自己开房地产中介

导读：　自己开房地产中介(共7篇)房产中介怎么做?看我做房产中介的日子日期：2012-10-3 21:38:00一:迷茫中进入了房产中介行业偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板！你在做什么，有兴趣来中介吗?我行吗？行的，肯定行的，不懂我还可以教你的！！！好吧，我来试试！反正在家里也无聊。那什么时候来上班？明天我不在单...

篇一 自己开房地产中介
房产中介怎么做?看我做房产中介的日子

　　日期：2012-10-3 21:38:00

　　一:迷茫中进入了房产中介行业

　　偶然的一天，碰到一个半生不熟的人，一个房产中介的老板！

　　你在做什么，有兴趣来中介吗?

　　我行吗？

　　行的，肯定行的，不懂我还可以教你的！！！

　　好吧，我来试试！反正在家里也无聊。

　　那什么时候来上班？

　　明天我不在单位，你后天来吧。

　　好的！！

　　就这样简简单单的几句交流，我没有做很大的考虑就答应了。

　　一个人在低谷的时候其实要求真的很低，有一份工作而且能解决温饱就OK了。

　　那是2003年10月下旬的一天，我开始了我的10年房产中介之旅。

　　日期：2012-10-03 22:00:36

　　二：上班的第一个星期

　　记得很清楚那是2003年的10月31日，我开始去中介公司上班。当时的房产中介在我们东南沿海刚刚起步，老板需要很多业务员,越多越好。

　　我的底薪是300元，电话费补贴50元。对于失业很久的我来说我已经很满足了。

　　至少可以解决我的房租问题了。

　　万事开头难，第一个星期每一天8.00报到后我就无所事事了，公司发给我两本笔记本，一本是抄房源的，一本是记买房的客户的。但我却不知道从何做起，不知道老业务员的那么多房源和客户是从哪里来的，当时真的好羡慕！

　　只好告诉老板我出去看房子了，其实在那一星期里我要么是在漫无目的的逛大街要么回出租房看电视，睡大觉。

　　就这样一个星期很快就过去了。

　　日期：2012-10-04 08:44:13

　　三：我的第一单

　　大约是在我上班的第九天还是第十天，我站在公司门口很无聊的看着马路上车来车往，突然在我前面停下一辆黑色的帕萨特，里面有3个男的!那个开车的叫我：

　　" 兄弟"，你过来一下!

　　我走过去，什么事啊，大哥？

　　我要卖房子，越快越好。

　　多久能卖掉啊？

　　一个星期吧，懵懂的我懵懂的答应着！

　　好吧！

　　那你先带我看看你的房子？

　　就这样我有了我的第一个房源，这是个三室一厅一卫一厨的房子，在一楼，面积在101平方左右，其中储藏室很大有25平方，而且靠路边，简单装修。

　　这是个市中心的房子，地段不错，房东的要价是29.8万。

　　回到公司后我就告诉同事我有这样的房源，同事们都很高兴，因为当时的房源很紧张。

　　同事们都赶紧打电话给他们的买房客户，这样在短短的3天不到的时间里大约有十二三个客户去看过房，最终小朱的客户买了这套房子。

　　小朱的客户老婆是医生，丈夫是老师，看了房子后我就一个劲的和他们说这个储藏室的好处，他们看看我说的不错，整体的房子价位也符合他们的要求，也就很快答应了。

　　房子经过讨价还价后在28.6万成交，中介费卖方2500，买方2000。

　　我很高兴，小朱很高兴，公司老板更高兴。

　　日期：2012-10-05 19:14:46

　　四：第一个房产中介

　　我上班的第一个房产中介叫CG房产，公司创建于1997年，当时位于老城区，是中介所，刚开始做租房多，随着房地产市场的不断发展，业务也不断的拓展，最后演变成公司，业务范围也从当初的只有租放发展到：租房，二手房买卖，贷款等全方位的业务，不过当时该该公司还不能办理贷款业务，他的所有贷款业务都是挂靠在更大的房产中介公司里的。

　　该公司在我们县城的中介里属于早的一批，老板是个30来岁的男的！

　　我们现在的公司位于市中心，老店也还在。公司共16人，新店13人，老店3人。

　　新店的人员是：财务2人，办证1人，办理贷款等业务1人，业务员8人，加老板正好13人。老店3人，一个二手房业务员，是个老头；二个租房业务员，二个小姑娘。

　　在接下去的日子里我会对我第一个上班的中介的业务员逐一介绍，因为我们老一批的业务员最终都各奔东西，有的坚持做中介，有的到其他行业去了。每个人都有值得我怀念的故事

　　日期：2012-10-05 20:15:06

　　五：我的第二单业务

　　有了第一单业务后，我对二手房业务也自信许多，上班也变得正常了，朋友，同学里大都知道我在做二手房，我的房源也逐步多起来了。

　　最重要的一点，我是坚持每一个房源都要亲自去看，而且看好我对每一个房源的的结构都要画在房源簿上，并且我会对每一个小区的房屋分布图都做到了如指掌；还有每一套房子的采光怎么样，我都做到心中基本上清楚。这习惯为我能在二手房中介里混上10年立下汗马功劳。

　　我的第二单业务的房源是我一个同学的，在当时我们县城的最新小区HTJY里。房子面积150平方+储藏室10平方，16楼，可直接落户，在最高楼。

　　他一个领导的朋友想买的的房子，他又不想卖，因为熟人之间不好说话，而且是领导的朋友肯定要比市场价便宜。

　　他到我公司问我可以能卖多少，说实话按照我当时的业务水平，估价是绝对没这个水平的，我就说反正叫高价不亏本的，叫55万吧。

　　他吓了一跳（因为他领导的朋友的报价是47万）。

　　“不可能有怎么高的”，他说，我的心里价位才49.6万！

　　我说反正我给你卖50万以上，你放心

　　他说：“卖到50万以上，中介费付3000，多余的我们一人一半”

　　好的，一言为定！

　　就这样我得到了我中介生涯的最兴奋的房源，而且就在第二天我就把该房子卖了。

　　第二天吃完晚饭后，我就来到公司，大约在19：00多的时候进来一对带眼镜的夫妻，问我有没有HTJY的房子，我就介绍了我同学的房子，说还可以直接落户，过户费可以省很多（当时的营业税按1年缴的，现在是5年）

　　有时候运气来了，你想挡也挡不住的！

　　" 这个房子的最低价是多少？"老公问。

　　“53.5万”！

　　“还可以便宜吗”？

　　“这个你要和房东面谈了我就不知道”。

　　“好吧，你把房东叫过来吧，我和他谈谈".

　　好的，我沉住无比兴奋的心情去打电话了”

　　我告诉我同学，这个人肯定喜欢你的房子了，我的报价是53.5万，要和你面谈。

　　我同学很快就到我们公司了，面谈也很顺利，房子最终在52.5万成交，定金2万，首付21.5万，还有30万在直接落户办好后付清。

　　一个星期后，所有事情都办好。

2、寻找客户需要的盘，要快；

　　3、给客户好的印象，多销楼盘给他，态度诚恳，歧视客户，心可能详细了解客户需求；

　　4、派卡片同资料

　　5、给客户信心

　　6、送客户上车，做好保护工作

　　7、用心聆听；

　　8、告诉客户公司的服务宗旨，再一次推销自己；

　　三、介绍楼盘的技巧

　　1、按客户的需求介绍楼宇的详细情况。

　　2、以价格和价值前景吸引客户

　　3、楼盘的对比，或做按揭。

　　4、勾起客户的看楼欲望，（问有否看这附近的楼盘，同行家看过没，永远是最好的）

　　5、勾起客户的购买欲望。

　　6、留意客户的反应，不时停顿，聆听。

　　7、有策略性的推盘。

　　8、站在对方的立场考虑。

　　9、清楚讲解佣金制度。

　　10、尽量避免和客户争论。

　　11、了解客户需求。

　　12、适时的否定客户，（对不正确有观念：比如想花100万买价值120万的房子）

篇二 自己开房地产中介
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

　　近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。

　　行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

　　对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？

　　房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：

　　雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万

　　过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

　　“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。

　　去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

　　有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。

　　然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

　　老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦　生存艰难

　　老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。

　　过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。

　　即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:

　　即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。

　　一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”

　　世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。

　　最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。

　　...　...

　　现状：

　　二手房房价涨疯了

　　2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。

　　再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。

　　据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。

　　“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。

　　房价虚高二手房交易遇冷

　　“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。

　　“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”

　　“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

　　“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

　　了解：

　　中介的代理佣金怎么算？

  一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：

  一手住宅：成交总价x1%

  二手住宅：成交总价x（3%~5%）

  个别情况：成交总价x（10%~12%）

  备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。

  一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。

　　下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇三 自己开房地产中介
开房地产中介公司需要具备啥

开房地产中介公司需要具备啥 为本文出题发布时间:2009-2-6 11:48:22 作者: 信息来源: 　　特别提醒：从现在的政策来看，政府是不支持出现太多的房产中介公司的，尤其是不够正规的。比如相关房产经纪人的资格证书就已经两年没有开考。所以如果本身就是个门外汉，也就不要急于进入这个市场，可以先练练基本功。 　　房地产是当今最热的经济,房屋中介公司如雨后春笋般的排列在街头.为房屋当“红娘”，赚取丰厚利润，是房产中介经营者的追求。 　　无论是家门口，还是随便某个繁华街道，一眼望去，最多的居然是大大小小的房产中介公司。如果去一个刚开建的楼盘周围逛逛，你会发现这里甚至聚集着十几家甚至是几十家的房产中介公司，真的是“房产公司比米铺还多”。如果没有利益的驱动，想来是不会有如此红火的场景，开房产中介，就真的那么赚钱吗？要是自己开一家房产中介，又应该注意点什么呢？ 　　个案调查兔子就吃窝边草 　　老李在虹口区开了一家小的房产中介店，由于自己有房地产经营资质证书，他自己当店长，并请了个中专生做内勤。老李说他之所以选择干房产中介，一是基于自己曾经从事过一段时间的房产销售，对房产中介并不陌生；二是房产中介前期投入不需太多；三是上海房产中介前景看好，特别是这个地区临近几所大学，会有很多即将毕业的学生来租房。用老李自己的话来说就是“兔子吃窝边草”———既不费力，又很安全。 　　这是个很小的房产中介公司，它比人们常见的那种一张桌子一部电话，一个经理一个伙计还少了点，它只有半部电话，因为是和房东合用的。不过，就是这样，老李还是撑了几年，到底赚了多少，他不肯说。对于外界传的哪怕一个月成交一套房，也是有赚的说法，他也不置可否。不过苦经倒是叹了一堆：虽然生意还是有点，但也常常看见消费者站着站着又去了别家。 　　充分利用品牌优势 　　有专业公司做过调查，虽然现在上海的房产中介公司很多，但如果把上海总的房产成交量平均分配到每一家公司的话，是根本不能维持那么多公司的生存的。据统计，一年下来，将近有70%的私营房产中介公司倒闭。那些生存下来的独行侠往往都是一些有经营优势或特色的公司。比如，有的专门做某条街道的房产交易，有的专门做老洋房租赁，求的是小而精。 　　随着房产交易的日益规范化和制度化，开房产中介加盟店似乎成了一种趋势。它最大的好处是加盟者在经营中能获得总公司不同方面的支持。比如在店铺形象方面，总公司会提供店铺统一的装修标准

、装饰布局和统一的办公用品，甚至包括名片的制作都是统一的。 　　更重要的是，加盟店将获得无形的品牌优势，因为所有的加盟店都是资源共享。一般一个好的总公司还会为加盟者定期提供培训，保证客户在不同的加盟店享受同样的服务。在广告宣传方面，品牌商为了宣传自己品牌形象做出的种种市场推广，就等于帮加盟店做了广告。这样以来，同一条街上，虽然可能是后来者，但因为“脸熟”，也就自然有人捧场了。 　　一般而言，开房产加盟店是一个双赢的局面，商标持有者会得利，而加盟店也多了一份竞争优势。 　　进入加盟店的条件 　　想拥有一家自己的房产中介连锁加盟店并不复杂，以美联物业为例，首先加盟者自己要注册一家房产经济公司，这需要拥有五张房地产经营资质证书，或者注册一家房产经济事务所（需一张相关的资质证书即可）。如果你没有相关证书也不要紧，可以聘请拥有证书的人来做你的店长或店员，你只要安心当老板就可以了。 　　在资金方面，必须有50万的注册资金，这50万是流动资金，可以自由支配，其次加盟者要交付总公司三年的加盟费5万元和6万元保证金（保证金三年后退还），每月还要支付总公司商标持续使用费5000元和咨询管理费600元，如果每月营业额超过10万元，还要另外上交营业额的8%。第三是要有50平方米以上的营业面积。 　　应该说以这样的条件开一家房产中介的连锁店成本并不高，以美联物业在虹口区的一家加盟店为例，这家店的店主自己拥有房地产经营资质证书，店面的营业面积是60平方米，每月支出一定的房租、电话费、上网费、人员工资和应该交付的商标管理使用费，这家店不到半年就收回了成本。 　　客源比房源更重要 　　在采访过程中，记者得到的最重要的一条“生意经”就是“客源比房源重要”。因为“房源是贴在橱窗上的”，是死的。比如一个客户向你表示要买某种条件的房子，而你手头恰恰没有，你可以从别的加盟者处或者别的房产中介公司获得相同条件的房源，但如果没有客户向你要房子，那麻烦就大了。 　　因此，作为房产中介商，手中握有一定数量的客源是很重要的。有的老客户也不是做完生意就可以丢在一边的，因为如果赢得了别人的信任，甚至有做成第二、第三笔生意的可能，而且通过老客户向别人的介绍，中介商可以在一定的人群中获得比较好的口碑，无形中对拓展业务有很大的帮助。可以说现在是“买房的人朝南坐”了。这也许是值得房产中介商和想做房产中介生意的读者注意的一点。 　　两头房源最紧俏 　

　从租赁市场来看，可以说是“两头大”，是指低价位的房源和高端的房源比较好租。低价位的房子好租是因为大批的外地来沪的打工者和一些在上海工作的外省市的白领有租房的需求，这些房屋的租赁价格一般在3000元/月以下。而一些花园洋房和地段品质很好的酒店式公寓也有很大的市场，特别是在花园洋房限制出售的政策出台以后，这些房源的价格都在9000元/月以上。最不被看好的是5000元~9000元/月的房子，虽然现在租金降的厉害，但仍旧不好租，许多投资者已经准备将原本用来出租的这类价位的房子出售出去。 　　上海每年有10万大学生毕业，如此多的人无疑是一个很大的市常而刚毕业的大学生心目中理想的房源一般可以分为两类：一类是本地大学生，特别是以女生为主，喜欢地段比较好的，小一点无所谓，但一定要是黄金地段，上班、出行、购物都很方便；另一类是外地学生，他们对地段没有太高的要求，但是对房型有比较高的要求，可能是考虑到在外地的家人，他们一般都要带有两个卧室，最好有两个卫生间的房子。

篇四 自己开房地产中介
房产中介全面的开发客源的途径和方法

房产中介挖掘客源的途径和方法【自己开房地产中介】

俗话说的好，得房源者得天下。房源是房产中介公司的经济命脉，一家公司如果拥有全面而又优质的房源，一定不愁找不到客户。然而，有的公司拥有了充足的房源，可是客户还是寥寥无几。同时拥有了房客源，才可能达到成交的目的，公司才能有业绩。那么，中介公司应该怎样去寻找有效的客源呢？下面易房大师就总结一下房产中介寻找客源的有效方法。

先简单介绍一下开发客源较常用的方法：【自己开房地产中介】

1、店面

在门店的房源墙或者宣传栏，写上最新的优质房源信息，吸引客户驻足。

2、打电话

相信每家房产中介都有很多业主的电话，有的时候没客户就一个一个挨个打，说不定会有意向客户，就比别人抢占先机了。

3、驻守

经纪人就去一些小区或是人流量多的地方发房源广告，说不定会遇到几个客户，这都是概率事件。

4、派单

这也是最最基本的方法，其实效果也不是太好，重点它赢在投入比较低。

5、上门客

每天驻守门店也会来客户，但不会太多，甚至一天也不会来一个，这样也是比较被动的方法。如果你只想在门店驻守就想拥有很多客户是不可能的，必须要主动找客户，还要找很多别人想不到的方法。

最新的挖掘有效客源的方法：

1、通过易房大师房源群发一键发布网络优质房源

网络时代，消费者基本通过网络找房源，那么公司就要把门店的优质房源发布到网络上，通过易房大师房源群发就可以快捷的把房源一键发布到20多个网站上，能够让更多的客户看到。在海量的房源信息中，你发布的房源会瞬间被埋没，通过易房大师的刷新功能，提高房源的曝光率，让客户率先看到你的房源，吸引更多客户来电。

2、通过易房全景

易房全景，360度全景看房，消费者浏览你的房源信息时，可以清晰的看到房源的全貌，犹如实地看房，更能提高客户的信赖，获得更多客户来电自然不在话下。

3、利用易房大师中介微店

移动互联网时代，公司怎能没有移动微网站。易房大师中介微店就是为房产中介公司提供的一个面向手机用户的微营销服务平台。把公司开在微信上，用更高效的方法挖掘精准客户。消费者也可以通过公司微网站在线委托租房买房需求，又是一个有效客户来源的渠道。

做生意，一定要有创新思维，时代在发展，就要寻求并借助新的有效方法。这样公司才能够长久发展，公司业绩才会源源不断。通过此篇文章，相信广大的房产中介也会对寻找客源会有全新的技巧认识。

篇五 自己开房地产中介
房产经纪人开单必看~20条经典问答

一、客户有反悔心理，故意拖延办手续和付房款，在合同中找问题，挑毛病，以达到其退定的目的，怎么办？

答：1、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退，定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。

2、签购房合同时，已经注明了最后的付款和办文时间，如果客户有反悔表露，应该郑重向客户声明，提醒客户最后办文时间，否则按合同规定执行。

二、由于客户目前面临困难无法及时将房款交给公司，要求拖一段时间过户，怎么办？

答：关键在于我们能否按客户需要，与业主协商达成延期付款协议。我们尽量满足客户的要求，因为只有这样，才能使交易圆满完成。否则，只有依约而行。

三、客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低，要求降价，否则要求退定，怎么办？

答：1、如果我公司按行业规定收取双佣，则告诉买方，房屋售价可以在过户时直接向业主确认，至于其他中介同行业之间存在着不良竞争的行为，告诉买方可不予理会。或我公司按约履行。

2、买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证明我公司赚了利润，我们必须返还差额。【自己开房地产中介】

四、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？ 答：1、购、售委托书明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。

2、委托书中没有注明，而买方、卖方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与卖方协调解决并承担相应责任。

五、此房风水是否不好？

答：1、房产经纪人必须熟悉房屋结构，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。

2、只要你说的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。

六、如何防范客户不去银行签署按揭合同，怎么办？

答：1、先了解客户为何不去签署按揭合同，对症下药。若不签可以直接告诉客户，欠银行巨款，银行将知会你处理意见。

2、拿合约来制约他，用法律来警告他；用房产的交付使用权来打动他，买房的

目的就是为了使用，如果不能使用花那么多钱买个产权又有何用；晓之以情，动之以理，从感情上来劝说他，买房是人生的一件大事。

七、业主委托的物业售价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？

答：1、了解出售动机，确定跟进方案。

2、加强与业主的多方面沟通，与媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。

3、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处

八、转定以后，业主要求收到全款后方付钥匙，如何处理？

答：1、分两种情况：①一次性付款可以；②如按揭的，做业主工作，要买方签定银行抵押贷款转到业主的帐上，消除业主的防范心理。

2、同客户协商，在业主收到全款后交房。

九、业主要求高额定金，怎么办？

答1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示，虽然抵押了业主的产权证明，这也是业主向公司表示不会再售他人。

2、告知业主在产权没有彻底转移前，公司每天都存在着高风险，如果出现问题，将给公司带来无法弥补的损失。

3、定金的承付中介公司是有规定的，原则上给付5000元，总金额高的物业最多不得超过1万元。

十、业主收定，但不愿留下房产证，如何处理？

答：1、首先，业主收定是必须将房产证质押在公司的，否则，不能保证业主不会将此房高价售出，中介公司也无法保证客户的利益。

2、业主不留下房产证，中介公司就会存在着巨大的风险。

十一、非房产证上权利人来收定，怎么办？答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产变卖，更无权代权利人收取定金或房款，除非持有公正的授权委托书。2．如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等，最多可以支付5000元。3、如果房子正在按揭中，则不可以收取现金，只在合同备注中注明由中介公司代管。

十二、业主收订时没有带房产证或房产证抵押尚为“买卖合同”的情况，怎么办？答：原则上这种情况是不可以付定金的，但有时应视当时的情况灵活的处理。1、 陪业主去取或可以先签好合同，然后派人上门去取，验实无误，证、钱同时交接。

2、 房产证质押时涉及到赎楼的问题。若业主赎楼则留下“按揭合同”、“保险费单”等有价有效文件，资料，付定金5000元，由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外，还必须签订“借款合同”和“借款借据”，

承担1.5%的融资费，并全权委托公司办理赎楼和转让事项，不付定金。3、 若为“买卖合同”付给业主适当定金，并将“买卖合同”,付清房款证明、发票, 抵押合同等相关资料质押在公司，并由有关人员陪同前往办理相关公证手续，直至出房产证，同时提醒业主承担一手房产证税费。

十三、业主没有定时“查档”如何处理？ 1、 业务员提前用房产证复印件核实产权。2、 通知业主先到档案大厦查档，否则，公司不能付定或仅付少量定金。

十四、签约时，业主不愿预留水，电押金，怎么办？答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业交接前的费用。必须预留这是公司的规定。 2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄的指数相符。

十五、业主不能按如期交房，怎么办？答：公司业务人员有义务及时提醒业主交房时间和迟交房的危害以及所应承担的法律责任，如果还是不行，公司则按约定扣除当期的租金及赔偿金补给客户。

十六、业主不同意按揭，怎么办？答：1、讲按揭流程给客户听幷解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、按揭与一次性付款在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、 说服业主按揭与一次性付款没有什么不同，深圳人的超前意识使90%以上的人都选择银行按揭，不同意的话可能会失去很多客户，对业主不利。

十七、客户，业主要求佣金打折，怎么办？答：1、佣金打折是对我们所提供的服务打折，如果觉得我服务不好，请跟我说，给我一次机会，我会尽力改进，不然我在公司会挨批评的。2、关键是成交，如果能够成交，我将尽我所能向上级申请。3、经营成本的角度来讲也不能打折。（比如广告费、员工工资、办公室租金等）4、您看，要不我把价格再谈低一点。

十八、由于业主的原因，不能如期过户，怎么办？答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承诺客户我们会尽力督促业主及早过户。向业主说明合约的法律效力和违约将承担法律和经济责任。

十九、怎样防止业主出具房产证时，所委托物业的资料与先前委托有误？答：解决这个问题的唯一办法就是在接受委托时索取房产证复印件，或系统查验房产证原件。

二十、收到客户定金后，业主涨价，不肯收定，不签委托，不签合同，怎么办？答：1、除非业主不想卖房，否则就是心中有一个“结”，找到这个“结”，就可以找出解开这个“结”的方法。 2、向业主阐明利害关系，否则无法保障业主利益。

篇六 自己开房地产中介
从房产中介问题看房地产乱象

从房产中介问题看房地产乱象

上海八家房企和七家中介

上海市住建委、市规土局有关负责人今天（10月18日）表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚（企业名单附后）。

因涉嫌擅自提价销售被立案调查、暂停涉案项目网签资格的8家房地产开发企业（项目）

上海胜通房地产开发有限公司（恒盛豪庭项目）

正荣御园（上海）置业发展有限公司（正荣美兰观庭项目）

上海湖山房地产开发有限公司（香颂丽景园项目）

上海禾启房地产开发有限公司（崧泽华城泰禾苑项目）

正荣御天（上海）置业发展有限公司（正荣景苑项目）

上海坤辉置业有限公司（坤辉尚景苑项目）

华润超智房地产开发有限公司（华润置地九里园项目）

上海三花颐景置业有限公司（惠南颐景园项目）

存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为，被行政处罚的7家房地产中介企业

上海我爱我家房屋租赁置换有限公司

上海太平洋房屋服务有限公司

上海虹民房地产经纪有限公司

上海志远房地产经纪有限公司

上海菁英房地产经纪有限公司

上海九间伴房地产经纪有限公司

上海康开房地产咨询有限公司

同时，市规土局、市金融办和金融监管机构等部门成立商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组，进一步加强审核与监管。根据相关规定，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地出让竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。“沪六条”出台后，本市土地交易市场进一步明确，竞买人在竞买申请时需增加提交经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》；交易流程增加30日竞买资格审查时间。交易资金来源审核工作，由商品住房用地交易资金来源监管联合工作小组授权土地交易市场委托专业机构进行。凡资金来源不符合相关规定的，将不得参加地块挂牌和现场竞价。

本市将继续坚持“三个为主”的住房市场体系，不断完善“四位一体”的住房保障体系，按照国家关于住房限购、限贷的要求，继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，加强市场监管，持续开展房地产市场秩序专项整治工作，加大违法违规行为查处力度，维护房地产市场秩序，坚决遏制房价过快上涨态势，促进本市房地产市场平稳健康发展

海市住建委、市规土局今天表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。市住建委强调，上海将继续严格执行“沪九条”、“沪六条”规定，促进本市房地产市场平稳健康发展。

土地政策

上海市住建委、市规土局有关负责人今天(10月18日)表示，本市各相关部门正在按照住建部及本市相关文件要求，依法查处房地产开发企业不正当经营行为，进一步加强商品住房用地交易资金来源监管，规范房地产市场秩序。

据介绍，3月25日本市出台“沪九条”新政以来，市住建、工商、价格管理部门开展房地产市场秩序专项整治工作，查处了一批违法违规案件。随着新政

实施效果显现，过热的交易量逐步回落，市场趋于平稳。

今年8月，受土地市场活跃及谣言影响，市场再次出现非理性情绪，捂盘惜售、擅自提价销售、虚签合同、虚假交易等违法违规现象有所抬头。10月8日，上海出台“沪六条”，要求在继续严格执行“沪九条”基础上，进一步强化市场监管，加大执法力度，规范市场秩序。此后，市住建委根据“沪六条”及住建部相关要求，开展全面排查。截至目前，已对涉嫌擅自提价销售的8家房地产开发企业开展立案调查工作，并已暂停涉案项目网签资格；对存在虚签合同、虚假宣传等违法违规行为的7家房地产中介企业作出行政处罚(企业名单附后).

上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。 上海市住房城乡建设管理委员会主任顾金山9日在2016上海“民生访谈”上表示，沪房产新政效果显著，实施两个月来市场降温，目前交易量已回复到近5年平均水平。

顾金山说，3月25日上海实施了“沪九条”新政，明确从严执行住房限购政策，实行差别化住房信贷政策等九条措施。2个月以来，政策效果明显：

一是交易量持续回落，网上可售面积继续增加。3月25日－4月24日，一、二手住房成交面积分别为120万平方米和210万平方米，较新政实施前一个月(2月25日－3月24日)分别减少43%和58%；4月25日－5月24日，一、二手住房成交面积分别为74万平方米和143万平方米，较新政实施后第一个月(3月25日－4月24日)分别减少38%和32%。目前的交易量相当于近5年的平均水平，恢复正常。

二是住房价格指数涨幅收窄。4月份，上海新建商品住房和二手存量住房价格指数环比分别上涨3.6%和2.5%，分别比上月回落0.7个百分点和3.7个百分点；同比分别上涨34.2%和30.2%，分别比上月多涨3.7个百分点和2.4个百分点，但涨幅较3月有明显下降。

顾金山表示，上海还将持续整治房地产中介中的乱象，重点查处虚假宣传、操纵市场、诱骗交易、骗购避税、虚签合同以及收取价外价等违法违规行为。同时推广试点二手房交易资金第三方监管。

顾金山说，经过多年实践，目前上海基本形成了“两个体系、三个为主、四位一体”的住房体系。两个体系即房地产市场体系和住房保障体系；三个为主即以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主；四位一体即廉租住房、共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房(含单位租赁房)及征收安置住房，最大限度保障住房民生。

提要：10月14日下午，上海土地交易中心发布关于近期出让的奉贤、临港等六幅国有土地出让的补充公告，对房企拿地资金来源做出明确要求。其中提到，对准备参与地块竞拍的房企买地资金将增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。

此前的10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下

发的《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，就明确严查土地款融资。

土地调控收紧的同时，一线城市土地成交下滑迹象明显。同策研究部统计显示，今年9月，一线城市共推出土地规划建筑面积272.6万平方米，环比减少93.38%，同比减少92.70%；共成交土地规划建筑面积211.47万平方米，环比增加151.49%，同比减少214.57%；楼面均价为5818.61元/平方米，环比下降174.02%，同比下降52.19%。

相对应的是，二线和三四线城市供应明显下降，但土地火热行情从一线传导到二线城市，导致二线城市土地频现高溢价，土地出让金和成交楼面均价同比环比有增无减。9月，二线城市共推出土地规划建筑面积7122.89万平方米，环比减少2.26%，同比减少27.16%；共成交土地规划建筑面积5939.48万平方米，环比减少14.39%，同比减少25.17%。

土地政策收紧

分析人士指出，从当前上海土地市场特征来看，房企不排除有通过金融机构场外配资“加杠杆”拿地的方式存在，随着政策面收紧与市场调整期的到来，一旦楼市进入调整阶段，此前有配资行为的高价地项目有可能因此而陷入困局。

此前出台的“沪六条”提到，银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。竞买人在申请参加土地招拍挂活动时，应承诺资金来源为合规的自有资金。违反规定的，取消竞买或竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加上海市土拍活动。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，这其实是在为房企拿地“降杠杆”，也是为了防止企业激进拿地导致地价普遍性上升而引发的系统性风险。未来真正有自有资金实力的开发商才有可能在上海房地产市场生存和发展。

10月以来，在调控重压下，天津、上海、长沙、成都、南宁等城市依然出现了溢价率超过100%的地块。

中原地产研究中心统计显示，9月30日开始，全国已有超过21个城市出台了调控政策，这些城市在过去9个月合计土地出让金达1.29万亿，同比2015年同期的7889亿上涨63.3%。土地供应面积则不涨反跌，实际成交规划建筑面积为3.098亿平方米，同比下调5%。

房企存隐性金融负担

银行提示房地产信贷风险早已有之，有迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

此前央行就要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

中原地产首席分析师张大伟认为，信贷如果收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

2016年上半年由于货币政策宽松以及全国楼市持续转暖，房企投资拿地意愿加强， 资金杠杆持续放大。

来自第三方机构的一份研报显示，2014年15家上市房企拿地总金额占销售总金额的比例为0.21，到2015年这一数据为0.31，截至2016年第3季度，15家房企总拿地销售比已达0.28，上市房企拿地金额占销售金额比重越来越大，而2017年下半年至2018年经济下行叠加房地产低谷期，房地产销售市场冷淡，则将加重房企金融风险。

但有机构指出，当下品牌房企拿地速度已经开始放缓。

房企财报已经显示出企业负债在提升。前述机构统计显示，2016年上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达84060亿元，总负债TOP100前20房企的总负债为51181亿元，占全部上市房企总负债金额的6成。2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产负债率为77.6%，超半数企业在这一平均值之上。

从四季度房企策略来看，随着楼市新政不断从严执行，市场交易量和价格指标势必会有其中一个率先调整。张宏伟认为，未来一段时期内市场成交量势必会出现下滑，价格也很难再上涨，这为今年第四季度的市场带来一些不确定性。2017年，当市场进入房地产政策调控期市场需求被抑制后，预计开发商去化速度下降，由于2016年短期借债到期，同时叠加2015年中期贷款的集中兑付(经验判断中期借贷周期为2年左右)，2017年下半年，不排除有房企出现借贷兑付困难的情况。

新政策

上海买房的最新政策，总体而言可以分为4点，总而言之就是，首套税费有优惠、可以贷款、且银行也可以打折，具体如下：单身上海户籍人士若名下已单独持有一套居住房，就不能再购买第二套居住房。目前，在上海的部分中介机构称，已收到房地产交易中心通知，暂缓执行上海单身户籍购二套房和外地户籍补办社保的政策 。

1、在上海买房如果是首套的。契税90平方以下的普通住房契税有优惠的

2、一般首付三成。具体还要看房子情况和银行评估价的。一般三成问题不大。

3、可以贷款的。银行规定外地人在上海买房子要提供一年的社保证明，但现在基本不执行，找个中介公司都能搞定。

4、99%打不到7折的。 一般银行给的折扣都是7.5---8.5

外地人上海买房政策（资质）：

篇七 自己开房地产中介
浅谈房地产中介服务业存在问题和解决办法

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浅谈房地产中介服务业存在问题和解决办法 作者：闫丽

来源：《中国经贸》2014年第15期

【摘 要】房地产中介服务业能够积极推动房地产业健康发展，为购房者提供专业化服务、为房屋登记机构提供良好的支持；但同时，存在着从业人员素质良莠不齐、利用信息不对称吃差价、违法规定制造“阴阳合同”等问题。如何解决这些问题，建立良好的产业发展环境，是当前房产中介服务业面临的重要课题。本文以山东省中部城市泰安市为例，试图提出一些可行性建议，以供参考。

【关键词】房地产；中介；服务业

一、引言

房地产中介服务业是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介服务业既是一个年轻的行业，又是一个蓬勃发展的行业。随着我市居民住房消费的旺盛需求，经济的持续、稳定、快速发展，为房地产中介提供了广阔的发展空间。房地产中介服务业在推动泰安房地产业健康发展的过程中起到了不可替代的重要作用，为广大房屋买卖提供了专业化的服务，为房屋产权登记过户提供了专业化的支持。

二、存在问题

泰安市位于山东省中部，下辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县，总人口约550万人。近几年来，泰安市房地产中介服务业发展迅猛，房产经纪机构方面，产生了天成不动产、瑞泰置业、鲁房置换等有影响力的房产中介服务公司；房地产估价机构有金桥评估、天义评估等二级资质评估公司。房产中介服务的迅猛发展，为繁荣泰安房地产市场起到了积极作用，但是也存在着一些不足和问题。

1.从业人员素质普遍偏低。从业人员的专业知识水平不高，经验不够，持有经纪人证书的人员较少，出借经纪人证书、无经纪人资格从事经纪活动的现象频频发生。

2.房地产经纪机构吃差价行为。受利益驱使，中介公司利用买卖双方的信息不对称，隔离买卖双方，从而赚取房屋差价。在个别公司，甚至出现从业人员将房屋暂时买下，通过公证处做一份在一定时间内委托某人代办房产证的公证，然后再寻找买主，从中赚取巨额利润的行为。这对整个市场的破坏作用巨大。

3.制造“阴阳合同”行为。房地产中介机构在二手房交易过程中以签订“阴阳合同”少交税负（其中包括契税、营业税和个人所得税）的行为颇为常见。通常的做法是书面上做低合同价，以便少交部分税费；实际成交价格按照双方约定的价格执行。不仅造成税收的大量损失，而且

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