商铺投资如何规避风险

导读：　商铺投资如何规避风险(共7篇)规避商铺投资风险的16个商铺投资注意事项投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的...

篇一 商铺投资如何规避风险
规避商铺投资风险的16个商铺投资注意事项

　　 投资商铺与投资住宅有很大的不同，可以说：投资商铺是一种艺术，是一门学问。其操作的难度远远大于住宅投资。如果我们将时间的因素考虑进去，住宅投资几乎毫无风险，商铺投资则充满了商铺投资风险，在巨大收益的诱惑下蕴含着极大的损失。除了继承祖上的铺面和因经济自然发展造成的价值大幅上升，大部分成功的商铺投资行为有赖于投资人敏锐的市场洞察力和对城市规划的先知先觉、以及对经济发展的准确预期。

　　商铺投资的种类，按照商铺的开发形式对商铺分类如下：

　　1、商业街商铺投资；

　　2、市场类商铺投资；

　　3、社区商铺投资；

　　4、建筑底商商铺投资；

　　5、百货商场、购物中心商铺投资；

　　 6、商务楼、写字楼商铺投资；

　　 7、交通设施商铺投资

　　投资商铺五要素：

　　投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。

　　位置：与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。

　　规模：具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先(

　　价格：多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。

　　回报：投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。

　　使用率：使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%····

　　影响商铺升值因素：

　　商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：

　　零售业带动商铺：中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

　　 人气指数：大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。

　　地区潜力：商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。

　　下面就让我们从16个方面对商铺投资风险和商铺投资注意事项进行详细的分析吧：

　　 1、地段：

　　地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

　　 2、临街状况：

　　商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85%的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

　　 3.人流：

　　你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。

　　 但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

　　 4.驻留性：

　　想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

篇二 商铺投资如何规避风险
商铺投资注意事项

　　在商品住宅库存持续有效去化的同时，常州市区的商业库存依旧居高不下。

　　房价点评网数据统计，2015年1-6月，常州市区有商业在售的项目共百余个，其中包括商业街区、专业市场、社区底商和集中型商业等，从区位来看，有中心区商业，也有郊区商业。截至6月底，常州市区商业库存286万㎡，去化周期高达55个月，可见商业市场形势的严峻。究其原因，主要是商铺因地段、规划、运营方式等不同导致投资价值不一，需要有一双“慧眼”才能锁定高价值的商铺。

　　那么，如何选择一个具有投资价值的商铺，从而实现“一铺养三代”？商铺投资有哪些注意事项？下面四个方面缺一不可。

　　李嘉诚曾提到过决定房地产投资的要素：地段、地段、地段！这一点对于投资商铺来说更是金科玉律，所以选铺一定要选地段好的。

　　商铺必须要有足够的“买气”，才能最终实现所谓的一铺养三代，而“买气”必须由人流量来保证。那么，怎样的地段才有充足的人流量呢？交通便捷、位于中心区或大型居住区都是十分关键的因素。与客群少、交通欠发达的郊区相比，交通枢纽、中心区及生活区显然才是投资商铺的绝佳地段。

　　好的商业规划可以保证客户的到达率，从而人气火爆，而规划有缺陷的商业则很难形成浓郁的商业氛围。

　　那么，怎样的商业规划比较好呢？商铺投资注意事项：

　　一般来说，商业价值上，外商业街（临路）>内商业街>集中型商业内街，因为商业展示价值对人流的吸引也是如此排序的。内商业街以常州的万达金街为例，即使有万达商管的强力支撑，其商业也火不起来，一直备受投资者诟病，最大的原因就是内商业街的规划导致人流量得不到保障；集中型商业内街以文化宫万博为例，虽然地段优越，但是规划的欠缺令其开业至今始终旺不起来。

　　大型主力店的入驻可以辐射更大范围的客群，从而带动巨大人流，直接影响到附近商业的人流量，并因此提升附近商铺的投资价值。这也是为什么很多项目不惜成本，提供诸多优惠对品牌店铺进行招商，而它们一旦进驻，所在项目的其他商铺自然价值凸显。

　　对于投资者来说，如果开发商有自持商业，无疑会提升他们的投资信心。

　　开发商一旦自持商业，便具备了投资者的身份，势必以高收益和回报为目标，为此，开发商肯定会用心做好自己的项目，无论是在招商、运营还是推广……都会实现利益最大化，带领投资客一起赚钱，因而投资者无论自己开店或者出租，回报率都更有保障。

　　总而言之，开发商自持商业就等于和投资者的利益捆绑起来，可谓一荣俱荣，一损俱损。

　　以上是决定商铺投资价值的“四驾马车”，常州商业市场存量高、去化周期长，就是因为这类高价值商铺的稀缺，从而得不到投资客的青睐。

　　当然，也正是因为这类商铺的稀缺，所以让个别满足上述条件的商铺价值更加凸显，其中，星河国际金街商业便是典型案例。

　　其一，就地段而言，星河金街商业围绕武宜路、广电路、玉堂路等多条城市主干道而打造，交通优势不言而喻；此外，星河国际本身地处湖塘老城区中心位置，且作为武进区体量最大的住宅项目，自身有近10000户业主的大量消费群，人流量得以保证。

　　其二，就规划而言，星河国际金街商业全部打造成外商业街形式，并沿多个主干道而建，对人流的吸引力得以保证。

　　其三，就主力店而言，金街商业的西门子、格力、新东方、等主力店已经入驻；此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌；更值得一提的是，世界第一的现购自运制商业集团、世界第三的零售批发超市集团——麦德龙，在常州的第二家门店也选址星河国际，无疑将发挥其强大的消费辐射力。

　　其四，就自持商业而言，金街商业中的国际风情水岸街由星河自持，其中的西餐、轻吧、红酒庄等高端特色店铺也已入驻，目前商业氛围已浓厚。

　　相关：商铺投资的5种商铺类型

　　知乎　郑建文

　　所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

　　另外，每种商铺分类有它的特殊性，如下：

　　1、老城区商铺：

　　这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

　　2、商品房住宅底商、办公底商：

　　现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

　　3、商业街：

　　市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

　　4、专业市场；

　　根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

　　5、带租约商铺；

　　以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

　　最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。

　　很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。

　　另外，多关注旅游景点的商铺。

　　最后，记住，金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的，记住这些商铺投资注意事项，投资商铺的成功率相对大很多了。

篇三 商铺投资如何规避风险
投资门面房三技巧风险也要防范

投资门面房三技巧风险也要防范 投资商铺选择自主创业的人日益增多，而当前商铺的类型和地点也日趋多样化。该如何选择适合自己的商铺呢？专家提醒，新手选铺要格外谨慎，不能单凭一铺养三代的投资热情，对于初次投资商业物业的市民，在投资时要把握好以下技巧。 相同物业、装修水平大致相当的两套住宅，租金水平肯定会大致相近。但是商铺却不一样，同一个地段、同一个物业的两个不同的门面租金也可能有天壤之别。商业物业投资门槛高，不仅指的是投入的资金量大，而且对投资者选择物业的技巧也提出了更高的要求。 一、重点考察发展潜力。要找到合适的商铺，重点要考察商铺未来的投资潜力，一些目前不被看好的区域，随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成，价值会逐渐体现。 二、要实地计算人流量。同在一个区域，虽然相距不过几十米，但有的商铺门庭若市，有的商铺则冷冷清清。人流对决定一个商铺是否是旺铺至关重要，因此在选择商铺的时候，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量有多大后，再判断商铺的价值。特殊的位置也可以决定商铺的价值，在考察时也可以多加留意。比如，有红绿灯的地方，物业转角处的商铺。此外，商铺临街面的宽度越宽越好。 三、周边行业也很重要。物业的租金，往往和周边的行业分布有很大的关系，行业分布往往决定了租金的水平。比如，如果你所购买的商业物业周边分布的大多是银行业，而且今后还会有新的金融机构入驻，这样的区域总体租金水平应该较高。而如果周边的业态大多是小吃店和杂货铺，则租金水平会大打折扣。 四大风险谨防范 　　一、切勿轻信投资回报投资商用物业，最关键的是能否有与投资相符合的投资回报率收益。对于开发商或卖家有投资回报承诺的，应该要求以书面形式进行承诺。 　　二、地段太冷易被套牢选对地段尤为重要，交通规划、城市消费水平和周边商业氛围，这些都是在短期内不可改变的因素。因此在挑选物业时，首先应该看该地段是否有发展前景。 　　三、管理混乱危害大商业地产的后期管理非常重要，商铺不仅需要业主自己精心打理挑选租客，也需要整个大厦的管理方能进行整体营销推广。 　　四、投资要有长线准备商业地产投资回报也是有一定周期的，没有充分的思想准备和大量资金投入是难见收效的。

篇四 商铺投资如何规避风险
商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权投资商铺的风险分析

商场式产权商铺销售通常就是将一个大的“商场”物业进行小面积划分，再出售给不同的投资者。随着这几年国内商业房地产项目的开发量的增加，商业地产投资风险迅速升温，大大增加了商铺投资市场的风险性。采用商场式产权商铺销售的操作方式的主要问题在于将商铺产权分割销售后，会出现数量众多的不同背景的业主，致使项目在管理上难以协调，使项目在经营上难以成功。具体表现为以下几种情况：

1、管理失控：商场产权销售后，进入项目实际经营的是与产权小业主签订租赁合同的商户或是拥有产权进行自营的业主，而管理公司则是“纯粹”的第三方。一其在管理上没有多大的真正意义上的话语权。从而极易造成项目整体管理的失控。

2、业态失控：商铺投资者在购买产权成为小业主后，就有了选择租户的权利，而不同的业主对租户有不同的考虑，因此商场在整体上难以实现合保持科学合理的业态组合。

3、开发商将商业项目的产权出售后，已经不再享有物业升值带来的回报。因此不可能再投资对项目进行经营促销。而经营管理公司由于难以代表全部的产权小业主行使绝对的管理权利，因此其向商户收取促销费用也有相当大的难度。久而久之，经营管理公司也就丧失了举办促销活动的热情，使商场处于一种可怕的自然经营状态。

对商场内产权式商铺生存与发展的思考

目前，南阳产权式商铺的发展可谓如火如荼，也随着时间的推移，较早购买此类商铺的业主也面临着和商业经营管理公司继续签定委托经营合同的现状，而面对国内其它城市纷纷扰扰的产权式商铺，有开发商关门倒闭的、有主张返租和不主张返租两种意见业主斗殴的，有签约比率达不到要求商业经营管理公司处于两难决择的等等。产权式商铺成了雾里看花，业主究竟该何去何从，成了产权式商铺业主的心病。 笔者根据多年接触的商场内产权式商铺的经营状况，认为可以从以下几个方面客观看待此类商铺。 所谓产权式商铺，即所有权与经营权分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念。产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的

欧美发达国家，近几年才开始出现在国内的一些城市。

本文所提到 “商场内产权式商铺” 的定义，就是开发商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司的名义，承诺投资者（买方）在一定年限内给予每年固定或一定比率的回报。一般商业经营管理公司所承诺的回报年限为5年，最长的可达20年，这为商业经营管理公司与大型商家签订整体（区域）租赁合同奠定基础。

一、产权式商铺是如何实现业主收益的

商场内产权式商铺的特点，主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过开发商或第三方公司整体委托，进行统一经营，商铺业主获得定期的投资回报。这种投资产品的根本属性就决定了业主的两种投资回报形式。

一种是统一返租的收益率。为什么是统一返租呢？这主要是体现一个交易的公平原则，面对同一个物业的不同业主，不同的回报率或不同楼层的回报率都是不足取的，因为投资的产品在同一个场所，并不能因为某个区域的好坏衡量另一个区域的好坏，这是一个辩证的问题，商场的根本属性是商品，一楼的商品卖的再好，也还需要三楼的男装、五楼的床品、六楼的图书或七楼的美食，这种集合型商品的辐射能力是非常强大的，单靠某一层不但不足以稳定维持经营，更不能保障物业的运转和广大业主的收益。所以，统一返租的收益率是收益的主要表现形式。

第二种是从铺位升值后的产权转让获取收益。往往商场类产权式商铺有增值快，周转快的特点，商场一但经营稳定，商户趋之若骛，那商铺的增值就是水到渠成的事情。著名的案例是郑州的银基商贸城，从一开始销售的几千元每平米，到现在的十几万元每平米。巨大的利润空间也是推动产权式商铺发展的强大动力。

二、商场内产权式商铺要不要自行经营

开发商通常会有两种方案提供给投资者以供选择：一是由开发商指定的商场经营管理公司统一经营，由经营管理公司按期提供业主的回报率；另一种方案是投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理，尤其是在业态上必须服从规划要求。

统一经营的优点是有利于商场的统一规划和管理；有利于商场的整体宣传；有利于提高商场的辐射能力；有利于招聘专业管理人才和引进

大型品牌进驻；有利于设施设备的维护和保养；有利于强力保障业主的投资回报。那么统一经营的缺点是什么呢？笔者认为是主要体现在限制业主对自己拥有商铺随意处置权。也就是说，业主不能说卖什么就卖什么，想怎么卖就怎么卖，必须服从统一的商业经营和必要时的业态调整。 自营的优点有哪些呢？一是经营品种的灵活性，二是商铺处置的灵活性。但自营最大缺点，却是无形中迫使商业管理公司放弃整体经营的杀手，商业管理公司通过专业的规划设计。哪里是少收租金的区域，哪里是多收租金的区域，都有合理的规划和安排，一但商户自营，就会打乱这种规划，使收支无法平衡，被迫放弃管理。

所以，笔者认为，个别商户的自营不影响大局，但普遍的自营却不可取。因为这种区别在实际操作中并不好把握，笔者主张：业主先同商业管理公司签定统一经营的合约，保障自己的稳定收益。如有经营需求再从商业管理公司租赁商铺进行经营。 三、多数产权式商铺失败的根源

多数商场内产权式商铺失败的根源是众多业主经营思想的不统一，有要自营的，有不愿自营的。自营的业主说自己有商业经验，不自营业主的说你的经验只能代表你自己，并不能给全体业主带来实际的收益保障，从而引发争议和矛盾。

这里举两个案例：一个是百联北上海购物中心。因为委托经营合同到期，一部分小业主拒绝签定继续委托经营合同，至使在2008年9月，同意签约的和不同意签约的两派小业主发生了群殴事件，导致警方出面干预，严重影响了百联北上海购物中心的正常经营。

另一个是长沙的益友商业广场。2002年1 月，马来西亚的百盛进驻益友商业广场，虽然面积只有8000平方米，但年销售额却有1.71亿元，百盛的租期是2008年到期，当时位置好的业主就提出增加租金，有的满天要价，不满足就自营，还有一部分业主希望百盛留下，统一经营，为此，两派业主之间也发生了直接冲突。但即使生意再好，2008年4月，百盛毅然选择了从益友商业广场撤除，原因是245个产权式商铺的业主“各怀心思”。百盛撤除后，业主接手商场，但失败来的很快，目前商户几乎全部退出，空留衰败的商场。其它的包括较早的郑州五彩购物广场和后来的汇龙城都因业主委托的问题关门停业，但不论什么原因，业主的直接经济损失是无法挽回的。

由此可见，业主统一经营思想，对投资回报有一个理性的、长期的

认识是支撑产权式商铺稳定发展的关键所在。业主固然对自己的资产有处置的权利，但随心所欲、不顾大局的短见，只能加速商场整体的经营下滑，最终导致关门的局面。所以，维护多数业主认同的返租合同就是维护包含少数不认同业主在内的全体业主的根本利益。

四、商场内产权式商铺的出路 从全国从多案例可以得出一个结论：商场内的产权式商铺，只要涉及小业主，就必须走统一经营管理这条必由之路。分散经营，各自为战的经营形式，不是不可以走，但也只适合业主数量不大，意见便于统一的小型商业地产。大型商场内产权式商铺，一旦不进行统一经营管理便会走向没落。 尤其涉及到具体的管理事宜，比如电梯等设备的开闭馆运行和维护保养；水电气费用的节能降耗；宣传的整体思路和执行；消防设施的管理和操作；保安保洁的具体管理；商场环境的布置和美化；促销活动的组织实施等等，没有专业的组织和人员是不能推动大型商场在竞争激烈的市场中前行的。

唯有前期占主导地位的业主和中期占主导地位的经营商户及后期占主导地位的商业经营管理公司三方面共同携手，通盘平衡各方利益，才能实现真诚合作，互惠同赢的大好局面。

产权式商场商铺遭遇信任危机

（市场周报2005年6月10日报道）全国产权式商铺70％难逃失败的命运，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，一些项目出现了回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷等问题。

随着北京碧溪家居广场、巨库等商城的失败经营，产权式商铺这种地产经营方式受到了各方的质疑，特别是开发商的信誉被大打折扣。产权式商铺对投资者而言到底是机会还是陷阱？

产权式商铺风险乍现,“黄金旺铺10万元起售，仅头三年经营者会向购买者返还相当于总投资额30％的租金”。这样的广告词吸引许多有钱人蠢蠢欲动。从去年到今年，每一个新的产权商铺的出现，都会引起一轮中小投资者的追捧。因为大部分开发商打出了投资回报较快的承诺，吸引了中小型投资者。

商铺投资历来是有产者投资的热门选择，商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。去年产权式商

铺销售形势更是比较火爆，究其原因，首先是相较于以前商铺整层的销售，很多老百姓的投资没法实现，于是不少开发公司在经营销售时将整层铺面划分为若干30至50平方米的商铺，这样总价降低了，也满足了一些老百姓成为铺主的心愿。其次,满足了百姓对私有财产追求的需要，有了房子以后就是买铺面，产权式商铺有产权，同时经营也不用自己发愁；对开发商而言，也能够很快以高价售出所开发的项目，让资金快速回笼，获得收益。对银行来说，40％的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长，风险自然减少了。另处，高回报也是吸引投资者的原因。然而从巨库、第五大道的惨淡经营到碧溪家居广场的停业转型，投资者所希望的8％至10％的承诺回报大都落空了。

两年前，碧溪家居在全国范围内销售商铺，宣称能够为业主们办理产权，有高额租金回报，还可银行贷款。最终，碧溪家居共卖给2000多业主约5000个商铺，收钱近6亿元。但到2005年3月，业主得到的答复是，租金和产权均已无法兑现，而此时已经关门的碧溪家居广场却没钱退还业主，2000多名业主无奈只好将碧溪家居广场告上法院。

产权商铺为何连连失败？业内人士分析，导致这类失败的一个直接原因就是分割出售把商铺卖散了，各个小业主都有权经营自己的零散铺位，整个商铺难以通过统一管理培育出一个鲜明的特色，没有吸引顾客前来购物的理由。而当前的商业地产开发大多选择的是分割销售方式，地产商的资金链压力越来越大，而商业地产开发的资金流要远大于住宅和写字楼的开发，对地产商来说最核心的就是尽快回笼资金，分割出售这一形式在回笼资金上无疑是最具诱惑力的。资金压力让开发商对分割出售欲罢不能是现在商业地产开发的一处“硬伤”。

据专家分析，目前产权商铺销售项目所暴露出来的问题是共同的。其一，他们选址在传统的商业中心区。传统的商业中心区内，经营者获利空间反而狭小，反溯至投资者，使得投资者赚不到钱；其二，小商品市场的业态缺乏统一规划，经营者各自为政，难以获利；其三，承诺回报率的开发商缺乏诚信；其四，投资者在选择商铺的时候一味比较谁承诺的回报率更高，其实他们更应该关注项目是不是符合城市规划要求。

投资产权式商铺的几大风险

记者连日采访多位资深商业地产界专家，普遍认为投资产权式商铺至少要防范三大风险：

首先是差价补贴的风险。经营商场者作为一个商业的整体租赁者，其租金必然比较低，而发展商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资

篇五 商铺投资如何规避风险
商铺投资注意

5、有独立产权可自行买卖：商铺的投资价值不是想住宅楼一样的买卖，而是转让经营和自行经营。如果你看重的是回购和产权买卖，那我告诉你，你可能要吃大亏，去查查商铺产权买卖的转让税收要叫多少?20%。你的商铺真的涨的可以忽略这20%了吗?

6、 地段：投资商业地产地段和周围配套是相当重要的一环，这关系到这个商铺真正的价值，很多开发商都会把这个地段包装的很好，但大多数是从文化、或预期上面包装的，数字也未必正确，所有的投资客都应该到当地去看看，然后和当地人多聊聊，了解一下周边的地段和环境。比如：一个人口只有30万的小县城，搞主题商城，能做的起来吗?一个大型批发市场附近，居然没有仓储和物流中心，这可靠吗?这些都要细心的观察和了解。

7、 70年产权的酒店式公寓：所有商业性质的土地，最多50年，70年产权的商业用地，是纯粹蒙人的。基本上挂着羊头卖狗肉。其实还是住宅性质，到时候首付交了，贷款下不来，房子拿不到，钱退不出来，就哭去吧。

8、 期房：到目前为止，期房90%以上的交房日期都不准，甚至有些期房几个月了一点动静都不见，工地连工人都失踪了。所以购买期房要特别的注意，不要为了便宜这几万块钱，到时候房财两空，还耽误时间呢。

9、 开发商：每家开发商和他们的隶属直属管理，以及开发过的楼盘项目都应该好好调查一下，投资房产的第一道坎就是别让开发商跑了。有些楼盘都换了2-3家开发商的烂尾楼了，但卖的还很好。其实中间危险很大。

10、 银行贷款：除了我前面将的70年产权的酒店式公寓，还有一些楼盘一定要了解开发商和银行的关系，尽量从侧面打听贷款完成的速度。不要到时候首付交了，贷款下不来，房子拿不到，钱退不出来。就这么拖着，银行和开发商也都拖着。 您所在的位置： 南昌律师网 > 房产 > 房产买卖 > 商铺

商铺投资陷阱让人“血本无归” 如何规避风险？

业内专家有种普遍的看法，认为中国的产权式商铺带有一定的投机色彩。黄国雄指出，产权式商铺投资者分为投资者、管理经营公司和业主，通行的做法是开发商只建不管，商铺售完后抽身，委托一家管理公司运作具体经营。开发商希望开发周期越短越好，尽快套现，不太重视商铺的后续经营，尽量将经营风险转嫁给业主；管理公司也存在短线投资的硬伤，缺乏足够经验和对行业本身的了解。从业主来看，购买产权商铺，一是转让投资，二是自己经营，三是靠出租获取收益，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失整体项目的掌控权，无法对大局进行调整，业主各自为战，经营品种混乱，不能形成规模效

应；商铺还可能因为投资者专业化程度不高、与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难。

与国内大多数产权商铺不同，在西方一些国家，产权商铺由开发商开发以后销售给中小投资者。但投资者不参与经营，而是共同委托给有信誉、有经营能力的运营商来运营。投资者购买商铺，实际上只是获得了特定期限、特定回报率的回报。

目前，国内开始有一些产权商铺开发商自己经营管理，在看到了"一售了之"带来的惨痛后果后，开发商在经营模式上开始摸索创新。北京的不少产权商铺开始通过银行担保、包租、回购等多种模式保障投资回报，并建立专业运营团队进行管理。黄国雄说，开发商一定要将经营管理贯彻项目始终，即便是全部售出，也要长期统一管理，否则就是死胡同。

投资产权式商铺如何规避风险

当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出"产权式商铺"投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。

骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是"虚拟产权式商铺"，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实

际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以"虚拟产权式商铺"为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。【商铺投资如何规避风险】

另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的

1，中介是为了赚钱会吃房子，你这个房子1000的差价确有缺陷采光不好，市场也不是很好，冒的风险太大。2，核对产权人身份证，拿房屋地址到交易中心拉产权调查报告所有的信息都出来啦。3，签合同分步骤，先付房款总额的1%定金让房东直接签收，不要付什么意象金，定金过后办理贷款预审，一定要听银行贷款专员（中介说可以是没有用的，吃定你了后悔都来不及，贷款下不来首付给了再要你加钱办贷款）确定消息后在付首付，【商铺投资如何规避风险】

付完首付7天内贷款批下来就去过户，过完户再给中介佣金(可以打折的），事情没有办完就不要给佣金。4，什么叫低于市场价1000，没有标准的啦，你认为还可以就大可以出手。

1、 对于这样的陷阱，建议买方要事先核实卖方的产权，通过中介确认该房屋的合法性，并明确约定房屋过户的时间及明确的违约责任。必要时，可约定让中介承担连带责任。

2、严格把关，确定全部房款或者购房者贷款到账后才去办理过户手续，避免后期款项不能到账或者买家贷款申请不了等情况发生。

房屋产权过户，购房者成功买到房屋，兴高采烈来到新家突然发现卖方在卖出房屋之前是租赁给其他人的，结果租赁户拒不让出房屋。因为租约未到期或业主未按合同提前通知租户等产生很多纠纷，特别是租赁合同附加优先购买权的会使事情变得更为复杂，租房者可根据此附加条款要求购买此房屋等、

2、购房者在买卖房屋前多从各种渠道咨询相关知识，把握整个买卖流程的关键步骤，只要把握如交定金、签合同、过户等关键步骤

篇六 商铺投资如何规避风险
如何防范商铺售后包租的风险

【商铺投资如何规避风险】

如何防范商铺售后包租的风险

近年来，商铺售后包租成为房地产市场的热门字眼。但是商铺售后包租存在很大的风险，引起了广大管理者和投资者的关注。那么，商铺售后包租有哪些法律风险？如何防范商铺售后包租风险？下面，法律直通车小编将为您介绍相关法律知识。

一、明晰产权，明确开发商办理小产证的责任

投资者一定要注意购买的商铺是否产权清晰，是否可以拿到独立的产权证(小产证)，确保拥有对所购房屋的独立处置权。属于分割商铺的，务必和开发商明确附属设施及公用部位的产权归属及各方的责任。

投资者购买前商铺要审查开发商的主体资格(如营业执照)、审查房屋销售文件(如规划许可证等)及房地产权属证(如土地使用权证，土地用途、出让年限等)等;决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况(如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等)、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。

二、投资者收益权的保证

认真签订租赁合同，确保投资者的收益权。投资者最好是选择那些有实力或者有担保的开发商或管理公司，保证项目的正常运作并最终让投资者得到回报。同时，投资者一定要与开发商或管理公司签订正式的合同，明确双方的权利义务。由于，投资者一般难以了解商铺的经营状况，投资者的收益最好采用固定收益或保底分成的形式取得租金。

要明确投资者对商铺/商场经营管理的知情权。如果投资者的收益会采用保底分成或利润共享的形式，那么投资者必须确保自己对商铺经营管理的知情权。因此，在租赁合同中对此加以明确，最好能引入审计机构定期出具审计报告作为投资者了解及评价商铺/商场经营状况的依据。

投资者还要与开发商或管理公司在合同中明确约定，在商铺经营的过程中，相关的物业管理、运营、维修成本该由谁来负担?如若合同不明确，这在将来会给投资者带来一笔沉重的负担。

三、要求开发商提供担保

鉴于商铺售后包销运作模式在产权、未来预期收益等多方面存在不确定性，为投资者提供担保就显得尤为重要。由担保公司进行风险担保，可在一定程度减少投资者的购房风险。

这里必须首先明确担保的范围，开发商对商铺买卖合同的履行、管理公司对租赁协议的履行以及退出机制问题都应当列入担保的范围，事实上以上三个方面，任何一个环节无法得到保障的话，对投资者面临的风险都将是颠覆性的。

四、在担保机构的选择上，同样应当要注意选择有实力、信誉卓著的机构，最好是银行或者专业担保机构。

在提供的担保类型上，担保机构提供的一般为保证担保，可分为一般责任保证和连带责任保证。一般责任担保如果出现债务纠纷，债权人首先向债务人要求归还，如果债务人不归还，通过法院也无法强制执行，债权人才能找担保公司要求进行担保赔偿;而连带责任担保的意思即是如果合同双方出现债务纠纷的话，债权人可以直接找到担保单位要求进行赔偿，如果起诉至法院的话，债权人也可同时起诉债务人和担保单位要求赔偿，担保公司和债务人同时都有责任偿还债权人的债务。因此，只有连带责任担保，才能为投资者提供一个更加安全、可靠的诚信环境，保证投资者的利益。

五、建立投资者退出机制

投资者应当要求开发商承诺投资者购买商铺后在满足一定条件的情况下可以一定价格将所购商铺再出售给开发商，开发商保证回购或退款。回购合同提供的退出机制对保护投资者的利益具有重要意义。开发商对商铺买卖合同的履行、管理公司对租赁协议的履行存在严重违约时，投资者都有权要求开发商进行回购或退款。

六、成立业主委员会

成立业主委员会是非常有必要的。因为售后包租的商铺，经营者与投资者分离，而且投资者人数众多、分散、不具备经营专业知识，单个投资者与开发商、管理公司相比处于弱势地位。如果您还想了解更多如何防范商铺售后包租风险的法律知识，您可以上法律直通车，这里有专业律师为您提供免费咨询。

篇七 商铺投资如何规避风险
购买商铺注意事项

在购买商铺前，应该注意以下几个问题：

1、房屋权属情况

应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，包括是否抵押、是否受司法限制等情况。

2、相邻权问题

应了解整个物业的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。

3、贷款风险

商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。

4、对开发商、销售商审核

审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，查清是否有抵押行为，以免将来无法办理产证。

签订商铺买卖合同应注意：

5、房屋用途

在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。

6、公用分摊面积

选择按使用面积计价的方式并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法。

7、包租承诺

许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。

8、物业管理

许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此，在购置商铺时，不要轻易地和开发商签订物业管理合同。

9、注意商铺的交房条件

商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。

小贴示：无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括： 登记费：每套300元，申请人（买卖任何一方）缴纳；

合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳；

交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳；

契税：按房价的3%，买方缴纳；

营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳；

土地增值税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%（按差额比率不同累进计算）； 个人所得税：净收入（买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后）的20%。

1、 商铺安全性

2、 商铺有无租约及租约到期日。例如，有租约的商铺必须明确原承租人放弃优先购买权，

划拨土地上的商铺在购买后还必须补地价等。

3、 租金调幅

以5年租期的租约为例，前2-3年租金不增，从第4年开始逐步递增。租金增长的方式一般选择以下两种：累计递增，即每年租金按照递增比例递增，但是递增基数以前一年租金价格为准；环比递增，即每过一段时期(一般3年左右)租金上调。

4、 租金价格

商铺租金除了要符合自己的购买承受力外，还要与周边商铺和同类产品作比较。

5、 商铺贷款

相关政策一般商铺贷款总额不超过300万元，贷款额度最高为6成，期限为10年。

静安新城是上世纪90年代为安置从静安区动迁来的居民而建设的小区。2002年4月15日，在市委市政府的牵头下，静安新城正式归属闵行区管理。静安新城属地化管理后，七宝镇政府几乎每年都将该区域的整治列入镇实事工程。不过，有着近15年房龄的静安新城，一些早期建设的动迁房，如今设施陈旧等问题日渐突出。为此，七宝镇政府决定分三年对静安新城实施“平改坡”综合改造。得知消息后，开发商上海静安新成置业股份有限公司立即表示愿与政府共同“埋单”。“平改坡”综合改造的房屋房龄都在10年以上，总面积为43.93万平方米，涉及6672户居民。除了常见的“穿衣戴帽”外，小区的道路整治、管道改造、绿化修补等也将一步到位。七宝镇政府与静安新成置业公司分别承担改造费用的80%和20%。

目前，静安新城的2区、9区、10区、11区的“平改坡”改造已经率先启动，今年11月前就能完成“升级”。

具备什么特征的商铺最具投资价值？

缩短空置期、降低后期维护成本以及稳定的租金增长是优质的商铺物业最主要的特征。 因此，建议投资者从以下几个方面选择商铺物业：

1.区位选择：尽可能选择周边配套设施完善，具有比较好的商业氛围的商铺，以保证客流量。

2.硬件完善：对于水电设施、煤气管道以及商铺层高等关键要素，在选择商铺时要特别考量。

3.尽可能选择品牌开发商开发的物业，以便享受更加完善的后续物业服务，避免后期过高的维护成本。

商铺投资有哪些风险？

投资商铺需要比较专业的眼光，投资的风险也比较大，其中主要的有空置率风险以及租户流失风险等。由于商铺持有成本高昂，除商业水电外，供暖和物业费用通常是普通住宅的数倍。如果空置，业主将蒙受较大经济损失。因此，在购买商铺前，业主计算投资回报率时应该考虑到空置期问题，不应以每年12个月计算预期投资回报。

商铺交易有哪些注意事项？

一手房商铺购买手续相对简单，纠纷多发生在二手商铺交易中。因此，二手商铺的买方过户前一定要做好产权调查。主要关注以下几个方面：

1.租约核查：如果该商铺购买时带有租约，一定要确认租户是否签署放弃优先购买权声明。

2.买卖合同约定清楚双方权利义务，尽可能寻找正规公司律师拟订买卖合同。

3.卖方相关票据保管妥当：一定要确认卖方手上的税票齐全。

4.过户前查询物业：主要查询上任业主是否有拖欠缴纳的相关费用（物业、供暖等），如果有，要求业主结清。

5.过户完毕立即办理物业交割、物业更名等相关手续。

商铺的平均投资收益是多少？

就北京城区平均水平而言，一手商铺出租的年回报率应该在8%左右（出租年回报率=月租金×12个月/商铺初置成本）。二手商铺由于已经是现铺，初置成本会比较高，一般在6%-7%上下。

购买二手商铺主要有哪些额外费用？

额外费用主要是缴纳税费。对于个人交易而言，卖方需承担营业税（买卖差额的5.5%）、土地增值税（增值额的30%-60%），以及印花税（合同金额的0.05%）。买方需承担契税（合同金额的3%）以及印花税（合同金额的0.05%）。对于公司产权交易来说，还应支付公司房产税以及土地使用税。

商铺本身是高投资高风险的项目，一般来讲，五年是经济发展的重要周期，不能期望一两年内能获利较高。怎样投资商铺才能赚钱?我们需要做足准备工作，这样虽然会花费一些时间与功夫，但后期却是相当省心。

1、考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯

2、调查市场租金:,大致估算投资回报率：以单位平方米的租金除以单位平方米购买的价格，最后乘以12个月，得出的结果即为年回报率，如年回报率能达到8%—10%之间，该商铺即值得投资，而高于10%的年回报率，自然是更好的。

3、调查清开发商的实力以及该商铺的预售许可证：有实力的发展商几十尤平米的社区2－3年完成了，而有些发展商可能需要5年以上的时间。如果你在早期开发初期买的铺，整个社区的人口入住比较缓慢这样的商铺就没有办法经营。

4、注意区域内商铺的总量和增量

目前，随着城市化进程的加快，在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市，但一些地方商业街规模过大，商铺总量与当地购买力的数量不相适应，导致商铺空置率上升，使商铺局部总量供求关系失衡，导致当地商铺总体价值下降。因为投资市场的投资类别比较少，商铺投资出现了较大的增量态势，不少投资者投资商铺为间接投资，即投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用，在找不到求租对象时，只得空置。

5、考察商铺所在商铺的种类和规模

所谓种类，是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者，并迅速成为新的商业中心。所谓规模，指的是商业圈不能太小，要有一定的规模。这要求发展商具有雄厚的资金实力和良好的经营状况。

6、严格界定实用面积与建筑面积，避免缩水；

7、仔细研究商铺的物业管理合同：商铺物业管理的内容是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多投资者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，同时这也是广大消费者在购买商铺时极易忽略的环节。一定要在事前仔细研究物业管理合同，要注意配套设施的分户独立性，要注意是否有独立的水表、电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户，造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项，事后如果出现纠纷，应与物业管理方协商解决。

商铺投资定位决定增值收益

1、商铺吸引投资者的主要原因在于其诱人的投资回报，而在选购时要考虑的问题很多，有区域因素、项目因素、价格因素，还有投资市场的状况等等。选择什么样的商铺投资？投资各类商铺时应该注意什么问题？这些都是投资者最为关心的问题，记者分别归纳总结了投资社区商铺、商业街商铺和商务中心商铺应该注意的事项，以作投资参考。

2、投资社区商铺，需要长期打算、理性对待，更要做到心中有数。投资者在购买商铺之前就要想好经营范围，比如租给做餐饮，在购买前就要问清楚有没有烟道，如果将来不是用来出租给餐饮、娱乐类商家，就最好不要选择复式商铺。

3、商业街可以是一条街，也可以由一条主街加多条副街组成，但距离不能过长，超过600米就可能使消费者产生疲劳和厌倦感。在投资商业街商铺需注意三点，一是商铺长度，二是“可视性”，三是各种外界因素的影响。繁华的商业街因其优越的商业氛围、稳定的客流量，决定了该类商铺的收益水平较高，但地段好的“旺铺”也往往价位高不可攀，盲目投资存在被套牢的风险。

4、投资商务中心的商铺一般注意三点，一是商务区中从事现代商贸服务行业的人员较多；二是商铺定位准确是否对物业投资潜力有很大的影响；三是此类物业初期投资额较大、压力相对较大，对投资者的资金实力要求较高。商务区商铺有几个特点，客流消费对象相对稳定，消费能力相对较高。

5、作为投资者，商铺投资一定要有定位。在养商期要心态平和，眼光放长远一些，先要放水养鱼，理性地制定一个合理的租金价格。宽松的环境、好的生存方式，这样才会有下一步的利润增长空间。如果一出租就想快速收回投资，租金高得让经营者没法生存下去，那么就不会顺利度过养商期，投资的商铺很有可能就会出现“断租”的现象，最终影响商铺的增值潜力。

商铺较高的投资潜力刺激了一部分投资者从股票、住宅，转向商铺。根据上海中原物业代理有限公司分析，影响商铺升值的因素主要有以下几点：

1、零售业带动商铺中国入世后，零售业将在三年内逐步向外资开放。在这段时间内外资零售业将大举进军中国市场，内资零售业也加紧“圈地”步伐，特许加盟的形式大大加快了零售业的扩张步伐。据2001年11月零点调查与指标网的调查结果显示，最适合进行特许连锁经营的行业是零售业(43%)，其次是服务业(23.9%)和快餐业(22%)。值得关注的是，家电等专业连锁店快速的发展引起了业界的重视。因此，未来一段时间内对商铺的需求将有较为稳定的增长。需求主要集中在便利店、大型超市与卖场、连锁餐饮、品牌专卖店等。

2、人气指数大量客流为商业带来活力。位于商业繁荣地区的商铺，客流量的走高带动了商业兴旺，为投资商铺带来很大空间。因此，选择商业地段的商铺就要特别注意来往的客流量；位于小区内的商铺，小区人气兴旺与否是很重要的因素。住宅小区内业主多，就意味着消费需求多，开个商铺做生意有得好做，投资商铺也就有得好赚。关键之处在于，小区必须具备一定规模。例如，万科城市花园的优诗美地的商铺已渐成气候，成为投资者的投资热点。

3、地区潜力商业氛围浓的地段，商铺会有较高升值潜力，反之亦然。在市政动态方面，沪上著名的商业街南京路和淮海中路将引来新一轮改造。南京东路邀请国际著名咨询公司麦肯锡进行长远目标定位，到2010年，把南京路建设成国际一流商业街。淮海路请来仲量联行为其进行一期商业改造规划，计划将淮海路建成更为时尚的商业街，届时将有更多国际一流品牌旗舰店一路排开。上海中心城区繁华商业街上第一座大型公共绿地--5万平方米的四川

北路大型绿地建设方案已经敲定，2002年建成后，四川北路商业街商业布局和档次都将进一步扩大和提升。因此，上述地区的商铺有一定的升值潜力。

商铺投资种类

商铺投资的种类可以有很多种分类的方法，按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

1、商业街商铺投资；

2、市场类商铺投资；

3、社区商铺投资；

4、建筑底商商铺投资；

5、百货商场、购物中心商铺投资；

6、商务楼、写字楼商铺投资；

7、交通设施商铺投资

投资商铺五要素

1、 投资商铺应主要考虑位置、规模、价格、回报和使用率五要素。

2、 位置 与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有

咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。

3、 规模 具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人

气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有；其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。

4、 价格 多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺

价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。

5、 回报 投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式

购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。

投资商铺技巧

1、 商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利

润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。

2、 技巧一：选择适当的行业类别

位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。

3、 技巧二：有“傍大款”意识

即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。

4、 技巧三：选取自发形成某类市场的地段

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