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房地产市场调研报告

2016-10-21 13:16:52 成考报名 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 房地产市场调研报告(共7篇)房地产市场调查报告房地产市场调查报告一、背景介绍从2007年至今,房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势,企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计,xx市目前的房地产开发企业近千家,有项目企业预计300余个。单拿xx为例,房地产企业已达428家,开发项目120余个,我们从税收这个角度就可...

以下是中国招生考试网www.chinazhaokao.com为大家整理的《房地产市场调研报告》,希望大家能够喜欢!更多资源请搜索成考报名频道与你分享!

房地产市场调查报告
房地产市场调研报告 第一篇

房地产市场调查报告

一、背景介绍

从2007年至今,房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势,企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计,xx市目前的房地产开发企业近千家,有项目企业预计300余个。单拿xx为例,房地产企业已达428家,开发项目120余个,我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。2007年税收收入0.9亿,2013年截止11月份,已增到12亿,房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说,房地产行业已成为小店区支柱型产业,该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观2007年-2013年xx市房地产走势,我们发现,在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中,xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球,受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上,关于对财税体制的改革,集体土地使用权的变化,以及房地产税的开征及推广,这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论,对普通住宅的刚性需求稳中缓升,而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

1、房价组成要素:

土地费用:目前这是重要组成部分。政府是土地财政,财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入,也就是卖地,地价越高,

土地成本越大,这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大,中央对财税体制的改革,土地财政的现象会逐步改善,那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大,也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变,根据经济学中需求供给函数的变化,供给增多,则同样的均衡量下,均衡价格下降,因此这是对房价的重要影响因素。

配上图:需求供给曲线

税金及费用:2007年房地产企业的税负率7%左右,目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说,当年的销售收入过1.2亿/80套,新增税负就要达到600万,平均每套房多承担税负7.5万,平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状:对从价的按房产的1.2%征收,从租按照12%,但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税,对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税,但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价,所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格,从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅,利润空间较大。我们做过调查,恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间,开盘时4万/平米,目前已升至6万/平米。随着房产税的开征,投资者会转向别的投资市场,导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说,开盘时一房难

求2万/平米,到目前已降至1.8万/平米,该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润【房地产市场调研报告】

2、社会因素

国民经济的发展水平

体制改革的深化程度

居民收入水平的变化

政策导向

社区环境选择

地理位臵

其中,国民经济发展水平、居民收入水平,随着经济社会的发展,这两项都是逐年递增,这些因素会影响房地产市场的总体供求,特别是影响需求。通常来讲,一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。从中国的情况来看,改革开放20多年后的今天与改革初相比,房价有了巨幅增长,就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出,要让市场在资源配臵中起决定性作用,那么政府的调控政策就是保障,不能主导,真正将资源推向市场,与国际接轨。

体制改革的深化程度

税制的设臵

房地产税的开征

规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台,太原楼市开始趋于明朗化,接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映:市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业,加大了(销)预售证等相关证件的审评力度,这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略。

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼,开发商相对比较理性,通过降价来促进销售已经成为一种常态,那么就需要减少开发商的利润来降低房价,吸引消费者,达到销售目标。

对于二线城市来说,对于普通住宅的销售,如正规、知名房地产商,如首开等,房价缓中有升,对于高档房,如星河湾,房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

房地产市场调研报告范文
房地产市场调研报告 第二篇

房地产市场调研报告范文

来源: 网络 | 作者: 未知 | 2009-12-08| 编辑: jjzhang

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(2001~2020)经济发展战略预测:2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划

常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析:

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域【房地产市场调研报告】

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场,北面为碧湖花园,并期主要以外销为主,开发以大户为主,大面积。主要针对香港人,新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结,本地人购买占80%,本地人购房以三户为主,面积要求在大,对住户要求舒适、宽敞。作为住家,香港人以二房面积小购买较多,作为旅游渡假的落脚点,北面碧湖花园是居家、渡假的好去处,空气清新、环境污染小、配套设施齐全,注重环境,以中心湖为卖点,至力打造常平明星楼盘,该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面,常黄公路沿线区域

住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域,

常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田

【房地产市场调研报告】

丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区,依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑,早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤【房地产市场调研报告】

山庄、丽景、丽都、聚福,规划新建落成的世纪康城,相邻新天美地,以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄,为文化背景,集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体,其区域开发的商品房,配套设施较为齐全,绿化率高,环境优美,交通便利空气清新,远离工业区,污染小,户型设计超前,购买者都以早期港人居住渡假为主,投资客较小,一般自住。其购买的主要原因,来自周边环境,空气新鲜,其户型设计符合早期港人需求,现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点,以优质的管理服务,新颖的产品设计为基础,销售均价在3600元/平方米左右,目前片区内香港人购房呈下降趋势,本地与内地呈现上升趋势,且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区,大环境为卖点,在售户型有二户至三户。早期以香港人为主,后期购房以外地人和本地人为主,占比例的80%,其户型方正实用,楼价适中,各方面配套齐全,03、04年销售不是很乐观,现仍然有部分空置房,导致现暂停原因来自发展商,根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;

山水雅居现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目原定于05年3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况,本地的消化能力弱的客观原因,山水雅居的客户访问量也较少,我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;

新天美地,其地理位置不理想,但走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,但经过购房者的一段时间理性思考,其销售也逐步回落,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人,三户及四房购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考

世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 77.2 103 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元

27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元 租金

房地产项目市场调研报告-模板
房地产市场调研报告 第三篇

附件四:市场调研报告模板

××项目市场调研报告

荣盛房地产发展股份有限公司

营销策划

××年××月××日

目录

第一部分 调查设计与组织实施 .................................................................................................. 2

一、调查设计 ................................................................................................................................ 2

(一)调查目的 ........................................................................................................................ 2

(二)调查内容 ........................................................................................................................ 2

(三)调查方法 ........................................................................................................................ 3

二、调查组织与实施 ................................................................................................................... 3

第二部分 调查数据资料汇总与分析 ......................................................................................... 4

一、宏观环境调研与分析 ........................................................................................................... 4

(一)城市宏观环境分析 ....................................................................................................... 4

(二)区域房地产市场现状 ................................................................................................... 4

二、项目自身情况调研 ............................................................................................................... 4

(一)项目的整体研究与特性分析 ...................................................................................... 4

三、市场抽样调研说明 ............................................................................................................... 5

(一)、市场抽样调研方法说明 ............................................................................................ 5

(二)、市场抽样样本选择说明 ............................................................................................ 5

(三)、市场抽样调研问卷发放与回收统计情况说明 ...................................................... 5

四、分项数据统计与分析 ........................................................................................................... 5

(一)、需求意向 ...................................................................................................................... 5

(二)、需求偏好 ...................................................................................................................... 5

(三)、针对性需求 ................................................................................................................. 5

(四)、购买力 .......................................................................................................................... 5

(五)、客户群体特征 ............................................................................................................. 5

(六)、统计数据汇总分析 ..................................................................................................... 5

五、市场抽样调研综合评析 ....................................................................................................... 5

【房地产市场调研报告】

(一)、地域住宅消费心理特点分析 .................................................................................... 5

(二)、项目目标客户群初步定位分析 ................................................................................ 5

(三)、项目产品初步定位分析 ............................................................................................ 5

第一部分 调查设计与组织实施

一、调查设计

(一)调查目的

(二)调查内容

1、××市宏观环境的调查

(1)宏观经济及城市发展规划

(2)××房地产现状

2、项目自身情况调查

(1)产品的整体研究与特性分析

项目的地理位置(区域特性、区域交通状况、项目周围环境)

产品公司组成(开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司)

3、需求市场调查

未来三年内市民置业意向

购买偏好(地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性等方面)

购买决策(决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序)

购买行为(适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式)

价格支付能力(单价、总款、月还款)

对物业配套的需求

购买人群

4、竞争市场调查(个案对比)

(1)基本情况

楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局

装修材料、水平

硬件设备

配套服务功能及功能分区

公开销售日期

销售价格、开发期价格的变化情况、销售率 付款方式、银行按揭安排

车位配备

物业管理公司及费用

(2)营销策略

【房地产市场调研报告】

目标客户选择决策

市场定位与宣传重点

营销组合策略

(三)调查方法

1、宏观调查

专项数据资料收集与分析

2、项目自身情况调查

项目现场考察、有关人员访谈以及相关资料收集整理

3、市场抽样调查

专项访谈问卷

抽样数据统计与分析

4、竞争市场调查

现场踩点调查与深度访谈

二、调查组织与实施

建议采用时间计划表的形式表述

第二部分 调查数据资料汇总与分析

一、宏观环境调研与分析

(一)城市宏观环境分析

(二)区域房地产市场现状

二、项目自身情况调研

(一)项目的整体研究与特性分析

1、项目地理位置

(2)发展商情况

(3)项目市场分析

房地产市场调查报告
房地产市场调研报告 第四篇

[篇一:房地产市场调查报告范文]

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照2009年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。房地产市场调查报告。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从2006到2008年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。2006年至2007年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1、7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得2007年至2008年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从2006年的2050元/㎡上升到2008年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,2008年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从2006年—2008年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。2006年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到2008年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2008年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2009年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2008年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到2008年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2、5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到2008年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。2006年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8、41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

4、房地产业对财政收入的贡献。2006年—2007年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。2008年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。2009年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63、96%。2009年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16、96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出,2006年全市房地产税收占税收总收入的2、87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,2007年房地产税收收入占税收总收入的2、53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入2008年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1、18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1、35个百分点,下滑幅度较大。2009年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16、96%,占税收总收入的1、21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5、3%,最高为58、6%。620个案例地价占房价比例平均为23、2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,必须由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18、7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。其中,政府必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59、42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

[篇二:房地产市场的调查报告]

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6、3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。xx年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

总体看,xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了xx年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6、5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。

xx年全县房地产开发完成投资2、05亿元,比上年增长19、8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5、17%,拉动全县固定资产投资增长4、5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8、7%,拉动全县gdp增长1、2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年,房地产销售收入1、3亿元,按拉动消费系数1、4计算,拉动其他消费额1、82亿元,两项累计达到3、12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,有利于调控市场,规范交易行为,实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,通过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管精细化管理,达到“先缴税、后bàn zhèng”的要求,以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立,相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成,不利于及时便捷地对市场进行监测分析,同时也造出市场信息不对称、透明度不高,不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文<关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知>要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行政府定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。xx年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是政府义不容辞的责任。另国办发[xx]37号文件已经要求,自xx年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完善一片,宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组,领导小组由县政府分管领导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”:即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的相关问题,后发布拆迁公告,最后签订拆迁协议,

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县人民政府下发的沭政发[1999]43号文中规定:“从1999年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[xx]22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(xx、3、22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[xx]196号<关于制止违规集资合作建房的通知>再次强调,“自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省<城市房屋拆迁管理条例>的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了人民群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产市场调研报告
房地产市场调研报告 第五篇

[篇一:房地产市场调研报告范文]

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。房地产市场调研报告。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37、3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489、9万平方米,。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

[篇二:房地产市场调研报告范文]

南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445、97亿元,同比增长27%,2008年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元,同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64,07年全年呈现供不应求的局面,但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。

08年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比07年2月份增长10、1%,相比07年全年销售均价增长0、5%,但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大,08年前两个月成交量较少,相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比07年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,08年土地供应相比07年减少135万平方米左右,但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一、07年以来南京商品房销售情况,2007年,南京市商品房全年销售额为603、51亿元,销售面积1137、88万平方米,销售均价为5303、8元/平方米,其中住宅全年销售额533、42亿元,销售面积为1064、52万平方米,销售均价为5011元/平方米,现房全年销售额为77、58亿元,销售面积为190、27万平方米,销售均价为4077元/平方米,期房全年销售额为455、84亿元,销售面积为874、24万平方米,销售均价为5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元,销售面积46、41万平方米,销售均价为5331元,售价同比07年2月份增长10、1%,相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元,销售面积42、63万平方米,销售均价为4835元/平方米,同比增长16、23%,现房销售额为2、05亿元,销售面积为4、37万平方米,销售均价为4691元/平方米,同比下降22、2%,期房销售额为18、56亿元,销售面积38、26万平方米,销售均价为4851元/平方米,同比增长27、83%。

从各月商品房销售均价的走势来看,07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势,但是07年末到08年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看,2007年12月份南京市商品房成交量显著放大,08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响,成交量较少,相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日,江宁板块累计成交近5000套,约38、9万平方米,浦口板块累计成交近3400套,约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米,浦口板块成交约12、44万平方米,分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商,楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远,适合有车族的消费群体,08年该板块成交量位居全市,城南板块4月份成交量有显著放大,截至到4月22日,城南板块4月份成交近8、7万平方米,占全市总成交量的14、8%。

二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息,南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间,白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也比较高,知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁2号线,预计江宁区的房价会有较大升值空间。

三、南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划,08年南京各类住房上市量将达1120万平方米,其中普通住房上市总量约850万平方米,经适房(含廉租房)约240万平方米,比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍,中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿,筹建廉租住房1000套,约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米,其中住房建设用地700万平方米,保障性住房建设用地约150万平方米,相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米,相比08年的850万平方米有所下调,其中,中低价位、中小户型商品房约560万平方米,将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米,与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米,比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元,筹建廉租住房1000套,约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米,其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米,保障性住房建设用地200万平方米,相比08年的土地供应量有所增加,预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

总的来或,未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,08年土地供应相比07年减少135万平方米左右,但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

[篇三:xx市房地产市场调研报告]

一、xx市房地产发展状况

在xx新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“xx市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从xx市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

xx市政府关于常平(2001~2020)经济发展战略预测:2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82、16亿元、165、25亿元、428、61亿元;2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、xx市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47、5万人、52万人、60万人左右;2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析:

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场,北面为碧湖花园,并期主要以外销为主,开发以大户为主,大面积。主要针对香港人,新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结,本地人购买占80%,本地人购房以三户为主,面积要求在大,对住户要求舒适、宽敞。作为住家,香港人以二房面积小购买较多,作为旅游渡假的落脚点,北面碧湖花园是居家、渡假的好去处,空气清新、环境污染小、配套设施齐全,注重环境,以中心湖为卖点,至力打造常平明星楼盘,该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面,常黄公路沿线区域

住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2004年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域,

常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区,依托于隐贤山庄风景 区的人文底蕴与自然景观为价值支撑,早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福,规划新建落成的世纪康城,相邻新天美地,以xx四大旅游景点之一隐贤山庄,为文化背景,集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体,其区域开发的商品房,配套设施较为齐全,绿化率高,环境优美,交通便利空气清新,远离工业区,污染小,户型设计超前,购买者都以早期港人居住渡假为主,投资客较小,一般自住。其购买的主要原因,来自周边环境,空气新鲜,其户型设计符合早期港人需求,现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点,以优质的管理服务,新颖的产品设计为基础,销售均价在3600元/平方米左右,目前片区内香港人购房呈下降趋势,本地与内地呈现上升趋势,且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区,大环境为卖点,在售户型有二户至三户。早期以香港人为主,后期购房以外地人和本地人为主,占比例的80%,其户型方正实用,楼价适中,各方面配套齐全,03、04年销售不是很乐观,现仍然有部分空置房,导致现暂停原因来自发展商,根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;

山水雅居现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目原定于05年3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况,本地的消化能力弱的客观原因,山水雅居的客户访问量也较少,我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;

新天美地,其地理位置不理想,但走品牌个性化,特设7、5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,但经过购房者的一段时间理性思考,其销售也逐步回落,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人,三户及四房购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考……

市场结论:

1、常平房地产市场前程看好,但其竞争也是日趋激烈,品牌竞争无论从开发经营,到施工设计,还是物业管理,销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变,由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同,新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重,集中在100—140平方米,三户二厅为主,相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳,实际成交价集中在2700-4000元/平方米区间,个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调,现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外,都呈现出销售缓慢的情况。

房地产市场分析报告
房地产市场调研报告 第六篇

[篇一:2013年度房地产市场分析报告]

2013年度,我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨,普通商品房价格涨幅稳定,房地产市场发展较为健康、平稳。

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元,比去年同期的33、14亿元增长38、47%;房地产业直接产生税收6、74亿元,占全市地税征收总收入的38、3%。

图1:浏阳市2013年1-12月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-12月份,全市共有房地产在建项目67个(含待销尾盘),其中开发面积在10万m2以上的达到22个,在建房屋施工面积464、95万m2,比去年同期的324、31万㎡增长43、37%,房屋新开工面积197、75万m2,比去年同期的133、08万㎡增长48、59%,房屋竣工面积100、71万㎡,比去年同期(69、97万㎡)增长43、93%。

表一:在建房屋类别构成情况

二、房地产市场供给

1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡,比去年同期的98、6万㎡增长24、21%,

市场调研报告范文
房地产市场调研报告 第七篇

[篇一:房地产市场调研报告范文]

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。市场调研报告范文。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37、3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489、9万平方米,。

基于对各软件细分市场的关键成功因素的分析,对中国软件企业竞争优势的评估,以及借鉴其他国家发展软件产业的经验教训,可以考虑分三个阶段发展软件产业。

第一阶段,重点发展面向国内市场的应用软件、软件服务、嵌入式软件、消费类软件和安全软件。利用庞大的内需应用市场壮大自己的应用软件产业,不但是软件产业迅速发展的捷径,也是软件产业支持国家其他经济领域信息化的重要任务。当然,发展应用软件需要在成熟先进的平台软件之上进行,否则将面临阻碍应用软件技术产业化的一系列问题:稳定性、售后服务、兼容性等。鉴于此原因,如何在此阶段与跨国公司,特别是专于开发操作系统的公司共同合作,形成互利互惠的合作关系即成为了重要课题。我国的一些软件企业在这些方面走得比较快,例如深圳金碟在制造业信息化中与微软操作系统的合作使得其企业资源管理(erp)软件迅速地形成了中国自主的知识产权核心技术和产品;这些合作模式值得其他软件企业借鉴。

第二阶段,重点发展出口型软件服务,尤其是软件外包出口业务。经过第一阶段的实践、发展和积累,中国软件企业的基本技能应能得到提高和完善,它们将具备较高水准的软件架构设计能力和软件项目管理能力;同时也培养出大批有实战经验的管理和技术人才,从而大大增强在软件服务的国际市场中的竞争力。中国应在第二阶段发展包括软件外包出口业务在内的出口型软件服务。当然,此类业务的发展将面临来自于印度的严峻的挑战;这里不但有人才质量的挑战,还有是知识产权保护问题。只有知识产权真正能够得到有效的执法才能使我国的软件企业赢得来自国外的外包订单。

第三阶段,发展系统软件、办公类软件和软件开发工具,全方位地参与国际竞争。经过前两个阶段的发展,中国的软件企业将掌握领先的技术能力和世界一流的管理能力,在第三阶段全方位地进入国际市场。

总体来看,中国的软件业发展空间很大,市场发展前景很乐观。政府在改善软件企业发展环境方面又有了实质性的进展,为大力支持高新科技产业发展,我国将对科技创新项目和企业赋予更多的财税优惠,其中包括考虑对软件产品的增zhí shuì从17%降至6%,有些产品更可实行零增zhí shuì制度。这一政策的实施将极大地促进软件企业尽快度过成长期,发展壮大起来,走向产业化。规模化的发展道路。由政策对软件产业特别是国内软件企业的大力扶持也可以看出,政府将软件发展成为支柱产业、主导产业的决心正在一步步落实。

计算机的硬件系统通常有“五大件”组成:输入设备、输出设备、存储器、运算器和控制器。

输入设备:将数据、程序、文字符号、图象、声音等信息输送到计算机中。常用的输入设备有,键盘、鼠标、数字化仪器、光笔、光电阅读器和图象扫描器以及各种传感器等。

输出设备:计算机的运算结果或者中间结果打印或显示出来。

常用的输出设备有:显示器、打印机、绘图仪等。

存储器:将输入设备接收到的信息以二进制的数据形式存到存储器中。存储器有两种,分别叫做内存储器和外存储器。

运算器:是完成各种算术运算和逻辑运算的装置,能作加、减、乘、除等数学运算,也能作比较、判断、查找、逻辑运算等。

控制器:是计算机机指挥和控制其它各部分工作的中心,其工作过程和人的大脑指挥和控制人的各器官一样。

cpu制造工艺的趋势是向密集度愈高的方向发展。密度愈高的ic电路设计,意味着在同样大小面积的ic中,可以拥有密度更高、功能更复杂的电路设计。现在主要的180nm、130nm、90nm、65nm、45纳米。最近inter已经有32纳米的制造工艺的酷睿i3/i5系列了。而amd则表示、自己的产品将会直接跳过32nm工艺(2010年第三季度生产少许32nm产品、如orochi、llano)于2011年中期初发布28nm的产品(名称未定)。

gpu(显卡)制造工艺的趋势是向密集度愈高的方向发展。密度愈高的ic电路设计,意味着在同样大小面积的ic中,可以拥有密度更高、功能更复杂的电路设计。微电子技术的发展与进步,主要是靠工艺技术的不断改进,使得器件的特征尺寸不断缩小,从而集成度不断提高,功耗降低,器件性能得到提高。芯片制造工艺在1995年以后,从0、5微米、0、35微米、0、25微米、0、18微米、0、15微米、0、13微米、0、09微米,再到主流的65纳米、55纳米、40纳米。

综观当今主板市场,各路诸侯纷纷推出各自看家产品以此来吸引广大消费者。目前的主板市场仍是intel领头,各兼容厂商跟进的局面。放眼未来,随着intel820等新系列主板和amdk7主板的出现,主板市场将更有一场好戏。

预测:1、计算机硬件价格会不断降低,性能会不断提高。

2、市场经营制度会日趋完善。

3、越来越多的用户能够买到自己的满意机型。

4、越来越多的人会选择自己组装电脑。

[篇三:房地产市场调研报告]

南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445、97亿元,同比增长27%,2008年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元,同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64,07年全年呈现供不应求的局面,但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。

08年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比07年2月份增长10、1%,相比07年全年销售均价增长0、5%,但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大,08年前两个月成交量较少,相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比07年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,08年土地供应相比07年减少135万平方米左右,但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一、07年以来南京商品房销售情况,2007年,南京市商品房全年销售额为603、51亿元,销售面积1137、88万平方米,销售均价为5303、8元/平方米,其中住宅全年销售额533、42亿元,销售面积为1064、52万平方米,销售均价为5011元/平方米,现房全年销售额为77、58亿元,销售面积为190、27万平方米,销售均价为4077元/平方米,期房全年销售额为455、84亿元,销售面积为874、24万平方米,销售均价为5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元,销售面积46、41万平方米,销售均价为5331元,售价同比07年2月份增长10、1%,相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元,销售面积42、63万平方米,销售均价为4835元/平方米,同比增长16、23%,现房销售额为2、05亿元,销售面积为4、37万平方米,销售均价为4691元/平方米,同比下降22、2%,期房销售额为18、56亿元,销售面积38、26万平方米,销售均价为4851元/平方米,同比增长27、83%。

从各月商品房销售均价的走势来看,07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势,但是07年末到08年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看,2007年12月份南京市商品房成交量显著放大,08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响,成交量较少,相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日,江宁板块累计成交近5000套,约38、9万平方米,浦口板块累计成交近3400套,约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米,浦口板块成交约12、44万平方米,分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商,楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远,适合有车族的消费群体,08年该板块成交量位居全市,城南板块4月份成交量有显著放大,截至到4月22日,城南板块4月份成交近8、7万平方米,占全市总成交量的14、8%。

二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息,南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间,白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也比较高,知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁2号线,预计江宁区的房价会有较大升值空间。

三、南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划,08年南京各类住房上市量将达1120万平方米,其中普通住房上市总量约850万平方米,经适房(含廉租房)约240万平方米,比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍,中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿,筹建廉租住房1000套,约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米,其中住房建设用地700万平方米,保障性住房建设用地约150万平方米,相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米,相比08年的850万平方米有所下调,其中,中低价位、中小户型商品房约560万平方米,将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米,与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米,比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元,筹建廉租住房1000套,约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米,其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米,保障性住房建设用地200万平方米,相比08年的土地供应量有所增加,预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

总的来或,未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,08年土地供应相比07年减少135万平方米左右,但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

[篇四:沙发市场调研报告]

一、市场调研

目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种,木质沙发:直接由各种木材打造,坐垫和靠背上没有任何面料修饰,实用性和环保性比较好,但原木较生硬,舒适感不强,没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;

目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等,低档品牌则

一、xx沙发市场概况:

目前,xx沙发销售地主要聚居在xx大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看,银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地,东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看,各商城均有自己的差异化定位,知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在xx和xx家具城,欧亚则走专业化办公家具路子,与其同一东家的银座家居形成互补,对其他家具商城形成攻击。

市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种,进驻xx沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等,低档品牌则汇聚了一些来自xx本土和其他各地区县城的小品牌,如xxxx、xxxx等。

三、消费者调查:

1、消费者细分特性描述一(低、中、高档):

a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是:简洁实用而又有现代美感;功能较多,以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格,但价位偏于中低价,心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下,因其长于抄袭与模仿,拙于原创与设计研发。因此,它们利用自身的各项成本优势,吸引了广大的中下层次的消费群。

b)中高层次的消费群,这部分消费者包括企、事业单位的管理人员,城市“白骨精”(白领、骨干、精英)。他们事业有成,思想独立,个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多,他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。

c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房,对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配,通常选择的是国际品牌或知名品牌。

2、消费者细分特性描述二(办公、家居):

a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中高层次的群体。购买群也多位于这个群体。经济佳者,由于公司形象或私人喜好的需要,他们看重品牌,因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者,则选择中档品牌,既顾及到了形象,又节省资金。

b)家居沙发消费群的范围比较广泛,几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品,他们选择起来相当慎重,不仅注重质量,而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同,选择的品牌档次亦各不相同。

3、影响消费者购买沙发的主要因素:

访问5人,综合如下:

消费者选择标准——无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠

高消费——大品牌

中低消费——舒服、价格便宜

现用沙发品牌——南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发

认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙发产品的未来发展走势:

通过访谈和查找二手资料,有三大走势:

a)产品设计开发方面:力求创新,国际一体化,简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;

b)产品使用方面:力求方便搬运,使用年限减少,色彩和时装化的家具受到越来越多人的欢迎;

c)品牌方面:由于产品日趋细分,沙发品牌呈两极化发展,知名品牌更加注重其品牌的建设和推广,某些中档品牌则在竞争中淘汰,而那些杂牌、小品牌则依旧利用自己的成本、价格以及地域优势,占据中下层消费区域。

[篇五:中国茶叶市场调研报告]

一、摘要

中国是茶叶有发源地,茶区分布广、资源丰富,茶叶种类之多堪称世界之最。在国内,茶类消费者为中老年人居多,但年轻人占据的比例也逐渐加大,说明茶在年轻人的消费中有了很大的提升空间。中国茶叶出口主要有六大国际市场,分别是摩洛哥、日本、美国、欧盟、俄罗斯、中东地区。由于国际市场质量门槛越来越高等原因,中国茶叶市场发展受到了阻碍,但从总体来看,我国茶叶产业正处于快速发展阶段,虽然面临许多困难,但总体向上的趋势从未改变。相信随着我国茶叶种植、生产水平的迅速提高,产品安全体系日趋完善,我国茶叶的优势会越来越显现,世界各国对我茶叶的消费会逐步增加。

二、调研的背景和目的

1、调研背景

商品经济的日益的发展,我国的外贸份额越来越大,其中不可或缺的传统的商品茶叶市场也相当的活跃。

2、调研目的

更好的研究我国的茶叶市场,以点看面了解中国的市场行情,

三、调研采取的步骤和方法

一)通过上网查阅相关资料了解中国茶叶的品种及其分类

二)对国内市场进行调研,获取国内消费者对茶叶的需求情况和市场主要卖点。主要通过以下几个渠道获得:

1、通过上网收集相关资料,了解国内茶叶市场行情,获取相关数据。

2、通过查阅有关书籍、报刊,详细了解情况

3、走访一些茶叶销售店,询问一些社区的消费者

4、学校学生的意见和想法

三)详细了解我国茶叶的出口现状及出口目标市场,主要渠道:

1、通过互联网了解我国茶叶的主要出口国对象及其出口特征

2、根据其出口特点制定营销方案

四、调研情况介绍

一)中国茶叶概述

1、茶叶分类

我国茶叶基本可以分为两类,一种是基本茶类,一种是加工茶类。其中基本茶类又可分为六类:绿茶、青茶、红茶、白茶、黄茶、黑茶。加工茶类可分为花茶、果茶、紧压茶、保健茶等。

1)绿茶

以制作方法不同可分为:

a、炒青绿茶:眉茶、珠茶、细嫩炒青;

b、烘青绿茶:普通烘青、细嫩烘青;

c、晒青绿茶:滇青、川青、陕青、黔青、桂青;

d、蒸青:煎青、玉露;

2)青茶(乌龙茶)

以制作方法不同可分为:

a、闽北乌龙茶:武夷岩茶、闽北水仙、乌龙。

b、闽南乌龙:铁观音、永春佛手、闽南水仙、黄金桂、闽南包种。

c、广东乌龙:凤凰水仙、包种、铁观音、乌龙。

d、台湾乌龙茶:木栅铁观音、文山包种茶、洞顶乌龙茶、白毫乌龙、竹山乌隆、梅山乌龙。

3)红茶

以制作方法不同可分为:

a、小种红茶:星村小种、正山小种、人工小种、烟小种。

b、工夫红茶:滇红、祁红、川红、宜红,闽红。

c、红碎茶:叶茶、碎茶、片茶、末茶。

4)白茶

制作方法不同可分为:

a、白牙茶:银针白豪,

b、白牡丹。

5)黄茶

以制作方法不同可分为:

a、黄牙茶:银针

b、黄小茶:毛尖

c、黄大茶:大叶青

6)黑茶

以制作方法不同分为:

a、湖南黑茶:黑砖茶、黑毛茶。

b、湖北黑茶:面茶、里茶。

c、四川黑茶:四川边茶、康砖、金尖。

d、滇桂黑茶:云南普洱茶、六堡茶、白牛茶。

二)茶叶的市场

1、茶叶市场的特点

通过市场的调查发现我国的茶叶市场有很大的漏洞缺陷,走访的一些茶叶经销商透露说先进茶叶种类相当的多,而且很多都是以假乱真,以次充好,价格也是经常地变动。

1)茶叶种类多样

中国是茶叶有发源地,茶区分布广、资源丰富,茶叶种类之多堪称世界之最。现有红茶、绿茶、青茶、黄茶、黑茶、白茶六大茶类之分;具体到某种茶叶又有细分,如红茶有工夫红茶、小种红茶,绿茶有烘青、炒青、蒸青等;就质量特征而言,同类茶叶也有名优茶、大宗茶的区别。并且,各地的区域环境、气候、茶树品种、栽培方式、制茶工艺等方面存在诸多差异,如工夫红茶的滇红与祁红的质量差别、闽南(北)乌龙茶与台湾乌龙茶的质量差异等。

2)茶叶价格波动大

由于我国茶叶种类、质量的差异性,茶叶质量缺乏国家标准来统一规范,高品茶的质量级别较为混乱,售价较为模糊。面向渠道经销商的出厂价、批发价尚能保持相对稳定,而面对消费者的零售价,往往随意订价、茶价畸高或是价质不符,消费者无从判断商品茶的真正价值及真实价位。

3)茶叶品牌杂乱

目前,商品茶价格缺乏诚信,茶叶品牌过少,消费者对商品茶的质量和价格,往往是无所适从、一头雾水,无法判断产品的真伪、优劣和真实价位。由于茶叶企业经营规模小、品牌意识淡薄,知识产权方面投入不足,导致茶叶市场运营不规范、质量不稳定,消费者购买力受阻,从而制约了茶叶市场的深度拓展。

4)茶叶的升值空间大

包装茶增值空间大、盈利性强。品牌包装茶的开发商机,为茶叶产业发展注入了新的活力。茶叶作为快速消费品面对着多还元化市场,市场的定位与细分要求茶叶包装应符合现代消费理念的变化,从包装材质、外形、装饰、规格及包装需求的系列化包装机。茶叶包装应在坚持中国特色的同时,重视与国际包装惯例接轨,

2、茶叶市场消费对象情况分析

1)茶叶消费者年龄结构分析

经调查发现,茶叶的消费年龄结构主要是在45岁以上的中老年人阶段,是茶叶的主流消费者,与此同时我们发现15-25岁的年轻消费者也占据了比较重的比率。

2)茶叶消费群体特征

经调查发现,茶叶的消费群体主要是集中1000—2000收入阶段的消费者。(此资料是阅读书籍得知的)

3)茶叶消费者消费习惯调查

调查发现,茶叶倍受人们的推崇,喜欢饮茶的消费者占到76%的比重,人们对茶叶喜爱有加。

4)消费者对茶叶产品价格认同情况调查分析

调查发现,消费者购买茶叶的价位约为200-400,而400元以上的中高档茶叶也占一部分很大比重。这说明市场正引导茶叶市场向中高档茶发展。

5)茶叶消费者饮用频率分析

通过调查发现,一半以上消费者几乎每日饮茶,茶叶成为日常生活的休闲方式,饮茶更成为大部分人们每日必修。

6)消费者茶叶功能关注度调查分析

个人喜好占最大比重47%,其次送礼茶、礼品茶也成为一种新的消费方式发展起来。

7)茶叶消费的区域差异调查分析

大部分的茶叶小群体分布在广东江浙等沿海一带,受其气候天气的影响以及一些历史文化背景的熏陶。

三)中国茶叶出口现状

目前茶叶年产量超过百万吨的国家主要有印度、中国、斯里兰卡等。世界茶叶三大出口国是印度、中国和斯里兰卡,主要进口国为俄罗斯、英国、美国、巴基斯坦等。

2006年,我国取消茶叶出口配额。同年5月,日本实施新的“肯定列表制度”。2008年1月欧盟发布了新的食品中农药残留标准,新标准涉及范围广泛。其中有些标准是针对我国农药的使用情况而做出的调整。据统计,我国茶叶出口品种以绿茶为主,绿茶出口量占整个世界绿茶贸易量的90%左右,分析显示我国的绿茶影响着国际绿茶市场价格。自2002年起,我国绿茶出口总量占出口茶叶总量的最低达60、9%,最高达77、5%。全世界茶叶销售总量中,红茶占多数,绿茶次之。俄罗斯进口茶叶总量的90%均是红茶,中国红茶对俄罗斯的出口表现不佳。

在全球金融危机蔓延的笼罩下,2009年我国茶叶出口逆势上扬,据海关统计,2009年我茶叶出口量30、3万吨大关,首次突破30亿大关,同比增长2%,一举打破了近5年来始终在28-30万吨之间徘徊不前的局面;出口金额7、05亿美元,突破7亿美元大关,同比增长3、3%,实现了全国茶人期盼已久的历史性双突破,总量和金额连续6年创历史新高。

五、分析问题及建议

我国茶叶出口正处于计划经济向市场经济的转型过程中,茶产业出口主要问题是:

1、随着茶叶出口经营权和出口配额的逐步放开,茶叶出口企业逐步增多且优劣混杂,少数企业为追逐眼前利益在出口中低价竞销、以次充好,不但严重扰乱了国内经营秩序,使得茶叶出口价格整体下滑,茶叶出口全行业利润水平难以保证,更为严重的是损害了我国茶叶在海外市场的口碑。

2、茶树种植农户平均每户仅有茶园1亩左右,种植水平低,良种普及率比起其他主要产茶国低很多。全国仅加工茶叶的茶厂达六、七万家,平均每个茶厂年加工茶叶仅10余吨,一些小型加工企业设备落后、技术水平低、生产效率低下,原料安全难以保证。

3、国内外检验标准不统一,科研人才队伍、科技投入严重不足,茶业发展的支持体系不健全。茶叶生产整体水平仍有待提高。

4、由于茶叶出口企业走上市场经济道路只有短短几年的时间,我国目前尚缺乏真正意义的茶叶行业龙头企业和全球知名品牌。我国主要茶叶出口企业目前已发展出不少自有品牌,骆驼牌还曾荣获商务部颁发的优秀出口品牌奖,但由于当前茶叶出口企业规模与世界知名企业相比仍然偏小且缺乏国外市场分销渠道,目前还难以凭借自有品牌占领国际市场,企业多以定牌生产等方式为外商供货。我国要发展成世界茶叶强国,离不开行业中龙头企业的带领,也离不开龙头企业带动下的品牌战略。中国茶叶出口发展到现阶段,如单纯依靠茶叶企业自身发展,想完成以上目标需要经过漫长的培育阶段。要想在最短时间内培养出自己的龙头企业和国际知名品牌,则需要政府和行业对具有一定规模和发展潜力的企业给予大力支持,帮助他们走出整合行业资源的第一步。

六、小结

一)针对上述问题,给出以下几点建议:

总体来看,我国茶叶产业正处于快速发展阶段,虽然面临许多困难,但总体向上的趋势从未改变。

1、避免少数企业的劣质茶叶损害行业形象。

2、大肆的宣传中国的茶文化史,通过政府间的交流传播中国茶的千年文化;

3、加强与主要消费国行业组织的联系,沟通行业信息,帮助中国企业了解海外市场最新趋势;

4、开发适销对路的新产品开拓市场;

5、为培养中国茶叶核心企业竞争力,全面提升中国茶叶行业地位和质量声誉,打造中国茶叶行业的新形象,茶叶分会已向国家工商总局申请注册中国茶叶出口行业集体标识。

6、为尽快消除海外市场对我国茶叶的错误认识,我们呼吁zhèng fǔ 部门、行业组织和茶叶企业共同对我国茶叶形象进行大规模宣传,包括在主销市场召开新闻发布会、行业推介会、中国茶叶品评会、免费品尝活动及宣传资料发放,打造我国茶叶整体形象。

二)茶叶营销策略

1、品牌形象

品牌形象的定位及宣传推广:茶叶企业根据自身发展战略、产品质量特性及市场营销需求,进行科学、明晰的品牌定位,保持品牌形象的稳定性、连续性和成长性。茶叶企业的广告宣传应量力而行、循序渐进,加强社会协作、分销渠道、市场终端等途径的品牌展示;并通过广播电视、平面媒体(报刊)、户外广告、互联网及茶博会和茶叶节等途经,针对性地宣传推广茶叶品牌。

2、产品开发

茶叶企业的经营定位,决定了产品开发及产品线的规划设计与走向。目前,许多茶叶企业产品结构较为单一,名优茶与大宗茶、内销茶与外销茶等经营进于细化,到2005年我国规范管理的公司大都将获得自营进出口权,一体化的国际市场将对茶叶产品的开发定位和策略提出更高的要求。茶叶市场的高端产品(名茶)的开发有利于品牌塑造,中低端产品(优质茶、大宗茶)则是提高市场份额和盈利之源。茶叶企业可根据货源供应、经营规模、市场需求等因素调整优化产品结构。商品茶经营档位不高偏废,可以各有侧重,经营范围也不宜过广,避免经营品类过多过滥,以及产品特色和诉求点不明晰。并可根据快速消费品的营销特点,加强市场调研和产品研发的力度,保持茶叶产品线和创新现延伸,从原料、加工工艺与设备、包装等方面人手不断推出新品,以满足细分市场的消费需求。

3、商品茶价格的调整

价格因素直接影响到商品茶的市场竞争力、市场份额与经济效益。高端途径及消费群相对固定,礼品馈赠比例很大,价格弹性小,从而订价较高,以保持名茶的珍贵形象。中低端产品(大宗茶)属于大众消费品,价格弹性大,应坚持薄利多销、走量为主的订价原则,追求批量化的规模效益。

加强销售渠道及终端的价格管理与监督,实施商品茶批发、零售的指导价,鼓励、引导经销商遵循行业价格规则。避免售价畸高而损害消费者利益及出货量减少,或者是低价批零、跨区冲货而引起的价格混乱、品牌形象受损。确立商品茶良好的价格稳定与互利,从容应对原料收购、产品销售中的价格战。

4、市场促销

市场促销包括渠道促销和消费促销两个层面,渠道促销主要有提高铺货率、销售费用率、返利率、销售资源分配比例,提供渠道及终端形象设计与宣传支持等。茶叶市场促销以消费促销为主,首先要加强区域市场、目标消费群的调研分析及信息反馈,深入分析消费者层次、茶叶消费程度、成长潜力、消费传统或倾向。根据市场调研结论,结合产品特点和市场竞钕需要,针对性地确定促销推广方案。

[篇六:卷烟市场调研报告]

为了准确掌握社会库存,把握市场动态,了解市场真实需求,收集客户对市局卷烟投放的意见和建议,从而更好地培育全国性卷烟重点骨干品牌;同时总结今年“两节”期间县卷烟销售市场存在的利与弊,为今后的工作积累经验,从而优化卷烟销售市场,提高卷烟的销售水平,以及客户的盈利水平。山西偏关县营销部按照市局的要求,对辖区范围内各零售户的卷烟

结构、品牌、库存等展开了调查。

一、卷烟销售分析

1、2月份偏关县共销售1027、792箱,与去年同期相比增长10、15%,其中一、二类烟增长幅度最大,分别销售78、644箱和5、752箱,同比增长60、18%和358%。三、四类烟的销量最大,占1、2月份总销量的近73、4%,分别为213、976箱和540、156箱,同比增加15、82%和12、55%。只有五类烟与去年同期相比有所下降,销售189、264箱,同比下降13、22%。而条均价从去年的54、28元/条增加到62、82元/条,增加了15、73%。这一可喜的成果无论从销量还是从条均价来讲都为刚刚来临的2010年取得了开门红。

对偏关县所有零售客户社会库存的调查显示,2月底社会库存共计80、53箱,其中库存主要集中在四类烟,共46、35箱,占总库存量的57、56%。一、二类烟库存较少,分别为5、54箱和0、26箱,占总库存的6、8%和0、32%。三类烟库存15、25箱,占18、94%。五类烟13、13箱,占16、30%。户均条数为57、36条。而从各业态库存条数来看,由于偏关县主要以食杂店为主,因此食杂店库存占了社会库存的绝大多数,库存量为71、99箱,占总库存的89、40%,其他业态的零售户库存量从大到小依次为烟酒店、其它、超市、便利店、娱乐服务、商场。

从调查结果看,在1、2月份偏关县实现了2010年的开门红,总销量从2009年的933、108箱增加到1027、792箱。从销售卷烟的结构看,主要集中在三、四类烟,与去年同期相比,一、二类烟呈现出较大涨幅,三、四类烟也都增加了10%以上。只有五类烟出现了下降,降低13、22%。出现这一结果有两方面的原因:

1、随着我国经济的不断增长,人民的生活水平也渐渐改善了,消费者对卷烟的需求档次也逐渐提高了,因此,呈现出一、二类烟大幅增加,三、四类烟增加10%以上,只有五类烟销量下降的现象。

2、为了培育全国性卷烟重点骨干品牌,市局对各个品牌卷烟的投放量的差异,同样也造成了上述现象的产生。

从社会库存看,偏关县社会库存主要集中在三、四类烟上,占了总库存的75%以上,造成这一结果的主要原因是客户对消费者对卷烟的需求档次了解不够。在“两节”期间,消费者与往年相比对卷烟的消费档次有了很大的提高,对于年轻消费者,大多数选择“芙蓉王”、“云烟(福)”、“云烟(紫)”作为节日用烟,而那些烟龄较大,以前消费四类烟的消费者也在节日期间提高了档次,因此造成了上述现象。

社会库存较大的五个品牌分别是“芙蓉王”、“云烟”、“红旗渠”、“红金龙”、“庐山”。其原因主要是平时这五个品牌的卷烟都是市场上畅销的品牌,而又加上正逢“两节”期间,客户对这几类卷烟的需求预测太大,造成了大量库存的产生。而库存最大的业态客户主要是食杂店,这主要是由于偏关县业态类型主要以食杂店为主。从销售数据可以看出:辖区老营、水泉一带的客户卷烟销售波动明显,客户由原来的中、小型客户大都数变成了大、中型客户。波幅明显,卷烟购进明显加大。

二、客户满意度调查

通过调查,客户对烟草公司的服务大都很满意,主要包括货源供应满意度、对“四员”服务满意度、投诉处理结果满意度及客户盈利情况。

根据市局要求,客户经理每月对辖区客户进行满意度调查,辖区零售户满意度综合评价为98、41%。其中客户感到最满意的是偏远客户送货服务周到,送货人员能及时把货源送到客户手中;感到最不满意的是部分偏远农村客户对电子结算不满意。

三、当前销售工作中存在的问题和建议

笔者认为,当前工作中,销量完成和培育品牌均有一定程度的差距。究其原因,主要是外出打工人数日渐增多和节前的需求两旺市场造成节后的惨淡经营。

面对这些现状,我们应借助“品牌效应”,加大对品牌的宣传力度,提高品牌知名度,让消费者进一步了解品牌的优点和亮点。

结合本辖区情况,笔者认为应该对本地政府拉动内需所采取的措施(如修建高速路、改造机场以及拟投资开工的大型工程项目等)和行业政策导向对销售卷烟的影响,并根据有关情况对今后的销售前景做出预测与分析。

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