老年公寓政策补贴

导读：　老年公寓政策补贴篇一《老年公寓政策扶持》 ...

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老年公寓政策补贴篇一
《老年公寓政策扶持》

老年公寓政策扶持

1、《中国老龄事业的发展》白皮书：鼓励和调动社会力量，采取民办公助、政府补贴等多种形式，推动养老机构较快发展。

2、《中国老龄事业发展“十一五”规划》：制定鼓励和引导社会力量兴办各类老年福利服务设施的政策；建设一批以老年服务为主体的综合示范性社区福利服务中心；开展多层次、多种类、多方式的养老服务，建立健全老年福利服务网络。

3、《山西省老龄事业发展“十一五”规划》：制定出台引导老龄产业发展的税收、信贷、投资、建设用地等各种优惠政策和配套措施，采取税收优惠、信贷支持、减免费用等特殊政策扶持尚在起步阶段的老龄产业。积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。

4、民发„2005‟170号：坚持政策支持与资金扶持相结合的原则，采取多种形式从政策和资金等方面鼓励和支持社会力量兴办福利机构，促进社会办福利机构的健康、有序、规范和可持续发展。

5、十一部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》：采取民办公助的办法，鼓励、支持和资助各种社会力量的兴办社会福利机构，引导社会力量积极参与社会福利事业，对社会力量投资创办社会福利机构，各级政府及有关部门应给予政策上的扶持和优惠。

6、财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税<2000>97号）：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

7、中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉：我们要按照党的十七大关于加快推进以改善民生为重点的社会建设的总体要求，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的方针，着力解决老年人的现实利益问题，进一步加快健全老年社会保障制度，努力促进养老服务业发展，切实维护老年人权益，扎实推进老龄事业又好又快发展。

8、民政部副部长窦玉沛在全国养老服务社会化经验交流会议上的讲话：通过多渠道、多途径动员社会力量，整合社会资源，扩大社会参与，大力推进养老服务社会化，具有重要的现实意义和深远的社会意义，功在当代，利在千秋。

9、全国老龄办常务副主任李本公在全国养老服务社会化经验交流会议上的讲话：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的方针，建立健全社会养老保障制度，加快构建养老服务体系。

10、民政部社会福利与社会事务司张明亮司长在全国养老服务社会化经验交流会上的总结讲话：社会力量积极参与养老服务事业，兴办民营养老机构、民办公助养老机构等，进一步推进民

办福利机构发展的“民办公助”相关政策，有效推动养老服务社会化工作。

老年公寓政策补贴篇二
《老年公寓》

哈尔滨老年公寓个人办的优惠政策 为鼓励和支持社会力量发展老年福利事业（老年公寓），哈尔滨市制定《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见的实施细则》规定，在哈尔滨市城区内，经各级民政部门批准，领取了《社会福利机构设置批准证书》，依法在民间组织管理局办理法人登记证书的个人兴办的各类为老年人提供住养、护理等服务的机构。这些养老机构可享受减收水费、免征城市基础设施配套费、减半收取孔不入城市供水设施配套费、减半收取新建房屋产权登记费，经环保部门核准后免缴排污费、供电、供暖包烧、燃气均按民用价格标准执行，减半收取安装有线电视初装费等优惠政策。

另外，个人经办的养老机构还将享受一定的运营补贴。老人入住率达60%以上、入住老人及其家属满意率达90%以上，没有发生安全责任事故、老人居住6个月以上的单张床位每年补贴240元。对收住经哈尔滨市民政部门认定的城市“三无”老人的养老服务机构，按收住“三无”老人每人每月300元的标准予以资助。

市民政局答复：社会力量兴办的社会福利机构(以下简称社会办福利机构)老年公寓发展迅速，已成为我国社会福利事业的一个重要组成部分。为进一步调动社会力量参与社会福利事业的积极性，维护社会办福利机构的合法权益，推动社会福利社会化进程，2000年国务院办公厅转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19 号）中规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇，并制定优惠政策如下：

（一）各地要将社会福利服务机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设规划中统筹安排社会福利设施建设，社会福利事业经费纳入各级财政预算。

（二）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。

（三）城市规划部门在制定城市规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都

要将社会福利服务设施特别是老年人福利服务设施、儿童福利设施及公益事业的服务设施纳入公共设施进行统一规划。要充分考虑社会福利事业、公益事业的发展需求，尽可能在交通便利、环境良好，便于服务和发展的区域给予安排。社会福利项目编制、设施建设工程的收费，经主管部门批准后可酌情减免。

（四）对民政部门批准设置的社会福利机构，有关部门在办理法人注册登记时应优先办理。

（五）合理确定各类社会福利服务机构自费代养人员的收费标准，既要考虑公益性或社会承受能力，又要照顾投资者的回报。

（六）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。

（七）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。

（八）对国家机关、企事业单位、社会团体及个人捐款支持社会福利事业的，其捐款在规定限额以内的部分，在计征所得税时准予扣除。

（九）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。

（十）对社会福利机构收养和在社区及居民家庭中分散代养、寄养的就读于小学、初中的孤儿（含查不到生父母的社会弃婴），免收学杂费、书本费等各种费用；对高中（职业高中）、技校、中专录取的孤儿，免收学费（培养费）、住宿费；高等学校录取的孤儿免收住宿费，其学费主要以发放助学金、接受社会资助、申请助学贷款等方法解决。

（十一）卫生等部门要积极支持社区卫生服务机构开展老年医疗、预防、保健、康复、健康教育等工作，鼓励并扶持社会力量兴办以老年人、残疾人、孤儿为服务对象的非营利性医疗机构。对社会福利机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可根据劳动保障部下发的《关于印发城镇职工基本医疗保险定点机构管理暂行办法的通知》（劳动部发

[1999]14号）和《关于印发青海省城镇职工基本医疗保险定点医疗机构管理实

施细则的通知》（青劳社厅发[2000]82号）的规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗的保险定点范围。社会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点的社会福利机构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。

（十二）对各类社会福利机构中具有劳动能力的成年孤残人员，有关部门应采取积极措施，优先推荐就业，并免费给予上岗前的培训。对安置残疾人员达到规定比例的福利企业，民政、税务、工商部门要积极协调落实国家和地方的各项优惠政策，按有关规定减免税费。

（十三）重视和保护社会福利机构中老年人、残疾人、孤儿及社会弃婴的合法权益，积极提供法律援助，使他们能够就地、就近、及时得到优质的法律服务。

（十四）老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分。当前要抓好财政部、税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）中关于“社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”规定的落实工作。

漳平市老年公寓项目建设优惠政策 漳平市老年公寓属营利性社会事业项目，是以老年人养老、健身、休闲、娱乐和居住为一体的多功能社会福利中心。地点选址在原交运公司至原冷冻厂地段。为促进老年公寓建设顺利进行，特制定如下优惠政策：

一、用地扶持：老年公寓用地实行挂牌出让，总供地55618 m2，分为A、B、C三个地块。其中：A地块30944m2，建设服务型和护理型老年公寓，建设规模为600张床位，第一期300张床位，2009年建设完成，第二期300张床位，2010年建设完成；B地块22943m2，建设自理型老年公寓（老年人居住为主体，可以有条件的使用权或有限的产权），2011年建设完成；C地块1731 m2，可以进行商住楼开发，允许单独办证，建成后可进入社会流通，用于扶持老年公寓建设，2009年建设完成。

二、资金扶持：老年公寓土地出让成交价超出挂牌底价的部份支持项目建设。①40%分二次奖励项目基础设施建设，开工建设时奖励20%，600张床位建成竣工时再奖励20%；②60%分二次借给中标的项目业主，作为老年事业发展基金，年利息2.0%，借期五年。开工建设时借给30%，600张床位建成竣工时再借给30%。

三、税费优惠：按照财政部、税务总局《关于对养老服务机构有关税收政策问题的通知》（财税[2000]97号）和《福建省人民政府关于加快发展养老服务机构的意见》（闽政[2006]8号）的相关政策，对养老服务机构的税收和规费的收取能优（惠）则优（惠）、能减则减、能免则免、能缓则缓。

1、免征人防费、基础设施配套规费（C地块除外）。

2、免征企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

3、免交城市和房屋建设的行政事业性收费（证照费除外），免交水、电增容费和供排水设施使用费；电价按居民生活用电价格标准执行，自来水价格按居民用水价格标准执行；申请安装水、电、管道工程的，有关单位应予优惠或减免相关费用。

4、养老服务机构的救护与生活用车，可根据有关规定和实际工作需

要，按程序报请交通主管部门审批免征养路费。

5、养老服务机构内安置城市“三无”对象、农村“五保”对象，市

财政可将补助给上述人员的生活费转入养老服务机构，用于支付其生活、照料服务等所需费用。

6、养老服务机构所办医疗机构已取得执业许可证，并符合定点医疗

机构资格条件的，按有关规定申请，经批准后可纳入城镇职工基本医疗保险定点范围。

四、奖励政策：除享受国家、省、龙岩市出台关于老年公寓等养老

服务机构奖励政策和争取扶持资金外，按核定的床位，每个床位一次性补助人民币1000元。

海南省人民政府关于支持社会力量兴办非

营利性养老服务机构的若干政策

为贯彻落实《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发［2010］13号）精神，鼓励民间资本投资兴办非营利性养老服务机构，推进海南国际旅游岛建设，根据我省实际，制定本政策。

随着我省人口老龄化快速发展，老年人生活照料、医疗健康、精神文化等需求日益凸显，养老服务问题日趋严峻，需要鼓励社会各界的力量广泛参与发展老年服务事业，满足老年人日益增长的养老服务需求，促进代际和谐、社会和谐。本政策主要支持为老年人提供收养托管、生活照料、文化娱乐、医疗卫生、休闲保健、心理慰藉、信息咨询、家政服务、临终关怀、遗体安葬等服务的非营利性养老服务机构。

一、规划政策

（一）对出入非营利性养老服务机构必需的延伸道路，符合城市规划的，优

老年公寓政策补贴篇三
《老年公寓开发建议优惠政策》

老年公寓个人办的优惠政策

根据财税〔2000〕97号规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。此文执行到2007年。

《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）规定：符合条件的非营利公益组织的收入为免税收入。非营利组织的认定管理办法将由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定，目前尚未明确。

一、 项目的背景分析

（一）关键词：老龄化社会

国际上最简单的评判标准是：60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%，或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。

目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%，平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶，新疆老年人口数量将会快速增长，人口老龄化程度也会迅速提高。根据预测，到2010年，新疆老年人口的总数将会突破200万大关，到2024年达到300万，2034年迅速增加到500万，比例占到总人口的四分之一。

乌鲁木齐市已经进入了老龄社会，截至2006年12月31日，全市现有60岁以上具有乌市户口的老年人口25.37万，占总人口数量的12.57%，每年以4%的速度增长，人口老龄化的形势十分严峻。

（二）关键词：养老与居住观念的改变

我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因，主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、

福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住（《城市规划》2002年第3期）。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

目前新疆有空巢老人52.88万，占全区老年人总数的28.26%，其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人，约占空巢老人总数的19.98%，一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人，占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人，在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题，这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈，比例相对较高。

（三）关键词：老年公寓模式

国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7类：

退休和退休前老人居住的住宅；

生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；

提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；

专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；

专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；

专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；

专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。

又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四

种：

独立式老年住宅；

集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

护理型老年人住宅以及公立养老院（社会福利性）。

我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种：

成套老年公寓住宅；

合居老年公寓住宅；

护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社会资助）。

（四）关键词：设计要求与配套

老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

二、 市场现状分析

（一）项目的市场需求旺盛

目前，乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家，床位占总床位的77％，已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全，设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室，有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查，调查中发现，由于历史原因，乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大，而养老公寓少；偏远城区需求量少，而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方，社会认知度较差，交通不便，影响了老人入住。如绿色家园老年公

寓，虽然环境很好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方，但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇，距城市25公里，很少有老人入住。据资料显示，有统计数据显示，乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100％，而且还有大批人在等待床位。例如：自治区民政厅老年公寓有136个床位，2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是，民办民营老年公寓入住率平均只有60．4％，有的公寓50张床位，只入住6人。

收费较低的民办老年公寓，每月在390－450元之间，而收费最高的仁和老年公寓，一个需要全面护理的老人，住普通房间，月收费1700元。

（二）相关政策

2006年10月，自治区人民政府下发《转发自治区老龄委办公室和自治区发改委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》，通知指出，要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，认真落实国家对养老服务机构的有关优惠政策。同时，要积极探索适应养老服务业发展的新思路，鼓励全社会力量发展养老服务业

（三）项目所处环境

乌鲁木齐县托里乡位于乌鲁木齐县东南35公里处，地处山前缓坡地段，西接水西沟镇、南隔天山支脉与乌鲁木齐市艾维尔沟接界，东同天山牧场草场、戈壁相连，北隔乌艾公路与芦草沟草场相望。平均海拔1 340米，属温带大陆性气候，冬季漫长，夏季凉爽，年平均气温11℃，1月平均气温一19℃，7月平均气温21℃。年均降水量200毫米，年均无霜期150天，最大风力6级，风向以东北为主。该乡以牧业为主，是乌鲁木齐县的主要牧区之一，有298平方米的卫生院l所，土地所、农机站、广播站、兽医站也相应健全。 乡上有医院，五十城，羊圈沟都设有卫生所。乡上有信用社，文化站，广播室。

托里乡距乌鲁木齐十大旅游景区苜蓿台子300米，每逢夏季，这里草地肥沃，牛羊遍野，草场中鲜花遍地，山上林荫蔽日，山坡古木参天。由于地势较高，也就成为观赏日出和日落的首选地点。托里乡“托里”，蒙古语意为“镜子”。

苜蓿台景区位于南郊托里乡境内，距乌鲁木齐市55公里。海拔2020米，面积3平方公里，是一个山顶草场平台旅游区。景区群山之中有三峰耸立，错落有致，神秘而富有诗情画意，是为“三峰叠影”。2003年被评为国家AAA级景区，2004年被评为乌鲁木齐十佳景区。该景区同时可接待500人食宿。门票每人30元

（四）南山正成为不少人退休后养老首选地。

这里因为空气质量高，日照充分，特别是夏季凉爽，因此，近年来，各旅游区附近的别墅群增加很快，各种类型的农家乐、度假村也生意兴旺。在国家规范“小产权房”之前,很多乌市的白领多在当地购地盖房，将老人送至此处养老，每周探望。但由于是个人行为，管理设施和医疗设施的相对滞后，这里更多是作为季节性消夏的场所。

（五）外地人养老需求

据相关资料显示，乌鲁木齐市商品房市场中，外地人购房比重呈逐年增长态势。随着城市化进程加快，近年乌鲁木齐的区内经济、政治、文化中心地位的进一步凸现，城市形象提升。内地来疆投资的商人由于事业重心的需要及长年生活习惯的适应，更倾向于在乌市置业，进而形成了一个较为庞大的季节性消费群体。

老年公寓政策补贴篇四
《哈尔滨老年公寓优惠政策》

政策 现状 前景

政策：

根据财税〔2000〕97号规定：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税。老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。此文执行到2007年。

《中华人民共和国企业所得税法》（自2008年1月1日起施行）规定：符合条件的非营利公益组织的收入为免税收入。非营利组织的认定管理办法将由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定，目前尚未明确。

哈尔滨老年公寓个人办的优惠政策

为鼓励和支持社会力量发展老年福利事业（老年公寓），哈尔滨市制定《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见的实施细则》规定，在哈尔滨市城区内，经各级民政部门批准，领取了《社会福利机构设置批准证书》，依法在民间组织管理局办理法人登记证书的个人兴办的各类为老年人提供住养、护理等服务的机构。这些养老机构可享受减收水费、免征城市基础设施配套费、减半收取孔不入城市供水设施配套费、减半收取新建房屋产权登记费，经环保部门核准后免缴排污费、供电、供暖包烧、燃气均按民用价格标准执行，减半收取安装有线电视初装费等优惠政策。

另外，个人经办的养老机构还将享受一定的运营补贴。老人入住率达60%以上、入住老人及其家属满意率达90%以上，没有发生安全责任事故、老人居住6个月以上的单张床位每年补贴240元。对收住经哈尔滨市民政部门认定的城市“三无”老人的养老服务机构，按收住“三无”老人每人每月300元的标准予以资助。

市民政局答复：社会力量兴办的社会福利机构(以下简称社会办福利机构)老年公寓发展迅速，已成为我国社会福利事业的一个重要组成部分。为进一步调动社会力量参与社会福利事业的积极性，维护社会办福利机构的合法权益，推动社会福利社会化进程，2000年国务院办公厅转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19 号）中规定社会办福利机构在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面与政府办社会福利机构一样享受同等待遇，并制定优惠政策如下：

（一）各地要将社会福利服务机构及床位数作为社会发展的指导性指标纳入国民经济和社会发展计划，要在基本建设规划中统筹安排社会福利设施建设，社会福利事业经费纳入各级财政预算。

二）按照法律、法规规定，优先审批社会福利机构的建设用地，采用行政划拨或有偿方式供

地。对新办福利事业的项目属于出让土地的，要适当降低土地出让金收取标准和拆迁补偿费，减免土地管理费。土地规划和测量费及市政基础设施配套建设费按有关规定给予减免。

（三）城市规划部门在制定城市规划时，无论是新区建设还是旧区改造，都要将社会福利服务设施特别是老年人福利服务设施、儿童福利设施及公益事业的服务设施纳入公共设施进行统一规划。要充分考虑社会福利事业、公益事业的发展需求，尽可能在交通便利、环境良好，便于服务和发展的区域给予安排。社会福利项目编制、设施建设工程的收费，经主管部门批准后可酌情减免。

（四）对民政部门批准设置的社会福利机构，有关部门在办理法人注册登记时应优先办理。

（五）合理确定各类社会福利服务机构自费代养人员的收费标准，既要考虑公益性或社会承受能力，又要照顾投资者的回报。

（六）按照现行国家税法和有关规定，对社会投资兴办的社会福利院、儿童福利院、精神病院、残疾人康复中心、工疗站、敬老院、老年公寓、老年福利服务中心（站、点），老年人护理院、托老所等福利机构及其提供的福利性服务、社会福利机构兴办的第三产业，在税收上给予优惠或减免。

（七）金融机构要加大对社会福利设施、公益事业设施建设贷款的支持力度。

（八）对国家机关、企事业单位、社会团体及个人捐款支持社会福利事业的，其捐款在规定限额以内的部分，在计征所得税时准予扣除。

（九）对社会福利机构的用电按当地最优惠价收费，用水按居民生活用水价收费；对福利机构使用的救护车、生活用车等免征养路费；对社会福利机构使用的电信业务、邮政业务、广播电视（有线）传输等有关部门要给予优惠和照顾。

（十）对社会福利机构收养和在社区及居民家庭中分散代养、寄养的就读于小学、初中的孤儿（含查不到生父母的社会弃婴），免收学杂费、书本费等各种费用；对高中（职业高中）、技校、中专录取的孤儿，免收学费（培养费）、住宿费；高等学校录取的孤儿免收住宿费，其学费主要以发放助学金、接受社会资助、申请助学贷款等方法解决。

（十一）卫生等部门要积极支持社区卫生服务机构开展老年医疗、预防、保健、康复、健康教育等工作，鼓励并扶持社会力量兴办以老年人、残疾人、孤儿为服务对象的非营利性医疗机构。对社会福利机构所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工基本医疗保险定点医疗机构的，可根据劳动保障部下发的《关于印发城镇职工基本医疗保险定点机构管理暂行办法的通知》（劳动部发[1999]14号）和《关于印发青海省城镇职工基本医疗保险定点医疗机构管理实施细则的通知》（青劳社厅发[2000]82号）的规定，经审查合格后纳入城镇职工基本医疗的保险定点范围。社会福利机构收养人员中的基本医疗保险参保人员，在定点的社会福利机构所办医疗机构就医所发生的医疗费用，按基本医疗保险的规定支付。

（十二）对各类社会福利机构中具有劳动能力的成年孤残人员，有关部门应采取积极措施，优先推荐就业，并免费给予上岗前的培训。对安置残疾人员达到规定比例的福利企业，民政、税务、工商部门要积极协调落实国家和地方的各项优惠政策，按有关规定减免税费。 （十三）重视和保护社会福利机构中老年人、残疾人、孤儿及社会弃婴的合法权益，积极提供法律援助，使他们能够就地、就近、及时得到优质的法律服务。

（十四）老年福利服务机构是社会福利事业的重要组成部分。当前要抓好财政部、税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）中关于“社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税”规定的落实工作。

加大对养老服务机构的政策扶持

(一)搞好养老机构工作的登记管理。养老机构按其机构性质划分，可分为福利性、非营利性和营利性养老机构。福利性养老机构(即国办社会福利机构)是指在事业单位登记管理机关办理登记手续的养老服务机构；非营利性养老服务机构是指在民办非企业单位登记管理机关办理登记手续的养老服务机构；营利性养老机构是指在工商行政管理部门和税务部门办理登记手续的养老服务机构。鼓励各地重点兴办非营利性的养老机构。各有关登记机关要认真做好养老机构的登记管理工作，提供优质便捷的服务。

(二)改革和完善养老机构收费制度。除政府投资的养老机构的收费标准应报价格管理部门确定外，其他养老机构的服务收费，由养老服务机构根据设施条件、服务项目和标准，自行确定收费标准。养老机构接收的农村五保和城镇“三无”人员，其费用由政府按规定支付或通过购买服务的方式承担；接收符合分层分类救助的其他困难老人，收费应适当减免或由政府予以适当补助非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性老年服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税。省物价局、省财政厅要会同省民政厅研究制定养老机构收费管理办法。

(三)加大对老年服务机构的税费政策扶持。认真落实国家对福利性、非营利性老年服务机构的税费扶持政策，暂免征收社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓等养老机构企业所得税、养老服务收入营业税、以及老年服务机构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税和车船使用税；营利性养老机构要照章纳税，如纳税确有困难的，按税法管理权限，报经税务部门批准，可给予减免照顾；减免养老机构行政事业性收费(国家法律法规另有规定的除外)；养老机构缴纳水利建设专项资金确有困难的，可报经税务部门批准，予以减免照顾。

政府主办和特和优惠收费。其中：用水、用电、用气(燃料)等价格与居民用户实行同价，并免收相应的配套费；免收养老机构电话、有线(数字)电视、宽带互联网一次性接入费，并减半收取通信费、听视费。

对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过前按规定予以扣除。

(四)优先安排养老机构建设用地。养老机构建设一般采取划拨的方式供地，对符合规划要求并具备划拨条件的养老机构用地，要优先予以保证；对不具备划拨用地条件的，也可采取协议出让方式供地，但应严格审批，确保土地真正用于养老事业。鼓励企事业单位、个人利用闲置的房屋资产兴办养老服务机构。

(五)加大财政对养老服务业的投入。各级政府要将养老服务业纳入当地经济和社会发展规划，加大对养老服务事业投入，在继续安排好养老机构建设资金的同时，根据需要适当安排一部分资金用于养老机构补助、购买服务和贷款贴息。

(六)鼓励金融部门充分发挥信贷许经营的供水、供电、供气、通信、有线(数字)电视等经营单位，应为养老机构提供优质服务支持作用。金融机构要支持老年社会福利事业发展，增加对养老服务机构及其建设项目信贷投入，适当放宽贷款条件，并提供优惠利率。政府有关部门要主动做好服务，协调担保机构解决养老机构的贷款抵押问题；对于规模较大、前景较好、市场急需的养老服务项目，财政部门要给予必要的贷款贴息。

(七)支持养老机构开展对外服务。养老机构具备对外开展护理、康复及医疗服务条件的，可申请纳入社区医疗机构设置规划，经审批可纳入城镇职工基本医疗保险定点范围。

老年公寓政策补贴篇五
《政策》

我国老年公寓发展状况分析

来源： 民政部政策研究中心 时间：2008-07-23 14:46

陶立群 王莉莉 麻凤利

【摘要】在社会化养老的趋势下，老年公寓作为具有开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区，在我国正在逐渐发展。按照投资和经营的主体，本文详细介绍了目前我国老年公寓的三种主要类型：“政府办老年公寓”、“政府投资、个人运营型老年公寓”、“社会力量办老年公寓”，并就它们在发展过程中存在的主要问题，提出了相应的对策建议。

【关键词】老年公寓

随着我国人口老龄化进程的加剧，养老已成为摆在我们面前的一个大课题。传统的家庭养老模式在市场经济发展的今天，已然面临着家庭规模减小、照料资源匮乏等种种挑战；社会养老作为养老模式的一个重要方向，已经悄然抬头，并正在逐渐发展。

老年公寓作为具有开放性和产业化特点的老年人养护和生活社区，近年来开始受到部分人士的关注，在一些城市，如北京、上海、广州等地，老年公寓作为社会养老的一个主要部分，已经逐渐发展，并初具规模，为我国老年养护设施及其生活社区的产业化和社会化发展开辟了新的途径。然而在现阶段，在我国市场经济发展还不十分完善的情况下，老年公寓的发展仍然面对着种种问题，如政策的不完善，资金的匮乏，抵抗风险的能力较弱等。为了进一步探讨老年公寓在我国的发展状况及其所存在的问题，本文总结了目前我国老年公寓的三种主要类型，针对它们存在的问题，提出了相应的对策建议。

一、老年公寓的概念

老年公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施，是一种既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。它不同于需要提供机体膳食服务的养老院，也不同于需要医护照料的护理院，而是面向有一定经济负担能力的，为普通老人提供住宅服务的一种养老机构，是老年人独立居住的整个住宅单元，单元内有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等，公寓内有各种服务、文化娱乐、医疗设施与专门的服务人员。

老年公寓现已盛行于发达国家，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有一定规模大中小相结合的新型老年公寓。它们一般是由面积不大，但功能比较齐全的独立单元居室所组成，内有厨房、卫生间等设施，使老年人能在居室内独立生活。公寓内设有食堂、洗衣房、活动中心等公共服务设施，为老年人提供相应的服务。我国目前发展起来的老年公寓，大多属于这种类型，向老人提供居住设施、娱乐设施、医护设施等，但在具体的服务标准上，或有参差。

二、目前我国老年公寓的主要发展类型

按照投资和经营主体划分，我国目前发展起来的老年公寓大致有：“政府办老年公寓”、“政府投资、个人运营型老年公寓”和“社会办老年公寓”这三种类型，他们在服务设施、资金来源、经营管理等方面各有异同，发展状况也各有差别。

1、“政府办老年公寓“

这类老年公寓由政府投资兴建，并作为经营主体对公寓实施经营管理。建国以后，我国政府在养老福利设施上，主要是针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老院”等，随着人口老龄化程度的加深，市场经济的逐步发展，政府在养老福利设施方面的认识开始发生变化，并且开始鼓励“社会福利社会化”，鼓励社会力量参与兴建老年福利设施，但在另一方面，以政府为主要资金来源和主要经营者的老年公寓等养老设施也在逐渐增多。

山东威海市环翠区老年公寓就是由市民政局和区民政局合资，投入5000万元所建成的，建成后将是山东省最大的老年公寓。又如河南郑州，由政府投资兴办了“河南省社区老年服务中心”，一期工程投资3800万元，占地101亩，建筑面积12700平方米。作为河南省的一个示范性和综合性的老年公寓，它面对的服务对象主要是离退休且能生活自理的干部。

这种类型的老年公寓由于是政府投资兴办，采取全额事业拨款，管理、护理、服务的人员多，周围的环境好，设施内老人学习、健身、娱乐的各种场所、设备齐全，而且管理规范，对外声誉好，入住率一般保持在90％以上，在用地、用水、用电、税收等方面的优惠政策也能够较好的执行。但由于管理人员多，成本高， 在运营方面往往存在资金不足的问题。

2、“政府投资、个人运营型老年公寓”

这种类型老年公寓的主要特点就是由政府来划拨土地，由政府来投资兴建老年公寓的基础设施，但在经营管理上则采用聘用制，招聘社会人员来进行经营管理。

一些地区的经验表明，由政府部门建设基础设施，招聘人员进行经营的，这样硬件起点高，护理人员稳定，服务质量有保障，并且分高、中、低档以满足不同层次人群的需要，供不应求，因为解决了前期的投入，运营的负担比较小，加之经营灵活，因而呈现出勃勃生机。烟台市老年公寓和福建省厦门市金尚老年公寓都是属于这种类型的公寓，它是由民政局建设基础设施，招聘人员进行管理和经营的，这些老年公寓的共同特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有编制而使服务人员有保证，服务质量也较好，相应的收费也较高，能入住的大多是离退休干部，也有一些是子女经济条件好，愿意资助老人入住的。

但是这类设施也存在很多困难。如医疗问题，老年公寓的定点医院和医保的定点问题有矛盾，产生人为的制约，医养结合才能使老年人安度晚年，他们迫切希望政府能够考虑类似一卡通的医保方式，来更好的解决这个矛盾。

3、“社会力量办老年公寓”

由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的老年公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。

这些由社会力量兴办的老年公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成，如济南市的康乐老年公寓。它成立于1997年9月，是通过改造原来已经停产的皮鞋厂的车间和行政办公楼改建而成，经过几年的奋斗，如今已趋于成熟，现有床位100张，已基本注满；有些是由企业投资兴建，如青岛的夕阳红老年公寓，就是由青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元建成；还有一些个人或集体兴建的老年公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑就是由个人筹集资金建立的。而像威海的戚家夼老年公寓，则是这个村子集体兴办的老年公寓，它们

以村里的龙头企业文笔峰集团为资金来源，每年给老年公寓投入资金20-30万元，作为本村老年人的一种福利，70岁以上可以入住，个人只须交纳费用的1/3，即 520元/月。

像这样由企业、集体或个人等社会力量兴建的老年公寓在大部分地区都有实例，并且随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的老年公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益，还出现了几种不同的兴办模式，即“温州模式”、“广州模式”和“上海模式”。打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。

“温州模式”。“温州模式”的主要特点就是“政府引导主体化、举办单位多元化、资金筹集多样化、城乡联动一体化”。（1）政府引导主体化，政府主要发挥规划、组织、指导、协调和监督作用。（2）举办主体多元化，由国家单一包办，逐步向国家、集体、社团、民间、个体、港澳台同胞一起兴办的方向发展。（3）资金筹集多样化，由政府单一拨款，向政府拨款、企业赠款、社会捐款、销售福利彩票等多渠道集资方向转变。（4）城乡联动一体化，倡导农村敬老院和老人公寓联办，建立小城镇社会福利中心，建立各类志愿者服务队伍，积极探索“载体启动、社区联动、居家欢度”的“三环一链”的社会化模式，取得了良好的社会效益和经济效益。

“上海模式”。上海模式的主要特点就是“在家托老，政府买单”，把政府的优惠由暗补提升为明补，采取民办公助的方式，极大的促进了社会办养老机构事业的发展。2004年上海浦东新区出台了《浦东新区社会办养老机构资金补贴暂行办法》：在上海浦东新区注册的非营利性社会办养老机构，将得到资金补贴，其补贴主要用于开办经费和运营经费；开办经费根据社会办养老机构的规模给予补贴，最高限额为20万元，运营经费根据床位数内所收养的老人数给予补贴，每收养一位户籍在浦东新区的老人，每月补贴100元。这种方法将政府的优惠货币化，缓解了养老机构的部分资金短缺，更重要的是，它鼓励了社会力量兴办养老机构的热情，促使了养老机构的进一步发展。

“温州模式”和“上海模式”的共同点就是政府在社会福利社会化的浪潮中，找准了自己的位置，政府不再一手包办，而是向宏观指导、统筹安排、积极扶持的角色转变，采取各种措施来扶持社会办养老机构的发展，是养老设施民办公助的良好典范。

而在“广州模式”中，则突出表现了经营者在适应市场经济方面的种种举措。“广州模式”的最突出特点就是投资经营模式不断创新，养老机构的发展凸显生机，如广州寿星大厦。广州寿星大厦是由广州尊老康乐协会与广州友好医院合办，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办老年公寓。它在投资经营模式上不断创新，利用滚动发展的方式，不断扩大再生产，利用市场经济的杠杆，形成养老服务的产业化、市场化的可持续发展模式。他们采取入住老年人一次性购买公寓使用权的办法，购置费从15000元－30000元不等，由于费用较低，大多数老人能够接受，而且寿星大厦可以较快的回收资金，进一步扩大投资，这种采取滚动式的发展，解决了绝大多数民办养老设施资金短缺，入住率低，经营亏损的恶性循环的局面，取得了较好的发展。

以上三种模式，虽然发展的形式不同，前进的道路各异，但他们的经验告诉我们：在目前的情况下，政府在政策、资金等方面的支持，是社会办养老设施发展的根本基础，而先进的经营理念、灵活的投资模式则是社会办养老设施进一步发展的有力保障。但是值得注意的是，

对于绝大多数社会力量办的老年公寓来说，他们还临着诸多困难：如贷款有限，资金来源不足；政府给予的支持有限，优惠政策难以切实执行；各种社会力量办的老年公寓缺乏统一的行业标准，发展参差不齐，在市场环境中应对风险的能力较弱等，迫切需要得到进一步的解决。

三、目前我国老年公寓发展中存在的主要问题

尽管我国目前的老年公寓发展较快，尤其是社会力量兴办的多种投资、经营模式的老年 公寓，但在具体的发展过程中所凸现出来的种种问题，也不容我们忽视，且亟需得到更好的解决。

一、体制层面所存在的问题

（一）体制观念制约

随着人口老龄化进程的加剧，近几年我国老年公寓的发展较快，舆论环境和市场环境

也比较宽松，但体制观念上的制约仍然在一定程度上阻碍着老年公寓的进一步发展，如有些部门对发展老年公寓等养老设施还缺乏正确的认识，尤其是对一些民办的老年公寓，在工作规划与指导上并没有完善的计划，缺乏统一的规划与合理布局。

（二）管理体制不健全

老年公寓等老年人养护与服务设施是一项系统性的社会工程。服务管理机构和工作方式需要有一个组合、协调、发展完善的过程。这类设施属于社会福利性或公益性事业，需要社会统一的法制化管理和规范。目前各级政府部门未能建立起全方位、成形配套的法规体系和管理体制，因而使各级政府、各有关管理部门缺乏协调性，工作归属关系不明确，工作角色模糊、缺乏整合效应。例如一些民办老年公寓在注册登记的时候就常常会觉得找业务主管部门批准太难，如标准太高、手续繁琐、注册资金太多等。

二、相关的政策、法律不健全

（一）缺乏完善的扶持政策

老年公寓等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧应 运而生，相关的政策也是随着它们的发展而逐步制定的，如《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施”。并且在用电、用地、税收等方面等制定了一些优惠政策，但在具体的发展过程中，尤其是民办的老年公寓，他们由于缺乏政府和社会各界的资助和扶持，往往会遇到更多的困难与问题，需要国家制定具有针对性的扶持政策，例如医疗保障、贷款抵押、权益保障、税收等方面更优惠和完善的政策。

（二）已有政策不能切实落实

政策的制定在于实施，对我国目前老年公寓等养老设施的发展，国家制定了一些相应的政策，然而在政策的实施过程中，由于多方面的影响，往往不能落到实处。有些优惠政策涉及到建设土地、费用征收、银行贷款、财政资金支持等具体规定，但由于涉及的部门较多，实施起来非常困难。有些经营者甚至不知道有什么优惠政策，政策的宣传与实施存在很多漏洞。

（三）缺乏统一的行业标准

尽管老年公寓在近几年来发展较快，但就目前的发展情况来看，对于什么是老年公寓、 有关老年公寓的设施、人员构成、服务内容、居住环境等的相关指标并没有一个统一的行业标准。严格来讲，老年公寓面对的服务对象是一些自理状况较好，可以独立居住在公寓所提供的住宅里，并享受公寓内的一些娱乐、医疗和服务设施的老年人。但在目前已有的老年公寓来看，一些类似于养老院、护理院的老年机构也叫做老年公寓，他们接收的老人有很大一部份是需要人护理、照料的老人。此外，尽管国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规范》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准，但在进一步完善老年公寓的各项服务、设施、经营管理等方面仍然缺少相应的行业标准。老年公寓的发展参差不齐，对老年公寓的服务质量也无法进行监督。象香港安老院（即我们的老年公寓）条例有600多条，把护理员的资格，住所及周边环境是否适合老年人居住，老年用品的规格等都有详细的规定。

（四）相关的法律规定不完善

由于老年人的特殊身体状况，他们在公寓内居住时，所发生的身体损伤或者医疗问题，往往使老人及其家属和公寓的管理及服务人员之间产生纠纷、发生矛盾，造成这一现象的根本原因就在于当老人入住公寓时，双方的权利和义务没有明晰的规定，产生纠纷后没有可靠、有效的法律依据。这无论对老年人个人来讲，还是对老年公寓等养老设施的发展来讲，都是一个不容忽视的问题。因此，建立一套完善的法律制度，确定双方的责、权、利，是保障老人和养老设施双方利益的基本要求。

三、老年公寓的整体实力需要进一步提高

（一）资金来源渠道少，资金投入严重不足

严格来讲，从目前我国养老设施的发展来看，他们在很大程度上还属于社会福利和社会公益性事业。在老年公寓发展的三种主要类型中，资金的问题是制约他们进一步发展的主要瓶颈。虽然我国老年人的生活水平整体有了很大的提高，但收入水平和消费水平依然不高，消费观念还很保守，拥有花钱买服务这种想法的老年人还不是主流人群。政府在发展老年公寓上的投入比较有限，许多老年公寓，尤其是小型的老年公寓都处在收支勉强平衡的局面，而民办的老年公寓在贷款方面也存在着种种阻力。资金的不足限制了老年公寓进一步提高服务质量、增加服务设施，在很大程度上阻碍了他们的进一步发展。

（二）服务项目比较单一，层次不高

政府办的老年公寓往往设施比较齐全，居住环境、服务质量相对比较有保证，但由于要求入住的老人比较多，往往是供不应求。随着“社会福利社会化”政策的实施，一些合办的、或者社会力量所办的老年公寓也开始发展起来，但由于没有统一的标准，这些老年公寓往往规模大小不等，有些规模大一点的老年公寓设施比较齐全，但对于大部分中小规模的老年公寓来说，他们的服务设施还不完善，在满足老人生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，服务项目比较单一，层次不高。

老年公寓政策补贴篇六
《老年公寓开发建议优惠政策》

1 老年公寓个人办的优惠政策 根据财税〔2000〕97号规定对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免征收企业所得税。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构主要包括老年社会福利院、敬老院养老院、老年服务中心、老年公寓含老年护理院、康复中心、托老所等。此文执行到2007年。 《中华人民共和国企业所得税法》自2008年1月1日起施行规定符合条件的非营利公益组织的收入为免税收入。非营利组织的认定管理办法将由国务院财政、税务主管部门会同国务院有关部门制定目前尚未明确。 一、 项目的背景分析 一关键词老龄化社会 国际上最简单的评判标准是60岁以上的人口数占总人口数的比例超过10%或65岁以上的人口数占总人口数的比例超过7%。2005年底全国1%人口抽样数据显示我国65岁以上人口达到10055万人占总人口数的7.7%。我国已成为人口老龄化国家。 目前全区有老年人口为187.06万人,占总人口的9.16%平均每年以4.36%的速度增长。在21世纪上半叶新疆老年人口数量将会快速增长人口老龄化程度也会迅速提高。根据预测到2010年新疆老年人口的总数将会突破200万大关到2024年达到300万2034年迅速增加到500万比例占到总人口的四分之一。 乌鲁木齐市已经进入了老龄社会截至2006年12月31日全市现有60岁以上具有乌市户口的老年人口25.37万占总人口数量的12.57%每年以4%的速度增长人口老龄化的形势十分严峻。 二关键词养老与居住观念的改变 我国老年人选择养老和住宅的方式由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居除此以外还有托老所、 2 福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。 据中国老龄科研中心调查材料显示北京市50岁以上的常住人口中希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2。有47的老人希望与子女共同生活52.4的老人希望与子女分开居住现与子女同住的老人中有64.8认为这种方式很理想而有35.2的老人则希望能分开住现与子女分开住的老人中有84.6仍愿与子女分开住有15.4的则希望与子女同住《城市规划》2002年第3期。可见中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选

择养老的方式又不同。文化程度较高中级以上职称月收入中等或以上身体健康生活能自理者老年公寓为首选有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化对老年公寓的需求是加快增长的。 目前新疆有空巢老人52.88万占全区老年人总数的28.26%其中生活不能自理的空巢老年人有10.57万人约占空巢老人总数的19.98%一人独自居住附近无子女的空巢老人有3.66万人占空巢老人总数的6.92%。空巢老人尤其是高龄、生活不能自理、一人独自居住附近又无子女的空巢老年人在日常生活中或多或少都会存在着生活照料困难、孤独感强烈等方面的问题这部分老年人选择到机构养老的意愿比较强烈比例相对较高。 三关键词老年公寓模式 国外老年公寓的模式依据1986年国际慈善机构HTA的老年人居住建筑的标准分为7类 退休和退休前老人居住的住宅 生活基本自理仅需少许监护和帮助的健康老人住宅 提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅 专为体力虚弱而智力健全不需要护理和监护的老人住宅 专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅 专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅 专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。 又依据各个国家的现状和经验国外的老年住宅模式大体上可以划分为四 3 种 独立式老年住宅 集合式老年住宅老年人合住的住宅 护理型老年人住宅以及公立养老院社会福利性。 我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种 成套老年公寓住宅 合居老年公寓住宅 护理和医疗型老年住宅或机构个人支付或政府和社会资助。 四关键词设计要求与配套 老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层有电梯或平房有小院落住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能这是关系老有所养的重要保障是老年人进住社区最关心的问题之一。 二、 市场现状分析 一项目的市场需求旺

盛 目前乌鲁木齐的民办养老公寓已发展到14家床位占总床位的77已成为公寓式养老服务机构的主体。大多数的老年公寓硬件设施都较齐全设有活动、阅览、健身室和医务室、美容理发室有的还设有会议室或文化室。民建新疆区委会去年专门就乌鲁木齐市养老服务业进行了调查调查中发现由于历史原因乌鲁木齐的老年公寓分布不合理。老城区养老设施需求量大而养老公寓少偏远城区需求量少而新建老年公寓多。一些民办公寓由于建在离市中心较偏远的地方社会认知度较差交通不便影响了老人入住。如绿色家园老年公 4 寓虽然环境很好是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的好地方但位置远在乌鲁木齐县安宁渠镇距城市25公里很少有老人入住。据资料显示有统计数据显示乌鲁木齐公办民营老年公寓入住率平均100而且还有大批人在等待床位。例如自治区民政厅老年公寓有136个床位2006年来报名的老人已经超过了2000多人。而与此形成鲜明对比的是民办民营老年公寓入住率平均只有604有的公寓50张床位只入住6人。 收费较低的民办老年公寓每月在390450元之间而收费最高的仁和老年公寓一个需要全面护理的老人住普通房间月收费1700元。 二相关政策 2006年10月自治区人民政府下发《转发自治区老龄委办公室和自治区发改委等部门〈关于加快发展养老服务业的意见〉的通知》通知指出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度积极支持公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业认真落实国家对养老服务机构的有关优惠政策。同时要积极探索适应养老服务业发展的新思路鼓励全社会力量发展养老服务业 三项目所处环境 乌鲁木齐县托里乡位于乌鲁木齐县东南35公里处地处山前缓坡地段西接水西沟镇、南隔天山支脉与乌鲁木齐市艾维尔沟接界东同天山牧场草场、戈壁相连北隔乌艾公路与芦草沟草场相望。平均海拔1 340米属温带大陆性气候冬季漫长夏季凉爽年平均气温11℃1月平均气温一19℃7月平均气温21℃。年均降水量200毫米年均无霜期150天最大风力6级风向以东北为主。该乡以牧业为主是乌鲁木齐县的主要牧区之一有298平方米的卫生院l所土地所、农机站、广播站、兽医站也相应健全。 乡上有医院五十城羊圈沟都设有卫生所。乡上有信用社文化站广播室。 托里乡距乌鲁木齐十大旅游景区苜蓿台子300米

每逢夏季这里草地肥沃牛羊遍野草场中鲜花遍地山上林荫蔽日山坡古木参天。由于地势较高也就成为观赏日出和日落的首选地点。托里乡“托里”蒙古语意为“镜子”。 5 苜蓿台景区位于南郊托里乡境内距乌鲁木齐市55公里。海拔2020米面积3平方公里是一个山顶草场平台旅游区。景区群山之中有三峰耸立错落有致神秘而富有诗情画意是为“三峰叠影”。2003年被评为国家AAA级景区2004年被评为乌鲁木齐十佳景区。该景区同时可接待500人食宿。门票每人30元 四南山正成为不少人退休后养老首选地。 这里因为空气质量高日照充分特别是夏季凉爽因此近年来各旅游区附近的别墅群增加很快各种类型的农家乐、度假村也生意兴旺。在国家规范“小产权房”之前,很多乌市的白领多在当地购地盖房将老人送至此处养老每周探望。但由于是个人行为管理设施和医疗设施的相对滞后这里更多是作为季节性消夏的场所。 五外地人养老需求 据相关资料显示乌鲁木齐市商品房市场中外地人购房比重呈逐年增长态势。随着城市化进程加快近年乌鲁木齐的区内经济、政治、文化中心地位的进一步凸现城市形象提升。内地来疆投资的商人由于事业重心的需要及长年生活习惯的适应更倾向于在乌市置业进而形成了一个较为庞大的季节性消费群体。 6 以上资料使我们清晰的看到日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求而现有的养老院、老年公寓、 7 社区服务等都远远无法满足顾客的需求。既然已然存在对于社区养老服务的需求那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 <市场结论> 通过以上分析,我们可以看出,乌鲁木齐对于养老服务社区存在着庞大的市场需求,在我市现有的25万老年人口中如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年最起码要建设5个本项目这样规模的养老服务社区才能基本满足需求。 三主要竞争情况分析 经过详细的市场调查我们发现目前的乌鲁木齐市场尚无同类型专门的养老服务社区在本区域内也没有以老年人为主要消费对象的度假场所。也就是说 8 对于即将开发的本项目而言行业竞争度较低。 但是一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。不过相较于专业的养老服务团队已有的服务无论是从基础设施、人员素质还是从服务质量等方面都无法满足“银发市场”的需求。

目前全市共有20多家养老机构其中公办养老机构两家公办民营养老 机构家其余为民办养老机构。从入住情况来看公办养老机构设施好但 没有出现入住火爆的现象平均入住率93%由于个别民办机构设施条件简陋 卫生状况和伙食差平均入住率62%而公办民营养老机构接近100%仍有许 多老人等待床位。 据了解合格的16家养老机构有新城老年康乐苑、新疆民政老年公寓、 仁和老年公寓、乌市养老福利院、东山区爱心公寓、老年偏瘫护理中心、锦绣 老年公寓、建工师老年公寓、爱德老年公寓、绿色家园老年公寓、市爱民老年 公寓白石桥老年公寓、怡苑爱心老年公寓、幸福老年公寓、龙颜老年公寓、爱 里福老年公寓、哈克老年公寓。 但同时他们普遍存在以下问题 1医护人员数量少队伍不稳定。由于入住养老机构的对象多为高龄、生活自理能力差、体弱多病的老年人与其他年龄段入住对象相比这些人员对医护人员和护理人员依赖程度要高得多。目前全区养老机构中的医护人员和护理人员数量严重不足人均拥有量低平均每100名入住老人拥有医护人员仅为1.6人,拥有护理人员4.5人。有些养老机构由于受到条件的限制工作人员只能既当管理人员又当护理人员身兼数职劳动强度大、工资待遇低、工作环境差社会上还存在着对养老服务人员的偏见导致养老机构工作人员队伍不稳定。虽然国家《社会福利机构管理暂行办法》规定社会福利机构中不具备上岗资格的护理人员、管理人员应当接受岗前培训考核合格后才能够持证上岗。但在现实中由于工作队伍不稳定工作人员流动性大培训机构的数量少很多养老机构的工作人员并没有做到先培训、后上岗。 2个性化服务项目少服务内容单一。目前我区大部分国有养老机构属于社会福利型养老机构主要接收“三无”、“五保”对象等特殊群体。虽然目前也开始接收自费住养老年人但因其机构本身的性质定位和软硬件所限 9 大多数只能给入住老人提供最基本的养老服务医疗保健、文化娱乐等其他方面的服务内容很少。而能为老年人提供照料功能的托老所提供医疗服务的老年护理院提供个性化、高质量生活环境的老年公寓、老年小区等功能各异、各具特色的其他类型的养老机构的数量却又很少分布不均匀。不同条件的老年人具有不同的养老需求这也要求社会能够相应地提供具备不同功能、不同档次的养老产品和养老服务。过于单一的模式不

老年公寓政策补贴篇七
《老年公寓的投资和开发剖析》

老年公寓的投资和开发剖析

来源：老年公寓网

随着我国人口老龄化的持续发展和老年人口的日益高龄化，在生育水平逐步稳定在低水平、家庭日益小型化的情况下，社会化养老服务成为迫切的问题，相当多的人认为我国社会化养老滞后。但房地产商却不愿意投资老年公寓，有必要从房地产投资的角度看老年公寓开发。

一 未来需求巨大

我国从上世纪70年代后期开始实行计划生育政策，第一代独生子女已经步入婚育年龄。随着第一代独生子女纷纷成家立业，一对独生子女夫妻和四个老人----这种人口结构组成的家庭，正在成为城市的主流家庭，中国的养老方式是反哺式的，而国外是接力式的，传统养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。

很多社会学者表示，随着独生子女时代的来临，中国传统的家庭观念正在受到挑战，养老也将会从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。大多数老人都得面临这样的选择：单过，或者入住老年公寓。在上了年纪行动不便、子女忙于工作，物质能得到满足而精神却得不到满足等等现实的面前，配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓，必将成为许多老年夫妇的晚年去处。

从山东省来看，到2005年底，山东省60岁以上老年人口已达1293万，占全省总人口的13.98%。65岁以上老年人口达917万，占总人口的9.93%。据2005年11月抽样调查显示，全省60岁以上老年人口比2000年11月人口普查时增加了249万，年均增加近50万人，而同期全省总人口仅增加不到160万人，年均增加不到32万人，比较起来，山东省60岁以上老年人口增长速度是总人口增长速度的12.5倍，增长速度之快惊人。据专家预测，到2050年，山东老年人口比例将达35%，平均每三个人中就会有一个老年人。

从广州市来看，广州市日前有90多万名老年人，占全市总户籍人口的12.5%。全市有各类社会福利机构191家，总床位20344张；全市老人院床位利用率达到九成，有的老人院排队等候入院已经排到400多位，要进老人院还要等待一两年时间。

从宜宾市来看，仅仅城市里就有17.5万老年人，据该市老龄委抽样调查测算，仅中心城区要求入住老年公寓的老年人达3.5万人，占到了20%。全市现有老年公寓床位仅1000张，其中由政府办的盐坪坝老年公寓床位220张，其余为民办，老年公寓床位率只能达到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市没有一个规范性老年公寓，现有老年公寓分布不均匀，活动场地狭小，老年人居住房间拥挤，服务设施简陋，管理服务不到位，一些乡镇敬老院条件较差，已经远远不能适应城镇养老的需要。

二 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓

从婚姻现状及居住情况看居家养老，尽管现在的老人大多子女较多，尚未收到独生子女政策的影响，但空巢和独居老人所占的比重已经不小，并且热衷于入住老年公

寓。许多规模加大、条件较好的老年公寓，处于排队等候入住老年公寓的状况。比如在宜宾市的抽样调查中，空巢老人占7%，丧偶的独居老人28.82%。

不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我国老年人中生活不能自理的有

8.9%。需要照顾的老年人总量已经超过1200万人。随着“十一五”期间老年人口的增多，老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。

三 政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策

各地政府在国家有关政策的基础上，面对我国未富先老的现实，针对社会养老机构的经营情况，对于开发商开发老年公寓给予了一定的优惠政策。

北京市的有关优惠政策汇集如下：

1 营业税方面

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。”

2 所得税方面

《财政部国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局<转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收征得的通知>》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：

对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。

对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税。

对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

税务部门根据办理减免税审批权限，由主管税务机关负责审批，纳税人办理减免税需要提供的资料有：

（1）申请减免税报告即《北京市地方税务局减免税申请书》；

（2）企业法人营业执照复印件；

（3）税务登记复印件；

（4）《北京市养老机构执业许可证》；

（5）《社区服务设施证书》。

3 房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。

根据《财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车

船使用税。

4 优惠的对象

指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。

上海把对老年的照料服务，作为约束性指标列入“十一五”《规划纲要》，要求到2010年社会化照料服务覆盖人数将占届时上海户籍老年人口的10%以上，出台了地方性规章《上海市养老机构管理办法》，从政策上鼓励社会力量投资兴办养老机构。上海已经出现了多种投资主体兴办的养老机构，社会力量兴办的养老机构的床位数，已经超过了上海市养老机构床位总数的三分之一，达到近1.4万张，按照品均每张传为投资5万元计，就为国家在这个方面至少节省投资约7个亿。

济南市通过政策扶持、市场化运作等多种形式，加快老年服务设施的建设和管理，充分运用市场机制和各种优惠政策引导动员社会各方面的力量推动老年公寓的建设发展，力争2007年实现每百名老人拥有两张床位的目标。这意味着，济南市老人公寓的床位数量将增至16000张，比现在规模扩大近7倍。这将在很大程度上改变济南市现在老年公寓床位偏少的现状。

泉州市政府将泉州市老年公寓的建设确定为重点建设项目之一，对其建设用地在批准时规定为老年公寓，给予一定的政策倾斜。由港丰公司投资兴建，产权在港丰公司，并由他们进行管理，民政部门对其经营行为进行指导和监管。投入使用后将以出租的形式，提供给老年人，不允许其改变老年服务设施的使用性质。

常州市天宁区委、区政府拨出专项资金120万元，用于全面推开养老服务社会化示范活动试点工作。对新建床位50张以上、扩建床位在20张以上（不含原床位）的养老机构，每张床位给予一次性补贴1000元；对实施机构养老的敬老院、老年公寓，以每收养一名老人一次性补贴1000元伟标准进行补贴。对开展居家养老项目的，由政府买单为每名老年提供150元/月的送时服务。对建立养老服务中心实行居家养老项目的街道，一次性补贴2万元作为活动启动经费。

但从我国养老服务的财力投入方式看，现行的养老服务财力供给具有非确定性、非完整性、非连续性的特点，政府的资金投入原则上通过财政拨款的方式，直接拨付给事业单位性质的政府办养老机构，政府办养老机构主要靠争取项目、扩大盘子的办法来获得财政支持，多数经费用于建设施、添设备、养人员，自认使用效率低下；另一方面民办养老机构很难通过政府直接拨款的方式获得政府的财力支持，“民办公助”政策很难实施。

四 部分老人具备入住老年公寓的支付能力

部分老人具备入住老年公寓的支付能力。鉴于实地调查中，60%以上的老人入住老年公寓的费用，是老年人自己承担。在进行投资分析时，也不考虑子女对父母赡养的经济支付。

老年人自身的经济支付能力主要有两个方面：一个方面是退休的收入。据安徽省一所在地级市某学院的调查统计，该院有离退休人员70人，其中：工资收入3000元以上2人；2000-2999元17日；1500-1999元40人；1000-1499元12人；没有不满1000元的离退休人员。所以，相当一部分老人对于大致千元左右的老年公寓费用可以承担。另一方面是通过以房养老的机制，将老年人住房资产的流动性充分发挥，使老年人过上较高品质的生活。

五 未富先老的状况使老年人的需求有限

从影响房地产市场发展的国际比较分析来看，我们国家的很多社会经济指标都处于典型的发展中国家水平，如人均GDP、人均住房面积、城市人口与总人口比例、养老金覆盖比例等，甚至低于世界平均水平，而老龄人口与总人口的比例（老龄化率）已超过11%，则是发达国家的水平，成为重要的社会问题。直接的结果是老年人的支付能力不足，对老年公寓的需求优先，也就是通常所说的“外国老人有钱”。

所以，尽管我国老年人的总量很高，但有支付能力的老年住宅需求有限。在调查中，许多社会养老机构的负责人介绍，平日里打电话咨询或实地到老人院考察的人不少，但真正入院的比例并不高，除去观念上的原因外，入院费用高是主要原因。很多中低收入家庭的老人想住养老院颐养天年，但是由于费用考虑最终不得不放弃。例如济南市老年人口为80万，但截止2004年，济南市区有养老机构（老年公寓、托老所等）31处，床位2365张，平均入住率仅为64.2%。养老是社会保障体系的重要内容，是一种专业化的社会服务，老人们生活在一起，自娱自乐，可以丰富他们的精神生活，有效减少年轻一代的负担。因此，最好的养好方式就是社会化养老。但入住老年公寓的费用问题，是社会化养好的瓶颈。

老年公寓的发展与经济水平的提高，社会习俗的转变，文化传统的更新密切相关。反映在我国具体情况上，就是经济较发达的东南沿海地区对于老年公寓的需求呼声较为强烈，而中部地区就相对不是那么急迫。

六 开发商取得土地的难度较大

我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度；同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年左右，才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去坐慈善事业，所以，对于开发老年公寓的积极性就不会很高。

老年公寓的投资者，难以获得划拨用地、地价优惠，也无法享受低息、无息贷款，甚至取得商业贷款的难度也很大，自我发展的经费全靠自筹，发展能力有限。同时，也造成了个人举办养老机构风险增大，搞不好会输光家底，限制了老年公寓的投资。

七 老年公寓投资比普通房地产开发资金回收慢

从房地产投资的角度来看，老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型的养老机构的

建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大的。自上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、设备设施较齐全的100张床位的老年公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，还需要12.5年回收投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空臵，则需要15年收回本金。而普通房地产开发投资，投资35%就可以进行预售，占用的自由资金少，中等规模的项目，运作三到五年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。

老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建筑资金的可能性缴销，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收。这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。

八 老年公寓投资比普通房地产开发风险大

老年公寓投资比普通房地产开发风险大。短期内的市场把握容易预测，把握较大，而跨度长的投资，面临的风险更多。如泉州市老年公寓规划用地150亩，建筑面积总量可达35000平方米，是集居住、医疗保健、服务、娱乐等功能于一体的庞大现代建筑群。该公寓建成后，将是全省地市级老年公寓中条件最好的一个。泉州老年公寓项目从2001年久开始酝酿了，经过三年完成征地手续，2006年全面建成启用，历时五年。其间面临土地、拆迁、建设等各种风险。

针对老年人的投资，还要面临一些老年人，入住时具有支付能力，但一段时间过后失去了资产或收入，不再具有足够的支付能力，老年公寓不能硬性的将老人赶出去。这种风险还缺乏社会化的解决方案。

九 部分老年公寓入住率低影响投资的积极性

我国部分老年公寓入住率低，也使开发企业在投资老年公寓时裹足不前。分析入住率低的原因，主要有：

有支付能力的老年人相对偏少。经济收入低是制约老年人入住公寓的重要原因，尽管我国有1.43亿老年人，但相当一部分没有退休金收入，生活节俭。如今七八十岁的老人，要么没有正式工作，要么有工作单退休金不高，因此，多数人花不起这个钱住公寓。据有关部门提供的数据，上海老年人的平均退休金为800元左右，而一般的养老机构平均护理床位收费就需要800元以上。另外由于老年人除退休金以外其他收入来源的减少，一些老年人的养老金只能维持其基本的生活，显然单凭老年人自身的收入支付入住养老机构的费用是不够的。其他的经济来源，一方面是老年人子女的自主，更为重要的，是政府建立机制，帮助老年人实现“以房养老”。

传统观念是老年公寓受冷的重要原因。把老人送进老年公寓，老人会觉得自己被子女遗弃了，孩子担心别人说自己不孝顺。因此，有些空巢老人宁可在家忍受孤独寂

老年公寓政策补贴篇八
《老年公寓投资利弊》

老年公寓开发投资的利弊

一 未来需求巨大

我国从上世纪70年代后期开始实行计划生育政策，第一代独生子女已经步入婚育年龄。随着第一代独生子女纷纷成家立业，一对独生子女夫妻和四个老人----这种人口结构组成的家庭，正在成为城市的主流家庭，中国的养老方式是反哺式的，而国外是接力式的，传统养老方式已经不再适应新的家庭构成形式。 很多社会学者表示，随着独生子女时代的来临，中国传统的家庭观念正在受到挑战，养老也将会从以家庭为主逐渐向以社会为主转变。大多数老人都得面临这样的选择：单过，或者入住老年公寓。在上了年纪行动不便、子女忙于工作，物质能得到满足而精神却得不到满足等等现实的面前，配套完整、服务齐全、环境优美的老年公寓，必将成为许多老年夫妇的晚年去处。

从山东省来看，到2005年底，山东省60岁以上老年人口已达1293万，占全省总人口的13.98%。65岁以上老年人口达917万，占总人口的9.93%。据2005年11月抽样调查显示，全省60岁以上老年人口比2000年11月人口普查时增加了249万，年均增加近50万人，而同期全省总人口仅增加不到160万人，年均增加不到32万人，比较起来，山东省60岁以上老年人口增长速度是总人口增长速度的12.5倍，增长速度之快惊人。据专家预测，到2050年，山东老年人口比例将达35%，平均每三个人中就会有一个老年人。 从广州市来看，广州市日前有90多万名老年人，占全市总户籍人口的12.5%。全市有各类社会福利机构191家，总床位20344张；全市老人院床位利用率达到九成，有的老人院排队等候入院已经排到400多位，要进老人院还要等待一两年时间。

从宜宾市来看，仅仅城市里就有17.5万老年人，据该市老龄委抽样调查测算，仅中心城区要求入住老年公寓的老年人达3.5万人，占到了20%。全市现有老年公寓床位仅1000张，其中由政府办的盐坪坝老年公寓床位220张，其余为民办，老年公寓床位率只能达到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市没有一个规范性老年公寓，现有老年公寓分布不均匀，活动场地狭小，老年人居住房间拥挤，服务设施简陋，管理服务不到位，一些乡镇敬老院条件较差，已经远远不能适应城镇养老的需要。

二 空巢、独居和不能自理的老人热衷于入住老年公寓

从婚姻现状及居住情况看居家养老，尽管现在的老人大多子女较多，尚未收到独生子女政策的影响，但空巢和独居老人所占的比重已经不小，并且热衷于入住老年公寓。许多规模加大、条件较好的老年公寓，处于排队等候入住老年公寓的状况。比如在宜宾市的抽样调查中，空巢老人占7%，丧偶的独居老人28.82%。 不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我国老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顾的老年人总量已经超过1200万人。随着“十一五”期间老年人口的增多，老年照料需求与医疗救助的需求也会增大。

三 政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策

各地政府在国家有关政策的基础上，面对我国未富先老的现实，针对社会养老机构的经营情况，对于开发商开发老年公寓给予了一定的优惠政策。

北京市的有关优惠政策汇集如下：

1 营业税方面

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。”

2 所得税方面

《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号）和《北京市财政局、北京市地方税务局<转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收征得的通知>》（京财税【2001】5号），在所得税方面给予的优惠有：

对由民政部门审核批准，并核发《北京养老机构执业许可证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。

对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征企业所得税。

对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。

所得税的见面，税务部门根据办理减免税审批权限，由主管税务机关负责审批，纳税人办理减免税需要提供的资料有：

（1）申请减免税报告即《北京市地方税务局减免税申请书》；

（2）企业法人营业执照复印件；

（3）税务登记复印件；

（4）《北京市养老机构执业许可证》；

（5）《社区服务设施证书》。

3 房地税、城镇土地使用税、车船使用税方面。

根据《财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知》（财税【2000】97号），对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。

4 优惠的对象

指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括：老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。

上海把对老年的照料服务，作为约束性指标列入“十一五”《规划纲要》，要求到2010年社会化照料服务覆盖人数将占届时上海户籍老年人口的10%以上，出台了地方性规章《上海市养老机构管理办法》，从政策上鼓励社会力量投资兴办养老机构。上海已经出现了多种投资主体兴办的养老机构，社会力量兴办的养老机构的床位数，已经超过了上海市养老机构床位总数的三分之一，达到近1.4万张，按照品均每张传为投资5万元计，就为国家在这个方面至少节省投资约7个亿。

济南市通过政策扶持、市场化运作等多种形式，加快老年服务设施的建设和管理，充分运用市场机制和各种优惠政策引导动员社会各方面的力量推动老年公寓的建设发展，力争2007年实现每百名老人拥有两张床位的目标。这意味着，济南市老人公寓的床位数量将增至16000张，比现在规模扩大近7倍。这将在很大程度上改变济南市现在老年公寓床位偏少的现状。

泉州市政府将泉州市老年公寓的建设确定为重点建设项目之一，对其建设用地在批准时规定为老年公寓，给予一定的政策倾斜。由港丰公司投资兴建，产权在港丰公司，并由他们进行管理，民政部门对其经营行为进行指导和监管。投入使用后将以出租的形式，提供给老年人，不允许其改变老年服务设施的使用性质。

常州市天宁区委、区政府拨出专项资金120万元，用于全面推开养老服务社会化示范活动试点工作。对新建床位50张以上、扩建床位在20张以上（不含原床位）的养老机构，每张床位给予一次性补贴1000元；对实施机构养老的敬老院、老年公寓，以每收养一名老人一次性补贴1000元伟标准进行补贴。对开展居家养老项目的，由政府买单为每名老年提供150元/月的送时服务。对建立养老服务中心实行居家养老项目的街道，一次性补贴2万元作为活动启动经费。

但从我国养老服务的财力投入方式看，现行的养老服务财力供给具有非确定性、非完整性、非连续性的特点，政府的资金投入原则上通过财政拨款的方式，直接拨付给事业单位性质的政府办养老机构，政府办养老机构主要靠争取项目、扩大盘子的办法来获得财政支持，多数经费用于建设施、添设备、养人员，自认使用效率低下；另一方面民办养老机构很难通过政府直接拨款的方式获得政府的财力支持，“民办公助”政策很难实施。

老年公寓政策补贴篇九
《老年公寓可行性报告》

目 录

老年公寓可行性报告

一、项目说明

二、公司简介

三、项目市场背景及市场情况分析

1、目前我国老年人口的背景及现状

2、目前宣城市及泾县老年人现状

3、目前国家对老年事业的政策支持

四、目标及计划

五、营销计划

六、收支情况分析

老年公寓可行性报告

如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，而现在是市场经济，如其他行业一样，要办老年公寓也要进行市场调查，进行可行性分析，业内人士普遍认为开办老年公寓仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至不盈利的。当然，也的确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有个维持良性转动的问题，即如何保持其自身发展，盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等都要考虑在内，其计算公式为（预期入住人数×收费）—服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、项目说明

本项目计划书主要阐述杭州菲芮诺服饰有限公司准备于2012年在泾县开办“ 夕阳红 ”老年公寓中心项目的计划书。

本项目动作时间定于2012年上半年。开办 夕阳红 老年公寓中心项目，对于本公司来说，是基于目前中国“老龄化社会增长的趋势来考虑的。这一项目的开发无论对国家对社会对公司的意义深远，一举多得：一是可以为国家老龄事业尽份力，解决老年人老有所养的问题；二是帮助社会上的421(双方父母、家庭夫妻、小孩)家庭减轻负担，给曾经为国家、社会和家庭做出了重要贡献的老年人提供一个安享晚年的一个机会；三是为公司的长期稳定发展奠定基础，对公司未来拓展老龄市场，建立完善的老龄事业产业链至关重要。

本计划书主要目标是：在宣城市泾县开办现代化、专业化、规范化、中档次的老年公寓中心，计划 夕阳红 老年公寓建设在泾县经济开发区财富东路银海山庄对面，占地150亩，公寓房间设计三种入住模式，A类为公寓楼模式，每间2张床位，设300间；每间1张床位，设200间，B类为公寓套间模式，设400套；每套2张床位，C类为别墅群模式，设100套，每套别墅4张床位。就目前宣城市市场分析，按宣城市平均入住率80%计算，公寓每张床位平均每月按850元的标准计算实现年营业额为850元×2000张×80%×12月=1632万元。根据皖民政厅关于养老社会福利机构财政补助实施细则文件第三条对新建床位数超过100张以上的养老社会福利机构，经市民政部门认定，在正常运行一年后，按每张床位2000元给予一次性开办补助；超过500张以上的，每张补助3000元。2008年12月25日泾县人民政府泾政[2008]69号文件政策将补贴标准定为张床

1000元！在建成运营后分三年补助到位，此项可回笼资金可达200万元。

万元），建设所需资金（ 8450 万元），流动资金（ 100 万元），由于公司主要负责经营策划管理，该项目资金所需资金将完全由社会筹集，各位有资金的项目投资都以股东的身份提供，公司定期提供分红。该公司以项目入股持股 60 %。

二、公司简介

杭州菲芮诺服饰有限公司于2011年4月成立，位于杭州市拱墅区，从事养老服务业是本公司的核心投资领域之一，融汇国内外领先的养老理念，以国际化、产业化、全国连锁为特点，依托 夕阳红 老年公寓养老与居家养老服务，延伸投资养老产业、养老服务职业培训、产品开发、医疗康复等核心价值链，构建 夕阳红 养老服务产业平台，助力老年人享受充实而精彩的退休岁月。

夕阳红 将以专业化的品牌战略，成为现代化、专业化、规范化、产业化的老年服务机构。 夕阳红 将以“热心、精心、细心、耐心”为服务宗旨；以“爱岗、敬业、尊重、维护”为职业道德；以“老人入住为本，才人利益为大”为基本服务准则，以“老有所依，老有所为”为核心竞争力，并在理论上对中国及本地区老年化的趋势，老年服务市场的供求矛盾有深入的分析和研究，对老年事业的发展方向和发展趋势有深刻的认识。规范化、标准化的管理成为安徽老年服务产业发展的领头羊。

三、项目市场背景与市场情况分析

1、目前我国老年人口的背景与现状

随着中国进入老龄化社会的步伐加快，发展老龄事业是构建社会主义和谐社会的重要内容。当前，我国正处于人口老龄化加速发展时期，截至2009年底，我国60岁以上的老年人口已经达到1.67亿，占全国总人口的12.5%。据初步预测，我国老年人口从今年起将进一步呈现加速增长态势，到2050年前后全国老年人口将达到4.7亿左右。老龄问题不仅是个人和家庭的现实问题，也是一个关系国计民生的重大社会问题。日益严峻的人口老龄化挑战，在人口结构上呈现出高龄化、少子化、空巢化的加速发展态势，更与人口高峰、就业高峰相重叠，与经济转型、社会转型、文化转型相交织，已渗透到经济发展和社会生活的各个领域。

2、目前宣城市老年人现状

目前宣城市60岁以上老人有 29.5 万，占全市户籍人口的 11 %；空巢老人达到 13.2万人，占老年人口数量的 38 %；泾县现60岁以上老人约3.5万人，占全县人口的10%。全市部分丧失和完全丧失自理能力的老人有近3万人，占老年人口数量的 10 %。据测算，宣城市老年人正在以每年3%的速度递增，我市在 2 万老年人当中，九成老人希望居家养老，但随着社会发展老少分住、家庭小型化已成必然趋势，家庭保障和照料功能逐步向社会转移，社会化养老需求越来越大。

3、目前国家对老年事业的政策支持

十二五期间，相关部门将落实国家现有优惠扶持政策，引导和促进社会力量参与养老服务事业。

宣城市政策支持：

为了鼓励社会各界兴办养老机构，去年市政府出台了《关于动员社会力量加快发展老年人社会福利机构的意见》，在规划立项、资质审批、税

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