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写字楼物业组织保证方案

2016-11-14 13:30:54 成考报名 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 写字楼物业组织保证方案(共9篇)写字楼物业管理方案(精选)写字楼物业管理方案具体描述物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)______________位于_______________,周边 周边设施_______,交通便利,地理条件优越。______________由____________开发建设,...

本文是中国招生考试网(www.chinazhaokao.com)成考报名频道为大家整理的《写字楼物业组织保证方案》,供大家学习参考。

写字楼物业管理方案(精选)
写字楼物业组织保证方案 第一篇

写字楼物业管理方案

具体描述

物业概况(按照物业具体地理位置、周边设施、具体情况及环境风格描述)

______________位于_______________,周边 周边设施_______,交通便利,地理条件优越。

______________由____________开发建设,占地面积______平方米,总建筑面积_________,大厦内设中央空调、24小时热水及消监控设施,配有___台电梯。

此为工程部分

第一节 任务和岗位设置

一、任务

工程部是实施大厦工程管理,保障设备、设施正常运行的职能部门。工程管理具有严密的科学性和较高的技术性,这是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾,是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。

工程部的职责范围如下:

1、负责大厦电力系统、电讯系统、电梯系统、空调系统、供水系统的运行管理,维护保养和故障检修;

2、负责大厦公共设施、设备的维修保养;

3、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务;

4、负责大厦外派工程的监管工作。

5、负责对用户提供收费特色服务以及特约服务。

二、工程部架构图(A座)

工程人员结构图人员配置说明

项目负责人: 1人

工程专业工程师:3人(土建、电气、机电各1人)

综合维修班:15人

领班:1人(兼维修)

综合维修工:15人

设备运行:8人

领班:1人(兼维修)

运行工:7人

配电室值班电工:16人

领 班: 1人(兼值班)

BC座配电室 8人

DE座配电室 8人

库管 1人

共计 44人

第二节 岗位职责

一、 工程部经理岗位职责

1、负责组织开展大厦工程设备的维修、养护、运行、管理工作。

2、负责制订培训计划,定期开展对本部门员工的业务培训,监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门进行考核。

3、协助物业公司完成所交办的各项工作。

二、 主管岗位职责

1、在工程部经理的领导下,管理本系统的员工和所辖设备。

2、制订并监督执行本系统的设备定期保养规定及技改项目方案

3、制订本系统员工的安全教育和业务培训计划。

4、填写本系统的操作要求和工作指令。

5、提出本系统的备仓计划,协助采购专业性较强的工具或零件。

6、负责与相关业务主管部门进行业务联系,负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

三、 领班岗位职责

1、在项目主管领导下,对所辖设备及员工进行管理。

2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。

3、监督执行本部门的工作指令,负责跟进工程单的作业情况。

4、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识的交流。

5、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

6、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。

四、 电工岗位职责

1、在电工值班时应留意变配电室高、低压设备的运行情况,填写

各种相应记录,做到每两小时巡视一次,特殊情况加强巡视次数。

2、必须按照安全操作规程操作,在值班时间内值班人员对变配电

室设备负有监视、维修、保养、操作及事故处理并上报上级领导的责任。

3、员工必须严格执行供电局颁发的规章、制度。严格遵守公司制

定的各项规章、制度。

4、熟悉公司所辖范围内各用电系统的运行方式,掌握主要设备的

性能及故障处理。

5、保证机房内的环境卫生。

6、管理好固定资产,三备品(安全、消防、一般备品)做好保密工

作、保卫工作、防火工作。

五、 水工岗位职责

1、自觉遵守公司及工程部制定的各项规章制度,服从公司各级领

导的管理,树立高度的责任心,做好本职工作。

2、负责物业辖区内的上下水、采暖、空调、送风及各种管道的正

常运行与维修保养工作。

3、做好所属设备的维修、保养工作,保证冷、热及采暖系统的正常运行。

4、做到日有日检,周有周检,发现问题及时汇报并处理,当班发

生的问题不得交班,应配合下班完成修理任务。

5、认真做好巡查并填写巡检记录表、维修单并将修理中所用材料

及工时报本部主管领导。

第三节 内部管理规定

一、 值班规定

1、值班员工必须严格坚守岗位,不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离岗位者,作违反劳动纪律处理;造成损失的,追究其经济责任。

2、值班员工必须服从当值主管的安排,听从调配,执行当值主管的工作指令。

3、值班员工必须严格执行巡检制度,做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快,及时发现隐患,迅速扣除故障,保证设备安全运作。

4、值班员工必须做好当班的工作记录,按栏目要求认真填写。

二、 交接班规定

交班人:

l、必须在交班前认真填写好交班记录,写明运行情况及发现的问题 ,准确无误地写明问题现象、解决办法、建议并转达上级对 员工下达的指令。

2、工具、劳保用品、文具等物品应交接清楚。

3、做好交班前的一切准备工作,整理现场,做好环境卫生和设备卫生,为下一班工作创造有利条件。

接班人:

1、接班人在接班前4小时内严禁饮酒,否则严禁交接班。

2、应提前十五分钟到岗,由交班人将交班事项交待清楚。

3、交班人与接班人共同检查巡视工作场地,确认无误后,由接班人签字后方可离岗。

4、在交接班期间发生的设备问题,应立即停止交接班,并由交、接班人远共同协力解决,同时上报本工种领班和当值主管。

回复1:写字楼物业管理方案

三、运行记录管理制度

1、所管辖系统巡查记录表每日做好记录,由项目主管检查后每月月底将表格汇总交物业公司存档。

2、设备月度检查保养表填好后交领班,项目经理审查后每月交物业公司存档。

3、所有记录必须按时完成,不准弄虚作假。

第四节 设备设施管理

设备设施管理的主要内容有:

1、确保能源的供给及有效地控制能耗

2、建立日常保养和定期检查、维修制度,并作好详细记录

给排水系统设备的维护管理

给排水系统是指房屋的冷、热水管道、阀门、水箱、生活及消防水泵、污水排放管道设施等。

(1) 加强巡视检查,检查范围包括室内外的外露管道、阀门、屋顶水箱、水箱浮球阀、泵房等。

① 水工工作职责之一就是巡视检查,一般每天不少于一次,一旦发现问题,及时维修解决。如遇大暴雨天气每隔一个小时巡视一次各管线、管井以及地下车库。

② 水箱清洗消毒,水箱定期进行清洁消毒工作,每一年消毒一次。清洗消毒应由专业清洁公司进行。

(2) 若遇水箱清洁或管道阀门维修停水时,应事先与物业公司沟通,

说明停水原因和停水时间。

(3) 定期对泵房内水泵、管道、电机等进行日常维修保养。

(4) 要定期清理局部面天沟、污水坑井,使之疏通。

(5) 室外管道、水表、阀门等需定期养护,减少锈蚀。在冬季来临

之前,做好保温防冻工作。

(6) 每年对化粪池进行2-3次清掏,以保证管线通畅。

(7) 每年对各管线节门,水泵压一次盘根,各节门水泵螺丝上机油一次。

供电系统的维护管理

配电室是供电的中心,为加强这方面的管理,需制定管理规定。

1、配电室施行“三铁”管理。铁门 铁柜 铁窗 。各种高压设备配件,高压安全用具严格管理,分类上锁管理。并保存各备件用具耐压合格试验单据,每年按照规定对上述备件用具送供电局进行耐压检测。

2、严格实施要害部门的门禁制度,未经项目经理或主管批准任何非本岗位人员一律禁止入内。

3、配电室的全部机电设备,由专业技术人员负责管理和值班。送

停电由值班人员在主管批准后填写操作票并完成。

4、建立运行记录,每年进行两次全面停电设备大修维保,解决处理平时记录以及大修时发现的故障隐患,并做好记录。不能解决的问题及时上报主管部门。

5、供电回路操作开关的标志要显著,停电拉闸、检修停电要挂标

示牌,非有关人员绝不能动。

6、严格遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。

7、严格执行供电局颁发的“四措八制”,以及公司对紧急停电等有关事项的规定。

8、在大风、大雨、大雪等恶劣的气候条件下,要加强对设备的巡视,当发生事故时,应保持冷静,按照操作规程及时排除故障,并及时做好记录。

9、操作检修时必须按规定使用电工绝缘工作、绝缘鞋、绝缘手套

等。

空调系统管理

一、 风机房管理规定

1、严禁无关人员进入机房内。

2、风机房设备由空调专业人员负责维修、维护及日常巡查。

办公楼物业服务方案
写字楼物业组织保证方案 第二篇

办公楼物业项目

服务方案

目 录

整体管理方案 „„„....„„„„„„„„„„„„„„„

第一章 物业管理服务整体思路 „„„„„„„„„„„

第二章 保洁服务方案及管理制度 „„„„„„„„„„

第三章 秩序维护(保安)服务方案及管理制度 „„„„

第四章 会议服务方案及管理制度„„„„„„„„„„„

第五章 综合维修服务方案及管理制度„„„„„„„„„

第六章 绿化养护工作方案„„„„„„„„„„„„„„

第七章 管理人员及作业人员配置„„„„„„„„„„„

第八章 重大节会、活动、迎查保障措施„„„„„„„„

第九章 突发事件应急预案„„„„„„„„„„„„„„

第十章 人员培训计划 „„„„„„„„„„„„„„„

第十一章 服务承诺 „„„„„„„„„„„„„„„„„

整体管理方案

第一章 物业管理服务整体思路

随着社会市场经济的渐趋成熟,市场分工的逐步细化和专业化,政府后勤工作社会化经营管理成为新的发展趋势,物业管理服务行业涉足政府物业领域就是一种逐步推广的行业拓展与模式创新的尝试,以社会专业资源结合政府物业和机关行政办公的具体个性化需求,实现管理服务品质与综合效益的合作双赢,是其核心的主导思路。经过初期的实践摸索和理论总结提升,政府物业的管理服务工作也开始走向规范化、系统化、标准化发展的正轨。

一、 政府机关物业管理服务的主导思路

以专业的物业管理服务品质为基础,以高度的政治统一为主导,紧密配合政府工作,树立政府机关办公新形象,维护机关大院的良好秩序,确保机关后勤服务,持续改进,实现以品牌服务政府、服务社会的综合效益。

以政治为高度,以政府个性化需求为导向,以诚祥物业公司专业品质和对政府物业的管理服务经验为基础,整合地方社会优秀资源,为洸河办事处提供“持续改进、快速反应、人性化管理、全方位保障”的机关后勤优质服务,达到用专业服务政府,树立新的政府机关办公形象的目的。

我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势和资金优势,把洸河办事处服务成为整洁、舒适的工作场所。

本公司决定在洸河办事处物业服务工作中全面推行标准化管理和人性化管理的模式,特别措施有:

1. 建立和实施完善的管理服务体系:行业的发展过程证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质量保证体系,在洸河办事处物业服务中,从一开始就要坚持做到高标准、高起点,科学管理、规范服务。

【写字楼物业组织保证方案】

2. 培育高素质的员工队伍:人才是最重要的资源,在人才的管理上,我们着重抓好两个环节,一是“引进关”,引进的人才要具有较高的专业技能、较好的

综合素质和较强的服务意识。二是“培训关”,我们每年都要针对不同的人员分别制订出详细的培训计划,要求大家都要做到一专多能,每年的培训考核成绩都要做为职务晋升和年终奖励的重要依据。作为搞好服务工作的重要前提,我们的人才培养目标是:培养一支高素质的精干的员工队伍。

3、成立项目经理垂直管理机制:负责监督协调日常维修管理服务运作,定期(每周或每月)向洸河办事处汇报上阶段的运作情况,增强沟通、促进了解,以利于日常工作的开展。

4、设立服务中心:采取酒店式一站式服务的方法,只需客户打一个热线服务电话,所有的维修管理服务中的问题均可在承诺的时间内得到处理。

5、时效工作制:所有的对外服务工作均采用限时工作制,在对客户承诺的时间内完成。

6、不均衡管理:所有员工的工作均是按照客户的工作生活节奏设计的,均以满足客户的生理需要和心理需要为主要目标。

7、保本微利:我方承诺将按照保本微利原则提供服务,无论何时我方都只按一定比例公开提取微薄的管理佣金,所有的管理节余将用于服务之中。

8、全天候服务:我方实行全天24小时服务,设热线服务电话。

9、建立人性化的服务标识系统(CIS),我们将设立服务标识,如公司标识、服装标识、工作牌、办公标识等。

10、企业的员工素质决定了企业的竞争优势,一个成功的企业必然拥有一支高素质的员工队伍。搞好物业的管理和服务,首要是靠人,员工培训是进一步适应后勤社会化改革形势的需要,是各项工作走向专业化、企业化和现代化的基础环节和可靠保证。通过有计划有组织地对员工进行系统培训,可以促进员工综合素质的提高,进一步树立员工爱岗敬业精神,提高服务和管理水平。因此建立员工培训制度并制定培训的具体安排,围绕着“提高管理服务水平”的方针,着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的主要内容,始终把员工培训工作作为一场长期性、规范性的基础工作扎扎实实地坚持至今。

11、在思想教育方面,在员工培训教育中除了向员工灌输“三优一满意” (即

以优质的服务、优良的作风和优美的环境让客户满意)的工作理念外,还结合工作实践,提出了“服务育人,管理育人,环境育人”三育人的原则和“诚信敬业,无微不至,尽善尽美”的服务理念;除了集中培训教育外,利用多种形式对员工进行思想教育,甚至是利用发放工资的机会对员工进行思想教育,在每一位员工的工资袋里,都要附上一张纸条:“没有优质的服务就没有我们的工资。这是您一个月来辛勤劳动的回报,望继续努力工作!”。领导在员工领取工资时还要对员工一个月来的工作进行点评,使员工在得到自己劳动报酬的同时,接受一次思想教育,大大强化了员工爱岗敬业、为广大顾客主动服务的意识。

12、在职业道德教育方面提出了“爱洸河办事处、爱物业、爱岗位、爱信誉、爱客户”的“五爱”职业道德准则,要求员工爱护环境卫生、公共设施,当作自己的家一样;“爱物业”,要求每一位员工热爱工作,对企业忠诚;“爱岗位”,要求热爱自己的工作岗位,珍惜来之不易的工作机会,努力提高服务质量;“爱信誉”,作为公司的一员,要爱护公司的声誉,注意自己的言行举止,在为客户服务中树立和维护物业管理公司的良好形象;同时为了规范员工的行为,还提出了“每一天上班精神饱满,每一项工作尽善尽美;每一次服务无微不至,每一次接待热情周到;每一句批评虚心接受,每一个承诺坚决兑现;每一个细节决不放过,每一个隐患及时整改”八个“每一”的工作准则。

13、在业务培训方面,把重点放在制定的岗位责任制、综合管理制度等各项管理制度上,从基础的东西开始,紧紧围绕应知、应会、应做、应办、应干的东西来培训,使每位员工对自己的本职工作岗位的基本工作内容、工作要求和工作程序深刻了解、准确把握,知道怎么做是对的,怎么做是错的,确保把基本的工作做好、做到位,对员工还提出了“脑勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素质要求。

二、管理服务理念和策划

1、管理理念

我公司长期以来,无论在实践中,还是在行业中,都一如既往的倡导“管理和服务相结合,以服务为主”的理念。在管理学中,管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体,只有将两者有机的结合,方能实现管理和服务水平的同步提升,并获

写字楼物业管理方案(详细)
写字楼物业组织保证方案 第三篇

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理服务规范

1 范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2 术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1 写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2 物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3 物业管理承接验收

以保证写字楼物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4 顾客

接受写字楼物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5 专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3 基本要求

3.1 写字楼物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2 物业管理承接验收

3.2.1 物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2 物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3 移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4 完成了承接验收备案。

3.3 管理机构与人力资源配置要求

3.3.1 物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的写字楼物业管理服务人员;

3.3.2 管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3 从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握写字楼物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4 管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5 管理服务要求

3.5.1 制订有切实可行的写字楼物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2 房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3 写字楼物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4 实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5 公示24小时服务电话;

3.5.6 有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7 管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6 档案管理

3.6.1 写字楼物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2 有较完善的写字楼物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1 物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2 设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3 顾客资料档案;

3.6.2.4 物业服务日常管理档案。

3.7 财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2 物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3 实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8 顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2 每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3 对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9 专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10 节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11 突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4 顾客服务

4.1 接待服务

——有条件的写字楼物业管理应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。【写字楼物业组织保证方案】

4.1.1 入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2 报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2 邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1 正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2 挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3 每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

要退回邮局。

4.3 装修管理服务

4.3.1 制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2 签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3 建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4 投诉处理

4.4.1 写字楼物业管理thldl.org.cn机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。写字楼物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;【写字楼物业组织保证方案】

4.4.2 写字楼物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3 顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4 向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5 涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6 受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5 专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5 房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1 房屋共用部位维护管理

5.1.1 建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4 根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

政府机关办公楼物业服务管理方案
写字楼物业组织保证方案 第四篇

“XXXXXX公司”

物 业 服 务 方 案

XXXXXXXXXXXX公司

201 年 月 日

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章第九章第十章结束语

XX市XX办公楼物业管理方案

目 录

XXXXXXXXX公司简介

XX市XXX办公楼概况及管理特点分析 XX市XXX办公楼物业管理服务思路 物业管理服务承诺 前期物资装备一览表 物业管理服务费用测算 固定岗服务方案 保洁服务方案 紧急事件处理规程 管理用房配置方案

XXXXXXXX公司受XX市XXXX委托,拟对XXXXX办公楼(以下简称“XX办公大楼”)提供全委托物业管理服务。针对该办公楼的特点,制定本方案。

第一章 XXXXXXXXX公司简介

1.1 我们的实力

XXXXXXXXXXX公司成立于2010年3月,注册资金50万元,是具有独立法人资格和国家叁级物业资质的专业物业管理公司。目前管理着社区高档住宅及商业物业项目

公司大力拓展物业管理业务,以物业管理为主导,保洁服务、绿化服务、维修服务、家政服务以及代租代售等为一体,形成多元化的服务体系。公司下设综合事物部、品质管理部、物业管理处、财务部。公司一方面确立“寓管理于服务之中,寓效益于服务之中”的服务指导思想。另一方面挑战物业管理服务新概念,打造“贴心业主,亲情服务”的公司品牌,即:全方位近距离、全过程专业化、一站式亲情服务。

公司为了与沿海大城市物业管理的先进理念和方式接轨,每年都要派出管理人员到上海、深圳、广州等城市的大型物业管理公司观摩、学习,掌握先进的物业管理经验。 1.2 我们的理念

  

服务宗旨:尽心、尽力、尽责,善待每位客户。 质量方针:为业主创造价值,让客户持续满意。 团队精神:企业的命运就是个人的命运,

企业的发展就是个人的发展。

发展目标:以“生态型发展体系”为依托,

致力于打造成都物业第一品牌。

1.3 我们的目标   

立足基础服务,树立XXX物业诚信高效形象。 强化服务意识,打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量,倡导“温馨畅想 颠峰体验”。

1.4 我们的项目

办公楼物业服务方案
写字楼物业组织保证方案 第五篇

办公楼物业服务方案

物业管理是房地产投资、开发、流通的延续和完善,也是现代化城市房地产经营管理的重要组成部分。步入新世纪以后,追求安宁、祥和、舒适优雅的办公、居住环境,早已成为现代城市人物质文明和精神文明需求的标志。市场对办公、住宅的环境、质量、功能以及管理服务等也正进行着重新的认识和定位。有效的物业管理将延长物业在自然损耗下的使用期限,一座保养、维护良好的物业,可以使用几

十、上百年甚至更长的时间,而专业的物业公司是以创造尽可能理想的环境为原则,通过长期的养护和改善,使每一个物业项目的收益水平、投资和使用价值得以充分发挥,实现物业的保值、增值。

一、公司简介

眉山市恒毅物业管理有限公司成立于2012年,是一家具有独立法人资格的专业化物业管理公司.公司的业务范围主要有住宅、商业、写字楼物业服务管理及家政保洁、外墙清洗、园艺绿化、工程维修、室内外装饰装修等配套服务。

公司成立以来,经过不断摸索、进取、努力开拓和定期(不定期)组织员工培训,现拥有一支经验丰富、训练有素、忠于职守、作风严谨的管理队伍和专业技术队伍,公司着眼于未来,积极遵循物业管理的发展趋势,已初步实现物业管理上档次,管理区域上规模,按照ISO9001:2000国际质量管理体系文件与标准制定,并实施了标准规范的各部门《岗位职责》、《员工礼仪规范》、《标准操作规程》、《绩效考评》等管理制度及

服务规程。

公司坚持“诚信服务进千家万户,微笑送五湖四海业主”的服务理念,在恒毅人和各业主以及使用人之间架设了一座互相信任、互相理解的桥梁。我们的工作目标就是为业主及使用人营造一个良好、舒适、温馨、愉快的办公和居家环境。

二、公司组织架构:

眉山市恒毅物业管理有限公司实行总经理负责制,下设人事部、财务部、物业管理部、工程部、保安部、保洁绿化部。公司内部实行部门管理目标责任制,分月、季、年按照管理目标责任书对各部门进行绩效考评,在充分发挥各部门的主观能动性的前提下,公司在宏观上进行监督管理,保证了所管楼盘的服务质量及服务水平。

三、公司经营特点与理念

恒毅物业紧密结合区域、物业和业主的特点,制订和完善个性化的服务设计,因地制宜地不断进行整合和提升,建立起令人耳目一新的质量模型。 □服务启动超前化。一旦与合作单位建立合作关系,立即启动前期服务工作,从物业管理的独特视角为合作单位提供各方面有说服力的建议。 □服务理念人本化。所有工作首先考虑最大限度地方便业主,以业主的满意作为管理服务的出发点和归宿点,力争零缺陷、无微瑕服务。 □服务内容菜单化。针对业主的服务“菜单”提供服务,全过程、全方位、全时空地满足业主用户发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。 □服务标准精确化。将物业管理的全部事务数据化,以可知、可感、可辨、可验的服务作业标准,保证为业主用户提供优质的服务产品。【写字楼物业组织保证方案】

□服务设计个性化。为每一个新项目量身定做“合理且合体”的管理方案,能充分发挥物业的建筑设计功能,适应业主的心理预期,更好地配合合作单位的发展战略,有力地托举起合作单位的品牌。□服务控制规范化。通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。组建专门班子采取日期不确定、事先不预告的方式,实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评,并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失、升迁、去留紧密挂钩。□服务成本合理化。珍惜和用好来自业主的每一分钱,各个环节与层次均实行质量成本双否决制,以保证业主享受到最为物美价廉的服务。 □服务架构简约化。以直线制管理为基础,使管理服务达到“效能、效率、效益、效果”的最佳目的。□服务责任全体化。强调在任何情况下,员工都要自觉维护业主的利益和公司的形象。 □员工队伍素质化。不仅管理层和技术系列员工具备较高素质,作业层员工也均具有较高的综合素质,并在身高、容貌、气质等方面有较高要求。

四、公司业绩

自公司成立以来,公司在内抓管理、外拓市场和全体员工的努力下,取得了长足的发展,在不到三年时间里, 就签订了以下三个物业管理协议。

仁寿阳光住宅小区;

仁寿国有土地上房屋拆迁与补偿办公室;

眉山幸福住宅小区。

第二章 管理服务理念和管理目标

第一节 物业管理总体思路

针对目前广电局物业管理为办公楼实际情况,为确保管理的统一性,节约管理成本,我公司制定了实施物业管理的具体方案,本着对贵单位和“恒毅物业”公司自身负责的态度,综合项目所处位置、物业特性等因素多方面考虑,同时从有利于物业办公需求的角度,本项目物业服务定位为“高效、开放、亲和”,通过环境形象、楼宇形象控制,设备和公共设施管理,治安和交通控制,管理服务人员行为规范以及后续工程形象控制等专业管理和文化气氛的融合,塑造广电局办公大楼高效、开放、亲和的整体形象,我们将保持和发扬广电局现有的各项荣誉,充分展示广电局管理机构进取、创新的精神状态和办公方式。

“您的满意是我们恒毅人的心愿”作为我们的服务追求。我们坚持以社会效益、生态效益为主,经济效益为辅的指导思想,以“求实进取,服务至善”的热忱态度,用“心”去听、用“心”去感觉、用“心”去发现业主对服务的需求。

用“心”去听、去做,是指用新的观念和新的思想去理解业主新的需要,并一丝不苟、实实在在做好每一项工作,做好每一项服务。不断用心去提高服务的质量与品质。

恒毅物业服务人员通过用“心”与业主交流,了解其办公、精神、文化的需求,并为业主提供细致、亲和的服务,改善和提升物业的办公环境及品质。

我们以业主的实际需要为前提,用“心”设计出多元化、多层次

的服务项目,制定出高标准的服务质量目标、详细的服务标准,并落实服务内容的实施。

第二节 管理服务理念

眉山市广电局办公楼位于眉山市中区,其配套设施基本完善。若我公司承接贵单位物业管理事务,我们将在传统物业管理基础上,高起点规划本项目的物业管理,高水平实施物业管理操作,高质量提供物业管理服务。 设施设备是物业赖以维持正常办公秩序的“硬件”,是物业管理的内核。工作人员惬意的办公环境和物业公司优质的服务都必须建立在设施设备保持良好运行的基础之上,因此,管理、维护好各类设施设备是计生委办公大楼及住宿区物业管理的基础。

我们将以业主(使用人)需要为中心,做到“三个到位”,即:管理深度到位;服务意识到位;与业主的沟通、回访到位;

按照物业管理服务一级标准,我们的物业管理处每天24小时接收来自业主(使用人)的问询、报修、特约服务等信息,并负责对内及时传达到位,

对业主(使用人)的报修和要求解决的事项我们都将及时处理,并保证回访率达到100%;我们的管理服务人员将努力为业主(用户)排忧解难。我们的管理服务将为业主提供舒适、祥和、便捷的办公环境:

不论业主有什么困难,只要告诉我们,我们绝不推诿,默默之中会使业主困窘顿逝;在业主面前没有保安员与经理的区别,我们全都是服务人员。

2016写字楼物业管理方案
写字楼物业组织保证方案 第六篇

写字楼物业管理方案怎么写,一套好的物业管理方案能使企业减少运营成本,提高企业的利益,降低生产等。以下这篇是写字楼物业管理方案文章,供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

写字楼物业管理方案范文:

1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

【写字楼物业组织保证方案】

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。1范围

本标准规定了写字楼物业管理服务活动中顾客服务、房屋和设施设备运行维护服务、写字楼秩序维护和安全服务、环境保洁服务、绿化摆放与养护服务、专项特约服务等内容及要求。

本标准适用于本市行政区域内写字楼物业管理服务活动。

2术语和定义

本标准采用以下术语和定义:

2.1写字楼

为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2物业管理

物业产权人通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3物业管理承接验收

以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4顾客

接受物业管理服务的组织或个人。

示例:物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5专项特约服务

写字楼物业管理机构在《物业管理服务合同》约定的服务内容之外,提供为满足顾客个性需求的服务。

2.6突发性公共事件

在写字楼物业管理范围内发生的自然灾害(包括气象灾害,地震灾害,地质灾害,生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故,交通运输事故,公共设施和设备事故,辐射事故,环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情,群体性不明原因疾病,食品安全和职业危害,动物疫情,以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件,经济安全事件,涉外突发事件和群体性事件)等。

3基本要求

3.1物业管理企业的资质要求

从事写字楼管理的物业管理企业应具有相应的资质,符合建设部《物业管理企业资质管理试行办法》的要求。

3.2物业管理承接验收

3.2.1物业管理企业应依据相关规定,与业主方进行物业管理承接验收;

3.2.2物业管理承接验收的条件应符合《成都市物业管理承接验收指导意见》的规定;

3.2.3移交的物业资料记录清楚,签订了《承接验收协议》,对遗留问题的处理进行了约定;

3.2.4完成了承接验收备案。

3.3管理机构与人力资源配置要求

3.3.1物业管理企业应根据写字楼的具体特点、功能定位以及合同的约定,设置相应的管理机构,配备适当的管理服务人员;

3.3.2管理人员应取得物业管理从业资格证书或岗位证书,专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3从业人员接受过相关专业技能的培训,掌握物业管理基本法律、法规和政策,熟悉物业的基本情况,能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4管理服务人员着装统一、规范,佩戴标识,文明用语,举止端庄,服务主动、热情。

3.5管理服务要求

3.5.1制订有切实可行的物业管理服务方案,有较为完整的管理服务制度和作业标准,并认真执行;

3.5.2房屋共用部位完好,共用设施设备正常运行;

3.5.3物业管理区域内的环境、秩序符合合同约定的标准;

3.5.4实行了“三公开”(公开收费标准、公开服务内容和标准、公开办事流程);

3.5.5公示24小时服务电话;

3.5.6有服务受理、投诉、回访处理程序;

3.5.7管理服务中的相关作业记录完整,可追溯。

3.6档案管理

3.6.1物业管理档案健全,有专人保管,查阅方便。

3.6.2有较完善的物业管理档案制度,档案内容至少应包括:

3.6.2.1物业竣工验收及承接验收档案;

3.6.2.2设备台帐和管理维修档案;

3.6.2.3顾客资料档案;

3.6.2.4物业服务日常管理档案。

3.7财务管理

3.7.1建立健全财务管理制度,对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理,运作规范,账目清晰。对于顾客报修、超时空调、特约服务等费用须单独结算的应准确计算;

3.7.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开的收费制度进行(合同另有约定除外),收费应操作规范;

3.7.3实行酬金制的,应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

3.8顾客满意度

3.8.1写字楼物业管理机构应每年开展顾客意见调查,顾客对物业服务的满意度不低于合同约定标准;

3.8.2每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3;

3.8.3对调查结果进行分析,有改进措施。

3.9专项特约服务

写字楼物业管理机构应在力所能及的范围内,努力满足顾客的专项服务需求,开展专项特约服务。

3.10节能管理

写字楼物业管理机构应根据物业的实际情况,制订符合国家法规、政策和适宜、有效的节能管理方案,并认真执行。

3.11突发性公共事件处理

写字楼物业管理机构应对管理服务过程中可能出现的设施设备故障、自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发性公共事件建立应急预案,并组织实施培训、演习、评价和改进,事发时按规定途径及时报告顾客和有关部门,并采取相应措施。

4顾客服务

4.1接待服务

——有条件的写字楼应设置总服务台。为物业使用人提供咨询、服务受理、投诉接待等服务;同时为外来的办事人员提供咨询、引导等服务;

——不具备设置总服务台条件的写字楼,物业管理机构应设置服务窗口,受理物业使用人的咨询、报修、特约服务申请和投诉。

4.1.1入驻、退租服务

顾客需入驻和退租时,应按规定的程序及时受理,在承诺的时间内办理完成相关手续,及时建档、归档。

4.1.2报修接待服务

顾客报修时,应及时受理,并在规定的时间内到场,小修项目当天完成(预约除外)。维修完成后应进行回访。

4.2邮件、报刊杂志收发服务

4.2.1正确分理信件,报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应进行登记;

4.2.2挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特殊邮件等应请收件人签收;

4.2.3每日10:00前(节假日除外)应将当天的报、信送达收件人;特快专递、电报等须及时传递的邮件,应在收到邮件后的2小时内送达(或通知)收件人(收件人因故不能按时接收的应做好相关记录);

4.2.4顾客迁离本物业后,应为顾客提供一个月的邮件保管服务,并尽力通知顾客领取,对无法联系收件人的邮件,要退回邮局。

4.3装修管理服务

4.3.1制订装修管理制度,告知顾客装修管理的流程、注意事项和禁止行为;

4.3.2签订《装修管理服务协议》,明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务;

4.3.3建立顾客装修档案,内容应包括装修申报登记、审核、验收(装修过程中所涉及的公共设施设备)资料。

4.4投诉处理

4.4.1物业管理机构直接受理的投诉,应核实情况,及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的,应向顾客道歉并及时纠正;属于无理投诉的应做好解释工作。物业管理机构与投诉者无法协商解决的,应上报物业管理企业或上级主管部门处理;

4.4.2物业管理机构直接受理的投诉,应在一个工作日内回复处理结果,最长不得超过三个工作日;

4.4.3顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉,应查明事实,确认证据,分清责任后如实反映情况或上报书面材料,协助上级部门做好相应工作;

4.4.4向公安机关报案的投诉,应协助公安部门处理;

4.4.5涉及依法裁决的投诉,按法律程序处理;

4.4.6受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5专项特约服务受理

对顾客提出的专项特约服务要求,应在24小时内回复;在物业管理机构力所能及范围内的,原则上应当受理,不能受理的要告诉原因。

5房屋共用部位、共用设施设备运行、维护服务

5.1房屋共用部位维护管理

5.1.1建立房屋使用、维修档案,检查房屋使用情况,告知顾客正确使用房屋,遵守房屋安全使用的规范、政策、法规;

5.1.2墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺;修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;天花板无明显污渍和破损;外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂;屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的,应在规定时间内安排专项修理;

5.1.3对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整;

5.1.4根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;

5.1.5发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时,应采取必要的应急措施。

5.2装修管理

5.2.1执行《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》等相关规定;

5.2.2按照《装修管理服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;

5.2.3每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效,应向业主和有关部门报告。

5.3共用设施设备日常运行、维护服务

5.3.1变配电系统

5.3.1.1高压电气设备至少每二年进行一次安全测试,油浸式变压器每年进行一次安全测试,留存高压电气测试合格报告;

5.3.1.2低压配电设备每年至少一次全面停电检修;

5.3.1.3按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;

5.3.1.4高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;

5.3.1.5变压器运行正常,通风降温设备可靠,温度显示准确;

5.3.1.6直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量符合工作要求,至少每年进行一次充、放电试验;

5.3.1.7功率因数自动补偿运行正常,功率因数不低于0.9,电容器容量符合工作要求,无鼓包、漏液现象;

5.3.1.8制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知顾客;

5.3.1.9制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;

5.3.1.10高压防护用具、验电器按规定每半年检定一次,计量器具、检测仪表按规定周期送计检局检定。

5.3.2应急供电系统

5.3.2.1每周检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求,水路、油路有无渗漏;

5.3.2.2制定发电机组管理规程,常备不低于4小时运行所需的油料,配置符合要求的灭火器材;

5.3.2.3每月启动发电机组试机30分钟,释放柴油滤清器中的水或沉积物,检查皮带松紧程度;

5.3.2.4每运行250小时或两年更换发机组机油、机油滤清器、柴油滤清器、冷却液;

5.3.2.5发电机组手动及自动联机正常,保护功能完善,发生停电时保证30分钟内向重点设备、区域供电;

5.3.2.6应急照明柜工作正常,蓄电池放电工作时间不低于90分钟,蓄电池无漏液、腐蚀现象;

5.3.2.7定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁,每月进行一次切换试验,每年进行一次蓄电池组充、放电试验;

5.3.2.8制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备,发生停电时30分钟内恢复供电。

5.3.3给排水系统

5.3.3.1每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井)。设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;

5.3.3.2生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;

5.3.3.3生活水箱(池)检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;

5.3.3.4雨、污水分离,不得混排,污水排放达到DB51/190-93《四川省水污染物排放标准》;

5.3.3.5制定水质管理制度,供水管理符合《城市供水水质管理规定》、《生活饮用水卫生监督管理办法》;

5.3.3.6二次供水需办理《二次供水卫生许可证》、供水管理人员持《健康证》上岗;

5.3.3.7二次供水水箱(池)每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒,并抽取水样送成都市疾控中心检验,取得水质检测合格报告;

5.3.3.8制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知顾客;

5.3.3.9计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验;

5.3.3.10未经水行政主管部门许可,不得擅自采取地下水或直接从江河取水。

5.3.4空调系统

5.3.4.1设备工作正常、安全装置有效;

5.3.4.2定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

5.3.4.3每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;

5.3.4.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;

5.3.4.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;

5.3.4.6定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;

5.3.4.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;

5.3.4.8管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;

5.3.4.9定期对空调循环水进行水质处理和水质分析,保证系统水质符合标准要求;

5.3.4.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定,保证空气质量符合标准要求;

5.3.4.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定周期送计检局校验;

5.3.4.12按国家相关要求严格控制温度范围,夏季室内温度22-26℃,冬季室内温度18-22℃,定期对空调系统设施设备进行能耗(水、电、煤气、燃油等)统计和分析,做好节能工作。

5.3.4.13在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,必须对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行。

5.3.5锅炉系统

5.3.5.1蒸汽锅炉

每年由专业检测机构对锅炉设备进行一次安全检测,并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。

除定期送检外,还应做好以下日常维护:

——每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养;按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器并添加树脂、设备管道补漆;对除氧器、冷凝水箱检进行修清洗;对锅筒内部进行检查并除垢;

——每半年对蒸汽压力表进行一次校验;对炉膛清灰;

——每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养;对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰;对机械设备更换或添加润滑油;超压、超温保护试验,安全阀自动排气一次;

——每月对油气管路过滤器进行一次清洗,对安全连锁装置安全性能实验一次;

——检测水质的硬度,应不大于3毫克/升;

——锅炉安全附件及仪表齐全,动作可靠;

——在额定的流量范围内,输出蒸汽压力在允许范围之内;

——汽、水管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏;

——蒸汽减压站输出压力波动在20%之内。

各种证书齐备,操作人员持证上岗。

5.3.5.2热水锅炉

——定期对温控仪进行检测;

——附属设备的维护保养可参照“蒸汽锅炉”的相应条款实施。

5.3.6电梯、自动扶梯

5.3.6.1电梯运行平稳、乘座舒适、平层准确,轿厢照明、内外呼梯按钮完好,楼层显示正常,轿厢内整洁无污染;

5.3.6.2根据温度情况开启轿厢风扇;

5.3.6.3警铃或其它救助设备功能完备,称重装置可靠,安全装置有效无缺损,电梯运行无异常;

5.3.6.4自动扶梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效;

5.3.6.5应由A级专业资质的电梯、自动扶梯维修保养单位进行维护保养,经技术监督局检测并获得《安全检验合格证》,在有效期内运行;

5.3.6.7设专职人员对电梯维护保养进行监督,对电梯运行进行管理,并按技术要求做好日常运行巡检及记录;

5.3.6.8至少保障一台电梯24小时运行;

5.3.6.9电梯发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理专职人员应及时应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.6.10电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处。

5.3.7消防系统

5.3.7.1当被检测探测器响应参数达到预定值时,探测器应输出火警信号,同时启动探测器的确认灯;

5.3.7.2操作启动部件,手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号,报警按钮应当有动作显示;

5.3.7.3火灾时应能将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态,并控制在选定的楼层内;

5.3.7.4报警功能:能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号,发出声光信号;

5.3.7.5故障报警:当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时,应当正确指示出故障部位;

5.3.7.6火警优先功能:显示预报警和故障信号时,如有火灾报警信号输入,应当立即显示火灾报警信号;显示故障信号时,如有预报警信号输入,应当显示预报警信号;

5.3.7.7电源转换功能:主电源切断时,备用电源应当能自动投入运行;当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态;

5.3.7.8火灾确认后,发出控制信号,强制电梯全部停于首层,并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作,其功能、信号均应当正常;

5.3.7.9火灾确认后,应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.10火灾确认后,发出控制信号,将着火层防烟风阀、排烟阀打开,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.11确认火灾后,控制室应能控制有关部位的防火卷帘门按规定程序下降,接受其反馈信号并显示其状态;

5.3.7.12火灾确认后,应当释放所有门禁装置,保证疏散门的畅通;

5.3.7.13消防对讲电话应语音清楚无干扰;

5.3.7.14自动喷淋系统有水流动时,其水流指示器应显示、压力开关应动作、水力警铃应发出报警铃声;

5.3.7.15安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;

5.3.7.16消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;

5.3.7.17联动控制台工作正常、显示正确,系统误报率不超过3%;

5.3.7.18消防泵每月启动一次,每年保养一次;

5.3.7.19消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;

5.3.7.20控测器至少每三年进行一次清洗除尘;

5.3.7.21消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;

5.3.7.22保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;

5.3.7.23消防系统由具有合格专业资质的消防维保公司对其进行维护保养;

5.3.7.24工作人员经消防培训考试合格,持证上岗;

5.3.7.25消防主机除检修时间外,必需处于开机运行状态;

5.3.7.26发生一般性故障,专业维修保养人员应在1小时内到达现场维修;发生重大故障时,物业管理专职人员应及时采取相应措施应急处理,专业维修保养人员应在30分钟内到达现场进行抢修;

5.3.7.27监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;

5.3.7.28配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;

5.3.7.29制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。

5.3.8安全防范系统

5.3.8.1系统设置时间、日期准确,摄像机编号有逻辑性;

5.3.8.2矩阵工作正常,线路整齐,分组同步切换标识清楚;

5.3.8.3传输线路应有良好的接地,并对干扰信号进行屏蔽,同轴电缆两端“地电压”应一致;

5.3.8.4录像机工作正常,显示准确、整洁;

5.3.8.5录入资料应保持7天以上,并应有时间、日期及摄像机编号,有特殊要求的参照相关规定;

5.3.8.6摄像机安装牢固,位置正确,工作正常、整洁,室外摄像机应注意防水、防尘、密封及散热,并应满足室外最低照度要求;

5.3.8.7画面分割器工作正常、整洁;

5.3.8.8监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁;

5.3.8.9多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置,对报警应及时响应;

5.3.8.10红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固,灵敏可靠,及时反馈报警信息;

5.3.8.11每季度对UpS电源进行一次完全代载放电,并充电检测;

5.3.8.12维修保养工作由专职人员进行,非受权专业人员不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件;

5.3.8.13设立监控资料调用、查阅权限,调用、查阅需经受权;

5.3.8.14制定应急处理程序,出现重大安全隐患时应采取必要补救措施;

5.3.8.15每年由物业公司组织相关专业人员对安全防范系统进行一次全面检查,对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。

5.3.9楼控系统

5.3.9.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.9.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.9.3传感器工作正常,灵敏度适应,通讯正常;

5.3.9.4执行调节器工作正常,状态及反馈信息准确;

5.3.9.5直接数字控制器工作正常,输出信号正确,通讯正常、整洁、线路整齐;

5.3.9.6末端设备工作正常,线路无损,安装牢固;

5.3.9.7执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.9.8制定应急处理程序,定期对计算机系统数据进行备份;

5.3.9.9每年对仪器仪表、传感器进行校对;

5.3.9.10建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,无老鼠进入缝隙,配备符合要求的灭火器材。

5.3.10网络通讯

5.3.10.1通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;

5.3.10.2维护终端工作正常、整洁;

5.3.10.3工作电源及UpS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;

5.3.10.4配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.5光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;

5.3.10.6插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;

5.3.10.7建立授权机制、访问控制、加密与解密相关管理制度;

5.3.10.8专人监控关键设备:文件服务器、数据库服务器、打印服务器、交换机等;

5.3.10.9病毒预防:从管理、技术和法律等方面着手,预防病毒侵入;

5.3.10.10实时对服务器数据进行文件备份;

5.3.10.11计算机工程师应用相关软件定期对WebServer,DateServer,Mail/FTp等Server进行观测,发现故障及时记录,并通知相关部门维修。

5.3.11门禁系统

5.3.11.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.11.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.11.3读卡器指示灯完好、工作正常;

5.3.11.4电子门锁工作正常;

5.3.11.5门磁开关工作正常,灵活有效;

5.3.11.6建立系统权限管理规定,不得随意更改系统设置;

5.3.11.7作好门禁系统的安全保密工作,不得泄露有关信息;

5.3.11.8每半年对门磁开关、读卡器、电子门锁及蓄电池进行检测。

5.3.12有线及卫星电视

5.3.12.1卫星天线安装牢固,外观整洁;

5.3.12.2放大器、解码器、混合器、邻频调制器等设备工作正常、整洁;

5.3.12.3光纤收发机、放大器、分配器工作正常,线路衰减小;

5.3.12.4传输线路正常,图像清晰;

5.3.12.5每半年检测一次干线及各分支器的输出电平。

5.3.13广播与背景音乐系统

5.3.13.1节目源设备工作正常;

5.3.13.2信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好;

5.3.13.3扬声器等末端设备工作正常、整洁,音质保持清晰;

5.3.13.4背景音乐与消防报警系统的连接切换工作正常;

5.3.13.5每季度检测传输电压;

5.3.13.6每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.14数字会议系统

5.3.14.1多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常;

5.3.14.2视频、音频、网络线路传输正常、无干扰;

5.3.14.3每半年进行一次全面检查与调试。

5.3.15停车场管理系统

5.3.15.1服务器及UpS工作正常、通讯正常;

5.3.15.2工作站工作正常、通讯正常、整洁;

5.3.15.3出入口机工作正常,通讯正常;

5.3.15.4区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁,数据准确;

5.3.15.5图像识别系统工作正常,摄像机工作正常,车辆及车牌号清晰,信息相对应及时存入、读出数据库;

5.3.15.6电动道闸工作正常、整洁,反应灵敏;

5.3.15.7车辆检测器工作正常;

5.3.15.8执行计算机权限管理规定,不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘;

5.3.15.9每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对,并及时调整区域及车场车位显示器数据,核对收费数据;

5.3.15.10定期备份系统软件及数据。

5.3.16公共照明系统

5.3.16.1制定公共照明节能管理制度,照度符合GB50034-2016《建筑照明设计标准》;

5.3.16.2每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换;

5.3.16.3每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。

5.3.17避雷系统

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心对建筑避雷系统进行检测,留存检测合格报告,同时动员和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测;

5.3.17.2保持避雷系统完整性,不得擅自拆除、迁改避雷设施;

5.3.17.3每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查,有问题及时解决;

5.3.17.4每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查,每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查,保证所有机电设备、配电柜(箱)、管道、金属构架物接地良好;

5.3.17.5成都地区写字楼建筑物(无特殊计设要求情况下)接地电阻标准:

3类建筑接地电阻:≤10Ω

2类建筑接地电阻:≤4Ω

计算机房接地电阻:≤4Ω。

5.3.18高空作业设备

5.3.18.1设备需经有资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;

5.3.18.2设备操作人员应严格遵守安全规定,严格执行安全操作规程,严禁超载;

5.3.18.3设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认;

5.3.18.4吊篮运行平稳,无倾斜;

5.3.18.5设备各仪表指示准确,各类开关动作灵活;通讯设备正常;

5.3.18.6在运行中,不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;

5.3.18.7设备使用完毕后,需切断电源,锁好操纵装置,并将悬挂装置按规定方法予以锁定。应有专业人员对设备运行进行管理、记录;

5.3.18.8应定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。

5.3.19测量计量装置

5.3.19.1测量、计量装置按规定周期送计检局校验,确保准确性和有效性;

5.3.19.2电能表、煤气表、水表等计量装置按规定周期抄写数据,计算能源消耗量,建立数据档案并分析控制;

5.3.19.3测量装置按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;

5.3.19.4建立测量、计量装置台帐和检定校验记录表。

5.3.20标识系统

5.3.20.1办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识(包括引导标志和功能标识,如:电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、卫生间、有毒有害废弃物存放点标识等);

5.3.20.2办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识;

5.3.20.3应在主要道路及停车场设置交通标识,主要路口设路标;

5.3.20.4配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识;

5.3.20.5标识的图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一,悬挂(摆放)应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改,文字规范。

6秩序维护与安全服务

6.1门卫

6.1.1主出入口24小时值班,举止文明、态度和蔼,用语规范、礼仪规范,按时到岗,坚守岗位不脱岗;

6.1.2保持个人仪表整洁、门岗周围环境清洁,注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,劝阻小商小贩不要在物业管理区域内乱设摊点;

6.1.3对进出物业管理区域的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的畅通;

6.1.4对外来人员(施工、送货、参观等)实行进出管理,必要时引导至电梯厅或指定区域;对非工作时间进入写字楼的人员应进行详细登记;

6.1.5对物品进出实施分类管理,大件物品进出应进行审验,拒绝危险物品进入。

6.2巡逻

6.2.1科学、合理安排巡逻路线,重点、要害部位每小时至少巡逻一次,发现违法、违章行为应及时制止;

6.2.2按规定时间、路线巡回检查,多看、多听、多问,排除各种不安全因素;发现疑点应追查原因,同时通知有关部门;

6.2.3巡视中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案;

6.2.4收到中央监控室发出的指令后,巡逻人员应及时到达,并采取相应措施;

6.2.5对物业管理区域内设置的消火栓(箱)、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查,发现缺失,损坏或不能正常使用等情况,应及时报告并记录。

【写字楼物业组织保证方案】

6.3安全监控

6.3.1监控设施应24小时开通,保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控,保持完整的监控记录;

6.3.2监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后,应及时报警,并通知相关人员及时赶到现场进行处理;

6.3.3监控的录入资料应至少保持7天,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

6.3.4保持治安电话畅通,接听及时(铃响三声内应接听)。

6.4交通和车辆停放管理

6.4.1根据实际情况设置行车指示标志,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,公开收费标准;

6.4.2车辆管理人员应对进出的各类车辆进行管理,维护交通秩序,保证车辆便于通行、易于停放;若对进出车辆有疑问,应向驾驶员敬礼后再进行询问;

6.4.3收费管理的车库应24小时有专人管理;车辆停放有序,车库场地定时清洁,无易燃、易爆等物品存放;防止漏油、漏气车辆进入停车场;

6.4.4地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌,照明、消防器械配置齐全;

6.4.5非机动车应定点停放。

6.5安全管理

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1应建立健全消防管理制度,建立消防责任制;

6.5.1.2楼内应设置消防设施,保持消防通道畅通,在楼内明显位置设置消防疏散示意图;

6.5.1.3定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护,保持其完整、完好,能正常使用;消防带圈绕均匀,灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好,压力指示在区域线范围内,器材不超过有效期,各类设备设施能正常运行与使用;检查记录详细,如发现消防器材有异常情况,应及时予以调换或报修;

6.5.1.4制订火险应急预案,定期进行消防宣传和消防演习;

6.5.1.5对易燃易爆品设专人专区管理。

6.5.2安全生产及灾害预防

6.5.2.1建立健全安全生产规章制度和操作规程,普及安全用电、用气知识。如遇暴雨或其他灾害性天气时,应采取以下应急措施:

——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固;

——对集水井水泵运转情况进行检查,保证正常排涝;

——对排水系统进行检查疏通,清除杂物,确保排水畅通;

——及时准备必要的抢险物资,安排值班人员进行巡查。

6.5.5.2突发事件管理

——根据各写字楼的实际情况,制定突发性公共事件应急预案,每年根据实际情况组织1—2次应急演习;

——当发生突发性事件时,应按预定方案进行处理,全力配合有关部门,保护顾客人身安全并尽量减少财产损失。

7环境保洁服务

7.1环卫设施

应根据写字楼的实际情况合理设置相关环卫设施,如在主要进出口设置果皮箱、在适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时建渣堆放处等。

7.2清洁、保洁责任制

清洁、保洁实行责任制,有专职保洁人员和明确的责任范围,实行标准化作业。

7.3各区域清洁要求:

区域卫生标准

外围及周边道路地面干净无杂物、无积水,无明显污迹、油渍;明沟、窨井内无杂物、无异味;各种标示标牌表面干净无积尘、无水印;路灯表面干净无污渍。

绿化带及水池绿地内无杂物,花台表面干净无污渍,水池内水质清澈,池内无漂浮物,池壁无青苔等污垢,水池无异味。

大厅、楼内、公共通道地面干净、无污渍,有光泽,保持地面材质原貌;门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍;门窗玻璃干净无尘,透光性好,无明显印迹;各种金属件表面干净,无污渍,有金属光泽;门把手干净、无印迹、定时消毒;天花板干净,无污渍、无蛛网;灯具干净无积尘,中央空调风口干净,无污迹,进出口地垫摆放整齐,表面干净无杂物,盆栽植物无积尘。

会议室、接待室地面、墙面、干净,无灰尘、污渍;天花板、风口目视无灰尘、污渍;桌椅干净,物品摆放整齐、有序。

楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍,防滑条(缝)干净,扶手栏杆表面干净无灰尘,防火门及闭门器表面干净无污渍,墙面、天花板无积尘、蛛网。

公共卫生间地面干净,无污渍、无积水,大小便器表面干净,无污渍,有光泽;各种隔断表面干净,无乱写乱画,金属饰件表面干净,无污迹,有金属光泽;墙壁表面干净,天花板无污渍、蛛网;风口或换气扇表面干净无积尘;门窗表面干净,窗台无灰尘;玻璃干净无水渍;洗手台干净无积水,面盆无污垢;各种管道表面干净无污渍;各种物品摆放整齐规范;废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒,卫生间内空气流通并且无明显异味。

停车场地面干净,无杂物,无明显油渍、污渍;顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网;墙面干净无积尘,各种指示牌表面干净有光泽;消防器材表面干净,摆放整齐;减速带表面干净无明显污迹,各种道闸表面无灰尘。

开水间及清洁间地面干净,无杂物、无积水,地垫摆放整齐干净,天花板干净无蛛网,灯罩表面无积尘、蛛网,墙面干净无污渍,各种物品表面干净无渍,清洁工具摆放整齐有序,室内无明显异味。

电梯及电梯厅电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无印迹,地面干净,空气清新、无异味;电梯凹槽内无垃圾无杂物,按钮表面干净无印迹;扶梯踏步表面干净,扶手表面干净无灰尘、污渍,玻璃表面干净透光性好,不锈钢光亮无尘;梳齿板内无杂物污渍;厅内地面干净有光泽。

电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹;开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放,桶身表面干净无污渍无痰迹,烟灰缸内烟头不应超过3个,垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。

消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净,无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹;喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点;消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘,内侧无积尘、无污迹。

垃圾中转房中转房应专人管理定时开放,袋装垃圾摆放整齐,地面无明显垃圾,无污水外溢,房内应无明显异味,垃圾日产日清。

设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积,无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍;指示牌、广告牌无灰尘、无污迹,金属件表面光亮,无痕迹。

外墙目视洁净、无污垢;表面、接缝、角落、边线等处洁净,无污迹、无积尘。

平台、屋顶无垃圾堆积。

7.4环境消杀管理

消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行,如上班前、下班后或者利用节假日等;消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂,在消杀过程中注意做好个人防护。

7.5垃圾清运

对写字楼产生的生活垃圾应专人负责,日产日清;对写字楼产生的建筑垃圾应有专人负责清理。

7.6保洁工作中的应急处理

写字楼如出现自来水爆管、化粪池外溢、公共性疫情等情况,应启动相应的应急预案,全力配合有关部门,保障顾客人身安全,减少财产损失。

8绿化服务

8.1室内绿化

8.1.1室内绿化应根据顾客的喜好和室内布局的需要摆放具有观赏价值的植物;

8.1.2绿化养护人员应征得顾客同意后方可进入办公室养护植物;工作时不能发出声响;枯枝败叶、水滴等应及时清理干净;

8.1.3植物应鲜活,具有观赏价值。叶面干净,具有光泽,无积尘,无枯枝败叶,无病虫害,无杂草;盆器及托盘完好干净,托盘无积土。土面不外露;

8.1.4选择适宜在室内栽培的植物品种,观赏性强,观赏期长,管理方便;

8.1.5室内根据顾客需要摆放植物;公共区域根据合同的约定或建筑的室内布局合理摆放。植物的大小和色彩应与室内空间及装修的格调相一致;

8.1.6室内盆栽应选用无毒、无害、无异味的基质栽培;如需施肥只能使用无机肥,严禁使用有机肥;发现病虫害及时更换植物,禁止在室内喷洒农药。

8.2室外绿化

8.2.1室外绿化养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整,层次丰富,黄土不外露,有整体的观赏效果。植物季相分明,生长茂盛;

8.2.2保持土壤适度湿润,原则上“不干不浇,浇则浇透”;浇灌中流出的余水及时清理;

8.2.3草坪保持平整,高度不超过5厘米,草屑及时清理;乔木修剪科学合理,剪口光滑整齐,树冠完整美观,无徒长枝、下垂枝、枯枝,内膛不乱,通风透光;绿篱修剪整齐有型,保持观赏面枝叶丰满。花灌木花后修剪及时,无残花;

8.2.4绿地内立视应无明显杂草,土壤疏松通透;

8.2.5按植物品种、生长速度、土壤状况,适时适量施无机肥;

8.2.6预防为主,生态治理。草皮无病斑,植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹;

8.2.7绿地内无垃圾,乔木无树挂。

9专项特约服务

——在不违反法律、法规、规章的前提条件下,当顾客提出专项特约服务要求时,物业管理机构应在力所能及的范围内给予满足;

——在提供专项特约服务前,应向顾客明示专项特约服务内容和服务标准,并与顾客商定特约服务收费标准;

——专项特约服务的收费标准:有政策规定的应按政策规定执行,没有政策规定的由双方协商确定。

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2015物业工程培训计划
写字楼物业组织保证方案 第七篇

第1篇:物业工程培训计划

这个培训计划方案是开放性的,房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训计划方案系统,有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制。

第1操作环节:制定一个实战型的培训计划方案

物业管理的员工培训计划方案是要结合招聘计划来进行,通常是分三步到位,即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。

高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司,参与设备安装及试运行,制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。

技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳,应该于交付使用前两个月到位,他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工,熟悉设备操作。

普通员工包括保安员、清洁工、园丁,应该于交付使用前三周到位,他们的前期任务是熟悉物业情况,熟悉本职工作和实战演习。

要点A:高级管理员培训计划方案内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

要点B:技术骨干培训计划方案内容

责任感,荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

公关知识及技巧

消防、急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

要点c:普通员工培训计划方案内容

责任感荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

管理规则及员工守贝

消防急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后,还应该在专家的指导下进行多次实战演习,以便及时纠正错误。

第2操作环节:物业管理培训计划方案的筹备工作

要点A:培训计划方案的培训目的:

迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。

要点B:培训计划方案的培训对象:

物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员

要点c:培训计划方案的培训方式:

集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。

第3操作环节:培训几乎按培训计划方案的的具体内容

培训计划方案具体内容A:入伙前相关课程 、

第1课:物业管理概述 、

物业管理起源于中国古代的皇宫管理,我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而,当今世界性的物业管理会议每二年召开一次,我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势,住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派,中国必将成为住宅管理高手,能否成为商业大厦管理行家呢?

物业管理除了管理物业外还能做什么?物业管理的最高境界是什么?创新、进取,总是和别人不一样,又总是走在别人前面。

第2课:房屋建筑及管理基础常识

您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗?您会计算房屋面积吗?您会看建筑图纸吗?您了解

多少房地产各级市场基本常识?您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗?如果住户向您问起这些问题,回答不出来可就失职了。

第3课:不同类型物业的不同管理手法

住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大,专业程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么样的物业管理都难不倒您。

第4课:物业管理法规

有人说,中国的物业管理大难搞,因为法规不健全,果真如此吗?如果5年以后才健全怎么办?工作不做了吗?不然,怎样熟知现有洁规并利用有关法规,物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的"大笼子"策略,让我们剖析一下。

第5课:物业管理机构的设置

多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等,我们不这样设,为什么?

一个总经理,一、二个副总经理,这样设置合适吗?

一个人必须同时干三件事,否则不称职!怎么于?

第6课:房屋的接管验收及其注意事项

认真仔细验收,是为了方便今后的维护工作,验收不认真,麻烦事在后面等着您。

怎样把好验收关?验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益?机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案,如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题,可令您在接管后的维护工作胸有成竹,"药"到"病"除。

培训计划方案具体内容B:入伙初期相关课程

第1课:入伙程序及相关事务

办理入伙手续,是接触住户的第一课,上好这一课,可以为今后的双方关系打下良好基础,该说什么话,该做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越顺利。

第2课:顾客投诉心态分析及处理技巧

求发泄、求尊重、求补偿,是顾客投诉的三种心态,听其言、观其色,针对不同的心态灵活处理,这里面有策略。

一个不在意,电视报纸曝你光,联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢?这里面有技巧。

第3课:装修管理

装修管理不善,可引来住户投诉,造成危险隐患,发生治安案件等。管理手法不当,双方矛盾形成,还可能影响到住户的关系。矛盾激化,你在明处,他在暗处,令你十分被动,怎么办?建立装修巡查制度,让我们用案例告诉你有效的管理手段。

第4课:房屋机电设备管理技巧

制度化,是机电设备管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照办就行了,管理人员怎么流动,制度始终不变。

有人说:机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说:机器也是有感知的,你好好照顾它,它就为你认真工作,你不善对它,那它就会对你不客气!

第5课:绿化养护与管理

招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗?不一定,绿化管理并不那么简单,但也不很复杂,这里面有档次、有文化。

玉兰路上玉兰花香,玫瑰路上玫瑰斗艳,由路认花、由花寻路,这不是档次、这不是文化吗?

第6课:紧急突发及特殊事件的处理和防范

火警、匪警等,大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于,政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派,特殊车辆及人员不服从管理等等,什么事都可能面对,别怕,我们让你在听故事中学习处理技巧。

培训计划方案具体内容c:进入正常阶段的日常管理相关课程

第1课:有效培训计划方案与考核

人员培训是企业培训计划方案中内部管理的重要一课,一般的培训,老师讲了100%,学生听进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的,可能还不到10% ,这样的效果如何改变呢?

考核很难,因为考核标准不易制定,制定出一个好的培训计划方案标准,考核的工作就完成了一半。另一个原因是因为人情观念作怪。

我们追求的培训计划方案考核,是完全客观化的,一个固定标准套在谁身上,就可以考核谁,任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核,同时无法掺人个人主观影响。这个标准,就像当年苏联"老大哥"逼我们还债一样苛刻,我们抵债的革果,他们用一个圈来套,大了不行,小了不要!

第2课:物业管理中的财务管理

讲理论,老师累,学主烦。给你一张资产负债表,从头到尾就讲这张表,原来看懂它挺容易,从此,你再不用怕面对阿拉伯数字了!

第3课:业委会的作用及其组建

业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题?不容置疑,说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用?怎样处理和摆准双方关系和位置?我们的经验一定对你有用。

第4课:海外物业管理简介

海外物业管理公司做什么?我们在做什么?帮你比较一下,分析各自特点取长补短。

不用亲身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到启发。

听听教员在香港三年物业管理工作的经历,现身说法最生动。

第5课: 1S09002导入

1S09002简称"埃嗦九千",有人戏称之为"噜嗦九千",分析一下,为什么让你感到噜嗦?质量是永恒的竞争法宝,但日本人说,未来竞争取胜的不再是质量,而是……,你怎么看?搞9002,是为了图名,还是确有大用?

第6课:初级电脑

中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶,掌握电脑运用,这是现代人基本的工作和谋生本领。

电子邮件、网上会议、信息共享,教你网上滞洒走一回,你一定会"爱"上培训计划方案中的内容。

第2篇:物业工程培训计划

第一节:年度工作计划的编制要点

一.年度修理计划是设备维修工作的大纲,是物业工程贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括:修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。

1、编写设备年度修理计划时,一般按收集资料、编制草案、平衡审定和下达执行四个程序,于每年9月开始着手进行。

二.收集资料:编制修理计划前,除做好资料收集和分析工作外,还应做好必要的现场核实工作。

三.编制草案:编制草案应遵循的原则,一是充分考虑下一年度计划对设备的要求,力求减少重点设备的运行与维修之间的矛盾,做到维修计划的运行与维修之间的和谐性,做到维修计划与运行计划协调安排;二是对应修设备分清轻重缓急,重点设备优先安排,以防止失修和维修过剩;三是综合考虑、合理利用资源。正式草案提出前,设备管理部门的计划人员应组织维修技术人员、备件管理人员和使用单位有关人员讨论协商,力求达到技术经济方面的合理性,并考虑与前一年度修理计划执行情况的协调。

四.平衡审定:计划草案编制后,交各专业组别讨论,提出项目增减、轻重缓急的变化,修理停歇时间的长短,交付修理日期、修理类别的变化等修改意见,再由总工程师综合平衡后,正式编制出修理计划并送交主管领导批准。

五.修理计划按规定是填写表格,内容包括设备的自然状况(使用单位、资产编号、名称、型号)、修理复杂系数、修理类别或内容、时间定额、停歇天数及计划进度、承修单位等。还应编写计划说明,提出计划重点、薄弱环节及注意解决的问题,并提出解决关键问题的初步措施和意见。

六.下达执行:年度计划由总工程师下达各有关部门,作为经营计划的重要组成部分进行考核。

七.季度修理计划

它是年度修理计划的实施计划,必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。按设备的实际技术状况和生产的变化情况,它可能使年度修理计划有变动。季度修理计划在前一季度第二个月开始编制。可按编制计划草案、平稳审定、下达执行三个基本程序进行,一般在上季度最后一个月10日前由计划部门下达到部门,作为其季度计划的组成部分加以考核。

八.月份修理计划

1.它是季度计划的分解,是执行修理计划的作业计划,是检查和考核物业修理工作好环最基本的依据。在月份修理计划中,应列出应修项目的具体开工、竣工日期,对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡,要合理利用维修资源。一般每月中旬编制下个月份的修理计划,经有关部门会签、主管领导批准后,由总工程师下达。

2.在编制修理计划时,应注意采取多方面的措施,尽量减少停机损失,如充分利用节假日,采用工艺迂回、替代等;同型号设备尽可能安排同时或连续修理,这对修前准备有利;考虑修前准备工作量和进度,尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等;注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排,第四季度的后两个月可少安排项目,为下个季度留出修前准备的时间。

九. 滚动计划:它是一种远近结合、粗细结合、逐年滚动的计划。由于长期计划的期限长、涉及面广,有些因素难以准确预测,为保证长期计划的科学性和正确性,在编制方法上可采用滚动计划法。在编制滚动计划时,先确定一定的时间长度(如三年、五年)作为计划期:在计划期内,根据需要将计划期分为若干时间间隔,即滚动期,最近的时间间隔中的计划为实施计划,内容要求较详尽,以后各间隔期内的计划为展望计划,内容较粗略;在实施过程中,在下个滚动期到来前,要根据条件的变化情况对原定计划进行修改,并加以延伸,拟定出新的即将执行的实施计划和新的展望计划。

1.设备修理计划是建立在设备运行理论和工作实践的基础之上,计划的编制要准确、真实地反映生产与设备互相关联的运动规律。因为它不仅是企业生产经营计划的重要组成部分,而且也是设备维修组织与管理的依据。计划项目编制的正确与否,主要取决于采用的依据是否较为确切,是否科学地掌握了设备真实的技术状态及变化规律。

2.设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表,计划中包括大修、项修(中修)、小修、更新设备的安装和技术改造等;按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表,以便于大修理费用的管理。

第二节:年度工作计划的编制要求

对于编制计划的要求是:力求达到既准确可行又有利于运行管理。计划编制和准确与否,主要取决于编制依据是否确切。计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。

一.设备的技术状态是指设备的技术性能、负荷能力、传动机构和运行安全等方面的实际状况。设备完好率、故障停机率和设备对均衡生产影响的程度等,是反映设备技术善好坏的主要指标。

二.设备技术状态的普查鉴定:物业设备的普查一般是在每年第三季度进行,主要任务是摸清设备存在的问题,提出修理意见,填写设备技术状态普查表,以此作为编制计划的基础资料。

三.原始资料:包括日常检查(点检)、定期检查、状态监测记录、维修记录等原始凭证及综合分析资料等。

四.生产工艺及产品质量对设备的要求:

1. 稳定运行的需要是设备修理的目的,因此,产品质量对设备的要求是着重考虑的依据之一。如设备的实际技术状况不能满足工艺要求,则应安排计划修理。

2. 其次,设备维修活动的经济效益也是编制设备修理计划的重要依据之一。通过对设备维修活动的经济分析,力求做到以最少的维修费用达到最高的设备可利用率,并通过对维修活动的经济分析总结经验,求出差距;从而找出不断提高设备维修活动经济效益的途径。

五.修理计划方面:

1. 维护计划完成率

2. 定期检查计划完成率

3. 小修计划完成率

4. 项修(中修)计划完成率

5. 大修计划实现率。

六.维修时间方面:

1.计划维修停机率(时间)

2.故障修理停机率

3.维修总停机率=计划维修停机率+故障修理停机率。

七.维修质量方面:

1.设备大修返修率

2.设备项修(工作量的)返修率。

八.维修费用方面:

1.分类设备大修理费用(元)/修理复杂系数

2.专业组别维修费用(元)

3.物业总维修费用(元)

九.设备技术状态方面:

1.设备完好率

2.设备故障率

十.上述依据外,还应该考虑内部的维修资源,即人力、财力和物力状况;安全环境保护要求;实行定期维修的设备的修理周期结构及修理间隔期等。

第三节:年度工作计划的执行

一.所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

二.相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。

三.保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由系统工程师建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。

四.各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责,并提交工程部经理审阅;保养检修及更换零配件之记录由领班负责,并提交系统工程师及工程部经理审阅。

五.进行正常系统维修保养及检修时,如对办公使用产生影响,必须提前三天通知管理部,由管理部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对办公之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。

六.必须进行紧急维修时,须立即通知工程部经理,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。

七.如因紧急维修,必须对客办公区域使用产生影响时,须立即通知管理部,并由管理部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。

八.如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。

九.紧急维修结束后,须由领班填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告,并提交工程部经理审阅。此报告由系统工程师存入设备维修档案,备查。

十.设备的更新及系统改造出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

十一.设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

十二.由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对办公区域影响最小之时间进行。

第3篇:物业工程培训计划

这个培训计划是开放性的,房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训系统,有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制

第1操作环节:制定一个实战型的培训计划

物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行,通常是分三步到位,即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。

高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司,参与设备安装及试运行,制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。

技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳,应该于交付使用前两个月到位,他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工,熟悉设备操作。

普通员工包括保安员、清洁工、园丁,应该于交付使用前三周到位,他们的前期任务是熟悉物业情况,熟悉本职工作和实战演习。

要点A:高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

要点B:技术骨干培训内容

责任感,荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

公关知识及技巧

消防、急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

要点c:普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

管理规则及员工守贝

消防急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后,还应该在专家的指导下进行多次实战演习,以便及时纠正错误。

第2操作环节:物业管理培训的筹备工作

要点A:培训目的:

迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。

要点B:培训对象:

物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员

要点c:培训方式:

集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。

第3操作环节:培训的具体内容

具体内容A:入伙前相关课程 、

第1课:物业管理概述 、

物业管理起源于中国古代的皇宫管理,我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而,当今世界性的物业管理会议每二年召开一次,我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势,住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派,中国必将成为住宅管理高手,能否成为商业大厦管理行家呢?

物业管理除了管理物业外还能做什么?物业管理的最高境界是什么?创新、进取,总是和别人不一样,又总是走在别人前面。

第2课:房屋建筑及管理基础常识

您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗?您会计算房屋面积吗?您会看建筑图纸吗?您了解

多少房地产各级市场基本常识?您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗?如果住户向您问起这些问题,回答不出来可就失职了。

第3课:不同类型物业的不同管理手法

住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大,专业程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么样的物业管理都难不倒您。

第4课:物业管理法规

有人说,中国的物业管理大难搞,因为法规不健全,果真如此吗?如果5年以后才健全怎么办?工作不做了吗?不然,怎样熟知现有洁规并利用有关法规,物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的“大笼子”策略,让我们剖析一下。

第5课:物业管理机构的设置

多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等,我们不这样设,为

什么?

一个总经理,一、二个副总经理,这样设置合适吗?

一个人必须同时干三件事,否则不称职!怎么于?

第6课:房屋的接管验收及其注意事项

认真仔细验收,是为了方便今后的维护工作,验收不认真,麻烦事在后面等着您。

怎样把好验收关?验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益?机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案,如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题,可令您在接管后的维护工作胸有成竹,“药”到“病”除。

具体内容B:入伙初期相关课程

第1课:入伙程序及相关事务

办理入伙手续,是接触住户的第一课,上好这一课,可以为今后的双方关系打下良好基础,该说什么话,该做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越顺利。

第2课:顾客投诉心态分析及处理技巧

求发泄、求尊重、求补偿,是顾客投诉的三种心态,听其言、观其色,针对不同的心态灵活处理,这里面有策略。

一个不在意,电视报纸曝你光,联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢?这里面有技巧。

第3课:装修管理

装修管理不善,可引来住户投诉,造成危险隐患,发生治安案件等。管理手法不当,双方矛盾形成,还可能影响到住户的关系。矛盾激化,你在明处,他在暗处,令你十分被动,怎么办?建立装修巡查制度,让我们用案例告诉你有效的管理手段。

第4课:房屋机电设备管理技巧

制度化,是机电设备管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照办就行了,管理人员怎么流动,制度始终不变。

有人说:机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说:机器也是有感知的,你好好照顾它,它就为你认真工作,你不善对它,那它就会对你不客气!

第5课:绿化养护与管理

招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗?不一定,绿化管理并不那么简单,但也不很复杂,这里面有档次、有文化。

玉兰路上玉兰花香,玫瑰路上玫瑰斗艳,由路认花、由花寻路,这不是档次、这不是文化吗?

第6课:紧急突发及特殊事件的处理和防范

火警、匪警等,大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于,政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派,特殊车辆及人员不服从管理等等,什么事都可能面对,别怕,我们让你在听故事中学习处理技巧。

具体内容c:进入正常阶段的日常管理相关课程

第1课:有效培训与考核

人员培训是企业内部管理的重要一课,一般的培训,老师讲了100%,学生听进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的,可能还不到10% ,这样的效果如何改变呢?

考核很难,因为考核标准不易制定,制定出一个好的标准,考核的工作就完成了 一半。另一个原因是因为人情观念作怪。

我们追求的考核,是完全客观化的,一个固定标准套在谁身上,就可以考核谁,任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核,同时无法掺人个人主观影响。这个标准,就像当年苏联“老大哥”逼我们还债一样苛刻,我们抵债的革果,他们用一个圈来套,大了不行,小了不要!

第2课:物业管理中的财务管理

讲理论,老师累,学主烦。给你一张资产负债表,从头到尾就讲这张表,原来看懂它挺容易,从此,你再不用怕面对阿拉伯数字了!

第3课:业委会的作用及其组建

业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题?不容置疑,说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用?怎样处理和摆准双方关系和位置?我们的经验一定对你有用。

第4课:海外物业管理简介

海外物业管理公司做什么?我们在做什么?帮你比较一下,分析各自特点取长补短。

不用亲身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到启发。

听听教员在香港三年物业管理工作的经历,现身说法最生动。

第5课: 1S09002导入

1S09002简称“埃嗦九千”,有人戏称之为“噜嗦九千”,分析一下,为什么让你感到噜嗦?质量是永恒的竞争法宝,但日本人说,未来竞争取胜的不再是质量,而是……,你怎么看?搞9002,是为了图名,还是确有大用?

第6课:初级电脑

中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶,掌握电脑运用,这是现代人基本的工作和谋生本领。

2015置业公司工作总结和工作计划
写字楼物业组织保证方案 第八篇

置业公司工作总结和工作计划

**年是**分公司发展历程中颇为重要的一年,今年以来,分公司在燃气集团、置业公司的领导下,正在按照年初工作会的总体部署和深入开展学习实践科学发展观及进一步深化新国企建设的工作要求,有条不紊的高质量的开展各项工作。在全体职工的精诚协作和辛勤耕耘下,分公司的整体经济运行保持了较好的态势,整体工作呈现扎实有序、稳步向前发展的良好势头。全力做好**周年国庆服务保障工作,全面完成置业公司年初下达的各项工作指标。使分公司在向着新国企建设的进程中迈出了更为坚实的步伐。

一、过去一年主要工作回顾

(一)主要经济指标完成情况(1-10月)

1.主营业务收入:计划完成533万,实际完成536万,完成年度预算700万元的77%,与上年同期相比主营业务收入增加了1**万,增长比率为43%。

2.主营业务成本:计划支出350万,实际支出344万,完成年度预算463万元的74%。与上年同期相比主营业务成本降低了63万,降低比率为17%。

3.管理费:计划57万,实际65万,完成全年预算74万元的88%。与上年同期相比管理费增加了9万,增长比率为16%。

4.利润总额:计划98万,实际完成99万,超额完成1万,与上年同期相比利润总额增加了79万元,增长比率为400%,超额完成了年度指标任务。

(二)全力做好国庆**周年服务保障工作

根据置业公司**年安全保卫工作计划和置业公司**年国庆及维稳工作责任要求及香河园办事处对物业公司迎国庆保平安的要求,分公司把做好**周年国庆服务保障工作,做为全年各项工作中的重中之重,以安全为主线,进一步完善了分公司应急防范措施,进一步加强安保工作的监督检查,进一步加大安保工作的管理力度,进一步提升安保工作服务管理水平,进一步提高安全服务保障能力,确保了分公司在迎国庆**周年维稳期间管辖区域的安全运营,为全面完成燃气集团、置业公司下达的各项硬性安保工作指标做出了努力,为维护首都的平安稳定做出了应有的贡献。

一是领导重视、加强防范、强调责任,切实完成维稳工作“硬任务”,全面落实“国庆平安行动”目标。领导班子特别加强了安全保卫工作力度,任命一名副经理主抓安全保卫工作,按区域进行管理,各物业项目部负责人为自觉履行维稳工作“第一责任人”,对“第一责任人”做出明确的要求,强调责任关乎生命,对所有职工进行了安全思想教育工作,提高了企业职工在思想上、行动上对安全防范工作的意识。在切实完成维稳工作“硬任务”方面,分公司全面贯彻、落实、坚决执行置业公司下达的各项安保硬性指标,做到重大生产责任事故为零;重大生产安全事故为零;重大交通事故为零;重大火灾事故为零;年工伤率低于2‰无发生;做到刑事案件发察率无发生;治安案件率无发生;职工犯罪率无发生;职工违法率无发生,分公司治安保卫责任明确,做到全员参与,齐抓共管,确保管辖区域内实现稳定和谐局面,为全面落实“国庆平安行动”目标,全力做好国庆**周年服务保障工作奠定了坚实基础。

二是统一思想、全面部署、排查隐患,修订细化应急预案和流程,确保管辖区域内的安全稳定。全员上下统一思想,提高对维稳工作的敏感性和紧迫性的认识,国庆**周年的维稳工作比奥运难度大、强度高,因此分公司成立了突发事件应急指挥中心,各物业项目部成立了突发事件应急小组。分公司领导担任组长,主抓安全的领导担任副组长,各项目部主管担任应急小组组长,组员由全体工程人员、保安人员、客服人员、保洁人员等组成。真正做到在第一时间小事不出企业,尽可能将不安全隐患消除在萌芽状态。先后投资近**万元,对设备设施、危旧管线、消防设施、小区电梯、进楼口总截门、楼顶通风道盖板、水箱清洗、直燃机保养检修、污水管线堵塞的整治、小水管线、井盖的更换、小区道路安全指示线重新划线等进行了改造。加强了区域内的用户安全巡检工作。加大公司安全隐患的排查治理力度,对所有外租房屋、地下空间逐一进行了重点排查,对不合格的责令其限期整改,并进行了复检,不留隐患。在深入开展安全检查中,排查整改安全隐患3项。为了使各物业部的安全管理工作做到精细化、标准化、有章可循,分公司重新整理、修订、细化和完善了分公司各项突发事件应急预案和处理流程。通过与社区、公安机关配合,及时了解和掌握外来人员的动态,提高安全系数,确保了小区的安全、稳定工作。用手段与制度相结合的方法,使管辖区域内的安全保卫工作有了保障。

三是加大安全生产宣传培训力度,履行应尽的社会责任。为了认真贯彻并落实燃气集团和置业公司关于深入开展“安全生产月”活动通知精神,强化安全生产月活动的互动性和实效性。全面提升企业职工及所管辖区域内居民对安全知识的了解、学习和掌握,弘扬安全文化知识、传播安全健康理念。分公司于六月下旬举办了以“关爱生命,安全发展”为主题的安全知识竞赛活动,通过此次活动的开展,调动了大家学习安全知识,参与安全管理的积极性,提高了处理事故的能力,达到了以考促学,学以致用,由个体安全向整体安全,由要我安全,向我要安全的观念转变。同时,扩大了分公司在居民小区的影响,履行了应尽的社会责任。

四是做好甲型H1N1流感的防控工作,各物业项目部从5月份开始至今坚持每天由专人向分公司中控室做好上报制度,确保在第一时间能够掌握员工情况,做到早发现、早解决。在做好国庆**周年服务保障工作中,全体员工用实际行动,确保了国庆**周年服务保障工作的圆满完成。

我们要继续秉承奥运保障的传统和经验,继续弘扬奥运精神,继续发扬全体职工表现出来的高昂的斗志和良好的精神面貌,并将其转化为推动分公司稳步向前发展的强大动力。

(三)《折子工程》的组织实施

**年按照置业公司年初工作部署和工作安排,分公司负责的1项折子工程已提前按时完成。分公司负责的折子工程是,东直门地下室1段和2段地下一层和二层进行整治和装修,使之具备对外租赁的消防安全要求,预计工程完成时间为09年12月25日。在置业公司和分公司相关工作人员的共同努力下,此项折子工程已于09年9月30日前提前完成东直门地下室的整治和装修。目前,已具备对外房屋租赁要求并开始进行招租。

(四)以全面实施组织优化为契机,加大市场拓展力度,开创工作崭新局面

1、进军新领域,努力营造企业利润增长点

写字楼的接收管理,是我分公司进军到一个新的领域,按照工作要求,既要在春节前完成对现有租户签订新的租赁合同,又要在按时完成租金的收取,还要对写字楼的固定资产和材料进行准确的盘点核对,在时间紧、任务重的情况下,参与此项工作的全体同志认真组织市场调研,针对金融危机将对租赁业务带来不稳定因素进行分析,制订了保稳定、保利润的可行性方案。在规定的时间内超额完成了既定的工作。年租金收入截止到10月底已达154万元,相比去年同期相比125万元,超额完成租金收入29万元。在分公司的管理下,发挥更好的经济效益,努力营造企业利润新的增长点。

学校礼堂的接收管理,为做好首次“燃气集团半年工作会”“北控集团半年工作会议”礼堂使用及服务工作,分公司精心组织,认真安排,虚心请教,将其定位在打造置业公司品牌的基本点,积极与集团办公室协调,在置业公司领导及大楼物业部的支持下,圆满的完成了第一次礼堂服务任务。为进一步礼堂规范管理,积累了宝贵的经验,奠定了良好的基础。

学校食堂的接收管理是分公司又进军到一个新的领域,根据置业公司班子二十五次会议纪要精神,各分公司食堂管理由**分公司配合置业公司物业部做好前期基础工作。为做好食堂的管理工作,分公司积极与咨询分公司、二分公司联系,探讨如何办好食堂,采用什么样的方式等问题,并根据食堂的现状提出了整改方案,食堂改造工程已于8月25日完工,于10月9日正式启动运营,运营后的食堂,为咨询分公司和二分公司的职工提供了丰盛可口的饭菜,受到客户的好评。目前,三分公司和四分公司的食堂接收和管理工作正在洽谈中。在食堂接收的过程中,同样积累了宝贵的经验,为下一步成立置业餐饮分公司做好了必要的前期准备工作。

2、围绕集团组织优化,做好物业项目接收工作。

**年是燃气集团组建十周年之际,集团公司经过近两年的精心准备,终于圆满完成了自成立以来最大规模的一次组织机构调整,这是集团公司长远发展、主动适应市场新形势和新要求,改革完善新机制,加快企业新发展的重要战略举措。这一重大战略举措的启动和实施,也给分公司带来了前所未有的新的机遇和新的挑战。根据置业公司整体工作部署和工作安排,分公司分别于5月份接收了普惠南里物业部、销一分公司物业部(现四分公司)、输配物业部(现高压管网分公司)、设计院物业部共四个物业部,增加物业管理面积约为23000平方米;于6月10日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的燃气二分公司,建筑面积约为2530平方米的物业项目和位于朝阳区化工路的燃气三分公司,建筑面积约为2700平方米的物业项目;6月25日原天兆物业部正式接管位于海淀区笑祖塔院的燃气五分公司,建筑面积约为7000平方米的物业项目;6月28日接管位于志新路的燃气集团物资设备分公司,建筑面积约为1800平方米的物业项目;7月15日接管位于朝阳区西坝河七圣庙院内的食堂和礼堂,建筑面积约为1100平方米的物业项目;8月1日接收位于朝阳区西坝河七圣庙院内咨询分公司,建筑面积约为2097平方米的物业项目;于9月份接收位于东直门一段和二段地下室,建筑面积约为1700平方米的物业项目;9月25日接收位于十八里店南桥自主城售楼处,建筑面积约为1400平方米的物业项目;10月初接收位于平谷区平谷镇的燃气平谷分公司,建筑面积约为1700平方米的物业项目;10月23日接收北京燃气集团客户服务中心,建筑面积约为1700平方米的物业项目,截止到目前,在配合全面实施组织优化的工作中,分公司共接收了8个物业项目,接收物业管理面积已达到15000平方米。

3、抓住机遇,开创工作崭新局面

**年4月,根据置业公司对分公司新接手的普惠南里、销一、输配和设计院四小物业部提出加大整改力度,增加亮点工程,打开工作新局面的要求,分公司对这四个小物业部进行了深入的实地考察及调研,根据调研报告,对四小物业部按照业主的要求进行整改,加大整改力度,提高服务质量。根据对四小物业部的调研,分公司分别制定了改进措施和方案并以实施。(1)对普惠南里进行整改,具体为办公环境整改、设备养护处理、污水管线堵塞的整治。目前,亮点工程全部完工,办公室、设备间、小区环境均有不同改观。(2)根据设计院对我物业部提出的建议和要求,分公司认真研究分析,在置业公司的帮助下,进行了人员调整,使多年来困扰设计院的停车乱、停车难的问题的得以解决。目前,设计院车辆管理有序,信件收发及时准确。(3)销一物业部,经过调研,制定了具体整改方案,并将整改计划与销一领导进行沟通。目前,销一亮点工程相继展开并已完成,大厅吊灯清洁、擦鞋机已订货、顶层外大门更换。(4)输配物业部,经过调研,同样制定了具体整改方案,并将整改计划与输配领导进行沟通。目前,输配设备管理进行了整改有新貌。

**年6月,是燃气集团发展史上值得浓墨重彩记载的特殊时刻,在这个时段中,拉开了燃气集团成立以来最大规模的组织机构调整的序幕,从6月10日开始,分公司陆续接收了8个物业项目,接收物业管理面积已达到15000平方米,分公司在接管了上述物业项目后,主要采取“物业管理”+“酒店服务”的管理模式,注重规范服务和创新服务。分公司领导班子首先带领相关物业管理工作人员与各个新组建的分公司的有关领导进行交流、沟通,了解他们对物业服务的需求,并做好记录,以便在今后的物业服务管理工作中能更好的提供有针对性的让客户感到安全、舒适、快捷满意的物业服务。此次调整时间紧任务重,在这种情况下,为高质量配合各个新公司顺利在规定时间进驻。分公司组织物业服务管理相关人员、保洁人员加班加点开展服务工作,尤其是保洁人员在时间紧还要保质保量的情况下,在针对有的物业项目进行保洁服务时,连续奋战几个通宵进行清洁、清理,做到人停机器不停。在物业管理人员的辛勤努力下,各个新接管的物业项目都在新分公司进驻前高质量的完成了保洁服务工作,为各个新分公司顺利挂牌开业创造了整洁、明亮、舒适、优美的办公环境,提供了有利的后勤保障。分公司在做好物业服务管理工作同时还做了部分物业创新服务,提高物业服务工作的前瞻性。例如二分公司提出对领导办公室在上班前完成入室保洁的要求;五分公司提出在原有的物业服务内容上,增加会议服务、电话系统管理等新的物业服务项目。分公司对各个新分公司在物业管理服务上提出的合理要求积极配合并组织专人认真落实。对业务区域内各个新公司的物业管理分别进行精心策划、严密组织、及时跟进,哪里需要物业服务哪里就及时配备物业服务人员,保证优先服务到位。目前,分公司在接收的上述物业项目中,从现状分析看,整体运行良好,工作有序,职工队伍稳定,特别是原四小物业部,亮点工程基本完成,无论是人还是设备管理均有很大程度的改观,在完成份内工作的同时,为燃气集团结构调整做好了后勤保障工作。使分公司的各项工作呈现崭新的局面。

(五)以业主需求为导向,树立服务新形象

集团公司实施组织优化工作以来,给分公司带来新的机遇和新的挑战同时,对物业服务管理工作也提出了更高的标准和要求。分公司牢牢抓紧这次难得的机遇,努力开展各项工作,以业主需求为导向,努力提高服务质量,努力塑造公司的服务品牌,全新树立物业服务新形象。

1、组织开展了慰问业主的工作,认真听取业主建议,创办小区公共邮箱,搭建沟通平台,拉近了与业主的距离,得到了小区居民对我们工作的认可。

2、组织开展了对各项目部业主进行半年工作回访的总结,业主满意率达到98%。针对业主满意率进行了分析,写字楼相对较高,扣分项目主要是对保洁公司人员年龄及流动性较大不满意;住宅楼主要是对硬件及小区环境(外来人口太多)而不满。对上述问题已与宝洁公司沟通,如问题不彻底解决,我们将终止合同。对外来人口。我们将与社区协手,做到把握动态,力争给小区居民创造一个安宁的居住环境。

3、开展了物业管理及生活常识的宣传工作,利用宣传栏每月两期,提高业主对物业管理的了解和认可,以此推进我们的规范化服务和管理。

4、组织开展对小区电梯的检修和维护,使居民有一个舒适和安全的居住环境。

5、组织开展了小区的绿化养护工作,为小区居民营造良好的生活氛围。

6、在雨季来临之前,组织完成小区楼顶防水和邮箱更新改造工作,改善小区业主的生活环境。

(六)践行科学实践发展观,提升物业管理水平

按照置业公司**年工作部署,要求认真组织落实规范化服务工作,分公司按年初计划有条不紊的组织落实检查工作,这项工作从5月份陆续展开,分公司组织全体主管以上的管理人员,首先开展对天兆物业部的检查测评工作,各项目部主管结合自管范围的工作及检查情况,进行了点评发言,效果良好。分公司采取这种有组织、有计划、有针对性的调研和现场办公的方式,今后将在各物业项目部中开展,把提高物业管理服务标准和服务质量的工作真正落实到实处,以一个点的管理纵深扩大到整个面的管理,努力践行科学实践发展观,以此使物业管理上一个新水平。

(七)以创优活动为载体,进一步夯实基础管理

按照置业公司“创优质活动,向国庆献礼”的文件精神,分公司认真组织落实文件内容,及时将文件精神转发到各项目部,要求各物业项目部按要求认真组织好三个阶段的工作。按照第一阶段的工作安排,各项目部认真开展自查、自检、自整,并做好台帐、记录工作。按照置业公司的工作部署,分公司对“创优活动”第一阶段工作,进行了总结,针对置业公司检查出的问题,分公司制订了整改措施,并分别找当事人谈话,同时责成各项目部做好第二阶段的工作,加强落实,责任到人。第二阶段工作结束后,整体情况良好,但细节之处还需进一步强化,特别是对保安、保洁人员今后要加强组织学习培训,提高企业整体形象。第三阶段正在开展设备台帐的检查评比。通过创优活动,明确了目标和任务,进一步加强了基础管理工作。

加强档案管理。加强了公司档案人员的学习,提高了档案人员的业务能力。规范了设备设施档案、房屋档案、人事档案的建立,为分公司发展提供有力依据。

加强应急体系建设。完善修订细化了应急预案和流程,提高了应急指挥的反应速度和应急事件的处置能力。

(八)践行科学发展观,推进企业党的建设

深入开展“践行科学发展观,深化新国企建设,实现集团又快又好发展”为主题的学习实践科学发展观活动,分公司组织广大党员、干部紧密结合公司的发展实际,坚定信心,查找差距,拓宽发展思路,为分公司发展提供强大动力。

大力加强分公司领导班子建设,特别是在这次配合集团组织优化工作而接收的大面积物业项目管理服务中,面对困难和挑战,分公司领导班子带领广大职工勇挑重担,变挑战为机遇,变压力为动力,真正发挥党员先锋模范作用。

深入开展企业文化建设工作,鼓励员工积极参与丰富多彩的职工文体活动,开展读书活动,组织员工看盘写心得等学习,开展对企业提出合理化建议活动,继续做好职工素质教育培训,不管提升职工队伍素质水平,

落实党风廉政建设的各项制度,带领项目部重点岗位、关键环节和有业务处置权人员学习公司《惩防体系规章制度》等文件,分级查找廉政风险,并填写各自廉政风险和防范承诺表,提高思想意识、廉政意识和工作责任。扎实推进廉政防范管理工作。

**年,在分公司全体员工的共同努力下,出色圆满完成了上级领导交给的各项任务,回顾一年来的工作,我们体会到,要保持公司健康、快速、有序发展,必须坚持按照新国企建设要求,把践行科学发展观落到实处,继续夯实管理基础,明确工作目标,求真务实,真抓实干,不断提高领导科学发展的能力,努力实现公司又快又好发展。

二、**年的形势与任务

**年是加快集团公司的改革发展和新国企建设步伐,建设一个具有先进管理水平的大型燃气企业集团举足轻重之年,是置业公司根据**年集团工作会报告中再次提出:“将房地产开发作为北燃实业新的利润增长点,加快推进房地产开发速度。编制完成好置业/服务板块五年发展规划,利用好北燃实业闲置土地,进一步理顺开发思路,制定好整体规划。采取自持物业、商业开发、合资合作等多种形式,积极推进现有项目,力争年内取得实质性进展,并逐步形成房地产开发、物业管理相衔接的产业链。”能否取得实质性进展重要而又关键之年。置业公司政策利好,将给分公司带来新的机遇和挑战,我们要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,以组织优化为契机,以安全为主线、发展为中心、服务为载体、管理为手段。求真务实、真抓实干,积极参与置业公司物业服务市场的竞争,努力实现业务发展规模,主动适应新形势,改革完善新机制,加快企业新发展。与置业公司保持一致,团结一心,拼搏进取,不断扩大组织优化的成果,完成好置业公司赋予的各项工作,确保全年工作任务目标的圆满完成。

三、**年的重点工作及任务

重点工作和任务

(一)坚持改革创新,促进企业发展

创新是企业发展的不竭动力,也是企业永葆活力的源泉如何抓住机遇,应对挑战,加快公司发展,是我公司以待解决的新课题。要在科学发展观指导下,全面提升学习力、创新力、执行力。提升学习力,就是通过学习新技术、新知识、新理念,最大限度地适应市场和客户的需要。

提升创新力,就是要在面对严峻的形势时,及时调整自己的思路,要按照“联系实际、深化改革、抓住关键、突破重点”开辟新的发展空间。通过进一步制度创新、技术创新、管理创新,优化资源配置,提高管理效率,树立科学发展观,坚持科学发展观为指导,是物业企业实现可持续发展的必由之路。

坚持创新,不能流于形式,要注重实效,服务企业大局。我们开展创新就是要把新的管理要素,如新的管理方法、新的管理手段、新的管理模式等不断引入到企业管理系统中,以此增强企业的活力和竞争力,更有效的实现我们的工作目标。促进企业更加稳步向前发展。

(二)脚踏实地,打牢根基

无论多高的大厦都需要稳固的根基,经营企业同样如此。打牢根基不仅是我们当务之急且必须做好的重要工作,也是企业持续发展的重要保障。企业要不断完善各规章制度、业务流程,从而为企业各项工作的,有效运转提供有力支撑。

加强人力资源管理。人才是企业兴盛之基、发展之本。我们要以加强人才资源建设为核心,创新人才培养机制,优化人才队伍结构,建立和强化科学的人才评价和激励约束机制,坚持党管干部和市场选人相结合原则,加强人才培养,把年轻有为、品行端正、事业心强的同志选拔到各个领导岗位;研究建立符合企业特点的员工退出机制,实现员工能上能下、能进能初的良性循环,为优秀员工提供多通道的晋升空间;研究制定符合企业特点,与企业绩效、员工绩效相结合的职级薪酬浮动办法,使有限的薪酬资源向高绩效、核心员工倾斜。

加强全面预算管理。严格控制费用支出。通过下达业绩指标和成本控制目标,将预算目标分解落实到各经营单元,引导并督促其按照公司的决策和业绩要求进行经营管理活动,确保公司总体完成全年预算并力争超额完成。

加强内部控制管理。努力提高公司的管控能力。

1、按照集团管控要求,修订企业规章制度,制定核心业务流程,形成与发展战略和管控模式相适应的制度体系。

2、完善绩效考核,明确绩效考核管理责任和执行体制,进一步落实分层分类的绩效管理理念,建立风险管理与内部控制体系。

3、完善内部控制机制,建立以事前防范、事中控制为主事后补救为辅的企业法律风险防范体系,确认主控等级事项以及该等级事项的硬约束,规范合同管理,严格合同评审程序,规避风险,确保企业健康发展开展法律知识培训,提高全体员工的法律意识,提高各级管理者对法律风险的重视程度,落实防范措施。

4、加强安全管理。加大安全管理体系的宣传培训力度,提高职工对体系的认识,形成广大职工广泛参与、自觉执行的安全工作局面。进一步完善制度流程,明确职责,查找漏洞,消除隐患,以安全管理体系为基础,开展安全质量标准化工作,组织进行安全管理考核试点。加强安全管理督察机制的建设。进一步明确安全防范重点部位,明确安全生产关键岗位,明确安全运行的技术措施,掌控物业技术装备的基础资料,提高安全管理工作的针对性,切实做到安全让用户放心。消除安全隐患,确保物业设备安全稳定运行。深入开展物业设备额的现状调查,深入分析、评估安全隐患。努力消除多年未决隐患。继续加大小区供电和消防设施改造,适当提高投入,确保技改项目按时、保质保量完成,消除物业设施运行隐患。

(三)加强廉政预警机制,提高风险防范意识

扎实推进公司防腐倡廉建设,完善廉政预警机制,增强领导干部和各部门、岗位人员的责任意识、廉政意识、防范意识,制定党支部廉政风险防范管理工作方案,(

同志们,**年公司面临的挑战将更加艰巨,责任更加重大,我们要认清分公司面临的工作任务和目标。在新的一年里,公司要站在新起点、新高度,与置业公司保持高度一致,要善于提升自身素质、强化管理、抓住机遇、突破难点,在市委、市政府和燃气集团、置业公司的领导下,与时俱进,开拓创新,团结并依靠全体员工的智慧和力量,保证各项工作全面贯彻落实,推进企业在新国企建设道路上再跨越新的一步,迈向企业更加美好的未来。

2016物业安全保证书
写字楼物业组织保证方案 第九篇

物业安全保证书

物业服务关系到红柳林矿业公司打造世界级标杆企业的宏伟愿景,而物业工作安全又是其重中之重。为保障矿业公司物业服务安全有序推进,红柳林保障区物业部郑重承诺:

1、严格遵守《中华人民共和国劳动法》等法律法规的规定,承担物业安全“第一责任人”职责,落实物业服务安全各项管理制度。

2、保证公司要求取得从业人员健康合格证明等相关证照后从事物业服务活动,并按规定进行物业服务安全知识培训,保证物业各项工作安全有序进行。

3、依照矿业公司车辆管理制度对所属垃圾车、道路清扫车进行严格管控,加强车辆驾驶人员日常安全操作规程培训,建立健全各项车辆运行、维护维修工作记录,以保证车辆安全运行。

4、依照矿业公司相关制度对垃圾中转站垃圾处理设备操作人员进行业务技能培训,强化日常设备运行、维修维护监管,并做好相关记录,确保垃圾处理设备安全运行。

5、依照矿业公司相关制度对洗衣机房各类洗衣、烘干及辅助设备加强监管,对设备操作人员强化业务技能培训,

要求操作人员严格对照安全操作规程进行设备操作,建立健全各项设备运行、维修维护工作记录,确保设备正常运行。

6、依照矿业公司相关制度对办公楼电梯设备、空调设备、无压上水设备等进行全程监控,对存在问题第一时间上报监管领导,并进行记录,确保各项设备正常运行。

7、加强对物业所属各区域其他各项设施设备日常巡查,对存在问题第一时间处理上报,确保各项设施设备安全运行。

8、加强对物业从业人员登高作业、季节饮食安全、外住安全、单岗作业人身安全等日常宣导,确保工作过程中安全工作。

承诺单位名称(盖章):

承诺人签字:

承诺日期 年 月 日

物业安全责任书

通 知

各租户:

为全面加强安全监管和安全管理,有效防范和遏制安全事故的发生,现将有关事宜通知如下:

一、各租户必须配备漏电保护器和消防设施。

二、严格安全用电和防火管理。严禁乱拉乱接电线,严禁超负荷用电。用电线路要定期排查,老化电线要及时更换,确保用电安全。

三、要提高防火意识,严禁在消防器材旁边摆设、堆放货物。库房内物品堆放要整齐、清洁卫生,严禁烟火。

四、公司将对各租户进行定期巡查,对于各种安全隐患,无论大小,都必须立即整改。凡不整改者,公司将终止租赁合同。如发生安全事故,后果自负。

关于进一步加强安全管理工作的通知

各部门:

近年来,我公司认真落实安全管理制度,强化各项防范措施,安全形势较为稳定,初步实现了安全发展。但是存在的一些安全隐患也不容忽视,我们要居安思危,防患于未然,要坚持“安全第一,预防为主,综合治理”的方针,严格落实责任,健全规章制度,夯实安全基础。

为全面加强安全监管和安全管理,进一步落实各部门和各岗位人员安全管理责任,有效防范和坚决遏制安全事故的发生。现将《公司安全管理制度》印发给你们,请遵照执行。

特此通知

公司安全管理制度

总 则

第一条 为了加强安全管理,进一步落实各部门和各岗位人员安全管理责任,预防安全事故的发生,按照“安全第一,预防为主,综合治理”的方针,结合我公司实际,特制定本办法。

第二条 本办法所称安全管理是指本公司经营管理活动中所涉及的办公场所(含办公楼、营业场所、出租房、各种库房等)、公用车辆、计算机设备及网络系统、保密文件及资料档案等的安全管理。

第三条 安全管理工作实行总经理负责制。

第四条 坚持“谁主管,谁负责”、“谁使用,谁管理,谁负责”的原则,各部门负责各自办公场所的用电、防火防盗安全工作,司机、计算机、电工等岗位按照职责履行安全管理责任;办公室负责消防安全设施及器材的配备、检测、维护保养和日常管理。负责保密文件、资料和各种档案在收发、查阅、保管、封存和销毁环节中的安全管理。负责档案库房的日常安全管理;财务部负责做好会计凭证的防盗、防霉、防火工作;装饰城经理、物业经理要结合实际建立市场、小区消防制度,落实消防设施,并与公司签订安全管理责任书,对装饰城和小区安全工作负总责,承担相关的法律责任。

第五条 安全管理实行责任追究制度。凡在安全管理工作中疏于职守,失职、渎职,造成安全责任事故和造成损失及恶劣社会影响的,要从个人、部门和领导三个层面依照有关规定进行责任认定和责任追究。

第七条 防火工作,人人有责,所有员工都要提高防火意识,做好防火宣传教育工作,同时也有积极学习各种消防、灭火知识的义务。下班时必须关好门窗,切断电源,发现隐患要及时报告

第八条 公司设专人管理各种消防器材。要根据消防要求,合理配置消防器材,落实消防器材的维护保养工作,定点定人定措施,落实重点部位的防火工作。

第九条 公司设专人进行防火巡查、检查。对事故隐患实行检查、登记、报告、备案制度。对于各种安全隐患,无论大小,都必须立即责成当场整改,对不能当场整改的要明确整改时限、内容和要求。

第十条 日常用电、电器安装及维修由专人负责。严禁随意拉设电线,严禁超负荷用电。用电线路要定期排查,老化电线要及时更换,消除安全隐患,保证用电安全。

本办法自下发之日起执行。

二〇一一年五月十七日

物业安全管理责任书

甲方:

乙方:

为确保安全管理工作责任明确,措施有力,落实到位,根据国家有关法律法规及学校的有关规定,甲方与乙方订立本安全管理工作责任书。

一、总则

安全管理工作是日常管理工作中重要事项,乙方应本着“安全第一,预防为主”的方针,持续开展安全管理工作,确保公司的财产及人员的安全。安全管理工作包括组织建设、制度建设、设备设施管理等几方面。

二、甲方责任

1.向乙方传达甲方和政府主管部门关于安全管理工作的指示、规定,及时提出相关要求(物业主管每周到安全办复印上级文件)。

2.督导乙方建立健全安全管理工作组织、制度,明确安全管理工作责任。

三、乙方责任

1.执行甲方和政府主管部门有关安全管理工作的要求,掌握所在物业的安全管理工作情况。

2.贯彻“谁主管,谁负责”的原则,与下属各责任人层层签订“安全管理责任书”,落实安全责任制,明确安全工作重点,定岗定人,做到事事有人管。定期组织检查,监督下属落实情况,及时发现和纠正存在的问题,确保各项工作职责的落实。

3.对存在的安全管理工作隐患进行及时整改。

4.落实安全管理工作宣传教育和培训任务,制订处理突发事件的危机预案。

5.承担本公司安全管理工作及所属人员违规的领导责任及连带责任。

四、安全管理内容

1.管理处主任对安全工作负全面责任。各部门承担各自的安全职责,每月及重大节日前召开一次安全形势分析会,查找薄弱环节,制定整改措施。

2.水电工一定要熟悉甲方房屋结构、特点;公共设施、设备各类、分布;管线的分布走向。不定期巡查,保证设备安全,发现问题,及时修理。做好

寒暑假水、电检修工作,确保开学用电安全。

3.绿化工在使用农药和工具时一定要严格按照“农药及工具的安全使用方法及保管制度”要求,所有药品及工具务必锁好,不可被学生拿到。及时修剪比较高的树枝,因故无法完成一定马上书面报总务处;及时修剪教室走廊可能伤及学生的树枝,要注意安全问题。

4.保洁员要按学校规定把自己的清洁工具和清洁剂锁在工具柜中,确保不被人来做其它攻击性的工具。下雨天及时放好防滑牌。同时在做楼道卫生、擦玻璃和清理蜘蛛网时要注意人身安全。

5.面对自然灾害、人为破坏、人身财产伤害、操作性强的预防措施和应急处理预案,定期组织演练并进行检查和完善。对已发生突发事件的处理要正确、及时、果断。不得发生造成不良后果的突发事件。

6.所有物业公司的危险物品及工具全部锁起来。一切因管理不善造成的后果由乙方负责。

7.物业要对甲方所有设施设备水电等类每天巡查,发现问题及时填写检查表每周报总务处存档。如果出现坏损物业无法维修要及时书面报总务处,物业公司所上报必须维修更换的消防安全设施器材如校方不能及时更换维修保养,由此产生的不良后果由校方承担。

五、奖惩

1、发生事故、案件报告不及时或隐瞒不报的,从严、加倍处罚。

2、乙方违反本责任书的,甲方有权要求乙方赔偿;如违反行政法律法规的规定,由行政部门处罚;如构成刑事犯罪的,依法由司-法-部门追究其刑事责任。

甲方签名(盖章)乙方签名(盖章)

年月日年月日

物业消防安全责任书

甲方(出租方):

乙方(承租方):

为了加强 的消防安全管理,明确甲、乙双方在消防工作中的权利与义务,根据《中华人民共和国消防法》以及 自治区的相关法规条例,特制订本消防安全责任书,双方共同遵守。

一、甲方责任:

1、甲方应乙方的要求协助乙方对其员工进行消防安全培训,使乙

方员工熟知 广场的有关消防制度和规定,掌握基本的灭火常识和逃生方式。

2、甲方的秩序维护部和相关部门有权经常对乙方的承租场所进行

消防检查。发现有违章违规现象和行为以及有火灾隐患的,甲方有权责令乙方进行整改。对于甲方下达整改通知书后,乙方仍不按规定时限内整改的,甲方将采取必要的措施,因此而产生的一切损失和费用由乙方自行承担。

二、乙方责任:

1、乙方的承租人或公司法人代表为消防安全责任人,全面负责承租场所的消防安全工作,有义务教育自己的员工增强消防安全意识。

2、乙方有义务确保承租区域内所有消防设备设施的完好,严禁私自动用消防设施。

3、乙方在未经甲方许可的前提下,不得擅自改动消防设备设施,严禁不按消防规范进行操作。

4、乙方应积极参加甲方组织的消防演练、培训等其他相关活动。

5、乙方对承租场所内进行装修时,应及时申报甲方进行消防业务监督指导;如需动用电焊等带有明火的工程,需经甲方同意并办理动火证后,方可施工。

6、因乙方未履行本责任书规定的内容,违反消防管理规定和不服从甲方消防管理的,并造成甲方被消防部门处罚的,甲方将根据情节及有关法规有权要求乙方予以赔偿。

7、在甲方已履行消防安全检查的情况下,乙方发生消防事故或被消防管理部门处罚,给甲方所造成的一切经济、声誉损失,由乙方负责全部经济赔偿并承担相应的法律责任。

8、乙方应根据甲方的要求选定或指定1名消防安全联络员,并提供该消防安全联络员24小时联系电话(办公电话、手机、家庭电话)。更换消防安全联络员时,必须及时书面通知甲方,并按要求提供相关信息备案。

9、乙方应按照消防局要求单元内自行配备灭火器,配备标准50平方米/具。

三、其他:

如有未尽事宜,由双方协商解决。

本责任书一式三份,由甲方、乙方、当地消防监管部门各持壹份。 甲方(章): 乙方(章):

甲方代表: 乙方代表:

日期: 日期:

物业安全责任书

甲方: (以下简称甲方) 乙方: (以下简称乙方)

为维护大厦的安全和正常秩序,保护大厦内客户的合法权益,加强涉外服务和管理,根据《××市防火安全工作管理规定》及《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》的文件精神特制定如下协议:

1.甲方认真执行《中华人民共和国入境出境管理法》和《××市人民政府关于企业常驻代表机构聘用中国雇员的管理规定》,落实各项管理要求,乙方必须遵守中华人民共和国的法律及法规的规定,不发生危害中国国-家-安-全,损害社会公共利益,破坏社会主义公共秩序的事件。

2.乙方必须服从甲方依法制定的“客户进驻须知”,“涉外客户管理制度”及其他管理制度。并在规定的范围内从事活动。

3.乙方的法人代表为乙方的消防安全责任人,对所租赁范围内的消防安全承担一切责任。

4.乙方应严格遵守“大厦防火安全管理规定”。在本公司办公区内配备足够有效的灭火器材(五十建筑平米2具)并设立明显标志,消防通道不得堵挡。发生火灾及时向甲方保安部报警。不得将易燃、易爆、腐蚀性、放射性等危险品带入写字楼。甲方保安部有权定期或事先通知乙方进行安全及消防检查,乙方应积极配合。

5.由于乙方不能及时按照甲方提出的整改意见执行或长期不能彻底杜绝隐患,而由此造成火灾事故,乙方必须承担一切经济损失、法律责任和由此引发的一切费用。

6.乙方应积极配合甲方办理员工《出入证》,依法验证工作。员工调离后将《出入证》交回甲方保安部。携带大件物品外出需持乙方出具的盖有公章的《携物出门条》交保安人员查验。写字楼内不允许人员留宿,如特殊需要(工作加班),请事先通知甲方保安部,并办理相关手续。

7.乙方在写字楼,写字间内发生的刑事、治安及灾害事故,应立即保护现场,及时通知甲方及公安主管部门,以免发生更大危害。

8.乙方须将本单位大门的一套钥匙封存在甲方保安部,由甲、乙双方当面封存。甲方保安部有权在乙方办公区域无人时发生消防报警或其他安全隐患时进入室内排险。乙方更换或加装门锁需通知甲方保安部并将新钥匙封存。因乙方拒绝提供钥匙并由此产生的后果及连带责任将由乙方负责。

9.乙方办公室内现金和贵重物品须配备保险柜保管好,以免丢失,被盗。每日下班前进行安全检查,确无隐患后断电、关窗、锁门。

10.乙方须加强员工的审核、管理工作。经常对员工进行法治教育,加强安全防范意识,保管好自己的财物,防止内部发生失窃现象。

11.乙方举办300人以上的活动,需经公安部门批准,并将批准复印件交甲方保安部。

12.对制度不健全,措施不落实,违反有关规定而造成各种灾害事故的,甲方有权采取适当的行动及通知公安部门。

此安全责任书一式叁份,甲乙各持一份,报公安消防监督机关一份。

甲方(盖章) 乙方(盖章)

负责人: 负责人:

年 月 日 年 月 日

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