新增土地,调研报告

导读：　新增土地,调研报告(共9篇)土地利用情况的调研报告关于全市土地利用管理情况的调研报告市国土资源局深入学习实践科学发展观活动专题调研第五调研组按照局党组统一部署，局学习实践活动第五调研组组长魏钦稳副局长带领局利用处、土地市场服务中心、土地储备中心，围绕落实国土资源“保增长、达小康”措施，建立“开源节流机制、市场配臵机制”，紧密结...

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土地利用情况的调研报告
新增土地,调研报告 第一篇

关于全市土地利用管理情况的调研报告

市国土资源局深入学习实践科学发展观

活动专题调研第五调研组

按照局党组统一部署，局学习实践活动第五调研组组长魏钦稳副局长带领局利用处、土地市场服务中心、土地储备中心，围绕落实国土资源“保增长、达小康”措施，建立“开源节流机制、市场配臵机制”，紧密结合“建立和完善国土资源规范有序、保障有力、调控有效的机制，加强土地市场监管，努力增强房地产市场调控能力”课题进行了专题调研。通过对全市2007年至2009年一季度土地利用情况调查，实地赴通州听取了通州市国土资源局的情况汇报，与部分国土资源所、开发企业代表进行座谈，并深入镇街厂区等进行现场调研，了解基层贯彻落实科学发展观的成功经验、破解土地利用保增长和促进节约集约利用的方式方法，为市局探讨和加快建立符合科学发展观要求的土地利用管理和节约集约利用模式提供有益的借鉴。现形成调研报告如下：

一、基本情况及主要做法

近年来,全市国土资源部门认真贯彻国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）等文件精神，积极落实党中央、国务院作出的扩大内需促进经济平稳较快增长的重大决策部署，加强部门协调配合，认真履行部门职责，及时提供用地保障，为全市经济社会的持续快速发展提

供了有效支撑。

1、土地储备机制全面建立，宏观调控作用不断显现。 1998年，市土地资产储备投资中心经市政府批准率先成立，之后，各县（市）也相继建立了土地储备机构，充实了人员，明确了职能，土地储备机制全面建立。(表一) 表一：全市土地储备机构情况表

全市共收储土地6143公顷，供应4299公顷，在储面积1844公顷，银行贷款余额50.45亿元。在储备土地性质上，主要以经营性用地为主，部分县（市）已将工业用地纳入收储范围。土地储备资金运作规范，主要来源于财政拨付的资金、从国有土地收益中安排的专项基金、银行及其他金融机构贷款等。土地储备资金均实行专款专用，专项用于土地储备，受同级财政部门的指导和监督。通过建立“多渠道进水，一个水池蓄水，一个龙头出水”的土地收储供应机制，进一步强化了政府对土地一级市场的垄断和调控。土地储备近年来在推进地方城市建设及促进房地产市场健康发展中发挥了积极的作用。（表二）

表二：土地储备运作情况表（单位：公顷、万元）

2、土地出让行为规范有序，市场配臵作用充分发挥。 全市全面落实经营性用地和工业用地招拍挂出让制度，以市场运作推进土地节约集约合理利用，发挥土地价格杠杆作用，促进经济增长方式转变。

2007年至2009年一季度末，全市招拍挂出让经营性用地1577公顷，合同出让金总额为207.2亿元；（表三） 表三：经营性用地招拍挂出让情况表（单位：公顷、万元、元/平方米）

招拍挂出让工业用地1953公顷，合同出让金总额45.6亿元。（表四）

表四：工业用地出让情况表（单位：公顷、万元、元/平方米）

通州市通过制度建设、季度分析和计划供地方式加强供地情况的研究；海安县通过精心编制出让文件、合理确定出让底价、全面公开竞价信息等手段，确保土地市场的公开、公平、公正；如东县通过科学编制用地出让计划、及时发布公开出让信息、联合审批土地使用综合条件、集体讨论确定土地出让底价以及强化全程监督检查的方式，规范土地供应行为。

3、土地供应政策执行良好，集约用地水平逐步提升。 各地都出台了相关文件，将集约用地水平作为地方经济发展的重要考核指标加以落实。认真执行国务院通知精神，鼓励开发利用地上地下空间，对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。建立具体项目集约用地考核制度，严格按照国土资源部《工业项目建设用地控制指标（试行）》、《江苏省建设用地指标体系（试行本）》等规定的定额指标和投资额度审查各类项目用地，坚决核减超指标用地。目前，工业用地容积率市区平均在0.75左右，投资强度在200万元/亩左右，各县（市）亦达到0.6以上，投资强度在150万元/亩左右。通州市以严格执行双控指标、强化出让合同管理、营造节约集约氛围为手段积极推进节约集约用地；海门市通过城市建设存量挖潜、用地指标倒逼机制、项目进区集中建设、产业配套集聚建设的措施促进节约集约利用。市开发区

分局通过强化用地预审，严把投资强度关，提高项目用地门槛，鼓励企业建多层标准厂房，引导企业向空中发展，实现从粗放利用向集约利用的转变，走出了一条节约集约用地的新路子。

4、土地批后监管措施有力，用地绩效呈现良好态势。 全面实行建设用地全程跟踪管理，进一步落实用地审批、开工检查、竣工验收的全程管理，对建设用地实行全程监控，实行定期巡查及竣工验收制度，确保项目用地及时利用，防止土地闲臵、空闲现象的发生。通州市将法律法规的“钢性”规定与人性和谐的“弹性”管理有机结合，实行了“催”、“函”、“征”、“补”、“限”等五项举措强化土地出让合同执行效力；如东县实施明确监管责任、实行动态巡查、实施骏工验收等办法强化用地指标的落实；海安县实行土地预登记制度限定建设期限监督用地指标的落实。如皋市将国有土地使用权出让合同履行情况的跟踪监管工作列入“片警式”管理的重要内容，按照“一企一人、一宗一档”的要求，实行全程跟踪包干服务，对新开工项目按照交地、放线、施工、验收“四到场”要求，定期核查制度的实施，有效地遏制了土地囤积和闲臵。

5、土地退出机制逐步建立，闲臵土地盘活有效推进。 各地在闲臵土地的处臵方面制订了措施，加强了管理，促进了利用。通州市通过政策推动全面盘活存量建设用地，对闲臵土地、空闲土地、低效利用土地、批而未供土地、城镇发展用地等五种类型存量土地处臵，制订了《通州市盘活存量土地工作实施方案》、《通州市盘活存量土地计划》、《通州市盘活存量土地奖励办法》和《通州市闲臵土地处臵办

土地调研报告
新增土地,调研报告 第二篇

“营销责任”制销售方案策划书【新增土地,调研报告】

金总：

您好！非常感谢您能在百忙之中抽空审阅我这份就目前晶典和嘉苑项目剩余房源日后销售模式拟定的策划书。

自代理公司销售合同终止以后，我们销售部目前只有我一名员工，显然我的工作会比较繁忙琐碎，上至营销经理管辖范围之内的制定销售方案及广告策划等一系列的工作，下至销售员介绍销售房屋等工作，以及售后房屋备案，按揭，交房，办证等相关手续的办理。目前都是我一个人在做。非常感谢公司这么器重我，让我担当这个职位并交给我这些非常重要的工作，但我觉得一个人的力量有点力不从心，我怕我无法很好的完成这些工作。所以我向公司申请再招一名员工到销售部，能分担我一部分工作，以求更好更快地完成各项任务。 据我统计，目前我们晶典楼盘剩余房源共计131套，其中，双拼4套，排屋46套，小高楼26套，55号楼55套。嘉苑楼盘剩余房源共计14套（其中两套为金忠山预定）。除别墅排屋外以目前方案销售合计计总价款约3285万（最大成交额），具体如下：

晶典小高楼：约985万

晶典55号楼加储藏室：约1450万

嘉苑套房：约850万

自2011年我市出台限购令以来，房地产投资热潮逐渐退去。且对于别墅排屋购买人群也有了很大限制，导致排屋销售较为困难。所以近两年我们的销售重心还是会以普通刚需住宅为主。目前，我们晶典这边普通住宅都是30多平米到70多平米的小户型，而且73平米户型不是特别好。随着最近几年衢江新区及东港开发区迅速发展，各大小楼盘都争相屹立在衢东这片疆土上。而且最近

几年房屋结构方面也在不断完善，可供购房者选择的余地会更大。据我了解，我们周边楼盘以及新城那边一些楼盘最近都在做大力度的促销，户型也比较齐全，比如美丽东城最近销售单价仅4650元/㎡起，我们楼盘优势更加不能体现。从我们小区的具体情况来看最有卖点的还是内部环境和实景现房，我觉得走现房学区房及低总价路线或许可行。

而且目前我们的销售单价也略微偏高，小高楼房源就算按照最高备案价销售也在4990元到5520元之间，如果适当再优惠2,3个点想对会好卖点。

2013年底举办了衢江区房交会，意料之中，在三天时间里，共接待客户20组左右，成交鑫业晶典小套房1套、累积意向客户5组（大部分楼盘未成交）。从这个数据来看，我们做的特价房方案还算成功的。所以我想这次还将这个活动延续下去。另外，趁春节假日在外衢州老乡返乡过年之际，推出买房送装修红包等一系列活动。更值得一提的事，我们非常荣幸被列入衢江区城中村改造一期房票安置商品房住宅小区清单里，意味着，拆迁安置居民可以拿房票购买我们楼盘，也大大拓宽了我们的销售渠道。针对上述特提出下列优惠活动细则：（只限春节期间，根据市场行情会适时提出其他方案）

再好的销售政策，还是要靠广告宣传和推广方可吸引人气，但是就目前我们楼盘实际情况及大体局势来看，做媒体及户外广告实际投入产出效果不会很理想，还是靠人为大力度的宣传会更加深入。所以我想用编外经纪人方案（找一些代理销售公司员工或周边中介合作），不享受我们公司工资待遇，只拿自己的销售提成，大力发展会给我们公司买房的人，我想这个方案行得通的话会对我们公司日后楼盘的销售途径转型做个良好的预演。据我所知，一般代理公司销售佣金都在5‰以上，多则1%。所以我觉得给他们的佣金也要达到这个标准，才能让他们更积极地带客户到我们公司开发的楼盘看房，促进销售。但是目前公司给我的销售佣金也只有5‰。所以我想了一个两全其美的办案：公司只负责我【新增土地,调研报告】

和1名销售人员的基本工资和社保，给我1.8%的佣金点数，让我有更大的空间去发展编外经纪人。至于为什么提出这个点数的详细依据如下：

销售佣金提成1%：代理公司销售时，业务员可拿5‰销售提成，业务团队连续

5个月未成交，他们一致反应户型小而且不是很好，房屋总

价低，拿到手的佣金少，所以我觉得给他们1%会更有积极

性一点

接待服务提成2‰：主要负责接待介绍，带客户看房，签合同等手续

售后服务提成2‰：主要负责办理房屋备案、预告及带客户办理按揭等手续 管理提成2‰：主要负责售楼部人员及工作安排以及营销策划等工作 其他提成2‰：主要负责通知和办理顾客交房，协助办证等相关工作

这个办案对于公司而言，可以省去不必要的开销，切切实实地把每分钱都用到刀刃上，对我们而言，点数高了自然会发动我们主动卖房的积极性。就此方案需公司提供必要的物资及人员配备：

1 选房超市展位的基本装修

2优惠活动板（易拉宝）

3户型单页（嘉苑）

4销售员名片

5看房车一台带司机

最后提点个人小小的建议，代理公司销售时，我们公司付出将近10 %的代理费，如适当加大2到3个点的优惠力度给客户，相信对我们成交也是非常有帮助。预祝我们公司在马年之初开个好头，兴旺整年！

销售部

2014年1月26日

震撼特价 高端住宅 优质学区 现房现售 首付5万元起，限量发售中

马年送豪礼！鑫业大派送！买房送装修！马上住新家！

凡购买鑫业晶典单生公寓，即送装修红包

凡购买鑫业晶典或鑫业嘉苑套房，即送装修红包

另至此新春佳节之际，特推出8套抄底特价房：

鑫业.晶典特价房源

鑫业.嘉苑特价房源

（注：特价房源不参与其他优惠活动，最终解释权归鑫业房开所有）

热烈欢迎衢江区城中村改造拆迁安置居民选购我公司旗下楼盘！

土地市场调研报告
新增土地,调研报告 第三篇

目 录

一、项目基本情况分析 ................................................ 1

（一）地理位置 .................................................. 1

（二）地块各项技术经济指标 ...................................... 1

二、宏观环境分析 .................................................... 2

（一）经济环境分析 .............................................. 2

（二）政策环境分析 .............................................. 2

（三）市政规划分析 .............................................. 3

（四）人文环境分析 .............................................. 4

三、区域环境分析 .................................................... 5

（一）区域概况 .................................................. 5

（二）区域规划 .................................................. 6

（三）区域配套 .................................................. 6

四、房地产市场调查分析 .............................................. 6

（一）土地市场调查分析 .......................................... 6

（二）住宅市场调查分析 .......................................... 7

五、竞争项目调研 .................................................... 9

（一）竞争板块分析 .............................................. 9

（二）竞争项目个案分析 ......................................... 14

（三） SWOT分析 ................................................ 15

六、消费者需求调研 ................................................. 16

（一）消费者家庭年收入分析 ..................................... 16

（二）购房计划 ................................................. 16

（三）购买面积 ................................................. 17

（四）购房目的 ................................................. 17

七、项目定位 ....................................................... 17

附 件: ............................................................ 18

一、项目基本情况分析

（一）地理位置

杭政储出[2012]40号江干区（三堡单元R21-01地块），东至规划沿江公路，南至三堡单元R21-02地块，西至四堡污水处理厂地块，北至规划车站南路。土地用途为住宅（设配套公建）用地，出让面积约43.1亩，地上建筑面积约10.1万方，起价129655万元，楼面起价12897元/平米。中低价位、中小套型普通商品住房用地

图—1：地理区位图

（二）地块各项技术经济指标

表—1：经济指标

二、宏观环境分析

（一）经济环境分析

2011年12月，中央经济工作会议确定了2012年经济工作思路，2012年经济总基调是“稳中求进”，并继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。 进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。

2012年国内外经济形势愈加复杂，2012年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳”的一年，也是十分复杂的一年。美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断，市场信心下降，世界经济可能将在较长时期内持续低迷。

国际投行对中国2012年经济发展走势的看法，存在分歧。以8%的GDP增长为分界线，高盛、汇丰相对悲观，认为中国GDP增长将在8%以下；大摩、小摩认为GDP增长在8%以上。但投行普遍认为，中国经济还不会有“硬着陆”产生。

虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长，物价涨幅也将逐步回落，但我国经济发展依然面临众多挑战，经济发展还有很多不确定性。

（二）政策环境分析

1. 税收政策

调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项

目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

2. 货币政策

强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（1）2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）；

（2）2011年存款准备金上调0.5个百分点（2011.02.18）；

（3）2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（4）5月18日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

（5）6月8日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。

（6）7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。

3.“限购令”（2011.02.27）

新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。

本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。

家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

（三）市政规划分析

近日，杭州市政府出台《杭州“十二五”重大建设项目规划》。未来5年，将有409个重点项目上马，总投资约6994亿元。

1．新建三条快速公交线

未来5年，地铁一期建成通车，开工建设二期工程，启动轨道交通延伸至县(市)。优化公交线网，重点建设快速公交4、5、7号线，浦沿、三墩、下沙公交停保基地等一批公交场站以及拱北公交换乘综合体等项目。形成集地铁、公共巴士、出租汽车、免费单车、水上巴士于一体的大公共交通系统。

完成东湖-九堡大桥-通城快速路、之江大桥-彩虹快速路、秋石-风情快速路和德胜快速路东西段工程，推进天目山路-艮山快速路、沿江大道等重大交通基

础设施工程，加快紫之隧道、望江路过江隧道等钱塘江越江通道项目建设，建成绕城高速公路以内“三纵五横”快速路骨架系统。

2．建成1750万平方米保障房

未来5年，杭州将拿出1040亿元，用于住房、教育、医疗和社会保障等公共服务。以“夹心层”为重点，以缓解中等偏低收入家庭住房难。加快推进公共租赁房、廉租房、经济适用房、拆迁安置房、人才专项用房建设，五年累计新增保障性住房建筑面积1750万平方米左右。

建设杭师大新校区、浙江树人大学等7所高等院校，拆建杭高钱江新城校区、新安江职业学校迁建等一批重点高中、职业教育学校。

市区建成启用滨江、下沙等8家市属三甲医院，改迁扩建一批区、县(市)医院，构建覆盖城乡的优质公共医疗服务体系。

3．杭州东站将靠太阳能发电

未来5年，杭州将投入397亿元，用于河道大气整治、污水垃圾处理、清洁能源等十大生态文明工程。今后，杭州东站将靠太阳能发电，富春江的污泥可以供电，5个污水处理厂新增或扩建。

4．“无线城市”的四张金名片

服务业是杭州优势产业。5年后，服务经济将成为杭州“首位经济”，总产值占比达约54%。5年后杭州将有4张金名片：国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心和区域性金融服务中心。

未来5年，一批如云计算创新发展试点示范，着力建设“智能杭州”。通过重点实施云计算与物联网基地、杭州光纤城市建设、中国移动城域传输网网络、中国移动全业务接入网络等信息建设项目，将成为建设重点。

“十二五”末，杭州互联网普及率超过90%，光纤到户覆盖率达到50%以上，无线宽带人口覆盖率达80%，率先建成“无线城市”。

（四）人文环境分析

杭州文化璀璨，积淀深厚。从新石器时期后期开始，先后出现过极具特色的良渚文化、吴越文化、南宋文化和明清文化，形成了一个完整的文化发展系列，为中华文明史增添了亮丽的一笔。杭州文化孕育和荟萃了众多为祖国、为家乡的政治、经济、文化和社会发展作出卓越贡献的政治家、科学家、艺术家、民族英

土地调研报告
新增土地,调研报告 第四篇

土地调研报告

一、地理位置：滨江新城位于市区湘江西侧，是大河西先导区启动区的起步区。滨江新城片区地块呈南北狭长型，东临湘江，西至银杉路，北达北二环线，南到潇湘嘴，规划区面积6.7平方公里。滨江新城是长沙建设“两型社会”的核心示范区，也是长沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口。

交通情况：滨江新城内部规划有”三纵九横”的路网，其中纵向道路滨江景观道、潇湘大道、银杉路已经开通；横向的含光路、安居路、茶山路、岳北路（世茂段）已经建成。银盆岭路、湘岳路、谷岳路、坦山路、观沙岭路和岳北路正在建设中，总投资额达10亿元。地铁4号线纵穿滨江新城，在片区内设长望路、金融中心区、银盆岭三座地铁站。长株潭城际轨道自河东以隧道方式穿越湘江，过湘江后折向西北穿潇湘大道后于银杉路与杜鹃路路口西侧设滨江新城地下一站。

二、 出让地块介绍

滨

江

新

城

市政府 五一霸

王商圈

大学城

片区位置图

可出让地块位置

滨江新城片区地理位置沿江亲水性极佳，目前最长的滨水绿地，地块生态景

观资源丰富，围绕现有历史文化及景观资源分别规划有北津城公园、湘江风光带、施家港水上乐园、裕湘纱厂历史建筑群等景观节点。片区通过六条过江通道实现与河东的对接，地铁4号线呈南北走势贯穿片区，地铁6号线成东西走势横穿片区南部。。

地块指标：

三、 周边商家：

万科保利联合开发项目：占地面积：367.24亩，综合容积率：4.75，总建筑面积：116万平米（商住比4:6）。2012年10月10日摘地，目前处于项目策划和方案设计阶段，预计于2013年年中动工。

世茂·铂翠湾：项目总占地15.6万方，总建筑面积55.5万方，总共3000多户，由20栋高档住宅、超五星级希尔顿酒店、社区商业街、五星级会所和幼儿园组成，是河西第一个集商业、住宅、五星级酒店、精品公寓于一体的国际化城市综合体。 占地15.6万平米，容积率：

3.7、2.0，总建筑面积55.5万平米（商住比2:8）现一期住宅、商业基本售完，二期住宅已经开盘，酒店已和希尔顿正式签约。住宅均价8000元/平米，物业为2.1元/平米·月

奥克斯广场：总建筑面积约45万㎡，商业体量达27万㎡。汇聚8大全球顶尖业态：国际化购物中心、流金溢彩室内外步行街、5A级名企总部写字楼、奢华白金中央公馆、精装SOHO公寓、大型休闲广

场和大型停车场等，为长沙河西一站式的商业旗舰项目。占地面积

6.75万平米，容积率：5.0，总建筑面积：约45万平米（含地下面积），商住比6:4，自持商业不低于12万平米，现已基本售罄，已和平和堂百货、华润万家超市签约。均价7200元/平米

楷林国际：已动工，占地面积：50.59亩，容积率：6.0，总建筑面积：约28万平米（含地下面积），纯商业办公用地，项目规划建设3栋100-200米的高层、超高层纯甲级写字楼，总投资约25亿元。项目计划引进大型金融机构、知名企业集团总部入驻，引进全球绿色环保建筑最权威标准——LEED认证，建成后将成为长沙首席绿色商务金融地标。现已动工。

渔人码头：在建，湘江首个集高端餐饮、时尚娱乐、休闲旅游、精品购物、文化活动等多功能于一体的滨水情景式商业。占地面积：4.8万平米，容积率：0.8，总建筑面积：约4万平米（纯商业用地）。预计10月份开盘

南山雍江汇：项目紧靠金融商务区，为该区域唯一的一块纯住宅用地，江景资源独天独厚，拟开发为一线滨水豪宅。占地面积：6.2万平米， 容积率：3.5，总建筑面积：约22万平米（纯住宅用地）。

恒大御景湾：在建，占地面积：74.54亩，容积率：4.0，总建筑面积：约20万平米（计容），商住比3:7。

民生银行总部大厦：滨江金融中心区第一个建设的金融写字楼项目，项目建成后将为民生银行湖南总部所在地，同时将吸引其它知名企业和银行进驻。占地面积：7.89亩，容积率：6.0，限高：100米，总建

2015.5.18(5)深化土地管理改革调研报告
新增土地,调研报告 第五篇

探索改革 统筹发展

全面提升土地资源利用与保护综合效益 ——睢县关于深化土地管理制度改革的调研报告

党的十八大尤其是十八届三中全会以来，中央一系列重要会议对土地管理制度改革指明了方向，提出了明确要求。按照省、市下达的关于深化土地管理制度改革调研任务要求，睢县围绕调研课题，专门组建由国土资源局牵头、有关部门和乡镇配合参与的调研工作组，调研人员分赴全县各乡镇、部门企业等基层一线实地调查、走访座谈，召开不同类型的交流座谈会、征求意见会、总结分析会，对贯彻落实现行土地管理制度情况进行了认真调查总结，并结合睢县工作实际，分析当前发展形势和政策变革方向，对深化土地管理制度改革进行了研究探讨。现将调研情况报告如下：

一、睢县贯彻落实现行土地管理制度基本情况

睢县位于商丘市西部,是河南省历史文化名城，素有“中原水城”之称，是全国一级英模任长霞的故乡，是全省基本农田保护示范县和全国重要的粮棉油生产基地，属典型的农业县。全县共辖8镇12乡，554个行政村，1099个自然村，86万人，县域面积926平方公里。耕地66989.81公顷、基本农田57505.44公顷。 多年以来，睢县立足保护资源、保障发展、保护权益三方兼顾、统筹协调的土地利用管理目标，开拓思路、创新方法，多策并举、多措并施，认真贯彻落实土地管理基本制度，尽职尽责保护资源、节约集约利用资源、尽心尽力保护权益，取得了较为显

著的实效。

（一）防控建设多措并举，切实严格保护耕地

1、强化执法监管共同责任，落实耕地保护目标管理制度 县、乡、村分别成立了以政府和村主要领导为组长的耕地保护工作领导组，层层签订耕地保护责任书，明确了耕地保护工作目标和重点，强化了县、乡政府对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况的主体责任，把耕地保护责任落实到了每一块耕地和每一个基本农田保护块。构建“党委领导、政府负责、部门协同、公众参与、上下联动”的执法监管共同责任机制，探索实行了“三级网格化”管理模式，建立三级管理平台，开发网格化管理信息系统，将保护耕地和执法监管的重心放在乡(镇)、村两级,强化了基层的土地管理和执法监管责任，建立了“全覆盖、无死角”的执法监管动态巡查机制，真正做到了违法违规用地的早发现、早报告、早制止、早查处。从源头上遏制和减少了违法用地行为的发生，我县各类违法违规用地案件明显减少,违法违规用地比率逐年下降。

2.严格执行土地规划和计划，落实土地用途管制

按照土地利用总体规划确定的用途和土地利用计划的安排使用土地，对耕地实行特别保护，严格限制农用地转为建设用地，实现土地资源的合理利用，从而确保耕地数量的稳定。坚持按规划管地、用地的原则，依法认真落实建设用地预审制度。凡不符合规划的建设项目不得通过预审，不受理农用地转用和建设用地申请，不得违反规划批地和用地，也不得擅自修改规划；对国务

院和省级人民政府确定的重点基础设施项目，要依法根据国务院或省人民政府批准立项的文件按照法定程序修改或调整规划后才能报批用地。所有建设用地必须遵循以项目带开发的原则，按照耕地占补平衡的规定，全面落实建设占用耕地补充制度，严禁各种形式的圈占土地行为，确保建设用地总规模控制在年度用地计划之内。严把工业用地总量关、预审关、审批关、供地关；加强计划控制，严格控制新增建设占用耕地过快增长，对用地粗放的项目进行计划限制、核减，切实提高土地利用效率，从源头上控制好占用耕地的闸门。

3.深入开展土地综合整治，落实耕地占补平衡制度

一是组织实施补充耕地项目。历年来，积极组织申报补充耕地项目，为我县县城发展和产业集聚区建设项目用地提供补充耕地指标。同时，非常重视补充耕地的质量建设，从补充耕地项目的立项、规划设计、组织实施到项目验收，都有农业部门技术人员全程参与，实施补充耕地培肥改良综合措施，确保耕地质量稳中有升。二是试点推进新农村土地综合整治项目。坚持建新与拆旧统筹的原则、建新与拆旧年度占补平衡的原则、新增耕地任务分年度完成原则、分别制定项目总体实施方案与分年度实施计划的原则，采取“围棋战略”、 局部连片拆旧复耕、整村推进多种措施试点推进新农村土地综合整治，确保项目占补平衡，并实现新增耕地目标。全县经市政府批复土地综合整治试点项目24个， 21个开工建设。所有试点项目旧村已拆除房屋3860余户，复耕土地2890亩；新村已新建房屋9810户。争取省财政补助资金项目11个，下达资金共计5666万元。三是持续推进集体建设

用地整治工作。通过集体建设用地整治，2012年新增耕地3000亩，2013年新增耕地2000亩。2014年创建“整体建库、分期实施”的整治模式，在建的16000亩集体建设用地整治项目库按计划实施后，至少可保障睢县3-5年建设用地的挂钩需求，用地瓶颈将会有效破解，为县域经济社会发展提供可靠的土地支撑。

4.加大土地整理力度，建设高标准基本农田

通过实施睢县蓼堤等两个镇土地规模整治项目和“郑州航空经济综合实验区睢县基本农田异地补划项目”，对农田道路、水利、电力设施工程进行修建和配套，增加耕地面积，提高耕地质量。土地利用率和农业生产效率显著提高，改善了农民的生产生活条件，对推动农村现代农业的发展也都有积极的示范作用。

（二）节约集约利用资源，统筹协调保障发展

1.科学编制土地利用总体规划，拓展发展用地空间

2009年，睢县产业集聚区面积仅为8.86平方公里。为拓展产业集聚区发展空间，我们深入研究土地利用总体规划编制政策，结合乡级土地利用总体规划修编，将全县的建设用地增减挂钩指标向城郊乡、董店乡和河集乡进行了集中，在8.86平方公里东侧和南侧划定了10.83平方公里挂钩建新区，城北产业集聚区的实际发展空间就由8.86增加到了19.69平方公里，拓展了城市建设和产业集聚区发展空间。目前，已入驻工业企业128家，规模以上企业42家，省科委认定的高新技术企业3家，同时吸引了安踏、富士康、浩然、安琪、广硕等多家上市企业入驻，从业人员达到3万余人，呈现出知名企业纷纷落地，闽台商扎堆发展

的良好局面，形成了以制鞋制衣、电子信息为主导，以现代纸业、农副产品加工等传统优势产业为支撑的产业体系。

2.强力推进土地综合整治，解决发展用地指标

近几年来，睢县县委、县政府先后抢抓三项整治项目指标使用、人地挂钩政策机遇，整合各种力量，采取县领导包片、重点局委包乡、乡镇干部包村的方式，分解任务，层层负责，持续推进土地综合整治工作。在深入调研的基础上，调整思路，创立了“整体建库、分期实施”的土地综合整治模式，统一建立“睢县土地综合整治拆旧项目库”。 2013年完成度5100亩新增耕地目标任务，2014年整治出新增耕地4005亩。通过采取城乡建设用地增减挂钩，为睢县城市规划区、产业集聚区和新型农村社区的发展提供用地的指标保证。2013年共报批新增建设用地693.28公顷，2014年获得省政府获批准土地12个批次，总面积共计388.53公顷，有效保障了格力顿汉、鼎豊木业、锦灏服饰、源龙鞋业、滕润鞋业、豪烽国际鞋业等一大批重点项目用地需求。

3、规范土地出让，扩增土地利用效益

我县成立了由主管县长任组长，县政府办、法制办、发改、规划、住建、财政、监察、环保、国土、方管、产业集聚区、商务中心区、城关镇、城郊乡等相关部门主要负责人为成员的“睢县城镇国有建设用地使用权出让领导组”，建立了集体决策平台。根据拟出让土地的位臵、用途、面积、建筑规模、容积率等土地使用条件，综合确定该宗地的供地方式、起始价、增价幅度和竞买保证金数额，推进依法依规阳光运行，避免在出让过程中出现“自由裁量”。2013年出让供应土地68宗，面积249.85公顷，

2016土地要素市场建设调研报告
新增土地,调研报告 第六篇

土地要素市场建设调研报告

调研组成员：

组长：县委副书记、省委下派新农村建设工作队总队长

副组长：县政府办副主任、县政府研究室主任

成员：县政协人口资源环境委主任

调研乡镇：联珠镇、新安乡、****乡、雅邑乡

调研时间：2016年7月25日至29日

调研方式：深入农户座谈（问卷），与村组干部、农经员、国土员座谈，乡、村两级汇报

一、土地流转现状

从四个乡镇的调研情况看，目前农村土地流转方式主要是出租、转包，有少部分的转让和入股方式。流转的方向主要是流向外来经营户、专业承包户、本地一般农户及专业合作社等。流转期限一般在1至30年之间和季节性流转不等，流转收入一般每亩在20元至2000元之间，偏远的山地租金一般每亩在20元至200元，坝区农田租金每亩300元至500元之间；乡级政府驻地及城郊的山地租金一般每亩在200元至500元之间，坝区农田租金每亩600元至2000元，季节性出租的一般每亩在200元至400元之间。土地流转后主要发展种植业、养殖业、林业等。当前流转的主要途径是农民自发性流转为主，政府引导流转的甚少，且土地流转零星、规模小、散，集中流转而规模发展的少。

二、存在的问题

【新增土地,调研报告】

由于上下不够重视，忽视农村土地承包及经营权流转和土地要素市场的建设问题，使当前全县土地要素市场发展不平衡、发展慢，土地流转管理不到位、操作不规范等存在很多问题。

（一）认识不到位，农村土地流转不规范。大部分农民群众对土地流转的政策不清楚，认识不到位。调研结果的共性是土地流转自发性、随意性、分散性、盲目性较大，流转不规范，多数以口头协议为主，书面合同较少。形成了书面协议的，所签协议条款不规范，内容过于简单，合同标的、双方权利义务不明确，没有使用农经管理部门的统一合同模式。大部分流转的宗地，手续不到位，没有经得发包方、村委会的同意和乡（镇）人民政府"农经站"的鉴证、备案，导致约束力不强，容易引起矛盾纠纷，造成土地流转关系混乱，土地流转纠纷增多。部分宗地签订的流转期限违规，超出了二轮土地顺延承包合同期限截止至2025年12月31日的日期。

（二）缺乏引导，规模化流转少，流转效益低。土地流转工作量大、面广、政策性强、难度大，当前流转的主要是农民群众自发性**其自然性，各级政府不够重视，缺乏引导，土地流转范围小，流转渠道不通畅，转入土地困难，无法流向大户和企业手中，规模经营面积少，产业发展很难形成规模化、企业化经营，难于提升土地附加值和增加农民收益。

（三）土地要素因素制约规模化流转。**县境内大部分是山区，山高坡陡，土地破碎、零星分散，山地多、平地少，**区域耕地面积少。耕地进行规模经营，实施机械化作业难于凸显。导致土地无法向大户、企业等流转，限制了农业专业化、规模化生产经营，致使农业生产处于传统的小农经济，产业经济发展缓慢。

（四）组织机构问题，致使无法管理。土地承包、流转管理机构是农经部门，是农经三大管理职能的其中之一。但当前，**县各乡镇的农经机构和人员编制已经撤销，是一种人在户不在、职能不在的状况。所以无法履行对"土地承包、农村资产及财务、农民负担监督"三大职能管理和经济发展统计、产业发展服务等工作。

三、意见和建议

（一）建立和完善机构。恢复乡（镇）农村经济经营管理站和人员编制，机构及人员编制设置在乡（镇）人民政府下。在原人员编制2至3人的基础上，新增编制人数2至3人，使编制人数达到4至6人，从而更好地履行土地承包管理、农村集体资产和财务管理、农民负担监督管理这"三大"职能和农村经济发展统计、合作经济组织发展等职能工作，才能更好地加快土地流转和规模化产业经济的发展。

（二）深化认识，强化管理。进一步加强学习和宣传土地承包和土地承包经营权流转政策，加强法律法规宣传培训，让广大基层干部和农民群众充分认识土地流转政策和土地规模化经营的重要意义，引导好土地规模化流转的方向，让土地资源发挥更大的经济效益。(

（三）优化土地流转环境，促进土地要素健康发展。要大力发展二、三产业和制定发展规划，强化社会保障体系，加快农村劳动力转移培训，为土地流转后的农民创造足够的就业空间和稳定的保障体系，使农民愿意走出去，且能够走出去，为土地流转创造良好的条件。要加大交通、农田水利等农业基础设施建设的力度和加强产业发展扶持力度，做好产业发展的软硬系统，营造良好的投资环境，更好地推进招商引资步伐，加快推进农业生产区域化、规模化、企业化发展进程。

2015房地产市场调研报告
新增土地,调研报告 第七篇

房地产市场调研报告（一）

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

中央：

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定XX年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

房地产市场调研报告（二）

一、我县房地产市场发展的现状

（一）房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。

总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

（二）房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，(

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议。

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定：“从**年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起（XX、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产市场调研报告（三）

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20**年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20**年至20**年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20**年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20**年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20**年涨至2300元/㎡，**年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20**年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管**年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20**年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20**年--**年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20**年完成22万㎡；20**年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；**年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，**年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。**年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20**年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20**年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20**年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于20**年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年-**年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20**年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升：

20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20**—**每亩均价为207.4万元，20**年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20**年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。**年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20**到**年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20**年至20**年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20**年至**年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20**年的2050元/㎡上升到**年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，**年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20**年—**年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20**年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到**年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到**年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20**年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。**年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从**年到**年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。**年到**年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，**年到**年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20**年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择：

4、房地产业对财政收入的贡献。20**年—20**年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。**年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20**年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20**年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20**年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20**年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入**年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20**年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

2015土地流转调研报告
新增土地,调研报告 第八篇

土地流转调研报告

**县是**市东北部与重庆市**交汇的山区农业大县。全县总面积2595平方公里（耕地面积196万亩），大部分海拔在700至900米之间，90%的地区属溶岩地貌，地表破碎，山河纵横；250以上坡地占总面积的44%，250以上的坡耕地占总耕地的27.3%；活土层厚度低于15cm的耕地占总耕地的60%，农业有效灌溉面积20万亩，占境内现有耕地的30%。因此，我县农业抗御自然灾害的能力较弱，农业生产水平难以在短期内得到根本改变。随着社会主义市场经济的不断深入，农村经济的快速发展，城镇化的不断推进，农业现代化水平的逐步提高和分工分业趋势的不断加剧，已有的土地承包制度形成的承包耕地面积少、地块分散、农村劳动力离家难离土等问题逐步凸现，如何在坚持土地家庭联产承包政策不变和保障农户承包经营权前提下，加快农村土地流转，促进土地规模化经营？如何在现有条件下提高农业效益和市场竞争力，是摆在各级党政面前的重要课题。本文试图通过调研全县土地流转的现状，搞清影响土地流转的障碍因素，提出促进全县农村土地流转的对策和建议，旨在促进我县农业规模化、产业化发展，促进农民增产增收。

一、全县农村土地承包经营权流转现状及成效

近年来各级政府和农户对土地流转问题进行了积极探索，通过采用互换、转包、转让、出租、入股等形式，鼓励农户将土地承包经营权转让给他人耕种。早在家庭承包责任制实施初期，全县就有农村土地经营权流转。当时，主要是在农户之间为便于耕作进行的承包经营权流转（互换、转包），流转范围小面积少。随着农业和农村经济的不断发展，特别是上世纪九十年代以来，农村劳动力大量向二、三产业转移，农村经济结构和社会结构发生了很大的变化，农村土地流转呈现出面积大、规模化的趋势。

（一）流转现状

1、县乡党政高度重视土地流转。全县上下把促进和规范农村土地流转作为落实农村土地政策、提升农业竞争力和农民增收的一项重要措施，促进了农业的规模化经营和标准化生产。截止2015年5月，通过对全县19个乡镇152个村（居、社区）的调查汇总，耕地流转面积达14.7万亩（约占耕地面积的7.5%），其中用于种植的9.8万亩、养殖的0.334万亩、其他0.29亩；林地流转面积约2.7万亩。实行规模化经营的耕地面积8.6万亩（占耕地面积的4.4%），主要用于烤烟生产和茶叶产业以及辣椒、蔬菜和中药材种植。

2、土地流转形式多样。从土地流出看，当前全县常用的土地流转方式主要有四种：即转包、转让、互换、出租等。其中有偿流转3.7万亩，100元/亩以上的0.7万亩，100元/亩以下的3万亩；无偿流转0.88万亩。全县土地流转的特点是连片流转、向大户和生产能手流转、向企业主流转。

3、土地流转主体多元化、跨区域化。从土地流入对象看，主要有农业产业龙头企业经营型、种养大户经营型、普通农户经营型等三种土地流转模式。如碧丰的8200亩林地流转到顶箐方竹笋有限公司经营、0.3万亩白蒺中药材基地流转到100多户农户经营、3.3万亩茶叶基地流转到县内外几十个大户经营、30亩以上烤烟土地流转到500余户大户经营等，形成了跨乡镇跨县域的土地流转良好态势。

（二）流转成效

1、促进了农业的规模化经营。通过土地流转，不但较好地满足了一些从事非农产业农户既不愿放弃土地承包经营权，又不愿经营土地的要求，而且还满足了一部分有技术特长、有资金实力、有经营管理能力的产业大户、工商业主、经营能人等集约经营土地的愿望，实现生产要素的合理配置，激活了市场农业，促进了农村的分工分业。如碧丰100多亩辣椒基地，瑞溪樊**的4000亩烤烟、茶场、辣椒基地，市坪袁霞的360亩烤烟基地；**、乐俭、中观、土坪、俭坪、安场、凤仪、小雅等多数乡镇都有通过土地流转实现农业产业化经营的成功范例。全县现有农业（含种、养、林）大户共计1万户，涉及耕地14.7万亩，林地近7万亩的农业产业规模化经营。这一模式的运作，既一定程度上改变了农户生产受其自身经济条件、科技水平、劳力、市场风险等因素的限制，又对农业生产水平的提高，效益农业的发展具有积极的现实意义。

2、促进了农村劳动力转移，有效地减少了土地撂荒。在保证农民土地承包经营权的基础上，通过农村土地承包经营权流转的方式，既可以将农民从土地上解放出来，从事效益更高的工作，又可以维护农民的土地承包权益，解除农民离土离乡的后顾之忧，有效减少了土地撂荒，提高了土地利用率和产出率，从调查结果看，全县外出人口达18万人，占总人口的30%，使我县常住农业人口为38.8万人，其中劳力18.3万人，劳均占有耕地从1.95亩变为3.83亩，提高了劳均耕地占有量，农产品走出了入不敷出的困境。同时，大量的劳动力外出促进了我县"尹姑娘。珍汉子"的劳务经济品牌。

3、有利于农业科技的普及和推广。通过土地流转，土地经营形成一定规模，使科技的扶持有了落脚点，调动了高新技术进入农业领域的积极性，形成规模经营的农户和业主，促进了多种农机具和优良品种及先进实用技术的普及和推广，提高了农产品竞争力，增加了农民收入。如全县1万个大户拥有旋耕机416台，拥有标准化智能烤房3500余间（占全县智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178间。烤烟生产土地流转30亩以上大户500户，共计流转面积2.3万亩。

4、培育了一批新型农民。企业和外来业主进入农村后，其生产和经营的过程有利于改变农村的传统思想观念，先进的经营管理理念、生产技术和市场意识对农民起到了潜移默化的作用，改变了农民传统思想观念。农民在受聘务工的过程中以及与企业的业务交往中，自觉不自觉的得到磨练，学到了先进的生产技术和管理经验。农村中的"田秀才"、"土专家"等各种能人，在土地流转中产生并大显身手。

5、林地和四荒地得到了一定利用。全县在土地流转利用面积中，利用林地近2万亩，利用四荒地3000余亩，最大限度地发挥了土地资源。与2015年相比，土地撂荒下降了5个百分点（现调查为1.3万亩），约占总耕地面积的5%。土地流转使林地和四荒地得到了一定量的利用。

二、全县土地流转存在的问题

农村土地实行家庭联产承包责任制20多年来，顺应了农村生产力发展的要求，促进了农村经济的快速发展。但随着市场经济的深入和市场化的推进，土地家庭承包责任制在一些地方已不适应农村经济的发展形势，土地流转自然发展起来，同时也产生了一些问题和矛盾。为了推进土地科学合理流转，促进农村经济健康有序发展，中国共产党中央于2001年下发了《关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，2002年8月又出台了《中华人民共和国土地承包法》。农村土地流转实行土地所有权归集体经济组织，承包权归承包农户，使用权或经营权归转入方的土地经营体制。这不但解决了农业产业化经营规模过小、农地抛荒闲置，还优化了土地资源，促进了土地与资金、技术、信息、人才等生产要素的合理流动，促进了农村经济的发展，加速了农业产业结构调整和农村剩余劳动力转移。通过对全县的土地流转调研分析，反映出目前我县农村土地制度及土地流转存在许多问题和矛盾。

（一）农村土地产权不清晰。《宪法》第十条规定："农村和**区的土地除由法律规定属于国家所有外，属于集体所有"。《中华人民共和国土地管理法》也规定土地属于三级所有，即"乡镇集体、村集体、村民小组"。这些规定虽然明确了农村土地集体所有权的代表，但"农民集体"在法律上的具体内涵很模糊，由谁来代表集体实施其权利与义务却难以确定，集体有"乡镇、村、村民小组"三个层次，在不同程度上都是农村集体土地产权的所有者代表。目前的土地集体所有，对农民来说，某种程度是虚无的。从所有权主体看，村委会作为当地村民的社区性自治组织，充当集体土地财产的所有者代表，在村民现有民主法制知识积累有限和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村主任或村委会少数人所有。从实践看，借集体之名违背农民意愿对土地进行大面积流转的事实大量存在，甚至流转中永久性改变了土地用途；农民在土地流转中也存在未批先占、少批多占的改变土地用途的违法现象。而农民拥有几十年土地的使用权、经营权和收益权，却不可以将土地进入非农市场进行交易，承包年限内只能传承子孙，还有可能随时终止承包，使农民长期处于经营土地的不稳定状态之中。加之难以安置、补偿较低、行政强制性改变土地用途的开发流转，使土地级差收益从农民流向社会集团或个人，而失地农民不断增加，贫困人口不断扩大，加剧了城乡差别和贫福差距，增添了社会不稳定因素。

（二）农村土地制度不完善，土地市场化不充分。完善的农村土地管理制度，健全的土地市场体系，是优化农村土地资源配置、促进农村经济健康发展的重要条件。目前，国家出台了国有土地流转管理的相关法律法规，却未出台农村集体建设用地流转的法律法规，造成集体土地管理相当薄弱。有关法规对农村承包地的流转也只是抽象规定，对土地使用权的出让、流转中各方权利、义务及法律责任并没有明确的规定，致使农村土地流转过程中存在着严重的地方利益和意志倾向，有关部门也难以对集体土地流转实行全面有效的管理。集体土地使用权发生权属纠纷时也很难从法律和行政上进行解释和处理。农户之间的土地流转也存在着盲目随意、操作无序等不规范现象，一旦发生纠纷则处理难度大，土地流转的价格也很不规范，全县尚无土地流转合理价格定位。据调查统计，全县共计流转土地43.4万亩（约占总耕地的22.1%），其中100元/亩以上9.2%,100元/亩以下占67.6%,无偿23.2%,说明外出人员决心向外的动力大，导致农业生产质量水平存在一定程度的下滑与不平衡，甚至有的地方耕地撂荒现象反弹，浪费了大量宝贵的耕地资源。

（三）土地的社会保障功能过强。我县农业人口占总人口的90%，由于农村社会保障制度不完善，对大多数农民来说，承包土地不仅具有就业生存功能，而且具有社会保障福利功能。农村土地无论面积大小和土质好坏，在第一次联产承包中基本为平均承包（有按人七劳三分配）。从实践看，确实促进了农村经济的发展和农村社会的稳定，为国民经济的健康发展做出了重要贡献，但同时也导致了农民过分的恋土情结，有些农民尽管找到一份较为稳定的工作，但因担心未来政策的多变，也不原随便脱离土地，特别是在土地日渐升值、农税免征和真正兑现农业生产补贴的情况下，放弃承包地意味着自己的利益受损。因此，农民更加看重自己的承包地。这种过强的社会保障功能明显抑制了土地向大户和能手流转，从而阻碍了农业产业规模化经营的进程，对农业新技术的大规模推广也不利，更不符合社会主义市场经济条件下现代农业和农村经济的发展要求。

（四）土薄坡陡质差，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业。几十年来，农产品价格始终处于劣势价位，涨价幅度始终在其他产品后面，农产品增产农民难增收，比较效益低；加上土薄坡陡和气候条件的制约，部分农民对承包的土地粗放经营，对15cm左右土层厚的土地开展流转、发展集约化经营的愿望不强，农民发展现代农业的积极性不高。土地产出率低，甚至亏本，影响土地的合理流转。

（五）土地流转机制不健全，操作不规范。全县土地流转处于自发阶段，无土地流转服务机构，流转信息不畅，农村土地承包管理部门对土地流转的相关政策、程序、要素、权利义务宣传不力，对已经流转的土地引导服务不够到位，农民对土地流转的政策知晓率低，影响了土地流转的规模和效益；目前全县已经流转的土地，多数未按照农业部2015年颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》执行，口头协议占多数，即使有书面合同，其内容也不完整，合同条款、标的不明确，权利义务不具体，在某些方面不具有法律效力；有的未经村集体经济组织审核同意就进行流转，特别是流转达二、三十年的土地，不完善好相关手续，将带来一定后患。

三、农村土地流转的指导思想、总体本目标和基原则

（一）指导思想：以保障农民的土地权益和稳定农村大局为出发点，以进一步完善土地承包关系为基础，以提高土地资源合理有效配置、促进农业产业发展和农业增效、农民增收为目标，坚持科学发展观，建立"政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿"的土地流转机制，提升农村土地规模化经营水平，加快现代农业发展进程，促进经济、社会、生态协调发展，促进社会主义新农村建设。

（二）总体目标：通过农村土地流转，提升全县农村土地规模经营水平和农业产业化水平，促进土地资源的优化配置，提高土地利用率和产出率，提高农产品优质率和商品率。到2015年，全县农村土地规模化经营达到总耕地面积的20%以上，农业产业化经营整体水平处于全市前列。

（三）基本原则：

1、稳制、分权、放活的原则。农村土地流转和发展规模经营，要稳定家庭承包经营体制，在不改变土地承包关系的前提下，实行土地所有权、承包权和土地使用权分离，创新流转机制，探索有效形式，放活土地使用权。

2、依法、自愿、有偿的原则。推进农村土地流转和发展规模经营，要按照法律法规进行，要严格保护耕地和基本农田，不得改变土地的农业用途。要充分尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。流转应坚持等价有偿，确保农民的利益和生产生活的稳定。

3、集中、规模、增效的原则。农村土地流转和农业产业发展应立足于土地资源的高效利用，实行相对集中、规模适当，并注重土地与其他生产要素的优化配置，提高土地利用率、产出率，促进粮食增产、农业增效和农民增收。

4、管理、规范、有序的原则。在推进农村土地流转和农业产业规模经营的过程中，要设立专门机构管理和指导，建立健全土地流转的各项规章制度，强化土地流转信息服务，规范土地流转合同，及时调解土地流转纠纷，维护双方利益，确保土地流转和规模经营有序开展。

四、农村土地流转的对策及建议

1、加强领导，提高认识。各级党委政府必须高度重视，把土地流转工作纳入农业农村工作的重要内容和重要议事日程，尤其是土地流转管理部门和经营部门，要在农业生产过程中，加强管理和指导；充分认识土地流转的方式和作用，掌握流转过程中的原则、程序和方法。

2、加大宣传，注重指导。要大力宣传《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部颁发的《农村土地承包经营权流转管理办法》以及中国共产党中央、国务院关于土地的相关政策和措施，解除农民对土地流转的后顾之忧；在实际工作中，要注重宣传引导农民如何进行土地流转。

3、依法运作，确保流转程序。《中华人民共和国农村土地承包法》第十条规定：国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。一是要健全组织机构。为了解决农村土地流转信息不畅的问题，可在县乡镇农业部门建立"土地流转服务中心"和土地流转仲裁机构，按照《农村土地承包经营权流转管理办法》履行乡镇人民政府对土地流转工作的指导、调控和管理职能，提供政策咨询、信息服务、规范合同、办证签章等免费服务，为农村土地流转当好"红娘"。二是要健全工作制度。全县要根据实际情况，制定切实可行的《土地流转实施细则》或者《土地流转具体办法》以及土地流转程序图，规范土地流转程序，要切实保障土地流出方的利益，建立土地流转风险保障金制度。土地流转合同签定后，经营业主每年要向流转中心交纳一定数量的风险保证金，以防业主因经营困难等原因无法向转出方兑现租金而引发纠纷，合同到期无纠纷发生，风险保证金如数退回。三是要建立信息网络。各村可确定一位信息员，负责收集、发布土地流转供求信息，协助办理土地流转手续或代理土地流转；以村为单位定期收集、发布土地流转信息，建立土地流转台帐；以乡镇为单位建立土地流转信息库，土地流转服务中心定期通过多渠道发布和上报土地流转供求信息。市县两极要在土地、农业部门设立专门的股室明确专人专抓土地流转工作。四是要建立中介组织。建立土地流转中介组织，制定其职责制度，专门为土地流转人服务，并引导流转的土地发展农业产业化经营项目，着重解决农户与农户之间、农户与村集体之间的土地流转速度、规模、效益问题，真正解决农户与市场之间的利益问题。

4、制定鼓励政策，激励土地流转。借鉴外地开展土地流转的先进经验，可由市县两级制定出台扶持专业合作社、种植大户、土地转让农户和集体土地流转的鼓励政策，以激励农民进行土地流转，发展土地规模经营。对受让农户土地流转达到50亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助；对受让集体土地流转达到500亩及以上的，每年每亩可给予适当的奖励补助。对发展土地规模经营的龙头企业和大户，可在有关农业项目的分配上优先考虑，还可对其进行贴息贷款、增加贷款额度等。对转让土地的农民，要着重研究其生活保障措施，以消除他们的后顾之忧。

5、积极创造条件，促进农村土地有效流转。

要大力发展农村第二、三产业，就地转化农村劳动力；要通过劳务输出，使农村剩余劳动力逐步脱离土地，从农村走向城镇；要加强劳务培训，大力实施"阳光工程"，推动农村劳动力向外转移；要加大农业项目、招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营。要不断增加农业水、电、路等基础设施投入，降低农业经营风险，提高农业经济效益，逐步形成土地流转长效机制。

6、完善农民工社会保障体系建设。农村剩余劳动力对土地的依赖性很强，一个重要原因就是担心就业不成功可能失去经济来源，无法生活，所以经常出现"离乡不离地"的情况。为此，必须建立社会化的保障体系，像医疗保险、养老保险、失业保险等必须全面建立，并引导农民认识和信任社会化保障体系的功能和作用，降低农村劳动力对土地的依赖性，从而实现有效的转移，促进农村土地的集中，便于实现土地的集约化、规模化经营。

7、完善农村土地使用权流转的法律法规。国家在农村土地承包权中存在法律缺陷，应尽快加以完善。一是在民法中确立农村土地使用权流转的主体；(

综上所述，全县各级党政和农业部门在积极实践、努力探索土地流转的过程中，产生了"农业专业合作社"（安场镇、市坪乡）、"土地股份合作制"（新州镇、市坪乡、乐俭乡等），这是近年来在农村土地流转，农业产业化建设中创造的新事物，是值得肯定和推广的。他们的基本做法是：

（1）村集体土地与村集体经营性资产一起折股量化，明确每个社员的股份，经营收益按股分红。其主要特点是，在村集体经营性资产折股量化的基础上，将农户承包的土地也折股量化，设置土地承包经营权股。有的按不同类型土地参考价为依据，有的经评估确定土地价值，然后折价作股，从而参与收益分配，实行一人一票制。

（2）农户土地承包经营权股权化。特点是将发包给农户的承包经营权作股，组建新的股份合作组织，对入股土地实行统一规则、开发和经营。股份合作组织直接经营或者代表股东与企业签定合同或进行租赁。

（3）农户以土地承包经营权参股。特点是农户以承包地折价参股。采取保底收入、盈余分红形式，农民既可承包产业项目，又可在自己的土地上打工，并优先在产业项目中就业。

我县在发展茶叶、烤烟、辣椒和中药材等产业中，有效促进了农村土地经营权流转，充分说明：通过土地租赁实现土地流转，发展农业产业化和规模化经营。土地租赁可以规避农户气候风险和市场风险，是土地流转的一种有效形式，是推行土地经营权流转的有效途径。（作者系县委办副主任、政研室主任）

2016乡村土地流转调研报告
新增土地,调研报告 第九篇

行政村位于乡北4公里处，辖、积善村2个自然村。全村共有291户，822人，其中五保户6人，低保户104人，特困家庭5户。全村劳力483人，其中外出务工人员285人。村领导班子3人，村党小组5个，共有党员53人。

全村有耕地2507亩、林地2450亩、草地2571亩。水浇地966亩，机井13眼，全部为管灌，以蔬菜、甜菜种植为主。2016年人均收入2200元，是2016年省级重点贫困村。

一、村土地流转现状

目前，该村土地经营权流转的主要形式为转包和出租，均为外出务工农户与村留守种植农户之间的土地经营权流转，到2016年底，全村土地经营权流转1880亩，占全村耕地总面积的75%，流转土地农户183户，占全村总农户数的63%：其中较大宗土地经营权流转3起，流转土地农户32户，占流转土地农户17.5%，流转土地面积320亩,占流转耕地17%；其余为农户之间零星的土地经营权流转。

二、村种植专业合作社规划及运行情况

2016年初,村支部书记组织村里种植大户、回乡创业能手等人，在三家种植合作社的基础上组建了“建鑫种植专业合作社联社”。

合作联社通过积极争取县土地综合治理资金支持，建60平米育苗大棚10个，铺设膜下滴管。目前共接收入社农户35户，入社农户基本为村留守种植农户，共流转土地1247亩。采取自愿入股的形式，每亩交纳股金500元,合作联社统筹建设育苗棚,购买化肥、农药等。

种植专业合作社采取集中连片种植，统一管理、销售，收益分红，风险共担，调动了部分有想法，想致富的农民积极性，给全村种植户做了表率，能够有效带动全村经济发展，并增加农民收入。合作社形式的土地的流转，对土地进行平整和水、电、路、沟的综合整治，以及高效农业设施的引入，对土地的投入不断加大。同时打破了一家一户的经营模式，促进该村传统农业开始向现代农业迈进。

三、存在的问题

少数村干部对《中华人民共和国农村土地承包法》理解不彻底，在流转过程中引导不力，方法不当。农户对土地流转政策不够熟悉，思想认识不足，心存顾虑，怕土地流转会失去承包经营权，影响自己的利益，加上农民的恋土情结，宁愿粗放经营，也不愿转出去。

农村土地流转还处在自发阶段，各方面的利益关系缺乏调整的法律依据。政府部门要制定、完善和出台指导土地流转的政策性文件和农村土地流转管理办法实施细则，使基层在实际操作中有规可依，有章可循。

资金短缺是制约农村土地流转的一大因素，金融部门要本着支持新农村建设和城乡统筹为出发点加大信贷支持，行政“建鑫种植专业合作社联社”现有7眼机井配套资金不足，需相关单位给予一定支持。

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