房价构成比例

导读：　房价构成比例(共7篇)房价成本构成比例是怎样的?看图你就知道北京1平方房地产开发成本多少了据出名经济学家郎咸平估计，一套房子大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。 看过这个统计，似乎明白了什么。但是税费...

篇一 房价构成比例
房价成本构成比例是怎样的?看图你就知道北京1平方房地产开发成本多少了

　　据出名经济学家郎咸平估计，一套房子大约有12项税，56项费。几乎每个政府部门，都有一项收费，房子成了唐僧肉。政府性税费占房价（非成本，因为税费大部分是按照房价收取的，比如营业税）的70%左右。

　　看过这个统计，似乎明白了什么。但是税费的收取还并非是房价主要产生费用之一，那建造一套房子的成本又有哪些呢？

　　其实，现在国内商品房价的一般构成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发商的利润”。当然，房子建好了涨价，开发商的利润就猛涨，不止这个数了。

　　前期费用：约235元/m2;建安费用：1600~1800元/m2;销售费用：400元/m2;间接费用、管理费：约50元/m2;不可预见费：55~60元/m2;贷款利息：约375元/m2。以上不含土地费合计约2695~2880元/m2。假设楼面地价9000元/m2，开发商的税前成本约在12000元/m2。

　　

　　解释：

　　房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，贷款利息 ,税费,销售广告费等其他费用。

　　市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费 用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配 套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工 程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。

　　1、房子成本的第1项是地价（25%-30%）：

　　地价就是土地出让金。开发商一律在国土资源部门主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用开发权。拍卖的资金，也就是出名的“土地出让金”，进入地方政府的财政专户。

　　尽管法律是城市土地是国有的，但是，其实际的所有者，是地方政府。据说，地方政府靠卖地筹集资金，是受了香港地方政府的影响，土地出让收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有少有性。伴随城市化过程，农村人口向城市流动，也是造成地价进而房价高的基础性因素。

　　2、房子成本的第2项是建安费 （30%）：

　　这个包括七通一平、人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装使用费、小区公共服务及建设费、小区公共设施建设费等。这部分成本，大体上是正常的。这部分成本大约占全部成本的30%。

　　3.房子成本的第3项是房地产开发的行政费用和税费（30%）：

　　房地产开发成本主要产生在规划、报建、预售等环节。直接与房地产相关的税种有13个，主要包括企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。据机构测算：假设房子市值是100万元（单价8000元/平方米，面积125平米），这套房负担的税收为这样几种。除此之外，还有城镇土地使用税、契税、房产税或城市房地产税。这里我们不再赘述。简单地说，一套总价100万元的房子，相关税费可能接近30%。

　　4.房子成本的第4项是利润率（10%）：

　　利润还有多少？对于每一家企业来说都是巨大的争夺点，利润率越高，也就意味着企业的融资开发等成本越低，而这就看各家开发商的本事了。就目前来看，对于房企的利润比例较为清晰还是上市房企，但是上市房企本身目前的现状也不乐观。近期兰德咨询在一份覆盖202家上市房企的统计中表示，去年53%的企业净利润已触及10%红线， 预计今年房地产业就将成为中利行业。那中小房企的利润还有多少？就有可能直接触及生死线以下。

　　不过，在房价一片涨涨涨声中，房地产商通过不断涨价，这利润就远远不止这个比例了。

　　

　　

篇二 房价构成比例
2014，中国房地产市场迎来新转折？

    今年2月以来，杭州、南京和长沙等多个城市，房价出现大幅下挫。一时间，中国二三线城市房地产崩盘的言论再起。

    “崩盘”流言始于温州和鄂尔多斯，这两座城市的房地产市场从2011年下半年开始，就出现低迷甚至萎缩状况。而从国家统计局发布的数据看，今年前两个月，全国商品房成交总量显著下滑，销售均价也有所下降。

    一系列数据，让外界对中国房地产业的未来产生怀疑：中国房地产业到底存在几多风险？2014年又是否会成为中国房市发展的转折点？

    “崩盘论”再起

    今年2月底开始，杭州一些楼盘首现降价趋势，某楼盘打出每平方米降低3000元的优惠吸引购房者。邻近的江苏常州也出现了类似的房价走低潮。

    一段时间来，秦皇岛、青岛、南京、广州等多个城市，接连出现房产降价传闻。据财新网报道，秦皇岛等地的房价甚至出现高达40%的跌幅。杭州更是曝出由于楼盘降价，原先的购房者怒砸售楼处的新闻。此起彼伏的降价潮，时常见诸报端的“鬼城”消息，令楼市氛围骤然紧张。

    一个不能忽视的数据是，根据国家统计局统计，中国的房地产业对GDP的贡献率高达16%以上。房产业发展的任何细微信号，将直接影响整个国家的经济走向。

    温州、鄂尔多斯等地曝出房价下挫消息后，外界对于中国楼市的发展一直密切关注。

    据国内媒体披露，2010年，人口仅60余万的鄂尔多斯城，商品房的销售面积竟突破千万平方米。同样在南方城市温州，2008～2011年间，房价出现跳跃式暴增，某些楼盘的价格飙升至10万元/平方米。

    然而，在短暂的火热后，两城市房价最终倒下。英国《金融时报》分析，疯狂的投机行为诱发了当地一系列不良经济问题，加之各自的支柱产业——制造业和煤炭业出现低迷景象，两地楼市不堪重负继而垮塌。

    如果说温州和鄂尔多斯只是少数例子，最近的统计数据则深化了外界对中国房产业实际状况的认识。

    《金融时报》称，今年春节期间，中国楼市总体销售出现疲软迹象，仅略高于处于市场低谷的2012年春节。市场存量风险也在增加：全国16个主要城市中，除北上广深的可售量比一年前下降外，其余城市均有不同程度的增加。

    此外，积聚已久的房地产投资项目风险逐渐浮出水面，以融典投资为代表的一批房地产投资产品出现兑付危机。

    《金融时报》评论道，上述数据如果单独来看，都称不上影响巨大，但当杭州楼盘降价和银行收紧信贷的消息一起传来时，各种负面因素的综合作用对市场产生了巨大的心理影响。换句话说，过往对中国楼市一致看涨的预期已经出现动摇。美国《纽约时报》则认为，中国房地产业崩盘的风险正在步步积聚。

    中国房地产市场的“两分法”

    香港《南华早报》在客观分析内地房地产供需关系后，认为近期多地的楼市降价，有其内在逻辑。

    该报称，近期的降价风波主要出现在2013年土地供应量较大的二线城市，如杭州、苏州、长沙等地。而一线城市的价格松动主要体现在二手房交易上，一手房因供应不足及新盘限价等原因，销售业绩依然不错。拿杭州来说，到2014年1月末，商品房库存突破12万套，创下新纪录，远超北上广深。

    媒体预测，按照前两年杭州楼市的供给销售比例，杭州大约需要一年半的时间，才能消化目前的商品房库存。

    在一线城市，房地产业仍处于卖方市场，商品房供不应求。但在很多三四线城市，近年来随着城镇化步伐加快[

    《南华早报》总结称，中国房地产市场已经出现了从卖方市场到买方市场的转折点；但一线城市例外，依然处于卖方市场，未来楼市仍会供不应求。

    《金融时报》进一步分析说，杭州的新增住宅供应量2014年还将大幅增加40%。可以预见，在巨大的供应压力下，楼盘降价的案例会继续增加。

    杭州并非惟一有存量压力的中国城市。《金融时报》做出大胆猜测，起码有2～3个城市的存量压力高于杭州，它们大多是二三线城市，但房市是否会降价，还有待观察。

    多地限购令将松绑？

    杭州等地房价下跌后，路透社近日披露，这几座城市的房屋限购令或将被调整甚至取消。

    路透社直言不讳地指出，中国政府不会让房价跌势扩大，毕竟，地产业是中国经济相当重要的组成部分。

    这一政策信号也被很多内地媒体解读为，国家将出台“双向调控”和“差别调控”的具体政策。

    “他们（中国政府）不会让楼市崩盘，也不想让它太热。”瑞穗证券房地产分析师阿兰·金对美国消费者新闻与商业频道（CNBC）说，“他们在办想法达成一个平衡。”

    “总的来看，中国的房价不会下跌，政府会选择让房价上升速度变缓。”瑞银策略师吉姆·莱特向CNBC分析道。

    《金融时报》总结道，这次杭州等地的楼市降价，是抛开政府力量、市场自身做出的一次理性回调，把这种趋势视为中国房地产快要崩盘的信号还为时过早。但这也说明，各地方政府如果继续以负债方式大搞房地产，将让这个产业从过去城市发展的动力变成包袱，中国经济也会为严重依赖地产业付出代价。

篇三 房价构成比例
人口年龄结构与中国房价

目 录

摘要 .............................................................. 1

关键词 ............................................................ 1

Abstract .......................................................... 1

Keysords .......................................................... 2

一、 绪论 ......................................................... 2

1.1引言......................................................... 2

1.2国内外文献综述............................................... 2

1.3人口年龄结构概念............................................. 3

二、我国人口年龄结构变化历程与住宅市场 ............................ 3

2.1我国人口年龄结构变化历程..................................... 4

2.2我国住宅市场................................................. 4

2.3我国人口年龄结构对住宅市场的影响............................. 5

三、人口年龄结构与住宅价格关系的实证分析 .......................... 5

3.1数据描述..................................................... 5

3.2模型设定与变量说明........................................... 6

3.3估计方法与实证结果........................................... 7

四、完善人口年龄结构与房价关系的对策 ............................. 10

4.1开放计划生育限制，一定程度上鼓励生育........................ 10

4.2提高居民收入，注重分配的公平性.............................. 11

4.3引导商品住宅市场结构，大力促进保障房建设.................... 11

五、 结语..................................................... 12

参考文献 ..................................................... 13

人口年龄结构与中国房价

摘要：自从2004年以来我国的房价呈现出快速上涨、幅度较大、范围较广的发展态势，有关专业学者也从各个不一样的角度对其进行研究和分析比如对土地制度、货币制度、投机以及城镇化等均提出对推动我国住宅市场的迅猛发展的各式各样的解释，但是却始终没有一个统一的得到广泛认可的结论。本文试图从人口年龄结构的角度来对房价快速上涨的原因进行研究和解释，和大部分研究文章不同的是本文仅仅是从人口年龄结构的角度分析住房价格背后的人口因素。本文运用1999-2012年的面板数据研究我国人口年龄结构对我国三大经济板块住宅价格产生的影响情况，结果表明人口年龄结构对住宅价格的变化影响程度从东部至西部呈现出逐渐降低的趋势，同时之间呈现负相关的关系；中国经济体制的转型和阶段性的人口政策使得我国老年人口的增加并不会让住宅的价格出现明显的下降，基于以上的分析进而有针对性地提出较为科学合理的完善对策，切实积极稳妥地推进城镇化，更加关注高城镇化的质量已是目前我国推进城镇化工作的重中之重。

关键词：人口年龄结构；房价；住宅市场

Abstract：Since 2004 China has shown rapid rise in house prices, a big margin, broader development trend, relevant professional scholars from all different angles, such as its research and analysis of the land system, monetary system, as well as urban speculation of all put forward to promote the rapid development of China's housing market of many interpretations, but always there is no single widely accepted conclusions. This paper attempts from the perspective of the population age structure to study and explain the reasons for the rapid rise in house prices, and most of the research articles herein are merely different demographic factors behind housing prices from the perspective of the population age structure. This article from 1999 - 2012 Panel Data of China's population age structure influence the situation of China's three major economic blocks housing prices produced results showed changes in the population age structure impact on housing prices from east to west showing a decreasing trend, while exhibiting negative correlation between; the transformation of China's economic system and periodic population policy so as to increase our elderly

population does not make housing prices dropped significantly, based on the above analysis thus puts forward more scientific Perfection of reasonable, effective and actively and steadily promote urbanization, pay more attention to high quality of urbanization is currently our most important task of promoting urbanization. Keysords：Population age structure；Rates；Housing Market

一、绪论

1.1引言

在2003年国家明确提出房地产是国民经济至关重要的支柱产业政策以来，我国各个地方的房地产投资保持着十分火热且持续高涨的情况，从而使我国发生了较大程度的改变：在一方面上，我国的房地产业呈现出不断迅猛发展的态势，同时经济增长状况也十分的良好，在另一方面上，我国的少儿人口年龄结构开始呈现出逐渐降低的趋势。无论是工作还是生活，从一个中国人的传统观念来看，能够拥有一套属于自己的住房是对一个城市具备归属感的最核心的表现。伴随着我国城镇化的不断深入和发展，相当多的毕业生以及外来务工人员开始迁徙到城市区域，同时较为发达的城市也吸引了大量的农村人口转移至城市，进而促进城市住宅市场需求的快速增长。从2003年的121号文件、2005年的“国八条”、2006 年的“国六条”以及“90/70”、2010 年的“新国十条”、2011“新国八条”、2013 年的“房产税、限购令”，我国宏观层面的调控政策和房价持续了10年的艰苦对抗，可是除了2008年爆发的大规模的金融危机，我国楼市调控的政策就好像打在海面上一样软弱无力，起不到什么至关重要的积极意义。高房价目前已经是非常严峻且不得不解决的社会经济以及民生问题，其直接关系到整个国家的稳定和发展。相关学者们往往会把住房市场当作一个整体来对其和人口年龄结构之间的关系进行分析研究，这尽管在一定程度上表明了我国人口年龄结构和房市的普遍关系，但却混淆了住宅细分市场房价的实际变化情况，从而无法较为全面客观地了解人口年龄结构和住宅细分市场之间的关系。

1.2国内外文献综述

Mankiw与Weil和Holland在最早的时候通过美国的相关专业数据对出生率以及实际人口规模对住宅价格产生的影响进行了研究分析，从而严格地证明了人口年龄结构的不断转变的确是上世纪六、七十年代美国房价呈现出不断迅猛提升的首

要因素，同时较为精确地预计出在二十年之后，美国的房价开始呈现下跌的趋势。其他一些学者对Mankiw与Weil和Holland提出的看法进行了深层次地探讨和分析。Poterba认为人口因素比如家庭实际的户数或者是家庭的其他表现，确实可以利用对住宅需求的实际影响进而对住宅的价格变动产生影响，但是对于具体什么时候会对房价开始产生影响存在一定的疑虑。因为人口因素并不是影响房价的唯一因素，因此必须进行实证研究来进一步切实地检验人口变量对房价变动的实际解释程度。Poterba对20世纪80年代美国的其他不同城市进行实证研究结果发现人口和房价的变动情况并没有存在任务的关系，由于一部分人口增长更快的城市却没有产生相关房价上涨的情况。

国内的徐建炜等把人口结构的变化作为研究的切入点对我国的住房价格保持较高的水平现象进行了研究分析，通过对比不同的经济合作组织国家的情况以及经验发现微观和宏观层面的相关数据与经验在研究上都支持这样的结论：老年人口比例的提高会对房价的上涨起到一定的抑制作用，可是少年人口比例的增加会带来房价的上涨，同时提出如果从人口结构的角度出发在2015年之后中国的房价将不会再具备快速上涨的基础，房价总体的水平将开始慢慢呈现出弱化的趋势。陈斌开等人基于人口普查微观家户的数据对人口结构和住房的需求之间的关系进行严谨且详细的实证研究发现中国居民住房的需求和实际年龄情况之间有着十分密切的关系，“婴儿潮”非常有可能是自从2004年以来我国住房的价格不断迅猛提高的的至关重要的因素并且以人口结构的转变作为核心对1999-2005年国内的住房需求进行了一定的预测，结果发现我国的住房需求实际增长率与自从2004年以来的住房价格的变化情况非常的吻合。

1.3人口年龄结构概念

通常我们所说的人口年龄结构主要是指一定阶段内各个年龄组人口占全体总人口中的比例，它是过去与目前人口出生、死亡以及迁移变动对人口发展的综合作用，同时也是经济发展与社会进步的体现，又是今后人口再生产变动的基础与起点。人口年龄结构不单单对未来人口进一步发展的类型、速度以及具体趋势有产生至关重要的影响，同时也会对未来的社会经济整体的发展和改革进程产生一定程度的意义和作用。

二、我国人口年龄结构变化历程与住宅市场

2.1我国人口年龄结构变化历程

在新中国正式建立之后，伴随着国家在医疗卫生等方面进行投入的程度不断的加强，我国整体的人口健康情况不断得到改善，从而人口死亡率在呈现出迅速且不断降低的趋势，尤其是在低年龄人口比其他年龄人口的死亡率方面上更是有了巨大幅度的降低，但是我国的出生率一直仍维持在一个相对较高的水平，所以人口在一定阶段内表现出爆炸式的增长。之后因为人口出生率以及死亡率的持续下降，渐渐产生了人口年龄金字塔顶上凸出的领域并且这个凸出的领域伴随着时间的不断推移也在不断的移动当中，主要表现在从未成年发展到成年，进而发展到老年阶段，这慢慢地也就形成了中国的人口年龄结构从年轻型与成年型逐渐朝老年型发生转变，人口年龄结构和人口的转变之间的关系变得越来越紧密。1953 年与1964年我国在进行第一以及第二次全国人口普查的时候，结果显示人口年龄结构差不多都属于年轻型，在进入20世纪70年代之后，尤其是在对计划生育政策进行较大范围的推广和施行之后，我国的人口出生率以及生育率呈现迅速下降的趋势，直接导致少年人口的比重下降，老年人口的比例得到提高，进而加快了人口年龄结构的转变过程。在1982年进行第三次全国人口普查的时候，我国人口年龄结构已开始踏入成年型的阶段，到了20世纪90年代之后，人口老龄化速度不断提高，我国的人口年龄结构也逐渐朝老年型进行转变，从整体来看我国的人口年龄结构自从20世纪60年代以来呈现出逐年下降的趋势。

2.2我国住宅市场

根据国家统计局公布的数据我们可以看到在2013年M2同比增长13.5%，国内的住宅商品房成交额累计一共完成67694.8亿元，同比增长26.5%；住宅商品房成交面积一共完成115722.6万平方米，同比增长17.4%。在城市分化上面来分析，一些较为热门的一二线城市潜在的需求出现严重的供应不足，住宅的价格具体的上涨空间非常大，而大部分的二线城市的供需情况基本保持平衡的状态，价格相对较为稳定，经济以及人口对其未来的发展前景较好，范围较广的三四线城市的住宅供应充足可是潜在的需求比较弱，不具有使住宅价格得到上涨的动力。在时间长度上面来分析自从1999年以来我国的东、中、西部的住宅整体呈现出从慢至快的不断提高的走势。尤其是在东部在2003年之后住宅的价格有了较大幅度的提升，中部以及西部与东部相比较来看住宅的价格涨幅比较小，并且中部

篇四 房价构成比例
房价构成

购房指南：房价是如何构成的

2012年

10月31日互联网我要评论

近年来，中国房价上涨迅猛，很多人疑惑房价为何上涨得那么快，它是怎样构成的，恋家网整理了一些数据显示，中国房价主要是由土地出让金、税费、房屋建设成本和企业净利润4部分构成，其中土地出让金和税费占房价五成以上，房屋建设成本占三成以上 净利润约占一成左右。

土地出让金和税费占房价五成以上

1、近年全国土地出让金收入

从图上可以看出，自2001年到2011年10年间，土地出让金从2001年的

2416.79亿元上升至31500亿元，土地出让金收入总体呈上升趋势。

2、土地出让金占房价比例

据2008年城市地价监测结果显示，中国地价占房价的比例基本保持在20%-40%之间，29个重点城市的地价房价比均值为31.8%。2009年富力地产拿到朝阳区广渠门外10号地块时，土地成本为14097元/平米，销售均价为45500元/平米，土地成本占售价31%左右。2010年远洋地产拿到大望京一号地块时，土地成本为24000元/平米，销售均价为65000元/平米，土地成本占售价36%左右。2011年四季度扬州万科城土地成本为4865元/平米，销售均价9000元/平米，土地成本占售价54%。

据2000年-2010年我国70个大中城市统计数据显示，地价累计上涨123%，其中住宅用地价格累计上涨163.5%，普通住宅用地价格上涨174%。而与此同时，房价累计上涨76.8%，其中商品住宅价格累计上涨86%，二手房住宅价格累计上涨96%。

3、房地产行业相关税费

房地产行业包含12种相关税种，开发商在各项环节需缴纳50余种行政性费用。其中营业税及附加、企业所得税和土地增值税约占项目销售收入13.75%，加上企业所需缴纳的契税、印花税等，占项目销售收入的15%左右。【房价构成比例】

例如：2009年北京、上海、广州等九大城市房地产企业需缴纳税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。

房屋建设成本占三成以上 净利润约占一成左右

1、房屋建设成本

2009年济南某房地产项目建安成本为2157元/平米，商品房售价5500元/平米，建安费用占房价39.2%。郑州某房地产项目建安成本为1500元/平米，商品房售价5000元/平米，建安费用占房价30%。

2、房地产企业净利润利率

从各房企2011年年报、2012年半年报中发现，房企净利率呈下降趋势，其中万科2011年净利率为16.42%，而2012年则下降到12%左右；保利2011年年报时净利率为12.96%，2012年上半年为12%左右。

篇五 房价构成比例
构成房价的因素

【房价构成比例】

篇六 房价构成比例
2016年从国际经验看房价分析报告

2016年从国际经验看

房价分析报告

2016年9月

目 录

一、房价再度上涨引关注 ........................................................................ 4

1、房价疯涨进行时 ................................................................................................ 4

2、房价对宏观经济影响重大 ................................................................................ 6

（1）对居民部门：财富最重要构成 ................................................................................. 6

（2）对政府部门:财税和增长的重要动力源 .................................................................... 7

（3）对其他产业：对某些产业起决定性作用 ................................................................. 8

（4）对金融部门：房地产直接贷款比例高、抵押物价值大、对相关产业业绩影响大 均

影响到信贷安全 ................................................................................................................... 9

二、主要国家房价史 .............................................................................. 10

1、美国126年房价历史和规律 .......................................................................... 10

2、日本房价：房价是经济的一面镜子 .............................................................. 14

3、香港房价： 从大类资产看，股市追赶房市进行时 .................................... 19

4、欧洲半世纪房价历史 ...................................................................................... 21

（1）英国：两轮房价都出现下跌后上涨 ....................................................................... 22

（2）西班牙/法国/丹麦：经历过90 年代的浪潮却尚未从08 年中恢复 ................... 25

（3）瑞典/挪威/瑞士/芬兰：90 年代的经验助其成功抵御最新一轮危机 .................. 27【房价构成比例】

（4） 爱尔兰/意大利/荷兰：躲过了90 年代，终没能挨过08 年 ........................... 28

（5）始终稳步上扬的比利时 VS 平稳弱增长的德国 .................................................. 29

三、对中国的启示 .................................................................................. 31

房价疯涨，对宏观经济影响重大：房价备受各方关注，主要在于其对各个经济主体影响重大。房子是居民部门最重要的财富；房地产是政府部门重要的财政来源；因其产业链较长，房地产对其他产业尤其是周期性产生重要影响；房地产对银行的重要性不仅体现在直接贷款比重高，还体现在以房地产为抵押物的贷款上。鉴于房地产对经济社会影响的广泛性，我们有必要对房价影响因素作更深入分析。

主要国家房价史：

美国：长期房价仅略跑赢通胀。美国房市有过三段牛市：第一次发生在1942-1955年期间，主要由于二战带来的繁荣和人口的快速增长；第二段发生在上世纪70-80年代，主要由通胀驱动；第三阶段则出现在上世纪90年代末到2008年金融危机之前，其核心或主要由流动性推升。

日本：房价和股价的走势事实上是日本经济的一面镜子。日本房价在1991年前主要经历四波较快的上升行情，1985年广场协议之后日本经济持续低迷20多年，房地产和股市也持续回落，房地产价格只有当时三分之一。

香港：香港房价走势与香港经济和物价走势一致，但房价的波动要大于前两者，房价走势与股市走势也较吻合。近年来房价涨幅远超股市或许是由于房价的过度上涨所造成，但从租售比看香港当前房价并不存在明显泡沫。

欧洲：我们可以将欧洲半个世纪的房价走势大致分为三个阶段。总体上房价的增长幅度与经济总量保持一致。具体分阶段来讲，受

篇七 房价构成比例
论我国房价与地价的关系

论我国房价与地价的关系

【摘要】：我国房价和地价的关系一直是学者讨论的热点话题，究竟是房价拉动地价，还是地价拉动房价，二者的关系一直处于争论之中。该文从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系的影响进行系统、深入地研究，并对进一步规范房地产市场秩序，理顺地价和房价形成机制等提出政策建议。

【关键词：】房价，地价，理论、实证、政策建议

引言

经过几十年发展，我国房价保持整体快速上涨的格局，目前，房价已经成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资的热点。从成本角度看，地价是房价的重要构成部分，2004年我国全面实施经营性用地“招、拍、挂”以来，各地地价呈现明显的上涨趋势，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受业界和社会各界关注的热点问题。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈。一些人认为，房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。究竟是房价高决定了地价高，还是地价高决定了房价高，房价与地价之间存在着怎么样的内在关系，这一问题的求解不仅对于更为科学地理解和认识当前房价与地价的关系具有帮助，更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进房地产业健康、持续发展具有决策意义。

一、房价的特征与地价的涵义

1房价的特征

房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值等特性。房地产与其他经济物品一样，之所以有价格是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。

2.地价的涵义

土地具有资源和资产两重性质。土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。

土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。

土地固定资产价格，是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。

二、房价与地价的理论解释

国内学者关于地价与房价关系的理论研究是多视角的，笔者尝试将这些理论文献分别进行归纳，通过比较来阐述该领域研究的进展和发展趋势。

（一）从成本构成的角度分析地价与房价的关系 用成本法的公式分析地价构成为：地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益；房价构成为：房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。因此，建设部政策研究中心在《怎样认识当前房地产市场形势》中提出：地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。而国土资源部发布的《2004年中国重点地区和主要城市地价动态监测报告》则指出，虽然地价和房价均呈上升趋势，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。报告认为，房地产市场需求强劲，房屋供不应求，房价上涨使开发商对土地的需求增加，并拉动地价上涨。二者的观点基于两个方面的认识，一是地价是房价的重要组成部分之一，二是房地产价格是由它的供求关系决定的。 利用房价与地价数据及房地产开发过程中的成本构成，许多学者通过分析地价与房价的变化规律、地价占房价的比例及开发利润率等，阐明了地价与房价之间的关系。邹晓云指出由于地价概念不统一，将土地成本和土地所有权收益价格混淆起来，造成了目前关于中国房价中地价所占比例偏高的错误判断。尽管近年来中国地价和房价变化趋势基本一致，但二者的变化方向和速率却并不一致，很难找到地价与房价之间变化的必然关系。从成本结构来看，土地成本和构成房价的其他成本在房价形成中所起的作用一样，因此，地价不是房价偏高的决定性因素。 郭辉指出目前地价占房价的比重过高，地价的变动将会对房价产生较大的影响。目前中国房价飞速攀升，从某种程度上说正是土地出让制度改革所导致的地价上涨的推动作用造成的。 刘润秋、蒋永穆认为虽然成本法公式反映了地价是构成房价的要素之一，但不是唯一要素，其他要素同样对房价产生影响，尤其是开发利润的影响，因此地价与房价并不存在绝对的相关关系。他们认为基于三方面的原因地价不能决定房价：（1）土地产品的价格决定地租；（2）房市过热条件下地价对房价无约束力；（3）决定房价的因素是市场行情而非成本。而基于另外两方面的原因可以认为房价是地价的决定性因素：（1）需求是拉动房价上涨的动力，房价上涨是推动地价上涨的原动力；（2）地价生成机理的实证分析表明房价是地价形成的决定性因素。 张文新、蒋立红从国际视角探讨发达国家地价与房价的比例关系时发现，二者的关系较为复杂，可以分为4类：地价低房价也低、地价低房价不低、地价高房价不高、地价高房价也高。张清勇的研究指出：各国地价占房价的比例呈现随时间不断上升的态势，而各国内部不同区域间地价占房价的比例也有很大差异。因此，简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系。

（二）从市场供求以及运行的角度分析地价与房价的关系刘琳、刘洪玉首先从需求角度出发，指出由于土地的自然供给没有弹性，并且土地的供给是由政府垄断的，因此中国土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。与此不同的是，增量市场中的房价则由供给和需求共同决定，不仅是买方愿意购买的价格，更应是卖方愿意出售的价格。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。在同一时点，地价高是房价高的结果而不是原因。然后，他们从供给角度出发，指出由于土地的开发经营成本首先发生，然后经过一个建设周期形成最终的房价，因此，地价作为房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一

个因素。最后，利用四象限模型，他们分析了地价与房价在土地市场和房地产市场的相互作用中的转化过程，得出结论：笼统地说房价高决定了地价高，或地价高决定了房价高都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。 周京奎从房地产供给和需求的角度、金融支持的角度研究影响房价变化的因素，提出3条地价与房价的互动传导路径。路径1：货币供应量－银行贷款－房地产投资－房价；路径2：房地产投资－居民可支配收入－房价；路径3：土地购置面积－地价－房价。路径1体现了金融支持对房价的影响，路径2体现了房地产需求增加带动房价上涨，导致房地产供给增加，进一步影响房价的路径循环；路径3体现了中国土地出让制度改革影响地价与房价的路径循环。这3个路径都直接影响房价，并通过房价影响地价，而地价对房价的影响只能通过路径3来实现。

（三）从市场结构变化分析地价与房价的关系，实行土地招拍挂出让后，学者们开始将研究视角转入到从市场结构的变化来分析地价与房价的关系。姚先国、黄炜华认为政府对土地一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化，但不一定影响房价，只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。招标拍卖出让实际上主要是重新调整了政府与房地产开发商之间的利益分配关系，政府收回了本该属于土地所有者所有而被房地产开发商占有的部分土地收益，并结束了房地产开发的暴利现象。与此观点截然不同的是，浙江省企业调查队课题组指出，市场化的招标拍卖方式造成土地交易价格连续上涨，高额地价直接推动房价上涨，形成“高地价一高房价一高地价”的恶性循环。但是，更多的观点则认为，实行土地招拍挂出让后，土地市场和增量房地产市场竞争性的加强带来了两方面的影响：一是地价回归到真实的价格水平，但并未引起房价上涨；二是地价的变动对房价的影响将降低。如：毛中根、林哲认为土地招拍挂的实施，一方面，实现了交易地块本身的市场价格，保证了国家土地所有权收益更好的实现；另一方面，土地显现出了自己的真实价格，这个价格相对于协议出让下的土地，价格是有显著的提高，但事实证明，地价与房价的关系复杂，地价高并一定对应着房价高，地价低也不一定对应着房价低。因此，认为过高的房价是由于过高的地价造成的观点是没有理论根据的。

三、房价与地价的实证（2015年数据）

一线城市房价增速虽然有所放缓，但依然维持较高水平.9月一线城市新房房价环比涨幅由上月的2.1%放缓至2.0%，虽然已经连续三个月回落，但依然接近2013年上半年2.5%的峰值，增速依然保持较高水平。其中深圳新房价格环比继续大幅上涨4.0%，增速继续有所放缓，但以相当高的环比增速引领一线城市房价涨幅。北京房价环比涨幅较上月小幅下降0.2个百分点至0.9%，上海环比涨幅由8月1.3%扩大至9月1.6%，广州由前月0.9%提高至9月的1.4%。一线城市二手房价格环比涨幅小幅放缓0.40个百分点至1.73%，依然保持较高水平。深圳9月二手房房价环比上涨3.3%，虽然涨幅较8月收窄1.1个百分点，依然保持高位。北京、上海二手房房价环比增速小幅收窄，涨幅分别由前月的2.0%、

1.1%收窄至1.4%、1.0%.

二三线城市房价维持平稳.二三线城市新房房价总体维持平稳。9月二线城市新房价格环比涨幅持平于0.17%水平，三线城市新房价格环比跌幅进一步由上月的0.06%收窄至零。二手房方面，二三线城市环比涨幅基本稳定。二线城市二手房房价环比涨幅由上月的0.20%小幅收窄至0.15%，三线城市环比涨幅由上月的

0.04%小幅收窄为0.03%.

城市化的发展推动了地价上涨，供需矛盾的深化必然导致地价上涨。

四、规范房价地价的政策建议

地价是一种需求价格，如今的地价已由过去的高地价到目前拍卖土地无法落槌的局面，这些都是国家采取调控政策之后所产生的结果，房价也因此从过去的“天价”回落到大众可以接受的程度，所以说地价与房价关系密切。而房价的影响因素也十分复杂，比如取得土地的成本费、前期土地开发费用、管理费、前期投资利息、销售税等。为了缓解地价飚升对房价上涨的压力，我们必须要对土地市场进行整顿。首先是要建立土地收购储备制度，通过政府这支无形的手来调节土地市场，做到一个口子进，一个口子出，严把土地供应这道闸门，比如济源市政府为了调节稳定土地市场，在2002年政府就专门成立了土地收购储备中心，提出了“统一征用、统一规划、统一出让、统一开发、统一管理”的“五统一”管理模式，对调节土地市场起到了很好的作用。目前，我国大多数城市都建立了土地储备制度，其目的就是对土地进行更好的管控。其次，是通过建立相关的土地政策措施，公开、公平的招投标等，让地价更趋于合理。第三，提高购房者购房的积极性，比如目前相关部门出台的对购房的公积金贷款、“新国五条政策”、贷款额度增加、这些都有利于实现对购房的信心，让普通人买得起房。第四是在有偿使用取得土地使用权过程中，还应综合考虑土地价格和开发商的后期运作能力来决定中标者，这样做的目的是防止“烂尾楼”发生，在保证开发商利益的同时，降低房价的运作成本。

综上所述，针对目前社会上关于房价与地价之间沸沸扬扬的纷争，在经调查以及对相关观点进行系统梳理后，个人认为：地价是一种需求价格，如今的地价是由于房价而产生了对土地强烈引致需求的结果。而房价的影响因素十分复杂，由于容积率的调节以及后期的运用成本等，使得地价对房价产生了明显影响，但房价又更多地与楼盘所处的区位、面临的经济形势等经济因素有关，需要积极应对。

参考文献：1.【R】《浅谈房价与地价的关系》 2.财经证券要闻、来源：光大证券、徐高 2015.10.24 全国房价继续平稳增长 一线城市增速依然较高

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