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老旧小区改造调研报告

2020-08-28 14:11:21 编辑:小婷婷 来源:http://www.chinazhaokao.com 报告 浏览:

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  调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。以下是中国招生考试网分享的老旧小区改造调研报告,希望能帮助到大家!

  老旧小区改造调研报告

  一、调研现状

  由于我国经济的飞速增长,让城市宜居程度变成了城市建设的主要指标。老旧小区改造为民生重点工程,基于城市现代化、环保可持续发展基础。城镇老旧小区指的是建造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和过去一年多的试点情况来看,这些小区可能已经建成了20年以上,由于原来设计标准比较低,管网破旧、公共服务缺失直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。应通过外部环境的改造和基础设施的改造、服务设施的健全,提升居民的宜居水平。在城市改造中,老城区属于重要地段,但是在改造老旧小区期间却遇到了非常多的难点。

  二、存在问题

  (一)环境设施状态落后

  随着经济发展,生活水平逐步提升。车辆保有量正在逐步提升的趋势。小区道路比较窄,停车位不够,造成在私家车增长的状况下,车主只能够将车停到公共场所当中,这导致占据了大量的娱乐场所的活动空间,严重影响了人们的娱乐活动。道路由于太窄,再加上具有车辆,私家车之间难免会发生碰撞,使得住户间经常发生冲突,影响了小区的和谐发展;

  水电基础设备过于老化,管线长时间没有更换,造成小区会由于水电管线问题而发生路面坍塌、停水停电的情况,严重影响了居民的生活质量,另外供电线路老化还很有可能发生火灾、雷击等情况,这给住户造成了非常大的安全隐患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代较早,小区存在许多以前的电力平行线和后期弱电管网乱牵拉现象;

  建筑外墙粉刷面受到了风化,建筑内墙面受到了大面积的腐蚀,缺少足够的照明设备。小区雨污管网老旧,且雨污水混流排放。例如保定新村部分管网堵塞、化粪池破损甚至坍塌导致小区雨污水系统无法正常运行,每逢台风天气小区内涝污水横流、异味严重。小区道路年久失修,坑坑洼洼破损严重。安防技防设备不完善。

  (二)居民意见难以统一

  老旧小区人员组成复杂,小区住户一般以老年人、临时租户、工薪阶层为主。各方有各自需求,方案意见征求阶段,得到的意见征求结果与实施施工过程经常存在意见难以统一的情况。该情况通常导致施工过程受到部分小区居民轮番阻扰施工,不配合改造。例如:关于小区绿化增加与适当缩减绿化增加停车位思路分歧问题,建筑违章改造拆除等问题。

  (三)绿地所存在的问题

  老旧小区建造的时间普遍在上世纪末,无论是在设计水平还是配套设施方面,都无法和当代的小区规划设计相比。特别是在绿化工作上,为满足绿化率,尽管许多的小区都进行了绿化,不过普遍都是自然生长,而且因为缺少必要的养护,所以无法从整体上展现出美感。同时,还有的小区尽管进行了绿化设计,不过却存在缺株的情况,许多地表都暴露在外。此外,老旧小区并不重视对于绿化的管理工作,例如湖光花园也很少对绿植进行保养,个别的老旧小区还把小区的绿地开垦改造成了小菜园,乱搭乱建,严重破坏了小区的环境。

  (四)建设施工过程影响

  老旧小区改造过程中,地面破除、管网沟槽开挖、油漆粉刷气味等会对小区居民日常生活造成一定影响。由于改造过程存在各个管线部门共同施工,个别小区施工现场混乱。例如驿前巷15a、15b小区施工过程安全防护措施不到位,施工组织不够合理导致未能有效进行施工,改造时间增加等问题。

  三、对策建议

  (一)增加小区功能

  在改造老旧小区的过程中,不但要稳固楼体结构、重新打造外观、建立保暖工程,而且还要合理的增设小区功能。一,改善小区居民水电供应设施陈旧的情况,并满足居民平时的生活要求;

  二,对小区里违背规定的建筑进行清除,增加绿化和小区健身活动区域的面积,加宽小区的道路,并要通过小区地基的实际情况,来在合理的位置建造地下停车场以及供水排水系统;

  最后,要改善临街土地,以提高小区附近的经济价值,增加老年活动场所。利用完善的规划以及所增加的功能,来全面的加强老旧小区的宜居程度和经济价值,从而给居民打造出一个舒适且条件优越的生活环境。

  (二)加强意见征求过程

  方案征求初期,应尽量提高意见征求的受众的覆盖面,做好居民改造意识工作。让小区居民在前期充分的参加到改造工作里,在方案设计期间尽可能满足各方需求的情况下达成共识,求同存异。以便后期改造过程中产生分歧导致减少不必要的纠纷阻扰。

  (三)运用绿色生态环保理念来进行规划设计

  (1)坚持以人为本

  要让规划工作具有科学合理性,并展现出绿化工作的成效。根据老旧小区的设施条件,来有针对性的制定绿化规划,保证规划设计和实际情况能够合理的融合到一起,并实现点、线、面的融合,如此一来就能够改善绿地植被景观,从而打造出一个功能齐全的绿地系统。例如建立一个小游园,然后融合小区绿化的状况,在进行改造的小区内创建休闲娱乐场所,然后根据住户的各种要求,并利用草坪、广场等来把绿地分为各种功能区,每个分区单独存在,但是均具有自己的特点,能够达到居民的种种要求;

  另外也可以进行主干道绿化的线状绿地的建设,也就是在小区里把绿化按照现状来排列,把小区中处于分离状态的绿地进行连接,以构成一个绿色体系框架。

  (2)对绿地结构进行改善,以加强绿地的生态收益。

  想要提升小区的环境,那么就要合理的使用好小区的绿地,全面的展现出“绿肺”的功能。而想要实现这一目标,那么就要以生态平衡为理念来创建绿化环保功能,不要只是把绿地当做是一种装饰品,同时还要合理的改善植被,全面的展现出生态效果。总体来说的话,就是要更改乔木、灌木之间的比例,由于生态收益和绿地面积属于正比关系,将巧木、灌木进行融合才可以打造出结构丰富的绿地,这样一来就能够全面加强生态收益。

  (四)加强建设过程管理

  严格把控质量,安全进度。与施工、监理单位做好建设工作,合理施工组织计划,严格把关施工过程。既要保质保量、按时交付工程。又尽可能减少改造过程对居民日常生活造成的影响。

  (五)加强改造后的维护工作

  对老旧小区的改造成效只能够体现较短的时间,若想长时间保持住户宜居的程度,那么还要全面和物业公司、居委会等部门进行合作,来一同进行管理。

  老旧小区改造调研报告

  为借鉴先进经验,全面推进我市老旧小区改造工作,2020年1月13日至15日,市政府组织市住建局、市自然资源和规划局、市城管委负责人,曾都区和广水市政府分管领导及相关部门、街道办事处主要负责人,赴宜昌、武汉、鄂州、黄石等地就老旧小区改造工作进行了学习考察。

  一、基本情况

  此次考察,考察组先后参观了四个城市13个小区的改造,通过听取介绍、现场观摩、交流互动,考察组一致认为四个城市尤其是宜昌、鄂州在老旧小区改造方面站位高,大手笔、大气魄、大力度改出了城市的大变化。

  宜昌市在2017年就争取国家住建部支持,被列为全国首批老旧小区改造8个试点城市之一,在国家没有资金扶持的情况下,采取市、区、街道办事处和社区四级联动,投资由市、区两级财政共摊,街道办事处和社区具体组织实施的办法,对老城区372个老旧小区(涉及4万余户、11万余人)进行全面改造,市政府投资5.1亿元,目前已初步完成改造任务,探索出一条“共同缔造聚力、治管并举固本”的老旧小区改造经验,被中组部和住建部总结为“宜昌经验”,向全国各城市推广学习借鉴。鄂州市将老城区约13平方公里、40个社区、300多个小区整合为33个片区单元,简称“40工程”,政府累计投资8亿多元,整体打包由中建三局承建,目前已全部完成改造任务,打造了老旧小区整体改造提档升级的“鄂州样板”,被新华社、湖北日报等媒体多次专题报道和推广。黄石市深挖小区历史底蕴,将上世纪五十年代的老旧住宅改造成为“花园洋房”。三个城市的老旧小区改造虽路径不同,但改造后的效果让人振奋。

  一是城市面貌焕然一新。通过老旧小区改造,拆除了违搭违建,整治了“蜘蛛网”,配套了水、电、路、气等基础设施,消灭了小区间的泥巴路,打通了断头路,畅通了微循环,从根本上解决了老旧小区脏乱差状况,改善了小区环境和城市面貌。

  二是改造特色鲜明。注重因地制宜,结合地方特色和城市总体规划,深挖城市历史文化底蕴,改造后的小区和老城更具历史味、文化味和特色味。

  三是小区居民的获得感、归属感、幸福感更强。小区改造后配套了公共基础设施,完善了社区服务体系,健全了小区管理规章,环境更加宜居,得到人民群众的广泛拥护和支持。居民自豪称“过去老房产卖不出去是‘包袱’,现在环境好,房价涨了是‘抢手货’”。

  四是城市形象和影响力得到提升。宜昌、鄂州老旧小区改造的先进做法和经验,得到中央、省的充分肯定和推广,引来大批省内外城市学习借鉴,成为城市的一张亮丽名片,展示了城市治理能力和治理水平,提高了城市美誉度。

  二、主要经验做法

  总结宜昌、鄂州、黄石等地老旧小区整治和改造的做法,有五个方面突出的经验值得我们学习借鉴。

  (一)注重高位推进,强化组织协调。改造之初,三个城市均成立了市委市政府主要领导担任组长的高规格老旧小区改造领导小组,统一谋划、统一指挥、统一调度、统一检查督办,尤其是宜昌市委书记周霁任第一组长,市长任组长,县市区、市直部门主要负责人为成员;鄂州市成立了由120人组成的老旧小区改造指挥部,分为6个工作组负责老旧小区改造工作,书记王立担任政委,市长任指挥长,各区成立相应领导小组和工作专班统筹协调,强力推进老旧小区改造工作。

  (二)突出拆违先行,创造改造条件。鄂州市提出“先拆思想再拆违”,坚持先拆违章建筑后改造建设,由城管部门牵头组织相关部门强力实施“铁拳行动”,先后无偿拆除各类违章建筑4831处、15.5万平方米,户外广告700余处4.7万平方米;宜昌市出台禁违令,即查即拆,无偿拆除违章建筑26.8万平方米,拆除了老旧小区的“肠梗阻”,拆开了小区改造的公共空间,拆出了居民的信心和决心,为老旧小区改造扫清了障碍。

  (三)坚持因地制宜,把握改造标准。三个城市在改造中不搞一刀切,不搞“千区一面”,始终坚持因地制宜、突出个性特色。黄石市在楠竹林老旧小区改造中,充分发掘小区所在的区域特色和文化内涵,突出竹的主题进行改造,形成了独特的“竹林”文化;鄂州市大旗墩小区为原鄂钢职工居住区,改造中结合钢铁元素和特色,既改善了居民的生活环境,也保留了小区原有的风貌,形成了独特的“钢铁”文化;宜昌市红光小区是原老三线企业红光港机厂职工小区,改造中展现人文文化和老红光港机厂的历史记忆,让小区居民更有归属感,形成了独特的“三线”建设文化。

  (四)加强部门联动,形成共推合力。老旧小区改造牵涉面广,需各单位和部门共同发力。鄂州市老旧小区整治改造工程建设指挥部从城管、发改、经信、住建、规划、消防等部门抽调120多人组建3-6个工作专班,协同作战,相关部门尤其是水电气及通信企业在收费上给予最大的支持和优惠措施。据鄂州市介绍,水电部门水改、电改只收取成本费,水改每户1200元、电改每户2000元,其余均由企业兜底支持,有力支持了老旧小区改造。

  (五)落实资金保障,确保项目实施。各地在积极争取中央财政补助和以奖代补资金的同时,还通过财政投入、专项债券、社会融资等多渠道筹集老旧小区改造资金。宜昌市政府累计投资5.1亿元;鄂州市政府累计投资8亿多元用于老旧小区的改造和配套建设,为老旧小区改造提供了强有力的资金保证。

  三、工作建议

  经调查摸底,我市共有老旧小区299个,均已纳入国家住建部《城市老旧小区改造项目库》,涉及改造房屋1293栋,户数35094户。其中:2019年已启动实施11个老旧小区改造;2020年计划改造112个,涉及改造房屋536栋,居民14120户,其中曾都区96个小区,涉及房屋494栋、居民13255户;广水市16个小区,涉及房屋42栋、居民865户,已纳入2020年市政府工作报告“十件实事”之一。为保证项目改造的顺利推进,借鉴三个城市的经验,特提出如下建议:

  (一)加强组织领导,明确责任目标。建议成立由市长任组长、市政府分管住建、城管的领导为副组长,县市区政府主要负责人及市直相关部门主要负责人为成员的高规格领导小组,领导小组下设办公室,从市直相关部门抽调人员组成工作专班,具体负责城市老旧小区改造的统筹协调和督办检查。各县市区也应成立政府主要领导为组长的领导小组,组建相应工作专班,具体负责组织实施。

  (二)坚持拆违先行,扫清改造障碍。在编制好市本级中心城区96个小区片区整合、优化、规划的基础上,按照先拆违后改造的原则,在摸清底数的同时,组织自然资源和规划、城管等部门和曾都区、办事处、社区组建强有力的拆违专班,坚决拆除乱搭乱建的违法建筑和附属物,腾出公共空间,畅通小区道路,为老旧小区改造创造有利条件。

  (三)强化协调配合,凝聚工作合力。实行“市级指导督办、区级主导统筹、办事处主体组织、社区具体实施、居民积极参与”的组织协调机制,以办事处、社区为建设主体,各职能部门定期会商通报,共同推进,水电气等相关企业提供最大的优惠政策支持。借鉴鄂州做法,建议我市的老旧小区水电气改造收费,水改收费不超过1200元/户、电改收费不超过2000元/户,燃气开户比照保障性住房标准,按1760元/户标准收取。

  (四)落实配套资金,推进项目实施。经测算,2020年老旧小区改造共需资金约3.8亿元,鉴于2020年中央财政补助总额度尚未确定,经与省住建厅、发改部门对接,可参照2019年老旧小区中央补助资金标准纳入工程预算。2019年曾都区获得中央老旧小区补助资金4768万元,涉及户数3362户,户均14000元。据此,2020年曾都区老旧小区96个、涉及13255户,可获得中央财政补助资金1.85亿元。根据财政部、住建部关于老旧小区改造配套资金比例的要求,地方政府应按1:1的比例配套,即需配套资金1.85亿元,统筹用于老旧小区及与老旧小区相连接的道路、公益设施等配套设施建设,以确保老旧小区改造顺利完成,并达到整体改造提升的效果。广水市可参照执行。

  (五)建立长效机制,巩固改造成果。指导成立业主委员会,引入社会化的物业管理,建立社区、小区业委会、物业企业三位一体的小区管理机制,不断提升小区物业管理水平,保持老旧小区改造成果。

  老旧小区改造调研报告

  老旧小区改造作为一项重大民生工程,群众热切期盼,改造意愿非常强烈。2019年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程,给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件,对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在2019年政府工作报告中,将老旧小区改造列为“民生十件实事”之一试点实施。据了解,目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议,市政研督查办成立调研组,先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流,并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研,形成如下调研报告。

  一、老旧小区改造的重大意义

  在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下,通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”,在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义,是顺民意、得民心的重大民生工程。

  (一)大幅改善居民生活环境,提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解,通过老旧小区改造,小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决,居民生活环境和设施都得到根本提升,生活质量显著改善,群众的满意率达到90%以上,都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。

  (二)有利于平抑房价过快增长,促进房地产市场健康发展。与棚改不同,老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反,小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率,促进存量住房的交易和周转,释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计,改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右,房屋空置率大幅下降。

  (三)是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比,城镇老旧小区改造项目投资周期短,一般为半年左右即可完成,资金周转很快,同时边际效益明显,能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生,又能稳投资稳就业,还能拉动消费的多赢工程。

  (四)有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境,凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验,通过发动群众共同缔造美丽家园的历练,群众精神面貌大幅提升,主动维护小区环境,自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升,许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员,基层社会治理能力和治理水平也相应提高。

  二、我市工作现状及主要困难

  据统计,我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有176个(榆阳区162个,高新区有14个),7层以下(以6层、5层居多)无电梯住宅楼868栋,总建筑面积132.61万平方米,涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题,居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。

  (一)工作现状。根据调研组调查了解,截止2019年10月底,我市老旧小区改造工作目前刚刚起步,面临很多问题和困难,整体工作推进缓慢。

  1.改造试点推进缓慢。因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因,市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研,先后2次变更改造对象,最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目,截止2019年9月底,大有当巷改造工程已经开工,其它2个小区正在办理前期手续,预计2020年春季开工。

  2.亟需启动中省补助项目。2019年4月国家三部委《通知》文件发出后,为争取中省补助资金,市发改委在全市范围内遴选了33个(其中中心城区15个)住宅小区,编制上报了《榆林市2019年老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资建设计划》,9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元,其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个,这些项目亟需市区两级财政配套资金,尽快启动实施。

  (二)我市工作中存在的难点。根据调研情况,调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面:

  1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行,各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上,上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程,存在相互推诿现象,造成项目申报无所适从。二是项目审批手续繁杂,涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门,尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施,各管道(管线)经营单位之间协调难度很大。

  2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的“牵头人”或自治组织,小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍,全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个,占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约,对老旧小区改造的推进上心有余而力不足,没有能力充分发动群众,更没有能力组织实施。

  3.居民意见统一困难。据调查,我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强,对小区改造工程不参与也不关心,坐等政府推动;

  二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因,对改造的内容、标准等方面众口难调;

  三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对,比如担心改造会拆除违章建筑,一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。

  4.资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入,居民出资难度较大,引入企业进行市场化改造还无从谈起。一是争取中省资金补助比例过少,2019年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿,其中下达我市仅3267万元,仅占2.4%,主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想,过分依赖政府财政投入,自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少,个人出资比例大,高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。

  三、工作推进建议

  针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题,借鉴其它地市先进经验做法,调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向,先保民生、后做提升,政府在尽力而为的同时要量力而行,具体做好以下四个方面工作。

  (一)建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组,由政府主要领导或分管领导任组长,住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位,建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责,由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责建立改造项目“储备池”,积极争取中省补助资金;财政部门负责市级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;

  三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任,参照市级领导小组成立专门机构,统筹协调各部门和单位工作职责,整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体,开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿,并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道,在原建设项目用地范围内加装电梯的,建议不再办理土地占用等相关手续,免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下,不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题,同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。

  (二)发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会,由业委会负责与居民充分沟通,提前做好群众思想工作,充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用,争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与,由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论,由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上,借鉴西安、厦门经验,即在社区居委会或业主委员会组织下,本单元三分之二以上业主同意即可批准实施,由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法,财政给予适当奖补。

  (三)合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中,政府的角色应该是推进者和引导者,财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用,而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别,制定老旧小区改造内容“菜单”和改造标准,根据小区现状确定改造的“必选项”和居民“自选项”。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施,根据现行政策,由各级财政负担;

  对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容,由居民自行决定是否改造,资金主要由居民承担,市、区财政给予适当奖补(详见附表)。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。

  (四)探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造,切实减轻财政支出压力。一是对具备市场化运作条件的老旧小区,采取小区业主利益捆绑开发(包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造)、商业捆绑开发(与城市其他优质项目打捆)等政策激励方式,引导有实力的企业参与投资改造。二是探索政府和物业服务企业按照一定比例出资联合改造,物业服务企业通过获得特许经营和政府物业补助等方式,逐步回收改造成本。三是探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合改造,通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益,逐步回收改造成本。四是探索多方共建,通过制定优惠政策,引导水、电、气、暖等经营单位更新维护相关管道、线路设施。

  (五)建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境,更重要的是做好改造小区的后续管理,避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用,一是对于已有物业管理的小区,加大对物业服务企业的管理力度,切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区,在健全居民自治的基础上,引导业主根据小区情况,灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区,引导业主补交住宅专项维修基金,为后续小区设施维修维护提供资金保障。


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