房贷提前还款最佳时间

导读：　房贷提前还款最佳时间(共7篇)提前还房贷划算吗?提前还贷最愚蠢，其实越晚越好提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经...

篇一 房贷提前还款最佳时间
提前还房贷划算吗?提前还贷最愚蠢，其实越晚越好

　　提前还房贷划算吗?如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？网络上很多这方面的文章，说什么“第8年”最合适、“选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷”、“等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷”、“等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷”……　

　　其实，如果你有个人需要想提前还款，那就还吧，提前还房贷划算吗？不用纠结到底是“吃亏”还是“划算”，因为不存在这个问题。 

　　A  有没有“提前还贷最佳时间点”？ 

　　其实，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是等额本金还是等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，这完全是一个伪命题。　

　　住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。 

　　我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还。现在公积金贷款的年利率是3.25%。先来看看每个月要还的本金。如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30×12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。 

　　月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：假设贷100万，那第一个月你需要还银行的利息就是100万×0.270833%=2708.33元。　

　　虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元。需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。 

　　由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-2777.78=997222.22元。所以第二个月的利息是：997222.22×0.270833%=2700.81元。如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 

　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：2777.78*0.270833%=7.52元。 

　　结论：提前还款并不存在某个时间点“更值” 。 

　　B  贷款时间越长,利息总额就越多 

　　通过上面这些具体的数据，大家会发现，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。 

　　具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。　

　　利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷，但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。　

　　关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷最佳时间点”。　

　　也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。 

　　是否选择提前还贷 

　　5个小建议 

　　●房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的“最佳时间点”。 

　　●有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。 

　　●很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。 

　　●如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，不同银行不同地区有不同的规定。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。 

　　●相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果硬是说“提前还完房贷”要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。如果房贷利率下降，那就更值了，更是要越晚还越好。 

　　知识：

　　罚息数额各有差异

　　市民在选择提前还款时，一般会支付一笔手续费，也称为“罚息”或“违约金”，一般在合同里面会写明。

　　记者比较发现，各家银行手续费差异较大。有的银行可以不收手续费，而有的银行则需要收实际还款额1~3个月的利息，甚至有的银行需要收取实际还款额3%的手续费。

　　国有大行工、农、中、建、交里，交行提前还款不收手续费，而工行需要收2~3个月的利息作为手续费，其他银行则需收1个月利息。其中农行在贷款三年内提前还款的收一个月利息作为手续费，三年后则不收手续费。

　　大部分股份制银行都表示不收手续费。而浦发银行则表示若提前两年还款需收取还款金额3%的手续费，两年后则不收手续费。

　　外资银行一般是根据已经还款年限收取差异收费。如花旗银行，一年后提前还款需收取还款金额2%的收费，两年后收费降至1%，三年后则不收手续费；汇丰银行三年后提前还款不收手续费，两年后提前还款至少收取2万元的手续费，一年后提前还款至少收取3万元手续费。

　　允许提前还贷时间不同

　　此外，允许申请提前还贷的时间也不一样。大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。

　　在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。

　　此外，招行、交行、东亚等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷，“目前还没有变化。”

　　“一般房贷金额较大，若无特殊原因，一年内很少有客户会提前还贷。”一位银行房贷部门的工作人员表示。

　　提前还房贷这种方式是最愚蠢的

　　提前还房贷划算吗?一般对房贷有点了解或有点研究的人，都会劝你不要提前还房贷，关于还房贷这项技术活，我们就让妙资金融理财师来跟我们说道说道吧。

　　还房贷一般就等额本金和等额本息两种方法，当然如果你手头不紧，可以提前还贷，但需要考虑一下未来一段时间内，生活是否会因此而降低质量。

　　首先就由创业鱼(微信号：cyy2022)来给我们解释一下什么是等额本金和等额本息。

　　等额本金是一种递减的还款法，即还贷的前半段时间，还贷负担会比较重，尤其是第一个月，但随后每个月都会相对递减。因为每个月需要还的本金其实都是一样的，但由于往后本金逐渐减少，所以利息也会相应的减少。

　　等额本息属于平均分配的还款法，即每个月的还款额一样，月供中一部分还本金，一部分还利息。前期是本金比重小，利息比重大，到后期则为本金比重大，利息比重小。

　　从还款总额上看，等额本金是低于等额本息的，两者之间相差78624.05元。那为什么等额本金还贷更划算，却还有那么多人选择等额本息还贷方式呢?

　　对此，理财师表示，等额本息虽在还款总额上占有优势，但还款初期压力太大，对于刚刚交完首付的小伙伴来说，这种先紧后松的好，没法感受。从图上可以看到，以等额本金的方式来还贷，前几个月的月供都是8000+元，而等额本息只需6500元，相比之下，高出了20%。这种还贷方式容易压的缓不过气来。

　　所以等额本息的还款方式是用多一点的利息来减轻最开始的还款压力，当然还有一个好处是，如果想要投资理财的话，也是多留出一些投资本金的最好方式。

　　就好比说，如果你投资妙资金融，年化是14%，如果选择的是等额本息还贷的话，那么在开始的几个月里，每月有约2000元的闲置资金，那么一年大概有2400元，用于投资理财的话，一年收益3360元，如此往复，20年的投资理财收益就大于等额本金的差价。

　　这当中还不包括你参与了妙资金融平台活动，例如六月初的一次加息活动，以及投资送话费等福利。

　　当然我们不着急提前还贷的重要原因是，现如今贷款利率低，而投资回报大于贷款成本，所以，我们不必急于把钱还给银行。

　　所以，你现在是否觉得提前还贷是一种很愚蠢的行为呢?

　　问题：提前还贷一定合算吗? 

　　提前还房贷划算吗?在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢?这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。 

　　创业鱼(微信号：cyy2022)发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。

　　■来源于21世纪经济报道

篇二 房贷提前还款最佳时间
投资机会偏少 工薪家庭如何攒钱买房？

　　眼下楼市低迷、股市难测，存银行的利息又低，一般家庭往往会发觉缺乏很好的投资渠道，不知道如何让自己的财产保值或者升值。

　　近日，长沙市民孙先生给三湘都市报记者打来电话，他们家也有类似的困惑，想请银行的理财经理给他们家量身打造一个理财计划。

　　【基本情况】

　　孙先生，今年33岁，技术工人，月收入4200元，妻子每月收入为2500元。夫妻俩每年可拿到年终奖1.5万元左右。两人的女儿今年9岁，随他们在长沙读书，家庭月均生活费支出2600元。

　　夫妻俩均已交足10年的社保且还在继续交，一家三口还有定期保障类商业保险，夫妇保额均为15万元，孙先生年缴保费4500多元，妻子年缴保费4000多元，女儿年缴保费1500余元。

　　目前，孙先生家庭有现金及活期存款8万元，债券4万元。目前仍在租房住，每月交租金1000元左右。

　　【理财目标】

　　1、想攒钱在长沙买房，不知道按照家庭现有财务状况，几年内可以买房？

　　2、如何筹集女儿的教育金？

　　3、如何利用家庭剩余资金积累资产，以使生活过得更好些？

　　【投资理财建议】

　　孙先生的家庭类型属于家庭成长期，这一时期的特点是家庭支出固定，教育负担增加，保险需求较高。孙先生主要的需求在于子女未来的教育资金安排，建议提前做好资金规划，可使用基金定投或保险方式准备子女教育资金。另外，建议孙先生可适当增加负债，通过财务杠杆，用较少的资金尽早实现购房目标，提升生活品质。同时，通过对现有资金的理财可获取比银行贷款更高的收益。

　　1 家庭应急金规划

　　考虑到孙先生的财务安全和投资稳定性，建议保持3~6个月开支的最低现金储备，以备不时之需。孙先生目前1.6万元活期存款作为应急资金足够孙先生6个月的家庭经常性支出。

　　孙先生还可以申请银行信用额度2万元的贷记卡作为临时应急资金。与前项相加，足以应付日常流动资金需求。

　　2 买房规划

　　孙先生目前有流动性资产10万余元（剔除家庭应急金），目前长沙西北区块，望城区的房价最低大概为4500元/平方米，购置一套80平方米的房子需36万元，如贷款首付三成则需一次性支付10.8万元。

　　针对目前房地产市场低迷现象，建议孙先生本年内开源节流，先减少家庭应急金的储备，筹集首付立即购置房产，提升生活品质。在购买新房子时，建议申请银行住房贷款，首付10.8万，贷款25.2万，贷款25年，每月还款1710元，同时办理银行的存贷双赢房贷理财账户。它可以将孙先生在银行的理财账户和贷款账户相关联起来，根据孙先生理财账户的存款情况和贷款情况，按照约定为借款人计付理财收益，以存款利息收入抵减贷款利息支出；让孙先生轻松供款，实现理财增值。

　　3 女儿教育金规划

　　小学到初中我国实行九年义务教育，这段时期花的钱不多，重点是筹划高中、国内大学、研究生的教育金，测算未来整个教育金水平后，估计约需要30万元教育金。买房后，孙先生即可建立教育金专用定投账户，从日常结余中每月投资基金定投，孙先生有很好的收入和投资愿望，投资运作得当完全能实现孙先生家庭的教育金储备。

　　4 投资规划

　　在目前的经济衰退阶段，经济增长停滞，通胀率处于低谷。企业盈利微弱并且实际收益率下降；银行的收益非常低；因此债券或债券型基金是最佳的选择。

　　考虑到孙先生的家庭情况，买房后可以用来投资的家庭剩余资产为每月结余及年终奖结余。建议孙先生夫妇开源节流，多为家庭创造剩余资金，流动资产的配置为：稳健型理财产品50%，预期年化收益率为4%；股票基金10%，预期年化收益率为8%；债券（货币）基金30%，预期年化收益率为4%；黄金10%，预期年化收益率为10%。四种产品配置的综合收益率为5%。

篇三 房贷提前还款最佳时间
各大银行房贷提前还款规定

各大银行房贷提前还款规定 一、中国银行

1、供楼不足一年的罚息三个月； 需提前一个月申请方可赎楼。

2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；约5个工作日后拿房产证注销过户。

3、供楼满二年不足三年的罚息一个月；

4、供楼三年以上的已抵押合同为准。

二、 农业银行

1、供楼不足一年的罚息六个月； 需提前一个月申请方可赎楼。

2、供楼满一年不足三年的罚息三个月；约7个工作日后拿房产证注销过户

3、供楼满三年以上的罚息一个月。

三、 工商银行

没有供满3年的都要罚3个月，满3年无罚息 需提前一个月申请方可赎楼。约10个工作日后拿房产证注销过户。

四、 建设银行

1、供楼不足一年的罚息三个月； 需提前一个月申请方可赎楼。

2、供楼满一年不足二年的罚息二个月；1个工作日后拿房产证注销过户

3、供楼满二年不足三年的罚息一个月；

4、供楼三年以上的无罚息。

五、招商银行

1、提前一个月申请，暂无罚息，个别支行要求预存。 需提前一个月申请方可赎楼。

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2、如果是有开通授信的是按贷款额的千分之五罚。 约10个工作日后拿房产证注销过户。

六、 北京银行

一年内不能提前还款，一年后提前一个月申请无罚息；约10个工作日后拿房产证注销过户。

七、交通银行

1、供楼不足三年收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可赎楼。

2、供楼满三年预存十天到一个月的不收罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户。

八、 华润银行

1、供楼不足三年的罚息一个月， 需提前一个月申请方可赎楼。

2、供楼满三年无罚息 约10个工作日后拿房产证注销过户。

九、 邮政储蓄

不满1年的罚剩余本金的1%，1年后就要提前一个月申请，无罚息 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。

十、 光大银行

供楼不满1年罚3个月，满1年不满3年罚1个月，满3年不罚。具体情况要视乎客户经理在放款时填到合同上去； 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。

十一、 华夏银行

二年内罚2个月,二年后不到三年罚一个月,三年后不用罚息 需提前一个月申请方可赎楼。 约10个工作日后拿房产证注销过户。

十二、 深发展银行

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供楼不足一年的收取欠款金额1%罚息，需提前一个月申请方可赎楼。 供楼满一年不足二年的收取欠款金额0.5%罚息，约10个工作日后拿房产证注销过户，供楼满二年以上收取一个月罚息。

十三、 浦发银行

满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息。不满一年罚合同金额1% 需提前一个月申请方可赎楼。约10个工作日后拿房产证注销过户。

十四、 平安银行

1、一年内罚贷款余额1%，二年内罚贷款余额0.5%，二年后罚一个月需提前一个月申请方可赎楼。

2、“新一代”业务按剩余本金的5%收取罚息，约5个工作日后拿房产证注销过户。【房贷提前还款最佳时间】

*需要特别说明的是，借款人一定要看清借款合同中，是否有提前还款需要缴纳违约金的条款。如果有，请准备好完整数额；如果资金不够，可以选择提前偿还部分借款。

提前还贷利息计算

根据《合同法》相关规定：“借款人提前偿还借款，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。”所以，借款人选择提前还贷时应按照实际借款期间向银行缴纳较少的银行利息。比如，A女士银行贷款20年，已经还款了5年，现在她想提前还贷，目前A女士每个月的还款日期为月中的15号，她向银行预约提前还贷申请并通过批复后，银行通知A女士下个月的20号可以到银行办理提前还款手续同时交纳提前还款金额。那么，在A女士尚未办理提前还贷手续这个阶段，即本月提前还款日15日至次月20日银行准予提前还款的时间，在这段期间内她仍然需要向银行支付所产生的实际借款利息。因此，

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专家提醒房贷者，借款人在确凿提前还贷时，一定要向银行确立提前还款的具体日期并电话咨询贷款银行其具体还款金额，做到心中有数。

●提前还贷勿忘退保

贷款人提前还贷后，银行会出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房者没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。

“提前还贷”看似简单，实而复杂。就其流程而言，借款人需携带身份证、借款合同等相关证件到所借款的银行提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项才能办理提前还款相关手续。如果材料准备不齐全的话，还需要房贷者多次的往返于银行与房管局之间。专家建议，对于房贷者而言，如果想要节约时间，提高办事效率，也可以委托服务专业、口碑较好的个贷服务机构。 相关阅读: 提前还贷流程

第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。

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篇四 房贷提前还款最佳时间
房贷如何提前还 提前还房贷怎样最合算

房贷如何提前还 提前还房贷怎样最合算

房贷如何提前还？现阶段不少购房者在贷款买房后可能发现自己的资金仍然充足，所以准备提前还房贷，那么房贷如何提前还？怎样才合算呢，下面小编将对几种还贷方式做详解

银行理财专家给出了宝贵建议。

五种还贷方式供你选

目前银行的主要还贷方式有：一次性还清；月供不变，压缩期限；减少月供，保持还款期限；月供、期限双减；增加月供，缩短期限。各种方式各具特点，贷款人是否要提前还贷，需综合考虑。

[举例]：市民张先生，贷款额为35万元，按揭贷款期限为15年。眼下，按照等额本息还款算，他合计应付利息总额为175184.62元。至今他已贷款4个月，故按揭贷款本金剩下345071.92元，应付利息还剩下168441.94元。 一次性还清

全部还清贷款，这意味着借款人需要将全部的本金和利息结算清楚。这种方式对于购房者最为划算，也对还贷人的经济要求最高。

月供不变压缩期限

如果先还款10万元，选择保持月供水平不变，即每月还2917.69元，而贷款期限就相应缩短为9年，今后应付出的总利息将为70212.33元，其按揭贷款的利息总额为76955.01元，利息减少了98229.61元。

减少月供，保持还款期限

如果先还款10万元，选择15年贷款期限不变，则目前剩余14年8个月，由此每月还款金额为2072.16元，其月供水平相应减少为845.53元，这样今后的总利息支出为119628.36元，其按揭贷款的利息总额为126371.04元，利息减少了48813.58元。

月供、期限双减

如果提前还款10万元，再将其余贷款的还款期限缩短为10年，提前5年还清剩余贷款，那么月供为2697.48元，相应减少220.21元，这样今后的利息支出为78625.25元，其按揭贷款的利息总额为85367.93元，利息减少了89816.69元。

增加月供，挤压期限

如果提前还款10万元，将其余贷款还款期限缩短为8年，提前7年还清剩余贷款，则月供会相应增加到3197.97元，这样今后的利息支出为61933.27元，其按揭贷款的利息总额为68675.95元，利息减少了106508.67元。

提前还贷“秘诀”

对于如何提前还贷最划算的问题，银行人士表示，“市民选择提前还贷，主要是为了减少利息。而在贷款前几年中，一般本金的数量大，所以利息也较高，所以建议贷款前几年时间内，多还点款，这样总贷款数额会下降，利息负担也会相应减少。”同时，该人士还表示，如果贷款人手上有闲钱而又没有好的投资方向，则建议选择提前还款比较好，可以省去一笔利息；若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报的话，则不妨好好利用贷款。

至于提前还贷选择何种方式最划算？专业人士称并无最划算的说法，选择那种方式要根据贷款人的具体情况来确定，“比如贷款人预期未来收入会大幅增加，就可以选择增加月供，挤压期限的方式。”

特别提醒

办理手续需预约

据介绍，贷款人提前还款，首先要和银行签署补充协议。协议主要是用来更改借款额或者借款期限。第二，要办理提前还贷手续。提前还贷，需要提前向贷款银行提交申请，等银行回复后，才可前往银行办理提前还款手续。通常，银行会在一个月左右给予回复。因此，消费者如要提前还款就应提前申请，以免延误时机。

提前还贷勿忘退保

贷款人提前还贷后，银行回出具证明，借款人拿着银行开具的贷款结清证明，到房产管理部门的抵押科办理撤销抵押登记手续。此外，提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止。借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。需要注意的是，如果购房人没有一次性付清所有贷款，是不能要求退保的。

篇五 房贷提前还款最佳时间
银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还

银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还 2015年04月30日 07:23

来源：凤凰房产综合

全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？

每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？ 我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：

一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？

这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。

建议：

贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。

公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。

二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。

提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。

三、等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。 但是，真的是这样吗？

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，

其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；

（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为： 995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元 以此类推

等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。

（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

以此类推

等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

上图，这样大家看的更直观：

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。【房贷提前还款最佳时间】

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。 结论：

建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。

四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。

2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。

3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。

2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。

等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。

最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。

现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。

总结：

首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。 也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多

篇六 房贷提前还款最佳时间
按揭房提前还贷是否划算

按揭房提前还贷是否划算

第一点利息比本金还的快

利息的产生是根据本金多少和时间长短来确定的，以孟女士来说，贷款15万元20年，利息近10.2万元。读者在这里必须明确，利息和本金不是均匀等比例分摊的，不是说15万元的本金等额划成240个月(20年)，利息也跟着划分成240个月，然后平均还。利息还的多少是根据本金数量来确定，开始本金是15万元，那么产生的利息就多。以后随着本金额度的减少，利息也就相对还的少了。

第二点提前还贷未必合适

既然利息比本金还的速度快，那就意味着不是所有的提前还贷都合适。记者从网上看到一个例子，比孟女士更具有典型性，一起看看吧。

有一位客户，因对自己贷款后续资金来源的低估，而选择了最高贷款年限30年，总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906.62元，其中3160.99元为利息，745.63元

为本金。两年来，这位客户共还本金为745.63×24(月)＝17895.12元，偿还利息为3160.99×24(月)＝75863.76元。可见，在等额本息方式下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。

据记者了解，在提前还贷的客户中，有相当多的客户是在还贷期已经超过一半时间以上才选择提前还贷，一般在还贷期限已超过一半以上时，利息部分已经还的差不多了，剩余的多数是本金。这个时候，客户提前还贷往往就得不偿失了。

所以，有理财专家提醒投资者：在向银行申请个人住房贷款时，一定要三思而行，倘若今后可能会选择提前还贷，那么在贷款时尽量选择短一点的贷款期限，以免造成不必要的利息损失。

第三点公积金提前还贷须一次还清

采用公积金贷款的客户，也可以提前还贷，但是与各商业银行提前还贷的规矩不同的是，采用公积金贷款的客户，如果想提前还贷，只能一次性还清所有贷款和利息。

第四点组合贷款提前还贷分开看

有一种住房按揭贷款是组合形式的，既一部分是公积金贷款，一部分是各商业银行的贷款。采用这种贷款方式的客户如果想提前还贷，可以选择先还公积金贷款，也可以选择先还商业贷款。还款办法根据所还款项的出处而定。

如果是还公积金贷款部分，那么就依据公积金的政策，一次性还清。

如果是还商业贷款部分，就依据各商业银行的政策而定。目前，长春市各商业银行的住房按揭贷款，对于提前还贷要求各不相同，主要有以下两种方式。

1、随意型，即客户可以随时向银行提出提前还贷，每次提前还贷的数额和改变期限也根据客户要求执行。

2、规矩型，有的银行是每年规定几个时段，在这几个时段客户才能提前还贷，但金额一般不要求。银行这样做的目的主要是为了业务集中，节省时间和人力成本。

第五点提前还贷有5种方法

提前还贷有5种方式供购房者们采用。即一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限；增加月供，缩短还款期限。这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢？

举例说明：某人买了一套总价70万元的房子，首付50%后，贷款额为35万元，贷款期限20年，月供2470元，采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还贷。此时，已经还款1.4820万元，而其中利息共1.0117万元。从以上数据可以看出，仅半年时间，该人已经支出了1万多元的利息。他所剩贷款额约为33.5万元，通过分别采用以上5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。

A、将所剩贷款一次性还清利息总额＝提前还贷前的利息额(1.0117万元)B、部分提前还款，月供不变，缩短还款期限提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为

8.1万元。【房贷提前还款最佳时间】

利息总额＝1.0117＋8.1＝9.1117万元C、部分提前还款，减少月供，还款期限不变提前还款10万元，贷款期限剩余

19年6个月，月供减少至1682元，提前还款后总利息为15.8494元。

利息总额＝1.0117＋15.8494＝16.8611万元D、部分提前还款，减少月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为11.7804元。

利息总额＝1.0117＋11.7804＝12.7921万元E、部分提前还款，增加月供，缩短还款期限提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为

7.5470元。

利息总额＝1.0117＋7.5470＝8.5587万元很明确，除去一次付清的选择，第五种方法最省钱。减少本金量，缩短还款期，决定利息的两个元素都降低，利息自然也就付出最少了。

理财专家建议，在贷款的前几年争取多还款，尤其是前5年一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，贷款中的利息负担自然会减小。

篇七 房贷提前还款最佳时间
提前还贷哪些你必须注意

提前还贷，哪些你必须注意

一个小小的提前还款高潮正在杭州出现。当央行宣布加利息后，不少购房人加快了提前还贷的脚步。从1996年起，习惯了不断降息的人们近10年来第一次开始面对加息的现实，而住房按揭贷款的普及也就是从1998年开始，可以说，人们几乎没有加息的贷款经历。在目前银行借款合同的签订中，出于对银行的传统信任，很多人并不会去留意合同的具体内容。但当利息的升降成为一种常态，当提前还贷或延长贷款成为更多人选择的时候，你不得不在签订借款合同时，仔细研读具体内容。那么，要注意哪些问题呢？选择怎样的还贷方式更合适呢？

借款合同里的哪些问题要注意

在你办理住房按揭贷款时，都要和银行签订一份《个人房屋担保借款合同》或者《购房借款合同》，在这份合同中涉及到的哪些问题和条款是事关提前还贷并需要注意的呢？

1、贷款满多长时间后才能申请提前还贷？

和商品房买卖合同不同，和银行的借款合同并没有统一的标准格式，各家银行在这方面的合同内容尽管大同小异，但还是有很多不一样的地方。在我们看到的各银行的借款合同中，农业银行、工商银行、建设银行、中国银行的合同中都没有涉及到“贷款满多长时间后才能申请提前还贷”这一问题，这意味着借款人只要合同一成立就可申请还贷。

不过，在实际操作中，各家银行事实上是设定了一定门槛。经我们咨询，建设银行和中国银行都需满半年后才能申请提前还贷，而农行和工行则没有设定。

2、提前还贷需提前多长时间申请？可申请几次？

如果我想提前还贷了，是否今天申请明天就可办理呢？各银行在这方面也不尽相同。农行和建行是提前7天，如农行的条款是“在每期还款日前7个工作日提出申请，征得甲方同意后按规定处理”；在工行和中行的合同中为“应提前1个月书面通知贷款人，经贷款人确认后即为不可撤消”。

不过，尽管各家银行的条款内容各不相同，但只要不是在年中、年底的还贷高峰期还款，其实只要提前几天通知并将钱打入账户，各银行都能办理。据工行杭州江城路支行的一位经办人说，如果客户着急办理，哪怕今天申请明天也可以办好。

申请贷款短则三五年，长则二三十年，贷款人提前还贷可申请几次呢？在商业贷款中，农行、工行、中行、建行都没有涉及到这方面的问题，这也就是允许贷款人无次数限制地提出申请。在具体操作中，中行一般要求贷款人一年不超过两次。

在公积金贷款合同中，杭州公积金管理中心则有明确规定：公积金贷款最多三次提出申请提前还贷，每年不超过两次。

3、对提前还贷的每次的金额有否规定？是否有所制约？在商业贷款的借款合同中，四大国有银行谁都没有涉及到这一条，也就是说哪怕提前还贷款1元钱在理论上也应该办理。不过在实际操作中，某些支行自己做了些私下的规定（但并不写入借款合同中）。如工行某支行规定，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍；建行则向贷款人提前说明，每次还贷

一般不少于1万元或1万元的整数倍。

不过，在公积金贷款中，各银行都是相同的，纯公积金贷款每次还贷不得少于3万元；组合贷款每次还贷不得少于5万元。

4、一旦提前还贷，是否需付违约金？

这是消费者和银行都相当敏感的问题，从现在来看，四大国有银行没有一家在收取违约金。从借款合同上看，在“提前还款”这一条例中，农行、工行和建行都没有提到违约金问题，只是强调“提前偿还部分或全部借款，已计收的利息不再退还”。而在中行的借款合同中，尽管有一条：“借款人提前还款的，贷款人有权按提前还款金额的＿‰计收损失补偿。”但这个“＿”一直是空白，从来没有签下过数字。

但这不并意味着银行可以不收取违约金，因为在“合同的变更和解除”或“补充条款”等款项中，为银行收取违约金打下了一个伏笔，如工行在“补充条款”中规定：任何一方违反合同任何条款，给对方造成损失的，应向对方支付本合同项下借款余额的3%违约金。 我们了解到，各银行对收取违约金的看法不尽相同。中行杭州某分行人员表示，违约金是迟早要收取的，这是国际惯例，所以，在借款合同中他们已留下了这一条款。但工行杭州开元分行某负责人则认为，违约金不太可能收取，哪怕增加了这一条款也容易背上“霸王条款”的恶名。不过，各银行普遍认为：具体怎么做，还在等待央行对此作出决定。

还款方式如何选择更合适

购买了杭州城东某楼盘的张小姐近日在听到加息后，决定去提前还款。她选择的是20年30万元的等额本息还款法，已还了一年左右。当银行给她计算已还本金时，她惊讶地发现，在一年来所付的2万多元的本金和利息中，利息居然比本金多多了。

当加息成为现实时，更多的人会考虑提前还款，但你是否想过，在当初选择贷款方式时，你就应该为将来提前还贷着想，其中尤其是贷款方式的选择。

借款偿还方式主要有两种：等额本金还款法和等额本息还款法。这两种还款方式中，本金还款法由于本金还得早，还得多，所以整个贷款期利息比等额本息要来得少一些，并且在前几期的归还中本金还得更多；而等额本息法由于占用本金多，在前几期中利息比本金要多。因此，如果准备几年或短时间内提前还款的，选择等额本金来得更划算。

以贷款30万元20年举例，月利率为4.425‰，等额本息还款法还款总额为487584.61元；等额本金还款法为451830.00元，比等额本息要少35754.61元。

再来看每个月的还款构成：以贷款30万元20年，等额本息还款法每月还款额是固定的，为2031.6元，在这2000多元中，第一期归还中，本金为704.10元，利息为1327.5元；在第二期中，本金为707.22元，利息为1324.38元，以后，本金逐渐增加，利息逐渐减少。到第84期，即七年后，偿还的利息和本金开始接近，在1015元左右。

而等额本金还款法中，第一期需归还2577.5元，在其构成中，本金为1250元，利息为1327.5元；第二期，本金仍1250元，利息减为1321.97元，以后本金仍保持不变，利息逐期减少。到第15期，即一年多后偿还的利息和本金开始接近，在1250元左右。

由于提前还款是以本金归还多少来计算的，通过对两种还款方式的比较可发现，等额本金还款法在前几年中明显比等额本息还款法偿还了更多的本金，支付了相对比较少的利息。也正因为如此，银行相关人员在采访中尽管一再表示，两种还款方式各有特点，并无孰好孰差，但也同时承认，若要几年内提前还款，还是选等额本金还款法来得合算些。

几个疑问

在采访中，我们感到尽管提前还贷并不是件新鲜事，但消费者在和银行打交道的过程中，还有许多地方不尽如人意。

比如，明明借款合同没有规定或涉及的，银行在实际操作中给予限制。像贷款满多长时间后能申请还贷这一问题，尽管一些银行的借款合同中根本没有涉及到，但银行实际上仍然给予了或多或少的限制，比如必须满六个月或一年才能提出申请。

再如违约金问题，尽管各银行实际操作中并没有收取，但一些补充条款、特别提示等，又为今后追究消费者的责任埋了一笔，而没有进行详细而明确的规定。

此外，在等额本金还款法和等额本息还款法的选择中，很多银行的经办人在给消费者办理时，并未详尽解释各自的特点，而是笼统地概括为等额本金还款法就是每个月递减，而等额本息还款法就是每个月是固定的；多数银行也并不提供每月还款额中本金和利息的构成表

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