物业公司性质恶劣更换物业

导读：　物业公司性质恶劣更换物业(共6篇)物业管理公司的性质物业管理公司的性质物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管...

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篇一:物业公司性质恶劣更换物业
物业管理公司的性质

物业管理公司的性质

物业管理公司的性质是由物业管理的性质决定的。物业管理具有服务性，因而物业管理公司也具有服务性。物业管理公司不生产产品，而是提供服务，享受第三产业的优惠政策。物业管理公司的性质具有以下特点：

第一，物业管理公司是独立的企业法人。物业管理公司是按合法程序建立，从事物业管理活动，为业主和租户提供综合服务和管理的独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理公司作为企业的主要标志是：拥有一定的资金和设备，具有法人地位，能够独立完成物业的管理与服务工作，自主经营，独立核算，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。因此，物业管理公司除了本行业自身的专业特色以外，在市场地位、经营运作、法律地位等方面和其他企业一样，都要遵循企业法人讲究质量、信誉、效益等市场竞争法则。所以说，物业管理公司是一个独立的企业组织，它在物业管理经营活动中具有独立性和自主权。

第二，物业管理公司属于服务性企业。物业管理公司的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。物业管理公司作为非生产性企业，主要是通过对物业的维修养护、清洁卫生以及直接为业主和租户提供服务来达到自己的工作目标。因此，从本质上说，物业管理公司的“产品”只有一个，那就是服务。物业管理公司的服务是有偿的，是带有经营性的，是属于企业性的经济行为。

第三，物业管理公司在某种程度上承担着某些行政管理的特殊职能，因此它是现阶段城市现代化建设的重要组成部分。

某些管理的职能和职权并没有完全转轨和明确，所以物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，

的市政设施等等。

物业管理公司的类型

物业管理公司按不同的划分标准，可分为不同的类型。

（一）按存在形式划分

业管理公司两类。这两类公司目前都比较普遍。前者的独立性和专业化程度一般都比较高；而后者的发展程度则明显参差不齐，有的只是管理上属公司开发的特定项目，有的已发展成独立化、专业化和社会化的物业管理企业。

（二）按服务范围划分

物业管理公司按服务范围划分，有综合性物业管理公司和专门性物业管理公司两类。前者提供全方位、综合性的管理与服务，包括对物业产权产籍管理、维修与养护以及为住户提供各种服务；后者就物业管理的某一部分内容实行专业化管理，如专门的装修公司、维修公司、清洗公司、保安公司等等。

（三）按企业所有制性质划分

物业管理公司按企业所有制性质划分，可分为全民所有的物业管理公司以及集团所有、外商独资、合资或股份制性质、私营性质的物业管理公司。目前，全民所有和集体所有的物业管理公司占大部分，私营性质的正在崛起。我国香港等地的物业管理公司有比较丰富的管

（四）按管理层次划分

物业管理公司按管理层次，可分为单层物业管理公司、双层物业管理公司和多层物业管理公司。单层物业管理公司纯粹由管理人员组成，人员精干，不带作业工人，而是通过承包方式把具体的作业任务交给专门性的物业管理公司或其他作业队伍；双层物业管理公司包括行政管理层和作业层，作业层实施具体的业务管理，比如房屋维修、清洁、装修、服务性活动等；多层物业管理公司一般规模较大，管理范围较广，或者有自己的分公司，或者有自己下属的专门作业公司，如清洗公司、园林公司等等。 随着物业管理行业的深入发展，物业管理公司将进一步朝着集约化、

集团化和国际化的方向发展，

而且对于节约管理成本、实施品牌管理，以及促进物业管理公司的规范化和社会化发展，都是十分有益的。

（五）按企业资质划分

一二三级物业管理公司

篇二:物业公司性质恶劣更换物业
物业更换交接

物业更换交接【物业公司性质恶劣更换物业】

从《物业管理条例》（以下简称《条例》）规定看，有关更换物业公司的规定在《条例》中比较少，只在第29条关于移交事项的规定；第39条关于物业合同终止应当移交的规定；第59条不移交有关事项的法律责任的规定。 因此，要顺利更换物业，调和相关单位的关系，使各方尽可能得取得一致性意见尤为重要。

一、更换物业的移交手续

第一，社区卫生服务中心和原物业公司要做好承接验收前的准备工作，并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后15个工作日内做出书面回复并与社区服务中心约定承接验收时间。

在约定时间内，社区卫生服务中心或原物业公司应先做资料交接：将物业的产权资料、设施设备有关资料、相关财务资料和其他有关资料移交给新物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内相关设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。社区卫生服务中心应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。社区卫生服务中心及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 第二，查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况处理。

物业项目经查验不合格的，社区服务中心通知有关方进行修理并商定时间复验。经查验合格的，新物业公司应当在5个工作日内签署查验合格凭证，并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。【物业公司性质恶劣更换物业】

第三，原物业公司的退出及拒不退出的处理办法

《条例》第39条第二款规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了

物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间，比如说物业费没有缴清。 面对此种情况，社区卫生服务中心应该严格按照物业合同履行完自己的义务，让原物业公司没有拖延的借口。

要求原物业公司在查验接管工作完成后10个工作日内全部撤出物业管理

区域。原物业公司不移交有关资料的，按照《条例》59条相关规定处理，由区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对原物业公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。相关资料若先移交给社区卫生服务中心，那么社区卫生服务中心应该及时将相关资料移交给新物业服务公司。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得非法强行进驻物业管理区域。

二、更换物业需移交的资料

交接中涉及的内容繁多：配套设施，运行记录，外网联络，固定资产，

管理费余额及管理基金等等。这些内容主要可以分为两个部分：

（一）工程交接：由专业人员分成专业小组，参照国家及行业标准、规

范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。

1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地

下管网工程竣工图等资料，包括社区服务中心内给水地下管网图、排水地下管网水泵，社区服务中心规划图纸即红线图。图纸资料的交接还包括具体设施所处位置、布局、隐蔽工程等等。

2．区域内水泵房、专变房、红外安防、公用照明、供配电、消防设施、

升降设备、空调、给排水、楼宇自动化系统、监控系统、广播、会议背景音响、避雷系统、锅炉系统的相关情况资料。

3．档案资料移交。例如：技术档案、日常档案等详见《余杭街道社区

卫生服务中心物业管理服务标准》。

4．相关公共设施设备安装使用维保技术资料（如一些资料移失，移交

方应根据实际工作程序和经验补写相关技术资料）。

5．物业质量保证文件和使用说明文件。

6．绿化移交相关问题资料。

7．物业设施设备移交不仅仅是技术资料移交，更重要的是设备运行状

况，技术维护、操作的交底。设备技术移交，包括设备使用寿命、使用过程的维修维护、常见的故障以及操作规程、运行参数、工作性能、生产厂方都是应该说明并记录清楚。

(二)财务交接：在正式交接之前，双方做好充分的准备，业务对口交接。

1．物业管理服务费、场地占用费、公共区域及设施所得收费等余额和财

务帐册。

2．用水用电性质及权属。

3．物业管理服务用房、场地和属其它财务。

4．停车位管理服务及收费。

5．房屋维修、待修、保养服务有关的全部资料移交（动用维修资金的相

关资料）。例如：关于房屋及设施的年度维护保养计划中、大计划，巡检记录，检修记录，保养记录„„。

6．预收年度物业管理费。

7．基础设施和公共设施设备的配置和产权界定。

制定相关移交程序内容后，物业管理服务企业双方与社区卫生服务中心

签订移交接受协议，送当地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门 备案。

在移交的过程里，可能会出现很多繁琐、未预料的问题，移交方与接受

方必须具备良好沟通协作精神。

(3)文档交接：文档中重点文件为各项法律和承诺性文本，做好签收归档

工作。

(4)其它交接：包括岗位交接，人事安排，劳动关系等等，做好确认签字

工作。

防范风险，避免业主社区卫生服务中心或使用人工作、生活受到影响更

换物管企业的过程中，经常出现的“风险”几种情况：

(1)原物管企业拒不退出，导致新物管企业难以进入。

(2)原物管企业提出高额外补偿。

(3)交接不配合，导致物业管理工作无法延续。

(4)引发法律诉讼。引发法律诉讼不是坏事，但在客观上给交接工作造成波折。

篇三:物业公司性质恶劣更换物业
2016物业公司员工个人述职报告

物业公司员工个人述职报告

董事会：

首先，感谢公司董事会以及公司同仁们给予我“××”这样一个展示自我的机会和舞台。年是××公司企业发展进程中极为重要的一年，在这一年中，××公司全面推行董事会领导下的目标管理责任制;积极推行先进的行业管理模式，科学定位，科学决策;创优良的企业品牌、树良好的企业形象;实行多元化经营，拓宽企业经营渠道，努力实现经营效益和社会效益双丰收。通过全体员工共同努力和勤奋工作，全年实现经营收入××万元，年利润××余万元;房屋及公共设施完好率达××%;受理业主报修××起，及时处理率××;处理业主投诉×起，次次有交代，件件有落实;业主和使用人对物业服务和物业管理的满意率达98%。

一份耕耘一份收获。××××年，公司在全市物管企业中屡屡受奖，被区政府评为“社会治安安全单位”和“文明单位”，大厦消防安全管理规范，在“人员密集场所专项整治”和“火灾隐患大排查”活动中，作为先进单位、代表市消防重点单位接受中央、XX省两级督查组检查并获得通过。物业管理模式己趋于成熟，为做大、做强企业奠定了坚实基础。

作为××××公司的经理，企业以及行业也给予我个人极大的鼓励，给予了莫大的荣誉：企业，如前所述，结予我这样一个展示自我的机会和舞台，并不断理解我、支持我、鼓励我;行业，亦一直给予关心，受荐担任××市物业管理协会常务理事，并连续六年被评为XX市物业管理行业先进个人。

××××年度××公司工作简概

一、推行目标管理责任制，明确各级责任，促进企业健康发展。

年初，述职人代表物业公司与董事会签订了。其包含：公司总体工作目标、目标考评方法和依据、奖罚措施等;公司将总体目标迅速进行有效分解，组织中层干部乃至每一其它员工充分讨论目标分解后的公司责、权利，讨论分配与协调等问题，直到达成共识，然后，公司总经理与部门经理分别签订;各部门经理梳理各工作岗位的工作内容、工作标准、工作纪律、检查方法并由每一岗位员工讨论修改后，由各部门经理分别与每一岗位员工签订。这样，各级都有明确的责任，都知道“该做什么”，“不该做什么”，“如何检查”，“做不好怎么办”，形成一级对一级负责，一级对一级进行检查和督促的责任氛围。

二、推行“三全”管理模式，注重管理实效，规范管理机制。

“三全”管理模式，即“全员管理、全程管理、全效管理”，它是物业管理服务过程控制的一种有效手段，200x年我们为之做了一些铺垫和准备，并在200x年的工作中全面进行导入和推广。

通过全员管理和参与，全程监督和控制，全效的质量保证，形成了一个环环相扣的物业管理运行模式。“三全”管理模式还扩大了物业管理的服务领域，加强了与业主的感情沟通;使服务更为细致，反应更为快捷;使物业管理无疏无漏，让物业服务有质有效;使物业公司的人员更精简、工作更高效。同时提高了南通银河物业公司物业管理效率、物业服务质量和水平，也为银河大厦的物业管理注入了新的内涵。

三、推行品牌战略，强化服务意识，促进企业向更高层次健康发展。

品牌是企业的 无形资产，也是企业赢得市场的利刃。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。

200x年，通过公司全体同仁的共同努力和辛勤付出，××××公司的企业知名度、亲和度和美誉度有所提升。但我们依然客观的认识到“管理面积小、辖区硬件不到位、员工综合素质参差不齐”———此三点是我们的弱势，是我们做企业品牌的不利面。所以，xx年的工作中，我们尽力扬长避短。首先以优质、温馨的特色服务，树立“××××”企业品牌形象的定位。在优化服务质量上下功夫，为业主提供及时、方便、周到的服务，努力做到“让我们的每一项服务都成为一个闪亮的窗口”，在优质、温馨的服务中孕育品牌。

实施前，停车场车满为患，交通堵塞不足为奇。为了保证某业主凌晨5点汽车出行上海，当班保安、物管员、两位公司老总从凌晨1点忙到4点多，想方设法和堵车司机联系，保证了某业主按时去上海。

另外，公司从3月份开始，开展了“诚心、贴心、热心、尽心、精心”五个专题系列宣传活动：

①打造精英团队、构筑核心竞争力

②从我做起，从细节做起，引入宾馆式服务

③物业企业文化建设的讨论

④我拿真心换你心，不信东风唤不回

⑤爱心之光感人心，尽心尽力结硕果

五个专题，己在员工心坎上扎根，也在业主中产生反响。“五心”系列教育也结出了丰硕成果，员工精神面貌焕然一新，工作上精益求精。

200x年，公司在品牌形象的设计上着实下了功夫，提高了企业知名度，并以市场为目标，以需求为导向，以消费心理为依据，正确设计和定位自己的品牌形象。目前，我们和常州一家媒体运营公司合拍的“银河企业专题片”业己开机。

四、加强共用设备设施管理，努力节省业主开支，保障工作生活秩序。

大厦使用的3台客梯，常出现关人、死机等故障，乘客怨声载道。今年，我们对电梯系统进行全面分析和向专业公司咨询后，向业主大会提出更换电梯控制系统的想法。为了节省支出，我们对控制系统改造进行了了解，通过招标的形式，比较和分析五家应标专业公司的改造方案，最后确认无××电梯公司的控制系统，由××电梯公司实施改造。电梯经过改造，运行故障明显降低，可靠性增强，电梯使用满意率大幅提高。

消防安全自动报警设备设施委外维保，一年需支付××万元，200x年，我们充分发挥自身技术优势，加班加点、不计得失，不懂就问，不会就学，使消防设备设施保持良好运行;烟雾感应器送厂家清洗，每只清洗费用××元，我们请厂方技术人员上门传经，安排5名员工专门学习清洗工艺，仅此一项，就能节省支出4000元。

五、积极配合社区工作，合力共创“五城”，造就“温馨”家园。

今年初，我们便向社区居委会、和平桥街办申报“文明单位”候选，作为大厦“五城同创”的主体，物业公司有责任、有义务协调业主投身“五城同创”工作。经过公司全体员工和大厦业主共同努力，在今在11月份的专项验收中，我们得到四个“一次通过”：饮用水送检一次通过;大厦环境卫生一次通过;除四害工作一次通过;市政府综合验收一次通过。

物业公司员工个人述职报告

我到物业公司已工作了一年有余，静心回顾这一年的工作，我收获颇丰，从业务能力到待人处事的能力我都学到了很多，一年来我以求真务实的工作态度，以热情服务的工作理念，服务与开发区转非居民，认真完成领导交给我的每一项任务，踏踏实实的最好自己的本职工作，热情的为开发区转非居民排忧解难，做一名让领导放心，让同事喜爱，让百姓欢迎的物业公司工作人员。现将这一年的工作情况总结如下：

一、认真学习。

我现在还很年轻，刚刚步入工最岗位，很多事情都缺乏工作经验，在转非居民工作中很可能由于自己的疏忽造成恶劣的后果，所以在工作中我向老同志经常请教，工作时多听、多想、多问，自己多实践，总结经验教训。在自己的工作之余帮同事多做事，让自己的业务水平得到快速提升，尽快的胜任领导安排的工作，并在工作中不断总结，大胆创新，提高自己的工作能力及工作效率。在思想上也要提高自己的觉悟，提高政治修养，认真学习和理解党的xx五中全会精神，贯彻执行科学发展观重要思想。虽然我们每天面对的是转非居民，也正因为这样，我应将国家的相关政策给开发区转非居民真确解读让他们知道政策，懂得政策，理解政策，让他们能在工作和生活中做正确的选择，让他们的生活更加幸福，也使我们的工作更有信心。

二、踏实工作。

在日常工作中，认真的完成自己本职工作，脚踏实地。转非居民工作比较繁杂，并且重复的事情很多，有时候同一件事，同样的话每天都要重复很多次，所以在工作中要有耐心，不能产生消极情绪。我们所做的工作是窗口工作，代表了政府形象，代表了开发区的形象，如果有消极情绪不仅会伤害到转非居民的心，还会影响到开发区在转非居民心中的形象，所以，在工作中我力求做到积极主动，一丝不苟，缜密处理工作中的每一件小事，做事情不能拖泥带水，确保日常工作的顺利开展，坚持文明服务热情待人，认真地做好办公室日常资料的收集与整理。

该记的要记，重要事情要记录在案，并做好汇报准备。准确的统计各项数据，做到有据可依，有据可查，在领导需要的时候能快速的找到数据，并清除数据来源。每天做好清点工作，对自己不完善的地方认真总结，不能在同样的问题上出两次问题。在自己的工作完成之余，积极的帮助其他同事，本着以多做事、少说话的原则，为公司创造一个良好的工作气氛。

一年来，我在工作和学习中逐步成长、成熟，但就转非居民工作来说我还远远不够，在以后的工作中我会以积极的工作态度，饱满的工作热情投入到开发区转非居民的各项工作上去，脚踏实地的做好每件事，努力地完成领导交办给我的各项任务，为开发区转非居民的生活和谐稳定尽自己的绵薄之力。

篇四:物业公司性质恶劣更换物业
2016物业公司安全保证书

物业公司安全保证书

甲方：

乙方：

为确保安全管理工作责任明确，措施有力，落实到位，根据国家有关法律法规及学校的有关规定，甲方与乙方订立本安全管理工作责任书。

一、总则

安全管理工作是日常管理工作中重要事项，乙方应本着“安全第一，预防为主”的方针，持续开展安全管理工作，确保公司的财产及人员的安全。安全管理工作包括组织建设、制度建设、设备设施管理等几方面。

二、甲方责任

1.向乙方传达甲方和政府主管部门关于安全管理工作的指示、规定，及时提出相关要求（物业主管每周到安全办复印上级文件）。

2.督导乙方建立健全安全管理工作组织、制度，明确安全管理工作责任。

三、乙方责任

1.执行甲方和政府主管部门有关安全管理工作的要求，掌握所在物业的安全管理工作情况。

2.贯彻“谁主管，谁负责”的原则，与下属各责任人层层签订“安全管理责任书”，落实安全责任制，明确安全工作重点，定岗定人，做到事事有人管。定期组织检查，监督下属落实情况，及时发现和纠正存在的问题，确保各项工作职责的落实。

3.对存在的安全管理工作隐患进行及时整改。

4.落实安全管理工作宣传教育和培训任务，制订处理突发事件的危机预案。

5.承担本公司安全管理工作及所属人员违规的领导责任及连带责任。

四、安全管理内容

1.管理处主任对安全工作负全面责任。各部门承担各自的安全职责，每月及重大节日前召开一次安全形势分析会，查找薄弱环节，制定整改措施。

2.水电工一定要熟悉甲方房屋结构、特点；公共设施、设备各类、分布；管线的分布走向。不定期巡查，保证设备安全，发现问题，及时修理。做好

寒暑假水、电检修工作，确保开学用电安全。

3.绿化工在使用农药和工具时一定要严格按照“农药及工具的安全使用方法及保管制度”要求，所有药品及工具务必锁好，不可被学生拿到。及时修剪比较高的树枝，因故无法完成一定马上书面报总务处；及时修剪教室走廊可能伤及学生的树枝，要注意安全问题。

4.保洁员要按学校规定把自己的清洁工具和清洁剂锁在工具柜中，确保不被人来做其它攻击性的工具。下雨天及时放好防滑牌。同时在做楼道卫生、擦玻璃和清理蜘蛛网时要注意人身安全。

5.面对自然灾害、人为破坏、人身财产伤害、操作性强的预防措施和应急处理预案，定期组织演练并进行检查和完善。对已发生突发事件的处理要正确、及时、果断。不得发生造成不良后果的突发事件。

6.所有物业公司的危险物品及工具全部锁起来。一切因管理不善造成的后果由乙方负责。

7.物业要对甲方所有设施设备水电等类每天巡查，发现问题及时填写检查表每周报总务处存档。如果出现坏损物业无法维修要及时书面报总务处，物业公司所上报必须维修更换的消防安全设施器材如校方不能及时更换维修保养，由此产生的不良后果由校方承担。

五、奖惩

1、发生事故、案件报告不及时或隐瞒不报的，从严、加倍处罚。

2、乙方违反本责任书的，甲方有权要求乙方赔偿；如违反行政法律法规的规定，由行政部门处罚；如构成刑事犯罪的，依法由司-法-部门追究其刑事责任。

甲方签名（盖章）乙方签名（盖章）

年月日年月日

物业安全责任书

各租户：

为全面加强安全监管和安全管理，有效防范和遏制安全事故的发生，现将有关事宜通知如下：【物业公司性质恶劣更换物业】

一、各租户必须配备漏电保护器和消防设施。

二、严格安全用电和防火管理。严禁乱拉乱接电线，严禁超负荷用电。用电线路要定期排查，老化电线要及时更换，确保用电安全。

三、要提高防火意识，严禁在消防器材旁边摆设、堆放货物。库房内物品堆放要整齐、清洁卫生，严禁烟火。

四、公司将对各租户进行定期巡查，对于各种安全隐患，无论大小，都必须立即整改。凡不整改者，公司将终止租赁合同。如发生安全事故，后果自负。

关于进一步加强安全管理工作的通知

各部门：

近年来，我公司认真落实安全管理制度，强化各项防范措施，安全形势较为稳定，初步实现了安全发展。但是存在的一些安全隐患也不容忽视，我们要居安思危，防患于未然，要坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，严格落实责任，健全规章制度，夯实安全基础。

为全面加强安全监管和安全管理，进一步落实各部门和各岗位人员安全管理责任，有效防范和坚决遏制安全事故的发生。现将《公司安全管理制度》印发给你们，请遵照执行。

特此通知

公司安全管理制度

总 则

第一条 为了加强安全管理，进一步落实各部门和各岗位人员安全管理责任，预防安全事故的发生，按照“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，结合我公司实际，特制定本办法。

第二条 本办法所称安全管理是指本公司经营管理活动中所涉及的办公场所（含办公楼、营业场所、出租房、各种库房等）、公用车辆、计算机设备及网络系统、保密文件及资料档案等的安全管理。

第三条 安全管理工作实行总经理负责制。

第四条 坚持“谁主管，谁负责”、“谁使用，谁管理，谁负责”的原则，各部门负责各自办公场所的用电、防火防盗安全工作，司机、计算机、电工等岗位按照职责履行安全管理责任；办公室负责消防安全设施及器材的配备、检测、维护保养和日常管理。负责保密文件、资料和各种档案在收发、查阅、保管、封存和销毁环节中的安全管理。负责档案库房的日常安全管理；财务部负责做好会计凭证的防盗、防霉、防火工作；装饰城经理、物业经理要结合实际建立市场、小区消防制度，落实消防设施，并与公司签订安全管理责任书，对装饰城和小区安全工作负总责，承担相关的法律责任。

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第五条 安全管理实行责任追究制度。凡在安全管理工作中疏于职守，失职、渎职，造成安全责任事故和造成损失及恶劣社会影响的，要从个人、部门和领导三个层面依照有关规定进行责任认定和责任追究。

第七条 防火工作，人人有责，所有员工都要提高防火意识，做好防火宣传教育工作，同时也有积极学习各种消防、灭火知识的义务。下班时必须关好门窗，切断电源，发现隐患要及时报告。

第八条 公司设专人管理各种消防器材。要根据消防要求，合理配置消防器材，落实消防器材的维护保养工作，定点定人定措施，落实重点部位的防火工作。

第九条 公司设专人进行防火巡查、检查。对事故隐患实行检查、登记、报告、备案制度。对于各种安全隐患，无论大小，都必须立即责成当场整改，对不能当场整改的要明确整改时限、内容和要求。

第十条 日常用电、电器安装及维修由专人负责。严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。用电线路要定期排查，老化电线要及时更换，消除安全隐患，保证用电安全。

本办法自下发之日起执行。

二〇一一年五月十七日

物业安全责任书

户业主：您好！

为了加强消防安全工作，预防火灾和减少火灾危害，保护人身、财产安全，根据《中华人民共和国消防法》和××市有关法律、法规，结合×××项目实际情况，制定本规定，望各物业使用人和商户积极支持，互相配合，共同遵守。

一、×××项目消防安全由×××物业管理有限公司×××管理处保安部负责协调，物业公司全体人员都是义务消防员。

二、各物业使用人和商户法人或者主要负责人是各自所属范围的消防安全责任人，对消防安全工作全面负责。消防安全工作要贯彻“预防为主、防消结合”的方针。

三、各物业使用人和商户应指定义务消防员，呈报物业管理公司。

四、各物业使用人和商户应当履行下列消防安全义务：

（一）制定并落实消防安全管理措施和消防安全操作规程。

（二）开展消防安全宣传教育和消防知识培训，定期进行灭火技术训练。

（三）进行经常性的内部防火安全检查，及时制止、纠正违法、违章行为，发现并消除火灾隐患。

（四）按规定配置消防设施、器%考试大%材并指定专人维护管理，保证消防设施、器材的正常、有效使用。

（五）按规定设置安全疏散指示标志和应急照明设施，保证防火门、防火卷帘、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态。

（六）保证疏散通道、安全出口的畅通。不得占有疏散通道或者在疏散通道、安全出口上设置影响疏散的障碍物，不得封闭安全出口，不得遮挡安全疏散指示标志。

（七）按照物业公司划定和设置停车泊位停放车辆，不得占有、堵塞消防车通道。

（八）火灾发生后，及时报警、迅速组织扑救和人员疏散。不得不报、迟报、谎报火警，或者隐瞒火灾情况。

（九）火灾扑灭后，及时保护现场，接受事故调查并如实提供火灾事故情况。未经公安消防机构许可，不得进入、撤除、清理火灾现场。

（十）依照国家有关规定投保火灾险和公众责任险。

（十一）法律、法规和规章规定的其他消防安全义务。

五、物业公司负责管理消防栓与水泵接合器，定期检查，保持良好状态。

六、物业公司保安部负责管理消防安全监控中心，实行24小时监控。

七、各物业使用人和商户与物业公司要定人、定时、定措施，组织制订紧急状态下的疏散方案。接到火灾报警后，在向公安消防机构准确报警的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助公安消防机构查清火灾原因。

八、严禁经营和贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆危险物品以及各类剧毒物品。不得燃放烟花、爆竹。

九、遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以免发生事故。

十、各物业使用人和商户进行室内装修、装饰时，必须向物业公司提出书面申请，经批准后方可动工。室内装修、装饰应当使用不燃、难燃的材料。使用安装电气设备和线路时，必须向物业公司提出申请，经批准后，严格执行有关电气安装标准，符合消防安全要求施工。严禁乱接临时用电线路。

十一、需要进行烧焊等动火作业的，应向物业公司提出申请。经批准后，在消防管-理-员的监护下，持有明火操作证的人员方可作业。夜间严禁施工，特别是严禁动用明火。

十二、举办大型

集会、晚会等活动，具有火灾危险的，应当制定灭火和应急疏散预案，落实消防安全措施，并向公安消防机构和物业公司申报，经公安消防机构和物业公司对活动现场进行消防安全检查合格批准后，方可举办。

十三、发现火警，应立即告知物业公司或拨打火警电话119。如火情较大，迅速离开经营场所；如火情较小，立即用手提灭火器灭火。

十四、根据消防安全规定，有下列情形之一的，视情况处以罚款：

（一）偷窃、毁坏消防设施和器材或消防备用水源。

（二）占有疏散通道或者在疏散通道、安全出口上设置影响疏散的障碍物，封闭安全出口，遮挡安全疏散指示标志。

（三）占用、堵塞消防车通道。

（四）其他影响消防设施使用的行为。

十五、有下列情形之一的，责令停业，并视情况处以惩罚：

（一）未办理申报手续即进行室内装修、装饰。

（二）室内装修、装修所用材料不符合国家工程建筑消防技术标准的规定。

（三）未办理申报审批手续即进行动火作业。

（四）烧焊、用火、用电作业时，消防安全措施不落实。

（五）经营和贮存易燃易爆危险物品以及各类剧毒物品。燃放烟花、爆竹。

十六、擅自改变消防安全措施用途的，或者不按照《火险隐患整改通知书》内容要求进行整改的，责令停业整改，处消防安全责任人罚款，由此而导致事故的，依法追究刑事责任。

十七、各物业使用人和商户必须服从公安消防机构和物业公司有关消防安全方面的管理，对刁难、辱骂或暴-力等手段妨碍消防安全监督人员工作的有关人员，根据情况，或处罚款，或行政拘留，直至依法追究刑事责任。

十八、使用人如对物业公司消防安全管理有意见、建议等，可到物业公司投诉。

十九、本责任书自签署之日起生效。

二十、本责任书一式两份，双方各执一份，同具法律效力。

篇五:物业公司性质恶劣更换物业
2016基地物业工作总结及工作计划

励精图治谋发展，龙腾虎跃铸辉煌。2016年上半年，是我们局基地物业挑战与机遇并存的时期，是我们局基地物业科学发展的时期，是我们局基地物业实施战略的时期。在“做精做强做大物业品牌”战略思想的指导下，将局物业部并入了物业公司，对于基地物业部全体员工来说更是一种压力和一种挑战。今年以来，基地物业公司以大局为重，在公司领导和有关部门的关怀、指导和支持下，全体工作人员团结奋进，顽强拼搏，爱岗敬业，认真履职，圆满完成了基地物业公司各项工作，现总结如下：

一、认真学习，转变作风，努力提高政治业务素质

首先、“以转变思想作风、提高行政效能”为契机，认真组织员工学习“三个代表”重要思想，学习实践科学发展观，学习党的十七大会议精神，树立正确的理想观、价值观和人生观。特别是广大党员干部，政治思想上永远和党中央保持高度一致，大是大非问题上立场坚定，旗帜鲜明。同时，为了打造一支能征善战、一专多能的干部员工队伍，组织干部员工学习公司有关管理制度，学习物业管理理论知识。通过学习，提高了工作人员综合素质。

其次、坚持安全发展，服务为本。认真贯彻局里提出的“安全稳定”的方针，学习公司制定的《目标管理责任状》，深刻领会《目标管理责任状》的精神内涵，贯彻落实《目标管理责任状》。在实际工作中，严格按照《目标管理责任状》的要求，不断加大各项工作的管理和监控力度。进一步推行“诚信至上，服务为本，优质取胜，满意为准”的服务理念，尽最大努力为住户创造现代品质生活条件，以优质满意的服务赢得基地住户的信誉和公司服务生存发展的空间。

二、围绕标准，严抓管理，确保物业维修管理质量

水电维修工作是做好其他物业工作的前提，是我们物业公司联系职工住户感情的纽带，也是解决各类矛盾在物业管理中的集中体现。因此，可以说维修的质量及服务的态度直接影响着基地的稳定。上半年，我们按照《中建三局总部基地水泵房变频供水系统管理规定》，《中建三局上门维修服务规定》，《中建三局物业管理部维修服务回访规定》、《中建三局总部基地供水供电设备检查办法》、《中建三局基地生活用水管理办法》、《中建三局基地用水用电计量管理办法》等制定规定，实行物业维修精细化管理，并合理地调配有限的人力资源，充分利用网络资源，建全了网上报修、电话报修等多种服务手段，严把维修工程质量和进度关，保证了工程质量和安全施工，做到计算准确，严格把关，有效地将各种维修费用控制在预算范围之内；完成数字电视收视费补贴的统计和发放工作，遇有投诉或问题，及时走访用户并协助住户请省有线电视台维修人员前来检修，提高收视效果，保证了大多数职工和住户的正常收看。并在经费紧张的情况下，安排水电工专业培训学习，全部结业并持证上岗；开通服务电话，并安排了专人24小时值班，做到了事事有落实，件件有回音，极大的方便了基地职工住户；对维修服务态度制定了首问责任制、限时结办制等监督措施，通过开展系列活动，使服务手段实现科学化，沟通更加顺畅，更加优质。水电班在人员少，任务重的情况下，同心同德，努力完成了各项维修工作。我们的工作，得到广大主户的一致好评上半年，我们——

（1）、完成水的抢修电话400多次，免费服务280多次（节假日25多次），

（2）、完成总阀更换20多个，水表10多块，电表15块，改造下水管道200米，疏通下水道10家，公共部份4处，处理漏水处10多起，改造老化线路400米，路灯20多个，更换办公楼及单工宿舍门锁18把。

（3）、做好院内用水电计划，合理调配现有配电线路。

（4）、加强对水电费的收取，运用局信息平台、电话、张贴催收单等形式收费，全年共收水电万元。

三、发挥作用，恪尽职守，切实做好社区秩序维护

众所周知，基地治安防范及消防工作始终是物业管理中的重中之重。为能给基地住户提供一个安全舒适的居住环境，我们多管齐下狠抓了基础治安消防管理工作。一是抓培训和考核，对保安人员定期进行岗位培训,考核，制定了严格的岗位执行标准，并坚持严格执行了各项工作程序、制定出大院的巡更路线图，要求保安人员执行规定，提高警惕，巡逻到位。二是抓硬件建设，配合公司工程部，将巡更系统安装到位，按照公司规定要求，认真执行使用巡更系统。根据《中建三局总部基地保安值勤管理规定》的要求，确立了保安工作负责人；对大院各要害地方安装了监控器、从而使各自职责更加明确、责任分明。三是抓文明执勤，要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌服务。四是抓治安防范，在安全保安工作上，始终坚持“预防为主、主动控制、措施有效、工作扎实”的原则，建立超前防范体系。基地东门、北门都安装了直秆式门闸。建立健全外来人员登记管理制度、车辆出入牌证管理制度等一系列措施，办理车辆出入牌249个，完善道路的交通标识牌，并在主干道旁划分停车线，规范了车辆的停放，进一步加强了车辆管理。按消防管理制度要求，保安人员安排专人每月定期对灭火器实施专项检查,确保消防器材处于良好的状态。及时排查隐患，及时整治隐患，把安全保安苗头消灭在萌芽之中。由于我们的努力，上半年大院没有发生被盗事件。

四、完善制度，细化监管，积极做好单职工宿舍管理

单身职工宿舍既是基地单身职工休息、学习、生活的场所，又是反映单身职工素质高低和企业精神文明建设的窗口。针对过去，单职工宿舍管理比较薄弱，存在缺乏健全管理制度等现象，我们公司基地委在管理机构上，专门成立了单工楼门栋长，并安排专人管理单职工宿舍的卫生。在宿舍管理制度上，健全了集体宿舍管理制度及奖惩措施，制定了《中建三局总部基地单职工宿舍管理办法》，办法中对管理内容与形式都做了比较祥尽的规定。并对宿舍的安全、卫生每月进行严格的检查，发现问题及时整改。通过以上措施，有效改善了单职工宿舍的面貌，使大家养成讲卫生、爱整洁的良好习惯，提高了员工的生活质量。

五、围绕重点，保护环境，努力完善基地的其他工作

1、白蚁防治工作稳步进行

为了进一步加强基地白蚁灭治工作，保护财产不受危害，园林绿化树木的正常生长，我们制定了《中建三局总部基地白蚁防治管理规定》，并针对已发现白蚁住房进行全面预防，做到每月一次主动上门复查，灭治。上半年复查灭治47户，回访32户，确保了基地无蚁害。

2、环境卫生管理明显改观

环境卫生方面，制定了严格的保洁工作程序与巡检制度，由保洁组长组织安排相关区域的保洁工作，并每天开展巡检整改工作。经过保洁人员不辞劳苦的付出，基地的环境卫生逐步得到完善。同时，因应恶劣气候环境，我们开展了专项的大扫除工作，上半年没有发生因保洁工作不到位而产生一起安全事故。6月10日江城保洁有限公司将全面负责基地大院的保洁工作，基地物业部将严格按照公司的质量检查表进行管理和考核。

3、绿化管理再上台阶

为了给住户创造一个优美的生活环境,我们严格落实了绿化管理措施，配合做好绿化养护管理工作，根据绿化的习性制定绿化养护计划，定时对绿化施肥及修剪，通过绿化员工的辛勤工作，基地的绿化生长状况良好，到处呈现出花红叶绿，莺歌燕舞的美丽景观，使基地的园林化步伐明显加快。

上半年，我们物业公司虽然取得了一定的成绩，但是，离基地领导要求求还存在不少差距，工作中还存在不少问题。我们决心在今后的工作中百尺竿头更进一步，不断改进和提升我们的物业管理工作，整体塑造我们的服务形象。

下半年，我们将进一步加大五个工作力度。

一是进一步加大学习培训力度，重点培训和提高员工的专业知识水平，提高战斗力和工作执行力，使整个公司工作效率得到有效提高。二是进一步加大企业文化建设力度，以人为本，员工为本，实行人性化管理，关心和爱护员工，组织各种文化体育活动，欢迎员工文化生活。稳定员工思想情绪，树立和弘扬团队意识和团队精神。三是进一步加大科学管理力度、重点依托物业公司“走出去的”战略，专程其他做得好的同行企业与老社区去学习，借鉴先进的管理手段，创新我们的物业管理水平。四是进一步加大安全保卫力度，特别是加强基地大院的公共环境安全及公共设施安全，力争下半年实现无安全事故。五是进一步加大优质服务力度，教育员工做到召之即来，来之能战，方便快捷，服务周到，靠我们的服务去赢得广大主户的良好口碑。

篇六:物业公司性质恶劣更换物业
2016物业维修报告

物业维修报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业维修报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业维修报告1——

在自然、人为及时间因素的共同作用下，居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏，直接影响居民的安居乐业，因此，物业维修是一项常规性的管理工作。由于“三分建、七分管”，“小洞不补，大洞吃苦”，所以在居住物业的维修管理中，日常养护管理（又称便民小修服务、小修养护服务、窗口报修服务等）又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业的日常养护管理（简称“养护管理”）进行探讨，以求抛砖引玉，认识深化。

一、养护管理的涵义及其关键

早在1985年1月1日，城乡建设环境保护部（后改名建设部）颁发了《房屋修缮范围和标准》，对物业维修工程进行了分类，其中“凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程”，其“综合年均费用控制在现时造价的1%以下”。这里所称的养护管理，便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能，其主要环节包括报修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、回访等。

养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用功能，管理人员和维修人员必须采取各种手段，及时修复已经出现的各类小损小坏，有效防止小损小坏的发展及可能发生的后果，以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境，维修费用控制（包干）在现时造价的1%以下。进而言之，不论物业原有的质量等级如何，不论完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房，在整个物业寿命期限（屋龄）中，只要物业零部件因损坏而功能失常，在居民报修之后（如突然断电断水等），或因公共部位无人报修（如走道窗玻璃破碎等），物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原来的完损等级不变。

在这里，“及时修复房屋的小损小坏”，成为养护管理的根本要求和关键词语。为了“及时修复”，就要强调“养护及时率”与“质量合格率”，并要求物业公司防患于未然，对物业进行计划性、制度性和季节性的主动检修。

二、养护管理的特点及其意义

养护管理具有以下四个特点：

1、养护任务，面广量大

居住物业（物业区域）构成要素的复杂性，决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋，每一幢房屋的不同区域和不同部位，每一幢房屋的不同业户，都会产生因物业功能失常而引发的修理诉求，因此，养护任务面广量大，地点时点分散，不如大修、中修工地相对固定，也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结，以及房地产行政管理部门历来的有关规定，养护范围包括：

1）屋面筑漏，修补屋面、泛水、屋脊等；

2）钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等；

3）修补楼地面面层，抽换个别楞木等；

4）修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等；

5）拆砌挖补局部墙体、个别拱圈，拆换个别过梁等；

6）抽换个别檩条，接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等；

7）水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等；

8）下水管道、窨井的疏通，修补明沟、散水、落水管等；

9）房屋检查发现的危险构件临时加固维修。

从上可见，居住物业日常养护的内容林林总总，点多面广，具有分散性。养护工人经常是“打一枪换一个地方”，流动性强，在管理上较难控制。

2、技术工种，复杂多样

居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性，决定了损坏项目和技术工种的复杂多样。因此，虽然某些项目技术比较简单，却十分强调不同工种之间的密切配合。例如：水电工在调换管道时，常会遇到泥工的活计；沟路工在施工时，常需绿化工的协助；油漆工在油漆门窗时，少不了钢窗工或木工的配合等。为此，养护管理对养护工人提出了技术全面（多面手）的要求，需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。

3、施工现场，条件较差

居住物业小修工程在施工时，不论在室内室外，均易受到季节、气候和环境的影响。有时现场施工条件较差，周转不便，清除建筑垃圾不易，还必须接受来自于业户的直接监督，因此，对养护工程质量（合格率）和服务者的综合素质（包括应知应会、适应能力、服务态度、劳动纪律等）提出了更高的要求。

4、报修业户，要求较高

从居民报修的项目看来，虽然都是“小事”，但直接影响使用功能，其中不少项目还具有应急的性质，关系到“水”与“电”的正常供给，称为“水电急修项目”，如：室内线路故障的停电、漏电，电梯运行时突发故障等等，不及时修复就会中断居民的正常生活。又如阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动，具有一定的危险性，不修复很可能发生意外。有些非属应急项目，但也不能掉以轻心，上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换，雨水进入，天冷冰冻，造成某业主滑倒而骨折的案例。因此居民报修时常抱有急躁的心情，常会因缺乏理解（或服务者缺乏耐心）而发生抵牾。在报修时，居民不仅讲究实际效果，要求服务者具有较高的技能，而且讲究时空效果，要求省力、省时、省麻烦，提供礼貌服务和微笑服务。

上述四个特点充分说明：养护管理虽然所需工时、费用较少，实属“小修”之列，但却不能等闲视之。“百姓利益无小事”，进一步加强城市管理，推进城市精神文明建设，必须从细微处入手。细微处即管理中的“小事”。“管理无小事”，“细节决定成败”，那是微观管理学上经常强调的名言，而物业管理则是典型的微观管理。因为“小事”的放大效应、叠加效应或连锁效应，将会换来管理上的遗憾。

养护管理既能保证居民的安居乐业，使物业公司争取到更多的满意率，从而改善与提升企业形象，又能减轻大中修的压力，延缓修房周期，延长物业的使用年限，还能为大中修和综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此，它是最经常、最直接的为民、便民、利民服务，也是服务性最强的“窗口”服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因，也正是党和政府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须“叫得应、修得及时、修得好”的由来。养护管理在物业管理中的基础性是不容置疑的。

三、养护管理的类型及其要求

养护管理的类型包括：

1、零星养护

零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修，或在主动检修中结合实际情况确定的小修。零星养护的修理范围很广，项目技术简单，突发性强，时间紧迫。其中养护任务（单）的获得，一是被动式的窗口报修、电话报修、报修箱；二是主动性的管理人员走访，或定点设摊，使养护工作走在居民报修之前。在管理中必须贯彻报修先行原则，业户先报先做，保证养护单不积压。

历来房地产行政管理部门规定，养护管理必须做到：“受理有登记，办理有专人，完成有时限，工作有标准，投诉有答复，结果有记载”。为了保证报修及时率，还提出：急修项目不过夜，一般项目不过三（天）。后来又补充规定：水电急修2小时内赶到现场，24小时内修复，如不能修复须作出限时承诺。

2、计划养护

为了实践物业管理的宗旨——物业保值增值，物业公司既要“有求必应”，又要“找米下锅”。计划养护是指在零星养护任务完成的基础上，确定科学的定期保养周期，科学设计楼宇保养周期表及设备设施更新周期表，制定房屋构部件的各类保养制度，如：下水道、窨井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定期检查制度、电梯常规（年、半年、周保）保养制度、水箱每年两次清洗制度等等；或按房屋单元（户幢、组团），或按工种，或按季节，进行循环检查和维修养护。例如根据季节特点安排不同的计划任务，如冬季来临前的水管包扎防冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计划养护具有预检性，有时被称为“预检维修”，在预检中应修尽修，人工费用较少，以区别于中修或大修。

零星养护与计划养护的主要区别是：前者具有突发性和一次性，后者具有计划性和循环性。两者都要求主动服务，但计划养护的主动性更强，物业管理的含金量更高。

四、进一步改善养护管理的若干建议

“物业管理无小事”，一旦放松了日常管理，极易出现“一年新、二年旧、三年乱、四年面目全非”的后果。在考察中发现，管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发生，部分管理人员理念缺失，行动迟缓，习惯于自上而下的运动式整治，而不善于制度化、规范化的长效式管理。尽管政府有关部门从民生出发，对物业管理行业进行了连续不断的调控，大部分物业公司已经达标或创优，整体水平不断提高，但“三差”现象仍有所见，管理成果存在反复。小修养护基本处于“你报我修，不报不修”的状态，主动性的计划养护成为薄弱环节，致使许多小损小坏项目，如刚窗锈蚀、粉刷脱落等，已经变成了大损大坏。报载甚至有屋漏报修18次仍然如故的案例，有的小区“不报我休”，甚至消极等待政府的“实事工程”。因此，亟需引起有关方面的进一步重视。

1、完善居住物业日常养护管理的考核指标

“及时修复房屋的小损小坏”的要害，是养护及时率和质量合格率。因而，养护管理最基本的的考核指标是“两率”。在实践中影响“两率”的因素是多方面的，比如：缺少相关工种技术人员；服务者责任性不强，敷衍了事；有关人员因病假、事假、读书、开会而调休；暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手；相关工种整体配合较差；操作工人技术不过硬；缺少维修技术通才（多面手）等。因此，要经常分析影响“两率”的相关因素，总结其规律，既要采取一般性措施，又要采取针对性措施，提倡求真务实，“有诺必践”，将考核落到实处。

在影响“两率”的因素中，关键是“管理”及操作人员“综合素质”。目前的物业维修工大多是农民工，普遍缺少维修技能和服务理念的培训，且流动性大。故为了提高养护队伍内在综合素质，应稳定队伍，探索内涵型发展道路，制订应知应会的培训计划，开展技术比武，奖励敬业爱岗，而非动辄“炒鱿鱼”了事。

最终还要考核住户满意率。住户满意率包含“硬”与“软”两个方面，它既是居民对工程质量（是否平整、牢固、安全、和顺、可以使用）的总体评价，也是居民对养护服务态度（是否及时、方便、诚恳、和气）的心理感受。养护及时率和质量合格率当然包含在住户满意率中。“顾客就是皇帝”，居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。

2、完善居住物业日常养护管理的主要环节

1）报修：固定接待窗口、报修箱、特设地点；建立夜间值班制度，实行365天全天候服务；张贴小修项目收费标准；公布物业公司的有关承诺；报修填单不漏项，登记后发放凭证、集中编号；

2）查勘：由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够及时解决的，可直接派工，此外的预先查勘，明确损坏部位及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施及工具要求，并负责向住户预约修理日期，以便根据轻重缓急组织均衡生产，防止任务单人为积压，有利于定额松紧及路线远近合理组合，落实修理责任；

3）修理：修理工按约定时间上门修理，佩带胸卡，表明身份，说明来意，文明施工，并落实带修、转修的项目。完工后由报修人验收、签字；

4）验收：检查填单是否有误项漏项，养护人是否按（查勘）要求施工，是否存在应做未做或扩大范围，工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求，住户对养护人的服务态度和服务纪律是否满意，工程修理数量是否符合套用定额。不合格修理项目及时补开返工单。根据修理标准和工程量结算修理费用；

5）监督：外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、发放联系卡、发放征询表、走访居委会等；内部措施有建立回访制度，抽查制度，制订考核办法、奖惩办法，对不及时、不合格项目进行会诊，根据保修规定及时返工。

3、梳理并修订物业维修管理的有关文件

传统房屋维修管理经过长期而广泛的实践，已经具备一整套的做法，某些方面已形成相对稳定的经验，但当前对其精华深入研究、继承、推广似不足。例如：以提高房屋完好率为目标的维修管理体制已不复存在，1999年9月1日曾在普陀区试行的《上海市成套职工住宅修缮管理规定》已达6年之久，至今未见推行等等。因此，梳理原有的物业维修管理的有关文件，修改、制订、完善现行的物业维修管理文件，已成为业内当务之急。

4、完善养护管理的有关制度和服务方式

通常的养护管理制度，有报修制度、值班制度、查勘鉴定制度、修缮责任制度、回访制度、验收制度、巡视制度、考核与奖惩制度等。

在长期的养护管理实践中，曾涌现出许多颇具特色的养护制度，如：特殊对象（烈军属、离休干部、残疾人、孤老、30年以上老教师等）服务制度；十大节日（元旦、春节、国庆节、清明节、劳动节、儿童节、建军节、教师节、老人节、圣诞节）服务制度；多面手培训制度；废旧料回收制度等。还总结出许多行之有效的服务方式，如：365天均衡服务，四季热点服务，落手清服务，“险”、“漏”、“堵”、“水”、“电”、“绿”重点服务，三个“三”服务（每季三次主动上门服务，每张养护单上门三次方可注销、屋内维修必须敲门三次方可进入）、“六个提前服务”（用水高峰前抢修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大风前抓紧查险抢险、暴雨前修补低洼路面、节日前重点疏通窨井化粪池）等等，均值得大力推广。

物业维修报告2——

时间如梭,转眼间，又跨过一个年度之坎。回想过去的一年工作，在综合管理科直接领导下，在全组成员的共努力下全市场水电、广播、监控等设备正常安全地运行，圆满地完成了本年度的工作任务，简要总结如下：

一、精诚团结，攻坚克难，市场供电网改造顺利完成。

1、随着市场发展今年供电改造工作的重中之重。全组成员配合科室经过艰苦努力，于年初完成新增1000KVA厢式变压器1台；新建与改造10KV线路2.412千米，低压工程新建与改造线路12.832千米，铺设高低压铜芯电缆270米；新架钢杆6根。同时完成市场东西配电房高温酷暑期降温配套设施（屋面隔热层、喷水降温）建设，确保供电设备平稳运行。

2、由于市场发展繁荣，在夏季高温用电高峰期时经营户申请安装空调剧增，全组人员不顾休息和早晚完成了各组团的空调主线路的增设，安装了167台空调进户线。

3、确保全市场路灯系统、监控和广播系统正常运行，及时调整和安装肓区路灯。调整晚间监控光源控制，图像达到预想效果。

4、协助施工单位对浙南鞋料市场线路改造；对国、地税，提升办等有关单位发生线路，电器设备故障及时处理。

二、落实安全生产责任。

1、科室领导把安全生产放在第一位，每天晨会王科长重复叮嘱。特别对各种生产工具王科长和叶工程师亲自检查和监督，发现严重缺陷、破损的工具及时消毁。全年里未发生人身、电网、设备、火灾等一切事故。

2、在6—9月中，为确保高温高峰期市场安全用电及用电质量，科室安排东西配电房、厢式配电室专人值班制，及时排除设备故障并每一小时做好设备运行记录，确保各回路运行可靠。

三、认真开展检查工作。

1、每天对市场的水电常规巡视，发现情况及时处理。在市场日常维修派出870余次。

2、配合综合管理科每月白天和晚上对市场生产、消防安全大检查工作。对检查出水电方面有隐患的事项及时整改。

3、配合管理一科、二科对店面户内电表箱、用电设备与线路检查工作。整改了无电表箱、电表箱缺盖将 约400户，有效防止因电表、设备、电线老化而产生的安全隐患。

4、每星期五定期对市场定时断电控制系统、路灯、广播监控系统检查，并作好检查记录。发现异常情况随时调整处理疑难的及时向科室领导汇报。

5、定期对市场内给水管网检测，对老化、人为破坏的给水龙头和消防栓及管道破裂及时抢修，杜绝市场内滴、漏现象。配合科室对消防管道的压力测试。

6、在每次台风来临之前对市场内供电线路网、电线杆及拉线等用电设备 ，户外广告牌、电动卷门、排水管道、等 全面检查，做到未雨绸缪。

四、全力配合设备修试，加强设备维护保养

1、为适应市场发展的需求，中心投入巨资增设1000KVA厢式变压器，6月9号正式投入使用，在使用的过程中对存在的缺陷（电压偏低、接地线电阻偏差、线路调整分流等）给予相应的整改措施使其使用达到最佳性能。

2、结合市场用电低谷期机会，克服困难分路拉电，11月中旬对所有设备进行了轮换检修、预试及消缺等工作。东西配电房设备检修与施工人员密切配合，完成了停送电设备的倒闸操作、安全措施布置、现场安全监督管理。其中对3台主变更换已老化的高压耐油密封圈，低压端导电管，绝缘瓷瓶等对东西配电房低压柜更换隔离开关（600A）8组,主柜DW10断路器（2000A）1组，轴流风机5台，电容切换接触器5只，零星小配件等。同时，对高压房部分锈蚀设备的底座、拉杆、箱面等部位进行了防腐处理。检修中对单一设备的操作、电源投切和清扫维护，检修后设备的验收等工作。

五、做好全组本职工作，建立水电、广播、监控档案。

1、今年7月份在科室的指导下，水电组对整个市场的水、电表进行彻底查看，更换坏表、死表198户，要求对市场用电（水）大户每月抄度一次，并对每户的电表的容量、表号、每次的抄度录入档案。

2、每月对市场的13处总水表，东西配电房、厢变有功无功电表抄度，每次的数据登记归档。

3、做好供电设备维修、年检报表。建立主要设备专户对每次维修的项目，更换设备材料的型号、数量和检修后设备运行情况记录存案。

4、管理好电工仓库工作。定期做一次物品耗用报单及物品进出库存放表，对常用的备品、备件应保证一定的库存，对出库的材料，用在的地点做好登记。

六、存在的不足

1、需加强安全意识（特别是自身安全）。

2、加强本职工作的责任心。

3、加强对专业知识的学习。新来的成员对配电房操作规程不够熟练，对市场场貌不够熟悉，特别是支线路的分布情况还不了解及日常维护中经验不足。

4、加强常用工具及材料的管理。

以上是电工组全年的工作总结，即将迎来新的一年里，望大家对我们电工组提一些宝贵的建议，让我们电工组在今后的发展中不段的完善自已，为市场发展作出一些贡献。

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