公有住房使用权委托代理转让合同

导读：　公有住房使用权委托代理转让合同篇一《使用权转让合同(参考文本)》 ...

公有住房使用权委托代理转让合同篇一
《使用权转让合同(参考文本)》

协 议 书

甲方： （身份证号码： ）

住址： 电话： 乙方： （身份证号码： ）

住址： 电话：

依据北京市政府有关公有房屋转让的相关规定，甲、乙双方本着公平、自愿、有偿的原则，经过协商，就甲方向乙方转让其公有住房承租权一事，达成如下协议：

一、甲方自愿将自己拥有的、位于北京市 ，使用面积： 平方米的公有房屋承租权有偿转让给乙方。

二、在订立本协议书前，甲、双方已向相关部门确认，甲、乙双方享有转出或者接受公有住房的使用权。甲方已出示了相关公有房屋承租凭证的原件，乙方已审验完毕。 乙方已对该转让公有房屋的坐落、面积、附属设施、设备及装修状况确认无误。

三、甲、乙双方确认，此次交易由乙方向甲方支付承租权转让费用共计 元整（￥ ），具体支付方式为： 时，乙方给付甲方共计 元整（￥ ）的定金；

其余款项的支付方式： 。

四、在本协议签订后的 个工作日内，甲、乙双方持相关材料到该公有住房的产权单位办理公有住房使用权变更手续。同时，甲方持相关材料到该公有住房的物业管理公司办理有关变更手续。

五、 时，甲方将该公有住房腾空，并交付乙方使用。

六、该公有住房变更承租权日之前发生的煤气、水、电等费用，由甲方承担，甲方应及时结清。不能及时结清的，应将该款项支付乙方。公有住房变更承租权日之后发生的相关费用由乙方承担。

七、甲方□是 □否 应在该公有住房变更承租手续办理完毕之后 日内 ，应将其在该公有住房落户的本人以及亲属的户口迁出，甲方迟延迁出户口的，每迟延一日按照本公有住房承租权转让费的千分之三赔偿乙方。

八、如因甲方的原因导致本协议无法履行的，甲方应当将定金双倍返还乙方；因乙方原因导致本协议无法履行的，乙方无权向甲方要求返还定金。同时，守约方可向相对方主张超出前述适用定金罚则所得金额的损失赔偿。

九、如果因为不可抗力或国家相关政策、法规改变，致使本公有房屋使用权无法变更的，本协议立即终止，双方返还因此次交易已得利益且互不负赔偿责任。

十、本协议一式 份，具有同等法律约束力。

十一、本协议自甲、乙双方签字或者盖章后成立。

甲方： 乙方： 年 月 日 年 月 日

公有住房使用权委托代理转让合同篇二
《公有住房承租权转让合同范本研究与分析》

公有住房承租权转让合同范本

甲方(转让方)_____

乙方(受让方)_____

根据《上海市公有住房差价交换试行办法》(以下简称《试行办法》)等有关规定，甲、乙双方在自愿、公平和有偿的基础上，经协商一致就甲方向乙方转让其承租的公有住房承租权等有关事宜、订立本合同。

第一条 甲方将其承租的座落于：____区(县)____路____弄(新村)____支弄__号__室，租赁部位独用面积____平方米的公有住房承租权(以下简称该公有住房)转让给乙方。在订立本合同前，甲方已向乙方出示该公有住房的《租用公房凭证》[《租用公房凭证》复印件见(附件一)]。乙方已对甲方转让的该公有住房座落、面积、附属设施、设备及装修情况确认无误。

第二条 甲、乙双方经协商同意，该公有住房转让的成交价格为：人民币(大写)____元。

第三条 甲、乙双方商定，有关付款的时间与金额按下列约定方式办理(不约定的划除)：

1、乙方应按《试行办法》的规定，以甲方的名义将上述价款一次性存入该公有住房所在地区、县房地产管理部门指定的银行，由该银行开具个人住房特种存单。一次性付款时间由双方在本合同(附件二)中约定。

2、按《试行办法》规定，经该公有住房所在地区、县房地产管理部门审核批准，乙方将上述价款直接支付给甲方，付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。

3、付款时间和金额由双方在本合同(附件二)中约定。

第四条 甲、乙双方经协商同意，自本合同签定之日起的___日内，持本合同及规定的材料到该公有住房所在地____区/县房地产交易中心办理该公有住房承租一权的转让手续。

第五条 甲、乙双方商定自房地产交易中心审核同意出具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)之日起的__月内，持有关材料向该公有住房的出租人或出租人委托的物业公司办理公有住房租赁关系的变更手续。甲方同意，自该公有住房租赁关系变更手续办妥后的__日内，腾出该公有住房并交乙方进行验收交割。

第六条 甲方承诺，自本合同签订之日起至该公有住房验收交割期间，凡已纳入本合同(附件

三)的各项不得拆除的房屋装修及附属设施，若被损坏被拆除，则除应按被损坏、或拆除的住房装修及附属设施估值赔偿给乙方外，还应按估值的__%向乙方支付违约金。

第七条 乙方承诺，凡转让前该公有住房内原有设施因有变动，而按规定应由承租方自行承担的装修、养护费用，转让后则由乙方承担。

第八条 本合同生效后，甲、乙双方应按本市的有关规定承担各应缴纳的税费。在验收交割前未支付的使用该公有住房所发生的水、电、煤气、通讯、物业管理等其他费用，除甲、乙双方在本合同(附件四)中另有约定外，均应由甲方支付。

第九条 乙方未按本合同(附件二)的约定付款的，应按逾期应付款向甲方支付滞纳金。滞纳金自本合同(附件二)约定的应付之日起第二天至实际付款之日止，按逾期应付款的___%计算。逾期__天后，乙方同意甲方有权按下列[一][二][三]款约定向其追索违约责任(不选定的划除)：

一、乙方除应支付上述滞纳金外，还应按逾期应付款的__%向甲方支付违约金，合同继续履行。

二、甲方有权通知乙方终止本合同，并从乙方已付款中扣除乙方逾期应付款___%的违约金，余款返还给乙方;已付款不足违约金部分，或甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金部分，均应由乙方据实赔偿。

三、____________________________________。

第十条 除不可抗力因素外，甲方未按本合同约定的期限将该住房交乙方进行验收交割的，应按已收款向乙方支付逾期利息，逾期利息自约定收交割之日起第二天至实际验收交割之日止，利息

按甲方已收款的___%计算。逾期___天后，甲、乙双方同意按下列第[一][二][三]款内容处理(不选定的划除)：

一、甲方除应支付逾期利息外，还应按已收款的___%向乙方支付违约金，合同继续履行。

二、乙方有权书面通知甲方终止合同，甲方除应在接到书面通知之日起___日内向乙方返还已支付的价款和逾期利息(自乙方支付价款之日起至解除合同之日止)外，还应按已支付价款的____%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。

三、_____________________________________。

第十一条 甲、乙双方同意，在不违背本合同各条款原则的基础上，可不本合同的未尽事宜订立补充条款。本合同双方订立的补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及补充条款和附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。

第十二条 本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》之日起生效。

第十三条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白，并愿意按本合同约定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同的约定索赔。

第十四条 本合同生效后，甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议应协商解决。协商不能解决的，选定下列一种方式解决(不选定的划除)：

1 向_______仲裁委员会申请仲裁。

2 依法向人民法院起诉。

第十五条 甲方承诺，本合同生效前该公有住房承租权转让已经其同住成年人之间在履行本合同过程中发生争执，均与乙方无涉。

第十六条 本合同连同附件(正本)壹式___份具有同等法律效力，其中甲、乙双方各执____份，该住房所在地_____区/县房地产交易中心和________，______，各执壹份。

补充条款 - (粘贴线)(骑缝章加盖处)

附件一 公房租用凭证复印件 - (粘贴线)(骑缝章加盖处)

附件二 付款时间及金额 - (粘贴线)(骑缝章加盖处)

附件三 不得拆除的房屋装修及附属设施项目内容-- (粘贴线)(骑缝章加盖处)

附件四 水、电、煤气、电讯、物业管理等其他费用支付--(粘贴线)(骑缝章加盖处)

公有住房同住成年人意见书

我们一致同意，甲方以人民币(大写)_元，将该公有住房转让给乙方，同时推选__为“个人住房特种存单”的存款人代表。

同住成人年签字(盖章) 年 月 日

备注： 若有反对意见，请在此签字(盖章) 年 月 日

甲方：(签章)

乙方：(签章)

[本人]

[法定代表人]

[本人]

[法定代表人]

姓名：

姓名：

[身份证明]

[营业执照]

[身份证明]

[营业执照]

[商业登记证号][ ]

[商业登记证号][ ] 号码：

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[居住]

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邮政编码：

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委托代理人：

委托代理人：

联系电话：

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日期： 年

月 日

公有住房使用权委托代理转让合同篇三
《公有住房使用权及其交易问题研究》

公有住房使用权及其交易问题研究

公有住房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题，是随城镇住房制度改革不断深化和展开之后产生的一个现实问题。2002年12月18日，北京市国土资源和房屋管理局出台《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，明确提出了直管公有住房使用权可以作为独立的财产进行买卖。虽然只是个地方性通知，但毕竟使公有住房使用权不能公开有偿转让的历史禁区得以突破。然而，该通知也带来了一系列问题，如公有住房使用权如何界定性质、权能范围怎样划定以及缺乏交易的具体操作规定等等。这些问题如果不能有效解决，将会构成公有住房使用权交易的法律障碍，必然造成立法目的与实际效果的背离。本文将力图通过公房使用权及其交易问题的分析，进一步探索解决相关问题的法律对策。

一、公有住房使用权的性质及权能构成问题

现有的公房使用权如同国有土地使用权一样，一直没有立法明确地对其性质进行界定。下面笔者从现有的有关法律规定来对公房使用权性质进行分析。首先，从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权（对使用人来说是承租权），但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，主要在租赁主体、租金标准、租赁期限和租赁关系的发生方面有区别。因此，它不是一般意义上的租赁权。其次，长期以来，学界有把公房使用权称作“公房居住权”的，但居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”，是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权，且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分，因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。至于目前的“公房使用权”的提法，本身就是一个性质待定权能不确定的概念。从前面分析和给出的定义来看，公房使用权应该是独立物权，也是一种新型物权。具体物权类型的设定将在后面有详细论述。

性质不清必然导致权能范围的变化不定，主要表现在公房使用权的可处分性及处分权能的范围上。实际上，公房使用权的处分权在地方立法中往往有着不同的规定。

二、公有住房使用权交易的现实问题和法律障碍

1.公有住房使用权交易规制的必要性、过渡性和长期性

对公房使用权交易的规制具有现实必要性。首先，“公房使用权”具有客观存在的交易价值，体现在三个方面：一是通过市场租金与公房租金间的差额收益；二是通过房改受益，这实际上是一种房改政策利益；三是通过拆迁补偿和安置收益。这些收益都是由公房使用权带来的。其次，存在大量的公有住房使用权利益又没有相应的交易法律规定，必然诱发非法市场交易的泛滥。如社会上流行的“买卖公房钥匙”的现象，一套“公房使用权”可以被卖到2至3万元，造成大量的国有资产流失。另外，一些公房承租使用人由于没有能力购买新房，又不能公开转让现有公房，公房承租人的利益得不到合法补偿，也导致私下转让有很大的市场。因此，与其去堵，不如规范市场进行引导，制订合理合法的措施，实行公房使用权有偿转让，将地下市场变为公开合法交易。

公有住房使用权交易其实也是无奈的选择，由于现在城市住房紧张问题还没有根本性缓解以及大多数居民购买力有限，公房使用权交易将是长期的要求。但是这种做法具有过渡性，因为公房改革的最终目标还是公房私有化。

2.公有住房使用权交易的法律障碍

公房使用权虽然不是所有权，但对当今普通中低收入家庭和居民来说还是值得考虑的交易对象，如果没有对权利形式的统一认识，权能不能确定，各地就会难以立法规范公房使用权的交易问题，就是规定了可以上市交易也不能得到有效的规范和保护。另外，公有住房使用权交易具体操作中也存在很多法律问题。如公房使用权交易后的财产收益分配方法、税收问题以及产权登记公示问题等。这些问题其实都是产权形式的性质和权能不确定引起的，严重影响公房使用权交易的正常进行。最后，就是与现行法律的衔接和冲突问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转租转让必然和该规定相冲突。

三、公有住房使用权及其交易问题的法律对策

1.制订物权法，对权利进行法律定位。从前面的分析可以看出，公有住房使用权是一种独立财产权形式，可以界定为新型的用益物权，根据国外大陆法系国家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的公有住房使用权与美国不动产租赁制度中承租人的房屋“租赁使用权”非常接近。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租约基础上，而我国的公房租赁源于住房低租分配制度，与一定的身份（如国有单位职员）相联系。但是美国民法规定，租约中如无明文限制，租约（租赁使用权）既可转让，也可以转租，如果只限制了转租，则可以转让租约。这里提到的租赁使用权规则可以为我们设计公房使用权时利用。为了把公有住房使用权和建立在私人房屋所有权上的租赁使用权区分开，我们不能完全照搬大陆法系上的“居住权”（用益物权中使用权的一种）规定，因为居住权侧重于特定人的使用利益，而财产独立性差，即具有不可交易性。如法国物权法规定，居住权限制于受益人及其家庭成员居住，既不可转让，也不可出租。这些规定显然不适合我国公有住房改革的要求。根据以上分析，我国公房使用权是一种独立性很强的新型用益物权，权能接近于所有权，是公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。公有住房使用权包括占有、使用、收益和处分权，不过这与所有权的四项权能同名不同义。（1）占有。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房的实际控制和支配的权利，它是产生使用权的前提和基础。（2）使用。指公房使用权人对其享有使用权的公有住房合理利用的权利。公有住房使用权可以继承。如《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定，“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续”。由于合法承租使用人对公有住房的占有和使用一般是没有法定期限限制的，合法使用人可以事实上永久占有和使用公有住房，但必须依法履行承租人合理利用等义务。

（3）收益。指公房使用权人对利用所使用的公有住房获取利益的权利。根据北京的通知规定，公房使用人可以转租获益。但收益权是受限制的，不能把居住公房做商业经营获益。（4）处分。指公房使用权人根据自己的意愿保有、转让或灭失其所享有的公房使用权的权利。主要指对公房使用权的处分，而使用人无权决定公有住房的最终命运。从以上权能分析和实践做法来看，公房使用权非常接近于所有权，在实践中是可行的，有必要进一步立法确认。

2.由国务院统一制订公有住房使用权交易的一般原则和基本规则。虽然公房使用权交易

现在还是试点阶段，但是交易规则必须具有可行性和合理性，并有统一的交易基本原则和规则、涉及交易的规制目的、交易适用的主体和客体范围、交易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理途径等等。这些规则的设定决定于公房使用权交易的立法目的和公房使用权性质的界定。要体现住房体制改革的双重目标：既考虑住房商品化提高使用效率问题，又要注意住房政策中的社会保障要求。如保护低收入公房承租人利益，交易中给予政策优惠措施等。另外，还要注意新规定要合理处理与原有规定的法律冲突问题，可以对原有规定进行适当修改，或者立法规定冲突解决原则。

3.制订具体实施办法和配套法律规定。根据物权法和统一的公房使用权交易规则，制订具体交易实施办法，如公房使用权有偿转让具体手续与程序、交易税费收取问题、与原产权单位产权交割方式、交易的成立与有效性条件、原租赁关系的转移产生的问题如何处理等等。

吴争红 康海珍 朱明钊

公有住房使用权委托代理转让合同篇四
《使用权房转让陷阱》

使用权房转让陷阱

重要的房屋类别

拥有永久使用权，但这并不能成为妨碍其转让的主要因素。

记者从京、沪两地的房产中介公司了解到，使用权房的转让会时常发生。虽然使用权房存在着不少缺陷，如面积较小，建成时间太长，厨卫公用等。但这种物业一般位于市中心区域，如在上海主要分布在徐汇、卢湾、静安、黄浦等中心区域，周边成熟的生活配套设施，尤其是具有优质的教育资源，使得这种物业成为二手房市场上的“香饽饽”。 使用权房是一种特殊的物业类型，不同于产权商品房，业主拥有的不是产权，而是使用权。法律专家表示，居民对使用权也拥有处分权。上海联业律师事务所主任律师王展表示，按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会。

如京沪两地就曾分别对使用权房的转让行为出台过相关规定。在2002底北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，其中规定使用权可转让。上海在此方面也做出过相应规定，即未列入可出售范围内的公房，可以进行承租权（即使用权）的转让和交换。

专家介绍说，使用权房其实是此前由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。其产权归属分为两种：单位产权的使用权房和房管所产权的使用权房。由此看来，购买这种物业其实是获得物业的使用权利。不过，买家不用担心产权单位随意变更租赁期限，可长期居住下去。从这方面来看，购买使用权房，完全可以解决住房问题。

转让方式有区别

与产权商品房相比，使用权房的转让存在着诸多不同，因此专家提醒说，千万不能以产权商品房的转让方式对待使用权房。

据上海德佑地产法务经理瞿惠虹介绍，这类房产的转让流程是：签署“白皮合同”、敲定征询函、“房东”迁户口、办理登记手续、客户确定进驻户口、资金监管，获转让通知书、物业进户等。下面我们就所有环节的不同之处一一进行介绍，以便让买家对此有个深入的了解。

转让资格：提前确认

首先要做的是转让资格的确认，如果缺少这个步骤，后续所有的转让手续都无法进行下去。

瞿惠虹介绍，使用权房的产权属国家所有，所以必须经过国家委托经营管理的房地产管理部门审核，符合条件的才能批准转让。因此，对于买家而言，一定要确认卖家是否已经完成了审核报批手续，只有对此类房屋的租赁权转让程序、条件、要求等注意事项了解清楚后，才能进行实质性的操作。

如何才算是完成了该项手续呢？就上海而言，一定要让能转让使用权房屋的物业公司在《上海市公有住房转让物业征询函》上敲章，也就是说，只有在取得这份征询函之后，原租赁方才具备转让使用权的资格。

【区别一】如果产权属于个人，则为私人财产，出售转让没有这样的限制，业主可以自行决定何时出售。但使用权房的产权为国家所有，因此承租人无法自行决定是否转让。

转让对象：为本地人

使用权房对买方的资格也有明确限定，只能是拥有当地户籍的居民。

由于使用权房是地方优惠性的住房类型，所以原先的“业主”肯定是拥有当地户籍的居民。记者查阅了北京、上海等地此类房产转让相关规定，发现其中有极为相似的地方，即要求买方必须具备当地户口。也就是说，只有拥有北京、上海户口，才能在北京或是上海购买使用权房。

这种规定与目前全国各地正在实施“限购令”有着明显的不同，“限购令”主要是针对投机性、投资性需求而出台的政策，而使用权房则主要是保障地方性居民的福利。

【区别二】：对于产权房而言，不管是本地人还是外地人，只要符合购房资格，都可以购买。但符合购房条件的外地人却无法购买使用权房。

合同签订：并非买卖合同

使用权房在转让过程中签订的并非房产买卖合同，而是转让合同。

瞿惠虹介绍说，使用权房屋转让过程中签订的不是平时我们见到的房地产买卖合同，而是使用权转让合同，如在上海，签订的就是《上海市公有住房转让合同》，简称“白皮合同”。

此外，王展提醒说，在签订转让合同时，除了要和房卡上的承租人签署协议之外，还应征得房屋同住人的同意，以免因侵犯同住人的居住使用权导致协议无效。此前，就曾出现过同住人不同意而导致交易无法持续下去的案例。

【区别三】出售产权房，须经过共有人的同意才能出售。使用权房则要经过同住人的同意，否则转让也会被视作无效。

付款方式：一次性付款

使用权转让的款项须一次性付清。

上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，房款必须一次性付清。使用权房无法办理抵押手续，因此不能办理住房按揭或者住房公积金贷款。也正是如此，她提醒买家必须注意资金安全问题，在付款之前，需了解清楚所在地块有没有因为即将动拆迁而冻结转让，或者存在违章搭建等情形，以免让自己陷入被动。

专家表示，使用权房转让的款项必须接受监管。渠福琴表示，使用权房的资金监管是由该房屋所在区的房地产交易中心指定的银行账户来实施，资金监管金额必须和“白皮合同”一致，“业主”收房款的前提必须是具有明确用途，如购房。因此购房款不能直接交到“业主”手中。

【区别四】产权房可在首付三成的情况下，向银行申请按揭贷款，而使用权房则无此做法。

落户人数：确认在先

落户人数需要提前确定。

据渠福琴介绍，使用权房屋转让前，原“业主”必须把所有户口转移。而买家必须在办理转让手续时，在物业公司处确认落户的人数和具体姓名。她特别提醒说，使用权房落户因为只有一次机会，等转让手续完成后，再提出此类要求，则很难办理。

专家提醒说，由于落户手续办理的特殊性，买家在办理转让手续之前，一定要确认户口是否清空，以免给自己落户带来麻烦。

【区别五】购买产权房可以等到交房入住之后再办理落户手续，而且人数还可以变化，但使用权房则不允许如此操作。

过户手续：双方亲自到场

办理过户手续时，买卖双方必须同时到场，不能由他人代理。

房地交易中心受理后，会出具受理转让通知书（不是平时意义上的收件收据）。凭该通知书，“业主”和买家可去物业公司更名进户。使用权房权属关系复杂，必须双方亲自到场过户，不能由别人来代理。

此外，在过户过程中，所涉及到的税费仅向“业主”收取转让总价的千分之五的手续费。

【区别六】产权房买卖可办理委托代理手续，即使业主不在场，也可办理过户手续，使用权房则不能这样做。

公有住房使用权委托代理转让合同篇五
《公有住房承租使用权纠纷中的几个法律问题【分享】》

公有住房承租使用权纠纷中的几个法律问题 (内容摘要〕近年来，国家住房改革产生了变化，公有住房承租使用权纠纷增 多，本交通查时公有住房使用权性质的理论探讨，对公有住房使用权的性质进 行了界定，从而提出了公有住房使用权转让合同的效力问题，继承问题以及家 庭成员之间故使用权争问题的体处理的理论意见。

(关健词）公有住房，使用、权益

近年来，我们国家住房政策发生了极大的变化，公有住房越来越多被出售给

承租人，特别是从1 9 9 8年开始，国家停止住房的实物分配，转向货币工资 分配，公有住房从此逐步退出历史舞台，但在近年来法院审判的房地产案件审 判中，因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例，据笔者统计，约为城 区基层法院受理房地产案件的五分之一。此类案政策性强，可供参考的法律法 规几乎没有，已经成为房地产审判的一个难点。下面，笔者拟就审判实践中遇 到的一些问题谈谈粗浅认识。

一、关于公房使用权的性质问题

所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取 得的对“国家”所有的房屋租赁权。（1 )包括产权属于房产管理部门所有的 直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划 经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人，必须是企事业 单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、 贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家 房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。 这种公房使用权与现在我国仍在实行的对社会最低收入家庭提供的廉租住房有

着本质的不同。因此，本文所讨论的公房使用权仅指国家或单位分配给职工的 福利分配住房，不包括对社会最低收入家庭提供的廉租住房。

关于公房使用权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有： 债权说、居住权说、自物权说和他物权说。

(一）债权说。债权说认为，国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理 部门将公房出租给职工使用，并收取租金，在国家与职工之间形成一种租赁合 同关系。

(二）居住权说。居住权是指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享 有的占有、使用乃至收益的权利。（2)法国、德国、瑞士、意大利、日本等 国的民法典中现在是明确认可居住权的。我国公房使用权与大陆法中的居住权 的法律特征十分相似，因此，有必要从立法上将公房使用权作为用益物权中的 居住权加以明确。

(三）自物权说。公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系， 不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权， 即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的一种自物

权。（3 )

(四）用益物权说。用益物权说认为，公有房屋使用权由于具备使用权人对公 有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限 限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有 房屋使用权凝结着职工的劳动价值四方而的原因，因此，公有房屋使用权基本 符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法 律性质。（4)与国有土地使用权、农村土地承包经营权类似，属用益物权。 笔者赞同第四种观点，即应将公房使用权界定为用益物权。理由如下：

第一、公房使用权有别于合同法意义上的租赁权，己具备了物权的属性。首先， 能够成为公房使用权的主体只能是城镇居民中“全民所有制”机关、企事业等 单位的劳动者，其他居民无法获得这种使用权，而房屋租赁合同的主体则无此 限；其次，能够取得公房使用权的条件必须是为单位服务达到一定的期限，所 分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密 切相关，从这个意义上讲，公房使用权名为租赁，实质具有实物工资的意义。 可见，公房使用权与一般租赁合同承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承 租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公有住房使用权人在 法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权 利。这种权利是他人（包括产权单位）不能任意追夺的，已经具有了一定物权 的属性。

第二、公房使用权比大陆法中的居住权的内容更加宽泛，用益性更强。 居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，一般指“对他人的房屋以居住 为目的而加以使用的权利”，是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的 一种用益权，且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分，因此也不能把 公房使用权同居住权相提并论。全国人大制定公布的《中国物权法草案征求意 见稿》中也规定了居住权，这种居住权可以根据遗嘱或者遗赠获得，也可以按 照合同约定取得。主要为生活中的弱者一方设立，具有扶助、赡养、关怀的性 质。比如，房屋的所有人可以通过遗嘱的方式，使房屋由其子女继承，但在遗 嘱中却规定由其配偶或其他人享有居住权；家庭在分家析产时，可以把某项财 产的所有权分配给某特定的人，但同时对需要房屋的人如保姆设定居住权；再 如，男女双方在离婚时，在离婚协议中规定，离婚后房屋所有权归属于男方， 但女方应对其中一间房屋享有终身居住权。可见，公房使用权比居住权的适用 范围更加广泛，其内容也更加丰富。（5)

第三、由于公房产权人的存在，公房使用权从功能上看还不能成为自物权。如 果将公房使用权作为自物权，将有一个无法回避的问题，即单位作为产权人的 地位问题。那么，在一项房产上将出现两个主体都享有所有权的共有法律关系。 然而，从许多地方规章和政策对公有住房的规定来看，许多功能和属性有别于 共有权的法律特征和效果。首先，公房使用权人对房屋有占有、使用、收益和 处分的权利，而原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权。其次，在共 有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有 人的同意，否则，处分无效。而公房使用权在一定条件下可以直接进入市场交 易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物的权利。但在 公房使用权人与产权人之问的关系上，产权单位无请求分割之权。从这个意义 上讲，公房使用权还不是自物权，只有按照现行的有关“房改”政策，使用权

人出资（包括用工龄等折算）购买房屋产权后，才能演变成为自物权。

第四、将公房使用权界定为用益物权，并通过法律或司法解释加以明确，有利 于保护权利主体的合法权益，为此类纠纷的解决提供依据。目前公有房屋使用 权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非 所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称， 公有房屋使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权，但这种权利 毕竟是建立在他人之物上的，以实现使用价值为目的，从这一点上看，公有房 屋使用权更类似于用益物权中的用益权。“用益权即在保持物的本质情况下对 他人之物使用和收益的权利”，（6 )作为用益权人，可以如同自己所有对标 的物进行占有、使用、收益，在一定条件下，用益权人还可对标的物进行处分。 我国现行法律以及以梁慧星为课题组负责人的《中国民法典草案建议稿》主要 规定了以下几种用益物权：基地使用权、农地使用权（承包经营权）、邻地使 用权（地役权），典权等。之所以未将公房使用权规定为用益物权，笔者认为， 公房使用权作为特定历史条件下的产物，在不久的将来即将退出历史的舞台， 如果对一项没有生命力的权利进行规范，势必要加大立法成本。另外，过去公 有房屋使用权与用益权最根本的区别就在T收益，公有房屋使用权人不能通过 出租、出售等方式进行收益。现在，随着公有住房改革的深入和二级房产交易 市场的放开，公房使用权象农村土地承包经营权一样已允许流通，其作为用益 物权的主要法律障碍已经消除。如果考虑到立法成本的问题，可以不把它作为 一种独立的物权在物权法中加以规定。但是，鉴于公房使用权纠纷在现阶段还 大量存在这一现状，最高法院应通过司法解释对其物权属性加以明确。司法解 释创设物权已经在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》中，关于被拆迁人优先权问题上得以体现，并为学者认可，

(7)这样，也可以使其名正言顺地成为一种独立的物权。

二、审判实践中几类公房使用权纠纷的处理

(一）、关丁•公房使用权转让合同的效力问题

公房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题，是随着城镇住房改革不断深 化和展开产生的一个现实问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租 和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。因 此，一种观点认为，未经产权人同意转让公房使用权的行为无效。笔者对此持 反对意见。第一，按照笔者前面的观点，公房使用权是一种他物权；属用益物 权、从其法律特征上看，是允许转让的。而且，转让的是房屋的使用权，并未 对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照合同法规定，当事人之间订立的合 同，只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形， 不违反法律法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。最高人民法院关 于属于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）规定“合同法实施以 后，人民法院确认合同无效；应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院 制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。”建设部《城 市公有房屋管理规定》显然不属于法院认定合同效力的依据；第三，从房地产 市场的客观情况来看，允许公房使用权自由交易己是一种发展趋势。2 0 0 2 年1 2月1 5日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用

权交易试点工作的通知》已明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行

转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得 以任何理由予以拒绝”。1 9 9 9年4月1 9日沈阳市《关于进一步深化住房

制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。”可见公有住房 使用权进入市场，并逐步被法律法规所认可，已是不争的事实。因此，未经产 权人同意转让公房使用权的应属有效合同，如果因产权人拒绝办理更名过户手 续，应由出卖人承担违约责任。

(二）、关于公房使用权能否继承问题

公房使用权能否继承问题，传统的观点认为，按照继承法，遗产是公民死亡时 遗留的个人合法财产，而公房并非死者个人财产，不属于遗产，当然不发生继 承问题。笔者认为，公房使用权是可以继承的。第一，遗产既包括公民死亡时 遗留的个人合法财产，也包括财产权利。“例如，公民生前享有的担保物权如 抵押权、质押权、留置权，在公民死亡时可与其所担保的债权一并作为遗产； 公民享有的土地使用权，典权在权利存续期间，在土地使用权人、典权人死亡 时。该土地使用权、典权属于遗产范围。”（8 )可见，他物权，包括担保物 权和用益物权均可作为遗产，公房使用权作为一种典型的财产权利当然可以作 为遗产；第二，前面笔者己经阐述，公房使用权名为公房租赁，实质具有实物 工资的意义。如果这种权利不允许继承，将侵犯继承人的合法权利。《城市公 有房屋管理规定》第2 8条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡， 其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。 从该条规定中也可以看出，公房使用权是可以继承的。

在发生继承争议时，可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问 题的解释》（二）第二十条的规定精神处理。即：各继承人就作为遗产的使用 权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按 以下情形分别处理：（一）各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竟 价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的， 可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按 继承份额给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋使用权的，根据当 事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

(三）、关于家庭成员之间因公房使用权争议的实务处理问题

家庭成员之间的房屋使用权纠纷，反映在实务中主要有两种情况，一是家庭成 员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；另一是房屋拆 迁后因货币安置款分配而产生的纠纷。

要解决这类问题，首先要解决在实践中存在分歧的“关于使用权房屋的同住人 口是否能够构成对房屋的共有问题”。对该问题有两种观点，一种观点认为， 同住人口不能当然地拥有共有权，而是要区分情况来加以确认。如在取得公房 使用权时，除承租代表人外，己明确列入承租人，即使用权证上明确确认的同 住人口的，方可构成共有，否则不构成共有。另一种观点认为，共同居住超过 二年的，可视为共有人，理由是：根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条 规定：“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家 庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更各手续”。该规定从另一角度可推 论出共同居住超过两年的，可视为有居住权。对这个问题，笔者认为，应根据 实际情况来确定争议的公房使用权是否已经演变为了家庭共有财产。共有的产

生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。 因此，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化 为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时，除承租代表人外， 其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口 交纳了增加面积款的，或所交旧房为其他同住人口的共有财产的，即使房屋使 用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。否则，仅凭居 住不能构成对公有住房使用权的共有。

对于家庭成员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷，根 据以上分析，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的财产份额，构成共有， 按照民法关于共有的原理，在共有物分割之前，共有人不能对共有物独占，不 能妨碍其他共有人行使权利。因此，具名承租人要求其他家庭成员腾房的，应 驳回其诉讼请求；另外，大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房 屋享有居住权，父母要求未成年子女腾房的，也不能得到支持。

对于房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷，如果共同居住人已构成对使 用权的共有，则有权参与补偿款的分配，如未构成共有，根据沈阳现行房屋拆 迁政策，补偿费的多少与居住人口无关，只与原房屋面积有关，未构成共有的 同住人口，无权参与分配。承租代表人与构成共有的共同居住人口，对补偿费 如何分劈问题，应根据公平原则，结合使用权房屋的来源情况，由法院酌情处 理。

审判实践中还有一种情况，公有住房动迁期间，原承租代表人死亡，与其共同 居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款，而引起的继承和析产 问题。根据公房使用权的性质，其他继承人有权主张财产权利。在处理上，首 先应确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权，是否构成对使用权的共 有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处 理。如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权，则不应再将该房屋作为 “遗产”进行分割，而应在确定原使用权房屋的价值后，由其对其他继承人给 予补偿。

(四）、关于公有住房在房改过程中产生的权属纠纷处理问题 1 9 9 4年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出深 化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展的目标，明确了建立 公积金制度、推进租金改革和出售公有住房等三方面住房制度改革的基本内容。 公有住房在房改过程中产生的权属纠纷主要是指出售公有住房而产生的纠纷。 大致有以下几种情况：（一）公有住房进行房改，原承租代表人与产权人签定 了出售公有住房协议并取得产权，或者原承租代表人死后，原房屋共同承租人 中的一人与产权单位重新建立承租关系，并进行房改取得产权，其他共同承租 人或原承租代表人的继承人起诉要求确认房改协议无效的，法院不应作为民事 案件受理。此类案件类似单位内部分房纠纷，法院不能用公权干预产权人依法 处分其民事权利，即不能判令产权单位与哪一个共同承租人建立租赁关系并将 房屋产权出售给他。（二）如果原告以原房屋为共有财产，起诉房改后新的产 权人要求返还其应有份额，法院应作为民事案件受理。比照前面分割共有财产 的做法，给原告相应补偿（三）如果房改后的产权人起诉原共同承租人腾房， 法院应该受理。共同承租人有使用权的，或对争议房屋有继承权，一般不应改 变争议房屋的居住现状，应告知双方当事人可以请求对原承祖使用权，按前述

公有住房使用权委托代理转让合同篇六
《公房使用权有偿转让的法律问题探讨》

论文摘要公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为主、公房动迁时货币安置等做法，均涉及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据我国现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。但不管怎样，这一行为已经从开始的私自地下交易日益走向公开化，事实上已得到了某些地方政府的默许和认可。现实的需要走在了理论和法规之前，迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行深入研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨。关键词 公房使用权 有偿转让 法律性质 合法化 规范化目 录论文摘要……………………………………………………………………………1一、公房使用权有偿转让的现状…………………………………………………2 (一)公房使用权有偿转让的表现形式……………………………………………2(二)公房使用权有偿转让中存在的法律问题……………………………………3二、房使用权的法律属性…………………………………………………………4(一)现阶段我国公房使用权的特殊性……………………………………………4(二)公房使用权的法律性质………………………………………………………5(三)房改实践事实上已承认了承租人对公房的大部分收益权…………………6三、公房使用权有偿转让的现实意义……………………………………………7(一)公房使用权的有偿转让是住房从实物福利分配向货币化、商品化、市场化分配转变过程中不可避免的产物………………………………7(二)公房使用权偿转让的合法化具有积极的现实意义…………………………7四、规范公房使用权有偿转让的法律对策思考…………………………………8 (一)对上海市、武汉市等现有地方性政策的借鉴………………………………8(二)在前头法规中确认公房使用权的用益物权性质，使公房使用权的有偿转让行为合法化，并加以规范……………………………9参考文献 …………………………………………………………………………11公房使用权的有偿转让，是我国建立社会主义市场经济体制下住房制度转换过程中新出现的一种特殊现象。目前，活跃于房地产市场的公房差价交换行为主、公房动迁时货币安置等做法

，均涉及到“公房使用权的有偿转让”这一敏感问题。根据我国现行法律规定，公房使用权的有偿转让是不允许的，一旦发生矛盾，诉诸法院，这种行为往往被认定为违法。但不管怎样，这一行为已经从开始的私自地下交易日益走向公开化，事实上已得到了某些地方政府的默许和认可。现实的需要走在了理论和法规之前，迫使我们对公房使用权有偿转让的法律问题进行深入研究。本文通过对公房使用权有偿转让的现状考察，分析了公房使用权的法律性质，对公房使用权有偿转让行为的合法化及如何进行规范作了初步的探讨一、 公房使用权有偿转让的现状（一）公房使用权有偿转让的表现形式1、公房的差价交换公房的差价交换是指居民将自己租住的公有住房，补贴差价后购商品住房或私人住宅，或与其他居民租住的公房交换使用，或有偿转让给他人使用的行为。最初的公房交换，是从有利生产、方便生活原则出发的一种纯粹的房屋交换行为。九十年代初，“差价换房”这个词才开始出现。随着九十年代房改和市场经济的兴起，人们逐步懂得房屋的地段、层次、面积、结构、朝向、年限等都含有一定的价值，于是人们开始按等价交换的原则，用计算差价的办法开展公房交换。到后来发展，演变为单纯的“房租证买卖”，即公房使用权人直接将公房的房租证（即使用权）转让给他人，从中获利。2、公房动迁的货币化安置公房动迁的货币化安置，是指把被拆迁人（公房使用权人）应安置的居住面积，根据安置地房屋建筑面积的单价折算成货币款，由拆迁人支付给补拆迁人，被拆迁人自行购置居住房屋的行为，也叫对公房使用权的“买断”。通过这种方式，公有住房的使用权一下子就全部变成了现金归公房使用权人所有。以上公房交易的两种形式都有一个共同性质，即对公房使用权进行有偿转让。（二）公房使用权有偿转让中存在的法律问题进入九十年代后，公房使用权的有偿转让，渐渐地从自发的地下交易走向公开化，成为房地产交易中争议很大的一个热点问题，引起了社会的广泛关注，一些地方政府有关部门于近年纷纷出台有关公房使用权有偿转让的操作规范。如武汉市于1997年6月颁布了《武汉市直管公有住房权有偿转让管理试行规定》，天津市于1997年推出了《关于加强公产住租赁过户、调换、置换管理的若干意见》，并对公房试行货币化运迁；上海市房地局自1997年底至1998年上半年，出台了一系列的有关规定，如《关于可售公有住房上市的出售的试行办法》、《上海市不可售公房差价交换试行办法》、《上

海市危棚简屋改造地块居住房屋拆补偿地块居住房屋拆迁补偿安置试行办法》；另外福州、温州等沿海城市也开始了公房使用的上市交易。上述种种情况表明，公房使用权的有偿转让行为已得到了不少地方政府的认可和鼓励。然而，有关法规迟迟未出台。根据现有的法规，公房使用权的有偿转让是违法的。1、从一般的法律原理上来看，公房使用权的有偿转让侵害了公房所有人——国家的权利因为从理论上来讲，既然是房屋租赁关系，那么，公房的承租人就只有房屋的使用权，不应享有处分、收益的权利。不管理是公房的差价交换，还是房租证的买卖，或是公房的“买断”，都是将属于国家的收益转移给了房屋使用人。也正因为如此，公房使用权的交易一直被视为“禁区”。2、公房使用权的有偿转让缺少法律依据1994年建设部《城市公有房屋管理规定》第26条规定，承租人将承租的房屋擅自转租的、擅自转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自买卖公有房屋使用权的，出租人有权终止租凭合同，收回房屋，并可索赔损失。《上海市城镇公有房屋管理条例》及其实施细则规定“未经出租人同意擅自交换房屋使用或通过交换房屋使用非法牟利的，其交换无效，交换人应各自搬回原处”。“擅自转租或变相转租公有住房的，没收非法所得，并处以非法所得三倍罚款”。类似的规定在此不再赘述。总之从现行法规来看，归结到一点，未经允许，公有住房使用权的有偿转让是违法的。虽然最一、二年，不少地方政府的房地部门出台了有关公房使用权有偿转让和行政性文件，但其效力毕竟不及国家行法规及地方性法规。我院近年处理了数起这样的案件，未经允许的公房使用权有偿转让行为均被认定为违法，得不到法律的保护。3、公房使用的有偿转让缺乏统一的操作规范，有的甚至处于失范状态公房使用权的交易自发产生，屡禁不止，一直是名不正言不顺。对其利弊得失，亦褒贬不一，可以说国家一直是持观望态度。从全国范围来看这一交易领域处于混乱状态，如收费没有统一标准，从几百、几千至上方元不等；房屋评估随意性大，甚至出现一套住宅相差10万余元的令人啼笑皆非的个案；参与有效期价换房业务的单位鱼龙混杂，大多不具有经营房地产交换的资质等等，诸如此类的问题，使换房者的利益受到了损害。二、公房使用权的法律属性对于当前房地产市场上涌动的公房使用权有偿转让这股激流，是堵还疏，能否将其合法化，房地产界、司法界都有不同的认识。笔者认为，对于公房使用权有偿转让能否合法化这一重

大问题，必须首先从理论上寻找它的立足之本。公房使用权的法律性质就是一问题的理论基础。其中的关键点就是公房使用权到底是物权还是债权，如果物权就能够流转，如是债权，则不能。（一）现阶段我国公房使用权的特殊性众所周知，“公房使用权”是我国传统福利性住房分配制度的体现。凡享有这类“公房使用权”的承租人。必须是在国家机关或国有、集体企、事业单位工作。其工作到一定的年限，组织上就会根据其工龄的长短、职务的高低、工作业绩的大小，加上家庭人口等诸多因素，确定分配给他的家庭一定面积的房屋，并由此建立起职工与国家或单位之间的房屋租凭关系。这种公房的使用权实际上隐含了价值，是职工多年工资中住房消费的补偿，也是劳动力价值，是职工多年工资中住房消费。这种公房的使用权实际上隐含了价值，是职工多年工资中住房消费的补偿，也是劳动力价值的组成部分。按市场经济的一般规律，劳动力价值是由生产和再生产劳动力所必要的生活资料的价值决定。而住房既是必要的生产资料，又是享受资料和发展资料。因此，体现劳动力价值的职工工资应包含其住房消费在内。在发达的市场经济国家，住房消费部分约占职工工资收入在1/3至1/4。而在我国原有住房分配体制下，则把住房作为工资外的福利进行分配，即把原属于职工工资中的住房消费部分，当作利润纳入国家财政，再由国家统一拨款建房，无偿地分配给职工居住使用，只是象征性地收取低租金。这样，就将国民收入的初次分配，扭曲成国民收入再分配，职工的住房消费工资转化为公有住房的国家产权，职工只是获得了住房的使用权。可见公房使用权的价值本质是，职工工资中住房消费部分的积累，是劳动力价值中原先被扣除部分的补偿，是职工必要劳动创造的价值。因此，不能把出卖公房使用权看做是国家资产的流失，也不应看成是职工从国家那里到了一大笔意外之财，应看做是职工应得的利益。从商品交换的条件来看，只要具备价值，具有需求市场，价值能够被确定并得到双方认可，且具有交换的市场流通条件，就可以进行交换，并在交换中实现其价值。现实生活中，大量自发的使用权房屋差价交换，及公房的货币化运迁，正是公房使用权价值的体现。（二）公房使用权的法律性质由于我国现段公房使用权的特殊经济特征，使得它不同于通过一般的房屋租赁取得的房屋使用权。笔者认为，它是物权化了的租赁权，具有用益物权的特征。1、公房使用权是物权化了的租赁权公房的承租人不仅具有使用公房的权利，

而且具有占有、收益的权利。首先，公房的使用权是长期的，甚至可以继承，承租人可以长久居住下去，实际上已拥有了占有权和使用权。其次，公房租金非当事人约定，它远远低于市场价房租。国家在租金上的收益微乎其微，而且每年还要补贴房屋的维修费。因此，国家对公房实际下丧失了任何收益权，公房对国家而言不是财富而是“包袱”。在福利制住房体制下，房子建得越多，“包袱”越重。相反，承租人完全拥有了收益权，它的收益就来自公房租金与住房市场租金之间的差价。由此可见，在公房租赁关系中，国家对房屋的所有权虚化了，承租人获得永久性的占有权和使用权、低租金收益权。也就是说这项权利在相当程度上物权化了。2、现阶段的公房使用权可归结为用益物权我国物权法尚未出台，按我国民法学原理，用益物权是从所有权派生出来的他物权，是指对他人所有的财务使用和收益的权利。其基本法律特征是：①用益物权是以所有权的能为内容的，而对所有权的行使有所限制的权利。②用益物权是非所有人基于法律、合同或其它合法途径而取得的权利，是对他人的财物享有的直接支配权。③用益物权是从所有权的权能分离出来的相对独立的他物权，是可以对抗所有权的对世权。④权人暂时或长期失去部分或全部职能。我国现阶段公房使用权基本符合以上特征。虽然物权实行法定主义，我国民法没有规定公房使用权为物权（用益物权），但是各国物权上规定的物权也是随着社需要而逐渐消亡；另一方面为适应社会的需要产生了新的物权。如1986年我国制定民法通则时，为适应改革开放以来调整的现实，确立了全民所有制企业承包经营权、农地使用权（农村土地承包经营权）及国有自然资源使用权等重要的用益物权制度。进入90年代以后，立法继续坚持以用益物权制度调节公有生产资料的实际利用关系，又于《城填国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1900年）与《城市房地产管理法》（1994年）中确立了土地使用权。既然土地使用权等都可以基于现实的需要确立为用益物权，那么同样的道理，为什么不可以将公房使用权归入用益物权范畴呢？（三）房改实践事实上已承认了承租人对公房的大部分收益权按照房改方案，允许职工以远远低于同商品房价格的成本价购买公有住房的产权，规定每个职工家庭只能享受一次，房价中将工龄作为折减系数。其实质就是对购房职工过去工资含量中住房货币分配不足的一种补偿，是对公房承租人收益权的确认。如果我们对公房使用权的物权性质还有什么疑惑，我们

公有住房使用权委托代理转让合同篇七
《张清洲与郑建新房屋使用权转让纠纷一案》

张清洲与郑建新房屋使用权转让纠纷一案

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[2006]沈民（2）房终字第1011号

上诉人（原审被告）:张清洲，男。

委托代理人：于九如，男，1944年8月20日出生，汉族，系沈阳市中信法律事务所主任。住址：沈阳市大东区小东路一段七号。

委托代理人：朱学素，系辽宁诚信为民律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：郑建新，男。

委托代理人：白梅（系被上诉人之妻），1953年5月15日出生，汉族，系辽宁省第二建筑公司构件厂退休工人。住址：同被上诉人。

委托代理人：王荔枝，系辽宁同文律师事务所律师。

上诉人张清洲因与被上诉人郑建新房屋使用权转让纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院[2006]沈铁西民二房初字第225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年11月20日受理后，依法组成由审判员曹桂岩担任审判长并主审、才玉莹、孝剑波参加的合议庭，于11月30日公开开庭进行了审理。上诉人张清洲及其委托代理人于九如、朱学素，被上诉人郑建新及其委托代理人白梅、王荔枝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审判决查明：争议房座落在沈阳市铁西区奖工南街15号3-5-3室，建筑面积为34.28平方米，产权单位为沈阳标准件制造总厂，承租代表人为郑建新。1991年11月，郑建新在沈阳市沈河区二经街3段4里居住的房屋动迁，因该房回迁需交纳增加面积款、煤气管网费等问题，郑建新通过其兄郑庆新与张清洲协商，该房回迁费用由张清洲承担，郑建新将本案争议房交给张清洲使用。1991年12月3日，张清洲以转帐方式将增加面积款、煤气管网费共计7240.00元交给沈阳市沈河区动迁安置管理办公室，郑建新将争议房交给

张清洲居?Ｏ指梅康淖饬拗ぴ谡徘逯薮ΑＵ徘逯藿荒闪?995年至2000年的房屋租金。2006年3月，郑建新以争议房的租赁证丢失为由，申请产权单位补发。3月28日，沈阳标准件制造总厂为郑建新补发了房屋租赁证并补交了该房拖欠的2001年12月至2006年的房屋租金1670.00元。2001年12月，双方申请将该房更名，张清洲为此交纳了更名费，因协商未果，该费用被退回。

2006年4月20日，郑建新向原审法院起诉，要求：“张清洲腾房并承担承租期的费用”。

原审判决认为：争议房承租代表人为郑建新，虽然在郑建新原居住房屋动迁时曾承诺如果在张清洲交纳动迁费用后，其承租的争议房由张清洲居住使用，但根据当时的房屋政策，单位自有住房不允许有偿转让。双方私自转让的行为未被产权单位认可。国家允许有偿转让单位自有住房使用权后，双方对争议房使用权未能达成一致意见，且房屋产权单位于2006年3月为郑建新补发了房屋租赁证，仍确认该房承租代表人为郑建新。郑建新主张张清洲承担房屋租金、水费4000.00元，因其只提供了交纳2001年12月至2006年3月房屋租金1670.00元的证据，张清洲对此费用应予承担。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第71条的规定，判决：1、张清洲于判决生效后60日内将座落于沈阳市铁西区奖工南街15号3-5-3室房屋腾空交付郑建新；2、张清洲于本判决发生法律效力后10日内给付郑建新房租金1670.00元；3、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费670.00元，由郑建新负担104.00元，由张清洲负担566.00元。

宣判后，上诉人张清洲不服，提起上诉，请求改判或发回重审。主要理由是：张清洲系有偿购买的争议房，根据合同法的规定，张清洲买房行为合法有效，故不同意腾房。

上诉人张清洲为自己的主张在二审期间未提交新证据，其在一审提交了如下证据材料：

1、被上诉人郑建新的哥哥郑庆新的证人证言：拟证明郑建新另一处房屋动迁，需要

交纳动迁费用7000余元，如郑建新单位交纳此款，则单位收回争议房，经协商张清洲负担此款，郑建新将争议房交给张清洲居住；

2、被上诉人郑建新的侄女郑丹的出庭证明：拟证明郑建新另一处房屋动迁，需要交纳动迁费用7000余元，如郑建新单位交纳此款，则单位收回争议房，经协商张清洲负担此款，郑建新将争议房交给张清洲居住；

3、沈阳标准件厂的收据：拟证明产权单位同意转让争议房并收取了更名费，因郑建新不同意，更名费被退回；

4、沈阳标准件厂的证明及收据：拟证明郑建新已将争议房转让给张清洲、沈阳标准件厂向张清洲收取了租金；

5、沈阳市铁西区兴顺街道嘉业社区委员会的情况说明：拟证明张清洲一直在争议房中居住；

6、沈阳标准件厂房管员孔广祯的出庭证明：拟证明郑建新补办租赁证的理由虚假；

7、争议房的《单位自有租赁证》：拟证明争议房的租赁证未丢失。

被上诉人郑建新在一审对上诉人张清洲提交上述证据材料的质证意见如下：

对证据1的质证意见是：出证人与张清洲有利害关系，不能作为证据使用；郑建新对证据2未提出异议；对证据3有异议，但认为是上诉人张清洲自己找到产权单位更名，被上诉人郑建新没有同意更名，费用被退回；对证据4、5、6均有异议；对证据7的质证意见是：房证是真的，但不是郑建新丢失的房证，郑建新没有见过此房证。

被上诉人郑建新辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，要求维持。主要理由是：1、郑建新是争议房的承租代表人，张清洲占有该房没有合法依据，其应当腾房；2、郑建新在本院庭审中陈述：争议房系借给张清洲居住的。

被上诉人郑建新为自己的主张在二审期间未提交新证据，其在一审提交了如下证据材

料：

1、动迁户缴款通知：拟证明郑建新母亲的房屋动迁；

2、沈阳市安置动迁用房结算单：拟证明单位交纳的动迁费用；

3、收据：拟证明郑建新补交了房屋租金1670.00元；

4、采暖费通知单：拟证明张清洲欠采暖费；

5、郑建新的工资条：拟证明单位扣郑建新的房费及水费；

6、崔志江的证明：拟证明争议房出租过；

7、申请书：拟证明郑建新的以前房证丢失。

上诉人张清洲在一审对被上诉人郑建新提交上述证据材料的质证意见如下：

对证据1没有异议；对证据2的真实性没有异议，认为该证据能够证明此款系张清洲交纳；对证据3、4、5、6有异议；对证据7的关联性有异议。

结合当事人举证、质证及当事人的庭审陈述，本院认证如下：

1、因上诉人张清洲对被上诉人郑建新提交的证据1没有异议，且郑建新在本院庭审陈述其与其母原共同居住在沈阳市沈河区二经街3段4里的房屋，故本院对被上诉人郑建新提交的证据1的真实性、合法性及关联性予以认证；

2、因被上诉人郑建新在本院庭审中自认其与其母共同居住的沈阳市沈河区二经街3段4里的房屋动迁费用系上诉人张清洲交纳，且被上诉人郑建新提交的证据2的姓名一栏中写明“张清洲”，另外被上诉人郑建新对其侄女郑丹的出庭证明未提出异议，还有其在本院庭审陈述“对原审判决认定的事实没有异议”，该项陈述已构成当事人自认，其现亦无其他证据足以推翻该自认，故本院对上诉人张清洲提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性及被上诉人郑建新提交的证据2的真实性予以认证；

3、因被上诉人郑建新陈述“上诉人张清洲自己找到产权单位更名，被上诉人郑建新

没有同意更名，费用被退回”，且其对原审判决认定的事实没有异议，故本院对上诉人提交的证据3的真实性予以认证；

4、虽然被上诉人郑建新对上诉人张清洲提交的证据材料4、5、6有异议，但因上诉人张清洲提交的证据材料1、2已经认证（理由不再赘述），故本院对上诉人张清洲提交的证据材料4、5、6的真实性予以认证；

5、因被上诉人郑建新对上诉人张清洲提交的证据材料7的真实性无异议，故本院对该证据材料的真实性予以认证；

6、虽然上诉人张清洲对被上诉人郑建新提交的证据材料3的真实性有异议，但上诉人张清洲在本院庭审陈述“对原审判决认定的事实没有异议”，该项陈述已构成当事人自认，而原审判决已经认定“郑建新补交了房屋租金1670.00元”，故本院对被上诉人郑建新提交的证据材料3的真实性、合法性及关联性予以认证；

7、因上诉人张清洲对被上诉人郑建新提交的证据材料4、5、6有异议，且本案属于双方因房屋使用权产生纠纷，故本院对该组证据材料的关联性不予认证；

8、因上诉人张清洲对被上诉人郑建新提交的证据材料7的真实性未提出异议，故本院对该证据材料的真实性予以认证。

根据认证情况，本院查明事实如下：

本案争议房座落于沈阳市铁西区奖工南街15号3-5-3室，建筑面积为34.28平方米，公房，产权单位为沈阳标准件制造总厂，承租代表人为郑建新。1991年11月，郑建新及其母共同居住的沈阳市沈河区二经街3段4里的房屋动迁（另一处房屋），因该房回迁需交纳增加面积款、煤气管网费等问题，郑建新通过其兄郑庆新与郑庆新内弟张清洲协商，该房回迁费用由张清洲负责交纳，郑建新将本案争议房交给张清洲居??991年12月3日，张清洲将该房增加面积款、煤气管网费共计7240.00元交给沈阳市沈河区动迁安置管理办公室，

公有住房使用权委托代理转让合同篇八
《胡霞撤销出售公有住房协议书纠纷案》

胡霞撤销出售公有住房协议书纠纷案

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[2004]沈民（2）房终字第318号

上诉人（原审原告）:胡霞，女。

委托代理人：王宏，辽宁长风律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:沈阳房鑫物业有限责任公司，住所地沈阳市沈河区青年大街43-2号。

法定代表人：谭国祥，该公司经理。

委托代理人：费晓波，辽宁希光律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：白吉顺，男。

委托代理人：卜林有，男，1950年4月9日出生，满族，沈阳市和平区筑路材料厂工人，住址沈阳市和平区长白东街26号。

被上诉人（原审第三人）：卜德俊，男。

被上诉人（原审第三人）：卜林有，男。

上诉人胡霞因撤销出售公有住房协议书纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2003）沈河民一房初字第865号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员王志福担任审判长、代理审判员吕丽主审、代理审判员才玉莹参加评议的合议庭,于2004年4月15日公开开庭进行了审理，上诉人胡霞及委托代理人王宏、被上诉人沈阳房鑫物业有限责任公司的委托代理人费晓波、被上诉人白吉顺的委托代理人卜林有、被上诉人卜德俊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，第三人卜林有与第三人卜德俊系父子关系。2000年4月23日，第三人卜林有向他人购买沈阳市沈河区太清宫街91-1号5单元6层1号使用权房屋一处，但未

办理更名手续。2002年8月，该房屋更为白吉顺名下。同年8月27日，胡霞亲属以白吉顺的名义与沈阳房鑫物业有限责任公司签订出售公有住房协议书一份，约定沈阳房鑫物业有限责任公司将上述房屋以10，504元的价格出售给白吉顺。2002年9月10日，胡霞与卜德俊登记结婚，婚后，双方在该房屋内居??003年3月，该房屋被卖出，胡霞搬离该房屋。嗣后，胡霞认为白吉顺与沈阳房鑫物业有限责任公司的行为侵害了其合法权益，双方为此产生纠纷。胡霞于2003年10月15日诉讼至法院。

上述事实，有当事人陈述、卖房协议、单位自管房（更名）审批表、出售公有住房协议书、结婚证、房屋转让协议书等证据，已经双方当事人质证，本院予以确认，并在卷佐证。

原审法院认为：虽然白吉顺在签订出售公有住房协议书时没有亲自到场，但其在庭审中表示对该协议书予以认可，同时，该协议书的内容未违反国家法律、行政法规强制性、禁止性的规定，因此，该协议书合法有效。胡霞主张沈阳房鑫物业有限责任公司承诺房屋出售给工龄长的人后，再把名字更为胡霞，并以该公司未履行该承诺，导致白吉顺将房屋卖掉为由，主张撤销出售公有住房协议书，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于胡霞主张赔偿精神损失费问题，因缺乏事实及法律依据，不予支持。关于胡霞主张返还更名费问题，因胡霞未能提供该笔费用系胡霞缴纳的充分证据，胡对胡霞的该项主张，不予支持。故原审院判决:驳回胡霞的诉讼请求。案件受理费430元，由胡霞承担。宣判后,胡霞不服,以一审判决认定事实不清、证据不足为由提起上诉,请求撤销原判，发回重审或依法改判撤销出售公有住房协议书。沈阳房鑫物业有限责任公司、白吉顺、卜林有、卜德俊均答辩称同意一审判决。

本院认为，上诉人胡霞与其夫被上诉人卜德俊原住用承租人为白吉顺名下的房屋，白吉顺与被上诉人沈阳房鑫物业有限责任公司签定的出售公有住房协议，符合房改相关规定，该协议书合法有效。原审判决认定事实清楚，证据充分，对上诉人的撤销出售公有住房协议书主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）

项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费430元，由上诉人胡霞负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 王 志 福

代理审判员 才 玉 莹

代理审判员 吕 丽

二0 0四年四月十六日

书 记 员 韩 鹏

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。

公有住房使用权委托代理转让合同篇九
《公有住房租赁合同书(修订稿)》

合同编号：迭林房租字（ ）第 号

公有房租住合同

出租方（甲方）： 白龙江林业管理局迭部林业局

承租方（乙方）：

签 订 日 期：

白龙江林业管理局迭部林业局

公有住房租住合同

出租方（甲方）： 白龙江林业管理局迭部林业局

地址：甘肃省迭部县白云新村

法定代表人： 联系电话0941-5665190

委托代理人：

承租方（乙方）：

身份证号码：

地址：

联系电话：

为保证甲方公有房的合理、有效利用，确保甲方公有房租住双方的合法权益，甲、乙双方在平等、自愿的原则基础上，按照公有房屋管理有关规定，经协商一致，就乙方租住甲方公有房订立本合同。

第一条 合同所涉及的公有房(以下简称该房屋)为甲方新建住房和维修改造住房，房屋产权100%归甲方所有。

第二条 甲方将位于 林场场址(或局址) 号楼 单元 号公有房出租给乙方使用。该房屋建筑面积为 平方米，附属设施和设备状况符合新建和维修改造公有房屋标准。

第三条 该房屋仅限乙方居住或与其家庭成员共同居住，乙方无权擅自处分该房屋，也不得转租转借他人。使用该房屋所发生的水、电、暖、通讯（网络、电话）、物业管理等费用由乙方承担；房屋及公用设施维修费用由甲方承担（具体细节见第五条和第六条）。

第四条 为保证房屋租金足额收取，杜绝租住者对公有住房和公有设施不良破坏行为的发生，甲乙双方租赁关系发生时甲方收取一定的费用作为住房押金。

1、住房押金的交付：

（1）安子沟林场灾后重建管护用房、旺藏林场棚户区改造新建住宅、旺藏林场灾后重建管护用房、达拉林场灾后重建管护用房、阿夏林场棚户区改造新建住宅、阿夏林场灾后重建管护用房、洛大林场灾后重建管护用房、腊子口林场棚户区改造新建住宅在签订本合同时，乙方须交付住房押金400元/m2；新建住房押金分两次交付。

①第一次交款:在签订合同之日起二十日内由承租人向出租方交付房屋押金的50%,计人民币 万 仟 佰 拾 元（小写 元）；

②第二次交款：在房屋交接使用时，自出租方通知交款之日起二十日内由承租人向出租方交付房屋押金的50%,计人民币 万 仟 佰 拾 元（小写 元）；

③出租人以贷款缴纳押金的，在签订本合同之日起三十日内由本人到银行办理完相关手续后，由银行向出租人提供该项贷款的有效证明，出租人出具收据。银行贷款金额与个人承担租房押金的差额部分，在房屋交付使用时自出租人通知交款之日起二十日内一次性缴清。

（2）、安子沟林场棚户区维修改造房屋、达拉林场棚户区维修改造房屋在签订本合同时，乙方须一次性交付住房押金1万元/户。水泊沟林场棚户区维修改造房屋、灾后重建管护用房、林场自建房屋在签订本合同时，乙方须一次性交纳住房押金1.5万元/户。

2、租金标准及押金退付约定：该房屋现时租金标准为人民币0.80元/m2.月，月租金总额为人民币 元，合同期内租金标准随甲方公有住房租金政策变动做适时调整。承租人因退休、调离等原因离开本单位时，由本人申请，经出租人确认该住房主体及室内附属设施完好的，由出租人按本合同及相关规定扣除房屋租金后，一次性退还承租人所缴纳的个人住房押金和该房屋押金贷款利息（利息计算以该房屋贷款合同为据）

第五条 乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负维修责任，维修所产生的费用由乙方负担。

第六条 在使用该房屋过程中，因非乙方过错，该房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取必要措施防止缺陷的进一步扩大；甲方应及时进行维修，维修所产生的费用由甲方负担。

第七条 甲、乙双方按照相关法律、法规与政策的规定或双方的约定，认真履行各自承担的安全消防义务。乙方承诺不在该房屋内存放易燃易爆物品，不私自改变供电线路，不违规安装电器设备等。甲方确保该房屋消防安全设施符合相关法律、法规与政策规定的安全标准，并督促物业服务单位做好公共区域的消防、安全和卫生等工作。

第八条 为保证公有房屋的合理、有效利用，有效确保双方的合法权益，甲方有权检查住房使用情况及核对住户的有关资料，乙方必须予以配合；对甲方实施的室内及相邻区域的维修工作，乙方应积极配合。

第九条 甲方依照相关法律、法规、政策及双方约定，享有以下权利：

（一）对乙方入住、退出等情况进行登记管理，并按本合同约定收取租金；

（二）对该房屋使用情况进行监督检查，并及时将情况录入档案；

（三）对乙方的户籍、家庭人口、收入、资产、住房等变动情况进行核查；

（四）法律、法规与政策规定的其他权利。

第十条 乙方依照相关法律、法规、政策及双方约定，享有以下权利：

（一）依法享有租赁期间对该房屋的正常使用权；

（二）依照法定程序，对甲方的日常监督管理行为提出意见和建议；

（三）法律、法规与政策规定的其他权利。

第十一条 有下列情形之一的，本合同终止：

(一)发生不可抗力，合同无法履行的，自通知送达对方之日起，本合同终止；

（二）单位征用、收购、收回或拆除该房屋的，自相关政府做出行政决定之日起，本合同终止；

（三）甲、乙双方协商一致解除合同的，自双方达成协议之日起，本合同终止。

第十二条 乙方有下列严重违规、违约行为之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同（自通知书送达乙方之日起解除）,收回出租房屋。合同解除后，乙方交纳押金不予退还。给甲方造成损失的，乙方应赔偿造成的损失。有转租转借行为的，还应向甲方返还转租转借期间的不当得利。

（一）隐瞒事实，以虚假材料骗租公有住房的；

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