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2016最新物业管理从业人员数量统计报告

2016-11-28 13:31:43 报告 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 2016最新物业管理从业人员数量统计报告(共9篇)2016年物业管理行业分析报告(经典版)(此文档为word格式,可任意修改编辑!)2016年8月目 录一、行业管理 41、行业主管部门及行业协会 42、行业主要法律法规与政策 5二、行业发展历程 6三、行业市场现状及发展趋势 71、市场现状 7(1)管理面积企业数量不断增加 7(2)从...

2016年物业管理行业分析报告(经典版)
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第一篇

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2016年8月

目 录

一、行业管理 4

1、行业主管部门及行业协会 4

2、行业主要法律法规与政策 5

二、行业发展历程 6

三、行业市场现状及发展趋势 7

1、市场现状 7

(1)管理面积企业数量不断增加 7

(2)从业队伍加速扩大 8

(3)行业集中度较低 8

(4)市场空间较大 9

2、行业发展趋势 9

(1)物业管理对象多元化 9

(2)物业经营管理服务内容多元化 9

(3)物业服务企业更加集团化专业化 10

(4)带动相关产业链 10

(5)物业管理的信息化 10

四、影响行业发展的因素 11

1、有利因素 11

(1)行业运行环境比较成熟 11

(2)城市化的水平不断提升 11

(3)消费升级趋势日益明显 12

(4)物业服务的专业化程度加强 12

2、不利因素 13

(1)多元服务经营差,收入渠道单一 13

(2)高端经营管理人才匮乏 13

(3)经营成本持续上升 13

(4)全国空置物业规模庞大 14

五、行业风险特征 14

1、政策风险 14

2、部分物业管理公司对于开发商依赖的风险

3、人力资源风险 15

15

六、行业竞争格局 16

1、万科物业发展有限公司 17

2、深圳市金地物业管理有限公司 18

3、长城物业集团股份有限公司 19

一、行业管理

1、行业主管部门及行业协会

根据国务院公布的《物业管理条例》,国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作,即中华人民共和国住房与城乡建设部。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督,主要负责对物业服务收费进行监督。

2016年物业管理行业分析报告(完美版)
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第二篇

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2016年3月

目 录

一、行业管理 4

1、行业主管部门及行业协会 4

2、行业主要法律法规与政策 5

二、行业发展历程 6

三、行业市场现状及发展趋势 7

1、市场现状 7

(1)管理面积企业数量不断增加 7

(2)从业队伍加速扩大 8

(3)行业集中度较低 8

(4)市场空间较大 9

2、行业发展趋势 9

(1)物业管理对象多元化 9

(2)物业经营管理服务内容多元化 9

(3)物业服务企业更加集团化专业化 10

(4)带动相关产业链 10

(5)物业管理的信息化 10

四、影响行业发展的因素 11

1、有利因素 11

(1)行业运行环境比较成熟 11

(2)城市化的水平不断提升 11

(3)消费升级趋势日益明显 12

(4)物业服务的专业化程度加强 12

2、不利因素 13

(1)多元服务经营差,收入渠道单一 13

(2)高端经营管理人才匮乏 13

(3)经营成本持续上升 13

(4)全国空置物业规模庞大 14

五、行业风险特征 14

1、政策风险 14

2、部分物业管理公司对于开发商依赖的风险

3、人力资源风险 15

15

六、行业竞争格局 16

1、万科物业发展有限公司 17

2、深圳市金地物业管理有限公司 18

3、长城物业集团股份有限公司 19

一、行业管理

1、行业主管部门及行业协会

根据国务院公布的《物业管理条例》,国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作,即中华人民共和国住房与城乡建设部。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督,主要负责对物业服务收费进行监督。

2016年物业管理发展现状及市场前景分析
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第三篇

2016年中国物业管理市场调查研究与发展

趋势预测报告

报告编号:1691252

行业市场研究属于企业战略研究范畴,作为当前应用最为广泛的咨询服务,其研究成果以报告形式呈现,通常包含以下内容:

一份专业的行业研究报告,注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况,旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告,可以完成对行业系统、完整的调研分析工作,使决策者在阅读完行业研究报告后,能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势,确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解,全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景,注重信息的时效性,从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称: 2016年中国物业管理市场调查研究与发展趋势预测报告

报告编号: 1691252 ←咨询时,请说明此编号。

优惠价: ¥7020 元 可开具增值税专用发票

网上阅读:

ngYuCe.html

温馨提示: 如需英文、日文等其他语言版本,请与我们联系。

二、内容介绍

行业现状

物业管理作为一门新兴行业,被业内人士普遍称为房地产的第二次开发,是物业服务性功能的一种提升, 物业管理提供的服务商品,是一种综合性的管理和全方位的服务,而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人,最终服务于业主和使用人的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。

市场容量

城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求,假设人均住房面积为35平方米,那么人口转移将带来住房需求量35亿平方米。预计2015-2018年,我国物业管理营业收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增长,商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。2011-2015年营业收入平均增长率达到20%。2014年以来,受中国楼市大环境影响,成交的下行导致房地产下游产业出现了经营危机,加上近年来,关于住宅物业的纠纷的频繁发生,2014年下半年住宅地产的物业管理将会继续受到不良影响。尽管如此,国人对于高端服务行业还是处于不断追求的局

面中,因而如果在未来发展过程中,更侧重于高端类型的服务,侧重于商业地产的物业管理的开发和创新,中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前景的行业。 据中国产业调研网发布的2016年中国物业管理市场调查研究与发展趋势预测报告显示,在50年的住房使用期内,包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后,与购房当年住房价格的比例为1:1,砖混结构住房为1.5:1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性,其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。人均GDP跨过800美元之后,住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35㎡。人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期,都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前,我国城镇居民人均住房建筑面积超过26㎡,住房严重短缺问题基本解决,居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。

发展趋势

近年来,我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展的机遇,同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的不断加剧,物业管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化,国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重视对行业市场的研究,特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。高端物业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养,管辖区域的安全秩序管理、环境管理与环境保护,以及对物业客户自尊与服务享受的满足,这些服务构成了产品所提供的核心利益。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化,物业管理正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料,今后几年,法规政策的完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造相对宽松的外部环境;市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施,将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进;在重大活动、事件和抢险救灾中作用的发挥,以及对既有建筑节能减排等工作的开展,将凸显行业的社会责任和专业价值;向现代服务业的转型,将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升;商业模式的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2015年,我国物业管理行业企业营业收入预计将达到4280亿元。

面临问题

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系,房地产行业的状况直接对物业管理产生影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性,十分关注物业管理的发展,而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展,这和物业

管理的发展极不适应。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理,使得市场化无法形成,而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业管理概念及企业的引入,越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一步促进行业经营理念与服务水平的整体提高,带动更多物业服务企业综合实力和市场竞争力提高的工作,应提到推动行业进步的重要日程。此外,推进企业的整合、改制、兼并和重组,引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时,在整合行业资源上寻求突破,由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台,是当前需要关注和着手解决的重要问题。

2016年中国物业管理市场调查研究与发展趋势预测报告是对物业管理行业进行全面的阐述和论证,对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析,通过图表、统计结果及文献资料,或以纵向的发展过程,或横向类别分析提出论点、分析论据,进行论证。2016年中国物业管理市场调查研究与发展趋势预测报告如实地反映了物业管理行业客观情况,一切叙述、说明、推断、引用恰如其分,文字、用词表达准确,概念表述科学化。

2016年中国物业管理市场调查研究与发展趋势预测报告揭示了物业管理市场潜在需求与机会,为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据,同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。 正文目录

第一章 物业管理行业发展综述

1.1 物业管理行业定义及分类

1.1.1 行业定义

1.1.2 行业主要分类

1.1.3 行业特性

1.2 物业管理行业统计标准

【2016最新物业管理从业人员数量统计报告】

1.2.1 统计部门和统计口径

1.2.2 行业主要统计方法介绍

1.2.3 行业涵盖数据种类介绍

1.3 最近3-5年中国物业管理行业经济指标分析

2016年物业管理市场现状与发展趋势预测
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第四篇

中国物业管理行业现状调研分析及发展趋

势预测报告(2016年版)

报告编号:1815286

行业市场研究属于企业战略研究范畴,作为当前应用最为广泛的咨询服务,其研究

成果以报告形式呈现,通常包含以下内容:

一份专业的行业研究报告,注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济

运行状况,旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告,可以完成对行业系统、完整的调研分析工作,使决策

者在阅读完行业研究报告后,能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势,确保了

决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解,全面系统地研究了该行

业市场现状及发展前景,注重信息的时效性,从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称: 中国物业管理行业现状调研分析及发展趋势预测报告(2016年版)

报告编号: 1815286 ←咨询时,请说明此编号。

优惠价: ¥7200 元 可开具增值税专用发票

咨询电话: 4006-128-668、010-66181099、66182099 传真:010-66183099

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网上阅读:

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二、内容介绍

行业现状

物业管理作为一门新兴行业,被业内人士普遍称为房地产的第二次开发,是物业服

务性功能的一种提升, 物业管理提供的服务商品,是一种综合性的管理和全方位的服

务,而且这些管理和服务是针对物业本体及其业主和使用人,最终服务于业主和使用人

的。物业管理在小区公共设施保养维护、社区服务、小区建设以及提升城市住宅的整体

管理水平方面都有千丝万缕的关联。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断

提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。

为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物

业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发

展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分

支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,

适应了社会主义市场经济体制的需要。

市场容量

据中国产业调研网发布的中国物业管理行业现状调研分析及发展趋势预测报告(20

16年版)显示,城镇化过程中由于人口转移将带来大量住房需求,假设人均住房面积为

35平方米,那么人口转移将带来住房需求量35亿平方米。预计2015-2018年,我国物

业管理营业收入年均增长800亿元。其中住宅地产物业管理面积和收入保持平稳较快增

长,商业地产物业管理营收年均增长预计达300-350亿。2011-2015年营业收入平均增

长率达到20%。2014年以来,受中国楼市大环境影响,成交的下行导致房地产下游产

业出现了经营危机,加上近年来,关于住宅物业的纠纷的频繁发生,2014年下半年住宅

地产的物业管理将会继续受到不良影响。尽管如此,国人对于高端服务行业还是处于不

断追求的局面中,因而如果在未来发展过程中,更侧重于高端类型的服务,侧重于商业

地产的物业管理的开发和创新,中国物业管理行业将会是未来五至十年享有较好发展前

景的行业。

在50年的住房使用期内,包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累

计支出贴现后,与购房当年住房价格的比例为1:1,砖混结构住房为1.5:1。因此物业

管理不但有利于刺激居民购房积极性,其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。

人均GDP跨过800美元之后,住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住

房建筑面积达到35㎡。人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期,都是住房

面积提高和居住质量改善阶段。目前,我国城镇居民人均住房建筑面积超过26㎡,住

房严重短缺问题基本解决,居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存

型需求向舒适型需求转变的新阶段。

发展趋势【2016最新物业管理从业人员数量统计报告】

近年来,我国物业管理行业的呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业管理法

规、制度的颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展的机

遇,同时使物业管理企业面临着发展的挑战。随着物业管理行业竞争的不断加剧,物业

管理企业愈来愈需要把握瞬息万变的市场变化,国内优秀的物业管理生产企业愈来愈重

视对行业市场的研究,特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。高端物

业服务包括对建筑、设备、设施的运行管理与维护保养,管辖区域的安全秩序管理、环

境管理与环境保护,以及对物业客户自尊与服务享受的满足,这些服务构成了产品所提

供的核心利益。随着行业发展所依托的社会、经济、法制、市场环境的变化,物业管理

正呈现提档升级的多元化发展态势。可以预料,今后几年,法规政策的完善、监管体系

的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造相对宽松的外部环境;

市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施,

将推动物业管理加速向中西部地区和中小城市及农村推进;在重大活动、事件和抢险救

灾中作用的发挥,以及对既有建筑节能减排等工作的开展,将凸显行业的社会责任和专

业价值;向现代服务业的转型,将使一大批品牌企业的综合实力进一步提升;商业模式

的创新将对改善行业生存状况产生深远影响。2015年,我国物业管理行业企业营业收入

预计将达到4280亿元。

面临问题

房地产开发和物业管理存在着紧密地联系,房地产行业的状况直接对物业管理产生

影响。目前越来越多的房地产开发商认识到物业管理在房地产开发中的重要性,十分关

注物业管理的发展,而在物业管理行业还没能充分关注房地产的现状和发展,这和物业

管理的发展极不适应。长期以来对于物业管理强调的是谁开发谁管理,使得市场化无法

形成,而过分强调的服务又使得企业忽视了经营。随着市场化步伐的加快和国际上物业

管理概念及企业的引入,越来越暴露出了我国物业管理企业经营能力不足的问题。进一

步促进行业经营理念与服务水平的整体提高,带动更多物业服务企业综合实力和市场竞

争力提高的工作,应提到推动行业进步的重要日程。此外,推进企业的整合、改制、兼

并和重组,引导企业在整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时,在整合行

业资源上寻求突破,由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台,是当前需要关注和

着手解决的重要问题。

《中国物业管理行业现状调研分析及发展趋势预测报告(2016年版)》依据国家权

威机构及物业管理相关协会等渠道的权威资料数据,结合物业管理行业发展所处的环

境,从理论到实践、从宏观到微观等多个角度对物业管理行业进行调研分析。

《中国物业管理行业现状调研分析及发展趋势预测报告(2016年版)》内容严谨、

数据翔实,通过辅以大量直观的图表帮助物业管理行业企业准确把握物业管理行业发展

动向、正确制定企业发展战略和投资策略。

中国产业调研网发布的中国物业管理行业现状调研分析及发展趋势预测报告(2016

年版)是物业管理业内企业、相关投资公司及政府部门准确把握物业管理行业发展趋势,

洞悉物业管理行业竞争格局,规避经营和投资风险,制定正确竞争和投资战略决策的重

要决策依据之一。

正文目录

第一章 中国物业管理行业发展综述

第一节 物业管理行业的定义【2016最新物业管理从业人员数量统计报告】

一、物业管理的起源

二、物业管理的界定

第二节 物业管理行业政策环境分析

一、法律、政策环境分析

2016-2022年中国物业管理市场分析预测报告
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第五篇

2016-2022年中国物业管理市场分析

预测方向研究报告

什么是行业研究报告

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等,为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场,但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代,不但要了解自己现状,还要了解对手动向,更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说,行业研究报告的核心内容包括以下五方面:

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言,发展战略的制定通常由三部分构成:外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系,行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间;企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务:

解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位

分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度

预测并引导行业的未来发展趋势

判断行业投资价值

揭示行业投资风险

为投资者提供依据

2016-2022年中国物业管理市场分析预测及投资方向

研究报告

【出版日期】2016年

【交付方式】Email电子版/特快专递

【价 格】纸介版:7000元 电子版:7200元 纸介+电子:7500元

【报告编号】R422173

【报告链接】/research/201606/422173.html

报告目录:

根据中国物业管理协会的统计,2012年底我国物业服务业经营收入约3,000亿元。物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景,被誉为现代社会的“朝阳产业”,该行业目前仍处于“成长期”的快速发展阶段。伴随着我国房地产开发行业的发展和城市化进程的逐步加大,我国物业管理行业也水涨船高,呈现出一片朝气蓬勃发展态势。2014年,代表行业整体发展水平的百强物业企业在管项目数量均值和在管项目总建筑面积都实现增长,在管项目建筑面积均值已达1,749 万平方米,同比增长15.7%,增速比2010 年高出6.7 个百分点;在管项目数量均值达94 个,较上年增长9个,同比增长10.9%。行业的发展呈现出进一步增长的态势。

一直以来,物业管理行业作为传统服务业,行业集中度低、与资本市场关联较小,盈利水平较低。不过,近年以来,物业管理行业作为新经济的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体,受到了社会

和资本市场的广泛关注。法规政策的进一步完善、监管体系的建立、定价机制的转变、税收政策的突破,将为行业发展打造更为健康的外部环境。市场竞争的加剧,将极大地推进行业专业化、市场化、规范化进程城镇化战略的实施。

根据中国物业管理协会发布的《物业管理行业发展报告》,2012年底我国物业管理面积约为145.3亿平方米,较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%;全国物业服务企业主营业务收入3,000亿元以上,较2008年经济普查公布的2,076亿增长45%以上。近年来,物业服务行业规模持续保持增长。

物业管理面积增长情况

单位:亿平方米

2016物业服务管理调研报告
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第六篇

物业公司整改情况报告该怎么写呢?以下是小编为大家收集的2篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业服务管理调研报告1——

了深入贯彻市十五次党代会精神,促进我市物管企业和相关产业发展,加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设,市委政研室调研组,于20XX年XX月9日-10日,先后走访了XX、XX、XX和XX园等四家大中型物管企业,与企业负责人进行了深入的分析和探讨,并同市物业市场监管处及合作区、互贸区物业办的负责同志进行了座谈,认真了解我市物业发展现状、面临的实际困难以及如何进一步提高物业服务水平、促进物业产业发展的意见建议。现将调研情况总结报告如下:

一、我市物业服务行业现状

我市物业行业起步于2016年。目前,全市具备物业服务资质企业共有24家,其中国家一级1家;二级资质2家,自治区级三级资质企业4家;外地驻满分公司4家;在我市以开展住宅物业管理为主的企业16家。物业服务企业从业人员目前为846人,其中安置下岗人员35人。现有业主委员会33个,业主委员会委员157人。全行业从业人员虽然数量逐年增加,但综合素质普遍较低,且物业服务行业人员年均收入原低于社会最低工资标准。

目前,我市合作区、互贸区共有小区167个,推行物业管理小区100个,物业公司管理总建筑面积324.45万平方米。其中住宅项目95个,总面积296.14万m²,另有工业物业项目513万m²。无物业管理小区67个(由互贸区、合作区代管),其中弃管小区12个。我市物业服务市场执行收费标准分为五类(根据《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》):每月/每建筑面积分别为0.57元,0.48元,0.42元,0.36元,0.30元。普通商品住宅物业服务费标准每月每平方米0.3~0.36元之间,占86%;一类住宅区物业服务费标准每月每平方米0.57元,占4%;高层住宅物业服务费标准执行普通商品住宅服务费标准,并由市财政局每月每平方米补贴0.90元(此政策执行期限至2016年底)。可以说,物业服务行业在我市具有广阔发展前景。

二、物业服务存在的主要问题

近年来,我市物业工作,虽然取得一定成绩,但还处于起步阶段,尤其是随着“宜居、繁荣、和谐满洲里”建设的快速推进,市民对公共服务、质量服务的需求急剧提升,物业管理矛盾、投诉随之增多,主要集中在开发建设遗留问题、老旧小区问题以及物业收费、物业服务缺失等方面。这些问题的存在,直接影响着市民对物业管理的认可度和物业管理服务的正常运作,制约了物业产业的健康发展。

(一)物业管理收费难度大。物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。据了解,全市物管企业平均物业服务费收缴率低于40%,个别社区仅两到三户业主正常缴纳物业服务费。业主拒交物业管理费,物业管理难以维系,物管企业多数采取消极态度降低物业服务标准,导致物业管理服务打折,进一步加剧了业主的不满情绪,拒缴物业费现象更加严重,最终形成“服务差、收费难,收费难,服务更差”的恶性循环,使得业主与物业企业矛盾日益尖锐。究其原因主要有:一是业主缺乏物业管理消费观念。业主尚未形成花钱买服务的自觉缴费意识,存在观望攀比心理;物管企业收费标准与服务质量存在差距,引发业主拒交物业服务费的情况时有发生;业主欠费法律诉讼繁琐,诉讼方式不宜多用,使收费难问题一直得不到妥善解决。二是业主与物管企业关系不够协调。《物业服务合同》约定的服务项目及收费标准不公开透明,使得业主与物管企业存在收费标准与物业服务认识上的差距,业主总是用低价格要求高服务标准,导致业主与物管企业发生纠纷。三是物业服务水平不高。小区出现脏、乱、差,绿化、安保、保洁等公共服务不够,业主拒交物业管理费及物业管理纠纷时有发生,阻碍了物管企业的发展。

(二)物业管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作,涉及诸多部门职能,但由于职能定位与责任界定不清晰,使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任,都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题,板子都打在物管企业身上。据了解,我市物业主管部门受理市民投诉中反映的问题有一半以上不属物业管理服务范围,但由于责任界定不清和宣传解释乏力,使得物管企业代人受过现象时有发生。

(三)历史性、先天性问题突出。一是设施老化不配套。我市老旧小区普遍存在规划起点低,设计标准不高,配套设施不健全,设施设备陈旧老化、破损严重等问题,地下管网大都年久失修,主管道漏水、排水管道堵塞、供暖管道冻结等故障时有发生,且大都是随意进出等开放式布局,不利于安全管理。物管企业因无力承担小区的维修改造费用,不得不撤离管理项目,导致我市大部分老旧小区处于弃管或无管状态。二是私搭乱建、随意装修、违章停车现象比较突出。部分住宅小区内占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房,挤占绿地开荒种菜,饲养大型犬类等现象屡禁不止,特别是业主擅自改变房屋原始设计用途的问题尤为严重。据了解,全市物管住宅区内擅自改变房屋原始设计用途的经营场所总计961个,其中市区范围内440个。物业管理企业因无任何行政手段,只能对业主进行劝阻,给物业管理造成相当难度。三是住宅小区规模偏小。目前已实施规范化物业管理的住宅小区,达到7万平方米以上规模的较少;单位房改房和零星开发的小区,规模更小,虽然有的楼群相邻,但各自成院,小区之间彼此不衔接,水、电、暖各自成网,难以形成统一协调的布局,不利于提高物管覆盖率。四是高层住宅物业管理费补贴即将到期。2016年政府第21次常务会议研究决定“高层建筑物业管理费超过普通多层建筑物业管理费用部分6年内由市财政全额补贴”,即在我市高层住宅物业收费执行普通多层物业费0.36-0.39元/月•m²的标准上,由市财政补贴0.90元/月•m²作为高层住宅电梯运行费、定期检查费、维保费以及供水、供暖的二次加压运行费。今年年末,该优惠政策即将期满,若继续执行原有收费标准,物管企业将面临严重亏损。

(四)物业管理服务理念亟待加强。目前,我市不少物管企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业管理资质低、规模小、效率差,管理水平仍然停留在“小、散、滥”的层面上,且尚未摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。从业人员普遍素质偏低,专业人才匮乏,日常工作方式方法简单,态度生硬,使物业服务水平不尽人意、客户关系紧张。部分企业不惜偷工减料、虚增成本,不按照合同提供相应服务,致使小区物业管理长期处于低档次运营状态,引发业主的不满。同时,物管企业竞争意识淡薄,品牌意识不够。在我市14家物管企业当中,大多是惨淡经营,很少有物管企业从市场化经营的眼光,以竞争的姿态去做大品牌,挖掘市场,抢占市场份额。

(五)建管衔接机制尚未建立。建设单位将开发建设遗留问题、未达标房屋入住等前期开发遗留问题直接转嫁给物管企业,如配套设施不完善、房屋质量存在问题、公摊不合理、面积缩水、规划更改等,导致业主把对开发商及建筑商的怨气全部发泄到物管企业身上,引发物管公司与业主产生纠纷。

(六)物业服务缺乏公开透明。从调研的情况看,物业服务公开透明情况参差不齐,部分物管企业没有按照相关规定在物业管理区域内的显著位置主动公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项,特别是物业服务项目收支情况的公示内容不规范,对业主的咨询答复也不及时,严重侵犯了业主的知情权和监管权,引起业主极大不满。

(七)业主委员会组建滞后。目前,我市业委会组建率极低,全市仅有委员会33家,委员不足160人。调查过程中,无论是业主本身还是物业公司都表示要依法成立业主委员会相当困难。业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权利等是制约业委会组建的主要原因。尽管有些小区成立了业主委员会,但在目前的实际运作中,业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。

三、完善物业管理的建议和措施

促进物业服务行业健康发展,是我市改善居民生活环境,提高居民生活质量,落实惠民工程,建设和谐社会的出发点和落脚点。为进一步提高物业服务行业的服务质量,增强物业企业的服务意识,规范物业企业服务行为,建议如下:

(一)创新物业服务收费机制。一是完善物业管理分类定级、定价机制。按照“分等定级、分类定价”的原则,每年由市价格主管部门与市、区物业主管部门对住宅小区类型及物管企业的服务等级、价格标准进行评定,实行同质同价、质高价高的收费办法。细化物业管理服务中的各个内容和环节相对应的价格标准,使物业企业与业主论价时有据可依,让业主明明白白消费。二是探索新型物业收费方式。借鉴网络购物交易支付平台的成功经验,在征得相关业主、物管企业和街道办事处同意的基础上,实行物业管理费用第三方支付,即由当地街道办事处提供物业管理服务交易支持平台,与相关业主、物管企业分别签订《物业管理缴费合同》和《物业管理服务合同》,统一向业主收取物业管理费,并根据服务质量、水平向物管企业支付不同比例的物业服务费,市物业主管部门及相关部门负责对其进行监管。街道办定期组织业主、市物业主管部门及第三方评估机构参与物业服务评估,作为考评物管企业服务水平的依据。经考核,社区综合满意度超过80%的,可全额支付物管企业物业服务费;达到60%且不足80%的,由市物业主管部门设置降低物业管理费用的支付标准;满意度不足60%的,由市物业主管部门责令限期整改,整改后满意度仍不足60%的,不予支付。如果连续两年社区综合满意度达不到70%以上的,由市物业主管部门主持,物管企业自动退出社区物业管理权,对造成社区损失的应承担相应责任。此项工作可通过选择条件较好的企业和社区进行试点,并逐步推开。

(二)完善物业管理法律体系。一是在《物权法》、《满洲里市物业管理暂行办法》等现有法律、法规的基础上,由市物业主管部门尽快制定《物业管理公司服务准则》、《物业管理收费实施细则》和《满洲里市业主公约》等配套规章,并报市人大常委会以决议的形式通过,进一步明确业主、建设单位和物管企业的权益、责任和义务,将物业管理切实纳入依法运行的轨道,使物业管理工作做到有章可循。二是参考国外和香港的经验,设立物管诉讼特别法庭,快速审理物业管理诉讼案件,避免久拖不决,影响小区乃至社会的稳定。

(三)建立物业监督管理工作机制。一是完善物业管理领导机制。建议尽快调整满洲里市物业管理推进领导小组,由市政府分管领导任组长,建设、房管、公用事业、公安、消防、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员,下设物业管理办公室(可设在物业管理主管部门),由领导小组统一组织、指导和协调全市物业管理工作。建立协调会议机制,定期、不定期组织召开物业管理工作专项会议,统筹协调解决物业管理行业急需解决的难点、重点问题;开展经常性的调研工作,定期跟踪走访,及时提出政策措施,妥善解决行业发展中的矛盾和问题。二是建立社区物业纠纷协调机制。市、区物业主管部门会同街道办,在各社区由居委会成立物业纠纷调解组织,定期组织召开物业纠纷协调会议,及时化解矛盾和纠纷,争取将矛盾化解在社区。

(四)开展物业市场专项整治。建议由市政府牵头成立专项工作组,开展为期3-6个月的物业市场专项整治活动,针对小区私搭乱建、乱堆乱放、乱停乱放、乱挖乱种和违法饲养宠物等问题进行全面清理整顿,净化小区居住环境。同时,以《物业管理条例》和各项规章为依据,整顿规范物业管理市场秩序,加强物管企业资质管理,严肃查处无资质经营行为,加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度,严格市场出清机制,全面提升物业服务水平。

(五)积极推进老旧小区物业管理。一是加大对老旧小区市政建设及改造资金的投入,因地制宜地制定旧区改造治理规划,拆除违章搭建,完善配套设施,增加绿化面积,平整社区道路,尽可能采取划片统一封闭管理,通过有计划有步骤地对老旧小区环境进行整治,为物业公司实施专业化管理创造条件。二是对改造后的老旧小区实行分类管理。经过改造达到物业管理条件的,及时成立业主大会,选举产生业主委员会,招标选聘物业管理企业,签订物业服务合同,实施规范的物业管理;对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老旧小区,可由社区对小区进行最基本的保洁,绿化维护等的简单物业管理,在有条件的情况下逐步向市场化过渡。

(六)加大对物业行业发展扶持力度。一是积极扶持物业服务企业发展。对物业服务企业给予一定的资金支持,帮助企业降低运营成本。特别是对负责高层住宅物业管理的物业服务企业,尽快研究制定新的补贴办法和服务收费标准,以缓解高层补贴取消后的企业压力。同时,简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序,提高办事效率。二是加强建筑工程质量监管。由建设主管部门牵头,物业管理主管部门参与,物管企业前期介入,提高对新建项目及其公共配套设施的监督管理力度,彻底消除渗漏、裂缝等工程质量通病,提高工程建设质量,对未经综合验收或验收不合格、物业管理硬件设施配套不完善的,一律不得交付使用,从源头预防和化解业主、开发商、物业企业三者间因项目基础配套设施不到位而产生的矛盾。

(七)加强物业管理服务宣传。通过报刊、电视、网络等新闻媒体及小区宣传栏、黑板报等载体,加强物业管理宣传工作,宣传实施规范化物业管理的意义、作用以及物业管理法规,进一步明确广大业主、物业服务企业及相关部门的权利、义务,提高广大业主的物业管理意识,切实规范物业服务行为,营造全市共同关心、支持、参与小区规范物业管理的良好氛围。同时,物管企业要定期公示服务项目收支明细和收费标准,主动接受业主监督,做到账目公开透明。

(八)强化对业主委员会的指导监督。一是规范业主委员会的组建工作,发挥业主自治作用。制定业主大会、业主委员会章程,规范业主大会、业主委员会的职能和行为,依法维护业主自身合法权益。强化业主的权利意识和自治意识,充分发挥业主大会和业主委员会的作用,行使对业主委员会和物管企业的监督权利。二是强化业主的责任和自律意识。物业主管部门要规范物业服务合同条款,将业主履行交费义务和制约措施纳人物业服务合同约束,对无故不交纳物业管理费的业主,充分发挥社区居委会、业主委员会的调解作用和依据国家《物权法》的诉讼作用,提高物管费收缴率,促进物业科学发展。

(九)拓宽物管企业经营范围。鼓励物管企业创新服务产品,延伸业务范围,拓宽服务领域,获取新的利润增长点,达到以“物业管理为主,开展多种经营为辅”的目的,实现业主与企业双赢的良性循环局面。通过增加家政服务、管道维修、室内装修等物管项目的有偿衍生性服务,为业主提供更便捷、更多样化、更个性化的服务。对现有绿化、工程、保洁、保安等部门加以改建,组成各种专业的服务队伍,形成社会化服务网络,开展全方位、多功能、多层次的综合性经营服务。借鉴北京、上海等城市物管的成功经验,在征得相关业主、业主大会同意的基础上,支持物管企业开展小区配套设施商业化运作,如电梯广告、房屋租赁等,所得收益按照比例由物业与业主共享,用于维护小区公共设施、绿化养护、提高服务质量或冲抵物业管理费、补充专项维修资金等。

物业服务管理调研报告2——

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排,我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看,我区物业管理工作有以下四个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

(一)xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步,至今已有近10年的发展。据调查,截至2016年底,在我区注册的物业企业共有197家,其中一级资质企业3家,二级资质企业15家,三级资质企业179家,从业人员12000余人,管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家,从业人员约2850人。

(二)xx城区物业发展现状

目前,全区共有物业管理小区389个,管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个,房屋建筑面积为3075万平方米,住宅套数有34万余套,住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范(优秀)小区称号;天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范(优秀)小区称号;富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范(优秀)小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

(1)单位自管房:包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责;产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

(2)社会集资房:从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

(3)直管公房及“农转非”安置房:直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类:一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有;二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定:“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2016年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会现状

截止2016年底,全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现,

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

(四)xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确:(1)房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理;(2)居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷;(3)街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中,区房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付;街(镇)政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街(镇)、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》(渝办发[2016]280号)和《关于物业管理若干问题的指导意见》(渝国土房管发[2016]548号)文件中有关职能的划分,城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合,但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

1999年以来,我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》(xx府发[1999]129号)等5个文件,为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

(一)xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米,由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如:金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重,物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发,擅自在小区公共部位开展经营,全部收入归企业方所有。如:乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争,低价倾销,压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是物业服务收费标准低,严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明:有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了,只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如:同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格,却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时,物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样,其它成本费用价格上涨时,物业服务成本仍然没有“消化”来源,导致了收入支出的“剪刀叉”现象,物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明,我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%,平均福利水平不足国家规定的26%,劳资双方潜在矛盾十分突出。

(二)xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确,存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况:

(1)工程质量遗留问题。主要表现有:①尽管通过了竣工验收或综合验收,但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况,如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工,影响业主居住,房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担,因此,多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担,并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段,业主接房后往往很难与开发商打交道,从而很容易转嫁给物业公司,引发矛盾。

(2)开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有:①未安装一户一表(前期的老小区及集资房);②销售广告内容与实际交房时不一致;③擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主使用;④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

(3)建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务,往往被定位为促销或售后服务,仅作为开发的附属产品,这样,一些物业公司与开发商一锅吃饭,导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造;娱乐休闲设施也急需改善,而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外,老住宅小区都是实行开放式物业管理,小区内道路四通八达,人员来往较复杂,车辆乱停乱放的现象比较严重,导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

(1)房屋公维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主,根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金,这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

(2)开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取,再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局,造成房屋公共维修基金的拖欠,很容易激发与业主间的矛盾,给后期物业管理带来困难。

(3)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表(包括总表)服务,按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表,收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗,必然出现差额部分的分摊,有些物业公司就自行提高水、电、气的价格,容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额,所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务,并没有和物业公司签协议委托代收,在利益的驱使下,有的物业公司在收取了业主的费用后,并不及时缴交给水、电、气部门,而是占用了这笔资金,而水、电、气部门又无权向物业公司催收,最后导致对住户停止供应水、电、气,从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化,需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿,责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据,在实际操作中有盲目现象,形成业委会成员良莠不齐的情况出现,甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会,为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后,作用发挥也普遍不理想。在实践中,对业主委员会的监督缺乏有效的手段,使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成,年龄结构老化,知识水平及专业素质普遍不是很高,法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集:一是由小区全体业主分摊;二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用;三是通过赞助取得。但在实际的操作中,这三种资金来源渠道均有很大难度,几乎就无法实行。由于没有经费来源,业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查,我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房,不仅费用高,而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定,与会业主很难达到2/3以上,业主参与意识不强,就连书面征求意见也有难度,导致很多重大事项无法决定。

(四)xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2016年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2016年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外,一直没有国家级行业法规可以遵循。其次,物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在:产权关系不明;法律责任不清楚;供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确;作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格;等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。如:锦湖花园出租门面房给人居住,租户接水、气,存在安全隐患,居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请,符合安装条件,就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制,大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的,造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查,xx区专业物业公司只占17%,开发商下属企业占45%,单位自己管理的企业占16%,外聘服务企业占22%。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

(一)加强xx城区物业企业服务的建议和措施

1、创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统,运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

(二)加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收,所得税减半征收;完善物业服务酬金制度,推进业主自治进程;完善业主自管项目税收工商管理制度,建立有效的监督管理机制;对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行,鼓励企业扩大农民工使用,增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求,向最终水电气使用人收取费用,并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商,研究水电气供应管理,水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划,同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规,让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性,使物业企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

(三)完善xx城区小区(大厦)业主委员会制度的建议和措施

1、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

2、首届业主大会的召开和业主委员会组建,应在街道办事处、社区居委会的组织下,在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行,并将有关材料报社区居委会,街道办事处、区房管局备案登记,公安机关根据备案登记表刻发印章。

3、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

(四)建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划,根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》,出台相关政策,如:《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时,建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室,进一步明确房管局牵头抓总的职能,并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则,进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区,在区房管局的指导下,在街道、社区居委会设立物业管理办公室,配备专门的物管员,并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制,建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段,将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序,直接在交易登记大厅内设专门窗口收取,切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审,由区物价部门核定。物业收费按协商价执行,但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%,并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理,实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中,各相关职能部门应严格按渝府发[2016]86号和渝国土房管发[2016]548号文件的规定,规划和核定社区用房和物业管理用房(业主委员会用房)。其中:开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供,建议由民政部门进行核定;物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供,由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目,开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府,由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度,杜绝城市中新贫民区的产生。

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2016物业公司调研报告
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第七篇

物业公司调研报告该怎么写呢?以下是小编为大家收集的2篇物业公司调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业公司调研报告1——

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看,我区物业管理工作有以下四个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

(一)xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步,至今已有近10年的发展。据调查,截至2016年底,在我区注册的物业企业共有197家,其中一级资质企业3家,二级资质企业15家,三级资质企业179家,从业人员12000余人,管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家,从业人员约2850人。

(二)xx城区物业发展现状

目前,全区共有物业管理小区389个,管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个,房屋建筑面积为3075万平方米,住宅套数有34万余套,住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范(优秀)小区称号;天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范(优秀)小区称号;富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范(优秀)小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

(1)单位自管房:包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责;产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

(2)社会集资房:从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

(3)直管公房及“农转非”安置房:直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类:一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有;二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定:“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2016年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会现状

截止2016年底,全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现,

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

(四)xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确:(1)房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理;(2)居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷;(3)街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中,区房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付;街(镇)政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街(镇)、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》(渝办发[2016]280号)和《关于物业管理若干问题的指导意见》(渝国土房管发[2016]548号)文件中有关职能的划分,城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合,但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

1999年以来,我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》(xx府发[1999]129号)等5个文件,为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

(一)xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米,由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

【2016最新物业管理从业人员数量统计报告】

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如:金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重,物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发,擅自在小区公共部位开展经营,全部收入归企业方所有。如:乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争,低价倾销,压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是物业服务收费标准低,严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明:有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了,只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如:同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格,却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时,物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样,其它成本费用价格上涨时,物业服务成本仍然没有“消化”来源,导致了收入支出的“剪刀叉”现象,物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明,我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%,平均福利水平不足国家规定的26%,劳资双方潜在矛盾十分突出。

(二)xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确,存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况:

(1)工程质量遗留问题。主要表现有:①尽管通过了竣工验收或综合验收,但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况,如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工,影响业主居住,房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担,因此,多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担,并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段,业主接房后往往很难与开发商打交道,从而很容易转嫁给物业公司,引发矛盾。

(2)开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有:①未安装一户一表(前期的老小区及集资房);②销售广告内容与实际交房时不一致;③擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主使用;④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

(3)建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务,往往被定位为促销或售后服务,仅作为开发的附属产品,这样,一些物业公司与开发商一锅吃饭,导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造;娱乐休闲设施也急需改善,而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外,老住宅小区都是实行开放式物业管理,小区内道路四通八达,人员来往较复杂,车辆乱停乱放的现象比较严重,导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

(1)房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主,根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金,这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

(2)开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取,再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局,造成房屋公共维修基金的拖欠,很容易激发与业主间的矛盾,给后期物业管理带来困难。

(3)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表(包括总表)服务,按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表,收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗,必然出现差额部分的分摊,有些物业公司就自行提高水、电、气的价格,容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额,所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务,并没有和物业公司签协议委托代收,在利益的驱使下,有的物业公司在收取了业主的费用后,并不及时缴交给水、电、气部门,而是占用了这笔资金,而水、电、气部门又无权向物业公司催收,最后导致对住户停止供应水、电、气,从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化,需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿,责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据,在实际操作中有盲目现象,形成业委会成员良莠不齐的情况出现,甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会,为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后,作用发挥也普遍不理想。在实践中,对业主委员会的监督缺乏有效的手段,使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成,年龄结构老化,知识水平及专业素质普遍不是很高,法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集:一是由小区全体业主分摊;二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用;三是通过赞助取得。但在实际的操作中,这三种资金来源渠道均有很大难度,几乎就无法实行。由于没有经费来源,业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查,我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房,不仅费用高,而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定,与会业主很难达到2/3以上,业主参与意识不强,就连书面征求意见也有难度,导致很多重大事项无法决定。

(四)xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2016年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2016年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外,一直没有国家级行业法规可以遵循。其次,物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在:产权关系不明;法律责任不清楚;供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确;作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格;等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。如:锦湖花园出租门面房给人居住,租户接水、气,存在安全隐患,居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请,符合安装条件,就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制,大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的,造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查,xx区专业物业公司只占17%,开发商下属企业占45%,单位自己管理的企业占16%,外聘服务企业占22%。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

(一)加强xx城区物业企业服务的建议和措施

1、创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统,运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

(二)加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收,所得税减半征收;完善物业服务酬金制度,推进业主自治进程;完善业主自管项目税收工商管理制度,建立有效的监督管理机制;对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行,鼓励企业扩大农民工使用,增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求,向最终水电气使用人收取费用,并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商,研究水电气供应管理,水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划,同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规,让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性,使物业企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

(三)完善xx城区小区(大厦)业主委员会制度的建议和措施

1、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

2、首届业主大会的召开和业主委员会组建,应在街道办事处、社区居委会的组织下,在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行,并将有关材料报社区居委会,街道办事处、区房管局备案登记,公安机关根据备案登记表刻发印章。

3、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助

4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

(四)建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划,根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》,出台相关政策,如:《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时,建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室,进一步明确房管局牵头抓总的职能,并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则,进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区,在区房管局的指导下,在街道、社区居委会设立物业管理办公室,配备专门的物管员,并解决落实好相关的经费。

3、建立期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制,建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段,将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序,直接在交易登记大厅内设专门窗口收取,切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审,由区物价部门核定。物业收费按协商价执行,但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%,并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理,实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中,各相关职能部门应严格按渝府发[2016]86号和渝国土房管发[2016]548号文件的规定,规划和核定社区用房和物业管理用房(业主委员会用房)。其中:开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供,建议由民政部门进行核定;物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供,由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目,开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府,由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度,杜绝城市中新贫民区的产生。

物业公司调研报告2——

居住物业(以下简称物业),是指住宅以及相关的公共设施。物业管理,作为改革开放后出现的一个新兴名词,在时间的流逝中,悄然进入了人们的日常生活,并逐渐成为了一个家喻户晓的行业。物业管理不仅关系着居民的正常生活,更关系着我国国民经济的发展壮大。因此,国家自九十年代以来,不断加强相关方面的立法和完善工作。

一、我国物业管理立法现状

八十年代以来,特别是一九九四年三月二十三日《城市新建住宅小区管理办法》颁布以来,我国先后颁布了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市异产毗连房屋管理规定》等法律法规。我国的物业管理现状随物业管理方面的法律法规的不断健全和完善而呈现欣欣向荣之势。

我国《城市新建住宅小区管理办法》第二条第二款规定:“住宅小区管理(以下简称小区管理),是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”国家通过行政法规和条例等方式,要求各级人民政府及其主管部门积极推进居民住宅小区管理物业专业化。

在国家的推动和市场化的加深,我国物业管理企业自1981年在深圳诞生以来,至今已走过25年不平凡的发展历程,据不完全统计,我国目前物业管理企业总数逾3万家,从业人员突破300万人,城镇物业覆盖率接近50%。从1981年到现在,在这近25年的发展历史中,我国物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可,并得到了长足的发展。

二、XX市是本次调查的必然选择

XX地处中国西南,长江与嘉陵江交汇于此,距离长江东海入海口约2400公里。作为中国西部唯一的中央直辖市,全市辖40个区县,幅员面积8万多平方公里,人口3159万。各个区县经济发展速度各不相同。

在改革开放的推动下,作为一个新兴的直辖市,重庆已经取得了长足发展,经济实力位居西部各省市之首。作为西部最开放和较发达地区,重庆的社会发展现状在一定程度上,能较准确地反映出西部地区物业管理的发展状况。因此,在决定拟制此次社会调查活动并制作了调查所需相关资料后,我选择了重庆市作为了本次暑期社会调查报告的实践基地。本次社会调查活动问卷调查范围主要以重庆市几大主城区为主,涉及綦江县、北碚区、巫溪县、万州区等几大区县,以重庆市物业管理现状为题,采用抽样调查方式进行上门问卷填写。

在各位同学与广大市民的帮助和配合下,经过近两个月的努力,我终于完成了本次实践调查任务的主要工作(问卷填写)。在完成问卷工作后,我现对问卷进行总结和归纳,终于得出了重庆市居民小区物业管理现状的一些简单的信息。

三、居民住宅小区物业管理现状及问题分析

物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步,至90年代,特别是小平同志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅,且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统,标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界,已进入竞争时代。

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写字楼物业管理方案怎么写,一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本,提高企业的利益,降低生产等。以下这篇是写字楼物业管理方案文章,供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

写字楼物业管理方案范文:

1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

【2016最新物业管理从业人员数量统计报告】

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;【2016最新物业管理从业人员数量统计报告】

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。

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2016物业管理公司工作开展情况报告
2016最新物业管理从业人员数量统计报告 第九篇

物业管理公司工作开展情况报告

县综治办:

邓双镇物业服务有限公司系邓双镇为管理**江小区而成立的物业管理公司,现有保安、保洁、水电工、工作人员共55人,小区物管分工明确,定岗定责,负责对小区房屋建筑共用部位的维修养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理;附属配套建筑和设施的维修的维护与管理;公共环境卫生、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集和清运,道路交通与车辆停放秩序的管理;维护公共秩序,保护小区环境,保障小区安全、治安环境;对居民和物业使用人违反公共道德行为,根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施;协助全体居民搞好物业维权工作,并在人力、物力上给予支持。

在物业管理过程中也存在一些困难,小区占地280亩,53个楼栋,2355户,6000多人安置入住,这两年小区屋面大多出现渗漏情况,针对这一情况一直没有得到彻底性解决,3-6楼住户水压不够,居民反映激烈,水管不定时不定地点爆裂,常导致整个小区停水,物业管理公司面对这一系列情况,尽力协助小区两委处理,小区两委也多此将问题反映给有关职能部门,希望有关职能部门能尽快解决这一问题。

邓双镇人民政府

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