限制民事行为能力人可以签购房合同吗

导读：　限制民事行为能力人可以签购房合同吗(共9篇)从一起案例评析无民事行为能力人订立合同的效力问题从一起案例评析无民事行为能力人订立合同的效力问题【案情简介】王先生今年33岁，从外地来深圳工作已10年。6年前，他和妻子结婚后生育婚生子，一家三口租住龙华新区。王先生告诉南都记者，孩子已5岁多，眼看着越来越大面临上学问题，夫妻俩决定买房。“我老婆没有工...

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从一起案例评析无民事行为能力人订立合同的效力问题
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第一篇

从一起案例评析无民事行为能力人订立合同的效力问题

【案情简介】

王先生今年33岁，从外地来深圳工作已10年。6年前，他和妻子结婚后生育婚生子，一家三口租住龙华新区。王先生告诉南都记者，孩子已5岁多，眼看着越来越大面临上学问题，夫妻俩决定买房。“我老婆没有工作，我攒了点钱，父母凑了点，还找朋友借了一些钱。”去年4月5日，他与刘某桥签订房屋转让合同，购买了龙华新区潜龙花园的一套房产，这套房产带小学和中学学位。这一购房时间点卡得非常及时。去年3月30日，深圳发布楼市新政，购房政策有所放宽。新政后楼市并无立刻反应，从当年5月份楼市才开始一路狂飙。王先生正好是在房价暴涨之前买入。这套71平方米的两房住宅转让价为176万元但市场价目前已超过300万元。进入到5月，深圳楼市开始暴涨，大量卖家违约，引发交易诉讼潮。王先生告诉南都记者，他购买的这套房产涨价幅度当时至少在40万元，对方也提出要加价，否则后续过户时不会配合。双方有过一阵拉锯战。最终王先生在总价176万基础上增加了1万元。同一天，双方签订了正式的二手房交易合同，并在房产登记中心申请办理产权变更。去年6月2日，王先生拿到了写着自己名字的房产证。此后，买卖双方签订了《交楼确认书》，确认交楼。一方面王先生开始向银行按月偿还长达25年的按揭贷款，另一方面王先生也在装修房子。此时太太已经怀上二胎，他们也打算在新房里迎接孩子的降临。同年8月他突然接到法院传票，才得知卖家的儿子以母亲系精神病为由诉请法院宣告交易无效，退还房产。

【法院判决】

法院经审理查明，2005年4月刘某桥因遭打劫导致头部重伤昏迷，随后送至医院治疗，同年12月出院。2006年4月，司法鉴定书作出结论，刘某桥重型开放性颅脑损伤后一年，目前突出的临床症状为颅脑创伤后遗忘综合征，个人日常生活自理能力及社会功能明显障碍，精神残疾评定为重度 （一级）。刘某桥时任深圳市委统战部处级干部。2012年，深圳市福田区残疾人联合会向刘某桥发放了《残疾人证》，并指定刘某桥的母亲为其监护人。

综上，一审法院认为，王先生明知刘某桥系涉案房屋的所有权人，亦是转让合同相对方，整个交易过程却未与一直在场的刘某桥有过任何沟通，没有确认刘某桥的弟弟有作出相应行为的授权委托，而是越过合同当事人刘某桥，对合同内容的确定均直接与刘某桥的弟弟沟通，合同部分现金价款亦直接交给刘某桥的弟弟，这显然不符合正常人购买价款高达数百万房产的审慎心理与交易习惯。刘某桥作为一个精神重度残疾的病人，刘某桥有明显异于正常的言行举止，被告王先生在长达一个小时的合同签订及后续合同履行过程中，多次与刘某桥当面接触，却对刘某桥的异常言行视若无睹，结合签订合同时刘某桥一直由多位家人陪同及本人一言不发、只有在需要签名时按手印等有悖常理的表现，王先生称无法得知刘某桥存在精神疾病的答辩，法院不予确认，认为购买涉案房产行为不属于善意取得。此外，一审法院还认为，该案涉及的房产交易行为恰好发生在郝某向人民法院提起变更母亲的监护人的诉讼期间，该房产交易动机存疑。一审法院解除了交易合同，要求王先生解除抵押，退还房产。至于购房款的退还，则要王先生另寻法律途径解决。

【律师评析】

深圳知名经济纠纷律师结合我国相关法律规定，就本案涉及的无民事行为能力人订立的合同效力问题分析如下：

根据《民法通则》第十二条和第第十三条的规定，无民事行为能力人合同纠纷主要表现为两类：不满10周岁的未成年人订立合同引发的纠纷和不能辨认自己行为的精神病人订立合同引发的纠纷。司法实践中，在因精神病人订立合同所引发的纠纷中，既有相对人向法院起诉请求确认合同无效的，也有精神病人的法定代理人向法院起诉确认合同无效的，其中以后者为众。由于《合同法》对无民事行为能力人的缔约能力及合同效力未作出明确规定，受诉法院在法律适用上无一例外地援引《民法通则》第五十八条和第五十二条第5款的规定确认合同无效。但随着时间的演进，无民事行为能力人订立的合同一律无效的规定在适用于具体案件时日渐显出弊端，此种整齐划一的规定是否妥适颇值探讨。

深圳经济纠纷律师认为，首先，不应完全否认无民事行为能力人订立合同的效力。在解决有关当事人缔约能力的问题上，法律所关注的主要问题是在两种基本的利益之间实现一种平衡：一方面，对缺乏缔约能力的当事人应给予特殊的保护，另一方面，对他方当事人的期待利益、信赖利益和恢复原状的权益也给予适当的保护。由于民法通则的规定导致审判实践中对无民事行为能力人订立的合同一律按无效合同处理，厚此薄彼，背离了缔约能力制度本身的双重价值。较之民法通则中对无民事行为能力人行为的完全否定，若将行为人不具有缔约能力或不具有完全缔约能力归属于可撤销的合同，可能更能全面反映民事生活的实际情况。其次，精神病人通常仍然能够处理日常事务，有的甚至从事正常工作，对其订立的合同一概宣布为无效，未必就是保护之道。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第三-五条又进一步规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制行为能力为由，主张以上行为无效，由此形成了无民事行为能力人从事的部分法律行为有效的规则。实际上，最高人民法院司法解释的这一规定，是为了克服民法通则中僵化规定的弊端。最后，从经济学的角度讲，订立合同的目的，是双方通过合同的履行，实现资源的有效配置，进而实现在当事人看来效率的最大化。为了实现效率最大化，防止合同在履行中有可能发生的履行风险，当事人要经过要约、承诺等讨价还价过程，要为履约作出准备，而要约、承诺、为履行作准备都是有成本的，都需要付出一定的金钱和精力。合同一旦被确认为无效，就要按照恢复原状的原则在当事人之间产生相互返还已经履行的财产或赔偿损失的责任。相互返还财产不仅意味着当事人为履行已经支付的费用不能得到补偿，订约目的不能实现，而且这种相互返还将会增加不必要的返还费用，从而造成财产的损失和浪费。且宣告合同无效将使当事人的财产状况恢复到合同订立前的状况，这会导致一些本来不应当被消灭的交易被消灭，无法促进社会财富的增长和经济的发展，从而不符合鼓励交易的原则。

综上，深圳经济纠纷律师认为，法院在审理无民事行为能力人订立合同无效时应具体问题具体分析，避免一刀切，切实以兼顾双方当事人利益为审判原则。

哪些房屋买卖合同属无效合同
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第二篇

哪些房屋买卖合同属无效合同

来源：

【找法网 房屋买卖合同】房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七种：

(一)房地产分离出卖的合同

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

(二) 产权未登记过户的合同

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。

(三)产权主体有问题的合同

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

(四)侵犯优先购买权的合同

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(五)单位违反规定购房的合同

机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。

(六)价格欺诈、显失公平的合同

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量

问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。

(七)非法转让的合同

根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：

1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3、依法收回土地使用权的;

4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

5、权属有争议的;

6、未依法登记领取权属证书的;

7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 签《房屋认购书》流程购房者在选好房源，谈妥价格后，第一步便是去签订认购书，并交付一定额度的定金，定金一般在5000元到1万元之间。定金多少才算恰当，并无一定标准，视各人需要而定，由双方协商。 发展商此时应把有关的资料和相关文件交给购房者，并讲清项目进展情况。

在这个环节可能产生的问题是，在交付定金后，或是售价又提高了，或是购房者在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回定金，但由于有认购书的约定，定金可能不一定顺利返还。因此，在签定认购书时，双方在协议中应明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。

认购书主要内容包括：

1. 认购物业;

2. 房价，包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;

3. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;

4. 认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。 签定正式购房合同签完认购书后，接下来就是签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。

相关知识：

房屋买卖合同的有效条件

房屋买卖合同是一种民事法律行为，应当具备以下条件：

1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

(1)一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。

(2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。

2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应

当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。

3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。

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签订房屋买卖合同注意事项
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第三篇

签订房屋买卖合同注意事项

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“一房二卖”、“定金退还”、“房屋无法过户”、“户口无法迁出”及“学区房”等问题在二手房买卖纠纷中所占比例最高。为什么这类问题层出不穷，无法杜绝呢？究其原因就在于这一纸“房屋买卖合同”书写不规范、约定不明确所致。因为买卖双方所签订的房屋买卖合同绝大部分都来自于中介公司的或者网上的范本，而这类格式性合同的内容或多或少都会存在一些问题。俗话说：“授人以鱼不如授人以渔”，笔者希望通过对“房屋买卖合同”粗浅的剖析，能够教会大家如何正确的签订“房屋买卖合同”并达到防患于未然的目的。由于篇幅有限，笔者只能就重点问题进行讲解，难免有所疏漏，还望大家多多谅解。

一、签订合同前应当注意的事项

1、核对《房屋所有权证》（以下简称“房证”）上的房屋所有权人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对“房证”与“契税完税凭证”记载信息是否相一致。

法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。

2、核实房产证上共有情况是“单独所有”还是“共同所有”。（注：一些时间比较久的“老房证”上并未记载房屋产权的共有情况，需要亲自核实）

法律风险提示：如果在事先未查明房屋“共有情况”就签订房屋买卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况，而这种处分行为由于侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。

律师支招：当该房屋是“共同所有”时，买方一定要调查清楚该房屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。【限制民事行为能力人可以签购房合同吗】

3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。

法律风险提示：大家一定要特别注意，若该房屋有部分银行贷款尚未还清，是无法完成

过户手续的，只有在偿还全部贷款并解除抵押的情况下才能过户。如果买方在房屋不能过户的情况下先交付了房款，将面临着“房屋无法过户”或者是“一房二卖”的法律风险。也许有的人会说：“房子虽然没过户，但是我都搬进去住了好几年了，这样应该没什么问题了吧？”答案是否定的，因为房屋不同于其他一般商品，房屋的所有权以登记为准。如果该房屋未经过户登记，从法律上讲该房屋的所有权还是别人的，风险之大显而易见。

法律依据：《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？一方面，买卖双方最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称“查档”），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以确认一下房产证的真伪。另一方面，如果无法确认该房屋是否能解贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。（至于房屋解贷的方法，后文有详细叙述）

4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。

法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题，而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就在于，我国合同法遵循“买卖不破租赁”原则，简而言之就是：“房屋的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋，而买方无权要求承租人搬出去”。再加上卖方在出售该房屋时，原承租人还享有在同等条件下的“优先购买权”，如果处理不当，极易引发不必要的纠纷。

律师支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定是否购买，如果打算购买已经租赁出去的房子，最好让房主提供一份该房屋承租人的“声明”主要内容表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使“优先购买权”即可。

5、买方要睁大双眼谨防“定金”陷阱，支付大额定金前一定要三思而后行，因为一旦预先支付数额较大的“定金”非常容易丧失主动权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。

【关键词：定金】

（1）什么是房屋买卖合同里的“定金”？

是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签订合同前由

买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。

（2）房屋买卖合同里的“定金”有什么用？

该“定金”作为一种担保，当给付定金的一方（买方）不履行合同时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约定的内容时，应双倍返还定金。

范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。

（3）交付定金时需注意的事项。

①该“定金”的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋总价款的20%，超过的部分，人民法院不予支持。【限制民事行为能力人可以签购房合同吗】

范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，最多只能约定10万元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。

②不要将“定金”写成“订金”，虽然只是一字之差，但是订金不适用上述介绍的“双倍罚则”的法律规定。

法律风险提示：“定金”在二手房买卖过程中很常见，现实生活中买方一旦交付了定金，事后想要退回来，那都是相当困难的，因为这小小的“定金”里边可是大有门道。也许有的人会产生疑问：“如果交易失败，是由于卖方或者中介的原因所致，那么定金能退回来吗？”答案是：不一定！大家看了下面这两个小例子就会明白“定金”的水到底有多深了„„

例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相

后不想购买了并要求退还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。

例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退，从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多，结果要么是走上漫长的法律维权之路，要么是自认倒霉任对方宰割„„

律师支招：那么究竟大家该如何约定定金呢？一方面，由于我国法律目前对于交付“定金”的数额没有一个统一的标准，只有一个不得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的情形下，要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可，尽量不要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。另一方面,一定要在合同中明确约定：如果买方交付了定金，卖方应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定金交给谁谁就有责任如数退还。（买方一定要保留好交付定金的收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体）

二、签订合同时应当注意的事项

1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否相一致。

法律风险提示（一）：在签订《房产买卖合同》时要求房屋共有人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人出具“授权委托书”（该委托书经过公证法律效果更佳）。

法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。

2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑面积等信息）与房产证记载内容是否相一致。

三、房屋交易税费承担应当注意的事项

1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。（主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等）

法律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。

律师支招：一方面除了上述主要税种外，还有必要在“合同其他约定”中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定:如果在合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是由双方按比例共同承担。

2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的情形，而不能轻信房主一面之词。

法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能一笔不小数目。所以买方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知道真相时，追悔莫及„„

律师支招：一方面，买卖双方可以明确约定，在办理房屋交接手续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承担（具体细节可以自行协商）。另一方面，一定在交付房款时预留尾款，以防止卖方有陈欠。

3、明确约定“公共维修基金”的归属问题，还要约定卖方应协助买方办理公共维修基金的过户手续

法律风险提示：“公共维修基金”需要买卖双方的配合才能过户，现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公共维修基金的情形，再加上时间久了，很可能联系不到原房主，从而无法对“公共维修基金”进行过户。

律师支招：由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复印件、公共维修基金发票、房产证复印件等材料及时到相关单位办理更名手续。

四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项

1、写明房屋的“总价款”，同时应注意将“总价款”的大小写填写完整。

下列关于房地产代理合同的说法中,不正确的是( )。 A.无民事行为能力
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第四篇

一、整体解读

试卷紧扣教材和考试说明，从考生熟悉的基础知识入手，多角度、多层次地考查了学生的数学理性思维能力及对数学本质的理解能力，立足基础，先易后难，难易适中，强调应用，不偏不怪，达到了“考基础、考能力、考素质”的目标。试卷所涉及的知识内容都在考试大纲的范围内，几乎覆盖了高中所学知识的全部重要内容，体现了“重点知识重点考查”的原则。

1．回归教材，注重基础

试卷遵循了考查基础知识为主体的原则，尤其是考试说明中的大部分知识点均有涉及，其中应用题与抗战胜利70周年为背景，把爱国主义教育渗透到试题当中，使学生感受到了数学的育才价值，所有这些题目的设计都回归教材和中学教学实际，操作性强。

2．适当设置题目难度与区分度

选择题第12题和填空题第16题以及解答题的第21题，都是综合性问题，难度较大，学生不仅要有较强的分析问题和解决问题的能力，以及扎实深厚的数学基本功，而且还要掌握必须的数学思想与方法，否则在有限的时间内，很难完成。

3．布局合理，考查全面，着重数学方法和数学思想的考察

在选择题，填空题，解答题和三选一问题中，试卷均对高中数学中的重点内容进行了反复考查。包括函数，三角函数，数列、立体几何、概率统计、解析几何、导数等几大版块问题。这些问题都是以知识为载体，立意于能力，让数学思想方法和数学思维方式贯穿于整个试题的解答过程之中。

房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第五篇

房屋买卖合同无效的重大情形及法律后果

2015-07-06 法律讲堂

房屋买卖合同，是指房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。在房屋买卖中，买卖合同的有效性经常遇到纠纷，有效性是买卖双方争论的焦点，而在房屋买卖中，也会出现买卖合同无效的情形。

一、房屋买卖合同无效的情形

1、房屋与土地分开转让，合同无效

《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定："建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。"《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定："土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外"。《城市房地产管理法》第四十二条规定："房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。"这就是我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则，所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

2、侵犯优先购买权，合同无效

《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。《民法通则》第七十八条规定："财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利"。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定："出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，

承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

3.商品房预售违法，合同无效

我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

5. 无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第十二条规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第十三条规定：不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。第五十八条下列民事行为无效：(一)无民事行为能力人实施的。因此，无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效。

6.限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第十二条规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第十三条第二款规定：不能完全辩认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《民法通则》第五十八条规定：下列民事行为无效：(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的。

《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

7.房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同无效

《民法通则》第五十八条规定，下列民事行为无效：(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;《合同法》规定，第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益。

8.买卖权属有争议的房屋买卖合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：(五)权属有争议的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。出售人应当对所出售的房屋拥有绝对的、无任何瑕疵的所有权，因为产权发生争议的房屋权属尚未确定，出售人并不一定拥有绝对的所有权，其签订的房屋买卖合同当然无效。

9、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利房屋的买卖合同无效

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。上述法律条文是《城市房地产管理法》专项特别法规的禁止性规范，属于强制性规定，《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。

二

房屋买卖合同效力认定中的一些特殊情形，对这些特殊情形，应具体分析而不应一概认为无效，即特定条件下有效，特定条件下无效。

1.房屋买卖未采用书面形式

《城市房地产管理法》第四十一条规定："房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。"《合同法》第十条规定："当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。"房到买卖合同的签订应当采用书面形式。但我国也《合同法》第三十六条规定："法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。"由此可见，房屋买卖合同即使未采用书面形式，也并不必然导致合同无效。如买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，又没有其他违法行为，只是该买卖合同没有书面形式的，应认为买卖关系有效。但为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。如双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。

2.卖方转让没有所有权证书的房屋买卖合同

《城市房地产管理法》第三十八规定：下列房地产不得转让(包括买卖)：(六)未依法登记领取权属证书的。但从该条立法目的上看，其规定应当是属于行政管理性的，违反这一规定，仅是产生房屋转让不能及时颁证或不能如期过户的结果。《合同法》第一百三十一条规定，"出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。"可见，只要标的物合法且有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应预支持。由此可以推导出：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。对此应理解为：房地产权利人没有现实房屋的产权证而不能办理房屋转让过程中涉及到的登记过户手续，但不应据此认为预购房买卖合同必然无效。如双方在签订协议时对房屋权属证书尚未领取的状况是明知的，且当条件或期限成就时就可以办理过户手续，产权亦无其他争议或购买的房屋已交付原告入住时，一般应认定为有效。如卖方隐瞒无证的事实或因存在屋建造存在违法行为且已被有关机关确定，根本不能取得所有权证的，则此类合同应为无效。

3.没有办理过户手续而引起发一方反悔的

《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》(1990年2月17日最高人民法院)强调："签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。"《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》(1992年7月9日最高人民法院)答复："房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。"《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定："当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。"《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。"《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条中规定："依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民法院应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告办理房屋过户手续。"

可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未办理有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同(债权行为)依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定办理不动产登记(物权行为)手续。因合同一方原因未办理过户登记手续的，人民法院应责令其继续履行，办理过户登记。

4.房屋共有人擅自转让的行为

《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人"，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条"共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿"。《物权法》第一百零六条规定：" 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"可见，

2016购房协议和承诺书
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第六篇

购房协议和承诺书

甲方（房屋出售方）：乙方（房屋购买方）：

身份证号码：身份证号码：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法律、法规，经甲、乙双方协商一致，本着平等自愿原则，订立本合同。

第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

（一）座落于安阳市街单位，建筑面积平方米；

（二）出售房屋的所有权证证号为号为；

（三）房屋平面图及其四至范围见附件一；

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。

第三条乙方在前付给甲方定金（币种）（大写）元，（小写）元。

上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。甲方收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金，乙方未能如期签订购房合同、付清房款，则支付给甲方的定金不予退还。

第四条该房屋房价款为人民币（大写）____________元，（小写）人民币______元。

房价款的支付方式和支付时间为：

乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：

1、乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之五支付违约金。

2、乙方逾期支付房价款超过___天，且所欠应付到期房价款超过______元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后___天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还。

第五条甲、乙双方定于_____时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于____前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。甲方应在_____前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

1、甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。

2、甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的□约定价值□评估价值□市场价格承担赔偿责任。

3、甲方逾期交付房屋超过___天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后___天内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之一支付违约金。

第六条甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后___日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：

1、该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。

2、该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金；双方约定，该费用由甲方承担。

3、除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由□甲、乙双方按国家规定各自承担□甲方承担□乙方承担。

购房协议书

卖房方(甲方)： 身份证号码：

购房方(乙方)： 身份证号码：

关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：

一、 甲方将其拥有独立产权的位于北京市_____________区___________

_____________________________________________的房屋（房屋所有权证编号：________________________，建筑面积_________________平方米）以人民币_____仟_____佰______拾____万______仟_____佰_____拾______元整（￥________________）出售给乙方。乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以购得的上述房屋向______________________________银行申请购房抵押贷款，以支付甲方应收的房款。

二、甲方承诺：

1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备查核。

2、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。

3、保证该出售房屋未予出租。因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。

4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。

5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。

6、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。

三、乙方承诺：

1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核，并依规定支付费用。

2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时将贷款所得支付甲方之售房款。

3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。

4、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。【限制民事行为能力人可以签购房合同吗】

5、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的机构持有。

四、本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准，则甲、乙双方可以解除本协议。甲方若向乙方收取定金，应如数退还给乙方。

五、如果贷款银行批准的贷款金额不足申请贷款额的70%，则乙方有权解除本协议。否则，乙方应履行本协议的有关规定。

六、违约责任

1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。

2、如果乙方违约，贷款申请获准后没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。

七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。

九、本协议壹式肆份，双方各执壹份。由乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。

十、特别约定：

__________________________________________________________________甲方：

乙方：

年 月

日

年

月

日

购房承诺书

甲方： 南京市六合区程桥村镇建设开发有限公司 乙方：

乙房预认购甲方开发的学府雅苑 栋 室。 告知：⑴非本市户口如不能提供一年内完税证明或社保证明将不能购买本次房屋。

⑵拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，将不能购买本次房屋。

⑶超过2次使用贷款用于购房用途将不能购买本次房屋。

（4）乙方承诺本人在银行系统信用记录良好，无不良记录，如因乙方个人信用问题造成

银行不能下款，一切责任由乙方全部承担。（按合同执行）

乙方现承诺户籍.家庭成员情况.家庭贷款历史及拥有住宅情况如下： 乙方户籍所在地为 省 市

①如乙方承诺与实际情况不相一致，乙方自行承担一切法律后果。

②乙方不得以户籍.首付比例及贷款利率问题拒签《南京市商品房预售合同》。 ③购买本次房屋前乙方需自行去房产部门开具准购证。

乙方承诺若违反以上承诺，将自愿放弃已缴纳的定金，所认购的房源自愿放弃由甲方另卖。 本协议一式一份，由乙方本人填写，甲方留存备档。

乙方签名： 身份证号： 电话： 时间：

自购房承诺书(1501)

本着平等、自愿、公平、诚信的原则，购房户决定购买xx项目，经甲乙双方协商一致，自愿签署本承诺书：

1、购房户自购商品房项目，位于xx市xx路。

2、购房户确认购买商品房 号楼 层 铺（ ），建筑面积 平方米，单价 元/平方米。

3、购房户在选定房源当日交付定金 元，并且应在交付定金后15日内，交纳本次购房首付款（总房款的50％），否则开发商有权将购买人已选定房源进行再次分配。

4、工程主体封顶后，应付清全部总房款（购房户如需按揭，需在收到甲方通知的5日内交齐全部按揭资料）。

5、直接付款及转账付款。（开户行： ；户名： xx公司 ；账

号： ）。交款后携带原缴款收据及汇款单到xx集团财务处换取收据，逾期支付将依据违约处理。

6、承诺书所签署建筑面积最终以产权登记部门实测面积为准。

7、本承诺书一式贰份，购房人持壹份，开发商持壹份。自购房人签字之日起生效。在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本承诺书自动失效。

8、购房人应保证具备完全民事行为能力。

9、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。

购房人：

身份证号码：

联系电话：

签约日期： 年 月 日

个人购房承诺书

本人就郴州市旭日东方房地产开发有限公司建设的,项目名称暂定名;信用联社商住小区的购房有关事宜,作出如下承诺:

一、本人自愿参予购买郴州市旭日东方房地产开发有限公司建设的,项目名称暂定:信用联社商住小区购房,同意推选购房代表.

二、本人自愿委托购房代表行使购房实施方案中的职责.

三、本人同意并执行购房代表制定、公示的各项规定和具体实施方案及以后与房地产公司签订的相关协议,并按规定将购房的款项存入购房代表监控的账号、户名:郴州市旭日东方房地产开发有限公司,账号:90072100005212896012

四、本人未执行购房代表公示的操作方案、流程及开发商签订的有关协议内容,所造成的后果自行负责.

五、所购房屋原则上不允许转让.

六、所选户型(在所选中的户型上签名,没有选中的打x,只能选一个)

1、(五房二厅二卫)约188﹐, ( )

2、(五房二厅二卫)约178﹐, ( )

3、(四房二厅二卫)约168﹐-159﹐, ( )

4、(三房二厅二卫)约140﹐-138﹐, ( )

是否,购买地下车位

分房时,如果所选户型已被选完,则自愿接受户型调整

承诺人: 2016年 月 日

新政购房承诺书

本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2016〕1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2016]8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2016]65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。

以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。

购房承诺人（签字）： 年 月 日

联系方式：

购房承诺书终

本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调查工作有关问题的通知》（国发办【2016】1号）、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》、《温州市关于贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》(温10条)等其它有关住房限购政策的规定。 本人承诺：遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。

上述承诺如与事实不符，违反限购政策规定或个人原因导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续的话，本人愿意承担由此造成的一切法律、经济责任。同时，本人所交的定金及购房款只有等房管部门办完退房手续后，才能向德嘉置业提出退还申请，且不要求计息。

承诺人姓名： 身份证号码：

2016年 月 日

2016限价房申请条件
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第七篇

申请限价商品房的条件 (一)限价商品房的供应对象：

限价商品住房供应对象为中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。

(二)限制商品房申请人资格条件如下：

1、户籍条件：申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。

2、年龄条件：单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。

3、申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准。

4、购买的限制：经审核符合条件的申请家庭只能购买1套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的成员不得再次享受其他形式的保障性住房。

限价房申请流程：

1、提出申请：申请人到居住地的区房管局登记填表并按规定提交相关材料。

2、材料审核：经各区房管部门初审并经市房管局复核符合条件的申请人，由市房管局批准其购房资格。

3、 购房：经各部门对其材料进行审核通过后，申请人就可按照确定的选房顺序到限价房开发建设单位办理选房和购房手续。

如果申请人没有在规定的期限内参与选房或选房后没有在规定时限内签订购房合同的，便被视为自愿放弃购买资格。申请人选房后放弃购房的，取消其本次购房资格，今后如需购房应重新提出申请。符合限价房申购条件的申请人只能购买一套限价房。

申请限价商品房需注意什么问题 (一)购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。

确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。

(二)不符合购买限价商品住房条件的家庭，将被取消购房资格。

区县住房保障管理部门也可对申请家庭的收入、住房和资产情况进行检查。对经核实不符合购买限价商品住房条件的家庭，应取消其购房资格。

(三)不能骗购限价商品住房的，否则将被追究刑事责任。

对弄虚作假，隐瞒家庭收入、住房和资产状况及伪造相关证明的申请人，由所在区县住房保障管理部门取消其申请资格，5年内不得再次申请;对已骗购限价商品住房的，由区县住房保障管理部门责令购房人退回已购住房或按同地段普通商品住房价格补足购房款;已构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。

2016农村离婚协议书
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第八篇

农村离婚协议书2016

协议人：方 某， 男，××年×月×日出生，住××市×××路×××号，身份证号：。

协议人：王 某， 女，××年×月×日出生，住××市×××路×××号，身份证号：。

协议人方某王某双方于××年×月×日在××区人民政府办理结婚登记手续。××年×月×日生育儿子×××。因协议人双方性格严重不合，无法继续共同生活，夫妻感情且已完全破裂，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：

一、方某与王某自愿离婚。

二、儿子方××由女方抚养，由男方每月给付抚养费600元，在每月5号前付清;直至付到18周岁止，18周岁之后的有关费用双方日后重新协商。(也可一次性付清抚养费)。

三、双方有夫妻共同财产坐落在××路××小区××室商品房一套，价值人民币80万元，现协商归女方王某所有，由女方一次性给付男方方某现金38万元，此款在本协议签订后的第二天付清;此房内的家用电器及家俱归女方所有。

四、夫妻无共同债权及债务。若有债务，在谁的名下则由谁来承担。

五、方某可在每月的第一个星期六早上八时接儿子到其居住地，于星期日下午五时送回王某居住地，如临时或春节探望，可提前一天与王某协商，达成一致意见后方可探望。

本协议一式叁份，双方各执一份，婚姻登记机关存档一份，在双方签字，并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。

协议人： 协议人：

20xx年x月x日

农村离婚协议书2016 [篇2]

男方：×××，×年×月×日出生，民族：×族，工作单位：×××，现住址：×××。 女方：×××，×年×月×日出生，民族：×族，工作单位：×××，现住址：×××。 双方于×年×月×日在×市×城区（县）人民政府的民政部门登记结婚，现因×××（注：指感情不和等）的原因，导致夫妻感情破裂，无法共同生活，现自愿离婚，经双方协商一致，对有关事项，依《婚姻法》的规定达成如下协议：

一、男方×××与女方×××自愿离婚。

二、婚生女xx-x由女方抚养，由男方每月给付抚养费750元，每年付一次，在每年x月x号前付清；直至付到18周岁止，18周岁之后的有关费用双方日后重新协商。（付款时间和方式可以你们再行协商）

三、男方xx-x可在每月的第一个星期六早上八点接女儿到其居住地，于星期日早上九点送回女方xx-x居住地，如临时或春节探望，可提前一天与女方协商，达成一致后可按协商的办法进行探望。

四、夫妻有座落在x路x号的楼房一套（房子具体地址，门牌号，面积写明），价值人民币28万元，现协商归女方所有，房内的家用电器及家俱等等（可附清单），归女方所有。

五、夫妻座落在x路x号的楼房一套（房子具体地址，门牌号，面积写明），价值人民币41万元，现协商归男方所有，房内的家用电器及家俱等等（可附清单），归男方所有。因该房子在xx银行的贷款25万元全部由男方偿还，与女方没有关系，女方不负责偿还。

六、共同存款6万元，归男方x元，女方x元。

七、双方各自名下的其它私人财产（如首饰、衣服等）归各自所

八、夫妻再无其他共同债权及债务。

本协议一式叁份，双方各执一份，婚姻登记机关存档一份，在双方签字，并经婚姻登记机关办理相应手续后生效。

男方：女方：

XXXX年XX月XX日

农村离婚协议书2016 [篇3]

(一)离婚起诉书

原告： 地址： 电话：

委托代理人： 电话：

被告： 地址： 电话：

离婚(民事)诉讼请求：

1、__________________________

2、__________________________

3、__________________________

事实和理由：

____________________________________________________________________________________________。

此 致

_____人民法院

申诉人：_______

____年__月__日

附：

本诉状副本___份。

其它证明文件__份。

注：①事实和理由中应写清合同签订的经过、具体内容、纠纷产生的原因、离婚诉讼请求及有关法律、政策依据。

②原告应向法院列举所有可供证明的证据。证人姓名和住所，书证、物证的来源及由谁保管，并向法院提供复印件，以便法院调查。

(二)自愿离婚协议书范本

男方：×××，×年×月×日出生，民族：×族，工作单位：×××，现住址：×××。 女方：×××，×年×月×日出生，民族：×族，工作单位：×××，现住址：×××。 双方于 ×年×月×日在×市×城区(县)人民政府的民政部门登记结婚，现因×××(注：指感情不和等)的原因，自愿离婚，经双方协商一致，对有关事项，依《婚姻法》的规定达成如下协议：

一、男方×××与女方×××自愿离婚。

二、子女的抚养：

1、双方于×年×月×日生育有一儿子/女儿，取名：×××，离婚后儿子/女儿随男方/女方直接抚养生活，由女方/男方每月给付抚养费(包括生活费、教育费、医疗费)×××元，在每月×号前付清，直到孩子完成高中教育阶段止。高中教育阶段之后的有关费用双方日后重新协商。

2、男方/女方(注：指未直接抚养的一方)可在每月的第×周星期六起至周日接儿子/女儿随其生活或娱乐。如临时或节假日的探望，可提前一天由双方协商，达成一致后可按协商的办法进行探望。儿子/女儿十周岁以上时，探望权的行使应尊重儿子/女儿的意见，不可强行按本协议执行。

三、夫妻共同财产的分割：

1、房产：a夫妻双方婚后购有坐落在×路×号×小区×栋×单元×号的楼房一套，

登记在男方/女方(或双方)名下，属夫妻共有财产。离婚后，该套房屋归男方/女方所有(注：包括房内装修内附属设施及相关配套设施)，双方相互配合办理产权变更登记手续。因办理产权变更登记手续所应支付的一切税费等均由男方/女方承担。取得房屋所有权的一方给予另一方经济补偿人民币×××元，在本协议签订之日起×日内付清。

b夫妻双方婚后购有坐落在×路×号×小区×栋×单元×号的楼房一套，购房时以男方/女方为主贷人向×银行按揭贷款购买，首付及按揭还款都来源于夫妻共有存款，该房属夫妻共有财产。离婚后，该套房屋归男方/女方所有(注：包括房内装修内附属设施及相关配套设施)，双方相互配合办理产权变更登记及办理贷款主贷人变更手续。因办理产权变更登记及办理贷款主贷人变更手续所应支付的一切税费等均由男方/女方承担。取得房屋所有权的一方给予另一方经济补偿人民币×××元，在本协议签订之日起×内付清。

夫妻共有房屋内的家用电器及家具等等(见清单)，双方同意作价×××万元，归男方/女方所有，取得的一方给予另一方经济补偿人民币×××元，在本协议签订之日起×内付清。

2、机动车辆：×年×月×日购有×牌汽车一辆，离婚后归男方/女方所有，取得的一方给予另一方经济补偿人民币×××元，在本协议签订之日起×内付清。

3、股权、股票、债券等：(如前述 依协议详定)

4、债权与债务：(如前述 依协议详定)

5、双方各自名下的其它私人财产(如首饰、衣服等)归各自所有。

四、离婚后住房的安排：

男方住：××××××

女方住：××××××

五、其他协议事项：××××××

上述协议事项，双方保证切实履行;协议内容如有隐瞒、欺骗、责任自负。 立协议人：

男方：×××(签章) 女方：×××(签章)

×年×月×日

(本协议一式三份，当事人双方各执一份，交婚姻登记机关存档备案一份。 离婚须知：

离婚协议书是指当事人双方自愿离婚，出于合意而解除婚姻关系，对子女和财产等问题作适当处理而达成的一种书面约定。其在我国是依照行政程序，由婚姻登记机关办理。在签订离婚协议书前须了解协议离婚有哪些内容

一、离婚协议书的主要内容

1、男女双方的姓名、工作单位、家庭住址、

2.离婚原因及办理协议离婚的方式;

3.财产处理(婚前婚后)，包括债权债务的处理;

4.子女抚养和教育(包括对方对子女的探望方式有时间);

5.其他约定

二、办理协议离婚必须符合的条件

1、当事人双方须有自愿离婚的合意，且意思表示真实;

2.当事人须对子女和财产作适当处理;

3、办理过结婚登记;

4.双方当事人具有完全民事行为能力。

三、双方自愿离婚的程序

根据《婚姻法》和《婚姻登记条例》的规定，男女双方自愿离婚，必须到婚姻登记机关办理离婚登记(婚姻登记机关，在农村是乡、民族乡、镇人民政府，在城市是街道办事处和市辖区的民政部门或者不设区的市人民政府的民政部门).其程序如下：

1、申请.男女双方就自愿协议离婚提出申请，申请双方应当持户口证明、居民身份证、离婚协议书和结婚证，亲自到一方户口所在地的婚姻登记机关申请离婚.

2、审查.婚姻登记机关对离婚申请依法进行严格的审查，主要审查双方是否真正自愿，是否对子女扶养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理等事项达成了协议.

3、批准.对于符合《婚姻法》规定双方自愿离婚条件的，登记机关应准予登记，并发给离婚证，注销结婚证.当事人从取得离婚证时起即解除夫妻关系.

四、离婚证的法律效力

1、离婚证是证明婚姻关系正式解除的凭证，从取得离婚证时起，当事人即具备再婚的条件.

2.离婚的当事人一方不按照离婚协议履行应尽义务的，另一方可以向人民法院提起民事诉讼.

3、协议离婚也可选择到有管辖权的法院通过简易程序办理。

五、注意事项

1、离婚协议书应当写明双方当事人的离婚意思表示、子女抚养、夫妻一方生活困难的经济帮助、财产及债务处理等协议事项。

2、协议的内容应当有利于保护妇女和子女的合法权益。

3、一方或者双方当事人为限制民事行为能力者或无民事行为能力者，不予办理。

4、未办理过结婚登记的，不予办理。

5、对于家庭财产较复杂情况，建议在律师的指导下写离婚协议书，对双方都是一种保障。

农村离婚协议书2016 [篇4]

男方：某某，男，汉族， 年 月 日生，住 ，身份证号码：

女方：某某，女，汉族， 年 月 日生，住 ，身份证号码：

男方与女方于 年 月认识，于 年 月 日在 登记结婚，婚后于 年 月 日生育一儿子/女儿，名 。因 致使夫妻感情确已破裂，已无和好可能，现经夫妻双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：

一、男女双方自愿离婚。

二、子女抚养、抚养费及探望权：

儿子/女儿 由女方抚养，随同女方生活，抚养费由男方全部负责，男方应于 年 月 日前一次性支付 元给女方作为女儿的抚养费(/男方每月支付抚养费 元，男方应于每月的1-5日前将女儿的抚养费交到女方手中或指定的xx银行帐号：)。

在不影响孩子学习、生活的情况下，男方可探望女方抚养的孩子。(/男方每月可探望女儿一次或带女儿外出游玩，但应提前通知女方，女方应保证男方每月探望的时间不少于一天。)

三、夫妻共同财产的处理：

⑴存款：双方名下现有银行存款共 元，双方各分一半，为 元。分配方式：各自名下的存款保持不变，但男方/女方应于 年 月 日前一次性支付 元给女方/男方。 ⑵房屋：夫妻共同所有的位于xx-x的房地产所有权归女方所有， 房地产权证的业主姓名变更的手续自离婚后一个月内办理，男方必须协助女方办理变更的一切手续，过户费用由女方负责。女方应于 年 月 日前一次性补偿房屋差价 元给男方。

⑶其他财产：婚前双方各自的财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有(附清单)。

四、债务的处理：

双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务，任何一方如对外负有债务的，由负债方自行承担。(/ 方于 年 月 日向xx-x所借债务由 方自行承担......)

五、一方隐瞒或转移夫妻共同财产的责任：

双方确认夫妻共同财产在上述第三条已作出明确列明。除上述房屋、家具、家电及银行存款外，并无其他财产，任何一方应保证以上所列婚内全部共同财产的真实性。 本协议书财产分割基于上列财产为基础。任何一方不得隐瞒、虚报、转移婚内共同财产或婚前财产。如任何一方有隐瞒、虚报除上述所列财产外的财产，或在签订本协议之前 二年内有转移、抽逃财产的，另一方发现后有权取得对方所隐瞒、虚报、转移的财产的全部份额，并追究其隐瞒、虚报、转移财产的法律责任，虚报、转移、隐瞒方无权分割该财产。

六、经济帮助及精神损害赔偿：

因女方生活困难，男方同意一次性支付补偿经济帮助金给女方。鉴于男方要求离婚的原因，男方应一次性补偿女方精神损害费 元。上述男方应支付的款项，均应于 年 月 日前支付完毕。

七、违约责任的约定：

任何一方不按本协议约定期限履行支付款项义务的，应付违约金 元给对方(/按 支付违约金)。

八、协议生效时间的约定：

本协议一式三份，自婚姻登记机颁发《离婚证》之日起生效，男、女双方各执一份，

婚姻登记机关存档一份。

九、如本协议生效后在执行中发生争议的，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可向xx-x人民法院起诉。

男方： 女方：

签名： 签名：

年 月 日 年 月 日

2015户籍管理制度
限制民事行为能力人可以签购房合同吗 第九篇

第1篇：户籍管理制度

一、主要内容

1、城里人乡下人统称居民

我省取消非农业人口、农业人口的二元制户籍登记管理模式，实行一元制户籍登记管理模式。今后，不管是城里人还是乡下人，统称为居民。

2、买套二手房全家可落户

公民只要通过合法途径取得房屋所有权证，不论是商品房还是二手房、继承、获赠或其他有房屋所有权证的住房，并实际居住的，可以迁移本人、配偶、子女的户籍关系，取消了购房金额、购房时间和二手房等的限制。

3、高校毕业工作一年可落户

凡参加全国统一全日制高等教育招生考试，被我省普通高等学校、中等专业学校（含高等职业学校、技工学校）录取的，入学时可自愿选择是否办理户籍迁移手续。对没有办理户籍迁移的学生，学校应编制未迁移户籍关系学生花名册，送学校所在地派出所备案，但严禁办理暂住证和收取任何费用。

入学时没有办理户籍迁移的学生（

4、直系亲属投靠落户不限

夫妻之间相互投靠并共同生活的，按实际居住地登记、迁移户籍关系，不受婚龄的限制；父母投靠成年子女并与子女共同生活的，不受条件限制，根据自愿的原则，准予在子女居住地办理落户；不能独立生活的残疾子女投靠父母并由父母供养共同生活的，不受年龄限制，可在父母居住地落户。同时，为弘扬中华民族尊老爱幼的传统美德，鼓励公民赡养孤寡老人，在公证部门办理公证后，可迁移孤寡老人的户籍关系。

5、准入条件取代控制指标

申请人必须同时具备有合法产权的固定住所和稳定生活来源这两个条件，才能迁移落户。所谓“合法产权的固定住所”，是指取得房屋所有权证的住宅；“95房改”前，单位分配给职工长期居住未出售产权的住宅。所谓“稳定生活来源”，是指有合法稳定收入、能够自食其力生活、不需要领取最低生活保障金的情形。

二、背景

户籍管理是国家行政管理的一项基本制度和基础性工作，我国长期以来实行的“二元制”户籍管理，是根据革命斗争的需要和新中国成立后的社会主义建设和发展实际逐步建立和完善起来的。在特定的时期，“二元制”户籍管理制度基本适应了社会发展需要，在巩固国家政权、保障国家对劳动力和消费品等实行计划分配、控制城镇人口过快增长、保障人口与经济社会协调发展，维护社会秩序等方面发挥了重要的历史作用。

随着改革开放的不断深入和社会主义市场经济体制的逐步完善，现行的户籍管理制度已严重制约了社会经济发展。今年，公安部在部署全国公安工作中，要求各省要改革户籍管理制度，探索建立城乡统一的户口登记制度，以具有合法固定住所为基本条件，调整户口迁移政策。

三、我省户籍管理制度的变迁

我省户籍管理制度改革从１９９７年以来，先后３次出台了户籍管理改革政策。第一次是１９９７年，我省在安宁、楚雄等１１个县市进行了小城镇户籍改革试点，为在城镇有合法稳定非农职业的农村人员或有稳定生活来源、有合法固定住所且居住满２年的农村人员办理了落户。第二次是１９９９年，出台了《云南省人民政府关于进一步推进我省小城镇户籍管理制度改革的决定》，除昆明市五华、盘龙、官渡、西山四区外，把全省其它各县市区全部纳入小城镇户籍改革范围，再次放宽了迁移落户条件。第三次是２００１年，出台了《云南省人民政府批转省公安厅关于认真贯彻国发２００１６号文件进一步深化我省城镇户口制度改革的意见的通知》，进一步放宽了迁移落户条件。据不完全统计，自１９９７年至２００５年底，全省共解决了近１００万人迁移落户的问题。实践证明，我省户籍管理制度改革的方向是正确的，在维护社会稳定、加强社会管理、服务城市化进程、密切党群关系等方面发挥了积极作用。

第2篇：户籍管理制度改革建议

一、现有户籍管理制度概述：

户籍管理制度的本质是一项基本的国家行政制度，是国家法定的收集、确认、登记公民出生、死亡、亲属关系、婚姻状况、法定住址等公民人口基本信息的法律登记制度，以保障公民在社会活动中的权益。我国实行以个人为本位的人口管理方式，其登记方式遵循户随人走的原则。我国现有的户籍管理制度是在1958年出台《中华人民共和国户口登记条例》的基础上设置的，其特点是城乡二元结构，将户口以城乡地域为标志分为农业和非农业户口。户口成为一种身份的象征，造成了中国人城乡差别的二元社会治理结构和城里人、乡下人社会心理的隔膜。20世纪80年代以来，随着改革开放的进程，户籍逐渐松动，允许农民自带口粮到城市发展，少部分农业人口解决了城市户口融入了城市。在市场经济逐步确立的过程中，越来越多的农民涌入城市务工经商，过亿农民工在沿海新兴工业区打工，数以千万计的白领以外来人口的身份生活于大城市，同样数以千万计的人口在异地从事工商业。在社会转型期人口大量流动，而我们的社会管理手段之一的户籍管理依然滞后于经济社会发展，仍然沿袭计划经济时代的二元制户籍管理模式，造成了人户分离的管理乱象，由此导致了严重的社会与政治问题，给社会稳定带来了难题。

二、现有户籍管理制度的弊端：

（一）我国现有的户籍制度与社会福利和社会保障挂钩。在改革开放前，其作用是将农民捆绑在土地上限制其流动，由土地承担起社会保障的经济功能，国家只为城市居民提供社会福利，把广大的农民排斥在外，将有限的资金积累投入到国家急需的城市工业化建设当中，是和计划经济挂钩的产物。它违背了现代社会户随人转的管理原则，产生了大量的社会现实问题。就拿笔者所在的南宁市来说，就产生了很多的户籍问题：一是双身份问题。改革开放后一部分农民进入城市生活，其中不乏相当级别的领导干部，已经取得城市户口并已融入城市，但其农村户籍身份依然存在，仍然享受农村承包土地的权利，同时也造成了大量土地撂荒的问题，涉及了国家根本的土地制度，是国土资源部门不得不面对的社会问题。二是无身份所谓的“出嫁女”问题。中国人尤其是农村的传统观念是“嫁出去的女泼出去的水”，农村女孩

嫁到男方家后就“嫁鸡随鸡嫁狗随狗”不能享有外家的权利。既没有取得城市户口，又失去了农村的身份；还丧失了土地承包权利和福利分红，就连生育的子女适龄入学报名需要户籍证明，原籍的村委会都不肯开具，导致了出嫁女子女的入学难，只好高价到私立学校就读，如此造成了出嫁女无身份、无权益的社会问题，出嫁女上访事件不断，影响了社会的稳定，这又涉及了国土资源和教育部门的政策和管理的调整。三是实行统一的城乡户口登记制度，独生子女生育政策调整问题。取消农业和非农业户口的划分后，冲击了国家的计划生育政策，原有的“女方属农业户口只生育一个女孩的可以申请生育第二个子女”，而属于城市户口的仍限定在生育一个子女，二者如何衔接，涉及计生部门的政策和管理。诸如以上的社会问题因公安管理户籍就形成了“公安化”，而公安部门不具备“全能”的社会管理职能，最终是无法解决的，由此带来了社会性的户口问题。

（二）户口问题的难点。1956年1月13日，国务院决定：把内务部（1969年1月3日根据毛主席批示撤销，1978年3月5日改为设立民政部）掌管的农村户口登记、统计和国籍工作移交公安部门管理。这成为公安部门全面管理户籍的开端，此后1958年出台《中华人民共和国户口登记条例》，户籍登记分为农业和非农业户口的户籍管理制度正式确立，公安机关成为了户籍管理机关。户籍管理本身是一项公民身份登记管理制度，但是在计划经济条件下却又叠加上了社会福利和社会保障功能。公安的本职是进行社会治安管理，并无社会福利和社会保障的政府职能。现有的户籍制度在社会转型期带来了严重的流动人口人户分离管理问题，其落脚点又都放到了公安部门管理，造成社会问题“公安化”，让公安机关难以承受之重。当前，难点就在党政部门的观念依然是用公安的户口来解决本职的社会问题。如，南宁市在酝量城乡一体化户籍管理制度改革时，国土资源局就提出：“实行户籍制度改革，取消原农业、非农业户口登记办法后，因国土资源部门无法准确区分土地权利的主体性质，对该局执行集体土地的各项有关政策造成影响，建议由公安部门提出更为妥善的办法，以做好相关政策的衔接。”此种意见的观念依然是计划经济时代的思维，将本职的社会管理职能简单的依托在公安提供的“户口”之上；而不是自身随着经济社会的发展需要，做好政策的调整和建立新的管理运行机制，来配合户籍管理制度的改革，逐步剥离附加在户籍之上不合理的社会管理职能，其出发点变成了本末倒置。

三、中外户籍管理制度的比较及对我们的启示：

户籍管理是世界各国最根本的社会管理制度之一，不光中国有此项制度，国外同样也有。国外的户籍管理多称为“民事登记”或“生命登记”、“人事登记”，虽然叫法不一，但基本上与我国的户籍管理相似，大同小异。所不同的是，有些国家是靠市场加法治的手段，有的是靠加强城市管理水平来调节公民迁移和移居方向，以保持整个社会的稳定。国外的“民事登记”内容多包括人口出生登记、婚姻登记、死亡登记，与我国的户口登记几乎相同。国外的出生登记，内容十分详尽，不仅有公民出生年月、性别、单双胞胎等内容，而且还有其父母的职业、经济收入、国籍、宗教信仰等相关内容，比我们的户口登记还详细得多。因为＂民事登记＂作为一项最基本的社会管理制度，是其社会制度的基础和依据，关系重大，因此各国都十分重视。与我国不同的是，它的管理部门多为内政部门、司法部门或统计部门。国外都将户籍登记作为民事登记，成为基本的社会管理手段。以下是一些国家和地区突出的户籍登记制度：

一是法国：户籍管理内容十分详尽，不仅有公民出生年月、性别、单双胞胎等内容，而且还有其父母的职业、经济收入、国籍、宗教信仰等相关内容。法国人的户籍信息与他们的就医、存款等日常生活密切相关，一旦变动，意味着整个生活的变化，可谓牵一发而动全身。对于跨地区的人口流动———不论是城里人下乡，还是农村人进城，法国政府都没有任何强制性的行政措施，只需通知以前的社会保险机构，将其个人资料转到新住址所在地的相应机构即可。

二是丹麦：人口登记制度既十分先进又比较严格，是最早实行＂人号＂管理的国家。登记内容包括公民的姓名、出生年月、性别、婚姻状况、纳税情况、监护人等。

三是瑞典：由于历史传统的原因，是由教会掌管户口，人口登记有三百多年的历史，他们实行的也是事后迁移制度。欧洲的人口管理尤以丹麦和瑞典最为有名。欧洲许多国家都有人的犯罪记录管理，很有效。这些国家表面看起来户口管理很松，其实很严，这与人口登记管理特别是＂人号＂管理有直接的关系。

四是亚洲的泰国。该国专门颁布了《户口登记条例》，分外侨、国内公民两部分。其＂户籍注册＂（相当于我国的户口登记）十分严格，条例规定必须＂注册＂公民的三部分内容，即收入状况、纳税情况、简历（包括犯罪记录）。简历涉及公民的个人隐私，国家有严格的法律保密制度，不得随意向社会公布，并且户籍注册还必须让被注册者本人按手印，十分严格。这些都是法律明文规定的。与我国户籍管理不同的是，泰国对居民迁移和移居情况有详细规定。泰国实行的是事后确认迁移政策，条例规定对符合居住条件及居住期超过六个月的居民，其居住地有关部门可为其办理户籍登记，承认其居住地户籍。而我国实行的是事前确认迁移政策，居民必须凭迁移地的有关部门核发的准迁证予以迁移。

五是日本。实行的是“户随人走”的制度，它以家庭为单位标明每个人的身份、夫妻关系、父子关系等，孩子在20岁的法定成人之前，无权独立设立自己的户籍，一旦成人，完全自由。但是日本最常用的户籍文本称为“住民票”，它以每个人的居住地为基础设立，标有此人的姓名、出生年月日、性别、与户主的关系等，“住民票”是完全随着住址移动的。日本是一个人口迁徙自由的国家，其国民在哪里居住和工作由自己选择，选择哪里就自然成了哪里的常住居民，享受当地所有的社会福利。但有一点迁徙者是必须做的，就是在一个月内去登录，登录时居住地点填得很细，工作人员问清地点之后，甚至会把建筑物的平面图拿出来核对，登录之后原来的户籍材料就会自然变更。同时，申请人必须在一周内向有关部门提出申请，然后更新健康保险证和驾照。日本的户籍用于登记国民身份和公证，根据户籍可以清楚地知道该国民的有关亲族关系的“私人性身份”，作为国民的“公共性身份”，其户籍制度便是以上述目的为核心建立起来的一套比较合理的体系。日本的户籍由于采取“依人编制”式（即在每个国民出生后立即为其设立登记卡，将其从出生到死亡的每一次重要的有关身份事项及事件都顺次地记载下来，可通过卡片了解每个人身份的变化情况及现状）和“家庭卡片”式（即在每个人的卡片上记载其家庭成员。通过这样的卡片，任何国民的夫妇关系、父母关系、子女间的关系都一目了然，现在原则上是以一对夫妻为单位来登记，包括该对夫妻婚前所生子女，孩子一旦结婚

，就必须另立新户籍，即不存在三代同户的现象，因结婚新立户而产生户籍变更时，在新旧户籍上要有记载）。二者的结合很好地起到了登记身份和公证的作用，因户籍是以公证和公示为目的的，所以允许公民查阅及核实。而我们的户口档案属于国家机密，需要时只能到派出所开具户籍证明，不仅不方便、群众不满意，而且因没有明确的法律规定导致随意性大。

六是南美洲的阿根廷。实行的是“三项大登记”制度，即出生、婚姻、死亡登记，与我国的户口登记几乎相似，国家设有“人口登记局”，实施身份证制度，该国实施的也是事后迁移制度。七是非洲的摩洛哥王国。也实行“户籍法”，公民依法进行出生申报、死亡注销登记。八是美国。实行的是“出生死亡登记大纲”，即“依事编制式”，是将出生登记、婚姻登记、死亡登记等有关某人身份的事项及事件均进行分门别类的编制。因为实行“户口登记”美国法律通不过，美国法律认为这样侵犯人权，故只进行公民出生、婚姻、死亡登记，平时公民可以自由迁移、移民，靠加强城市管理水平来调节公民迁移和移居方向，以保持整个社会的稳定。在美国，驾照、信用卡和社会保障号扮演了身份证的角色。驾照和信用卡尽管拥有验明正身的功能，但要想申请到它们必须先从社会保障部门申请到一个社会保障号，是美国政府管理常住人口的法宝。任何一个美国公民或在美长期居留的外国人，都必须拥有一个社会保障号，号码唯一且终生不变，类似中国的身份证号，但每个人并不会有一个像身份证一样的卡片带在身上，只需要在脑子里记住这个9位号码即可。社会保障号与社会征信系统相联系，在防止商业欺诈、维持市场秩序方面也有一定作用。美国商界很少有人敢制造、销售假冒伪劣商品或搞欺诈活动，这并不是说美国商人觉悟多高、品德多好；社会保障号制度使得任何人如果留下污点，今后将得不到社会的信任，在经济社会交往中寸步难行。而我们的户口信息还深藏在公安部门，与社会信息没能联网，国家还没有建立起社会征信系统，社会诚信缺失已是不争的事实。此外我国台湾地区。户籍属内政部所管，举凡迁徙、婚嫁、生死，人民皆有申报的责任。政府定期举办巡回户口校正，但稽查并不严格，除了国民身份证以外，现行户籍制度衍生出来的户籍誊本、户口名簿是政府机构经常要求人民提供，以玆核对的证件。户籍所在地是政府认定下，每个国民的正式居所，故对每个国民的权利义务皆有影响。例如，在参政权方面，离开台湾超过一定期限的国民会自动丧失户籍，连带损失地方选举的投票权。在义务教育方面，家长与儿童的户籍所在地决定所分配到国民小学或者中学。比较管理所具有的优势，给构建我们的户籍管理制度带来很大的启示：

（一）国外现代户口登记制度的启示：内容详尽，户口信息社会化，用于社会管理。虽然我国也有将户口登记信息用于民事行为，但多为政府公共部门和公证、民事调解、民事诉讼等身份证明需要，对于公民个人经济社会交往的身份证明则少有涉及。而且户口信息的法律地位未明确，民事法律没有“民事登记”内容的法规，1958年我国颁布的《中华人民共和国户口登记条例》也未做规定，只是散见于各部门的规章，规定需要公安机关出具公民相关的户口信息证明。户口信息深藏于公安部门的档案，不对社会和公民开放。我们依然是陈旧观念：认为户口信息属于国家机密档案不能公开，对市场经济条件下户口信息在社会管理中的基础地位认识不足。而社会人财物的大流动迫切需要了解人的基本信息，民事行为中人的信息缺失无形中增大了社会运行的成本，这也是社会交往中诈骗案件层出不穷的原因之一，如骗婚和生意中的骗财。笔者建议，除对国家涉密人员及涉及公民隐私的简历之外，其他公民的户口信息应与社会信息互联互通，允许公民查阅、核实。

（二）泰国的启示：运用市场＋法治的原则促进人口的有序流动，加强户籍管理。泰国与我国同属于发展中国家，也存在着流动人口和户口登记的问题，但泰国的户籍管理采用的市场经济原则和法律效力的作用，是让不能在某城市（特别是大城市）生存（包括经济收入、住房等）的公民，按市场法则去选择适合自己经济水平的城市居住。这种方法往往较行政手段更有效。我们一提放开户口限制，按居住地原则登记户籍，就有反对声音：农民都涌入城市，城市承载力不足怎么办？会不会形成贫民窟？显然这种观念是站不住脚的，因为城市即使不给户口，现实中也产生了大量的流动人口，而且因流动人口没有列入现代社会必需的户籍常态化管理，而造成人户分离现象，导致了社会管理无序的状态，这种观念必须转变。笔者以为重视三农问题，搞好新农村建设，健全农民的社会保障，提高农民的待遇，让农民在农村安居乐业是一条根本的消除城乡差别、解决农民流动的道路，这条道路是漫长的而且必需的。无论如何城市在社会环境、公共基础设施和文化生活方面都要丰富多彩的多，我们无法限制农民进城，世界各国在现代化进程中都未能避免农民大量涌入城市，只能是加强社会管理、发展经济消化人口，促进人的全面发展。在此基础上我们城市管理者可以为农民的流动做点什么呢？那就是按照市场经济和法治的原则将流动人口纳入户籍管理，不是简单地给“户口”，有了城市户口就必然享受到与户口挂钩的社会保障和社会福利，而是让农民按照自身的经济水平和能力选择居住的城镇、或者是一二三线城市。具体的来讲就是将原有的取得城市户口的高门槛，一旦进入就可以一次性的享受城市的社会保障和社会福利待遇，改革为低门槛，即在城市常住（自有房产、单位宿舍、公租房、投亲居住、有至少半年以上的长期租房合同）有稳定的生活和收入来源就纳入城市的户籍登记管理，至于户口背后的社会福利和社会保障，就要按照权利和义务对等的市场法则，由农民向城市“购买”，渐进式的取得。因为农民取得城市户口不必然的失去农村的土地，农村的土地是以家庭为单位承包的，如果农民取得城市户口既无偿的享受社会的福利和保障，又拥有农村的土地使用权显失社会的公平。但是我们又不宜将进入城市农民的土地都收回，因为农民相对来讲文化知识水平偏低、技能单一，在城市生活艰难；如果在城市待不下去还可以再回到农村时有“土地”的保障。否则，大量的失地农民在城市生活无着落就容易引发社会动乱。农民购买城市的社会福利和保障应该是自由选择的，需要那种或需要多少都是自主的。比如一个农民在农村有承包的土地和宅基地，为了子女的前途看好城市的教育环境，选择到城市长期打工租房陪子女读书，老了有农村的“新农合”保障，而且全国社保一卡通可以转移接续，还可以回乡养老。他要享受城市的免费优质义务教育，就要向当地政府缴纳足够的教育附加费（城市的居民都需要缴纳），这不是简单的买卖，而是每个城市根据本地经济社会发展状况依据法定的程序制定的准入规则。如果他们再需要其他的社会保障和社会福利项目就分别缴纳费用，如养老、失业、医疗保险、低保，保障房等，达到一定法定的准入条件才能享受到相应的城市福利和保障，他是一种市场条件下权利义务对等的法治。此外，泰国的户口事后确认迁移政策，不仅手续简便，而且可以有效地进行公民在居住地的身份管理，防止人户分离现象，很值得我们借鉴。

（三）日本的启示：强化身份管理和运用是经济社会稳定发展的有效途径。一要注意身份管理是日本社会治安状况良好的一个主要原因，因为日本的身份有严格的户籍登录制度作后盾而且登录内容详尽、注重家庭在和谐社会中的基础作用，可以反映人们真实的居住情况，一旦发生案件，很容易查到线索；反观我们的流动人口管理，毕竟不是严格的户籍身份管理，户籍登记内容不严密，而且人户分离，脱管、漏管现象严重，给社会治安管理带来了很大的压力。二要注意身份管理使日本人口流动有序进行，不会发生社会失控现象，人们迁移并非居无定所的盲流，往往是安顿下来之后，选择适合自己的职业，并很快融入新的城市，最终实现安居乐业，户随人转。我国的流动人口没有按照居住地原则纳入身份管理，流动人口人户分离是一种不确定的生存状态，缺乏城市归属意识和守法观念，人口流动存在盲目性和无序的管理，我们应借鉴日本户随人转的制度，树立人口只要长期在城市居住生活，就要将其纳入城市户籍身份管理的理念。三要注意身份管理在日本有公示和公证的作用，公民有需要可以查阅及核实户籍登记，方便公民的经济社会交往。（四）美国的启示：户口信息与社会征信系统互联互通、共建共享，是社会现代化的内在要求。美国高度现代化，身份信息与社会征信系统相连在社会管理中的作用功不可没。我国在社会转型期诚信缺失已是不争的事实，迫切需要建立起社会征信系统。这就要求户口信息与社会信息互联互通的支撑，而我国的户口信息还作为国家机密束之高阁，起不到发挥社会基础数据的作用。近期，我国170个城市开通了社保一卡通全国转移接续，并且具备金融功能，开了个好头。如果户籍改革能主动与建立社会征信系统接轨，那么，户口信息与社会保险体系联网，将是创新社会管理体制机制的基础和依据。

四、对我国户籍管理制度改革的思考及建议：

改革户籍制度后，户籍管理还是必要的。通过公民身份登记，可以证明其身份并确立其民事权利和行为能力；可以为政府制订国民经济和社会发展的规划、劳动力合理配置等提供基础数据和依据。户籍管理还是治安管理的基础，在维护治安、打击犯罪方面起着重大作用。为此，建议在户籍管理制度改革中采取如下的步骤和措施：

（一）转变观念，树立户随人转的理念。在户籍管理中严格户口登记，将部分流动人口（以房管人、以业管人部分）纳入身份管理，登记为居民户口；厘清户籍登记管理与户口红利的区别，它不是与社会福利和社会保障挂钩，而是一项重要的社会管理手段。要加大宣传力度，让社会和群众理解：只要人生活在社会中就要有身份管理，是每个公民的法定义务，建立起“户随人转”主动申报的自觉意识。至于原有的户口红利，应摒弃计划经济环境下无偿获取的陈旧观念，树立市场经济条件下权利义务对等的理念，要获得城市的社会福利和社会保障，就要渐进式的努力付出，而且可以凭自身能力和需要分项选择获取，政府和社会要提供的是社保全国一卡通式的接续服务。公安部门也要跟上时代的开放步伐，抛弃不合时宜的将户口信息作为国家机密档案的落后观念，除涉密人员的身份信息和涉及公民隐私的简历外，户口信息应主动与社会信息互联互通，建立起社会征信系统，服务于经济社会交往和公民的民事行为。

（二）户籍立法要跟上。我国现有最权威的户籍立法就是1958年的《户口登记条例》，它是在建国后计划经济时代的产物。现如今远远不适应市场经济条件下的经济社会发展需要，亟须户籍立法明确户口的法律地位：在政府人口统计、服务国民经济和社会规划编制、维护社会治安管理、打击犯罪、支撑社会征信系统等方面，是社会管理的基础和依据；明确进行户口申报是每个公民应尽的法律义务；户随人转，国家对公民实行身份管理；赋予户口登记以民事登记的法律内涵，户口信息对社会和公民开放，服务于经济社会交往等。至于户口背后的社会福利和社会保障，由有立法权的各地方根据各地经济社会发展的实际制定准入规则，在市场的原则下分项取得；这些都要法律确权明示。

（三）公安部门在户籍管理制度改革中跟进措施的建议。公安部门是党委政府领导下的社会治安管理职能部门，应积极配合服务于经济社会发展大局的需要，在户籍改革中采取措施、积极跟进，为此笔者建议：（1）将流动人口中以房管人、以业管人的部分纳入公安的户口管理，发给居住证，最大限度地解决人口的不确定状态和人户分离现象。（2）流动人口中的以证管人部分，改变重管理轻服务的被动局面，配合政府保障房和公租房建设，探索城市社区管理新模式，尝试物业化、公寓式的管理和服务并重。（3）对出租房登记备案，对租房者实行旅社式登记。（4）严格户口登记事项，严密人口出生、死亡、职业、经济收入、宗教信仰、纳税、缴纳社会保险、直系亲属关系、婚姻分户、迁移、简历（包括犯罪记录）等人身基础信息的户籍登录。（5）将实有房屋管理信息纳入公安人口信息库，房屋和居住状况相对应，原则上户口以家庭为单位、以常住地为基础设立，从而维护传统、稳定的家庭关系在和谐社会中的基础作用。（6）建立起全国的实有人口信息库，与社会信息互联互通，主动融入社会征信系统，也有利于社会治安管理。（7）管控住重点人口，建立安置帮教衔接机制，注重发挥社区志愿者、社工的作用，实行“一对一”和“多对一”结对监督和教育引导；探索建立分级预警机制，按照重新犯罪的风险，分别实施帮教措施。

第3篇：上海市常住户口管理规定

第一章总则

第一条为进一步规范本市常住户口管理工作，切实保障本市居民的合法权益，根据国家有关法律、法规及其他相关规定，结合本市实际，特制定本规定。

第二条本规定所称的本市居民是指具有本市常住户口的人员。

第三条本规定所称的户口管理是指户口登记、户口迁移手续的办理，以及《居民户口簿》、《户口迁移证》、《户籍证明》等户口证件的申请、签发。

第四条凡在本市行政区域范围内办理户口登记，户口迁移，以及申请、签发《居民户口簿》、《户口迁移证》、《户籍证明》等户口证件，必须严格遵守本规定。

《居民身份证》的申请、签发按照《中华人民共和国居民身份证法》有关规定办理。

第五条市公安局人口管理办公室是本市户口管理工作的主管部门；各公安分、县局人口管理办公室和各公安派出所按权限具体负责辖区内的户口管理工作。

第六条本市居民应当依法在经常居住的合法住所地登记常住户口。常住户口登记权利受法律保护。

第二章户口登记

第七条本市居民应当如实申报《常住人口、居民身份证申领登记表》所列的户口登记项目。

第八条婴儿可以在本市父或母户口所在地公安派出所办理出生登记，并统一登记为非农业户口。

超过一年未办理出生登记的婴儿，经区、县公安机关按有关规定审核批准后，可以在本市父或母户口所在地公安派出所办理出生登记。

中央各部委、各省市驻沪办事处工作集体户口和学生集体户口人员，其所生婴儿出生登记按照国家和市政府有关规定办理。

第九条现役军人所生婴儿在本市申报出生登记，应当按下列规定办理：

（一）母亲为驻沪部队现役军人，其所生婴儿可以在女军人部队集体户口所在地公安派出所办理出生登记；

（二）具有本市常住户口的人员应征入伍，其所生婴儿可以在本市的祖父母或外祖父母户口所在地公安派出所办理出生登记。

第十条父母双方或一方为原本市居民，现旅居国、境外，其在国内出生、具有中国国籍的婴儿，可向本市的祖父母或外祖父母的户口所在地公安派出所申请办理出生登记，经区、县公安机关批准后，办理出生登记手续。

父母双方或一方为本市居民，其在国、境外出生、具有中国国籍的婴儿，可向本市父或母户口所在地公安派出所申请办理出生登记，经区、县公安机关批准后，办理出生登记手续。

第十一条本市居民应征入伍的，应当在入伍前向户口所在地公安派出所申报注销户口。

军人复员、转业或者退伍的，应当向安置入户地的公安派出所申报户口；被部队开除军籍或除名的，应当向原户口注销地公安派出所申报恢复户口。

第十二条出国、出境的本市居民不注销户口。已在国外、境外定居的本市居民，应当根据国家和本市出入境管理有关规定申报注销户口。

未获得前往国家或地区定居许可，要求回沪恢复户口的原本市居民，经公安分、县局出入境管理部门批准，由公安派出所办理恢复户口登记手续。

已获得前往国家或地区定居许可，因投亲或工作等原因要求回沪定居的原本市居民，经市公安局出入境管理部门批准，由公安派出所办理恢复户口登记手续。

第十三条被逮捕、判刑或劳动教养的本市居民不注销户口。

因逮捕、判刑或劳动教养已被注销户口的本市居民，在刑满释放、解除劳动教养或者被监外执行后，应当申报恢复户口。

第十四条本市居民死亡或者经人民法院宣告失踪或者宣告死亡的，应当注销户口。

经人民法院撤销宣告失踪或者宣告死亡的本市居民，应当申报恢复户口。

第十五条本市居民因应征入伍、出国、出境、被逮捕、判刑或者劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销户口，要求恢复户口的，应当在原户口注销地公安派出所申报恢复户口。原户口注销地住址发生变动的，可以向新住址地公安派出所申报恢复户口。

第三章户口迁移

第十六条户口迁移应当由迁移人本人到公安派出所办理。迁移人因故无法办理迁移手续的，可书面委托有民事行为能力的家庭成员办理。

涉及全户迁移的，迁移人应当书面委托户主或有完全民事行为能力的户内成员办理。

涉及集体户口人员户口迁移的，已随迁移人在集体户内办理户口登记的居民应当随迁移人一起办理户口迁移手续。

无民事行为能力和限制民事行为能力人的户口迁移由其监护人办理。

第十七条涉及60岁以上老年人的户口迁移，如迁（移）出地住房系老年人自有或承租的，应当当面征得老年人同意，并由老年人在同意户口迁（移）出的书面材料上签名。

迁（移）入地住房系60岁以上老年人自有或承租的，如有户口迁（移）入，应当当面征得老年人同意，并由老年人在同意接受的书面材料上签名。

第十八条本市非农业户口居民（本市大中专院校学生集体户口、科研单位学生集体户口和中央各部、各省市驻沪办事处工作户口人员除外）以购买、交换、分配等合法方式取得住宅商品房、售后公房等住房所有权或者公有居住房屋承租权的，可以在房屋所在地公安派出所办理户口迁移。

本市农业户口居民以购买、继承等合法方式取得住宅商品房、售后公房等住房所有权的，经区、县公安机关批准后，本人及其配偶、未成年子女可以在房屋所在地公安派出所办理户口迁移，并登记为非农业户口。

第十九条本市居民系房屋产权人或承租人或农业户户主的，经其同意，其本市非农业户口的直系亲属（大中专院校学生集体户口、科研单位学生集体户口和中央各部、各省市驻沪办事处工作户口人员除外）可以在其户口所在地公安派出所办理户口迁移。本市直系亲属之间的迁移包括：

（一）父母与子女之间的迁移；

（二）夫妻之间的迁移；

（三）（外）祖父母与（外）孙子女之间的迁移；

（四）公婆与儿媳之间或者岳父母与女婿之间的迁移。

第二十条本市农业户口居民，经迁（移）入区、县公安机关批准，可以迁（移）入本市非农业户口配偶、父母、子女处，并登记为非农业户口。

本市农业户口居民，经农村宅基地使用权人或者集体土地承包人及村委会、乡（镇）人民政府同意，可以向本市农业户口配偶、父母、子女户口所在地派出所申请办理户口迁入手续，其未成年子女可以随迁。

第二十一条本市非农业户口居民（本市白茅岭、军天湖、上海、川东4个农场户口，大中专院校学生集体户口，科研单位学生集体户口，中央各部、各省市驻沪办事处工作户口人员除外）因离婚、原居住地房屋动迁、出售或者其他特殊原因，经房屋产权人或者承租人同意的，可以向本市非农业户口的非直系亲属户口所在地公安派出所申请办理户口迁移，经公安派出所批准后，办理入户手续。

第二十二条房屋产权人或承租人死亡，因故无法变更房屋权证或者因正当理由无房屋权证，经户内所有具有完全民事行为能力人同意的，本市居民可以向公安派出所申请办理户口迁移，经公安派出所批准后，办理迁（移）入户手续。

第二十三条本市家庭户居民被本市全日制大中专院校录取的，户口一律不迁（移）入学校；本市集体户居民被本市全日制大中专院校录取的，户口可以迁（移）入学校；被录取的新生原为本市农业户口的，可凭相关证明材料向户口所在地派出所申请办理“农转非”手续。

第四章项目变更

第二十四条本市居民的户口登记项目需要变更或者更正的，由本人向户口所在地公安派出所提出申请，无民事行为能力和限制民事行为能力人应当由其监护人向户口所在地公安派出所提出申请，经批准后办理相关手续。

第二十五条有下列情形之一的，房屋所有权人、承租人以及农业户户主可以向户口所在地公安派出所申请变更“户主”：

（一）原户主死亡或经人民法院宣告失踪或者宣告死亡的；

（二）原户主户口迁（移）出户的；

（三）房屋所有权人或承租人认为有必要更改的；

（四）原户主要求或者同意更改的。

集体户申请变更“户主”的，应当由单位主管部门向户口所在地公安派出所提出申请。

第二十六条本市居民符合下列情形之一的，可以变更“姓名”：

（一）父母离婚、再婚的；

（二）依法被收养或者收养关系变更的；

（三）在同一学校或工作单位内姓名完全相同的；

（四）名字的谐音易造成本人受歧视或伤及本人感情的；

（五）名字中含有冷僻字的；

（六）有其他特殊原因的。

对依法被剥夺政治权利，或正在被刑事处罚、劳动教养的人员，不予更改“姓名”。

第二十七条本市居民因医学变性的，可以变更“性别”。

第二十八条本市居民已随父或随母登记“民族”，现要随另一方登记的，经区、县民族工作部门批准，可以变更“民族”。

第二十九条“出生日期”一般不予更改。本市居民实际出生日期与公安派出所登记的出生日期确实不一致的，可以变更“出生日期”。国家干部变更“出生日期”，须按国家有关规定严格办理。

对依法被剥夺政治权利，或正在被刑事处罚、劳动教养的人员，不予更改“出生日期”。

第三十条本市居民符合下列情形之一的，可以变更“出生地”：

（一）实际出生地与登记出生地不一致的；

（二）出生地行政区划调整的。

第三十一条本市居民符合下列情形之一的，可以变更“籍贯”：

（一）实际籍贯与登记籍贯不一致的；

（二）籍贯地行政区划调整的；

（三）本人被收养随养父籍贯的。

第三十二条本市居民符合下列情况之一的，可以变更“公民身份号码”：

（一）经公安部门核准予以纠正错号、重号的；

（二）经公安部门批准予以更改出生日期的；

（三）经公安部门批准予以更改性别的。

第三十三条本市居民的文化程度、婚姻状况、兵役情况、身高、服务处所和职业等户口登记项目发生变化的，应当向户口所在地公安派出所申请办理变更。

第三十四条第二十五条、第三十条、第三十一条、第三十三条规定的户口登记项目变更，由户口所在地公安派出所受理审核后予以直接办理。第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条规定的户口登记项目变更，应当由户口所在地公安派出所审核后，报区、县公安机关批准后予以办理。

第三十五条因公安派出所的登记差错导致居民的常住户口登记项目与实际不符的，户口所在地公安派出所应当及时予以更正。居民本人发现登记差错，应当向户口所在地公安派出所提出申请，并经公安派出所调查属实后，办理更正手续。

第五章立户、分户、并户

第三十六条家庭成员同住一处、共同生活的可立为一户；一人独居的可单立为一户。

公安派出所凭居民提供的《上海市房地产权证》或《房屋所有权证》或《租用居住公房凭证》或法律、法规、规章规定的房屋凭证办理家庭户的立户手续。

第三十七条符合下列条件的机关、团体、部队、企业、事业、学校等单位，经区、县公安机关批准，可以设立职工集体户：

（一）单位设集体户口地址的宿舍房屋产权为本单位所有；

（二）有专人负责管理集体户口。

在本市他处无固定合法住所的本市居民，经其单位同意，户口可以迁（移）入本单位的职工集体户内。

第三十八条符合下列条件的大中专院校，经区、县公安机关批准，可以设立学生集体户：

（一）经教育部或市政府批准，具有高等学历教育招生资格的全日制普通高等学校及列入国家招生计划的全日制普通中等院校；

（二）具有招收外省市生源新生资格的；

（三）有专人负责管理集体户口。

第三十九条公安派出所可以按实际需要择址设立“公共户”。本市居民（含本市户口待定人员）因房屋出售、房屋拆迁、婚姻关系变化、租赁房退租等原因确无他处落户的，或因家庭矛盾、集体户所在单位不同意迁入等原因造成不能办理正常落户手续的，可向落户地公安派出所申请在“公共户”办理户口登记，经公安派出所批准后，办理入户手续。

第四十条本市居民因婚姻关系变化等原因，且生活独立，有居住条件的，可以向户口所在地公安派出所申请同号分户，经公安派出所批准后，办理分户手续。

独立成套住宅不予分户。

第四十一条本市居民在户内所有具有民事行为能力的家庭成员同意的情况下，可以向户口所在地公安派出所申请并户，经公安派出所批准后，办理并户手续。

第六章证件签发

第四十二条本市居民因购买、交换、分配或继承住房等原因而立户的，由公安派出所发给《居民户口簿》。

户主户口迁（移）出户或户口注销的，公安派出所应收回原《居民户口簿》，签发新的《居民户口簿》。

第四十三条本市居民遗失《居民户口簿》，应当及时到户口所在地公安派出所报失。自报失之日起三十日内仍未找到的，由公安派出所予以补发。期间，居民需使用《居民户口簿》的，户口所在地公安派出所应当出具《户籍证明》。

《居民户口簿》补发后，原《居民户口簿》自然作废；对重新找到的原《居民户口簿》，户口所在地公安派出所应当予以收回。

第四十四条本市居民在本市范围内办理户口“网上迁移”的，公安派出所不再签发《户口迁移证》。迁往外省市或者在本市范围内迁移不适用“网上迁移”的，由公安派出所出具《户口迁移证》。

第四十五条持证人遗失《户口迁移证》的，应当及时到发证地公安派出所报失并提出补发申请，原发证公安派出所按原证内容予以补发。

第四十六条《户口迁移证》超过有效期而未报入户口的，持证人应到原发证公安派出所申请换发，原发证公安派出所按原证内容重新开具。

第四十七条凡《居民户口簿》没有记载的户口登记内容，居民可以向公安派出所申请出具《户籍证明》。对《居民户口簿》已记载的内容，公安派出所不再签发《户籍证明》，但有下列情形之一的，公安派出所可以根据居民的申请出具《户籍证明》：

（一）《居民户口簿》在补办期间；

（二）因家庭矛盾等原因无法获得《居民户口簿》，经民警调查确需出具《户籍证明》；

（三）本市集体户口人员无法提供《集体户口簿》。

《户籍证明》只限国内使用（港、澳、台地区除外）。《户籍证明》自签发之日起三十日内有效，过期作废。

第七章其他事项

第四十八条本市居民进行户口登记、户口迁移、户口登记项目的更改以及申请各类户口证件，应当按照《上海市公安局窗口服务告知单》要求提供相关材料。

第四十九条本市居民违反本规定，在户口登记、项目变更等过程中有弄虚作假行为的，应当予以纠正；在办理本市常住户口迁移过程中弄虚作假的，应当按照有关规定注销其弄虚作假取得的户口，并退回原户口迁出地；对违反治安管理行为的，应当依法予以处罚；构成犯罪的，应当依法追究其刑事责任。

第五十条各级公安机关应当依照物价部门核定的收费标准收取工本费，收费标准应当向社会公开。

第五十一条当事人对公安机关作出的户口管理具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第八章附则

第五十二条本规定中的“承租人”是指租用公有居住房屋的本市居民。

第五十三条本市白茅岭、军天湖、上海、川东4个农场人员的户口管理，适用本规定。

第五十四条本规定自2015年12月1日起施行。此前有关户口管理规定与本规定不符的，以本规定为准。

第五十五条本规定由市公安局人口管理办公室负责解释。

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