经济适用房物业管理方案

导读：　经济适用房物业管理方案(共5篇)物业管理服务方案第一章 本项目物业管理服务的整体设想第一节 本项目基本情况物业名称：××××物业类型：经济适用房物业坐落地址：××市××区×××物业四至范围：东至××路 ；西至××路 ；南至××路 ；北至××路。 本项目总占地面积××××㎡，总建筑面积为×××××㎡，其中地下×××××㎡，×公建...

物业管理服务方案
经济适用房物业管理方案 第一篇

第一章 本项目物业管理服务的整体设想

第一节 本项目基本情况

物业名称：××××

物业类型：经济适用房

物业坐落地址：××市××区×××

物业四至范围：东至××路 ；西至××路 ；南至××路 ；北至××路。 本项目总占地面积××××㎡，总建筑面积为×××××㎡，其中地下×××××㎡，×公建及配套设施建筑面积×××××m2。共有建筑楼宇××幢，其，配装电梯系统客运电梯数××部，功率××KW。绿地面积××××㎡、绿化率为××%，建筑密度××%，居住户数×××户，入住人口约×××人左右，规划机动车停车位数量：×××辆。

本项目是由××××××××××××开发建设的经济适用房，尚未入住。经现场勘查，主体工程基本完工，院内道路、绿化、大门建设、部分外沿及其它配套设施还在待建，预计×××月份竣工，具备入住条件。

第二节 本项目基本特点

一、建设规模宏大配套功能齐全，设计理念新颖，高品位的外部空间秩序和良好的绿化环境，为居住者创造了一个具有丰富生活内涵的空间形态，能够充分满足不同使用者的需求。

二、道路密集，交通顺畅，出行方便，高峰时段不会出现拥堵。

三、入住率可达95%以上，基本无闲置空房。

四、本项目为村民还迁经济适用房，业主均为村民，住惯了独门独户的平房，养成了随心所欲、自由自在的生活习惯。如今搬进了高层楼宇，居住与生活环境已发生极大改变，有着很大程度的不适应，需要培养良好的公共道德行为。在这一过程中，物业服务企业需要制订一系列的行为规范并进行

宣传，促使业主的思想观念逐步转变提高。

第三节 本项目实施物业管理服务的难点与重点

一、工作难点

1、结合小区业主状况，物业服务企业必须提前做好宣传解释工作，这项工作一旦做到位，既可以为政府解忧；另一方面又可以减少由于业主对物业管理服务工作的误解造成的后续纠纷，舒缓今后物业管理服务的压力。

宣传内容包括：物业管理法律法规，业主入住管理规定、小区精神文明公约、房屋管理规定、道路车辆管理规定、装饰装修管理规定、安全防范管理规定、安全用水、用电、用气、用暖管理规定、消防安全管理规定、环境卫生管理规定、经营场所管理规定、招牌广告及公共场地管理规定、城市绿化管理规定等等。其宣传重点为：各公用设施入户的办理方法，尤其是天然气的通气注意事项及办理方法；各种涉及业主自身利益的管理规定；各种涉及物业服务企业正常开展工作的法律法规。

2、物业服务企业需要在村委会与开发建设单位的协助下，付出很大的人力与精力与业主积极沟通，争取尽快与业主实现和睦相处。

3、业主入住初期最多的问题是维修工作，施工单位如能做到维修及时，达到业主满意，业主与物业服务企业的矛盾可化解，反之会增加很多麻烦。为此，首要问题就是分清维修责任，物业服务企业负责的责任由物业服务企业负责，施工单位负责的责任由施工单位承担。对维修不负责任的施工单位可以扣留尾款转交物业服务企业，由物业服务企业及时完成业主的报修事项。

4、物业服务企业应当化被动为主动，按实际情况及时对本项目各类配套设施的施工予以调整，以免影响今后正常的使用。

二、工作重点

◆业主入住之前的工作重点

1、对消防、供热和上水管道进行注水加压实验，对跑冒滴漏和不合格配

件进行整改，杜绝此类隐患，防止业主入住后引发大矛盾。

2、对电梯启动运行一个月，主要查勘电梯运行的稳定性、安装质量的可靠性和主要部件是否符合国家规定的质量标准，为业主安全使用提供保障，避免发生人身伤害事件。

3、对消防设备进行查勘与演练，确保报警装置和系统运行正常，一旦有火警发挥作用。

4、对共用部位的照明灯具、漏电保护、开关与刀闸等进行质量检验，当前个别施工单位所用此类产品多数选用质次价低的伪劣品，业主入住后便会出现大量报修，物业服务企业需要投入人力与财力重新更换。

5、对各种管线、地下管网等隐蔽工程进行查勘，彻查工程质量是否合格达标，同时也为今后检查与维修打好基础。

6、对各配电装置和泵类及其它设备进行校验与试运行，确保业主入住后正常工作，避免发生意外故障，影响广大业主的生活质量。

7、根据以往的经验，必须重视业主普遍报修的事项，如智能门禁系统、墙体开裂与脱落、门锁与窗户质量较差等问题，必须进行认真全面的查验，对查出的问题要及时转告施工单位修复。待业主入住后才能降低报修率，降低业主的不满情绪。

8、充分抓紧物业服务企业自身的各项准备工作：

①选拔物业管理人员和技术人才，有针对性地进行培训，确保上岗人员有较高人品素质、管理能力、技术能力和工作效率，力争达到高起点、高标准的管理目标。

②抓好办公设备及各类物品的准备工作。

③编写与印制业主办理入住所需的“业主手册”、“装饰装修管理服务协议”、“消防安全责任书”等协议书和各类宣传资料等。

④物业办公用房的合理规划与装饰。

⑤招聘员工队伍与培训，力争全员上岗后能基本称职。通过一段时间的适用和再培训，使物业团队建设达到较高的素质。

◆业主入住阶段的工作重点

1、积极配合村委会与开发建设单位办理业主入住的相关手续和相关工作。

2、准确无误地与业主签订各项物业管理服务协议。详细记载业主信息，为今后提升物业管理服务水平和国家人口普查工作及公安部门查询情况等提供可靠依据。

3、严格管理业主装饰装修工作。建立健全对业主装饰装修行为的监管制度，设立装饰装修监管领导小组，监督管理业主的装饰装修行为。监管人员对每个装修户每日至少巡视二次，对顶层复式装修每日巡视不少于四次，并做好巡视记录。发现问题及时妥善处理，不得拖延。积极规范业主和装修队伍对沙石料和其它装修材料的堆放、使用电梯运送装修材料及装修垃圾的清运。同时要严查装修用电和防火防盗等系列性活动。

4、热情接待业主报修及咨询服务。同时积极化解业主与物业服务企业、业主与业主、业主与开发建设单位和施工单位以及业主与各主管部门等方面的误解，为小区实现安定团结打好基础。

5、针对小区业态和广大业主所知、所想、所问的普遍问题，和业主须知的物业管理问题，积极开展宣传工作，让广大业主尽快转变观念，尽快适应新的居住环境。

6、努力做好物业管理服务的常规工作。如公共秩序管理、安全防范管理、环境卫生管理、绿化管理、车辆管理、电梯运行维护管理、消防管理、业主档案资料管理、物业管理团队建设等系列工作。

7、与村委会及各主管部门及时沟通，建立定期汇报制度，发现问题，在政府及主管部门的指导下及时整改和处理。

8、强化档案管理工作。坚持对档案管理工作检查指导，一方面检查档案管理绩效，另一方面从档案中可侧面了解物业管理服务各项工作的运作情况。每月检查一次各管理文件记录情况，督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案；每季对档案管理工作进行一次全面检查，检查文件管理是否规范，有无遗漏，找出工作不足，以便更好地提高档案管理工作。

◆业主入住之后的工作重点

业主入住后即进入全面管理阶段，物业管理将以物业服务企业的各项管理和服务标准为指导，积极开展以下工作(但不限于)：

房屋管理：建筑物及其附属物的保养、维修；

设备设施管理：物业管理区域内共用设备设施日常的运行、保养、维修； 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业管理区域内的清洁卫生； 绿化管理：物业管理区域内的绿化建设和养护；

消防管理：建立消防队伍，对物业管理区域内消防器材、消防设施等管理；

安全管理：加强秩序维护队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适； 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；

产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；

投诉管理：协调因房屋质量引起的业主与开发建设单位之间的纠纷、以及日常遇到的其他投诉。

第四节 物业管理服务目标

住宅物业管理服务的最终目标是营造一个“安全、舒适、温馨、和谐”的居住环境，为业主提供良好的服务，使业主安居乐业，并力争促使物业价值的最大化，在物业保值的基础上实现增值。

小区物业管理实施方案
经济适用房物业管理方案 第二篇

小区物业管理实施方案

>方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的"三结合"原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照"重心下移、属地管理"的原则，建立街道物业管理办公室领导下的"两站一中心"物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督

促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息

反馈给街道物业管理办公室。

（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金>申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

经济适用房物业管理新规九问
经济适用房物业管理方案 第三篇

经济适用房物业管理新规九问

一问：物业公司对三类住房的综合管理有哪些主要内容

小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理。主要的工作内容及要求有：

负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；协助召开业主大会并配合其运作；与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；每年进行一次物业管理服务满意率调查。建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。

二问：物业公司如何帮助三类住房业主维护公共部位的设施设备

物业公司在对上述房屋及小区的共用部位共用设施设备进行日常维护时，要按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件一中的共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备。

具体服务内容包括：楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修；保证公共设施、设备正常使用；确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

三问：物业公司如何维护小区的绿化【经济适用房物业管理方案】

按市园林局规定的《三级养护标准》养护，维护小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。

四问：物业公司负责小区哪些范围的保洁

物业公司负责小区规划红线以内，业主户门以外范围的保洁。主要包括：设定垃圾集纳地点并进行管理；每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫；按规定进行消毒、灭鼠等活动；及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫；发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共

用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

五问：物业公司如何维护小区的公共秩序

物业公司负责维护小区规划红线以内，业主户门以外的公共秩序。主要包括：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；维护交通秩序；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。【经济适用房物业管理方案】

六问：物业公司怎么管理业主的车辆

物业公司负责小区内业主机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管。有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。

七问：小区公共区域的消防设施如何维护及管理

物业公司在对小区公共区域的消防设施进行维护及管理时，要做到：有消防管理制度，建立消防责任制；消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。

八问：发生突发的公共卫生事件时，由谁消毒小区的供水系统

由物业公司来负责，物业公司平时要负责高压供水设施设备的养护、运行、维修。主要服务内容有：保证居民正常生活用水；有停水处置预案；水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。

九问：住宅楼里的电梯怎么维护

物业公司要进行住宅电梯的日常养护、运行、维护。

主要责任有几个方面：主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号；凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行。

经济适用房物业管理费收取原则(北京)
经济适用房物业管理方案 第四篇

经济适用房物业管理费收取原则

随着近来经济适用房的热销，许多急欲购房的消费者给本报打来电话，询问经济适用房的物业管理费的收取标准。对此问题，北京市小区办的有关同志进行了详细的解释。

为了保障广大中低收入家庭既买得起经济适用房，又住得起经济适用房。2000年4月，市物价局、市国土资源和房屋管理局颁布了《北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》。该办法规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最高不超过0．52元／平方米·月，服务范围包括公共区域的保洁费、保安费、绿化费、小修费

化粪池清掏费、小区日常管理费；高层住宅物业管理的服务范围除包括上述几项内容外，物业管理费中还包括电梯、水泵的运行维护费。

物业管理费缴纳的特点和原则是：

（1）交费主体单一，即为产权人，不存在产权人所在单位或售房单位承担物业管理的问题，避免了交费主体不清而产生的纠纷。

（2）日常管理服务费用与房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用分离。物业管理公司所收取的物业管理费，只包括房屋及小区的日常管理和维护费用，不包括房屋及小区共用部位共用设施设备的大中修费用，该费用将从房屋共用部位共用设施设备维修基金中列支，以降低日常管理费的标准。

（3）严格区分公共性服务和特约性服务。公共性服务范围包括公共区域的保洁、保安、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设施设备的日常维护、小区的日常管理。房屋自用部位的中小修属于特约性服务。经过这样区分后，产权人必须交纳的费用是公共性服务费，而特约性服务费用只是在发生时收取，产权人的负担又降低了一部分。

（4）对公共性服务收费标准实行政府最高限价，特约性服务收费实行市场价

youyou0556yr.:你好！

国家现在没有出台专门的经济适用房的物业管理费收费管理政策。但是北京市出台了《北京经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》。该办法规定，经济适用房的公共性物业管理费多层住宅最高不超过0．52元／平方米·月，服务范围包括公共区域的保洁费、保安费、绿化费、小修费、化粪池清掏费、小区日常管理费；高层住宅物业管理的服务范围除包括上述几项内容外，物业管理费中还包括电梯、水泵的运行维护费。

浅谈经济适用房物业管理企业生存难的问题

随着国家经济建设的高速发展，城市建设日异月新。大面积农村土地拆迁，使得许多以私房为主要居住条件的农民不得不离开原住处，另觅住处。经济适用房成为政府调控当前低收入人群住房的一项惠民措施应运而生。作为经济适用房配套服务，物业管理也随之进驻。截止2007年底，我市共建经济适用房面达 万平米，交付面积达 万平米。根据国家《物业管理条例》相关规定，新建小区必须要有物业管理企业进行管理。由于经济适用房本身的特殊性和入住人群的经济条件，决定了物业收费标准很低，但业主服务要求却比较高。根据目前在为经济适用房提供物业服务的物管同行提供的情况和我们自身管理实践中所遇到的实际问题来看，其结果不容乐观。物业费收缴率低是其主要表现，业主为什么不愿意缴纳物业费？

主要原因有以下几点：一、在业主私房拆迁过程中，有的拆迁费用比较低，导致缴纳完房款后，所剩无几，确实无力缴纳；二、在政府拆迁和选房过程中遗留的矛盾，相关部门未给予妥善解决，最后业主转嫁给物业公司，以此为理由拒交物业费。三、房屋自身问题。有的建设单位在房屋交付后，对于出现的质量问题，维修不及时，各个施工单位之间互相推委、扯皮、态度蛮横，更有的甚至糊弄业主。业主最后将矛盾聚在物业，使得物业费难以收取。四、由于经济适用房多建在远郊，交通和生活配套设施一时难以跟上，给业主的出行和生活带来了不便，这部分矛盾造成的损失，多数也由物业公司买单。五、住惯私房，缺少“花钱买服务的”理念，拒交物业费。六、部分业主以其他业主为“榜样”，别人交我就交，别人不交我就不交。七、少数物业企业过分追求效益，服务人员过少，服务跟不上，造成业主拒交物业费。以上几点，如果能够得到较好的解决，我认为对于提高经济适用房的物业服务是能够起到一定积极作用的。

当然，要解决经济适用房物业企业能否在给业主提供较为满意服务的前提下，又能让企业得以良性的运行，这就需要解决首要问题，“资金”。目前从事经济适用房物业管理的企业主要以政府部门下属的物业公司为主，同时也有少数私营物业企业在从事这项工作。作为经济适用房的物业企业尤其是私营企业如仅凭物业费收取，用以工作的顺利开展，并想得到广大业主的认可，这根本不太现实。因为经济适用房物业费收取标准，政府物价部门在核价时考虑到各种原因，无论是多层还是高层（小高层）都是最低的（也没有相应的财政补助），但业主服务要求比较高。因为物业企业即使按照相关标准有的甚至超过原有标准提供服务，可还是会有相当一部分业主以实际服务质量低于标准为由拒交物业费。物业企业想生存就必须有其他的收入。按照《经济适用房管理办法规定》，建成交付的经济适用房小区，开发商应当按照总建筑面积配比1%~2%的商业用房给物业管理企业，其所得收益用于弥补物业费的不足。但目前很多小区，由于各种原因，开发商并未按规定去做。同时从2008年1月1号开始，新的《劳动合同法》出台，物业公司作为劳动密集性产业，人员成本进一步提高，增加了企业的成本。对于一些资质低，势力弱的物业企业只得以减少人员来降低成本，当然，不可避免的降低了服务项目和服务质量。势力强，资质高的企业不愿接手经济适用房的管理，因为赚不到钱还烦心。而由政府支撑的物业企业，在经济上每年都会有补助，且数额不低。但在服务上都抱着共产党的企业，混一天算一天得过且过，所以服务质量也得不到较高的提升。这就造成经济适用房的物业管理始终停留在看看门，扫扫地而已的状态。对于目前南京经济适用房物业管理企业生存难，服务质量低的问题，我个人认为在尽可能解决前面所说物业费收费难的问题以外，对经济适用房是否可以采取多让私营物业企业近来参与管理。按照一定的标准由政府给予一定的财政补助，当然拿到这笔钱必须要达到一定的业主满意度。政府相关主管部门可以不定期的对这些所托管的小区进行涉及物业各方面的满意度调研，根据调研结果决定补助金额。我想这样可以使私营物管企业在某中程度上有了一定的经济支持，在工作开展时敢于去做。而对于带有政府性质的物管企业也产生了一定的竞争压力。事不关己，高高挂起的工作态度能够得到遏止。如经济适用房物业管理企业多以带有政府性质的物业企业进行管理，亏多亏少，政府买单的方式继续下去，这将不利于经济适用房物业管理企业发展。

如何解决经济适用房物业管理企业的生存，不仅需要政府相关政策的扶持，还需要广大业主的配合，同时更需要企业自身的努力。任何企业如果仅凭他人扶持，终将会被市场淘汰出局。

小区物业管理实施方案
经济适用房物业管理方案 第五篇

方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的三结合原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照重心下移、属地管理的原则，建立街道物业管理办公室领导下的两站一中心物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。【经济适用房物业管理方案】

2.街道各科室职责

（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员

单位搞好住宅区物业管理工作。

（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（2）受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

三、组织领导

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立两站一中心一小组执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区四位一体组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

五、实施步骤

1.制定方案阶段（6月12日前）

（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段（6月20日前）

（1）召开领导小组成员及两站一中心一小组人员动员会。

（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段（6月21日6月30日）

两站一中心一小组全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六、工作要求

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

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