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限购对房价的影响

2017-06-08 16:33:09 编辑:zhangyanqing 来源:http://www.chinazhaokao.com 成考报名 浏览:

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  限购政策对房价的影响有哪些呢?以下是中国招生考试网www.chinazhaokao.com 分享的限购对房价的影响,希望能帮助到大家!

  限购对房价的影响

  限购令对房价的影响

  一、相关政策出台的背景

  中国经济自2003年迎来新一轮经济周期上行阶段以来,中国大中城市房价也开始上涨,特别是北京、上海、广州这些城市房价的上涨尤为明显。房价的这种上涨会带来比较突出的两个负面结果就是:一方面,从社会的角度讲,房价的过快上涨加大了中国广大工薪阶层的生活成本,从而也加剧了社会的潜在矛盾和冲突,这种矛盾和冲突会威胁到社会的稳定,因而需要调控房价以缓和这种社会矛盾。另一方面,从经济的角度讲,房价的飙升是资产价格上涨的一种典型表现,如果任其自由发展则很可能出现资产泡沫(甚至一些地区已经出现了泡沫),而泡沫一旦破裂则后果很严重,资产价格的下跌会进一步影响到实体经济,很可能把一国经济拖入长期的停滞,上世纪90年代日本经济泡沫的破裂引起的衰退和停滞一直持续到了现在就是一个很典型的例子。这就是中央政府出台房地产调控政策的大背景。

  二、从供求角度看限购令对房价的影响

  1、短期影响

  从需求面讲,限购令的出台通过户籍限制在短期内主要抑制了当期决定购房的居民以及投机性购买者,从而立即将一部分房屋需求者清除出了市场,这会造成房屋需求的萎缩,在其他条件不变的情况下,短期内房价会下跌。另外,满足购房要求的购买者也可能会因为该政策的出台而暂时延迟购买,这在短期内也会造成成交量的下跌,从而也会带来房价的下跌。

  从供给面来看,短期内市场上的房屋供给主要是已建成正在销售的房屋和居民通过预付款购买的在建的房屋。一般说来,这些在建的房屋是以前决策带来的住房投资,跟现期的政策变化没多大关系。因此,可以认为短期内房屋的总供给量没什么变化。

  因此在短期内,限购令的出台会带来房价的下跌,包括新房和二手房成交价的下跌。但是,由于住房需求是刚性的,居住是一种必需品,所以通过购买房屋满足居住需求的这部分购买力和投机性购买力被限制后,这些购买力必然流向其他地区或房屋租赁市场等,因而也会给房屋的租金带来上涨的压力。

  2、中期影响

  从中期来看,限购令对需求面的影响主要取决于限购令执行的时间。限购令是个政策性的东西,它不是一项具有长期影响的根本制度,只是个过渡性的东西,寿命是有限的。一旦政府觉得已无再继续执行这个政策的必要,该政策就会被取消。那么可以推知,政策取消的时候就应该是政府认为房价比较合理或者是政府认为房价是老百姓基本可以接受的时候了。所以,从需求面讲,限购令对房价的影响取决于政策本身被执行的时间。如果该政策一直被执行的话,一部分购房需求就会始终被抑制,从而始终对房价上升起到一定的抑制作用。

  再从供给面来看,中期内房屋的供给量主要取决于可用于建房的土地供应量和房屋供给的结构。“京十五条”对土地供应做出了一些规定,包括保证土地的供应和加强保障房、公共租赁房的供给等,但土地供应的上限也是受到国土政策的限制的。因此,理论上讲,中期内房屋的总供给量会上升,这样会促使房价下跌。

  但是,如果回到现实来看的话,政策的执行可能未必就按文件的要求来走。现实中,开发商作为房地产建造的一线执行者,他们建造房屋是以利润最大化为目标的。在土地供应量有限的情况下,他们会尽可能建造出附加值较高的房屋,而这类房屋中有相当比例是面向富人的,一般来说,这种房屋的平均价格也比较高。所以,从中期来看,现实中房屋的供给结构会发生变化,而这种房屋供给结构的变化是会促使房价上涨的。

  综上分析,限购令中期内对房价的影响不明朗,现实中房价中期内倾向于在较高位成交或达到均衡。当然,这里的分析未提到政府对房地产商改变房屋供应结构的阻止,这是个比较复杂的问题,它受到中央政府和地方政府的博弈以及地方政府和开发商可能会合谋等因素的影响,作为关键变量的地方政府的行为会因所处环境的变化而不断调整,以最大化其收益。

  3、长期影响

  影响房屋需求的长期因素跟短期和中期因素是不太一样的。中国经济依然可能持续若干年的高增长、城市化的推进以及由此形成的公众认为房价长期将趋于上涨的预期等因素导致房价在长期内一定是上涨的。由于这些长期因素是受到其他一些更根本因素影响的,因而限购令对长期内房价上涨几乎没有影响。限购令只能是在执行比较严格的时候通过减缓这些长期因素的作用来减缓房价上涨的速度,就像给房价的长期上涨装上一个缓冲器一样。

  从供给方面来看,长期内用于建房的土地供应量的存量是刚性的,房屋的供给只能在土地供应存量有限的情况下在供给结构上做文章。在全国或北京的房屋需求达到饱和之前,土地供应的存量如果被耗尽的话,就只能带来后续房价的不断上涨。而在需求未饱和之前,不断加大的供给量和供给结构调整都是可以缓解房价上涨的。限购令对房屋供给的长期影响几乎看不到。所以,从长期来看,几乎可以忽略限购令对房价的影响。

  三、限购令对房价的影响中的金融因素

  房屋是一种非常特殊的商品,它既是耐用消费品又是投资品,影响房价的因素非常多,不仅包括经济层面的因素,也包括金融层面的因素。因此,房价是多种因素作用下的一个综合表现。比如,上文对房价长期走势的分析是在对宏观经济长期表现乐观判断的基础上进行的,其他因素对房价的影响可能比限购令本身的影响更重要,并且这些因素可能会影响到限购令的持续时间和执行与否。下面就加入金融因素对房价的影响。

  房价自2003年以来一直都上涨,令人奇怪的是:为什么2009、2010年房价就上涨的异乎寻常的快呢?根据国家统计局对GDP增长率的初次核算,2008、2009、2010年这3年GDP增长率分别为9%、8.7%、10.3%,而这3年也正好是中国经济面临全球金融危机冲击的3年,2009年是实体经济增长最慢的一年,却和2010年上半年一样是房价上涨最快的一段时间,怎么解释这个现象呢?看看央行广义货币供应量(M2)或许会有个说法。2008年M2是47.52万亿元,同比增长17.8%;2009年M2是60.6万亿元,同比增加27.7%,比预期17%的增长还高10%,为过去10年里增长最快的一年;2010年M2是72.6万亿元,同比增加19.7%,为过去十年增速第二高。为什么这些现象就不早不晚地碰到一起了呢?据此似乎可以认为,2009、2010年房价的过快上涨主要是由于货币投放量过多造成的。再想想2008年批准的4万亿投资,其造成的后果也开始显现,为什么普通劳动力工资的突然上涨?用工荒不早不晚地也在2010年、2011年这些点给碰上了?

  据此可以看到,限购令的出台可以说是抑制房价的一种退而求其次的办法,它不是从源头上去遏制房价的上涨,控制货币的投放量才是根本的。但货币政策的实施(M2的过多投放)又受到于宏观经济的表现和外汇储备变化、汇率形成机制、资本账户开放等因素的制约。

  但反过来也要看到,虽然限购令不是抑制房价的治本之策,但是它能比较有效地抑制当前国内非常充裕的闲置资金进一步流向房地产市场,把相当一部分闲置资金挡在了房地产市场之外,这些资金的持有者因为户籍身份的限制而无法进入房地产市场,投机因素也是这样被抑制了,房地产市场需求面的资金被如此阻隔之后,需求也就受到了比较大的重创,所以房价就会下跌。由此可以看出,某种程度上讲,限购令的出台是被货币政策逼出来的。那么,据此再往下思考一步,当货币政策的压力比较小的时候(比如说货币政策能够单独应对房地产市场波动的时候或者转向紧缩政策的时候),可能限购令也就没有存在的必要了。限购令一旦取消,也就不会对房价有什么影响了。限购政策出台时,宏观经济面临比较大的通货膨胀压力,货币政策也在调转方向,根据宏观经济的走势,如果经济跌入下行通道的可能性越来越大的话,限购令被取消的可能性也就会越来越大。

  四、关于房价的后话

  房价是一个非常复杂的问题,它受到很多因素的影响。限购令是影响房价的一个很重要的因素,但是宏观经济表现这一基本面因素是最基本的影响因素。其他的影响因素诸如货币政策、城市化进程、公众预期等也很重要。现实生活中,中央政府和地方政府的博弈很大程度上也左右着房价的走向。中央政府要考虑宏观经济稳定和金融稳定,所以它密切关注通货膨胀率的变化和资产市场上的泡沫,把通货膨胀率控制在一定范围并抑制资产泡沫的形成、放大和破裂。而地方政府往往关注辖区内的经济增长和税收增长,发展房地产业既能带来经济增长又能增加税收收入,所以它们有时也和房地产商合谋以推高房价。如果房地产出现泡沫并破裂的话,后果又不完全由地方政府承担,因为泡沫破裂后由房地产开放过程中形成的贷款变成的呆坏账由银行承担,泡沫破裂后形成的居民购房抵押贷款亏损由居民和银行承担。而这些都会转化为一国金融体系的风险,并可能由于传染而上升成系统性金融风险,后果会非常严重。因为系统性金融风险会使银行无钱放贷或紧缩贷款,由此造成企业资金使用成本上升,从而会对实体经济造成打击,进一步又会引起经济的紧缩甚至衰退,这个过程漫长而痛苦。另外,境外热钱这几年在中国大陆房价的上升中也发挥了作用,但泡沫一旦破裂,这些热钱跑得很快,最后留下的烂摊子就只能由东道国自己来收拾,而这也是个很痛苦的过程。可以说,日本失去的二十年就是一个血淋淋的例子。

  2017限购政策对房价的影响:只吹不破的泡沫不存在?

  要说当下是史上楼市最严调控期,也不为过。自去年9月30日全国掀起一轮楼市调控后,已有45个以上城市出台各种房地产调控政策140余次。

  而最近政策又有新变化,限购、限贷后的大杀招——“限售”来了。3月25日,厦门市对商品住宅出台了“限售”政策,标志着“供给端”楼市调控的展开。截至14日,已有10余个城市发布房地产“限售令”,对“拿房即卖”说“不”。

  “T+N”年限售 斩断楼市流动性

  “T+N”年交易制度设置了已购商品住房转让年限,即在房子正常交易后规定购房者在几年后才能进行第二次交易。

  启动限售地区(不完全统计)

  厦门:新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易

  成都:高端人才所购住房5年内不得上市转让

  福州:新取得不动产权证未满2年的,不得上市交易,不得办理转让公证手续

  青岛:房屋取得不动产证后满2年方可上市交易

  广州:新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让

  长乐(福建):取得不动产证未满两年的,不得上市交易

  常州:新购房满2年方可上市交易

  惠州:新购买的商品住房满3年方可转让

  珠海:新购房屋3年内禁止交易转让

  东莞:升级限购,满2年才可交易

  扬州:产权未满两年不得交易

  杭州:企业购买区域住房需满3年方可上市交易

  海南全省:新购房须取得不动产权证满两年后方可转让

  限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。而当下,楼市也呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征:

  以“城市圈”、城市群的形式全面封堵炒房

  例如:在京津冀、珠三角、长三角等地区,都出现除了中心城市调控升级外,周边的十余个城市(县、区)也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。

  恢复认房又认贷

  一、二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策,抽走炒房者的资金杠杆,防控金融风险。如何理解楼市调控政策的新趋势?对于打击炒房客起到什么作用?楼市未来走向如何?

  【解读】

  王亚宏 财经问题专家

  对于房地产市场来说,这个春天非但不寂静,而是发生了太多的喧嚣。

  先是一线城市和某些二线城市的房价在春节又掀起了一轮涨价潮,紧接着又是各种调控政策纷纷出台,隔三差五就扔出一颗“王炸”,力图为已经有泡沫化倾向的市场降温。

  调控打出最新组合拳 为楼市全面降温

  中心城市房地产政策的风向标,3月份以来中心城市陆续出台的收紧房地产市场的新尝试意味着其他地区会随之跟进,于是可以看到在京津冀、珠三角、长三角等地区,除了出现中心城市调控升级外,周边的十余个热点城市的限购也在升级。这种联动措施能够减小由于限购出现的“溢出资金”,在其他市场上兴风作浪。

  在一系列调控政策中,提高抵押贷款利率对房地产市场造成的影响将最为显著,这种下调买房杠杆的措施,兼顾了刚需者和低收入者的居住需求,是真正实现“房子是用来住的,不是用来炒的”这一属性的客观要求。此外,随着货币供给增速的大趋势出现变化,一直破遭诟病的房价背后的金融推手也会随之减弱。

  限购加上限售的政策可以让中心城市和热点城市的住房回归居住本质。但值得注意的是,目前全国房地产市场的二元化趋势愈发明显。在一二线城市经受“恐慌经购买”考验的同时,一些三四线城市的房市却遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

  住建部界定房地产库存消化周期与土地供应关系

  因地制宜、因城施策的调控政策在这种情况下显得尤其重要,而且除了在需求方面做文章外,在供给侧的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在这方面有所突破,即住房库存消化周期超过三年的城市要停止供地,而住房库存消化周期在一年以下的城市要增加供地。

  这方面政策的意义在于,在合理的国土开发规划之下,形成有弹性的可持续供给,来瓦解市场的投机心理和恐慌情绪。

  在房地产市场上,并不存在只吹不破的泡沫。近来调控政策层出不穷,让市场意识到政府“调控弹药库”里的“弹药”还很充足,以及本轮调控的决心也很大,这能对炒房者起到有效的震慑。各方都在期待但地产市场在度过一个不寂静的春天后,会有一个宁静的夏天。


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