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中介做住宅和做商业哪个好

2017-06-14 10:30:57 编辑: 来源:http://www.chinazhaokao.com 成考报名 浏览:

导读: 中介做住宅和做商业哪个好(共7篇)房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难近日,随着契税、营业税“双降”新政的出台,二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近,记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事,说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉,店主钟女士的一番话让他吃了一惊,“我现在不卖鸡了,和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房...

篇一 中介做住宅和做商业哪个好
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

  近日,随着契税、营业税“双降”新政的出台,二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近,记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事,说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉,店主钟女士的一番话让他吃了一惊,“我现在不卖鸡了,和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远,钟女士转行做二手房中介,其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天,记者走访宁波多家房产中介,发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐,其中一个小区周边,就聚集了7家房产中介。

  行情见好,有人改行当了房产中介。但是,房产中介好做吗?虽然,二手房确实比之前的好卖了,但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。21世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例:一套朱雀新村的二手房,50多平方,价格在1万多每平方,原先买家已经跟房东谈好价格,可是国家契税新政出来后,房东要求涨5万,买家就不买账了。另一套中山小区的房子,房东在原先谈好的价格基础上涨了10万,买家就放弃了,房东又降了2万,买家还是不买账,这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了,预期变高,但是买方没变化,挑选的余地很多,觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

  对于有梦想的90后来说,房产中介创业是一个不错的创业项目,干得好他可以让你年入百万甚至更多,一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是,能赚钱的还是在一线城市居多,在二、三线,四线城市,房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门?

  房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法:

  雷明:每天干十三四个小时,年薪上百万

  过去的2015年,雷明几乎没有休息过,每天8点30分前赶到公司开早会,交流客源和房源情况,紧接着就打电话约客户看房,或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会,交流上午的市场情况。一般下午的客户更多,甚至要忙到晚上,因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

  “我们每天早中晚都要开会,交流客源和房源情况,保持信息畅通,我基本都是夜里11点以后回家睡觉的,睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者,他每天都要工作十三四个小时。

  去年“3·30”新政后,二套改善型住房购房门槛大幅下降,上海的二手房交易开始井喷,雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二,但休息时也会接到客户的电话,如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好,大家都很有干劲,没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

  有付出就有回报,30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”,虽然只是分管十多位业务员的经理,但在这一级别中,他的收入水平已属中等偏上。

  然而,相比如今的高薪厚职,雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资,2014年整个行业特别不好,很多中介都亏了,不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

  老陈:房产中介好做吗?房产中介很苦 生存艰难

  老陈是一名二手房中介员。多年来,出于职业需要,他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门,他忙不迭地让座;客人一坐下,他立刻去倒水;客人一站起来,他马上去帮忙叫出租车;客人脸一垮,他马上说一堆好话;客人一犹豫,他跟着就说上一堆恐吓性的话,“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子,他丝毫也不敢耽误时间,马上操起手机给业主打电话,最好当天就能看房签约下定金。

  过去有几年,这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床,先帮签约的客人去排队办理交税过户手续,中午凑合一顿,然后再去带客人看房子,一直看到晚上七八点,如果有合意的,晚上可能还要约业主来谈判,一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候,他就没有休息过一天。他不敢休息,没法放松,他害怕自己放过一天,就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见,他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候,在同一间房子里能够遇到十几个,大家济济一堂,热热乎乎客客气气的,几乎像是一起赴宴的朋友。

  即使在最疯狂的2009年,他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成,他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比,这笔钱不但没有变多,甚至还变少了。由于二手房买卖火爆,不但入市的买家变多了(来源:

  即便最好的时候,这样的生意,他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块,也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候,表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了,又扔在皮鞋下面踩碎。

  一年前,他离开那家大中介公司,原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说,每个新人每天都有带人看房的工作指标,一旦完不成,随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了,所以才有那么多中介骗人说谎。”

  世界越来越乱,房子越来越不好卖。一会儿利率调整了,一会儿税费涨了,一会儿股市波动影响房市了,一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候,他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间,还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子,如今,这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔,合同都签了,又觉得卖亏。他跑了三四个月,一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易,两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好,赔着小心,中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次,为了免得交易被隔壁的中介抢走,他还请妹夫假装客户来谈生意,截了单子。真是一场虚惊啊,他说。

  最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号,这样他们就没法跟别的中介串价,不会被抢了生意。至于一边拍胸脯,一边说点夸大其词不管不顾的谎话,那就更别提了。

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  现状:

  二手房房价涨疯了

  2月中央集中出台一系列楼市利好政策,包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税,上调公积金存款利率,推动了刚需和改善购房需求集中释放。

  再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍,大量购房需求涌入二手房市场,导致合肥二手房市场房价“失控”,二手房房主跳价成常态。

  据悉,目前房主跳价频率高、幅度大很常见,特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快,分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道,他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房,房主涨价到130万,客户同意后,房主又涨了10万。

  “现在不是市场上没房源,而是没有合适价格的房子,”湘楚置业经纪人王兴认为,市场上缺房源是事实,但现在主要是没有合适价位的房源,房主涨价太快。

  房价虚高二手房交易遇冷

  “现在房价炒得太离谱,赚钱的是房主,中介生意很难做。”二手房市场火爆,大家都以为中介挣钱了,其实中介也是一肚子苦水。

  “房价被炒得太猛,房主报价太高,成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为,二手房市场只是表面的虚火,实际上更多房子有价无市,购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑,成交量大幅下滑。”

  “现在政务区房价虚高,客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称,年后政务区房价上涨太快,热点小区均价已经超过两万,房价一天一个价。“持房观望的房主增多,市场上可售房源少,在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

  “房价过度炒作,中介之间竞争变大,生意也难做。”面对“失控”的房价,经纪人小丁表示很无奈,他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

  了解:

  中介的代理佣金怎么算?

  一般来说,房屋买卖代理收费,按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的,比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍,代理公司收取的佣金,目前行情如下:

  一手住宅:成交总价x1%

  二手住宅:成交总价x(3%~5%)

  个别情况:成交总价x(10%~12%)

  备注:上述比例为代理公司收取的佣金比例,中介人员的佣金包含在内。

  一般来说,位置比较偏远的楼盘,或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下,提成比例较高。位置较好的热销楼盘,佣金比例相对较低。

  下一页:孙科:创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇二 中介做住宅和做商业哪个好
100个2016年创业好项目 告诉你现在做什么生意赚钱

  2016年创业好项目:露天酒吧

  在酷热难耐的夏天,人们都愿意饮上几杯凉爽可口的啤酒消暑。创业者可以选择在街头广场,公园一角或居民小区的空闲地带,支上几把太阳伞,摆上桌椅和啤酒,开个露天啤酒吧。需购置一套制作冰啤的设备,目前市场价位一万元左右,加上其他的费用,初期投资两万元就可以开张了。主要提供现酿的啤酒,冰啤等高品质新型啤酒,靠新颖和特色招揽顾客。

  2016年创业好项目:无店铺蛋糕西饼店

  西饼店可经营的品种非常之多,从品种上有面包、吐司、小蛋糕、饼类、巧克力类、艺术蛋糕、节日蛋糕、情人蛋糕、特色蛋糕(婚礼、庆典)、比萨、三明治、汉堡等等,而且通过配料的不同又可衍生出多种口味。专家提醒,在选择经营品种时切不可一轰而上,在注意本土化的同时,还要选择自己的经营方向。

  作一个生日蛋糕的成本并不高,而售价不菲,利润可达数倍。现在的家庭过生日已经开始流行生日蛋糕,尤其是小孩和80、90、00后都是如此。

  开一个蛋糕西饼店甚至不需要店面,只要做好微信、QQ及其它宣传就好,就可以网上接单了,比如生日蛋糕、比萨、西饼等都是比较适合作无店铺的,单价高,利润不低。

  自贡27岁美女妈妈张女士就用微信开起了“健康蛋糕”工作室,专门满足身边朋友的需求。如今,张女士事业有成,母亲和婆婆都为她“打工”,靠私人定制的“健康蛋糕”,她月销售上万元,客户群体都是朋友圈,主要是宝宝宴、婚礼和亲子家庭,像韩式裱花蛋糕、翻糖蛋糕和纯天然水果奶油蛋糕,这几款是最受欢迎的。

  投资成本:不超过1万元

  2016年创业好项目:甘梅薯条

  是将炸粉、地瓜、梅粉以黄金比例做搭配,让顾客一口咬下去就可以吃到地瓜的原味与香味,且地瓜在嘴里化开的同时,也能尝到梅粉的甜,特别的口感与风味,广受男女老少的喜爱。它的外皮金黄酥脆里头绵密细致,有著浓浓的番薯香气那份酸甜咸的独特味道让人百吃不厌,是台湾各大夜最热门的休闲食品之一。

  甘梅薯条属于特色小吃,它的特色可以让很多人产生好奇,台湾属于美食城在全国都比较有名(来过台湾的朋友应该都知道),口味也是比较独特。现今的人好奇心很强,也喜欢尝试不同美食,这也是一个很大的市场。

  投资成本:不超过1万元(不包含店面转让费)

  2016年创业好项目:手工艺培训班

  陶艺、拼布、纸艺……这些在晚上和节假日开课的手工艺培训班,以前只是都市白领的休闲方式。然而在金融危机带来的失业风险笼罩下,更多的人将热衷于这样的培训,不仅把它作为一种休闲,一旦失业,也可作为一种创业的技能。

  尤其是在一些有着传统手工工艺的地方,开手工艺培训班更能为广大群众增收致富开辟新渠道,丰富他们的生活。其培训内容可包括诸如编织、刺绣、钩针、十字绣、中国结、鞋垫、丝带绣、珠编、麦秆画等不同种类的技术。

  2016年创业好项目:便利店

  便利商店与大型超级市场相比,虽然在规模上有些“小儿科”,但由于经营商品以日常生活用品为主,而且具有营业时间长、方便居民购物的特点,而为越来越多的人所接受。在上海、北京和深圳等地,便利商店发展迅速,有些日营业额可高达万元以上。便利商店目前还处于起步阶段,便利店的市场容量目前在我国还远未饱和,便利店还有很大的发展空间。种种迹象表明,服务多元化的便利店,即除日常生活用品的零售外,还兼营其他业务,如洗衣接收、快递等便民服务项目,将是我国大多数地区下一阶段零售业发展的重心,很有发展前景。

  2016年创业好项目:社区小厨房

  社区小厨房在生活小区租用一个30平方米以上的门面房,月租金约2500元,购买灶具,炊具等物品需5000元左右,初期投入2万元左右即可开张。社区小厨房跟普通餐馆不一样,它主要针对某一社区的居民,提供一些家常菜品;另外,可由顾客提供原材料,小厨房帮着加工,加工费用按客人提供的材料多少计算,最重要的是要保证服务质量。  

  2016年创业好项目:开间休闲茶坊

  茶坊对于现代人来讲,真可谓是一处修身养性、放松自我、停泊心情的阳光地带了。开办一间独具特色的茶坊,不一定要在都市的繁华地段,也不一定需要多大的房间,但店面装修一定要别具一格,店内设置一定要清新高雅[创业网:

  2016年创业好项目:速记服务公司

  随着国内市场经济的不断深化,越来越多的场合开始依赖于电脑速记,会议、审判、网站访谈等均需要及时地进行文字记录、处理。据不完全统计,全国每天各类会议达上万场,如果其中的30%有速记需求,就会是一个非常巨大的市常经济的发展呼唤专业的速记服务。

  在国外,速记经历了手写速记—机械速记—电脑速记的过程,速记市场化已有几十年的历史。拿美国为例,美国以前每个州、每个城市都有“抄写所”,这些抄写所专门为政府部门提供专门的速记服务,他们上到总统,下到各州州长,都有专门的速记人员。到了后来,一些供职于政府部门的速记人才看到速记服务市场潜力巨大,于是纷纷自立门户,成立了专门做会议记录的会议服务公司。由于市场需求大、服务专业化,很多会议公司都经营得不错,里面的速记人才的收入也倍增,很多人更进入“金领阶层”。

  2016年创业好项目:手工制作杂货铺

  目前,在各大中小城市专卖店、大百货店大行其道的今天,如果别出心裁地开一家杂货铺,进一批价廉物美的各式各样手工制作的货物,不仅能用古色古香的小饰品和手工艺品刺激一部分年轻人对古老和个性的张望,也能勾起一部分中老年人对自然和田园生活的回忆与遐想。定能在同类行业中出奇制胜,备受消费者的青睐。对于许多都市人来说,“杂货铺”是一个尘封已久的历史名词,它让我们想起了祖辈人日常生活中的购物场景。

  2016年创业好项目:脆皮玉米

  脆皮玉米是刚兴起的一项美味小吃,源自于台湾,主要食材是初秋新鲜玉米和新鲜的鸡蛋液,配上番茄酱,黑胡椒酱,奶油等,脆皮玉米口感脆嫩,同时又拥有独特的香甜,二者巧妙融合,叫人无法抗拒,是一种火爆的街边小吃。从2015年下半年,慢慢流行于大陆,目前在大陆已经火热传开,如果你周边的地区还没有类似小吃,那么这样一个机会也许就是你的了。

  脆皮玉米是新鲜出台的流行小吃,在众人口里都已经形成了口碑,就好比:脆皮玉米你就没吃多,你真是OUT了。

  投资成本:不超过1万元(不包含店面转让费)

  2016年创业好项目:竹炭生意

  竹炭是天然的环保保健产品,利用其超强的吸附性、释放红外线及负离子研制发出100多种产品,竹炭在日本被称之为“黑钻石”是居家必备品,风行日本、泰国、新加坡等东南亚国家多年,竹炭在中国也被列入星火计划在全国出现燎原之势。用竹炭作燃料,它散发的清香可使满室芬芳,闻之令人神清气爽。

  竹炭不仅易于燃烧,而且用量节省。除作燃料外,竹香炭还可广泛应用于食品烹调、烘烤、储藏及保鲜,烹制米饭时置入一块竹香炭,可保护其营养成分不易损失,米饭更是香软可口;将竹炭放入冰箱内,可去除异味,防止食物变质,延长食物保鲜期;油炸食物时,放入少许竹炭,不但可以省油,而且能保证油质不变;用其炖煮食物,可使食物迅速酥软。

  用竹炭浸泡自来水,可去除水中的漂白粉气味以及各类有害杂质,且水中污物不易粘附卫生洁具;将竹炭置入卫生间或衣橱内,可去除异味,防止衣物霉驻;置于鱼缸中,可使水质更为干净,鱼类不易受病菌侵害。

  由于用途广泛,功能多样,竹炭越来越深受各国消费者的喜爱,如此广阔的市场,不妨开一家竹炭制品专卖店。开这么一家竹炭制品店的投资不大,主要就是店面租金、装修费用、员工工资和流动资金几大块,店面只要十几平方米即可,员工1名,总投资计5万元左右。竹炭制品的利润率为50%,日均营业额差不多600元左右,半年的毛利可突破10万元,可收回全年的全部投资,净利近2万元。

  2016年创业好项目:游戏动画设计公司

  在青少年的世界里,游戏、动画一个都不能少。网络的普及,给网络游戏和动画制作带来巨大的发展空间。但据专家测算,国内专业游戏动画工程师不过8000人,与市场的旺盛需求相比,至少有15万人的缺口。开家游戏动画设计公司不仅需要足够的专业人员,更需要一定的投资资金。

  2016年创业好项目:无水洗车

  该项目不需要高技能,大投入,也不浪费水资源,无任何污染,只需订购专门洗涤剂即可。主要方法是:先用节水洗车机(可喷出气体,类似吹风机)将车上的泥土吹去,然后采用超洁无水洗车产品(特殊配置的液体)均匀喷射在车漆表面,用半湿的毛巾或海绵就可以把车擦净,再用抛光巾或干毛巾抛光,脏车很快就可光亮如新。对于较脏及较难清洗的底盘,发动机,轮胎等部位,可以用特制的汽车泡沫干洗机清洗。

  2016年创业好项目:早点专递业

  早点式样设计提示:1)主食:面包、包子、馒头或其他糕点;2)副食:咸菜或其他特色小菜;3)饮料:早茶、咖啡、牛奶、稀粥或其他液态食品;4)设计制作早点专用饭盒,将主食、副食、饮料一式一盒,这样便于快递和出售;5)早点设计应根据不同地区不同口味和健康饮食制订,根据大众普遍定量,价钱不要太贵,如果业务量大,则免收专递费。 如果你每天能为10家单位1500左右人专递早点,一盒3元,那么每月收入4500元,除掉一半的成本,还剩2200多元。

  2016年创业好项目:花卉店

  经营方向:经过10多天的市场调查,我的花卉店选址在新建的小区附近,经营盆景和花卉。我经过分析,认为这一行市场前景比较广阔,店址选取在小区的中心地带,附近的住户全部入住时将有上万户人家!目前,这片社区的入住率还不到20%,市场潜力非常大。 现在许多人买了新房子,经过装修后,新房子里都要添点盆景之类的花卉。

  2016年创业好项目:网上医院

  在紧张繁忙的现代社会里,人们的工作压力、生活压力极大,由些带来一系列的心理问题,设置一些网站,开展心理咨询和治疗会在很大程度上能满足这一群体的需要。在网上的药店是一幅与之不同的画面,客户见到的只是网页,在上面用户可以选择自己要购药品的名称、数量,如果对药物功能不清楚,还可以给网站上负责的药师进行咨询。

  为方便顾客购买,网络采取1周7天、1天24小时的全天候工作方式。网站开辟了购物问答专栏,有24小时的专值电话以及由专人负责的电子信箱回答顾客的问题。难能可贵的是,针对许多人传统的消费方式,网络站“货到付款”的范围开通到国内450个城市。

  2016年创业好项目:房地产估价咨询

  公司买房、卖房、换房、租房……房产是人们生活必不可少的商品,而且投资价值日益凸显。不论是自住还是投资,都需要考虑价格、区位地段、户型设计、房屋质量、开发商信誉、交通购物等诸多因素。二手房大量上市后,虽然房产的地理位置一直没变,然而区域定位、城市规划、周边环境可能早已不同,因此更需“慧眼”。普通消费者处于信息不对等地位,想寻找超值房产,只能求助房地产估价咨询公司。

  房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估,必须是由专业估价人员根据据估价目的,遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。

  随着房地产市场交易频繁,房屋价值攀升,无论是自住房还是商业用房领域,均出现大量涉及民生类经济纠纷。在法院审理的大多数案件当中,为了评估房屋价值,需要委托专门机构对房屋价值进行评估,房地产估价有三大基本方法,即:市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法,如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生,而且不同的估价方法有其不同的用途。

  2016年创业好项目:房地产中介

  1)网络时代房地产中介公司最重要的资源是信息;

  2)网络房地产中介公司的业务覆盖面没有限制;

  3)网络时代的房地产中介公司将不受时间限制。随着网络的进一步普及,电脑技术的进一步发展,以及相关的法律法规和网络安全交易保障机制的完善,网络中介必将逐步取代传统中介组织,并以其方便、快捷、低交易成本的优势成为中介市场的主流。

  2016年创业好项目:专业导购

  这是一个新兴的服务产业,主要针对没有时间上街购物的年轻人,行动不方便的老人,外地游客等提供适合他们需要的消费指导,初期投资大概2-5万元,主要是租赁办公场所,对办公人员进行培训,对购物区进行调查等费用。

  2016年创业好项目:出租休闲菜园

  到城郊租赁一块交通便利,排灌设施齐全的农田,雇佣民工将其分割成100平方左右的若干个小田块,向城区居民招租,作为他们种植蔬菜,瓜果,花卉的休闲场所。经营者可按田块每年每亩收取3000元左右租金,租用农民土地每亩租金不超过1000元。首期投入5万元左右。

  2016年创业好项目:指甲美容

  一般人经过正规培训,只需要半个月的时间便可掌握这种技术,学费仅为2000元左右。再加上你所准备的2-3万元的启动资金,一家包括干裂手护理、指甲彩贴、彩喷、手绘图案等经营项目的美甲中心便可以顺利地建设起来了。1)初期一次性投入仪器设备(光疗器、烘干机、小手盆等)约1200元;2)每月开支:美甲材料1000多元;3)铺租:几千元到万元不等;4)人工:一般根据业绩灵活提成;5)每月收益:净收入一般过万元。

  2016年创业好项目:咖啡屋

  要经营一家咖啡专卖店,地点以人群聚集的地区为最佳条件,同时这些人越忙,流通率也越高,因此车间附近或购物街最为适合。除开店租金外,必须准备一定的周转资金。销售现磨现煮的咖啡,它的重点是采用新鲜豆,保证品质地道。销售时一定要请顾客确认煎豆的日期,表示品质确实良好,取得顾客的信赖。同时,从业人员的外表应充满活力,店内要清洁,让顾客有清新、朝气蓬勃之感。专卖店除了有咖啡豆之外,还有研磨机、煮咖啡机、咖啡杯等等相关商品,要有一位对产品有着充分了的专业人员,并驾轻就熟的展现使用方法以此带动销售,才能使销售额大幅上升。顾客不但挑剔味道,同时也注重气氛,在雅致的场所品尝咖啡,对促进咖啡的销路非常有帮助。

  2016年创业好项目:拼图小店

  针对时下很多人追求既有个性又能带来情趣的休闲方式,可开一家既能让消费者怡情消遣,又能够装饰家居,馈赠亲友的拼图小店。在大型商场购物中心租间10多平米的铺位,加上装修,人员工资及货物成本等,前期投资需5万元左右。值得注意的是,在进货时要注重数量上的控制,在品种上多选,每一品种进货数量要少,要拉开消费档次,满足不同层次顾客的要求。

  2016年创业好项目:野外生存俱乐部

  俱乐部可在临街处租一间门面房,在楼上或院里的里面作为训练室,租金每年大约在5-8万元左右,注册、简单装修2万元,购买野外生存用品3万元,聘请员工及流动资金10万元,投资预算为20-30万元。按每周组织2次野外生存活动,每次以2组15人计算,每人每次收费300元,一周营业额为9000元,月收益在20万元以上。配备足够的受过专业训练的教练、医生、导游、救生员及其他工作人员是必不可少的。

篇三 中介做住宅和做商业哪个好
想做房屋中介工作

想做房屋中介工作 需要掌握哪些知识

房地产经纪人是一个表面风光,实际辛苦的职业,个中的滋味只有亲身从事了这种职业之后才能了解。从事这个行业非常辛苦,早出晚归,几乎整天候命,之后就打 爆别人的电话,这是个最能体现个人能力、个人魅力、个人价值的工作。因为每一宗交易都会遭遇到两个完全不同的客户(房主和买主),所以每宗业务都是与众多 人“斗智斗勇”的过程,每天绝对精彩。每个资深的经纪人几乎都是一肚子苦水。他们往往抱怨,“不是我们不愿意透明,实在是大家太缺乏信任了。”从事中介行 业的都非常倾慕香港的模式,每个房子的每一笔权属交易都清清楚楚,律师的责任义务也明确,相对经纪而言信任度就提高了。总的来说,这个社会是非常公平的, 行业整体缺乏诚信,便会导致对从业人员的缺乏信任感,因此只有不断地“透明”才有可能逐渐产生信任。谁不想把业绩做好?谁不想每月成交落单顺利,获得良好 的佣金收益?但是事实上,在整个销售过程中更多的是挫败,是跑单,是劳而无获。每天拖着疲惫的身心回到家中,第二天起来,还是要面对更大的业绩压力。经纪 人一单的成交周期在20天到1个月,有时他们会跟踪客户一年,服务周期也要一跟到底,最后客户签订物业交接单后才算完事。工作量和心理压力都很大。对人的 身心健康都是一个巨大的挑战。 应具备以下条件:

1、承压能力。房 地产经纪人肩上抗着巨大的销售指标,那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单,获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力,身后 有主管经理一次接一次的催促,实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难,相当一部分人感到迷茫和沮丧,或放弃,或消极工作,结果自然是离成功的目标越来 越远。因此,摆正自己的位置、端正自己的心态,面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人,尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有 天上掉馅饼的事情?哪一行的成功能轻易达到?如果每个单子都顺顺利利,从来没有拒绝?如果是这样,大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优 秀业绩,过去开心的事情,朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人,我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实 更多。还可以想象以下更坏更糟的情况,或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇,相比较而言,自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。

2、分析能力。房 地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力,学会发现市场机会,如现在在国六条的政策冲击下,市场交易开始萎缩。那么,这时候可以开拓新的市场,如商业地 产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求,金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点,让自己出 于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房产经纪 人,一定是一个良好的沟通者。房产中介人员,其工作内容还是和人打交道。如何和客户,房主,同事之间实现良好的沟通,是成功的关键。把自己的观念、信念、 方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们,销售中的许多问题都是 因沟通不畅造成的。沟通,主要是把自己的想法告诉别人,同时聆听别人的想法,每个人都有被尊重的愿望,你要重视别人,仔细倾听别人的每句话,自己的意思要 表达的非常清楚,能明晰地知道别人的想法和内心感受,微笑、热情,真诚,让别人有倾诉的愿望。

学习:从 不满足于已经取得的成就,不断地学习新的知识,汲取营养,向业绩高手学习,学习他们身上好的要素,并应用到实际工作中去,才能确保房地产经纪人持续地获得 成功。对于房地产经纪人来说,销售生涯就像一场战斗,是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。再一次次胜利中间夹杂着许多失败,在喜悦、期待、得意与兴奋 之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力,但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力,最大程度地把握到社会与客户的发展变化, 以知识为后盾,充分地做好前进准备,步步为营,百折不挠,最终登上成功的巅峰。

很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题,在策划与 设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定,法律法规,房地产专业知识,金融,建筑学等诸多方面一片空白,操作起来杂乱无章,甚至根本就会做这些事,只 知靠送礼、宴请、降低佣金,暗想操作等给“回扣”来推销商品,其

专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然会计算购进、销售、毛利、部分, 变成本价格,但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析,等基本概念,缺乏基本的了解,甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不 努力学习,怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢?更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了 解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认知。同时还能准确把 握当地的房产动态和竞争对手的优劣势极可靠卖点等信息;另外还必须掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些 专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、 仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销相关内容。经纪人员应该学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的 市场营销常识。心理素质要求较强的应变能力,为人真诚自信,乐观大方,有坚韧不拔之毅力,能承受各种困难的打击,责任感强,自制力强。 知识:经 纪人的首要任务是销售,如果没有销售,业绩就没有有希望,企业也没有希望。同时,销售代表的工作还有势在拓展,只有销售也是没有希望的,因为你销售出去的 是房子和服务,而只有不断拓展市场,以诚信待客户,才能够建立起长期的市场地位,赢得长期的市场份额,为企业的销售渠道建立了重要的无形资产,为自己赢得 了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人,不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金,应该掌握更多的房地产相关知识:金融、保险、投资理财、法律、物 业管理、装修装饰等等,给客户提供全面的投资理财知识,成为客户信赖的理财专家。

细节:从 客户角度考虑,绝大多数客户不可能一次就看中,你如果一次就能提供更多的选择,尤其是在天气不好的时候,他们会滔滔不色地跟你聊个没完,感激不尽。毕竟, 你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时,我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们要求的房屋,他们去了也 是浪费时间。自己直接告诉他们,免去他们的奔波,无形中,你的服务又进了一步。一百个客户来看房,能有一个人当场给单吗?? 是的,有时会有的,但绝大多数情况下,这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识,没有任何的信任关系,客户会犹豫,再犹豫;考虑再考虑。但是,做为经纪 的你,会不会因为一百个客户来让你带他去看房,结果没有一个人给经纪人心灰意冷或怠慢客户呢?如果这样,你还是趁早放弃这个行业。有人说:你的心态真好, 从来不嫌烦,要是我,早不理他们了,谁有那个耐心!其实,自己仔细想一想,你就会知道:以一百个客户为例,这一百个客户你如果细心照料的话,在将来的某个 时候,任何一个人都可能成为你的忠诚的客户。你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话,你将一无所获。而你如果反其道而行之的话,你可能会赢得不 只这一百个客户。因为他们有朋友,有亲属,有朋友的朋友,有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立即做决定,并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并 不一定是他们的错。一般人陪客户看房时,可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料,再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时,只要有时间, 总是尽可能提早到达并准备至少四五个不同价位的房子的资料,让客户有更多的选择余地。 新 西兰著名的房地产经纪人JASONE每次接待客户的时候,准备了自1996年以来过去近十年惠零顿地区的房地产市场价格走势图,每次在确定看房的时间之 前,JASONE,总提前问房主:每天几点钟你这里阳光最好?一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里,如果能提前到达并把暖气打开,让屋里温 暖如春,JASONE说我自己的心里就会先暖和起来。有空的话,还会建议卖主把窗帘打开,百叶窗全部拉起(如果可能的话),让屋里更亮。我还经常去剪一些 玫瑰或其他鲜花,插在临时找来的花瓶中,让他们不论是买主还是卖主,先来个惊喜!你做到了吗

创新:一 个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产行业的专家,要精通房地产中介业务,必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提,也是首要因素。大到从房 地产基础知识、业务流程、沟通技巧、谈判技巧、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、贷款过户知识、小到举手投足、一言一行、每一个细节都要 注意,这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次拜访、搞社区活动,如何让别人 一下子记住你,要模仿,但不能复制,这就是要专业、要创新。

客户是朋友:交 朋友比找客人更重要,许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源,与客户接触时,要抱着交朋友的心态,而不要将心思仅仅放在争取他成为你的客户。客户为什么 会从那么多地产经纪中选择你?很多时候他们只是靠和经纪接触时的感受来做出的决定。做优秀地产经纪的优势就在于要喜

欢与人聊天,喜欢了解人们内心的需求。 不是每个人都能成为你的客户,但只要你付出诚意,每个人都有可能成为你的朋友。只要真诚地交朋友,当你周围有几十个忠实的家庭,这时候你就不需要做广告就 能在地产界生存。对于客户来讲,你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的,如果总是觉得走了一个还有另外一个,那么终有一天 会变成没生意。

专业:房产投资和其它投资一样,是 一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究,还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功,很多时候取决于经纪的交谈 和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买?应该何还价?这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助,才能帮助客户对纷繁复杂的地 产市场作出准确判断

耐心:一些经纪抱怨带客人看了几十套房,客人都不买,可某个经纪带客人只看了三套房,客人就买了。这时候不应该一味地责备客 人,其实最需要反思的是经纪自己,客人有权利去选择自己中意的房子,为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子?虽然地产经纪是靠佣金生存的,一个优秀的地 产经纪绝对不能只关心佣金,还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常心对待客人。客人挑经纪,经纪也可以挑客人,很多时候生意做不成,对经纪也不 一定就是损失。生意是一时,朋友却可以是一世。

应当具备的心态:

一、真诚态度是决定一个 人做事能否成功的基本要求,作为一个房地产经纪人,必须抱着一颗真诚的心,诚恳的对待客户,对待同事,只有这样,别人才会尊重你,把你当做朋友。业务代表 是企业的形象,企业素质的体,是连接企业与社会,与买方客户,与房主的枢纽,因此,业务代表的态度直接影响着企业的业绩销量。

二、自信心 自 信心是一种力量,首先,要对自己有信心,每天工作开始的时候,都要鼓励自己,我是最优秀的!我是最棒的!信心会使你更有活力。同时,要相信公司,相信公司 提供给消费者的是最优秀的服务,要相信自己所销售的房源也是非常有市场的,相信公司为你提供了能够实现自己价值的机会。要能够看到公司和自己形象和服务的 优势,并把这些熟记于心,要和对手竞争,就要有自己的优势,就要用一种必胜的信念去面客户和消费者。作为地产经纪人,你不仅仅是在销售房子,你也是在销售 自己,客户接受了你,才会接受你的商品。

三、做个有心人 “处处留心皆学问”,要养成勤于思考的习惯,要善于总结销售经验。每天都要对自己的工作检讨一遍,看看那些地方做的好,为什么?做的不好,为什么?多问自 己几个为什么?才能发现工作中的不足,促使自己不断改进工作方法,只有提升能力,才可抓住机会。机遇对每个人来说都是平等的,只要你是有心人,就一定能成 为行业的佼佼者。台湾企业家王永庆刚开始经营自己的米店时,就记录客户每次买米的时间,记住家里有几口人,这样,他算出人家为能吃几天,快到吃完时,就给 客户送过去。正是王永庆的这种细心,才使自己的事业发展壮大。作为一个销售代表,客户的每一点变化,都要去了解,努力把握每一个细节,做个有心人

四、韧性 销售工作实际是很辛苦的,这就要求业务代表要具有吃苦、坚持不懈的韧性。“吃得苦中苦,方为人上人”。销售工作的一半是用脚跑出来的,要不断的去拜访客 户,去协调客户,甚至跟踪消费者提供服务,销售工作绝不是一帆风顺,会遇到很多困难,但要有解决的耐心,要有百折不挠的精神。美国明星史泰龙在没有成名 前,为了能够演电影,在好莱坞各个电影公司一家一家的去推荐自己,在他碰了一千五百次壁之后,终于有一家电影公司愿意用他。从此,他走上影坛,靠自己坚忍 不拔的韧性,演绎了众多的硬汉形象,成为好莱坞最著名的影星之一。

五、专业 客 户为什么找你买房子?房主为什么找你卖房子?因为你专业,你对房地产领域的所有相关知识都了如指掌,能给他们一个专业服务业。房主可以以合适的价格卖掉房 子,客户可以以合适的价格买到房子,还有未来的增值和想象空间、在你这里,可以得到所需要的所有专业服务。如果问你这个也不懂,那个也不懂,那么客户找你 干什么?凭什么要付你佣金?贝蒂,哈德曼是亚特兰大的房地产经纪人。由于任何一顶待售的房地产可以有好几个经纪人,所以哈德曼如果想出人头地的话,只有凭 着丰富的房地产知识和服务客户的热诚。哈德曼强调:“我始终掌握着市场的趋势,市场上有哪些待售的房地产,我了若指掌。在带领客户察看房地产以前,我一定 把房地产的有关资料准备齐全并研究清楚。”哈德曼强调,今天的房地产经纪人必须对“贷款”有所了解,。“知道什么样的房地产可以获得什么样的贷款是一件很 重要的事,所以,房地产经纪人还要随时注意金融市场的变化,才能为客户提供适当的融资建议。

篇四 中介做住宅和做商业哪个好
房屋中介谈判技巧

一.怎样对有装修的房屋进行价格谈判? 1.首先要适当赞美及认同房东装修的价值,同情房东当初装修房屋时所付出的辛劳,赞美某个装修的亮点. 2.得到业主的信赖后再分析房子的某个两个缺点 3.对房屋现有的装修情况进行客观的评估(如新旧程度'保持状况) 4.不要完全否决房屋的装修价值,同时要告知房东装修不能按原值来算,有一定的折旧率,是要打折的 5.在与房东谈价格时,可以拿周边的房屋价值进行性价比,加以说服.尽量以房屋的原值加现在装修的折旧率作为标尽来谈价格,主要是让房东觉得卖这套房子是有盈利的,当我们谈其价格时,他只是赚多赚少的问题,这这就有利于我们争取价格 6.相反,与客户谈价格时,尽量以房屋现在的价值加原来房屋装修的费用来谈,让客房觉得买这套房子是比较便宜的,把握客户贪小便宜的心理来谈价格 7.当买卖双方见面时,一定要作好工作,直接引导他们来谈总价就好,以免造成不必要的麻烦 与房东谈价时,可利用房屋原值与装修相加起来进行谈判,与客户谈价时,可以利用房屋现有的市场与装修相加起来的价格进行谈判,如果产生差价对于客户而言比较好接受 二.谈判时,客户说其他中介给他的价格更低 1.先要判断他所说的话有几分真实性 2.说明我们和房东还是很熟悉的,他如果降价了,我们应该是不会不知道的,如果真的降价了,我这边可以和房东再联系看看是否真的降价了/ 3.了解是否有别的中介在恶性竞争,告知客户,好房子自己做主 三.临门一脚,如何让客户过来定 1.再次申明此房产优势,没有最好的房子只有合适的房子,如果不喜欢就不要错过了 32.可以虚拟假客户也想定这套房子,造成一种紧张感 3.还可说明房东说还要和他爱人商量,如果你不当机立断,房东很可能会反悔目前的价格,所以教育客户不要再犹豫了 4.如果这个客人以前失去过一次购房机会,还可以适当用激将法(你再这么犹豫乐理你了) 四.客户想做公积金,如何改成商业贷 可以把责任转嫁于房东,因为房东觉得做公积金时间太长了,或告知客户公积金的其他用途(如装修贷款,提现等) 1.说明办理公积金和程序和准备材料的难度 2.说明办理公积金,那贷款额度受很大的限制. 3.说明办理公积金,假如今后想提前还款或者想转按揭都存在很大的困难 4.如果办理商业按揭,每个月的不定期款金额也不过最多几十块钱而已(一万只差5元) 5.告知客户公积金可以先放着,如果不用公积金,未来政策有分房,可能还会考虑到他身上,用了公积金就是证明你有房子,有分房就分不到了 五.谈判的过程中,由于其他房产代理公司的

干扰,导致客户左右摇摆,房产经纪人应该怎样处理? 1.公司形象 A阐述我们公司的优势和实力如:(公司的整体规模'看房直通车'房源和客源的数量'后期的服务'公司房产经纪人的人数等方面) B比较我们公司和其他一些代理公司的区别:点明其他公司存在不正当竞争手段和暗算操作,以及带来的严重后果,如(后期手续的办理过程'房款进出流程的安全性'房款差价的暗算操作等) 2.房经经纪人本身 1.在这个期间内一定要稳住其中一方,可以向一方说房东'客户现在公司这边,而我们和房东'客户的关系很好,我们可以帮您争取更好的价格 2.感情投资,向买卖双方表明,我们这次双方见面实在难得,请买卖双方珍惜这次的见面机会,尽量促成交易 3.在谈判开始时,可建议相关人员一同将手机关闭(理由是为了更集中精神签约,减少外来的干扰) 4.前期工作的铺垫,在带看时就应该和房东和客户方建立好关系,取得信任感,了解房东方和客户方有无在其他房地产代理公司登记,事先就要阐述公司形象,让房东方和客户方有这种意识,减少我们后期签约不必要的麻烦. 5.如房产经纪人碰到棘手或自己解决不了的问题时,应第一时间向上级主管汇报,找出对策,不得拖延时间,延误"时机" 6.告知客户一套好不容易满意的房子跟别人中介讲,别人一定会破坏,因为你成交了对方就没有机会了 六.客户'房东不愿意将定金'双证(土地证,产权证)'房款放在公司时该怎么解决? A.公司形象 1.事先强调我们公司的规模和诚信度.(如:外地公司连锁的规模'注册资金'每天房屋的成交量'每天资金的流量,双证的加密保管等) 2.银行行为为我们公司专门设立监管账户,确保房款的安全 B. 房东方面(与房东单独沟通) 1.强调收取双证是为房东降低风险,保护房东的利益.如"(房东不愿意滞押双证时,告知,客户方也可能以不滞押定金,这样想购买房屋时,房东方就得不到相应的补偿)" 2.告知房东方,我们公司滞押双证,对于我们仅仅是一种程序意义并不是很大:如(办理权证过户,必须本人到场,需要房东方的身份证,手印等资料,否则相关部门不会给予办理的)让房东方放心 3.有些房东对房屋的交易流程不了解,担心双证的安全问题,也可以告知房东方,可下购房方同等的定金,体现合同的公平性,安全性 4.转移注意力,告知这样有诚意的客户不好找、适当贬低房屋的优点等。让其觉的紧迫,动摇其意识,之后抓准实际一锤定音。 5.公司收取双证时都会开取收据,盖有公司的公章,具有法律效力 C.购房者方面(单独沟通) 1.强调收取定金是为客户降低风险,保证客户方的利益

:如(客户方不愿意带押金时,告房东方也可以不带押双证,这样房东不想出售时,客户方得不到相应的补偿) 2.凡我们公司收取的现金,开具的票据都有公司的公章,具有法律效力 3.举例说明:一手楼房买卖流程中,客户方也是必新定金,方可认购 4.转移注意力,强调房源的特点和稀缺性,适当编造出一些其他客户也想要此房屋的理由,让其觉得紧迫,动摇其意志后抓准时机一锤定音 5.客户的定金都不下,房东哪里知道你的诚意度 D、房产经纪人本身的要求 1.看放时就必腥说明收取定金、双证(土地证、产权证)、房款的意义和流程,避免不必要的麻烦 2.给客户分析后期手续流程,告诉客户可能会有某种情况例如:如果钱款不放在我们公司,直接交易,交易完成后,房东如果否认收带房款,作为购房者的利益受到损害,(此时可能过户手续还美英完全结束)强调第三方中间身份的作用,可以更好的保证买卖双方的利益 3.当客户要把房款提前交给房东,领取双证时,此时要向客户说明,要是万一交易过程中出现意外(房屋共有权人、抵押银行冻结等因素…)导致不能交易,而房款已经打给房东,购房客户此时会有很大的风险,而放在监管帐户上,客户的利益就得到了保险 4.如果房产经纪人碰到棘手或者自己解决不了的问题时,应第一时间向上级主任、经理汇报 优秀房产经纪人的谈判技巧 一、谈判的观念与心态 1、谈判的目的:形式双赢的局面,要尽可能满足双方的第一需求,以气势掌控局面而不是以气势压制任何一方,建立彼此对等的地位,谈判较易成功。(,因为中介是居间服务人,所以一碗水端平) 2、不要损害诋毁藐视无辜、第三者的利益,(如介绍人、风水师、律师、对方朋友等)应见招拆招从专业上、逻辑上打败他,用热情的肢体语言感染对方。 二、谈判的时机 1、在价格等交易条件存在差距时,面谈有助于缩小差距,加速中间环节,增加成交概率; 2、在价格等交易条件差不多的情况下,面谈可以最大可能的把握住买卖双方,降低交易变数,促成快速成交。 三、谈判步骤 第一步:准备 1、要先确定买方要从多少钱出来谈,然后打电话告诉买方因价钱差太多,屋主不愿意出来谈,然后再补通电话说屋主勉为其难答应出来谈。(对屋主亦可用此方法来说)。 2、为双方约好时间,告诉买方必须带定金,并且要加价再出来谈,否则不要让费双方面的时间,并表示有一组客户出价比你高,但尚

末让屋主知道,所以要把握机会。 3、屋主这边最好价格先仪下来并更改附表。 4、确定买卖双方价位,及双方价位设定。 5、预定掌握一方,提前30分钟到达做勤前教育。 6、买卖带钱,双方带权。 7、座位安排。 8、场地安排清除现场资料(会议室资料及白板案源、橱窗广告)。 9、塑造双方稀有性(买方、产品)不容错过。【中介做住宅和做商业哪个好】10、确定主谈及助谈人员。 第二步 谈判 1、经纪人要首先表明三个要点: 1)此次双方见面透明化公开。 2)双方都很有诚意。 3)以前见面谈这种差距都一定会成。 2、寒暄: 双方介绍,拉五同,有点认同,不太熟。 3、切入主题: 价位曝光,第一波价差斡旋。 4、双方坚持: 拉开一方,双方做说服,适当让价、调价,第二波强力说服。(往弱的一方谈) 5、双方分隔说服: 洽谈人员两边串场,提供适宜讯息,影响两方判断,促进成交。 6、价位接近,定金收据拿出来 第三步 结束 1、填写定金收据。 2、尽速签约(洽谈中带入签约条件)。 3、送走一方: 买方收斡、卖方更改附表、最后一次努力。 4、失败处理: 事后检讨改进之道,败因分析。 四、谈判要点 1、任何时候都要让客户感觉到你的真诚和工作的塌实。 2、任何情况下成交是第一要务。 3、谈判时争取至少抓牢一方。 4、经纪人要适当的坚持,永远做好人。 5、不到最后不放价。 6、促销时红脸与白脸默契配合。 7、经纪人要把谈判节奏掌握在自己手上。 8、经纪人对任何一方下承诺时应慎重,必须给自己留余地。 9、谈判时尽量做到“四多一少”,即:多听多看多想多做少说。 10、如要说服客户,首先要让对方觉得我们是在为他着想。分开谈是犹是如此。 11、谈判时随时展示辛苦度。 五、谈判中影响成交的因素 1、物业地址 2、权属情况 3、产权取得方式 4、年份 5、管煤有线水电家具电等硬件设施的赠送情况 6、交易价格 7、交房时间 8、取款方式 9、取款时间 10、付款方式 11、银行贷款 12、买方信用度 13、经纪人 14、其他 六、谈判过程中的注意事项 1、房产经纪人要提醒在场所有人员将手机关机或调至静音状态,以便保证整个合同谈判的过程不被打扰,并安排好买卖双方自座位; 2、尽量不要在电话中谈判。 3、房产经纪人应在开始谈判前做自我介绍及买卖双方的相互介绍; 4、在谈判过程中为避免给客户造成不公正、偏袒某一方的印象而造成谈判不畅或中止,房产经纪人必须要始终保持中间立场; 5、谈判的原则:察言观色,见

风使舵,机灵应对,外表诚恳。 6、谈判时要注意自己的语音、语速、语调,不可态度傲慢无礼,也不要过于卑谦,要保持正确的工作态度,体现合同签署的公正性和严肃性; 7、房产经纪人要在谈判过程中掌控现场的谈判节奏和气氛,保持三方相互尊重、相互理解的主导思想,使买卖双方在平等自愿的前提下进行谈判; 8、当双方在谈判过程中出现意见僵持不下的局面时,建议暂时停止谈判。房产经纪人应委婉的将双方暂时分开,分别做工作,以缓和尴尬的气氛局面,使谈判重新进行; 9、谈判中经纪人应作为整个洽谈过程的主线来引导和帮助买卖双方围绕签约事项进行洽谈磋商,不可任其买卖双方的任一方长时间谈论与签约无关的自己话题,而分散双方的注意力和打乱谈判节奏; 10、谈判过程中,经纪人应对整个交易过程及备件做详尽的讲解和描述,以体现专业,优质的服务,为下一步的签约奠定良好的基础; 11、经纪人应正确应答客户提出的各种问题和疑虑,积极主动的做详细解释,但不可轻言许诺,口头担保等违反公司规定的言行; 12、谈判过程中要及时掌握住客户心理和动态,预期到将要出现的状况和局面,及时协调和掌控; 13、谈判过程中,我方谈判人员不可将矛盾激化,应因势利导,先转移话题,再慢慢缓解,不要给签约制造困难; 14、碰到买卖双方均很坚持己见时,可采用“我不欲战,划地而守之”之方式,暂时冰冻起来。 15、谈价时要给自己留有余地, 16、我们是中介,是要向双方收取中介费(佣金) 17、谈判时不要倾向与任何一方(让客户和业主感觉到他们是公平的) 18、在和客户谈判时说话要有底气、有自信,不要被客户或业主的气势所压倒,感觉到我就是专业的置业顾问 19、尽量避开双方有争议的问题谈,用其他的优点弥补其劣势 20、在没有把握的情况下不要轻易对客户有任何承诺; 21、没有把握的同时尽量不要约双方见面谈

篇五 中介做住宅和做商业哪个好
房产中介公司创业计划书

房产中介公司创业计划书

一、项目摘要

衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量,而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3:4,正处于上升时期。这两年国家的宏观调控政策纷纷出台,正是市场从业者重新洗牌的好时机。

房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后,结合武汉城市市民化的特质,在执行门点社区化,员工本地化的前提下,提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区,成为社区生活种不可缺少的一份子,形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。

房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上,不但可以开展传统的中介业务,取得佣金收入建立良好的银企关系,还可以利用通畅的深入社区的渠道,不断开展更多的增值社区服务,拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”,前途无量。

房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持,两年内可以建设80个以上的深入社区的网点,服务半径覆盖武汉三镇85%以上的主要住宅小区,进入武汉市房地产二手房中介的前三名,综合盈利水平第一,月税前利润200万元左右,垄断社区广告资源,成为另一个主业。

二、市场分析

1、二手房市场分析

武汉市自2002年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展,建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高,数以千家的二手房中介店(所)如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上,整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。

2005年武汉市商品房销售面积为813.89万平方米,同比增长7.6%;其中:商品房住宅销售面积为756.91万平方米,同比增长5.0%,占商品房销售面积的93%。而2005年全市二手房成交60168起,同比下降2.5%,面积为625.7万平方米,同比增长1.6%;其中:二手房住宅成交34179起,同比下降2.8%,成交面积为330.13万平方米,同比增长17.2%,说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3:4,二手房市场正处于上升时期,市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。

2005年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡,其增长率较小,这是由两方面造成的。一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为,并有效

控制了投资需求,特别是对二手房市场的成交量影响显著。另一方面是通过2005年商品房市场的供需分析,得出2005年商品房市场需求比较旺盛的结论。由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛,导致二手房市场较为平淡。

2005年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米,同比增长41.4%。其中,住宅平均价格为2209.78元/平方米,同比增长39.6%;写字楼平均价格为2726.12元/平方米,同比增长26%;武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大,而写字楼方面的价格差额逐年减小,这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛,写字楼市场的发展继续保持低靡。

值得指出的是,成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500-800元/平方米之间,而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上,这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革,推动市场的快速、健康发展。

2、中介行业概述

作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场,由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。市房产局数据统计,截止到2006年2月止,武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家,在所有注册的房地产中介公司中,有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务,二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌中介,同时也吸引了国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。

虽然二手房市场有了长足的发展,但相对于国内一些城市市场,武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。主要表现在以下方面:

(1)、中介机构规模偏小【中介做住宅和做商业哪个好】

在武汉市400多家中介公司中,大多数中介服务机构规模较小,真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家,通常是采取小店面的松散连锁,夫妻店,三、两朋友或独自操作的方式经营,已适应不了自身的客观发展要求,也适应不了已逐渐走向规范的市场需求,事实证明2005年下半年,宏观调控房产新政不断出台,很多小中介纷纷关门,很多外来中介收缩战线退出武汉,说明未来的市场资源会进一步集中,只有规模化的中介才能抵抗市场风险,生存下来。

(2)、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍

目前,武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐,还有待进一步提高,以便走向中介行业成熟的专业化道路。传统中介人员学历低,不注意提高专业素质,常为客户看不起,爱忽悠信誉差,凡事利字当头,不讲究交易规则甚多;而年轻的中介人员先天不足没经验见识少,不懂社会心理学,不善于与客户交流,市场敏感性不强不勤奋,自视其高不安心工作,状态极度不稳定。

(3)、中介信息渠道不畅通

武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差,虽然大多数配备了电脑,但利用率不高,信息关联化和开发力度不够,与北京、上海与各沿海发达城市相比,武汉市的中介市场,还远未形成规模经济,颇为零散,这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限,加上行业整体诚信的因素,导致整个市场普遍存在业务量不大,成功率低的现象,造成了很大的信息资源流失。

3、竞争分析

根据武汉的二手房市场的摸底调查,在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家,可分为本土中介商和外来中介商,根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团,第一集团在60家经营网点左右,在未来的一年内,不超过3家公司;第二集团在20家经营网点以上,数量在8-10家公司,第三集团在5个网点左右,有30家公司左右;其余基本上是单店经营。

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4、经营模式

通过对以上中介企业的深入调查研究,可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是:快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台;以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。我们值得借鉴他们的发展模式,同时提出自己的创新模式:进入市场初期只做直营店,执行快速扩张市场策略,沿重点社区均衡进行的门点布局,注重人力资源的培养和团队的建设,开展一、二级市场联动经营,在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。

三、市场和服务

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1、战略目标

做市场的“跟随者”,计划在两年内做到武汉市中介前三名,包括规模、交易量和利润各项指标。树立“渠道为王”的思想,努力打造一个扎根社区的中介网络,搭建社区渠道,配合关联开发企业的发展战略,做到房地产市场的一、二级市场的联动。核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解,合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。中介服务搭建渠道保证费用,自营投资业务作为主要的利润来源,合理利用渠道搭载附加增殖业务,关注现金流、周转率和利润率,规模扩张不能牺牲利润为前提,规模和利润必须要同步发展。

2、市场规划布局

在两年内建立一个完善的三级经营管理体系(公司总部--中心店--社区店),其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店,员工总数达到350人左右。

3、组织和职能

(1)、社区店:

在大型成熟社区周边开设社区店,根据营业面积、营业收入、辐射范围,示范效益分为A级店和B级店。具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家(总计60家)。每个门点投入人员4-5人,面积20-40平方米,平均每个店投入资金3万元。主要职能是开展租售等日常中介业务,同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。

(2)、中心店:

武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中心店,位置选择于交通便利的商业区;每门点投入人员15人,面积不少于100平方米,投入资金10万元,是公司的形象店。

主要职能是:区域办证中心、员工培训中心;指导区域内社区店的日常工作;同时也是特殊房产的集中交易中心(如商业、工业及拍卖房产等)。

(3)、公司总部:

设立于汉口某知名写字楼中,人员20人,面积300平方米,是公司的管理决策中心和投资中心。投入资金20万元,主要职能是对中心店执行管理职能外,还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。

4、人员配置:

为了保证房产中介店连锁体系的稳定健康的发展,采用年轻人和中年下岗人员的结合方式,达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。房产经纪人多录用30-45岁的中年下岗人员,一方面提供再就业机会为社会减负,另一方面中年下岗人员更有社会经验,更容易与客户沟通,第三方面中年下岗人员因为有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的机会,所以会更加努力工作,对公司发展更有责任心。对公司来说可以得到基层政府和相关组织的认同和扶持,在未来不断扩张的战略布局和增值服务业务上进行配合,更可以按政策直接享受减免税的优惠。而在如评估投资、电脑网络、金融服务等关键的技术岗位上将多采用年轻人,充分利用其年轻的活力,激情的创意,较高的综合素质,可以将先进的管理理念和技术手段带入传统行业。

5、主营业务收入

(1)、各组织收入 社区店-买卖和租赁中介收入 中心店-买卖和租赁中介收入,代办权证收入 公司总部-拍卖房产投资收益,个人贷款担保收入,新房代理分销收入 (2)、收入说明

买卖中介收入按交易金额的2%计算,租赁中介收入按每单8000元计算,代理新盘分销收入按每单4000元计算,代办权证收入按三证代办600元计算,个人贷款担保收入按贷款金额的1%,批量房产吞吐收益每次不少销售额于20%,期限不多于6个月,平均在4月内销售完毕实现资金回笼。

6、增值业务收入

(1)、社区分类广告业务

通过建设完善的社区店网络,让社区店与当地社区居委会和住宅小区的物业管理公司建立起良好的友邻关系,在社区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告位,制作大型广告栏划分成等份的小广告位,针对快速消费品业、银行金融业、社区综合服务业的各类商家出租,广告牌由公司统一设计、统一制作,成本包在发布费中。【中介做住宅和做商业哪个好】

对于这些商家来说,此种宣传方式能将广告述求直接到达客户的家门口,而且能任意选择想接触的客户群体,任意选择版面大小,做到广告费用的最大经济效应;对于当地居委会和物业管理公司是一种创收的来源,也是为辖区的居民提供便民服务;对于我公司来说,社区店只有牢牢扎根社区,赢得周边社区居民的认同,才能真正垄断这个潜力巨大的市场,产生稳定长期的现金流。

(2)、装修保洁中介业务

根据调查统计,买二手房的客户90%以上都会进行二次装修,即使是长期租赁客户也有50%以上要进行简单装修,通过房屋中介的优质服务取得客户的信任,开展后续跟踪服务,推介关联装修公司进行二次装修。社区店牢牢扎根社区,取得社区居民的信任,可以进一步推介关联保洁公司进行家庭日常保洁。装修推介服务费市场行情是装修金额的2%到5%,扣除个人提成按平均600元/单计算,专业保洁公司提供的家庭保洁平均收费为10元/小时,社区店通过合作协议可以从中取得2元/小时的佣金,该项业务几乎没有成本。装修和保洁中介服务是公司给购房客户和所在社区居民的增值便利服务,此项收入不作为公司的主要利润来源,但需要作为各社区店联络社区成效的考核指标。

7、市场发展时间计划(以投资到位确定起始时间)

第一季度

选择经营总部搭建经营管理架构、流程和网络平台,第一批按照规范标准设立八个社区店,同时启动人才培养计划,注重人员培养团队建设;在全市范围内全面选址布局;向社会公开要约征集房源;

第二季度

第二批在汉口开一个中心店八家社区店,在开始与银行、媒体建立紧密合作关系,加快社区宣传渗透计划,开通房产交易网;

篇六 中介做住宅和做商业哪个好
房屋中介谈判技巧

篇七 中介做住宅和做商业哪个好
房产中介店经理必看之《商圈精耕》

房产中介店经理必看之《商圈精耕》

一、 何为商圈精耕:

简单来说,商圈精耕就是门店之座落点的商圈内,主动和客户接触或互动。时刻保持关系,发掘潜在客户,并且制造门店口碑的一种经营上的努力。房产经纪人在特定市场区域中,负责市场调查、分析、规划、充分掌握房产市场情报资料,并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略,做到有系统的商圈开发和行销,以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。房产中介门店实际营运中,在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店同时经营。

商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一,通过划定周边的商圈和社区、大楼,然后对其进行精耕细作,从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解,到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等,总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌,烂熟于胸。

二、为何要商圈精耕:

房产中介业务其实就象蜘蛛结网一样,要人脉广布。所谓Farming-商圈精耕,就象种田一样,努力细心耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法,商圈精耕也可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度,以便于增加附近社区的成交率,如果做好商圈耕耘,市场的占有率自然提高,房客源也将源源不断,同事可以让公司长期保持地区优势。

商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的,首先通过商圈精耕,在客户询问相关楼盘信息时,经纪人对楼盘信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质,从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且,对于大部分中高端的客户而言,他们的购房目标往往相当明确,常常会直接指定想购买的意向楼盘,而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘产品的时间,并使房产交易的配对率得到明显提高。

为何商圈精耕的理由:

1,因为距离短,拜访经营,带看销售皆方便,节省时间;

2,地段行情及市场动态,能更深入了解;

3,专人专职的区域经营,资源有效分配;

4,强化了与社区居委会、物业管理员保安、社区各色人等、社区各营业网点的联系;第一手获得待租售房源和客源;

5,建立商圈图、商圈调查表、区域行情表,成为社区的房产顾问;

6,参与社区活动,挖掘潜在客户,让所属商圈的人,无论是买卖房屋时都指名找您。 当然商圈精耕对门店和经纪人而言最大的益处显然是在业绩方面。以上海信义房屋商圈精耕最为成功的北京西路店为例,信义房屋北京西路店自2003年成交第一套所精耕的楼盘丽都城一个楼盘,信义房屋北京西路店就创造了超过500万的佣金收入,总体上信义房屋北京西路店精耕的几个楼盘所产生的业绩占该店总业绩的80%以上,北京西路店也因为在商圈精耕方面的突出成绩而连续两年成为上海信义的TOP店。而信义的其它分店也在不同程度上,在精耕商圈、楼盘方面取得了一定的成绩,当经过信义各门店的时候,路人往往会在门店的橱窗上看到“我们已成交**楼盘**套”精耕楼盘告示。

切记!深耕就是生根。商圈精耕让回头客、潜在客户都会找您这个顾问,让您达到集客的功效,您好像管区的人一样关心他们,成为他们的职业顾问,自然业绩也讲滚滚而来。

随着房产市场的不断成熟,商圈精耕无论是对于中介公司还是对门店、经纪人变得越来

越重要。特别是目前市场处于买方市场,如何满足购房客户的要求,迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键,而这也恰恰就是商圈精耕的精华所在.商圈精耕可以形成局部优势, 不论竞争对手有多么强大,当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘,就能形成局部优势,在“小池塘里当最大鱼”,战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多,只要我们能在一个特定的商圈区域内,深入经营,赢得客户信赖,仍能成为赢家。

三、商圈的划分:

一般来说,我们把以门店为圆心,以自行车车程为距离单位,门店周围字形成车程10分钟内的为核心商圈,车程10分钟到20分钟为次要商圈,车程20分钟以上为影响力商圈。

或者我们可以这样划分,以门店为圆心,门店周围3至5公里为核心商圈,5公里到10公里为次要商圈,10公里外为影响力商圈(小城市的范围可以适当缩小)。我们精耕商圈一般在核心商圈,次要商圈主要做一些日常性的开发和驻守,OPENHOUSE等房产房源集中展示活动可以在影响力商圈内进行(一般由公司的几家门店联合做房源集中展示,市场调查等活动)。

核心商圈:核心商圈是最接近门店并拥有高密度顾客群的区域,一般顾客光顾很方便,核心商圈顾客一般占门店的成交额的55-70%

次要商圈:次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域,顾客需花费一段时间才能到达,这部分商圈顾客一般占门店的成交额的15-25%

影响力商圈:指门店可以达到或者有影响力的区域。顾客一般不会直接抵达,而是通过广告OPENHOUSE等其他形式上门的,一般占门店成交额的10%以下。

四、商圈精耕的主要内容:

1、大楼名称的档案建立(楼高、屋龄、外观、特色、物业管理费之多寡…………)

2、互通街道的号码,商圈内住宅种类的区分(新旧社区、楼层区分,等级、住户水准、大小环境……)

3、街口、大马路边转角商店名称标示。

4、路段行情、房价分析(销售中,已成交之行情建档类)

5、预售个案的了解分析(推出日期、可售户数、平均单价、店铺的主要单位、车位价格、诉求重点、产品特色、销售率、客户的重要来源分析……)

6、商圈所属区域的内房屋或精华个案的分析。

7、商圈所属区域的发展沿革(过去、现在和未来)

8、商圈所属区域的人文背景。

9、商圈所属区域的重要公共设施调查统计(公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等)

10、商圈布告栏数量的统计。

11、人口结构与户数统计。

12、商圈所属区域内各大楼机构布置名册建立(开发信函、自荐函、生日卡、问候卡、小赠品,公司DM等之寄发)

13、与区域内各店铺、大厦或社区管理员、小超市老板、水电抄表工、社区负责人、报刊亭、邮递员等建立良好关系。

14、公司及同行销售中之房源了解,分析比较。

15、城市计划动态的掌握(道路计划、公园、停车场、图书馆等到公共设施之预定计划、重大交通建设之规划及完工日期,土地征收、整编、用途变更等)

16、配合社区邻里之活动,主要积极参与,建立自身及公司的形象。

17、区域内空地、空屋之统计调查。

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18、与商圈区域内开发公司建立良好关系,寻求尾盘开发代理。

19、寻求定点形象,房源等看板之张挂地点。

20、定期检讨商圈动态,随时改变策略,主动出去。

(1)将所有安排之商圈合理分为若干部分,按时间有计划的安排行程

(2)在地图上事先计划好行走线路,可按之字型线路行走并做好记录

(3)所记录的道路注明名称及行驶方向,将物业及设施注明名称及门牌号标注标号分列于商圈图附表中。

(4)回店内将当天记录重新整理进行汇总。

五、商圈精耕的模式和分类:

商圈精耕的分类:

1、 楼盘的精耕:指对门店所属商圈内楼盘进行详细的精耕和了解。

2、 人脉的精耕:建立与门店所属商圈内各色人等的深厚人脉关系。

商圈精耕的模式:

一、直接进驻

1、 由公司出面,建立和所属楼盘物业管理公司的合作(公对公)

2、 由公司出面,建立和所属楼盘物业管理人员的合作(公对私)

3、 经纪人个人与物业管理公司工作人员的合作(私对私)

二、间接进驻(日常针对性开发和销售,展示)

根据门店的实际成交或者业绩需要,有选择性的在所属楼盘内进行商圈日常驻守、销售、房源展示等活动。

六、商圈精耕经营的步骤

商圈精耕经营的步骤:

1、制定商圈调查计划,计划包括:商圈范围划定,调研周期和项目,参与人数,工作分工,行政图准备和商圈分割,物品准备,调研步骤分解,执行监督,商圈调查部卷设计,变量控制等等一系列的工作。商圈调查可分为三种形式进行,第一种形式是家庭访问调查,第二种形式是实地调查,第三种形式是对项目地段中的交通人流、公共设施带来的人流及其他人流进行问卷调查。

2、商圈调查前的准备工作:参与商圈调查的经纪人要认真学习,充分理解商圈调查的重要性,对模糊事项和自己认为更合理的建议要在行动前向上级领导提出。进行一系列的物品准备,包括名片,交通工具,各种文件,宣传小册子,纸笔,地图等等,熟悉并准备好调查的目标和内容安排,以及各种所需表格。对店长和经理安排的行事要提前熟悉,并安排自己下一天的行程。

3、调查的注意事项:经纪人着装,是统一制服还是便服要依据当时的具体情况而定,分组开展工作,各小组的任务要明确,足够的名牌和宣传彩页,房源和客源的登记单。还有问题清单,因为在调查过程中可能有客户咨询相关问题,要积极专业的给予回答。商圈调查一般在五个工作日内完成。

4、分商圈范围:以某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构,确定商圈名称、商圈分类、商圈范围

5、实地勘察其范围内地理环境,并明确搜集该商圈区域内重要行政机关、商业中心、市场、学校、银行、公园绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑物等信息资料

6、实地勘察其范围内的社区、大楼地理环境,包括道、街、巷、弄、号,明确社区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等等信息资料。

7、绘制商圈图:

汇制和整理商圈图片资料内容:(图纸统一使用A4纸绘制,纸张朝上为北。几张A4纸合并为一份商圈图。)

(1) 主要建筑物:每栋楼需标示楼高,7层楼以上应标大楼名称。

(2) 门牌:街角和巷道两旁,应注明门牌号码。

(3) 街道,单行道或双行道,道路宽度(每部车宽2米)

(4) 公共设施:公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场。

(5) 生活设施:自选商场、带领连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。

(6) 相关憎恶设施:变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、移动通讯塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆、火葬场。

(7) 休闲设施:电影院、百货公司(标注名称);

(8) 公交站:标示地点及站牌标示方式:

(9) 高架桥、公路大桥

(10) 铁路、汽车客运站

商圈图的意义与其目的

1、 何谓商圈图:

将门店所在之主要商圈范围内之街道绘图,标志内部之建筑名称、门牌号码、建筑形式、商业形态及公共设施等详细位置图,称之为商圈图。

2、 为何要绘制商圈图:

商圈经营的目的,为使将来所要经营之商圈内、街弄巷道、建筑形态、人文环境、商业行为、住宅户数等各种方便进行商圈经营扎根顺利推动,熟悉各种房源之种类及成交行情善,方便日后案源之开发。

3、 商圈图的用途:

经由详细的绘图过程中,可充分掌握商圈内房屋销售的咨询,认识商圈范围内主要客户需求之物件种类及行情,迅速建立业主与买方之信赖,进而拓展案源,加强社区经营,提升公司品牌形象与市场占有率。

商圈图如何绘制

准备工具:

地图、铅笔、笔记本、制图用方格纸、指北针

绘图时机:

1、 新人受训完成分发门店后,利用每天安排2-3小时扫街行程。

2、 扫街过程中,除抄录红纸条外,应每日安排1-2条主要街道绘制。

3、 下店后7日内完成商圈图绘制

绘图重点:

1、 将图面之方向定位与实际状况相符。

2、 路牌标示,东西向道路单码在上方,南北向道路单号右方。

3、 将主要绘制范围区分为六等分,每天进行一等分,最后一天再整成整份资料。

4、 标示重点:大楼名称、门牌号码、巷弄街头转角商店名称、楼层高度,公共设施

(公园站名、公园名称、学校、市场、邮局、银行……等)

在商圈调查的过程中所涉及内容要尽可能详细。内容包含如下:

1、 楼盘的规划发展前景

2、 各小区的平面图,能准确的标出小区的分布图和其他设施分布

3、 商圈的地段等级。

4、 商圈内小区的建造年代

5、 交通条件。详细注明车次和起点终点。

6、 还有商圈内各小区的物业管理善和收费标准。

7、 房屋的建筑结构。

8、 各小区的绿化状况和评估等等。初步分析预测商业物业项目商圈范围大小后,还

需要对预测的商圈范围进行调查,只有通过详细的调查分析,才能确定项目的商圈范围。

商圈范围调查的主要内容有:消费者选择购物场所时对中途时间与距离的要求、该处房源房产对消费者吸引力的大小、潜在顾客的地址等。

9、 商圈精耕各种经营特性分析,包括下面各种商业特性,形成一个详细的报告

七、商圈精耕经营实施的原则和特性分析

1、商圈区域范围力求细化,细致到每单元,每户。

2、商圈特性分析必须确认,读懂商圈的属性。

3、商圈精耕与社区活动相结合,与社区常互动,做一些公益性的联谊活动。

4、商圈精耕实施必须保持持续,持之以恒。

5、商圈精耕计划、执行、检查完全落实,同时需要自我检讨和改进。

6、克服心理障碍调整好心态,做好被拒绝的思想准备。

商圈精耕经营特性分析

1、 商业特性分析

消费者的人口核计、社会特征和心理因素决定了消费者购买房屋中介或服务的决策过程,决定了消费者需要什么样的房屋中介服务、需要房屋中介或服务的价格水平、对路途时间和便利性的要求、对娱乐环境及服务水平的要求。根据商圈调查统计分析资料,计算出商圈范围内各个居民点的目标顾客所占的百分比,并根据居民点的人品密度计算出各个居民点目标顾客的密度,然后在一张以中介门店位置为中心的地图上,标示出商业物业商圈内各个居民点的目标顾客的密度,这样就可以从地图上了解到本门店商圈内主要商圈、次要商圈和边缘商圈的范围。

2、 办公特性分析,商圈内办公写字楼的数量,租售和入住公司特点,租金平均水平。

入住率,客户对该商圈内办公写字楼的数量,租售和入住公司特点,租金平均水平。入住率,客户对于该商圈内办公条件的评价和感受等等

3、 房屋特性分析,指已建成并投入使用的各类房屋、设施设备和场地,包括地上附

着物和地下各种功能性物体。各类房屋含用于居住的、生产的、办公的、经营的、展览的、储存物质的等一切建筑体;设施设备主要指与各类房屋配套的消防系统、电梯系统、照明系统、通讯系统、交通系统等;场地是延伸和扩展物业功能的区域,如机场、码头、停车场等。

4、 建筑特性分析,商圈内房屋,小区是平房别墅,低层房屋还是多层房屋或者高层

房屋,房屋的建筑结构是砖混结构还是钢混结构,这些特性要了解清楚。

5、 交通特性分析,包括商圈内交通条件,交通种类及每日车次,交通设施情况,交

通网分布情况,以及交通发展规划和停车状况等等。顾客能否方便地抵达本门店或潜在购买房源所在位置。

6、 学区特性分析,商圈内大中小学,幼儿园各种教育机构的详细分布状况。

7、 竞争对手分析,一个地区的市场容量是有限的,在进入一个地区前要仔细考察当

地同业中间店铺的竞争情况。找出与其它店铺的区分点,才能找到新的商机,否则同质化经营下去只能陷入激烈的竞争,对整个业太反而没有好处。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素:现有中介门店的数量,现有中介门店的规划分布,新店开张率,所有中介门店过少、过多和饱和的情况。中介门店过少的商圈内只有很少的中介门店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务。中介门店过多的商圈,


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