中介的出路

导读：　中介的出路(共7篇)房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房...

篇一 中介的出路
房产中介好做吗?赚钱吗?有的年薪百万有的生存艰难

　　近日，随着契税、营业税“双降”新政的出台，二手房交易也借着政策东风热闹起来。最近，记者在一位朋友那里听到了一个有趣的故事，说是市民李大伯去福明路上的一家冰鲜鸡店买鸡肉，店主钟女士的一番话让他吃了一惊，“我现在不卖鸡了，和朋友一起做房产中介。”卖鸡跟卖房这两个行当距离挺远，钟女士转行做二手房中介，其背后原因还是二手房行情的回暖。最近几天，记者走访宁波多家房产中介，发现二手房中介都在加快门店扩张的步伐，其中一个小区周边，就聚集了７家房产中介。

　　行情见好，有人改行当了房产中介。但是，房产中介好做吗？虽然，二手房确实比之前的好卖了，但是诸如外界说的“火爆”、“抢房”等实在太夸张。２１世纪不动产的一位房产中介跟记者分享了几个二手买卖中的案例：一套朱雀新村的二手房，５０多平方，价格在１万多每平方，原先买家已经跟房东谈好价格，可是国家契税新政出来后，房东要求涨５万，买家就不买账了。另一套中山小区的房子，房东在原先谈好的价格基础上涨了１０万，买家就放弃了，房东又降了２万，买家还是不买账，这些单子最后都黄了。“房东的心理发生变化了，预期变高，但是买方没变化，挑选的余地很多，觉得就算涨也涨不了多少。”该人士称。

　　对于有梦想的90后来说，房产中介创业是一个不错的创业项目，干得好他可以让你年入百万甚至更多，一年就能实现有车有房梦想。不过需要知道的是，能赚钱的还是在一线城市居多，在二、三线，四线城市，房产中介并不是那么好做。君不见2015年就有不少房产中介公司关门？

　　房产中介好做吗?房产中介赚钱吗?不同的人有不同的说法：

　　雷明：每天干十三四个小时，年薪上百万

　　过去的2015年，雷明几乎没有休息过，每天8点30分前赶到公司开早会，交流客源和房源情况，紧接着就打电话约客户看房，或是和房东聊聊挂牌价格。简单吃顿中饭后还要再开一次会，交流上午的市场情况。一般下午的客户更多，甚至要忙到晚上，因为不少客户平日里只有晚饭后才有空看房。

　　“我们每天早中晚都要开会，交流客源和房源情况，保持信息畅通，我基本都是夜里11点以后回家睡觉的，睡醒就开始第二天的工作。”雷明告诉本报记者，他每天都要工作十三四个小时。

　　去年“3·30”新政后，二套改善型住房购房门槛大幅下降，上海的二手房交易开始井喷，雷明也因此几乎没有一天完整的休息。“我们每周本身就只能休周一或周二，但休息时也会接到客户的电话，如果客户要求看房就必须加班。不过市场非常好，大家都很有干劲，没什么事的时候也都会去公司工作。”雷明说。

　　有付出就有回报，30岁不到的雷明如今已进入“百万年薪俱乐部”，虽然只是分管十多位业务员的经理，但在这一级别中，他的收入水平已属中等偏上。

　　然而，相比如今的高薪厚职，雷明刚入行的几年充满辛酸。“2013年我有半年都只有1820元的基本工资，2014年整个行业特别不好，很多中介都亏了，不少同事也因此离开了这个行当。”雷明告诉记者。但坚持下来的房产中介如今赚得盆满钵满。

　　老陈：房产中介好做吗?房产中介很苦　生存艰难

　　老陈是一名二手房中介员。多年来，出于职业需要，他养成了行事说话周到体贴的习惯。客人一进门，他忙不迭地让座；客人一坐下，他立刻去倒水；客人一站起来，他马上去帮忙叫出租车；客人脸一垮，他马上说一堆好话；客人一犹豫，他跟着就说上一堆恐吓性的话，“这块儿的房价永远不可能再降到两万了。”一旦客人表现出一丁点儿心动的样子，他丝毫也不敢耽误时间，马上操起手机给业主打电话，最好当天就能看房签约下定金。

　　过去有几年，这只陀螺转得发了疯。他每天早上5点起床，先帮签约的客人去排队办理交税过户手续，中午凑合一顿，然后再去带客人看房子，一直看到晚上七八点，如果有合意的，晚上可能还要约业主来谈判，一直谈到12点都不稀奇。2009年的时候，他就没有休息过一天。他不敢休息，没法放松，他害怕自己放过一天，就等于把钱送进了别人的口袋。房市大热的时机难得一见，他看见很多钞票在窗外的天空漂浮。他经常也能在看房的时候遇见别的中介。有时候，在同一间房子里能够遇到十几个，大家济济一堂，热热乎乎客客气气的，几乎像是一起赴宴的朋友。

　　即使在最疯狂的2009年，他仍然感到生存艰难。假使一笔生意做成，他能从中介服务费里获得15%的提成。和往年房市萧条的时节相比，这笔钱不但没有变多，甚至还变少了。由于二手房买卖火爆，不但入市的买家变多了(来源:

　　即便最好的时候，这样的生意，他们公司一个月能做成10笔。“反正我一个月拿不到一万块，也就七八千吧。”他说。当他听说某家大中介公司员工一个月能收入2万的时候，表现出一脸不屑的样子。他把烟头在墙上杵灭了，又扔在皮鞋下面踩碎。

　　一年前，他离开那家大中介公司，原因就是业绩不够好。大中介比小中介的生存压力要大得多。比如说，每个新人每天都有带人看房的工作指标，一旦完不成，随时都有被扫地出门的危险。“压力太大了，所以才有那么多中介骗人说谎。”

　　世界越来越乱，房子越来越不好卖。一会儿利率调整了，一会儿税费涨了，一会儿股市波动影响房市了，一会儿保不齐还有套好招来诈骗的。去年夏天的时候，他有两个月光景一分钱也没挣着。早年间，还有同事光靠干中介就能在燕郊攒下一套房子，如今，这几乎就是痴人说梦。他遇过卖家反悔，合同都签了，又觉得卖亏。他跑了三四个月，一分钱挣不着还要搭上半年时间处理纠纷。他手里正有笔换房的交易，两边客户都紧紧巴巴分寸不让。他两头讨好，赔着小心，中间也免不了搞搞阴阳合同。有一次，为了免得交易被隔壁的中介抢走，他还请妹夫假装客户来谈生意，截了单子。真是一场虚惊啊，他说。

　　最后他也学了乖。他在公司的会议室里装了屏蔽。来的客户都收不到手机信号，这样他们就没法跟别的中介串价，不会被抢了生意。至于一边拍胸脯，一边说点夸大其词不管不顾的谎话，那就更别提了。

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　　现状：

　　二手房房价涨疯了

　　2月中央集中出台一系列楼市利好政策，包括下调商贷首付比例、减免调整二手房交易契税、营业税，上调公积金存款利率，推动了刚需和改善购房需求集中释放。

　　再加上年后合肥新房封盘惜售或绑定高价车位现象普遍，大量购房需求涌入二手房市场，导致合肥二手房市场房价“失控”，二手房房主跳价成常态。

　　据悉，目前房主跳价频率高、幅度大很常见，特别是购房需求旺盛的滨湖新区和政务区。“房主跳价太快，分分钟涨10万都正常”德佑地产明珠店经纪人吴凡介绍道，他之前有个客户看中万达文旅城一套二手房，房主涨价到130万，客户同意后，房主又涨了10万。

　　“现在不是市场上没房源，而是没有合适价格的房子，”湘楚置业经纪人王兴认为，市场上缺房源是事实，但现在主要是没有合适价位的房源，房主涨价太快。

　　房价虚高二手房交易遇冷

　　“现在房价炒得太离谱，赚钱的是房主，中介生意很难做。”二手房市场火爆，大家都以为中介挣钱了，其实中介也是一肚子苦水。

　　“房价被炒得太猛，房主报价太高，成交量就少了。”辉达房产经纪人小丁认为，二手房市场只是表面的虚火，实际上更多房子有价无市，购房客户开始观望。“每天经纪人带看数据下滑，成交量大幅下滑。”

　　“现在政务区房价虚高，客户量多但成交量不高。” 中易地产恒大华府分公司经理李毛劲分析称，年后政务区房价上涨太快，热点小区均价已经超过两万，房价一天一个价。“持房观望的房主增多，市场上可售房源少，在售房源报价虚高导致实际成交量并不高。”

　　“房价过度炒作，中介之间竞争变大，生意也难做。”面对“失控”的房价，经纪人小丁表示很无奈，他说作为房产经纪人他们更希望一个健康的二手房市场。

　　了解：

　　中介的代理佣金怎么算？

  一般来说，房屋买卖代理收费，按成交总价乘以一定的比例来算。独家代理的，比例可能会高点。中原地产项目总经理黄韬向记者介绍，代理公司收取的佣金，目前行情如下：

  一手住宅：成交总价x1%

  二手住宅：成交总价x（3%~5%）

  个别情况：成交总价x（10%~12%）

  备注：上述比例为代理公司收取的佣金比例，中介人员的佣金包含在内。

  一般来说，位置比较偏远的楼盘，或者开发商在短期内营销任务比较重的情况下，提成比例较高。位置较好的热销楼盘，佣金比例相对较低。

　　下一页：孙科：创业当房产中介老板 打800通电话促成第1单

篇二 中介的出路
房产中介好做吗？房产经纪日子不好过等待春天

　　原文标题：房产中介春天何时来

　　2014年全国楼市可谓跌宕起伏。作为在整个房地产市场夹缝中生存的房产中介，则更是艰难求存。根据国家统计局公布的数据显示，2014年1至12月长春市二手房价格，有10个月是在下跌通道之中。二手房价格的下跌，直接影响到房地产中介的业绩。长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。长春房产中介的春天什么时候才能来？房产中介好做吗？为此，记者对市场进行了走访。

高薪招聘经纪人的广告 新文化记者 白石 摄

　　中介老板

　　1 抽身而退

　　王军做二手房中介这行五年了，在长春二手房市场最旺的时候，他在宽城区、绿园区和二道区一度拥有3家连锁门店。但这两年，他已没有心思打理这门生意，去年他试着开了一家咖啡店。

　　2015年春节过后，随着最后一家中介门店的租金到期，王军彻底告别了他为之奋斗多年的行业，“早关早省心。”也许是在二手房中介的行当里摸爬滚打太辛苦，此刻从他的语气中能听得出一种无奈，但更多的却是解脱后的轻松。

　　2009年王军被朋友拽进二手房中介这一行，当时新房涨势一片，二手房也是红红火火。在中介公司摸索了一年，2010年他的第一家二手房中介门店在宽城区开张。2011年“个人不满五年，卖房全额征税”的新政实施前，长春市二手房交易迎来一波“牛市”，王军年底时又开了一家分店。2013年“国五条”落地前，二手房市场又迎来一波“小阳春”。也就在那时，王军的中介门店数量达到了顶峰。

　　但好景不长，紧接着长春二手房市场“寒冬”来袭。“2014年是长春房地产变动和动荡的一年。”长春市某房地产代理有限公司总经理李茂玉这样总结，市场极度低迷，但仍有二手房中介选择逆势扩张，和大多数人一样，王军对未来不看好，于是2014年他先后关掉了两家门店。如今，王军已经退出了二手房中介市场。

　　房产中介好做吗？王军说，虽然他退出了这一行，但这几年总体来说没有赔钱，“不是我坚持不下去，而是担心再坚持下去，可能就没有退路了。”在王军看来，二手房中介想要再重拾2011年以前的辉煌，已经不可能了。

　　2 想追“牛尾”赶上“熊头”

　　动荡之年，不是所有人都能像王军那样可以全身而退。

　　长春市荣光路某小区正在出兑的房屋中介的老板小峰（化名），2014年年初进入这一行，结果连“牛尾”都没有碰到，直接撞上“熊头”。小峰讲，开这家店之前他也是做二手房经纪的，在2013年那一波行情中赚了一些钱，便有了单干的想法。

　　“其实干房屋中介的门槛不高。”找个合适的位置，买几张办公桌椅，再配一两台电脑，之后剩下的就只是招人了。

　　他给记者算了一笔账，以他的那家店为例，由于位置靠近小区门口，近100平方米的门店盘下来花了8万元的兑费，此外房租每年是5万元；装修等其他费用一共花了2万元左右；一年宽带费用1200元；供暖费、物业费一年3000元(创业网:

　　“赔钱可能跟我选的位置有关，但最主要的原因还是我判断失误，现在市场买房人观望情绪严重。”这是小峰得出的结论。决定把店兑出去是2014年年底的事，只是小峰的店已经张罗出兑3个月了，到现在也没兑出去。

　　房产经纪

　　1 自己砸钱打广告 不砸就不好卖

　　中介公司的老板们有的转行，有的暂时离场观望，房产中介经纪人的日子又如何？

　　3月11日下午，金川街附近的一家房屋中介公司，3个年轻小伙围在一起有说有笑，记者推门进屋，打破了屋里的轻松气氛。

　　“卖房吗？”见有人进屋，其中一人开口询问，另外两人表情也瞬间端正了起来。

　　交谈中记者了解到，3人中，在中介这一行干得最久的是小岩（化名），也不过3年而已。进来之前记者在店门口注意到，门口的玻璃上贴着一张招聘启事，上面标注着“月薪5000元招聘经纪人”。3个小伙子说，当初他们也是被这样的“高薪”吸引，进入了中介这一行。

　　小岩和小建（化名）说，2014年他俩的收入都超过8万元，这让记者有些吃惊。小岩笑着说：“其实一年下来我几乎没剩下多少，高收入是高投入换来的。”小岩讲，以前他们卖房，也就是在各种媒体上发几条房屋出售信息，剩下的就是等电话，或者在中介公司等买房人自己上门。但是小岩告诉记者，去年市场不好，买房人少，中介之间竞争激烈，只好自己砸钱抢客户。怎么个砸法？他解释说：“就是打广告，提高房源的曝光率。”

　　周末是买房人最活跃的时段，必须提高广告发布频次。小建告诉记者，以在某生活服务类网站打广告为例，上传一条住房出售信息，每天“置顶费用”是38元。如果周五至周日连续3天“置顶”，费用就是114元。出于成本考虑，经纪人不会把手里的房源全都“置顶”，但就算只推5套房源的话，费用也要570元，一个月下来，就是2280元。

　　这么往广告上砸钱，就一定能卖出房子吗？答案是不一定的。

　　“不打广告房子不好卖，打了广告也得看运气。”小建说，如果运气好，一个月能成交一套房子，“那成本就赚回来了。”可如果运气不好，一套房子都没成交，下个月就得继续投钱。

　　2 转行的不仅仅是新人

　　3个人所在的这家中介公司，已经开了五六年，以前市场好的时候，店里的经纪人可以达到十几个。今年春节之后，店里就只剩下他们3个人了，其他人“都不干了”。

　　窗口那里虽然贴着“月薪5000元招聘经纪人”，但根本没有吸引力。小岩坦言，即便有人来应聘，能坚持多久也是未知数。

　　在临河街的另一家二手房中介，入行两年的小涛独自一人坐在屋里看店。他告诉记者，去年他月均收入只有2000元，这样的收入还没有他之前做保安赚得多，“我如果不是单身，早就不干了。”在这家中介的门口，记者也看到了“招聘经纪人”的广告，小涛说，他家是常年招人，但去年一直都是走的人比来的人多。“好不容易来一个人，3个月，一套房子都没卖出去。卖不掉房子就没有收入，最后只能拍拍屁股走人。”

　　“走的不单单是新人，干了好几年的老人也有走的。原因也很简单，赚不到钱了，这些人多数都转行了。”小涛说。

　　■市场行情

　　买房人和卖房人都很任性

　　二手房市场中的中介老板和中介经纪人去年过得不容易，那么市场中的买房人和卖房人又是怎样的？相比买房人，卖房人更能挺，同时还很“任性”。很多卖房者，其实家里就一套房子，卖房是因为他们想用卖房的钱买更好的房子。如果成交价太低，买新房就会损失很大，所以这些人不愿意低价把老房卖出去。而家里有两三套房的卖房者，把房子扔给中介出售的同时，房子会一直保持出租状态。能卖出高价自然是好，如果卖不上价也不着急。在小涛所在的中介，门口悬挂着30多张房屋出售信息卡，“这里面有超过三成的房子都是卖3个月没卖出去的。”

　　和卖房人的“任性”相比，有时买房人的想法也让中介琢磨不透。2014年3月份，王先生找到中介公司，计划出售一套80平方米的学区房，当时开价60万元。当有人通过中介开出50万元的价格时，王先生一口拒绝。去年年底，由于着急用钱，王先生又找到中介，这次他把房价降到45万元。中介公司马上联系了当初有意50万元买这套房的买家，可买家听到新的价格后，竟然要求卖家再便宜5万元，结果这笔生意再次一拍两散。

　　去年日子不好过　今年能否转暖？

　　根据国家统计局公布的数据显示，长春市二手房价格去年12个月里只有两个月环比出现了上涨，此外的10个月，二手房价格环比均下跌。二手房价格4～12月份累计环比下跌5.3%。二手房价格下跌的同时，成交量也在下降。根据长春市住房保障和房地产管理局公布的相关信息显示，长春市去年1至12月累计成交二手房数量为3.1万套，和2013年的5.1万套相比，同比下降39.2%。

　　面对这样的数据，长春市工商联房地产中介服务行业商会会长王义全说：“说2014年是长春二手房中介的‘寒冬’都不为过。”长春有实力的几个房地产中介公司之一，长春市某房地产代理有限公司2014年经营情况也不容乐观。数据显示，公司去年全年累计成交房屋数量同比减少38.97%，全年只有2月份同比增长27.62%，其余月份全部同比下跌，跌幅超过50%的有4个月。

　　“市场行情不好，业务量急剧萎缩，再加上销售人员严重流失，多方面不利因素导致2014年公司的总营业额下降30%，而且还出现了亏损。”李茂玉说。

　　根据国家统计局公布的2015年2月二手房价格数据显示，长春二手房价格继续下跌，这是自去年4月以来，连续11个月下跌，但环比降幅略有收窄，为0.3%，市场出现回暖迹象。

　　■谋新出路

　　与开发商抱团 卖新房“取暖”

　　一些中介选择了“退出”，但仍有中介还在坚持，为了生存，绞尽脑汁想出路。

　　张海岩所在的这家房产中介公司，就是去年刚成立的一家新公司。由于二手房市场生意不好，公司想到跟日子同样不好过的开发商搞合作，转做新房市场。

　　“以前房产中介卖新房，卖的多是开发商卖剩下的尾盘，而且开发商高不可攀。现在他们的日子也不好过，为了消化库存，拿出来跟我们合作的房源，都是在他们售楼处正在销售的正常房源。”张海岩说。

　　新房和二手房价格的趋同，让那些原本想少花一点钱获得住房和改善型住房的买房人不得不做新的考虑。

　　■行业变化

　　房产电商悄悄逼近

　　很多人可能没有意识到，无论你是否已经准备好，移动互联网战场的硝烟已经开始一步步逼近传统中介公司的阵地。

　　不管是采用O2O形式的好屋中国、房多多、Q房网，还是经过再次创新，采用O2O+C2C形式出现的房主儿，2014年他们都在全国各地进行着疯狂的扩张，而且已经让部分传统中介公司的大佬们坐不住了。

　　近期“思源地产”和“中原地产”的高管们在不同场合均表示，未来会“加强线上方面的投入”。李茂玉介绍，目前虽然移动互联网和传统中介公司之间的硝烟还没有烧到长春，但这是迟早的事情。在全国的一些地方，移动互联网时代的房地产中介公司竞争已经提前进入到白热化阶段，两大阵营已经初步形成。“作为本土企业，我们现在既要想办法抵御‘寒冬’，也要做好迎接全新机遇到来时的挑战，这样才能在未来的竞争中走得更远。”李茂玉说。

　　■行业预测

　　2015年长春房地产中介或迎来一次大的洗牌

　　华创证券新产业趋势部总经理杨现领认为：“未来10年，中国的房地产将会迎来一个交易的浪潮。中介行业、代理行业、流通行业在整个行业中的作用会越来越大。”

　　但这里提到的中介行业，显然不是留在传统思维，或是仍沿用传统手段进行销售的中介。

　　据长春市住房保障和房地产管理局统计，目前长春市备案房屋经纪人资质的二手房中介公司232家，而未备案的中介公司数量更多。

【中介的出路】

　　王义全认为，2015年长春房地产中介企业必将迎来一次大的洗牌，这对中介企业来说既是机遇，也是挑战。

篇三 中介的出路
房地产中介发展现状及市场前景分析报告

2015-2020年中国房地产中介市场现状调研

分析及发展趋势报告

报告编号：1556862

行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容：

一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。

一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。

中国产业调研网Cir.cn基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。

一、基本信息

报告名称： 2015-2020年中国房地产中介市场现状调研分析及发展趋势报告 报告编号： 1556862 ←咨询时，请说明此编号。 优惠价： ￥6750 元 可开具增值税专用发票

咨询电话： 4006-128-668、010-66181099、66182099 传真：010-66183099

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二、内容介绍

房市进入长期调整期，2013年全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，同比增长35.2%。

据中国产业调研网发布的《2015-2020年中国房地产中介市场现状调研分析及发展趋势报告》显示，相对新建楼盘来说，二手房的优势相当明显。首先，就是房价相对较便宜。其次，二手房一般处于开发较成熟的地段。第三，周边配套设施一般较完善。在综合考虑各种因素后，很多购房者把目光投向了二手房市场，即使2013年3月新国五条出台后，市场热度依旧不减。

与外发达的房地产中介服务业相比，我国的房地产中介服务业还处于发展初期，但发展迅速。目前，我国大部分地区的房地产中介服务行业正处于快速发展时期，盈利水平较高，发展前景巨大。但从事房地产中介服务的企业数量众多，竞争激烈，是个挑战大于机遇的行业。在这样的环境中，企业如果及时根据市场变化特点调整经营策略、没有一定切实有效的战略来推动企业发展，就会使其与众多企业混杂在一起，没有发展，仅为生存而挣扎，最终将被市场淘汰。

《2015-2020年中国房地产中介市场现状调研分析及发展趋势报告》对房地产中介行业相关因素进行具体调查、研究、分析，洞察房地产中介行业今后的发展方向、房地

产中介行业竞争格局的演变趋势以及房地产中介技术标准、房地产中介市场规模、房地产中介行业潜在问题与房地产中介行业发展的症结所在，评估房地产中介行业投资价值、房地产中介效果效益程度，提出建设性意见建议，为房地产中介行业投资决策者和房地产中介企业经营者提供参考依据。 正文目录

第一部分 行业概况及国际市场分析 第一章 房地产中介基础阐述 第一节 房地产中介特点分析

一、房地产中介活动具有内容的服务性

二、房地产中介活动具有非连续性和流动性的特点 三、房地产中介活动具有极大的灵活性 第二节 房地产中介业与房地产市场的关系 一、有机组成部分 二、桥梁与纽带 三、升级的重要力量

第三节 中国房地产中介运行概况 一、房地产中介经营范围 二、房地产中介公司运营模式 三、房地产中介收费标准 四、房地产中介行业的作用和价值 第二章 国际房地产中介运行概况 第一节 世界房地产运行综述 一、世界房地产运行环境分析 二、世界房地产“主心骨”探讨 三、全球房地产市场分析与预测【中介的出路】【中介的出路】

四、全球房地产市场“触底”探讨 第二节 国外房地产中介体制分析 一、经纪人资质等级 二、法规制度 三、职业道德

第三节 美国房地产中介行业分析 一、美国房地产中介行业发展状况 二、美国房地产中介管理制度 第四节 香港地产代理监管 一、香港地产代理监管概况 二、香港地产代理监管的优劣 第五节 国内外房地产中介行业比较 第二部分 国内行业发展现状分析 第三章 中国房地产中介运行环境分析 第一节 中国房地产供需分析 一、住房潜在需求分析 二、中国购置开发土地情况 三、中国房地产价格情况 四、中国房地产市场调整分析 五、中国房地产购买力的外部抽离解析 第二节 中国房地产市场运行分析 一、中国房地产市场整体情况 二、房地产开发投资情况 三、商品房待售情况分析

篇四 中介的出路
我国房地产中介服务行业的发展前景

我国房地产中介服务行业的发展前景

房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是房地产商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。其涉及房地产开发价值链的前、中、后期，广泛开展房地产顾问咨询、土地评估、营销策划、代理销售、经纪、房地产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。

一、我国房地产中介服务行业的发展阶段

房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为1988－1995年的萌芽阶段，1996－1999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。

萌芽阶段（1988－1995年）

1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我国第一家房地产中介服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。1993年，深圳房地产经纪机构达到了近70家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。

起步阶段（1996－1999）

1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。 快速发展期（2000至今）

1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计，目前房地产中介服务机构超过3万家，从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。

二、我国房地产中介服务行业的重要性

作为房地产市场的重要组成部分，房地产中介服务业的发展对促进房地产市场发展起到了重要的作用。

1、房地产中介服务行业是房地产市场的润滑剂

房地产中介服务企业依靠自己的信息优势和专业知识优势，提供精确的交易信息与专业的咨询建议，促进市场信息的双向流动。对于消费者可以提供全面的房产信息，缩短交易时间与成本；对于开发商可以提供准确的市场信息、专业化的咨询意见，从而避免市场风险，快速促进开发与销售。此外，房地产中介服务企业还提供一些周边服务，如房产按揭、IT交易平台、信息咨询系统等，诸如此类服务均大大提高了房地产行业的运行效率，降低了市场的运行风险。

2、房地产中介服务行业具有较大的社会效益

房地产中介服务行业具有就业吸纳能力强，资源耗费少等特点，属于新型朝阳服务业。其属于人力密集型行业，以从业者为创造价值的主体，在人员扩张方面受其它生产要素的制约较少，在吸纳就业方面具有先天的优势以及巨大的潜力。此外，该行业以知识与服务创造价值，资源能源耗用极低，符合新型经济发展的趋势。

三、我国房地产中介服务行业的前景展望

作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面：一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。

1、房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间

自从1998年国家实行住房商品化改革之后，我国的房地产行业迎来了黄金十年，从1997年至2008年全国商品房销售面积增长了近六倍，年均增长率达到21%，商品房价格也有较快的增长。同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，2008年全国房地产开发投资完成额达到3.06万亿，占全社会固定资产投资额的18%，为08年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然08年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但09年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变。

基本因素之一是高速增长的国民经济。

改革开放以来，我国年均GDP增速达到9.8%,大大高于全球增速，也高于其它新兴市场国家。1990至2008年，我国城镇居民人均可支配收入复合增长率达到8.2%，这一增长每年给房地产市场带来了巨量的有效需求，此外，经济繁荣也来了商业地产供求两旺。受08年金融危机的影响，我国GDP一度出现快速下滑，但目前已经止稳回升，同时世界银行预测中国将成为全球最早复苏的经济体。

据有关研究表明，当人均GDP在3000－4000美元时，房地产行业将快速增长，08年我国人均GDP为刚好超过3000美元，房地产行业将迎来快速发展。

基本因素之二是加速中的城市化进程

城市化进程是房地产行业的引擎之二。根据纳瑟姆的“城市化曲线”，当城市化率处于30%－70%时，城镇人口迅速增加，城市化进程加速，到2008年我国城市化只有45%，处于城市化中期，发达国家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也达到50%，我国仍然有较大增长空间。此外，与同等发展程度国家相比，我国的城市化进程相对滞后。随着国家政策方针的支持及制度阻障的革除，未来我国城市化进程有可能会变得更加顺畅。

按近十年的城市化速度，未来我国将每年新增城市人口1－2千万，07年我国的城市人均居住面积为27平方米，按此计算，未来每年的新增商品房需求至少在3亿平左右。2008

年全国商品房代理销售比例为47%，房地产中介服务的代理销售业务无疑将拥有一个巨大市场。同时庞大的房地产开发规模也给房地产顾问策划业务带来持续拓展的机会。另外，由此带来的存量房的增加以及人们对房屋交易的需求将使得二手经纪业务得到长足的发展。

2、房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间

房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地位日渐提高。

房地产开发商在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行包揽房地产开发销售的整个环节，但随着市场竞争程度加剧以及房地产中介服务企业的专业化提升，房地产中介服务行业参与的房地产开发价值链环节越来越多，由销售环节向上拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。同时，房地产中介服务企业的发展模式也在逐步完善与成熟。易居中国服务内容涵盖住宅消费产业链的诸多领域，，世联地产则形成了“咨询+实施“的独特业务模式。 随着市场专业化程度的不断提高，主流开发商纷纷将非核心业务外包，万科、保利、恒大等开发商的楼盘几乎全部均由房地产中介服务企业代理销售。08年策划代理百强企业销售额超过7000亿元，占全国商品房销售额的比重达到了历史的最高水平32.1%，而05年此比例不到20%。另外，全国商品房代理销售比例由07年的41%快速上升到08年的47%。除了代理销售业务，08年的房地产市场重大调整使得行业的顾问策划业务得到快速发展，百强企业的策划收入增长率同比达到了56%。

虽然我国房地产中介服务行业在近几年取得了长足的发展，但与国外成熟市场相比仍有巨大的差距。如美国，大约85%的物业交易是通过中介机构完成的，而即使在我国房地产开发行业发展时间早、市场化程度高，经济发达的珠三角和长三角地区，由中介代理的新增商品房的市场份额也才刚刚达到50%；在房地产开发行业发展相对不成熟的其他区域，由中介

代理的新增商品房的市场份额约10%-30%，由此可见，房地产中介服务行业未来业务具有广阔的空间。

（证券市场周刊 世联地产）

篇五 中介的出路
我国房地产中介行业的发展前景

我国房地产中介行业的发展前景

【摘要】房地产中介行业作为房地产市场的重要组成部分，面对激烈的市场竞争，必须根据市场发展现状不断调整，不断完善自身的发展模式，从品牌打造，提升人员素质和服务质量，利用网络技术等方面着力，方能在激烈的市场角逐中站稳脚跟，不断壮大。

【关键词】房地产，中介行业，市场竞争

随着我国房地产业的发展，房地产中介企业作为房地产业的重要组成部分也经历了从无到有的历史阶段，迎来了飞速发展的时期，并且成为房地产市场中不容忽视的新型行业，其在国民经济发展中的作用也越来越重要，我国各级政府都十分重视这一产业的发展。广大百姓拥有一套理想家居的梦想和渴望以及城市化进程的加快，给房地产市场创造了无限商机。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。中介公司的运作对盘活住宅二、三级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进增量房的销售作用明显作用。

而房地产中介行业作为一个逐步发展的新兴行业，由于其市场不够规范，不够成熟，人们对这一行业的了解显然还不够。虽然近几年“二手房买卖”、“房屋租赁”“商铺投资”等词汇已渐渐被人们熟知，但是显然人们对房屋中介企业的信誉度没有达到足够的认可。这就需要我们逐步完善房产中介市场运营机制，逐步提升客户满意度，打造房产中介企业品牌。下面就房产中介行业的发展前景提出几点浅见：

篇六 中介的出路
房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业.

房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素： 第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。

第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。

第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。

第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。

第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。

综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面：

第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。 第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。 第三、服务产品的竞争。中介服务本身就是一个产品，要做到诚信服务，实现“阳光操作”，以公平、公正、公开的服务赢得消费者的信赖。要实行贴心服务和特色服务，要扩大服务的外延，从过去带人看房，帮客户谈判，办各项手续的基础服务提升到为客户置业投资理财的专业顾问机构

来满足消费者。

第四、成为开发商的专业顾问是我们公司发展和壮大的重中之重。目前重庆地区不断涌入外地有实力的开发商，我们公司可以通过在重庆的人脉关系为开发商进行全程顾问式服务。将中介服务向前延伸，开展房地产顾问、咨询服务等。1、首先要掌握重庆地区土地供应情况，了解重庆地区土地状况和政府供应情况，完全可以在前期介入，我们可以为开发公司提供土地成本核算、寻找有实力的开发商，帮助开发商成功拿地。2、前期策划。在开发企业拿到地标后为他做前期策划，主要包括市场分析、市场定位、初步规划方案以及经济测算报告等。此时我们要把自己的命运与开发企业捆绑起来，共同打造精品楼盘的同时提升我们企业的价值。3、手续办理。根据业务需求可以为开发企业办理项目开发的所有手续（可以收取服务费，业务费用根据实际情况向开发企业实报），同时打通重庆地区行政单位的所有关系。4、销售代理。为开发企业销售楼盘提取中介服务费。目前重庆地区营业的中介机构很少有代理销售，主要是外围的一些机构服务，销售结束后拿钱走人。对于开发企业来说相对比较担心他们后续服务。而我公司是本地企业，在市场竞争中有一定的优势。 第五、品牌的竞争。塑造品牌是企业经营的中心环节，品牌分为产品品牌和企业品牌，要从产品品牌做起，打好基础，然后上升为企业品牌，实现社会对其的信誉认同。尤其在与开发企业合作时应收取一定的服务费，但是也要更多是把风险放在以后，第一要给开发企业守成本，第二要给开发企业创造高利润，要挣钱，从节省下的推广费和创造的高额利润去分一杯羹。这样肯定会赢得重庆市场。

如何成为一个成功出色的房地产经纪人呢？

1、承压能力。房地产经纪人肩上扛着巨大的销售指标，那些新手面对开不到单的窘境。看着别人风光地落单，获得丰厚地回报。那些飘在外地的房地产经纪人面对生活的压力，身后有主管经理一次接一次的催促，实际面临的却是客户的冷漠与拒绝。面对困难，相当一部分人感到迷茫和沮丧，或放弃，或消极工作，结果自然是离成功的目标越来越远。因此，摆正自己的位置、端正自己的心态、面对压力、承受挑战是每一名房地产经纪人，尤其是刚走出校门迈上工作岗位的年轻人应具备的能力。世界上哪有一天上掉馅饼的事情？哪一行的成功能轻易达到？如果每个单子都顺顺利利，从来没有拒绝？如果是这样，大家都去当房地产经纪人好了。可以常常想象一下自己的优秀业绩，过去开心的事情，朋友家人的期望。我是一个房地产经纪人，我以我的专业来给别人提供服务。那些拒绝我的人可能失去了一个大好机会。他们损失的其实更多。还可以想象以下更坏更糟的情况，或者其他一些熟悉人的悲惨遭遇，相比较而言，自己还算是成功的。逐步建立起自己的信心。

2、分析能力。房地产经纪人要具备对市场机会的敏锐分析能力，学会发现市场机会，如现在在国六条的政策冲击下，市场交易开始萎缩。那么，这时候可以开拓新的市场，如商业地产。在与竞争的战斗中脱颖而出。分析一下市场需求，金牌经纪人的成功要素。那些是我应该借鉴和分析的。不断找到市场的空白或者是新的业绩增长点，让自己出于不败之地。

3、沟通能力。一个成功的房产经纪人，一定是一个良好的沟通者。房产中介人员，其工作内容还是和人打交道。如何是客户，房主，同事之间实现良好的沟通，是成功的关键。把自己的观念、信念方案、方法推销给上级、下级和客户房主是房地产经纪人最重要的能力之一。而良好的沟通能力是赢得他人支持的最好方法。实践告诉我们，销售中的许多问题都是因沟通不畅千万的。沟通，主要是把自己的想法告诉别人，同时聆听别人的想法，每个人都有被尊重的愿望，你要重视别人，仔细倾听别人的每句话，自己的意思要表达的非常清楚，能明晰他知道别人的想法和内心感受，微笑，热情，真诚，让别人有倾诉的愿望。

学习：从不满足于已经取得的成就，不断地学习新的知识，汲取营养，向业绩高手学习，学习他们身上好的要素，并应用到实际工作中去，才能确保房地产经纪人持续地获得成功。对于房地产经纪人来说，销售生涯就像一场战斗，是一场不间断的、让人无喘息余地的追逐。在一次次胜利中间夹

杂着许多次失败，在喜悦、期待、得意与兴奋之中往往夹杂着恐惧、拒绝和失望。虽然总是面临许多障碍与压力，但是优秀的房地产经纪人总能凭着出色的学习能力，最大程度地把握到社会与客户的发展变化，以知识为后盾，充分地做好前进准备，步步为营，百折不挠，最终登上成功的巅峰。 很多房地产经纪人存在营销知识匮乏、营销技能低下等问题，在策划与设计、市场调查方法、营销推广手段、合同制定，法律法规，房地产专业知识，金融，建筑学等诸多方面一片空白，操作起来杂乱无章，甚至根本就会做这些事，只知靠送礼、宴请、降低佣金，暗箱操作等给“回扣”来推销商品，其专业知识的贫乏令人吃惊。有些房地产经纪人在财务方面虽然计算购进、销售、毛利、部分，变成本价格，但对费用水平、资金周转、进销成本、资金利税率投资价值分析，等基本概念，缺乏基本的了解，甚至看不懂一般的财务报表。这样的经纪人员如果不努力学习，怎能按照市场经济规律来进行营销决策呢？更不可能通过会计核算来调整销售行为了。经纪人员的专业知识主要表现在四个方面：对公司要有全在的了解。房产买卖的流程与质量管理、售后服务的内容及公司的发展方向等。掌握房地产产业与常用术语。经纪人员应对当地的房产发展方向有所认识，同时还能准确把握当地的房产动态和竞争对手的优劣势及可靠卖点等信息；另外还必需掌握房地产营销知识、银行按揭知识、物业管理知识、工程建筑知识、房地产法律知识及一些专业术语如绿化率、建筑密度、使用面积等。掌握顾客的购买心理和特性。要了解顾客在购买过程中存在的求实、求新、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隐秘、疑虑、安全等心理。了解市场营销的相关内容。经纪人员就座学习房地产的产品策略、营销价格策略、营销渠道策略、促销组合策略等知识了解房地产的市场营销常识。心理素质要求较强的应变能力，为人真诚自信，乐观大方，有坚忍不拔之毅力，能承受各种困难的打击，责任感强，自制力强。

知识：经纪人的首要任务是销售，如果没有销售，业绩就没有希望，企业也没有希望。同时，销售代表的工作还有拓展，只有销售也是没有希望的，因为你销售出去的是房子和服务，而只有不断拓展市场，以诚信待客户，才能够建立起长期的市场地位，赢得长期市场份额，为企业的渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。优秀的房地产经纪人，不仅仅是带客户看看房子、谈谈价格、签约和收取佣金，应该掌握更多的房地产相关知识：金融、保险、投资理财、法律、物业管理、装修装饰等等，给客户提供全面的投资理财知识，成为客户信赖的理财专家。

细节：从客户角度考虑，绝大多数客户不可能一次就看中，你如果一次就能提供更多我的选择，尤其是在天气不好的时候，他们会滔滔不绝地跟你聊个没完，感激不尽。毕竟，你为他们考虑了下一步。有时当我知道他们要去的下一个物业的情况时，我还会直接建议他们去还是不去。因为有一些有缺陷或不符合他们打求的房屋，他们去了也是浪费时间。自己直接告诉他们，免去他们的奔波，无形中，你的服务又进一步，一百个客户来看房，能有一个人当场给单吗？

是的，有时会有的。但绝大多数情况下，这是不可能的。客户与经纪人如果以前不认识，没有任何的信任关系，客户会犹豫，再犹豫；考虑，再考虑。但是，做为了经的你，会不会因为一百个客户来让你带他去看房，结果没有一个人给经纪人而心灰意冷或怠慢客户呢？中、如果这样，你还是趁早放弃这个行业。有人说：你的心态真好，从来不嫌烦，要是我，早不理他们了，谁有那个！其实，自己仔细想一想，你就会知道：以一百个客户为例，这一百个客户你如果细心照料的话，在将来的某个时候，任何一个人都可能成为你的忠诚客户，你如果因为现在他们没能给出任何单就怠慢他们的话，你将一无所获。而你如果反其道而行之的话，你可能会赢得不只这一百个客户。因为他们有朋友，有亲属，有朋友的朋友，有亲属的亲属。他们今天由于各种原因不能立刻做决定，并不代表他们将来不能。何况不能立刻落单并不一定是他们的错。一般人陪客房看房时，可能只是单纯地给客户一些这个房子的资料，再登记一下客户的资料。而真正的金牌经纪人陪客户看房时，只要有时间，总是尽可能提早到天寒并准备至少四五个不同价位的房子的资料，让客人有更多的选择余地。 新西兰著名的房产经纪人JASONE每次接待客户的时候，准备了自1996年以来过去近十年惠零顿

地区的房地产市场价格走势图，每次在确定看房的时间之前，JASONE总是提前问房主：每天几点钟你这里阳光最好？一定会尽可能地选择在这个时间段里来看房。在冬天里，如果能提前到达并把暖气打开，让屋里温暖如春，JASONE说我自己的心晨就会先暖和起来。有空的话，还会建议卖主把窗帘打开，百页窗全部拉起（如果可能的话），让屋里更亮。我还经常去剪一些玫瑰或其他鲜花，插在临时找来的花瓶中，让他们不论是买主还是卖主，先来个惊喜！你做到了嘛？这些细节？ 创新：一个优秀的经纪人首先应该成为一个房地产待业的专家，要精通房地产中介业务，必须接受过系统、专业化、严格的训练。这是成功的前提，也是首要的因素。大到从房地产基础知识，业务流程，沟通技巧、谈判扗、时间管理、心理素质训练、专业礼仪培训、合同签署、贷款过户知识，小到举手投足、一言一行，每一个细节都要注意，这是成为一名优秀经纪人必备的各种基本技能。从成百上千的经纪人中脱颖而出就必须做到人无我有、人有我精。自己的每次实践要有特点，要体现你的专业化，要与众不同。同样是开发客户，大家都在贴条、都在搞陌生拜访、搞社区活动，如何让别人一下子记住你，要模仿，但不能复制，这就是要专业、要创新。

客户是朋友：交朋友比找客人更重要，许多地产经纪面临的最大困难就是没有客源，与客户接触时，要抱着交朋友的心态，而不要将心思仅仅放在争取他成为你客户。客户为什么会从那么多地产经纪中选择你？很多时候他们只是靠和经纪接触的感受来做出的决定。做产经纪人的优势就在于要喜欢与人聊天，喜欢了解人们内心的需求。不是每个人都能成为有几十个忠实的家庭，这时候你就不需要做广告就能在地产界自下而上。对于客户来讲，你对待他们的态度决定了他们是不是要和你做生意。客户是一个一个积累的，如果总是觉得走了一个还有另外一个，那么终有一天会变成没有生意。 专业：房产投资和其它投资一样，是一项有计划、有目标、客观理智的行动。投资人不仅要对市场有全面的了解和研究，还要对买卖行动作出计划安排。单子能否谈得成功，很多时候取决于经纪的交谈和应对技巧、对谈判过程的控制与把握。这间房是否值得买？应该如何还价？这一切都需要拥有大量背景知识和经验的地产经纪的帮助，才能帮助客房对纷繁复杂的地产市场作出准确判断。 耐心：一些经纪抱怨带客人看了几十套房，客人都不买，可某个经纪人带客户只看了三套房，客人就买了。这时候不应该一味地责备客人，其实最需要反思的是经纪人自己，客人有权利去选择自己中意的房子，为什么你不能尽快帮客人找到他需要的房子？虽然地产经纪是靠佣金生存的，一个优秀的地产经纪人绝对不能只关心佣金，还要真正考虑买卖双方的利益。只有这样才能以平常能对待客人。客人挑经纪人，经纪人也可以挑客人，很多时候生意做不成，对经纪人也不一定就是损失。生意是一时，朋友却可以是一世。

对市场细分未来发展的几种展望

1、房产经纪人代理制

目前的经纪公司服务被定位为中间服务，也就是为买卖双方在中间牵线搭桥，以促使双方成交为目的，以收取双方中介服务费用为赢利方式。但从欧美等发达国家的一些先进模式来看，经纪人代理制将成为未来的一种发展趋势。

所谓的经纪人代理制，是将交易人群分成两个群体分别提供服务，即房主和购房者。一种是房地产经纪人做为“房主出售房产的代理人”，这个时候他代表房主的利益，他要帮房主解决价格评估、房产销售推广和交易手续办理等各种相关问题，协助房主办理按揭房产提前还款，与买方签订房产交易合同，办理房款交接和房产交接等工作。另一种是做为“购房人的代理人”，这个时候经纪人要代表买家的利益，他要给买家提供市场行情、交易参考价格等信息，协助买家做出购房决策，参与议价谈判，以及办理后续的合同签约、贷款和权证办理等手续。

这样不管是房主还是买房人，在房产交易的过程都由一名经纪人全程跟踪服务，有些事宜代办，有些事宜协办，真正能实现让消费者省心、省力和省钱的需求，并且能够最大化地维护买卖各方的利益。这对经纪人的专业水平要求高，这样才能能真正帮助不同的群体解决难题。

2、 横向联合，形成互补式细分优势

横向一体化是指企业兼并同类型企业以扩大经营规模的战略，在横向联合中的每个企业只专注于自己竞争优势最核心的部分，专注于自己的细分市场。而整个联合体则具有了规模优势和占领多个细分市场的优势。

今年3月29日，中大恒基房地产经纪公司完成收购北京城建经纪公司60％股权并正式签约。中大恒基将与城建经纪在业务发展上形成互补,商品房业务代理方面将有效利用城建经纪的项目开发资源。据相关人士透露，城建经纪将作为中大恒基的一个二级品牌存在于市场，并跟中大恒基进行互补式的良性竞争。

企业在横向联合的过程中，选择合作伙伴或收购对象时，也应该注意到企业之间管理模式、企业文化等方面的“兼容性”。有的大公司曾对此表示宁可去收购门店，但不愿意直接收购中介公司管理体系，因为在不同的管理文化体系上，整合是一个更深层次的问题。

3、 纵向联合，分工更加合理

纵向一体化指企业向原生产活动的上游和下游生产阶段扩展。企业在同一服务供应链条上划分出上、下游关系，找到各自位置，分工更加合理。在其他行业，多数大型企业均有一定程度的纵向一体化。该类扩张使企业通过内部的组织和交易方式将不同生产阶段联结起来，以实现交易内部化。 在经纪业的典型案例是我爱我家和伟业顾问的合作，已经由股份合作转向了更深层次的业务联动。我爱我家的门店兼营伟业顾问的楼盘销售，并为伟业的客户提供系列购房指导和投资服务。伟业顾问主要发展一手房的投资顾问、营销代理、资产管理和商业地产等业务，我爱我家则主要在房屋租赁、二手房买卖和个人按揭金融服务方面发展。由于双方在各自的领域内均取得了领先优势，在业务联动后，将更有利双方向着专业化的纵深发展。

以房地产经纪为核心的房地产中介服务体系，根据未来中国房地产市场发展需要，可以形成如下的产业链条：传统的服务项目有房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪，又包括新兴的或需要发展的房地产专业保险服务、房地产抵押贷款担保服务、房地产个人信贷信用评估服务、房地产抵押证券信用评级服务、房地产抵押贷款证券化设计打包服务和房地产抵押证券承销服务。有业内人士预测，随着国内房地产行业的发展和日趋成熟，一、二、三级市场联动已成大势所趋，房地产行业与金融、资本的结合日益紧密，传统的房地产经纪服务正在与不动产理财相结合。从纵向上打通房地产的产业链，将成为业界一种新的发展模式。

篇七 中介的出路
2015-2022年中国职业中介行业评估及发展前景报告

2015-2022年中国职业中介行业评估

及发展前景报告

凯德产业经济研究中心

行业研究报告的定义

行业研究是通过深入研究某一行业发展动态、规模结构、竞争格局以及综合经济信息等，为企业自身发展或行业投资者等相关客户提供重要的参考依据。

企业通常通过自身的营销网络了解到所在行业的微观市场，但微观市场中的假象经常误导管理者对行业发展全局的判断和把握。一个全面竞争的时代，不但要了解自己现状，还要了解对手动向，更需要将整个行业系统的运行规律了然于胸。

行业研究报告的构成

一般来说，行业研究报告的核心内容包括以下五方面：

行业研究的目的及主要任务

行业研究是进行资源整合的前提和基础。

对企业而言，发展战略的制定通常由三部分构成：外部的行业研究、内部的企业资源评估以及基于两者之上的战略制定和设计。

行业与企业之间的关系是面和点的关系，行业的规模和发展趋势决定了企业的成长空间；企业的发展永远必须遵循行业的经营特征和规律。

行业研究的主要任务：

● 解释行业本身所处的发展阶段及其在国民经济中的地位

● 分析影响行业的各种因素以及判断对行业影响的力度

● 预测并引导行业的未来发展趋势

● 判断行业投资价值

● 揭示行业投资风险

● 为投资者提供依据

2015-2022年中国职业中介行业评估及发展前景报告

【出版日期】2015年

【交付方式】Email电子版/特快专递

【价 格】纸介版：7000元 电子版：7200元 纸介+电子：7500元

【网 址】/research/1502/R290386.html

报告目录：

本职业中介行业研究报告共十二章是凯德经济研究中心的研究成职业中介，通过文字、图表向您详尽描述您所处的行业形势，为您提供详尽的内容。凯德经济研究中心在其多年的行业研究经验基础上建立起了完善的产业研究体系，一整套的产业研究方法一直在业内处于领先地位。职业中介行业研究报告是2014-2015年度，目前国内最全面、研究最为深入、数据资源最为强大的研究报告产品，为您的投资带来极大的参考价值。

本研究咨询报告由凯德经济研究领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国职业中介统计局、国职业中介商务部、国职业中介发改委、国职业中介经济信息中心、国务院发展研究中心、国职业中介海关总署、知识产权局、凯德经济研究中心提供的最新行业运行数据为基础，验证于与我们建立联系的全国科研机构、行业协会组织的权威统计资料。

报告揭示了职业中介行业市场潜在需求与市场机会，报告对中国职业中介做了重点企业经营状况分析，并分析了中国职业中介行业

发展前景预测。为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

第一章2014年中国职业中介行业发展环境分析

第一节中国经济环境分析

一、2014年宏观经济运行情况

1、GDP历史变动轨迹分析

2、固定资产投资历史变动轨迹分析

二、2007-2014年中国居民（消费者）收入情况

三、2007-2014年中国城市化率

四、2007-2014年中国城市及农村居民年均可支配收入

四、2015年中国经济发展预测分析

第二节 职业中介行业相关政策

一、国职业中介“十二五”产业政策

二、其他相关政策 (标准、技术)

三、出口关税及相关税收政策

第三节 2014年中国职业中介行业发展社会环境分析

第二章 职业中介行业发展概述

第一节 行业界定

一、职业中介行业定义及分类

二、职业中介行业经济特职业中介

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