二手房好做吗

导读：　二手房好做吗(共7篇)房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房...

篇一 二手房好做吗
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

　　近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。

　　行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

　　对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？

　　房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：

　　雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万

　　过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

　　“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。

　　去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

　　有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。

　　然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

　　老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦　生存艰难

　　老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。

　　过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。

　　即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:

　　即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。

　　一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”

　　世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。

　　最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。

　　...　...

　　现状：

　　二手房房价涨疯了

　　2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。

　　再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。

　　据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。

　　“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。

　　房价虚高二手房交易遇冷

　　“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。

　　“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”

　　“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

　　“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

　　了解：

　　中介的代理佣金怎么算？

  一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：

  一手住宅：成交总价x1%

  二手住宅：成交总价x（3%~5%）

  个别情况：成交总价x（10%~12%）

  备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。

  一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。

　　下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇二 二手房好做吗
房产中介好做吗？房产经纪日子不好过等待春天

　　原文标题：房产中介春天何时来

　　2014年全国楼市可谓跌宕起伏。作为在整个房地产市场夹缝中生存的房产中介，则更是艰难求存。根据国家统计局公布的数据显示，2014年1至12月长春市二手房价格，有10个月是在下跌通道之中。二手房价格的下跌，直接影响到房地产中介的业绩。长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。长春房产中介的春天什么时候才能来？房产中介好做吗？为此，记者对市场进行了走访。

高薪招聘经纪人的广告 新文化记者 白石 摄

　　中介老板

　　1 抽身而退

　　王军做二手房中介这行五年了，在长春二手房市场最旺的时候，他在宽城区、绿园区和二道区一度拥有3家连锁门店。但这两年，他已没有心思打理这门生意，去年他试着开了一家咖啡店。

　　2015年春节过后，随着最后一家中介门店的租金到期，王军彻底告别了他为之奋斗多年的行业，“早关早省心。”也许是在二手房中介的行当里摸爬滚打太辛苦，此刻从他的语气中能听得出一种无奈，但更多的却是解脱后的轻松。

　　2009年王军被朋友拽进二手房中介这一行，当时新房涨势一片，二手房也是红红火火。在中介公司摸索了一年，2010年他的第一家二手房中介门店在宽城区开张。2011年“个人不满五年，卖房全额征税”的新政实施前，长春市二手房交易迎来一波“牛市”，王军年底时又开了一家分店。2013年“国五条”落地前，二手房市场又迎来一波“小阳春”。也就在那时，王军的中介门店数量达到了顶峰。

　　但好景不长，紧接着长春二手房市场“寒冬”来袭。“2014年是长春房地产变动和动荡的一年。”长春市某房地产代理有限公司总经理李茂玉这样总结，市场极度低迷，但仍有二手房中介选择逆势扩张，和大多数人一样，王军对未来不看好，于是2014年他先后关掉了两家门店。如今，王军已经退出了二手房中介市场。

　　房产中介好做吗？王军说，虽然他退出了这一行，但这几年总体来说没有赔钱，“不是我坚持不下去，而是担心再坚持下去，可能就没有退路了。”在王军看来，二手房中介想要再重拾2011年以前的辉煌，已经不可能了。

　　2 想追“牛尾”赶上“熊头”

　　动荡之年，不是所有人都能像王军那样可以全身而退。

　　长春市荣光路某小区正在出兑的房屋中介的老板小峰（化名），2014年年初进入这一行，结果连“牛尾”都没有碰到，直接撞上“熊头”。小峰讲，开这家店之前他也是做二手房经纪的，在2013年那一波行情中赚了一些钱，便有了单干的想法。

　　“其实干房屋中介的门槛不高。”找个合适的位置，买几张办公桌椅，再配一两台电脑，之后剩下的就只是招人了。

　　他给记者算了一笔账，以他的那家店为例，由于位置靠近小区门口，近100平方米的门店盘下来花了8万元的兑费，此外房租每年是5万元；装修等其他费用一共花了2万元左右；一年宽带费用1200元；供暖费、物业费一年3000元(创业网:

　　“赔钱可能跟我选的位置有关，但最主要的原因还是我判断失误，现在市场买房人观望情绪严重。”这是小峰得出的结论。决定把店兑出去是2014年年底的事，只是小峰的店已经张罗出兑3个月了，到现在也没兑出去。

　　房产经纪

　　1 自己砸钱打广告 不砸就不好卖

　　中介公司的老板们有的转行，有的暂时离场观望，房产中介经纪人的日子又如何？

　　3月11日下午，金川街附近的一家房屋中介公司，3个年轻小伙围在一起有说有笑，记者推门进屋，打破了屋里的轻松气氛。

　　“卖房吗？”见有人进屋，其中一人开口询问，另外两人表情也瞬间端正了起来。

　　交谈中记者了解到，3人中，在中介这一行干得最久的是小岩（化名），也不过3年而已。进来之前记者在店门口注意到，门口的玻璃上贴着一张招聘启事，上面标注着“月薪5000元招聘经纪人”。3个小伙子说，当初他们也是被这样的“高薪”吸引，进入了中介这一行。

　　小岩和小建（化名）说，2014年他俩的收入都超过8万元，这让记者有些吃惊。小岩笑着说：“其实一年下来我几乎没剩下多少，高收入是高投入换来的。”小岩讲，以前他们卖房，也就是在各种媒体上发几条房屋出售信息，剩下的就是等电话，或者在中介公司等买房人自己上门。但是小岩告诉记者，去年市场不好，买房人少，中介之间竞争激烈，只好自己砸钱抢客户。怎么个砸法？他解释说：“就是打广告，提高房源的曝光率。”

　　周末是买房人最活跃的时段，必须提高广告发布频次。小建告诉记者，以在某生活服务类网站打广告为例，上传一条住房出售信息，每天“置顶费用”是38元。如果周五至周日连续3天“置顶”，费用就是114元。出于成本考虑，经纪人不会把手里的房源全都“置顶”，但就算只推5套房源的话，费用也要570元，一个月下来，就是2280元。

　　这么往广告上砸钱，就一定能卖出房子吗？答案是不一定的。

　　“不打广告房子不好卖，打了广告也得看运气。”小建说，如果运气好，一个月能成交一套房子，“那成本就赚回来了。”可如果运气不好，一套房子都没成交，下个月就得继续投钱。

　　2 转行的不仅仅是新人

　　3个人所在的这家中介公司，已经开了五六年，以前市场好的时候，店里的经纪人可以达到十几个。今年春节之后，店里就只剩下他们3个人了，其他人“都不干了”。

　　窗口那里虽然贴着“月薪5000元招聘经纪人”，但根本没有吸引力。小岩坦言，即便有人来应聘，能坚持多久也是未知数。

　　在临河街的另一家二手房中介，入行两年的小涛独自一人坐在屋里看店。他告诉记者，去年他月均收入只有2000元，这样的收入还没有他之前做保安赚得多，“我如果不是单身，早就不干了。”在这家中介的门口，记者也看到了“招聘经纪人”的广告，小涛说，他家是常年招人，但去年一直都是走的人比来的人多。“好不容易来一个人，3个月，一套房子都没卖出去。卖不掉房子就没有收入，最后只能拍拍屁股走人。”

　　“走的不单单是新人，干了好几年的老人也有走的。原因也很简单，赚不到钱了，这些人多数都转行了。”小涛说。

　　■市场行情

　　买房人和卖房人都很任性

　　二手房市场中的中介老板和中介经纪人去年过得不容易，那么市场中的买房人和卖房人又是怎样的？相比买房人，卖房人更能挺，同时还很“任性”。很多卖房者，其实家里就一套房子，卖房是因为他们想用卖房的钱买更好的房子。如果成交价太低，买新房就会损失很大，所以这些人不愿意低价把老房卖出去。而家里有两三套房的卖房者，把房子扔给中介出售的同时，房子会一直保持出租状态。能卖出高价自然是好，如果卖不上价也不着急。在小涛所在的中介，门口悬挂着30多张房屋出售信息卡，“这里面有超过三成的房子都是卖3个月没卖出去的。”

　　和卖房人的“任性”相比，有时买房人的想法也让中介琢磨不透。2014年3月份，王先生找到中介公司，计划出售一套80平方米的学区房，当时开价60万元。当有人通过中介开出50万元的价格时，王先生一口拒绝。去年年底，由于着急用钱，王先生又找到中介，这次他把房价降到45万元。中介公司马上联系了当初有意50万元买这套房的买家，可买家听到新的价格后，竟然要求卖家再便宜5万元，结果这笔生意再次一拍两散。

　　去年日子不好过　今年能否转暖？

　　根据国家统计局公布的数据显示，长春市二手房价格去年12个月里只有两个月环比出现了上涨，此外的10个月，二手房价格环比均下跌。二手房价格4～12月份累计环比下跌5.3%。二手房价格下跌的同时，成交量也在下降。根据长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。

　　面对这样的数据，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全说：“说2014年是长春二手房中介的‘寒冬’都不为过。”长春有实力的几个房地产中介公司之一，长春市某房地产代理有限公司2014年经营情况也不容乐观。数据显示，公司去年全年累计成交房屋数量同比减少38.97%，全年只有2月份同比增长27.62%，其余月份全部同比下跌，跌幅超过50%的有4个月。

　　“市场行情不好，业务量急剧萎缩，再加上销售人员严重流失，多方面不利因素导致2014年公司的总营业额下降30%，而且还出现了亏损。”李茂玉说。

　　根据国家统计局公布的2015年2月二手房价格数据显示，长春二手房价格继续下跌，这是自去年4月以来，连续11个月下跌，但环比降幅略有收窄，为0.3%，市场出现回暖迹象。

　　■谋新出路

　　与开发商抱团 卖新房“取暖”

　　一些中介选择了“退出”，但仍有中介还在坚持，为了生存，绞尽脑汁想出路。

　　张海岩所在的这家房产中介公司，就是去年刚成立的一家新公司。由于二手房市场生意不好，公司想到跟日子同样不好过的开发商搞合作，转做新房市场。

　　“以前房产中介卖新房，卖的多是开发商卖剩下的尾盘，而且开发商高不可攀。现在他们的日子也不好过，为了消化库存，拿出来跟我们合作的房源，都是在他们售楼处正在销售的正常房源。”张海岩说。

　　新房和二手房价格的趋同，让那些原本想少花一点钱获得住房和改善型住房的买房人不得不做新的考虑。

　　■行业变化

　　房产电商悄悄逼近

　　很多人可能没有意识到，无论你是否已经准备好，移动互联网战场的硝烟已经开始一步步逼近传统中介公司的阵地。

　　不管是采用O2O形式的好屋中国、房多多、Q房网，还是经过再次创新，采用O2O+C2C形式出现的房主儿，2014年他们都在全国各地进行着疯狂的扩张，而且已经让部分传统中介公司的大佬们坐不住了。

　　近期“思源地产”和“中原地产”的高管们在不同场合均表示，未来会“加强线上方面的投入”。李茂玉介绍，目前虽然移动互联网和传统中介公司之间的硝烟还没有烧到长春，但这是迟早的事情。在全国的一些地方，移动互联网时代的房地产中介公司竞争已经提前进入到白热化阶段，两大阵营已经初步形成。“作为本土企业，我们现在既要想办法抵御‘寒冬’，也要做好迎接全新机遇到来时的挑战，这样才能在未来的竞争中走得更远。”李茂玉说。

　　■行业预测

　　2015年长春房地产中介或迎来一次大的洗牌

　　华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为：“未来10年，中国的房地产将会迎来一个交易的浪潮。中介行业、代理行业、流通行业在整个行业中的作用会越来越大。”

　　但这里提到的中介行业，显然不是留在传统思维，或是仍沿用传统手段进行销售的中介。

　　据长春市住房保障和房地产管理局统计，目前长春市备案房屋经纪人资质的二手房中介公司232家，而未备案的中介公司数量更多。

　　王义全认为，2015年长春房地产中介企业必将迎来一次大的洗牌，这对中介企业来说既是机遇，也是挑战。

篇三 二手房好做吗
买二手房注意事项--自己总结

买二手房注意事项(按流程顺序)-自己总结

看房注意事项

购买二手房主要还是要把握“本身”“手续”“监管”三个基本点，而每一点又都有许多需求仔细“看”的地方。

看晚上不看白天

通常情况下中介公司带着大家去看房都在白天，但如果对所看房子感兴趣最好找天晚上去看一看。因为晚上看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、照明系统如何、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息，而这些又是关乎生活质量的因素。

看雨天不看晴天

下雨天大家都不愿意出门，雨天看房或许也会影响心情，但如果房子有问题，无论业主先前对房屋进行过怎样的装饰，都逃不过雨水的“侵袭”。因为这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。但雨天是可遇不可求的，不过如果条件允许还是要选择雨天看房。

看格局不看家具

二手房不同于一手的毛坯房，基本上房子里都会有装修、家具、家电之类“遮挡”，不易清晰看到整个房子的格局。那么，大家在看二手房的时候最好是看空房子，如果条件不允许，就要“忽略”那些家具、家电等物，一门心思看格局，因为这些将来才是为自己所用的。比较理想的格局是，打开大门先进入客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。

看做工不看装潢

好的装潢与差的装潢确实可以影响购房者对一套房子的看法，这也是众多开发商花大力气做样板间的原因所在。确实，好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意室内装修是否细致，尤其是墙角、窗沿、天花板的做工是否讲究，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮也很麻烦。如果能在这些地方挑出毛病，也可以作为和业主讨价还价的筹码。 看墙角不看墙面

不要以为墙面是否平整是最关键的，墙角才是整个房子的“支点”。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，此外，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。再有，通过墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。

看热水不看冷水

房子漏水无论对自己还是对邻居都是件头疼的事，而二手房又不比新房，尤其是一些房龄较长的房子，很可能出现漏水现象，那么大家在挑选时就要对此多多留心。

如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，蓄有一定量水之后再放水，看排水系统是否正常。再者，要看看房子的热水管如何，因为这个较之冷水比较容易出问题。如果房子的热水供应不畅，可能有两种情况，一是已经很久没人住了，或者是卖了很久都没卖出去。

看警卫不看屋主

很多购房者在购买二手房喜欢和卖方聊聊，这种习惯很好，但不能因为和卖方聊的投机就头脑一热完成购买行为。

因为购买二手房和新房不同，新房的开发商有品牌与否之分，而二手房的屋主基本上也就一面之缘。有这个时间，我们不如和小区管理员或者警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。此外，和未来的邻居聊聊也是不错的选择。

学做内行看门道

买房子，对于普通购房者来说毕竟是一笔不小的开销，所以在购买之前最好做足功课，别只听卖方讲，只看房子里的“热闹”。在学习的过程中也要懂得举一反三。

比如，专业人士告诉大家“看做工不看装潢”，大家就该想到“看窗外不看窗帘”。因为通过看窗外，可以注意到房子的通风状况是否良好、采光是否良好，还能检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。说到“看格局不看建材”时，最好能想到“看楼梯不看电梯”，因为公用区域的格局也同样重要。如果有住家将杂物堆放在楼梯处，就会阻塞消防通路的通畅，那么影响就不仅是生活质量，甚至可能是生命安全。

看天上不看地上

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，购房者还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，带上螺丝刀，

卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

看做工不看装潢

好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的盘源，其目的是低价高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

看地段，交通

看小区处于整个城市中的哪个位置，在规划上属于文化区，工业区，商业区等。勘察周围有没有重污染源，交通是否便捷，上班，看病，上学是否顺畅。临近轨道交通也是一个选择。

看房龄和建筑质量

建成年代久，使用时间长，可能存在管线老化或走线不合理，墙体爆裂或脱皮明显，防水防火性能差。建筑质量要看外立面，楼道，墙体，地面，门窗，管线，水暖，燃气设施等。房型结构，承重墙位置，了解供暖单位性质。

看小区管理和配套设施

考察房离幼儿园，中小学教育设施的距离，是否有社区医院或小型卫生站，是否实行人车分流，是否有停车场或车库，是否有其他服务设施，比如超市，理发店，菜市场等。距离主干道的距离，是否晚间存在噪音污染。选择文化区居住比较好，文化区由于不从事生产和服务，区内物流较少，生产污染少，利于形成良好的自然环境。另外看周边的配套设施如何。同时要看小区绿化如何。

查看房本

注意房本的性质，确认此房是否可以买卖。同时要明确产权是否完整，是否有抵押，房主是否是本人，非房主交易是否有公证委托，是否有共有权人，是否有其他项权人。

注意房本的日期，是否满5年；房本是一个人的名字还是两个人的名字，若是两个人，办手续的时候得两个人都同意卖房，都到场。

商品房的交易条件：1，有产权证且没在抵押期间，2，有产权证但在按揭期银行同意转按揭。

已购公房转让条件：1，有产权证且没在抵押期间，2，不拖欠物业费，共暖费等相关费用，3，原产权单位在购房协议中没对职工购房后上市交易出售有特殊限制，4，符合各区县房产局的其他规定。5，以低于房改政策的价格购买，按规定不足成本可上市交易。6，符合央产上市交易的国管房改文件2003-165号的央产房。

一定要确认房子可以上市交易，为了避免出现问题，在补充合同中加上一条：如因卖方原因导致此房不能买卖，则对方应承担***违约责任。

产权验证

在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：１、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；２、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；３、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；４、成交价格，即该项

交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；５、其它内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后５年之内不得上市交易；５年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

谈判房价和中介费：

谈房价：上中介公司的网站查查这个小区同类型房子的普遍价格，心理有个底；找找房子的毛病，总之就是找点借口让他们给降几万米米。不过貌似目前的市场行情基本上没什么降价余地，但无论怎么样大家买房也好，还是做其他重大决定的时候，都要从自己的心出发，这个房子我真的喜欢吗，问问自己，当然没有十全十美的二手房，只要几个关键指标满足咱的要求就行。

谈中介费：标价是2.0%，是咱们跟房主的实际成交价格的2.7哦。4月份那会我看大家网上讨论的中介费基本上能降到1.5%，我最后只砍到1.6%，凑了个整数。最近我们同事买的好像都很难谈到了，不知道是不是中介看市场行情有点起来了，就硬气了，总之大家尽量砍价吧。如果他们说系统过不了之类的，就跟卖房的人商量签个低一点的合同价格，再签个补充合同就行。一定要跟中介明确，就这一笔费用，没有其他乱七八糟的中介费了哦。 交易费用

篇四 二手房好做吗
买二手房的流程和收费标准

买二手房的流程和收费标准

转载〈蓝山铁观音〉的文章本人深表感谢

买套二手房对手中存款不多的市民来说，是个不错的选择，但二手房买卖手续比较多，欲购房的市民需要注意这些流程和收费标准。对于绝大多数买房人来说，买房不仅要求熟悉房地产知识、技巧、还应了解买房的程序和市场原则。

首先是收集二手房出售信息，然后与中介人员或房主预约看房，在找到满意的房子达成购买意向后，就要准备签订合同，然后是相关手续办理、支付房款，最后是房子交验。

对二手房交易来说，最重要的是过户办证。根据正规流程，办证要走以下程序：资料准备、产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》、土地使用权转移登记申请(各区土地分局)、领取购房人《国有土地使用权证》。

办证过户时，买方需提交以下资料：购房人身份证复印件，如购房人非本市户口的，需提交户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》。卖方需提交以下资料：卖方的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件，二手房交易评估报告，卖方及共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。

第一环节：着手准备

买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

第二环节：挑选房源 这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。 第三环节：实地看房

这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。

第四项环节：谈判签定买卖合同

确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

第五环节：办理贷款

目前二手房可以办理商业贷款。根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的有关规定办理贷款手续。

第六环节：办理产权过户

原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

第七环节：验房入住

一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。 到此一套完整的购房手续结束。

安家置地提醒消费者，在购买二手房时，还应该注意两大原则。 ■主要性原则

二手房有它的特殊性：位置、价格、户型、面积、楼层、朝向等。买房人通过对这些特征的对比，优先考虑对自已更重要的，也就是自已更看中的方面。比如：一套离工作地点近的两居室和一套很远的三居室总价差不多，但近的朝向好户型一般，远的户型好，朝向好，交通却不方便，对消费者来说就要综合考虑一下，是交通重要还是面积大重要，最终的结果是选择自己认为更重要的一方面。

■不苟求完美

由于二手房的特性，买到一套完美的二手房是一件很困难的事，且容易陷入购房误区。所以在选择二手房时，应将注意力放在最关键、最重要的几个方面。比如：看中了同一地区的两套房，一套面积、朝向、户型、装修都很好，只是楼层高一层；另一套房子面积、户型、装修、楼层都很合适，只是朝向差一点点。这两套房子要选择，一定要把注意力放在最关键的几个方面，因为十全十美的房子是没有的。

购买二手房要如何签合同？

房价还会涨吗？何时会出现拐点？这问题就新建商品房而言尚扑朔难断，在二手房市场却已露出了端倪：租金下降已由高价房波及中价房，大量投资用次新房开始抛向市场，一些区域的房价出现有价无市„„ 如果说，在新建商品房这个“卖方市场”因为量价齐升而摆出“爱买不卖”的“牛劲儿”，那么在二手房市场，则可以买方卖方平起平坐地“谈谈交易”了。

新建商品房“历史比较清白”，只要发展商能保证房屋无面积与设计偏差地按时交付，买期房的话，看着图纸就能签约；再说发展商“朝南坐”，价格上也没什么好商量的。而二手房“历史比较复杂”，涉及各种权利、单据的移交，有大量的前期准备工作要做；如果房东或投资者们怕房价跌而急于想出手、中介公司又急于想做成生意———房价高了，其实生意并不那么好做，就更应该坐下来好好“谈谈”，千万别被牵着匆忙下了订金签了协议，得等一切谈妥，才最后完成签约。

初次看房考察布局

买二手房至少要看两次房———别理会房东或中介的不耐烦，买新房子，还要来来回回跑售楼处好几趟呢。初次看房主要是看环境、看窗外的景色、看噪音的影响、看室内的通风采光及布局、看装潢是否乐意接受等等。在那段时间，通常会看几套房子进行比较，这与买新房子又有所不同，新房子是“公家的”（发展商的），看多少遍都行；二手房是私人的，反复看就不那么方便了，所以购房者得记下各套房子的优缺点，进行比较权衡，然后选出中意的房子。

再度看房验收质量

在基本意向明确后，要争取与房东面对面地沟通，了解房东的真实出售意图，比如心理价位、出手的紧迫程度，如果基本条件认同，应再次仔细看房———这次如同房屋验收。

如果是毛坯房，要检收房屋是否有建筑质量的隐患，最好是在大雨过后，看东西面墙、窗户四周是否有渗水？管道是否堵塞等，如果发现问题，要房东向物业公司报修，修复后要再次验收。

如果是装修房，要向房东了解房屋是否有质量问题，如有，房东得如实相告。一些转让给下家的设备、电器，购房者应该试一下，看是否好用；还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装？以免日后自己承担违章责任。 还要确认房东是产权人，这可以从产权证上了解，如果还有其它产权共有人，必须看到其他产权人的书面委托书，日后附进买卖合同，以免引出纠纷。

从容谈判终结历史

下一步是讨论各种权利的移交，也是最后的讨价还价机会：

■结清账单。水费、电费、燃气费、电话费、宽带上网费等必须结清，并提供最新的缴讫费用的账单，列入买卖合同的附件。

■燃气设施过户。房价是否包含了燃气设施费？目前的房价已涨幅不菲，一般房东会愿意忽略这些“小钱”，只当含在房价内送给下家了；如果是投资者急于抛盘，更不愿在这些“小钱”上纠缠（除非他还未发生这些费用），但都必须用合同的形式进行固定。

按照燃气公司的规定，《房屋买卖合同》必须写明房价已包含燃气设施费，且上下家必须凭合同、双方身份证、最新一个月已缴讫的燃气账单，共同去燃气部门办理过户手续；如果没约定或约定不清，燃气部门是不予办理的。购房者还要与房东约定去办手续的具体日期。

■电话、宽带上网过户。约定共同去有关部门办理手续的具体日期。

篇五 二手房好做吗
租房不好吗？干嘛要买房？告诉你理由!

租房不好吗？干嘛要买房？告诉你理由！

看到很多人抱怨房价贵，又是怒骂ZF，开发商，又是悲伤自己买不起房。其实我觉得完全没有必要。租房不挺好的吗？

首先，让我们来算一笔经济帐：

以在上海市中心租住的房子为例，租价是三千二，跟中介咨询过，这套房如果购买的话，除了首付以外，差不多还要7000的月供，供三十年。也就是说即使按照70年计算（实际根本达不到），这样的房子房东完全收不回成本。既然租房子反而省钱，何必要买？这里剔出掉了通货膨胀的因素。因为通货膨胀的时候，银行也会加收利息的。所以就以价值现在3000元的购买力来算。

租房子也是要出钱，买房也是要出钱，买房有什么好的，值得砸锅卖铁每月多出一倍多的钱来呢？

有人说，我买房，几十年以后，这个房子就是我的了。而你租房，几十年以后，你还是什么都没有。

这话看起来很有杀伤力，让我们来仔细想一下：我们买的房子是不带土地的，是有寿命的。假设三十年以后，你的房贷还清了，你得到的是一间三十年房龄的危房。快到期了(中国住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说，中国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。)。而我呢，假设我和你每月出一样的钱，但是我把比你多出的那部分钱存到银行里，零存整取，三十年以后，算上利息，那将是一笔多么巨大的财富？而且是现金。

这不比你一间危房值钱么？

假设我们象国外一样，买的是带地皮的房子，永久产权，而且那房子坚固到能住几百年，可以给子子孙孙居住下去，那我倒还可以考虑一下。否则的话，凭什么说，几十年以后，那房子是我的？每月付出了比别人多一倍的费用，得到一间危房很了不起吗？

从前在战乱的时候，因为战乱导致交通不畅，经常有JS囤积居奇，比如伙同军阀的封锁，把全城大米的进货渠道都垄断掉，然后大家没得米吃啦，他就以超高价，一点一点地把米卖给你。让大家倾家荡产的高价抢购。不买？不买明天还要涨。是不是很像地产商的做法？大量囤积楼盘，垄断抬高房价，再惜售。

可是这时，忽然城外另一商人进口了大量的面粉和土豆低价销售。OK，这时，我们还有没有必要砸锅卖铁的去买他的超高价大米呢？ 所以，我们为什么要拼着一定去买地产商的高价房，而不去廉价地租房呢？

再者，中国的买房合同，我认为实际上不过是一个70年的租房合同而已。

平时我们租房是签一年，交2个月押金。住一个月，交一个月房租，对吧？我想请教一下各位，假如有个房东把一间过半年就要被拆迁房子租给你，却要你交一年的房租，而且租金还比别人同样条件的房子要贵，还要你提前半年把一年的房租付清。你会不会租？我想没有人会这么傻。但是，现在却有很多的开发商，把平均寿命只有30

年的房子当作70年租给你，（比市价租70年都还要贵），还要交好几年的房租作押金（首付），而且还要你提前几十年把房租交完。这种傻事谁会干呢？本来是没有的。但是开发商们把这种行为起了个很好听的名字，叫买房，于是就有很多缺了\所以，看到很多人说，房子买了就是自己的，就不用交钱了，就不用帮房东交月供了。我觉得非常好笑：

哪里有在闹市区住房子不用出钱的道理？难道你提前交了几十年房租，接下来几十年不用交钱，就等于你不用出钱住房子了？花了比租房要多很多的钱来居住，省钱省在哪里？就算我替房东交了一部分月供，我租了几十年以后这房子寿命也到了，我交的房租还抵不上房东买房花的钱，我是赚了还是亏了呢？房东他买了房子却没能住，还亏了钱，他得到了什么好处？【二手房好做吗】

也有人说，租的房子，房东会把你赶出去，不便对房子作装修，不好买大件的家电，没有家的感觉，安全感，等等。

我觉得，任何事情要权衡利弊。并不是因为有以上的原因，所以房子再贵，我也要“买”的。首先，以大多数租住客的经验来看，绝大多数情况，是房客自己要搬走，而不是房东赶房客。绝大多数情况，房东都是自己有的住，才把多余的房子拿出来出租，极少租到一半不租了要房客搬走的（不是说完全没有）。房东喜欢长期住家的客人，甚至愿意低价租给长期的，爱惜房子的房客，因为那样他很省心。所以住到一半被赶走的几率很小。要说起来，“买”房，同样有付不起月

供房子被收回，同样要被赶走的几率呢，

上次看到有人说，因为是租的房子，所以想换掉房东的老旧的洗衣机都不想换……等等。我晕死了，一套房子几百万，一个洗衣机才多少钱？就是全套家电又才多少钱呢？我们现在租房，自己买了电视机，电冰箱，洗衣机等大件物品，全部商家送货上门安装。搬家的时候给搬家公司多出几块钱人工费好了，又怎样？为了个房子不买家电，太委屈自己了。

至于没有家的感觉。实际上在月供还清之前，房子仍然有被收回的可能。同样是住房子，我是不会为了一个“感觉”多花几十万上百万的。把这些钱拿来改善生活，吃好穿好用好的，给孩子更好的条件和保障，时不时出去旅游一次，存点钱为疾病和意外保障，这些实际的东西带来的舒适的生活和保障，远比一个名义上的房子，所谓“家的感觉”带来的更多的安全感。

有人说，人越来越多，而土地不会增多，所以房子今后一定是越来越值钱。

可是，中国的计划生育政策已经起到效果了，人口已经在逐步减少了，从每年的学生入学，毕业等都在减少就可以看出来了。人口老龄化，人口在逐步减少，但土地不会减少。

一个很典型的例子：日本也是人多地少吧？由于丘陵地貌，日本还有69%的森林覆盖率。日本经济也发达吧？可是日本在九十年代起

照样房价暴跌。跌到现在比中国的一线城市还便宜！而日本人的收入是中国一线城市的八倍以上！

我们再看看看世界各国的房价：

一百万在国外能买到什么房子

这些都还是带地皮的别墅。因为国外买车很便宜(车价是国内的一半甚至三分之一)，也极少过路费过桥费，乱罚款。所以大部分人都是开车上下班，住乡间别墅，只有少数穷人才住闹市区的高层公寓(也就是我们所说的房子)。【二手房好做吗】

中国的房子，真的这么值钱么？

实际上，房租，体现的才是一个城市真实的房价。租售比（租金和房价的比值）太离谱，就说明房价有泡沫。正常来说，如果一个城市，确是人太多了，那么房租必然和房价一起上涨。然而这几年大家有目共睹的是：房价窜得象火箭，房租却仅仅是小量，正常的上涨。既然如此，为什么不好好享受低廉合理的房租呢？

房租之所以没有猛涨，乃是因为目前情况下，房屋租赁市场暂时还没有被权力机关介入。比如给城管交费啦，办理执照啦，甚至被大量买断，垄断以后抬价出租啦，所以房租的市场暂时是正常的。实际上权力机关想介入的话，不是不可以，但是那样一来，广大人民群众就会连房租也付不起了。广大企业老板们必然要支付更多的工资给员工们出房租。这样会有很多企业倒闭，很多员工回家的。这样GDP就会大幅下降的。

而房价，却掺杂了大量权力的黑幕，远远超过真实的价格，我们

篇六 二手房好做吗
怎样才能做好房产中介

怎样做好房产中介

做房产中介职业有一段时刻了，说起这个职业，有说不清的苦，也有道不出的甜！曾经是传闻房产经纪人“三月不开单，开单吃三月！”的工作情况，也是抱着赚那三个月的钱进入房产中介职业！然后就不做了，做了两个月，我发现真的喜欢上了这个职业！这是我的一些心得体会，怎么做好房产中介？愿与君共勉！

房产中介是一个服务性还比较强的职业，一个真实优异的房产中介，不是投机取巧的促进客源和房源之间的买卖，然后赚取一笔酬劳，而是真实的从客户的视点动身，协助他们找到适宜的房源，而不是朴实的为了业绩，为了酬金。因为只要发掘客户的真实需要，把客户真实的疑问解决了，你的酬金自然是不会少的，房产中介打的也是个心思战，一定要长于从客户言语中去发现，剖析一些东西！

本来房产中介的成功靠的也是40％的命运加上60％的才干，这两者是缺一不可的。这个才干要包含专业水平、社会履历还有超强的交流才干，这也是需要时刻并通过不懈的尽力来取得的，命运也可以表到达机缘，当遇到好房源，又有匹配的客户时，一定要疾速的捉住这次机缘，不要让别人抢占了先机。用三个字来总结即是：快、准、狠。

找准房源和客源后，带客户看房子，要注意和客户的攀谈方法，认真揣测客户的心思，站在客户的视点去剖析疑问，不要为了急于到达买卖而囫囵吞枣的去答复客户问询的疑问，要让客户真实的感受到你是时刻站在他的视点去考虑疑问，这样也提升了你的全体形象。 话说回来，作为房产中介，其条件工作即是要找到房源信息，这样下面一系列的事务才干顺畅的开展。在这个信息化大爆炸的年代，怎么才干快而准的找到房源信息呢？之前让我最头疼的是，我的房源差不多都是来自网络，像58同城，百姓网，赶集网！打电话曩昔，很多时分都是咱们的同行，并且出去带客户看房时，这些网站上的房源信息都被同行抢走了！很是苦恼！

怎么辨别是不是中介房源，我也有绝技！

像58同城这些网站，但凡在注册58帐号的经纪人，在自己栏里假如想发布信息，58的体系会主动区分！这是中介房源！本来这样做，也只能是阻挠一部分，就作为我来说，我就会假充自己在自己栏里去发布信息。假如运用房客多软件，里边内置的有三大过滤的功用，“baidu查找，中介黑名单，来源网站”。过滤率能到达99%以上，也的确给我省了话费，节省了时刻，提高了工作功率，也改变了我之前的工作方法！但仍是不能以100%的准确率去辨别！

篇七 二手房好做吗
二手房店长心得

成功店长培训班

在同等的需求比例和成交率下，100个客户，有40%的人有需求，那么每年可以做8单，如果有1000个客户，每年可以做80单，很多人认为我只要成交就行了，但这是一个长期的行业，所以要做长期的准备。我们看这样一个经纪人，他有专业知识，业务技能，左边是房源，右边是客源。

以前总是在本子上写写划划，其实这种观点是错误的。经纪人和公司都要建立客户资料库，再加上公司管理，把信息维护好。我们的行业流失率很高，如果公司没有建立客户资料系统，经纪人走了，很多客户也流失了。一般情况下，客户是跟经纪人走的。要避免这种情况，只有公司把这方面的系统建立起来。在这方面杭州的我爱我家是作的相当好的，门店很多，系统是很完善的，能帮他获得源源不断的信息，他们的成交量一般都比别人多。经纪人如果能获得稳定的回报，他是不会走的，每月挣很少的钱，连生活费都拿不道，怎么让他坚持下去 中国有句古话：三军未动，粮草先行。房源就是我们的粮草，是中介公司的重要资源。要租房，你只有两三套，其他公司一下十几套，所以我们的房源量一定要大。

房源的完整属性，包括三个属性：物理属性，本身情况和周边物理情况，建筑面积、外观、朝向、格局、楼层。法律属性：用途，权属状况随着房屋的转移而变化，一般通过法律文件来体现。心理属性，一般来说，委托人所能了解到的市场信息是有限的，容易导致他们对市场产生比较片面的理解。在目前，媒体的宣传、经纪人的讲解是他们了解市场信息的两大渠道。但是，因为这两大渠道的信息都缺乏权威性，有些委托人会另外寻找一些认为可以信赖的信息来源，如身边亲人、同事、邻居等。这些信息都具有不确定性，容易发生变化。他们的变化往往会引起委托人的心理变化。随时间推移，委托方对出租出售的心态也会发生变化，最终引起房源价格的变化。例如。要最大限度的把握业主的心理状态，这样在谈判时才好把握,才会是一个很好的经纪人。

第三点，房源的特征：

１、公共性,在美国只要将物业委托了一个经纪人出租或出售,任何其他的经纪人成交了都要给他分佣的。也就是说这个业主把这个房子委托给你们经纪人,这个房子就等于是你经纪人的商品了,商品是有独占性的。但是在国内我们很多城市,房主为了快点把房子卖出去,一般都是多家委托,这个房源很多公司都有,我们这时获得的是信息而不是商品。

2、变动性，房源的变动性包括两个方面：价格因素的变动，和使用状态的变动。价格的变动是经常发生的，使用状态的变动较少发生，如原本闲置得一套等待出售的房产，在委托期间委托人决定先租给人居住，但这样并不拒绝有兴趣的买家去看楼、购买。这样就要求我们经纪人及时回访客户，及时更新房源

3、可替代性，因为没有两个完全一样的房子，客户因为某类原因比如价格不喜欢，买不成房子，他可以选择在同类地段,找相似的房源。

4、时效性，这套房源你要是在短期内不能成交。他有可能在别的地方成交,有的先说好了,可是时间一长了,再去他说我不卖了,所以时效性也是很重要的。

二、房源的开拓和获取，我们讲房源管理,一定离不开房源开发,这里我简单的给大家讲一下,首先我要给大家讲的是小业主和大业主,小业主就是我们大家经常碰到的。

我们看一下房源开发的原则，

第一个，及时性，获知房源资料后，必须及时对其进行核实、了解力争在最短的时间内使之成为有效房源，并根据起变动性进行及时的信息更新，保证其有效性。无意间得到了小区换一个大型的品牌物业公司，及时更新，房子卖掉了。

第二个是持续性，房源是有时效的，房源会随着成交暂时退出市场，只有持之以恒的“持续性”的开发，才能保证充足的房源可以利用。比如你获得五套房源，成交了两套，你后面必须持续开发，否则就没有粮草了。

第三点是集中性，针对某一区域、某一楼盘、某一类型的房源收集，保证相对集中，从而使该类需求的客户有更多的选择，比较容易促成交易。这个说明我们必须保持房源的集中性。先开发自己的核心商圈，等有精力后再去开发其他商圈。不要舍近求远。

如果房子不集中的话，广告登出去，客户打电话，如果某个条件不符合他们的要求，广告就白做了。如果我的小区有十套房子，这套不合适，我还可以推荐其他的。首先有量才会有选择。

下面我们看一下房源信息处理的发展进程，以前是由纸张写写画画。我们的工作报表开始是一张一张的，经纪人交了后很快就找不到了。后来我们做了一个工作日志簿，这样监管起来就会及时到位了。到了第二个阶段就是计算器，现在我们都是电脑联网了。自动化程度资源利用率都很高。

我们看一下房源信息的要素，这里分两个，基本要素和常用查询要素。我们要求登记要用统一格式，就是要把这几个要素都写出来，防止经纪人怕麻烦少写要素。基本要素又分为业主资料、房屋状况、放盘要求。放盘要求就是委托人所定的出售或出租价格，以及交楼的日期、税费交付方式等。放盘要求是个动态的概念，当时的放盘要求可能随着市场和供求关系的变化而发生变化。

接下来就是常用查询要素：楼盘名称、小区名称、街道、路名、行政区、面积、用途、价格、楼层等。因为你平时要给客户查房子，这些要素是非常重要的。我们还有一个勘查表。信息一定要详细。让客户把这些都看全了，如果他还想要这个房子，你再带他去看。否则会浪费我们的时间。为什么有的经纪人效率很差，看了许多房子都不能成交，就是因为他的信息添的不全，没有把房子信息向他们作详细介绍。所以经纪人要把所有信息都添全了，录入sis系统才能算是一个有效房源。前期做好这些，才能对后期的展示有一个很好的促进。【二手房好做吗】

我们再来看房源的分类。可以按物业类型划分，城区划分，价格层次划分，建成年份划分，可售性价值划分还可以根据经纪人开展工作的现实需要分为：套盘、笋盘、新盘、散盘。

下面来看房源信息的共享方式，第一是私盘制：房源信息由接受业主（委托人）委托的经纪人录入，其他经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联络方式只有该接受委托的经纪

人拥有，其他经纪人需要通过该经纪人才可以联络到业主，只有通过有偿合作，促成交易与其放在手上没有卖掉，最后被别人卖掉了，你还不如贡献出来，大家得到这个信息，把他销售出去，这样也有分成。，这样就提高了成交量。公盘这里分两种一种是有偿公盘，一种是无偿公盘，谁成交算谁的。2001，02年那时客户登记要付登记费，如果成交了从中介费里面扣一百块钱，如果不成交，钱就归公司了。经纪人不负责派发，他只要负责接待录入系统一下，然后谁成交全部算谁的。你客户要是来买房了，我开个单子给你，你带他看房，看完房子来找我，我帮你成交了，当时市场是这样，不知道咱们这里是不是。所以那个时候不用带看，不用开发，可短短几年发展那么大。我们现在要靠速度取胜，你的成交速度一定要比别人快。在美国的经纪人比较好做，他们虽然也是有偿公盘，但他们都是独家委托的。小的中介公司吃差价，但是他们的销售网络体系不像我们这么强大。

我们看一下房源的更新房源是有时效性的所以必须及时更新。对房源的业主进行周期性的回访，使保证房源有效性的重要手段，对冷门的房源也可以定期访问，不应被遗忘。即使销售出去了，你也要了解卖给谁了，什么价格。他这个房子将来也有可能再上市场。也有可能买过去的人是要出租，你也可以获得出租房源。即使他不出租，你也应该定期回访。把新房东变成你的客户。还有访问信息的累加，将每次回访的反馈信息加以记录，这样你就可以看到从委托到后期跟踪的整个状态，其他经纪人也看得到，他带客看房时知道房子前后怎么调整的，心里也有数的。所以这也有利我们提高工作效率。

另外就是房源的循环利用，很多经纪人不知道房源交易出去后怎么利用。比如有的出租的房源可能半年后又上市了。所以我们要把手上的房源循环利用。我们建议要建立楼盘字典。这样虽然经纪人在流失但我们的系统没有流失掉，这是公司的一个资源。我们现在已经在做，建立核心商圈的楼盘字典。

我们看一看在业务流程中的房源管理。首先我们要信息获取信息归类，然后确权，信息展示，定期回访，配对成交后到成交资料库，联络然后获得推荐，重复交易。你要维护好重复交易的客户，因为他成交次数越多对你的信任感越强。还有配对成交没有成功的要再次引导跟踪联络。

我这里把几个要点跟大家讲一讲。第一个，信息的获取，通过电话，电脑网络，还有陌生拜访等等，这些都是我们获得初步户型信息的一些主要方法。我们现在更多的是从马路上获得或是通过门店接待。我们要从各方面获得信息要有职业的敏感性。比如在公交车上谈房子我们就可以把自己推荐给他。有没有经纪人这样做过可以举下手。第二要有营销意识。我去青岛上课遇到出租车司机，和他聊天时获得他的购房需求，留下了他的电话。后来我把这条信息交给了一家加盟店的经纪人，让他去跟踪了。另外有个小故事和大家分享一下：一个日本人在游泳时还在游泳裤里装着防水名片。这是什么样一种营销意识。所以你一定要有营销意识和职业敏感性，只有这样你才会获得大量的客户信息，你才可能去筛选去归类。我们要签订委托协议，有许多客户不签。我想问一下咱们石家庄跳单现象严重吗？跳单现象严重的一定要签委托协议。我们要做到他不签就不给他服务，但很多经纪人做不到。这个时候经纪人的心态很重要。这是我们公司的规定，我们为你提供服务你一定要签。有的经纪人觉得客户不愿意签就不签了，也没关系，我找到房子就可以了。这是经纪人的两种心态。你可以去引导客户。我们杭州是分段累计的，比如100万以上的只收0.1%。我们在开始时加了一个0.5%的咨询服务费。有的经纪人就认为我能收到，因为我付出服务了。有的经纪人认为

不可能的，我不会收到的，当客户拒绝时，他就会被客户引导了。这就是成功经纪人与一般经纪人的区别。另外就是验证客户是不是中介。验证客户的有效性。另外就是把我们的表单合在一起，让客户签最少的字。这样签的委托协议的概率会高很多。我们的流程越简化越好。以前我们签字太多，客户就会觉得麻烦。弄得太复杂了客户就会反感。但我们也要注意服务的有效性，不能简化到最后我们的服务没有保证。

获得信息后我们要进行分类，可以按行政区、物业类型分。之后去看房。勘察表格是很重要的。勘察时要确定是否有产权。以防到时不能销售，做无用功。浪费资源浪费时间。

如有房屋未必有产权：单位自建房、社区或项目配套用房，未经规划或报建批准的房屋等。有房产证未必有产权：遗失补办后的前产证、查封或强行拍卖的房屋产证、伪造的产证等。产权是否登记：预售商品房未登记、抵押商品房未登记的，仅凭购买合同或抵押合同时不能完全界定产权归属的。还有有人去世没有做继承的赠与的，这些情况我们都要掌握好。所以确权是很重要的。还有产权登记是否完整：已抵押房屋未解除抵押的，不符合上市（未按相关政策补缴地价及其他款项）条件的已购公房。产权有无纠纷：拍卖市场竞得得房屋、涉及婚姻及继承等复杂情况。所以我们要先把这些搞清楚。勘察的时候要拍照登记，画户型图。

再看下一个流程，勘察回来后我们要把它输入系统。我们除了书面系统外一定要建立电子系统，因为查询比较快。

接下来就是推广展示，定期回访。推广展示也分为几种，一个是门店图像展示。最好就是有照片带户型图。因为这样就有了差异化，客户愿意看。可以用彩色的去吸引他。

我们来看两张图的区别。一个全面一个简化，哪一个更好呢。简化的好，因为太详细的话他看完就会走了，我们要吸引他进门店。有时客户打电话进来时你有的信息也要保留的。可以说这个信息是我们同事的，等他回来再给你打回去。告诉他一部分信息，保留一部分信息，关键是要吸引他。我们最早的宣传材料也是手写的，后来慢慢不断改进，要有新鲜感，不然人家看多了就会腻了。

接下来就是门店的内部展示了。大家看到下面有个日期，这点要注意，我们一定要把日期写上去。有的就挂了半年了，这样还有谁看。所以作为店长我们要分田到户，分给每个经纪人一块。要一个月更新一次，你要去监督他们。如果客户看上一个房子，其实早就卖出去了，客户的感觉就会很差。所以一定要把时间写上去。便于我们随时检查。我们就专门制定了展板橱窗管理制度。

我们有一个最新上网房源和最新需求信息的交流板。还有早会晚会房源信息交流。我们这里有个交流会会议记录。我们每个月的时候把他的成交量化。量化好了后每天早会晚会及时更新，今天获得几个房源，今天获得几个客源都要记上去。这样会对他们有激励作用。知道目标然后量化成数据，如果不这样做会使经纪人非常盲目。你让经纪人出去跑商圈，你有没有告诉他跑那里跑那个小区，你有什么要求，让他掌握什么信息回来，你有没有时间计划表，分为几个人一组，一个人给他一本商圈开发手册。将这些手册收集起来，对你公司建立核心商圈的楼盘字典很有帮助。我有一个习惯，喜欢收集各个公司的DM资料，还有各个房交会的资料，这些资料都做得很详细，当客户需要时，我们可以把这些资料提供给他，这样的效果非常好，比我们自己画的图要标准的多。比如我们前一段时间有一个客户，我们把人文景观介绍、花园、游泳池等实拍的照片全都打出来给他拿过去。我们在整个开发过程中要善用这些资料。前期收集可能比较辛苦，但后期会简单很多。你的效率会越来越高的。再一个是报纸广告，在杭州推销房源报纸广告相当的多。每个礼拜报纸上都会有房产板块。我们要追求效果，就要想办法吸引大家的眼球。还要靠我们房源的性价比。总之就是一个差异化。这是我们做店长要思考的一个问题。我们在广告上的钱要花在刀刃上，这就要求我们在版面上动脑筋了。

另外还要有主题。要想我凭什么让房源吸引客户，让他打电话进来。另外比如我们今天要登十个房源，我们有十五个经纪人，有的经纪人我要他准备两套房源。店长销售经理要筛选一下那些性价比是比较好的，这个小区有十几套二十几套房源，我们可以选几套有代表性的登上去。这样电话打进来，这个房子不合适，我们可以向他推荐其他的房子。广告登出去一定要有成效。大家都做黑白的，我就做彩色的，大家都做彩色的我就做户型图的，你一定要和别人不一样。

这里有几个要点，掌握一下。做好橱窗、店内展示墙、信息板，及时更新。报纸媒体广告一定认真选择性价比高，可售性强的房源；同类房源较多的代表性房源。报纸、板式、内容、主题、投放量及时间有所选择。比如我们就在党报上做过广告，效果也很好，但是在星期六日就不要做了，因为机关都不上班。礼拜四、礼拜五做让他们看到了，星期六休息时间就有可能带他们去看房。还有要精心准备DM资料、有计划的定期投放。我为大家带来了几张DM单。（介绍DM资料）我们要看对手怎么做，要不断地更新我们的DM资料。比如现在可以把新政写上去，他想去看，可能就会保留这份资料，你就会获得各种机会。另外是网络发布、推荐。比如有些网站经纪人以个人名义登上去的还有以公司名义注册上去的。因为你的信息推广的越广你获得房源的机会也就越多。还有把急需要的房子挨个加盟店发传真出去，因为这样突出重点，或者打电话和店长沟通一下。那么他们开会会突出这个，给大家介绍。接下来配对成交，我就不详细讲了，我讲一下成交后的资料库。成交后客户的忠诚度高，获得客户推荐的机会很多。在整个客户资料库里面，这部分要特别突出，加强售后服务，获得客户推荐。我们这里有个表格。首先是一个案例分析表。姓名、部门、标题，房源方、客源方特点，客户等级分类问题。把整个案例的过程记录下来。寻找洽谈中有哪些问题，因为只有经纪人不断积累以后才能不断进步。比如你积累了一百个问题，当出现一百零一个问题时，你依据以前的积累就可以将这个问题解决。我们要不断的总结分析，不管成功还是失败。我们这次失败了，可能改进一下方法，下次就有可能成功。而且我们培训的时候，这些积累都可以拿出来和大家分享。比如我们初始化培训，每个经纪人都拿出一个问题，大家一同分析如果再碰到以后大家该怎样去解决。通过这种方法会使我们经纪人的技能不断提高。这个资料库要建详细了，包括家庭情况，配偶情况，单位地址，结婚纪念日，兴趣爱好这个登记下来做售后服务。成交客户一定要维护好。建立楼盘字典和房源资料库，一定要有书面资料。要一点一点积累，当两到三年的时候资料就多了。我们开始时也没有这个意识。我们首先要确定商圈范围，确定哪些小区是我们必须开发的，将经纪人分为三组。每个商圈的情况不一样，我们可以划分等级，分配给个组。每组分别负责分得商圈的开发和楼盘字典建立。每个组都要多人，因为万一人员流失，不会影响资料的收集。我们这种分区不是严格的，比如也可开发其他小组的商圈，分区的目的主要是确定开发目标。我们要做开发计划表，规定他们什么时间完成，我们店长一定要监督。这个说起来容易，但要持续做到很难。保留资料有两种方式，一种是电子的，一种是手写的。还要制定严格的保密制度，防止信息流失掉。我们建立的资料库非常详细，别的公司是做不到的，一旦流失就非常可惜了。还应及时更新。下面我们来看客源管理。

首先我们要明确客源的概念，房屋的需求方即为客源方；是对购买或租赁房屋有现实需求或潜在需求的客户；是需求者及需求意向的统一体！

我们再来看一下，客源构成要素包括，个人或单位两个方面。个人信息：姓名、性别、年龄、职业、住址、联系方式等，单位信息：单位名称、性质、地址、法定代表人、授权委托人、联系方式等。单位求租房子的要求可能高一些，为单位服务相对个人服务要难一些。

需求意向，包括需求类型、房屋的位置、面积、户型、楼层、朝向、价格、产权和购买

二手房好做吗相关热词搜索：蒙城县二手房好做吗 怎么做好二手房