音乐研修计划书

导读：　音乐研修计划书(共6篇)音乐研修计划2007—2008学年度下期双碑小学音乐学科教学管理与教师研修计划一、指导思想认真学习《基础教育课程改革纲要》和《音乐学科课程标准》，加强对新教材教法的研究，切实转变教育观念，把思想和认识进一步统一到课程改革的要求上来。加强队伍建设，提高教研品质，推进素质教育。加强教师自律要求：为人师表...

篇一:音乐研修计划书
音乐研修计划

2007—2008学年度下期双碑小学

音乐学科教学管理与教师研修计划

一、指导思想

认真学习《基础教育课程改革纲要》和《音乐学科课程标准》，加强对新教材教法的研究，切实转变教育观念，把思想和认识进一步统一到课程改革的要求上来。加强队伍建设，提高教研品质，推进素质教育。加强教师自律要求：为人师表，树立形象；注重学习，加强研究；求真务实，理念前瞻；振奋精神，追求卓越。加强音乐教师的文化建设，提高教研品质，树立精品意识，推进素质教育。

二、工作重点

抓实抓好音乐学科教学常规管理，向课堂40分钟要质量。进一步完善教研管理机制，强化教研组功能，凝聚集体智慧，浓厚教研氛围。教研活动主题化、科研化，扎实深入开展我校的课题“提高课堂教学实效性的策略研究”。通过课题研究，促进课堂教学优质化，切实促进学生审美素养，促进学生全面发展。 充分发挥音乐组教师整体作用，合作探究，互相交流，建构新的音乐学科管理和研修的工作方式方法，提高音乐学科教育教学质量。

三、 教研工作

（一）继续以“用活教材、激活思想、丰富活动，不断实践不断创新，大力培养学生创新能力，切实提高学生综合能力，全面推进素质教育。”为指导方针，强化学科校本教研工作。在狠抓课堂教学质量的基础上，重视提高教师的教改科研水平，鼓励教师深钻教材内容，用课程改革新的理念，努力优化课堂教学。同时注重及时总结教学得失，努力探索“引导学生亲身实践—体验—探究—分析—理解—运用—创新”的教学模式，定期进行教学反思，并在教研组内部进行交流，努力促进教师教学水平的切实提高。

（二）以教研课题为突破口，加强课题研究，实现以科研促教学的目标。为了加强音乐教师对教材的透彻领会，通过对整套教材知识点的罗列，重难点分析研究，使我校音乐教师准确把握教材，在教学过程中对知识点的复习和拓展更系统性，远瞻性。

（三）聚焦课堂，优化教学策略。要构建简洁而有活力的课堂教学，组织好课堂教学、教师的研究课，通过说课、上课、评课，开展互学、互动、和谐向上的学习研究活动。

1、确立课堂教学思路：着眼于培养学生综合语言运用能力，通过创设合理的教学情景，引导学生在模拟或真实交际中理解、模仿和运用语言；充分运用实物、图片、手势、直观教具和表演等方法，生动活泼地进行外语教学。

2、采用以活动课为主的教学模式，突出在活动中学、练、用，强调用音乐的唱、奏、演等活动的展开，每个活动要有情景，有过程，有结果。任务型的活动可以适当渗透其中。

3、课堂教学中采用集体、个人、小组等多种活动形式，创造机会引导学生全员参与、全程参与，突出学生的主体地位，促进学生的积极情感体验。

（四）组织多元活动，促进教师专业成长。俗话说“师高弟子强”，而实施新课程的关键是要有一支数量和质量都能够得到保证的教师队伍。因此，组织必要的培训、总结、献课、评课和竞赛活动，能够推动教师队伍的发展。

（五）搞好校本教研的活动。

1、要认真对待，积极指导，努力开好各年级的音乐课程。同时要积极利用音像、电视、书刊杂志、网络信息等丰富的教学资源，拓展学习和运用音乐的渠道, 使学生乐学、爱学，以避免部分学生过早失去学习兴趣和信心，造成高年级的两极分化。

2、还要真正形成钻研教材，研究教法，探讨学法的浓郁教研氛围。要帮助教师使用科学的、切实可行的方法去处理教材,提高驾驭教材的能力,促使教师创造性地使用好新教材。

3、把握课改方向，转变教学行为，交流课改经验，增强教师素质，提高教学质量。

4、培养学生良好的学习习惯及听说读写技能和综合语言运用的能力是音乐教学的重点。因此要根据小学生学习的特点创建以活动课和任务型的教学模式。采用韵律儿歌、歌曲、表演等教学方法，鼓励学生大胆运用音乐。同时，积极开展各种生动活泼的音乐课外活动，增长知识，开阔视野，发展智力和个性，促进学生的发展。

5、继续加强教学常规管理，进一步完善各项制度。逐步养成研究，反思教

学的习惯，基本做到每课有一次教学后记。

6、组织好教研组开展研讨活动，每个人向教研组提供一个本人在教学中遇到的值得探讨的问题，在教研活动中共同探讨。并开展相互听课的活动，做到取长补短，共同进步。

（六）配合学校，开展好各项音乐质量监控活动，，及时调整教学，努力做到稳中有提高

（七）激发、培养学生音乐的兴趣，组建学校合唱队，组织好各年级的学生五月歌唱竞赛活动，不断鼓励学生参加各种活动，帮助他们树立学习音乐的自信心，使他们乐学、想学、爱学音乐。

四、 加强教师理论修养

加强教师业务学习，努力提高教师自身素质。制定教师学期发展计划，通过多种形式激励教师积极参与和促进课堂教学改革，并积极参加各级教改教研活动。

五、特色工作及实施

1、加强组内梯队建设，形成互帮互助的互动交流学习形式，充分发挥组内骨干教师、教学优秀教师的示范和指导作用，力求扎实教育、创新思路、形成各自独特的教学风格。

2、发挥团队精神，人人参与，积极发挥教研组的集体力量。加强论坛建设。

3、加强各校间的联系，关心组内教师工作，互帮互助，携手共进。

4、充分发挥每次教研组活动，针对课堂教学内容进行相关的座谈，使音乐教师在提高自身业务能力之外丰富自身艺术文化底蕴。

5、加强教研组建设，利用网络资源做好资料积累、形成资源共享的平台，为争创优秀教研组而努力。

6、完成原有个人课题研究，深入开展新一轮课题探索，相互勉励，督促每位教师善于思考与总结教学经验。

六、具体工作与措施：

二月：

学习《音乐课程标准》

三月：

认真学习，更新观念。在日常教学中研究、探索新课程规律，不断更新教学【音乐研修计划书】

模式，树立新型的课堂教学观，提高教师业务水平。

四月：

结合学校“提高课堂教学实效性的策略研究”课题，研究教材，研究教法，研究学生，多听课文录音，多看教学参考，多互动请教，多写教学后记，积极参与网络教研。

五月：

做好全校“红五月”歌咏比赛

六月：

写经验总结，写教学反思

沙坪坝区双碑小学校 音乐教研组 二OO八年二月

篇二:音乐研修计划书
2015音乐教师“国培计划”个人研修计划模板(1)

篇三:音乐研修计划书
2015幼儿园业务学习计划

第1篇：幼儿园业务学习计划

一、指导思想

继续以"一切为了孩子的发展"为宗旨，教师要在不断的学习和教育实践中提高自身素质，并善于将现代的幼儿教育观念渗透于教育行为中，要珍重幼儿的生活价值，要尊重幼儿的主体性，要为自己找到角色定位。我们要在学习中得到调整，在调整中得到发展；我们要勇于尝试，积极创造。同时要尽最大努力争取家长力量，将我们的教育教学及教研工作推上一个层面，使我园的保教工作获得最高的质量，最佳的效果，为幼儿一生的学习、生活、发展打下基础。

二、要求与措施

1、通过学习、教育、抽查、督促，提高教师对幼教改革的认识，增强教师敬业精神和责任感。结合我园教育教学的水平与教师的实情，有的放矢地提高教师的自身素质（健康的心理、正确的教育思想、一定的文化素质和熟练的技能技巧）使之真正落实到实处。

（1）深入学习"幼儿园工作规程"、"幼儿园教育指导纲要"（试行）和"广东省课程指南"等理论，根据我园所存在的具体问题，逐个领会、逐个运用、逐个转化。

（2）提倡教师职业道德，发掘我园热爱幼教事业，具备高度责任感和敬业精神的典范，给予发扬光大。

（3）强化教师教育观念向教育行为的转变。

①树立以幼儿为主的观念，变静态的作息制度为动态的作息制度。

②树立以教育贯穿一日活动中为主的观念，打破以上课为主的习惯。

③树立以面向全体幼儿全面发展的观点，按幼儿的不同差异，进行因材施教。

（4）加强教师自培工作，使每个教师的文化素养和专业技能技巧在原有基础上得到不同程度的提高。

① 定期组织专题讲座，通过研讨，解决在教育教学中出现的各种问题，提高教师实际操作能力。

② 以普通话的培训为基点，每位教师要熟练掌握汉语拼音的拼会有表情、流畅地朗读诗歌和讲述故事。琴法以自弹自唱和即兴伴奏为目标；舞蹈以基训和创编幼儿舞蹈为主；美工则着眼于教

玩具的动手能力。

③ 定期邀请陈老师辅导写作，每月的教育笔记、信息采集要主题突出、文笔通畅、内容丰满。

④ 为教师创设自学的环境和条件，每月定期去书城；每周定期开放图书资料室。

2、 加强教研学习的力度，采取多种教研形式，提高教师专业理论知识和组织教学的教育技能。

（1） 始终讲究园与园、部门与部门、阶段年龄组与阶段年龄组、班与班、班内成员间的团队作用。教研组长要以积极向上的精神状态投入到各项教研工作中去，并能起到表率作用。

（2） 坚持每周以大、小教研的活动形式，研究教育理论、教学重点、难点及教育教学的领导方法；交流工作中的经验和困惑；探求学科设计、自评、互评及修正等问题。

（3） 围绕教育观念向教育行为转化诸方面，各阶段确定专题、积累资料、写出相关的论文，每位教师一篇。

（4） 继续规范各类计划的书写，并要求做好记录，重视资料的积累工作。

（5） 开辟三个园地"教研信息园地"、"家长园地"、"幼儿成长园地"定期更换，及时传递我园教改动态。

3、树立大教育观，重视家长工作与家园联系，建立起家园联系的桥梁。

（1） 继续探讨并努力做好家长工作，通过日常性、阶段性、家长参与、家长委员会等多种形式的家长工作，增加家长对本园方方面面的了解与支持。

（2） 办好家长园地，写好家园联系手册，发挥其反馈功能。

（3） 定期向家长宣传育儿信息、更新家长的教育观、儿童观、提高家长的育儿水平。

第2篇：幼儿园业务学习计划

根据本学期教育教学工作计划，结合本学期教研工作，本学期将从经验借鉴、案例欣赏、问题讨论、经验介绍等四个方面加强教师基本功、业务理论的学习，不断提高教师的业务能力和教育教学水平。

各月学习安排

九月份：

1. 经验借鉴：细节体现教育智慧 （早期教育 20XX.2 P50）

2. 问题讨论：如何让新入园幼儿尽快适应幼儿园生活

3. 经验介绍：美术教学培训

4. 案例欣赏：大班绘本阅读《小威向前冲》 (光盘)

十月份：

1. 经验借鉴：愿你“笑”对生活 (幼儿教育 20XX.7、8 P30 )【音乐研修计划书】

2. 问题讨论：幼儿同伴关系不良的三种类型与对策 (早期教育 20XX.2 P46)

3. 经验介绍：我们的绘本教学实践 （学前教育 20XX.5 P27 ）

4. 案例欣赏：大班音乐教学设计《秋天多么美》 (光盘)

十一月份：

1. 经验借鉴：幼儿数学活动中教师的观察 (幼儿教育 20XX.7、8 P40 )

2. 问题讨论：音乐活动中的模型策略 (学前教育 20XX.5 p22 )

3. 经验介绍：例谈集体绘本教学活动的组织 (早期教育 20XX.3 P48 )

4. 案例欣赏：《喜欢钟表的国王》 (光盘)

十二月份：

1. 经验借鉴：集体教学在幼儿数学教育中的作用 （幼儿教育 20XX.1、2 P45 ）

2. 问题讨论：中班组

3. 经验介绍：巧用绘本，奏响阅读三步曲 (早期教育 20XX.3 P50 )

4. 案例欣赏：《传统游戏新玩法》(光盘)

一月份：

1. 案例欣赏：《小人国》教育记事 (光盘)

2. 经验介绍：优秀日记经验交流

第3篇：幼儿园业务学习计划

我园为了促进保教质量的提高，真正落实《纲要》所倡导的终身教育观、以人发展为本的幼儿教育观，将学习《纲要》、《规程》、《条例》及其他卫生保健知识作为加强日常保教工作管理的有效措施，是提高教师队伍素质的重要途径，努力提高保教质量的经常性手段。现制定学习规划如下：

1、根据国内外幼教新形势结合本园具体实际，认真学习幼儿教育理论知识，不断吸收新的信息，提高自身能力。

2、全体教师每二周一次业务学习，组织教师进行教育、保育等方面的理论知识的学习及交流幼教信息。认真学习、贯彻《纲要》精神和《幼儿园工作规程》及园务计划，解放思想，大胆实践，勇于创新。坚持以“一心一意为孩子；真心真意为家长”为工作思路，实施家园共育，注重幼儿个性的培养，促进幼儿全面发展。

3、全体教师必须积极参加业务学习，态度认真，不得迟到、早退，学习时间做其他事，认真做好学习笔记 。业余时间教师认真阅读《学前教育》等幼教理论书籍、刊物，积极撰写教育反思，提高教育教学水平。

4、将理论知识运用于教育教学实践，深入钻研教材，结合本班幼儿年龄特点和实际发展水平设计活动方案，突出重点，突破难点。

5、完善教师自培、互培模式，作好新教师带教培养工作，开展多层次、多形式的带教、评比、交流、研讨等活动，促进教师专业化水平的提高。

6、鼓励教师参加学历进修，加强幼儿教师队伍的建设，建立一支稳固的高素质队伍。

7、开展扎实有效的常规教研活动，促进幼儿园保教质量的提高。

第4篇：幼儿园政治业务学习计划

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，深入学习贯彻党的XX大和XX届XX中、XX中全会精神，牢固树立科学发展观，坚持以人为本的理念，以开展保持共产党员先进性教育为契机，切实抓好教职工的政治理论和业务学习。坚持理论联系实际的原则，学以致用，提高全体教职工政治理论素养和工作能力，增强服务意识，提高工作效率。“创人民满意的教育、办人民满意的学校、做人民满意的教师”，开拓办学领域，走可持续发展之路，为全面建设小康社会贡献我们应有的智慧和力量。

篇四:音乐研修计划书
2015小学音乐教学心得体会

心得一：小学音乐教学心得体会

上一次我谈了如何在小学音乐课上激发学生的积极性和兴趣以及学习音乐的热情。那么，今天我想和大家分享的是我的教后感。

我带了小学二年级的音乐课，从以往的教学和学生的课堂表现来看，学生的课堂反应一直让我忧心重重，曾一直迷惘，到底该如何上好低年级的音乐课，如何让学生发挥自己活泼好动的天性。把学生的积极性发挥到及至，这么说当然有点夸张。

从本周开始，在上二年级的音乐课时，我主要观察了部分学生的心理。发现孩子们对于新鲜事物格外的感兴趣。特别是课本上的图片，通过我对图片的解释，让孩子们能够真正看懂图片所描述的内容。

因此，在本周的音乐课教学课上，也就是第三单元的第二课时，歌曲《两只懒乌鸦》的教学。我主要采用了学歌与游戏相结合的教学方法，发现这样来施教，是一种舆教与乐的最佳方式。特别是今天这节课，开始上课的时候，学生无论如何也不跟你配合，甚至不去理会你说什么做什么。面对这样的境况，做为老师的你该如何处理这样的情况？！

我是这样处理的。先反复的让学生听录音范唱，对于低年级的孩子来说，只有反复的听，才能刺激他的活跃脑细胞，先让他对音乐产生足够的兴趣，然后告诉他把歌曲唱会了之后，老师会带着大家做游戏，这样一来孩子们的劲头马上大增，不仅仅是与你配合，而且是拼命的想要表现自己，想让老师发现他，让他来做游戏。经过分句教唱之后，让孩子们跟原唱再唱几遍，然后播放歌曲伴奏，请会唱的孩子主动尝试自己跟伴奏演唱，教师用游戏来激励孩子们的表现热情，孩子们的积极性可想而之了。

总上所述，最后具体的将演唱歌曲与游戏相结合，感兴趣的孩子们踊跃举手。这样的课堂效果显而易见。

心得二：小学音乐教学心得体会

通过本次的学习，我再次温习了小学新课程教学法，掌握了不同类型的课程结构、教学方法及课外活动的一般方法，理解教学过程的含义，了解国内外各种教学模式案例，观摩了一些视频课例，开拓了我的视野，进而提高了我的教育教学能力。

我通过学习结合教学实践，做到了认真分析教材，根据学生和学校实际情况制定教学目标、编写教案，改进教学方法，课后认真反思。我任三、四、五年级的音乐科教学，小学中、高年级的学生仍然以形象思维活动为主，但抽象思维在逐步增强。为了使他们的音乐兴趣保持长久，在教学中，我尽量采取新颖的教学手段来培养他们的音乐兴趣。我让学生们来到操场开展“节奏接龙”的音乐活动，让他们展现自己的个性。在教师的鼓励下，学生用不同的节奏表达自己对音乐的感悟，并敢于对所学过的知识提出质疑和修改，从而引导学生创新思维的发展，使他们对音乐的兴趣更加浓厚和持久。

每堂课我安排5分钟的时间进行节奏问答及练习，学生非常喜欢。我总在出示节奏类型后，请学生尝试拍打节奏，亲身感受节奏带来的美感，再由学生互相评价，最后由教师讲解，授以正确的做法。这个看似简单的节奏练习一旦融入学生的思维的过程，就变得其乐无穷了。

在歌曲教学中，常会遇到一些标记，如反复记号、升降记号、上滑音、下滑音、休止符、倚音等，它们对于小学生来说比较深。为此，我常用漂亮的小卡片写上相应的符号，以形象、富有童趣的语言来表达符号的用法，学生们学起来就不会如食鸡肋一般索然无味。

在教学中，我先让学生整体感知乐曲，说说听后的感受：你最喜欢哪一个乐句？找出相同的乐句，等等。在此基础上让学生进行试唱、视唱、哼唱，然后进行歌曲的教学，教学时要有针对性。这样学生学习的难度降低了，效率提高了，兴趣更浓厚了。

我把感受美、孕育美、享受美和创造美融入到教学中，在课堂中搭建旋转舞台和梦想剧场，让学生喜欢上音乐课，并让音乐课真正“活”起来。

心得三：小学音乐教学心得体会

在这几年的教学课改中，课改实践使我深深体会到，音乐教育的主题是创造。以创造性为主线的模式教学才能体现现代音乐教育的特色。具有创造性主题的多种音乐教育模式，有利于提高学生的素质，充分开发学生的创造性思维能力，调动学生的积极性。

为此，我在教学中大胆改革课堂教学模式，突出一个“学”字，落实一个“教”字，努力追求教学和谐的氛围，教学相长的境界。

新课程教学观倡导教师和学生不是外在于课程的，而是课程的有机构成部分，是课程的创造者和主体，他们共同参与课程开发的过程。

教师作为学生的引导者，就要有团结学生、依靠学生、尊重学生的艺术，既要善于听从学生的意见，又要善于进行科学分析，听取意见中的精华，丢弃其中不合理的东西。只要是正确的意见，就要积极采纳。

新课程强调教学是教与学的交往、互动，师生双方相互交流、相互沟通、相互启发、相互补充的过程。在这个过程中，教师与学生分享彼此的思考、经验和知识，交流彼此的情感，体验与观念，丰富教学内容，求得新的发现，从而达到共识，共享、共进，实现教学相长和共同发展。

新课程重视不同课程领域对学生发展的独特价值，淡化学科界限，强调学科间的联系与综合。总之，《音乐课程标准（实验稿）》的精神引领着我们要用新观念、新思维去转变自我角色。那么，作为课改的实践者，更要主动地学习领悟，敢于创造。

心得四：小学音乐教学心得体会

音乐教学是是启迪智慧、陶冶情操，使用学生身心健康，提高综合素质的重要课程。通过对新课标的学习和研究，结合我的教学经验，谈一下我的教学心得。

第一，贯彻因材施教，分类施教。素质教育要求教学以教师为主导，学生为主体，引导学生自主学习，以注重培养学生的发展能力，创造能力。首先要了解学生。各个学生的先天素质、主观能力和基础等都不同，同一个年级的班与班之间，同一个班级的各学生之间在学习音乐上存在明显的差异。在教学中既要面向全体学生，又要考滤到各级各类学生的实际水平和接受能力，既要满足艺术基础较好的学生的学习要求，又要兼顾基础较差的学生能逐步跟上，缩小差距，甚至艺术能力有某些缺陷的学生，更要给予帮助和指导，使全体学生都能积极地、自信地参加各种艺术活动。其次要根据学生的实际情况制定学习策略，分层教学。如可以让音乐素质较强的学生上课的时候给大家为大家做示范，这样既提高了好学生的情趣，对其他的学生也是个触动。对中等的学生，要保证他们踏实准确的完成本课的知识。对音乐感知较差的学生，要帮他们降低难度，有选择的进行学习，能够将课本中最简单的音乐知识学会就可以了，不给他们施加太大的压力，循序渐进，逐步提高，以免他们对老师，对音乐课失去情趣。

第二，要调动学生情感。小学生模仿能力强，喜欢游戏，作为一名音乐老师，我们应该大胆地放开学生的手脚，引导他们把音乐转化成自己情感化的想像世界，用简洁的肢体语言去体会音乐的蕴涵。因为肢体语言是情感的表现。在音乐欣赏教学中则可以用肢体语言带动学生的

篇五:音乐研修计划书
2015国培个人研修总结

第1篇：国培个人研修总结

今年，我有幸参加了“国培计划”。回顾培训期间的点点滴滴，纵观本次培训活动安排，既有发人深省、启迪智慧的专题讲座、讨论互动、观摩研讨、案例评析、论文撰写的理论培训，也有观摩课堂、体验名师风采的实践锻炼。一段时间的培训学习，让我重新接受了一次系统的理论和实践提升的机会，对我既有观念上的洗礼，也有理论上的提高；既有知识上的积淀，也有教学教研技艺的增长，以下是我的体会。

首先，通过这次研修，自己进一步明确了教师专业化成长对教师个人成长的作用，自己在教学中多了些反思，我们很多时候考虑问题的时候都是说学生的多，很少能够从自身出发，多问问自己究竟做了些什么，那些还需要改进等等。在教育这块热土中教师的职业道德对教师起着决定作用，也许态度决定一切就是如此吧。我努力把学习的理论知识转化为实践动能，使之有效地指导平时的教学工作。并在课例跟进后，用新的练习设计理念指导我的教学，在不断总结的基础上重新发现，如此用心的循环往复，是因为培训班的课例研究让我从有力，变得更加有心。同时，我学会了变换角度审视自己的教育教学工作，在新理念的引领下，不断反思、调整我的教育观，正是这种换位思考，让我学会了信任学生，并不断地感受到信任带来的惊喜和力量。

其次，专家们的讲座，内容既深刻独到又通俗易懂、既旁征博引又紧扣主题、既发人深省又生动有趣。他们对小学音乐的前沿引领，让人耳目一新、心生敬仰。让我经历了一次思想的洗礼，享受了一顿丰盛的精神大餐，他们的讲座为当前的语文指明了方向。培训的内容都是当前所关注的热点、难点问题如教学设计，课堂教学技能，如何评课，教师的专业成长，校本研修等等，都和课堂教学、教师的专业成长有紧密联系，针对性、操作性很强，很有实用价值。

第三，我非常认真的听看专家老师的报告，认真做读书笔记，力争重要的内容记在笔记上、领会在心里、落实在教学实践中。关于师德的讲座，通过学习，我更加认识到新时期应该怎样做才能成为一个真正的好老师。我努力提高自身的职业道德修养，努力提升自己的专业素质，爱岗位、爱学生、爱教育，把教育事业作为自己毕生的追求，积极探索，勇做一名默默无闻的耕耘者。以前在教材的处理上，我发觉自己以前还仅仅停留在表层上，甚至只是在教教材，还有很多的东西没有真正研究透。通过学习，我受到了启发，今后教学时必会真正研究透教材，敢于质疑，敢于挖掘，敢于挑战常规，并且教学中会教给学生思考问题的方法，让学生学会思考，敢于挑战，不盲从，不迷信。

最后，在一系列发贴、回贴、网上答疑的活动中，我了解到了新课程的很多新理念、新方法，对我的触动很大。我已经把同仁们交流的良好的经验运用于平时的教育教学之中，而且随时进行反思和总结。

同时，今后我将努力做到：

1、将这段日子学习的教育理论投入到实践教学中去，为做科研型老师而努力。

2、加强学习。除继续学习理解本次学习培训内容外，还要多读报刊杂志，积极撰写教育论文、案例分析和教学反思，做终身学习的表率。争取能在CN刊物上发表作品。

3、认真做好课题研究，转变观念，探求新课程改革中的“热点和亮点”。

4、加强与专家、同行的交流，让智慧碰撞，让“国培”播下的“种子”生根、发芽、结果。

总之，国培给了我一个极好的学习机会，让我从中学到了很多，也弥补了我以前认识上的不足，让我有一次和专家老师及广大同仁学习交流的机会，同时也促进了我的教育教学，对我的专业成长有很强的指引作用。我会以国培学习为契机，努力完善自己，培训虽然短暂，但是我从国培中收获很多，使我不断提高，不断充实。我将带着收获、带着感悟、带着信念、带着满腔热情，在今后的教学中，继续学习教育教学理论知识，不断反思自己的教学行为，更新自己的教育理念，积极转变教育观念，争做一名合格的音乐教师。

第2篇：国培个人研修总结

国培之路即将接近终点，我已把一路上的精彩收入行囊，这行囊鼓鼓的装着汗水，泪水，快乐和幸福。因为有收获，所以在前行的道路上才会兴致勃勃，在接受盘点的时候才会问心无愧，我愿意打开我的行囊与大家分享我在校本研修路上的苦与乐。

一、思想表现

在校本研修期间，本人是以积极进取的精神去完成这次任务的，我相信任何的收获都离不开辛勤的付出，校本研修是我们提升专业水平的平台，也是把知识转化为力量的平台，只有在校本研修中认真实践从培训院学到的理论知识，我们的进步才能与日俱增，我之所以去学习是因为我渴望进步，进步还需要在一步一步的扎实的教学实践中去实现，我很珍惜这次校本研修的机会，即使会遇到困难，也在所不辞，即使很辛苦，也不埋怨，不退缩。为确保研修任务的顺利进行，我一开始就制定了研修计划，在研修的过程中严格按照计划来实施，不管是个人的任务还是小组的任务，我都积极参与其中，尽最大的能力去完成，从不因为私事而耽误研修的进展。

二、团队共进

校本研修是集集体和个人的智慧的修行之旅，要做到带动一方的教育，一个人的力量是微不足道的，只有集思广益，群策群力才能达到一定的目的。我们的队伍不是很庞大，但大家是同心协力的，每次的集体活动都不可缺一，我当然不会拉队伍的后腿，在团队活动中，我从不迟到或早退，与组员认真商讨每次的活动方案，并主动承担组里难度大的任务，每项任务的落实都很得力，我作为主讲的两次校外公开课都得到了所有组员的帮助，集体备课，集体评课中进行了智慧的碰撞，给我明亮的火花，这火花不能照亮天和地，但能照亮一间教室，一个课堂，也照亮我的心，能在这个集体中找到灵感，收集智慧，是我的幸运。

三、个人发展

（一）听课评课

作为一项校本研修的基本要求，听课评课是我的研修中最平常，最频繁的一项工作。每周八节听评课记录，我都按时完成，整个研修阶段听评课共97篇。

（二）公开课

公开课是提高专业水平的最有效的途径，因为只有你真正经历课堂教学的磨练，才能发现许多预设的完美是与你的课堂没有交集的，从而更能深刻地让自己习得经验教训，成长起来。公开课的剖析是促进专业成长的良药，“当局者迷旁观者清” ，当众多听课的老师对你的课堂提出各种各样的意见或建议时，你会感觉有很多的失落，但也会有更大的欣慰，因为你会从中得到改进的方法。我的公开课是经历着这样的过程的。但我没有因为要承受失落而放弃，而是想获得欣慰而坚持。每月至少上一节公开课，整个研修阶段共上公开课6节。

（三）及时反思

“学而不思则罔”，我每上完一次公开课，都会静下心来对自己的课堂来一次深刻的反思，从教学手段，教学方法，课堂调控，师生互动，学生学习效果等方面去进行反思，并认真地做好记录，作为以后的教学经验来储存。

（四）在线研修

在线研修是最方便最快捷的研修学习方式，在一个平台上，我们可以跨越时空交流经验，获取知识，交流环境轻松自在，我很喜欢这样的研修方式。在校本研修阶段，第五期提高班的在线研修也搞得如火如荼，我每次都积极地参加交流研讨，不管是自己认同的观点还是不认同的观点都发表了自己的看法，也得到了其他热心人士的跟帖，非常之兴奋，在在线研讨的平台上，我不仅能表达自己的心声，更大的好处是吸取了其他老师很多有用的经验。

（五）个人读书

书是人类的精神食粮，更是教师专业成长的能量，我深深体会到读书能给我增添乐趣，能扩大我的视野，能充实我的生活，能指引我的从教之路，因此，我在研修期间也用心品读着一些教学专著，其中精读的书有《爱的教育》，日本作家黑柳彻子的《窗边的小豆豆》，刘良华的《教育自传》，并写了读后感。

（六）教研论文

在研修的过程中，我们接受别人的建议，反思自己的做法，积累了一点经验，虽然浅薄，虽然不成熟，但能用一点笔墨把自己的观点记录下来也算是一项成果，我结合自己在校本研修实践中的经验，融合在培训院学习的理论知识和跟班学得的综合知识，写了两篇研修论文，分别是《情景创设与有效教学》和《以校本研修为平台，实现提升教师专业成长的点滴思考》。

（七）博文发表情况

为了记录自己的成长过程，我在研修过程中也认真地记录了我的具体情况，把自己的学习心得写成博文上传到博客上去，其中有教学后记，读后感，教学论文，杂文小记，诗歌，集体活动过程等内容，研修期间的原创作品累积32篇，博文被阅读3000多次，被评论300多条。我不仅积极撰写博文，还用心去浏览别人的博客，对自己感兴趣的话题和作品发表评论，我所发表的评论有200多条。

（八）基本功训练

不可不承认的是，在多项任务的压力下，我对基本功的训练没有那么用功，粉笔字只是在课堂上书写时才当作练习，钢笔字在家里也只是偶尔才练几次，但我觉得我的硬笔字应该不会那么差，这跟以前在校时打好的基础是分不开的。普通话的训练并没有很好的坚持下来，刚开始很认真地练，读单音节双音节词及下发的美文，也曾背熟了一两篇，后来因为任务的繁重就渐渐放一边了，背熟的美文也已遗忘，所以普通话的训练是不充分的。

四、今后努力方向

经过两个月的研修学习，我深深感到自己在教学上有着很大的不足，也感受到教育教学的复杂性、艰巨性。希望在不久的将来运用所学知识能够培育茁壮的一代，同时，我也会一如继往地把自己的汗水洒在教育这片热土上。

第3篇：国培个人研修总结

几个月的培训学习，我收获颇多，在感触较深的同时，也认识到了自己教学中的不足，因此，可以说这次培训来得很及时，培训内容很深刻。不但使我提高了认识，而且使我学到了许多理论知识和专业技能。明白了多方位了解现在学生的重要性，并且得到了专家的指导，让我获益良多。

因此，我认识到，对待孩子不能只用自己的思维想问题，应该多换换角度，换换别的方法。孩子 “玩”是他们的天性，我们不能磨灭它，我已经开始让学生“从玩中学、玩中创”，根据学生的年龄特点及学生的实际情况游戏、教学等教学方法，将教学内容趣味化,使学生在快乐中成长,在快乐中学习;纪律方面，在发现纪律问题时，我已经开始注意并着重落实，课后师生可以是朋友，课堂就是老师。通过这次小学体育的培训，聆听老师的教诲，感受专家的指导，我深深地体会到：转变观念，是上好体育课的前提。

体育是学校教育的一个重要组成部分，应该服从于“培养人”这一教育的大目标。体育课程的目标是培养学生健康的体魄，以使他们将来能够精力旺盛地为社会和国家做出更大的贡献。长期以来，人们对体育课的概念模糊，特别是农村小学，因为体育器材缺乏，人们认为体育课就是跑跑步、做做操。通过这次培训，使我懂得了小学体育的教学目标。首先，我在研修期间认真聆听了专家们的讲座，感受很深，收获很多。专家们的讲座以及优秀课例和视频，使我得以从理论的高度了解本次培训的必要性和重要性，同时也得以从感性上了解新课程理念下的课堂教学，从而得以重新认真地反省与审视自己的教育教学观和教学策略和方法。

培训是紧张而忙碌的，因为在培训中，我感受到了一种孜孜以求、学无止境的氛围。这种严谨实效的氛围，让每听一课讲座我都认真聆听，精心揣摩，通过网络便捷方式查阅相关资料，努力构建高效的教育教学活动。在实践过程中敢于迎接挑战，便也敢于创新。我们要想做一名优秀的教师，不能做一潭死水，而是要做那源源不断的源头水，因此必须要不断加强专业知识的学习。体育教师也是如此。教师只有认识到了体育课的重要性，理解了体育课的教学目标，那么就要想法设法在课堂教学中实现，因此教师必须强化自己的体育综合素质，就应该加强学习各方面的知识，研究教材，研究学生的身心成长规律，多学习和掌握体育方面和与体育有关方面的知识，才能上好每一节体育课。

总之，通过观看视频、专家点评以及网上相互交流，我对新课程改革的理念有了更进一步的认识;通过参与在线研讨和交流，我领略到了远程研修的魅力，有幸聆听到了各位学友们不同的课改心声;通过完成提交作业，我锻炼了表达，增长了个人智慧;通过阅读班级和课程简报，我分享到了学友们的研修成果和专家们的课改成果;最后，通过撰写提交研修总结心得，思想和认识又得到了进一步的升华。

培训活动虽然是短暂的，但无论是从思想上，还是专业上，对我而言，都是一个很大的提高。在今后的工作中，我会努力学习，做好后续研修，在实践、学习中不断进步。

第4篇：国培个人研修总结

国培给我带来了全新的教学理念，国培给我们提供了平台，使我们不断进步，不断提高。国培研修为教师的教育教学水平和业务能力以及专业发展创造了条 件。做为一名农村小学数学教师能够深入进去地去对新课程新教材做更深入的研究、探索、思考、挖掘似乎却不多，而这样的学习似乎正好为我们去挖掘去思考新课 程新教材中更深入的内容提供了机会。经过这次国培研修，我深深的感觉到：教师不仅要具备高尚的师德，还要有渊博的学识，这是我们从事教育教学工作的基础。

一、 通过学习，解决了我在实际教学中遇到的很多疑难问题，如:解决问题教学如何创设切近学生生活实际的情境，合作学习如何做到恰当的时间利用等。

篇六:音乐研修计划书
2015物业管理计划书

物业管理计划书一：

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为2015年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于 5%

人员培训覆盖率达到 100%

人员招聘到岗率达到 98%

员工生活满意度达到 90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于 90％；

服务综合及时率不低于 85％；

业务技能培训 100％；

小区

绿化完好率不低于 90％；

绿化覆盖率不低于 60％；

管理费收费率一期逐步达到 70％；

二期收费率达到 90％；

生活垃圾日清率为 100％；

工作重点：

根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

（3）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

（6）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程维修

四、保安部

保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满意度 95%；

无因管理责任事故率 0；

新员工岗前培训率 100%；

不合格项整改率 100%；

员工流动率≤20%（不包括非正常流动率）；

突发事件快速反应率为 98%；

非正常投诉率低于 2%。

并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。

3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元；

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 计划如下：

工作目标：

服务满意度90%；

控制亏损在20万元以内；

建立君华物业成本库；

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。【音乐研修计划书】

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。

5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。

物业管理计划书二：某楼盘项目物业管理方案计划书

一、 概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

四、 人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。

序号 岗位 人数 主要职责 备注

1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。

2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。

3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证

4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、 经营预测

a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）

l 物业管理费：11.34万元

应收 12.6万元

30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%）

l 维修服务费：0.5万元

l 特约服务： 5.8万元

l 其他收入： 1.5万元

b) 支出：20.25万元

l 人员工资福利：14万元

l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

l 维修保养费用：1.5万元

l 税金：1.05万元

l 不可预见费用：1.2万元

c) 润亏：-1.11万元

d) 物业接管期间

前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）

e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2

（1） 员工的工资和按规定提取的福利费

序号 岗位 人数 工资标准 工资合计

1 经理 1 1200 1200

2 经营部主任 1 800 800

3 办事员 3 600 1800

4 物业管理员 1 800 800

5 安全护卫员 7 500 3500

6 水电工 1 700 700

7 保洁员 2 400 800

工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496（元/年）

合计：14..17万元/年

（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元

（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9） 保险费：暂不投保

（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。

六、 前期物业接管

a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

b) 物业接管验收

l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；

l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

l 抄水、电、气表的底数，记录备案。

l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、 入伙

1、准备工作

l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；

l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)

l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；

l 制定入住流程；

l 印刷入住表格；

2、协调工作

l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

发函 办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主办理手续

八、 物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、 日常管理

（一）房屋管理运作一览表

工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务

频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100%

标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理

工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗

工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补

标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上

程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护

道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯

频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修

标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练

消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练

频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H

标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理

工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂

频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年

标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下

程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

物业管理计划书三：

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位

（一）、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；

2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；

3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；

4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；

2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

（二）、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二部分

本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

总 经 理

品牌物业顾问

3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

1）、品牌物业顾问

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深顾问。

2）、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3）、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4）、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5）、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6）、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，

该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7）、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8）、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所；

2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；

3、一定数量的启动资金；

4、明确后期物业管理制作方案。

第三部分

物业管理介入时机和介入方式

一、本项目物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本项目物业管理介入方式

物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；

2、保安服务；

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四部分

常规服务和特约服务

一、常规服务

客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

1、清洁卫生；

2、安全保卫；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、报刊发放，文件传递；

二、特约性服务

为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

1、餐饮服务；

2、商务办公；

3、家政；

4、装修；

5、医疗服务；

第五部分

本项目物业经营管理内容

一、本项目酒店公寓的经营服务

本项目酒店公寓的经营服务包括：

1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用；

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

二、本项目商铺的经营服务

商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运行成本收益估算

一、物业管理运行成本

项目名称金额（元）备注

物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出

合计589720

二、收益计算

项目名称金额（元）备注

物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取

车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费

一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金

二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

合计1037158

三、利润计算

利润=收入计算－物业管理运行成本

=1037158－589720=447438（元）

物业管理计划书四：

一、公司筹建：

1. 出资人情况：法人与自然人

2. 物业管理企业的组建条件

1）企业名称的确定；

2) 企业住所；

3) 法定代表人；

4) 注册资本；

5) 公司章程；

6) 公司从业人员。

3. 物业管理企业的设立

在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30 人，

企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以__________上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。

二、物业公司的经营计划

1. 物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境

2）对实现物业的保值和增值。

2. 物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏

2）房屋装修监督管理

3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防

6）保洁、消毒、防疫管理

7）环境保护

8）绿化管理

9）车辆管理

10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1）产权、经营权分离原则；

2）业主至上原则；

3）统一管理原则；

4）专业高效原则；

5）权、责分明原则；

6）经济合理原则；

7）公平竞争原则；

8）依法行事原则。

4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。

2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。

3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。

4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。

5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。

6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。

7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。

8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。

9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。

5. 物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

按照以下步骤进行开展工作。

1）人员准备与资料准备；

2）设备、器材准备；

3）资金准备；

4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6. 制订物业管理方案的其他准备工作

l）组建制订物业管理方案的工作班子：

2）对方案制订人员进行必要的业务培训：

3）准备经费；

4）准备设备；

5）准备相关资料。

7. 制订物业管理方案

l）物业管理方案的内容

①物业管理档次

②物业管理服务的标准

③物业管理财务收支预算

2）物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标

⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3）制订物业管理方案的主要步骤

第一步：成立制订方案的工作机构

第二步：培训工作人员

第三步：经费、设备、资料准备

第四步：项目、使用人、竞争调查

第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措

施。服务管理项目

第七步：经费预算

第八步：草拟方案文本

第九步：向专家顾问征询

第十步：送公司领导审阅

第十一步：修改、研讨、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：实施、反馈

8. 介入物业管理工作

1）物业的接管验收与撤管

2）物业的撤管

3) 签订物业委托管理合同

4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。

9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系

l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

3）物业管理企业与房地产开发企业的关系

4）物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

5）物业管理企业与专业性服务机构的关系

6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

7）物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

三. 物业管理费用的管理

1．物业管理费用构成

l）物业管理费用分类

一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

③绿化管理费；

④清洁卫生费

⑤保安费；

⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费；

⑧法定税费。

3）住宅小区物业管理经费的来源

①定期收取物业管理服务费；

②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤开发建设单位给予一定的支持。

4）物业管理对物业的基本要求是：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

四. 物业管理企业管理制度的建设

1．物业管理制度体系的内容

l）物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例

②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制

2）物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

③物业管理公约

④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

五. 管理制度示例

1. 消防制度和规定

1）消防中心值班制度；

2）防火档案制度；

3）防火岗位责任制度；

4）其他消防规定。

5）消防设备管理制度

2.车辆管理制度

1）门卫管理制度

2）物业区域大门门卫的职责

3）停车场（库）门卫的职责

3. 车辆保管规定

1）汽车管理规定

2）自行车、摩托车管理规定

4. 住宅区内车辆交通管理规定

5.物业环境的绿化管理

1）绿化管理机构的设置及岗位职责

2) 绿化养护与管理的考核指标

六. 物业管理资金的来源和管理

1. 物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开

支的资金及物业公共设施专用维护基金。

1）资金来源与管理

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管

理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。

3）日常物业管理资金

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。

4）日常物业管理资金的管理

2．利用会计手段进行经济管理

3．物业管理资金的使用与运作

（l）物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

（2）物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。

具体包括三方面：

①成本性资金支出与使用：

②公益性资金使用

③投资性资金支出与使用

（3）物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。。

②节___________约支出，合理收益原则。

③制约性支出使用原则。

（4）物业管理资金使用的责任制

5．物业管理资金的预算管理

（l）物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

②物业管理资金预算管理的前提条件

3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平；

4）要充分利用管理会计的职能。

（2）物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

②物业管理资金预算编制的原则

七. 综合经营服务

1. 综合经营服务的内容

l）综合服务的内容

①为物业自身服务

②清扫保洁服务

③绿化养护服务

④治安保卫服务

⑤家庭居民生活服务

2）经营性综合服务的内容

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面：开办信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；

⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

3）开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

2. 综合服务的方式

l）常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

2）委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）

户自愿选择的特约服务。

3）无偿性服务

3. 综合经营服务的运作

综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。

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