最全的住宅小区物业管理方案

导读：　最全的住宅小区物业管理方案(共9篇)最全的住宅小区物业管理方案龙山国际住宅小区物业管理方案目 录1 0 居安泰物业公司企业理念1 企业宗旨2 企业精神：3 工作态度：4 服务准则：5 企业管理理念：6 员工修养理念：7 企业服务理念：8 企业愿景：2 0 项目基本情况...

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最全的住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 第一篇

龙山国际住宅小区物业管理方案

目 录

1.0 居安泰物业公司企业理念

1. 企业宗旨

2. 企业精神：

3. 工作态度：

4. 服务准则：

5. 企业管理理念：

6. 员工修养理念：

7. 企业服务理念：

8. 企业愿景：

2.0 项目基本情况

1. 龙山国际一期项目概况

1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况

2. 项目物业管理分析

3.0 收费项目及标准报备

1. 关于物业管理收费的初步意见

4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利

4.1 管理机构设置

4.2 人员定编

4.3 人员薪资体系

5.0 开办测算及日常管理测算

5.1 前期投入明细表

5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表)

5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表

5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6 设施设备维护维修费明细表

5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表

6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理

2.0 公共事务管理与人性化服务

3.0 环境服务管理

4.0 机电设备的维保管理

5.0 内部运行机制

5.1 《装修管理规定》

5.2 《住宅装修管理公约》

5.3 《物品搬进（出）管理规定》

5.4 项目管理中心经理岗位职责

5.5 事务助理岗位职责

5.6 前台监控员岗位职责

5.8 工程水电人员岗位职责

5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责

5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责

5.11 安防部主管岗位职责

5.12 安防班长岗位职责

5.13 巡查员岗位职责

5.14 交通、车辆管理员岗位职责

5.15 义务消防员岗位职责

5.16 环境服务部主管岗位职责

5.17 绿化班长岗位职责

5.18 保洁班长岗位职责

5.19 保洁员岗位职责

5.20 绿化员岗位职责

5.21 出纳收费员岗位职责

5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》

5.23 《员工培训制度》

5.24 《档案资料管理制度》

5.25 《值班管理规定》

5.26 《办公用品申请、购买、领用制度》

5.27 《投诉处理、回访制度》

5.28 《维修回访制度》

5.29 《防火安全检查制度》

5.30 《电梯机房管理制度》

6.0客户服务部工作手册

6.0 客户服务部服务规范

6.1 客户服务部工作内容概述

6.2 客户服务部员工岗位职责

6.3 客户服务部规章管理制度

6.3.1 物业验收制度

6.3.2 入住管理制度

6.3.3 装修管理制度

6.3.4 投诉处理制度

6.3.5 报修管理制度

6.3.6 客户拜访与意见征询制度

6.3.7 前台接待管理制度

6.3.8 收费管理制度

6.3.9 客服巡视管理制度

6.3.10 档案管理制度

6.3.11 职位代理制度

6.3.12 外延服务管理制度

6.3.13 形象策划管理

6.3.14 商业店面管理制度

6.3.15 安全管理制度

6.3.16 客户迁出管理制度

6.3.17 商业推广活动管理制度

6.3.18 公共场地使用管理制度

6.3.19 突发性事件或异常情况处理程序

6.3.20 社区配套教育单位管理制度

6.3.21 社区配套馆所管理制度

6.3.22 标识标牌管理制度

6.3.23 办公纪律

6.3.24 售后服务管理制度

6.3.25 文件与表单管理制度

6.4 与物业管理相关的主要文件

4.1.1 业主临时公约

7.0安防服务部工作手册

7．0 安防服务部员工服务规范

7．1 安防服务部工作内容概述

7．2 安防服务部岗位职责

7.2.1 安防服务部主管岗位职责

7.2.2 安防服务部班长岗位职责

7. 2.3 门岗岗位职责

7. 2.4 巡逻岗岗位职责

7. 2.5 装修巡逻岗岗位职责

7. 2.6 监控中心岗位职责

7. 2.7 车辆管理岗位职责

7. 3 安防服务部主管工作模块

7.3.2 安防服务部班长工作模块

7.4 安防服务部工作流程

7.4.1 交接班程序

7.4.2 突发事件处理程序

7.4.3 周界红外报警处理程序

7.4.4 消防报警信号处理程序

7.4.5 殴打暴力事件处理程序

7.4.6 盗窃等破坏事件的处理程序

7.4.7 困梯处理程序

7.4.8 浸水处理程序

7.4.9 停电处理程序

7.4.10 户内报警处理程序

7.4.11 工作技巧

7.5 安全防范设备设施管理规定

7.5.1 办公设施管理规定

7.5.2 钥匙管理规定

7.5.3 日常工具管理规定

7.5.4 消防设备设施管理规定

7.5.5 智能化设备管理规定

7. 6 能源节约管理规定

7. 7 理论学习、技能培训与演练管理规定

7. 8 内务管理规定

7.8.1 班内用餐管理规定

7. 9 奖罚细则

7.10 安全管理

7.11 排班布岗及巡逻路线的设计

7.12 治安保卫常识的培训

7.13 安防人员基本服务意识

8.0 环境服务部工作手册

8.0 环境服务部员工服务规范

8.1 环境服务部工作管理制度

8.2 环境服务部岗位职责

8.2.1. 环境服务部部门经理岗位职责

8.2.2. 环境服务部保洁主管岗位职责

8.2.3. 环境服务部保洁领班职责

8.2.4. 环境服务部保洁员岗位职责

8.2.5. 环境服务部仓库管理员岗位职责

8.2.6. 环境服务部绿化主管岗位职责

8.2.7. 环境服务部绿化领班岗位职责

8.2.8. 环境服务部绿化员岗位职责

8.3 环境服务部工作礼仪

8.4 环境服务部绿化管理工作流程

住宅小区物业管理服务方案(范例)
最全的住宅小区物业管理方案 第二篇

目 录

第一章 整体管理方案策划............................................ 1

一、项目调研 ...................................... 1

二、管理目标——构建“文化社区” ....................... 1

（一）倡导“全员参与”的管理文化............................ 2

（二）推广“平等互动”的服务文化............................ 2

（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................ 3

（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................ 3

三、**小区管理模式 ................................. 3

四、拟采取的管理服务措施 ............................. 4

（－）实施“质量、成本双否决”运作机制...................... 4

（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................ 4

（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................ 5

（四）建立“物业管理信息岛”................................ 5

（五）倡导开放式的管理服务.................................. 5

（六）提供个性化的装修套餐服务.............................. 6

（七）构建服务平台——客户服务中心.......................... 7

（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................ 7

（九）管理体系的全面整合和提升.............................. 7

（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................ 7

（十一）引入直饮水系统（远期目标）.......................... 7

第二章 管理机构设置和规章制度............................... 8

一、机构设置、部门职责等 ............................. 8

（一）机构设置.............................................. 9

（二）管理框架的组织框图................................... 10

二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 ................ 13

(一)管理规章制度........................................... 13

(二)岗位工作标准........................................... 13

(三)考核办法及落实措施..................................... 13

(四)近期目标和远期规划..................................... 14

三、物业用房经营及折旧方案 .......................... 15

（一）物业用房的配备和利用................................. 15

（二）办公设备配备......................................... 16

（三）办公设备、设施折旧安排............................... 17

第三章 管理人员的配备和管理..................................... 18

一、人员配备及培训计划和内容 ......................... 18

（一）“**小区”人员配置表................................. 18

（二）员工基本培训方案..................................... 19

二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 ................... 20

（一）录用................................................. 20

(二)考核................................................... 20

(三)员工奖惩............................................... 21

三、人员上岗仪表、行为、态度标准 ...................... 21

(一)仪表................................................... 21

(二)行为................................................... 21

（三）态度................................................. 22

第四章 企业创优规划和具体实施方案................................. 23

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 ............. 23

二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 ................... 24

三、市政等公共设施管理具体实施方案 .................... 27

四、环境卫生的具体实施方案 .......................... 28

五、绿化养护管理的具体实施方案 ....................... 29

六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 .............. 30

七、各类管理档案的建立与管理 ......................... 32

第五章 社区建设................................................... 32

一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 ................. 32

(一)文明社区创建工作....................................... 32

（二）社区活动的设想及活动计划............................. 33

（三）社区活动的制度....................................... 33

（四）场地安排............................................. 33

二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 ................ 33

第六章 初期管理措施............................................... 34

一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案 .............. 34

(一)房屋前期物业管理工作................................... 34

(二)竣工验收配合及建认方案................................. 34

二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 ............. 37

（一）常规性、委托性、特约性服务内容....................... 37

（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准..................... 38

三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 ............. 43

（一）入住公约（按建设部样本）............................. 43

（二）入住管理方案......................................... 43

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作 .............. 45

五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 ............. 45

（一）依法管理装修和违章搭建措施........................... 45

（二）外观管理措施......................................... 47

（三）装修高峰期间管理 ..................................... 47

六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 .............. 48

第七章 物业维修养护计划和措施..................................... 49

一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 .............. 50

（一）共用部位、共用设施的维修养护计划..................... 50

(二)相关措施............................................... 50【最全的住宅小区物业管理方案】

二、住户报修、维修回访制度。 ......................... 50

第八章 创新措施................................................... 51

一、监控系统安装管理、维护 .......................... 51

二、高科技在物业管理中的应用设想 ...................... 51

三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 ................. 51

第九章 企业经济效益............................................... 51

一、收入、支出项目预算书 ............................ 52

（一）收入测算表（见附表2） ............................... 52

（二）支出测算表（见附表3） ............................... 52

(三)收支预算汇总表......................................... 53

二、年度盈亏持平及增收节支计划 ....................... 53

(一)分析盈亏情况........................................... 53

(二)收费上的欠费和拒交对策................................. 53

（三)分列年度持平计划(见附表5) ............................ 54

三、建立收支公开、监督制度 .......................... 54

四、以业养业发展计划 ............................... 55

附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法..................... 55

附表2年收入测算表......................................... 57

附表3人工费用测算表....................................... 58

附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 .................... 58

附表5 2007-2009年度**小区收支测算汇总表................... 60

最全的住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 第三篇

目 录

1.0 居安泰物业公司企业理念

1. 企业宗旨

2. 企业精神：

3. 工作态度：

4. 服务准则：

5. 企业管理理念：

6. 员工修养理念：

7. 企业服务理念：

8. 企业愿景：

2.0 项目基本情况

1. 龙山国际一期项目概况

1.1 龙山国际一期经济技术指标和主要配套概况

2. 项目物业管理分析

3.0 收费项目及标准报备

1. 关于物业管理收费的初步意见

4.0 组织架构、人员编制及薪酬福利

4.1 管理机构设置

4.2 人员定编

4.3 人员薪资体系

5.0 开办测算及日常管理测算

5.1 前期投入明细表

5.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表(年经营支出汇总表)

5.3 人工费明细表

5.4 办公费明细表

5.5 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表

5.6 设施设备维护维修费明细表

5.7 清洁、保安、不可预见费、管理佣金明细表

6.0总体管理构想及各项规章制度 1.0 安防管理

2.0 公共事务管理与人性化服务

3.0 环境服务管理

4.0 机电设备的维保管理

5.0 内部运行机制

5.1 《装修管理规定》

5.2 《住宅装修管理公约》

5.3 《物品搬进（出）管理规定》

5.4 项目管理中心经理岗位职责

5.5 事务助理岗位职责

5.6 前台监控员岗位职责

5.8 工程水电人员岗位职责

5.9 项目社区文化公关接待员岗位职责

5.10 项目中心电脑文档人员岗位职责

5.11 安防部主管岗位职责

5.12 安防班长岗位职责

5.13 巡查员岗位职责

5.14 交通、车辆管理员岗位职责

5.15 义务消防员岗位职责

5.16 环境服务部主管岗位职责

5.17 绿化班长岗位职责

5.18 保洁班长岗位职责

5.19 保洁员岗位职责

5.20 绿化员岗位职责

5.21 出纳收费员岗位职责

5.22 《项目各部门每月计划及月总结工作规程》

5.23 《员工培训制度》

5.24 《档案资料管理制度》

5.25 《值班管理规定》

5.26 《办公用品申请、购买、领用制度》【最全的住宅小区物业管理方案】

5.27 《投诉处理、回访制度》

5.28 《维修回访制度》

5.29 《防火安全检查制度》

5.30 《电梯机房管理制度》

6.0客户服务部工作手册

6.0 客户服务部服务规范

6.1 客户服务部工作内容概述

6.2 客户服务部员工岗位职责

6.3 客户服务部规章管理制度

6.3.1 物业验收制度

6.3.2 入住管理制度

6.3.3 装修管理制度

6.3.4 投诉处理制度【最全的住宅小区物业管理方案】

6.3.5 报修管理制度

6.3.6 客户拜访与意见征询制度

6.3.7 前台接待管理制度

6.3.8 收费管理制度

6.3.9 客服巡视管理制度

6.3.10 档案管理制度

6.3.11 职位代理制度

6.3.12 外延服务管理制度

6.3.13 形象策划管理

6.3.14 商业店面管理制度

6.3.15 安全管理制度

6.3.16 客户迁出管理制度

6.3.17 商业推广活动管理制度

6.3.18 公共场地使用管理制度

6.3.19 突发性事件或异常情况处理程序

6.3.20 社区配套教育单位管理制度

6.3.21 社区配套馆所管理制度

6.3.22 标识标牌管理制度

6.3.23 办公纪律

6.3.24 售后服务管理制度

6.3.25 文件与表单管理制度

6.4 与物业管理相关的主要文件

4.1.1 业主临时公约

7.0安防服务部工作手册

7．0 安防服务部员工服务规范

7．1 安防服务部工作内容概述

7．2 安防服务部岗位职责

7.2.1 安防服务部主管岗位职责

7.2.2 安防服务部班长岗位职责

7. 2.3 门岗岗位职责

7. 2.4 巡逻岗岗位职责

7. 2.5 装修巡逻岗岗位职责

7. 2.6 监控中心岗位职责

7. 2.7 车辆管理岗位职责

7. 3 安防服务部主管工作模块

7.3.2 安防服务部班长工作模块

7.4 安防服务部工作流程

7.4.1 交接班程序

7.4.2 突发事件处理程序

7.4.3 周界红外报警处理程序

7.4.4 消防报警信号处理程序

7.4.5 殴打暴力事件处理程序

7.4.6 盗窃等破坏事件的处理程序

7.4.7 困梯处理程序

7.4.8 浸水处理程序

7.4.9 停电处理程序

7.4.10 户内报警处理程序

7.4.11 工作技巧

7.5 安全防范设备设施管理规定

7.5.1 办公设施管理规定

高档住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 第四篇

《XXXX》住宅小区物业管理方案

第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节 调 研

一、“XXXX”是位于XXXX区的高尚纯住宅小区，公元XXXX年建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为企业老板和行政公务人士）。物业管理系由《吉瑞》物业管理公司进行。

为使“XXXX”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，《吉瑞》物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“XXXX”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。

经调研和分析吉瑞物业管理公司认为现时“XXXX”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 1，利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 ²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业

物业管理角度向业主提供服务之意识。

²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

一、 管理服务思路

现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

我们考虑到在“XXXX”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

“XXXX”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“XXXX”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。

二、 物业管理改进工作

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。我们将对（吉瑞）物业管理公司在“XXXX”小区的物业管理服务过程中突出体现：

1、 管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。

物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。

2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“XXXX”小区的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升物业价值之亮点。

3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区

的“健身法”，已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样，成为构成社区发展的要素之一，同时，具有对社区形象的塑造功能和对物业的增值功能。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

经过我们的调研，“GM花园”的使用者多为租户，租金是业主利益的体现，为满足业主的利益，小区物业管理机构将应用S物业管理公司的专业技术和社会影响，开展物业租赁推广服务项目。

5、创造静态管理服务，提升管理层次。

为适应“GM花园”国际化人士居住的要求，对小区内全面建立标识导视系统（VI），所有文字性标识统一制作中英文对照双语牌，以静态形式表达管理服务，有效解决管理沟通，减少管理人力成本，体现“GM花园”做为国际化人居环境，提升小区层次。

6、开通渠道，保障有效沟通。

“GM花园”物业管理处及S物业管理公司将运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

7、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

“GM花园”小区物业管理处将实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

8、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

充分利用“GM花园”的高级会所，将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

9、倡导“邻居守望”，加强居民自治意识。

在发达国家住宅区，为了提高安全度，特别倡导住户不但要注意自家的防火、防盗，而且要注意邻居住户的安全，特别是在邻居出门在外的时候，要主动帮助“守望”，并在小区内设有若干“邻居守望”广告牌。这种作法体现了居民安全管理的自治意识。我们将在“GM花园”借鉴这种富有实效的措施。

10、加强各方沟通，保障专业服务。

S物业管理公司就“GM花园”物业管理服务聘请了深圳某物业管理公司做专业顾问，以保障我们对“GM花园”物业管理服务的质量。同时，我们也将与各相关部门保持信息沟通，以掌握最新的管理服务技

住宅小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 第五篇

XX居住小区物业管理方案

目 录

一、项目概况

二、物业管理内容 三、物业管理模式

四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算

六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标

一、项目概况

1. 地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标

二、物业管理内容

物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。 2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。 2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。 4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。 5、车辆交通管理 对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理 在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。 7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

三、物业管理模式

居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到最佳的管理效果。

我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。

1、 管理方法

1.1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1.2提供共管式服务。

1.3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1.4运用现代化管理手段，实现办公管理自动化。

1.5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、 运作程序

可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。

3、 实施措施

3.1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。

3.2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3.3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3.4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。

3.5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3.6在智能化管理上加强各方面工作

3.7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3.8开展卓有成效的社区文化活动 4、 管理手段

4.1启动思想工作机制，通过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。

4.2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。

4.3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。

4.4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的报酬。

4.5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。

4.6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。

四、物业公司组织机构和管理制度

1、服务中心组织机构 1.1物业管理公司组织机构图

2015小区物业管理方案
最全的住宅小区物业管理方案 第六篇

方案一：小区物业管理方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2015年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监督。

四、物业费的成本测算

1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

2、 清洁卫生费 清洁卫生费测算表（04）

3、 保安费：保安费测算表（05）

方案二：XX居住小区物业管理方案

一、项目概况

1. 地理位置

该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标

二、物业管理内容

物 业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三 类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务 （非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根 据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能 系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资 源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在jt我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在jt物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

即 向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴 的积累和平凡的小事，体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中 心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。

方案三：小区物业前期管理方案

根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。

一、了解小区楼盘的基本概况 如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。

二 、服务处组织框架 根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

三、准备接管验收楼盘的工作包括

内业资料的移交工作:

1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

小区房屋主体的接管验收:

1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

2、户内的验收。

3、园林绿化的验收。

4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。

6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

工程接管验收流程：

1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。

5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。

6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、

验收标准为建设部《房屋接管验收标准》

四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。

五、做好迎接新业主的准备工作

现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表 住宅使用公约 业主手册 装修管理办法 装修管理协议 保管钥匙委托书 保管钥匙承诺书 钥匙签收表 业主信息表 入住资料签收表 入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。

入住程序：

1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件 、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包：入住须知业主手册 住宅使用公约 装修管理协议。根据实际需要发放文件。

5、服务处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改。

6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋，进行归档。

7、整理在验收过程中，业主提出的相关问题，分类整理归档，并送至施工单位和开发商，进行整改。

8、整改后，通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

六、二次装修管理阶段

1、业主向服务处提出装修申请，应当携带装修图纸，施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修申请表》与《施工人员登记表》。

2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

3、服务处在接受装修申请后，经服务处管理人员和工程人员审批合格后，方可施工。

4、在办妥以上手续后，接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片，到服务处办理施工人员临时出入证，填写施工人员登记表，并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后可以退款。

5、现场跟踪：管理人员必须每天到装修户施工现场跟踪视察，了解施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往。 维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

6、装修完毕后，经服务处管理人员及工程人员验收后，在装修申请表上填写装修验收情况并签名。

7、在跟踪时，如发现有违章和妨碍公共行为，应及时采取措施进行整改，必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等，以备留用与归档。

8、违章处理办法，对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施：

9、告知、规劝 、责令停工整改、上报相关执法部门。

10、 对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时，必须由业主亲自到服务处办理物品放行条，签字认可，否则任何人 一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必须由业主或施工负责人来服务处办理，其它人不得办理。 进入的材料必须在两天运往业主家中，不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放，如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清 运。

11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理情况。

七、入住后的管理阶段

服务处追求的目标：1、房屋建筑的完好率达到98％以上；

2、报修及时率达到100％；

3、清洁管理无盲点；

4、设备设施完好率达到98％以上；

5、小区路灯完好率达到100％；

6、管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；

7、有效投诉处理率100％；

8、服务满意率达95％以上；

9、绿化完好率达到98％以上；

10、道路完好率达到98％；

11、各类管理人员岗前岗中培训100％；

12、全年无服务安全事故发生。

2016关于住宅小区物业管理情况的调研报告
最全的住宅小区物业管理方案 第七篇

**县人大常委会

关于住宅小区物业管理情况的调研报告

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2016年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个， 100-200户的有5个，500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2016年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况

调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。(

二、存在的主要问题

调研组认为， 我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、 意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

2016杂居小区现状调查报告
最全的住宅小区物业管理方案 第八篇

杂居小区一直是困扰社区各项工作的老大难问题。目前，城区多个杂居小区中，仅靠建设单位、企事业单位或社区进行水电、卫生等简单维护，管理上处于比较缺失状态，部分居民的满意度不高，给城市管理带来一些工作难度。

一、基本现状与问题

城区现有杂居小区159个，主要集中等社区。总户数9163户，居住总人数28137人，总建筑面积约88万平方米。通过走访与调查，这些小区存在的共性问题主要表现在以下三个方面：

一是设施陈旧老化、居住要素不够齐全。老小区建设时间早，年久失修，普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、线路老化无序等实际问题，加上杂居小区中有相当部分是原来单位的集资房或房改房，安全保障设施不齐全，物业维修无资金来源，部分小区楼盘小且夹杂私房住宅，四周通道多，无封闭式管理条件，存在着防火、防盗等安全隐患。

二是居住区内业主结构复杂、流动性大。居住在老小区的业主大多是城区老居民和单位福利分房的职工，经济条件好的住户均已外迁新购改善性住房，轮换入住的多数为下岗职工、无业人员、孤寡老人和低收入家庭，此类老小区出租房比例较高，人员流动性较大。

三是管理上有缺失、公共服务难到位。小区内业主的公共意识比较淡薄，自治责任与要求难以达成共识，各个社区也因点多面广，管理与服务难以跟上，加上硬件设施不够完备甚至缺失，导致车辆乱停、杂物乱堆、私搭滥建、违规装修、改变房屋使用性质等现象时有发生，居民普遍反映缺乏舒适感、安全感。

二、相关对策和建议

杂居小区在城区中占有相当大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建设中具有决定性的作用。今后5-10年内，应把握的指导思想和原则是：

坚持“政府主导与社会参与相结合、政策扶持与市场运作相结合”的原则，采取“先行试点、重点提升、分类指导、稳步推进”的办法，实施从无偿—低偿—市场化物业渐进的服务方式，逐步实现物业管理“全面覆盖、规范有序”的管理目标。

具体办法为“专、改、扶、引、管”多管齐下，稳步推进：

一专：把社区作为物业管理活动的主体，在各社区内成立物业管理办公室（物业服务部），专人专岗承担杂居小区内的保安、保洁、绿化、维修等物业管理和服务工作职责，探索“社区搭台、能人牵头、居民参与”的社区自助式物业服务模式。区房管局对社区物业管理机构进行业务指导，抓好行业队伍建设及上岗人员的培训工作。

二改：由政府为主导投资，整合各方力量，把老旧小区的综合改造作为一项重要的公益项目予以规划建设，在整治与改造中坚持四个结合：一是把老小区改造建设与片区规划结合起来；二是把开发改造项目与国家保障房中的“城市棚户区”改造项目结合起来；三是把改造的主体工程与公共服务、物业管理功能性用房结合起来；四是将民营投资开发商住楼盘与政府规划建设公益休闲场所相结合。

武汉市中心城区老旧住宅区改造工作，从2016年起连续四年被列为市政府“十大实事”之一，各中心城区共整修小区道路20.2万平方米，改造排水管网5.73万米，粉刷楼道墙面178万平方米，增建岗亭637个，配套维修工具695台（套），落实物业服务用房568间1.6万平方米。通过安装太阳能路灯、铺设彩砖、新建自行车棚、配套排渍等25项设施工程，使武汉市中心城区583个老旧住宅区，实现从“全覆盖”提档升级到长效管理“三级跳”，路面平、管道畅、楼道亮、环境美惠及到275万小区居民。

武汉市老旧住宅小区物业管理经验告诉我们：采用“市场十公益”的双轨模式，依托四种形式填补老旧住宅区物业服务空白：即引入专业化物业服务公司，同时推行社区物业服务部、业主代表自治和社区单位共管三种非专业化的物业形式。

区近三年连续实施杂居（旧城）改造项目共约100万平方米，2016年已投资700万元改造平云一路等杂居小区600户，惠及2200人。2016年计划改造明珠路片区500户，这种由政府牵头协调，住建（规划）、财政、社区具体承办，逐年计划实施改造，得到市民一致肯定与好评。但有两个方面的问题值得注意：一是改造计划与方案征求意见面要宽一点；二是后期物业管理如何对接，建立长效机制方面尽可能与前期方案综合考虑，既管当前更管长远。

三扶：杂居小区是城市化进程中的一个特殊群体，在不断规范和建立长效机制中，政府应该给予一定的扶持。目前武汉市已有10%社区物业服务机构启动税收减免和财政年度预算补贴政策，我区可考虑设立“物业管理专项补贴资金”和“小区物业突发事件应急资金”制度，该专项资金可以结合城镇综合整治，由各社区根据具体情况申报使用，接手的物业公司可按小区每平方米0.2元的标准享受专项补贴；部分物业公司可享受税金优惠政策。小区内物业费标准为每户每月30元，其中居民自行承担20元，政府补贴10元。低保户物业费每月承担10元，政府补贴20元。杂居小区居民名单由社区报街办审核，半年核发一次经费到社区，并由社区将补贴情况张榜公布，接受社区居民共同监督。

四引：我区物业管理尚处起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民树立三种观念：（1）业主自治观念。物业管理的重要方式是居民实现自我管理、自我服务，业主代表大会作为决定有关事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，主动做好宣传、沟通、引导工作。社区居委会应配合、指导、监督物业公司工作。（2）质价相符的观念。“优质优价”是市场经济法则，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）部门联动观念。针对小区内乱搭乱建、无证经营、占道摆摊、违规装饰等问题，城管、工商、消防、房管相关部门应相互配合，充分发挥城管110作用。房管部门应会同社区完善物业管理纠纷的快速调处机制，民政部门应开展小区“关爱工程”，对困难户实施救助，工、青、妇应结合社区“义工”活动，广泛开展“结对帮扶”延伸工程。

五管：建立长期有效的管理机制，是确保杂居小区物业管理朝着社会化、市场化、规范化发展的必然方向。从武汉百步亭（全国文明社区示范点）经验来看，社区对辖区的人文居住状况比较熟悉，了解居民的物业服务需求，小区居民对社区组织比较信任，这些都有利于对杂居小区实施相应的物业管理。因此各社区可以设立物业服务部参照网格员的办法，对辖区内的杂居小区进行物业服务和管理，形成政府主导、社区协调、居民自治、部门联动、社会参与“五位一体”过渡方式。

（1）“自己人”参与管理。杂居老房集约改造后，物业公司可聘请知根知底的居民当“管家”：下岗工人做门卫，大爷当巡逻员，大妈做小区保洁员，这种技术含量比较低的工作交由居民负责，既可解决就业，在人工费上也相对低廉。（2）技术工人打通使用。社区物业必须网络一批技术过硬的工程等专业人员。采取集约管理之后，由社区物业对多个小区实施管理，在经费方面完全有能力聘请松散式的技术人员，实行“点单式”的服务，约定事项，定向收费，这样既保证服务到位又能节省费用。（3）物管设备共享降低运行成本。一辆垃圾车可以将3—4个居民小区当日生活垃圾全部清运；一台打草机、疏通机、电锤等，可供十多个小区循环使用，只需要社区按政府固定补贴资金来一次性购置，分年度保养维护，便可让杂居小区居民“有求必应”，解决日常生活中的烦心事。

2016小区物业经理述职报告
最全的住宅小区物业管理方案 第九篇

小区物业经理述职报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇小区物业经理述职报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

小区物业经理述职报告1——

尊敬的公司领导：

我叫XXX，现任公司物业部经理，公司物业部经理的述职报告。负责住宅小区、社区庭院物业管理工作。半年来在公司领导的正确决策下，在全体员工的共同努力下做了一些工作，距离公司领导的要求还有很大差距，我决心认真总结工作中的经验教训，把半年来的工作表现和不足，分几个方面述职报告如下：

一、 小区、社区经营收费工作

狠抓协助收取了xx小区卫生费70%，垃圾清运费减少了30%确保了小区的正常经营。光明路xx号院、畜牧局院、服务公司院、第二技校院卫生费的收取支付工作。公园小区的物业费收取工作。房管局小区、黄金小区的车位费收取工作。能给公司费用收取及经营扭亏做了大量的工作。但是同领导的希望和要求还有很大差距。我每天起早贪黑，深入到每一栋楼前，解答每一位业主提出的问题。对每一个院的收费工作都进行细致的部署，对收费的每一个环节想尽了一切办法。言传身教把自己十多年来的收费经验教给员工，同自己一起工作的很多同志共同的一句话："你不是经理是老师，跟着你干我们踏实心甘情愿，你不干了我们立马走人。"说明工作的难度之大，任务之艰巨，非常人所能接受的工作压力。对黄金小区、房管局小区的物业费收取工作，进行了前所未有的详细调查，财务费用分析。提交了切实可行的解决方案。经常通宵达旦的整材料，完成了自己应尽的职责。

二、分管社区工作以来，详细调查汇总了四个办事处

74个庭院的：人员配备、工作职责、收支费用、垃圾处置等工作。及时给公司领导，提供了社区庭院的经营整改方案。逐步落实整改：由原来的74个庭院、员工 84人、每月支付工资54350元。现在的：xx个庭院、xx人、每月支付工资xxxxx元。每月减少工资费用x万余元。对现有的庭院，进行认真核算，收入同服务协调进行，经营中的协议签订、剩余费用的收取工作、人员的合理调整、垃圾清运费处置费的合理收支等问题还有大量的工作急需解决。由于原来的项目经理工作调整，存在大量的遗留问题还要进行，争取早日理顺努力完成。

三、狠抓小区服务质量的提高，对人员的技能培训，日常事务处理，能起到表率作用，积极配合甲方解决小区存在的实际问题，为改变小区的环境面貌，受到广大业主的一致好评，做了大量的工作。小区的车棚启用管理、绿化工作、垃圾箱的更新、倾注了大量的心血。小区在没有维修人员的情况下，督促协助解决了很多维修任务，一头汗一手屎的为业主服务，心系广大业主的生活必须，协调处理供暖、供水、供电中的问题，甲方领导对我们的工作是肯定的，更是信任的，两三天见不到我，听不到我的电话就着急。今天矿上通知我六万多的服务费补贴，今天就汇给公司。嘱咐很抓卫生管理迎接局里创建卫生小区验收工作。人非草木，孰能无过。小区管理的工作中还有很多不足，卫生工作还有一些方面，没有按照做好做细，有待整改。非机动车辆乱停乱放现象，还有待广大业主自觉改正，我们已粘贴通知几次广为宣传，不断提醒个别业主自觉存放到车棚内，早日解决小区不协调的现象。

四、公司通过机构调整，让我担任第七项目部经理，后又合并第六项目部。

工作担子很重，点多面广路途远。一个人顶两个项目部经理、兼黄金小区经理、还具体管理东电厂三个家属院和三个保安岗点。(以前一个中队长的工作)我从未叫过苦叫过累，大事小事认真处理，从未上交给主管领导，更没有推给下面。能深入岗点检查、解决、关心每一名员工存在的困难和问题。很抓保安队伍形象教育，班组长技能培训网上教育，并抓好早操训练工作。能及时传达公司领导，对当前工作重点的要求，并安排逐级传达。对突发事件迅速到位妥善处理。能及时对甲方进行回访，并按照甲方的要求进行整改并配合工作。对六、七项目部的人员招聘、调整、定岗严格按照公司领导的要求办理，对离司人员的工资手续按公司规定处理。对小区、社区、各个岗点的物料领取严格把关审批。能积极续签合同提高服务费，并联系新岗点业务。这次四大队工作交接给保安部，其中三个班长一致同意，还愿意和我一起工作，我真的很知足，我觉得是我那一份执着的敬业之情，感染了同志们的友情之花，知足了很知足!

半年是短暂的也是漫长的，通过不断地学习，兢兢业业的辛勤劳作，做了一些应该做的工作，是公司领导培养教育的结果。和现任职务的严格要求还有一定差距。还存在着很多缺点和错误，通过以上的总结和叙述，恳请公司领导给予批评指正，通过述职以利于以后的工作更好地开展，给公司作出更大的贡献!

述职人：XXX

小区物业经理述职报告2——

尊敬的董事会各位领导：

您们好!我是，现任xx物业管理有限公司总经理一职。首先很高兴在此给各位领导汇报我一年来的工作，同时也从内心由衷的感谢弘洋集团及各位董事给我提供了这么一个展现个人能力的工作平台。

20xx年是不平凡的一年，从20xx年元月担任物业公司执行总经理，到20xx年7月正式任命成为弘洋物业公司总经理，我深知自己身上肩负的职责是何等的重大，还有集团公司各位领导对我的信任和殷切希望。我有很多感恩，也有很多感触，其中不仅有来自实践工作中与各位同仁共同成长总结出来有利于公司后期经营发展供参考的经验成果;同时也有来自各位领导在我实践工作中对我的指导和教诲，让我学到了更能胜任这一职位的宝贵财富。物业公司琐事繁多，很难有时间静下心来总结自己的成绩和不足之处，今天，我想借这个机会，静思总结针对自己一年来的成绩和不足，特向董事会各位领导汇报如下：

一、履行岗位职责的工作实绩：

一年来，我能严格按照集团公司成立弘洋物业的初衷，严格按照董事会的指导思想及董事会各位领导对我的要求，扎扎实实开展物业公司的各项工作，为弘洋地产做好后期服务工作。

1)严格执行xx集团公司和物业公司董事会的决议，全面按照20xx年年初制定的经营思路“以人为本，注重细节，提升能力，稳步拓展“实施公司的经营方针，全面主持公司的日常生产经营与管理等工作。接受集团公司及物业公司董事会的领导,负责物业管理公司全面工作,对公司负责。

20xx年，xx物业公司实现经济效益和社会效益双丰收，截止20xx年12月31日，经公司财务报表统计：(不在此反映，见谅)。在xx物业成立以来，公司的各项经营工作取得了质的突破，不仅没拉集团公司的后腿，同时还超额完成了集团公司下达的各项任务指标。全年做到安全生产保和-谐发展。

2)通过拟订物业公司经营计划、经营目标，组织公司各方面的力量，实施集团公司确定的各项工作任务和各项生产经营经济指标，推行行之有效的经济责任制，保证各项工作任务和经营指标的完成。并通过定期召开工作例会,总结、检查前期工作,布置今后工作任务。指导各部门经理开展日常管理工作,并考核各部门经理工作绩效,对升、降、调及奖惩作出决定。确保公司的各项利益不受损失。

20xx年，作为xx物业的一名当家人，凡事总是站在公司的角度，从公司的大局出发，处理方方面面的关系，做到善尽职守，从内心深处珍惜集团公司各位领导给我提供的这么一个事业平台，心怀一颗感恩的心，强化责任心和敬业精神，对工作认真负责，按照集团各位领导的办事风格，诚信做人，踏实做事，不断提高自身的驾驭和管理能力，并具有奉献精神，不在小事上斤斤计较，但在处理大事时也绝不含糊。特别是在处理公司原则性的问题上，首先确保公司的利益不受损失，同时做到作为总经理要敢于担当，为老板分忧解难。通过2016年处理的几次人事纠纷，让我明白了许多做人的道理，做人应该对得起自己的良心，要做到以“诚”待人、真诚做人，决不能做一个表里不一的人。同时也让我明白了作为公司的当家人，一定要充分明确个人的使命，将个人价值倾向与企业文化之间存在的可能冲突化解融合好，担负起企业发展的重担。在人事细节管理上要多一个心眼，在公司的劳资关系处理上多进行预见性思考和防范意识，妥善处理好公司的劳资风险。

3)拟订物业公司内部经营管理组织结构配置方案，拟订公司员工工资方案和奖惩方案，决定公司员工的聘用、升级、加薪、奖惩与辞退。根据物业管理公司职能,决定人事架构与部门人员调配、运筹、策划物业公司各项经营管理工作。

20xx年度根据xx物业公司的实际运行情况，根据该行业的特点，保安人员和保洁人员流动性较大，开拓思路想具体办法，拟定并出台推行《星级员工薪酬激励机制》，不仅稳定了基层员工的人心，还充分调动了基层员工的积极性，为公司的良好发展起到了推进作用。同时对各小区客服中心增加了工龄工资，对每满一年的员工每月工资递增二十元。对调动员工的工作积极性和归属感起到了很好的作用。

4)注重分析研究市场信息，注重革新，增强公司的市场应变能力和竞争能力.

20xx年3月，通过对夷陵区物业市场行情的摸底，成功完成香山.凤凰城12#楼的物业服务费提价备案。同时，通过市场化加大物业盘活存量，实施重点项目“突围”战略。20xx年8月相继完成了“宜昌东郡“及“香山.福久源”两大物业方案的拟定及前期物业服务合同的签订，完成年初制定的项目拓展目标。至此弘洋物业管理规模将达到120万方，为进一步提高弘洋物业品牌及公司市场竞争力提供了有力的保障。

5)注重做好对外沟通、对内协调工作,保持与政府及有关部门之良好关系。咨询和听取业主各种宝贵意见,与业主建立良好关系。督导各部门实行优质服务,维护业主权益和物业管理公司的品牌和声誉。

20xx年，xx物业公司不仅实现经济效益丰收，也在宜昌市和夷陵区多次获奖，实现社会效益和品牌建设双丰收。今年以来，物业公司积极响应各级政府号召，坚持科学发展观，紧紧围绕文明单位创建目标，深入推进“安居弘洋，成就梦想”品牌的建设，在服务业主、精细管理、品牌建设上下功夫，公司取得了一系列荣誉称号。①香山花园小区在20xx年1月被房地产管理局、房地产协会联合评定为“优秀物业服务小区”。②20xx年3月，公司所托管的香山.汇腾苑小区被宜昌市西陵区政府和中共西陵区委联合评定为“文明小区”。③20xx年4月，弘洋物业公司所管理的香山花园、香山凤凰城因“门前三包”工作突出，荣获“夷陵区门前三包先进单位”。④20xx年6月公司被夷陵区区委、区政府联合评定为“三城联创先进单位”。⑤20xx年12月，弘洋物业管理公司凭借良好的社会形象被夷陵区房管局和区房地产协会联合表彰为“行业先进单位”，并作为行业先进单位代表向全区房地产行业作了工作经验汇报。⑥更可喜的是在一年一度的宜昌市物业管理协会20xx年度大会上，积极发挥“提供服务、反映诉求，规范行为“的职能，弘洋物业公司以其活跃的行业表现成为全市一百八十家物业企业中仅有的二十家获奖单位之一，被授于2016年度宜昌市物业管理协会“优秀会员单位”。

同时，在处理与业主的关系上，崇尚一个“和”字。始终把“提高业主满意度，创建和-谐社区”放在首位。一是协调配合集团公司按要求依法在成熟小区组建选举业主委员会，在共同学习相互帮助的同时，与业委会搞好关系，共同为小区业主谋福利。20xx年12月28日，及时签定了香山花园的后期物业服务合同合同，约定责权利关系，并按报批的新的物业服务费实施收费，使该小区在20xx年的工作打开扭亏为盈的局面。同时领导各小区积极参与社区事务，“爱国爱家爱主人”(业主)的良好风气己在公司形成，良好的社区合作及亲密的业主关系，让弘洋物业公司的全体职员对物业服务工作的未来充满了信心。

二、存在的不足之处和管理中的经验教训：

回顾一年来的工作，感觉到自己还存在很多不足，主要表现在：

1)在人力资源的开发与利用上，还需进一步下功夫,提高管理队伍的工作能力与水平,使管理与服务逐步走向标准化、规范化、科学化。在培训、督导各级管理人员，加强对员工的培训和教育，充分调动员工的积极性，提高员工队伍的整体综合素质上还需进一步强化。20xx年，公司发展太快，管理面积和人员突增，办公室和财务人员力量薄弱，现在管理面积37万多平方米，住宅近3000户，还有大量的商铺与车库，东郡与福久福的介入与投标预算等前期工作，固定人员120多人，今年流动人员近100人，人员的进出给公司办公室和财务带来很多的工作不便，工资的考核，费用的结算，工作的移交，特别是小区和部门主管新来人员的上岗，对工作环境和工作流程需要花费精力进行岗前培训，比方说，小区前台收费员，工作性质实际上是公司的分出纳，进行日常的收费、记帐、水费充值以及小区业主投诉报修等等工作，人员的离职，存在着给公司造成经济损失的隐患，对此应加强重要岗位的人员社会情况摸底，加强人员培训的财务监管，降低公司财务漏洞及资金风险。

2)在组织推行全面质量管理体系上，还需多花心思和精力，严格按照国家优秀示范小区标准提供服务，提高物业管理质量水平和服务水平。把打造弘洋地产服务品牌创宜昌市一流服务企业作为我们努力的方向。进一步强化各级管理人员的安全责任意识，健全各类安全、消防制度，严格落实各项防范措施，保障所管辖物业及人员的财产和生命安全。同时在拟订物业公司基本管理制度上，还需下一定功夫，在实际工作中，还需逐步总结出一套适合弘洋物业公司发展的管理制度和考核制度，做到审核各部门具体操作流程，实现管理的科学化、规范化。

3)在制定物业公司月、年度财政预算上,还应做到更加精细化，合理使用资金,监督费用收支情况。开展多种经营,弥补物业经费不足,提高物业管理公司经营效益。在公司的财务管理上，还应进一步加强拟订物业公司年度财务预决算方案，审核财务报表，在董事会授权的额度内审批公司日常经营管理中的各项开支，合理控制费用支出，健全内部监控制度，合理、合法运用资金，提高公司增收节支的能力。

4)在推广xx物业服务品牌上，还需进一步树立品牌服务，发挥“弘客会”及《弘》杂志的特点，在市场竞争中取得优势，充分发挥自身优势、品牌优势，创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上，打造出本市乃至湖北省的物业管理新品牌。

三、今后的工作设想及对自己的简要评价，并表明自己的态度：

xx物业公司发展到今天这个地步，对一名称职的总经理来说，既是机遇，也是挑战。因为公司有着良好的物质基础，如果说有欠缺的话，那就是管理的整体优势没有得到充分调动和体现。而要合理解决整体优势的充分调动和体现，又不是一朝一夕之功。

“一个伟大的理想，一颗善良的心“，20xx年，作为物业公司的总经理，我将从下面的问题上下工夫：

首先，进一步强化明确总经理的职责。在董事会的指导下，全面处理公司的各项事务，兼顾股东、员工、客户等各方利益在市场上竞争，同时对董事会负责。

其次，加强自身修养的提炼学习，进一步提高个人的能力，不仅要有高-瞻远瞩的经营眼光;不畏风险，敢作敢为的魄力;允许员工出错，勇于担当的包容之心;能充分调动下属和员工积极性的人格魅力。

第三，在日常工作中，我会从以下方面具体着手：

1、牢记企业的命脉是利润。如果不紧抓这点，那么公司即便有最完善的制度、最佳的产品、最优秀的员工、最好的企业形象，公司也会陷入困境的。在这方面，如何有效调动全体人员的积极性，帮助他们开拓市场;加强财务管理，使资金周转达到最佳状态;居安思危，严把风险关;提高服务质量意识，保证公司应对市场的能力;协调各个部门，努力使公司运作成本最小化等等，都是总经理需要关注和控制的。

2、团结班子。“认真做事只是把事情做对，用心做事才能把事情做好。”只有保持团结精神的团队才会用心去做事。大量的事实证明，企业发展到一定阶段，经营的成功不仅取决于总经理，中层管理的水平也起到很大的作用。一个优秀的企业已经绝对不能再是“一个人”的企业，而应该是一个‘团队’的企业。在我们公司各个部门之间，虽然大的派系没有，但小的部门主义还是存在的。经常会出现为图本部门办事方便，而强硬的要求其他部门配合的现象出现。因此，在实际工作中，做到善于倾听部门负责人的建议和抱怨，站在全公司的角度妥善处理，而不是一味的责备和压担子。实际工作中，大量的工作是需要部门间的配合才可以顺利完成的，当出现问题和抱怨的时候，肯定是在某个环节出现了弊端，如果不及时和妥善安置，往往会管理程序埋下隐患。还有，在完善的管理制度面前，注重发扬和提倡管理的灵活性和人性化。

3、启发下属，培养下属。在做这方面工作的时候，避免出现一味在物质面、惩罚面和制度面上下功夫，而忽视了精神、激励和人性层面。也尽量要求和引导下属勇于承担份内工作职责、善于思考的工作作风。让员工知道弘洋物业公司是一个公平的集体，公司可以为每一位有志向的员工晋升机会，与公司同发展、共进步。

4、抓大放校在今后的工作中，做到对于有才能的人要委以重任，对于那些有才干但没有机会发挥的年轻人要大胆地用。自己的工作重点在于协调各部门间的关系，检查工作进度及结果。

作为一名总经理，在处理问题的同时，更重要的是找寻这些问题产生的根源，然后去寻求解决办法。如果总经理成天被琐事困扰，就会使下属丧失创造力。在总经理的位置上，把握做什么事情都有一个整体概念;给下属一个游戏规则，一个思路，让他们放手去做，这样就可以避免总经理“一把抓”的局面。同时注意把握权力下放并不等于放弃权力，管理不是放任自流，听之任之。对人对事，应选贤举能，论事责功，一切以成果为重。

5、按标准实施管理，20xx年的工作重点将围绕全面完成公司的资质升级和ISO9000质量管理体系认证，让所有的工作都有流程和程序。同时做到发挥总经理的职责之一就是通过管理者代表检查其运行的有效性，发现问题，解决问题。非特殊情况出现，绝对不能轻易改变已经制定的标准和规则。

6、善于平衡各部门间的关系。部门之间的工作基本上都是互相联系的，在平时的工作中，难免会产生矛盾。而这种矛盾大部分时候都是出于要做好本部门工作的良好愿望产生的，这就要求总经理艺术的处理和平衡这种关系。

在新的一年里，我将在集团公司的领导下，在物业公司董事会的带领下，与班子成员和全体同志们团结一致，扎实工作，聚精会神抓学习，精雕细刻抓管理，发挥长处，克服不足，以主人翁的精神，为弘洋物业公司的发展做出更大的贡献。

以上汇报，如有不当之处，敬请董事会各位领导批评指正。

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