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写字楼物业活动

2016-11-19 09:24:21 推荐 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 写字楼物业活动(共9篇)写字楼物业活动项目的组织与管理活动项目的组织与管理在一个公司企业经营中,每年都举办或参与不同的活动,作为推销公司的产品,对外对内的联系、沟通及举行大小型的研讨会议等。各项活动包括:(1) 新产品上市会 (2) 新闻发布会 (3) 开幕典礼 (4) 招待酒会 (5) 研讨会 (6) 展览会 (7) 年...

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写字楼物业活动项目的组织与管理
写字楼物业活动 第一篇

活动项目的组织与管理

在一个公司企业经营中,每年都举办或参与不同的活动,作为推销公司的产品,对外对内的联系、沟通及举行大小型的研讨会议等。

各项活动包括:

(1) 新产品上市会 (2) 新闻发布会 (3) 开幕典礼 (4) 招待酒会 (5) 研讨会 (6) 展览会 (7) 年会

对上述各项活动项目,我们必须掌握活动项目管理的系统知识,使举办活动时更专业、更高效、更成功!同时要掌握有效的活动管理流程,完善运用活动项目的管理工具及筹划工作等。

(一)对活动项目的筹划,包括:

(1) 项目名称

(2) 项目综述(时间、地点、星期) (3) 活动形式(开幕酒会、鸡尾酒会) (4) 活动目的:

A. 发布消息

B. 创造媒体焦点/联合造势 C. 吸引消费客户群 D. 塑造整体形象

(5) 邀请对象(目标观众)

A. 那一类消费人仕 B. 高收入消费白领 C. 追逐时尚的消费群 D. 对出席人数的控制

(6) 活动流程的安排及媒体宣传 (7) 活动执行日程表确定

(8) 所需设备(音响、灯光、布置、工具、宣传资料、接待用品、饮料、食物、礼

品包等)

(9) 执行计划工作表内容

1) 递交活动策划方案(包括预估费用) 2) 双方沟通协调,修改合作的商议等。 3) 客户指定活动场地,承办价格等。 4) 现场布置、执行方案

5) 双方协议书签定,预付款安排 6) 活动内容安排,表演节目。

7) 场地、道具、设备的策划与准备。 8) 现场检查、排演、活动开始。 9) 活动效果的评估。

(二)筹划活动项目注意事项

(1) 明确预期目标(如何评估项目达到的目标) (2) 确保时间地点的不冲突性。

(3) 留出充裕的时间,足够时间准备或修正。

(4) 如有合作伙伴或赞助单位,应签暑项目备忘录,明确各自职责。 (5) 告之公司相关部门/同事,以获取更多的创意与支持。 (6) 筹划书内容应具备:

A. 项目预算表 B. 项目进程表 C. 项目任务表

举例:

一.经费预算表:

项目名称: 项目日期:

二.经费支出表:

项目名称: 项目日期:

(三)活动项目的实施:

从项目筹划到活动实施是一个由梦想变成现实的过程,在活动项目实施过程中,应重点掌握的环节包括: (1) 经费的管理

预算和支出,与实际发生的费用以不超过10%为准。

(2) 项目时间的管理

项目的时间管理主要手段是设立项目时间进程表,在该项目实施过程中紧扣及掌握时限。

(3) 项目团队的管理,包括:

A. 项目介绍会,详细介绍项目及任务分配。

1) 项目名称 2) 项目目的 3) 项目时间

4) 活动地点及路线 5) 参与对象 6) 参与人数 7) 任务书 B. 定期项目碰头会

1) 核对项目进程 2) 发现问题 3) 解决问题 C. 活动前嘱咐会:

1) 活动详细流程 2) 活动当日任务书 3) 嘉宾名录 4) 细节问题 5) 备选方案

6) 项目活动预排。

D. 项目设立主委会,安排工作,责任分工等。

(4) 场地安排:

A. 场地选择:注意符合经费预算,交通便捷,有所需设备提供,有立足车位及周边同

期有无其他重大活动举办。 B. 场地的选择应体现活动本身的目的,选举场地时应考虑。

1) 场地入口

2) 各通道(消防/搭建/收发货等) 3) 电梯设备 4) 洗手间 5) 光源 6) 场地环境 7) VIP ROOM C. 场地预定:

1) 预定场地前之批准(政府、公安部门) 2) 比较两家,前后查看2次或以上。

3) 负责场地人在场陪同查看,确定可租用日期/时间。 4) 确保提供的设备

5) 索取报价(包括餐饮、会议厅、住房等,要真实及详尽) 6) 取消预定的条款。 7) 作出初步预定

8) 确认场地并取消其他预定的场地。

9) 活动项目开始前逐项详细确定预定内容及有关费用。

D. 场地布置

1) 充分体现活动项目的目的。

2) 与相关部门人员(市场部/办公室/工会等)商讨如何宣传,如何打造公司及产

品品牌。

3) 确认场地对布置的需求,限制及费用。 4) 活动项目的标识应设置在场地的醒目处。 5) 指示牌应从第一入口处至活动地点处。

(5) 媒体宣传

媒体宣传需要文字准备、图案设计,一般至少提前两个月前进行,即在项目计划批准后,即开始媒体宣传的工作,媒体宣传包括: A. 广告(报刊、杂志、海报、电视、广播、网络等) B. 新闻发布:

1) 选取媒体、沟通新闻工作人员,联系等。 2) 准备新闻稿。 3) 安排摄影 4) 现场媒体接待

5) 媒体报道搜集、简报等。

(6) 后勤支持:后勤是活动项目容易疏忽,但不可或缺的一个环节,应包括:

1) 物资搬运(资料过送,附加设备等) 2) 司机(交通安排VIP接送) 3) 供水、餐饮、员工就餐等。 4) 文具供应

5) 会后清理,收拾工作等。

(7) 项目的评估:是展示项目成效的机会,通过总结与评估,可看到项目组织的成功与

不足,使下一个项目能管理得更完善,更有助于项目计划及管理。 评估包括:

1) 活动参与者的反馈(问卷、采访) 2) 活动组织者的报告:

A. 开篇:地点、人数、日期 B. 中段:效果、成功处 C. 结尾:建议

D. 媒体统计:各类反馈表格 3) 媒体评价与覆盖率

(8) 举办活动项目的几点提示

1) 活动应有具体明确目标,确保活动形式能达到目标。 2) 活动开始前应做“采排”工作。 3) 宣传工作应在活动前2个月进行。 4) 事先应设想周全,如何应付紧急情况。 5) 用餐人数提前48小时确认。 6) 事前弄清楚取消预定的条款。

7) 邀请信应提前一周或10天前寄出,并要求回复。 8) 参加活动工作人员,嘉宾佩戴胸卡,设计应与活动标识一致(可分列不同颜色)。 9) 现场准备对讲机供活动使用,方便联系。 10) 所有参加活动工作人员应了解活动项目的每一个细节及清楚每人的工作

责任。

各类型活动项目要旨及注意环节 (简略列出)

(一)新产品上市会

要旨:1)明确目标/参与对象 2)地点、时间、确定

3)新产品之诉求,发布会风格。 4)媒体名单、新闻主题 5)邀请函

6)产品展示方式,产品培训等。 注意环节:

1) 场地背景 2) 舞台展示区 3) 相关宣传资料

4) 各种设备安排,VIP休息室及上市流程

(二)新闻发布会

要旨:

1) 目标计划 2) 时间地点

3) 确定邀请重要人物发言 4) 先介绍后提问

5) 新闻发布主持(公司内部人员为佳,外聘主持配合) 6) 准备新闻稿

7) 准备信息包及礼品 8) 到会记者时间的确认。 9) 安排寄请柬要求回复等。

10) 各人员职责分配及了解活动内容。 注意环节:

1) 名片签到本(政府官员、嘉宾与记者分开) 2) 背景板/指示牌设立 3) VIP交通车辆

4) 各种设备、资料、物品运送 5) 翻译安排

6) 准备VIP休息室 7) 摄影安排及要求

(三)开幕典礼

要旨:

写字楼策划方案
写字楼物业活动 第二篇

策 划 方 案

写字楼市场的活跃是整个城市经济活动的重要晴雨表,昆明写字楼的发展亦印证了这一事实. 2005年GMS会议、1988年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在昆明……种种迹象表明, 经过近几年的快速发展,昆明已成为云南经济发展的龙头,其经济地位无论在国内外都得到了很大提升,并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在这样一个高速发展的都市中,当前正处于繁荣的时期。

希望通过本报告能令二期的规划更好地为营销服务,从而使产品特色鲜明,更具典范效应。同时也为本案的营销工作开展之步骤与方式作点个人观点。

定 位 篇

一、 项 目 定 位

1.1 项目概况

• • •

所处区域: 盘龙区

地理位臵: 北京路延长线与金色大道交汇处 占地面积: 15亩

1.2 根据本案的自身特征,产品属性定义为:

本案可两种形态并存,功能化复合体、智能化写字楼。

诠释:功能化复合体:体现多功能、多用途,设计空间组配最大化。如现在盛行的大隐于市。好酒不怕巷子深,不同的空间营造着独有的个性与私密,多了这些个人色彩,也为此有了“工作室”、“私家会所”的美称。有了这些让我们释放自我的氛围,空间虽是私密的,内容却是十分美丽的。居家办公也是现在商务楼的走势

智能化写字楼:智能化管理、智能化运作、智能化系统、体现科技与先进。 从本案所处区域和特性分析来看, 其在本区域内的定位相对来说较高,必然导致开发商营建成本提高,租金价格也随之提高,最终是否受市场所认可,直接关系到本案的最终销售状况。但是,一个写字楼是否得到市场的认可,一方面取决于物业的先天条件,如所处位臵、交通便利情况、周边配套等条件;另一方面需要物业品质的提高、市场的稀缺以及产品的推广造势。

所以,我认为:在提高物业品质同时,可以充分利用专业经验、对市场的敏锐以及先进的营销理念对本物业进行包装于推广,将其优势充分体现出来,从而淡化其不利因素,把本案提高成一个功能化复合体、智能化写字楼。

1.3定位依据 优势分析

   

地段公共交通线路多,出行非常便捷;

由于生活环境成熟,中高档的住宅市场为高档写字楼市场提供生存空间; 本案周边的写字楼供应量尚未饱和,还有较大的需求空间;

开发商实力较强,其品牌优势在未来的市场推广中会起到很积极作用;

劣势分析

本区域的写字楼入住率相对于市区商圈周边写字楼较低,是因为本区域的地理位臵与其相比没有优势可言,要吸引公司的入住必须在营建标准上有所提高; 本案所处的位臵并不是传统意义上的商务区,所以很多公司对本案的接受度可能会不是很高,如何提高本案对大公司的吸引力将是我们今后推广中的重点; 从目前的写字楼市场来看,作为写字楼一般只租不售,因为如果销售的话,可能会导致客户层次降低以及给管理带来不便,从而影响大公司的入住,而且我公司也需要资产经营;

由于本案建设周期较长,导致市场形象不好;

市场分析

本区域是昆明的北市区高尚居住地段,而在青年路段商圈华尔贝大厦、新西南商城、昆百大、家乐福、百盛商厦、金格百货、太平洋百货等构成昆明城区最热闹的商业中心,其直接影响到写字楼的分布于租金价格。

总的来说,其租金价格相对于商圈内的租金价格低20%左右,所以,北市商圈内写字楼的租金价格直接关系到本案最终租金价格和销售价格的确定。

 •

市场机会点

本区域内目前的供应量不大,在未来的一到两年内市场的需求量不会饱和,尚有一定的发展空间,但随着北市区政府、市公安交通厅等政府部门相继建成,预计在未来的2006年—2008年将会有很大的供应量,所以本案要抓紧目前开发时机,尽快入

市,在最短的时间内快速获得利润的最大化。

 •

市场威胁

大楼外立面尚未装修,给客户没有直接的直观效果,加上今后的施工,可能会造成 大楼周边人气不旺,商务办公的氛围一般,由于建设期较长,楼盘空臵时间相对较周边环境影响;

长,可能会影响本案在市场中的印象;

综上所述,虽然本案所处的区域不是传统意义上的高档办公区域,但是一个物业在市场中所处的位臵以及它被市场所认同,是取决于多方面的,我们不能因为其某一方面的欠缺,就把它保守定位。所以,我个人认为:在本案的推广过程中,要在提高物业自身品质的基础上,利用先进的销售经验、销售理念以及独树一臶的推广手段,一定会使本案在区域内高档写字楼中占据重要的位臵

二、 目 标 客 户 定 位

2.1公司主营业务及行业分类

35%

30%25% 20%15% 10%5%0%

计、算通机讯、类网络电子器、械电类器、

商业贸易类信息咨询类实业开发类

金融类

文体艺术类

其他

2.2公司注册资金

20% 18%16%14%12%10% 8%6%4%

2.3锁定目标客户

注重相对较有吸引力的价格;

较高的利用率,取决于办公楼可利用面积与总建筑面积的比值,一般要达到65%—70%;

办公空间要具有延展性,先进企业发展较快,员工队伍不断扩大,办公楼空间要有发展余地,可以免去日后搬迁的麻烦;

合适的地理位臵,临近交通路线、商业区、星级酒店等,这样对客户往来可以提供方便;

大楼的外观要有较好的形象,办公楼的形象就是公司的形象,这样容易给客户留下好的印象;

较为完善的物业管理和商务配套;如车位、电梯、保安、保洁等。

三、 价 格 定 位

3.1租售价格确定

租赁价格:建议在35元/㎡—45元/㎡。 销售价格:建议在3200元/㎡—3800元/㎡。 3.2价格定位支持:

支持一:市场价格比较法

租赁价格:

昆明市高层写字楼的平均租赁成交价格为38元/㎡。中位数为35.5元/㎡。各楼层价

格不均。最低租赁成交价格18元/㎡,最高租赁成交价格85元/㎡。

平均租赁价格最高的3幢高层写字楼为:

 右弼大厦(67元/㎡)  滨江大厦(60元/㎡)  国际商务大厦(60元/㎡) 平均租赁价格最低的3幢高层写字楼为:

 昆明大厦(26元/㎡)  博佩大厦(25元/㎡)  龙宇大厦(21.17元/㎡) 租赁付款方式:

 半年一付,34.4%  季度一付,32.8%  一年一付,25%  一月一付,6.9%  其他,0.9%

销售价格:

昆明市高层写字楼的平均购买成交价为3584元/㎡,中位数为3823元/㎡。最低购买成交价格615元/㎡,最高购买成交价格5000元/㎡。

平均购买成交价格最高的3幢高层写字楼为:

 华一广场(5000元/㎡)  护国大厦(4924元/㎡)  建工大厦(4500元/㎡)

平均购买成交价格最低的3幢高层写字楼为:

 建筑大厦 (3350元/㎡)  建设大厦(3200元/㎡)  汕头大厦(3000元/㎡)

购买方式:

 分期付款,50%  一次性付款,40%  银行按揭,2.5%  其他方式,7.5%

第一章写字楼物业概述
写字楼物业活动 第三篇

第一章 写字楼物业概述

写字楼物业是一种构造复杂的综合性楼宇,往往集办公、商务、餐饮、娱乐、购物、住宿于一体。以计算机科学技术为主导的高新技术在写字楼物业中的运用,提高了写字楼物业的使用效率,同时也对写字楼物业管理提出了更高的要求。

第一节 写字楼物业的含义与特点

一、写字楼物业的含义

(一)写字楼物业

写字楼物业原本是粤港一带对办公楼宇的称谓,伴随着“物业”、“物业管理”等名词的引入而由香港传入沿海和内地。

写字楼物业是相对住宅物业、工业物业、商业物业等物业类型而言的,是依据物业的主要用途而对物业种类所作的区分。写字楼物业为业主或用户提供办公场所。从写字楼物业的构成看,写字楼物业除了包括用于办公及其服务于办公的楼宇以外,还包括与楼宇配套的设备、设施和场地。写字楼物业的体现形式多为高层建筑,并由一间间的办公室与间隔服务间所构成。

从使用对象来看,写字楼物业是供企业和行政事业单位进行商务和办公活动的场所。其服务对象主要是从事商贸活动的各类公司、部分政府机构、事业单位、三资企业和国外驻华办事机构等单位的人员。

(二)写字楼物业与传统办公楼

计划经济时代,企事业单位一般自建办公楼。这种办公楼往往自成体系,只提供简单的办公场所和简陋的办公家具,通信手段陈旧,管理服务仅限于大食堂的饭菜、传达室的信件收发和报刊送达以及值班室的保安等内容。

传统形式的办公楼容易造成社会资源的浪费。社会各部门之间联系不便,办公环境相对较差,设备落后,办公效率低下。现代写字楼物业将众多不同行业、不同单位的人员集中在一幢楼宇中办公,缩短了社会各方面人员之间的距离,节约了相互间的交易成本。

(三)写字楼与商务型酒店

由于写字楼与酒店同属于高档非住宅物业,而且都要求规范管理与优良服务,人们常将二者的管理服务混为一谈。然而,与酒店相比,写字楼物业从功能到服务对象都有着较大的不同。

商务型酒店是专门为商务活动或会议提供住宿及相关服务的场所,它除了酒店所具有的客房、餐厅等必备设施外,通常还针对商务活动的特点安排有展示厅、会议厅、洽谈厅及进行商务联络的商务中心等。但却无法满足日常办公需要。

写字楼物业则以提供商务办公、会议为主。以日常办公为中心的相关设备、设施完整、齐全。但在为用户提供休息与服务的质量方面不及酒店,即便是提供住宿的商住型写字楼,也无法同酒店相比。

此外,商务型酒店的服务对象除了商务型客人以外,还有很多旅行者,客源的流动性很大,入住时间短。写字楼的服务对象比较固定,一般为商务公司或社团职员,写字楼租户的租住时间有的长达10余年,短期的一般为1~2年。

再者,商务型酒店由于其功能和服务对象的特殊性,决定了其设施设备均为24小时服务,而写字楼的服务时间大多与写字楼客户的办公时间一致。

二、写字楼物业的特点

综观国内各大城市的写字楼物业,尽管其建筑外观,外部结构、设备设施各有不同,但在很多方面体现了现代写字楼的共同特点。

(一)地理位置优越

写字楼多位于城市中心的繁华地段,与公共设施和商业设施相邻,有便利的交通条件,方便人员往来。 现代写字楼多为高层建筑,其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增,而经济中心城市的土地又十分有限,这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点:

(1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便,一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼,里面职员成千上万,没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要,那是不可想象的。

(2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场,因为业主或租户都为企业,大多配有自己的小车,这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。

(二)科学设计,营造良好环境

现代写字楼多为高档次建筑,大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。科学设计造就的现代写字楼为业主或客户提供了舒适的工作环境,同时对楼内建筑空间给出了合理分隔。

建筑空间按使用对象分为集体空间和私人空间。空间的合理分隔,有助于写字楼的经济利用。

以人为本,充分考虑人的需求,是现代建筑所追求的重要理念之一。写字楼成为许多上班族不可或缺的工作环境,所以,现代写字楼在设计上充分体现人性

化特征,利用科学技术塑造舒适环境,调动人的积极情绪,提高工作效率。

工作站是指商务办公活动中工作人员的主要办公场所,由屏风、工作台面、办公椅、文件柜、办公电器等组成。在设计中要考虑人生理和心理两个方面的需求。生理方面指以人性为原则,应用人体工学来设计工作站组合,给工作人员一个舒适的办公环境。心理方面指注重安全、舒适以及个性等。

办公环境的人性化一般体现在以下五个方面:

(1)照明。为创造良好的视觉环境,一般依靠人工照明,并在设计时注重处理好照度标准和明暗差标准。

(2)噪音。一般采用稳定、防震以及消音箱的方法来消除噪音,也可使用特殊材料,降低来自外部的干扰。

(3)空调。空调直接影响人体的舒适度,从而影响人的工作情绪和工作效率。空调设置一般针对房间的不同用途、朝向以及租户的不同需求和使用时间俩分布和运转。

(4)温度和湿度。温度一般保持在18摄氏度~26摄氏度。

(5)色彩。写字楼内部色彩应基本和谐,同时也可在休息及公共空间点缀一些对比度大的色彩,避免单调。

(三)设施设备复杂

机电设备设施多,技术含量高,除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外,还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

(四)专业化的物业服务企业

物业管理专业化是一种基于市场的专业化,它的最大特点是“各类专业公司的分工与协作是通过市场来进行的”。实行了基于市场的物业管理专业化之后,一切物业服务企业之间的关系都是基于市场的合作与竞争的关系,合作与竞争的双方彼此都是物业管理的行家,大家在市场上必须以平等的身份对话,无论是谁,只要不遵循市场规律,不按市场原则办事,就会被市场无情地抛弃。

物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业,管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化,物业管理的难度必然越来越大,从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。但我国目前这方面的专业人才还比较缺乏。

(五)智能化【写字楼物业活动】

智能写字楼一般符合5A标准,即楼宇自动化、通信自动化、办公自动化、安保自动化以及消防自动化。

1.楼宇设备自动化(BA)系统。楼宇设备自动化系统可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制,以状态监视为主,控制启停为辅。它包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。

2.通信自动化(CA)系统。它包括:(1)综合布线系统。综合布线支持电话系统和计算机网络系统,是一个开放性网络平台。(2)无线通信转发系统。办公楼各层设有移动信号增强系统。

3.办公自动化(OA)系统。它是以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。

4.安保自动化(SA)系统。它包括:(1)闭路监视系统。(2)防盗报警系统。写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。(3)停车场管理系统。内部车辆采用专用停车卡,外部车辆采用临时出票机方式。

5.消防自动化(FA)系统。它设有火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防联动控制系统和广播音响系统。

(六)生态化

生态化有三个原则:一是本身健康,没有污染;二是所使用的材料尽量是再生的;三是在生产过程中不会产生污染。健康的写字楼,一是体现环保性;二是体现生态亲和性;三是体现安全保障性。

健康写字楼的重点指标有以下几个方面:一是采光,它涉及净深问题、平面布局以及楼宇玻璃。二是空调,国内设计要求新风量是每人每小时17立方米。三是层高,国际标准是2.7米。四是外部环境,包括绿化、交通、停车,以及供水等问题。

另外,客户工作时间集中和客户相对稳定也是写字楼物业的一个特点。

第二节 写字楼物业的功能与分类

一、写字楼物业的功能

功能是体现写字楼品质好坏的重要因素。高品质的写字楼不仅与其规划和设计有关,与高档的材料及设备有关,更重要的是,这些规划与设计、高档的材料与设备最终所体现的仍然是一栋写字楼的功能品质。因此,现代写字楼的功能应该是综合性、全方位、立体化的,它包含有形功能和无形功能。

(一)有形功能

写字楼物业的有形功能是指写字楼物业自身的功能配置,它是写字楼物业直

接为业主提供效应的功能,也称看得见的功能。有形功能是衡量一个物业素质的直接标准,主要体现在以下几个方面:

1.办公功能。现代写字楼的办公功能主要体现在:

(1)提供舒适的办公环境。写字楼不仅注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观,形成健康环保的办公空间。

(2)提供更多的商务空间。现代写字楼更大程度地为客户提供商务共享空间,使办公空间趋于模糊化,在倡导交流沟通的基础上提高工作效率,将工作融入休闲中,打造全新的办公方式。

2.商务中心。大多数写字楼在楼层里都设有商务中心,提供口译、笔译、传真、复印、打字、商业资料等,凸显更浓的商务氛围。

3.购物、娱乐、商住。优质写字楼大多具有综合性功能,即除办公外,还有购物、娱乐、商住等多种功能,更趋于人性化,具备了更多的使用功能。

4.安全、消防、闭路电视监控功能。确保客户安全是写字楼极功能为重要的一项内容。同时安全防范也是写字楼实现营销效应的重要环节。安全防范功能设置包括:人员的疏散通道,消防广播系统的设置,地下防空系统的启用,24小时全天候的安全监控,紧急救援组织系统,24小时物业值班电话的设置等。

5.通信自动化功能。其中包括综合布线系统、数字程控电话交换机或接入网系统、光纤电视及卫星电视接收系统、电视会议系统、卫星通信系统、背景音乐与紧急广播系统。

6.个性化特征功能。

7.信息化功能。

8.仓储、洗衣、车库、娱乐、美容美发、健身功能。

(二)无形功能

无形功能是写字楼物业自身功能之外的功能配置,它是衡量一个物业品质的附加砝码。是间接为业主提供效应的功能。

1.交通顺畅功能。道路交通的改善以及各种交通枢纽的建设往往为入住客户提供了快捷、方便的出行保障。

2.安全保障功能。指写字楼附近的一种外围环境。距离一些安全部门较近的写字楼往往具有更安全的保障系数,对突发事件的处理也会显得更加从容。

3.行政决策功能。现代企业需要及时掌握政府机构的行政决策信息,以便迅速调整其经营活动,因此,现在一些写字楼很关注是否与政府机构毗邻。

4.金融便捷功能。现代企业的经营活动必然涉及资金的融通,企业入住的写字楼毗邻金融机构,可以方便资金的融通。

二、写字楼物业的分类

《写字楼物业规范化管理表格
写字楼物业活动 第四篇

『学习改变人生·做成功物业管理人!』

写字楼商业物业规范化管理制度范本

一、写字楼客户档案表范本

二、客户装修申请表范本 三、临时动火作业申请表范本

四、装修施工人员临时出入许可证范本 五、室内装修检查表范本 六、室内装修违规记录表范本 七、客户特约服务流水登记薄范本 八、租赁来电来访记录表范本 九、写字楼文化活动记录表范本 十、写字楼值班表范本 十一、巡楼记录表范本 十二、投诉处理表范本

十三、写字楼月度投诉处理清单范本 十四、客人遗失物品登记表范本 十五、催款通知单范本

十六、每月应收租赁费明细表范本 十七、租赁费欠费客户明细表范本 十八、停车票使用情况月统计表范本 十九、停车场收费每月汇总表范本 二十、车辆加油月记录表范本 二十一、保安交接班记录表范本

二十二、安保部重大事件总结报告范本 二十三、停车场收费岗交接班记录表范本 二十四、停车场车辆状况登记表范本 二十五、车辆收费登记表范本 二十六、车位月保统计表范本 二十七、楼层清洁每日检查表范本 二十八、地面清洁每日检查表范本 二十九、绿化苗木清单范本 三十、盆景清单范本

三十一、绿化养护记录表范本 三十二、绿化喷药记录表范本 三十三、绿化工具使用登记表范本 三十四、撤出花木处理记录表范本 三十五、绿化工程施工日记录表范本 三十六、上岗证登记表范本

三十七、入职人员每月登记表范本 三十八、员工培训记录范本

三十九、员工离职退还物品清单范本 四十、员工请假单范本

『学习改变人生·做成功物业管理人!』

四十一、考勤汇总表范本

四十二、月度奖励登记表范本 四十三、月度处罚登记表范本 四十四、员工住宿花名册范本

四十五、员工宿舍公物丢失/损坏登记表范本 四十六、出车登记表范本 四十七、复印登记表范本

四十八、物业公司文件归档目录范本 四十九、外来文件清单范本 五十、档案销毁登记表范本

五十一、物业管理公司设备总清单范本 五十二、设备台账范本

五十三、设备大修年度计划表范本 五十四、消防栓检查表范本

五十五、工具年度采购计划表范本 五十六、工具领用登记表范本 五十七、报废工具登记表范本 五十八、立管检查表范本

五十九、灭火器配置统计表范本 六十、消防巡查异常情况记录表范本 六十一、消防隐患整改月度汇总表范本 六十二、楼层配电房设备检查表范本

『学习改变人生·做成功物业管理人!』

一、写字楼客户档案表范本

二、客户装修申请表范本

三、临时动火作业申请表范本

序号: 年 月 日

四、装修施工人员临时出入许可证范本

五、室内装修检查表范本

六、室内装修违规记录表范本

年 月 日

写字楼物业管理服务方案
写字楼物业活动 第五篇

第九章 写字楼物业管理服务方案

一、要求和目的

(一)、为业户及客户提供一个安全,舒适、快捷的工作环境 (二)、确保写字楼功能的正常发挥 (

使

(四)、应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 二

写(

字一

)楼

物租

业售

服营

务销

内服

容 务

为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益,物业管理公司必须做好营销服务,写字楼营销的市场调研和营销计划制定,整体形象设计、宣传推介,引导买租客户考察物业,与客户的联络、谈判、签约,帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。

写字楼一般设有商务中心,是物业管理公司为了方便客户,满足客户需要而设立的商务服务机构。

写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备,商务中心设备的配备,可根据服务项目的增加而逐步添置,商务中心设备的正常使用和保养,是服务保

的二

前)

提服

条务

件要

。 求

客户对商务中心服务质量的评价,是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时,应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求,向客户讲明收费标准,准确、迅速地完成服务项目。

)、

写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置,主要包括以下服务

内类

理容、

: 。

二)长话、传真、电讯、互联网服务。 三)邮件、邮包、快递等邮政服务。 四)商务咨询、商务信息查询服务。

五)商务会谈、会议安排服务。

六)电脑、电视、录像、幻灯等设备的租赁服务。【写字楼物业活动】

九十七

)八))

报文临

时)刊件

、、名办翻杂片公

室译志等

订印租

用服阅刷

服务服服

务务务

。 。 。 。

十一)客户外出期间保管、代转传真、信件等。

十二)秘书培训服务。

(四)、写字楼的前台服务

在写字楼市场竞争激烈的今天,谁能为客户提供更好的服务,谁就能够拥有更多的客户,谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。写字楼的前台服务主要项目有: 一)钥匙分发服务。

二)问讯、引导服务和留言服务。 三)物品寄存服务。

四)信件报刊收发、分拣、递送服务。 五)行李搬运、寄送服务。 六)出租汽车预约服务。 七)提供旅游活动安排服务。 八)航空机票订购、确认服务。 九)全国及世界各地酒店预定服务。 十)代订餐饮、文化体育节目票务服务。 十一)文娱活动安排及组织服务。 十二)外币兑换。

十三)花卉代购、递送服务。 十四)洗衣、送衣服务。 十五)代购清洁物品服务。 十六)其他各种委托代办服务。

(五)、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理

一)写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法基本相同,要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志,无违反规划私搭乱建,大厦外观完

好、整洁,保证房屋的完好率和维修及时率、合格率,并建立回访制度和回访记录。

二)物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修,将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人,以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。

三)设备设施使用管理及维修养护

写字楼的设备先进,智能化程度高,对维修养护和使用管理要求较高,所以,设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行,延长设备的使用年限,应制定严格的设备养护和维修制度,下功夫做好设备的日常养护、检修工作,不能坐等报修。此外,设备管理人员应实行24小时值班制度,以最短时间内处理突发运行故障。

(六)、环境保洁与绿化美化服务 一)保洁服务

实行标准化清扫保洁,制定完善的清洁细则,明确需要清洁的地方,所需清洁次数、时间,由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁,外墙的定期清洁,空调机房、变电房、楼层配电室清洁,电梯清洁保养,消防设备的清洁,供水、排水、泵房系统及其设备的清洁,公共照明设备的清洁,公共洗手间清洁,垃圾房的清洁,写字楼外围区域的清洁,停车场清洁服务,写字间内大清扫服务,清洗地毯服务,各类石材地面打蜡、抛光服务,汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。 二)绿化美化服务

写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作,又具有阶段性的特点,必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期,适时确定不同的养护重点,安排不同的落实措施,保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。 (七)、安全管理服务 一)保安服务

1.制定全面的保安工作计划,建立有效的保安制度,消除一切危及或影响

业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。

2.根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数,配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。

3.确定保安巡逻的岗位和路线,做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合,特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场(库)等处。

4.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度,做好交接班工作。 5.完善闭路电视监控系统,在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器,发现异常及时采取措施。 二)消防管理

1.建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织,并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。 2.根据《中华人民共和国消防条例》的规定,制定防火制度,明确防火责任人的职责,制定防火工作措施,从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元,由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。 3.进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传,发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家,及时消除火灾苗头和隐患。 4.配备必要的消防设备设施,建立消防管理档案。

【写字楼物业活动】

5.定期组织及安排消防检查,根据查出的火险隐患发出消防整改通知书,限期整改。

6.制定灭火方案及重点部位保卫方案,明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作,人员疏散为主为先,转移危险品、抢救贵重财产在后。 三)车辆进出与停车服务

主要是做好停车场(库)各方面的管理工作,加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆,使出入写字楼的车辆井然有序,保证车辆及行人的安全。

三、写字楼物业管理的内容

(一)、物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同,明确责、权、利关系,并制定业主公约或用户公约。

(二)、制定物业管理方案,草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、

物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。

(三)、根据业主或投资者投资这类物业的意向,是业主自用还是出租或部分自用部分出租,是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼,是单用途还是多用途等具体情况,成立大厦业主委员会。

(四)、根据写字楼不同的标准和各部分的用途,编写物业管理维修公约,计算楼宇各部分所占管理份额,使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。

(五)、物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。 (六)、按照有关规定,做好写字楼的接管验收工作。

2016写字楼物业管理方案
写字楼物业活动 第六篇

写字楼物业管理方案怎么写,一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本,提高企业的利益,降低生产等。以下这篇是写字楼物业管理方案文章,供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

写字楼物业管理方案范文:

1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

【写字楼物业活动】

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;【写字楼物业活动】

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。

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2016物业项目招标邀请函
写字楼物业活动 第七篇

物业项目招标邀请函

(被邀请单位名称):

1,总建筑面积为 平方米,招标申请已得到招标管理机构批准,现通过邀请招标选定中标人。

2、工程质量达到《洛阳市普通住宅小区住宅物业服务指导标准》。

3、该工程的承包方式为中标合同价。

4

5、投标人的资质等级必须是参加投标应复函,并到招标单位领取《资格审查表》进行资格审查。

6、资格审查通过的单位应按规定的时间、地点到招标单位领取〈招标文件〉。

招 标 人: (盖章)

法定代表人: (签章)

地 址:

邮政 编码:

联 系 人:

电 话:

年 月 日

物业项目招标邀请函 [篇2]

根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》和《秦皇岛市物业管理招标投标管理实施办法》的规定,现决定对盛景金领域工程前期物业服务项目进行邀请招标,兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

一、招标项目概况:

1.项目名称:盛景金领域工程前期物业服务项目

2.项目规模:工程总建筑面积65684﹐,物业服务面积49768﹐

3.项目地址:珠江道以东、天台山路以北、娄山路以南

4.招标内容:前期物业服务项目

5.项目开工和竣工交付使用时间:本项目于2016年8月5日开工建设,整个建设项目(计划)于2016年12月20日全部建成竣工交付使用。

二、投标单位须是与本项目相适应资质等级的物业管理企业,贵单位若接受邀请,须携带:1、法定代表人身份证明或授权委托人身份证明及法人授权委托书原件;2、企业营业执照、物业管理企业资质证书副本原件、企业组织代码证原件;3、本项目《项目经理岗位证书》原件、项目经理身份证原件;4、以上所提供资料原件均须另附复印件二套并加盖法人章及法定代表人印章。于2016年11月7日17:30时前到秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司(招标部)进行资格审查。

三、秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司(招标部)将对所邀请的投标单位进行资格审查,经审查合格者在2016年11月8-12日17:30时前到秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司招标部(秦皇岛市海港区河北大街138号秦新自由港a座1406室)恰购招标文件。招标文件,售出不退。

四、请资格审查合格者按招标文件中规定的时间、地点参加投标。

招标代理机构:秦皇岛正源工程建设咨询事务所有限责任公司(招标部) 地 址:秦皇岛市海港区河北大街138号秦新自由港a座1406室 联 系 人: 杨响春

电 话: 0335-8835951,13933510988

传 真: 0335-3025951

邮 政 编 码: 066000

物业项目招标邀请函 [篇3]

项目物业交接验收邀请函 no. 物业公司(项目分公司):

我公司位于 市 区 路项目物业工程业已竣工,并经过了 的建筑工程质量验收,现已验收合格,各项技术资料齐全。根据与你公司签订的《前期物业管理服务合同》,特提请你公司于 年 月 日前来接洽有关交接验收事宜。 此致

置业公司

年 月 日

签收人:

年 月 日

物业项目招标邀请函 [篇4] 重庆工商大学国际商学院物业项目招标公告

根据《中华人民共和国招标投标法》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《重庆市物业管理招投标暂行办法》的有关规定与要求,重庆工商大学国际商学院决定近期对国际商学院综合楼物业项目采取邀请招标方式招聘物业管理企业,现邀请合格竞标单位参加竞标,有关要求如下:(详细内容请参阅招标文件中的相关内容)

一、招标项目简况:

名称:国际商学院综合楼及周边环境物业管理

服务期限:2016年7月中旬-2016年7月中旬(签两年期合同)

项目地址:重庆市南岸区学府大道19号(重庆工商大学南岸主校区内)

物业情况:综合楼内物业面积约:4800﹐,环境面积约:3000﹐,其中绿化面积约:1200﹐。

二、招投标时间:

1、本次招标报名时间:2016年6月2日起

2、购买招标文件时间:2016年6月6日-16日09:00时-16:00时

三、投标单位必须具有:

1、独立法人资格、有效的工商营业执照、税务登记证书等资质材料;2、物业管理运作经验丰富,以人为本,诚信服务,具有良好的信誉;3、具有稳定和较高素质的员工队伍,技术力量强,管理规范,能确保服务质量承诺圆满兑现;4、对高校物业管理的特点和要求应有一定认识,严格执行学校相关规定,按照要求开展工作。

四、招标方邀请合格物业单位购买招标文件,购买标书及评标费用:600元

五、招标人不负责投标人实地查勘物业和递交投标文件所发生的任何费用。

六、有关此次招标事宜及实地查勘物业,可按下列人员、电话、地址联系查询。

联 系 人:张洲、张建芳

联系电话:62769256、60776233、62769254

地址:重庆工商大学国际商学院办公室(综合楼内60516室)

重庆工商大学国际商学院 二00八年六月二日 物业项目招标邀请函 [篇5]

尊敬的物业公司领导/人事/经理:

您好!

据不完全统计,上海市约有居民小区6000个,写字楼超过3000幢,而上海有一定规模的物业公司则约为2000家。市场就摆在你面前,就看物业公司如何占有。靠什么占有?——服务。万科物业凭什么脍炙人口?——服务。万科集团在酝酿组建万科物业管理专业团队的初期,就将打造精品式高端物业服务视为房地产开发重要的环节。龙湖的物业到底好在哪儿?——服务。龙湖地产物业的业主满意率为95.7%,上海的物业公司平均能达到多少?仅有约50%。服务效能的低下是导致物业公司收益上不去的主要原因。因此我们坚信,在当今的市场环境下,物业服务企业既要“打江山”,更要“守江山”。物业服务企业靠什么打江山、守江山?靠业主的满意与支持,而业主凭什么满意?

毋庸置疑,“高品质的服务“是业主满意的根本所在。所以如何提升物业服务效能,打造服务特色,最终得到更多市场份额,是每家物业公司都亟待解决的问题,也是每一名物业公司员工追求的目标。中心邀请服务效能提升行业内知名专家,针对如何提升物业服务效能,如何做好高端物业服务,特别主办本次主题论坛并提出了相应的解决方案!

论坛议题/收益:

物业同行交流学习,拓展人脉

如何在控制成本的同时提升服务效能

用服务创造企业利益最大化的窍门

物业hr需要在工作中给予的支持与配合

物业增值服务体系构建

标杆企业经验学习交流

邀请对象:物业公司hr、项目经理、高管

论坛时间/地点:10月31日14:00-16:30上海

注:报名参会或了解更多请联系顾问qq3077926249或关注微信

2015物业管理工作总结
写字楼物业活动 第八篇

物业管理工作总结(一)

繁忙而紧张的一年过去了,**年在公司机构调整、改革,我们科室全体同志在公司办公室的领导下,全科室职工通过协作、团结一致,服从组织的安排,紧扣本职服务工作的特点,认真履行自己的职责,使得部门的各项工作顺利进行。

工作重点主要有以下几点:

1、物业管理工作

我们过去对各区域实行的传统的物业管理模式,缺乏专业的管理经验,又无物业管理营业执照和资质证书,同时也得不到行业主管部门的认可,多年来形成门卫人员工资低,仅靠所收取每户10元/月的费用来应对各方面的支付难以维持,导致物业管理用工纠纷及安全责任,物品丢失无法划分等,安全事故得不到妥善处理,管理难以规范,住户思想还停留在吃大锅饭,一切靠公家的想法上,所以给管理造成不规范、不到位,不能达到服务要求,鉴于此种情况,根据物权法的相关规定,通过公司反复考察筛选,与每个物业管理公司进行谈判和双向选择,最终决定聘请*****物业管理服务公司管理各小区,通过各方面的测算,做了大量的前期工作,走访、宣传、调查了解,并在6月11日成立了业主委员会,使得物业公司在6月21日顺利进场,并通过半年多时间的运作,从各小区住户反应的情况,及这次12月10日召开的各小区业主代表座谈会所反应的情况,总的情况是好的,不管是服务、安全,还是卫生等各方面都较以前有所提高。但也还存在一些问题,如硬件方面,我们的安全监控设施还不到位,安全得不到保证,要求公司尽快解决,服务公司、服务人员的服务质量有待加强,环境卫生有待提高,这些都是我们下一步需要督促的工作重点。

2、创卫工作

在创卫方面,我们服从社区的管理和指导,协调于社区与物业公司和业主三者之间起到了协调和桥梁作用,积极为各小区做好服务工作,认真搞好每次的迎检工作。我们还制定了卫生、巡察制,责任落实到每一个人头,分片进行负责管理,做到每周对卫生巡查一次,对卫生差的及时与物管公司进行沟通,限时进行整治。这样,使得在每次的县、社区各项检查中都取得了较好的成绩,一年来共协调各种关系5余人次,处理突发事件10余人次。

3、周转房的清退工作

此项工作难度大,问题多,公司工作地点分散,多数在区乡工作的职工,因各方面的原因,如子女就读问题、父母年老多病问题、家庭婚姻等问题。在城里要求申请租住住房的比较多,加之过去由于各种因素审批出去的住房人员,结构较为特殊复杂,所以给我们上半年的清退工作带来了诸多的不便和困难,为止在工作中,我们积极想办法、出主意,克服重重阻挠和困难,领导带头,大家团结一致,首先进行细致的讲解、宣传等,做到晓之以理,动之以情,共清退住户43间套,接受申请60余份,安置入住51户,改造单身居住房12间,多年来形成的住房不合理,老大难问题得到了解决。

4、生产厂、所职工水电管理方面

过去各厂,所内部用电管理不规范。随着公司逐步向精细化管理的转变和对各种基础数据要求的不断提高。在今年9月份公司在经过充分的调研下,决定对各厂、所内部用电性质分为生产、生活、办公用电三大块。由公司办、农电部、经营部、计量所组成的规划小组,并统一进行了规划,由各厂、所自行组织实施安装,于10月底完成安装,并在11月5日前由安检部、公司办、农电部、经营部、计量所进行工程验收。

由于此项工作牵扯面大,紧密联系到职工的切身利益,过去的用电不规范,管理混乱,未能严格安表计费,用电性质混乱,电量考核及不到位,线路走向不统一,线路老化,职工的思想未能转变等诸多问题,给我们这次的改造带来了极大的困难。由公司办、农电部、经营部、计量所、安检部组成的一行人员,我们精诚团结、统一思想,严把质量关,制定了周密的改造计划,各部门既独立又协作的关系,克服重重困难,认真做好解释工作,共同推进此项改造的规划任务。杜绝了过去的私拉乱接现象,确保了收费的合理性和准确性,规范了内部管理,确保了安全事故的发生,为公司的节能减排起到了良好的经济作用。

此项工作共规划了12个所、3个厂、5个站、班,安装办公及职工生活考核表74只,安装到户表869只,安装路灯表46只。

5、日常维修工作

在日常的维修工作中,我们做到随叫随到,全体员工不管是水电维修、物业管理、水电抄收工作中,都能尽职尽责完成自己的本职工作,同时也能做好各部门之间的协调配合工作,我科室在各项工作中,大家都能坚持科学的态度和务实精神,兢兢业业地做好工作,树立强烈的时间观、质量观,当天能办的事决不拖明天,哪里有事大家就出现在哪里,哪怕双休日、节假日,我们都做到没有怨言,并能保质保量完成任务。

以上是我一年的工作总结,所做出一点点小成绩,但离要求还有差距,我们还将进一步努力搞好本职工作,提高服务质量,搞好后勤保障工作。

物业管理工作总结(二)

20**年是总公司寻求改革的一年,也是总公司快速发展的一年。这一年来,物管中心按照总公司年初提出的“质量、改革、发展”的工作目标要求,在总公司领导的关怀下,全体员工团结一心,艰苦奋斗,扎实工作,不断创新,进一步提升了物管中心的管理和服务质量,取得了一定的成绩,现将20**年的工作总结如下:

一、品牌建设

物管中心始终把提高物业管理服务的质量作为中心运行的首选目标,坚持总公司“敬业报校,诚信服务,保障有力,追求卓越”的宗旨。今年年初开始,中心便着手打造物管中心“第一时间,第一服务”的品牌效应,提高物管中心的运作效率和竞争力。

(一)贯彻ISO质量管理体系

物管中心始终贯彻ISO9000质量管理体系,贯彻总公司“质量年”的要求,坚持每月1-2次物业质量交叉检查,通报,实施改进的工作,制定并实施了《优质服务方案》、《平安红五月服务方案》。另外还按照ISO质量管理要求,对管理体系文件进行了部分修改。

(二)形成以客户满意为中心的质量体系

“服务为本,客户至上”,在今年的工作中,物管中心注重加强与业主和使用人的沟通联系,主要做了以下工作:

1、积极与各教学楼、办公楼办公单位联系,做好日常物业管理工作以及其他各项临时交代的突击任务,保障了各大楼、办公楼正常的教学、办公秩序。如协助教务处做好学生各项考试工作以及全国英语四六级等级考试工作,配合国资处和研究生部对明德楼五、六楼教室的1000套桌椅的搬运工作,配合学校职能部门举行茅以升基金颁奖大会、迎新场地、红歌会场布置及周边环境布置工作等。

2、遇到紧急重要情况,及时张贴温馨提示,坚持在家属区及时张贴板报、黑板报;如元旦、春节、劳动节、60周年大庆等专题板报及抗击甲流黑板报等。

3、举办“11月18日后勤总公司物业客服联系接待日”活动,发放“交大物业安全优质服务卡”,广泛征求家属区业主对物业服务意见建议;张贴服务联系电话,方便大家在第一时间联系物管中心进行相关事宜的处理,力争让全校师生员工满意放心。

二、内部日常管理工作

(一)人员素质方面

为了提高物管中心的运作效率和核心竞争力,今年年初,物管中心便制定了一系列培训计划,积极开展各项知识培训,努力提高员工的综合素质和服务质量。培训分为两大类,一是普通员工的培训,二是管理干部的培训。员工培训包括:利用每周各部门的早会,分别对员工进行素质、礼仪、技能及质量要求进行培训,培训内容主要包括企业文化培训,专业技术培训等;对管理干部的培训则主要围绕新版的《重庆市物业管理条例》以及新版的《GB/T19001--20**》质量管理标准展开。通过培训,提高了员工的综合素质,改善了员工的工作态度,激发员工团结合作,大大提高了服务质量。

(二)保安方面

20**年,在总公司领导的正确领导下,保安部全体队员坚持为学校正常的教学科研秩序和广大师生员工生命财产安全服务为宗旨,加强对学校园区进行综合治理,利用各种宣传教育手段、现有的物业管理条例、总公司内部保卫工作条例及物权法,充分发挥了保安的“人防、技防、群防”的有利条件,全面维护了校区内的人、车、物的安全,具体工作如下:

1、根据总公司提出的“安全、质量、发展”的思路为切入点,结合保安部具体工作为实际重点,加强对校区的人、车、物管理。

2、制定门岗管理制度,来人来访、物品出入登记,车辆实行“一车一杆一证”的放行制度。

3、加强整个区域的巡逻范围,白天队员实行交叉巡逻,不定时对各区域设岗布控。晚上实行分时间段进行巡逻,以季节变化为准。队员分批进行巡逻,做到防患于未然。

4、加强对校区内所有消防设施设备的安全检查。做到“预防为主,防消结合,隐患险于明火,责任重于泰山”的高度责任感。

(三)保洁及环境卫生方面

1、始终按照ISO质量管理体系要求,坚持以《清扫质量检查月报表》逐项对各责任区进行了严格考核,基本上完成了总公司交给的各项任务。

2、严格执行清洁工作规程,全天候清扫各教学大楼、办公大楼、卫生间、走廊等;全天候清擦垃圾箱、扶手、门等,及时清理垃圾,为广大师生员工创造了一个干净、舒适的的生活、办公环境。

3、对家属区主干道及家属区楼前后影响住户的树木进行了适当修枝,对绿地杂草,按每个清洁工以责任区的形式分片包干负责。

(四)维修方面

1、在公共设施、设备的管理方面,制定了完备的维护、保养计划和应急方案,及时定期对各种设施进行保养、检查,做到日常检查有登记、小型维护有记录,发现问题及时维修,及时处理,做好电梯、消防设备的维保工作。

2、利用假期配合维修部门对第二教学楼各楼层爆裂地板砖约1000多平方的地板砖进行了维修、更换。

3、部分家属楼房顶漏水、自来水管锈坏,许多住户水电气方面问题的出现,使维修任务重,难度大,物管中心积极与住户进行协调,配合能源中心、工程队,使能源中心、工程队对家属区水电气、土木的维修工作得以顺利进行。

4、为节约经费,对于一些损坏程度较低的设施设备自行进行维护,修缮,如维修第一、四教学楼的桌椅200多套,门窗100多扇。

(五)绿化方面

1、负责全院范围内20多万平方米的绿化种植和日常管理工作以及为院内各部门办公室、各种大小会议提供各种植物和花卉。

2、协助工程公司及基建处完成游泳池、青红楼、总公司处、大坪校区等地的植物移植工作,共移植乔木600余株,灌木1000余株,地被500米?,在车队新植草坪150余平方米。

3、在开学迎新、国庆、迎接人大副主任及交通部副部长等各项大小型会议中,布置草花量共计5万多盆。

4、繁殖植物:冷水花上万苗;菊花2000盆;春季草花3000盆;扦插苗木(包括蚊母、金叶女贞、红继木、芙蓉花、毛叶丁香等)上万苗。

5、在学校开展的“弘扬生态文明,共建绿色校园”和学生义务植树等活动中,共同种植植物上百株。

6、在绿化租摆业务中,向外拓展业务2起(南坪、应技院)租花量增加100余盆。

(六)其他方面

1、积极配合学校各种会议及各二级单位的各种会议服务工作,全年共完成交通部副部长来校检查工作等重要会议服务工作178次,普通会议500余次。

2、做好学校内的邮件收发工作及报刊、杂志的征订工作,全年共完成各种邮件的收发工作共计25828件

3、抓好消防防范工作及安全隐患的处理。今年以来,先后组织了一百三十余人次,对家属区28栋家属楼进行了楼道乱堆乱放的各类杂物处理,消除了安全隐患,保持了消防通道的畅通。

4、主动与家属区住户联系,更换存在安全隐患的空调脚架,为生锈的脚架去铁锈,刷防锈漆,做好家属区师生员工的安全防范工作。

5、加大了对农贸市场秩序的整顿和“脏、乱、差”的治理,使市场的秩序和环境卫生焕然一新。每周两次对市场门市顶棚杂物进行清理,为市场每家住户增添消防灭火器,对乱摆乱放,超摊越位的经营进行了整顿,市场内外所有人力车实行统一归位,机动车做到停放有序。

6、做好家属区和农贸市场的“除四害”工作,安排了每周一次的打药防治工作,(

7、抓好节能工作,除经常向员工宣传节能知识、提高他们的节能意识外,还编制了一些宣传节能知识的小标语,并在各教学楼和行政楼内进行了张贴。

8、做好总公司办公室搬至青楼底楼的工作,抽调人员及时对青楼办公室和过道进行清洁卫生清扫工作,对办公用品、电器设备进行打包、搬运及安装工作。

三、今年完成的重要工作

(一)做好甲型H1N1病毒的防控工作。在学校、总公司的领导下,全面负责甲流期间红楼、青楼、西山楼隔离区的清洁卫生工作、生活垃圾及医疗废品出渣工作、铺设新增床垫及日常更换工作、隔离区域的日常消毒、隔离人员的饭菜运送等工作。

(二)贯彻总公司以餐饮为龙头的方针,除做好生态食堂的物业管理工作,积极配合饮食公司做好第一届美食节各项工作,配合饮食公司对知园三食堂厕所、门窗及周边环境进行整治工作等,在饮食中心向外拓展的同时,还协助饮食中心做好各项后备保障工作,如抽调人员到彭水、合川、科技馆、南开中学等地进行保洁、维修、管理等工作。

四、存在的问题和经验教训

虽然我们在20**年的工作中取得了一定成绩,但我们也深刻的认识到我们的不足,还有很多需要完善与加强的地方:

第一,管理人员整体素质、服务意识有待进一步提升,今年的工作中,因管理服务不到位致使明德楼、第二教学楼个别办公室物品丢失,造成了不好的影响,实际处理事务的能力还有待提高;

第二,与业主的沟通不够,了解不足;

第三,维修服务、保安服务和保洁服务质量还有待加强和提高;

第四,物管中心专业性不强、经营方式过于单一。

针对以上几个问题,在20**年工作中,我们将吸取经验与教训,努力提高员工的业务技能与管理水平,开展丰富多彩的业主沟通活动,把工作做得更好。

在新的一年里,我们将加快步伐,不断提高自身物业管理水平,不断完善各项管理工作,在前行的路上脚踏实地,再接再厉,勇往直前,为总公司的发展添砖加瓦。

物业管理工作总结(三)

“逸园·上院”物业管理处于20**年7月份成立,在近半年的时间里,物管处始终贯彻业主至上的原则精神,根据小区的实际情况,在搞好服务的同时理顺完善管理工作,使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道,现将本部门成立以来的物业主管的工作总结如下:

一、日常工作目标的完成情况

(一)业主入住前期物业管理工作。

1、熟悉小区各项设施、设备的施工情况,配合工程部做好各项施工的验收;

2、根据小区实际情况,完成工作预案,做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案,如:物业收楼流程,车辆管理方案,治安管理方案,装修管理方案,报修工作流程等。

3、配合销售部的售楼工作;

为了配合销售工作,一方面做好物业接管工作,另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问,同时安排保洁做好现场的保洁服务,保安进行24小时站军姿服务,保持了良好的精神风貌。

4、搞好业主入住前期准备工作,整理入住资料和各类协议及管理规定,顺利完成交房工作;针对小区的实际情况,合理制定了办理入住手续的流程和岗位,设置了业主入住须知,装修须知,装修手续办理流程图,使交房工作顺利进行,目前第一时创底商办理入住8户,写字楼已全部投入使用。

(二)房屋管理

第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工,物业管理处配合工程部做了竣工验收工作,共进行了20多次验收,对不合格项进行书面汇总,跟进施工方的整改,并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作,建立了房屋管理档案,制定了房屋管理制度,编制了的管理计划,并责任到人定期检查。第一时创写字楼现已使用,装修无破坏,外观统一,无危害房屋结构的行为。

(三)公共设施、设备的管理

对已开始使用的第一时创写字楼,在公共设施、设备的管理方面,制定了完备的维护、保养计划和应急方案,做到日常检查有登记、小型维护有记录。完成小型检修工作和应急维修工作,达到养护设施、设备到位,维修及时,正常运行的管理要求。

逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用,物业管理处集中做好成品保护工作,定期检查公共照明、管井、车库等设施,发现问题及时处理。

(四)环境卫生和绿化管理

环境卫生方面,针对小区环境逐步完善的情况,大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除,制定了相应的保洁程序与考核办法,并对装修垃圾实行袋装化定点堆放,集中清运管理,并加强小区卫生检查工作,保证了小区的卫生清洁美观。

小区的绿化现仍由施工单位进行维护,管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作,针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题,及时提出合理化的建议。

(五)小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理,负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、外围车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查,文明执勤,礼貌训导,遇到坏人坏事大胆管理,使小区的安全防范工作情况良好。

(六)其他

1、搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作,我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手,确定了维修程序和办法,保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉42起,完成42起,完成率为100%。配合工程部做的工程维修及检查约为170余次,在公共设施、设备方面,我们及时定期对各种设施进行保养、检查,发现问题及时维修,及时处理,保证业主的正常使用不受影响。

2、加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节,它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观,我们并根据小区实际情况与管理要求,制定了详细的管理制度,如装修须知、装修垃圾清运方式等,并坚持每天对装修户的巡查工作,做好记录,遇到问题及时解决,及时处理,坚持原则。保证房屋主体结构完好,保证小区外观整齐划一,完好美观。

3、认真听以业主意见,及时为住户排忧解难。

业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录,及时处理,增进与业主间的沟通,耐心为业主作解释工作,并及时为住户排忧解难。

二、存在的问题和教训

虽然,我们在半年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理和服务人员整体素质不高,服务意识不强,各方面考虑不全面,实际处理事务的能力还有待提高;第二,与业主的沟通不够,了解不足。第三,设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题,在20**年的工作中,将吸取经验与教训,努力提高员工的业主技能与管理水平,把工作做得更好。

三、20**年工作计划

(一)部门管理方面:整合管理处的资源,培训员工的工作技能,推行考核机制,强化全员的竞争意识。

对部门内各岗位职责进行细化,明确责任和权利,避免工作中出现死角,把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上,努力部门整体的管理和服务水平,保证无重大安全责任事故的发生,使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。

建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系,推行月度工作考核机制,倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

(二)配合工程部做好接管验收和日常巡查工作;配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

(三)加强制度建设,强化监督检查。

(四)建立家政服务、有偿维修,做好会所和车场的经营管理,完善物业服务。

(五)搞好对外协调工作,进一步理顺各类关系,紧密与开发商配合,积极主动与派出所、城管、环卫、电信、供热等部门联系,以便顺利开展物业服务。

2015物业公司年度工作计划
写字楼物业活动 第九篇

计划一:物业公司年度工作计划

20xx年,物业公司在后勤集团的领导下,禀承集团“服务育人”的宗旨,努力工作,求实创新,圆满完成了全年工作任务。20xx年,是集团倡导的优质服务年,是集团发展规划蓄势的一年,也是我们工作继往开来的新的一年,除了要一如既往地坚定“服务”的理念外,还要开拓工作思路,准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战,强化危机意识,提倡实干意识,同心同德,实现集团各项工作全面健康有序地发展,为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。今年我公司工作重点主要有以下几个方面:

1.认真贯彻执行集团倡导的ISO9000族贯标工作,做好日常工作,提高公司服务质量

这对于物业公司来说有一定难度,公司管辖范围大,人员多且杂,所以说如果想找到物业公司的不足之处,随时随地都能找到。尽管如此,我们仍有决心把服务工作做的更好,为学校、为集团争光。

2.整顿干部队伍

物业公司由原四个中心整合而成,员工很多,公司成立之初,干部上岗时没有进行竞聘,经过将近一年时间的工作,部分干部能够胜任工作,一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定,今年会在适当时候进行调整,完善干部队伍,选拔高素质、能力强的员工为基层领导。

3.合理规划部门

公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作,有不尽完善的地方,特别是不能提高工作效率,提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整,合理划分部门,现暂确定为五个部门,分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。

4.积极推动“拨改付”

“拨改付”工作对物业公司来说是至关重要的,从目前学校的运行状况来看,物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象,这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题,“零修”的定义是什么,维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。而我们的维修人员按领导指示,所有有能力修好的项目都是尽快修好,不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难,尤其是资金无法到位,让我们的工作进退两难。所以,有必要积极推进“拨改付”,做到各负其责、各尽其职,彻底避免推诿现象的发生。

5.进行定编、定岗、减员增效

考虑到物业公司队伍庞大,经费比较紧张,公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来,不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位,以免影响我们的服务质量。

6.有计划、有步骤地进行干部、员工的培训

在上一个星期之前,我们已经做了5级岗到班组长的培训,为期一个星期。培训之后,每个班组长都写了1500字左右的心得体会,大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象,即集团,学校,包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候,可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神,上面的精神没有彻底传达到每一位员工。这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑,我们已经进行了第一轮培训,接下来,我们会有计划、有步骤地将培训普及,使每一位员工都有可能参与其中。

7.调动全公司员工积极性,多渠道进行创收

在后勤集团所有公司当中,论创收能力,我们物业公司恐怕是最低的,因为所有的工作都是围绕“服务”

这个主题进行的,创收很难。但是尽管很难,我们也要想方设法创造收益,“能创收一元钱,就决不创收一毛钱”,尽我们最大努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有:

(1)开展家政业务。物业公司队伍中,很大一批是保洁员,也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起,比较符合我公司目前实际,也是创收的一个切入点。

(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。为了让老师有更多的时间工作、科研,这些繁杂的事情我们愿意替老师们解决。

(3)花卉租摆和买卖业务。我物业公司校管部有花房,现只是为会议提供花卉租摆业务。我们考虑利用有限的资源,在花房现有规模能承受的基础上扩大业务,逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方,其一是做好服务,另一方面也能创收。

(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接,另外是受客观原因的限制,目前我们只能与后勤管理处达成协议,适当的在校内承接力所能及的小型绿化。

(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前,物业公司对学生的有偿服务项目有两项,一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机,提供有偿饮水。这样,不仅方便学生日常生活,还能为公司创收。除此之外,我们公司领导班子集思广益,努力在为学生服务方面下功夫,尽量做到社会效益与经济效益两丰收。

计划二:物业公司年度工作计划

不断提高业主满意度,引进竞争上岗机制,以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益,特此拟定以下公司工作计划

z物业公司自成立到现在,在公司领导的关爱下逐步走入营运管理阶段,为了能使物业公司达到集团领导的预期(独立运营,自负盈亏),z物业管理有限公司正面临严峻的挑战,为赢得市场,提升品牌,树立物业新形象,不断提高物业管理服务水平和服务质量,加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力,加强与业主的沟通和合作,不断增进与业主之间了解,满足业主的需求,不断提高业主满意度,引进竞争上岗机制,以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益,特此拟定以下工作计划:

一﹑充分发挥z物业公司的团结协作精神,调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。

1﹑每周召开一次工作例会,在总结工作的同时,积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。

2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动,增强员工的凝聚力和向心力。

二﹑转变思想,端正态度,牢树为业主(住户)服务意识。

为了提升服务水平,我们将推行"全员首接责任制".每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议,并在第一时间传递到服务中心,并有义务跟踪处理结果,通知建议人,使服务得到自始至终完整体现。树立以业主为中心,并在首接责任制的同时,推进"一站式"全新的服务理念。

三﹑激活管理机制

1﹑管理处实行内部分工逐级负责制,即各部门员工岗位分工明确,各司其职,各尽其能,直接向主管负责,主管直接向经理负责,同时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2﹑管理处实行定时值班制,改变工作作风,提高办事效率,向业主公布管理处常设(报修)电话,全方位聆听业主的声音。

3﹑制定切实可行的管理措施,推行"首问责任制".

4﹑健全完善管理处规章制度,如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5﹑月绩效考核工作尽量量化,建立激励机制和健全绩效考核制,根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒,激励先进、鞭策后进。

6﹑完善用人制度,竞争上岗,末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

7﹑加强内部员工队伍管理,建设高效团队,增强管理处员工的凝集力。

四﹑严格管理,提高管理水平和服务质量。

1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零;向物业公司主管部门有效投诉为2%,投诉处理回访率100%.

2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

3﹑急修及时,返工﹑返修率不高于2%.

4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养,运行正常,无管理责任事故发生。

6﹑管理处拟成立社区文化活动小组,负责开展丰富多彩的社区活动;充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

7﹑本年度记录﹑资料保存完整,及时归档。

8﹑物业管理服务费收缴率达95%以上;物业管理报告每年度向业主公布一次。

五﹑加大培训力度,注重培训效果。

管理处挑选精兵强将,成立以经理为主的培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训:

1.新入职培训

为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势),熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度,奖惩制度、考核制度等),掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等),掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

岗前培训内容:公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2.在职培训

培训内容:

1、z物业公司的各项规章制度

2、z物业公司的《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关的专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

六、提升z物业服务品牌,树优质服务新形象。

1、人力资源整合,根据管理处工作需要,适当将部分岗位职能合并,实现因才设岗,因才定岗的复合型人才管理机制。

2、客户服务:继续贯彻执行《员工手册》,注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量,为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

3、设备设施维护:按机电运行和维修分工的原则,对小区所有的机电设施设备进行层层落实,做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行,做到周、月、季度保养有计划,有落实,杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理:清洁绿化部门要发扬主人翁精神,增强责任心和使命感,形成团队凝聚力,落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度,力争在此方面有较大的改观。

5、资料管理:严格按照档案管理规定。另外,拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理,做到目录清晰,检索方便,楼层各住户资料袋装化,实现规范化管理,同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理:对进入小区的车辆进行严格管理,逐步实现业主车辆按固定车位停放;临时车辆采用临时收费管理;对需要保管的车辆采取保管措施,签订车辆保管合同,车主支付保管费。

7、安全、消防管理:加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训,完善标识系统,对外来人员(装修人员)进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作,要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查,维修保养由维修工进行。

七、做好接管验收工作

新建物业竣工验收后、业主入住前,物业管理公司应及时组建物业接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收;接管验收是物业管理公司接管的物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。

八、开展多种经营与措施

管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济,努力创建"社区经济圈",力争实现管理费收支平衡。

1、根据小区实际情况,管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点,制定相关制度和有效措施,定人定岗,把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源,对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的,适当收取一定费用。

3、节约管理成本,减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准,增加有偿服务项目。

计划三:物业公司年度工作计划

为了xxx物业公司顺利的运作发展,为业主和租户提供高效优质的服务,完成业主委托的各项物业管理及经济指标,发挥物业最大的功能,使得xxx物业通过对xxx大楼及基地、家属院实行的物业管理,不断总结管理经验,提升物业灌木里水平,积极努力地参与市场竞争,拓展业务管理规模,最终走向市场完全转化为经营性物业管理,达到最佳的经济效益,制定今年的工作计划。

一、定编定岗及培训计划

今年是xxx物业公司运行的第一年,实行二块牌子(1.xxx物业管理公司2.xxx管理中心)一套人马,在保留原xxx中心的功能基础上,通过xxx物业的运作,最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排,计划全公司定编37人,其中管理人员7人,按照厂里的培训安排参加培训。

二、代租、代收计划

按照厂里的物业管理委托要求,对xxx大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁,计划完成xxx大楼委托租赁的房屋出租率大于96%,今年完成代租收入不少于..万元,按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作,保证所辖物业的正常运作。

三、收入计划(物业管理费、代租、代办费)

今年完成物业管理费..万元,代租、代办费..万元(..×20%),一共为.万元。其中xxx大楼物业费及代租代办费合计为..万元,其它收入..万元。

四、费用支出控制计划

今年其费用支出控制在..万元之内(不包括..元以上的修理费用),其中:

1.人员工资包括三金总额为:..万元(按现48人计算)

2.自担水电费:..万元。

3.税金:..万元。

4.其它..万元。

五、拓展业务、创收计划

1.计划2月底前所属良友家政服务公司开始正式挂牌运作,年创收不少于2万元。

2.组织成立对外扩大管理规模攻关组,派专人负责,争取在年底前扩大物业管理规模不小于5000平方米,实现盈利。

六、综合治理、消防安全工作计划

1.保持天山区综合治理先进单位称号,争取先进卫生单位称号。

2.每月24日为例检日。组织有关部门对楼内进行全面的“四防”大检查,发现隐患及时整改,做到最大限度地消灭各种事故的发生。

3.完成消防部门及综合办要求,完成的各项工作。

4.五月份、八月份组织二次保安、工程、环卫等人员参与的消防设施的运用,并结合法制宣传月、禁毒日、消防日开展禁毒宣传,消防宣传等,每年不少于三次。

5.保证所辖物业的治安、消防安全、不发生大的治安事故,杜绝一切火灾的发生。

七、大楼维修、设施设备维修计划(根据大楼拆迁时间待定)

1.大楼沿街外墙的清洗、粉刷、改造。

2.大楼内部的维修、粉刷。

3.楼内中央空调系统的清洗、维修、保养。

4.消防报警系统的维护、清洗、调试。

5.管路系统的更换。

计划四:物业公司年度工作计划

20xx年是公司发展规划蓄势的一年,也是我们工作继往开来的新的一年,除了要一如既往地坚定“优质服务”的理念外,还要开拓工作思路,准确分析公司发展面临的机遇、困难和挑战,强化危机意识,提倡实干意识,同心同德,实现各项工作全面健康有序地发展,为全面完成公司发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。

今年我公司工作重点主要有以下几个方面:

一、完善企业机制,强化基础管理

综合管理部要紧抓基础管理,突出重点,不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区,重点加强监督检查,对管理处相关负责人组织学习,分析原因。严格执行公司各项制度,对存在的发出意见书,落实整改,强化小区责任评估工作推进力度,使各管理处长效监管机制健全。

计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出,保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则,对财务人员提出了更高的要求,很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行,所以,计财部要加强内外沟通,特别是与管理处的联动沟通,在做好日常会计核算的基础上,不断学习,提高团队综合能力,积极参与企业的经营活动,按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求,力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化,做深、做细、做好日常财务管理工作。

行政办办公室在今年工作的基础上,明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线,着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能,建立良好的工作氛围,与各部门、管理处保持良好的协作关系,创造和谐的工作环境。

市场部明年要进一步完善各项规章制度,通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研,提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化,严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案,并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本,形成范本。

人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况,避免违规用工,杜绝各类劳资纠纷的发生的同时,想方设法规避人事风险,降低人事成本,利用本市现行“就业困难人员就业岗位补贴”的优惠政策,享受政府补贴,为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。

二、拓展市场空间,保持企业持续稳定发展

物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则,也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前,由于物业市场的迅速扩大,竞争日趋激烈是由经济规律所决定的,我们要充分地提高核心竞争能力,物业市场的迅速扩大更是难得,为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。

实施成本控制战略,通过推行区域管理制度,消除资源的浪费,建立快速反应机制,降低工作衔接成本,提高工作效率,提升服务品质。在降低成本的方案中,最大限度节省人力资源,全力拓展外部市场,广泛开展经营活动。

承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展,物业市场迅速扩大,依托现有市场积累经验,广泛地参与较大范围市场竞争势在必行,物业管理行业规模经营才能产生效益,只有走出去,参与到全面的、激烈的市场竞争之中,经过残酷的市场竞争的洗礼,我们才能发展壮大,而且才能在更大的范围打造服务品牌。

锻造一支技术强、作风过硬的队伍,通过不断学习新知识、新技术,为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展,人力资源是否能满足我们日益增长的需求,是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中,除却管理面积的要求,必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人,目前公司(含外聘)员工,仅有10名人员,距离还有很大差距。所以,要继续加大培训力度,

扩展服务思路,由于我们直接地、经常地接触着销售终端——顾客(业主)。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势,商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化,物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势,集思广益,思索物业延伸服务的可行性,挖掘出新的经济增长点。

三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望

目前,物业公司在内部管理方面也就是“软”管理方面有了很大提高,如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面,但由于物业服务中硬件设施不到位,致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低,在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进,并通过培训挖掘内部技术潜能,发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段,与本市大型物业公司存在着差距,在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力。

今后的展望:

首先,加强全体员工的培训、学习,在提高服务意识、水平及质量的基础上继续完善规章制度和资料管理,以期在物业资质的评审上再上一个台阶,争取获得一级物业资质;

其次,继续完善工资改革分配制度,运用利益杠杆让每个员工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来,彻底消除干部、员工的惰性,充分调动积极性、主动性、创造性;

第三,要拓宽服务领域,提供各种个性化服务,这需要树立全心全意为业主服务的思想,想在业主需要之前,做在业主需要之先,在为业主提供常规的卫生、安全、维修、绿化服务的基础上,积极发展家政、委托、代理、中介、商业服务等项目,不仅使业主在物业服务中获得切实利益,也使自己的物业服务获得经济和社会效益。

第四,争取树立品牌服务,利用“豫园商城”这个品牌在市场竞争中取得优势,充分发挥地缘优势、品牌优势。物业品牌是物业管理企业经济实力、科技水平、管理水平、服务水平、服务理念和企业文化的综合反映,创造机会学习先进的管理、经营方法和经验,在全面提高服务水平的基础上,打造物业管理品牌。

第五、在条件成熟的情况下,规模化经营是物业管理企业的根本出路。优质楼盘管理是企业效益之本,企业将做好战略性调整,把主要精力和主要改革措施集中到调整组合。公司将积极探索有效形式,实施优势互补和资源优化配置,统筹人力、物力,根据市场需求运用集约化经营手段,创新和改善物业管理,从而实现规模经营。

xx年的工作是具有成就的一年,也是我们倍感任务重大、不断应对和破解挑战压力的一年。我们的工作得到了广大业主、上级公司及各级员工的鼎立支持和配合,使得我们在稳定、健康、向上的发展氛围中顺利完成了全年的各项工作任务。我们有足够的理由深信,在全体员工的共同努力下,20xx年的工作将做的更加出色,物业公司将会在未来的发展历程中谱写出更加辉煌的篇章!

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