房价下跌后货币转向

导读：　房价下跌后货币转向(共7篇)中国央行2015年年中或再降息英国路透社近日刊文称，鉴于经济下行压力较大，中国政府有可能在11月降息的基础上再度“出手”——明年或继续降低基准利率，同时放宽贷款限制。 银行降息，几人欢笑几人愁 从今年6月起，就有外媒分析中国有可能启动宽松的货币政策，或增加财政开支，或降低银行存贷款基准利率，以提振国...

篇一 房价下跌后货币转向
中国央行2015年年中或再降息

　　英国路透社近日刊文称，鉴于经济下行压力较大，中国政府有可能在11月降息的基础上再度“出手”——明年或继续降低基准利率，同时放宽贷款限制。

　　银行降息，几人欢笑几人愁

　　从今年6月起，就有外媒分析中国有可能启动宽松的货币政策，或增加财政开支，或降低银行存贷款基准利率，以提振国内经济，带旺市场需求。

　　但11月21日晚央行“突然”宣布降息的消息，还是让外媒惊诧。大多数媒体都表示，此乃“意外之举”。

　　央行决定，自11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4%，至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25%至2.75%。

　　一般来说，降息会促使资金从银行流向市场，繁荣股市，还能推动企业增加贷款扩大再生产，同时鼓励消费者购买大宗商品，使经济逐渐变热。

　　对于喜欢把闲钱放在银行的中国老百姓来说，降息不是好事。以存款为例，10万元的定存，调整后一年少了2500元的利息。

　　但对买房置业的人来说，央行的降息令可是“及时雨”。根据巴克莱银行的估计，央行的降息举措相当于让一套价值100万元人民币的房子，价格下跌了2.5%。

　　美国《彭博商业周刊》表示，降息对中国的房地产市场来说，是一剂强心针，购房者可能将其视作房地产市场开始上扬的信号，未来住宅销量会上升，存量下降。

　　事实证明，降息令宣布的两天后，中国股市大幅走高。另据媒体报道，在南京和深圳等多地的楼盘，也因降息影响，销售量出现明显回升。业内人士乐观地表示，此轮降息会使重点城市的新房成交量回到几个月前的水平。

　　“政府为金融市场稳健发展注入强心针”

　　当江湖有了传说，不闹个满城风雨是不行的，更何况中国现已成为全球经济增长的重要引擎。外媒对此的评价也是五花八门。

　　英国《金融时报》表示，降息降低了“短期经济硬着陆的风险”，乃“务实之举”。路透社援引巴莱克银行的报告称，下调利率有助于减轻企业和地方政府的债务负担、降低金融风险、改善商业情绪以及维持民间需求等。

　　“中国发展与全球经济息息相关。因此，任何阻止中国经济增长放缓的措施，都是有好处的。”美国市场研究公司环球通视的金融高管保罗·安德斯坦告诉《纽约时报》，“这一点毋庸置疑，中国的行动给了投资者信心。”

　　很长时间以来，关于中国经济增速放缓的消息都是外媒关注的焦点。12月1日，国家统计局发布了最新报告，显示11月我国制造业采购经理指数（英文缩写为PMI，50为荣枯分水线，当PMI大于50时，说明经济在发展，小于50则说明经济在衰退）为50.3，同期汇丰银行做出的估值是50，两数值都创下8个月来的新低。

　　美国《华尔街日报》表示，作为衡量制造业发展的重要指标，PMI的下滑显示11月制造业停止扩张，市场需求仍偏弱，经济下行的压力依然较大。

　　“中国经济已连续数月表现出疲软迹象。”《纽约时报》分析，决策者此前一直用较有针对性的措施来应对，比如为银行和其他金融机构提供新的信用额度，或支持农业发展、建设补贴性住房等，但“始终拒绝动用降息等宏观措施提高增长”。

　　在《金融时报》看来，“降息的时间点有些出人意料”，中国政府一直在支持短期经济增长和推进结构性改革之间努力保持平衡，“除非已用尽其他办法，否则不会采取降息措施”。

　　“德国之声”网站表示，显然，降息意味着此前提振消费和促进出口的举措效果甚微，很难拉高GDP增速——从消费角度看(创业:

　　美国福布斯新闻网称，降息反映了中国政府对经济做出了方向性调整，是两年来的首次大调整，“之前央行一直坚持温和的刺激措施”。

　　美国《外交政策》杂志认为，此举同样存在诸多风险，贷款低息虽然刺激了企业扩张，但可能导致企业和地方政府的债务水平急速膨胀，坏账增多，继而影响金融稳定；全面降息还可能煽动投机性住房需求的增多，“这是政府更头疼的事情”。

　　瑞士《新苏黎世报》称，中国央行降息只是目前战略框架内释放出的一个信号，更多是为了推动信贷发放，而此举能否达到目的，还有待观察。

　　“在此次降息中，银行做出了让利，而贷款企业成了最终受益者。”新华网在相关新闻评论中表示，“这是中央政府为金融市场稳健发展注入的强心针。”

　　中国降息或提振全球经济

　　事实上，中国降息的举措，与世界其他地区决策者利用“强刺激求增长”的做法，保持了一致。

　　由于全球经济萎靡不振，特别是欧洲经济停滞不前，欧元区自今年年初开始，就启动利率调整政策，一再宣布降息，欧盟东部成员国的利率甚至在11月达到历史记录最低值。

　　目前，欧元区央行正在考虑推行新一轮大规模的政府债券计划。欧洲央行主席马里奥·德拉吉近日表示，他和同事将“采取必要行动”以应对经济问题。此番表态后，欧洲股市纷纷上涨。

　　10月，安倍政府也决定扩大债券购买计划。相关数据显示，日本经济在第三季度陷入衰退，GDP增速减慢。

　　《纽约时报》称：“中国的降息之举虽短期内风险较多，但有利于提振全球经济。”11月22日，美国股市出现小幅上涨。

　　“就中国国内情况看，经济滑坡可能会拉低就业率，继而影响公众对改革的支持度。”“德国之声”表示，而对照国外环境，中国要想在20国集团中扮演更重要的角色，必须保持相对快速的经济增长。

　　未来还有降息可能？

　　《彭博商业周刊》预测，中国央行在明年年中之前还会进一步放松货币政策。

　　该周刊对经济学家所做的调查预计，中国在明年第二季度前，一年期贷款利率有可能降至5.35%，一年期存款利率降至2.5%。在接受访问的15名经济学家中，仅有4位表示“中国央行不会进一步降息”。

　　路透社援引消息人士的话说：“中国或步入降息周期，经济政策的转折点正式到来。”

　　一位参与内部政策讨论的政府智库专家表示：“高层领导开始转变思路，央行已启动全面刺激经济的措施，未来可能再次降息并下调存款准备金率。”

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌也认为，可将11月21日的降息解读为“货币政策转向更激进方向的信号”。他预计，在未来几个季度内，“至少还将有一次降息”。

篇二 房价下跌后货币转向
民间投资大幅下降 中国已进入一个干啥都不赚钱的阶段？

　　有一个数据非常重要，它堪称“让高层最为忧虑”，这就是“民间固定资产投资增速”。

　　在今年1到2月，以及1到3月两个点上，民间投资增速不断下滑，但全国投资增速不降反增。这意味着，在第一季度国有企业、地方政府的投资增加迅速，填补了民间投资的下滑，还略有富裕。到了4月份，由于央行货币政策转向，国企和地方政府投资也扛不住了，所以“固定资产投资增速”开始掉头向下。

　　让高层忧虑的是“民间固定资产投资增速”突然失速，连民营经济都不好了，光靠政府和国企来救市，能扛得住吗？

　　对于民间投资增幅回落较大的原因，主要有5方面所致：

　　1、经济下行，经营风险加大导致民间资本“不敢投”。

　　2、利润减少，投资回报率下降导致民间资本“不愿投”。

　　3、垄断行业太多，行业准入限制导致民间资本“不能投”。

　　4、是融资渠道不够畅通导致民间资本“没有能力投”。

　　5、行政干预导致政府把资金都输送给了国企。

　　多地经济告急！赚钱效应消失了吗？

　　为什么民间投资下滑，这是个可怕的问题，因为民间投资是趋利的，民间投资兴旺一定是有强烈的赚钱效应，而现在出问题了，也一定是赚钱效应消失。

　　先看看下面这些例子吧。

　　2015年开始，大量的资产泡沫吸走了太多的钱，让正经的产业干不下去了，工厂企业大面积倒闭。

　　例如富士康，在工厂上班的工人，基本都是靠加班费赚钱的，基本工资很低。但从去年开始，这个长年加班的血汗工厂，竟然放大假。双班改单班，一到节假日就延长假期。工人收入大幅下降，他们家自然生活水平也是大不如前。

　　还有一个小企业主，之前生产的是化工，每年都有上千万的利润，但去年开始钢厂被关闭，煤炭卖不出去，化工产品也滞销，大量库存积压吃掉绝大多数利润，目前靠裁员才勉强持平。若无改观，真的只能关闭工厂，回家卖红薯了！

　　还有做纺织的企业，由于生产无法连续，很多订单都跑了。弄得老板把百万豪车都卖了周转，他不止一次跟我提过，太难了！准备退休。

　　从2011年开始，私企感觉到越来越大的压力；在2012年，私企开始觉得越来越艰难，减产停工的迹象开始出现；进入2013年，绝大多数私企已经在勉强支撑，只是希望“奇迹出现”。进入2014年，私企在多方面的压力下，几乎全面陷入困境。

　　民间投资大幅下降？我们该如何赚钱，三个真相要注意！

　　真相一：民营经济缺钱，央行放的水，全都流向了房地产

　　3月新增信贷超1.2万亿，如此，今年一季度新增信贷4.61万亿。特别是09年四万亿后，上升斜率陡然加快。

　　要知道目前中国经济正在处于一个补库存的周期之中，本来应该是各行业加紧出清后的生产投资，但却发现了一个非常奇怪的现象，自打今年一季度以来，房地产再次起飞之后，大量资金被吸干，而民营经济不但没有得到资金的支持反而日渐萎缩，民间固定资产投资暴跌。

　　现在整个私营环境都这个卵样了，都在倒闭裁员，早就是路人皆知。现在看来看去就只有房地产赚钱了，人又不是傻，当然往房地产整个行当挤乌龟啦。

　　然而，进了房地产就万事大吉了吗，不是你想得那么简单！

　　富人套现移民 韭菜为国接盘

　　一个名叫周天宇（Tian Yu Zhou）的中国学生，以3110万加币（约1.5亿人民币）的价格买下温哥华今年最贵的一幢豪宅。周天宇拿出约2200万加元（约1.1亿元人民币）支付首付，对该房产拥有99%的业权。

　　同时，这名学生从CIBC（加拿大帝国银行）办理990万加元（约4997万人民币）的按揭贷款，每两周的按揭供款为17080加元（约86218元人民币）。这意味着每个月仅仅按揭供款就要3.5万加元（约17.7万元人民币）

　　对此，朋友圈里海外基金合伙人的评论直言不讳：

　　中国熊孩子1.5亿购买温哥华豪宅一事说明了六个事：1、有钱人孩子都出国读，不会抢国内教育指标；2、有钱人现金管理到位，一般1/3以上配置海外，还必须是民主国家；3、人民币不贬值到一定程度这些钱不会回来；4、中国富人很幸福，过去三十年一直很幸福，还会继续幸福；5、穷人还在网络上声讨和传谣，富人正在准备进一步海外配置；6、以上皆丑陋现实。

　　A股的结局我们历历在目：财富在高位完成了一次再分配，聪明人急流勇退，高位套现；韭菜们前仆后继，为国接盘。如今同样的剧情可能正在楼市上演。房价疯涨背后，房子只是在不同人之间转手罢了，有人套现移民，有人高位买套。最后，穷人想赚钱变得更加困难。

　　真相二：先不说民营企业无钱可投资，即使有钱投资，壁垒众多，资金都不知该投向何方？

　　中国投资存在两级分化：一方面，钢铁、煤炭等传统行业产能过剩，另一方面，服务业存在广泛管制，“玻璃门”“弹簧门”普遍存在，民间企业缺少投资领域。

　　中国不缺需求，而缺有效供给。中国一些行业和产业产能严重过剩，同时大量关键装备、核心技术、高端产品还依赖进口。

　　据测算，2014年中国居民出境旅行支出超过1万亿元人民币。中国一些有大量购买力支撑的消费需求在国内得不到有效供给，中国的富人将大把钞票花费在出境购物、“海淘”购物上，购买的商品已从珠宝首饰、名包名表、名牌服饰、化妆品等奢侈品向电饭煲、马桶盖、奶粉、奶瓶等普通日用品延伸。

　　这种情况发生在中国很多实体企业正在生存线上垂死挣扎，而中国人却不断对外消费，背后原因值得深思。

　　同时很多垄断行业并没有对民营企业开放，一些产能过剩的国企牢牢把控主导地位，也导致民营资本投资意愿不足，也不知道投资什么才能安稳地赚钱。

　　真相三：地方政府不待见民营企业，把资金都输送给了国企

　　地方政府是需要政绩的，而且很多国企都是地方的税收大户，当地许多居民好几代人都在国企中就业，可谓根深叶茂。如果不扶持好这些国企，不仅财政收入受影响，当地就业也会受波及。

　　所以对地方政府而言，最好的经济稳增长办法就是上项目，搞基础建设，而投资主体肯定是政府和国企。而民间投资的下滑就不可避免了。

　　甚至有些民营企业在当地受到过不公平待遇，每当有央企国企负责人前来投资、合作，当地会大力宣传，但民营企业来谈合作，有些地方负责人见一下民营企业家还躲躲闪闪的。

　　这种情况下，民营企业想赚钱就变得愈发艰难了。

　　结语：

　　生活在这片土地上的人很焦虑，这个不会因为阶层的不同而不同，富人也有忧虑，人民币贬值，影响最大的是他们，越多的财富聚集，那么缩水的损失越大。可是他们比普通百姓好过得多，可以轻松地把资产转移海外，离开，逍遥。同时，阶层上升通道愈加狭窄地今天，富人一直是富人，在食物链的最顶端，而在底层的人，除了被迫接受，他们别无选择。

　　在这个阶段，赚钱不是一件容易的事，大家都想赚钱，却不知道该如何赚钱。

篇三 房价下跌后货币转向
对抗人民币贬值、房价下跌和财富缩水的策略就是它!

对人民币贬值、房价下跌和财富缩水的策略就是它！

文 / 离岸资产配置专家——victor 刘磊

近来笔者的几篇原创文章受到了广泛关注和热议, 如: 《2020年的房价可能和今天一个样儿》、《中国房市的崩溃言论到底触动了谁的神经？》《人民币双贬，房价不降也是降》等；说句心里话，我不是中国房市盲目看空者、唱衰者；相反，过去的10年里我是中国楼市发展的即得利益者；但“未雨绸缪”这句老话所凝炼出来的中国式智慧才是我们作为成熟的地产投资人必须掌握的核心思维。“生于忧患、死于安乐”的古训不断地激励和警示着我，超越财富比肩者不一定非要在市场繁荣的时候，而大多数情况下，在危机中崛起和超越更能让人铭记。

华人首富“超人”李嘉诚也是这样谋算的：撤资高风险的中国内地资本市场，“抄底”和转战欧洲能源供给市场；从我多年投身于海外房产投资的职业投资人视角来看，普通投资者们没办法像亚洲首富那样瞬间变现410亿港币，转战欧洲“兴风作浪”；但我们却可以从中提炼出最精髓的投资思维，即：单一资本市场的、仅仅依靠上涨周期获利的市场盈利模式时代已经成为过去式。换句时髦的话来讲：投资思路更需要与时俱进，要与所创造和拥有的财富规模相匹配！没有准备进行离岸资产配置的富有中国阶层，他们的投资思路已经显得“Out Of Date—过时了”。就像中国移动董事长曾经说的：谁曾想腾讯竟然在

互联网的平台整合下成为了中国移动的最大竞争对手。时代已经改变，财富的定义也意义不同了，同样，对于获得财富的盈利模式和方法也在发生着演变。

在国内仅仅依靠单一房价、股价等价格上涨周期获利的市场盈利模式之外，还需要建立多种获利的平台和盈利模式，如货币盈利模式、利率盈利模式、汇率盈利模式、对冲市场的盈利模式另外4种复合盈利模式。

对于货币盈利模式我举例而言，当美国向全球输出通胀压力越来越明显之时，唯有借出钱来才是赢家。自2010年至今，李嘉诚父子依靠股票融资借到的资本买进“英国”资源类资产；先后控制了英国近三成的天然气市场，约四分之一的电力分销市场，以及5%的供水市场。离岸资产我们虽然可以选择投资海外股票、国债、基金等，但无论哪一种都是我们把资本借给了金融机构或者上市公司；唯有投资房地产的时候，有机会从银行寻求融资，做到把钱“借出来”；从而可以实现货币的盈利机制，即：即使真实房价没有获得增长，但通过货币的超发与贬值、推迟债务的偿还等手段，可以获得真正“跑赢”通胀的价值。

对于利率盈利模式而言，同样规避了单一依靠价格上涨的财富增长模式；把资本配置在不同币种计价的金融市场中，必然在两个不同央行主导的金融体系内产生两个利率，从而发生利率差。以我自身投资举例而言，我把澳洲的房地产作抵押获得西太银行3年4.79%

的贷款，再把这笔融资投资到国内年收益为10%的信托产品中，从而获得无风险的5%的利率套利；而这种得盈利模式完全脱离了房价的涨跌对于我收益的影响。

对于汇率盈利模式而言，很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元，一方面因为新任美联储主席耶伦预示美国即将在不远的将来加息，且造成美元的走强；另一方面因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇；而我希望更加引伸一步，买入美元，不如借入美元；借入美元，不如借入更加活跃的货币类别，如已经价值回归的大宗商品的交易货币的代表，加元和澳元；原因很简单，我们是希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”实现外汇的投资收益；而目前人民币、港币紧盯美元的货币政策，让彼此的汇率变化在调整的汇率政策下依然起伏较小，从而外汇套利机会降低了；因此才会选择更加活跃的、价值已经回归的货币类型, 如澳元和加元。

对于对冲市场的盈利机制而言，最好的案例就是李嘉诚先生了；在两个、或者多个资本市场同样进行资产布局的投资者而言，市场的上涨、下跌都是盈利的机会；上涨周期的盈利是资产价格；下跌周期的盈利是低价收购的优质资产本身和现金流；而身处单一资本市场的国内房产财富的拥有者们却只能祈祷房价上涨，而趋势一旦下行，就会遭受资产价格和现金流枯竭的双重打击。

总结：国人单凭想象和涨价预期就期望未来一定赚钱的典型房产投机思维显然已经过时了；我在内心不断告诫自己，中国房产靠货币超发创富奇迹已经一去不复返，是时候转

换思维来重新认知未来的房产创富盈利模式的时候了。为下跌做好心理准备、为下跌做好现金储备、甚至为下跌做好盈利模式准备的投资者，才是新的经济形势下可以依然跑赢市场的真正成功的投资者！

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篇四 房价下跌后货币转向
房地产与汇率关系

贬值不是刺破地产泡沫最后一根针

近期人民币汇率出现贬值走势，楼市也纷传降价销售、贷款违约的消息。一时间，不少观点将两者关联起来，认为是贬值导致资本大量外逃，从而刺破房地产泡沫。仔细分析发达经济体以及国内历史可以发现，汇率与房价之间无恒定规律。本币升值并不必然伴随房价上升，本币贬值也并非意味房价下跌。决定房价走势的主要因素是货币供应、住房制度、房地产供求水平、城镇化水平等。

先看看美日的例子。美国住房价格指数在1995-2002年平稳上升，美元指数保持小幅升值态势，两者呈现正相关。2002-2006年，受美国低利率政策和次级贷款市场快速发展的影响，美国住房价格指数大幅上升，较2000年增长一倍有余；同期美元指数持续贬值，从120点跌至83点左右，两者呈现显著负相关。上世纪80-90年代，伴随日元升值，大量跨境资本涌入日本房地产市场，日本房价指数不断攀升，房地产泡沫越吹越大，日元与房价之间呈现正相关。伴随日本货币和财政政策突然收紧，1990年开始日本楼市出现断崖式下跌，至1995年已经跌回1985年“广场协议”签订时的水平；日元对美元的升值幅度却接近100%，两者呈现显著负相关。

从国内情况看，自2005年汇改以来，2006-2013年人民币对美元的历年升值幅度分别为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、

5.1%、0.3%和2.9%，八年累计升值35%。尽管总体来看人民币升值伴随的是国内房价上涨，但具体到各年份情况却不尽相同。2006-2012年商品房平均销售价格同比增幅分比为6.2%、14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.5%和7.0%。2008年房价负增长，人民币汇率仍出现升值，二者负相关；2009年、2012年人民币几乎锚定美元，房价却大幅上涨，二者也出现背离。

发达经济体资本项目可自由兑换，尚会出现汇率与房价走势背离的情形，更何况我国资本项目还存在管制，跨境资本难以低成本随意流动。尤其近两年楼市限购以来，外资和热钱直接购买物业的成本高、规模小，即便大量抛售，也不会扰动整个房地产市场。从融资渠道看，尽管近几年越来越多的国内房企绕道海外融资，但绝对规模较小，且部分融资用于借新还旧，海外融资规模远低于国内贷款占比。

当然，汇率变动可带来资本流动的变化，进而影响外汇占款，直接导致央行基础货币的投放，从而影响流动性的整体水位，但央行货币政策是不可忽视的中间变量。央行可以通过正逆回购、贷款规模的收紧与放松、升降存准率等货币工具，回收或释放流动性。因此，广义流动性才是影响房地产价格的主要诱因。流动性闸门松一松，包括楼市、股市在内的资产价格就会高涨；反之，流动性闸门拧紧，则会对楼市、股市带来明显的收缩效应。 还应看到，随着矿产、土地、资金、技术等资源和要素的持续货币化，房地产价格也同步出现快速上行的特征。

房地产作为一种高度依赖信贷的产业，其波动与银行信贷的紧与松有直接关联。房地产价格涨幅出现疲态，很大程度上是因为年初开始国内金融机构收紧对地产企业的贷款，限制甚至停放对购房者的贷款。今年以来，部分银行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，一些流动性紧张的房企不得不“以价换量”，甚至面临资金链断裂的风险。美日的情况也表明，经过一段时间上涨后，一旦货币政策和财税政策转向紧缩，楼市价格将面临下行风险。【房价下跌后货币转向】

此外，土地供应也是影响房价走势的重要因素。当前出现房价下跌的区域，很大程度上是因为此前土地供应量过高，导致短期库存积压。

应看到，中国正处在改革发展转型时期，房地产需求呈现多样化特点。目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。国际经验表明，在城镇化率达到70%之前，一国房地产很难崩盘。因此，总体上看我国房地产还有发展空间。当然，部分城市房地产市场前期涨幅过大，已经积累了一定泡沫，在信贷紧缩、供应过大的情况下，还会出现资金链断裂、房价快速跳水的情况，需要加以防范与警惕。

篇五 房价下跌后货币转向
AAA房价波动_货币政策立场识别及其反应研究_谭政勋

【房价下跌后货币转向】

篇六 房价下跌后货币转向
央行公开承认房价拐点初现 担忧恐慌性抛售风险

央行公开承认房价拐点初现 担忧恐慌性抛售风险

银行和房企开始担忧房价下跌带来的连锁反应。 IC 资料

央行公开承认房价拐点初现

银行和房企能承受房价下跌20%到30%，但担忧引发恐慌性抛售及连锁反应

中国人民银行（以下简称“央行”）调查统计司在11月底召集了由中国银监会统计部、10家商业银行风险管理部门人员以及3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参与的“房地产金融风险管理”座谈会。央行在昨日发布的会议简报中称，房价拐点已初现端倪，并援引部分商业银行和房企的发言称，其能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但担忧房价下跌带来的恐慌性抛售和连锁反应。

这恰与银监会于11月中旬发布的《2011年第三季度中国银行业运行报告》显示出的“当季房地产业新增贷款环比首次出现负增长”数据相吻合。

值得关注的是，正值2011年年关，近十个城市的限购政策还有不足一月便到期，房地产调控政策即将走入下一个窗口期。 银行与开发商能承受房价跌三成

央行昨日在其官网上发布的一篇《房地产金融风险管理座谈会在京召开》的新闻稿件中称，该次座谈会于11月24日举行，会议重点讨论了央行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。

这两篇报告认为，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

有部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

“部分商业银行的表态说明银行也了解房地产市场若出现全面下跌的话，会产生一系列连锁反应。银行对严重后果还是有担忧的。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示，当前楼市降价已蔓延至二手房交易市场，这是楼市不景气的明显标志，下一步房价或将继续调整。

北京市房地产交易管理网最新数据已显示，11月北京市二手住宅成交均价为22018元人民币/平方米，创下了近15个月以来的新低。

关注房企自有资金状况

央行还援引参会代表的话称，房地产开发企业的现金流量是影响未来一段时期内房价走势的重要因素。就房地产开发企业的财务风险和偿债能力而言，银行更关注企业自有资金在总资产中的比例，这项指标比资产负债率更加全面、准确地反映房地产开发企业的财务杠杆。

楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。

国家统计局11月上旬发布的数据显示，今年前10个月房地产企业本年资金来源达68429亿元，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓；11月18日发布的10月份70个大中城市住宅销售价格显示环比首次下跌0.14个百分点。

11月17日，银监会发布的《第三季度中国银行业运行报告》也显示，房地产业新增贷款环比首次出现负增长，报告虽未披露当季房地产业新增贷款的具体数额，但称“随着房地产调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已经出现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链趋紧”。

针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理。

今年11月30日，央行突然宣布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首次调降。此举标志货币政策转向拐点出现，始于2010年的一轮紧缩货币政策已阶段性完成，令房地产行业看见了一丝曙光。但人民日报周四文章指出，房地产业内人士普遍认为，这并不说明楼市调控放松，也难以改变未来房价下降的趋势。

多地严控预售资金

新华社消息称，天津市新修订的《天津市新建商品房预售资金监管办法》从12月1日正式施行。该办法所称新建商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款。

天津将对新建商品房预售资金实行全程监管，监管期限自核发商品房销售许可证开始，至办理房地产初始登记后止。新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。每笔预售资金进入监管账户后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取重点监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。重点监管资金包括用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的预售资金。

实际上，从去年年底开始，北京、石家庄、天津、哈尔滨、广州、青岛等多个城市已陆续开始实行预售资金监管措施。

但是，在市场风传“房地产调控政策可能变向”的环境下，天津市预售资金管理办法的出台，至少意味着即便中央暂无更严厉的调控政策出台，也不代表房地产调控缺少操作空间。

业内专家表示，预售资金监管的立意在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现，使开发商利用预售资金拿地再开发等高风险行为受到监管。

“一般来讲，开发商在销售楼盘的时候，往往会设立多头账户，让购房的客户将资金汇到不同的账户上面，从而进行避税。而预售资金监管后，所有的售房资金全部汇到一个账户上面，开发商基本没有办法避税，这会大大挤压开发商的利润空间。”一业内人士说道，“实施预售资金监管意味着在开发商已被收紧贷款的环境下，必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。如果政策调整持续，或将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，在短期内增加市场供应。”

多城市限购令月内到期

随着房地产调控的逐步深入，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。

根据此前全国各地的限购政策来看，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。

这些限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。青岛市相关部门负责人曾表示，限购政策到期后是否延展，需视国家宏观政策而定。石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人也称，石家庄“限购令”截止时间暂时定为今年12月31日，并不是说12月31日一到，该政策就完全取消，到时要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定“限购令”是否需要延期。

业内人士普遍认为，年底部分城市的“限购令”到期后，明年仍将继续执行。比如合肥学院房地产研究所主任凌斌就认为，从目前的市场情况来看，合肥的限购令明年仍会继续执行，但限贷政策可能会放松。

在房价迎来拐点之际，各地的土地出让计划频现流标。有迹象显示，已有部分地方政府开始有所行动。比如，杭州经济开发区近期出台文件，提出对经济开发区企业员工首套购房发放补贴；重庆重提购房退税，强调对首次置业补贴；北京下调土地竞买保证金并放宽交款时限，并放松土地出让中关于保障房的配建条件等。不过，目前地方政府的松绑基本上没有触碰限购与限贷的调控红线。

在此之前，已有广东佛山和四川成都两处地方政府“试水”调控红线而宣告失败的案例。

责任编辑：NF076(本文来源：东方早报 作者：忻尚伦)

篇七 房价下跌后货币转向
穿越房价迷雾 看透中国经济

穿越房价迷雾 看透中国经济

——中国社会科学院研究员左大培讲解最新经济形势

房子在中国是热门话题，各个社会阶层都很关注。

近日，中国社会科学院研究员左大培在北京林业大学举行的一次讲座中，谈到近期中国经济的几个事件——物价上涨、房价问题和温州老板跑路问题。（编者注：在谈到当年中国出台某些救市措施时，左大培表示当年中国的金融基本没有垮，用得到那么大的救市吗，所以我怀疑可能是被美国人忽悠了。）【房价下跌后货币转向】

左大培先生的讲座中，关于房价所占的篇幅比较大，分析特别透彻。对于目前的房地产走势和房价变化，左先生的文章会给读者提供一个全新的视角。

开篇的话

三个现象 最近大家都在关注

最近有几个经济现象，老百姓比较关注。

第一是，物价上涨还在继续，但按照官方的统计数据，速度比前几个月可能稍微降低了一点，但是物价上涨还是很明显。

6年前，很低，零左右，当时是没有通胀的，我们现在是有通胀了，而且很明显。

第二个问题是房价，2010年初我就做过报告，2007年专门做过研究，当时我就说中国的房价是畸形的，简单说不应该这么高。为什么搞到这么高，是由于信贷等原因。

现在房价基本上可以说是停涨了，而且出现了降低的趋势，这就应验了我过去说的，只要政府下决心把货币和信贷控制住，房价不可能不下降的。

第三个问题，就是所谓企业家跑路的问题，指温州的企业家跑路现象。用西方标准的术语来说就是企业家债务人，就是借了债的企业家，违约拖欠贷款不还，而且违约违得很厉害，让债权人忍无可忍，再待下去可能很危险，所以就跑了。

信贷过度扩张 整个经济过热

为什么这几个现象会同时发生，简单说就是整个经济过热，它首先是由货币信贷的过度扩张引起的。

货币信贷过度扩张引起需求太大，企业都是根据需求生产的，生产过大，大到比你的生产潜力还要大。这种过度扩张，在市场经济下直接导致物价上涨。

由于物价上涨，同时也就引起了主管政策的货币信贷当局的一个反行动，反行动是什么？就要货币收缩。

其实收缩的结果已经开始显现，房价不涨了，甚至开始往下降。但是有一大批过度扩张的企业，在经济过热的时候脑袋很热，在拼命借钱，觉得现在借一点钱将来可以赚大钱，这些企业现在突然发现经济开始收缩，市场情况不如原来估计的好。

简单说，就是我们的经济过热导致物价上涨，物价上涨导致政府管控货币信贷机构采取紧缩政策。

一般的经济学上就说，通货膨胀有一种惯性，惯性就像刹车，你即使是急刹车人还要往前，不可能马上就停，所以我们还能看到物价还在上涨，但是这个紧缩政策已经发生了一些作用。

在这个作用下恰恰就是房价开始下降，但同时很多企业家叫苦连天，因为他们资金链断了。

原因分析

现在总需求过大 货币增长是主因

现在这三个现象是宏观动态波动的三方面，我们国家现在总需求过大，总需求过大导致产出过大。这两个中间的关系一句话就能解释清楚：我们现在是市场经济，企业都是根据销售需求来生产的。那么企业的生产、整个经济宏观的生产都很大，大到高于我们国家现在的生产能力。 我们中国10年来第一次出现明显的通货膨胀是2007年，经济增长14%，而且这个增长14%，根据我们的估算，确实也远远高于2007年这一年国家的生产潜力。所以2007年底到2008年有一波很明显的通货膨胀。 当然我们国家最近这些年平均的增长也就是9.7%左右，每年都是有波动的，这个波动主要就是需求因素引起的。那么这个需求因素在这里头起的最大作用是什么，至少在中国最明显的是货币信贷，就是货币增长。 1997年到2002年这几年，我们的M2(货币供应量的定义。：M1 = 商业银行活期存款，称为狭义货币供应量。M2：M2 = M1 + 定期存款与储蓄存款，称为广义货币供应量。)都在增长，最低的年份一年增长12%，高的年份也不过13%、14%。那时物价是没有通货膨胀的，大家议论的是通缩，物价水平是往下降的，大多数东西是越来越便宜，按统计数据，那几年CPI增长率是负的。

信贷问题

货币数量变化 基本与贷款同步

说到房价，前些年房价也没有出现疯涨，当时已经开始卖商品房了，但是卖不动，出现了大量的烂尾楼。

中国的房价开始上涨，而且越涨越快是什么时候开始的？2003年。这说明什么？货币确实增多了，M2增多了。

2003年之后中国的M2增长率明显提高，每一年的增长率都在16%以上，而此前都是低于15%，最高14%，那么到了2003年之后就是16%、17%、18%，甚至19%，结果是从那以后增长率高上来了，2003年以后我们的增长率每年都是10%以上，2007年就达到了14%。

物价水平、通胀率也逐渐上涨。首先物价水平从下降变成停止下降，变成一年上涨1%，最后到2007年就是3%、4%，2008年曾经有一个月达到上涨10%，所以说货币的带动是非常清楚的。

货币的数量近乎可以说是和贷款数量紧密地连在一起。M2大概等于贷款和外汇储备，所以货币M2和贷款并不相等，但是大体上是同步的，特别在增长的百分比上基本上是同步的。

2008年之后 贷款增加太多

2007年底通货膨胀已经很明显，经济已经过热，政府采取了紧缩货币的政策，这个紧缩货币的政策其实主要就表现在紧缩贷款上。

到2008年大概是11月份，跟上年同比贷款只增加了15%，贷款增加了15%的结果，是咱们的M2增加的很慢，这个紧缩其实是很起作用的，遏制了2007年出现的物价上涨和房价上涨。

2008年美国危机，西方一片恐慌，恐慌情况下就是总需求发生变化，这个总需求其实很简单，是因为所有的人都不想花线，特别是所有的人都不借钱。

所有能当债主的人动荡，老百姓不往银行存钱，银行相互不借钱，银行不往外贷款，整个社会需求就发生变化，这个时候当然西方国家非常恐慌，我们知道那时候布什总统就开始救市，我们中国也有一个经济刺激方案出台。

2008年由于西方金融危急，中国的出口确实受了打击，政府就改变政策了，2007年底的紧缩政策到2008年底变为一个大扩张政策。这个大扩张就表现在货币和信贷上。

2009年这一年里，就是中国的贷款余额，整个贷款总量，贷款余额是什么，记在账上我已经贷出去了，还没有收回来的叫贷款余额，这个总额增加了30%。

随之而来的，贷款增加，M2肯定也要增长，M2增加了27%，2003年到2008年期间，我们M2增加的比较多，最后导致了2007年的物价上涨，那也不过是一年18%、19%。结果咱们2009年的一年达27%左右，原因在哪儿，原因在贷款一年增加30%。

也就是说，从2008年底，我们国家总的贷款是30万亿，一下子增加到40万亿，增加了10万亿。

这一年光新放出去的贷款达10万亿，所以现在社会上很多人批评说，我们现在的通胀是因为这个造成的，这个我说不对，中国的问题根本不在4万亿，而是增加的信贷，是10万亿。

2009年初房价还没涨，到2009年底房价暴涨，为什么暴涨，10万亿，就是这10万亿闹的。

房子问题

10万亿贷款 把房价给拉起来了

那两年中国的商品房的销售额也就是3万亿到4万亿，你想贷出10万亿去买什么买不了。

2009年大家都在骂，说房价暴涨怎么这么坏，其实房价涨的还低了，真要把那10万亿都来买房子，绝对不是现在这个，还不知道涨到多少。 清华大学的李稻葵教授说，那个10万亿够我们消化5年，因为它有后劲。很简单，它不是马上就发挥作用，很多人借了钱以后，他买了房以后也没继续干别的，以后这个钱慢慢周转起来，他就拉动物价，这总得有个一两年时间才表现出来，正好到2011年。

这10万亿出来以后把房价拉起来了，这就是2009年底我们大家说的房价暴涨，所有的开发商都出来了，说是刚性需求，房价只会涨不会跌，这就是骗不懂的人的。

所以2010年初我做报告时，我就跟他们提：今后咱们中国两年内每一年信贷只增长15%，连续两年，房价肯定大跌，因为数据在那儿摆着。 深层原因

2011年的通胀 贷款贷多了闹的

2010年初我在讲这个话的时候，我已经知道上面已经定了2010年的信贷大概预算了，大概是增长18%，你要知道18%是个很高的数。

2003年到2007年期间，咱们一年也就增长17%、18%。然后你2009年搞了一个30%的信贷增长，到2010年还搞18%，这两个东西合在一起，中国这个需求膨胀，货币需求膨胀，那能止得住吗？

所以2011年的物价上涨，通货膨胀是不可避免的。就是钱多了闹的，贷款贷多了闹的。

那么这一套政策导致什么呢，简单地描述，第一个就是这一条政策出来之后，本来出发点应该说是不错的，是鉴于西方金融危机发生了，要救市，怕中国经济下滑。

我们说了，经济确实出现了下滑，如果增长率降得太低的话，失业要上

升的，所以社会还是不稳定的，要救市。但是操之过急，行动粗糙，一下子过了头，就像踩油门，一踩踩过头。

为了应对危机 需要适当的增长率

但是到了2010年，形势已经挽救过来了，还不停止，还搞18%的信贷和货币的膨胀，那么结果造成什么呢？

第一个是房价暴涨；第二个，原来上面的精神当然不是想拉房价，是想把整个经济，就是我们说的GDP增长率和经济增长率拉高。

我们2007年经济增长率14%左右，那么2008年紧缩结果，再加上金融危机打击，降到了9%，2009年也是9%。

在这个情况下2010年还不想顶住，结果2010年增长率是10%左右，超过我们的9.5%。

2011年如果我们的增长率超过9%的话，可能就要开始真正的膨胀。 2010年经济增长百分之十点几之后(当然它都是货币需求拉起来的)，通胀就开始了，这就是物价上涨。

货币转向

当年的某些举措 可能被美国人忽悠了

物价现在上涨的势头也过去了，但是还在涨。

简单说根据中国过去的经验，要真是把这一波通货膨胀给弄下去的话，我认为应该还要适度紧缩，紧缩什么呢？就是2012年的指标弄到15%，再低一个点我估计这个膨胀就可以止步了。

现在回头来说，应该说是有点事后诸葛亮的说法，至少2008年底我们让信贷一年增长30%这样的大撒手是做得有点过分。

最近我看了一个报道，我们说2008年底又开什么G20峰会，峰会上大家联合救市，又是救中国，又是救美国，有些人还在宣传这个。

实际上中国当时面临的形势跟美国很不同，因为美国在金融危机爆发的时候，不是经济过热，经济基本上不热，我们经济有点过热。

美国的通胀几乎都是看不到的，中国2007年已经有很明显的通胀了，所以中国的形势跟美国不一样。

美国需要救市，是因为它的整个金融系统在那次危机里确实垮掉了。 中国的金融基本没有垮，用得到那么大的救市吗，所以我怀疑可能是被美国人忽悠了。

前景分析

开发商 现在房子卖不出去了

现在房价已经不涨了。如果这两年货币增长都是15%，(房价)不降才有鬼呢。

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