餐厅项目的前期策划

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餐厅项目的前期策划篇一
《德思勤_原赣州饭店项目前期策划报告_187P》

德思勤咨询 原赣州饭店项目前期策划报告 深圳市德思勤咨询有限公司 2005年8

月 原赣州饭店项目 1

赣州城市开发投资集团有限公司：

承蒙信任，我司于2005年07月开始正式受托展开贵司原赣州饭店项目之前期策划事宜。

针对本项目的地块条件及相关情况，我司进行了深入的市场调查和论证，并对项目进行了充分的分析研讨。本报告是基于目前的房地产市场状况，结合我司专业人士在深圳地产行业的100个专业案例、十年专业实践，在专案小组、德思勤专业评审委员会的共同努力下完成的。

现特向贵司提交《原赣州饭店项目前期策划报告》，供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善。

专此奉达！

深圳市德思勤置业有限公司

2005 年 08月

德思勤咨询

2

目 录

第一部分 市场调研篇...........................................................................................................................................................................................5

一、项目之地理分析及背景资料.........................................................................................................................................................................6

1、项目地盘评估................................................................................................................................................................................................6

2、赣州市房地产经营状况..............................................................................................................................................................................26

二、项目周边楼市现状及未来走势分析...........................................................................................................................................................30

1、住宅部分......................................................................................................................................................................................................30

2、商业部分......................................................................................................................................................................................................37

3、酒店市场......................................................................................................................................................................................................46

第二部分 项目分析篇...........................................................................................................................................................................................49

一、区域的发展现状及项目竞争对手分析.......................................................................................................................................................50

1、项目区域的发展现状..................................................................................................................................................................................50

2、项目所处区域市场分析..............................................................................................................................................................................52

3、商业动态分析..............................................................................................................................................................................................54

4、项目竞争对手分析......................................................................................................................................................................................66

二、项目总体发展战略.......................................................................................................................................................................................69

1、项目分析......................................................................................................................................................................................................69

2、总体发展战略..............................................................................................................................................................................................78

第三部分 项目定位篇...........................................................................................................................................................................................92

一、项目总体定位...............................................................................................................................................................................................93

1、项目总体定位框架......................................................................................................................................................................................93

2、项目命名......................................................................................................................................................................................................96

德思勤咨询

3

二、商业部分定位...............................................................................................................................................................................................97

1、项目定位分析..............................................................................................................................................................................................97

2、项目定位....................................................................................................................................................................................................101

3、商业价值实现手段....................................................................................................................................................................................115

三、住宅部分定位.............................................................................................................................................................................................118

1、定位分析....................................................................................................................................................................................................118

2、项目定位....................................................................................................................................................................................................120

四、项目价格定位.............................................................................................................................................................................................130

1、价格定位策略............................................................................................................................................................................................130

2、价格定位....................................................................................................................................................................................................133

3、分段价格策略............................................................................................................................................................................................134 第四部分 物业发展建议篇.................................................................................................................................................................................135

一、项目物业发展建议.....................................................................................................................................................................................136

1、项目开发....................................................................................................................................................................................................136

2、项目整体规划设计....................................................................................................................................................................................138

3、住宅规划布局设计....................................................................................................................................................................................146

4、商业规划布局设计....................................................................................................................................................................................154

二、项目配套设施与功能建议.........................................................................................................................................................................161 第五部分 营销策略及经济分析篇.....................................................................................................................................................................168

一、总体营销策略.............................................................................................................................................................................................169

1、项目销售建议............................................................................................................................................................................................169

2、总体营销战略............................................................................................................................................................................................173

3、营销模式建议............................................................................................................................................................................................174

二、项目经济分析.............................................................................................................................................................................................182

德思勤咨询

4

德思勤咨询第一部分 市场调研篇原赣州饭店项目 5

餐厅项目的前期策划篇二
《餐厅计划书》

餐厅项目的前期策划篇三
《_2009_10_27_云山酒店项目前期策划报告1610361317》

餐厅项目的前期策划篇四
《酒店项目前期策划筹备》

酒店项目前期策划筹备

服务范围

酒店策划

一、酒店项目宏观分析报告

二、酒店经营环境调查分析

三、市场与客源定位调查分析

四、酒店经营类别与模式定位

五、酒店整体项目规划布局

六、酒店功能优化

七、酒店财务分析

八、酒店项目可行性分析报告

九、酒店项目整体设计指导

酒店顾问

一、酒店员工专业培训

二、酒店人事管理/顾问

三、酒店工程管理/顾问

四、酒店智能管理/顾问（弱电工程）

五、酒店理财管理/顾问

六、酒店餐饮管理/顾问

七、休闲娱乐管理/顾问

八、酒店营销与公关服务

九、酒店供应链建设

十、酒店星级管理/顾问

十一、硬件咨询管理/顾问

十二、酒店产权管理/顾问

十三、酒店经营管理/顾问

一、项目前期策划筹备（开业前）

① 咨询策划阶段

含项目选址，消费群体定位分析，经营特色定位。

【策划内容】

一、项目所在地宏观经济与旅游业发展分析

项目所在地及周边区域的整体发展分析

二、项目经营环境调查及分析

1、项目所在地旅游经济发展状况分析

2、项目所在地相关行业的发展状况分析

3、项目重点竞争对象经营状况分析

三、项目所在地市场和客源调查分析及定位

1、项目所在地相关的市场和客源分析及定位

2、项目重点竞争对象的市场客源分析

四、项目类别定位分析

星级酒店、产权式酒店、酒店公寓、度假村、会所

五、酒店功能布局及功能面积规划

根据分析调查结果，合理配搭项目功能的组合比例

② 策划筹备阶段业务范围包括

酒店前期筹备；业务咨询；可行性分析；项目投入预算；项目进度推算；设计各种功能平面图；制作各部门岗位职责。员工合同与企业员工手册，员工岗前培训计划，人员配备编制图，员工工资级别表，起草酒店各部门设备，用品等物品采购清单，进行市场价格招标对比及验收。制定前期广告策划宣传，招聘各部门员工及员工培训，经营模式，

协助酒店策划开业。

提供协助策划、设计、培训、监督工程进度，订货、宣传等开业筹

备工作。

【策划内容】

一、项目整体布局规划

1、项目建筑主体规划

2、项目室外设施及园林规划

3、项目各营业场所规划

4、项目公共区域规划

5、项目后勤区域规划

二、从设计技术、使用要求和经济角度对平面图纸优化

1、后勤区域合理分配及功能优化

2、公共区域合理分配及功能优化

3、客房合理分配及功能优化

4、前厅区域合理分配及功能优化

5、运动康体桑拿SPA区域合理分配及功能优化

6、餐饮区域合理分配及功能优化

7、娱乐区域合理分配及功能优化

三、项目经营模式论证分析及定位

1、各种可选的项目整体经营模式论证及定位

2、各种可选的功能经营模式论证及定位

四、项目财务分析

1、项目建设投资估算

2、项目建设资金使用计划可行性论证

3、项目建设投资风险及经营风险分析

4、项目每月费用预算

5、项目每月经营成本预算

6、项目每月营业额预测

7、项目经营风险评估及防范措施

五、项目建设可行性分析结论

六、酒店项目概念设计指导

1、 项目功能定义特殊性说明

2、 项目布局规划特殊性说明

3、 国内外同行设计流行风格介绍

4、 项目经营策略对设计的要求

5、 项目室外设施及园林设计建议

6、 项目室内外装修概念设计

7、 项目室内外装饰概念设计

8、 项目功能板块设计要求

9、 项目星级/档次定位

10、项目环境风格建议

11、项目建筑风格建议

餐厅项目的前期策划篇五
《庞大项目前期策划书》

吴忠市循环经济产业园综合楼—办公楼、餐厅

前期策划书

编制：

审核：

批准：

山西省工业设备安装有限公司

吴忠市循环经济产业园区项目部

二Ｏ一五年六月

目 录

1工程概述 ....................................................... 1

2 项目组织机构及职责 ............................................ 1

3 项目管理目标 .................................................. 3

4 文件的配置 .................................................... 4

5 工程进度安排 .................................................. 6

6 人力资源管理 .................................................. 6

7 设施管理 ...................................................... 6

8 物资需求计划 .................................................. 8

9 劳动力投入计划 ................................................ 9

10 质量管理 .................................................... 10

11 施工技术资料 ................................................ 15

12 安全管理 .................................................... 15

13 环境管理 .................................................... 15

14 采购管理 .................................................... 15

15 成本管理 .................................................... 16

16 信息沟通管理（见附表） ...................................... 17

17 应急预案 .................................................... 17

18 风险管理 .................................................... 22

19 项目收尾管理 ................................................ 22

20 项目各项管理制度（见项目管理制度汇编） ...................... 23

21 文明施工 .................................................... 23

1工程概述

1.1工程名称：吴忠市循环经济产业园综合楼—办公楼、餐厅

工程地点：吴忠市循环经济产业园区

工程范围：吴忠市循环经济产业园综合楼—办公楼、餐厅为框架结构，办公楼地上三层，总建筑面积1917.75㎡建筑高度为15.3米。本工程工期短，采取可行的质量保证措施，合理配置劳动力，采取班组流水作业，全面综合考虑。

2 项目组织机构及职责

2.1组织机构图（附图）

2.2岗位职责

2.2.1项目经理职责

a) 贯彻执行国家和地方政府的有关法律、法规和政策，执行建设单位工程指挥部对工地管理的各项有关规定。

b) 以企业法人委托人身份处理、协调与分包单位及其他项目单位的关系，组织好配合工作。全权处理项目管理过程中一切需要解决的重大问题。

c) 负责项目管理组织内的职能分解、责任分工和协调运作。调度配置各生产要素的优化运行，组织对工期、质量、成本、安全及场容标准化管理的全面监控。

d) 负责实施项目施工合同。组织定期分析工程成本并采取相应的措施，实现规定的承包与考核指标，按时回收资金，保证按时上缴各项费用。

e) 领导技术人员完成质量记录和竣工文件的编制和移交，参加工程竣工验收交付工作，并组织对存在问题予以整改。

2.2.2项目技术负责人职责

a) 在项目总体管理方案制约下，组织编制并审核施工组织设计，对工程中所能采用的新技术、新工艺进行指导。

b) 由项目经理授权建立质量保证体系，进行质量职能分配，落实质量责任制，检查、监督质量程序文件的实施。将项目质量目标分解到各部门、班组和岗位，并对施工状况进行检查监督。

c) 对工程施工全过程质量、技术进行全面监控，主持全面质量管理活动及质量动态分析会，并对质量工作提出改进建议。对安全生产给予技术指导。

d) 负责组织贯彻技术规程，规范和质量标准，认真贯彻实施各项管理制

度和相关程序，对本项目人员违反操作规程造成的质量问题负有领导责任。

e) 及时解决施工中存在技术问题，配合项目经理组织竣工验收工作。

2.2.3技术人员（专业工程师）岗位职责

a) 协助项目技术负责人编制施工组织设计及工程质量计划。

b) 全面负责各系统施工技术及管理工作，及时处理施工过程中出现的问题，指导各施工队进行现场施工，做好施工前技术交底工作及安全教育工作。

c) 负责落实并执行现场需要变动的施工，并及时办理现场签证及后加工程量的核对工作。及时与监理联系，做好隐蔽工程的验收和签证。

d) 负责做好各系统施工材料进货清单，并审核施工实际领用材料数量。编制甲、乙供设备及及各种材料进场时间，协助项目部编制周、月进度计划。

e) 负责各系统甲供设备及乙供材料、设备供货及验收工作。

f) 协助项目部搞好其他配合单位的协调配合工作。

g) 协助项目经理对甲方、监理、设计院及相关单位业务往来和工作联系。 h) 负责整理交工验收资料工作。

2.2.4质量员岗位职责：

a) 质量员持证上岗,对施工质量、施工工艺、成品保护等进行监督管理，直接对项目经理负责。

b) 负责对各项工程的质量进行监督、检验、评定。

c) 督促材料员对进入现场材料、设备的开箱检查、检验、验证。

d) 参与质量问题的分析、处理，并指导施工队改进工艺。

e) 严格评定质量等级。

f) 协助项目部实施各施工工序的操作程序，对各施工队定期进行重视质量的教育。

g) 认真把好每一道工序的质量关，发现问题及时处理，自己处理不了的上报项目部及公司，并监督要求处理的问题在处理完才进行下道工序的施工，向项目负责。

2.2.5安全员岗位职责：

a) 安全员持证上岗,负责对整个工程各作业段的防护用电、用水及各种机具的使用情况的检查、监督工作。

b) 组织施工队进行安全生产教育。指导施工队实施安全操作措施。

c) 发现问题及隐患及时监督处理，自己不能处理及时向上汇报，并监督需整改的问题，得到恰当的处理后才能继续施工。

d) 认真学习国家有关的政策法规及条例，并将其向施工队宣传并监督实施。

e) 协助项目部定期对施工队进行安全生产、安全教育例会。

f) 监督并配合材料员做现场材料的保管及防火工作。

g) 负责检查、监督各项工作的文明情况和环境，确保各工序顺利进行。 h) 配合甲方、监理及上级有关部门的例行检查，向项目部负责。

2.2.6设备、材料采购员岗位职责：

a) 负责收集与工程有关的材料、设备的技术信息及价格信息，并归类整理登记，以便对工程所需材料、设备提供准确的各项数据。

b) 负责工程的材料、设备采购清单进行分批进货，并对各种材料、设备的质量、规格、型号进行严格把关。

c) 及时向分公司材料部汇报材料采购情况和市场信息，以便及时调整。 d) 严格按照采购计划安排设备、材料进场时间，以保证各工序正常顺利进行，并按时完成。

e) 协助各管理人员对各种材料取样检测或送有关部门进行质量、性能鉴定，向项目部负责。

3 项目管理目标

3.1工期目标

合同计划开工日期：2015年7月1日

合同计划竣工日期：2015年9月11日

自开工之日起至2015年9月11日工程全部竣工，确保业主工期目标的实现。

3.2质量目标

严格按照国家现行规范要求及标准执行，单位工程合格率100％，确保一次性合格。

进场原材料质量检验试验率100%，使用合格率100%。

检验批（或分段）、分段一次交验合格率85%

工程技术资料与工程实体同步，竣工工程技术资料归档及时率≥85% 关键工序、特殊工序识别率100%，有效控制率100%。

顾客满意度90分以上

3.3职业健康与安全管理目标 ：

杜绝施工过程中的死亡与重伤事故；

有效预控高处坠落、物体打击、触电、坍塌等事故的发生，控制轻伤负伤频

餐厅项目的前期策划篇六
《饭店开业前期策划与准备工作》

餐厅项目的前期策划篇七
《饭店投资筹划与筹备管理(内容纲要)》

(内容纲要) 饭店策划与可行性论证概述  饭店投资策划  饭店筹建策划  饭店承运策划  现代饭店筹备管理

 饭店策划与可行性论证概述 一. 饭店策划概述 1

饭店策划的概念

二. 饭店投资可行性研究概述 1. 饭店投资可行性研究的主要内容 2. 饭店投资可行性研究的阶段与层次 3. 饭店可行性研究步骤按步骤进行：

接受委托→调查研究→方案选择与优化→ 财务评价和效益分析→编制饭店可行性研 究报告。

三. 饭店策划与可行性论证的类型与内容 1. 饭店投资策划 2. 饭店筹建策划 3. 饭店承运策划 4. 饭店经营管理策划

 饭店投资策划

饭店投资策划就是对饭店项目的投资

饭店策划，是策划在饭店中的应用，

是围绕饭店如何达到预期目的，最大而有效地组织和利用饭店的人、财、物、信息、技术、管理等资源，调动饭店内外一切积极因素，有组织、有创意地解决相关问题，达到设想目标的筹划行为和行动方案。 2

饭店策划的过程与方法

饭店策划的主要过程饭店策划的基本方法

1) WAPDS法。其运作步骤是 Watch（调查）

－Analyze（系统分析）－Plan（创意）－Do（实施）—See（效果）。 2) 需求3P法。(Possibility)即区位的可

能性、需求的可能性和资金的可能性 3) FF法。也称作业流程图法。

进行可行性分析，撰写投资可行性论证书。通常业主在进行饭店投资项目决策前，都要进行投资可行性分析。 饭店投资可行性分析包括以下几个方面的分析与论证。 一. 项目概况及用地情况说明

饭店投资可行性分析首先应对业主投资的饭店项目概况及用地情况进行详细的说明。 二. 区位分析

4) BSP法。也称饭店系统策划

2. 社区环境 3. 自然条件与气候 三. 市场分析

市场是有维度的，市场的规模与消费水平也是有限的，市场的供给与需求规模的大小决定了拟投资饭店的营业与利润额。 1. 竞争对手分析

3) 设计饭店的市场形象。

饭店的竞争对手主要包括现实存在的

饭店及替代性产品、新的市场进入者以及潜在的市场进入者。 2. 市场规模与消费水平分析

一般来说，市场的规模越大、消费水

平越高，则饭店的规模也就相对大、档次也就高，但也不是绝对的。 3. 消费群体（市场）分析

1. 饭店类型议案

1) 目标消费

4. 市场定位新饭店的市场定位有以下几

个 步骤：

1) 确定饭店的目标市场，进而研究目标

市场顾客的需求和愿望及他们的利益偏好。

2) 充分考虑竞争对手的优劣势，发掘自

身的竞争优势 突出饭店自身与众不同的特色。

4) 通过各种营销手段和宣传媒体向目标

市场有效而准确地传播饭店的市场形象，以使饭店形象深入顾客的心目中， 从而确立饭店的竞争地位。 四. 饭店规模档次分析与论证

饭店规模与档次的分析与论证内容包

括：

饭店可根据产品理念来进行饭店投

群体目标消费群体是饭店的主流消费

群体，也是维持饭店经营发展的最重要群体。饭店目标消费群体的选择可采取以下策略： A B C

无差异目标策略 差异性目标策略 集中性目标策略

1) 主流市场（目标群体）原则 2) 竞争对手缺失原则

3) 潜在市场原则 潜在市场原则是通过

发掘市场上未出现的新市场或是某一具有发展潜力的市场来确定饭店的类型。 2. 饭店规模议案

饭店规模议案主要分析论证拟投资饭

3) 潜在消费群体 潜在消费群体指具有

店的规模，即确定饭店的建筑面积、资，亦可遵循以下原 则：

2) 辅助消费群体（辅助消费群体指饭店

必须拓展的消费群体 ）

的规模。

饭店规模议案内容主要有：

1) 饭店的建筑规模 饭店的建筑规模主

要是考虑饭店的建筑面积、建筑布局、主体楼层高度、外围辅助建筑格局与规模、饭店建筑风格、周围环境公共区域规模以及景观设计和绿化美化等。 2) 功能项目规模 3) 主要设备规模 3. 饭店档次议案

一. 投资策划

投资回报分析也称为收益分析，是投入与产出的分析，是饭店投资者最为关心的问题。投资回报分析包括投资额估算、投回收期计划、年营业额预算、效益分析等内容。分析方法有保守分析法与乐观分析法两种。 1. 投资额估算 投资额也即投资建设饭

店所需支付的成本，主要是初期开发成本（包括建造饭店、购买设施设备以及进行饭店装修等）和饭店的经营成本。 2. 投资回收期计划

说明书或规划设计 方案说明书。饭店筹建规划方案说明书内容包括： 一. 空间规划(设计)要求说明 1. 建筑布局要求说明

2. 动线规划(设计)要求说明 动线是指

饭店内外客人、物品、服务、信息以及车辆等

3. 在内的流动路线。 4. 出入口设置要求说明

二. 功能项目规划（设计）要求说明 1. 功能区域规划（设计）要求说明 2. 主要项目规划（设计）要求说明 1) 大堂规划（设计）要求说明 2) 餐厅规划（设计）要求说明 3) 厨房规划（设计）要求说明 4) 客房规划（设计）要求说明 A B C

客房类型与档次 客房风格

娱乐休闲场所规划（设计）要求说明

三. 动力、水电系统规划（设计）要求说

明

1. 动力系统规划（设计）要求说明

3. 年营业额预算

动力系统是指发生、变控、传递和供

4. 效益分析  饭店筹建策划

饭店筹建策划是对饭店的筹划、设计

应动能的系统，主要有锅炉、制冷机、变、配电设备、发电机组以及水泵、风机等。

1) 消防系统 2) 空调系统 3) 给排水系统 4) 供热系统 3. 供电系统

四. 环境氛围规划（设计）要求说明

饭店环境氛围的设计塑造主要包括主题文化、色调、装饰用材、灯光照明以及绿化等方面的规划设计。 1. 主题文化选择与设计要求说明 2. 色调设计要求说明

三. 承运过程策划

3. 装饰用材要求说明

1. 饭店章程拟定。

4. 灯光照明规划（设计）要求说明

3) 租赁经营 3. 承运介入时段选择

二. 饭店承运的责任与合同策划 1. 承运关系策划

2. 承运合同制定。承运合同制定指在饭

店的承接经营过程中，为明确承接双方即饭店所有者和经营者之间的责、权、利三者关系，以合同的形式，用法律的方式明确双方的权利义务关系。因承接的方式不同，在饭店的承接过程中主要有承包经营合同、租赁合同、管理合同等几种合同形式。

饭店章程是饭店依据有关的法律法规，

5. 绿化规划（设计）要求说明 6. 艺术品、指示牌规划（设计）要求说

明

 饭店承运策划

2. 证件办理

饭店承运策划内容包括饭店承运的前期策划、饭店承运的责任与合同策划、饭店承运过程的策划和饭店承运后期的策划四个方面。 一. 饭店承运的前期策划 1. 承运标的选择 2. 承运方式选择 1) 委派、任命式经营

3. 保险与投保 4. 组织机构议案

5. 定岗定编和人员招聘议案 6. 劳工制度制定

7. 设备用品配备与采购议案 四. 承运后期策划

是从饭店整体出发制订的有关饭店经营管理活动和饭店组织结构、组织制度的基本准则，是饭店日常经营管理活动的依据，也是饭店全体成员都必须遵守的行为总则。

作策划、岗前培训与开业准备议案、运作程序和制度建立议案、开业前营销计划、开业典礼策划等内容。 1. 资金管理与运作策划 2. 岗前培训与开业准备议案 3. 制度建立与运作程序议案 4. 各类表章配备 5. 开业典礼策划

 饭店筹备管理

1) 核心层

饭店筹备是指饭店从申请立项到饭店举行开业典礼正式开业这一段时期的运作过程。筹备期的运作管理是饭店管理中的一个重要环节，它具有先性，它运营的好坏将直接影响饭店的正式开业，也会影响饭店今后的正式经营管理。

一. 饭店筹备管理的基本原则 1. 计划性原则

2. 限期性原则 限期性原则要求饭店

的各项工作不仅要按质完成，而且要按期完成。 3. 系统性原则

二. 饭店筹备管理的基本内容

饭店筹备管理的基本内容包括工程筹备管理、人事筹备管理、物资筹备管理和社交筹备管理等四个基本内容。 1. 工程筹备管理

2) 中间管理层 3) 基层人员 4.

社交筹备管理工作 3. 物资筹备管理

三. 饭店筹备期的组织管理机构 1. 饭店组织机构设置的原则 1) 控制成本原则 2) 权责分明原则 3) 同意管理原则

2. 饭店筹备期组织管理机构设置的基本

内容

餐厅项目的前期策划篇八
《地产项目前期策划报告》

餐厅项目的前期策划篇九
《饭店活动策划与管理》

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