世茂集团许荣茂

导读：　世茂集团许荣茂(共7篇)世茂集团许荣茂简介：从中医学徒到百亿富豪楚天金报讯 在中国的高端地产行业，许荣茂无疑是最负盛名的开发商。32岁时，许荣茂身家已过千万，开始在资本市场上长袖善舞。从早年的中医学徒到数百亿身家的高端房企掌门人，许荣茂传奇背后其实也是一次次的人生蜕变。 目前，世茂集团已经在全国40多个城市有100多个项目...

篇一 世茂集团许荣茂
世茂集团许荣茂简介：从中医学徒到百亿富豪

　　楚天金报讯 在中国的高端地产行业，许荣茂无疑是最负盛名的开发商。32岁时，许荣茂身家已过千万，开始在资本市场上长袖善舞。从早年的中医学徒到数百亿身家的高端房企掌门人，许荣茂传奇背后其实也是一次次的人生蜕变。

　　目前，世茂集团已经在全国40多个城市有100多个项目。而且，自2013年以来，世贸房地产在长三角地区继续布局，先后在杭州、苏州、张家港、宁波等地获得多个位置优越地块。今年66岁的世茂集团董事长许荣茂持有世茂房地产控股有限公司64.54%的股权，财富总计为51亿美元，排在2017中国福布斯富豪榜第33位，再次引起了投资者的关注。

　　许荣茂简介：

　　工作单位：世茂集团董事长　民族：汉族　籍贯：福建

　　出生日期：1950年

　　简介：

　　许荣茂在上世纪七十年代末的香港做过股票经纪人，他的第一桶金便来自于香港八十年代初的股市。 回到内地后，他做过服装出口生意，主要销往美国；之后又投资了200万美元在他的家乡福建建造了一个度假村。后来开始把注意力转移到了高档房地产项目的投资，开始于北京，而现在主要的业务都在上海。

　　2001年声名鹊起，许首次入选《福布斯》中国大陆富豪榜即跻身第五名。世茂投资在受让6250万股万象集团国有股后成为万象集团第一大股东，许荣茂出任万象集团董事长，2001年，万象集团更名为世茂股份。

　　2016年10月13日，2016年胡润百富榜发布，许荣茂家族以500亿元财富，位列第21名。10月20日，2016胡润房地产富豪榜发布，许荣茂家族以450亿排名第四。

　　重要事件：

　　80年代中期将资金投向纺织和成衣，在香港、内地开设工厂。

    89年进军房地产，成为重要转型。此后的10多年里，许荣茂南征北战，不管房地产形势是高峰，还是低谷，他的事业总能蒸蒸日上。

    2000年因恒源祥而闻名沪上的上海万象集团突然宣布正式变更第一大股东，神龙见首不见尾的许荣茂才浮出水面。

    2008年预收购英超球队纽卡斯尔联队。

　　第一桶金

　　开金融公司32岁身家已过千万

　　许荣茂，1950年7月生，福建省泉州市石狮人。自小不想出人头地的许荣茂，受到从医的父母对他的影响，选择了中医，然而这对他日后从商大有裨益。“中医讲究平和，不会为一些小事急躁。我觉得有一些人很聪明，但暴躁起来不考虑后果，这是做事业的大忌。”也因此上世纪70年代到香港寻求发展的许荣茂能平和地正视自己的生存状态：“我当时只会讲闽南话和普通话，所以从事中医没有先决条件，病人说什么我都听不清楚。”他打的第一份工是在药店里当伙计，只几天的光景，因为不能适应粤语，就跑到工厂去了。

　　一次偶然的机会，他当上了证券经纪人。几经辛苦，有了积累后，他自己开设了一家金融公司。从1981年到1983年，两年光景他赚得人生的第一桶金。

　　32岁的许荣茂身家已过千万，开始在资本市场上长袖善舞：“在金融市场上我比较顺利。很多人第一桶金可能要经过长期的拼搏，我运气稍好一点。不过我对经济非常感兴趣，如今还一直阅读经济方面的书籍。”据属下讲，许荣茂对数字敏感，心算过人。许荣茂的传奇也由这里开始。

　　觉得还是做实业踏实的许荣茂，在上世纪80年代中期将资金投向纺织和成衣。在香港、内地开设工厂，主要销往美国。之后又投资了200万美元在他的家乡福建建造了一个度假村。后来开始把注意力转移到了高档的房地产项目投资，开始于北京，而主要的业务都在上海。

　　最重要的人生机遇是在1989年。“这一年我转做房地产。以前做服装特别累，员工多，业务量大，但利润微薄。帮美国人做加工，等于为他人做嫁衣，成衣后贴上他们的标签，没有自己的品牌。这虽然也是实业，但缺少满足感。现在我们建一幢幢雄伟壮丽的大厦，既能美化城市，改善人们的生活，又给自己带来事业成功的欣慰。”此后的10多年里，许荣茂南征北战，不管房地产形势是高峰，还是低谷，他的事业总能蒸蒸日上。儿子许世坛将这一切归功于父亲的眼光：“他总能在别人看不到的时候看到。”当无人看好中国内地房地产时，1989年的他出巨资在家乡福建进行了一系列项目开发。然而当大江南北的中国房地产如火如荼时，他却携妻带子转到了澳大利亚搞起房地产。1994年北京房地产低落时期，他却大举进入，以至后来的高档外销公寓在北京家喻户晓：紫竹花园、亚运花园、华澳中心、御景园等等，但许荣茂这个名字却鲜为人知。

　　业务转型

　　抓住中国入世之机进军上海地产

　　1994年2月4日，上海世茂股份有限公司在上海证券交易所上市，公司原名“上海万象（集团）股份有限公司”，主营业务为商业百货零售业。

　　2000年北京房地产再上高峰，上海正是低谷，许荣茂又力排众议地将投资转向上海，再一次证明许荣茂有自己独特的经营之道。当年，美国为中国加入WTO签署协议，中国加入WTO势在必得。上海将会成为中国的经济中心，成为国际大都会。因此许荣茂把自己融入上海的定位放在做高档房地产上。他的目标是：三年内成为中国最大的高档房地产开发商。

　　大多数人真正开始注意许荣茂是2000年8月，因恒源祥而闻名沪上的上海万象集团突然宣布正式变更第一大股东，神龙见首不见尾的许荣茂才浮出水面。

　　2000年8月，上海世茂投资发展有限公司受让黄浦区国资办持有本公司6250万股国家股，以第一大股东身份正式入主上市公司，并于2001年4月30日变更公司名称为“上海世茂股份有限公司”；同时主营业务转型，从商业百货业转为房地产综合经营开发。2002年12月上海世茂企业发展有限公司协议受让上海世茂投资发展有限公司持有的本公司法人股6250万股，成为本公司第一大股东。公司在新一届董事会的领导下确立了大力拓展房地产新主业的产业发展战略。

　　上海的房地产市场大，但竞争也非常激烈。截至2002年，上海已经拥有将近4000家房地产公司，2001年，房地产一手市场销售1800万平方米，二手市场销售1400万平方米，其数量相当于欧洲的总和，香港的5倍。“现在不少外地的房地产公司到上海来，都有雄心壮志，拿的都是1000亩、2000亩的地。这将对中档市场构成致命打击。”许荣茂称，上海高档市场的压力不大。据统计，截至2002年，上海每平方米售价在1万元以上的楼盘占总量的3%还不到。许荣茂认为，做高档房地产有两个门槛，第一是规模，第二是庞大的资金要求。没有规模形成不了高档楼盘，光有一栋或者几栋高级楼盘，周围没有公园，没有大片绿化，这种房子还不是高档的。只有主题公园、绿化、会所、中小学、幼儿园、商城等配套齐全才能形成高档房产。

　　未来发展

　　欲做百年老店学李嘉诚长实模式

　　许荣茂上市平台的第一颗棋子下完后，紧接着又通过 PZIL收购东建科讯大股东JMAL持有的东建科讯15750.4万股股份及2076万份认股权证，在香港完成世茂国际的借壳上市。

　　2006年，许荣茂再下一城，旗下最重量级的企业世茂房地产控股有限公司在香港联交所主板成功上市。之后的几年里，世贸集团又经历了世贸国际私有化和世贸房地产对世贸股份的资产注入，最终形成了以世贸股份主攻商业地产、世茂房地产主攻住宅地产的“两驾马车”格局。

　　世茂房地产和世茂股份分别在2012年上半年实现了225亿和45.5亿的销售额，同比增幅都在50%以上。许荣茂后继有人，恐也不负他曾表示的“想把世茂打造成一个百年老店”的梦想。

　　许荣茂在致力于世茂集团的长久经营上确实下了不少功夫。许荣茂为世茂集团设计的商业模式被外界评述为“典型的香港地产商模式”，类似于李嘉诚旗下的长江实业。即是利用高端住宅开发产生的现金流，为投资回报周期长、资本密集型的酒店和商业物业提供支持。

　　这种模式在经济基本面向好时，可以为公司快速地创造价值，即便在金融危机之下，也可以起到平滑盈利的效果。“世茂之所以能把这种模式发展得不错，在于其具备的产业集群优势。”高通智库研究员陈翔评述道，“商业地产的核心问题不在于前期开发，而是后期的招商、管理等，世茂集团利用其强大的产业集群、自主品牌、长期的经验能保证商业地产后期的稳定收益。”

　　世茂集团采用这一模式的另一项优势在于其拿地成本相对较低。

　　一位港资券商分析师表示：“世茂有些土地拿得较早，集团在几次内地地产行业不景气的时候拿地都没有放松，所以成本较低；另外，世茂集团运营的大型综合体项目由于涉及产业较多，能够胜任的房企不多，所以这一因素又增加了世茂拿地方面对于价格的话语权。”

　　近期，有多家媒体称世茂集团欲斥资千亿投向旅游地产：“在大连金州，世茂集团计划在未来15年内投资500亿元人民币打造御龙湾项目”、“ 计划投资400亿元建设武汉御龙湾项目”。

　　■人物

　　2008年欲收购英超球队引关注

　　2008年，英国媒体曾爆出“中国财团收购纽卡斯尔”的消息，许荣茂的名字立刻引起了球迷的关注。实际上，当年的许荣茂像足了曾经收购伯明翰的杨家诚——都怀揣着在英超捞一桶金的野心，都打着华人资本的旗号进军足球市场。然而，许荣茂要面临一个比杨家诚当时更为险恶、更加复杂的环境。 2008年9月15日传出消息，中国房地产大亨许荣茂，正在与英超纽卡斯尔联队洽谈收购事宜，如若成功收购，那么许荣茂就将成为拥有英超球会的中国第一人。

　　当时，纽卡的老板阿什利于2007年初收购球会，但之后纽卡斯尔并未取得理想的成绩，内忧外患始终不断，时任球队主教练基冈又请辞离开，令球迷对俱乐部已极度失望。在当时那种情况下，阿什利也是无心再继续耗下去，据透露，当年他对球会的报价是2.4亿英镑(约30亿人民币)。目前据英国媒体透露的是，除了中国商人许荣茂之外，还有一家英国东北地区的财团也参与到竞购当中来。而另一种说法是，许荣茂还面临5大劲敌，甚至包括了曾长期占据世界首富位置的微软老板比尔·盖茨。

　　据媒体猜测，许荣茂当年的竞购行为，是看中了圣詹姆斯公园球场（纽卡主场）扩建以及周边的房地产开发规划等工程。这项扩建计划包括在球场周围新建一系列周边设施，如酒店、地铁站、赌场、豪宅等等，整个计划由市政厅牵头，初步预算为3亿英镑。

　　如果当年许荣茂收购纽卡成功，那么这对中国足球来说绝对是一个好消息，中国球员留洋顶级联赛的机会也会大增，而且也会促进中国联赛与高水平联赛的接触机会。

篇二 世茂集团许荣茂
2014中国十大新富豪排行榜

　　No.6何享健　480亿元　美的集团前董事长、现任控股股东

　　何享健，作为美的集团的创始人，从一开始就演绎着中国老一代企业家的摸打滚爬。1968年，只有小学学历的他和23位居民集资5000元创办“塑料生产组”，生产药用玻璃瓶和塑料盖，后来又转产发电机小配件，就在背着这些小玩意走南闯北找市场的过程中，何老板培养了异常灵敏的市场嗅觉。【世茂集团许荣茂】

　　十几年后，何享健初涉家电行业。夺目的是，他于1992年毅然推动美的股份制改造，一年后在深交所上市，成为中国第一家由乡镇企业改组而成的上市公司。2001年完成了公司高层经理人股权收购，进一步完善现代企业制度。

　　2012年8月，何享健正式退休，将江山交到职业经理人方洪波和外姓管理团队手中，自己则参与分权管理和授权经营，成为名符其实的“太上皇”。

　　在这场接棒大戏中，最易被遗忘的角色是何享健的独子何剑锋。事实上，在几大富豪的“太子”、“公主”中，何剑锋大概是最叛逆的一个，不仅不想继承父亲创下的家业，还在上风高科另起炉灶。这位极少在媒体面前露脸的“何太子”，未来只会是美的王国分享收益的股东之一。

　　No.7　马云457亿元　阿里巴巴集团

　　马云，1964年10月出生，祖籍浙江省绍兴嵊州市（原嵊县）谷来镇，后父母移居杭州，出生于浙江省杭州市。现任阿里巴巴集团董事局主席，阿里巴巴集团、淘宝网、支付宝的创始人。2014年3月美国财经杂志“财富”（Fortune）公布“全球50位最伟大领袖”，中国大陆阿里巴巴集团董事局主席马云“让世界变得更好”排名第16。

　　1988年，马云毕业于杭州师范学院英语专业，之后任教于杭州电子工业学院。1995年，在大多数中国人还不知道Internet为何物的时候，马云丢掉高校老师的铁饭碗，毅然投身互联网。马云太太帮他东拼西凑出10万块钱，在只有一间屋子的办公室，一起创办了中国互联网历史上第一个B2B网页，“中国黄页”网站，这是全球第一家网上中文商业信息站点，在国内最早形成面向企业服务的互联网商业模式。1997年，马云加入中国外经贸部，负责开发其官方站点及中国产品网上交易市场。

　　1999年3月，马云正式辞去公职，创办阿里巴巴网站，开拓电子商务应用，尤其是B2B业务。阿里巴巴是全球最大的B2B网站之一，阿里巴巴网站的成功，使马云多次获邀到全球著名高等学府讲学，当中包括宾夕法尼亚大学的沃顿商学院、麻省理工、哈佛大学等。

　　马云创办的个人拍卖网站淘宝网，成功走出了一条中国本土化的独特道路，从2005年第一季度开始成为亚洲最大的个人拍卖网站。

　　No.8魏建军　443亿元　长城汽车股份有限公司董事长

　　魏建军，河北保定人，1964年出生，中共党员，大专文化，省十届人大代表。他将一个乡镇小厂发展成现代化国家级大型企业，成为国内首家在香港上市的民营汽车企业。

　　上世纪90年代初，26岁的魏建军还是河北一家水泵厂的厂长。1992年他接手长城汽车（原名长城汽车工业公司），做改装车，客户是农村市场。到1995年，魏建军积累了第一桶金，开始做皮卡产品，目标客户群依然是农村市场。1998年长城第一次成为国内皮卡市场的老大，此后就一直没有掉下来过，稳居国内皮卡销量第一。

　　2003年长城上马SUV，创造了单独的SUV品牌哈弗。魏建军对于SUV的定位是：让穿平底鞋的消费者也能开得起SUV[来源:

　　魏建军坦承，他的经营理念就是农村包围城市，不在乎外界怎么看长城，做哪个细分市场能赢利，长城就做哪个。

　　NO.9刘永行　400亿元　东方希望集团董事长

　　刘永行，1948年6月出生于四川省新津县。西华大学(原成都师专数学系)毕业。目前为希望集团董事长，东方希望集团董事长，上海市四川商会荣誉会长，中国农业大学兼职教授、MBA导师，浦东新区政协常委。

　　改革开放初期，陈育新（刘永美）、刘永言、刘永行、刘永好四兄弟脱下“公服”，当起了专业户。刘永行所投资的第一个项目是养鸡，此后改做饲养鹌鹑，接着才是饲料加工。1986年，刘氏兄弟创办专门研究饲料的希望科学研究所。两年后，刘氏“希望”饲料试验成功。1991年，刘氏兄弟在成都组建希望集团，刘永行任董事长。1995年，刘氏兄弟明晰产权，刘永行利用分得的十多家公司组建了东方希望集团，任董事长。1999年，东方希望集团总部从成都迁至上海浦东。

　　2007年，刘永行的东方希望集团产值将近300亿元。在其主导的东方希望的产业布局中，第一主业仍是饲料；第二主业是重化工；第三主业是投资，参股了民生银行、民生保险、光大银行、光明乳业等企业。

　　有人把刘永行称为大陆版的王永庆。王永庆生活规律，每日清晨4点起床，游泳、早操、跑步、读书，到9点上班，晚上6点下班，之后宴客。刘永行多年来总是穿着朴素，爱好家常菜，每天准时5点半下班，极少应酬，把大多的闲暇时间用来陪伴家人。

　　NO.10许荣茂　400亿元　世茂集团董事长

　　许荣茂出生于1950年，福建石狮人，现为世茂集团董事长。

　　许荣茂原为中医，后来转为股票经纪，1970年代末，在香港开设金融公司，其后返回中国内地从事纺织品出口贸易，主要出口到美国。其后于北京、兰州进行发展物业。2004年，许荣茂以低价购入上海浦东黄浦江边接近100万平方米的土地，兴建世茂滨江花园，落成后成为上海著名豪宅，并为世茂房地产带来利润。现时其房地产项目分别于福建、北京、上海及香港等地。近年亦拓展长江三角洲二线城市，如昆山、常熟、南京、芜湖及绍兴等地，土地储备近1500万平方米。而许荣茂旗下的世茂国际，则投资于黑龙江省绥芬河市与俄罗斯波格拉尼奇的中俄边境贸易综合区，总投资达100亿元人民币。

　　许荣茂平时生活要求很低，吃饭一般是粥和青菜为主。许荣茂有三大爱好：看报、喝茶、收藏名家字画。

　　现在，已经快64岁的许荣茂，开始越来越多地将企业的运营权交给他37岁的儿子许世坛。他说当他觉得自己落伍的时候，会彻底交班，不会赖在这个位置上影响企业发展。

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篇三 世茂集团许荣茂
大象无形——记世茂集团掌舵人 许荣茂

【世茂集团许荣茂】

篇四 世茂集团许荣茂
(两会)世茂集团许荣茂：鼓励毕业生去二三线城市就业

(两会)世茂集团许荣茂：鼓励毕业生去二三线城市就业 全国政协委员、世茂集团（世茂房地产：00813.HK；世茂股份：600823.SH）董事局主席许荣茂在本次“两会”提案中提出了关于解决毕业生就业存在的诸多错位问题的建议。

许荣茂表示，2013年全国普通高校毕业生规模达到699万，比2012年增 加19万人，但全社会提供的职位较2012年同比下降了15%，面对如此严峻的就业形势，2013年应届大学毕业生就业率再创新低，成为“史上最难就业年”。在国家大力扶持毕业生就业的同时，毕业生就业依旧存在包括市场供需错位、就业地域选择错位、用人单位与毕业生的选择错位等在内的诸多矛盾和错位。

对此，许荣茂建议：

一、针对高校加强市场需求意识，培养创新型、应用型人才；

二、加强政策引导，鼓励应届毕业生前往二、三线城市就业；

三、消除企业的偏见，而企业也要打破人才身份、单位、部门、所有制的限制，营造开放的用人环境。

篇五 世茂集团许荣茂
世茂集团董事局主席许荣茂太平绅士出席第十三届世界华商大会内容纪要

9月26日，第十三届世界华商大会在印度尼西亚巴厘岛隆重举行。世茂集团董事局主席许荣茂太平绅士，以及其他来自40个国家及地区超过3000名政府领导、华商领袖、商界精英齐聚美丽的巴厘岛，就“一带一路”战略、东盟区域一体化、海洋合作发展等主题进行交流。

会上，许荣茂就华商如何推动世界经济繁荣共赢发表了演讲并提出了自己的体会和想法。他表示，一直以来，华商自强不息、艰苦创业，用勤劳和智慧创造了不平凡的业绩。如今，华商应该继续发挥先辈优良传统，克勤克俭，创业致胜，积极融入住在国主流社会;同时，遵守住在国的法律，合法经商，积极参与当地困难和受灾群体捐赠等公益活动，为社会和谐贡献力量。而面对当前世界经济态势的不乐观，许荣茂强调，华商作为推动世界经济发展的重要力量，要成为中国经济与世界交流融合的重要纽带;同时，华商群体应当抓住一带一路所带来的历史机遇，从复杂困难的局面中找到互惠、共赢的机会，成为区域发展的助推器。

许荣茂用孔子及郑和下西洋的例子，诠释了文化就是当今世界繁荣的主要根本之一，他呼吁华商应当打破地域界限，努力推动国家间、区域间的多层次多角度文化互动，开启国家间互信互助的友谊之门。

最后，他呼吁并号召海内外的华侨华人朋友及社团组织，和衷共济、携手发展，抓机遇、迎挑战、拓思路、求创新、搭平台、扩队伍，努力在新时代下赢得自身发展，为世界经济建设贡献一份力量。

这次华商大会还设有以“建设一带一路,推进合作共赢”为主题的论坛，由许荣茂担任主持人，中国侨联主席林军出席并致辞。

篇六 世茂集团许荣茂
走进世茂-世茂集团简介V2.0

【世茂集团许荣茂】

篇七 世茂集团许荣茂
地产阴谋许荣茂跨市场套利财技

地产阴谋许荣茂跨市场套利财技

来源： 新财富

作者： 孙红

发布时间： 2007年10月15日 16:21 关键词： 新财富;地产;许荣茂 通过在两地资本市场、三家上市公司之间搭建的资本舞台，许荣茂将不同类别的地产项目在A股和海外资本市场、上市公司和私人公司之间配置和转移：利用A股上市公司培育项目，再将优质项目转移到海外私人公司，集体打包海外上市；在海外上市公司成长乏力之际，又利用A股市场的高估值，将低回报率的商业资产剥离给A股上市公司，从而保持海外上市公司的高成长性和融资效率，而在这一过程中，许荣茂的私人公司完成了财富的最大化增值与套现。 本刊研究员 孙红/文

A股上市公司充当项目“孵化器”，高盈利地产项目逐步转移到海外私人公司

香港证券经纪人出身的许荣茂认为：“一个成功的商人不应仅仅只能制造优秀的商品，如何完善资金链条，掌控资本市场，才是现代商业的重要部分”。上世纪90年代中期，许荣茂在北京开发了亚运花园、紫竹花园等高档花园，获得了巨大成功，此后，许荣茂进军上海房产。2000年3月，上海世茂投资发展有限公司（以下简称“世茂投资”）成立，由许荣茂的侄子许世永持股93.33%，许荣茂的小姨王莉莉持股6.67%。2000年8月，世茂投资以1.44亿元购入拥有著名品牌“恒源祥”的上市公司“万象集团”（600823）26.43%的股份，在A股借壳上市，并将其更名为“世茂股份”。通过研究我们发现，许荣茂家族控制“世茂股份”的目的，是利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由系下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼前后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益（详见本刊2003年8月号封面文章《地产阴谋》）。

许氏私人公司逐步蚕食上市公司优质项目股权

入主万象集团后，世茂投资在公告中宣称,“公司决心在入主万象股份有限公司后,把万象国际广场尽快建造起来,作为公司在上海发展的第一步”，“公司准备通过三至五年的努力使‘万象’成为具有相当实力,业绩优良的综合性上市公司”。不过，事情的发展与世茂投资的这一声明并不一致。

在入主后几乎半年多时间里，世茂投资将万象集团旗下“恒源祥”品牌相关资产陆续出售，上市公司共计获得1.58亿元现金。但上市公司唯一留下的资产就是万象国际广场。万象国际广场地处上海最繁华、最闻名的南京路步行街起点，由万象集团与上海国际信托投资公司（以下简称“上国投”）共同投资，原注册资金1.5亿元，万象集团占55%股份，上国投占45%。该项目历时6年，1999年11月完成地下三层后，一直停工，而投资已高达11亿元。上国投截至2000年底对万象国际广场的贷款本息高达7.9亿元，该笔贷款由世茂股份提供担保。

2001年8月，世茂投资以900万元账面价格受让世茂股份持有的上海万象国际广场有

限公司6%股权，之后又受让上国投持有的另外45%股权，共获51%股权，并将其改名为“上海世茂国际广场”。同时世茂投资受让上国投向国际广场发放的7.9亿元贷款本息，为此世茂投资以其持有的26.43%世茂股份以及其他资产向上国投提供质押担保。世茂股份公告中称，大股东此举是为了使上市公司能卸下历史遗留下来的沉重包袱，开创新的局面。

半年之后，世茂投资向世茂国际广场增资2.5亿元，增资后占股本81.6%，相应地，世茂股份比例由49%降至18.4%。许荣茂从而进一步控股世茂国际广场。值得注意的是，被世茂投资称之为上市公司沉重历史包袱的世茂国际广场，后来竟成了世茂系地产业务的重要利润来源。

许氏私人公司与上市公司设立合资公司，

共同开发地产项目

经过半年多的资产出售，世茂股份获得了1亿余元的现金。2001年3月，上市公司世茂股份和大股东家族公司世茂投资组建了一家经营范围以房地产开发为主业的新公司“世茂建设”，注册资金8000万元，世茂股份与世茂投资分别占注册资金总额的60%和40%，世茂建设筹划的第一个项目就是位于浦东新区的世茂金洋花园，后更名为世茂湖滨花园。2001年11月，世茂建设的注册资本由8000万元增资到2 亿元。世茂股份原出资 4800万元占总股本的60% ,而经过此次增资后，世茂股份的股权比例下降到51%，世茂投资的持股比例则上升至49%。

在确立房地产主业后，世茂股份陆续与许荣茂所控制的BVI公司合资成立了一系列公司进行地产项目开发（表1）。值得注意的是，许荣茂似乎不愿意过多暴露与这些BVI公司的关系，以开发上海世茂湖滨花园的合资方VUIL为例，公告中称VUIL与世茂股份无关联关系，但实际上VUIL法定代表人李玉莹的另一个身份是许荣茂控制的香港上市公司世茂中国（0649.HK）的执行董事，从股权架构来看，VUIL的实际控制人正是许荣茂（图1）。

上市公司为合资公司项目启动提供融资支持

合资公司成立之后，银行借款是其启动资金的重要来源，2001年11月，世茂湖滨花园准备启动第一期工程，世茂建设从银行借款9000万元，而上市公司世茂股份正是其借款的担保方；2002年4月，世茂股份再次为世茂建设3000万元贷款提供担保，而此阶段世茂建设主要的资金流出为世茂湖滨花园土地出让金1.12亿元，刚好在1.2亿元贷款范围之内。同时世茂股份在公告中声明：为支持控股子公司世茂建设的资金周转，为便于操作，董事会同意为世茂建设在3.4亿元总额范围内的借款提供担保，公司不再为该额度内的借款召开董事会。

而后，在福建世茂外滩花园等合资项目的前期启动过程当中，世茂股份基本都为项目从银行贷款充当了担保者的角色。

当时的房地产项目通常只要投入30%即可启动项目，滚动发展，其中最主要的成本就是土地出让金，一般会占到总投资额的10%至30%左右，而在预付土地出让金取得“四证”之后，建筑企业即可进入并垫资施工费用。按照当时的政策规定，须在项目开发至封顶或完成

2/3才能进入预售阶段，但在实际操作过程当中，往往在刚刚兴建就开始预售，而预售资金则可以用于后期项目的建设，因此项目启动时的资金取得是影响后期项目的根本，从这个意义上说，世茂股份作为上市公司所具有的信用优势是合资项目公司取得启动资金的关键所在。

项目培育成熟后，

产权逐步转移至许氏私人公司

2002年10月，世茂股份发布公告称，由于世茂建设注册资本额度只有2亿元，根据《公司法》的有关规定，限制了其继续投资能力，为了支持世茂建设参与北外滩中央商务区、世茂佘山庄园等项目的开发，世茂股份决定将世茂建设的注册资本额增加至3亿元，但是，鉴于世茂股份受其财务能力的限制，不能继续参与对世茂建设的增资，世茂投资以货币方式出资1亿元增加世茂建设的注册资本。这样，本次增资后，世茂投资所占股权比例上升到66%，世茂股份的股权比例进一步下降到34%。

这一说法十分牵强，因为项目公司前期的启动资金几乎全由世茂股份担保从银行贷款取得，而如果没有1.2亿元的担保，世茂股份完全可以通过增加负债，增强自身现金流，对外进行投资。

尤其值得注意的是，此次增资的时机选择耐人寻味。世茂湖滨花园项目2002年初施工，9月第一期楼盘推出，销售金额8亿元，而此次增资正好发生在湖滨花园销售后1个月，也就是该项目即将取得效益的时候，显然将影响世茂股份在该项目中的收益分配。为此，世茂股份在公告中解释，尽管此次增资后世茂股份在世茂建设中的股份额由51%下降至34%，影响世茂股份在世茂湖滨花园项目中的收益分配，但世茂建设本次增资后可以继续加大对北外滩中央商务区项目、世茂佘山庄园项目等有前景项目上的投资力度，有利于世茂股份长远发展和维护全体股东的长远利益。

但是，事实表明，北外滩中央商务区项目和世茂佘山庄园项目也在产生效益之前被迅速转让给了许荣茂控制的BVI公司。2004年6月，世茂股份将所持有的世茂北外滩25%股份转让给DAAL，将所持有的世茂建设34%的股份转让给许荣茂控制的BVI公司

SignificantAssetGroupLimited（SAGL）。世茂股份财报显示，北外滩中央商务区项目和世茂佘山庄园项目贡献的净利润为0元，也就是说，世茂股份在世茂建设收益权被摊薄的理由不能成立。

其余开发项目也都在获得收益前与上市公司彻底脱钩。2002年11月，世茂投资将其持有的上海世茂国际广场有限责任公司81.6%的股权全部转让给BVI公司Best Empire

Investments Limited（BEI），该公司的控制人是许荣茂。紧接着世茂投资将所持世茂建设66%的股份转让给了SAGL。2003年12月29日，世茂股份将所余上海世茂国际广场18.375%股权及现金6792万元与世茂建设所持有的上海世茂湖滨房地产有限公司50%股权进行置换，2004年6月24日，世茂股份以约1.43亿元的代价将所余世茂建设34%股权转让给了SAGL公司。经过这样的安排，世茂股份旗下主要的地产项目都被陆续装入了许荣茂控制的BVI公司。

私人公司从A股市场隐退

许荣茂将优质地产项目装入控制下的BVI公司的资本运作，完成了国内产权向海外的转移，如果许荣茂想将房地产项目打包到海外资本市场红筹上市，这种转移无疑提供了方便，因为地产项目公司已由离岸公司100%控股，财务审计和资产重组相对容易。对许荣茂而言，流动性更好的海外资本市场显然要比当时行情低迷、存在股权分置缺陷的中国A股市场更利于融资，而创始人的财富也能够通过资本市场得到有效放大。

2002年11月30日，世茂股份发布公告，称大股东世茂投资将所持6250万股社会法人股以每股0.32元的价格转让给世茂企业有限公司（以下简称“世茂企业”），转让后世茂企业以26.43%的比例成为第一大股东。世茂企业成立于2000年6月，股权结构和世茂投资完全一致，也是许世永持股93.33%，王莉莉持股6.67%。

世茂股份的2002年第三季报显示其每股净资产为1.99元，2000年世茂投资从上海黄浦区国有资产管理办公室收购的价格高达每股2.8779元，为什么会以每股0.32元的低价转让呢？根据当时的《公司法》规定，企业对外投资不得超过净资产的50%，而世茂企业的净资产为4996.11万，转让款2000万元恰好在50%之内，许氏这样的安排实际上规避了《公司法》的限制，而经过这种左手换右手的游戏，世茂股份的原大股东世茂投资则带着主要由上市公司孵化的地产项目淡出。

调配旗下优质资产，

打造海外融资平台

早在2001年9月，许荣茂家族100%控股的海外企业Perfect Zone斥现金7850万港元借壳香港上市公司东建科讯（0649.HK），并更名为世茂中国控股有限公司（下称“世茂中国”），借壳后许荣茂家族拥有75%股权。但由于世茂中国股本较小，加上之前的东建科讯市场形象非常不好，因此世茂中国借壳后，投资者甚少问津，交易十分清淡，股价也长期低迷，难担世茂系的融资重任。

由于融资瓶颈，世茂系的地产业务在2004年曾经遭遇过发展停顿，之后作为承担世茂系大部分房地产开发项目的上市旗舰世茂房地产（0813.HK，下称世茂房地产）招股章程显示，2004年其净利润达到低谷，仅为2.13亿元，较2003年下滑近40%，而世茂房地产2004年末的资产负债率达到了80.13%，较2003年提高了近8%。更重要的是，根据2004年9月银监会发出《商业银行房地产贷款风险管理指引》，银监会首次将房产商自有资金比例从30%升至35%。面对高企的负债率，世茂急需通过股本融资来改善资本结构。

重新定位下属企业，突出海外上市公司地位

2005年许荣茂就着手将内地主要房地产业务打包赴香港上市，以解决日益紧张的资金问题。2005年2月24日，世茂中国宣布：公司主席许荣茂已将世茂集团在内地的11个主要项目打包，欲以“世茂房地产”的名义赴港上市，主业为从事内地大型物业开发。这就出现了如何在业务上定位世茂股份和世茂中国，以避免旗下上市公司同业竞争的问题。

由于在世茂股份当中的大部分优质房地产项目已经陆续转移至许荣茂的私人公司，只余下一些小型的地产开发项目，许荣茂于是将国内上市公司世茂股份定位于在内地投资规划建筑楼面面积少于20万平方米的小型住宅发展项目，而除此之外的内地地产项目由申请香港联交所上市的世茂房地产进行开发，该公司的主体正是包含了原属世茂股份名下地产项目在

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