城中村安置办法

导读：　城中村安置办法(共9篇)城中村改造安置文件淅川县人民政府关于印发《淅川县城中村及旧城区改造补偿安置暂行规定》的通知发布日期：[12-07-09 11:00:43] 点击次数：[ ] 索引号：nf001-0202-2012-00013 来源: 作者:淅政〔2012〕13号上集、金河镇政府，龙城、商圣街道办事处，县直各单位:《...

城中村改造安置文件
城中村安置办法 第一篇

淅川县人民政府关于印发《淅川县城中村及旧城区改造补偿安置暂

行规定》的通知

发布日期：[12-07-09 11:00:43] 点击次数：[ ] 索引号：nf001-0202-2012-00013 来源: 作者:

淅政〔2012〕13号

上集、金河镇政府，龙城、商圣街道办事处，县直各单位:

《淅川县城中村及旧城区改造补偿安置暂行规定》已经县政府常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一二年七月五日

淅川县城中村及旧城区改造补偿安置

暂行 规 定

按照《河南省城乡建设三年大提升行动计划》的要求，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施<土地管理法>办法》、《河南省征地区片综合地价标准的通知》（豫政〔2009〕87号）、《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《淅川县城中村及旧城区改造暂行办法》等，结合淅川实际，现就淅川县城市规划区内城中村及旧城区（以下统称“城中村”）改造补偿与安置规定如下：

一、货币补偿办法

城中村改造中的被征收人选择货币补偿的，以评估补偿的方式一次性补偿。

（一）房屋补偿办法及附属设施、装饰装修补偿标准

1.符合下列条件的给予评估补偿

（1）有房屋产权证的；

（2）有土地使用证或土地批准文件的；

（3）有建设工程规划许可证（准建证）但未办理房屋产权证的；

（4）没有房屋产权证和建设工程规划许可证，但属于世居户的，由县、乡镇（街道）、村、组四级认定，其认定面积不得超过合法宅基地面积的2倍。

2.评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

3.附属设施及装饰装修补偿按照城区现行补偿标准（见附表一、二）执行。

（二）宅基地补偿标准

1.宅基地补偿原则

（1）宅基地合法性认定依据：以土地证、土地批准文件为依据，二者有任何一种即属于合法宅基地。

（2）世居户宅基地合法性认定办法：由组、村、乡镇政府（街道办事处）、县人民政府四级认定。

（3）合法宅基地面积最高限额认定依据及限额面积：以《河南省实施<土地管理法>办法》第53条“城镇郊区每户用地不得超过134平方米”的规定，认定县城规划控制区内农村农民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积最高限额不得超过134平方米。

2.宅基地补偿办法

（1）建筑物基底面积（建筑物实际占地面积）以外的合法空白宅基地，属集体建设用地的，按期搬迁签订协议的，按照河南省人民政府关于公布实施《河南省征地区片综合地价标准的通知》规定的

价格（见附表三）补偿；不按期搬迁签订协议的，不予补偿。合法宅基地以外的空白宅基地参照本条规定执行。

（2）建筑物基底面积以外的合法空白宅基地，属国有建设用地的，按照淅川县人民政府关于发布《淅川县城区土地级别及基准地价的通知》（淅政〔2010〕1号）规定的国有建设用地补偿标准，区别不同类别、级别给予不同价格的补偿。补偿标准如下：

单位：元/m²

说明：1.土地级别及范围以县政府发布基准地价对应的级别范围为准。

2.土地类别以土地证证载为准。

（3）没有土地使用证和土地批准文件的宅基地不予补偿（世居户宅基地应由“四级”认定）；道路排水等公共设施所占土地不予补偿；选择产权置换的，建筑物所占宅基地基底面积不予补偿。

（三）党政事业单位、工矿企业补偿办法

城中村改造范围内涉及党政事业单位和工矿企业的，选择货币补偿的，根据其合法性用地面积，结合建筑面积、建筑结构、生产规模进行货币补偿。【城中村安置办法】

二、房屋置换办法

城中村改造的被征收人选择房屋产权置换的，按下列办法予以置换：

（一）合法建筑置换办法

合法建筑置换安置房，采取以下办法：

1.合法宅基地上的合法建筑物，按期搬迁交付钥匙：①合法建筑面积小于或等于合法宅基地面积2倍的，不足部分在缴纳每平方米400元结构费（结构费计算公式：＜合法宅基地面积×2－房屋建筑面积＞×400元）后，按合法宅基地面积的2倍置换安置房；②合法建筑面积大于合法宅基地面积2倍的，除按2倍合法宅基地面积置换安置房外，对超出部分按评估价格予以货币补偿，补偿后可以成本价格购买不大于超出面积的安置房。享受此款优惠政策的，附属物及装饰装修不再补偿。

2.合法宅基地上的合法建筑物，按期搬迁交付钥匙的，要求对附属物及装饰装修进行补偿的，按相应标准补偿后，对小于或等于合法宅基地2倍面积的建筑物，按实际建筑面积置换安置房；对大于合法宅基地2倍面积的建筑物，除按2倍宅基地面积置换安置房外，其超出部分按评估价格予以货币补偿，补偿后可以成本价格购买不大于超出面积的安置房。剩余空白合法宅基地只作货币补偿，不置换安置房。

3.合法宅基地上的合法建筑物，不按期搬迁交付钥匙的，不享受城中村改造的相关奖励政策。附属物及装饰装修给予相应补偿后，对小于或等于合法宅基地2倍面积的建筑物，按实际建筑面积置换安置房；对大于合法宅基地2倍面积的建筑物，除按2倍宅基地面积置换安置房外，其超出部分按评估价格予以货币补偿，补偿后可以成本价格购买不大于超出面积的安置房。剩余空白合法宅基地只作货币补偿，不置换安置房。

4.没有建房的合法空白宅基地，按期签订协议的，按合法空白宅基地面积每平方米缴纳800元（合法空白宅基地面积×800元）结构费后，按合法宅基地面积的2倍置换安置房。不按期签订协议的，只作货币补偿，不置换安置房。

5.建筑物基底面积超过合法宅基地面积，超出部分的建筑面积享受以奖代补，不置换安置房，不予货币补偿。

（二）商业用房置换办法

1.合法商业用房（房屋性质以土地证、准建证证载为准）按1:1在同街区置换商业用房。

2.住宅性质土地位于主次干道临街第一排建设第一层非商业性质的门面房，经四级认定后，置换成

套住宅房屋面积比例为1:1.5。选择置换商业用房的，不缴纳出让金的，按照1:0.7予以置换。足额缴纳出让金的，按照1:1予以置换。

上述两种类型按期搬迁属享受对象的仍享受公共用房奖励政策。

（三）户型面积置换办法

1.根据户型，被征收人原则上应选择接近安置房面积的户型。被征收人选择的安置房户型面积大于应置换面积的，超出部分10m²以内按成本价购买，10m²以上按市场价购买。

2.被征收人选择的安置房户型面积小于应置换面积的，多出的应置换面积只按评估价格给予货币补偿。

（四）异地安置置换办法

根据改造村土地及安置房数量，本照自愿原则及协议安置顺序，由一、二类地区置换到三、四类地区的，按原地应置换面积1:1.2比例置换；由三、四类地区置换到一、二类地区的，按原地应置换面积1:0.9比例置换。

（五）不作置换的房屋类型

地下室、简易房、铁皮房、钢屋架彩钢房等，不作产权置换。

（六）党政事业单位及工矿企业安置办法

城中村改造范围内的党政事业单位及工矿企业需要搬迁安置的：对行政机关和事业单位，应在规定期限内腾空房屋，被搬迁房屋按规定核销。其必要的办公等用房由同级政府或主管部门按实际需求另行安排。对工矿企业房屋所有权人，进行异地厂房调换、土地置换和功能置换安置。需拆除集体用房的，参照住宅补偿与安置办法执行。

（七）有下列情形之一的，不予补偿安置

1.非法占有、私自买卖及通过其它不法手段取得宅基地的；

西安市城中村改造管理办法
城中村安置办法 第二篇

西安市城中村改造管理办法

第一章 总则

第一条 为加快城市化进程，推进和规范城中村改造工作，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。【城中村安置办法】

第二条 本办法所称城中村改造是指将城中村的集体土地依法转为国有土地，农民转为居民，撤觥村委会建立居委会，农村集体经济改制为城市混合经济或股份经济和按照城市规划、建设、管理的规范对原有建筑形态进行改建、翻建的行为。

第三条 本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区城市建成区范围内的城中村改造适用本办法。

第四条 城中村改造应当以西安社会经济发展计划和城市总体规划为依据，按照“政府主导、以区为主、市场运作、改制先行、改建跟进、尊重民意、利民益民”的原则实施。

第五条 市城中村改造管理机构负责本市城中村改造管理工作。 市城中村改造管理机构接受市发展改革、规划、建设、土地、房产等行政管理部门的委托行使与城中村改造相关的行政管理职能，集中办理相关审批手续，并接受委托部门的监督。

市民政、公安、劳动和社会保障、农业等部门应当按照各自职责，做好城中村改造管理的相关工作。

第六条 各区人民政府负责本行政区域内城中村改造工作。各区人民政府设立的城中村改造主管机构具体负责城中村改造工作的组织实施。

各区城中村改造主管机构可依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政执法职能。

高新技术开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞综合治理区范围内的城中村改造工作，在所在地区城中村改造领导小组领导下，由其管委会负责组织实施。

第七条 城中村改造应当依照城中村改造目录逐步实施。二环以内的城中村全部纳入城中村改造目录，二环以外的城中村，由区人民政府报市人民政

府批准后纳入城中村改造目录。城中村改造目录由市城村改造管理机构定期向社会公布。

第八条 城中村改造，每个改造村只能有一个实施主体，可以是村民委员会或村集体经济组织，政府土地统征储备机构，各区城中村改造建设经济实体，社会投资商。

第九条 设立城中村改造专项资金，全部用于城中村改造。专项资金由以下部分构成：

（一）城中村土地出让金、储备土地的增值收益金扣除应提取的失地农民养老保险、水利建设基金、农业开发基金后的余留部分；

（二）城中村改造建设项目的同级税收留成部分；

（三）城中村改造中收取的城市基础设施配套费。

专项资金管理、使用等按照《西安市城中村改造专项资金管理办法》执行。

第二章 方案制定

第十条 城中村改造应编制城中村改造工作方案，城中村改造工作方案一经批准即列入改造计划。

城中村改造工作方案应包含：村庄现状资料，清产核资、集体经济改制、资产分配、旧村拆迁安置方案、控制性详规及建设方案等。

城中村改造工作方案未经批准，不得实施改造。

第十一条 城中村改造工作方案须经村民或（户代表）大会通过形成决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批。

第十二条 城中村改造工作方案一经审批，不得擅自更改。实施改造过程中，城中村改造工作方案确需变更的，应报市城中村改造管理机构审定。城中村改造工作方案有重大变化的，如建设方案有较大调整，拆迁安置方案有较大变化等，应报市人民政府审定。

第三章 改制

第十三条 列入改造计划的城中村，村民农业户口经所在区人民政府批准一次性转变为城市居民户口换发户口簿的工本费，由各区财政负担，其他费用免收。

第十四条 城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。 清产核资工作应当委托有资质的资产评估机构或由农村集体经济组织进行。清产核资结果应经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。

农业、财政、审计等部门尖加强对清产核资工作的指导、监督。

第十五条 集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报区农业行政管理部门审批后实施，并报区城中村改造主管机构备案。

改制后组建的经济组织，承担原集体经济组织的债权债务，负责原集体资产的管理和运营。

第十六条 集体经济组织改制后，撤销村民委员会，建立居民委员会。 新建立的居民委员会人员组成和工作经费，按城市居民委员会组织现行的规定和标准执行。

第十七条 完成撤村建居的城中村纳入城市管理体系，其市政基础设施建设、管理等按城市管理体制和标准执行。

第四章 土地利用

第十八条 列入改造计划的城中村集体土地依照法定程序转为国有土地。城中村改造用地应当符合土地利用总体规划。

第十九条 城中村改造安置村民居住、生活用地以划拨方式供给。 在集体土地依法转为国有土地前，城中村居住、生活用地可以使用集体土地。可持集体土地使用证办理相关规划、建设审批手续。

城中村改造安置村民居住、生活后的剩余土地可发展生产开发建设。涉及旅游、娱乐、商业、商品住宅等经营性项目用地，应当以招标、拍卖和挂牌方式出让。

第二十条 城中村改造工作范围内的土地储备专项用于城中村改造工作。

土地资源紧缺的城中村可以实行货币或异地安置。进行异地安置的土地可按等价置换方式进行，也可在城中村改造土地储备中给予解决。

第二十一条 除城市规范涉及的市政公用设施、市级以上（含市级）重大公益建设项目及市人民政府确定的项目外，纳入城中村改造目录的城中村现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目。

第二十二条 城市居民在农村购置宅基地的，1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定办理。1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和国发[2004]28号文件的相关规定执行。《土地法》颁布实施后，各区在土地改革尝试中存在的历史遗留问题，由各区人民政府自行决定。

第五章

第二十三条 市城中村改造管理机构应当同市规划行政管理部门，依据城市总体规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准后实施。

城中村改造专项规划批准后，任何单位和个人不得擅自改变。

第二十四条 城中村改造项目应当申请领取选址意见书。

第二十五条 城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。

主要街区、风景名胜周边的城中村改造规划设计方案应通过公开竞标方式征集，并组织公开展示征求市民意见。

第二十六条 城中村改造涉及城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划。

第二十七条 除城市绿地、道路及其他公用设施用地外，城中村改造安置村民生产、生活用地指标原则上人均不高于65平方米。

第二十八条 城中村改造项目申请建设用地的，应当持批准的城中村改造方案、选址意见书等文件提出建设用地规划许可申请，经核发〈建设用地规划许可证〉，方可办理土地使用手续。

第二十九条 城中村改造项目申请新建种类建筑物、构筑物的，应当持建设用地证件、土地证件及建设项目有关文件提出建设工程规划许可申请，经审查合格，交纳城建费用后，核发〈建设工程规划许可证〉。

安置村民的建设项目免收城市基础设施配套费，其他建设项目减半收取城市基础设施配套费。

第三十条 城中村改造项目建设单位，应当按国家建设审批程序办理相关手续后，领取〈建筑工程施工许可证〉。

未办理〈建筑工程施工许可证〉的，一律不得动工建设。

第三十一条 城中村改造范围内的商品房出售前，应当办理〈商品房预售许可证〉，未取得〈商品房预售许可证〉的，房屋不得预售。

城中村改造范围内的商品房预售管理应当纳入市房地产管理信息系统和房地产预警预报系统。

第六章 拆迁安置

第三十二条 各改造村应当结合本村的土地资源和实际情况，

制定拆迁安置补偿方案。拆迁安置补偿方案应当经原集体经济组织全体成员大会讨论通过，并公示。

第三十三条 城中村改造实施主体运迁前需要进行房屋估价的，估价单位应具有一级房地产估价资质。

第三十四条 申请领取房屋拆迁许可证的城中村改造实施主体，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用帐户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的实偿安置，不得挪作他用。

市中城村改造管理机构应当与城中村改造实施主体、开设拆迁补偿安置资金专用帐户的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。未经市城中村改造管理机构同意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。

第三十五条 城中村改造拆迁补偿安置以城中村房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿依据。未进行产权登记的房屋不予补偿。

《西安市城中村村民房屋建设管理办法》（试行）试行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。涉及商业用房的，以土地原始批准用途为准，凡自行改变房屋用途的一律按住宅用房处理。 第三十六条 利用集体经济组织自有资金或全体成员集资自行改造的，可自行制定拆迁补偿安置方案及过渡补助标准。

引进投资商进行城中村改造的，其补偿安置方案不得低于本办法规定的补偿安置及过渡补助标准。

第三十七条 城中村房屋拆迁实行产权调换或货币补偿二种补偿安置方式。被拆迁人可自主选择安置补偿方式。

实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、产权建筑面积等因素，以房屋市场评估价确定。

西安市长安区城中村改造拆迁安置办法(试行)
城中村安置办法 第三篇

西安市长安区城中村改造拆迁安置办法（试行）

为确保我区城中村改造拆迁建设工作顺利进行，切实维护广大拆迁当事人的合法权益，根据《西安市城中村改造管理办法》，参照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》、《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》等法规政策，结合我区实际，制订本办法。

第一条

本办法所指拆迁人是西安市长安区城中村改造办公室；被拆迁人指拆迁范围内合法房屋及其附属物的所有人。

第二条

被拆迁人的补偿与安置按照产权调换和货币补偿两种方式进行，以房屋产权登记载明的合法安置面积和用途作为补偿安置依据，可由被拆迁人选择其中一种方式。

（一）产权调换

被拆迁人二层以下（含二层）的房屋为合法安置面积（合法安置面积指按照《陕西省农村宅基地管理办法》规定的标准宅基地上的建筑面积），安置面积按“拆一安一、互找差价”的标准执行，即：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋二层以下（含二层）产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算。人均建筑安置面积原则上不少于65平方米。三层以上（含三层）房屋按评估价给予补偿。

纳入股份制改造的农户，人均安置面积不足65平方米的按人均65平方米建筑面积标准，根据农户自愿补差安置。补差的面积按新建房屋重置价结算。

对就近上靠户型超出应安置补偿面积的部分，按新建房屋综合造价结算。

居民（农转非）住户、祖遗户选择房屋安置的，以现有二层以下（含二层）房屋面积，按照互找差价结算的办法置换安置面积，不享有人均不低于65平方米的安置条件。

（二）货币补偿

拆迁人要求实行货币补偿的，根据被拆迁房屋二层以下（含二层）的区位、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿款额。

选择货币安置的被拆迁人，不予分配安置用房和商业用房。

第三条

被拆迁人的房屋及其附属物，在拆迁前应由拆迁预备会上确定的具有房地产价格评估资格的房地产价格评估公司评估作价。

第四条

被拆迁人自行搬迁、自行过渡。过渡期限为30个月。过渡期限自被拆迁人签订拆迁安置协议并将腾空房屋交付拆迁人之日起计算。

在协议规定的过渡期限内，拆迁人应对自行过渡的被拆迁人按照每人每月330元的标准支付过渡补助费。被拆迁人选择货币补偿的，不付给过渡补助费。

第六条

超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期的，从逾期之月起，由拆迁人按原过渡补助费标准的2倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。

第七条

过渡期限和安置房建设标准必须严格执行拆迁人与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议约定的条款。

第八条

被拆迁人选择房屋安置的，按户付给搬迁补助费1000元（包括回迁费）。

第九条

住宅房屋安置，按照拆迁时搬迁交房的先后顺序，由被拆迁人自选房号进行安置；一户安置两套(含两套)以上住房的，须高低层次搭配，大小户型结合。

第十条

奖励

在公告规定的期限内搬迁（即签订相关协议并腾空房屋交出钥匙）的被拆迁人享受以下奖励：

（一）选择产权调换的被拆迁人，按照“拆一安一，不找差价”的标准执行，即：安置房屋建筑面积与被拆迁房屋（二层以下）产权建筑面积相等部分进行置换，互不找差价。

（二）纳入股份制改造的农户，人均安置面积不足65平方米的，可以无偿补足人均65平方米。

（三）为解决纳入股份制改造的被拆迁人的长远生计，分配给每人10—15平米的商业面积，由改制后的新经济组织统一经营管理。所分配的商业房与安置房进行等面积调换。居民(农转非)住户、祖遗户不予分配商业用房。【城中村安置办法】

（四）拆迁前未突击加建的村民，其宅基地上未建房的空地，拆迁安置时可以按照不同区域给予一定数额的奖励。

（五）被拆迁人按户一次性给予3000 元至10000元奖励；可享受免费搬家服务。

第十一条

对拆迁范围内房屋及其附属物，凡《西安市城中村改造管理办法》等法规政策明确规定不予补偿的，不予补偿。

村内所有被拆迁人必须与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人应保持原评估被拆迁房屋及附属物的完整性。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：

（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、结构等；

（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；

（三）安置房屋的权属、地址、面积、结构，被拆迁人的过渡方式和过渡期限；

（四）违约责任和解决争议的方式。

第十三条

在拆迁安置过程中，拆迁人、被拆迁人违反《西安市城中村改造管理办法》等相关规定的行为，由相关部门按照有关规定给予处罚。

第十四条

本办法未涉及到的其他有关事项，按照《西安市城中村改造管理办法》等有关规定办理。

第十五条

本办法由西安市长安区城中村改造办公室负责解释并监督实施。

城中村改造基本流程
城中村安置办法 第四篇

城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设）

一、 规划：（申请－立项－审批）

1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请

2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。

3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。

二、土地收储：

1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。

2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。

3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。

三、拆迁：

1、制定拆迁补偿安置方案：

对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。

2、集体债务审计：

城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。

3、前期开发费用：

城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。

4、编制改造用地供应方案：

城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。

5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：

拆迁房屋实行实物安置的，应当就地、就近安置。拆迁安置房的建安成本由市建委会同市规划局、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定。

6、改造范围内的其他情况：

不符合规定的其它人口，在城中村改造范围内自建房屋或购买农宅的，其房屋拆迁不予安置，按下列方式处理：

（一）户口已迁入城中村改造范围内，在本市无产权住房，符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的，可在辖区内购买经济适用住房或申请享受廉租房政策。

（二）户口已迁入城中村改造范围内但不符合购买经济适用住房或享受廉租房政策条件的,以及户口未迁入城中村改造范围内的，由各区政府（开发区管委会）负责搬迁。

四、建设

1、制定建设方案并审核。城中村改造拆迁安置房和公共设施建设规模与标准由市规划局会同市建委、审计局、土地储备中心及各区政府（开发区管委会）核定

2、自行建设或合作建设。由村集体自行建设或者委托开发商代办及合作建设。

“城中村”改造拆迁安置实施办法
城中村安置办法 第五篇

xxx村“城中村”改造拆迁

安置实施办法

遵照上级指示精神和潍坊市城市规划要求，为改善全村村民的居住环境，建造高标准、高质量的居民区，吸收广大群众的合理化意见，经两委会反复研究，由全体党员和村民代表大会讨论，制定本实施办法。

一、在本村有住房的原本村村民（包括本村非农业），按合法宅基地一平方米兑换一平方米楼房，其它不予补偿，不足或超出部分按市场价格找补（以卖出为准）。

二、非本村村民（包括空挂户口的），按正房实际面积兑换，其它不予补偿。

三、本村农村户口2008年满18周岁的男孩，符合建房条件的可安置60平方米楼房（按成本价购买），超出部分按市场价购买。

本村村民女娶男的，符合建房条件的可安置60平方米楼房（按成本价购买），超出部分按市场价购买。

本村村民只有女孩，且年满18周岁的（两女孩的之照顾一孩），符合建房条件的可安置60平方米楼房（按成本价购买），超出部分按市场价购买。

四、楼房分配：

1、拆迁户按《xxx村“城中村”改造安置方案》的规定

安置 平方米的楼房两套。

2、选楼方法：第一套住宅楼按旧房拆除报名时间段抓阄选房（ 月 日8点——12点报名者统为1号，13点——17点统为2号，以此类推）。分房以抓阄顺序号为准。具体日期另行通知。

3、以分的楼房的平方数，按比例分得相对应的附房，按市场价格长短补齐。

4、剩余平方数超过50平方米，必须要楼房，按市场价格找补。

五、村内所有空闲地、无合法手续的院落，依法收回归村集体所有，不享受任何补偿。

六、新建楼房安置顺序：

1、在村内有合法住房的户，如需拆迁，自接到书面通知 日内拆除完毕，第一套房按签协议序号选房，第二套以抓阄定序号选房。超出两套的，再按抓阄形式定选房顺序。

2、安置楼房按登记序号选择楼房，70岁以上老人及残疾人在规定时间内签协议的，按照序号优先安排选房一套（只限挑选一层楼房）。如不需照顾，可按照村同意规定的选房序号选房。超出规定签协议的，不予照顾选房。

3、符合第三条规定的，最后抓阄选房序号。

4、村民在拆迁旧房及清楚合法宅基地时，应把地面附着物自行清理干净，无任何垃圾，公共设施严禁破坏。

5、村拆迁安置房 住房使用前全部款项必须交清，成本价购房户必须付清款后再抓阄选房（成本价格含房产证手续费用）。

七、未尽事宜，经村改小组研究后，由村民代表大会讨论决定后实施。

2016城中村改造调研报告
城中村安置办法 第六篇

推进“城中村”改造 建文明城区交流论文

“城中村”是中国城市化进程中的一个必然现象，有其长期的历史原因和社会原因,在城市建设的不断发展过程当中，“城中村”改造成为城市发展的焦点。“城中村”改造是市民人居环境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基础设施建设、城市产业布局的一项综合性的民生工程，同时也是我区比较突出的重点难点工作。开发开放近30年，北仑从一小渔村发展成国际性大港，可谓突飞猛进，但北仑的“城中村”现象也十分严重，有“四不象”之说，虽然这些年进行了一些“城中村”的改造,总体上进度并不是很快。北仑区作为全市乃至全省对外开放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴桥等街道组成的中心城区的建设步伐正在不断加快，新碶作为北仑中心城区的核心区，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的价值、加大了城市管理的难度，而且影响市民的人居环境和城市的景观风貌，现代化滨海新城区的建设亟需对新碶中心城区核心区范围内的“城中村”进行改造。

一、我区“城中村”的基本情况及存在的问题

(一)基本情况。“城中村”一般是指在城区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。北仑中心城区核心区一般指新碶城区，范围应为：北至骆霞公路（含横浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、东至珠江路、西至富春江路。这个范围内现有22个行政村（实际24个村庄，约7.8万常住人口，约2.6万户），其中“城中村”有15个，户籍人口26650人，13952户，外来人口81200人。“城中村”在形成过程中虽然带来各种问题和矛盾，但无疑也在发挥独特的作用：一是为大量外来务工人员提供了廉价的居住房，从而为本地企业提供了充足劳动力，这也是北仑快速发展的源泉之一；二是为村民和村集体带来了稳定收入。大量外来人口涌入带来“城中村”异常繁荣，有的村甚至已发育成内地小县城规模，如高塘村、沿海村，从而造成租赁市场火爆，村民和村集体相当一部分收入来自地租、房租。三是保留了传统的民俗。“城中村”的存在，客观上为北仑习俗提供了传承下去的土壤，北仑民俗是浙东文化的组成部分，具有一定的历史文化价值。

(二)存在的问题。“城中村”在北仑开发开放进程中发挥独特的作用，但同时存在相当多的问题，而且是问题多于作用。

1、违章建筑多。由于“城中村”租房炙手可热，受利益驱使，乱搭建、乱加盖等违章建筑十分普遍，多年来这些违章建筑一直存在，并没有得到有效查处，给“城中村”下步改造带来巨大压力。

2、环境状况差。由于“城中村”居住大量外来务工人员，居住环境不堪重负。“城中村”公厕不堪入目，基本上没有水冲洗，大多没有照明，甚至没有门窗。“城中村”垃圾箱、站数量不够、质量也不高。“城中村”乱张贴现象相当普遍。“城中村”道路狭窄，通行困难。“城中村”菜场卫生不佳，大多难以入脚。

3、管理难度大。“城中村”中外来务工大多超过本地村民，成分复杂。“城中村”警力不力，治安状况差，案件频发。计生、环卫、市场管理等也都由村委会承担，人手、经费都成问题，一个村一年的卫生费都要几十万元，村里负担相当重。

4、交通功能弱。历史上自发形成的“城中村”缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，“城中村”的存在也影响了城市道路的建设，产生了较多的 “断头路”（如辽河路、淮河路、太河路等），极大地影响了城市交通功能。“城中村”的改造将有力缓解城区的交通条件。

二、我区“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推进城市化进程的需要。

区委六届八次全会提出全域城市化，这是加快我区推进城市化进程和城乡一体化发展的重大战略部署。区第七次党代会又进一步提出打造品质之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率达到75%以上，其中中心城区要突出“现代高端”。“城中村”就是城区中的农村，而全域城市化是要把农村城市化，所以全域城市化的第一步，也是当务之急就是要进行大规模的“城中村”改造，否则全域城市化就无法谈起。

(二)“城中村”改造是创建文明城市的需要。

严重影响北仑的对外形象。疏港高速沿线向家村、大路村、备碶村形象极其不佳，严重影响北仑入口形象；横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。

宁波实现了创建全国文明城市三连冠，而获得全国六个三连冠城市只有6个，但“城中村”的存在给文明城市创建带来诸多麻烦，通过改造，可以完善中心城区核心区的窗口形象，充分展示北仑区域的特色和品位，为文明城市创建创造良好条件。中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村、贝

(三)“城中村”改造是建设宜居城区的需要。

中心城区的“城中村”毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，“城中村”的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境，与建设宜居城区不相适应，必须加以改造。

三、我区“城中村”改造所面临的优势及困难

(一)我区“城中村”改造的优势

1、改造有成功先例。北仑中心城区典型的“城中村”整村改造有凤洋村、五星村、镇安村、下史村、千丈村等5个村，部分改造的有星阳村、横浦村、高潮村、向村家。正进行改造的有隆顺村。这其中困难丛丛，但也有许多经验，如千丈村改造就比较成功。值得一提的是北仑目前进行的农房“两改”进展顺利，成效显著，值得借鉴。

2、农村股份制完善。北仑区始于2002年的农村股份制改革工作，现已基本完成，全区20多万农民成了集体资产的股东，应当说北仑农村股份制改革走在全省、全国前列。农村股份制全面建立，使村集体资产量化到个人，村民不会因“城中村”改造失去股份，这个优势在全国全省来说还是比较明显的，许多地方因股份制未建立或不完善，村民担心自己权益受到损害而不愿意进行“城中村”改造。

3、全区综合实力强大。

地区生产总值；财政收入；规模以上工业产值；实际利用外资；固定资产投资等指标排名居省市前列，总体发展水平跻身全省前列，现正迈向全国第一方阵。“城中村”改造需要不菲的人力、物力、财力，没有实力则谈不上“城中村”改造，北仑综合实力不断增强为“城中村”改造提供了有力支撑。

(二)我区“城中村”改造的面临的困难

1、村民期望的问题。大多数村民希望进行“城中村”改造，但对改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一赔一(合法非法都要算在内)，原地安置，市价赔偿(区内高档小区市价)，原建后拆。而目前上述要求都很难达到。

2、政策时效的问题。前后政策差异大，同一时期也有政策宽松不一现象。政策不调整不可能，调整幅度过大，又造成先前改造对象的心里不平衡，从而引发矛盾，这是二难的选择。同一时期也有政策宽松不一则直接造成不公平现象，使正在进行的改造很难进行。

3、安置落实的问题。我区目前安置有现金补偿或调产安置二类，绝大多数村民选择的是调产安置。问题是安置房都是先拆后建，过渡期长的达到5-6年之久，而每个村民每月过渡补偿费目前是300多元，每户不超过700元的过渡费无法租到象样的房子，何况村民还失去了原有的房租，收入减少。安置房地点大多与原有居住地有一定距离，村民也不满意。区内原有的安置房档次都不高，问题还很多，如高凤新村、滨海锦园，村民反映强烈。由于用地紧张，以后的安置房的都是高层电梯房，如隆顺村安置房，而村民最好选择楼梯房。

4、资金缺口的问题。据初步测算，按照现行拆迁安置政策，若对15个“城中村”全部改造，收支相抵，大约需亏损60亿元，这给区级财政带来很大的压力。即使是部分村采取整治办法，每户需要2万元，镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村按10318户计算，约需整治经费2.1亿元。

5、社会舆论的问题。目前整个社会舆论对“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆迁，都一味指责当地政府，如果发生事件，干部则要承担严重后果，基层街道乡镇已经很难开展工作，一些群众则漫天要价，各地最牛“钉子户”层出不穷，许多群众已经到了完全不讲理的地步。

6、老年房等的问题。老年房是北仑一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆顺村则取消了老年安置房，代之为房票、货币补贴、人头方式，但老年村民并不领情，多次到区、街道上访过。另农村祖堂(祖屋)也是一大问题，“城中村”散落着大量祖堂(祖屋)，如隆顺村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是现在正进行的隆顺村改造也兴建了规模不小的祖堂，可是将来的“城中村”改造却很难找到一块地方去兴建这样祖堂了。

其它问题：“城中村”拆迁后，大量外来务工人员失去廉价居住房，难以维持生计，企业反映招工更难。如新碶环卫站现有员工500多名，按要求下步要达到1000名左右，但因没法安排宿舍，很难招到新员工。“城中村”改造后，村民失去了原来租金来源，收入减少，虽然拆迁能得到赔偿，但许多村民没有理财观念，一夜暴富后结局各异，村里也同样涉及到后继发展的问题。

四、“城中村”改造的对策建议

(一)保障百姓权益。“城中村”改造其实是利润再分配，目前北仑“城中村”改造不可能做到资金平衡，必要的投入是肯定的，但如果过多投入对其它的百姓又不公平，所以要找到一个平衡点。对于“城中村”村民关心的安置先行、安置房质量、货币安置价格、老年村民补贴等热点问题要全盘考虑，制定政策要反复酝酿，让绝大多数村民能够接受，然后才实施。“城中村”改造是一项重大的民生工程，要让“城中村”的村民体会到政府温暖。

(二)着手统一运作。“城中村”改造工作应在区委区政府统一领导下，采用部门分工负责的方式进行，其中，征地、拆迁、配套建设按现有职能分工执行。村庄整治改造工作由新碶街道牵头，规划、国土、城管等部门配合，“城中村”整治改造中的与新农村建设有关体制创新等工作由新村办牵头实施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套设施建设费用，按原有支出渠道列支。“城中村”改造所需资金由区财政负责统收统支。“城中村”改造资金需要作一个中长期预算，分期实施。

(三)进行分类改造。第一类：整体拆迁重建型，包括千丈、星阳、隆顺、凤洋（新凉亭）、横浦（骆亚线北）5个村，这类城中村总体人居环境较差，地势相对较低，交通瓶颈明显，严重影响城区总体形象，整体拆迁后可提高土地利用率、提升城市核心区块的整体形象。第二类：周边整治完善型，包括大路、向家、贝碶、小山和高潮5个村，这类城中村总体人居环境尚可，局部存在交通节点，但有些区块主要道路周边建筑形态较差，影响市容市貌。开发之后，有利于消除交通瓶颈，改善市容市貌，整体提升区块形象。建议此类区块可通过村集体股份合作社统一开发店铺的形式实施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村级集体经济收入和实现农民创收的作用。第三类：保留完善整合型，包括镇安、五星、备碶、沿海、永丰5个村，以及凤洋安置新村。这一类镇安、五星、凤洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的农民住宅，建筑质量较高，内部设施完善，适当整合即可。新大路两侧内大路、贝碶村大多数建筑系90年代以后拆迁安置房，也以内部设施整修，完善基础设施、方便居民出行、解决立面形象，按照新农村示范村建设模式予以整治为主。备碶地块近期不符合开发条件，永丰、沿海大部四面已被工厂包围，建筑密度很高，近期也不具备开发条件，逐步改善村民居住环境。另外，对老街区块设想同步考虑城市设计，尽可能按老街坊风格实施改造，努力实现老街区的改造更新与延续历史文脉的有机结合，尽可能把它建设成为具有宁波“城隍庙（老外滩）”或上海“新天地”风格的商业步行街区。

(四)做好持续发展。“城中村”改造过程中，村级部分二产、三产用房也面临拆迁，集体经济有所影响；少数已转制的民营企业厂房也面临拆迁，搬迁压力较大。为此，应充分考虑给予村级二产、三产用地和民营企业工业用地补偿，以巩固和发展村级集体经济。

(五)处理关联问题。大规模拆迁以后，“城中村”外来人口居住问题也需配套解决，由无序出租农民住宅为主，转向集中建造外来人口居住地来有序解决外来人口居住问题。

“城中村”改造说起难，做起来更难，可谓是目前各级党委政府的天下第一难事，根本没有什么灵丹妙方，但如果不去推进，那些“城中村”就永远存在。实际证明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被动，改造成本越高，改造难度和风险越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市综合管理秩序也就越早统一。目前北仑“城中村”问题突出，但也有优势，相信在党委政府的大力投入、科学运作下，通过艰苦努力，“城中村”改造必然有新的进展。

（编辑：果宝）

2015推进城中村改造若干意见
城中村安置办法 第七篇

推进城中村改造若干意见

第一章总则

第一条为推进和规范城中村改造工作，进一步加快城镇化进程，提高土地节约集约利用率，优化城市布局，改善城市环境，提高居民居住水平和生活质量，根据有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指城市规划建设用地范围内，使用集体土地，并以村民委员会或由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式，由成片低水平住宅组成的配套不到位、功能不齐全的村庄或街区。

第三条******市区范围内、城市规划建设用地范围外，有条件实施改造的村庄，经市政府批准，可按本办法执行。

第四条城中村改造的基本目标：通过城中村改造，使原村民聚居的村落或街区成为规划合理、居住舒适、功能完善、设施配套的现代城市社区。

第五条城中村改造的基本原则：按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设，政策扶持、市场运作”的方针，坚持以村民委员会为开发改造主体，区政府统一组织协调、自下而上运作的原则；坚持整合土地、统一规划、连片开发、共同提高的原则；坚持政策引导、市场运作、依村定策、尊重民意、让利于民的原则。

第六条城中村改造方式：根据实际情况，可由各乡（办事处）、村（社区）自行组织改造，或者选择有实力的开发企业实施改造。

自行实施城中村改造，可按照《公司法》相关规定组建集体性质或村民入股性质的城中村改造建设发展有限公司，由该公司依法运作。

第二章规划管理

第七条城中村改造必须符合我市城市总体规划和土地利用总体规划。

第八条根据城市总体规划及实际需要，城中村改造项目用地范围可突破现有村庄限制，用地范围应尽量规整，支持相邻的乡（办事处）、村（社区）联合、成片开发，实行统一规划、统一征迁。

第九条辖区人民政府、******新区管委会应依据城市总体规划、土地利用总体规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制城中村控制性详细规划，按照城市规划要求，结合改造地块的现状情况合理确定建设范围、建设密度和容积率，并按国家有关规定合理配置公共绿地、社区服务设施、中小学、幼托、停车场等配套设施。

第三章土地管理

第十条城中村改造项目用地原则上应利用原有村民居住的集体建设用地，原成片住宅用地相连的集体建设用地中的空闲地、废弃地等优先用于安置房建设，确保村民回迁。

第十一条在安置征迁村民过程中，确需实施周转安置或重新选址占用农用地的，按国家有关规定办理。周转用地土地面积不得超过该城中村改造项目总规模的20%。

第十二条列入改造范围的城中村应依法办理集体土地征收与国有土地处置手续，项目区域内用地（含周转用地）征收补偿后按规定办理净地出让手续。

第十三条城中村改造完成后，由辖区人民政府、******新区管委会负责，按城中村改造项目方案具体要求，将腾出的剩余农村集体建设用地交由市政府统一征收。

第四章征迁安置

第十四条辖区人民政府、******新区管委会负责组织实施城中村征迁补偿工作。征迁安置工作要严格执行国家、省和我市房屋征迁管理有关法律、法规规定，依法保障被征迁人的合法权益。

第十五条征迁补偿安置方案要明确拆迁补偿标准、拆迁面积、安置房面积、出让土地面积，并载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被征迁人自由选择。

第十六条辖区人民政府、******新区管委会在制订城中村改造项目征迁补偿安置方案时，可参照下列原则确定征迁补偿标准：

1.被征迁人合法宅基地上的被征收房屋建筑面积，有房屋所有权证的以房屋所有权证标注面积为准，对未取得房屋所有权证，但同时具有土地、规划等能够证明房屋来源合法手续的，对审批手续的真实性、合法性进行确认无误后，按照有房屋所有权证房屋给予补偿。未办理房屋所有权证的集体土地上的房屋、历史原因造成手续不全的被征迁房屋，由辖区人民政府、******新区管委会根据实际情况制定统一标准，组织确认后给予合理补偿。

2.被征迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等具体情况，以房屋市场评估价格确定补偿价款。

3.被征迁人选择产权调换的，原则上实行拆补平衡。房屋建筑面积在60平方米以下部分免交结构差价；房屋安置面积超出原有面积就近上靠产权调换安置户型的，超出被拆迁房屋建筑面积的部分，可按成本价交纳购房款；被征迁人要求超过标准户型建筑面积安置房屋的，超出标准户型之外的部分按照商品房屋销售价格交纳购房款。

4.城中村改造中被拆迁人的搬家补助费、临时安置补助费标准参照******市城市房屋拆迁管理有关标准执行。

5.进行改造建设的城中村涉及拆除的村民委员会（公司）办公用房、生产用房和其他用房，应等面积给予安置，或参照房地产市场评估机构的估价给予货币补偿。

第十七条城中村改造项目在项目总规划建筑面积扣除拆迁安置用房面积后，按照不低于10%的比例配建公共租赁住房。由市政府按约定回购或收回后，优先用于安置城中村改造中生活确有困难、无法按本办法第十六条规定进行安置的被拆迁人，剩余公共租赁住房交由市房产管理部门统一分配。

第十八条非城中村村民购买本村房屋的，在城中村改造中不得享受城中村村民安置政策（已办理土地和房屋手续的除外），具体安置办法由辖区人民政府、******新区管委会确定。

第五章实施程序

第十九条城中村改造的申请与审批。

1.城中村提出改造申请。

城中村根据其实际情况，本着条件成熟、有序开展的原则，经全体村民签字同意后，由村民委员会（公司）提出城中村改造书面申请。

申请资料应包括：（1）拟进行改造的城中村基本情况，包括现状地形图中标明的村址占地、农用地、未利用地、村民住宅占地、宅基地、村企业占地等；村民和非村民人口及户数结构、人员组成；住宅建筑面积、商业房及其他房屋的建筑面积。（2）申请改造准备工作情况。（3）实施改造的初步思路、步骤和方法，如分期、分批实施，要列出每一期的初步范围及拟拆迁面积、安置人口、拟建设面积等指标。（4）实施改造的保障措施。（5）村民同意实施改造的签字记录等。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造申请，审查同意后上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审批改造申请。市城中村改造领导小组办公室组织市国土、规划等部门对提出的改造申请进行审核，市城中村改造领导小组对条件成熟、符合相关政策要求的予以批准，由市城中村改造领导小组办公室向辖区人民政府、******新区管委会下发批复文件，并抄送市城中村改造领导小组成员单位，作为列入城中村改造的依据，同时进行公告。

第二十条城中村改造项目规划审批。

城中村改造项目获批后，辖区人民政府、******新区管委会在充分考虑改造城中村具体情况的基础上，本着积极推进、可操作性强及公共服务设施和市政基础设施配套齐全的原则，提出城中村拟改造地块（含周转用地）的初步范围及安置人口、拆迁面积等数据，并及时向市国土资源局申请将城中村改造用地列入年度土地供应计划。

辖区人民政府、******新区管委会及时向市城乡规划管理部门申请办理地块控制性详细规划手续。城乡规划管理部门依据城市规划对控制性详细规划进行审核，审核后进行公示，公示无异议后上报市政府审批，并将批准后的控制性详细规划提交国土资源管理部门。

如需办理农转用和土地征收，由辖区国土资源分局组织报件申报（报批期间可同时办理规划手续和制定改造方案）。

第二十一条城中村改造项目方案编制与审批。

1.城中村改造项目方案的编制。

城中村村民委员会（公司）在辖区人民政府、******新区管委会的组织指导下，根据批准的城中村改造控制性详细规划起草项目改造方案。

项目改造方案应包括以下内容：（1）项目改造总体思路。如分期、分批实施，要列出每一期的范围及规划指标，排出时间进度表。（2）改造范围内占地面积（村址占地、农用地、未利用地、村民住宅及宅基地占地面积）。（3）改造涉及人口及户数，需拆除的建筑物数量及分类（村民住宅建筑面积、乡村企业建筑面积、商业房建筑面积等）。（4）项目控制性详细规划指标。（5）项目征收补偿方案。包括安置房的建设方式、规模及资金筹措方式，产权调换和货币补偿标准，过渡期限及过渡费标准，征收工作保障措施等。

改造方案经村民代表大会表决通过后，改造方案和村民代表大会表决记录一并上报辖区人民政府、******新区管委会。

2.辖区人民政府、******新区管委会审查改造项目方案。

辖区人民政府、******新区管委会负责对项目改造方案的实际操作性、方案内容是否符合村实际情况、征收补偿政策能否落实等内容进行审查。审查前，应将方案在改造范围内公示，必要时举行听证会，充分听取利害关系人的意见和建议。辖区人民政府、******新区管委会对城中村改造方案审查同意后，上报市城中村改造领导小组办公室。

3.市城中村改造领导小组审核改造项目方案。

市城中村改造领导小组办公室就改造方案是否符合城中村改造的有关规定提出审核意见，上报市城中村改造领导小组审批。

第二十二条市国土资源局根据市城中村改造领导小组批准的改造项目方案，委托土地评估机构对城中村改造用地进行地价评估、制定土地出让方案。

土地出让方案应明确以下内容：（1）不使用周转用地的城中村改造项目，原居住用地出让方式为招标，出让金按评估价与拆迁成本的差额确定，交地方式为拆迁后净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置后，取得正式国有土地使用权。交地时间依据城中村改造方案确定的拆迁进度确定，分期实施改造的，分期交付土地、缴纳土地出让金、办理土地手续，分期缴纳的土地出让金价格以中标价为准。（2）使用周转用地的，周转用地单独出让，出让方式为招标，交地方式为净地出让，开发企业中标后取得周转用地的限制性国有土地使用权，在完成城中村改造征迁安置，市政府收回借给辖区人民政府、******新区管委会的土地出让金后，取得正式国有土地使用权。周转用地以外的其他城中村改造用地按本条款（1）执行。

出让方案经市政府批准后，在市城中村改造领导小组办公室备案。

第二十三条辖区人民政府、******新区管委会根据批准实施的城中村改造方案、土地出让方案制定项目招标文件。

项目招标文件应明确以下内容：（1）城中村改造的实施步骤、范围、时间，征迁安置的方法、标准，安置房的建设标准、户型要求和交付时间，以及城中村改造配套设施的建设标准。（2）根据城中村改造投资规模确定城中村改造保证金，保证金按60万/亩计算。在中标单位与辖区人民政府、******新区管委会签订城中村改造协议书时，由中标单位向辖区人民政府、******新区管委会缴纳，保证金的退还方式由辖区人民政府、******新区管委会与中标单位协商确定。使用周转用地的，其保证金按本办法第三十二条规定执行。（3）明确城中村改造范围内（包括周转用地）的国有建设用地使用权为限制性使用权，并将缴纳土地出让金的多少作为竞标条件，缴纳出让金高的获得城中村改造项目的改造权和限制性国有建设用地使用权。完成征迁后，中标单位取得正式国有建设用地使用权。（4）未按招标合同约定期限完成拆迁改造的，市国土资源管理部门重新确定土地出让价格，或由市政府按招标合同约定收回限制性国有建设用地使用权，重新处置土地。

第二十四条辖区人民政府、******新区管委会通过市公共资源交易中心发布城中村改造项目招标公告。招标公告面向全国发布，市国土资源局同时在中国土地市场网发布招标公告，引进资金雄厚、信誉良好的开发企业。

第二十五条市公共资源交易中心根据竞标情况，按规定确定城中村改造项目中标单位，并于成交后三个工作日内将招标资料报市国土资源局。

第二十六条辖区人民政府、******新区管委会与中标单位签订城中村改造协议书，并将城中村改造项目的中标单位报市城中村改造领导小组办公室进行备案、公示。

第二十七条中标单位持辖区人民政府、******新区管委会出具的城中村征迁工作完成证明及其他相关材料，到市国土资源局办理土地出让手续，缴纳土地出让金，取得正式国有建设用地使用权。

第二十八条中标单位获得土地使用权后，应委托具有资质的规划设计单位编制城中村改造修建性详细规划，报城乡规划管理部门审核，审核、公示无异议后上报市政府审批，并依法办理环保、立项、规划、土地、人防、建设等行政审批手续，实施工程建设。

第六章优惠政策

第二十九条严格控制旧城区的零星开发及新城区住宅用地的审批，对联合、成片开发的城中村改造项目，优先办理出让和报建手续。

第三十条社会资本出资城中村改造项目房屋征收安置，但不参与项目土地挂牌出让或未竞得该宗土地使用权的，根据资金的实际占用时间，按投资金额加银行同期贷款利息加投资金额10%的利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行结算；参与土地挂牌出让获得土地使用权的，不计贷款利息和利润，由辖区人民政府、******新区管委会与投资人进行成本结算。

第三十一条城中村改造项目土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设。

第三十二条使用周转用地的城中村改造项目，将周转用地土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额作为城中村改造项目建设保证金，借给项目所在辖区人民政府、******新区管委会（无息），办理借用手续后，专项用于该城中村改造项目建设，市政府在返还辖区人民政府、******新区管委会的城中村改造项目土地出让金中以扣除方式予以全额收回。

第三十三条城中村改造项目按期开工建设并按期竣工的，在项目竣工验收合格后，由市财政局负责，将该项目缴纳的城市基础设施配套费全额奖励辖区人民政府、******新区管委会，用于支持城中村改造项目配套设施建设。

第三十四条城中村改造项目（含商服面积）免缴地方行政事业性收费，具体包括：临时占道费、道路挖掘修复费、土地登记费、征地管理费、场地使用费、新型墙体材料费专项基金。项目全部使用商品混凝土的免征散装水泥专项基金，未使用商品混凝土的，按最低限减半征收散装水泥专项基金。

第三十五条城中村改造中村民安置房建设及用地所涉及的建筑安装营业税、土地流转税、土地增值税和企业所得税，市级留成部分除用于城中村改造项目外，全额用于支持辖区人民政府、******新区管委会城中村改造建设。

第三十六条市政府对城中村改造腾出的土地统一征收后，进行公共设施和公益事业建设的，按国家、省有关规定进行补偿；进行经营性开发的，其土地出让收入扣除按国家、省规定上缴、计提部分及征地和拆迁补偿等相关成本外，剩余部分全额返还项目所在辖区人民政府、******新区管委会，用于城中村改造被拆迁村民的补偿安置和城中村改造项目配套设施建设；不适宜开发建设的，按城市总体规划安排使用。

第七章保障措施

第三十七条城中村改造由市政府统一领导、组织和协调。各城区人民政府、******新区管委会负责编制本辖区城中村改造计划，组织制定城中村改造项目方案，协调城中村改造建设的相关问题，并具体负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。市城中村改造领导小组负责审定全市城中村改造计划，审核城中村改造项目方案，并负责指导、协调、考核各城区城中村改造工作。市发展改革、财政、城乡规划、住房城乡建设、国土资源、房产管理、公安、民政、劳动社会保障、教育、电力等有关部门和单位要按照各自职责分工，负责做好相应的城中村改造建设管理和服务工作。

第三十八条实行城中村改造项目联审联批制度。建立项目审批绿色通道，各级各部门审批城中村改造申请的时限为十个工作日。

第三十九条建立城中村改造激励约束机制。市政府对城中村改造工作实行目标管理，严格进行考核，并设立专项奖励资金，对城中村改造工作推进快、效果好的辖区人民政府、******新区管委会给予奖励，具体奖励办法另行制定。

第四十条城中村改造项目方案一经审批，不得擅自更改，凡未按审批方案实施的，由市政府各职能部门依照相关法律法规予以处罚，并按审批的方案予以纠正。

第四十一条城中村改造完成后，如不能按时交付腾出的土地，则该城中村改造项目后续手续暂停办理，相关优惠政策暂不享受。

第四十二条城中村改造中村民安置房不得对外销售，在安置完成前，不予办理房屋预售许可证。开发企业要在安置房建设施工现场醒目位置设置公示栏，标明为安置用房，不对外销售。

第四十三条已公告确定的城中村改造范围内不得擅自新建、改建、扩建各类建筑物，经鉴定属危房的，可以维修或原面积翻建，但不得扩大、加层。(

第四十四条城中村改造中标单位未取得合法手续不得在已公告确定的城中村改造范围内进行工程建设，擅自开工建设的，市城乡规划、国土资源、住房城乡建设等部门和辖区人民政府、******新区管委会、乡（镇）人民政府、街道办事处、及村民委员会应当予以制止，并依法查处。

第四十五条对超出国有土地使用权出让合同约定动工日期满1年未开发以及没有按规定完成拆迁安置的城中村改造项目，依法从高征收土地闲置费，不得享受优惠政策，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。对虽按期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。

第四十六条城中村改造范围内的居民，应积极配合城中村改造工作，对于阻碍拆迁改造、违反治安管理规定的，由公安机关给予治安管理处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十七条城中村改造开发建设企业在城中村改造工作中有违法违规行为的，由相关职能部门按照有关法律、法规依法予以处理，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第四十八条在城中村改造工作中，相关职能部门工作人员有不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿等违法违纪行为的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章附则

第四十九条各城区人民政府、******新区管委会可依据本办法，结合各辖区和拟改造村庄实际，制定相应政策；市政府有关职能部门要结合本部门职责分工，制定相应服务措施和扶持政策。

第五十条本办法自下发之日起施行，原《******市人民政府关于进一步加快城中村开发改造的意见》（******政[2015]10号）同时停止执行。

2015棚户区改造实施方案
城中村安置办法 第八篇

方案一：棚户区改造实施方案

为全力推进我县棚户区改造工作，改善棚户区居民的居住条件，确保我县2015年棚户区改造目标顺利完成，根据《大兴安岭地区行署、集团公司2015年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区2015年棚户区改造回迁安置实施细则》，结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想、工作目标和主要原则

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标，统筹规划，精心组织，配套建设，高标准完成棚户区改造任务。

（二）工作目标

于2015年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。

（三）主要原则

1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。

2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。

3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。

4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。

5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。

6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。

二、建设标准

1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过1，日照间距系数不小于2.8，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。

2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。

3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。

4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。

5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。

三、资金筹措与使用

（一）改造建设资金筹措

1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。

2、县（局）财政、财务匹配。

3、积极争取各商业银行贷款。

4、政府对棚户区改造的政策扶持。

5、个人出资。

（二）加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。

四、棚户区改造相关政策

1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。

2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目，经税务部门同意后不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税；与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取，其他按地区棚户区改造相关政策执行。

3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置，原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按“部分面积”结算。

棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。

合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。

4、回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。

5、对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。

五、组织实施

1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。

2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。

3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施“阳光拆迁，和谐拆迁”，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议。

4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。

严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。

5、为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。

6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。

当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。

实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。

棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。

棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。

六、组织领导和责任分工

（一）组织领导

成立以县委和县政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全县棚户区改造工作。

（二）责任分工

成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。

建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作；经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批，向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持；财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款；国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作，协调落实腾空土地出让收益归集工作；民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作；监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督；宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作；信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作；法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作；塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。

方案二：棚户区改造实施方案

推进城市棚户区、工矿棚户区改造工作,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措,是市委、市政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策,对提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。为进一步加快推进全市棚户区改造,现提出如下意见:

一、指导思想及原则

(一)指导思想 全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的,加快棚户区改造步伐,改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。

(二)基本原则

1.统一领导,属地实施。坚持全市统一领导,因地制宜,加强协调。由各县(市)、区政府负责行政区域内棚户区改造的实施工作,实行县(市)、区长负责制。

2.统筹规划,分步实施。各县(市)、区政府要统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、矿区发展规划,结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作,编制本辖区的改造规划,按照改造工作目标,有重点、有步骤地推进各项工作。

3.市场运作,政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性,以棚户区居民为主,多渠道筹措资金。市政府和各县(市)、区政府在政策与资金上给予必要的支持。

4.多方结合,综合开发。棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。

5.整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。

6.因地制宜,多模式改造。对列入改造计划的项目,要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区,应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经当地政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设由政府及有条件的工矿企业承担。

二、工作目标及建设标准

(一)改造范围

列入改造范围的城市棚户区是指城市规划区内国有土地上,建筑面积超过2万平方米并符合下列条件之一的集中居住区:一是房屋破损严重,房龄超过40年的房屋比重达到50%以上;二是符合《建设部关于修订〈城市危险房屋管理规定〉的决定》(建设部令第129号)规定的三、四类条件的房屋占50%以上;三是基础设施配套不全,公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患。

列入改造范围的工矿棚户区是指城市规划区内国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在1万平方米以上或改造户数超过200户以上危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。

(二)工作目标

根据我市各县(市)、区政府调查摸底情况,我市现有95片危旧房屋比较集中的城市棚户和工矿棚户区,建筑面积765万平方米。新乡市区72片,建筑面积531万平方米,其中城市棚户区47片,面积377.6万平方米,工矿棚户区25片,面积153.8万平方米。从2015年起,力争用3年时间,基本完成全市工矿棚户区和城市棚户区改造任务。其中:2015年完成拆迁改造任务的30%左右,2015年完成拆迁改造任务50%左右,2015年完成拆迁改造的全部任务。

(三)建设标准

棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主。

三、政策保障

(一)资金筹措政策

市发改委、财政局要积极争取国家、省的政策和资金支持,从土地出让金、城市基础设施配套费和投资集团融资等方面筹措棚户区改造启动资金。按照政府主导、市场化运作、项目可行、资金可融、风险可控、效益可期的思路,稳步推进全市棚户区改造工作。市财政设立棚户区改造以奖代补资金,对改造力度大、进展情况好的县(市)、区政府进行奖励。奖励资金根据工矿棚户区和城市棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。市奖励资金由各县(市)、区政府统筹安排使用,通过奖励、补助、贴息等形式用于城市棚户区、工矿棚户区改造,专款专用,不得截留、挪用。棚户区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。

(二)土地支持政策

纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由市和县(市)土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益,优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区,原属于国有划拨的生产用地,城乡规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地,国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续;对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。

(三)税费优惠政策

城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费;经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划,并免征土地契税;城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的,免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分,按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目,可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2015〕24号)规定的优惠政策。

(四)拆迁安置政策

严格拆迁计划管理,在年度拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式,鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的,原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积,在规定标准(另行制定)内的部分,可按成本价格购买;超出规定标准的部分,按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款,不再进行土地补偿。城市棚户区和工矿棚户区改造范围内国有直管公房、已改制和未改制单位的自管公房,统一由市房管局履行国有产权代表职责,按照市场评估价格优惠优先出售给现房屋租赁户(公变私)后,按棚户区改造有关拆迁安置政策进行拆迁安置。对经济困难,无力购买原租赁住房产权的低收入家庭,安排保障性住房实物配租,确立新的租赁关系。国有公房出售收入纳入全市住房保障和棚户区改造统筹资金。

(五)住房保障政策

城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。

(六)棚户区居

民购房支持政策市住房公积金管理中心在防范风险的前提下,对缴纳公积金的居民要降低首付款比例,简化贷款手续,支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构,鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入,为中低收入家庭提供住房贷款担保,降低银行贷款风险,支持个人合理住房消费。

(七)产权政策

城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有,商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,实行国家和个人共有产权制度,个人以其出资额和企业补助取得部分产权;工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时,要取得全部产权后方可上市交易。棚户改造配建的廉租住房产权全部归国家所有。

四、组织领导

成立“新乡市棚户区改造领导小组”和“新乡市棚户区改造办公室”,建立市棚户区改造联席办公会议制度,市发改、住房和城乡建设、财政、城乡规划、国土资源、房产管理、拆迁、审计、地税、人防等部门要协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,共同推进棚户区改造工作。

1.各县(市)、区政府:要成立相应工作机构,制定实施细则,搞好前期摸底调查和宣传动员,组织实施项目管理;负责棚户区房屋拆迁安置、资金监管和社会稳定工作,制止棚户区内乱搭乱建行为。

2.市发展和改革委员会:负责棚户区改造规划、计划的制定和安置住宅建设项目审批立项工作。

3.市住房和城乡建设局:负责棚户区改造工作的指导、协调和监督;负责棚户区的认定;工程建设质量、安全、进度的监督检查;拆迁安置房建设成本的审核;组织新建小区的综合验收。

4.市财政局:负责棚户区改造融资工作,落实棚户区改造财政补贴资金,争取国家、省的支持资金,落实本级财政廉租住房建设资金和棚户区改造项目贷款贴息资金。

5.市国土资源局:根据规划预留棚户区改造、廉租住房建设年度土地利用计划指标,提供异地安置住宅建设地块,确保土地供给;做好土地出让金收缴工作;办理棚户区改造项目、廉租住房建设项目土地手续。

6.市城乡规划局:依据城市总体规划编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件,规划相应的回迁安置和商业开发用地,审批棚户区改造中新建小区规划方案,对棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。

7.市房产管理局:负责棚户区改造中住房保障对象资格确认和保障性住房建设的组织协调,指导各县(市)、区落实住房保障工作。

8.市审计局:负责棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。

各县(市)、区政府要制定棚户区改造实施细则,于3月15日报市棚户区改造领导小组办公室。

五、组织实施

(一)编制改造规划和年度计划

各县(市)、区政府依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况,按照3年完成改造任务的要求,编制3年棚户区改造规划和年度计划,2015年3月底报市发改委审核同意后实施。市政府与各县(市)、区政府和市直有关部门签订棚户区改造年度目标责任书,纳入市政府绩效目标考核范围。

( 二)加快项目审批

将所有工矿棚户区、城市棚户区改造项目全部纳入省、市两级联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务,简化审批程序,缩短审批时限,提供高效服务。

(三)依法规范拆迁

棚户区改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众和社会监督。拆迁安置由各县(市)、区政府负责组织,严格执行国家和省、市的拆迁政策,阳光操作,和谐拆迁。坚持先安置后拆迁,实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式,解决被拆迁群众的安置问题。棚户区改造回迁安置住房只能安置棚户区住户,不得面向社会销售。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开,接受审计监督。棚户区改造房屋拆迁,与拆迁当事人达不成补偿安置协议、在规定拆迁期限内拒不搬迁的,依法实施行政强制拆迁;对野蛮拆迁,无理取闹、阻挠拆迁的,要依法追究当事人的法律责任。

(四)加强建设监管

严格执行工程监理、质量责任制和项目投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,由建设主管部门牵头,依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。市有关部门要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县(市)、区年度计划执行情况进行验收检查,对不能按期完成改造任务的县(市)、区和工矿企业,扣减棚户区改造以奖代补资金,并追究有关人员的责任。

(五)强化物业管理

新建回迁小区实行物业管理,缴纳公共维修基金,由业主按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益可作为补充小区管理、房屋维修等费用。

方案三：棚户区改造实施方案

为加快城市改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活环境，根据中共广丰县委、广丰县人民政府《关于加快县城棚户区（城中村）改造的意见》，按照县委、县政府城市棚户区改造的统一部署，结合我街道实际，特制定丰溪街道棚户区改造实施方案。

一、指导思想

坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、促进社会和谐的要求，坚持统一规划、界定范围、突出重点、典型引路、分步实施原则，采取政府“搭台”、居民“唱戏”模式，实现居民得实惠、城市变形象要求，加快推进棚户区改造，切实改善群众的居住条件和生活环境，全面提升我街道城市建设水平，保障我街道经济社会持续、快速、健康发展，在新的起点上再创丰溪新辉煌。

二、基本原则

目前我我街道棚户区及居民的主要特点是周边区域环境恶劣，居民收入少、大多居民为失地农民，地处城乡结合部，居民的居住观念落后，因此，棚户区改造的基本原则是：

1、坚持政府主导、市场运作的原则。按照县委、县政府确定的原则、政策、目标，认真组织实施。

2、坚持科学规划、配套建设的原则。按照城市总体规划，认真组织，科学合理，不降低标准；实行连片改造，不留死角，全面完成我街道所承担的建设任务。

3、坚持量力而行、积极而为的原则。既要立足长远，又要面对现实，改革与改善相结合，突出重点、先易后难，综合治理、稳步推进。

4、按照县政府有关政策规定，实行阳光操作，依法运作，保持稳定。

三、改造模式

坚持政府“搭台”、居民“唱戏”模式。棚户区改造，要十分尊重人民群众的主体地位，充分调动和发挥其改善居住条件、提高生活品质的积极性和创造性。改造工作实行一居一案并交由群众讨论。拆迁、安置过程由群众参与，改造资金动作交由群众监督。政府主要负责制定有关改造政策、编审改造规划和工作计划，审批拆迁安置方案，统筹协调相关部门提供支持服务等工作。街道作为棚户区改造的责任主体，具体负责安排确定居委会改造时序和实施主体（居委会及居民理事会），提供智力支持和组织保障。

四、拆迁安置办法

棚户区改造拆迁补偿，原则上实行“实物安置、价值结差”办法，以原地安置为主，异地安置为辅。

1、棚户区居民（国有土地上）的房屋，拆改前通过市场评估确定补偿价值，拆迁后安置其同等价值的商品房。

2、棚户区居民（集体土地上）的房屋。拆改时建筑物按重置价结合成新状况评估确定补偿价值。房屋占用的土地（包括有合法证件的宅基地），比照同地段国有出让土地评估价值60%计算补偿价值。补偿安置商品房既要参照原有住房面积，又要适当均衡人均住房水平，同步解决本地住房困难户的住房困难问题。属于改造区域内的本集体经济组织成员，原房屋人均低于60㎡（建筑面积）的，可按60㎡标准给予补足，补足部分按成本价结算。安置商品房价格依其成本价确定。

3、被拆迁房屋原有的规划、土地、产权等相关证件，由拆迁改造主体代为收缴交回发证机关。

4、先签协议并在规定时间内搬迁完毕的被拆迁人，可以先行挑选安置房。

5、棚户区改造前的店面，可在改造区域内实行产权调换。产权调换安置后剩余店面，可由拆迁改造主体单位实行公开销售；棚户区改造资金宽裕的，安置区多余店面可不对外销售，由原集体经济组织全体成员（居民）以股份制形式共享。

五、具体措施

1、加强组织领导。切实加强棚户区改造工作的组织领导，街道成立以党委书记为组长的棚改工作领导小组，领导小组下设办公室，并抽调精干力量充实到棚改办专门负责棚改工作。

2、搞好宣传发动。要充分利用广播、电视等宣传媒体和发放宣传单，宣传棚户区改造的重要意义、各项优惠政策，宣传政府关于棚户区改造的各项措施，使广大群众理解支持并积极参与到棚户区改造工程中来。要开好棚户区改造拆迁动员大会，向被拆迁居民讲清楚棚户区改造的目的、意义、优惠政策及工作程序，要对一些群众长期形成的“房子要住有天有地”的观念和思维耐心引导、坚决扭转；让棚改居民吃下定心丸。

3、搞好调查摸底，做好改造方案。对棚户区改造区域内的情况做深入细致的调查摸底工作，棚户区改造要坚持政府协调和市场运作相结合，要通过对棚户区改造区域的难易程度调查摸底的基础上，通过阳光操作，依法运作，确保拆迁户准时回迁，住上放心房。

4、要充分发挥社区、居民代表和居民理事会的作用。棚户区改造涉及广大群众的切身利益，在实施过程中，可能会遇到很多矛盾和问题，要充分发挥基层密切联系群众的桥梁纽带作用，积极做好群众的思想政治工作，反映社情民意，积极帮助拆迁户解决在租房、生活等问题上的实际困难，搞好拆迁以及监督建设单位保质保量完成改造任务。

5、要充分发挥政策的推动作用。要通过调查摸底，了解棚户区所处位置的优劣、改造的难易程度等具体情况，把省、市关于棚户区改造的优惠政策给足、给到位，尽最大可能提高新建居民区环境质量。

2016被征地农民基本养老保险即征即保工作实施方案
城中村安置办法 第九篇

为切实加强被征地农民的生活保障，根据《株洲市人民政府办公室关于印发株洲市被征地农民和城中村改造安置人员就业培训和基本生活保障实施办法的通知》（株政办发〔2016〕28号）、《关于切实做好城区被征地农民就业培训和社会保障工作有关问题的通知》（株人社通〔2016〕20号）文件精神，结合我区实际情况，特制定本方案。

一、被征地农民基本养老保障范围

被征地农民即征即保政策适用对象必须是符合株政办发〔2016〕28号文件和株人社通〔2016〕20号文件规定的荷塘区范围内符合条件的被征地农民，即：指由国家依法征收或征用农民集体所有土地，而导致农民集体失地、少地，且在征地时依法享有农村集体土地承包权的在册农业人口。

二、单位或部门职责

1、各乡镇、街道办事处、合泰管理办公室、荷塘月色示范区管委会(以下统称“各乡办”）：负责组织辖区范围内被征地农民参加社会养老保险，审核征地拆迁范围内符合征地拆迁政策的被征地农民基本信息，汇总被征地农民参加社会保障花名册，在项目涉及的村、组现场公示后，由乡（镇）长、管委会主任、街道办主任、劳动保障站站长签字，并加盖单位公章后报区社保局。

2、区社保局：负责建立被征地农民基本情况台帐，测算被征地农民参加社会保障财政所需补贴资金，负责被征地农民的参保缴费及退休待遇的审批、发放工作。

3、区重点办：负责将已经批回的征地项目告知区财政局，与区财政局对各乡办代扣的25%的土地补偿费予以收缴。配合区社保局审定征地拆迁范围内被征地农民参保人员资格。

4、区财政局：负责筹集被征地农民基本生活保障资金，及时、足额将新征建设用地按每平方米60元收取被征地农民社会保障费、25%的土地补偿费、征地当年20%的国有土地使用权出让纯收益、被征地农民基本生活保障资金的利息及其增值收入落实到位，并实施专户专帐管理。

5、国土荷塘分局（征地拆迁事务所）：负责核实被征地项目名称及征地时间，协助区财政局核实市国土局代收的每平方米60元的社会保障费，审核各乡办提供的被征地农民参保人员资格。

6、公安荷塘分局：负责组织派出所审核各乡办提供的被征地农民村工作局：负责核实被征土地基本情况，包括被征地单位、耕地面积、人口数、征地前后被征地农户人均耕地面积、人员名单。

8、村委会（社区）：配合各乡办审核征地拆迁范围内被征地农民基本情况，组织村民填表、收集、呈报、参保、缴费。

三、审批流程

1、以征地项目为申报单位，由各乡办会同征地项目指挥部向区社保局提交关于征地项目纳入被征地农民基本生活保障的报告和被征地农民花名册。

2、区社保局组织征地所、重点办、公安分局、农村工作局等职能部门，对参保名单进行会审，并签字盖章。

3、经审核后的被征地农民社会保障花名册由项目指挥部和所在村组进行公示，公示时间为5个工作日。公示结果报各乡办和区社保局。

4、被征地农民参保花名册经公示无异议后，各乡办根据公示结果组织被征地农民填写《株洲市荷塘区被征地人员参加城镇灵活就业人员养老保险补贴申请表》上报区社保局。

5、区社保局根据审核确定的《被征地农民参加社会保障花名册》，正式启动被征地农民个人参保缴费工作。

6、区财政局审核被征地农民参保补贴资金数，及时将资金从被征地农民社会保障资金财政专户划拨到社保局养老保险收入户。

7、区社保局对已经参保缴费的个人，达到退休年龄的办理退休审批手续，并将退休金发放到位。

四、工作要求

1、严格按照“即征即保”原则实施被征地农民参保工作，即：开征一个项目，在资金、手续完备的情况下，立即开展该项目范围内被征地农民养老保险。

2、任何部门、单位和个人不得减免和缓交被征地农民基本生活保障资金。资金纳入财政专户管理，专款专用，单独核算，任何部门、单位和个人不得挤占、挪用、截留、转借，确保被征地农民基本生活保障资金安全运营和保值增值。

3、严格审定被征地农民参保资格。各乡办要严格初审把关，严格按株政办发〔2016〕28号文件精神确定被征地农民参保资格，避免“重复参保、应保未保、不符合条件的人员被纳入参保范畴”等情况出现，确保被征地农民参保工作的针对性、公正性和严肃性。

4、被征地农民纳入基本生活保障范围，其享受补贴标准按株政办发〔2016〕28号文件规定执行。当该项目所征收的被征地农民生活保障资金不足时，差额部分由区财政局向区政府申请统筹解决。

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