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商铺投资与写字楼投资比较

2017-06-15 09:00:21 编辑: 来源:http://www.chinazhaokao.com 成考报名 浏览:

导读: 商铺投资与写字楼投资比较(共7篇)投资商铺和写字楼哪个更赚钱?一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我,投资收益率最高的物业,一定不是住宅,也不是写字楼,而是商铺。从香港和发达国家走过的历程,以及统计数据显示,商铺远胜于写字楼。即使在没有限购、限贷政策的国外,住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关,没有哪个国家允许住宅无限制暴...

篇一 商铺投资与写字楼投资比较
投资商铺和写字楼哪个更赚钱?

  一位商业地产领域内的资深专业人士最近告诉我,投资收益率最高的物业,一定不是住宅,也不是写字楼,而是商铺。从香港和发达国家走过的历程,以及统计数据显示,商铺远胜于写字楼。

  即使在没有限购、限贷政策的国外,住宅也不可能是最好的投资品。和民生息息相关,没有哪个国家允许住宅无限制暴涨。一旦大量游资进入,房价涨速过快,随之而来的可能是各种限制政策,抑或是增加供给量的决定。

  在2011年以前的中国内地,在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素的作用下,买住宅的确让很多人受益。几乎所有买房者都分享到了红利。并不需要太多的投资技巧,只要从众便可以赚钱,且收益十分可观。但赚钱这件事并不能够反证其投资技巧高超。对于绝大多数人来说,是踩准了行业的发展趋势而已,只有一小部分精明的投资人,最大程度利用信贷杠杆、利用政策,寻觅价值洼地,低买高卖。

  写字楼则是机构投资者们的领域。对于在国外购置大型写字楼物业的机构投资者们来说,只要年租金回报率在5%-6%之间就已经满意。

  事实上,在投资时,除了报酬率之外,还有一项很重要的决胜因素,就是时间。复利效应通俗来说是“利滚利”。假定某投资每年有10%的获利,若以单利计算,投资100万元,每年可赚10万元,十年可以赚100万元(创业:,获利一倍。但如果以复利计算,虽然年获利率也是10%,但每年实际赚取的“金额”却会不断增加,以前述的100万元投资来说,第一年赚10万元,但第二年赚的却是110万元的10%,即是11万元,第三年则是12.1万元,等到第十年,总投资收益是将近160万元,成长了1.6倍。所以,以6%的年投资回报率计算,12年便可以收回投资,甚至不用12年。因为其间还可能经历物业升值。

  确有一些小投资客们在投资写字楼这件事上尝到了甜头。但在专业人士看来,散售的写字楼一定会影响品质,难以控制租户质量。在中国内地,买写字楼赚了钱的个人投资者们,不是因为租金回报率高,而是因为房价上涨。

  商铺的租金回报高于写字楼,“一铺养三代”并非神话。文章开头所提到的那位专业人士,出生在香港。在香港,这样的商铺比比皆是。投资理财数据也似乎在印证她说的话。

  2014年12月22日,北京-世邦魏理仕发布第三季度全球主要街道商铺租金排名,其中香港连续第三年位居首位,大幅超越纽约、巴黎、伦敦和东京。北京也再次跻身前十。香港以每年每平方呎4,327美元租金(合每日每平方米783.24人民币),遥遥领先于排名第二的纽约(每年每平方呎3,570美元, 合每日每平方米646.21人民币),第五街优质地段租金处于历史高位。北京(每年每平方呎672美元, 合每日每平方米121.64人民币)超过墨尔本,在排名中上升一位。

  “尽管经济形势稍显萎靡,大多数市场的消费需求仍保持较好势头。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬表示,“作为亚洲主要城市,高端零售商继续在港扩张,特别是本地珠宝商,及蜂拥而至的新晋零售商。它们长远来看会支持本地商铺租金。”

  近来A股暴涨,卖房炒股的言论甚嚣尘上。并非毫无道理,至少,两个月前如果买招商地产的股票不卖,可能获得50%以上的收益,比买房子升值很多。但持卖房炒股理论的专家们,过于理想化。股市投资的难度远大于买房。许多房地产业内人士,从来不碰股票。牛市时,绝大多数人都会赚钱。但牛市很短暂,熊市很漫长。不止一位股民感叹,想在A股赚钱,不易。

  房产并非没有投资价值,而是要细分领域。如果再给商铺加个限定,是街铺,而非购物中心。但在内地,想寻找高租金回报率的商铺很难。以北京为例,大量的住宅底商在空置,街道的尺度过于宽广,很难形成聚合式的购物氛围。

  我继续追问上述专业人士,如果一定要在内地做商铺投资,需要注意什么?她想了想说,最重要的是有经验的资产管理方。这意味着,你并不需要为租给谁,租金怎么回收而烦恼,有经验的管理者会把一切打理得井井有条。但这是市场发展的高级阶段。不仅市场更加成熟,管理者也更有经验。

  不用说受商业供应过剩影响的二三线城市,即使北京这样的一线城市也可能需要10年抑或是20年才能走到那一天。

篇二 商铺投资与写字楼投资比较
规避商铺投资风险的16个商铺投资注意事项

   投资商铺与投资住宅有很大的不同,可以说:投资商铺是一种艺术,是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去,住宅投资几乎毫无风险,商铺投资则充满了商铺投资风险,在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升,大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。

  商铺投资的种类,按照商铺的开发形式对商铺分类如下:

  1、商业街商铺投资;

  2、市场类商铺投资;

  3、社区商铺投资;

  4、建筑底商商铺投资;

  5、百货商场、购物中心商铺投资;

   6、商务楼、写字楼商铺投资;

   7、交通设施商铺投资

  投资商铺五要素:

  投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。

  位置:与住宅不同的是,投资商铺的目的是为了赚钱,因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥,但购物的客流量却相差千里。因此,作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。

  规模:具备优越的位置才能聚来人气,才拥有获利的基本条件,而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先(

  价格:多数商场位于繁华闹市区,这里寸土寸金,因此,商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”,贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位,价格可能只有繁华闹市区的一半,但因为保证不了人流量,顾客稀少,很可能买了商铺后干赔不赚,最后转手都无人敢要。

  回报:投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说,以银行按揭形式购买一个铺位,每月月供与租金相差不多,与铺租位不同的只是多付一个首期款,而日后商铺归为己有,使经营成本大为降低,与同行竞争力增强。对后者来说,投资风险前三年由发展商承担,收益与银行储蓄利率相比相差无多,但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。

  使用率:使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····

  影响商铺升值因素:

  商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅,转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析,影响商铺升值的因素主要有以下几点:

  零售业带动商铺:中国入世后,零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场,内资零售业也加紧“圈地”步伐,特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此,未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

   人气指数:大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺,客流量的走高带动了商业兴旺,为投资商铺带来很大空间。因此,选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量;位于小区内的商铺,小区人气兴旺与否是很重要的因素。

  地区潜力:商业氛围浓的地段,商铺会有较高升值潜力,反之亦然。

  下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧:

   1、地段:

  地段可以说是投资商铺的第一先决条件,也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方,而在偏远的、人迹罕至的临街门面,我们只能称其为仓库,价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好,但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺,其他各方面的条件不好,造成租金太低,投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上,确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟,最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

   2、临街状况:

  商铺正因为临街才称之为商铺,大部分的人不是因为购物而购物,他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为,有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此,在投资商铺中要注意:尽量购买临大街,人们容易看见,也方便走到的铺面。临大街比临小街要好,在路口临两面街比临一面街要好,走的人多的那一面比较好。当然,这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式,也许面临的只是一个过道,这种投资除了考虑以上原则,更要多方考虑其他因素。

   3.人流:

  你可以站在想要投资的商铺门前,统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多,该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆,因为行走的人才是购买的主体。

   但是需要注意的是,绝对不是路过的人多,买东西的人就会多,购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

   4.驻留性:

  想使人在你这里购物,要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方,首先就不能指望会有人来逛,门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过,也不能产生好的销售业绩。要知道,人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以,铺面是否让人们愿意逗留,不产生匆忙离开的念头很重要。

篇三 商铺投资与写字楼投资比较
商铺投资与其它投资比较、组合

商铺投资与其它投资比较、组合

本期主讲嘉宾为资深商业地产专家、北京汇博行房地产经纪有限公司董事总经理潘好龙先生,潘总具有扎实的理论基础和丰富的实操经验,是国际商业房地产估价师,中国商业地产联盟专家委员,同时也是多家专业媒体的商业专栏作家。本期主讲的内容是“商铺投资与其它投资比较、组合”。

潘好龙:非常高兴有机会来到搜狐焦点房地产网与大家进行商铺投资话题的交流。我们首先讲一下商铺投资与其他投资的组合。这里面分三个,第一个是商铺投资与住宅投资的比较,第二个是商铺投资与商务投资,或者是写字楼投资的比较。第三,我们会关于商铺投资与股票、基金产品的比较分析。

在讲这个概念之前,我们首先有一个界定,今天关于商铺投资的主要是针对一些私人投资者、中小型商业、物业住宅或者写字楼投资。这里不包括对于大型购物中心,高档的写字楼,一些机构和基金的投资者的投资。因为他们的投资行为比较特殊,不包括我们今天所要讲的范围内。

北京汇博行房地产经纪有限公司董事总经理潘好龙

首先讲商铺投资和住宅投资的比较。商铺投资和住宅投资,首先参与的主体是有差异的。住宅投资只有发展商和购买住宅物业的人,经营主体差别比较大。商铺的经营主题很多,你可以开餐馆,也可以做其他的。住宅主要是居住。经营者与使用者的差异也是不一样。商铺的经营者与使用者的差异非常大。住宅非常小。从长期的考虑,从销售的难度来讲,买商业、物业,在以后出售的过程中,难度比较大,而出售住宅的难度相对比较小。从经营管理的角度,对商铺投资,要获得长期稳定的收益,它的稳定程度比较高,住宅比较低。商铺的价格评估,难度比较大,对住宅的评估,相对比较容易。另外,最主要从投资风险的角度来讲,商铺投资的风险比住宅投资的风险大。一个是商铺投资和住宅投资的资金收益和销售收益。这两个会决定一项物业的价值。商铺投资的收益目前市场上认可在10%左右,整体的住宅投资租金收益每年只有4%到5%左右。住宅的销售收益,因为这两年的涨价幅度比较高,住宅的销售收益也比较高。但是总体来讲还是比较低的。

我们可以以一些实际的案例进行一些比较。比如说大家比较熟知的SOHO现代城,我们评估一下物业的最主要的两项价值。SOHO现代城,从7000多块钱开盘,卖到一万块钱。现在二手市场的交易价格在15000到16000之间。商铺的销售均价,当时大概在2万块钱。沿着长安街的是两万二,沿着社区的是一万八左右。现在要买,基本上在四到五万的价格水平。从这两个之间可以看出来,销售的收益差别比较大。你可以通过这两项的收益可以很清楚的知道他们投资的回报、收益差异还是比较大的。

你还要考虑到其他的影响租金收益的因素。比如说当时买住宅的,目前出租给办公物业使用的。住宅住户的租期是比较短的,商铺用户的租期是比较长的。你控制期还有一个风险。这是关于住宅投资与商铺投资的比较。

下面我们讲讲关于商铺投资与写字楼投资的比较。其他的一些内容,商铺投资与住宅投资与写字楼投资的比较,很多是一样的。核心的差异在什么地方呢? 一个商铺投资与写字楼投资的差异就是,这两项对管理的要求比较高,好的甲级写字楼是不出售的,出售的写字楼这几年的增长幅度是比较弱的,就是因为有一些物业公司没有做好管理。商铺投资和写字楼投资经营管理的成本都比较高。从销售的难度来说,商铺与写字楼,买了以后放在二手市场交易的时候,这两个的交易难度都是比较大的。从租金收益比较的话,商铺投资的租金收益远远高于写字楼投资的租金收益。商铺的销售收益也是要高于写字楼的销售收益。

我们还是通过实际的案例来了解。比如说昆泰国际中心,这是一个综合型的,既有写字楼也有酒店,也有商业。我们可以了解它一般的销售价格。当时昆泰的写字楼销售均价大概在一万五左右,现在二手市场的销售价格在两万二到两万五之间。商铺当时的销售均价在三万两千块钱,如果你六万块钱很难买到。从这个销售收益里面来比较。

从租金收益比较,现在昆泰写字楼的租金基本在五块多一点,商铺的均价在15块以上,更高的可以达到20块钱。面积小的租金会更高。这时候你还要考虑其他的影响你收益的因素。比如说商铺投资与写字楼投资。商铺的租期可能会更长或者更稳定,因为你面对着很多租户,尤其对于昆泰的客户,他们的租期都在8年,甚至15年。写字楼的租期一般在两年。这样,商户的租期比较长。

因为写字楼每两三年要换一个租户,你就有一个控制风险,你需要重新寻找租户,你要指出一笔资金给中介机构。你还要考虑到装修期。商铺的经营住户比较稳定,昆泰的情况比较典型,这两组租户,从开业到现在,基本上很少换租的。

再说说商铺和股票基金的投资比较,首先申明一下,我从来不做股票,但是我会关注这些市场。他们主要的区别,一个是投资理念的不同。股票是一种投机,而商铺投资是一种投资行为。商铺是一种可以自己控制的投资行为,风险也在自己可控制的范围。而股票投资不在自己的控制范围之内。更多的会受到国家宏观经济的影响,甚至会受到国际金融的影响。比如说这一次美国的次贷危机,使全球每一个国家的股票市场受到了影响。现在如果你面对一个股票的投资者,如果说他在过去的半年时间,没有腰斩一半,他都不好意思跟别人说。这就是商铺投资和股票投资的本质的区别。因为目前,不论是中国的股市还是全球的股市,还没有真正进入一个价值投资的时代。第三点不一样就是对资本的要求不一样。商铺投资的门槛比较高,至少需要上百万资金。而股票,拿一两万块钱就可以做了。第四点是风险程度不一样,股票的投资风险非常大。商铺投资与住宅比较,风险大,但是与股票比较,简直是太小了。另外,投资的流动性是不一样的。股票你今天买了明天可以卖,而商铺投资,你今天买了,再卖出去,需要一段时间。它的销售难度比较大,因为它的总价高,你需要找到一

个上百万、千万的投资能力的人。另外,投资杠杆也是不一样。商铺投资可以得到银行、金融的支持,股票投资几乎不可能。这是他们的性质所决定的。这是股票基金投资与商铺投资主要不一样的地方。

当然,任何投资与投资人本身的偏好是有关系的,不同的人有不同的投资方法。不论是什么样的投资,投资什么样的物业,都有一个共同的希望。就是希望有最低的投资,第二个就是希望有最高的定期现金流,第三,他希望有最早的现金流,最后,他想投资出售的时候,有一个最高的销售收益。今天的第一讲讲完了,谢谢大家!【商铺投资与写字楼投资比较】

潘好龙:今天第二讲,我们来讲找到馅饼:如何决策商铺投资。

面对上百万或者上前万的投资,如何进行理性的投资决策,使投资变得从容、理性,特别是针对北京目前商铺投资的环境,是不是有最简单的定型决策的要素和定性决策的过程,在最短的时间内判断这个商铺投资值得还是不值得的投资。

我的理解,商铺投资的投资过程是一个知己知彼的过程,在很多时候我们犯了一个严重的投资错误,归根结底的问题,应该说还是在这两个方面出了问题。

北京汇博行房地产经纪有限公司董事总经理潘好龙

首先,知己,也就是要了解我们自己。包括了三个方面的内容,第一方面,你到底有多大的投资能力,以你的投资能力计划你整个商铺投资资金的分配。

根据资金实力,确定你可以拿出多少钱来进行投资,这项投资在整个你的投资组合中商铺投资占到了多大比重,比如你在股票市场、在基金,中国有一句俗语“鸡蛋不能放在一个篮子里面”。

还要充分考虑到商铺的抗风险能力和商铺损失带来的风险,因为这期间你要考虑到你每年的租金收入,或者营业的净收入,是否能支付体银行的还款。要充分考虑到利率的变化,尤其是这个利率的上调,与商铺每年净收入之间的关系。

大家都知道,尤其这一年多以来,利率的上调幅度是非常快的,现在已经8%点多了。这个与你银行的按揭还款,与你整个营业净收入之间关系处理不好,就会面临很大的风险。

第二方面,要有你自己投资的一个理念。您是要做一个激进的投资者,还是要做一个保守的投资者。你是要以长期的投资获得租金收益为目的,还是通过短期投资实现你的投资收益。有的人可能为了炒铺,拿下一年或者半年以后就卖出去。

因为你的投资理念不同,决定了你的投资商铺的市场类型。比如对于一个激进性的投资者来讲,他可能会选择商务区的商铺进行投资,这些区域的商铺价格比较高,但是租金收益也是非常高的。相比而言,风险也是非常大。对于保守型投资来讲,可能投资商铺是比较好的方法,第一个,单价是比较低的,当然相对收益也是比较低的,它的特点,投资是比

较稳定的。

第三方面,要有一个基本的投资目标升值空间。根据当前的市场状况,或者商铺投资市场的状况,来确定你平均的投资目标收益率,应该确定在一个什么样的空间。对于目标收益的空间,不仅有一个现在的认识,还要有一个长期的评估和了解。对目标收益空间不仅有一个横向的对比,也有一个纵向的对比,比如横向的对比,可能要跟其他的投资品种进行比较,也要跟其他的,比如说不同区域的商铺投资,不同区域的商铺投资收益率是不一样的,然后进行对比。

前面三个方面,我讲的主要是知己的一个过程。好多人可能对这个方面不太重视,但我觉得,这一点很关键。

第二个方面,我们来讲讲知彼的过程。也包括了三个方面的内容。

【商铺投资与写字楼投资比较】

第一方面,这个商铺能不能投资。能不能投资其实是一个风险防范的判断,核心层面的内容无非也是以下几点。

首先,判断一个项目的性质,到底是独立门面的商铺,还是室内的产权式商铺。就是哪些风险是自己可以接受的风险,比如说这个商铺买完以后有可能达到半年或者一年的空置,或者说现在的租金收益不足以支付银行的还款,前期养商培育市场的时间比较长,这些风险我理解是可以接受的风险。就是说哪些风险是绝对不可能接受的风险,比如说室内产权商铺,不论是虚拟的商铺,还是实实在在的,如果说这个项目不能经营成功,将导致致命的风险,我对这种风险的理解叫本质的风险。当然还有像本身开发手续的合法性,相关的证照是否齐全,这方面的风险我们也叫项目的风险。就是这些东西就决定了这个项目我能不能投资的一个理解。

第二方面,如果说确定这个项目值得投资,能投资的话,那就是值不值得投资,可能对这个项目你要做整体定性的一个价值评估的过程。这里面需要了解整个区域的城市规划,包括对这个区域城市功能的定位,是在文教区、商务区,还是居住区,它的市政条件,交通,尤其是投资项目周边的一个详细的状况。

第二点,要判断这个项目是否会形成核心商圈,从这个项目的规模、体量、定位、交通、规划,综合因素来判断,这个项目现在或者未来能不能形成一个形成一个商圈,当然一提商圈很多人理解就是大的商业街或者购物中心,其实这是一个比较狭义的认识,其实即使在社区商铺也有可能形成商圈,只不过说这个商圈是一个相对小型的商圈。

第三点,要考虑投资这个商铺区域商圈的变动。就是说这个商圈有可能变好还是变坏,这就好比商圈变动过程中你投资商铺就如同你买股票,看大市一样,成长性是很重要的考虑因素。比如2006年,那个时候投资股票的时候,可能对股票投资任何经验都没有的人,都可能赚大钱,如果今年开始你再去做股票投资,即使再好的操盘手都可能被套了,就是因为大市场不太好。在已经成熟的商圈投资商铺,本身成长的空间是比较小的,因为这些区域土地成本已经很高了,开发成本也比较高,开发商的售价也不低,它的售价基本上是根据目前整个区域的租金水平来确定的,投资的价值我的理解可能已经不是特别的大,好比现在的CBD、现在的三里屯,很多商铺都卖到五六万一平米,我个人理解这些区域的商铺投资已经没有什么太大的价值了。

选择正在发展中的商圈,也许可能你前两三年投资回报不理想,随着商圈的发展这个商铺的发展性是非常好的。就拿刚才谈到的,像商务中心区的商铺来讲,如果现在一平米

卖6万,如果5年以后出租出去,卖到12万的可能性,我觉得几乎没有。但是如果选择一些发展中的商圈,目前的售价可能不太高,买的时候可能2万多,但是过5年卖4万的时候,你觉得完全可以实现了。

如果说你所选择的商铺所处的商圈正在面临着拆迁,可能面临着衰败,如同股市顶峰买股票一样,这个风险就很大了。比如很多老城区,比如东四,很多商圈基本上快不存在了,这些商铺的投资价值已经不是很大了。

第四点,所谓主力店的效应,不论是大的商业中心区,还是一些小的社区,或者邻里性的商业区都有主力店,比如大的商业区,主力店有可能是百货点、大卖场、购物中心,但是对小的邻里商业或者小的社区商业来讲,它的主力店有可能是便超、综合超市,这样与主力店相临的价格将大大好于比较远的商铺。

第五点,要考虑这个项目的利弊条件。利弊条件决定了商圈周围环境和本身的因素,对未来整个出租以后商家经营力的影响。中国有一句俗语“一步三势”,就是相差毫厘导致利益差距是很多的。

商铺利弊的因素,主要包括了门前道路的类别、顾客的来度、人群的动向,当然还涉及到这个门朝哪开,比如在北方买的商铺,门朝北开的时候,冬天北风会灌到里面来,很多人就不愿意来,很多细小的因素都会影响到商铺的收益。

第三个大的方面,该花多少钱来投资。如果说前面能不能投资、值不值得投资,是一个定性的判断过程,第三个过程,该花多少钱,就是定量的评估,就是这个商铺应该值多少钱。主要通过资本的数据测算,这个商铺的收益空间有多大,是否符合自己前期测定的目标收益空间。

这里面首先要调查周边商铺的租金水平,周边的租金水平将直接反映你投资商铺未来的租金收益,是否支撑你的购买价格。这个价格要考虑到它的面积大小、楼层、位置的均好性,包括也要考虑到承租的业态的特点,把这些因素要加权的平均,比如商铺越小租金会越高,做零售店的租金是比较高的,可能出租做餐饮租金就是比较低的,一定要把这些样本进行综合的加权平均考察。还要考察周边项目近两年商铺销售价格的趋势,通过价格变动的趋势,可以测算或者对比投资价格的高低。第三,要调查周边整个商圈里面商铺整体的出租率,空置率是什么状况。

通过以上取得加工处理,我给大家介绍两种最简单的方法,测算你投资的商铺应该花多少钱。

第一,销售比较法。主要是确定一下与近期市场上售出的物业,还有相似可比性物业的投资价值,在给定的购买价格之下,投资者可以使用销售比较法确定商铺每平方米的价格,然后计算得出平米的价格在市场上出售的可比物业价格的比较。方法很简单,一对比,市场上近半年以来或者近期出租的价格高还是低,没有考虑到商铺的租金收入会是多少钱,这个区域商铺控制水平是什么状况,没有考虑这些因素。

第二,租金还原法。通过对周边类似或者相似物业的调查,知道他的租界水平,基本的租金状况,租金的递增幅度,可以大致测算一下收回总投资的年限,比如我希望8年收回,那每年的收益率就是12%,还是说10年收会,这样收益率大概在10%,可以对未来整个十年期的租金收益做一个测算或者做一个预测。为什么呢?目前这个商铺的出租价格是多少钱,这个收入的递增是怎么个递增法,是每年递增5%,还是的两年递增5%,通过这个测算出未来10年租金收入的现金流平均水平是多少钱。

假设得出物业的租金水平,比如十年的平均租金水平大概10块,可以10块×365天×10年×0.95,这样得到的价格,比如这个商铺投资的价格大概是34675,这样你目标的

篇四 商铺投资与写字楼投资比较
商铺的投资回报率

商铺的投资回报率 商铺投资,就像养鸡,有三种赢利模式:第一种,买回小鸡苗,从小养大,以卖肉鸡为主要赚钱目的,如果养大的鸡又能下蛋,还能够同时卖蛋赚钱;第二种,买回蛋鸡,以生蛋卖蛋为主要赚钱目的;第三种,买回蛋鸡,一边捡蛋赚蛋钱,一边看着市场蛋鸡价格变化,适时卖出,赚到差价。 第一种赢利模式:就是在城市的偏远区域买进商铺,做长线投资,耐心等待商铺升值后卖出。这种模式的优点是:价格低、新区商铺一般人不看好,开发商比较着急回款,所以我们容易找到性价比高的商铺。缺点就是:配套不全,商业氛围不浓,入住率低,不容易出租,即使租了,收入也非常低,而且新区的规划存在较大变数,很容易投资套牢。 第二种赢利模式:就是在成熟旺区买进商铺,以出租收租为目的,长线投资。这种模式的优点是:投资大,马上有回报、商铺稳步升值;缺点是:成熟旺区商业饱和,竞争大。升值速度比较慢。商铺是40年的使用期限,成熟旺区的商铺剩余时间比较短,一般只有20-30年,所以未来的价值受到折旧加速的限制,价格会升到一个平台后保持几年的时间,然后开始逐渐降价。就像母鸡过了下蛋年龄以后,越来越老,最终的价值不大。因此,我们一定不要忽略商铺折旧的因素,否则整个投资就会得不偿失。 第三种赢利模式:就是在已经逐渐开始旺起来的区域买进商铺,一方面等待有限的时间就可以出租,一方面等待理想的升值价位出售,中长线投资兼顾。这种模式的优点是:基本能保证将来的商铺租金受益和升值空间。与第一种偏远新区相比,区域已经成熟,与第二种老城区相比,他的市场刚刚兴旺起来,并不饱和。未来的潜力非常巨大。当然,这种模式的缺点是:商铺的总价不低,投资收益需要2—3年,才会显现。而且,像我们这种都市综合体,不论是硬件还是未来的物业管理,都是比较严格的,所以,注定将来客群大部分也属于追求生活品质的城市精英,他们的眼光高,见过世面,所以,对于未来商家的经营水平要求标准也会比较高。

李先生用75万首付款,购买一个面积为50.6平方米的商铺,总房款150万元,贷款75万元(10年),月供为7500元/月,加入市场平均收益率为

10%左右,根据市场平均估价,该商铺的平均租金收入为10400元,则: 年租金收入:10400元X12个月—10400X14%(租赁税)X12个月=107328元;

年供款:7500X12个月=90000元;

年收益额:107328-90000元=17328元;

贷款10年净收益:17328X10年=173280元;

10年后资产总额:1500000+173280=1673280元;

毛利润为:1673280-750000(首付款)-1500000X3%(交易税费)=878280元;

平均年收益(年利):878280元/10年=8.8万元;

投资回报率:(售出价-购进价) /购买总价=12%

投资商铺的利润率和其他物业投资相比到底高多少?

答:一般来说,住宅的投资利润率为6%—8%,写字楼的投资利润率为10%左右,而商铺的投资利润率一般为10%—15%,如果前景好的话会更高,例如北上广的商铺投资利润率一度达到20%。据来自一线城市的信息显示,其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅相比,总量虽然不大,但由于其发展潜力好,回报率高,所有受到投资者关注。其发展势头之迅猛,连业内人士都始料未及。

1.投资商铺有风险吗?

答:有。世界上根本不存在没有风险的投资。道理很简单,市场的未来是

不确定的,有升值的可能,就有贬值的可能。房地产市场如同其他市场一样,机会与风险并存。如果选择一个信誉好开发实力强的品牌开发商的话,商铺投资的风险可能降为零,如果相反,那么投资的风险也就很大了。这需要投资者也要像投资专家那样去考察所投资的商铺基本情况,比如周围环境、规划、交通辐射、投资回报、租金、业态定位、经营管理等因素。如果将这些因素了解清楚以后再做投资打算,那么风险就会降到最低。

2.投资商铺的利润率和其他物业投资相比到底高多少?

答:一般来说,住宅的投资利润率为6%—8%,写字楼的投资利润率为10%左右,而商铺的投资利润率一般为10%—15%,如果前景好的话会更高,例如北上广的商铺投资利润率一度达到20%。据来自一线城市的信息显示,其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅相比,总量虽然不大,但由于其发展潜力好,回报率高,所有受到投资者关注。其发展势头之迅猛,连业内人士都始料未及。

3.投资商铺要考虑哪些因素?

答:投资商铺不能草率,要综合考虑多方面因素,从全国权威专家及众多投资者的投资经验来看,投资商铺一般考虑如下因素:1、商铺周边房地产发展趋势,对于商铺投资这来讲,商铺价值提升是一个动态的过程,任何一个商业房地产项目从项目开始进入市场到走向成熟,都必须经历从不成熟到成熟的过程,租金从低到高,商铺的价值从低到高的过程。在商铺价值提升的过程中,上述因素普遍属于静态因素,但商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。2、经营商品的类型:经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切的关系。不同的商品,其利润空间显著不同,用经营高档精品和经营抵挡服装的商铺相比较,前者的经营利润比后者的经营大。如果商铺投资这在进行投资时能够清楚判断未来商铺适合经营的商品类型,那么一定会胜人一筹。3、整个项目规划设计的科学性,一个从消费者、经营者的角度设计出发的商铺,将来成功的概率就会很高;4、交通条件,交通条件对于商铺价值的重要性毋庸置疑,交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。加入一个

商铺所处的位置,很少公交、客流,那么其价值会大打折扣;5、 商业氛围,在判断商铺价值的过程中,必须对商铺所在地方的商业氛围有足够了解,商业氛围的好坏直接影响商铺的价值、租金水平、价值升值空间;6、租金收益;7、商铺初始售价,项目不同阶段其售价可能会不同,越是接近现房,售价越高;8、硬件条件,商铺的硬件条件具体指商铺的面宽,进深、层高,还有商铺的水、电、煤气、污水排放等内容,以上因素对商铺的功能影响很大;9、停车条件;

10、楼层,一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出2-3倍;11、客流量;12、商铺投资收益,一般的投资者对商铺投资收益的理解仅局限在租金收入上,实际情况是,租金收益属于商铺投资收益中常规的收益项目,而专业的商铺投资这,是对商铺本身的升值收益作出判断。

4.商铺投资的周期是多少?

答:不同的城市、区位的商铺投资价值是显著不同的,所以商铺投资的回收周期也是不同的,沿海一线城市商铺投资回收周期一般为12-15年。

5.什么是售后返租?他有那些风险?

答:售后返祖也叫售后包租,售后回租,是一种销售方式,房地产开发商为了促进销售,在其建造楼盘出售时与消费者约定,在出售后一定年限内由开发商以代理出租的方式进行包租,包租期间的租金冲抵部分房款。这种销售方式目前已经被国家明令禁止,因为在操作过程中,有非常大的风险:1、如果把租金、税费、利息等因素考虑进去,返祖率就会大打折扣,开发商承诺10%,能达到8%就不错了;2、开发商会故意忽略装修费、物业管理费、买房者的各种税费、经营的投入;3、售后返租是建立在假设上,这个假设要所买的房子租的出去,租金很高,承租人有良好的支付能力等,只要一个环节出问题,这个美丽的肥皂泡就会破灭;返祖的方式其实是开发商为了将房子顺利卖给客户,就承诺将来以高于回报率的价钱租出去,问题是:万一租不出去,或者租金达不到回报,业主的利益是无法得到保障的。

篇五 商铺投资与写字楼投资比较
三种商铺投资哪个最划算

三种商铺投资哪个最划算 回报率专家算给你看 三种商铺投资哪个最划算 回报率专家算给你看 个人投资者可优选社区街铺临街商铺可分为商业街街铺、社区街铺和商场街铺三类。中原地产研究部刘卉建议,个人投资者可优先考虑投资社区街铺,目前市场上80%以上的新建商铺属于社区商铺,供应比较充足;另外,社区临街商铺可分为商业街街铺、社区街铺和商场街铺三类。 中原地产研究部刘卉建议,个人投资者可优先考虑投资社区街铺,目前市场上80%以上的新建商铺属于社区商铺,供应比较充足;另外,社区街铺的入市门槛相对较低,一般商业街街铺售价在5万元/平方米以上,而社区街铺售价普遍不超过2万元/平方米;此外,由于主要面向小区和附近居民,客源比较固定,投资经营风险是三种街铺中最小的。 社区街铺 目前平均投资回报率:6%~10%; 适合投资者:资金相对前者少,但有“守铺”信念的投资者; 商铺特点:消费人群除了社区、小区住户外,外围街铺更可吸引附近固定居民,营利相对容易,投资风险较少,但社区、小区从建立到成熟有个过程,投资者有长短不等的“守铺”期。 注意事项: 1.尽量避免面向主干道的商铺,因为主干道车流多,难以吸引路人消费。 2.社区街铺又分为外围街铺和内街街铺。选择外围街铺比内街街铺好,原因是前者具有社区内外两部分客源,可经营行业范围比较广。 3.尽量选择入住率较高的社区、小区商铺,可大大缩短投资者的“守铺”期。 4.根据社区、小区居住时间长短及时调整经营业态。如:在住宅项目建成推出的前两年,引进装饰建材、五金业,其后可引进经营民生性消费品的商户。 例如:天河北路、天寿路等外围街铺、淘金路、六运小区内街商铺。 商场街铺 目前平均投资回报率:5%~8%; 适合投资者:实力雄厚的商家、资深投资者; 商铺特点:通常受商场整体情况影响,租赁管理基本由发展商整体操控。 注意事项: 1.所选商场临街商铺最好具有双门面,这样既可以吸引路面行人入内,也不会流失场内客流。 2.避免购入已卖数量超过五成的商场铺,因为产权过分分散,对商场的统一经营管理、宣传弊大于利。 例如:东山锦轩·时尚坊、锦童子天地、五月花商业广场临街商铺。 商业街街铺 目前平均投资回报率:8%~14%; 适合投资者:资金相对充裕; 商铺特点:成熟商业街,人流量大,容易获利。但受商圈成熟度及市场打造等多方面因素影响,投资风险高,投资周期比较长,建议个体投资者谨慎入市。 注意事项: 1.选择商业气氛浓郁的地点。 2.尽量选择街道的中段铺

位。一般消费者都有路头比价、路中消费的习惯。 3.一些大型商业街都面临停车位不足的问题,长此下去,这些商业街的经营将受到巨大的冲击。 例如:上下九步行街、北京路步行街、农林下路、远景路商业街等的街铺。 商铺投资收益快速计算器 黄先生一次性用108万元(税前)购买了应元路一个面积为35.8平方米的商铺,同月以9666元/月出租,年租赁回报率为9.24%,半年后以135万元(税前)卖出。 商铺买入税费:1080000元×1.5%(契税)+1080000元×0.05%(印花税)+5元(权证印花税)=16735元 商铺买入时其他费用:3元/平方米×35.8平方米(交易手续费)+50元(房屋所有权登记费)=157.4元 商铺卖出税费:合计139522.5元 印花税: 1350000元×0.05% 营业税及附加:(1350000元-1080000元)×5.5% 土地增值税: [1350000元-1080000元-1080000元×0.05%-(1350000元-1080000元)×5.5%]×30% 个人所得税: [1350000元-1080000元-1350000元×0.05%-(1350000元-1080000元)×5.5%-1080000元×1.5%]×20% 商铺卖出交易手续费:3元/平方米×35.8平方米=107.4元 半年租金收入:9666元×6月-9666元×14%(租赁税费)×6月=49876.56元; 实际收益:1350000元-1080000元-16735元-157.4元-139522.5元-107.4元+49876.56元=163354.26元 责任编辑/gz_zufang[收藏] [字体:大 中 小] [RSS订阅] [打印] [推荐给朋友] [关闭] [回到顶部] 相关新闻 ·铺位投资客重现小面积铺位吃香 5月.. 06.13·四种投资商铺适合于小本钱创业 06.12·商铺与写字楼、住宅、证券投资方式、.. 06.12·调查发现:高价商铺引发商铺后期经营.. 06.12·商铺分析之商务楼、写字楼商铺 06.11·商铺投资案例集锦:找个黄金旺铺 拼.. 06.10·投资客转战深圳商铺 5月价涨成交量.. 06.10·二手商铺价格处于低位期 趁低吸纳是.. 06.10·商铺案例投资集锦:解密和合谷的选址.. 06.10·商铺稳妥投资技巧:客流、规划和车位.. 06.09 更多由“林琳”撰写的快讯 ·龙光·水悦城邦 开启绿色植树亲子环保先锋 03.23·报告称一线城市仍是近2年房地产投资重点 03.19·皮具城旁38万房改房月租2000 出租.. 01.06·外商租客喜聚白云 小户型租金回报率有望.. 12.09·卡纳湖谷意向客户剧增 高端山水别墅市场.. 11.27·天河公园小复式仅40万元 租金回报率达.. 11.26·广州10月二手房均价逼近8千 年底或继.. 11.08·单身公寓38万元租金2000元 回报率.. 11.05·广交会落户琶洲会展中心 天河区公寓最受.. 10.15·天河海珠国庆成交占优 祈福新村5200.. 10.09

篇六 商铺投资与写字楼投资比较
商铺投资的特点

商铺投资的特点

根据对北京、上海商铺投资市场的分析,目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。 商铺投资的概念

商铺是一种不可多得的投资品种,它有较高的保值增值功能,而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点,我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。

商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢?赛睿顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。 商铺投资种类

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法,赛睿顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类,具体分类如下:

1、商业街商铺投资;

2、市场类商铺投资;

3、社区商铺投资;

4、建筑底商商铺投资;

5、百货商场、购物中心商铺投资;

【商铺投资与写字楼投资比较】

6、商务楼、写字楼商铺投资;

7、交通设施商铺投资

商铺投资特点

俗话说:"家有万贯,不如有个店面"、"一铺养三代"。一般来说,一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然,而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少,可以说,商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示,其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分,商铺和住宅产业相比,总量虽然不大,但由于其发展潜力看好,回报率高,所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛,连业内人士都始料未及。

(1)、商铺投资的稳定性特点

业内专业人士分析认为,投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年,相对较短,而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划,决定了商铺租约的稳定性。此外,租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

(2)、商铺增值的特点【商铺投资与写字楼投资比较】

商铺投资是一个长期过程,它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反,好的商铺因其稀有性或特定供应条件,会随着商圈的发展成熟不断升值,价值提升的同时,租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来,如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量,那么成功商铺的价值却正所谓无价。

(3)、商铺投资回报率较高

【商铺投资与写字楼投资比较】

与人们传统的资本增值方式比起来,投资商铺利润率高。据业内人士分析,尽管前几年,北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%,但目前,住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%~8%,但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%~15%,有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主,随着业主入住,人气上升,商铺价值提升成为必然。

需要指出的是,除商铺租金收益之外,精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益,在商铺买价升值到一定水平时及时卖出,完成该商铺的投资过程。关于这一内容,赛睿顾问将在后面章节进行专门研究。

(4)、商铺的投资潜力

目前在国内,商铺投资的概念还未全面普及,一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1~5∶1,可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作,因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响,而且如果住宅价格透支,这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后,商业、零售业、服

务业将会出现蒸蒸日上的局面,许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。

(5)、商铺可出租、可经营,方式灵活

调查显示,商铺的投资者主要有两种:一是专业的商铺投资商,拥有较雄厚的经济实力,通常会做大型商铺交易,即购买一些商铺的产权或经营权,然后出租给各个经营商,自己也捎带经营,但不以经营为主;二是小型商铺投资商,通常是拥有一定闲置资金,投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的,而处于自营目的的购买商铺的人为35%,另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算,目前上海市场商铺投资的回报率为10%~14%。

一个很好的例子是,2004年万达进入上海核心区段,带来产品的升级,带来新的消费的体验,整个项目运作非常成功。万达集团操作模式非常深入,标准化产品可以带来快速的执行力,快速的执行力可以更好的把握自己的产品。目前,万达广场在整体布局的过程中,已经渗入到中国的三线甚至四线城市。

“三四线城市的商机非常巨大。只要能够把握城市消费升级的特点,区域资源的特点,掌握项目投资的特点,就一定能够掌握新的机会。”

纵观目前地产市场上的各类企业,大致有两种路径。一类是以做商业的价值为主,另一类是做纯粹的资产价值。内地的一些大型房企比如万达,通常规模非常大,走的路线是靠房地产未来增值、溢价获利,而港资地产企业比如恒隆、华润、新鸿基,更多的是靠物业的租金收入

商铺的定义【商铺投资与写字楼投资比较】

商铺是专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺,其概念范畴不仅包括零售商业,还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产,盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室,以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。 商铺的类型

商铺的范围宽泛,形式多样,且商铺投资或经营均涉及到多种多样的商业活动。因此不同类型的商铺,其商业环境、投资特点、运营要素等,都会有显著的不同之处。我们在研究商铺的投资或经营时,需掌握各类型商铺的特点,因此,掌握商铺的分类很重要。

一 按照开发形式进行分类

(1)、商业街商铺

商业街是指按照该条街道的自然条件布置的单层或多层商业房地产形式,商业街商铺是指沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位。商业街商铺的经营情况与整个商业街的经营状况紧密相关。

而商业街商铺还可细分,如 按照经营商品的复合度可划分为 :

A: 专业商业街商铺 : 集中经营某一类(种)商品,如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等。

特点:对投资者而言,商铺可享受开发商统一的市场宣传所带来的市场效果,市场经营成本较低;对开发商而言,规划设计的复杂程度降低,项目运营相对更简单。

不过,由于商铺的价值体现在两方面,第一是房地产价值升值,商铺的这类价值是与整个商业街的发展是一荣俱荣,一损俱损;第二是个体经营的商业价值,如自营的商业回报,出租的租金回报。由于专业商业街同类商家竞争严重,尤其是市场容量趋于饱和,往往有些经营不善的商铺其商业价值并不佳。投资者在选择此类商铺时,一定要充分考虑开发商的规划实力和整体区域情况以及铺面选址等要素(如作自营,还需考虑自身的经营实力)

B: 复合商业街商铺:是最为常见的商业街商铺形式,遍布城市的每个角落,是城市商业活力的具体表现。整个商业街对各商铺经营商品的种类不加特定限制,如成都春熙路步行街、北京王府井商业街等。 特点:复合商业街的各个组合元素一般是未经过良好的规划,各个商铺的经营状况是由市场自发调节,因此市场上出现了各种商店的组合结构不合理,形成某种类型的商店过多,而另一类又供不应求的局面。一个相当成功的复合商业街,一般是经过几十年市场的长期锤炼,形成优质品牌和口碑。这种复合商业街对整个城市影响深远,如交通干线的布局、周围区域的城市化发展、城市主轴商业动线的形成、各商圈的渗透融合等。当然,这种铺面绝对是金铺中的金铺了,不过成熟的商业街一般剩余体量不多且价格昂贵。投资者在选择此类商铺时,多为新兴的商业街,投资风险较大,但回报较高,需通过地区规划、开发商实力、经营理念、道路交通等状况判断其发展前景。

(2)旅游商铺

旅游商铺,可看做特殊的复合商业街商铺。它是将旅游与商业房产结合为一体,此类商铺主要位于旅游景区,以游客为主要的经营对象,在经营上一般体现为人流量相对集中,且消费需求旺盛的特点。 随着人们生活和消费品位的提升,旅游业发展极为迅速,具有良好的发展前景,以旅游服务为主要经营内容的旅游商铺必然存在广阔的发展增值空间。

旅游商铺的优势:其所处的地理位置、环境有很大的卖点;对周边是否有社区、区域人口数量以及结构等没有过多限制;商铺辐射范围从本区域人口到全市,乃至全国,范围很广;同时其目标市场定位上的差异

也使其在很大程度上避免了与市中心各类商铺进行激烈竞争,因此旅游商铺在商业地产中异军突起,逐渐成为新的投资热点。

旅游商铺的定位和传统商铺不同,主要从文化挖掘和游客行为特征的角度,进行特色化的定位。只有定位准确,才能使旅游商业地产开发成为一种旅游的吸引物,起到吸客、引客、滞客的作用,而不仅仅是简单的一种商业服务。投资者在抉择时,不能按照一般的商业街商铺特点来选择旅游商铺。

投资此类商铺,需注意以下几点:

1 景区发展前景:一个成熟的知名度高的景区可以吸引很多慕名而来的游客,商铺价值较易衡量。而一些新兴的景区,商铺投资前景不明,可通过了解开发商的实力、经营理念、景区持续经营的能力、政府扶持力度、地区规划、道路交通等状况初步评判景区远景。另外须重视景区从新兴到成熟的时间过程,应对前期投入及初期还款压力等方面问题做好预应。

2 具体选址要点:如同市内商业街的选址,在同一条商业街上,不同的商铺因其位置、交通状况、商业定位等方面的不同价值也不同。投资旅游商铺的时候就要注重同一景区内不同商铺的价值差别:对于成熟的景区我们可以轻松鉴别哪些地段的商铺人气较旺;而对于那些刚刚开始规划、新兴的景区,仔细考察、研究景区内的相关景点设置、旅游路线等就尤为重要了。

3. 淡旺季之分:旅游商铺和一般商铺相比,淡旺季效应极其明显。投资者在投资时需充分考虑旅游商铺在旅游淡季的时候就有空置、租金降低的可能,作好相应对策。

(3)购物中心商铺

购物中心是各种类型的商店按计划有机地组合在一起的零售性的商业地产,是具有良好规划的商店群的集合体,向消费者提供综合性服务,通常包含数十个甚至数百个服务场所,业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。

作为一种复合型的商业业态,购物中心按地址和规模又被细分为:

(1)社区购物中心: 是在城市的区域商业中心建立的,面积在5万平方米以内的购物中心.

(2)市区购物中心:是在城市的商业中心建立的,面积在10万平方米以内的购物中心.

(3)城郊购物中心:是在城市的郊区建立的,面积在10万平方米以上的购物中心.

购物中心规模庞大,业态复合程度极高,客流量大,其规划设计程度高于商业街,一般来说,它会避免同类商店的恶性竞争,使各商店的经营利润最大化,其对各种商店的类型、数量和品牌档次都有限制性的规定。

购物中心商铺就是指各种类型购物中心里面的铺位。其商铺面积大小不一,差别很大,从几平方米到几万平方米不等。一般综合性的购物中心规划有大型的主力店,如百货市场等、专业卖场等。这种主力店往往有一定的独立性,面积规模可达到1.5万-2万平方米;半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

篇七 商铺投资与写字楼投资比较
写字楼投资收益四种计算方法

1.租金回报率分析法

公式:(税后月租金—每月物业管理费)×12/购买商铺总价。这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。

优点:考虑了租金、房价及两种因数的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

2.租金回报率法

公式:(税后月租金—按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

优点:考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

3.内部收益率法

公式:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例;未考虑付息,未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值,都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4.写字楼投资收益案例

一般认为,投资写字楼的年收益率能达到5%,就比较理想了。以合肥为例,计算一下写字楼的收益率。以目前12000元/平米的售价计算,在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米到75元,如果按65元计算,100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来,现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5%,而且这一收益是比较稳定的。

简易国际评估法

基本公式为:如果该物业的年收益率×15年=房产购进价,则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。


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