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中国政府为什么把房价推这么高

2016-03-01 09:41:19 成考报名 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 篇一:《中国房价为什么居高不下》 ...

本文是中国招生考试网(www.chinazhaokao.com)成考报名频道为大家整理的《中国政府为什么把房价推这么高》,供大家学习参考。

篇一:《中国房价为什么居高不下》

深度剖析中国城市房价居高不下的原因

中国经济高速发展,给世界看到了一个奇迹,但是,中国经济发展了,人们收入的增长不足以支付以更高增长的房价。高企的房价使得“蜗居”、“蚁族”、“房奴”等词语频见报端,高房价问题再次牵动国人的神经。住房问题,是关系到人们的切身利益的问题,是一个急需解决的一个问题。

在今年的全国两会期间,房价问题成为了两会的热点话题,3月5日上午,温家宝总理作《政府工作报告》时表示,今年要坚决遏制部分城市房价,并就此提出了四大措施。而在此次人大会议上,据粗略统计,接近半数提案指向“高房价”,形成“围攻”之势,甚至于有媒体戏称人大会议为“房地产大会”。

简单分析,高企房价是由一下原因造成的:

1、北京、上海、深圳和广州等一线大城市,每年投入几百亿的资金进行城市基础设施建设。这些大规模的基础设置建设直接让该城市的商品房有了极高的附加值。

2、通货膨胀导致房价继续高企。全球金融危机本来可以使我国严重泡沫的房地产沉淀下来,但是中央政府和地方政策联手推出的超大规模经济刺激计划,又“适时”地刺激了房地产,继续吹大房产行业的泡沫。

3、城市化进程是房价攀升的潜在力量。根据官方数据的统计,每年中国的城市都要涌入至少1300万人,这些城市化造成的毒誓人是商品房的刚性需求,也是房价能够坚挺的力量。无论是商品房还是政府提供的保障房,都是房地产的潜在需求。

4、炒房客的存在。主要是炒房客有钱,可以利用庞大的财力优势使得房地产市场能支持和发展。国内政策的不健全也为炒房客提供了可乘之机。比如信贷政策的钻机等。

上述原因直接货间接的影响房价,一定程度上抬高了房价。但是这些原因都不是城市房价高居不下的原因。那根本原因是什么呢?

再看看两会期间,媒体的视点:

中国证券报发表的《谁该为房价“不听话”负责》中提及到,与发生安全事故有主管领导引咎辞职、地区经济发展不理地方官难以升迁相比,我们似乎从来没听说过官员因为地方地产调控“失职”而受到影响。

还有,英国《金融时报》中文网中发表的《缕析房地产“乱麻”》中提及到,要真正遏制房地产上涨,必须首先遏制地方政府从土地拿钱的冲动,而要调整当前的财税制度,让地方政府从正常的税收体系内分得更多的羹。

这两段言论把矛头指向了地方政府,指向了中国体制的不完善。我们就此作更深入的探讨。

国家相继出台一系列调控政策是不错的,不论是“国八条”、“国六条”到后来的“国六条还是温家宝总理在两会期间作工作报告时涉及的四大措施,主观上都是针对住房价格过快增长而出台的,出发点是好的。但是使人纳闷的是,国家既然出台了那

么多的政策,但为什么就抑制不了房价的过快增长,难道国家的宏观调控政策只是给人民的一张空头支票?

更讽刺的是,国家说要关心农民工,可是农民工的工资总是拿不到,还要以非正常手段去讨,有的农民工居然吃剩饭!国家说禁止非法强制拆迁,可是很多城市里强制拆迁,致使被差遣人露宿街头欲哭无泪的也不少啊!国家说要关心认真解决群众看病难看病贵问题,要认真解决教育乱收费问题、解决官员腐败不作为乱作为问题…可是这些问题依然存在!中国政府为什么把房价推这么高

试问,国家出台的政策,地方政府到底实施了多少?回归到住房问题上,就算国家出台的政策是多么的好,多么的完善,“上有政策,下有对策”,住房问题还是不能解决的。

众所周知,房地产市场关联度高,可以说牵连上下游100多个行业和产业,上游有钢铁、砖瓦等,下游则有装饰材料、家具、灯饰、陶瓷等等市场,与国内的消费市场有着极大关系,有中国经济发展的发动机之称。正是由于此,所以中央政府对于房地产市场的政策时慎之又慎,尽管意识到高房价已经影响到老百姓的切实利益,但是打压不是,不打压又不是,形成烫手山芋。当然,这只是非常客观的一个原因,其实最关键的还有一个原因,就是房地产成为地方政府财政收入(土地财政)的主要来源,是地方政府在目前财政体制不顺、财权小于事权的情况下,唯一可靠的财源。就如国家统计局总经济师姚景源在一次公开演讲中称,尽管房价高涨带来了全社会对房地产泡沫的担忧,但房地产作为中国整个经济重要支柱产业的地位“一点也不能动摇”。因此,即使中央加大调控房价的力度,地方政府也是不愿配合,或者说根本不配合。导致政令不畅,问题越来越大。

而且,现行官员升迁制度和财政分权体制形成了地方官员积极推动地方经济增长的主要激励基础,由此引发了围绕GDP增长进行的“晋升锦标赛”。而“土地财政”收益和房地产对于地方经济GDP的诱人贡献使得一些地方政府不遗余力推高房价。不合理的官员升迁制度和财政分权体制这就是中国城市房价高居不下的根本原因。

如果要想真正地解决住房问题,就得从中国现行官员升迁制度和财政分权体制入手,并且要完善税收制度,不要把更多的担子放在地方政府上面,税收本应该取之于民,用之于民的啦,就算为了兼顾公平,也不能从人民中拿得太多。拿得越多,越容易滋生腐败的。又扯远了。总之,解决住房问题,根本上讲,就是要完善中国不健全的体制。

论中国住房房价居高不下中国政府为什么把房价推这么高

岩土工程 088211050

王璐 摘要

首先我们先谈谈房价,我感觉房价还是呈现居高不下的趋势,只不过近年来涨幅比以往要小一些,但房价仍然超出其本身的价值许多,并没有回归到合理的价位,购房者往往期待房价下降,但期待往往破灭,失望的情绪和观望的心理交织在一起,楼市出现持续低迷,全国房地产市场走势疲软,其中的关键问题就是房

价。新闻媒体时而报到一些城市房价下降的消息,一方面,是为稳定军心,让消费者不产生“价慌”心理;另一方面,意在促进整个房价下降,让楼市得到提振,但结果事与愿为,开发商仍在“按楼不动”,内心并无降价打算,他们大都认为:房价上涨很现实,房价下降是神话。由于这样,不但房价控制未收到预期效果,反而导致目前楼市不景气。就比如南京2009的人均可支配收入是25504元,而南京房价平均10000元以上,所以买房难成为我的一大难题。

虽然建设部等早已加强对房地产市场的监管,商务部等部门严格控制境外资金对房地产市场的投机,甚至还出台了房价上涨的市长问责制。尽管如此,但房价仍然居高不下,究其原因是什么呢? 论文关键词:房价上涨,原因,影响,控制

正文:

房价上涨的原因

1.人们错误的消费观

房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房人员认为房子是身价的象征,攀比的心理过于严重,所以出现每次刚开盘就被一扫而空,促进了房价的有涨无降。另一方面,房地产商顾弄玄虚,声称要涨价,有些不只到实情的人就盲目的买房,因为这样房价在这几年呈现是涨无跌的想象。

2.可用土地的供应不足

就比如江苏南京在市中心处已经是高楼耸立,因而那里的住宅的房价可想而知。但随着城市的发展,经济的增加,城市的人口越来越多,所以会出住宅房向周边非中心地域扩张,所以导致整个城市的房价饿增长。另外比如浙江省,本来浙江就是“七山二水一亩田”土地本来稀缺人们消费观念的改变所以房价高是可想而知的。中国政府为什么把房价推这么高

3. 人们消费观念的改变

对于新型的经济,越来越多的人适应贷款。随着房价的不断升高,据调查九成北京人宁愿贷款买房,房价的上涨幅度不能够得到及时的控制,而完全交给市场去调节的话,买房子的人必将越来愈多,房价也必将越来越高,最终引发一系列社会问题将肯定是难免的。

4.住房供应出现问题

在市场中,一些比较高价位的是住宅房出现供不应求的状况,而适合老百姓入住的住宅房却十分稀缺,也没有足够的经济适用房。

因而住房供给结构颠倒,出现住房危机,市场上需要量很大的低价房老百姓难以买到,而不需要的高价房又卖不出,高价房比例大无疑抬高了商品房均价,给消费者传达的信息是房价普遍很高。

5.开发商炒作炒高了房价

篇二:《中国的房价为什么居高不下》

中国房价为何居高不下

一、影响因素........................................................................................................ 1

二、控制房价的对策............................................................................................ 3

一、影响因素

究竟是什么原因导致的中国房价在短短的几年的时间里像是坐飞机一样,越来越高?它的主要影响因素是什么?只有找到了问题发生的根源,才能找到合理解决我国房价飞速上涨的对策和建议,才能促进我国房地产行业健康稳定发展。影响因素主要有几个:

中国政府为什么把房价推这么高

第一,供需矛盾造成房价上涨。过去,我国是一个住房困难的大国,人均居住面积较低,居住状况不尽人意。改革开放以来,随着经济的繁荣、房地产业的兴起,人均住房面积大幅提升,使我国告别了城镇住房短缺的时代,同时也大大刺激了人们对住房的需求。

从住房的需求来看:

一是人口的过快增长以及对房屋的供给需求关系。据第六次全国人口普查结果显示,我国目前全国总人数达到13.39亿人,比2000年第五次人口普查相比,增加了约7390万人,按照百分比算的话,大概增加了5.84%,年平均增长0.57%左右。在这些增长的人群中,尤其是以80年代和90年代出生的人为主要增长点,像80年、90年出生的这些群体基本上都属于年轻群体,属于购房需求最旺盛的一个庞大的集团,根据市场经济产品供求关系,我国的住房供给对于这么庞大的需求团体来说是基本上属于供小于求的失衡状态,在供给小于需求的情况下,房价势必会不断高涨。如果按照目前0.57%的年平均增长速度来说的话,预计未来我国房价下降的可能性也不是很大,反而在需求旺盛的状况下出现继续增长的势头。

二是国民经济的发展,人们收入的增长,激发了城镇居民对住房的新需求。从近些年的房地产市场可以看出,许多居民改善住房的需求在不断增长,小居换大居,旧房换新房,许多居民在积极地改善自己的住房条件和居住环境。据调查,约有相当多的居民、特别是一些年轻的居民有购房打算,他们称,如果有可能的话,是准备购买住房的。此外,城市改造拆迁,涌现出大量无房居民,所有这些都对新住房提出了需求。

三是流动人口的增长对住宅产生巨大需求。在市场经济条件下,大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买提出了巨大需求,以北京、上海、广州等城市为例,各自城市的外来流动人口多达 300万到400余万,如此大量的流动人口,不但成为了这些城市房屋租赁市场的消费主体,也壮大了新房购买者的队伍。据笔者了解,这些人中的一些稍有成就者,在所在城市购买住房者是屡见不鲜的。

四是对一些大城市及发达地区的沿海城市来说,房屋的购买者有相当一部分来自其它地区,甚至来自国外。

从住房的供给情况看:

近年来,房地产投资虽然仍在增长,但增速有所回落。住房供给相对较少,人们对住房的需求日益增长,使得供求关系失衡,必然会形成供需矛盾,使住房的价格因需求而上涨。

第二,地价上涨推动房价上涨。由于我国人多地少,土地稀缺及其不可再生性,使得土地的买卖竞争愈来愈激烈,导致土地价格不断攀升。从近几年的土地、房屋市场价格来看,土地出让价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。在现实

中我们往往可以看到,当一块土地要出售时,往往会有十几个甚至几十个土地购买者参与竞拍。有的地块在经过一番激烈的竞拍之后,有时竟能拍出一个天价来,而这些地价款必然要摊入房屋的价格中。

城市的土地是有限的。随着城市人口的增多,城市可用于建房的土地当然也就越来越少,土地越来越稀缺,地价当然就越高,但这并不是地价高的全部原因,甚至不是主要原因。地价高的主要原因是:国有土地被市场化,被用来拍卖,政府此举的目的是要靠卖地来增加财政收入(卖地是最快捷、最轻松、最方便增加政府财政收入的办法)。在我的印象中凡是用来拍卖的东西都是奢侈品,都会高出实际价值很多倍,开发商为了能拿地,也只能频频举牌,拼了老命那怕明天去讨米也得把地拿下,反正最后转嫁给买房者就行了,于是天价地王频频出现了。

第三,经济适用房、廉租房建设不足。住房是一种不同于其他社会商品的、具有社会保障功能的特殊商品,它既是商品,又应更多地体现其社会的特殊保障功能。因此,各国政府在开发住房这一商品时,是十分重视其社会保障功能的。在我国,住房的保障功能主要体现在对低收入家庭的经济适用房、廉租房制度上,而从我国这些年的房地产开发来看,显然,对经济适用房和廉租房的开发比例太低,抓得也不紧,没有把优先开发经济适用房、廉租房、限价房作为房地产开发的重点。以北京来说,该市于2006年初公布了在三年内要建2000万平方米的各种类型的保障性住房,但时至今日,除西三旗限价房和宋庄地块有动静外,其他项目都无动静,照这样下去,恐怕低收入家庭要想得到一套经济适用房或廉租房是很困难的。在这种 情况下,相当一部分低收入家庭在近期看不到解决保障性住房的希望,便无奈地选择借钱购房。无疑,这部分人加入购房者行列,客观上进一步加大了供求矛盾。

第四、群众心理,买涨不买跌的预期消费水平。如同有些人买股票一样,当预期会出现牛市的时候,会大量的买进,反之,熊市的话会大量卖出,一个是能赚钱,一个是能省钱。而相对楼市来说的话,也是同样的道理,都是为了花最少的钱,得到最大的价值。房价如果在一段时间里涨的很厉害的话,反而可能会有更多的人愿意去买,因为未来房价很不可控,大家也都觉得,如果现在不买的话,可能以后房价就更高了。同样,一旦房价下降的时候,大家都会认为现在的房价这么低,以后可能会更低,所以大家会认为等到房价下降低谷的时候再去买,肯定是最划算的。就这样,人越多的时候房价越高,房价越高,大家这种买涨不买跌的购买心态使得房价居高不下。

第五,银行贷款利率的增加。2011年6月14日中国人民银行宣布,自2011年6月20日期,再次上调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存贷款基准利率上调0.5个百分点,这次调整也是2011年第六次上调,也是2010年10月份以来第8次上调存贷款准备金率。目前,大型的金融机构存款准备金率达到21.5%高位。国家利用宏观调控政策提高存贷款利率,其主要目的是让房地长开发商减少贷款建楼的情况存在,最终目的也就是为了抑制高速增长的房价,起到给楼市降温的作用,这是一方面。另一方面,开发商在高贷款利率的影响下,会把这些利息转嫁给购房者,从而促使房价越来越高。

第六,商业贿赂严重,拉高了房价

我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为,往往“睁一只眼、闭一只眼”;在审批过程中,名为公开招标,暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价,另一方面使房地产业不能健康发展。

二、控制房价的对策

房价居高不下,将直接影响城镇居民住房条件改善,加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理,一方面,违背科学发展观和以人为本的要求;另一方面,危害整个国民经济的发展,影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题,我们务必拿出对策尽早解决。

(一)引导居民理性消费,使房价合理回归

加强政策舆论导向,引导房地产市场理性消费,使百姓形成住房梯度消费理念,去掉盲目攀比心理,摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区。改善居住条件是广大百姓的迫切要求,但住房改善需要一个较长的过程,城市新增人口的住房消费一般经历廉租、合租、租用阶段后,再购买低价房、中高档商品房。

“居者有其屋”有两个含意,一是拥有产权房,二是有房住。租房也是解决住房问题的现实选择。要引导居民树立购买与租赁并重的消费观念,根据实际收入水平和消费能力来选择买房或租房。中等、中等偏低收入家庭通过购买价位较低的存量二手房来解决住房问题;中等收入、中等偏高收入家庭通过转让旧房,再购买新建的性价比较高的中档房、中高档房。住房消费,应该做到量力而行,根本目的是居有所值,居有所住。

在房地产政策上,降低或减免房屋出租方面的相关税费,鼓励开发商将其房产用于出租,以此在刺激租房需求的同时,也对老百姓的住房消费观念进行正确引导。限制潜在需求过早变为超前消费,规范投资需求,抑制投机需求。政府应正确引导资金的合理流动,优化投资环境、拓宽投资渠道,使更多高薪族和富足者将口袋里的钱投资到其它产业去赢利,不通过买房屯房来冲抵通胀的损失,保住资金价值不变,不通过买房卖房来获得资金增值,使城镇居民不多买房,从而减少住房的过度需求,消除房价泡沫。对投资性购房提高贷款门槛,对购而不住的空置房征税,使房价回归到健康轨道。

(二)建立科学的土地供应制度,依法制止炒地现象,有效降低地价

确保土地供应政策的稳定性、连续性和透明性,政府应对土地的供应作好长期规划。作为政府还应综合平衡建设发展与农田保护的问题,统筹安排好建设发展的规模、速度,同时确保粮食生产的耕地数量,进一步完善土地收购储备制度,使土地供应正常稳定,没有很紧张的气氛。加快建立新的土地供应制度,通过制定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构,改变地方政府对土地财政的依靠,降低土地出让金收益,以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住宅市场,降低土地开发成本,提高普通商品住房用地的供应能力。

规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,依法追究违约违规责任。严格制止“炒地”现象,加大对闲置土地的清理力度,切实打击土地囤积行为。严格执行法律规定,对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的,征收土地闲置费;满2 年未动工开发的无偿收回土地使用权,以此来控制地价,降低房价。

(三)提高资本金比例、逐渐取消预售制度,除去“空手套白狼”现象,让开发商自行降价

1. 严控房地产项目贷款。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业,严格审批新增房地产开发贷款并重点监控;对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不发放任何形式的贷款;对市场结构不合理、投机炒作现象突出、房地产贷款风险较大的项目不予贷款。

2. 提高资本金比率。将房地产开发固定资产投资项目(不含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上,提高开发商在住房投资中所占的比例。

3. 逐步取消预售制度。商品房建设与销售实行预售制度,是我国在改革开放之初,为了加快解决住房问题而采取的吸引投资兴建商品房的优惠政策。此政策经过近30 年的推行,刺激了房地产业的快速发展。但如果再继续推行预售制度,它所形成的商品房虚拟性带来的一些弊端将暴露出来,甚至给一些不良开发商以可乘之机,搞“空手套白狼”的买卖。因此,可以说预售制度当初要实现的目的已经实现,其有效时限已满,现在完全可以考虑取消。

上述措施旨在提高开发商在房地产产品上的投资比重,加大其投资压力,使其自行降价让利,出售更多的空置房迅速收回投资,让房价下降成为现实。

(四)调整供给结构,增加中低价位住房供应量,限制高档住宅开发,使房价均价降低

改善供给结构,鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设,增加中低价位住房供应量;政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发,鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设,将城镇廉租房制度,城镇廉租住房建设纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定,大力发展省地型住房,在规划审批、土地供应等方面,对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房,解决房地产市场价格居高不下的问题。

依据市场需求,对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发,减少高档房所占比例;开征高档商品房空置税,刺激高档商品房降价出售,从而使整个市场的均价下降。

(五)治理哄抬炒作行为,不允许房价人为炒热

加强市场监测,完善市场信息披露制度,加强房价信息的控管,政府应定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息,建立综合的预警指标体系,重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标,为房地产市场各主体决策提供服务,同时也提高房价的透明度。

严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,对资质条件不够者不让入局,定期检查其经营情况,对不合格者吊销其营业执照,对有问题者要责令限期整改,使他们做到诚信经营。对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售进度信息,有意哄抬房价,诱骗消费者争购,以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求的,记入企业信用档案,予以公开曝光。对一些情节严重、性质恶劣的,及时依法从严处罚,并向社会公布,使房价不至于被人为炒高。

(六)打击商业贿赂,让房价有所回落

执行阳光政策,建立公开、透明的房地产市场。与老百姓利益密切相关的房地产开发规划要办事公开,土地审批、城市拆迁、房屋开发整个程序等都应予公开,实行公开招、投标,把整个工程“暴露”在群众的视线中,缩小不良操作空间。

健全监督机制,把公共权力置于法制和人民群众的有效监督之下。强化公众对房地产开发实施的监督,加快对规划审批的监控体系建设,进一步健全对房地产、市政公用市场的监管制度,加强对土地、建筑后续工程的监管。对发现的问题一查到底,严肃处理,对商业贿赂一经发现绝不姑息迁就,努力净化房地产市场,使房价逐步回归真实。

篇三:《中国房价为什么居高不下》

论中国住房房价居高不下

王盟 1021413 105210440096

(河南理工学院国际教育学院 河南省南阳市 47300)

摘要

目前的房价已超出普通老百姓的实际购买能力,严重影响了房地产市场的发展和居民的生活,对国民经济的持续健康发展构成威胁。着重分析我国房价居高不下的原因,并为实现我国房地产市场的持续、健康有序地发展提出若干建议。 关键词:房价上涨,原因,影响,控制

衣食住行是百姓日常生活所关心的,其中住是现在大多数人在生活条件日益优越的情况下所最关心的,为了在大都市中有一套属于自己的房,哪怕是很小的不少白领都是“节衣缩食”只为攒够首付,可是面对那日涨千金的房价还是有很多的人只能是望房兴叹“何时才能有个家!”

一、 我国房地产业的现状

应该说,从2007年以来我国房市的实际运行状况和走向来看,我们可以判定:我国的房市目前进入了调整期,步入了此轮房地产周期的下行阶段,也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个 “拐点”只是此轮短周期的“拐点”,而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看,我国房市目前的现状包括以下几个方面:

(一)泡沫成分开始收缩,市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力,一些城市的房价开始下降。

2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城

市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。

(二)成交量萎缩,空臵率上升

与房价下调相对应的是,购房者观望情绪严重,房市成交量大幅萎缩,商品房空臵率大幅上涨。

(三)紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力,房地产金融风险加大

目前,我国房地产商面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时,房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。

(四)市场开始走向分化,一些实力较低的房企正在被洗出市场

一是土地制度方面监管的加强,实力较小的房企很难拿到地,即便拿到地,也要及时支付地款。二是,信贷紧缩,使得房地产资金缺乏有效的资金来源,一些中小房企又不能通过股市发行股票来获取资金。三是,房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是,由于利率提高,一些中小房企无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是,一些中小房企不具有品牌竞争力。六是,大型房企更具有实力进行价格战,通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化,一些实力较低的房企将被清洗出市场,从而提高市场集中度。

(五)房地产中介经营困难

由于房市不景气,成交量急剧下降,加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强,一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。

二、 房价上涨的原因

(一)住宅建设成本刚性上升

1.土地成本刚性上升。由于土地固有的稀缺性,其自然给没有弹性,其经济供给

也缺乏弹性。然而,在土地供应政府垄断的制度安排下,地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐,在房价上涨时往往将地价大幅提高,由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上,地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。

2.建筑生产要素价格上涨。2007年下半年至今建筑生产要素价格呈现出较大涨幅,这就必然会对建筑产品的生产成本产生影响。以万达集团在苏州的某项目B区地下室为例,该项目基期为2007年3月,仅考虑钢筋、砼和人工费价格,按照当前的价格计算对总价的影响已达36.8%

(二)可用土地的供应不足

就比如江苏南京在市中心处已经是高楼耸立,因而那里的住宅的房价可想而知。但随着城市的发展,经济的增加,城市的人口越来越多,所以会出住宅房向周边非中心地域扩张,所以导致整个城市的房价饿增长。另外比如浙江省,本来浙江就是“七山二水一亩田”土地本来稀缺人们消费观念的改变所以房价高是可想而知的。

(三)人们的房价消费观

对于新型的经济,越来越多的人适应贷款。随着房价的不断升高,据调查九成北京人宁愿贷款买房,房价的上涨幅度不能够得到及时的控制,而完全交给市场去调节的话,买房子的人必将越来愈多,房价也必将越来越高,最终引发一系列社会问题将肯定是难免的。

房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房人员认为房子是身价的象征,攀比的心理过于严重,所以出现每次刚开盘就被一扫而空,促进了房价的有涨无降。中国政府为什么把房价推这么高

(四)住房供应出现问题

在市场中,一些比较高价位的是住宅房出现供不应求的状况,而适合老百姓入住的住宅房却十分稀缺,也没有足够的经济适用房。

因而住房供给结构颠倒,出现住房危机,市场上需要量很大的低价房老百姓难以买到,而不需要的高价房又卖不出,高价房比例大无疑抬高了商品房均价,给消费者传达的信息是房价普遍很高。

(五)开发商炒作炒高了房价

房价高并不是市场经济的产物,而是超出市场经济以外的产物。在市场竞争中,房地产开发商为了赚到更多的钱,往往对预先设计好的供给情况进行调整,比如开盘时故意预留一些住宅房不出售,减少供给量,给人以错误的购房信息导致出现房价上涨。就如最近出现的温州炒房团机构,都通过抢购、炒作商品房,在提价销售中获得高额利润,人为炒高房价。

(六)、住房者的被动需求

因为这几年城市建设拆迁城镇居民的旧房而产生的需求。最近几年,一些区域过于片面强调建设城市,盲目大规模的拆迁,造成了打面积需要重建,制造了一大批的被动住房的需要,因此打破了原有的动态平衡。因此城市的土地供应不足,增加了拆迁的成本,然而这些成本最终都会转移到消费者的头上,所以出现了房价上涨的现象。

(七)政府宏观调控的失败

我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为,往往“睁一只眼、闭一只眼”;在审批过程中,名为公开招标,暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂

和腐败行为一方面拉高了房价,另一方面使房地产业不能健康发展。

三、房价上涨的影响

(一)房价的上涨对国家整体经济的影响

住宅做为城市化进程中的重要产物,其价格过快的增长必然对国家消费产生影响,以及会促进投资的增加会造成供大于求的现象;还有过多的资金用于房地产的开发不利于其他行业的发展,从而阻碍了社会经济的发展,从而最终引起通货膨胀。

(二)房价的上涨对消费的影响

随着房价的上升一方面导致经济的发展,但经济的发展速度远不如房价的飞速增长,人们的收入水平远远不能支付巨额的房价,通过贷款一些方法买房必然成为生活上的负担,从而必然削弱了家庭其他方面的消费,不利于现在消费多元化社会的发展。

另外房价的过快增长也加大了中低收入者与高收入者之间的贫富差距,不利于可持续社会的发展。

(三)房价的上涨对城市建设的影响

随着房价的增长导致很多大学毕业生毕业后选择的选择的不是在城市发展而是到乡村发展,这样导致必然导致城市经济的发展。

四、控制房地产价格上涨的对策

(一)加强政府对房地产市场的监管力度。

土地成本是住宅建设成本的主要组成部分,这就要求政府对这一“公有制”资源的使用,对房产开发商的招标发包的过程做到公开透明。同时对建筑开发商施工全过程进行有效监管,对违规、违法的企业及开发商给予严厉处罚,以此来

篇四:《房地产行业分析报告

[篇一:房地产行业分析报告]

1月5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会,向社会公开2014年石家庄房地产市场运行分析。官方数据显示,2014年石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势,商品房上市成交大幅增长,商品住房供求平衡量增价稳,商业办公用房库存继续增大,二手房成交降幅逐步收窄。预计2015年石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。

去年商品房成交面积同比增41%

石市住房局官方统计数据显示,2014年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个,涉及市区77个项目,上市面积806万平方米,同比增长36%。房地产行业分析报告

去年市区全年商品房成交面积为672万平方米,同比增长41%;成交金额达到了482亿元,同比增长51%。

从房价统计数据看,2014年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米,同比增长7%。

在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时,

篇五:《市场调研报告范文》

[篇一:房地产市场调研报告范文]

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。市场调研报告范文。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37、3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489、9万平方米,。

基于对各软件细分市场的关键成功因素的分析,对中国软件企业竞争优势的评估,以及借鉴其他国家发展软件产业的经验教训,可以考虑分三个阶段发展软件产业。

第一阶段,重点发展面向国内市场的应用软件、软件服务、嵌入式软件、消费类软件和安全软件。利用庞大的内需应用市场壮大自己的应用软件产业,不但是软件产业迅速发展的捷径,也是软件产业支持国家其他经济领域信息化的重要任务。当然,发展应用软件需要在成熟先进的平台软件之上进行,否则将面临阻碍应用软件技术产业化的一系列问题:稳定性、售后服务、兼容性等。鉴于此原因,如何在此阶段与跨国公司,特别是专于开发操作系统的公司共同合作,形成互利互惠的合作关系即成为了重要课题。我国的一些软件企业在这些方面走得比较快,例如深圳金碟在制造业信息化中与微软操作系统的合作使得其企业资源管理(erp)软件迅速地形成了中国自主的知识产权核心技术和产品;这些合作模式值得其他软件企业借鉴。

第二阶段,重点发展出口型软件服务,尤其是软件外包出口业务。经过第一阶段的实践、发展和积累,中国软件企业的基本技能应能得到提高和完善,它们将具备较高水准的软件架构设计能力和软件项目管理能力;同时也培养出大批有实战经验的管理和技术人才,从而大大增强在软件服务的国际市场中的竞争力。中国应在第二阶段发展包括软件外包出口业务在内的出口型软件服务。当然,此类业务的发展将面临来自于印度的严峻的挑战;这里不但有人才质量的挑战,还有是知识产权保护问题。只有知识产权真正能够得到有效的执法才能使我国的软件企业赢得来自国外的外包订单。

第三阶段,发展系统软件、办公类软件和软件开发工具,全方位地参与国际竞争。经过前两个阶段的发展,中国的软件企业将掌握领先的技术能力和世界一流的管理能力,在第三阶段全方位地进入国际市场。

总体来看,中国的软件业发展空间很大,市场发展前景很乐观。政府在改善软件企业发展环境方面又有了实质性的进展,为大力支持高新科技产业发展,我国将对科技创新项目和企业赋予更多的财税优惠,其中包括考虑对软件产品的增zhí shuì从17%降至6%,有些产品更可实行零增zhí shuì制度。这一政策的实施将极大地促进软件企业尽快度过成长期,发展壮大起来,走向产业化。规模化的发展道路。由政策对软件产业特别是国内软件企业的大力扶持也可以看出,政府将软件发展成为支柱产业、主导产业的决心正在一步步落实。

计算机的硬件系统通常有“五大件”组成:输入设备、输出设备、存储器、运算器和控制器。

输入设备:将数据、程序、文字符号、图象、声音等信息输送到计算机中。常用的输入设备有,键盘、鼠标、数字化仪器、光笔、光电阅读器和图象扫描器以及各种传感器等。

输出设备:计算机的运算结果或者中间结果打印或显示出来。

常用的输出设备有:显示器、打印机、绘图仪等。

存储器:将输入设备接收到的信息以二进制的数据形式存到存储器中。存储器有两种,分别叫做内存储器和外存储器。

运算器:是完成各种算术运算和逻辑运算的装置,能作加、减、乘、除等数学运算,也能作比较、判断、查找、逻辑运算等。

控制器:是计算机机指挥和控制其它各部分工作的中心,其工作过程和人的大脑指挥和控制人的各器官一样。

cpu制造工艺的趋势是向密集度愈高的方向发展。密度愈高的ic电路设计,意味着在同样大小面积的ic中,可以拥有密度更高、功能更复杂的电路设计。现在主要的180nm、130nm、90nm、65nm、45纳米。最近inter已经有32纳米的制造工艺的酷睿i3/i5系列了。而amd则表示、自己的产品将会直接跳过32nm工艺(2010年第三季度生产少许32nm产品、如orochi、llano)于2011年中期初发布28nm的产品(名称未定)。

gpu(显卡)制造工艺的趋势是向密集度愈高的方向发展。密度愈高的ic电路设计,意味着在同样大小面积的ic中,可以拥有密度更高、功能更复杂的电路设计。微电子技术的发展与进步,主要是靠工艺技术的不断改进,使得器件的特征尺寸不断缩小,从而集成度不断提高,功耗降低,器件性能得到提高。芯片制造工艺在1995年以后,从0、5微米、0、35微米、0、25微米、0、18微米、0、15微米、0、13微米、0、09微米,再到主流的65纳米、55纳米、40纳米。

综观当今主板市场,各路诸侯纷纷推出各自看家产品以此来吸引广大消费者。目前的主板市场仍是intel领头,各兼容厂商跟进的局面。放眼未来,随着intel820等新系列主板和amdk7主板的出现,主板市场将更有一场好戏。

预测:1、计算机硬件价格会不断降低,性能会不断提高。

2、市场经营制度会日趋完善。

3、越来越多的用户能够买到自己的满意机型。

4、越来越多的人会选择自己组装电脑。

[篇三:房地产市场调研报告]

南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445、97亿元,同比增长27%,2008年1-2月房地产开发完成投资额77、2亿元,同比增长41%。07年以来平均销竣比为2、64,07年全年呈现供不应求的局面,但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场“拐点论”的影响。

08年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比07年2月份增长10、1%,相比07年全年销售均价增长0、5%,但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大,08年前两个月成交量较少,相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40、2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比07年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,08年土地供应相比07年减少135万平方米左右,但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一、07年以来南京商品房销售情况,2007年,南京市商品房全年销售额为603、51亿元,销售面积1137、88万平方米,销售均价为5303、8元/平方米,其中住宅全年销售额533、42亿元,销售面积为1064、52万平方米,销售均价为5011元/平方米,现房全年销售额为77、58亿元,销售面积为190、27万平方米,销售均价为4077元/平方米,期房全年销售额为455、84亿元,销售面积为874、24万平方米,销售均价为5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房销售额为24、74亿元,销售面积46、41万平方米,销售均价为5331元,售价同比07年2月份增长10、1%,相比07年全年销售均价增长0、5%。其中住宅销售额为20、61亿元,销售面积42、63万平方米,销售均价为4835元/平方米,同比增长16、23%,现房销售额为2、05亿元,销售面积为4、37万平方米,销售均价为4691元/平方米,同比下降22、2%,期房销售额为18、56亿元,销售面积38、26万平方米,销售均价为4851元/平方米,同比增长27、83%。

从各月商品房销售均价的走势来看,07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势,但是07年末到08年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看,2007年12月份南京市商品房成交量显著放大,08年初可能受淡季因素和房地产“拐点论”影响,成交量较少,相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日,江宁板块累计成交近5000套,约38、9万平方米,浦口板块累计成交近3400套,约32、9万平方米。江宁板块3月份成交约11、5万平方米,浦口板块成交约12、44万平方米,分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商,楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远,适合有车族的消费群体,08年该板块成交量位居全市,城南板块4月份成交量有显著放大,截至到4月22日,城南板块4月份成交近8、7万平方米,占全市总成交量的14、8%。

二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息,南京各行政区域主要在售楼盘情况玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米25000元/平方米之间,白下区普遍在9000元/平方米15000元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也比较高,知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目前普通住宅售价大概在6000元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁2号线,预计江宁区的房价会有较大升值空间。

三、南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划,08年南京各类住房上市量将达1120万平方米,其中普通住房上市总量约850万平方米,经适房(含廉租房)约240万平方米,比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍,中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3、6亿,筹建廉租住房1000套,约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米,其中住房建设用地700万平方米,保障性住房建设用地约150万平方米,相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米,相比08年的850万平方米有所下调,其中,中低价位、中小户型商品房约560万平方米,将逐步落实“90/70”政策;经济适用住房约225万平方米,与08的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米,比08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3、4亿元,筹建廉租住房1000套,约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应1050万平方米,其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米,保障性住房建设用地200万平方米,相比08年的土地供应量有所增加,预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

总的来或,未来两年南京的住房建设计划将逐步落实“90/70”政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,08年土地供应相比07年减少135万平方米左右,但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

[篇四:沙发市场调研报告]

一、市场调研

目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种,木质沙发:直接由各种木材打造,坐垫和靠背上没有任何面料修饰,实用性和环保性比较好,但原木较生硬,舒适感不强,没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;

目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等,低档品牌则

一、xx沙发市场概况:

目前,xx沙发销售地主要聚居在xx大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看,银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地,东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看,各商城均有自己的差异化定位,知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在xx和xx家具城,欧亚则走专业化办公家具路子,与其同一东家的银座家居形成互补,对其他家具商城形成攻击。

市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种,进驻xx沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等,低档品牌则汇聚了一些来自xx本土和其他各地区县城的小品牌,如xxxx、xxxx等。

三、消费者调查:

1、消费者细分特性描述一(低、中、高档):

a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是:简洁实用而又有现代美感;功能较多,以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格,但价位偏于中低价,心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下,因其长于抄袭与模仿,拙于原创与设计研发。因此,它们利用自身的各项成本优势,吸引了广大的中下层次的消费群。

b)中高层次的消费群,这部分消费者包括企、事业单位的管理人员,城市“白骨精”(白领、骨干、精英)。他们事业有成,思想独立,个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多,他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。

c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房,对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配,通常选择的是国际品牌或知名品牌。

2、消费者细分特性描述二(办公、家居):

a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中高层次的群体。购买群也多位于这个群体。经济佳者,由于公司形象或私人喜好的需要,他们看重品牌,因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者,则选择中档品牌,既顾及到了形象,又节省资金。

b)家居沙发消费群的范围比较广泛,几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品,他们选择起来相当慎重,不仅注重质量,而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同,选择的品牌档次亦各不相同。

3、影响消费者购买沙发的主要因素:

访问5人,综合如下:

消费者选择标准——无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠

高消费——大品牌

中低消费——舒服、价格便宜

现用沙发品牌——南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发

认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。

四、沙发产品的未来发展走势:

通过访谈和查找二手资料,有三大走势:

a)产品设计开发方面:力求创新,国际一体化,简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;

b)产品使用方面:力求方便搬运,使用年限减少,色彩和时装化的家具受到越来越多人的欢迎;

c)品牌方面:由于产品日趋细分,沙发品牌呈两极化发展,知名品牌更加注重其品牌的建设和推广,某些中档品牌则在竞争中淘汰,而那些杂牌、小品牌则依旧利用自己的成本、价格以及地域优势,占据中下层消费区域。

[篇五:中国茶叶市场调研报告]

一、摘要

中国是茶叶有发源地,茶区分布广、资源丰富,茶叶种类之多堪称世界之最。在国内,茶类消费者为中老年人居多,但年轻人占据的比例也逐渐加大,说明茶在年轻人的消费中有了很大的提升空间。中国茶叶出口主要有六大国际市场,分别是摩洛哥、日本、美国、欧盟、俄罗斯、中东地区。由于国际市场质量门槛越来越高等原因,中国茶叶市场发展受到了阻碍,但从总体来看,我国茶叶产业正处于快速发展阶段,虽然面临许多困难,但总体向上的趋势从未改变。相信随着我国茶叶种植、生产水平的迅速提高,产品安全体系日趋完善,我国茶叶的优势会越来越显现,世界各国对我茶叶的消费会逐步增加。

二、调研的背景和目的

1、调研背景

商品经济的日益的发展,我国的外贸份额越来越大,其中不可或缺的传统的商品茶叶市场也相当的活跃。

2、调研目的

更好的研究我国的茶叶市场,以点看面了解中国的市场行情,

三、调研采取的步骤和方法

一)通过上网查阅相关资料了解中国茶叶的品种及其分类

二)对国内市场进行调研,获取国内消费者对茶叶的需求情况和市场主要卖点。主要通过以下几个渠道获得:

1、通过上网收集相关资料,了解国内茶叶市场行情,获取相关数据。

2、通过查阅有关书籍、报刊,详细了解情况

3、走访一些茶叶销售店,询问一些社区的消费者

4、学校学生的意见和想法

三)详细了解我国茶叶的出口现状及出口目标市场,主要渠道:

1、通过互联网了解我国茶叶的主要出口国对象及其出口特征

2、根据其出口特点制定营销方案

四、调研情况介绍

一)中国茶叶概述

1、茶叶分类

我国茶叶基本可以分为两类,一种是基本茶类,一种是加工茶类。其中基本茶类又可分为六类:绿茶、青茶、红茶、白茶、黄茶、黑茶。加工茶类可分为花茶、果茶、紧压茶、保健茶等。

1)绿茶

以制作方法不同可分为:

a、炒青绿茶:眉茶、珠茶、细嫩炒青;

b、烘青绿茶:普通烘青、细嫩烘青;

c、晒青绿茶:滇青、川青、陕青、黔青、桂青;

d、蒸青:煎青、玉露;

2)青茶(乌龙茶)

以制作方法不同可分为:

a、闽北乌龙茶:武夷岩茶、闽北水仙、乌龙。

b、闽南乌龙:铁观音、永春佛手、闽南水仙、黄金桂、闽南包种。

c、广东乌龙:凤凰水仙、包种、铁观音、乌龙。

d、台湾乌龙茶:木栅铁观音、文山包种茶、洞顶乌龙茶、白毫乌龙、竹山乌隆、梅山乌龙。

3)红茶

以制作方法不同可分为:

a、小种红茶:星村小种、正山小种、人工小种、烟小种。

b、工夫红茶:滇红、祁红、川红、宜红,闽红。

c、红碎茶:叶茶、碎茶、片茶、末茶。

4)白茶

制作方法不同可分为:

a、白牙茶:银针白豪,

b、白牡丹。

5)黄茶

以制作方法不同可分为:

a、黄牙茶:银针

b、黄小茶:毛尖

c、黄大茶:大叶青

6)黑茶

以制作方法不同分为:

a、湖南黑茶:黑砖茶、黑毛茶。

b、湖北黑茶:面茶、里茶。

c、四川黑茶:四川边茶、康砖、金尖。

d、滇桂黑茶:云南普洱茶、六堡茶、白牛茶。

二)茶叶的市场

1、茶叶市场的特点

通过市场的调查发现我国的茶叶市场有很大的漏洞缺陷,走访的一些茶叶经销商透露说先进茶叶种类相当的多,而且很多都是以假乱真,以次充好,价格也是经常地变动。

1)茶叶种类多样

中国是茶叶有发源地,茶区分布广、资源丰富,茶叶种类之多堪称世界之最。现有红茶、绿茶、青茶、黄茶、黑茶、白茶六大茶类之分;具体到某种茶叶又有细分,如红茶有工夫红茶、小种红茶,绿茶有烘青、炒青、蒸青等;就质量特征而言,同类茶叶也有名优茶、大宗茶的区别。并且,各地的区域环境、气候、茶树品种、栽培方式、制茶工艺等方面存在诸多差异,如工夫红茶的滇红与祁红的质量差别、闽南(北)乌龙茶与台湾乌龙茶的质量差异等。

2)茶叶价格波动大

由于我国茶叶种类、质量的差异性,茶叶质量缺乏国家标准来统一规范,高品茶的质量级别较为混乱,售价较为模糊。面向渠道经销商的出厂价、批发价尚能保持相对稳定,而面对消费者的零售价,往往随意订价、茶价畸高或是价质不符,消费者无从判断商品茶的真正价值及真实价位。

3)茶叶品牌杂乱

目前,商品茶价格缺乏诚信,茶叶品牌过少,消费者对商品茶的质量和价格,往往是无所适从、一头雾水,无法判断产品的真伪、优劣和真实价位。由于茶叶企业经营规模小、品牌意识淡薄,知识产权方面投入不足,导致茶叶市场运营不规范、质量不稳定,消费者购买力受阻,从而制约了茶叶市场的深度拓展。

4)茶叶的升值空间大

包装茶增值空间大、盈利性强。品牌包装茶的开发商机,为茶叶产业发展注入了新的活力。茶叶作为快速消费品面对着多还元化市场,市场的定位与细分要求茶叶包装应符合现代消费理念的变化,从包装材质、外形、装饰、规格及包装需求的系列化包装机。茶叶包装应在坚持中国特色的同时,重视与国际包装惯例接轨,

2、茶叶市场消费对象情况分析

1)茶叶消费者年龄结构分析

经调查发现,茶叶的消费年龄结构主要是在45岁以上的中老年人阶段,是茶叶的主流消费者,与此同时我们发现15-25岁的年轻消费者也占据了比较重的比率。

2)茶叶消费群体特征

经调查发现,茶叶的消费群体主要是集中1000—2000收入阶段的消费者。(此资料是阅读书籍得知的)

3)茶叶消费者消费习惯调查

调查发现,茶叶倍受人们的推崇,喜欢饮茶的消费者占到76%的比重,人们对茶叶喜爱有加。

4)消费者对茶叶产品价格认同情况调查分析

调查发现,消费者购买茶叶的价位约为200-400,而400元以上的中高档茶叶也占一部分很大比重。这说明市场正引导茶叶市场向中高档茶发展。

5)茶叶消费者饮用频率分析

通过调查发现,一半以上消费者几乎每日饮茶,茶叶成为日常生活的休闲方式,饮茶更成为大部分人们每日必修。

6)消费者茶叶功能关注度调查分析

个人喜好占最大比重47%,其次送礼茶、礼品茶也成为一种新的消费方式发展起来。

7)茶叶消费的区域差异调查分析

大部分的茶叶小群体分布在广东江浙等沿海一带,受其气候天气的影响以及一些历史文化背景的熏陶。

三)中国茶叶出口现状

目前茶叶年产量超过百万吨的国家主要有印度、中国、斯里兰卡等。世界茶叶三大出口国是印度、中国和斯里兰卡,主要进口国为俄罗斯、英国、美国、巴基斯坦等。

2006年,我国取消茶叶出口配额。同年5月,日本实施新的“肯定列表制度”。2008年1月欧盟发布了新的食品中农药残留标准,新标准涉及范围广泛。其中有些标准是针对我国农药的使用情况而做出的调整。据统计,我国茶叶出口品种以绿茶为主,绿茶出口量占整个世界绿茶贸易量的90%左右,分析显示我国的绿茶影响着国际绿茶市场价格。自2002年起,我国绿茶出口总量占出口茶叶总量的最低达60、9%,最高达77、5%。全世界茶叶销售总量中,红茶占多数,绿茶次之。俄罗斯进口茶叶总量的90%均是红茶,中国红茶对俄罗斯的出口表现不佳。

在全球金融危机蔓延的笼罩下,2009年我国茶叶出口逆势上扬,据海关统计,2009年我茶叶出口量30、3万吨大关,首次突破30亿大关,同比增长2%,一举打破了近5年来始终在28-30万吨之间徘徊不前的局面;出口金额7、05亿美元,突破7亿美元大关,同比增长3、3%,实现了全国茶人期盼已久的历史性双突破,总量和金额连续6年创历史新高。

五、分析问题及建议

我国茶叶出口正处于计划经济向市场经济的转型过程中,茶产业出口主要问题是:

1、随着茶叶出口经营权和出口配额的逐步放开,茶叶出口企业逐步增多且优劣混杂,少数企业为追逐眼前利益在出口中低价竞销、以次充好,不但严重扰乱了国内经营秩序,使得茶叶出口价格整体下滑,茶叶出口全行业利润水平难以保证,更为严重的是损害了我国茶叶在海外市场的口碑。

2、茶树种植农户平均每户仅有茶园1亩左右,种植水平低,良种普及率比起其他主要产茶国低很多。全国仅加工茶叶的茶厂达六、七万家,平均每个茶厂年加工茶叶仅10余吨,一些小型加工企业设备落后、技术水平低、生产效率低下,原料安全难以保证。

3、国内外检验标准不统一,科研人才队伍、科技投入严重不足,茶业发展的支持体系不健全。茶叶生产整体水平仍有待提高。

4、由于茶叶出口企业走上市场经济道路只有短短几年的时间,我国目前尚缺乏真正意义的茶叶行业龙头企业和全球知名品牌。我国主要茶叶出口企业目前已发展出不少自有品牌,骆驼牌还曾荣获商务部颁发的优秀出口品牌奖,但由于当前茶叶出口企业规模与世界知名企业相比仍然偏小且缺乏国外市场分销渠道,目前还难以凭借自有品牌占领国际市场,企业多以定牌生产等方式为外商供货。我国要发展成世界茶叶强国,离不开行业中龙头企业的带领,也离不开龙头企业带动下的品牌战略。中国茶叶出口发展到现阶段,如单纯依靠茶叶企业自身发展,想完成以上目标需要经过漫长的培育阶段。要想在最短时间内培养出自己的龙头企业和国际知名品牌,则需要政府和行业对具有一定规模和发展潜力的企业给予大力支持,帮助他们走出整合行业资源的第一步。

六、小结

一)针对上述问题,给出以下几点建议:

总体来看,我国茶叶产业正处于快速发展阶段,虽然面临许多困难,但总体向上的趋势从未改变。

1、避免少数企业的劣质茶叶损害行业形象。

2、大肆的宣传中国的茶文化史,通过政府间的交流传播中国茶的千年文化;

3、加强与主要消费国行业组织的联系,沟通行业信息,帮助中国企业了解海外市场最新趋势;

4、开发适销对路的新产品开拓市场;

5、为培养中国茶叶核心企业竞争力,全面提升中国茶叶行业地位和质量声誉,打造中国茶叶行业的新形象,茶叶分会已向国家工商总局申请注册中国茶叶出口行业集体标识。

6、为尽快消除海外市场对我国茶叶的错误认识,我们呼吁zhèng fǔ 部门、行业组织和茶叶企业共同对我国茶叶形象进行大规模宣传,包括在主销市场召开新闻发布会、行业推介会、中国茶叶品评会、免费品尝活动及宣传资料发放,打造我国茶叶整体形象。

二)茶叶营销策略

1、品牌形象

品牌形象的定位及宣传推广:茶叶企业根据自身发展战略、产品质量特性及市场营销需求,进行科学、明晰的品牌定位,保持品牌形象的稳定性、连续性和成长性。茶叶企业的广告宣传应量力而行、循序渐进,加强社会协作、分销渠道、市场终端等途径的品牌展示;并通过广播电视、平面媒体(报刊)、户外广告、互联网及茶博会和茶叶节等途经,针对性地宣传推广茶叶品牌。

2、产品开发

茶叶企业的经营定位,决定了产品开发及产品线的规划设计与走向。目前,许多茶叶企业产品结构较为单一,名优茶与大宗茶、内销茶与外销茶等经营进于细化,到2005年我国规范管理的公司大都将获得自营进出口权,一体化的国际市场将对茶叶产品的开发定位和策略提出更高的要求。茶叶市场的高端产品(名茶)的开发有利于品牌塑造,中低端产品(优质茶、大宗茶)则是提高市场份额和盈利之源。茶叶企业可根据货源供应、经营规模、市场需求等因素调整优化产品结构。商品茶经营档位不高偏废,可以各有侧重,经营范围也不宜过广,避免经营品类过多过滥,以及产品特色和诉求点不明晰。并可根据快速消费品的营销特点,加强市场调研和产品研发的力度,保持茶叶产品线和创新现延伸,从原料、加工工艺与设备、包装等方面人手不断推出新品,以满足细分市场的消费需求。

3、商品茶价格的调整

价格因素直接影响到商品茶的市场竞争力、市场份额与经济效益。高端途径及消费群相对固定,礼品馈赠比例很大,价格弹性小,从而订价较高,以保持名茶的珍贵形象。中低端产品(大宗茶)属于大众消费品,价格弹性大,应坚持薄利多销、走量为主的订价原则,追求批量化的规模效益。

加强销售渠道及终端的价格管理与监督,实施商品茶批发、零售的指导价,鼓励、引导经销商遵循行业价格规则。避免售价畸高而损害消费者利益及出货量减少,或者是低价批零、跨区冲货而引起的价格混乱、品牌形象受损。确立商品茶良好的价格稳定与互利,从容应对原料收购、产品销售中的价格战。

4、市场促销

市场促销包括渠道促销和消费促销两个层面,渠道促销主要有提高铺货率、销售费用率、返利率、销售资源分配比例,提供渠道及终端形象设计与宣传支持等。茶叶市场促销以消费促销为主,首先要加强区域市场、目标消费群的调研分析及信息反馈,深入分析消费者层次、茶叶消费程度、成长潜力、消费传统或倾向。根据市场调研结论,结合产品特点和市场竞钕需要,针对性地确定促销推广方案。

[篇六:卷烟市场调研报告]

为了准确掌握社会库存,把握市场动态,了解市场真实需求,收集客户对市局卷烟投放的意见和建议,从而更好地培育全国性卷烟重点骨干品牌;同时总结今年“两节”期间县卷烟销售市场存在的利与弊,为今后的工作积累经验,从而优化卷烟销售市场,提高卷烟的销售水平,以及客户的盈利水平。山西偏关县营销部按照市局的要求,对辖区范围内各零售户的卷烟

结构、品牌、库存等展开了调查。

一、卷烟销售分析

1、2月份偏关县共销售1027、792箱,与去年同期相比增长10、15%,其中一、二类烟增长幅度最大,分别销售78、644箱和5、752箱,同比增长60、18%和358%。三、四类烟的销量最大,占1、2月份总销量的近73、4%,分别为213、976箱和540、156箱,同比增加15、82%和12、55%。只有五类烟与去年同期相比有所下降,销售189、264箱,同比下降13、22%。而条均价从去年的54、28元/条增加到62、82元/条,增加了15、73%。这一可喜的成果无论从销量还是从条均价来讲都为刚刚来临的2010年取得了开门红。

对偏关县所有零售客户社会库存的调查显示,2月底社会库存共计80、53箱,其中库存主要集中在四类烟,共46、35箱,占总库存量的57、56%。一、二类烟库存较少,分别为5、54箱和0、26箱,占总库存的6、8%和0、32%。三类烟库存15、25箱,占18、94%。五类烟13、13箱,占16、30%。户均条数为57、36条。而从各业态库存条数来看,由于偏关县主要以食杂店为主,因此食杂店库存占了社会库存的绝大多数,库存量为71、99箱,占总库存的89、40%,其他业态的零售户库存量从大到小依次为烟酒店、其它、超市、便利店、娱乐服务、商场。

从调查结果看,在1、2月份偏关县实现了2010年的开门红,总销量从2009年的933、108箱增加到1027、792箱。从销售卷烟的结构看,主要集中在三、四类烟,与去年同期相比,一、二类烟呈现出较大涨幅,三、四类烟也都增加了10%以上。只有五类烟出现了下降,降低13、22%。出现这一结果有两方面的原因:

1、随着我国经济的不断增长,人民的生活水平也渐渐改善了,消费者对卷烟的需求档次也逐渐提高了,因此,呈现出一、二类烟大幅增加,三、四类烟增加10%以上,只有五类烟销量下降的现象。

2、为了培育全国性卷烟重点骨干品牌,市局对各个品牌卷烟的投放量的差异,同样也造成了上述现象的产生。

从社会库存看,偏关县社会库存主要集中在三、四类烟上,占了总库存的75%以上,造成这一结果的主要原因是客户对消费者对卷烟的需求档次了解不够。在“两节”期间,消费者与往年相比对卷烟的消费档次有了很大的提高,对于年轻消费者,大多数选择“芙蓉王”、“云烟(福)”、“云烟(紫)”作为节日用烟,而那些烟龄较大,以前消费四类烟的消费者也在节日期间提高了档次,因此造成了上述现象。

社会库存较大的五个品牌分别是“芙蓉王”、“云烟”、“红旗渠”、“红金龙”、“庐山”。其原因主要是平时这五个品牌的卷烟都是市场上畅销的品牌,而又加上正逢“两节”期间,客户对这几类卷烟的需求预测太大,造成了大量库存的产生。而库存最大的业态客户主要是食杂店,这主要是由于偏关县业态类型主要以食杂店为主。从销售数据可以看出:辖区老营、水泉一带的客户卷烟销售波动明显,客户由原来的中、小型客户大都数变成了大、中型客户。波幅明显,卷烟购进明显加大。

二、客户满意度调查

通过调查,客户对烟草公司的服务大都很满意,主要包括货源供应满意度、对“四员”服务满意度、投诉处理结果满意度及客户盈利情况。

根据市局要求,客户经理每月对辖区客户进行满意度调查,辖区零售户满意度综合评价为98、41%。其中客户感到最满意的是偏远客户送货服务周到,送货人员能及时把货源送到客户手中;感到最不满意的是部分偏远农村客户对电子结算不满意。

三、当前销售工作中存在的问题和建议

笔者认为,当前工作中,销量完成和培育品牌均有一定程度的差距。究其原因,主要是外出打工人数日渐增多和节前的需求两旺市场造成节后的惨淡经营。

面对这些现状,我们应借助“品牌效应”,加大对品牌的宣传力度,提高品牌知名度,让消费者进一步了解品牌的优点和亮点。

结合本辖区情况,笔者认为应该对本地政府拉动内需所采取的措施(如修建高速路、改造机场以及拟投资开工的大型工程项目等)和行业政策导向对销售卷烟的影响,并根据有关情况对今后的销售前景做出预测与分析。

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