新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案

导读：　新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案(共6篇)旧小区物业管理方案针对教育局家属区的物业管理建议对本小区管理工作的意见及改善建议小区现状一、居民的物业市场化观念比较淡漠；二、小区内的道路、绿地、水系，车库等卫生比较差；三、小区内很多配套设施都无法正常使用，尤其线路老化严重；四、物业人员精神面貌及形象有待提高；五、各楼道小广告遍布；技防设施不完善，...

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旧小区物业管理方案
新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案 第一篇

针对教育局家属区的物业管理建议

对本小区管理工作的意见及改善建议

小区现状

一、居民的物业市场化观念比较淡漠；

二、小区内的道路、绿地、水系，车库等卫生比较差；

三、小区内很多配套设施都无法正常使用，尤其线路老化严重；

四、物业人员精神面貌及形象有待提高；

五、各楼道小广告遍布；技防设施不完善，丢失现象较多，缺乏安全感。

六、小区随意占用绿地或破坏绿地、车辆乱停放；

七、楼前楼后脏乱差；

八、小区标识牌、警示牌不明显等。

经调研和分析目前小区物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。

1、 利益的根本矛盾：因依托行政化、福利性管理模式严

重现在物业管理费收取难度大，业主没有缴费意识。

2、 物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主

投资的一个主要因素了。现在小区环境、设施及物业形象

之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专

业物业管理角度向业主提供服务之意识。

3、 物业管理服务意识被动：现在物业管理提供之服务内

容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共服务，与现时

不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

4、 物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物

业价值是业主的利益。

5、 私人个性服务缺乏：就目前，物业使用者的需求在不

断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物

业使用者的不同需要。

6、 沟通服务缺乏：业主与物业公司是委托合同的行为，

是购买服务的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因

素，缺乏沟通将影响服务质量。

管理服务思路

现在小区居民在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面，有了更高的要求。

考虑到教育局小区的业主和使用者都是由教育局职工租赁，个体经营、工薪阶层或外来务工者居住群体。业主组成整体对物业管理也没什么概念，这对物业管理服务工作带来了一定的难度，所以，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。

为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们应该在小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。分步推动住宅小区实施规范物业管理。住宅中，不同年份建的房屋都有，总体房屋设备破旧老化，公共设施不完善，分布零散，不具备物业管理的条件。对老旧住宅小区要有计划、分步骤改造、修缮、整治，

为全面推行物业管理作好准备。第一步是重点修缮整治老旧住宅小区设施。由于规划、设计、建设的因素，配套设施不很齐全。应适当投资修缮整治，完善配套设施和公共服务用房，为全面推行物业管理创造条件。第二步是逐步改造修缮八十年代前建成的老旧住宅小区。

目前小区的物业管理需改进工作措施

为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。物业公司应在小区的物业服务过程中突出体现：

1、成立业主委员会，摆脱业户对行政单位的依赖。

可以增强业主与物业公司的相互信任，物业公司全力为小

区业主、使用者服务。（由物业公司协调办事处和社区尽

快召开业主大户）

2、制定业主、使用者个性化物业管理服务。

业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子

的区别而产生差异，我们将应不同的业主、使用者的需求，提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时

也是提升物业价值之亮点。

3、小区形象改观，提升物业公司的形象。

小区形象改观既是小区的“美容术”，同时，具有对小区

形象的塑造功能和对物业的增值功能。在物业进驻之前，贵局首先把小区需修缮、完善的基础设施配备到位。如道路的修补，路灯、楼道内照明、老化线路的改造升级、水电气等

改造升级、垃圾桶等卫生工具的更换、添加等。安装监控、电子巡更等技防设施，加强保卫安全。为小区物业实行市场化提供前提。

4、提供物业租赁服务，满足业主需求

通过开展物业租赁推广服务项目，配备相关便民设施和项目，给住户提供各项便民服务，同时可以使物业达到创收的目的。补充收费的不足。

5、开通渠道，保障有效沟通。

小区物业管理处可运用业户信箱、热线电话、E-MIAL、英特网等多种渠道，开展座谈、家访等多种形式，与业主、使用者保持沟通，以有效的保障物业管理服务满足需求和达到质量。

6、实行物业管理报告制度，提倡工作透明化

小区物业管理处可实行“管理报告”制度，每季度将财政收支、公共水、电使用、工程维护、投诉处理、重大活动、工作改进项目等全方位进行公开，供全体业主、使用者监督，征求各方意见和建议，加强相互沟通。

7、实施“温馨家园计划”，增加居民归属感。

可充分利用小区会所（闲置房），将部分内容以成本价向居民开放，吸引居民更多的参加会所活动，让小区居民在节假日工余时间休闲娱乐、放松身心。并举办网球寒、书画展、音乐会等各种各样的社区活动，加强业主相互之间、业主与物业管理者之间的沟通。增加居民归属感，提升小区物业价值。

8、倡导“和谐小区”，加强居民自治意识。

老旧小区物业管理方案1
新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案 第二篇

老旧小区物业管理方案

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行

巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好

的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。

对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。 设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，

主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。

制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。

结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访

保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理

对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。

有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。

对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理

在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、

建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。

（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安

2015小区物业管理实施方案
新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案 第三篇

方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案

为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。

二、职责任务

（一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系

按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。

1.街道物业管理办公室职责

（1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。

（2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。

（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。

（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。

（5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。

（6）组织建立辖区物业管理的领导机构。

2.街道各科室职责

（1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。

（2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。

（3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。

（4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。

（5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。

（6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。

（7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。

3.社区居委会职责

（1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。

（2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。

（3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。

（4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

（5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。

4.物业管理服务中心职责

（1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、装修的管理和服务工作。

（2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。

（3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。

（4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。

（5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护宣传工作。

（6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。

（7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。

（8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。

（9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。

5.物业管理应急维修站职责

（1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。

（2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。

（3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。

（4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。

（5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。

（6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。

6.物业管理矛盾投诉调解站职责

（1）受理调解业主、使用人与物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（2）受理调解业主与业主、使用人、业主委员会之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。【新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案】

（3）受理调解业主、使用人与开发建设单位、物业服务企业之间物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（4）受理调解其它物业管理方面矛盾纠纷的投诉。

（5）有关政策规定社会矛盾纠纷大调解不予受理的矛盾纠纷，物业管理投诉调解工作站不予受理。

（6）凡物业管理方面的投诉不经街道物业管理投诉调解工作站受理调解的不得越级上访，如越级上访原则上不予受理。

（二）完善分类管理模式，逐步实现物业管理规范化

1.已实施市场化物管的小区管理要求：建立健全业主委员会，协调业主对物管公司的监管；加强物管公司的培训指导，不断提升服务水准；对物管公司的服务质量进行考评，为主管部门年审提供基本意见；参与优秀小区评比活动，推广优秀小区的管理和服务模式，推动物业管理规范运行。

2.单位自管小区的物管要求：督促自管单位切实担负起物管责任，及时将各级有关检查考评情况向物管公司及其行政主管部门进行通报，形成齐抓共管的合力。

3.不具备市场化运作的老旧小区的接管要求：由街道物业管理服务中心负责有偿提供基本物业服务，经过一段时期运行，逐步过渡到由业主委员会与街道物业管理服务中心签订服务委托合同，进行基本业务规范管理。

4.对经济适用房住宅区的接管要求：经济适用房住宅区属于政府保障性住房，原则上由街道物业服务中心统一实施物业管理，实行低标准收费。开发商按规定建设一定比例的商业用房，其收益用于补贴物业管理费的不足。

（三）加大帮扶力度，推进物业管理持续健康发展

一是加大对小区居民的宣传力度，增强居民花钱买服务的意识。组织社委会协助物业公司收取物业管理费，以收费促管理，以管理促环境，以环境再促收费，形成良性循环。二是积极争取上级部门支持。协助搞好出新小区房屋维修、保洁护绿、治安巡逻等工作，为物业管理创造条件、提供支持。三是鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争。提高市场份额，推进物业公司规模化管理，降低运营成本，提高整体水平。

三、组织领导

街道成立物业管理服务工作领导小组，成员如下：

领导小组下设办公室，与物业管理办公室合署办公，负责日常事务处理工作，办公室主任由郭治宇同志兼任，谢洪同志任副主任，各社区成立社区物业管理服务站，站长由社区主任担任，联系电话：52400834。

四、机构设置

为便于机构运转，街道成立物业管理办公室，下设立“两站一中心一小组”执行机构，具体负责物业管理过程中的事务处理。

1.街道物业管理矛盾投诉调解站

2.街道物业管理应急维修服务站

3.街道物业管理服务中心

4.社区物业管理监督小组

各社区居委会成立物业管理监督小组，实行二级监管。一级监管，由街道物业管理办公室与各社区主任组织实施，履行区物业科下放职权与职责；二级监管由小区“四位一体”组织实施，由居委会社工代表、社区业主代表，社委会代表、物业公司代表组成，社委会主任任组长，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息反馈给街道物业管理办公室。

五、实施步骤

1.制定方案阶段（6月12日前）

（1）调查辖区内住宅性质。分已实行物业管理小区、自管小区、失管小区，摸清范围、楼幢数、居民户数等情况。

（2）外出调研，深入试点单位调研住宅小区属地化管理经验。

（3）落实办公的场地，各种制度及网络流程图上墙。

2.宣传发动阶段（6月20日前）

（1）召开领导小组成员及“两站一中心一小组”人员动员会。

（2）通过各社区物业执行机构。召开社区居民骨干、楼幢长、党小组长、社区积极分子，进行广泛宣传发动，提高社区居民对实行物业管理的认识，积极协助物管公司开展工作。

3.全面实施阶段（6月21日—6月30日）

“两站一中心一小组”全面开展工作，切实为社区居民开展物业服务。

六、工作要求

1.加强领导，提高认识。各级领导要从建设新型现代社区、提升城市管理水平，促进和谐社会建设、推进文明城市创建的高度出发。认真领会物业管理体制创新的重要意义，强化责任意识，精心组织，周密部署，明确措施，建立问责体系，确保体制创新各项工作落到实处。

2.强化宣传，营造氛围。要做好舆论正面引导，大力宣传实行规范化物业管理的意义、作用及物业管理的有关政策法规。采取散发宣传单、印制便民手册、宣传板报等方式，积极引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，树立物业管理是消费、是商品的意识，营造全社会共同关心、支持、参与住宅小区实行规范化物业管理工作的良好氛围。

3.明确职责，落实要求。各职能科室要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。各社区要建立物业管理工作领导机构，建立“一把手”负总责的责任体系，抽出精干力量落实社区责任及考核标准。街道物业管理办公室要认真组织检查考核工作，建立健全联席会议制度，严格督办并通报检查结果，确保试点工作顺利进行。

4.突出重点，加大投入。各社区要加大对本辖区物业管理的监管，特别对老旧小区要重点扶持，完善各项公共配套设施，并延伸服务内容。同时，街道将采取争取一点，自筹一点的办法，对老旧小区物业管理给予必要投入。

方案二：杭州市区老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程。现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与杭州经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质。

二、主要目标

总体目标：力争到20xx年年末，杭州市区（包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区，以下简称五城区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约3000幢房屋，建筑面积约1000万平方米，涉及住户约13.2万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平。

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理。

三、实施范围

杭州市区五城区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1．1999年以前建成；

2．房屋标准成套；

3．尚未开展专业化物业管理。

四、基本原则

1．坚持属地管理。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制。

2．坚持突出重点。主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制。

3．坚持“软”“硬”共建。在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举。

4．坚持项目结合。物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合。实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活。

5．坚持业主参与。要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责。

五、实施步骤

1．调查计划阶段。20xx年6月底前，完成机构组建、五城区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作。

2．全面推进阶段。20xx年7月-2015年年底，全面推进五城区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20xx年完成100万平方米，20xx年完成500万平方米，2015年完成400万平方米，累计完成1000万平方米。

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程。

六、改善措施

（一）完善硬件配置。

1．已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善。本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置。具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域。在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理。

（2）建设特种设施。包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮。

（3）配备物管用房。补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡。

2．未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施。小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容。

（2）环境整治。包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋顶等共用部位维修整理（含平改坡）、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等。

（4）公用事业管网整治。包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造。

（二）建立物管机制。

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制。

1．确定管理模式。

街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式。部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收。

征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准。小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制。

2．实施物业管理。

（1）社区化准物业管理。社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展。可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照杭州市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费。小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足。

（2）专业化物业管理。专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施。业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同。受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费。

七、资金政策

1．硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费。

2．硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费。经费承担方式如下：

（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决。

（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担。

（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用。工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作。

3．住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决。

八、保障措施

1．建立工作机制。成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导。领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作。各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题。各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作。

2．落实资金保障。物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订。各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计。要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据。

3．加大扶持力度。住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用。社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变。

4．加强考核督查。物业管理改善工程要按照市区联动、以区为主、属地管理的原则，建立市、区、街道（乡镇）、社区四级联动机制。市政府与各区及市各相关单位签订目标责任书，实施年度目标考核，具体考核办法另行制订。

5．加强舆论引导。各有关部门要加强对物业管理改善工程的舆论宣传，引导群众了解物业管理的基本内容，理解物业管理行业运作的基本规则和标准要求，配合做好小区物业管理工作。

滨江区、杭州经济技术开发区、杭州西湖风景名胜区，萧山区、余杭区可参照执行。

方案三：小区物业管理实施方案

1、服务结构

本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。

2管理机构设置及人员配置

经理一名、办公室文员一名、保安三名、保洁4名。

3物业服务的内容和标准

3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。

保洁服务内容和标准【新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案】

一小区公共场所、公共绿地、主次干道

1、公共绿地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清扫【新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案】

3、主次干道1次/天清扫

4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫

2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫

3、楼梯扶手2次/周擦拭

4、公共活动场所一次/天清扫

5、积水、积雪及时清扫

6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭

7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。

三、来及处理与收集

1、合理设置垃圾桶、果壳箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。

3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。

4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。 秩序服务内容和标准

1、小区出入口24小时站岗执勤

2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；

3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。

4、在小区内危险隐患部位设警示牌。

5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。

绿化服务内容和标准

1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。

2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。

3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。

4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。

5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次

6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。

车辆管理内容和标准

1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。

2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。

3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。

4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。

5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。

6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。

维修服务

1、保修

①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。

④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。

⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。

2 、有偿服务

1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间

2、值班人员填写维修登记表和派工单。

3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。

4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。

5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。

2016关于住宅小区物业管理情况的调研报告
新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案 第四篇

**县人大常委会

关于住宅小区物业管理情况的调研报告

为推动我县住宅小区物业管理工作健康、规范发展，县人大常委会决定对县城住宅小区的物业管理情况专题调研，并将此项工作列入常委会2016年工作要点。调研组自7月份起，利用大约三个月的时间，通过深入各住宅小区实地察看、听取情况介绍、召开座谈会、发放调查问卷、走访群众、利用互联网征求意见、赴**西……等地考察等形式，了解我县住宅小区物业管理的整体情况，分析现状，查找问题，学习借鉴先进经验，认真研究对策和建议，圆满完成了调研工作任务。现将调研情况报告如下：

一、我县住宅小区物业管理的现状

1、住宅小区的基本情况

根据住建局提供的住宅小区情况，本次实际调研居民住宅小区54个，总建筑面积600035平方米，住宅3975套，已入住人口约1.1万人。据不完全统计，即将投入使用和正在施工的小区大小约有30个，住房近3000套，这部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小区的入住人口将近到30000人。占到城区居住人口近50%。

分析我县住宅小区的基本情况，主要呈现出以下几个特点：

（一）住宅性质多样。我们将其划分为以下五类：一是早期由政府建设的商品房，土地属划拔，政府承建，定价出售，住户没有完整的产权。如1993年建成的文笔小区。二是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。这类小区有40个，占到小区总数的74%，但规模都比较小，多在30户左右；三是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房；四是由村委在集体土地开发或村民在自有宅基地上建设的住宅小区，即现在所称的小产权房，多处在新城区，一般规模也比较小，多自建自管；五是目前落实保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各类保障性住房。

（二）建设标准不一。主体建筑方面，有1993年建成文笔小区是盖板房，逐步发展到现在有砖混结构、半框架结构、框架结构，剪力墙结构等。配套设施建设方面，有只有主体住宅，没有任何公用建筑小区（如电信住宅楼）；大多数配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无物业用房、无公厕等各种情况比较普遍；比较来说，宝乡大厦、龙辉小区配套设施较好。

（三）规模差别较大。调研的54个小区中，大的有龙辉小区559套，幸福小区三个区650套，小的有烟草小区仅8套。其中，20户以下的小区有14个，21-50户的有19个，51-100有14个， 100-200户的有5个，500户以上的2个。

（四）旧住宅多且分散。调研的54个小区中，2016年以前建成的小区占到35个，大约占到65%，大多为单位建设的职工住宅楼，多随单位办公址而建，比较分散；包括文笔小区在内，大多建设标准较低，多为砖混结构房。

2、物业管理的基本情况

（一）物业企业发展情况。目前我县在工商注册的物业公司有7家。其中目前在我县开展服务业务的有4 家，服务小区6个，占小区总数的10%，住宅877套，占总住宅数量的22%；目前还没有一家企业具有相应从业资质。

（二）业主大会及业主员会成立情况

目前，我县住宅小区成立业主委员会的有2家，分别为幸福小区、宝乡大厦，但都没有召开业主大会，通过逐户上门认字、打电话征求意见等形式产生，目前都还没有步入工作的正轨。

（三）小区的物业管理情况

调研的54个小区中，有3个由住建局的下属物业服务部门管理，基本属行政化管理，有29个小区由建设单位负责管理。物业机构管理的有14个小区，业主自治的有8个。(

二、存在的主要问题

调研组认为， 我县城区居民住宅小区物业管理总体还处于起步阶段，物业管理还不规范，不能健康有序地运行。存在的突出问题主要有以下几个方面：

1、工程建设的遗留问题

小区工程建设的遗留问题是形成物业纠纷主因，也是物业管理健康运行的最大难题。一是许多小区建设手续不完善，住户入住后一直不能办理房屋产权证；二是工程质量把关不严，房屋在质保期内就出现一些质量问题，比如宝乡大厦存在屋顶漏水、地基裂缝、地下车库漏水严重等现象；三是工程未验收，甚至未完工就入住的问题，如鸿福源住户入住两年多了，至今门前地下室还是个大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未严格按照规划建设公共建筑和共用设施，如绿化、花池、活动场地、停车位、供热设施、物业用房等。这些问题引起住户的十分不满，怨气和矛盾就会转假到物业管理头上，使得部分小区物业管理矛盾激化。

2、历史原因形成的问题

一是政府于早期建设住宅小区，划拔土地、定价出售，按照现行政策，住户没有完整的产权，不能办理房屋产权证，出现屋顶漏水、立面破损、排水不通等大的维修问题责任权利不清，无法解决。如文笔小区政府还保留有部分产权，没有任何利益，却还要承担维修责任；幸福小区属政府定价出售，专项维修基金至今没有着落，屋顶漏水等维修问题得不到解决，矛盾日益加剧。二是部分单位建设的住宅楼，受当时条件限制，规划、建设、用地等方面不够规范，配套不齐、无绿地、无停车位、甚至无门房，加之房屋年久失修，遗留问题得不到解决，住户怨声载道。部分由原单位管理，当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。这类旧住宅小区约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

3、专项维修基金收缴不到位

调研的54个小区中，仅有7个小区收缴了专项维修基金，仅占13%。收缴标准不统一，有按房价2%或3%收取，有按每户5000元收取。由部分单位建设的职工住宅楼，已年久失修，漏水、排水等问题已严重影响到住户的正常生活，维修资金没有着落。由政府建设的文笔小区和政府定价出售的幸福小区目前房屋的维修问题也十分的紧迫。已收缴了专项维修基金的7小区，只有宝乡大厦存入了专户。

4、物业企业的发展严重滞后

通过当工商注册的仅7家，挂靠服务的1家，都没有取得相应的服务资质；物业服务人员素质偏低，年龄相对偏高，文化水平偏低，缺乏正规的培训，管理人员持证上岗率只有5％左右，管理人员文凭在大专以上文化程度的只有10％。

5、物业管理模式落后，经营活动不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。全县70多个小区中，只有不到10个是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量，加之我县住宅小区大多规模较小，服务项目少，服务费标准低，收缴率低，造成企业管理成本高，形成亏损，公平的市场竞争机制、良性循环机制无法建立。部分单位建设小区，随着本单位职工的减少逐渐放弃了管理，由住户分单元、分楼推选部分住房或一些退休老干部管理，有的有点报酬，有的是义务服务。部分物业企业管理人员简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，有的小区住户反映有时几天也看不打扫人员，服务工作远不能满足居民的实际需求。调研的 54个小区，物业服务企业都没有工程验收的图纸和相关资料，对小区建设的基本情况不清，大多小区没有制定物业管理活动的相关制度或公约，少有的部分也得不落实。

6、业主大会、业主委员会的运作机制尚未形成

业主对物业管理认识模糊，不能正确处理维权意识与责任意识的关系。调研统计，有95%以上的业主对《物业管理条例》不了解或知道一点，对物管企业的服务要求往往会超出合理范围。例如：在调查中，各个小区反映最多的顶层住户出现楼顶漏水的问题，在业主与物业交涉未果时，往往会采取拒交物业费的方式来处理。有些业主认为我不交物业管理费是因为我不住或者不需要物业管理。使业主与物管企业之间关系僵化，陷入恶性循环的怪圈。

召开业主大会、成立业主委员会困难，业主委员会发展极度滞后。住房对业主大会缺乏认识，不愿意参加业主委员会，全县成立业主委员会的小区仅有幸福小区和宝乡大厦2个，都是在相关部门确定好候选人之后通过上门签字，打电话征求意见的方式产生。政府部门的宣传教育和指导工作做的不够。

三、 意见和建议

针对物业管理中存在的突出问题，为了进一步加强我县物业管理工作，提高物业管理水平，调研组提出如下意见与建议：

1、加强居民住宅小区的工程建设管理

工程建设的遗留问题是物业管理工作的源头问题，相关职能部门要认真落实工程建设的各项监管措施，要按照物业管理相关法规规定，根据我县的实际，制定好切实可行的小区建设管理办法和建设标准并严格组织实施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。规划设计一定要明确物业用房、公共建筑、共用设施、对车位数量、绿地面积等内容；工程建设要严把工期和质量关；组织验收，应将小区各类附属工程（含地下管道隐蔽工程）列入验收内容；要着力解决目前存在的未开工即出售、未完工未验收即入住的问题。

2、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本县辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益。

3、要强化对物业管理工作的指导

一是要主动介入，认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作，促进规范的物业管理公司入驻小区有较大进展；二是加强物业服务企业的培育扶持，对物业企业的发展给予政策的扶持，组织好物业服务从业人员的岗前培训，条件成熟时可以组织其成立行业协会，为其自我发展创造优越的条件。

按享受服务的等级收费机制没有建立。区的物管运行成本不同、服务标准不同，收费标准自然不同，但现在的情况是各个小区之间互相参照，无论何种服务质量收取标准相差无己。

二是要加强引导，尽快形成以质论价、质价相符、合同约定的收费体系，努力营造物业管理企业崇尚优质服务、业主自觉按时缴纳物业管理服务费的和谐氛围；三是广泛征集社会各界的意见和建议，着手制订物业管理服务合同等示范文本，明确规定前期和后期物业管理服务中的服务范畴、合同期限以及双方的权利、义务、责任，规范物业管理企业和业主的行为。区别新旧住宅、高层与低层、服务项目、服务标准、确定相应的指导性服务收费标准，促进物业服务健康运行。积极探索市场化运行的物业管理新机制，真正实现物业管理的双向选择。结合我县住宅小区的现状及特点，宜选择部分条件较好的小区，如龙辉小区，宝乡大厦、幸福小区，先行搞好试点，逐步推行。

4、要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥城管委，居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。(本文来自于范-文-先-生-网)第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我县实施物业管理的物业管理企业情况、我县所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。

5、要深化物业管理法规宣教

县政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山西省物业管理条例》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。

6、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

7、要强力落实专项维修资金的收缴工作

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如龙辉小区；对新开发的小区一定形成制度，确保落实；对政府及部门早其建设小区如文笔小区等，应尽快研究，加以解决。

8、要积极推进旧住宅小区的物业管理

调动各方积极性，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

2016年城市社区建设工作方案
新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案 第五篇

一、社区居民委员会建设的指导思想和总体目标

（一）指导思想。坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以改革创新为动力，以社区党建为核心，以强化社区居民委员会服务管理为重点，以实施社区共建和社区居民委员会为依托，通过创新社区居民委员会管理体制、强化社区居民委员会功能，进一步巩固党在城市社区居民委员会工作中的组织基础和群众基础，扩大基层民主，密切党群关系，维护社会稳定，不断推进我县三个文明建设，实现我县经济社会协调可持续发展。

（二）总体目标。以提高居民文明素质和社会文明程度、促进社会和谐为目标，着力加强和改进居民委员会组织建设、队伍建设、制度建设、设施建设，努力把社区居民委员会建设成为功能完善、充满活力、作用明显、群众满意的基层群众性自治组织。2016年底前，全面完成社区划定、规模调整等工作。至2016年，城市社区组织体系更加健全，社区居民的组织化程度明显提高；社区自治范围进一步扩大，民主管理制度日趋完善，居民群众享有更多更切实的民主权利；干部队伍结构进一步优化，社区管理和服务能力显著增强；办公用房和公益性服务设施满足社区基本服务需求；政府投入与社会投入相结合的经费保障机制基本建立。至2020年，80%以上的城市社区建设成为新型现代化社区，文明社区（充分就业社区）创建面达90%。

二、进一步明确城市社区党组织和居民委员会的主要职责

（一）城市社区党组织的主要职责。城市社区党组织是党在社区的基层组织，是党在社区全部工作和战斗力的基础，是社区各类组织和各项工作的领导核心。城市社区党组织在上级党委的领导下开展工作。主要职责是：宣传党的路线、方针、政策，执行上级党组织和本级党组织的决议，团结组织干部群众完成社区所担负的各项任务；讨论决定本社区建设、管理、服务中的重要问题和重大事项；领导社区居民自治组织，推进社区居民自治；领导社区群众组织，支持其依照各自章程开展工作；领导社区服务中心和各类社区服务组织，开展社区服务工作；联系、服务、宣传、教育群众，反映群众的意见和诉求，组织社区群众积极参与社区社会管理综合治理工作，维护社区稳定；指导社区内非公有制经济组织、社会组织建立党组织和开展党的工作；做好社区党员教育管理和发展党员工作，推行党务公开。推进“三有一化”建设，实现有人管事、有钱办事、有场所议事，构建城市区域化党建格局。

（二）城市社区居民委员会的主要职责。一是依法组织开展自治活动。宣传宪法、法律法规和国家的方针、政策，教育居民遵守社会公德和居民公约、依法履行应尽义务，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；召集社区居民会议和社区居民代表会议，办理本社区居民的公共事务和公益事业；指导和协调社区服务组织开展便民利民活动，推动社区开展互动服务和志愿服务活动，兴办社区服务事业；依法组织居民参与社会管理综合治理、开展群防群治，调解民间纠纷，及时化解社区居民间的矛盾，促进家庭和睦、邻里和谐；管理本社区居民委员会财产，推进居务公开；及时向上级人民政府或其派出机关反映社区居民群众的意见和要求。二是协助人民政府或其派出机关开展工作。协助县人民政府或其派出机关做好与居民利益有关的社区治安、社区矫正、公共卫生、计划生育、人口普查、统计调查、优抚救济、社区教育、劳动就业、社会保障、社会救助、住房保障、文化教育、消费维权以及老年人、残疾人、未成年人、流动人口权益保障、市政公用设施的维护和管理等工作，推动政府社会管理和公共服务覆盖到全社区。三是依法开展监督活动。组织居民有序参与涉及切身利益的公共政策听证活动，对县人民政府或其派出机关及其工作人员的工作和驻社区单位参与社区建设的情况进行民主评议；对供水、供电、邮政、电信、环境卫生、园林绿化等市政服务单位在社区的服务情况进行监督；指导和监督社区内社会组织、业主委员会、物业服务企业开展工作。社区辖区内无业主委员会的小区，社区居民委员会代行业主委员会职责，维护社区居民合法权益。

三、进一步加强城市社区居民委员会的组织建设

（一）科学设置社区居民委员会。按照便于管理、便于服务、便于自治的原则，科学合理地划分社区居民委员会。我县一个社区原则上设置一个社区居民委员会，县城辖区的社区居民委员会按800—2500户左右规模设置；对地域相对独立的新建的居民住宅小区或商住小区，其建成投入使用后户数在800—2500户，居民入住率达到50%以上的，可单独设立社区居民委员会。同一区域相邻的若干个居民小区连片后，符合上述条件的，也可设置一个社区居民委员会。在城乡结合部，入住户数不足以单独设置社区居民委员会，及时设置居民小组，由相邻的社区居民委员会代管，实现社区居民的全员管理和无缝隙管理。

（二）加强社区居民委员会班子建设。城市社区居民委员会一般由5至9人组成。其中，设主任1名，副主任1—2名，委员3—6名。社区居民委员会成员通过民主选举产生，提倡和支持社区党组织书记依法当选居民委员会主任，党组织成员依法担任居民委员会成员；业主委员会、社区物业公司负责人是党员的，可通过法定选举程序担任社区党组织成员；鼓励社区居民委员会成员与业主委员会成员交叉任职。鼓励社区民警、群团组织负责人通过民主选举程序担任社区居民委员会成员；鼓励辖区内党政机关、企事业单位离退休党员干部、复转军人及社区专职工作人员经过民主选举程序担任社区居民委员会成员。

（三）建立健全社区居民委员会下属委员会。社区居民委员会应根据工作需要，建立健全有效承接社区管理和服务的人民调解、治安保卫、公共卫生、计划生育、群众文化、残疾人权益保障等下属的委员会，切实增强社区居民委员会组织居民开展自治活动和协助县人民政府及其派出机构加强社会管理，提供公共服务的能力。上述下属委员会可与社区服务中心相应业务对接，实行一套人马、两块牌子办公。

（四）合理设置居民小组。每个居民小组的设置，可按街、巷、居住片区、驻辖区单位、小型居民小区等为基本单元，按一定的户数划定。相对独立的居民小区、居民楼，由社区居民委员会组织选举产生居民小组长、楼栋长，负责本小区或居民楼与社区居民委员会的协调、沟通工作，协助社区居民委员会组织所属居民积极参加居民自治和物业管理等相关工作。

（五）为社区居民委员会成员成长进步创造条件。县人民政府将社区居民委员会新任成员纳入培训计划，定期对社区居民委员会和社区专职人员进行业务培训，不断提高社区服务群众和依法办事的能力和水平。要注重在社区居民委员会工作人员中培养发展党员，推荐优秀社区居民委员会工作人员为各级党代会代表、人大代表、政协委员和劳动模范人选。

四、进一步完善社区居民委员会自治制度

（一）健全党组织领导的社区自治机制。社区党组织要支持和保证社区居民委员会充分行使职权。社区居民委员会要自觉接受党组织的领导，深入开展以民主选举、民主决策、民主管理、民主监督为重要内容的实践活动，推进社区基层组织自治制度化、规范化和程序化。要完善社区自治章程，拓展社区自治范围，逐步扩大社区居民委员会选举的覆盖面。要进一步规范社区民主选举程序，提倡按照民主程序将不参与选举的社区党组织负责人推选为居民选举委员会主任。探索建立社区流动人口参加社区居民委员会选举制度。凡具备选民资格、有固定居所和正当职业，在社区居住满1年以上的流动人口，本人申请参加选举，并经过社区选举委员会同意的，可以在居住地参加社区居民委员会选举和当选居民委员会成员。

（二）创新社区民主管理机制。完善社区居民会议制度和社区居民代表会议制度，每年至少召开2次社区居民会议；推进社区居民会议和居民代表会议常态化建设，探索建立社区居民会议常务会制度。创新居务公开形式，对社区政务、居务、财务及时进行公开。推行社区网格化管理，利用现代信息技术，与居民自治有机结合，建立信息发现报告机制，实现社区精细化管理。规范社区居民委员会财务管理，实行财务公开制度，提高各项经费使用效率。鼓励社区居民和驻区单位通过各种有效形式广泛参与社区事务，切实保障社区居民的知情权、参与权、决策权和监督权。

（三）建立社区日常工作制度。建立健全社区居民委员会与驻区单位协商议事制度，推行分片包块、上门走访、服务承诺、结对帮扶等做法，密切社区居民委员会工作人员与社区居民关系。社区居民委员会以及社区服务中心应根据实际，实行错时上下班、全日值班、节假日轮休等工作制度，方便群众办事。建立健全社区党组织与社区居民委员会联席会议制度，规范社区居民委员会财产、档案、公章管理，确保社区居民委员会工作有效运转。建立健全社区维稳工作制度，准确掌握社情民意，认真做好居民思想工作，帮助居民解决工作、生活中的实际困难，切实维护居民群众的切身利益，把矛盾化解在基层。依托社区综治维稳工作站，加强对社区流动人口、服刑、刑释解教、吸毒、社会闲散人员等社会高危人员的管理和服务。

五、加强城市社区服务能力建设

（一）加强社区公共服务设施建设。要将社区居民委员会工作用房和居民公益性服务设施建设纳入城市规划、土地利用总体规划和社区发展相关专项规划，统筹规划建设社区卫生、劲舞、文化教育、体育、养老、信息化等服务设施。新建住宅小区和旧城区连片改造居民区建设单位的建设工程规划设计方案进行严格审查，对不符合规定配置公共服务设施配套标准和要求的不予批准。

（二）规范配套社区公共服务设施。全县城市社区统一规范配套“三室、三中心、三栏、一厅、一场所”。“三室”即社区党组织和居民委员会办公室，警务室，图书阅览室。“三中心”即社区服务中心（含综治调解服务站、民政事务服务站、综合事务服务站、市容卫生服务站、人口计生服务站、基本公共医疗卫生服务站、志愿者服务站等），党员群众服务中心，居家养老服务中心（老年人活动中心）。“三栏”即社区党务公开栏、居务公开栏、综合宣传栏。“一厅”即社区一站式综合服务大厅。“一场所”即综合性多功能室内或室外活动场所。社区居民委员会和社区服务中心合署办公，工作和服务用房建筑面积不少于300平方米。

（三）加强社区服务中心建设。社区服务中心是基层政府在社区居民委员会设立的公共服务平台，在上级政府职能部门的业务指导下开展工作，接受社区党组织和社区居民委员会的领导。主要职责是：协助政府职能部门办理本社区居民自治范围内的公共事务事项；协助社区居民委员会办理本社区居民自治范围内的公共事务和公益事业；组织开展社区便民利民服务。辖区人口在10000人以下的社区服务中心，按4—6名配备符合岗位要求的社区专职工作人员，由民政部门按有关规定向社会组织招聘、择优录用。

（四）推进社区公共服务社会化。乡镇党委、政府要通过政策引导、购买服务等多种方式，调动社会力量参与社区公共服务的积极性，充分发挥社会力量在社区服务中的重要作用，构建面向特殊群体和困难群众的社会福利服务，面向全体居民和驻区单位的便民利民服务和行政事务服务，面向失业职工的就业促进和其他社会保障服务的社会服务体系。一是要支持社会组织和社区志愿者参与社区管理和服务。社区居民委员会要积极培育社区服务性、公益性、互助性社会组织，对不具备登记条件的社区服务性、公益性、互助性社会组织，要主动帮助办理备案手续，并在组织运作、活动场地等方面为其提供帮助。社区党组织要加强对社区各类社会组织的领导，注重培养社区社会组织负责人。要通过政府购买服务、设立项目资金等途径，积极引导各种社会组织和各类志愿者参与社区管理和服务，注重发挥残疾人协会和残疾人专职委员的作用，积极开展助残服务。鼓励和支持社区居民开展互助服务，使之成为推进社区居民委员会工作的重要力量。要大力推行社区志愿者注册制度，建立社区志愿者服务网络，力争用3至5年的时间，实现社区志愿者注册占居民人口10%以上的目标。二是要充分发挥物业服务企业和业主委员会的作用。社区居民委员会要积极支持物业服务企业开展多种形式的社区服务，业主委员会和物业服务企业要主动接受社区居民委员会的指导和监督。要建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业协调机制，及时协调解决物业服务纠纷，维护各方合法权益。召开业主大会、业主委员会会议应当告知所在社区居民委员会，并听取其意见。三是强化驻区单位的社区服务责任。建立社区党组织、社区居民委员会、驻区单位联席会议制度，定期研究资源共享、社区共建事项。积极推动驻区单位将文化、教育、体育等活动设施向社区居民开放。推动驻区单位将服务性、公益性、社会性事业逐步向社区开放，为社区居民委员会提供人力、物力、财力支持。探索建立驻区单位社区建设责任评价体系，把驻区单位履行社区建设责任的情况纳入和谐社区示范单位创建内容，推动共驻共建、资源共享。

六、加强城市社区居民委员会建设工作的领导、指导和保障

（一）加强组织领导，落实部门责任。要把加强和改进社区居民委员会建设工作纳入各级党委重要议事日程，纳入各级政府履行社区管理和公共服务职能的重要内容。乡镇党委书记要履行好直接责任人的职责，乡镇领导干部要建立社区居民委员会建设联络点，要将社区居民委员会建设工作成就作为乡镇政府工作目标管理和年度考核的重要内容。组织部门在加强社区居民委员会建设中要发挥引领作用，民政部门要充分发挥牵头指导作用。依托社区居民委员会开展公共服务的教育、科技、公安、司法、社会管理综合治理、人力资源和社会保障、城乡建设、文化、卫生、人口和计划生育、环保、体育等部门要强化职责意识，把支持和帮助社区居民委员会建设作为为民办实事的重要内容予以落实。发改、财政、金融、税务、工商等部门要按各自职能和权限，采取有效政策措施，积极支持社区居民委员会建设。工会、共青团、妇联及残联、老龄协会、计划生育协会、慈善等群团组织要发挥各自优势，积极参与社区居民委员会建设。

（二）理顺工作关系，转变工作作风。乡镇党委、政府要大力推进服务型政府建设，改进管理方式和工作作风，履行好社会管理和公共服务职责。要推行社区公共服务事项准入制度，凡属于基层人民政府及其职能部门职责范围内的事项，不得转嫁给社区居民委员会；凡依法应由社区居民委员会协助的事项，应当为社区居民委员会提供必要的经费和工作条件；凡委托给社区居民委员会办理的有关服务事项，应当实行权随责走、费随事转。

（三）建立资金投入机制，落实保障资金。将社区居民委员会和社区服务中心的工作经费、人员报酬以及服务设施和社区信息化建设经费等纳入县财政预算。县财政为社区居民委员会及社区服务中心适度安排工作经费，每个社区居民委员会及社区服务中心每年安排3—5万元，并建立工作运行经费增长机制。社区居民委员会的工作经费纳入乡镇政府银行账户管理，实行专款专用，分账核算，不得挪用、挤占、截留，并按照财务公开制度公开使用情况，接受居民监督。

（四）提高社区居民委员会工作人员的待遇。从机关和事业单位选派并依法当选社区居民委员会成员的，其身份、待遇和人事关系保持不变；依法当选为社区居民委员会成员的退休干部、职工，其生活补贴由县人民政府根据情况确定和安排；高校毕业生、复退军人、下岗失业人员、残疾人通过参加招聘并依法当选社区党组织和居民委员会成员的，其待遇原则上不低于当地上年度社会平均工资标准；其他人员依法当选社区党组织、居民委员会成员和社区专职工作人员的待遇为2500元/月，所需资金由县人民政府承担。社区居民委员会工作人员任职期间，按国家有关规定参加养老、失业、医疗、生育、工伤保险，并为其缴纳住房公积金。“五险一金”涵盖在其工资待遇中。

2016卫生城市复审暨文明城市创建实施方案
新建居民小区依法实施物业管理旧居民小区创造条件积极推行物业管理工作方案 第六篇

为进一步深入贯彻落实省、市、区关于迎接国家卫生城市复审的工作精神，大力推进我处精神文明建设，巩固乡村文明行动和环境综合整治成果，实现“乡村文明行动”、环境综合整治和环卫一体化、社区物业管理各项工作全面提升，现结合我处实际，制定实施方案如下：

一、指导思想

全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，深入贯彻落实科学发展观，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总体要求，以全处29个村（社区）为基本单位，以社会主义核心价值体系建设为根本，突出塑造新环境、形成新风尚、拓展新阵地、建设新文化等重点内容，动员全社会力量积极参与，全面提高村民思想道德素质，持续推进环境综合整治，健全完善环境卫生长效管理机制，努力建设美丽富裕和谐新。

二、目标任务

2016年是全省乡村文明行动第一个五年规划的收官之年，要坚持问题导向，以提高城乡环卫一体化水平和培育良好乡风民风为重点，巩固提升、拓展深化乡村文明行动“六大建设”，按照《区乡村文明行动村（社区）创建考核标准》，年底所有行政村（社区）达到乡村文明行动达标村创建标准，50%的村达到示范村标准，进一步提升精神文明建设和美丽乡村建设水平，确保全处精神风貌、环境面貌明显改观，城区居民生产生活环境持续改善，生活质量显著提升，全面提升新城区形象。

三、工作措施

（一）深入开展文明城市创建活动

继续深化和巩固提升全国文明城市创建工作成果，做好结合文章。建立长效工作机制，构建统分结合的工作机制，加强文明城市创建的组织协调。建立对各项工作全覆盖的工作班子。根据《文明城市测评体系》、《未成年人思想道德建设测评体系》的内容和标准，进一步细化分解目标任务，切实实现文明城市创建工作制度化、常态化、长效化。加强工作督导，健全完善考评机制，奖优罚劣。将创城工作成绩作为文明单位、文明行业、文明村镇、文明社区测评的重要依据。认真做好文明城市复查测评工作。根据两个《测评体系》内容要求，规范整理创城档案资料，督导做好实地测评现场的工作落实，大力营造创城氛围，努力提高群众知晓率、参与率和满意度。加强基础设施和公共服务设施建设。

（二）大力加强环境卫生建设

1、继续推进环卫一体化建设。全面融入泰城环卫一体化管理。加强办事处环卫所和村（社区）城建环卫办公室建设，健全完善环境卫生长效管理机制，实行管理人员、环卫队伍专业化，管理范围网格化，日常保洁标准化，实现辖区范围长效管理。社区（村）要加强保洁队伍的管理和使用，建立健全保洁制度，完善垃圾的收集、运输和处理。开展城乡环卫一体化“百日攻坚”行动，街道、村（社区）联合成立督查组，采取户户到的方式，对居民的卫生习惯养成、门前硬化路面环境保洁等进行检查并现场打分，真正提高辖区环境卫生水平。

2、深入推进亮化、绿化、美化工程。对城区主要出入口和重点道路两侧楼体、景观进行亮化，对区政广场周边等背街小巷路灯进行维修维护，确保村（社区）要街道路灯、广场灯保持正常运转，方便居民生活，提升城市夜景管理水平；积极开展“国家森林城市”创建活动，对主干道路、重点区位、重点出入口和小区加大绿化力度，对新回迁安置小区实施高标准绿化管理；加强渣土管理，建筑工地管理，拆除主次干道、进村道路两侧影响环境的残垣断壁，对破旧墙体、楼体进行粉刷改造，制止马路市场、占道经营现象，继续整治乱搭乱建等影响环境的行为，集中清理村（社区）、小区主干道柴堆等“四大堆”。

3、抓好重点部位整治。把严重影响居民生产生活和城市容貌、群众反映强烈的背街小巷及社区、小区作为综合整治的重点。继续向财兴街、荣昌路、泮河东路、泮河西路、凤凰路、东路、迎胜南路和大河社区、社区、司家庄社区、大佛寺社区、马湾社区、小辛庄村、高王寺社区、老王府社区、六郎坟村等实施延伸整治，强化背街小巷和村（社区）、小区内的乱搭乱建、乱堆乱放的管理，清理废品回收、修车洗车、临时摊点；强化小区基础设施配套建设，重点完善暖、气、水、电、道路、排污等基础设施建设，达到“道路平、排水畅、晚上亮、环境美”的要求，让居民享受综合整治的成果。

4、加强民生工程建设。加快董家庄学院市场等建设进度，建立健全长效管理机制；对光彩大市场继续加大占道经营、乱摆乱放的整治力度；加快农超市场道路等的建设和管理，改善居民交通条件，坚决清理和制止乱建棚厦、占用人行道经营行为；加强露天烧烤整治，推进枣行烧烤园、烧烤园等烧烤场所的规划建设、改造提升和规范整治工作。

5、加大违法行为的整治力度。加大违法建设、违法占地预防、巡查、拆除和问责力度；加大建筑市场管理秩序整治。深入开展全国工程质量治理年行动；加大土小污染企业整治，建立长效监管机制，防范重大污染事故的发生，确保环境安全。

(三)着力加强物业管理工作

1、成立组织机构。要建立物业领导机构，各村（社区）要成立物业服务中心，在无物业服务企业管理小区设物业服务站，明确分工领导、配备专职人员、建立物业纠纷调解机制等。

2、健全工作制度。根据各村（社区）实际情况制定年度物业管理工作计划、物业管理制度、辖区物业管理相关政策措施。

3、抓好工作落实。各村（社区）要对本辖区内的新旧小区落实市场化、专业化物业服务；符合条件的小区成立业主委员会并正常开展工作；及时调解物业纠纷，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、房屋拆改等各项工作及时介入，协调解决。

4、建立投诉处理机制。建立多层次矛盾调解机制，设立物业管理工作投诉点，建立投诉受理制度，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为。加强小区行政管理，在物业管理区域内显著位置公布物业管理工作职责、投诉范围、联系人姓名和联系方式等内容。

5、进一步提升物业管理服务满意度。结合街道民生满意度调查活动，每年至少开展4次群众小区物业服务和管理满意度调查工作，并根据调查结果及时完善物业管理工作，落实奖惩。

（四）提升城乡文明水平

1、加强乡村道德建设。突出孝敬、节俭、诚信三个重点，开展村风村训、家风家训、孝老爱亲教育。用好用活善行义举“四德榜”，使善行义举“四德榜”成为群众心目中的荣辱榜。加强文明一条街、道德讲堂等宣传教育阵地建设，积极探索建立农民诚信档案。规范完善村规民约，深入开展五星级文明示范户、文明信用户、优美庭院、好媳妇好婆婆评选活动。发挥道德评议会、村民议事会、红白理事会、禁毒禁赌协会等群众组织作用，广泛开展道德评议活动，宣传道德典型，弘扬新风正气。

2、推进文化惠民工程。继续实施综合文化站、文化信息资源共享、电影放映、农家书屋等重点文化惠民工程和“四德”工程建设，整合基层宣传文化、党员教育、科学普及、体育健身等资源，因地制宜，继续用力抓好文体小广场和文明一条街等文化基础设施建设，为居民群众搭建一个自娱自乐的活动平台，不断拓展农村精神文明建设阵地。制定并落实相关文化惠民政策，实现村（社区）文艺宣传队伍全覆盖，扶持培养乡土文化人才、文化中心户、庄户剧团，广泛开展文艺演出、体育健身、书画摄影、电影放映等活动，努力为群众提供更多更好的精神文化产品和服务。

（五）促进社会和谐。重点打击危害群众生命财产安全的刑事犯罪、黑恶势力犯罪和多发性侵财犯罪，依法查处封建迷信、黄赌毒、打着宗教旗号的各种违法犯罪等活动，切实增强群众安全感。加强村级治安防控体系建设，建立村民自治联防长效机制。建立健全社情民意、社会矛盾预警和矛盾纠纷排查调处机制，及时预防和妥善化解村级矛盾纠纷。

四、保障措施

(一)加强组织领导。成立以党工委书记同志为组长，党工委副书记、办事处主任同志为常务副组长，党工委副书记同志等为副组长，各相关职能部门、管区为成员的乡村文明行动城乡环卫一体化领导小组。统筹负责乡村文明行动、城乡环境综合整治及环卫一体化工作的组织实施、协调服务和督查考核。各村（社区）要把乡村文明行动、环境综合整治和环卫一体化及社区物业管理工作摆上重要议事日程，实行“一把手”工程，制定细化实施方案，建立完善工作运行机制，保证各项工作有效开展。继续强化领导干部包管区、机关干部包村（社区），对各村（社区）重点区域的卫生死角和主次干道乱堆乱放问题落实包保，人人身上有责任，个个肩上有担子。

(二)加大投入力度。要确保乡村文明行动、城乡环卫一体化和文明城市创建活动所需的经费，加强基础设施和公共服务设施建设。办事处拿出400万元专项资金，对效果好、进展快的村（社区）进行以奖代补。在此基础上，投入60万元为保洁人员加入意外伤害保险，继续对保洁人员每人每月补助200元。新购垃圾桶一个补贴50元，新建垃圾中转站和新购置垃圾运输车辆补贴30%。各村（社区）也要加大投入力度，确保工作顺利推进。

（三）强化督导考核。领导小组办公室落实好“日督导，周调度，月考核”制度，定期不定期进行暗访，采取打分、拍照、录象等方式记录检查情况，实行一月一排名，每月将检查情况以《督查》的形式进行通报，每月排名后3位的村（社区）党组织书记在街道每月的推进会上做表态发言；半年考核位次排名后3位的村（社区）和排名最后一位的管区，街道党工委、办事处主要领导将约谈党组织书记；把“乡村文明行动”纳入年度精神文明建设工作目标责任考核的重要内容，成绩与年度“三评两定”考核成绩相挂钩。

（四）形成长效机制。街道办事处研究制定乡村文明行动、环境综合整治和环卫一体化工作的各项规章制度，形成科学规范的制度体系。各村（社区）要加强保洁员队伍建设和日常管理，做到“三定一及时”，即定时清扫辖区公共卫生、定时清理垃圾桶(池)、定时清理辖区周围垃圾、及时联系垃圾清运，实现辖区垃圾日产日清。要通过村规民约、评选文明户等形式，教育引导广大居民养成良好的生产生活习惯，形成“爱护环境光荣、破坏环境可耻”的浓厚氛围，实现生态文明建设全民参与、全民共建、全民共享。

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