物业废品收集和分配方案

导读：　物业废品收集和分配方案(共9篇)废品回收项目废品回收项目商业计划书项目名称：废品回收及处理 项目单位：翔天废品回收有限公司 地址：麒麟镇沧波门 电话：12345678 传真： 12345678 电子邮件：12345678 联系人：ABC翔天废品回收有限公司2013年4月目 录第一章、项目背景 第二章、产品与服务 第三章、公司战略...

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废品回收项目
物业废品收集和分配方案 第一篇

废品回收项目

商业计划书

项目名称：废品回收及处理 项目单位：翔天废品回收有限公司 地址：麒麟镇沧波门 电话：12345678 传真： 12345678 电子邮件：12345678 联系人：ABC

翔天废品回收有限公司

2013年4月

目 录

第一章、项目背景 第二章、产品与服务 第三章、公司战略计划第四章、项目前景第五章、项目选址第六章、薪酬制度第七章、营销策略第八章、运营管理第九章、财务分析

第一章 项目背景

再生资源回收以物资不断循环利用的经济发展模式，目前正在成为全球潮流。可持续发展的战略，得到大家一致同意。可持续发展就是，既符合当代人类的需求，又不致损害后代人满足其需求能力的发展，是我们在注意经济增长的数量，同时要注意追求经济增长的质量。主要的标志是资源能够永远利用，保持良好的生态环境。 每回收应用一吨废钢铁，可炼钢850千克，相干于用铁矿石炼钢可勤俭铁矿石20吨，节能1.2吨标准煤。回收应用1吨废纸可再造出800公斤好纸，可拯救17棵大树，少用纯碱240公斤，下降造纸的净化排放75%，节俭造纸动力消费40%--50%。通过将废塑料复原炼汽油、柴油的技巧，能从1吨废塑料中消费出700多公升无铅汽油和柴油。废罐溶解后可100%的无数次循环再形成新罐，还可制成汽车、飞机零件或许家具。1吨废玻璃回炉后可再消费2万个500克装的酒瓶。比应用新原料消费勤俭老本20%。回收1吨废玻璃能够勤俭石英砂720公斤，少用纯碱250公斤，勤俭长石粉60公斤，勤俭煤炭10吨，电400度。

而如今大大小小的废品回收站或者公司，都未有一套完整的回收方案和体系，所以我们决定基于生活中的废品创建一个具有完整回收体系的废品回收项目，创新服务与理念，做到真正的环保与利益双赢。

第二章 产品与服务

创新服务：我们公司将提供一系列以人为本的亲民服务，我

们会在各高校进行垃圾分类的宣传，如果有需求，我们还可以上门回收，明码标价，公正计量，联网操作（电子秤连接电脑，上传总部）。并建立专门解决疑问和反映问题的网站，工作人员着统一服装，每次服务完顾客打分。每天按时清空回收站点，以便继续回收。

垃圾制作装饰品

一些弃之可惜，食之无味的鸡肋性质废物总是在扔与不扔之间让人心生徘徊。如何将废弃的零碎合理利用好，做到省钱、美观、又创意，似乎成了很多人热衷的话题。空饮料瓶、不再用的折叶窗、空易拉罐、旧纸箱。生活有的时候会因为工作等关系显得压力满满，为此我们想出很多的办法来解决毫无新意的生活。

我们可以清洗筛选出可用的垃圾，给顾客自己动手制作。我们从垃圾分类出可用材料如：布、旧衣服、棉花等作为材料，聘请专业的手工编织人员进行教学，让顾客放松心情并且得到自己制作的物品。

同样我们可以自己聘请人员来制作日常用品进行销售。我们从垃圾中分类出：瓶子、易拉罐、水果篮等物品，以此为材料可以制作出杂物架、盆栽花瓶等日常生活用品，然后建立专门的店进行销售（此类商店可以有一部分税收减免） 回收产品：

最常见废品：可乐瓶、塑料瓶、易拉罐、旧报纸、旧书本、

玻璃瓶、旧衣物等。

第三章 公司战略计划

一期：立足于校园，在学校收集一系列废品，增加公司资金 二期：立足于各大社区街道，主要进行废旧家用电器、家具回收 三期：建立总站点和各大厂商联系并且增加分站点。

第四章 项目前景

1、生计废物再使用

咱们每天都在制作许多的生计废物，若是进行简略的填埋处置，一吨废物的费用要200至300元，而且还会占用许多的土地，还有能够形成土地污染。生计废物，如塑料瓶、易拉罐、旧报刊、玻璃瓶卖给废品公司，废品收回公司再别离送到塑料、金属、造纸加工厂、玻璃厂加工出产，就能成为质料从头制作各种产物，除了削减废物量，还能节省质料和动力。据青岛崂山玻璃公司泄漏，经过对废旧玻璃使用技能不断改造，公司收回废玻璃的使用率现已从开始的30%上升到40%、60%乃至80%。一起，公司每年还能节省4200吨纯碱、2108吨燃煤、38万度电，既省钱又环保，一箭双雕。

2、电子废物有利可图

抛弃电器可以提炼出许多有价值的金属，如金、铂、铟。金、

大学物业管理方案
物业废品收集和分配方案 第二篇

****大学物业管理方案

物业服务模式设想

物业管理有限公司作为物业服务行业中的佼佼者，理应为创造******物业服务新水平献出锦囊，如果我公司能获得******13#、16#教学楼及教职工活动中心的物业服务权，我们将凭借自己的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势，让广大师生有一个优美、舒适、安全、洁净、文明的教学环境，更要把******创建成为优秀示范学区。为实现此管理目标，经过对******物业环境构成的综合分析，充分把握******教职工及广大师生的需求，仔细琢磨******的特点，以及物业服务工作将面临的难点和重点，我们拟定出******物业服务模式的五点设想。

（一）实现“人性化”物业服务，体现“以人为本”的服务宗旨。

崇尚人性，亲情服务是物业服务的精髓。在******，我们将广泛引入人性化物业服务的理念，以关注师生的不同需求、关注学校的教学质量、关注环境的温馨和谐、关注学区的整体氛围为特征的物业服务，使******成为“人性”得以充分张扬的生存空间。我们在******实施“人性化”物业服务模式的设想具体为：

1、引入“师生、员工都是上帝”的客户理念和人才理念

员工是人性化物业服务的实施者，是物业服务的资本，我们提倡“先有微笑的员工，后有微笑的客户”，只有“善待员工”才能实现“善待客户”的人才管理理念。

（1）多层面、多角度地激励员工，以满足员工的物质与精神需要；

（2）主张管理者与员工之间的充分沟通，体现人与人之间的人格平等；

（3）关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展；

（4）为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”；

（5）为员工设计职业生涯，通过培训，使每一个物业服务人员都可以有很大的上升空间。

（6）注重物业服务公司与师生之间的亲和力。

2、环境建设中人性化因素的融入

物业在介入******的物业服务后，将凭借丰富的物业服务实践经验并充分了解学校需求，将“以人为本”的服务理念引入校园的环境建设中去，把环境意识、人与环境的协调与契合放在首位，使之回归自然的心理需求得到满足；设臵富人情味和文化气息的标识牌，使广大师生在不经意中感受到学校的文明和环境的清丽；提升******的文化品味。

3、对师生体贴入微的“家庭式关怀”

（1）倾听师生心声，确立“善待客户”的职业意识。

由主任亲临服务现场倾听师生心声，满足他们的合理需求。不被认可的事坚决不做，而对师生的合理需求则不管花费多少人力和物力也要想办法满足他们。

（2）注重服务质量的提高，确定“家庭式关怀”的服务意识。

我们在******提出“家庭式关怀”概念，不满足于一般意义上的提供保安、维修、保洁等服务，而是给予生活上体贴入微的关怀和感情上的抚慰和交流。

（3）师生们是人性化物业服务的受益者，物业公司的生存资源，强调“尊

重师生，善待师生，让学校满意”的原则，并明确提出“我们的使命是持续超越我们的客户不断增长的期望”。

（二）全面实施环境保护计划

环境保护计划是二十一世纪人类最关注的主题，环保将成为一种潮流。因此我们将在******全面实施环境保护计划，从绿化、排污排水设施、垃圾处理、噪声处理等方面采取系列环保措施。

1、实施“绿色工程”

“绿色”与“环保”是密不可分的，良好的空气指数有赖于校区的绿化。在******，通过多种途径，培养广大师生的环保意识，使******成为“环保高校”的典范。

2、建立“即时净化系统”

垃圾污物即时净化排除才能保证学区环境不被污染，建立“即时净化系统”将是我们一个重要举措。

（1） 排水排污设施完好

物业服务人员定期巡视检查，维修人员及时维护保养，保证教学楼排水排污设施完好畅通。

（2）垃圾分类处理

对校区垃圾建议实行分类投放和处理，分别设臵纸制品类、金属玻璃类、其它类三种垃圾箱，纸制品和金属、玻璃等运送到废品收购站，其它垃圾则运送至垃圾处理场。

3、噪声处理

家是人类疲惫心灵的栖息地，噪声袭扰为人所共愤。

我们会采取一切可能的措施避免噪声扰人，如事先预防、宣传教育等。

（三）充分运用现代科学管理方法

提高高校物业服务水平必须充分运用现代科学管理方法。如果我公司能获得******物业服务权，我们将充分运用本公司已经建立起来的管理系统，即物业服务信息系统、企业形象识别系统、客户满意战略等使******物业服务水平提升到一个新水平。

1、建立完善的管理系统------对管理服务运作的规范

本公司在管理服务运作中，建立起科学严密的质量管理体系，物业服务运作的每一个行为都在该体系中有明确的规范和界定，为我们的管理服务提供质量保证。

2、物业服务信息系统------对信息处理的规范

信息快速反馈并即时处理在物业服务活动中十分重要，为了保证******信息反馈渠道通畅，确保所有信息都能得到及时处理，我们将在******物业服务中心机构中设臵“智能控制中心暨客户服务中心”。该中心除了对各种智能化设备控制外，还将利用物业服务信息系统负责学区所有信息的接收和处理，并在处理措施指令发出后进行跟踪。

3、客户满意战略------为客户提供全方位服务

我们将在******实施客户满意战略，一切从学校需要出发，以师生满意为服务目标，客户想到的，我们一定要做到，客户普遍需要的，我们一定要做好。

（四）坚持管理服务运作规范化

能否实现规范化运作决定着企业的兴衰成败，物业服务行业要走上健康发展的轨道也必须实现规范化运作。在******教学楼的物业服务中，我们将在高

校相关部门的支持和配合下，严格按照物业服务合同的规定对学校教学楼实行规范化管理，并通过宣传引导和细致的工作促进广大师生观念的转变，确保学校、物业服务人、师生三者处于良性互动状态之中。

（五）开展“酒店一站式服务”，提升物业服务档次

业主的满意度取决于物业服务人员的高品质、高层次的服务与管理。根据******的规划建设档次，我们将以“业主为中心”，以“热情、周到、及时、细致”为工作标准，把酒店管理与校区管理有机的结合。建立建全一系列管理制度、工作标准、工作程序、考核办法和具体落实措施，使******物业服务更科学化、制度化、程序化，并加强人员培训工作，提高服务人员的服务意识，系统掌握操作技能为业主提供优质、满意的服务。

在日常管理中我们将以服务为主线，亲情、真情、温情；热心、耐心、细心，把酒店的服务引入学区管理，24小时开展“一站式服务”，师生们有任何求助、投诉、需求都找客服主管，客服主管根据需求统一安排、协调、跟踪、回访，这样既在最短的时间为师生们解决实际问题，又提高了服务效率。

物业app开发方案
物业废品收集和分配方案 第三篇

物业app开发方案--深圳酷点网络物业管理手机app开发功能方案如下：

1.1. 基础物业服务

1.1.1. 社区公告

发布各种社区公告，及时通知业主，例如停水停电通知。向业主发送温馨提醒，节日祝福，体现物业公司对业主的关心，促进社区和谐发展。

公告可由物业发布，也可由业主拍照上传。

1.1.2. 社区黄页

提供社区及周边的各类生活服务信息，方便业主查询热线电话并可以一键拨号，如：物业、居委会、家电维修、会所休闲、衣物干洗、快递服务、订餐送水、废品回收、开修换锁、管道疏通、物流搬家，等等。

1.1.3. 物业缴费

物业费、停车费、能源费及其它费用的在线查询及缴纳。

流程

1. 绑定房屋

2. 服务中心充值

3. App缴费

4. 选定缴费房间

5. 选取缴费种类

6. 选取缴费时间

7. 选取缴费数额

8. 提交缴费信息

9. 缴费成功

特色

1. 账户一次充值多次使用，告别东奔西走。

2. 可以缴纳多种费用，物业费、能源费轻松搞定，缴费记录随时可查，实时到账；减少排队等候时间。

3. 有多少套房缴多少费，一次性轻松搞定。

4. 支持缴费推送提醒和缴费查询，以及对提前预付行为优惠进行支持。

1.1.4. 投诉报修

业主可以通过在线的投诉报修外，还可以通过拍照的方式把要投诉的内容实时上传到物业运营中心，通知物业会及时处理。同时业主也可以对物业进行表扬。

流程

1. 填表

2. 拍照（可选）

3. 提交

4. 等候处理

5. 评价

特色

1. 线上与线下相结合的投诉报修，业主可以指定上门时间和服务人员；

2. 业主照片推送一手现场资料，便于工程管理第一时间了解现场；

3. 做到投诉报修可查、对投诉报修结果、及时性、有效性等影响满意度的随时进行反馈，同时便于追踪。

1.2. 增值物业服务

1.2.1. 房屋租售

结合房产中介的数据和服务支撑，在APP上查询自有房屋的评估价值，以及物业周边房屋、车位的租赁、买卖情况。同时可以通过APP租售自有房屋。

1.2.2. 快递代收

物业代收快递，通过平台将取件码发送给业主，业主凭取件码取件。

流程

1. 快递上门投递

2. 快递柜寄件

3. 收到取件码

4. 下班凭码取件

1.3. 社区互动服务

1.3.1. 二手市场

可以在二手市场发布转让或者求购信息。

1.3.2. 宠物

在宠物板块可以发布关于宠物的转送、领养和约会主题。

1.3.3. 拼车

发布拼车信息，包含起点、终点和时间信息，可以找乘客或者找车主。

1.3.4. 家教

发布家教信息。可以推荐和被推荐，发布的信息包含家教标签、价格、性别、年龄、照片、标题和内容等信息。

1.3.5. 家政

发布家政信息。可以推荐和被推荐，发布的信息包含家政标签、价格、性别、哪里人、年龄、照片、标题和内容等信息。

1.3.6. 论坛

论坛是小区沟通交流的平台，可以发表帖子、发起活动和发起投票等主题。

1.4. 社区商业服务

1.4.1. 便利店快送

将社区周边的便利店引入到APP平台，并分类陈列。业主可以在线选购所需商品并提交订单，便利店完成配送，实现线上到线下的快捷消费体验。

1.4.2. 网上开店

小区业主或者商铺可以自行申请开店，通过店铺可以让邻居发现在淘宝或者其他平台上的宝贝。店铺信息包含名称、地址、链接和简介等信息。如果是个人用户需要验证身份证信息，如果是店铺，除了需要验证身份证信息外，还需要验证营业执照。

1.4.3. 在线商城

1. 商户查询：平台收集小区周边的各类生活服务提供商并进行分类（例如美食、美发、超市、中介，等等），让居民足不出户便掌握小区周边的各种生活消费信息，还能查看商家电话和商店地址，对商家信息进行全面了解。

2. 商家评论：可以对商家进行评论（好评或者差评），通过商家口碑度对商家进行搜索排序，提升居民的消费满意度。

3. 团购服务：商家可以在平台上销售自己的商品和服务，平台不定期提供团购活动，在商家和社区居民间搭建直通桥梁，省去中间流通环节，让利于居民的同时也使商家的利润最大化。

特色

1. 在线商城整合社区商户资源，提供最便捷的生活消费体验。

2. 在线商城还提供社区内业主享受的优惠打折。

1.5. 后台服务

1.5.1. 大数据采集

采集注册业主的基础信息，例如姓名、头像、房号、手机号、性别、年龄、爱好、职业、收入、电子邮箱、使用终端类型、MAC地址等。同时根据业主在使用APP过程中的浏览历史、发帖历史、消费历史、关注历史等，收集用户的需求和喜好。

1.5.2. 精准营销

通过大数据挖掘业主的兴趣点和消费习惯，通过APP平台对业主实现精准营销。 各方收益分析

2.1. 对物业公司的影响

2.1.1. 现状分析

1. 服务型向经营型的转型，注重收入多元化；

2. 物业服务收费标准偏低，物业成本不断上涨；

3. 物业费收缴难、提价难；

4. 业主对服务质量的要求越来越高；

5. 和业主之间的沟通及信息传导相对原始。

2.1.2. 收益分析

1. 通过社区APP项目的推行，方便及时地和小区业主进行沟通及互动，从而提升基础服务质量；

2. 通过周边商家优惠、特色栏目运营等方式，给小区业主带来方便和实惠，提升业主满意度，同时获得相应的回报；

3. 平台上面其他广告收入分成能丰富物业公司的盈利来源。

2.1.3. 定位

在此项目中物业公司将会承担以下几个角色：

1. 管理平台的使用者及推广者；

2. 通知通告、公共信息、便民服务等信息的内容制造者；

3. 栏目运营、周边商家的运营者。

2.2. 对小区业主的影响

2.2.1. 需求分析

在信息化高度发展的今天，业主作为被服务者，对物业公司有如下需求：

1. 能快速、方便、有效、优质的享受物业基础服务，例如：水电的维修、快递的代收、物业通知公告；

2. 社区周边的相关资讯，例如：街道办最新政策、派出所通知、周边中小学幼儿园报名入学指南；

3. 整合社区周边商户针对小区业主的特殊优惠或特色服务，例如：洗衣店上门取件送货上门、电影院特价电影票、有机蔬菜水果鲜花等的定时送货上门；

4. 小区业主业余活动的组织，例如：篮球、羽毛球、骑游等运动团体、摄影下棋等兴趣团体。

2.2.2. 收益分析

1. 方便

（1）第一时间收到物业相关通知通告，避免漏看通告板；

（2）随时随地查询水电使用情况，物业费、车位费用情况；

（3）随时了解社区周边各类资讯；

（4）一键拨打周边相关商家及政府机构的电话。

2. 快捷

（1）洗衣店上门取件，洗好后预约送货上门；

（2）通过一键拨打或在线服务的方式，解决日常报修问题；

（3）下班前定好晚餐，预约送餐时间。

3. 实惠

（1）周边餐厅、便利店、电影院等针对小区业主的特殊打折优惠；

（2）物业公司及运营者提供的促销商品或礼品；

（3）栏目运营者针对有需要人群所提供的点对点服务。

2.3. 对商业地产的影响

2.3.1. 现状分析

1. 客户分散、不集中，商品需求量少；

2. 经营费用高、长尾商品滞销，获利少；

3. 业主对商品服务与质量的要求越来越高；

4. 经营型向服务型的转型，注重收入多元化。

2.3.2. 收益分析

1. 通过进驻各小区电子商务，商超、餐饮、电信、娱乐、健身等领域商业单位可以获得高密集度的优质客户；

2. 无门店成本、低配送成本，经营费用大大降低；

3. 可以有无限宽广的货架，充分利用长尾商品来获得利润。

盈利模式分析

3.1. 整体运营思路

以优化完善物业公司物业服务为切入点，围绕业主物业服务及生活需求，借助手机APP移动终端载体，从而形成一个集物业服务、信息发布、便民信息查询、邻里交流互动、优惠信息、社区电商购物为一体的高粘性、全方位的社区生活服务媒体平台，实现最精准有效的社区营销，推送最有价值的广告，从而形成持续稳定的广告收益。

同时，物业通过提供有偿服务，给有需求的业主提供更高品质的物业服务。这些有偿服务包括快递代收、家电维修、长者服务、在线学习、线下活动、投资理财、装修服务、闲置租售、租房售房、物品托管、汽车洗修等。

3.2. 广告位销售

1. 图文硬广（首页置顶横幅广告、各版块图文广告）

2. 推送信息广告（后台消息精准推送）

3. 冠名广告（首页天气预报冠名、各版块冠名、物业活动冠名）

4. 竞价排名（各专业板块排名、商城排名）

5. 社区商城（商家入驻月服务费）

6. 其他软性广告形式

3.3. 广告置换

在媒体内容同质化日益严重的广告背景下，广告置换可以给广告主分流资金压力，一方面可以有效满足广告主广而告之的需求，另一方面，媒体主可以利用置换来的商品做打折促销或安装APP即免费赠送的方式，以增加收入及用户安装量的提升。

3.4. 认证排名

在同质化商家中，商家可以购买信息置顶的服务使自己的服务位于同类服务前列，同时商家也可以注册成为认证商家的方式来获得更多业主的关注。

3.5. 栏目运营

栏目运营可以简单理解为软文广告的一种形式，是相对于硬性广告而言的。软文广告是用较少的投入，吸引潜在消费者的眼球，增强产品的销售力，提高产品的美誉度，在软文的潜移默化下，达到产品的策略性战术目的，引导消费群的购买的广告。软文广告是以文章为载体，具有很好的传播性。

物业APP栏目运营存在着潜在着巨大的广告价值，内容与业主衣食住行紧密结合，实现盈利的同时，让业主更方便快捷的了解到自己所需要的信息，增强业主粘性，媒体主通过栏目运营实现盈利，广告主增加宣传效果的同时挖掘了更多的潜在客户。

3.6. 推广安装方式方法

1. 下载注册送礼品（可来源于商家资源置换）；

2. 官方物业服务平台名义推广；

3. 运营商合作（业主注册送话费）；

4. 商家联盟推广（周边商家资源置换联盟推广）；

5. 活动推广（以物业社区公益活动拉动注册，例如物业某活动报名唯一途径，变相推动注册）；

6. 物业公司群发短信告知业主下载安装；

7. 根据社区情况的其他推广方式；

8. 物业服务人员上门推广安装。

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物业部工作方案
物业废品收集和分配方案 第四篇

后勤集团物业管理部

运行管理方案（讨论稿）

2013年9月

一、物业管理部的工作目标

服务目标

（一）、年度师生满意度不低于85%； （二）、重大责任安全事故率为0；

（三）、校园环境整洁优美，各类活动环境营造良好； （四）、各类房屋及建筑设施设备完好，完全具备使用功能； （五）、年度培训计划完成率不低于90%。 服务原则

快速反应、耐心细致、服务为主、教育为辅

二、物业管理部工作内容及范围

(一)、承担包括房屋及附属设施设备的维修、管理和保养(水电气五金土建综合)，简易工程施工；设备资料及各类工程资料的档案建立和管理；

（二）、参与学校基建及大型维修项目的招投标方案编制，招投标工作的组织、参与和执行；施工项目现在的管理配合；

（三）、校区周边安全环境的维护和协调；学校进出门人财物的管理，校园重点区域巡逻及问题处置，安防消防监控管理，内部交通环境的维护；

（四）、校区环境清洁卫生的维护，垃圾清扫清运，校园绿化改造养护，花卉种植养护，环境布置和重大活动，突击搬运工作的支持；

（五）、教师值班公寓的日常物业服务工作（保安，保洁，维修，绿化，客服等）；参与学校对教师公寓房屋分配的手续办理，退房验房及入住的保障；

（六）、物业管理工作中的各类合同，档案资料，技术文档图纸的保管与存放管理；部门工作运行中的各类操作记录和文件资料保管等工作。

（七）、统计水电气及各类物料消耗，及时发现运行不正常数据，并组织研究分析，出台解决方案；制定有效措施进行节能降耗、有效利用资源。

（八）、负责与学校物业管理运行有关的外部环境的联络，如水务，电力，公安，交管，环保，消防，气象，城管等相关部门工作配合联络。

（九）、学校各类教育教学大型活动的支持保障，各类外部单位参观调研会务的支持保障。

（十）、其他临时突击安排的工作。

三、物业管理部整合后的组织架构 （一）、架构

（二）、人员配备计划【物业废品收集和分配方案】

四、物业管理部各岗位的主要职责及人员配备

（一）、各岗位主要工作职责：

▲物业管理部部长

1、负责拟定房屋及附属设施设备、公用设施设备维修养护工作计划，确保正常教育教学活动的开展；

2、拟定校园公共环境秩序和卫生绿化各项工作计划，并监督执行情况；组织员工参与校园重大活动的支持保障工作；

3、负责物业管理工作重大问题的汇报和协调解决，编制水电气报表，分析能耗问题及时汇报；

4、负责编制物业管理工作财务资金的预算，审核部门借款和报销，审核部门物料的消耗和申购；

5、负责与物业管理有关的政府及外部部门沟通、协调，实现对教育教学工作环境的支持和保障；

6、负责组织拟定部门内部管理制度和各项管理流程，参与外包项目的谈判、合同拟定和执行，项目管理工作的落实；

7、负责部门人员工作分工，考核和调整，研究改进工作流程，解决内部矛盾和冲突，保障物业工作的有效进行；

8、指导和培训部门员工业务知识和工作方法，提高团队工作能力； 9、完成集团领导交办的其他任务。

▲行政主管

1、主要协助部门从事部门内部行政管理和工作质量监督开展工作； 2、负责组织部门员工参与集团开展的各类活动，并做好支持保障工作；

3、负责部门各类文件档案资料的管理，分类汇总，存档查询（工程合同，专项服务合同，资产账目，各类招投标材料，部门工作计划会议纪要等）；

4、负责申报部门工作开展所需的物料并跟踪验收，办理费用支出和报销手续，建立费用统计台账；固定资产的清查，定期（每半年）盘点一次； 5、负责参与部门工作绩效考核，部门内部贯标审核工作； 6、配合工程技术部门的一些手续办理和资料存档工作； 7、完成部长交办的其他工作。 ▲工程组主管

1、负责拟定设施设备及工程维修工作计划，执行各项维修保养工作规定，领导工程相关人员做好维修保养服务；

物业经理职责
物业废品收集和分配方案 第五篇

物业经理职责

1、经理主持公司的全面工作，统筹计划和批导物业的行政、后勤、信息、日常事务及其他管理工作；

2、组织物业的各类会议，传达贯彻落实上级会议精神，组织召开物业的各类会议；

3、合理控制物业各项行政费用的开支；

4、负责物业员工的学习班和岗前培训、专业培训等各项技能；

5、根据需要调整物业人员架构及职责范围，对所属员工的聘用、辞退、调动有建议权；

6、对物业的整理体服务质量负责；

7、负责不合格服务的处理及纠正，认真对待投诉事件的处理；

8、对物业员工进行学定期考核，并据实进行奖罚；

9、完成上级和公司安排的其他工作。

明星物业公司

业务经理职责

1、 负责小区内公用设备设施和建筑物、场地的保养、维修处理工作；

2、 编制各种设备、设施的维修、保养计划并组织实施，使设备始终处于良好

的工作状态；

3、 负责业主的维修工作；

4、 参与小区内设施设备的采购评审工作；

5、 负责小区内水电设施的维修、水电抄表、计量；

6、 组织收集、编制各种设备的技术资料、维修档案，做好设备的技术管理工

作；

7、 调查、分析设备事故，提出处理意见及措施，并组织实施以防止同类事故

的再次发生；

8、 完成上级安排的其他任务。

明星物业公司

保洁绿化经理职责

1、 负责辖区内绿化工作，定期修剪花木草坪、合理浇水、施肥，并根据实际

情况，提出购置绿化物品的计划；

2、 负责辖区内环境绿化美化及景点、小品的设置、保养；

3、 负责园林、绿化的病虫害防治工作；

4、 负责绿化机具的保养工作；

5、 负责为业主提供各类绿化有偿服务工作；

6、 完成上级和公司安排的其他工作。

明星物业公司

客户服务中心职责

1、 负责业主入住、装修、保修、投诉、求助、回访工作组织、接待工作；

2、 小区内康乐文体、文化活动的组织、和管理工作；

3、 物业与业主之间沟通协调的组织工作；

4、 负责接待接听、记录、协调解决；

5、 负责无恶意的各类合同、业主档案、来往信函、会议记要、文件资料、图

纸等的保管；

6、 有偿便门服务及特殊服务、对外委托服务的组织工作；

7、 负责员工的绩效考评工作，并及时上报；

8、 负责物业办公文具的保管及领用记录；

9、 负责财务活动的资金运作、成本核算、审计及各种财务结算工作；

10、 负责物业固定资产与低值易耗品管理及清查工作；

11、 为物业经理的筹资决策和投资决策提供真实可靠的会计信息，负责与财

务、税收、银行、工商等部门和客户的沟通联系；

12、 完成上级安排的其他任务。

明星物业公司

居住公约

一、 遵纪守法，提倡“五讲、四美”（即讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲道德、

讲秩序；心灵美、语言美、行为美、环境美）。

二、 自觉维护房屋的整洁、美观，不擅自改变房屋的外貌、室内承重结构

及各种装饰设备，不乱搭乱建、乱贴乱画，不在楼梯、走廊等公共场所设置杂物以及停放摩托车、自行车等。

三、 遵守交通规则，车辆按指定地点停放，服从指挥，停放有序。

四、 维护公共秩序，不高声喧哗，见义勇为，不高声开放各种音响，不燃

放鞭炮和烟花，不赌博斗殴，不携带毒品和淫秽书刊及邪教宣传物品进入小区。

五、 讲究公共卫生，爱护绿化，不攀折树枝花木，不践踏绿地、不饲养家

畜、家禽。

六、 邻里和睦相处，互让互谅，有不同意见通守协商或者法律途径解决，

不争吵、不动武、不做损害公共利益的事情。

七、 遵守小区各项管理制度，按期缴纳各项费用，支持配合物业管理公司

的工作，对小区物业管理服务献计献策。

明星物业公司

小区精神文明建设公约

一、 遵守国家的政策、法令、法律的有关规定以及住宅内的各项管理规定，

做一个遵纪守法的居民。

二、 住户邻里互相尊重，互相关心，互相帮助，各睦相处。

三、 住户应遵守“七不”规定“不损坏公物，不破坏绿化，不随地吐痰，

不说脏话粗话，不在公共场所吸烟，不乱扔垃圾，不在道路上玩耍”。

四、 爱护公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头，不随地吐痰和大小

便，不往室外抛物和乱倒污物。共同维护住宅区卫生。

五、 不在公共场所、走廓堆放物品，不占用公共场所，堵塞通道；不在任

何公共建筑物上乱涂乱画张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保护公共建筑物的原样与美观。

六、 爱护公共财物和公共设施，共同创造一个环境优美、秩序良好、安全

舒适的居住环境。

明星物业公司

卫生、保安员岗位职责

一、 坚守岗位，服从指挥，文明执勤，礼貌待人，严禁粗言秽语或者打架

行为的发生；

二、 严格检查出入小区的人员，认真填写《来访登记表》，防止不法之徒混

入小区进行破坏或盗窃；

三、 监管好岗位内设施和周边物品不受损坏、绿化不受践踏及岗位范围卫

生情况；严禁岗位周边车辆乱停乱放和摆设点现象的出现；

四、 对外人员携带大件物品要进行检查，对持有项目管理处核发的放行条

件进行核实后，签名确认并予以放行，并做好记录，存档备查；

五、 当值班期间，对进入小区的设备设施（如空调、太阳能、护栏等）进

行严格登记并上报上级领导，严格控制违禁物品和违反装修管理规定

2016老旧小区物业管理方案
物业废品收集和分配方案 第六篇

老旧小区物业管理方案怎么写，针对老旧的小区，应该及时的维修，养护，提高小区居住品质，改善小区内部的环境等。以下这篇是老旧小区物业管理方案文章，供大家参考。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

老旧小区物业管理方案范文：

为了提高小区居住品质，对庭院改善、小区整治后的房屋及设施进行长效管理，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立健全长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理的整体水平。

我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。【物业废品收集和分配方案】

一、管理思路

根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：

1、根据老旧小区物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次上，实现低消费投资，高价值体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理处办公机构，管理操作人员配置齐全，办公场所干净有序。

2、对老旧小区采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。每年要采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。

3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及安全保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度,对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。

老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时执勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。

4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业管理人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。

5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（至少每半年公布一次）;在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主方双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系的，服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公示。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。

6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，实行24小时有专职保安人员执勤。帮助解决一些困难户的问题，提高员工的爱岗热情，真正的做到以小区为家。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有记录。

7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区的内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。

8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车停放、行驶等的标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。

9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对覆盖率达15%以上的绿地进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治病虫害，每月保持植物浇水，施肥，喷药杀虫，除杂草，修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。

10、老旧小区保洁管理，我们将所有栋楼逐一分解，包干落实到各工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆放、乱张贴、楼道广告，同时，监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据当地实际情况能定期进行消毒和灭虫除害。

11、由于老旧小区设备设施老旧，设备设施管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水、电、气24小时报修值班，接到报修电话10分中到场，急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道要保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整，井盖无缺损或丢失，主要道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用的，无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常，无设施损坏。制订有详尽的设备设施年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案，保证设备设施能高效经济运行。

12、安全保卫及消防工作。结合工作区的物业，完备安全防范措施。严格来访保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口的畅通无阻，每月对此检查2次以上。

13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据房屋实际使用情况，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，有及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录、及时维修养护。对违反规划私搭乱建(包括乱搭防盗窗、晒衣架，乱封阳台)和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。

14、物业管理制度与档案、资料管理在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

15、其他管理

（1）定期开展有意义、健康向上小区文化活动。

（2）积极支持参与社区文化建设。

（3）无因物业管理服务的原因导致小区管理水平差，被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。

（4）避免小区内由物业管理不善导致发生的治安、刑事案件。

物业服务和业主出入的和谐；

我司实行零干扰服务，在业主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人员严格管理以外，其他服务均为零干扰：即我们所有的设施维修、保洁服务均将安排在夜间或非高峰时间，为业主出入提供方便。

二、抓整治工作，换环境面貌

1、针对问题，一对一宣传

根据我公司以往老旧小区管理工作经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象较为严重。再之老旧小区大部分居住着老人或外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一的宣传，提高业主的文明意识以及安全防范意识。

2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位或共用车库的管理，解决居民停车位的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。

3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有；

三、管理模式；在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小；

1、项目负责人现场指挥；实行公司垂直领导下的项目负责人负责的内部管理模式；

2、服务的制度化、专业化、标准化；建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置；

3、建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安；

(1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。营造舒适、整洁、安全的小区环境

(2)水电气设备安全管理

建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。

(3)小区安全维护

根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以“人防为主、技防为辅”的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。

(4)环境卫生维护

根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。

三、各岗位人员的配置

四、环境清洁卫生管理

（一）环境服务范围及要求

日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。

根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项：

1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。

2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。小区道路：地面无垃圾，障碍物。绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。

（2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。

（3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。

（4）其他：

小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。

3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持干净。

4、负责小区道路卫生保洁。

5、定期楼顶清扫、外墙面清理。

6、院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。

7、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。

（二）保洁人员素质要求

1、树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。

2、保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事；

3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录；

4、保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，；

5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作；

6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待；

7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款；

8、垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。

9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。

五、保安及消防管理

(一)保安管理内容及要求

安全管理服务的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。

安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。

小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。白天夜间对停车场流动巡查、管理。

保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；

小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。

小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。

小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。

对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。

(二)预警、应变措施

1、安全应急计划和措施

(1)目的：

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。

适用范围：

1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。

3)其他重大意外情况。

(2)职责：

1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批；

2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。

(3)计划：

1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。

2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。

3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

(4)实施：

1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。

2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。

3)保存事件全过程的有关记录，存档3年。重大自然灾害的记录长期保存。

(5)要求：

为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

（三）强化消防管理意识

1、消防管理目标

坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防员制。

2、加强消防教育宣传和培训演练工作

（1）消防教育宣传工作：

管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。

（2）做好消防培训及演练工作：

重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。

3、积极落实防火安全“三级”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。

4、建立消防快速反应队

结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。

5、善后与收复

火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。

（四）紧急事件处理

1、暴风雨及无法避免的自然灾害

组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。

(五)水警、火警预防及排防、善后处理

当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。

如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。

六、公用设备、公共场所等管理养护

（一）日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次；

（二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。

（三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用；

1、管理规程；

(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；；

(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方；

(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以；

(4)高低压配电房实行24小时值班制度；

(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即；

(6)月末，工程部维

（三）公用设备、公共场所设施养护范围

共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

1、管理规程

(1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；

(2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中；

(3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查2次以上，巡查结果记录备查；

(4)高低压配电房实行24小时值班制度；

(5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查；

(6)月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。

2、质量标准

所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。

（四）主要措施

1、按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事故的发生；

2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套设备、设施运行状况，并做好记录，发现问题及时解决，建立健全巡查、检修记录；

3、针对小区各配套设施做出具体的年度工作计划，确保设备的正常运行：

（1）消防系统：安排专业人员24小时对每次报警情况做好记录并出现场排除警报，定期组织所有员工进行消防演练和参加消防培训，熟悉灭火器、消防栓的使用方法，每年对整个消防系统做一次检测，确保消防设施、消防器材性能完好与使用，做好消防设施的维护，保证消防系统运转正常；

（2）上、下水系统：定期检查住宅楼楼内上、下水系统动转情况，发现有跑、冒、滴、漏要及时维修或更换，下水堵塞要及时疏通，每6个月对排水系统进行一次疏通清理；

（3）高低压配电房：安排专业人员24小时值班，按照高低压配电房操作规定进行操作，认真做好各类操作记录，严格执行操作票制度，定期做好配电柜的清洁、养护等工作；

（4）其它：每天对小区内做两次以上巡视，发现问题应及时主动维修更换，线路接口处有无松动、过热现象，确保不影响正常使用，小区内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（5）如遇水、电、气故障，随叫随到，及时通知供水供电供气公司，排除故障，保证居民正常生活。

（6）设备、设施维护人员应每天汇总整理各种记录，及时分析掌握用电和设备运转情况，并根据记录分析随时调整维修养护工作计划与安排，使各类设备、设施处于安全良好运转状态，工程养护人员应将养护资料及时收集、整理、归档。

4、公用设施、设备养护、维修

（1）对公用设施、设备进行日常管理和维修养护，建立公

用设施、设备档案，责任人明确，对公用设施、设备定期巡查，做好巡查记录。

（2）配合水、电、气等专业部门，做好相关设施、设备正常运行的保障工作，消防设施、设备完好、通道畅通。

（3）小区道路畅通，路面平整。

（4）环卫设施基本完好，无缺损现象。

（5）容易危及人身安全的设施、设备有明显警示标志和防范措施。

（6）建立完善的住宅装饰、装修管理制度，阻制违规装修行为。

（7）房屋立面较整洁无缺损，公共楼道及区内无堆放杂物现象。

（五）房屋建筑的专项维护

l、日常每周巡查一次，发现问题，及时处理。

2、每年对房屋基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。

3、每年雨季前对玻璃和外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。

4、地面每天检查一遍，发现问题及时处理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，随时对屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。

5、确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。

6、定期清洗外墙。

7、每逢雨季前进行房屋避雷针检测，符合避雷规范要求。

8、强化用电安全管理，小区内内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。

（六）机电设备设施维修维护

机电设备设施的维护养护是老旧小区物业管理的重要内容。我公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，发挥专业化的优势，在机电设备、消防设备、给排水的维护保养方面积累了丰富的经验，能更好的为老旧小区服务。

七、各种车辆管理

（一）道口岗岗位职责

1、维持道口交通秩序，保证道口畅通无阻。

2、对出入住宅区的车辆进行登记，发卡，检查核对后收卡。

3、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好记录，使责任分明。

4、提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车。

5、适当控制外来车辆进入住宅区过夜，以保证业主的车位，

2.5ｔ以上的货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入小区(大厦)。

6、严守岗位，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。

7、严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确。

8、负责岗亭里外及路口的清洁卫生。

（二）车辆管理工作标准

1、道路线型、断面与整个建筑群体布置相协调；

2、车行道通畅，出、入口标志明显；

3、外来车辆未经许可，不可进入；

4、进入停车场内的车辆，均服从物业公司管理；

5、凡装有易燃、易爆、剧毒品或有污染物品车辆或2.5吨以上货车，一律不准驶入；

6、驶入停车场的车辆均需减速，时速不超过15公里，无鸣笛现象发生(救护车、警车、救火车除外)；

7、停车场内的所有车辆均纳入物业公司管理范围，作到车证齐全，见证/票放车；

8、车辆管理人员礼貌待人、热情周到；

9、车辆管理员熟知车主姓名、车型、车牌号、铺号、车位；

10、车辆管理人员随时巡查车辆停放情况及车辆的车况，遇有门未锁、灯未关、漏油、漏水等现象发生时，10分钟内通知车主；

11、停车场内无货物堆积、道路阻塞现象；

12、停车场内地面无水、无油、无污、无纸屑、无烟头等杂物；

13、停车场道路平整无坑、无尖锐物、无金属钉状物；

14、停车场内有明显禁烟标牌，且消防器械及设施均配备齐全，使用功能完好率100%；

15、辖区内交通事故年发生率不超过2%，丢失事故发生率为0%；

16、每车位文字档案齐全、资料准确率100%；

17、外来进出车辆有登记，完成率100%，准确率100%。

（三）交通意外事故的处理预案

保安员在发现交通意外事故或接到交通意外事故报告求助时：

1、应立即用通讯设备报告保安主管发生交通意外事故现场的具体位置；

2、留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者；

3、对重大的交通意外事故须请示保安主管进行支援。

4、保安主管接到报告后立即报告保安部经理，并迅速赶赴

现场参加抢救；；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故组(电话120)：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况；

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要；

八、消防管理；

(一)消防管理；为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财；l、各部门应遵守电现场参加抢救；

5、调遣指挥门岗保安员维护现场秩序、交通秩序；

6、送重伤者到医院抢救；

7、报交警大队事故组(电话120)：

7.1事故发生的时间及地点；

7.2事故造成的伤亡及损失情况；

7.3已送抢救情况。

8、保安部经理接报后立即赶赴现场，根据事故的需要，调派车辆进行抢救，并报交警事故组和公司总经理。

八、消防管理

(一)消防管理

为了加强老旧小区的消防管理，保障业主及公众生命财产安全，根据国家有关消防法律法规，特制定本规定。

l、各部门应遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路。

2、严禁在老旧小区内绿地、停车场等处乱堆放、晾晒易燃物品和燃放烟花爆竹。

3、公用消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失。

4、不准乱丢烟头、火种。

5、严禁在老旧小区道路、绿地、停车场等处焚烧生活垃圾

6、认真贯彻“预防为主，防消结合”的方针，开展防火宣传，普及消防知识，学习使用消防器材，每月学习、训练一次；

7、经常检查、记录消防器材设备完好情况，确保消防器材设备装置处于良好状态，检查防火通道，时刻保持畅通；检查防火安全公约的覆行情况，及时纠正消防违章和消除火险隐患。

8、接到火灾报警后，在向消防机关准确报警的同时，迅速奔赴现场，启用消防设施进行补救，并协助消防部门查清火灾原

因。

九、外墙清洗、修补方案

随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，建筑物外墙清洗在我国已引起广泛关注和重视，建筑物外墙由于长期日晒雨淋，以及大气中有害气体和油烟等污染和化学反应的侵蚀，使得建筑物外墙产生污垢和风化，既影响建筑物的美观和市容，又损坏了建筑物，因此，清洗建筑物外墙，不仅可以美化环境，而且对建筑物起到保护作用。为确保本项目各类建筑物外立面的整洁、美观，在确保外立面清洗人员自身安全、安全措施得当、安全方式可行的前提下，我公司拟定了外墙清洗、修补方案：

(一)外墙清洗、修补方式

1、污垢的分类

我公司在多年的物业管理实践中，通过总结确认外墙污垢重要是：灰尘、污渍、污垢

2、常见的清洗、修补方式

物理方法：主要通过用水冲洗，使污垢湿软、剥离、融化，在用清水冲洗干净。次方法主要用于釉面砖、马赛克等外墙材料上的积灰、浮尘和泥沙等的去除作用，对于外墙的油污、重垢则无明显效果；

化学方法：利用化学试剂对油污、污渍进行溶解、分离、降解等化学反应，使外墙达到去垢、除锈、去污、脱脂等目的外墙清洗剂分三类：中性清洗剂、碱性清洗剂、酸性清洗剂，一般使用中性清洗剂，中性清洗剂的主要成分有表面活性剂、助洗剂和助剂，中性清洗剂具有湿润、乳化、分散、增融等多种功能。化学清洗法是主要外墙清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司针对本项目的外墙清洗、修补主要采用化学清洗法。

(二)花岗岩表面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对镜面花岗岩表面清洗

(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在镜面花岗岩表面用力滚动擦拭，使花岗岩表面污垢脱离；

(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

4、对毛面花岗岩表面清洗

(1)用清水冲洗毛面花岗岩表面，将表面灰尘冲洗掉；

(2)用浸有清洗剂溶液的毛刷刷擦毛面花岗岩表面，将凹面的污垢刷掉；

(3)用清水或高压水枪冲洗，冲刷花岗岩表面的清洗剂残留物。

(三)瓷砖、马赛克墙面的清洗、修补

1、用酸性清洗剂或全能清洗剂，按1：50比例稀释；

2、做出清洗小样，确定清洗剂的稀释比例；

3、对瓷砖、马赛克墙面表面清洗

(1)将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡

(2)用浸有清洗剂溶液的滚筒在瓷砖、马赛克墙面表面用力滚动擦拭，使瓷砖、马赛克墙面表面污垢脱离；

(3)对特别重的污垢可选用浓度较高的清洗剂并用抹布擦拭；

(4)用清水或高压水枪冲洗，冲刷瓷砖、马赛克墙面表面的清洗剂残留物。

(四)高空铝塑板材质外墙清洗方法：

1、事前准备工作

1)根据墙面材质及脏污程度，确定相应的清洁剂和工具，必要时应做小块清洗试验。

2)弄清屋顶状况，确定水源、电源。

3)制订整体作业方案。

注意事项：屋顶和地面都要确保有人监护，确定通话工具通畅，以保随时联系。

2、安装运载外墙清洗设备、工具及专用清洗剂等。

3、将高压冲洗机接通电源、水源，装好冲洗胶管，检查水枪效果。

4、工作人员穿好工作装，携带工具、清洗剂上吊篮或吊板。有些工具应拴在吊篮或吊板上，以防不小心失手落下，伤了行人。在地面设安全防护拦绳，或置安全警告牌。

5、作业方法应从上到下。

6、清洗方法：

1)用高压清洗机接出的水枪冲洗墙面。

2)检查墙面有无粘着物等污迹，如有，先用刮刀等相应辅助工具和溶剂除去。

3)将涂水器浸入桶中，待充分吸入清洁剂后均匀涂在墙面上。

4)视情面脏污程度，用刷子、磨盘、百洁布、胶刮等工具擦除，再清水冲洗。

5)确认一次应作业范围内的清洗墙面已清洗完毕，滑动吊篮或吊板继续往下作业。

7、全部作业完成后，收拾整理设备和工具，撤离地面防护拦绳或警告牌，将地面水迹擦净。

(五)外墙玻璃面的清洗、修补

1、将清洗滚筒浸入清洗剂溶液中浸泡；

2、用浸有清洗剂溶液的滚筒在玻璃表面用力滚动擦拭，使玻璃表面污垢脱离；

3、用刮水器刮擦玻璃表面，注意刮擦后的残液必须马上用

干净的毛巾擦拭干净；

4、使用清水冲洗。

十、物业管理费用构成明细报价分析表

法人代表或授权人(签字或签章)(投标单位公章)

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2016生活垃圾分类收集活动方案
物业废品收集和分配方案 第七篇

为全面提高我区生活垃圾处理能力、资源再生利用和循环经济水平，加快城市生活垃圾减量化、资源化、无害化进程，逐步建立和完善垃圾分类工作运行机制，实现垃圾资源综合利用，根据《省城市管理优秀城市检查考核细则》号文件精神，结合我区实际，现制订垃圾分类收集试点方案如下：

一、指导思想

以生活垃圾分类收集减量为突破口，坚持全面动员、全民参与、条块联动、以块为主的原则，在全区倡导清洁、低碳、文明的生活方式，引导市民形成爱护环境、减少废弃物的生活习惯。完善垃圾分类收集、分类处理相关规章制度，加强评估考核，有效提高生活垃圾减量化效果，大力提升生活垃圾资源化、无害化、减量化处理处置水平，切实保障人民群众身体健康和环境安全，促进城市精神文明与生态环境建设。

二、组织领导

为确保生活垃圾分类收集试点工作高效有序，成立活动领导小组。

三、工作目标

通过垃圾分类试点，增强全社会垃圾分类意识，引导广大市民掌握生活垃圾分类常识，养成生活垃圾分类习惯，形成生活垃圾自觉分类行为。逐步扩大生活垃圾分类收集的覆盖面，推进生活垃圾收运处理体系建设，不断提高环境卫生管理科学化水平。

四、试点范围

（一）道路：

（二）居民小区

（三）企事业单位

五、分类、收运、处理方法

（一）垃圾分类标准

试点道路、单位和居民小区实行生活垃圾二分类：可回收垃圾、其他垃圾；试点居民小区实行生活垃圾三分类：可回收垃圾、其他垃圾、有害垃圾。

（二）垃圾分类容器设置标准

试点道路、单位、居民小区的垃圾分类收集容器设置数量应符合环卫设施设置标准（GB50337-2016《城市环境卫生设施规划规范》）。收集容器的标识参照GB/T19095-2016《城市生活垃圾分类标志》，做到色调统一、标识统一。

（三）收运、处理

1、试点区域垃圾分类投放。试点小区的生活垃圾按照分类标准分别袋装，然后投放到分类容器内。

2．分类垃圾的运输和处理。由物业管理人员或保洁员负责统一收集，可回收垃圾及时进入废品回收系统；其他垃圾由各办事处负责清运到原生活垃圾处置系统；有害垃圾由区城管局统一组织运送到环保部门指定的处理场所。

六、实施步骤

（一）准备宣传阶段（2016年4月30日前）

1、选择试点道路、单位、居民小区，并对收集方式、收运单位、垃圾日产量等进行调研；；

2、配置分类收集容器；

3、印发宣传材料，开展宣传，形成舆论氛围，发动社会参与。

（二）组织实施阶段（2016年5月1日至10月31日）

1、各办事处组织车辆，分类收运；

2、建立生活垃圾分类试点基础台账，并调查、记录分类收集的相关数据；

3、征求市民意见，进一步完善分类收集方式。

（三）验收巩固阶段（2016年11月1日至12月31日）

各办事处自查自验，发现问题，及时整改。区城管局进行考评，评估试点成效，总结、宣传、推广先进典型经验。

七、有关要求

各办事处要切实把生活垃圾分类试点工作作为年度工作中的一项重要工作抓好、抓实、抓出实效。落实岗位责任制，做好垃圾分类人员的培训、信息收集和上报工作，以及建立试点工作各类基础档案资料。要制定详细科学、操作性强的宣传方案，采取多种有效形式，营造浓厚的舆论氛围。

2016物业管理方案范文
物业废品收集和分配方案 第八篇

物业管理方案范文[1]

第一章 管理服务理念和目标

1、“小事铸就大业，细节成就完美”服务理念

项目的前期定位也就决定了后期的物业管理方式及内容的定位，我们认为业主从见到物业人员那天起就应该感受到的是两个字：诚信。让诚信注入亲情，让亲情融入我们物业服务的各个环节，让一个微笑、一棵树木、一个电话都融会在一种亲情式的服务当中。

物业管理公司在管理细节上将采用一流的服务方式,实行全天候、全方位、全过程的贴身侍俸，充分体现业主的尊贵。

2、导入ISO9000质量保证体系

小区物业管理介入及实施过程中，导入ISO9000质量管理体系，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造了可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。

3、建立素质优良的员工队伍

在物业管理实施过程中，我们力求挑选一批“品德好、素质好、身体好”的有志之士充实到队伍中来，充分发挥员工的各项优势，同时对他们实施科学培训，规范管理，使其不断得到充电和提升，我们将为表现出色的员工不断提供培训的机会，来提高员工的自身素质。

4、创建绿色花园式社区

在项目的管理中，将根据园区现状投入技术力量，维护植物生长。根据园区绿化现状，公司将适时组织环境与生态的宣传活动，增强人与自然的亲和力。在适宜的时间，物业公司将根据情况安排业主参加义务植树活动，增近彼此了解。

5、创造艺术社区、丰富社区文化生活

在接管项目后，我公司将在XX小区组织多种多样的文体活动，创造小区和谐氛围。每年跟业主一起举办一至两次文体比赛和联谊活动，增进感情沟通，广交朋友，丰富生活情趣。

6、通过网络方式增加与业主的沟通

我公司已经建立起自己的网站，公司充分发挥自己的长处，为方便客户，所有的疑问及要求和投诉均可在网上进行，24小时解决客户问题及时完成信息反馈予以存档，并对客户进行回访调查客户满意度。客户可以足不出户，享受到物业公司的服务。

我公司在项目的全部管理内容将推行数字化的管理模式。我们将对项目经理、客服人员、工程维修人员、保洁员、保安员的工作职能、仪容仪表、语言、态度、工作技能、工作效率实行百分制的量化考核标准，确保各项管理、服务按照一级服务标准执行。同时我们对客户的投诉，处理投诉的时间、过程、每项投诉的回访、客户的意见及满意率也通过数字和量化的形式每月向全体客户公开，以透明我们的管理服务质量，加强业主的监督机制。

7、有效的沟通渠道

我公司在进入项目后，应起到开发商和业主之间的桥梁做用，配合开发商及时解决社区业主提出的各类问题，应站在业主角度以专业眼光进行分析，对确属质量遗留问题，必须代表业主在反应问题的同时，向开发单位提交问题解决建议。

项目工作人员对业主提出的问题，按照业主投诉处理程序规定进行完整的记录。记录应对全体业主公开，并在规定时限内，向业主做出回复。

另我公司设立了投诉热线，客户如对我们的服务有意见可以直接拨打投诉电话。客户也可以登陆我们公司的网站，在那里也可以通过留言形式进行投诉。

8、安全防范

物业公司24小时为业主提供高质量的安全保障，让业主有安全感。小区实行封闭管理，24小时保安服务;燃气管道、电气线路、消防及安防系统安全稳定运行，使业主真正安居乐业，小区内安祥宁静，居民无忧无虑。

(1)隐私

随着人们生活水平的提高及越来越多的与国际交往，尊重业主/使用人的隐私权成为物业公司全体人员必须要作到的工作。

(2)舒适

致力于社区文明建设，提供高品位的生活环境，人际环境，通过物业服务，让业主享受清洁优美的环境，社区内草绿花香，高尚文明，无污染，出行方便，处处顺心，使业主以入住本社区为自豪。

(3)周到

提供全方位全天候的维修服务、清洁服务、家政服务和特约服务，业主想到的我司要想到，业主没想到的，我司也要想到，维修服务随叫随到，家政服务细致周到，处处为业主提供方便，

(4)管理目标

业主满意，“三效”统一 ----这就是XX物业管理有限公司的管理目标。

我们物业管理企业存在的意义和价值，就是使物业的主人安居乐业，使主人的物业历久长新。所以让业主满意，理所当然成为企业管理目标的核心内容。

“三效统一”是指创造社会效益、环境效益和经济效益的最佳结合。创社会效益，为社会服务，使家庭、环境、社会、经济协调发展;创环境效益，为用户服务，创造方便、清洁、安全、文明的时空环境;创经济效益，为企业服务，促进企业不断发展壮大。

第二章 项目管理机构运作方法与管理制度

一、XX物业管理有限公司支持并保证XX项目部正常运作

根据项目的实际情况，我们将依靠自身雄厚的优势资源，分别在以下几个方面做好充分的准备：

人力资源人才储备：所有人员都经过严格仔细筛选，具有与XX小区同类型物业项目管理经验两年以上的管理人才和操作层员工;所有人员由高级专业培训师对入场人员进行入场接管培训教育，用很短的时间熟悉项目实际情况，即可进入工作角色。

物业接管验收工作支持：公司将派驻多名具有丰富验收经验的工程师到现场主持并亲自进行接管验收，减少遗留问题发生，为项目部后期管理奠定坚实的基础。

安全保卫工作支持：公司将派驻强有力的安全保卫队伍接管项目部，保证在物业接管期间、物业管理期不出现安全隐患，同时对项目部安全保卫工作提供大力支持。

丰厚的财务资金支持：在项目部接管期间，财务资金来源是物业项目部的主要问题，我们有能力、有实力保证财务资金不出现不足问题。我们将预先准备好相关资金到位，在特殊情况下随时可以使用。

二、管理服务机制

1、计划目标管理

东居物业公司将根据《小区前期物业管理招标文件》中的服务要求与最终签订的委托管理合同条款，制定各项详细服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与项目管理处签订《目标管理责任书》，实行奖罚目标管理。管理处将目标和服务标准进行分解，落实到各职能中心和个人进行量化考核。

2、行政监督管理

项目部在项目现场采用以下管理方式对各部门、各职能中心和班组实施管理，保证服务工作的正常运行。

(1)经济手段：公司与员工签订《劳动合同》，明确岗位职责和薪金制。

(2)规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。

(3)日常行政管理：小区物业项目管理处每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。

(4)宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。

3、ISO9000质量管理

管理处根据公司通过认证ISO9000的质量管理体系的要求，依据质量管理体系文件的要求和各项管理作业规程的规定，严格实施运行并持续改进，最大限度增强业主满意、争取超越业主期望。

三、管理服务流程图

第三章 管理服务人员配置

为实现我公司提出的“安全、舒适、周到、温馨”的八字服务方针，管理机构的设置要体现精干、高效、反应快、行动快的特点;人员专业素质高、服务意识强;部门管理严而有序、分工合理、职责明确、管理到位。项目物业管理机构设置：“一室三部”即：总经理办公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服务人员配备

1、项目经理办公室：(共3人)

项目经理1名、副经理1名、文员1人。

2、客服部：(共14人)

客户服务经理1人、客户服务副经理1人、客服人员4人、绿化保洁员8人。

3、安保部(共25人)

安防监控4人、外包保安21人。

4、工程部(6人)

工程技术经理1人、综合维修5人。

以上人员配备共计：48人。

二、重要岗位的任职资格条件

1、项目经理

[资格条件]

年龄限定：30~45岁之间。

性 别：不限。

教育程度：大学学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上物业管理经验，2年以上副总经理任职经历。

专业知识：具备独立运作物业管理能力，熟悉写字楼、酒店、公寓二种以上管理运作模式，持物业管理企业经理上岗证及物业管理师资格证。

2、项目副经理

[资格条件]

年龄限定：25~40岁之间。

性 别：不限。

教育程度：大学学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：10年以上物业管理经验，2年以上副总经理任职经历。

专业知识：具备独立运作物业管理能力，持物业管理企业经理上岗证，了解相关法律知识、国家及地方有关经济政策及法规法令;全面了解北京市房地产、物业管理行业的最新法律、法规，发展趋势以及相关行业的关键信息。

3、客服部经理

[资格条件]

年龄限定：28~45岁之间。

性 别：不限。

教育程度：大专以上学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上物业管理工作经验，3年以上经理或副经理任职经历。

专业知识：精通物业法规文件，良好的英语听、说、读、写能力，持物业管理企业经理上岗证及物业助师资格证。

4、安保部经理

[资格条件]

年龄限定：28~45岁之间。

性 别：男性。

教育程度：大专以上学历。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上涉外饭店或大型物业公司安全管理工作经验，3年以上经理或副经理任职经历。

专业知识：熟悉国家相关法律法规，具有丰富的消防中控管理经验。

5、工程部经理

[资格条件]

年龄限定：30~40岁之间。

性 别：男性。

教育程度：大专以上学历，机械专业或电器工程专业。

身体状况：健康，无残疾、无传染病。

工作经验：5年以上工程管理工作经验，2年以上经理或副经理任职经历。

专业知识：精通水、电、空调、消防、电梯，能够审阅工程图纸。

第四章 物业管理用房及相应的管理设施的配备

四、物资装备计划

了保证物业公司的服务质量及满足物业管理工作的顺利进行，物业公司将根据接管进度安排物业服务物资装备，具体情况如下：

1、为保证XX项目顺利接管，我们在进场后将制定开办费费用列项及使用计划。并上报开发单位审核，并由开发商提供开办费资金。在开办费审核未果前，我司可先行垫付所需使用的资金。

2、物业管理合同签定后一周内到位18万元，用于开办费的先行垫付;

3、接管验收前一周开始按计划购置办公、维修工具及其它物资;

4、人员入场开始办公之前一周，相关需求物资配置到位;

5、如根据预算资金不足，我们将申请进行追加。

第五章 物业管理费用的收支预案

第六章 物业管理分项标准与承诺

第一节 “XX”物业项目投标文件承诺书

根据招标文件内容中有关“XX”项目的物业服务内容及要求，如我公司的投标文件被贵方接受，我公司承诺：

一、严格按贵方招标文件及我方投标文件实施“XX”物业管理服务和履行我方应尽责任;

二、承担我方在“XX”项目投标文件中所述各项管理承诺不能履行的法律责任和经济责任;

三、我公司将在“XX”项目的实际物业管理过程中，达到并能够超越“XX”项目投标文件中列明的“物业服务内容及要求”各项标准和要求;

特此承诺!

XX物业管理有限公司

第二节 分项标准与达标措施物业服务标准

一、综合管理

1、依据有关规定,与业主委员会签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

2、从业人员按照有关规定取得相应的专业培训合格证书。

3、物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

4、服务人员佩戴标志，服务主动、细致、周到，用语文明。

5、在物业服务部悬挂物业企业资质证书复印件、物业服务部经理照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。

6、在公共区域显著位置公示24小时报修电话，有服务人员接待住户，8：30-12：00、13：00-17：00受理住户的咨询和投诉，水、电、气等急迫性报修20分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，有报修、维修记录。

7、涉及住户正常生活的物业服务重要事项，在小区主要出入口、各楼单元门张贴通知，履行告知义务。

8、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度维修和服务计划，并按规定组织实施。

9、对区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规的行为，及时劝阻，报告主管部门，也可依据管理规约等约定提起诉讼。

10、建立各种公共突发性事件(如：消防、水、电、气、电梯公共卫生、自然灾害等)的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能立即实施。

11、冬季、雨季、汛前以及重大节假日前进行安全检查。

12、设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。

13、公布公共服务的收支情况。

14、小区内显著位置设立公共信息栏，配合街(乡)、社区进行公益性宣传。

二、房屋维修养护

1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有检修记录和保养记录。

2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。如需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

4、定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。

5、按照有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

6、保持小区各组团、栋及单元(门)、户标志清晰。

7、对危及房屋结构安全的行为及时告知和劝阻，对拒不改正的，要报告行政主管部门。

8、按照有关规定使用、管理人防工程和普通地下室。

三、共用设施设备运行及维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，共用设施设备保持正常运行和使用。

2、建立共用设施设备清册档案(设备台帐)，有设施设备的运行、检查、保养、维修记录。

3、制定并执行设施设备操作规程及保养规范。

4、对共用设施设备适时组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，提出报告与建议，按规定组织实施。

5、属于特种设备的，按照有关规定，进行运行、养护、维修和定期检验检测。

6、设备房保持整洁，无鼠害现象。

7、庭院灯、楼道灯损坏及时修复。

8、公共区域内的雨水、污水管道每半年检查、疏通1次;雨水、污水井每半年检查、清掏1次;雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢(由专业机构负责的除外，但发现问题应及时通知有关部门)。

9、有可能危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施。

四、电梯服务

1、无人值守电梯，主梯24小时不间断运行。

2、在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话。

3、高峰梯在高峰期6：00-8：00、17：00-19：00与主梯同时运行。

4、电梯出现故障时，电梯报修后维修人员应在20分钟到达现场。主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行。

5、电梯出现事故，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，并报告有关部门。委托其他单位提供电梯维保等服务，与受托单位签订书面协议，明确并监督受托单位落实责任。

五、消防服务

1、有消防管理制度。

2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。

3、消防设施设备能正常运行，可随时启用;消防通道畅通。

4、每年进行1次消防训练，相关人员掌握消防基本知识和技能。

5、发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。

6、设有消防箱，备存紧急消防物资;监控中心，24小时有专人值守。

六、二次供水管理

1、二次供水设施设备正常运行。

2、水箱按要求使用紫外线消毒灯(器)，并按规定清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证，水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

3、操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证。

七、协助维护秩序

1、看护小区共用部位和共用设施设备。

2、有可能危及人身安全处设有警示标志。

3、封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤。

4、夜间(22：00-6：00)对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡视，巡查人数为2人，做好记录。

八、清洁服务

1、小区内生活垃圾封闭式管理，设有垃圾收集箱，生活垃圾每天清运1次。

2、小区公共清洁区域每日清扫1次。

3、保持电梯轿箱清洁卫生。

4、按照有关规定对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

5、在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传。

九、绿化养护

1、绿化基本充分，无明显裸露土地。

2、树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死杈;在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶;被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下;有蛀干害虫的株数在10%以下;树木缺株在6%以下;树木无明显的钉栓、捆绑现象。

3、绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下;草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。

4、绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施无明显的破损，无较严重人为破坏;无绿化生产垃圾。

十、停车服务

1、有机动车、非机动车停(存)车管理制度。

2、引导进出小区车辆有序通行。

3、主要道路及停车场有交通标志。

4、小区内的机动车辆凭证出入，临时进入小区的机动车辆进行登记。

5、机动车停放有序，24小时有专人巡视。

6、定期存放的，应签订停车服务协议，明确双方的权利义务。

7、地下停车场照明、给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。

8、交通设施(道闸、挡车器材、交通标识)能正常使用。

注：4-8条是机动车收费停放服务应达到的要求。

十一、装饰装修服务

1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立住宅装饰装修服务制度。

2、受理业主或使用人的装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订装修服务协议，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

3、装修期间，每天巡查1次装修施工现场，有记录。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、消防设施等行为，及时劝阻，对拒不改正的应报告主管部门。

4、装修结束后，应进行检查。对违反装修服务协议的当事人应按照约定处理，问题严重的应报告主管部门。

5、指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。

第三节 不达标的改进方法和措施

为防止物业管理服务出现不达标或不合格服务对业户造成的影响，以及所要采取措施，消除不合格的原因，防止不达标服务或不合格服务的再发生，特制定本办法和措施。

一、范围

适用于XX物业项目部各部门及所有员工.

二、职责

1、各部门经理负责组织调查本部门产生不合格的原因，提出纠正和预防措施，并落实责任人实施纠正措施。

2、项目办负责验证纠正措施的有效性，并将有效的纠正措施纳入体系进行管理，以预防不达标服务和不合格服务再次发生。

三、程序

1、对不达标服务和不合格服务采取的纠正和预防措施来自服务提供过程、质量记录、内部质量审核和业户投诉等。

2、质量体系或服务规范引起的不达标服务和不合格服务，由项目办和部门经理综合论证，提出修改意见，呈交项目经理批准后修改，项目办须及时把修改内容传达到其他部门，并保存与此有关的文件和记录。

3、因员工自身素质引起的不合格，由项目办会同有关部门经理进行人力资源的调整，由项目办负责安排各部门对员工进行相关课程的培训，以确保各工作岗位有足够具备资格的人员提供服务。

4、由服务设施引起的不达标服务和不合格服务，采取的纠正措施包括增加或更换设施，重新选择分承包方和对设备进行技术改造等。

5、对出现严重的或具有代表性的不达标服务和不合格服务，由项目办按项目经理意见组织有关部门开展专题讨论，对质量问题进行综合分析，开展质量改进活动。

6、项目办、部门经理亲处自或安排主管对纠正和预防措施的实施过程进行跟踪监控，考察和评价预防措施的正确性和实用性。

7、对纠正和预防措施的实施过程和结果都要记录，由部门经理向项目办汇报，而项目办则应把行之有效的纠正和预防措施推荐给其他部门以预防不达标服务和不合格服务再次产生，将效果欠佳的措施在公司部门经理会议上予以通报，以引起其他部门经理的关注。

8、项目办把各部门采取预防措施的来源、实施过程和结果记录、汇集、整理并提交给管理评审。

四、质量记录

纠正和预防措施在实施过程中形成的各项报告、总结等。

第七章 物业的维修养护管理，保洁、保安、绿化工作的实施方案

第一节 业主或使用人自用部位提供维修服务的方案

1、业主或使用人自用部位维修服务的报修处理详见：《业主报修管理方案》内容。

2、业主或使用人自用部位维修服务需交纳相关服务费用和材料费用;具体价格项目部公示说明，超出公示范围的收费项目双方可以协商。

3、我物业公司人员在服务过程中如出现服务质量问题，业主或客户可以向客户服务部投诉，要求妥善解决。

4、客户可以根据自用部位维修服务的情况自行选择物业公司以外的维修服务人。

5、超越物业公司服务能力的服务项目，物业公司有权不受理，但需要向业主解释清楚，也可受业主委托寻找具备服务能力的服务商。

6、针对业主或使用人自用部位维修服务，我们特提供开展了《特约服务项目》，具体内容详见下表。

第二节 物业管理区域内共用设施设备的维修措施

一、物业共用部位维修维护服务方案

1、定期对物业公司所管辖设施设备进行维护保养，使设备保持良好的技术状态，降低维修成本，延长设备使用寿命，提高经济效益。

2、工程部按各专业划分，技术人员工作分工定期对设备进行巡视检查，对设备、设施经检查发现的异常情况及时向领导反映，并按维修程序进行维修。

3、工程技工(电工、给排水)负责一般性的维修工作。

4、工程部经理负责维修质量，检查和跟踪，编制设施大、中修计划。

二、物业共用部位保养与维修制度

1、以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重的原则，使用经常处于良好状态。

2、对工程部各专业技术人员要求做到“三好”“四会”和“五定”。“三好”是指用好，修好和管理好重要机电设备。“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用，会保养，会检查，会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑，维修要做到定量、定人、定点、定时和定质。

3、工程部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合。以专业修理为主，同时由工程部办公室协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。

4、由工程部各专业技术主管制度科学的保养规程设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。

5、修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，发挥设备最大潜能、提高经济效益。

三、职责

1、工程部经理负责制定本项目所有公用设备设施的《 年度保养维修工作计划》，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的管理、运行和维护保养情况，并组织实施维修保养计划工作。

四、程序

1、公共设备设施的接管验收

(1)在进行公共设备设施接管验收前，由项目经理组织成立接管验收小组。

(2)接管验收小组负责按设备设施的使用说明书和相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知相关单位限期整改。设备设施的接管由工程部和相关部门与移交单位办理相应手续，相关资料由工程部整理，交资料室归档。

2、公共设备设施的台帐的管理

(1)设备设施的登记建帐：设备设施正式接管后，由公司工程部和相关部门进行清点，并在《设备设施管理台帐》上登记。

(2)设备的分类编号：

由工程部根据设备对物业服务的重要性进行分类，并按类别编号。编号方式为：

Ⅰ级设备：如生活水泵、消防水泵、稳压泵、高压柜、变压器、低压配电柜、闭路系统、通讯系统等。

编号为：Ⅰ □□□□

Ⅰ级设备 设备编号

Ⅱ级设备：如空调主机、发电机、监控系统、冷却系统等。

编号为：Ⅱ □□□□

Ⅱ级设备 设备编号

Ⅲ级设备：除Ⅰ级、Ⅱ级以外的所有设备。如电表箱、消防灯、公共照明系统、绿化设施、停车场设备等。

编号为：Ⅲ □□□□

Ⅲ级设备 设备编号

工程部负责按照PM4.8-01《公共设施和服务过程标识管理程序》对设备设施进行标识，悬挂标识卡、规定设备责任人，并在《设备设施管理台帐》上进行登记。

(3)设备技术资料的归档管理：公司资料室保存一份《设备设施管理台帐》和重要设备设施技术资料。

3、设备设施的运行

(1)所有设备设施由工程部专业人员进行运行操作，填写相应的设备设施运行记录。

(2)操作人员必须进行上岗前的培训，确保掌握设备设施的操作方法，对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证或操作证方可上岗。

(3)工程部对复杂的和重要的设备设施制定了相应的操作规程，并要求操作人员严格按相关规定执行。

(4)变、配电室的运行按《变、配电室管理规定》、《变、配电室值班管理规定》执行。

(5)低压配电柜、控制柜的保养按《低压配电柜保养规程》、《控制柜保养规定》执行。

(6)干式变压器的保养按《干式变压器保养规定》执行。

(7)电气设备设施的维修按《电气维修规定》执行。

(8)电话机房的管理按《电话机房人员工作制度》执行。

(9)消防监控系统的管理按《消防监控机房工作制度》执行。

(10)公共建筑设施的维修、保养按《公共建筑设施的维修、保养规定》执行。

(11)设备设施运行时，各专业值班人员的管理按《交、接班管理规定》。

(12)公共天线系统的维修保养按《公共天线系统维修保养管理规程》执行。

(13)汽车道闸的管理按《汽车道闸定期保养规定》执行。

(14)水泵房的管理按《水泵房管理规定》、《水泵定期保养规定》执行。

(15)娱乐设施的管理按《娱乐设施管理规定》执行。

4、设备设施的检查、保养和维修

(1)设备设施的检查

1)各专业人员每周一次巡视检查设备设施状态，并对发现的问题及时进行处理和记录。

2)工程部各专业检查人员每天巡视责任范围内的设备设施，根据不同的设备对分管的设备设施进行检查，并填写相应的设备设施检查记录。

3)设备责任人在巡视时对发现的问题及时进行处理和记录，无法处理的问题必须当日上报工程部经理，由工程部经理进行处理。

4)工程部经理每周不定期对各专业所辖的设备设施进行抽查，对发现的问题及时进行处理和记录。

(2)设备设施的保养

1)工程部各专业主管根据本年度所管设备设施使用情况和保养状态等实际情况，于每年12月中旬制定好所辖公用设备设施的《 年度保养维修工作计划》，交工程部经理审核。

2)工程部经理根据各专业主管上报的《 年度保养维修工作计划》，对计划进行审核和汇总，在12月底制定出公司所有公用设备设施的《 年度保养维修工作计划》，最后报总经理审批。

3)工程部经理根据总经理审批的《 年度保养维修工作计划》实施计划，并监督、指导和检查各专业分管的公用设备设施的管理、运行和维护保养情况。

4)中保、中修计划由设备设施主管于中保、中修前二十天根据设施的实际情况进行制定，中保中修计划报工程部经理审核，最后报总经理审批。

5)工程部经理根据审批后的中保和中修计划，监督安排各专业主管实施，并填写PM4.9-12-F3《设备设施维护保养记录表》。

(3)设备设施的维修

1)当发现设备设施损坏，专业主管必须及时进行维修，填写《设备设施维修记录》。

2)重大应向专业主管报告，并及时通知工程部经理现场指导。

3)对于本单位无法解决的维修项目，需要外包时，外包维修服务方的选择具体按《采购管理程序》执行。

(4)设备设施的报废

1)对于无法修复的设备设施，由工程部主管填写《设备设施报废申请表》，经部门经理同意后，上报总经理批准后方可报废。

2)工程部同时应在设备档案中注明报废日期，并封存该设备档案。

(5)设备设施房的管理

1)设备设施房值班人负责每日作好房内清洁卫生。

2)设备设施房内严禁烟火，严禁堆放易燃易爆品及管理无关的物品，做好消防工作。

3)设备设施房的标识按《公共设施和服务过程标识管理程序》执行。

4)设备设施房的交、接班管理按《交、接班管理规定》执行。

5)配电房、水泵房的管理分别按《变、配电室管理规定》、《水泵房管理规定》执行。

第三节 业主、使用人装饰、装修物业的管理措施

1、目的

为保障业户合法权益，保持所辖区域环境整洁、安定，规范施工管理，减少因施工而导致的投诉产生，促进物业保值增值。

2、范围

适用于发展商、物业管理公司、业户等在所辖区域内的各种新建、改建、装饰广告、临建工程。包括室内外装修;室外园林绿化;市政管道工程;各种土建、水暖、电气、天然气工程;电视、电话、电讯、保安监控系统工程;室外展示工程;大型歌舞晚会筹备工程等。

3、职责

3.1 客服部是装修管理的第一归口管理部门，负责装修申请手续办理、相关费用收取、施工证件办理、施工档案建立、日常装修巡检、违章施工处理及业户投诉处理等工作。

客服部经理负责受理业户装修申请，向业户解释关于装修管理的相关规定，并联系工程部经理对装修方案进行审批，收取装修保证金等费用交公司财务部，协助工程部处理违章施工，并妥善处理业户投诉。

客服部装修管理员负责每天对装修户室内外的装修项目、现场环境进行检查巡视，发现问题及时处理，以减少违章施工、业户投诉的产生。

客服部装修管理员负责监督装修户室外环境是否符合园区卫生标准，装修垃圾是否能够及时处理，如发现违章，应立既进行处理。

客服部值班员负责按照规定制作施工人员与施工车辆的施工证，协调工程部、保安队对违章施工进行处理，并跟进处理结果。

3.2 工程部是装修管理的第二归口管理部门，负责装修项目审批、施工图纸会审、违章施工处理、装修结果验收等工作。

工程部经理负责审批装修方案(含施工图纸)，向业户进行工程交底(如庭院天然气、给排水管网情况等)，对违章施工进行处理，会同客服部经理处理业户投诉，安排各专业人员对装修结果进行验收。

工程部各专业人员服从部门经理调遣，对装修户进行管理、专业检查验收等工作。

3.3 客服部是装修管理的辅助管理部门，负责施工人员、施工车辆的管理，施工现场的巡检，施工现场周边环境卫生的清洁管理，及时排除不安全因素及火险隐患，确保施工顺利、安全进行。

3.4 保安队各门岗负责施工人员、施工车辆的出入管理。

保安队巡逻岗负责园区内施工人员、施工车辆的施工管理，对施工现场进行日常巡检，发现违章情况及时处理，并与客服部联系，持续跟进违章处理结果。

3.5客服部负责园区内施工现场周边环境卫生的清洁管理，严格监控、制止施工垃圾的遗撒、倾倒。

3.6客服人员负责向业户提供准确、有效的各类竣工图(如平面图、剖面图、立面图、管线图等)，接管装修竣工档案并妥善永久保管。

第四节程序

4.1业主装修

4.1.1业主装修手续办理

4.1.1.1业主已办妥入伙手续，须在装修进场前至少提前七天向物业公司提出装修申请。

4.1.1.2业主(或其书面委托人)办理装修手续时，客服部应提供以下资料给业主：

(1)提供给该业主房屋的各类竣工图纸1套，包括：各层建筑平面图、各层结构平面图、各层给排水平面图、各层空调系统风道图。

(2)各层强电、弱电系统平面图。

(3)各剖面图(1-1、2-2、3-3、4-4)

(4)基础详图

(5)庭院管网平面图

(6)文件资料：

《装修管理细则》1份

表格《装修申请表》2份(空白，由业主填写)

表格《车辆通行申请表》1份(空白，由施工负责人填写)

表格《施工人员登记表》1份(空白，由施工负责人填写)

协议《施工管理协议书》2份(空白，由业主(或其书面委托人)、施工负责人与物业公司客户服务部共同签订)

表格《装修缴款通知单》1份(由客户服务部经理或值班经理填写具体应缴费用明细后交给业主)

施工人员一寸照片2张、身份证复印件1份

4.1.1.3装修户应向物业公司递交一式四套比例1：50或1：100的设计图。并在图纸上说明所需的技术资料,特别是更改了购房时原有设计之处更须标明,以便物业公司日后为装修户提供尽可能快捷准确的服务。以下为所需递交的图纸：

1)各层平面设计图

2)各层照明平面图

3)各层插座平面图

4)各层给排水平面图

5)各层空调风道平面图

6)强电系统图

7)弱电系统设计说明

8)庭院构筑物及增加的管道设置图

4.1.1.4客服部经理或值班经理收取该业户相关费用，交公司财务部。

4.1.1.5客服部经理通知工程部经理会同相关专业人员与业户一起进行施工方案会审：

1)工程部负责审核施工方案(含施工图纸)是否符合本程序之相关规定，对违反规定的装修内容业主及施工单位应予以整改。

1)客服部负责审核施工人员身份、施工单位装修资质证明等情况是否符合本程序规定，核准业主或其书面委托人、施工负责人联系电话及联系方式。

4.1.1.6施工方案如符合本程序及其细则规定，工程部经理和客服部经理可即时予以答复，签字确认后即可办理进场手续。工程部经理与客服部经理须在《装修申请表》上签字确认，并提出相应意见，如须由业主、施工单位、物业公司共同确认磋商的问题，需经三方一致通过后方能执行。

4.1.1.7施工方案如不符合本程序及其细则规定，一般在业主提出书面申请七天内由项目部给予明确答复。其程序是：工程部经理或客服部经理向业主做妥善解释和细致的劝导工作;并将结果向项目经理报告;研究出结果后由工程部经理或客服部经理予以答复。

4.1.1.8客服部确认该户的《装修申请表》是否批准、《施工管理协议书》是否签订、各项费用是否缴清，然后可发放：

1)施工人员“施工证”(参见文件《施工人员管理办法》)，该证必须佩带于施工人员前胸明显位置，一人一证;

2)施工车辆“施工证”(参见文件《出入车辆管理办法》)，该证必须放置于施工车辆驾驶室左前方玻璃内侧明显位置，一车一证;

3)施工单位“施工许可证”(见样票)，该证必须放置在施工现场入口处明显位置，一户一证。

4)施工单位领用的所有证件不得伪造、丢失、借用、破损、弄污、涂改、延期使用等，如要更换、新增，须到客户服务部办理。

4.1.1.9客服部须填写《施工进场通知单》(一式三份，第一联存底)，致工程部经理(第二联)、保安队队长(第三联)各一份，开始进行施工管理。

4.1.2业主装修施工管理

4.1.2.1施工期限:楼宇施工时间应控制在60天内。如需延期必须办理延期手续，交纳延期费用。

4.1.2.2施工时间：

1)周一至周五 8:30-19:00，中午12:00-14:00严禁噪音施工

2)周六至周日 9:00-19:00，中午12:00-15:00严禁噪音施工

4.1.2.3噪音施工内容：

1)凿、敲、打、钻墙体、地面等

2)钻、切、割、打金属物

3)用电锯等工具改料

4)用打磨机等工具修料

5)其它施工噪音(包括人员噪音)

4.1.2.4工程部经理将客服部发出《施工进场通知单》交给装修管理员，由其建立该户《施工管理巡视检查记录》，开始进行日常施工巡检工作：

1)每天须对装修户进行1-2次巡检，按照《北清家园小区装修管理细则》规定，在《施工管理巡视检查记录》中进行记录。

2)当发现无明确规定的新情况时，应立即报告工程部经理，以征求管理意见，并在《施工管理巡视检查记录》中进行详细记录。

3)监督施工人员按章操作，保障业主利益，减少因违章施工引起的投诉产生。

4)监督施工单位申报的施工内容，对超过申报范围但不属违章的内容，装修管理员应通知业主增报装修项目，按照4.1.1程序处理;对属于违章施工的内容则按照4.1.3程序处理。

4.1.2.5客服部经理将《施工进场通知单》交给当班警卫队长，开始进行巡检：

1)当班队长、各巡逻岗应随时关注所辖区域装修户情况，按照《XX小区社区装修管理细则》规定，将检查到的情况在《交接班记录表》中进行记录。

2)当发现无明确规定的新情况时，应立即报告客服部值班经理，以征求管理意见，并在《交接班记录表》中进行记录。

3)当发现属于违反施工管理的情况，应按照4.1.3程序处理。

4)保安队长应及时将当班发现的情况报告客服部值班经理，以确保问题及时解决。

4.1.3业主违章装修处理程序

4.1.3.1违章行为分类：

1)被制止可立即纠正的违章行为，如：违反装修时间、施工人员管理规定等

2)造成损坏的违章行为，如：对小区公共设施、设备造成损坏、施工引起周边业户投诉的行为等。

3)破坏园区格局或形成隐患的违章行为，如：改变建筑物外观、违章搭建、变更房屋功能、破坏承重墙体等。

4.1.3.2当发现被制止可立即纠正的违章行为时，管理人员(可以是保安员、装修管理员、保洁员及公司任一员工)：

1)应立即出面制止，有礼貌地对违章人员进行教育，并帮助违章人员及时纠正违章行为。

2)如果违章人员拒不改正，态度恶劣，管理人员可选择以下方式处理：

a不与之争吵，代其纠正违章行为，如：拾起被违章人员丢弃的烟头、纸屑等。

b所有人员均可向客户服务部汇报，由客户服务部协调处理。

c保安员应向保安队长汇报，由其出面协调处理。

d装修管理员应向工程部经理汇报，征求管理意见后协调处理。

4.1.3.3当发现造成破坏的违章行为时，管理人员应请违章人员到客户服务部处理，由装修管理员发《违章通知单》，经工程部经理批准后，按以下方式处理：

1)若违章人员自愿承担维修责任的，请其到客服部交纳维修保证金。维修保证金以押金形式支付，待违章人员将破坏部分恢复原状或按要求返工后，经装修管理员或工程部经理验收合格，客服部可全额退还保证金。维修保证金金额应高于实际维修费用20%-50%。处理结果须在《违章通知单》中进行记录。

2)若违章人员愿意支付赔偿金的，由工程部经理或客服部经理估算赔偿金额，并安排维修人员及时维修，并在《违章通知单》中进行记录。赔偿金额可现金支付，也可从装修押金中扣除(须施工负责人书面确认)，如赔偿金额超过装修押金时，须补交装修押金，客服部要保证装修押金金额足以支付赔偿金额。

3)若违章对其他业户造成损坏或影响时，客服部应出面协调相关赔偿事宜，以妥善解决问题，缓和邻里关系。

4.1.3.4当发现破坏园区格局或形成隐患的违章行为时，管理人员应立即通知(也可通过客服部通知，但要追溯)装修管理员或工程部经理到现场处理，对于此类装修行为，装修管理员须填写《违章通知单》，经工程部经理批准后发给违章人员，可以：

1)责令停工

2)责令恢复原状或按要求返工

3)扣留或没收“施工证”，禁止施工人员与施工车辆进场

4)扣留或没收工具

5)赔偿经济损失

6)人民币伍仟元(￥5000.00)以下违约金。

7)1-7项可同时并处。

4.1.3.5如果施工单位拒不整改，由工程部经理知会客服部经理与业主或其书面委托人联络，以妥善解决问题。在处理违章装修期间，应控制该行为范围继续扩大升级，但要注意避免矛盾激化。

4.1.3.6如遇问题升级时，客服部经理、工程部经理应与业主进一步磋商，直至最后以项目经理管理意见为准。

4.1.3.7每天8：30的客服部晨会上，各部门应将所掌握的违章装修情况进行通报，确保工程部经理、客服部经理、保安队长掌握的情况统一、完整、正确。

4.1.4业主装修竣工验收

4.1.4.1业主装修完工后，通知客户服务部，交回所有“施工证”。

4.1.4.2客户服务部填写《装修退款通知单》，办理退款手续。

4.1.5业主装修档案的建立与保管

4.1.5.1客服部负责建立该户装修档案，包括：

1)《装修申请表》

2)《施工管理协议书》

3)《车辆通行申请表》

4)《施工人员登记表》

5)《装修缴款通知单》

6)《施工进场通知单》

7)《装修退款通知单》

8)关于违章施工的情况报告及处理经过、《违章施工处理通知单》

9)施工单位提供的装修竣工图纸、资料

10)施工单位提供的所选用建材的说明书、质量保证书(或产品合格证书)、保修卡等相关资料

4.1.5.2装修结束后，客服部将该户装修竣工档案全部转办公室资料室妥善永久性保管。

4.2物业管理公司施工

4.2.1园区公共部分功能的物业施工，报园区业主委员会审批。

4.2.2本项目权限范围内的园区物业维护施工,报项目经理审批。

4.2.3施工管理同4.1程序和文件《XX小区装修管理细则》相关规定。

第五节 物业管理区域内环境清洁保洁方案

一、人员的培训

(1)员工入职培训：企业文化培训、企业制度培训、员工手册培训

(2)员工专业技能的培训：专业理论知识的培训、实际操作的培训

二、工作标准：

1、根据招标文件内容要求，达到并超越文件对保洁服务标准的要求。

三、操作流程：

1、公共区域：

(1)保洁员上岗后，自上至下、由里至外开始保洁工作。

(2)清理垃圾、清扫、擦拭后将公共区硬质地面用半湿拖布擦净、风干。

(3)以上保洁工作完成后，开始进行推尘工作。

(4)仔细擦拭所有标识、消火栓等，对扶手、玻璃、镜面等，需按操作标准进行擦拭和检查，循环反复。

2、设备管理：

(1)保洁使用主要机械、工具、物耗品控制，由保洁领班负责并保管;

(2)由保洁主管和领班负责安排使用和调配等，具体负责监督抛光、清洗等工作;

(3)保洁主管负责监督、指导保洁员工按使用说明安全、正确的使用机械，如吸尘器和地面清洗机、抛光机，避免人员、机械工具的意外伤害、损坏;

(4)机械工具在使用中发现故障要及时报工程修理，工程不能修理的，报客户服务部联系厂家修理;

(5)设备使用完毕后保洁干净，由保洁领班检查是否正常，完好入库保管，如果有问题要及时报修。

四、工具管理：

(1)保洁工具(如水桶、墩布、毛巾、扫竹、簸箕、竹夹子等)由保洁主管负责申领并由领班发放给保洁员，由保洁员在《保洁用品领用单》上签字、领取;

(2)保洁工具由保洁员分别负责保管，爱护、合理使用，每天使用后收于工具间内;

(3)保洁员应妥善使用、保管保洁工具，如意外损坏或正常损耗，要报告主管或领班并说明原因，申领新的工具需要以旧换新。

五、用品管理：

(1)领保洁用品如洁厕剂、清洁剂等日耗品，每月由保洁主管按计划和实际使用情况申领一次;

(2)已领回的保洁用品由领班负责建帐、保管、发放、监督使用情况;

(3)保洁员按实际消耗情况，及时到保洁领班处领取以保证使用，并且领用时在《保洁用品领用单》上签字、领取;

(4)保洁员在保证卫生质量的前提下，注意节约使用保洁类用品;

(5)如果有在业委会处领取的物品、洗手液等物品，指定专人负责登记后领取;

(6)同时定期汇报物品使用情况;

(7)对从业委会领用物品提前提出使用数量、质量建议。

六、检查制度：

(1)每天由保洁主管进行巡视检查工作，并做好检查记录;

(2)每周由保洁主管进行检查工作汇总;

(3)保洁领导针对成绩及不足做相关的评价;

(4)公司人事和财务部门对员工浮动和奖金的评定依据核实;

(5)每月由公司进行工作抽查，并根据每个月所有检查记录和工作评定，发放薪金数额;

(6)不定期由公司各项目主管级人员进行工作互查和交流工作，用以提高和交流工作经验，并找出工作不足，加以改进。

(7)每年由项目部对所有保洁工作进行全面评估;

(8)定期由上级单位和项目部进行不定期保洁工作检查和抽查。

七、特殊情况处理：

1、雨雪风沙天气：

(1)由主管和领班提早和随时留意各方面的天气预报，遇天气变化时及时做好各项准备工作;

(2)当雨雪风沙来临时，要先在进口明显的位置放上“小心地滑”的指示牌，并在大堂的主要出入口铺上防滑地胶地毯;

(3)随时进行巡回保洁作业;

(4)及时协助业委会作好临时性调派工作，如帮助发放雨伞套、鞋套等。

2、停水、停电：

(1)遇突然停水、停电，各岗位保洁人员不要慌，应先确保自身安全;

(2)服从业委会领导统一安排，根据情况完成力所能及的工作如：地面牵尘，设施擦拭等;

(3)待水、电恢复正常后继续未完成的保洁工作。

3、大型活动：

(1)如有大型活动，要视情况和业委会要求提前增派保洁人员;

(2)计划和做好大型活动开始前的卫生保洁工作，包括座椅的擦拭，相关设施、设备的擦拭等;

(3)在活动结束后，及时清除废弃物、垃圾等，彻底保洁现场卫生;

(4)捡到客人遗留的物品要立即上交项目部前台或业委会。

4、警务情况：

(1)在工作中遇到警务情况，首先确保自身安全，及时向公司领导及业委会领导通报;

(2)协助调查处理和善后工作。

八、行为规范：

1、保洁员上岗时要统一着装，正确佩带名牌;

2、保持仪容仪表和服装的整洁;

3、爱护公物，合理使用保洁用品;

4、有高度的责任心，保洁工作和处理事情要快，解决问题要彻底，超出职责范围的工作应及时向主管汇报;

5、上岗前十分钟，做好一切准备工作;

6、自觉遵守业委会各项规章制度;

7、不迟到、不早退，不大声喧哗;

8、坚守工作岗位，杜绝串岗、空岗现象;

9、不利用工作之便谋取私利;

10、敢于对违反规章制度的行为进行劝阻和制止;

11、保洁服务工作热情周到;

12、服从上级的指挥，认真完成好保洁工作的各项任务;

13、遇到个别问题必须协调解决，不许打架、骂街，更不许侮辱他人;

14、严格遵守请假制度，有事提前请假，经批准后方可离岗;

15、认真学习专业技术，努力提高工作水平;

16、工作期间不得吃东西、抽烟、喝酒;

17、非工作时间，不得进入工作区域;

18、及时记录和汇报工作情况;

19、注意节约用水、用电;

20、不得擅自使用客用物品和设施;

21、上岗和下班前，作好交接班工作。

九、安全管理规定：

1、在保洁工作中，要贯彻安全工作的“内紧外松，安全第一，搞好服务”的原则，做好防盗、防火、防事故培训工作;

2、保洁人员在进行工作时，要如实填写工作记录;

3、对重要区域和重要工作，必须在领导带领下进行;

4、做卫生工作时，必须坚持“做一间，开一间，完一间，锁一间”的工作原则;

5、保洁人员必须时刻掌握责任区内的各类情况;

6、熟悉和了解常用、简单的灭火方法和知识;

7、熟悉和了解XX小区内的各项设备设施的安全操作规定;

8、熟悉和了解XX小区内的各项保洁方法和联络电话;

9、熟悉和了解XX小区各区域逃生路线;

10、保洁工作中严格加强对各类房门钥匙管理;

11、保洁服务和管理人员所领用的钥匙要随身携带，不能转借他人;

12、要严格执行钥匙的领取手续，并将记录存档;

13、对工作区域内，发现的可疑人要协助进行盘问或引导，并向物业汇报;

14、发现犯罪行为，在确保自身安全的前期下和采取必要的措施，并报物业，协助予以制止;

15、凡被开除、辞退的原员工，一律不准进入本XX小区和工作区域;

16、保洁服务人员进行保洁、服务工作时，如发现易燃、易爆等可疑物品，应立即报主管领导或XX小区负责人。

十、钥匙管理规定：

1、保洁服务内的钥匙领用，必须符合有关XX小区安全规定和保洁公司的具体工作要求;

2、保洁工作的钥匙管理将本着严格、实用的原则进行管理和使用;

3、在确保XX小区安全的前提下，对进入办公区及规定相关区域的钥匙，必须按计划或有负责人在场登记;

4、有XX小区负责人的明确签字确认后，方可领取;

5、钥匙必须按时归还;

6、如因工作原因延时钥匙归还，在有确认前提下，必须有钥匙管理人员的认可;

7、钥匙的领用、归还，必须由本人在场;

8、必须有钥匙发放管理人员在场，双方进行交、还钥匙，同时必须双方签字确认;

9、钥匙的领用，必须按要求内容，注明规定的内容、日期、领还时间、工作位置、申请部门或组别、数量等;

10、特殊情况在备注中写清;

11、正常工作期间如有工作人员、来宾、领导、同事进出，有本人签字确认;

12、XX小区的钥匙不论是机械式或电子式的，均需由携带人随身保管;

13、不得外借钥匙;

14、因个人原因造成丢失、损坏和其它影响的人员，应承担全部责任，将被处以处分、过失、开除，性质严重的将交安保部门处理。

十一、特约服务项目内容

1、约服务工作情况说明：

特约服务主要指为为业主提供室内保洁，即采取市场有偿服务方式进行。

(1)这可以为业主提供整体的及时、有效、保质保量等服务工作，同时最大限度的保障业主和安全工作要求、节省费用，充分发挥业主硬件资源和专业物业公司优势。

(2)有偿服务工作，需求量虽有限，但却适用于业主临时性和长期性工作内容。

2、保洁服务特点：

业主具有特殊和标准双重意义的重要性，室内工作条件与当今市场运做方式不同，在业主正常使用时间内不能有普通和简单的保洁人员打扰，这就需要在业主约定或计划期间完成专业保洁作业。

物业公司在保障专业保洁工作标准的同时，根据自身经验突出重点，把室内的业主保洁工作安全性作为重点。

业主房间内、卫生间、厨房、会客厅、书房、专业用房等，有高档次的家具、硬件设施，这就要求室内保洁工作的水平与星级酒店客房保洁服务标准相同，这些正是发挥本项目专业经验的长处，充分满足业主的需求。

3、特约保洁服务费用预算标准：

根据小区实际情况和所有业主需求，报价采取市场有偿服务方式：

第六节 物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述

客服部负责物业管理区域内公共秩序维护的管理。为维护小区的治安环境，建立一支训练有素、快速反应、集安全防护、管理服务功能于一体的保安队伍，确保保安工作规范进行，确保所辖区域安全，特制定本方案。

一、人员编制

1. 园区出入口2个 2X4X2需要16人

2. 园区及车位巡视24小时 2X2 需要4人

3. 中控室 24小时 1X4 需要4人

4.保安公司管理人员1人

二、以上需外聘保安21人，内部员工4人，共需25人。

三、岗位职责描述

3.1项目副经理

3.1.1直接向项目经理负责。

3.1.2负责公司及园区的安全管理工作(包括消防管理)。

3.1.3负责园区整体环境清洁卫生的管理。

3.1.4负责处理园区内发生的紧急、突发事件、重大刑事案件和火灾事故等。

3.1.5负责制定部门各岗位职责。

3.1.6负责制定保安队工作计划及工作目标。

3.1.7负责全面管理保安队日常工作事务。

3.1.8负责向本部门正确传达上级指示。

3.1.9负责主持本部门例会和各项工作会议。

3.1.10负责协调项目各部门与保安队之间的关系。

3.1.11负责组织本部人员进行相关知识的培训。

3.1.12负责保安队人员考核工作。

3.2 保安队长

3.2.1直接向项目副经理负责。

3.2.2负责协助项目副经理开展工作。

3.2.3负责保安工作计划的组织实施。

3.2.4负责编制各队值勤排班表及日常考勤工作的管理。

3.2.5负责在每周一早8：00前收集整理上周各队工作记录，包括：各保安人员请假单、报刊分发(签发)表、车辆进出表、外来车辆确认单、各岗交接班记录表、各岗工作记录表、考勤、排班表，并做好封面，装订成册。

3.2.6负责检查、监督警卫值勤情况，并记录，及时处理当班发生事务。

3.2.7负责组织所属各分队的业务培训和军事训练工作。

3.2.8负责按时召开队务会议，及时传达上级指示，研究提出贯彻意见，并组织落实。

3.2.9负责协助部门经理、项目办、项目经理处理紧急事件、重大质量事故等。

3.2.10负责所属分队的保安器材的管理工作。

3.2.11熟悉各岗位职责，掌握园区内治安、消防工作规律及重点。

3.2.12负责保安队的内务管理工作。

3.3保安员

3.3.1 上岗佩戴要统一，仪态严整步调齐

3.3.2 文明服务讲礼貌，见人说话先敬礼

3.3.3 提高警惕防盗抢，犯罪分子设法擒

3.3.4 熟记任务和程序，勤巡勤察我园区

3.3.5 掌握消防各器材，遇到火灾会处理

3.3.6 爱护公物和设备，设施财物不可移

3.3.7 执勤期间大小事，做好记录和笔记

3.3.8 遇到突发重大事，及时报告争第一

3.3.9 准时接班不迟到，不误不漏不睡觉

3.3.10 执勤精神又抖擞，认真负责每一秒

3.3.11 执行任务抓疑犯，有权扭送不审押

3.3.12 发生事件保现场，保护证据靠大家

3.3.13 出入园区人车物，按照规定必验查

3.3.14 如遇罪犯不服制，正当防卫适度恰

3.3.15 违反治安条例事，劝阻教育不处罚

3.4 门岗职责

责任区域：小区两个大门、其他各临时出入口

3.4.1负责过往人员、来访人员及出入车辆的检查和管理。

3.4.2熟悉园区内各种证件及使用规定，严格查验进入园区人员证件及时与中控室联络，并认真记录，劝阻未经批准的人员在园区内进行参观.采访.摄影等活动。禁止各种闲散人员精神病人、醉酒者、乞丐、商贩、推销人员及衣冠不整者进入园区，对可疑人员主动查问并报告队长。

3.4.3熟悉园区别墅布局，入位情况，熟悉消防器材，消防栓，井位置以及使用方法。

3.4.4对携物外出人员(大宗物品)严格查验所携物品、《物资放行条》，必要时与中控室、业主或相应部门核对无误后方可放行并认真记录。

3.4.5了解掌握园区内住户的基本情况，掌握住户的活动规律。

3.4.6发现住户宠物跑出户门时，采取相应措施制止，并通知相关部门，与业主取得联系。

3.4.7维护岗位秩序，有效疏导车辆，确保道路畅通。

3.4.8监护门岗周围外围墙草坪，禁止闲杂人员翻越围栏或损坏草坪绿地设施。

3.4.9监督门外禁停路段车辆停放情况，必要时可通过客服部经理通知交通管理部门出面整治、清理违章车辆。

3.4.10发现紧急事故，立即用对讲机上报队长、主管、中控室，并通知相应岗位部门，坚守岗位，杜绝断岗、脱岗、缺岗等情况出现。

3.4.11负责岗位各种灯具、设备设施的开启和关闭时间。

3.4.12遵守各项管理规定，文明值勤，不断提高服务质量。

3.4.13关注旗杆、旗帜情况，及时汇报。

3.4.14负责为客户提供代叫出租车服务。(适用于门岗)

3.4.15负责施工人员进场、施工车辆进场管理控制。(适用于门岗)

3.5巡逻岗

责任区域：楼宇巡逻及园区其它部位。

3.5.1熟悉岗位周围楼宇布局，熟悉消防器材箱、消防栓、消防井的位置及使用方法。

3.5.2熟记园区内各种证件及使用规定，劝阻未经批准人员在园区内进行参观，采访、摄影，对可疑人员主动查问并报告一级，如遇政府新闻单位采访立即通知项目办。

3.5.3对携物外出人员(大宗物品)进行善意盘问，有必要时与业主及相关部门联络，核对无误方可放行。

3.5.4了解掌握责任区域内住户基本情况及有关住户的特殊习惯。

3.5.5发现住户宠物跑出来时，要采取相应措施制止并通知住户处理。

3.5.6巡查各部门及每幢楼宇、检查未入住的楼宇的门窗是否锁好，及时发现不安全隐患。

3.5.7巡查住户停泊车位、发现剐、蹭、破损等异常现象，及时做好记录，并上报队长。

3.5.8负责引导访客车辆救护车辆、警用车辆进出。

3.5.9监控施工人员、车辆对装修房屋进行检查，发现电焊及使用喷灯等，核对操作人员、监理人员姓名，具备有效的灭火器及相应数量，并对施工现场的卫生状况提出要求。

3.5.10遇有住户举行活动要疏导车辆，车辆按指定位置停放。

3.5.11发现紧急事故时，立即用对讲机报告队长，并通知相应岗位、中控室，及时赶赴现场进行协助。

3.5.12巡查门岗各种灯具、园区内的地灯、喷泉开启和关闭时间，注意无入住房间的灯及业主围栅灯的破损并做好记录，上报中控室。

3.5.13巡视人工湖、监控施工人员各种违纪现象，对公用设施的损坏及时上报队长、中控室。

3.5.14 巡视装修户的房屋改建及时上报队长、中控室。

3.5.15对园区内草坪进行看护，发现踩踏草坪人员，进行有礼貌的劝阻。

3.5.16每月对园区的消防设备进行检查并做好记录。

3.5.17保持公用道路的来去车辆的畅通。

3.6后勤队员

3.6.1作好采购物品的抽检验货，对发现的假的、变质货品立即退货。

3.6.2作好水、电、气节约工作。

3.6.3保障各餐做到准时准点，在购买时应考虑大多数人口味，在价格质量上做

到最优。

3.6.4做好食堂卫生，避免食物中毒现象发生，做到重地无关人员不许随便进出，锁好门窗，避免出现投毒现象。

3.6.5每天清洗厕所、洗漱间卫生。

3.6.6每周做好洗衣机、自行车、热水器保养。

3.6.7做好各种物资、物品的台帐及管理工作。

3.6.8对每餐合理安排肉、菜、蛋的调剂，做到每周六、日有水果。

3.6.9对驻地周围环境卫生，进行清理，整修，做到不影响园区整体形象。

3.6.10加强离退人员物品管理，责任落实到人，与库房、客服部做好相应的工作。

3.6.11每周五交下周菜谱，预算及本周工作日报，下周工作计划。

3.6.12采购库存要及时充分，无过剩积压浪费和短缺。

3.6.13每月上报队长月采购单。

四、公共秩序维护方案

4.1施工人员管理规定

4.1.1所有进入园区的施工人员，必须先到客服部办理“临时出入证”，凭此证出入园区。

4.1.2“临时出入证”办理方法如下：

1)交纳两张一寸免冠相片和有效身份证复印件

2)交纳施工人员“临时出入证”押金100元/张、工本费10元/张，客服部开据收款收据。

3)如临时无相片又确需办理证件者，客户服务部应在证件上注明“与身份证同时使用”字样。

4.1.3 “临时出入证”按照不同工作范围、有效期限分为不同颜色：

1)黄色：家庭户装修施工人员

2)粉色：绿化队施工人员

3)红色：地产公司委托工程施工人员

4)蓝色：物业公司委托工程施工人员

5)白色：紧急工程施工人员

4.1.4进入园区的施工人员必须佩带“临时出入证”于胸口位置，以便保安人员随时检查。

4.1.5周一至周五8：30(周六至周日9：00)施工人员统一从指定大门进入园区。指定大门保安凭客户服务部签发的有效“临时出入证”放行。在检查“临时出入证”时，应认真核对出入证相片、姓名、房号、施工有效期及公司公章。如无相片，该证必须与身份证同时使用。

4.1.6施工人员需从指定的出入门出入。

4.1.7每天19：00施工人员必须结束施工，离开园区，巡逻岗每天准时清场。

4.1.8因特殊情况须留宿的施工人员必须到客服部申办留宿登记手续，交纳留宿押金，经批准后可留宿，该人员“临时出入证”上须注明“可留宿”标识及有效期限。留宿施工人员仅限于在装修户内活动，不得在园区内户外公共场所活动。留宿三天以上者，需到派出所申报临时户口，服从国家关于临时人员的相关管理规定。

4.1.9巡逻岗负责对施工人员进行日常检查监控，如发现违章施工、无证施工、证件失效等情况，应立即通知客服部，并按照指令进行处理，同时进行工作记录。

4.1.10“临时出入证”若丢失，由施工负责人到客服部补办证件后方可通行。

4.1.11工程结束后，保安队长应协助客服部回收已过期“临时出入证”，以防止意外。

4.1.12关于施工管理参见文件《装修管理程序》之相关规定。施工队负责人需与本项目客服部签定《施工管理协议书》后方可施工。

4.1.13施工人员行为规范

a不准在园区内闲逛。

b不准进入其他业户院落。

c不准在业户院落范围长时间停留，严禁窥视业户生活。

d不准高声喧哗、追逐打闹，携带工具时勿拖拉磨地发声行走。

e不准与业户抢道，在园区内行走，如遇业户应请业户先通过。

f不准成群结队、堵塞交通。

g不准使用园区内休闲娱乐设施。

h不准在装修户内动用明火(如：做饭等)。

i不准随地吐痰、大小便，乱丢废弃物。

j不准坦胸露背、蓬头垢面，衣冠不整。

k不准进行打架斗殴、聚众赌博、吸毒贩毒、偷盗欺诈、酗酒闹事等违法乱纪活动。

l不准占用公共场所乱堆乱放施工材料和施工垃圾，保持现场环境整齐。

4.1.14施工人员违章处理

a第一次违反4.1.13规定中任何一款者，须支付违约金人民币伍拾元整(￥50)

b第二次违反4.1.13规定中任何一款者，须支付违约金人民币壹佰元整(￥100)，并不准该人员在园区内继续施工。

c其他违章处理办法详见文件《装修管理程序》之相关规定。

4.2来访人员管理办法

4.2.1目的

为保障业户的正常生活不受影响，确保所辖区域安全。

4.2.2范围

适用于到XX小区的来访人员管理。

4.2.3职责

a门岗保安负责进行来访人员登记。

b园区保安负责指引来访人员到目的地，并防止违章行为出现。

c保安队长负责对来访人员管理情况进行督导。

4.2.4程序

4.2.4.1来访人员接待程序

(1)有客人欲进入园区，请按照以下程序进行处理：

1)做阻止前进手势，走近客人两米范围内，敬礼。

2)礼貌问候，并询问客人来访目的。 ------------ “您好!请问有什么事?”

3)按照客人来访目的分别接待。

(2)接待访问小区业户的客人---------- 以大门警卫接待张先生拜访F7业主为例

1)礼貌询问客人贵姓。---------“请问先生贵姓?”

2)礼貌询问客人须访房间。-----“请问张先生要去哪一家?”

3)礼貌地请客人等候。-------“请您稍候，我马上给您联系。”

4)用内线与客服部联系。-------“您好!客户服务部吗?准确报出自己岗位位置、来访客人贵姓及须访问楼门号。-------有一位张先生要去x号楼x门x号家，请联系。”

5)客服部立即与业户电话联系，---“您好!我是物业公司，请问是x号楼x门x号家 吗? 询问业户意见 -------现在有位张先生要到您家来，是否请他进来?”

6)将结果通知该保安员。-------“您好!请张先生去x号楼x门x号家。”;“对不起，业主不在家，请张先生下次再来。”

7)若业户同意接见，保安员做放行手势，礼貌地请客人进入园区。同时与沿途各岗位用对讲机联系，关注客人去向。若业户不同意接见，以委婉语气表达业户意见或实际情况，请客人离开。

8)若客服部在联系过程中遇到业户家电话占线、电话没人接听等情况，应及时通过内线与门岗联系，向客人报告联系进度，并安抚客人耐心等待，应避免客人因不能及时了解联系进度，造成等待时间过长，对服务产生投诉的情况出现。

9)若业户希望来访者报出全名，门岗保安员须代为礼貌询问，并转告。

10)若遇业户家中无人时，门岗保安员应礼貌询问来访者是否需要留下联系电话或口讯，并联系客户服务部代为转达(应尽量以书面形式保留来访者留言，以确保准确无误地传达信息)。

11)若遇业户不在家，但来访者一定要等到业户回来或来访者有不能离开的困难，客服部应立即与业户私人电话联系，转述实际情况，征得业户同意，是否请来访者到园区内等候。如业户同意来访者等候，应及时将信息转告来访者，并由巡逻岗指引来访者到客服部与业户协商好的指定位置等候;否则，门岗保安员应礼貌劝其离开。

12)门岗保安员在适当的时候可提醒来访者直接与业户联系。

(3)接待去销售部看楼的客人 --------以大门警卫接待张先生去销售部为例

1)貌询问客人贵姓。-------“请问先生贵姓?”

2)礼貌询问客人须访人员。------ “请问张先生找哪一位?”;“请问是否有预约?”

3)礼貌地请客人等候。--------“请您稍候，我马上给您联系。”用内线与销售部联系。------“您好!销售部吗?我是大门警卫，有一位张先生要去销售部(找某人)，是否请他进来?”

4)如销售部同意接见，保安员做放行手势，礼貌地请客人进入园区。同时与沿途各岗位用对讲机联系，关注客人去向。如销售部不同意接见，应以委婉语气表达业户意见，请客人离开。

5)如在联系过程中遇到电话占线、电话没人接听等情况，应及时向客人报告联系进度，并安抚客人耐心等待，应避免客人因等待时间过长，对服务产生投诉的情况出现。

4.2.4.2来访人员管理规定

(1)无明确来访对象者，不得进入园区，应礼貌劝离。

(2)推销、收废品及闲杂人员等，不得进入园区，应礼貌劝离。

(3)外来参观人员，应先与物业公司办公室联系，办妥接待手续后再进入园区。未经办公室同意，外来人员不得擅自进入园区参观，门岗保安员不得放行，应说：“谢谢您的关怀，请您联系好再来”;并礼貌劝离。

(4)外来参观人员未经允许，不得在园区拍照、摄影。

(5)执行公务的部队、公安、政府部门人员等外来人员，也应技巧地请其出示有效证件并进行登记。紧急、秘密公务按特殊情况处理，但必须通知客服部经理或项目办同意放行后方可进入园区。

(6)外来人员以推销形式来访，在无预约的情况下不得放行，门岗保安员与客服部值班人员不得泄露业户家庭电话、公司部门电话、联系人姓名等资料;

(7)外来人员严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入园区。

(8)外来人员必须遵守本园区相关管理规定，衣冠整齐、注重礼仪，爱护园区内公共设施，维护环境卫生，损坏公物者须照价赔偿。

(9)外来人员不得在园区内高声喧哗、成群结队、堵塞交通。

(10)外来人员不得擅自使用专为业户开放的园区内所有设施。

(11)为保护业户合法权益，外来人员请勿打听园区业户资料，包括姓名、住址、联系电话等。如确须查询，请与项目办联系并登记。物业公司员工不得向外来人员泄露业户资料。

(12)当与来访人员发生冲突时，各保安人员应立即维护工作现场秩序，避免激烈争执，通知保安队长、客服部值班经理、客服部经理等人出面解决纷争，并把协调结果随时汇报项目经理。

(13)门岗保安须填写《出入登记表》，记录每天来访人员情况。

《出入登记表》每月整理一次，转办公室资料室妥善保管至少一年。

4.3出入车辆的管理

详见本章文件《车辆及交通的管理内容》

4.4对园区的要害部门(位)的管理

(1)凡会影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位)，包括：高低压配电室、供水房、中控室、财务部和总经理室等。

(2)非授权人员未经批准不得擅自出入要害部门(位)。

(3)严禁携带易燃易爆等危险品出入要害部门(位)。

(4)凡在要害部门(位)工作的人员，要忠于职守，具有较强的责任感，认真学习岗位职责、消防知识，熟悉并严格遵守有关操作规程。

(5)要害部门钥匙管理须遵照《钥匙管理程序》进行管理控制。

(6)项目副经理每月对要害部门(位)的安全落实情况进行检查，并把检查结果及时通报各有关部门(位)。

4.5内部员工的管理

(1)内部员工应自觉服从保安员的治安管理，并主动提供合作。

(2)内部员工离开园区时，如有必要，应自觉接受安全检查。

(3)内部员工在园区内，各项活动要遵守各项规章制度，保安员在园区内有权纠察员工各种违章违纪现象，有责任纠正和追查。

4.6对拾遗物品的管理

(1)员工在园区内捡获任何物品都必须及时交到客服部，客服部值班员或经手人须在《客户服务部工作记录表》上进行记录。

(2)值班员将接到物品上报值班经理和客服部经理，并张贴招领通告

(3)值班经理负责保管好拾遗物品，并负责办理认领手续。

(4)贵重物品保留6个月无人认领时，交项目办上报项目经理决定处理，一般物品保留三个月无人认领时，项目办处理后，并做详细备案。

(5)客户认领失物时，须说明失物的内容，失物的地点和出示其他有效证明后，方能签字认领。

4.7保安队自身建设的管理

(1)保安队依照公司职业规范、员工考核及奖惩办法等规定对保安员进行严格的管理。

(2)保安队依照文件《紧急情况处理办法》对突发的紧急情况进行处理。

(3)保安队依照文件《保安内务管理办法》对保安的内务进行管理。

第七节 小区绿化维护、保养方案

一、针对XX小区项目提出的管理整体设想及策划

1、设计、策划小区形成春花、夏绿、秋果的绿化景观;

2、实现小区三季有花、四季常青的优美环境。

二、拟建立的组织机构及管理人员的培训和管理

1、人员的培训

(1)员工入职培训：企业文化培训、企业制度培训、员工手册培训

(2)员工专业技能的培训：专业理论知识的培训、实际操作的培训

2、绿化管理工作

(1)计划：明确的绿化养护工作计划

(2)组织：人员组织、设施设备的组织

(3)协调：与业委会的沟通协调、与内部员工的沟通协调、与耗材供应商的沟通协调

(4)领导：内部员工的指挥领导

(5)控制：绿化工作标准的控制、绿化工作流程的控制

三、拟采取的工作计划和物质装备、设备情况

1、工作计划

一月份：进行冬季修剪;检查巡视防寒设施的完好程度，发现损坏立即修补;做好药剂、肥料、机具设备等材料的采购

二月份：继续进行树木冬剪，月底结束;检查巡视防寒设施的情况

三月份：春季植树，做到随挖、随运、随栽、随养护;进行春灌，补充土壤中水分，缓和春旱现象，及早返青;中下旬追施氮肥一次

四月份：进行春季植树，在树木发芽前完成植树任务;中下旬可适当进行草坪修剪;树木防治病虫害;草坪下旬喷施两次杀菌剂

五月份：适时灌水，对春花植物进行花后修剪、更新，新植树木抹芽和除蘖;进行中耕除草和及时追肥;防治病虫害;草坪每隔10天左右剪一次

六月份：给植物灌水与施肥;中耕除草;防治病虫害;草坪定期修剪;草坪每次修剪后要及时喷洒农药，防治病菌感染;浇水应在早、晚浇灌，避开中午高温时间

七月份：七月份天气炎热多雨，是冷季型草坪病害多发季节，养护管理工作主要以控制病害为主;浇水选择早上为好;这时候是杂草大量发生的季节，要及时清除杂草;草坪修剪应遵循“1/3”原则;防治树木病虫害;修剪树木，抽稀树冠，达到防风目的;排除积水防涝

八月份：树木摘心修剪;绿篱整形修剪;继续中耕除草;防治病虫害;排除积水，做好防涝工作;草坪管理同七月份管理

九月份：给植物增施磷、钾肥;迎国庆，全面整理园容和绿地，剪除干枯枝、病虫枝，做到青枝绿叶;防治病虫害，天气变凉，是虫害发生的最主要时期，管理工作主要以防治虫害为主

十月份：适时灌水;防治病虫害;草坪适度修剪

十一月份：浇冻水;施基肥;对树木、灌木进行涂白;秋季喷洒防护药

十二月份：继续浇冻水;进行冬季修剪;做好防寒设施，发现损失立即补修

2、物质装备、设备情况

(1)剪草机：2台

(2)绿篱机：1台

(3)割灌机：2台

(4)汽油打药机：1台

(5)其它绿化设施设备：若干

四、管理规章制度和档案的建立与管理

1、绿化岗位纪律规范

1)工作时间严禁在公共场所和非吸烟区吸烟，一经发现从重处罚。

2)工作时间禁止吃零食和嚼口香糖。

3)工作时间禁止睡觉，员工不得以任何理由在公司任何地方睡觉。

4)工作时间不能阅读书报，杂志，下棋，打牌等其它与工作无关的事情。

5)员工在办公区内，园区内，楼道内等公司任何地方拾到遗失物品，应立即上交领导处理。

6)员工应该提前上班，以便有足够的时间更换制服，准时签到。

7)工作时间不要与某位客人交谈议论，也不能与同事交谈。

8)对待公司所有人员应和对待客户一样有礼貌，使用礼貌语言和语态打招呼。上班时不要把个人问题带到工作中来而影响工作。

9)在指定区域内工作，非经允许不得串区域和离开岗位。

10)所有管辖区域内如有物品丢失，损坏和可疑情况应立即上报。

11)不得带领朋友和亲友在非允许情况下来公司参观。

12)为保持公司内部整体形象和清洁，美观，在任何途经的公共场所时，把发现的纸片，杂物等拾起来。

13)严禁在公司任何公共场所内随地吐痰和扔废物。

14)不要大声说话，吵闹，以免影响他人，工作时间不允许唱歌和聊天。

15)对客人提出疑问和要求，不能解决或违反规定时应婉言回绝并上报。

16)不要在办公区，楼区内徘徊，以免影响他人正常工作和生活，更不能向窗户内窥望。

17)员工应使用规定的设施，不能使用为客户提供服务的设施。

18)当客户和与工作无关人员向你问讯时，你应简言回答，不得泄露公司机密。

19)工作时工作用具应随身携带或放在指定地方，垃圾要放在指定位置内。

20)工作时间若发生紧急事故，应立即上报自己的上级和有关部门。

21)下班前应将所使用工具清洁干净，码放整齐，将工作间收拾干净。

22)员工在下班后除非工作需要得到允许后方可在公司范围内逗留外，不可随便停留在园区内，更不可利用工作之便和和客户拉关系，为客户提供某种服务等非公司规定行为。

2、绿化工仪容仪表要求

(1)工作时间一定要佩带工牌，如工牌损坏或丢失应及时上报人事部门补领。

(2)上班时应穿着公司统一制服，制服要干净整齐，无污渍。不得卷起袖口和裤腿，不得以任何理由松开纽扣或不穿制服。

(3)上班时，鞋子要保持干净，穿皮鞋时，应将鞋子擦亮，不允许穿着破损的鞋子上岗，脚腕上不得戴饰物。

(4)男员工不允许留小胡须和大鬓角，头发要经常梳理，前发不能齐眉，后发不得长过衣领。

(5)员工上班时不得佩戴除手表，结婚戒指以外的任何饰物。

(6)严禁在公共场所吸烟，剪指甲，剃牙，挖鼻，梳头，以及随地吐痰。

(7)员工上班前应避免吃怪味和刺激性的食物，应保持口腔卫生。

(8)员工站立时姿势要端正，行走时要挺胸，不要依靠在墙壁上，不得双手插兜抱肩。

(9)员工应保持良好的个人卫生。

3、绿化奖励制度

(1)热爱本职工作，认真学习专业知识和规章制度，工作中认真遵守，得到部门及住户好评，成绩显著者;

(2)工作中刻苦好学，有突出贡献和成绩得到公司认可，为公司节支和创收者;

(3)以良好的个人形象为公司增光并得到公司或住户表扬者;

(4)依据奖励条件做出成绩的人员均有得到表彰和奖励，并上报上级领导，作为每年评选优秀员工的工作依据。

4、绿化惩罚制度

(1)对工作不负责任，不服从领导及公司安排，对自身错误不能正确理解，及时纠正者;

(2)为了个人利益，损害公司利益，并给公司造成经济损失者;

(3)触犯国家法律、法规者;

(4)违反上述惩罚规定的员工，视情节轻重分别给予批评、警告、辞退处罚，同时也将给予不同程度的经济处罚。

5、绿化检查管理制度

(1)每天由领班带领员工进行自查，并做好检查记录，填写《园艺工作登记表》，作为员工的实际考核依据;

(2)每周绿化主管进行工作检查并对成绩不足的做相关评价，填写记录，作为评比依据存档：

(3)每月由主管领导进行工作检查填写《月度奖金评比表》，据此发放奖金，并了解实际工作中的意见和要求：

6、档案的建立与管理

1)绿化人员人事档案的建立

2)小区绿化设计图纸及相关技术资料档案建立

3)档案的管理统一由文员电子版管理

六、针对XX小区项目的专业管理服务标准、措施、承诺指标及特约服务

1、专业管理服务标准

绿地按北京城市园林绿化一级养护管理标准进行养护;一级养护质量标准如下:【物业废品收集和分配方案】

(1)绿化养护技术措施比较完善，管理基本得当，植物配置合理，基本达到黄土不露天。

(2)园林植物

A、生长正常。新建绿地各种植物3年内达到正常形态。

B、园林树木树冠基本完整，主侧枝分布均称、数量适宜、修剪合理，内膛不乱，通风透光。花灌木开花及时、正常，花后修剪及时。绿篱、色块枝叶正常，整齐一致。行道树无缺株，绿地内无死树。

C、落叶树新梢生长正常，叶片大小、颜色正常，在一般条件下，黄叶、焦叶、卷叶和带虫尿、虫网的叶片不得超过5%，正常叶片保存率在90%以上。针叶树针叶宿存2年以上，结果枝条不超过20%。

D、花坛、花带轮廓清晰，整齐美观，适时开花，无残缺。

E、草坪及地被植物整齐一致，覆盖率95 %以上，除缀花草坪外草坪内杂草率不得超过2 %。草坪绿色期：冷季型草不得少于270天。

F、病虫害控制及时，园林树木有蛀干害虫危害的株数不得超过1 %;园林树木的主干、主枝上平均每100 cm2介壳虫的活虫数不得超过2头，较细枝条上平均每30 cm不得超过5头，且平均被害株数不得超过3%。叶上无虫粪，被虫咬的叶片每株不得超过5%。

(3)垂直绿化应根据不同植物的攀缘特点，采取相应的牵引、设置网架等技术措施，视攀缘植物生长习性，覆盖率不得低于80%，开花的攀缘植物能适时开花。

(4)绿地整洁，无杂物、无白色污染(树挂)，绿化生产垃圾(如树枝、树叶、草屑等)。

2、园林树木养护管理技术措施及要求

(1)修剪：园林树木修剪应依据园林绿化功能的需要和设计的要求，在不违背树木的生长特性和自然分枝规律的前提下(特型树木除外)，充分考虑树木与生长环境的关系，并根据树龄及生长势强弱进行修剪。

(2)灌水、排涝：应根据本市气候特点、土壤保水、植物需水、根系喜气等情况，适时适量进行浇水，促其正常生长。浇水前应先检查土壤含水量(一般取根系分布最多的土层中的土壤，用手攥可成团，但指缝中不出水，泥团落地能散碎，就可暂不浇水;杨柳树等较喜水的树木则土壤含水量可适当多一些)。

(3)中耕除草：在植物生长季节要不间断地进行中耕除草，应除小、除早、除尽。除下杂草要集中处理，并及时清运。

(4)施肥及土壤改良：应根据园林树木生长需要和土壤肥力情况，合理施肥，平衡土壤中各种矿质营养元素，保持土壤肥力和合理结构。

(5)更新、调整和伐树

(6)病虫害防治：防治园林植物病虫害应贯彻“预防为主，综合防治”的方针。

(7)防寒：加强肥水管理，特别是返青水和冻水应适时浇灌，并浇足浇透。合理安排修剪时期和修剪量，使树木枝条充分木质化，有效控制病虫害的发生，提高抗寒能力，确保树木安全越冬。

3、园林花卉的养护管理技术措施及要求：

(1)应根据不同花卉植物的生态习性、生物学特性、应用要求和周围环境状况，进行养护管理，使其适时开花，花繁色艳。

(2)宿根花卉萌芽前应剪除上年残留枯枝、枯叶。

(3)花坛、花径和各种容器栽植花卉应及时灌水，宿根花卉应特别注意返青水和冻水的浇灌时期和灌水量，忌水涝花卉应注意排涝，花池应在适当位置加设排水孔。

(4)及时中耕除草，作业时不能伤根及造成根系裸露，宿根花卉萌芽期应特别注意保护新生嫩芽，同时及时剪除多余萌蘖。

(5)结合浇灌和中耕适量施肥，保持土壤肥力和合理结构。

(6)宿根花卉花谢后应及时去除残花、残枝和枯叶，并加强肥水管理;1年生草花花后失去观赏价值的应及时更换。

(7)及时清理死苗，并按原品种、原规格补齐。

(8)做好病虫害的防治工作。及时清理株间的枯枝落叶，对病虫害早发现早治理。

(9)病虫害防治技术操作必须按照《农药操作规程》并参照《园林树木病虫害防治技术操作质量标准》进行作业。

(10)对不耐寒的宿根花卉应分别采取覆土等不同防寒措施，确保安全越冬。

4、草坪养护管理技术措施及要求如下：

(1)草坪的养护管理，应在了解各草种生长习性的基础上，根据立地条件、草坪的功能进行。

(2)修剪：草坪的修剪应根据不同草种的习性和观赏效果，进行定期修剪，使草的高度一致，边缘整齐。

(3)浇水：除土壤封冻期外，人工草坪应适时进行浇灌，每次要浇足浇透，浇水深度不低于20cm。雨季应注意排水，干热天气尤其是冷季型草应适当喷水降温保护草地。11月下旬至12月上旬上冻前要浇足浇透冻水。

(4)施肥：草坪建植时应施基肥，之后每年应根据草坪草的生长状况进行适当追肥。

(5)除杂草、补植：人工建植的草坪要及时清除杂草，保持草坪纯度。

(6)病虫害防治：草坪的病虫害防治，应在加强养护管理的基础上，以防为主，综合防治。

5、承诺指标

(1)树木成活率 100%

(2)草坪覆盖率95%以上

(3)草坪杂草率2%以下

(4)服务质量100%

(5)缺株率2%以下

(6)更换及时率100%

6、特约服务：双方经友好协商，对特约服务在合同中作补充说明，特约服务的费用另议。

七、专业管理培训的计划和实施

1、专业管理培训计划

一月份：植物冬季修剪培训

二月份：植物生长习性培训

三月份：正确使用园林机械设备培训

四月份：植物合理施肥培训

五月份：合理灌溉培训

六月份：乔、灌木病虫害防治培训

七月份：合理使用农药培训

八月份：草坪病虫害的防治培训

九月份：植物夏季修剪培训

十月份：企业规章管理制度培训

十一月份：员工仪容、礼仪培训

十二月份：园林机械的维修与保养培训

2、具体实施：每月抽出一天时间组织全体绿化员工理论学习，每月抽出两天时间组织全体员工在绿化工作现场进行实际操作实践。

八、对项目的接管方案

1、绿化资料接管：对此小区园林规划图、相关文档技术资料的接管

2、现场验收接管：双方对绿化现场接管验收。

3、我方接管前的准备：人员组织、物料的组织

4、接管后迅速进入工作状态

第八章 物业维修和管理的应急措施

第一节 煤气管道泄漏应急预案

1、发现有燃气等泄漏时，立即通知工程部经理和燃气公司。

2、由工程部经理通知保安员、工程部人员到现场(关闭对讲机，不可使用任何电话，电动工具)。

3、到现场后将所有门窗打开，进行通风，设立安全警戒区，检查有关系统。

4、控制事态后，通知工程部经理。

5、如无法控制事态，则立即疏散客户到安全地点。

6、必要时经请示有关领导后，通知消防部门。

7、事情处理完毕后，写出书面材料，汇报项目经理。

第二节 泡水、水侵处理应急预案

1、发现或接到跑、冒、漏水现象时，立即通知工程部，并采取解决措施。

2、工程部接到通知后，立即赶到现场，关掉水源阀门。

3、控制水源范围扩大，切断地面电源插座。

4、清理现场完毕后，工程部人员确认无误后，恢复供水、供电。

5、调查跑水原因，汇报项目部经理。

第三节 停水应急预案

工程部值班人员，在遇到园区突发停水的突发事件时，应按下列程序进行处置：

1、立即通知工程部值班主管并上报工程部经理。

2、由工程部经理指派水暖人员到现场，检查系统，若属自来水公司原因，立即电话联系，问明停水原因及何时来水时间。

3、向客服部通报停水原因，若停水时间超过48小时，由客户服务部向广大业主及时发布停水通告，将通知贴到各个单元门口和门厅;与自来水公司联络，加派水车供水，并告知广大业主;

4、若属工程部维修范围立即抢修，做好维修抢修准备工作，抢修完毕后，值班人员应到各主要位置，恢复设备运行。

5、恢复正常后，认真做好记录，将停水、送水时间、停水原因及处理结果详细记录在交接本上，向接班人员交待清楚，汇报工程部经理。

6、向客服部通报解除停水信息，由客户服务部向广大业主及时发布恢复水供应通告;

第四节 停电应急预案

一、工程部配电室值班人员，在遇到高压电源停电或高压的突发事件时，应按下列程序进行处置：

1、立即通知工程部值班主管并上报工程部经理。

2、由工程值班主管指派电工人员到现场保护、检查系统，若属供电局责任，立即电话联系，问明停电原因及何时来电时间。

3、向客服部通报停电原因，由客服部向广大业主及时发布停电通告;若停电时间超过48小时，由客服部向广大业主及时发布停电通告，将通知贴到各个单元门口和门厅。

4、若属工程部维修范围立即抢修，做好倒闸操作准备工作，抢修完毕后，值班人员应到各主要配电间机房，恢复设备运行按钮。

5、供电正常后，认真做好记录，将停电、送电时间、停电原因及处理结果详细记录在交接本上，向接班人员交待清楚，汇报工程部经理。

二、工程部配电室值班人员遇到配电室突然断电处理应急预案

1、双路电源供电时，按倒闸操作程序切换备用电源。

2、配电室设备出现故障时，应迅速拉开有关断路器和隔离开关，断开故障设备。检查故障原因，并报告供电局，在未断开或无法断开故障设备时，不得启用备用电源。

3、如果配电室的开关越级掉闸，可按下列方法进行处理：

(1)分路开关的保护装置未动作掉闸，造成主变压器或电源开关掉闸，应先拉开所有分路开关，试送主变压器或电源的开关，然后试送无故障的各分路开关，对有故障的分路开关试送前，应查明原因。

(2)分路开关与主变压器或电源的开关同时掉闸时，应先拉开无故障的分路开关，试送主变压器或电源的开关，后试送各分路开关。在试送有故障的分路开关前，应检查两极继电保护的配合情况。

4、向客服部通报停电原因，由客服部向广大业主及时发布停电通告。

5、供电正常后，认真做好记录，将停电、送电时间、停电原因及处理结果详细记录在交接本上，向接班人员交待清楚，汇报工程部经理。

第五节 治安事件应急预案

1、任何目击人员应立即通知中控室及附近保安员处理。

2、中控室接到通知后应立即通知保安队长和项目副经理，并做好记录。

3、保安人员处理纠纷事件时应先稳定事态的发展，耐心劝阻双方停止并离开现场，妥善缓解矛盾，制止事态扩大，如经劝阻不能解决时应等待上级领导到场处理。

4、保安人员须提高警惕，防止坏人利用混乱偷拿财物。

5、保安人员应说服围观群众离开，保证目标区内正常治安秩序。

6、保安队长和项目副经理赶往现场了解事情经过、当事人身份等情况，对双方进行劝解，如仍得不到解决，可请纠纷双方到中控室处理。如势态严重、有违反治安管理行为甚至犯罪倾向，应将行为人扭送公安机关处理。

7、中控室与保安队长及项目副经理共同解决仍无效时再将双方交至有关部门处理，并协助公安人员勘查打斗现场，收缴各类打斗凶器，辨认为首分子。

第六节 发生滋事的应急预案

1、任何目击人员应立即通知中控室及附近保安员处理。

2、中控室接到通知后应立即通知保安队长及项目副经理，并做好记录。

3、保安人员处理滋事事件时应先稳定事态的发展，耐心劝阻对方停止滋事行为，要求对方离开现场，妥善缓解矛盾，制止事态扩大，如经劝阻不能解决时应等待上级领导到场处理。

4、保安人员须提高警惕，做好安全防范措施。

5、保安人员应说服围观群众离开，保证目标区内正常治安秩序。

6、保安队长及项目副经理赶往现场了解情况，对对方劝说、劝解，如仍得不到解决，可请对方到中控室处理。如势态严重、有违反治安管理行为甚至犯罪倾向，应将行为人扭送公安机关处理。

7、保安队长及项目副经理解决仍无效时再将对方交至有关部门处理，并协助公安人员辨认为首分子、控制嫌疑人员。

第七节 发生交通事故的处理

1、园区内发生交通事故时，就近保安员应迅速到现场并通知中控室和队长，保护好现场，确定当事人，记录交通事故车辆号码，盘查周围可疑人员。

2、中控室接到通知后，应立即通知保安部经理、客服经理前去现场。保安队长及项目副经理组织人力增强各岗警力对出入车辆及人员进行检查，防止当事人逃脱。

3、如有人员伤亡，应马上组织车辆、人员进行救护,并和附近医院取得联系，如是小孩或老人则要立即通知到其家长或家属。

4、现场保安人员负责疏导交通，保障救护工作，协助政府有关机关保护现场，控制肇事者，并尽可能提供证据。

5、项目部所有员工听从中控室指挥，进行救护工作及控制肇事人的工作。

第八节 发生火警时的应急措施

一、目的

为确保发生火灾时，能够及时、迅速的制止灾情，将损失降至最低。

二、范围

适用于火灾发生时的紧急处理。

三、职责

1、客服部经理

(1)负责指挥本单位员工进行灭火救急工作，当接到火灾信息后，立即到火灾现场指挥、调度。

(2)开展火情侦察，掌握火势发展情况，确定火场的主要方面，及时召集人员，组织力量抢救。

(3)根据救人、灭火的需要，通报人员疏散和报告公安消防部门。

(4)向各部门、班组明确下达救人、灭火、疏散物资、供水等任务，并检查执行情况。

(5)公安消防队到达火场时，要及时向火场总指挥报告情况，服从统一指挥，按照统一部署，带领员工执行。

2、保安队长

(1)当责任区域发生火灾时，立即组织指挥本队员工投入灭火救人工作;当其它区域发生火灾，接到救援指示后，即刻带领本队员工携带消防灭火器材赶赴现场协同作战。在灭火救灾工作中，要根据客服部经理或中控室的指示具体指挥执行任务，严禁擅自改变行动计划。

(2)向本队和支援队员布置应急任务，检查执行情况，根据火场情况和火势变化及时调整力量部署。

(3)组织力量严密监视火势的发展，及时向客服部经理或中控室报告火场变化情况，提出相应对策。

(4)当火场发生紧急情况，来不及请示时，应立即采取相应的措施，然后尽快向客服部经理报告。

(5)按照客服部经理或中控室的指示，向各队员下达指令，并跟踪检查执行情况。

(6)确定疏散人员的安全出口、疏散路线，组织人员分别引导、护送群众有秩序地疏散到安全区域。逐房检查有无老、弱、病、残、幼等人，群众是否撤离危险区。

(7)接待、安置好疏散下来的群众。

(8)组织火场警戒工作和现场医护工作。

3、值班经理及值班员

(1)自动报警器显示火警信号后，立即通知当班巡逻警卫前往报警点检查核实。

(2)火灾确认后，立即向客服部经理报告，同时用对讲机联络各巡逻保安员赶往起火现场。

(3)根据客服部经理的指示，执行通报程序、消防设备使用程序，向各部门、班组和有关人员通报，必要时向公安消防部门报警。

(4)组织现场与中控室之间、火场指挥负责人与各队员之间的通讯联络工作，传达命令，迅速反映情况。

(5)检查通讯设备，保持通讯畅通。

(6)做好火场记录。

4、工程部主管

(1)保证火场灭火设备正常工作，消防栓供水不间断。

(2)根据火场需要，及时组织、供应消防器材装备、灭火剂。

(3)负责重要设备的紧急防护及疏散工作。

5、发现火灾的当事人

(1)确认着火后即刻向中控室报告，判断火灾情况通知就近人员及时采取救人、灭火、和保护、疏散物资的措施，确定水枪阵地、使用的灭火器材、灭火剂和破拆建(构)筑物的地点和范围。

(2)坚守岗位、服从指挥，明确自己的任务，坚决执行中控室的命令。

组织人员疏散，除按警铃通报外，还必须逐房检查。

(3)在使用水枪时，要利用遮掩物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，禁止盲目射水，避免水源浪费。

(4)在灭火战斗中，要正确的使用和爱护消防器材，注意安全。

四、程序

1、火警、火灾处理方法

(1)保安队长当接到火警通知后，首先保持镇定，不可惊慌失措，要求现场人员讲明地点、燃烧物质、火势情况、区号、房号、姓名等，马上派专人带对讲机到现场了解情况，确认火灾程度。

(2)确认后，就近用灭火器材灭火，并关闭附近煤气阀、电源，有人受伤应先救人后救火，并报告项目副经理。项目副经理指挥当班保安员赶赴现场救护，同时集合全体人员布置救灾工作，并向总经理汇报，同时切断气源及电源，并将应急电源投入使用。

(3)火势扩大到三级(猛烈阶段)，由中控室或队员亲自通知业户离开房间，在场工作人员指挥业户从安全通道疏散，抢救贵重物品，控制火势蔓延。

(4)发现火灾现场有毒气爆炸危险时，首先采取防毒措施，之后救火。

(5)无自救能力时，应立即通知公安消防部门进行抢救，并向社会求助。门岗保安员负责引导、配合外界增援队伍，确保内外交通畅通。

(6)全体员工积极协助做好火灾现场的保护工作。

2、拨打119注意事项

(1)准确报出火灾位置;若不清楚确切位置时，应报出相应的参照物(最好以建筑物、道路为参照物)。

(2)报出正在燃烧的物质性质。

(3)报出火灾现状、涉及范围。

(4)报出是否有人被困、被困地点和人数。

(5)派人在主要路口迎接消防救护车辆，指引路径。

3、消防灭火流程

火灾发生：项目部任何人员均

有责任立即报告，并立即参加

灭火抢救

一旦发现火势失控,沉着冷静尽快组织

人力物力进行抢救立即拔打119火警讲

明地址、火情

当火灾发生时，以最快方式：

1、报告中控室，通知项目副经理或

以上人员

2、报告公司有关领导

项目副经理或以上人员得知火警后立即赶往现场：

(1)察看火情，迅速制定灭火方案：

(2)迅速调集抢险人员及物力进行自救;

救火原则：先救人，后救火;先隔离火源，后灭火

第九章 丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

在接管项目后，我公司将举办多种多样的社区文化活动，创造高品味的艺术氛围。给社区居民搭建一个文化交流的平台，在社区营造一种健康、和谐、文明的氛围。

一、“邻里文化行”。组织小区居民相互交换印有自己姓名、联系电话、家庭住址、工作单位等信息的“邻里卡”，方便了邻里之间的交流、沟通和相互帮助，加深了邻里之间的感情，使左邻右舍的关系变得更加融洽，促进了邻里和睦。

二、每年年初制定详细的活动计划，每年社区至少开展一次大型广场文化活动。主要以文艺汇演、书画展、体育项目友谊赛、联谊会等为内容，增进感情沟通，广交朋友，丰富生活情趣

第十章 智能化设施的管理与维修方案

一 、综合维修工每天对辖区内智能化系统设备(设施)巡查一次,每天填写《智能化系统日巡查表》,注意各种设备使用功能是否正常,开启是否灵活,发现有问题,应马上解决。未能解决的应及时报工程部经理,与分包方联系维修。

二、综合维修工按《设备检查保养计划表》要求进行检查,督促分包方对智能化设备(设施)进行保养。维修保养情况记录于《公共设施(设备)维修记录表》或《智能化系统维护保养表》上,需要更换零部件的要记录在《设备台帐》。

三、工程部经理负责智能化系统设备(设施)的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管及零星设备(设施)配件、材料的采购计划的编制及对智能化系统设备(设施)维修保养工作的检查、监督、指导。每月底编制下月度智能化系统设备(设施)的维修保养计划,编制设备(设施)的台帐。对智能化系统设备(设施)的维修保养,并进行检查、监督;与分包方联系,督促其维修保养。

第十一章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应急预案

一、物业项目部获得与业主生活密切相关的施工噪音等事项信息时，项目部管理人员会同巡逻保安查找噪音产生的原因;

二、如噪音产生为业主装修所致，按照上述装修管理流程处理，对拒不整改的上报项目部，由项目部经理亲自处理，直至报请政府主管部门处理;

三、如噪音产生为小区内其他施工单位所致，项目部与施工单位沟通，责令施工方采取措施，减少噪音的产生，同时争取得到相关业主的理解和支持。

2015保洁公司管理制度
物业废品收集和分配方案 第九篇

第1篇：保洁公司奖惩制度

一、具有下列情况之一者，给予口头警告，并处罚金10-30元。

1、上岗前仪容仪表、着装、号牌不符合要求。

2、未经批准使用不可使用的设施。

3、大声喧哗，遭到超市方投诉。

4、无故迟到、早退。

5、上班时间做私事、看报纸、吃东西。

6、串岗、扎堆聊天。

7、工作时间接待亲友或私人探访。

二、工作中出现过失给予一次解释机会，经及时指导培训后，如再次出现类似/同样情况时，按情况轻重予以待岗培训（不计工薪）或20-50元经济处罚。

1、过失1：清洁工具乱放

标准：指定地点，定点定位存放。

2、过失2：垃圾箱内堆满垃圾

标准：垃圾箱内垃圾超过三分之二时立即清除。

3、过失3：地面、台面、镜面30分钟内无有效清洁。

标准：地面、台面、镜面，及时即使清洁，地面垃圾10分钟内清除。

4、过失4：保洁区域顶点设施、设备没有擦拭

标准：设施、设备要求每天抹尘1次，并随时注意。

5、过失5：卫生间、有积水、杂物，清洁不彻底。

标准：卫生间、无积水、无杂物及时清理不得超过30分钟。

6、过失8：玻璃、不锈钢上有污渍

标准：低位玻璃每天刮洗一次，高位玻璃每周一次刮洗，保洁及清理污渍。

7、过失7：其它设施、设备有污渍、污垢

标准：发现有污渍、污垢及时清理。

二、具有下列情况之一者，给予书面警告处分。罚款50-100元。

1、对超市方或同事粗言秽语，不讲礼貌。

2、不经上级批准，中止工作或迟到，早退两次以上者。

3、在工作时间瞌睡或已睡眠。

4、在工作区域内不遵守要求，不听管理和劝阻。

5、蓄意破坏超市或公司财物。

6、无事生非，挑拨离间，损害员工团结。

7、不服从正常安全检查。

8、利用上班时间收集废旧物，不服从上司，影响工作质量。

9、开具虚假病历和处方单。

三、保洁人员如发现有以下情况，给予直接开除处理：

1、未履行批准手续，擅离岗位。

2、工作不力，影响工作质量。

3、迟到、早退累计超过五次者和旷工二日以内者。

4、经常不能保质保量完成本职工作。

5、损害公司声誉和超市方利益，弄虚作假者。

6、泄露内部经营情报。

7、利用工作之便，收受他人财物，经查实者。

8、盗窃公司或超市的财物。

9、触犯法律，被拘留、劳教、判刑。

（二）奖

工作中出现过失给予一次解释机会，经及时指导培训后，如再次出现类似/同样情况时，按情况轻重予以待岗培训（不计工薪）或20-50元经济处罚

一、有下列情况之一，单次奖励10-30元。

1、每月能按照公司规定，积极完成本职工作，并能起到较好的带头作用，表现突出者。

2、捡拾顾客财物，积极上缴归还。

3、本职工作被超市领导提出表扬。

4、节省公司财物开支，半年内物耗使用比率比其他员工低。

5、帮助公司或主管提出合理化建议被采纳。

二、有下列情况之一，奖励100-200元。

1、清洁工作检查半年内无扣分，无处罚。

2、对公司清洁工作作出重大建议，被采纳后的确可行，节省开支、人工者。

3、对超市作出重大贡献者。

三、保洁组长每月奖励50元。（不胜任者，取消奖励）

四、有下列情况之一，奖励200-500元。

1、本职工作检查一年内无扣分，无处罚。

2、对超市作出重大贡献者。保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。

3、承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好详细记录。

4、保洁人员对商家、顾客服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把顾客当作上帝，对客户的投诉当日值班长必须马上处理，不得与客户发生争执。

5、上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋。

6、保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。

7、不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。

8、商场内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外或指定地点并倒入集装箱。不准用扶梯运送垃圾，运送垃圾必须走楼梯通道，扶梯上、楼梯及周围的污渍、垃圾必须及时清除。

9、保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。

10、保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。

第2篇：公司保洁管理制度

一、遵纪守法律法规及公司的各项规章制度。

二、比其他员工提前30分钟到岗，提前做好卫生清理；下午做好卫生清扫工作提前30分钟下班。

三、认真履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。

四、对公共环境易脏部位如楼梯台阶、卫生间，及会议室、洽谈室等重要部位做到及时清理。

五、仪表整洁、精神饱满、文明服务，礼貌待人。

六、爱岗敬业，服务态度端正，有较强的奉献

精神。

七、工作时间不准脱岗、串岗、大声喧哗等。

八、未经许可，不得擅入其他办公区域。

九、服从上级领导、团结同事、互相帮助。

十、爱护公物，记录每日卫生洁具的消耗量。

十一、遵守公司考勤制度和保洁操作程序。

十二、爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。

本制度解释权归公司总经办所有，经总经理批准颁行。

第3篇：XX公司保洁员管理制度

为了规范保洁人员的管理制度，提高保洁人员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定：

一、工作职责、工作守则及工作时间：

1、保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。

2、严格遵守公司规章制度、服从督办人员指挥、服装整洁、礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。

3、保洁员每天工作时间为：

上午8：00―11：30

下午13：30-18：30

4、休息日为周六（每月休四天）。

二、工作制度及标准细则：

1、保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象；不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作；穿工装上岗，保持工装整洁、干净，工装每周涤一次；不浓妆艳抹及佩带不适宜的饰物；不留长指甲；不穿拖鞋上岗。

2、按要求高质量完成各项工作，所有工作在安排后必须立即行动。3、工作时间内保证按时上岗，不得擅自离岗、不得私自使用办公用品（如电脑、电话等）。

4、爱惜工作用具及公司办公用品。如有工作用具损坏，可以旧换新。

5、按工作职责每日全面清扫。环境卫生包括办公室、前台、走廊（挂画）。

其中办公室卫生包括：办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、门框擦拭、办公室内植物浇灌等。

前台卫生包括：前台桌椅、饮水机、小柜子、地面除尘、门框擦拭、植物浇灌、擦拭鱼缸、换水等。

走廊卫生包括：挂画、公司牌匾等。

卫生间包括：洗手液、空气清新剂（盒）、卫生纸等用品的及时更新。

督办人员：不定期查访。

三、公司保洁员工资发放：每月的月底，到公司财务部领取或者打进员工账户

第4篇：保洁公司及保洁员管理规章制度

一、当值领班应提前10分钟到岗，做好保洁员交接班前准备工作。

二、认真填写交接班登记，填写内容：

1、员工到岗情况：应到人数、实到人数、缺勤原因

临时交办的其他任务。

保洁领班岗位职责

一、负责监督执行公司及部门的各项规章制度。

二、负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。

三、根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。

四、负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。

五、负责随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置。

六、负责对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。

七、负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导。

八、负责检查设备、工具的清洁保养工作。

九、协助处理涉内外纠纷、投诉。

十、负责每日工作记录的填写及交接班工作。

十一、完成领导交办的其他任务。

保洁主管职责

一、负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。

二、负责制定园区清扫管理和绿化养护管理的实施方案。

三、负责制定园区各清洁项目和绿化养护的实施执行标准。

四、负责编制人员的计划安排。

五、负责制定消杀服务实施方案。

六、负责核实工具用品的申购计划。

七、定期巡查园区（

八、对一些专用设备进行使用指导。

九、负责处理涉内外纠纷、投诉。

十、负责各种清洁、绿化业务的接洽。

十一、负责对员工进行业务培训和考核工作。

十二、完成领导交办的其他任务。

第5篇：保洁员派遣管理制度

一，制定管理制度

科学、完善的管理制度是保洁工作顺利进行的有力保证。物业服务企业应在国家和地方有关法律法规的基础上，制定出自己的八九管理工作规章制度，如保洁卫生操作标准、岗位职责、员工服务规范、清洁设备领用制度、操作规程、奖惩规定等。

二，制定保洁工作计划

工作计划是具体实施保洁管理的主要依据。因此，保洁工作应明确每日、每周、每月工作的安排，以便实施和检查。

1、每日清洁工作的内容

（1）所辖区域内道路（喊人行道）清扫两次，整日保洁。

（2）所辖区域绿化带，含草地、花木灌丛、建筑小品等清扫一次。

（3）楼宇电梯间、地板拖洗两次，墙身清抹一次。

（4）各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清擦一次。

（5）收集住户生活垃圾，清除垃圾箱内垃圾。

2、每周清洁工作的内容

（1）各层楼宇的各层公共走廊拖洗一次。

（2）业主信箱清擦一次。

（3）天台、天井清扫一次。

3、每月清洁工作的内容

（1）天花板灰尘和蜘蛛网清除一次。

（2）各层楼宇各层的公用玻璃窗擦拭一次。

（3）公共走廊及住宅内路灯罩清擦一次。

（三）抓好卫生设施建设

物业服务企业保洁部要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设备设施。

（1）卫生车辆包括清扫车、洒水车、垃圾运输车、粪便清运车等。

（2）便民设施指为便利群众而建设的卫生设施，如垃圾清运站、果皮箱等。

（四）加强环境卫生，既需要物业服务企业的管理、打扫，也需要业主或使用人的保持与配合。因此，应通过宣传教育，提高住户的文明程度，自觉遵守有关规定，配合物业服务企业搞好保洁管理工作。

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