2016郑州房地产营销策划书

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2016郑州房地产营销策划书篇一
《郑州某房地产项目营销策划书》

某房地产项目营销策划书

一、项目简介：

某房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈

商品大世界、名优建材市场等分开。

某房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成某房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。

由此可见，目前某房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

型将社区同周边的

二、市场概况及基本竞争格局：

A、 东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。某房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但某房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是2002年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是某房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和某房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

B、 小户型市场概况。

自2001年底时尚PARTY介入郑州楼市以来，小户型这种物业形

态迅速发展起来。尤其是2003年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是６０－８０平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

C、 商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。某房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目SWOT分析

一）优势

1） 郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。 b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市场。某房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。某房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果某房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

郑汴路市场调研报告

调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受

程度（某房地产购房消费支撑力度）

调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

调查范围：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品

大世界

调查时间：2003.4.14

郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

2003.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

对建材市场调查发现：

1、 大部分员工租房住，潜在客户存在；市场潜量比较大，但需要推广的成本较高

2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足

3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感

4、 市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位

6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍

7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月

8、作为首次购买者，最重要的还是价格

9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净

10、 相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售

11、 同类产品多，竞争激烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，

故一般员工无福利分房的可能

12、 普通员工不会因为工作而就近选择居住地，她们往往因为居住而更

2016郑州房地产营销策划书篇二
《房地产营销策划书(模板)》

目 录

一、概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

二、市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（一）整体概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

（二）区域房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4

（三）消费者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9

三、策划对象特性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11

（一）项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

（二）技术资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

（三）地块资源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12

（四）周边配套设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

（五）交通配套状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

四、竞争状况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 17

（一）竞争楼盘基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

（二）竞争楼盘分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20

五、项目SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

六、目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

（一）销售目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

（二）财务目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

七、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

（一）客户定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

（二）产品定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

（三）价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31

（四）形象定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37

八、项目营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 40 附件

一．概述

本房地产项目位于益阳市益阳大道与龙洲南路交汇处，处在华天商业圈辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合益阳本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。

二．市场环境分析

（一）整体概况

1、地理人文环境

益阳，地处湖南省北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的

5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。

2、经济环境

益阳资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144 平方公里，总人口460 万，市区面积 40 平方公里，人口约 40万。

自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市2004-2015发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。

（二）区域房地产市场分析

1、区域概况

（1）地理区域规划

益阳中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分。过去20年，益阳市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑一带；直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移。

随着高新区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。

（2）潜力巨大的城市发展模式

伴随着湖南“3+5”城市群战略发展的深入，益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链。2010年10月益阳链接长沙的城市轻轨西线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为2014年；与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段预计2011年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是益阳市城市人口经济发展的高峰期，同时也是益阳市房地产业告诉发展的一个重要契机。

（3）配套成熟的“四圈”

四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施。

（4）省级卫生文明城市的创建

益阳市于2010年正式启动“创建省级文明城市”的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品味，促进了城市经济的发展。

（5）城市东扩，对接长沙

随着“3+5”城市群的发展，益阳逐步走向了“城区东扩，对接长沙”的道路。在未来5年内，益阳市区将会以华天商务圈为中心，以益阳大道为线，逐步向东发展，从而对接长沙。

（6）建设“强、大、名、美”的现代化高新区——高品质生活区

高新区的迅速发展以及城市中心的转移，促使高新区周边建立了

2016郑州房地产营销策划书篇三
《房地产营销策划书(完整版)》

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录

摘要

一．市场状况分析

1.1宏观环境分析

1.2竞争环境分析

二．SWOT分析

2.1 优劣势分析

2.2 机会与威胁

三．目标市场选择与定位

3.1 广告目标

3.2 目标市场选择

3.3 商品房市场定位

四．营销策略与战术营销组合

4.1 广告诉求策略

4.2 广告表现策略

4.3 广告媒介策略

五．计划具体实施

5.1 时间安排

5.2 广告表现与发布

六．广告分配与预算

七．结语

摘要：

天域香格里拉传承“琅东·香格里拉花园”的品牌理念，再次掀起新一轮“香格里拉”热潮。项目位于西乡塘区秀灵路，紧邻广西大学，坐拥市区繁华地段，享受学府人文氛围，规划有7栋高层住宅，其中2栋公寓为28层，5栋住宅为18层，并设置1-2层骑楼商业街，是一个集居住、商业、文化等为一体的高尚住区。

聘请国际级规划大师担纲设计，建筑采用现代简约风格，是区域内最为现代靓丽、体现人文韵律的标志性楼盘。园林景观由国际知名园林大师设计，采用东南亚风情，打造极富东南亚特色的艺术园景。项目产品类型丰富，从单间至4房应有尽有。

此处楼盘处于开盘之际，在开盘之前公司已经做了大量的调查，包括广告的调查部分。通过对消费者的调查结果分析，公司据此制定了适合自己的一套广告营销策略。另外，通过分析竞争者的宣传方式，取其精华，另辟蹊径，寻找竞争者的弱势，力求新颖、独特，符合群众品位，适合大众心理。在广告宣传中，无论是在风格、还是内容，侧重点方面都做了精心的设计，希望通过前期的宣传，在开盘期间能有一个好的销售业绩。以下是天域香格里拉的广告策划内容。

一．市场状况分析

（一）宏观环境分析

1.经济环境与人均收入分析

全区生产总值同比增长11.4%，多年来首次落至12%以下；全区农林牧渔业增加值同比增长5.8%，增速创近3年来同期新高；工业生产总体平稳，企业利润同比下降；投资保持较快增长，民间投资活跃；进出口总额较快增长，出口增速大幅回落„„一系列数据勾勒出上半年我区经济图谱：有喜，有忧，有压力。 上半年全区居民消费价格同比上涨3%，同比回落3.9个百分点。物价涨幅

回落明显，说明我区物价调控责任落实，措施到位。

上半年我区城乡居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入扣除物价因素后实际增长10.8%，农村居民人均现金收入实际增长14.1%，增速均高于全国平均水平。

1-4月，全市新建商品房成交面积111.66万平方米，同比下降50.73%，成交套数11127套，同比下降51.86%，其中新建商品住房成交面积98.67万平方米，同比下降50.56%，成交套数9122套，同比下降49.49%，商业营业用房成交面5.03万平方米，同比下降43.61%，办公楼成交面积1.05万平方米，同比下降76.14%，其余商品房6.91万平方米，同比下降49.6%。

现房政策仍然继续，房市动荡起伏，根据头几个月数据显示，成交量明显成下降趋势，但全区人均可支配收入却有所增高，也就是说还有还有很强的市场潜力，只是为被挖掘出来。

2.消费者需求分析

大部分消费者持观望态度。尽管存在很大的刚性需求，但由于上半年的通货膨胀率较高，物价上涨幅度较大，很多人不敢果断地购买。出现了很多欲购房者持观望态度。根据调查资料显示，58%的受访者认为房价会在增长，认为楼市会回下跌的为14%。所以，消费者的购买态势不会变大。

我们可以从图中看到，人们购房的 主要意图为家庭住宿占被调查人数62%，有一部分人打算购房用来投资增值，占总人数的26%,购房外租的人群占总人数的8%,这部分人可能看到了租房工作者这一大批群体，在限房政策颁布后，房市起伏不定，好多人处在观望态度，所以比你买房有很大一部分人选择了租房。除此之外，还有4%的被调查者有其他用途。

对于房屋价格，公民的想法当然是越低越好，不过由于现在的房价普遍上涨，南宁的公民能接受的房屋价格大致在6000元左右，对于能接受高价格的公民一是自己经济条件比较好，其次可能是想买高品质住房。

3.消费者对广告喜好分析

从数据表以及柱状图中看以看到，最吸引人们的广告方式为户外广告，特别是一些房产户外活动，另外电视广告以及LED房产广告板对人们的吸引力也比较大，网页广告也是人们比较关注的一种房产渠道，占了46%.另外，报告杂志广告，认为其吸引力比较大的占47%，房产可以在杂志宣传册方面加以改进与提高，另一方面人们对于邮件传输方式表示比较平淡，这可能跟人们的网络安全意识有关，不太喜欢关注不明电子传输内容。此方式虽然简单便捷，节省成本，但操作不好可能会给公司带来负面影响，所以应操作谨慎，不便大量投放。

2016郑州房地产营销策划书篇四
《2013-2016年度市场营销策划方案》

2016郑州房地产营销策划书篇五
《2013-2016年度市场营销策划方案》

2016郑州房地产营销策划书篇六
《2016年微信房地产营销运用新方案》

2016郑州房地产营销策划书篇七
《万科房地产营销策划书》

万科进入北大学城市场

营

销

策

划

书

策划人：

徐超

2013年4月25日

前 言

2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

目 录

第1部分 概要提示 ................................................................................................................... 1

第2部分 环境分析 ................................................................................................................... 1

2.1 市场分析 ............................................................................................................................ 1

2.1.1 杭州房地产市场分析 ....................................................................................... 1

2.2 房地产发展状况 ................................................................................................................ 1

2.3 土地出让情况 ................................................................................................................... 2

2.4 丁桥区域房地产市场分析 ................................................................................................ 2

2.4.1 区域城市规划 ................................................................................................... 2

2.4.2 房地产开发现状 ............................................................................................... 3

2.4.3 竞争项目分析 ................................................................................................... 3

2.5 市场走势研判 .................................................................................................................... 4

第3部分 机会分析 ................................................................................................................... 5

3.1 杭州房地产客户分析 ........................................................................................................ 5

3.2 杭州市住宅需求特征分析 ................................................................................................ 8

3.3 丁桥区域客户特点分析 .................................................................................................... 9

3.4 目标客户群定位 .............................................................................................................. 11

3.4.1 目标客群特征： ............................................................................................. 11

3.4.2 选购产品的动机： ......................................................................................... 12

3.4.3 购买行为特征： ............................................................................................. 12

第4部分 产品分析 ................................................................................................................. 13

4.1 地块现状分析 .................................................................................................................. 13

4.1.1 地块环境调研 ................................................................................................. 13

4.1.2 地块周边环境调查 ......................................................................................... 13

4.1.3 地块交通条件调查 ......................................................................................... 14

4.1.4 周边市政配套设施调查 ................................................................................. 14

4.2 SWOT分析 ...................................................................................................................... 15

4.3 产品定位 .......................................................................................................................... 16

第5部分 战略及行动方案 ..................................................................................................... 17

5.1 定价原则 .......................................................................................................................... 17

5.2 定价建议 .......................................................................................................................... 17

5.3 价格调整方案 .................................................................................................................. 18

5.3.1 开发成本核算 ................................................................................................. 18

5.3.2 价格定位 ......................................................................................................... 20

第6部分 营销策略 ................................................................................................................. 22

6.1 推广主策略 ...................................................................................................................... 22

6.1.1 平面广告形式 ................................................................................................. 22

6.1.2 多维广告形式 ................................................................................................. 22

6.2 媒体组合建议 .................................................................................................................. 23

6.2.1 媒体投放目标 ................................................................................................. 23

6.2.2 媒体投放原则 ................................................................................................. 23

6.2.3 媒体选择 ......................................................................................................... 23

6.3 营销活动策略 .................................................................................................................. 24

6.3.1 活动设想 ......................................................................................................... 24

6.3.2 活动预期达到的效果 ..................................................................................... 25

第7部分 营销成本 ................................................................................................................. 26

7.1 总体预算 .......................................................................................................................... 26

7.2 预算分布 .......................................................................................................................... 28

第8部分 行动方案控制 ......................................................................................................... 29

8.1 项目规模及开发进度 ...................................................................................................... 29

8.1.1 销售策略 ......................................................................................................... 29

第9部分 结束语 ..................................................................................................................... 33

第1部分 概要提示

三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。

融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。

灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。

第2部分 环境分析

2.1 市场分析

2.1.1 杭州房地产市场分析

2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。

据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。

2.2 房地产发展状况

杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全

2016郑州房地产营销策划书篇八
《房地产楼盘营销策划书(精品)》

和达·东东城 freefly

组员：李莉31 闫旭 43 王月 44 韩琦46

目录

前言 .................................................................................................................. - 3 - 第一部分 市场分析 ........................................................................................ - 3 -

一、宏观经济环境分析 ................................................................................ - 3 - 宏观政策.................................................................................................... - 3 -

二、环境分析结论 ........................................................................................ - 4 -

（一）宏观环境分析总结........................................................................ - 5 -

（二）市区竞争分析................................................... 错误！未定义书签。

（三）杭州房地产市场未来预测 ............................................................ - 4 -

三、竞争者分析............................................................................................... - 4 -

（一）区域内竞争者分析........................................................................ - 4 -

（二）市区竞争者分析............................................................................ - 4 -

第二部分 项目分析 ........................................................................................ - 6 - SWOT分析 .................................................................................................... - 6 - 第三部分 客户分析 ...................................................................................... - 10 - “东东城”STP战略 ....................................................................................... - 10 -

（一）细分市场...................................................................................... - 10 -

（二）目标市场...................................................................................... - 11 -

（三）产品及市场定位.......................................................................... - 11 -

第四部分 营销推广 ...................................................................................... - 12 - 具体营销方案推广 ...................................................................................... - 14 - 第一季 筹备期—— 时尚生活，绝不平凡.......................................... - 14 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 14 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 14 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 14 -

第二季 导入期——最美东东城（品牌导入期）................................ - 15 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 15 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 15 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 15 -

第三季 热销期——“我就要我的东东·FREE ZONE” ........................ - 16 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 16 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 17 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 17 -

第四季持续期——领舞都市新贵 享受和谐东东................................ - 17 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 17 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 18 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 18 -

第五季 结案期——服务·让您更信任................................................ - 18 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 18 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 19 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 19 -

结语 ................................................................................................................ - 19 - 附录：和达东东城户型图 ................................................. 错误！未定义书签。

前言

以下我们本次策划的几个重点：

1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析

2、对杭州以及下沙房地产市场的分析

3、对和达·东东城项目的深度剖析

4、对和达·东东城目标客户的定位分析

5、对和达·东东城项目策划五季的具体营销策略

第一部分 市场分析

一、宏观经济环境分析

（一）宏观政策

1、国家限购令

一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。

2、浙江省地方政策

●杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷

新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。

●杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台

杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。

●今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米

3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共23.69万平方米。

二、环境分析结论

（一）宏观环境分析总结

1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。

2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。

3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。

4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。

（二）杭州房地产市场分析

杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：

1. 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。

2. 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅

量较大。

3. 住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭

城住房成交均价有所回落。

4. 刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好

因素对市场成交的促进比较明显。

5. 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。

（三）杭州房地产市场未来预测

2016郑州房地产营销策划书篇九
《经典房地产营销策划书》

目 录

一、概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

二、市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（一）整体概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

（二）区域房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5

（三）消费者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9

三、策划对象特性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9

（一）项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9

（二）技术资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

（三）地块资源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

（四）周边配套设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13

（五）交通配套状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

四、竞争状况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14

（一）竞争楼盘基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

五、项目SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„15

六、目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

（一）销售目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

（二）财务目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

七、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

（一）客户定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18

（二）产品定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

（三）价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

（四）形象定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28

八、项目营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 30

（一）项目形象定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 30

（二）项目营销推广策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„31

（三）营销执行策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„33

（四）营销活动策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„38 （五 ）行动方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„41

附件

一．概述

海亮国际社区，处于银川向北发展带之上。按照银川城市发展“南进、北拓、西优、东控”战略，该区域未来将发展成为拥有配套功能齐全的城市副中心。根据银川市中心城市生态优先的发展模式，未来银川中心城市布局形态将呈现“四轴两带多中心”的格局。海亮国际社区所在区域正处于由“一轴”、“两带”围合而成的生态资源区内。如此丰富而珍稀的天然珍藏，气韵天成；天赋生态圈层，日渐成熟。海亮国际社区，紧邻唐徕渠、艾依河两大生态自然带，社区内北塔北湖、10000平方米英伦风情园林，与198公顷北塔湖公园遥相呼应。以山水意境为勾勒主体，融入欧式写意手法，立足银川的地域特色，将极具景观、生态价值的点式水景和线性水景与局部精细丰富的绿植、小品有机整合，利用微地形变化，形成高低有致、错落共生的真正自然生态环境，让建筑与景观相生相用，以达成人与自然、人与空间的和谐共融。舒适的人文居住环境，春则繁花似锦，夏则绿荫暗香，秋则霜叶似火，冬则翠绿常延。

二．市场环境分析

2．1整体概括

2.1.1地理人文环境

银川市是宁夏回族自治区首府所在地，位于黄河上游宁夏平原中部。东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，与内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻

（以明长城为界）。其地域范围在北纬37°29'～38°53'，东经105°

49'～106°53'之间，总面积9560平方公里。银川市地形分为山地和平原两大部分，西部、南部较高，北部、东部较低，略呈西南──东北方向倾斜，平均海拔在1010～1150米之间。银川属中温带大陆性气候，年平均气温8.5℃，日温差12～15℃，年平均日照时数2800～3000小时，是全国太阳辐射和日照时数最多的地区之一。年平均降水量200毫米左右，无霜期185天左右。主要气候特点是：四季分明、春迟夏短、秋早冬长，昼夜温差大。银川市行政区划面积7080平方公里。2003年年末耕地总面积14.37万公顷。黄河自南向北流经市境市境东界，过境长度78.4公里，年平均过境流量315亿立方米，境内有唐徕渠、汉延渠、西干渠、惠农渠四大灌溉渠系；地下水资源量

7.7亿立方米。银川市植被以草原为主，森林较少，树种有杨树、榆树、柳树、槐、沙枣、落叶松、椿树、山杏、油松等，目前全市森林覆盖率8%。贺兰山区有国家保护的珍稀动物32种，有野生药用植物40多种。矿产资源有煤矿、赤铁矿、熔剂白云岩、熔剂硅石、熔剂石灰岩、磷块岩、水泥石灰岩、辉绿岩等。银川境内的贺兰石石质莹润，用以制砚，呵气生水，易发墨而护毫，自古就有“一端二歙三贺兰”。

2.1.2、经济环境

银川市是宁夏回族自治区的首府，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，国土总面积9527.31平方公里，其中市区面积1667平方公里，城市建成区面积100平方公里。2005年末全市总人口140.6万人，其中，

非农业人口86.67万人，占61.6%；回族人口37万人，占25.9%。 2006年全市完成地区生产总值335.29亿元，全社会固定资产投资 232.85亿元，地方财政收入29.5亿元；城市居民人均可支配收入 10068元，农民人均纯收入3800元。

2.2区域房地产市场分析

2.2.1区域概括

银川中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，区分资兴庆区、金凤区、西夏区三大部分。过去20年，银川市中心城区不断向大发展，城市重心不断扩大。80年代，城市建成区主要集中在老城；90年代后，城市中心转移至兴庆区一带；直至今日城市中心进一步向北京路一代转移。

随着“两区一带”的建立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，银川市城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。

潜力巨大的城市发展模式。

伴随着大银川发展战略，银川开始对接吴忠、宁东、贺兰经济产业链。2010年10月银川链接宁东的城市轻轨东线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为2014年。无疑将对银川整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是银川市城市人口经济发展的高峰期，同时也是银川市房地产业告诉发展的一个重要契机。

2.2.2银川市整个楼市情况

2016郑州房地产营销策划书篇十
《2013-2016年度市场营销策划方案》

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