关于不动产登记收费有关政策问题的通知

导读：　关于不动产登记收费有关政策问题的通知(共5篇)《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》关于不动产登记收费有关政策问题的通知财税[2016]79号国土资源部，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、发展改革委、物价局、国土资源厅(局)，新疆生产建设兵团财务局、发展改革委、国土资源局：为规范不动产登记收...

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《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》
关于不动产登记收费有关政策问题的通知第一篇

《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》

关于不动产登记收费有关政策问题的通知

财税[2016]79号

国土资源部，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、发展改革委、物价局、国土资源厅(局)，新疆生产建设兵团财务局、发展改革委、国土资源局：

为规范不动产登记收费管理，保护不动产权利人合法权益，根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等规定，现将不动产登记收费有关政策问题通知如下：

一、国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构(以下简称不动产登记机构)办理下列不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时，收取不动产登记费：

(一)房屋等建筑物、构筑物所有权及其建设用地使用权、宅基地使用权或海域使用权;

(二)无建筑物、构筑物的建设用地使用权或宅基地使用权;

(三)森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权或国有林地的使用权;

(四)耕地、草地、水域、滩涂等土地承包经营权;

(五)地役权;

(六)抵押权。

上述不动产权利登记中，申请国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，中央国家机关使用的国有土地及地上建筑物、构筑物等不动产登记，由国土资源部办理并收取不动产登记费;申请其他不动产登记，由县级及以上地方不动产登记机构办理并收取不动产登记费。

上述规定以外的不动产权利登记，以及因不动产登记机构错误导致的更正登记不收取不动产登记费。

二、不动产登记费由不动产登记申请人缴纳。按规定需由当事人各方共同申请不动产登记的，不动产登记费由登记为不动产权利人的一方缴纳;不动产为多个权利人共有(用)的，不动产登记费由共有(用)人共同缴纳，具体分摊份额由共有(用)人自行协商;不动产抵押权登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。

三、不动产登记费按件定额收取。不动产登记申请人以一个不动产单元提出第一条所列一个不动产权利事项的登记申请，并完成一次登记的为一件。

不动产登记申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款申请办理抵押权登记的，

视为一件。

四、不动产登记费中包含一本不动产权属证书工本费。不动产登记机构依法向一个以上权利人核发不动产权属证书的，自第二本证书起收取工本费。

不动产登记机构依法核发不动产登记证明，不得收取登记证明工本费。

五、免收、减收不动产登记费

(一)对下列情形免收不动产登记费：

1、农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记的;

2、农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有权及其占用的林地承包经营权申请登记的;

3、依法由农村集体经济组织使用的国有农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产，申请土地承包经营权登记或国有农用地使用权登记的;

4、因农村集体产权制度改革导致土地、房屋等确权变更而申请变更登记的;

5、申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书或登记证明的;

6、因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的;

7、小微企业(含个体工商户)申请不动产登记的;

8、国家法律、法规规定予以免收的其他情形。

(二)对下列情形只收取不动产权属证书工本费：

1、单独申请宅基地使用权登记的;

2、申请宅基地使用权及地上房屋所有权登记的;

3、因将夫妻共有不动产的权利人变更为夫妻一方或双方而申请变更登记的;

4、因不动产权属证书丢失、损坏等原因申请补发、换发证书的。

(三)对下列情形减半收取不动产登记费：

1、经济适用房等保障性住房所有权及其占用的建设用地使用权申请登记的;

2、因不动产权利人姓名或名称变更而申请变更登记的;

3、同一权利人因分割、合并不动产而申请变更登记的;

4、申请不动产更正登记、异议登记的;

5、国家法律、法规规定予以减半征收的其他情形。

六、相关不动产登记申请人未按规定缴纳不动产登记费的，不予核发不动产权属证书或登记证明。

七、各地在完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书前，已依法核发的各类不动产权属证书和登记证明继续有效。不动产登记机构应当遵循“权利不变动、证书不更换”原则，不得强制要求不动产权利人换领新版不动产权属证书和登记证明。今后，在依法办理变更登记、转移登记等不动产权利登记时，逐步更换为新版不动产权属证书和登记证明。

在权利不变动、未产生新的登记类型的情况下，不动产权利人自愿申请换领新版不动产权属证书和登记证明的，不动产登记机构不得向相关不动产权利人收取相关费用。

八、不动产登记费的具体收费标准由国家发展改革委、财政部另行制定。

九、不动产登记机构按本通知规定收取不动产登记费后，原相关部门收取的土地登记费、房屋登记费、林权证工本费以及其他涉及不动产登记、查询、复制和证明的收费项目一律取消。

不动产登记过渡期内，尚未完成不动产登记机构和职责整合、实施统一登记颁发新证书的地方，相关不动产登记收费暂按原有关规定执行。

十、不动产登记机构应按隶属关系分别使用财政部或省级财政部门统一印制的票据。十一、国土资源部收取的不动产登记费收入，应全额上缴中央国库，纳入中央财政预算管理，具体收缴办法按照国库集中收缴有关规定执行。县级及以上地方不动产登记机构收取的不动产登记费收入，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理，具体缴库办法按照省级财政部门有关规定执行。不动产登记机构开展不动产登记等相关工作所需经费，由同级财政预算统筹安排。

十二、不动产登记机构应严格按上述规定执行，不得擅自增加收费项目、扩大收费范围和提高收费标准，并自觉接受财政、价格、审计部门的监督检查。对违规多征、减免或缓征收费的，依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任。

十三、本通知自发布之日起执行。此前有关规定与本通知不符的同时废止。

财政部国家发展改革委

2016年7月12日

不动产登记证流程
关于不动产登记收费有关政策问题的通知第二篇

二十、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记

（一）登记程序

申请（预审）—受理—审核—登簿—收费—缮证发证—归档

（二）提交材料

1、不动产登记申请书（原件）；

2、申请人身份证明（原件和经比对的复印件）：

（1）单位：企业应提交营业执照；机关单位应提交组织机

构代码证；事业单位应提交事业单位法人证书；其他组织根据其性质不同应分别提交营业执照、社会团体法人登记证书、组织机构代码证；

（2）个人：居民身份证，无居民身份证的可以为户口簿、

军官证、士官证等；港澳同胞为特别行政区居民身份证、护照、或来往内地通行证；台湾同胞为台湾居民来往大陆通行证或台胞证；外籍人为护照或者中国政府主管机关签发的居留证件。

3、委托他人代为申请的，授权委托书（原件）和代理人身份证明（原件和经比对的复印件）；

4、不动产权属证书（原件）；

5、不动产发生变更的材料（原件），包括：

（1）权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的，提交能够证实其身份变更的材料；

（2）房屋面积、界址范围发生变化的，需提交：①属部分

土地收回引起房屋面积、界址变更的，提交人民政府收回决定书；

②改建、扩建引起房屋面积、界址变更的，提交规划验收文件和房屋竣工验收文件；③因自然灾害导致部分房屋灭失的，提交部分房屋灭失的材料；④其他面积、界址变更情形的，提交有权机关出具的批准文件。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地出让合同补充协议和土地价款缴纳凭证；

（3）用途发生变化的，提交城市规划部门出具的批准文件、与国土资源主管部门签订的土地出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款以及相关税费缴纳凭证；

（4）国有建设用地使用权的权利期限发生变化的，提交国

土资源主管部门出具的批准文件和出让合同补充协议。依法需要补交土地出让价款的，还应当提交土地价款缴纳凭证；【关于不动产登记收费有关政策问题的通知】

（5）同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件；

（6）共有性质变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书。

6、不动产权籍调查表、宗地图、界址点成果表以及房屋平面图（原件）；

7、完税或减免税证明（原件）；

8、其他必要材料。

（三）办理时限

自受理登记申请之日起30 个工作日。

（四）收费标准、依据

登记费：按件定额收取。

向一个以上权利人核发不动产权证书时，每增加一本证书加收证书工本费10 元。

同一权利人因分割、合并不动产而申请变更登记的；权利人姓名或名称变更而申请变更登记的，减半收取不动产登记费。因将夫妻共有不动产的权利人变更为夫妻一方或双方而申请变更登记的，只收取不动产权属证书工本费。

因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的，免收不动产登记费。

收费依据：《财政部、国家发展改革委关于不动产登记收费有关政策问题的通知》（财税[2016]79 号）。

2015房地产税收政策解读
关于不动产登记收费有关政策问题的通知第三篇

住房营业税调整能省多少钱：百万房产可省5万5

30日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。记者算了一笔账，假如总房款是100万元，新政后免营业税，可以节省55000元。

调整后哪些人最受益?

由于只调整了二手房营业税免征期限，非普通住宅缴纳营业税没有变化；满5年普通住宅依然免缴营业税，无变化；不满2年，缴纳营业税及附加税5.55%，也无变化;收益的是满2年但不满5年的普通住宅，将免征营业税。因此这类人群最收益。

调整后受益人群省税多少?

举例，王先生想出售北京一套价值100万的房子，该房是2012年10月拿到房产证的(营业税年限是以拿到房产证后开始计算的)。假如王先生出售此房，营业税免征年限调整前，按照税率5.5%，王先生需缴纳5.5万的营业税及附加；调整后，王先生的房子将免征营业税，所以无需缴纳营业税，直接省了5.5万。

归纳汇总个人转让住房税收问题

3月30日，财政部、国家税务总局发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号），从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，个人转让住房营业税免征年限由5年变2年。个人转让住房政策年限执行标准几经变化，后续政策不断补充完善。现将现行个人转让住房税收政策操作规定，以营业税为主体作一归纳汇总，并将印花税、土地增值税、契税、个人所得税等相关规定作一简单梳理，以供操作借鉴。

政策内容

1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。

2.个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3.个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。

4.自2015年3月31日起执行，《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2011〕12号）同时废止。

《税收筹划实务》部分思考题答案
关于不动产登记收费有关政策问题的通知第四篇

《纳税筹划实务》思考与练习题参考答案说明

1．第1、2、3、4、14、15章思考与练习题为问答题，教材上均可找到参考答案；

2.先附上第5～13章参考答案；

第五章思考题答案

1.如果能够分开主营和附营业务的核算，则增值税=100 000×17%=17 000（元），营业税=2 000×5%=100元，合计税金17000+100=17 100元；该企业原来主营和附营不能分开核算，比分开核算多缴税金240元。

2. 筹划前的增值税负担：

应缴增值税＝销项税额－进项税额

＝320×17％－80×17％

＝40.8（万元）

增值税税收负担率＝40.8÷320×100％

＝12.75％

由于该企业税收负担率较高，该企业决定通过以下筹划方案来降低税负：

再注册同样股权的服装销售公司，分别是A和B两个公司。两个公司一年的销售额分别是160万元，还是以前公司的原班人马，分处不同的公司，业务统一，分开核算，并分别申请为小规模纳税人，适用征收率3％（自2009年1月1日起小规模纳税人的增值税征收率统一调低至3%）。这样筹划之后，两个公司应缴纳的增值税合计为：

A公司应缴增值税额＝160×3％

＝4.8（万元）

B公司应缴增值税额＝160×3％

＝4.8（万元）

合计：两个公司共须缴纳增值税9.6万元。

增值税税收负担率＝9.6÷320×100%

＝3％

由上可见，通过把原企业（一般纳税人）分解成两个独立核算的具有小规模纳税人资格的公司后，该企业节税31.2（40.8－9.6）万元，税负由原来的12.75％变为3％，避税效果十分明显。

3. 《增值税暂行条例》规定，物流企业从上游企业采购货物再销售给下游企业属于转销，应就转销中的差价征收增值税，税率为17%或者13%。财政部、国家税务总局《关于增值税营业税若干规定的通知》（财税[1994]26号）规定，代理销售行为不征收增值税，只征收营业税，但是代理行为须满足下列条件：（一）受托方不垫付资金；（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；（三）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额（如系代理进口货物则为海关代征的增值税额）与委托方结算货款，并另外收

取手续费。因此如果物流企业能够实现将转卖过程中的差价由交增值税变为交营业税则可以实现较大的税收利益。

方案一：丙集团直接从市场购买，则需资金5 000×520=260（万元），甲厂需交纳增值税为260×17%=44.2（万元），该增值税实际上由丙集团承担，所以丙集团应支付304.2万元。

方案二：通过乙物流公司转购。乙公司以500元/吨从甲厂进货，以510元/吨的价格卖给丙集团。丙集团应支付购买价格为510×5 000=255（万元），支付增值税为255×17%=43.35（万元），共计298.35万元。乙物流公司从中赚取差价为10×5 000=5（万元），需交纳增值税为5×17%=0.85（万元），乙物流的纯利润为5－0.85=4.15（万元）（忽略城建税及教育费附加）。

方案三：乙物流进行代理销售业务。丙集团按照510元/吨的价格直接到甲厂购买，乙物流收取甲厂5万元代理费，则丙集团仍然只需支付298.35万元，而乙物流所得的5万元可以作为代理收入，只需按照5%缴纳营业税0.25万元，乙物流的纯利润为5－0.25=4.75（万元）（忽略城建税及教育费附加）。

对比以上三种方案，对于乙物流而言，第三种方案的收益大于第二种方案。对于丙集团而言，第二种方案和第三种方案成本相同，均小于第一种方案。因此综合来看，第三种方案对于双方都是有利的。

第六章思考题答案

方案一：组装后再销售方式，其应纳消费税为：36.3元[（25+8+10+40+12+5+15+6）×30%]。

方案二：将上述产品先销售给商家，再由商家组装后对外销售，其应纳消费税为：22.59元[（25+8+10）×30%+（40+12+5）×17%]。

筹划结果：按工厂销售产品，商家组装方式，每套化妆品可节约消费税税额为13.71元。

2.可以将手表销售价格降低100元，为每只9900元。由于销售价格在1万元以下，不属于税法所称的高档手表，可以不缴纳消费税。销售每只手表共向购买方收取9900+9900×17%=11583（元）。应纳增值税9900×17%=1683（元）（未考虑增值税进项抵扣），税后收益为：11583－1683=9900（元）。

相比较，销售价格降低100元，反而能多获利1900元。显然，获利原因在于此方案可以避开消费税。

方案1：该酒厂自行销售，应纳消费税税额为：

100×500×25%=12500（元）

方案2：该酒厂在当地设立一个独立核算的经销部，该酒厂按照销售给其他批发商的产品价格每箱400元与经销部结算，

该酒厂转让定价后，应纳消费税税额为：

100×400×25％=10000（元）

这样，可节省税收2500元。

第七章思考题答案

1.《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）规定：“单位和个人销售或转让抵债所得的不动产，土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”因此，营业税为：（2500－1000）×5％＝75万元，城建税及教育费附加＝75×10％＝7.5万元，上述资产抵债过程中的总税负为82.5万元。

乙企业收回房产后以2000万元的价格将其转让给丙企业，这时乙企业的税负为营业税负，但是由于售价低于抵债时的作价，因此，此时无需缴纳。契税在此按3％计算，2500×3％＝75万元，总税负最低为75万元。

丙企业的税负为契税2000×3％＝60万元。

上述资产的过户、登记等费用一般以标的额的一定比例收取，但由于各地没有统一标准，在此忽略不计。

【筹划】如果双方约定以该房产变现后的价款抵偿2500万元的贷款、该款项在乙方控制之内并确保在收回该款项的前提下，由甲方直接将上述资产转让给第三方丙企业而不经过乙方的话，则将大大降低双方的税负。假如甲方以2000万元直接销售给丙企业，同时将2000万元抵偿乙方2500万元贷款，这时甲方的税负为营业税（2000－1000）×5％＝50万元，城建税及教育费附加50×10％＝5万元，总税负为55万元。

由于乙企业只是控制该笔交易而不以自己的名义进行交易，所以乙企业的税负为零。丙企业的税负不变仍为契税60万元。

比较筹划前后的两种方法可知，通过税收筹划甲企业可减轻税负27.5万元（仅就该项资产抵债和变现过程而言，不考虑所得税及其他费用），乙企业最少可减轻税负75万元，丙企业不变。

2.该舞厅兼营货物和娱乐服务，开架销售食品饮料，独立核算，那么歌舞厅兼营货物，可能是小规模纳税人，此时食品饮料销售应按3%的征收率征收增值税。税收计算如下：歌舞厅应缴纳的营业税＝700×20%＝140（万元）

歌舞厅应缴纳的增值税＝300÷（1＋3%）×3%＝8.74（万元）

两税合计＝140＋8.74＝148.74（万元）

比筹划前节税：200-148.74=51.26

方案一：按照租赁合同执行，则A物流应缴纳的营业税为60×5%=3（万元），应纳城市维护建设税及教育费附加为3×（7%+3%）=0.3（万元）。合计应纳税为3.3万元。该公司纯收入为60－3.3=56.7（万元）。

方案二：如果A物流将租赁合同变为异地作业合同，由物流公司派遣两名操作人员并支付工资6万元，为客户甲提供装卸服务的同时收取66万元服务费，则好运物流按“交通运输—装卸搬运”税目应缴纳营业税为66×3%=1.98（万元），缴纳城市维护建设税及教育费附加为1.98×（7%+3%）=0.198（万元）。该公司的纯收入为：66－6－1.98－0.198=57.822（万元），与未筹划前相比增收1.122（万元）。而且客户甲不需要安排操作人员，虽然支付的费用相同，但是省去了很多不必要的麻烦，对合作双方都有利。

第八章思考题答案

1.（1）银行贷款利息。该组设备价值3000万元，含税价3510万元，因增值税进项税额可以抵扣，暂不考虑该部分增值税对资金的影响。按年利率6%计算，3000万元银行贷款支付的利息为3000×6%×1÷4＝45（万元），年利率为6%的1年期复利现值为0.9434，因银行利息可在税前扣除，企业因支付利息净流出资金为45×（1－25%）×0.9434＝31.8398（万元）。

（2）采取通常折旧方法。企业不考虑税收优惠政策而按通常折旧方法计提折旧，以年限平均法计提折旧，即将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内。固定资产折旧年限10年，年折旧额为（3000－150）÷10=285（万元），年利率为6%的10年期年金现值为7.3601，则累计折旧现值合计为285×7.3601＝2097.6285（万元），因折旧可税前扣除，相应抵税2097.6285×25%＝524.4071（万元）。

（3）采取缩短折旧年限方法。企业选择最低折旧年限为固定资产预计使用寿命的60%，则该固定资产最低折旧年限为10×60%=6（年），按年限平均法分析，年折旧额为（3000－150）÷6=475（万元），年利率为6%的6年期年金现值为4.9173，累计折旧现值合计为475×4.9173=2335.7175（万元），因折旧可税前扣除，相应抵税2335.7175×25%＝583.93（万元）。

比较：企业提前3个月购置新设备，因银行贷款而支付利息，资金净流出31.8398万元，但可享受到采取缩短折旧年限方法的税收优惠政策，较采取通常折旧方法多抵税而少流出资金583.93－524.4071＝59.5229（万元）。两项因素合计，因提前3个月购置新设备可减少资金净流出59.5229－31.8398=27.631（万元），企业提前更新设备为佳。另外，甲公司提前更新设备，报废原有设备，根据财政部、国家税务总局《关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，应提供能够证明资产损失已实际发生的合法证据包括具有法律效力的外部证据、具有法定资质的中介机构的经济鉴证证明、具有法定资质的专业鉴定证明等在企业所得税前申报扣除。因此，企业在享受企业所得税优惠期，选择加速折旧税收优惠政策不一定为佳，企业应具体分析。

2. 吉祥公司的纳税情况分析如下：

2008年，吉祥公司是新办企业，但无税收优惠，公司应纳企业所得税为5万元。 2009年度企业应纳税所得额为－300万元，企业所得税为0万元。

2010年度企业被同时认定为软件企业和高新技术企业。

据《关于企业所得税若干优惠政策的通知》第一条第二款规定，吉祥公司的获利年度为2008年，2008年进入了两免三减半的时期，2008年与2009年为两免时期，2010年～2012年为减半年度。

据《中华人民共和国企业所得税法》的相关规定，享受高新技术企业优惠的企业所得税税率为15%。吉祥公司2011年～2018年适用企业所得税税率为15%。

2010年度企业应纳税所得额为－200万元，企业所得税为0万元。

2011年度企业应纳税所得额为－100万元，企业所得税为0万元。

2012年度企业应纳税所得额为0万元，企业所得税为0万元。

2013年度企业应纳税所得额为0万元，企业所得税为0万元。

2014年～2018年度每年企业应纳税所得额为3000万元，企业所得税为450万元。吉祥公司2008年～2018年企业所得税流出的现值（基准点2008年1月1日）为967万元。

综上所述，吉祥公司自2008年～2012年应该享受两免三减半期间未享受一分钱的税收优惠。

产生上述情况的原因如下，先要准确把握三个基本的概念：开始获利年度是企业开始生产经营后的第一个有应纳税所得额的年度；享受减免税起始时间应从企业开始生产经营后第一个有应纳税所得额的年度起，享受相关企业所得税减免优惠政策；资质认定时间是企业由认定机构颁发资质证书后，认定机构据以确认资质的上报资料所属年度确认。

由于软件企业的认定有较严格的条件限制，一般的软件企业不可能在成立之时就申请到软件企业的资格，而未进行纳税筹划的企业往往在资质认定时间之前已进入开始获利年度且开始计算减免税起始时间，但企业因未认定资质却不能享受税收优惠。企业实际上享受优惠的时间仅为进行获利年度后的5年，扣除获利年度到资质认定前的年度内的范围内。这样未经过筹划的软件企业享受的两免三减半的税收优惠是不完全的。

【筹划分析】

我们可以对吉祥公司纳税筹划前的经营活动作出一些假设：2009年2月发生的自有房屋装修款25万元，未达到房产原值的50%；2013年的12月一笔赊销销售收入70万元，相应的成本为40万元。

2014年1月1日企业购入一台研究开发设备，单位价值在3000万元，根据《中华人民共和国企业所得税法》第三十二条规定：“企业的固定资产由于技术进步等原因，确需加速折旧的，可以缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法。”和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九十八条规定：“采取缩短折旧年限方法的，最低折旧年限不得低于本条例第六十条规定折旧年限的60%；采取加速折旧方法的，可以采取双倍余额递减法或者年数总和法。”企业按允许其采取双倍余额递减法（5年）实行加速折旧，2014年～2018年的折旧额依次为1200万元、720万元、432万元、324万元、324万元。

方案一：对费用与收入进行调整。

1.房屋装修提前到2008年进行，经过调整后的2008年亏损金额为－5万元；

2.2009年～2012年的应纳税所得额为－275万元、－200万元、－100万元、0万元；

3.2013年的12月一笔赊销销售收入70万元，相应的成本为40万元，相应的应纳税所得额为30万元（可以合同中约定的收款时间为次年1月，相应地2013年的企业所得税税前所得为570万元），弥补以前年度亏损后应纳税所得额为－10万元。

4.2014年的应纳税所得额为3020万元。

5.2015年～2018年的应纳税所得额为3000万元/年。

如此进行费用与收入的纳税调整后，吉祥公司的开始获利年度应该为2014年度。吉祥公司2014年～2015年免企业所得税；2016年～2018年年应纳企业所得税为225万元/年。吉祥公司2008年～2018年企业所得税流出的现值（基准点2008年1月1日）为261万元。

方案二：在方案一的基础上，吉祥公司对设备折旧方法由余额递减法改为平均年限法，年均折旧600万元（为简化分析，不考虑残值，按年均摊）。

如此调整后，吉祥公司2014年的应纳税所得额为3620万元（3020＋1200－600），2015年~2018年的应纳税所得额依次为3120万元、2832万元、2724万元和2724万元。

吉祥公司2014年～2015年免企业所得税；2016年～2018年应纳企业所得税依次为212万元、204万元和204万元。

吉祥公司2008年～2018年企业所得税流出的现值（基准点2008年1月1日）为240万元。

在固定资产折旧政策运用中，常见的规律是，在免减税期内应尽量减少折旧；在正常纳税期内应尽量增加折旧获得资金的时间价值。企业的纳税筹划人员理解这一点后，就不会在

房产置换交易税法相关规定
关于不动产登记收费有关政策问题的通知第五篇

房产置换交易税法相关政策汇总

房产置换交易是一种特殊形式的房屋买卖，其特殊性在于买卖行为的同时进行，也就是说房屋置换是买和卖的双重行为，一次置换成功，相当于两次交易，即卖掉原来房产，再买进一套符合需求的新房产。针对这种置换行为，应如何缴纳各项税费问题如下：

一、营业税及附加：

1.根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定：“第一条在中华人

民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”

又根据《中华人民共和国营业税暂行条例实细细则》规定：“第三条条

例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规

定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”

房产置换双方虽然没有取得货币，但获取了实物或者其他经济利益，也

视为有偿转让不动产，依法缴纳营业税及附加。

2.根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）中规定“第

三条第(二十)项的有关规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）规定

“第六条，纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。第七条，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。”

3.根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第52号）规定：“第二十条纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。”

房产置换获取了实物，应按房产的公允价格缴纳营业税及附加。

二、土地增值税：

1. 根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“五、关于个人互换住房的征免税问题，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。”但这个规定不适用于企业之间置换房地产。对企业之间置换房地产的行为，双方的房地产产权都发生了转移，应视为销售房地产行为。

2.根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”

3.根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税

[2006]21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供

购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

4.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定“ 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”

三、印花税：

1.根据《印花税暂行条例》和《印花税暂行条例施行细则》规定：“印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%。”和《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税。”

2.根据《中华人民共和国印花税暂行条例实施细则》规定：“第十八条按金额比例贴花的应纳凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。”

采用以货换货方式进行商品交易签订的合同，是反映即购又销双重经济行为的合同。对此，应按合同所载的购、销金额合计数贴花。对于未在合同中注明交换的房产价值，按市场价格计税贴花。

四、契税：

1. 根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》规定：“第十条，土地使用权交换、房屋交换、交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利润的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换、按照前款征税。”

2.根据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第三款规定：“土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额为契税的计税依据。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”

五.企业所得税：

1.房产置换属于非货币性交换，根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规“ 企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利和利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产和提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

2.根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）规定：“第十三条，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”

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