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地产泡沫与金融危机

2016-11-21 10:18:12 工作总结 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 地产泡沫与金融危机(共7篇)房地产泡沫与金融危机摘要2007年以来爆发的美国次贷危机对全球金融市场产生了重大的不良后果,暴露了发达市场经济国家金融市场、金融业监管与全球金融体系的诸多严重弱点。本文 研究的目的就是在当前国际金融体系动荡不宁的大背景下,全面总结梳理房地产泡 沫理论、房地产泡沫与金融危机关系这一课题的现有理论学说,...

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房地产泡沫与金融危机
地产泡沫与金融危机 第一篇

摘要

2007年以来爆发的美国次贷危机对全球金融市场产生了重大的不良后果,暴露

了发达市场经济国家金融市场、金融业监管与全球金融体系的诸多严重弱点。本文 研究的目的就是在当前国际金融体系动荡不宁的大背景下,全面总结梳理房地产泡 沫理论、房地产泡沫与金融危机关系这一课题的现有理论学说,结合美国次贷危机 和中国当前房地产市场发展中出现的新情况新问题,力图在某些关键的理论和政策 问题上,例如住房抵押贷款的风险分析,房地产泡沫的检验与测度,房地产泡沫的 解释分析,资产泡沫的形成机理,现代银行业危机的理论解释,资产泡沫与金融危 机的关联机制,中央银行对房地产泡沫的应对策略等,在思路上、方法上有所创新, 有所深化,有所推进。同时在实践上为我国房地产金融的健康发展、金融体系的稳 健运行提供有效的指导。

论文的主要研究工作和研究成果包括:

对2007一2009年美国金融危机的回顾和反思。作者提出了美国房地产泡沫和金融 危机的主要形成机制:房地产泡沫、信用膨胀、证券化市场失序、高风险信贷产品 泛滥四个因素互相关联互相推动互相强化,造成了近几年美国经济非理性不可持续 的繁荣。而一旦房地产泡沫破裂房价下跌又会造成高风险信贷产品违约、资产支持 证券贬值抛售和信贷紧缩,这些事件反过来又会推动房价更大幅度的下降,导致了 严重的金融危机与经济衰退。因此,房地产市场、信贷市场、货币市场和证券化市 场构成了一个有高度顺周期和正反馈特征的经济系统,这个系统倾向于将外部冲击 自激放大,因此它具有内在的系统不稳定性和脆弱性。作者还根据美国次贷危机的 经验教训,提出了我国改革金融监管,发展金融衍生品市场和稳健推进金融业混业 经营的意见和建议。

运用期权数值方法分析分析住房抵押贷款违约期权的最优实施边界和违约概

率。这使得我们能够解释哪些房价和利率组合会引发借款者违约以及未来的违约概 率高低。我们发现导致违约的房产价格高度依赖于同期市场利率,而且违约风险与 贷款类型高度相关。作者还运用强度模型考察了多个相关因素对住房抵押贷款的收 益率、久期和凸度的影响,推导了包含提前偿还和违约风险的住房抵押贷款的收益 率、久期和凸度显性计算公式。

对中国房地产泡沫的实证研究。使用时变风险现值模型从真实收入和真实租金

的角度分别估算了中国房地产基本价值和泡沫水平。从真实收入角度看中国房地产 存在微弱的负泡沫,这表明当前房地产价格是被低估的,从长期看房地产价格仍有 华中科技大学博士学位论文

继续上涨向基本价值(真实收入决定)收敛的趋势,但是从真实租金角度看中国房 地产又存在明显较大的正泡沫,这表明当前中国房地产价格的上升缺乏内在价值的 支撑因而从长期看有下跌并向基本价值(真实租金决定)回归的可能。运用面板数 据计量经济方法对我国房地产价格泡沫问题进行了更深入的研究,分析结果表明我 国房产价格存在明显的泡沫现象。

研究资产泡沫与金融危机的关联机制。讨论了资产泡沫和货币政策从两个重要

的方面对金融稳定的影响,第一个是当银行与借款者存在代理问题时,资产价格可 能上升到比基本价值高(正泡沫)。代理问题意味着投资者选择更有风险的项目而 不是安全项目,导致资产价格抬高。风险越大,泡沫越大。不仅仅是风险与资产回 报相互联系导致泡沫,金融风险与货币政策的不确定性,尤其是金融自由化导致银 行业信贷的过度扩张也会导致资产泡沫现象。当资产价格下降时第二个问题出现了。 当这种下降导致众多银行同时清算长期资产,那么资产价格可能下降到基本价值以

下(负泡沫)。这种资产负泡沫破裂会造成金融危机。因此,现代中央银行的一项 重要任务就是防止两种类型的资产泡沫发生。

研究资产泡沫与最优货币政策的关系。本文引入投资的时机效应和资产价格波

动(资产泡沫)对一般最优利率政策模型进行了扩展,通过理论分析和实证检验, 我们的结论是近年来中国货币政策低效率的原因可能在于央行制定利率政策时忽略 了投资的时机效应和资产泡沫,从而使利率政策对宏观经济变量系统性的反应不足, 导致反周期的宏观调控效果不佳。因此,央行在制定利率政策目标时,应充分考虑 企业投资的时机效应和资产价格波动,密切关注企业和社会公众对货币政策效果的 信心和预期,在推出干预措施时注意时机和方法策略,逐步增强公众对货币政策效 果的信心,以达到最优的宏观调控效果。

关键词:房地产泡沫

银行业危机

金融危机

货币政策

住房抵押贷款流动性冲击Abstr8Ct

TheAmerieansubPrimeerisiswhichtookPlacein2007hasexereisedsubstantial

negativeimPactonglobalfinaneialsystemandexPosedmanyseriousweaknessesof

五naneialm田上etsandfinaneialregulationindeveloPedeountries.TheresearehPurposeof thisPaPer15tol)sunun面zethoroughlytheexistenitheoryuPonhousingbubblesand

therelationshiPbe勺刃eenhousingbubblesandfmaneialerisisinthebackgroudofnirbulent globalfinaneialsystemandtoZ)makesomemethodologiealinnovationsandProgresson

ee到卫inimPo比mttheoretieProblems,suchasriskanalysisofresidentialmortgages,testand ealibrationofhousingbubbles,exPlanationofehinesehousingbubbles,meehanismofasset bubbleformation,exPlanationofmodemban肠ngerisis,exPlanationoftherelationshiP beb刀eenassetbubblesandfinaneialerisisandthestrategybyeentralbanktoaddressasset

bubbles·Aithesamet加ethisPaPerProposesvalUableguidelinesforthehealthy

develoPmeniofelilnesehousingfinaneeandhousingm田大etandthesteadyoPerationof

ehinesefinaneialsystem.

Themajorworkandfindingsof面5PaPerareasfollows:

Theobservationsandreviewof2007一2009Amerieanfinaneialerises.Themajor

formationmeehaJ山smofAmerieanhousingbubblesandfinaneialcrisisareProposed.The

housingbubbles,ereditidatio几see硕tl乙鱿lonmarketdisorderandr田卫Panthigh一risk ereditProduetsareinterrelatedandm曲Jallyreinforced,whiehhaveeausedthelrrational

exuberanceofAmerieaneeonomy.But认七11eassetbubblesburstandassetPriees

Plurnr以eted,itwilleauselage一sealehighriskereditProducts,defaults,devalueasset-backed seeuritiesanderediteruneh,whiehintllmdriveassetPrieesfurtherdown,causingserious 五naneialerisisandreeessions.Sohousingmarkets,ereditmarkcts,moneymarketsand

seeuritiZationmal上etsformaeeonomiesystemwhichhasthePropertyofProeyelieality

叨dPositivefeedback.Thissystem15aPttoma画fytheoutsideshoeksandPossessinbom

instabilityandfragility.InthelightofexPerieneeandlessonfromAmerieansubPrime

erisisthesuggestionsonhowtoundertakefinanelalsuPervisionreform,develoP

derivativesmarketandPushondiversifieationoffmaneialinstitutionsinehinaarealso

advanced.

ThisPaPerusesarealoPtionsaPProachtoanalysedefaLultbehaviorofresidential

mortgageborrowers,mainiyontheoPt而aldefaultexercisefroniierofthemortages.仆此 wecanexPoundwhathousePrieeandinterestrateeombinationwilltriggerde几Lultand

ealeulatedefaultProbability.WefmddefaultfroniierdePendstronglyonsPotinterestrates

叨dhaveaeloseeonneetionwithloan帅es.WeinvestigatethesituationsofsuboPtimal

华中科技大学博士学位论文

terminationandsitoationsunderwhlehbormwersfacestiglnaeosts.Theresearehinthis

PaPergivesusdeePerandobjeetiveunderstsLndingofeurrenisubPrimeerisisinthe

U.5二Wealsoeons廿uctageneralmodel,whieheonsiderstheborrower,5termlnation behavior,toderivetheelosed一formformulaofthemortgagevalue.Sineetherisksof

PrePaymenianddefaultarereasonablyeXPoundedinourmodel,ourfonnulaearemore

叩proPriatethantradltionalmortgageformulae.OurmodelProvidesPortfoliomanagersa

usefulframeworktomoreaPProPriatelyaPPraisethemortgageandmoreeffeetivelyhedge

theirmortgageholdings.Fromtheresultsofsensitivityanalyses,wefindthathigher【地产泡沫与金融危机】

inierestrate,PrePaymentandde丘Lultriskswillinereasethemortgageyieldandredueethe durationandeonvexityofthemortgage.

Atirne一v柳ingPresenivalueaPProaeh15usedtoest而atethefiznd田卫entalvalueand bubblesofehinesehousingfromthePersPectiveofrealineomeandrealrent.Fromthe

angleofrealineomethereexistsweaknegativebubblesinehinesehousingwhiehmeans

e双汀enihousingPrieesareundervaluedandehinesehousingPrieeswilleoniinueto90uP

toeonvergetoitsfund田叮entalvalues.Butfromtheangleofrealrenithereexists

remarkablePositivebubblesinehinesehousingWhiehmeansehinesehousingPrieeswtll

eollaPsetoretumtoits丘mdamentalvaluesbeeausetheyareovervalued.Andbeeause

heusingPrieesandrenisareofbidireetionalGrangereausality,it15PossiblehousingPriees PushrenisuPtoreeoverthelong.t加eeonsisteneyof勺刃0timeseries.Paneldata

econometriemethodsarealsousedtoveri勿housingbubblesinchina.

TherelationshiPsbe七刀eenassetbubblesandfmancialerisisareanalysed.Thatasset

PrieesandmonetaryPolieyeanhaveaneffeetonfinaneials切Lbllityin勺刀0ways15

argued.Thefirst15that认七enthere15anageneyProblembe勺刃eenbanksandbormwers 认七。makeinvestmentdeeisionsassetPrieeseanriseabovetheirfimdamenltal.Theageney ProblemmeansthatinvestorseheoseriskierProjectsandbiduPPrices.Thegreatertherisk

thelargerthebubble.lt15notoulytheriskthat15assoeiatedwiththeuncertaintiesofasset

retumsthateaneauseabubblebutalsothefinancialriskassoeiatedwiththeuneertainties

ofmonet田了PolieiesandPatieularlyfmancialliberall乙欲ion.TheseeondProblemoeeurs whenassetPrieesfall.lfthisfalleausesbaxlkstoliquidateassetsslinultaneouslythenasset

Prieeseanfallbelowtheirfund田nentalvalue.Thisnegativebubbleeanbevery

damaging.ThemodemeentralbankhasaeomPlieatedtasktoPreventboth帅esof

bubbles·

TherelationshiPbe勺刃eenassetbubblesandmonetaryPolieyareProbedinto.ThiS

PaPerextendstheeonveniionalmonet田了rulemodelbyIntroducingtimingeffectof

investlneniandfluctUationsofassetPriees.Theresultshowsenterprisesaresensitivewith

interestrateandinterestrateleveragehasbeeomemoreandmorePoweron

macro一eeonomy.TheineffieiencyofChinamonetaryPoliey15mostl派lyduetonegleet 华中科技大学博士学位论文

ofinvestlnenitlniingeffeetandassetPrieefluct伟ations认七enehinaeentralbar水15setting

访terestratePoliey,whlchresultstosystematieinsuffieieniresPonsetomacroecono而c variables.50whensettinginterestrategoalChinaeentralbar水should切火eintoaceount t而ingeffectofinvesnneniandfluctUationsofassetPrieesandkeePaeloseWatchon

exPec柱玫ionsandeo曲deneeofPublieandfinnsoneentralbankmonet田了Polieyeffect andtakemeasurestobullduPPublieeo曲deneeonmonetaryPolieyeffeettogetan

oPtirnaleffectofmacroeeono而etUne一uPandeontr01.

Keywords:Housingbubbles

Liquldityshoek

Finaneialerisis

B肛水ingcrisis

Homemortgage

MonetaryPoliey目录

摘要.........................................................................................................„„I

Abstract.....................................................................................................……nl

1绪论

1.1问题的提出和研究的目的与意义................................................„„(l)

1.2理论与文献综述............................................................................„„(4)

1.3论文的主要框架以及创新点.......................................................„„(n)

22007一2009美国金融危机的回顾与反思

2.12007一毛009美国金融危机的背景...................................„„,...„„(14)

2.2次贷危机的发生和金融风险的扩散..........................................„„(15)

【地产泡沫与金融危机】

2.3金融有效监管的原则与建议:对金融衍生品市场发展的思考„(25)

3住房抵押贷款的风险与定价研究

基于期权数值方法的住房抵押贷款风险分析..........................„„(28)

住房抵押贷款的收益、久期与凸度分析.....................„„,......„„(49)

11自勺,J内」

4中国房地产泡沫问题研究

中国房地产泡沫的检验与结构分析..........................................„„(64)

中国房地产泡沫的再检验:基于面板数据的方法..................„„(79)

‘.工442

5金融中介与金融危机

流动性问题与有效解..................................................................„„(98)

银行解决方案............................................................................„„(107)

211口、J11以

VI

华中科技大学博士学位论文

5.3从商业周期的角度看银行挤兑.................................................„„(115)

5.4小结............................................................................................„„(120)

6资产泡沫和金融危机

6.1代理问题和资产正泡沫............................................................„„(123)

6.2银行业危机和资产负泡沫........................................................„„(129)

6.3小结............................................................................................„„(137)

7投资时机、资产泡沫与最优货币政策

7.1最优利率规则的基本模型........................................................„„(143)

7.2弓!入投资的时机效应................................................................„„(146)

7.3引入资产泡沫............................................................................„„(149)

7.4小结............................................................................................„„(152)

8全文总结与研究展望..............................................„„,..............„„(153)

致谢.................................................................................................„„(157)

附录1攻读学位期间发表的论文成果..........................................„„(158)

参考文献.............................................................................................„„(159) 1绪论 Ll问题的提出和研究的目的与意义

2007年4月,美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融公司濒临破产拉开了美

国次级抵押贷款风波的序幕。之后,美国次贷产品违约率不断上升,大量房贷机构 特别是与美国次贷市场相关的基金陷入困境或破产,抵押贷款支持证券投资者损失 惨重,由此引发了国际金融市场剧烈动荡。

世界主要发达国家房价自1997年以来总体呈快速上升态势,但近年来荷兰、澳 大利亚、英国和美国等国的房价增速开始放缓。随着美国次级抵押贷款市场问题的 逐步显现并最终发生动荡,美国房地产市场的调整更加剧烈。由于次贷危机的冲击, 美国经济增速明显放缓,2007年美国GDP增长2.2%,比上年低0.7个百分点,为 2002年以来的最低增速。受美国经济放缓的拖累,欧元区和日本经济均出现下滑,

2007年欧元区GDP增长2.7%,比上年低0.1个百分点,日本2007年GDP增长2.1%, 比上年低0.3个百分点。2008年以来,美国次贷危机己演化成全面金融危机并迅速 向全球蔓延,给全球实体经济带来严重的负面冲击。国际货币基金组织2008年11 月预测,2008年全球经济增长率为3.7%,大大低于2007年5.0%的经济增长率。其 中,美国经济增长将从2007年的2.0%降至1.4%;欧元区从2007年的2.6%降至1.2 %,日本从2007年的2.1%降至0.5%。国际贸易组织预测,2008年全球贸易增长可 能降至2002年以来最低。随着发达经济体衰退带来的外需减弱及全球金融环境恶化 的负面影响日益显现,许多新兴市场经济体出口明显下滑、经济增速显著放缓、资 本外流加速,面临巨大的经济衰退、失业急升、贫困加剧和社会动荡的压力。 随着美国次贷危机对世界金融体系和实体经济的冲击和破坏愈演愈烈,各国政

府、中央银行采取各种救助措施、充实市场流动性并稳定市场信心。经济学者、金 融业和房地产业人士、新闻传媒和公众也将目光聚焦于此并紧密关注其形势的发展。 人们在感到震惊、恐慌和困惑的同时也在思考,为什么次贷危机会爆发?为什么次贷 危机的扩散会引发如此严重的全球性金融危机?发达经济体的金融监管到底出现了 什么问题?次贷危机的爆发是人的贪婪欺诈本性使然(比特纳,2008)还是全球流动 性过剩的必然结果(戴金平,2008)?是资产证券化的恶果还是金融风险控制不当、 监管缺失所致(沈炳熙,2007)?是房地产泡沫破灭的效应还是次贷产品设计先天不 足(王建新,2007)?是金融创新的过错还是传统金融危机的周期性重复(Whlte, 华中科技大学博士学位论文

2008)?当前全球性经济危机的爆发是否意味着资产价格波动对金融体系的冲击更大 了,金融脆弱程度越来越高了(平新乔,2008)?环顾国内外,有关美国次贷危机、 金融危机的相关文献连篇累犊,不可胜数,但其中多主观判断少实证分析,多政策 对策少理论深度,许多问题的探讨流于表面化,理性认识与理论剖析仍有待深化。 在我国,房地产业是国民经济的重要支柱产业,对于拉动钢铁、建材及家电家

居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结 构升级、改善民生具有重要作用。改革开放以来特别是1998年以后,我国房地产业 得到迅速发展。从1987年到2006年,我国房地产投资从150亿元增加到19382亿

金融危机与房地产泡沫关系探析
地产泡沫与金融危机 第二篇

金融危机与房地产泡沫关系探析

内容摘要 :本文通过回顾影响较大的房地产泡沫导致的金融危机历史事件,分析了房地产泡沫引发金融危机的运作机制。笔者结合我国的现实国情,提出了通过对房地产行业进行宏观调控进而消除金融危机产生根源与传导路线的一些政策建议。

关键词:金融危机 房地产泡沫 宏观调控

房地产泡沫引发金融危机的历史回顾

最近二三十年间具有房地产泡沫推动特征、影响力度较大、影响范围较广的三次金融危机分别是日本金融危机、东南亚金融危机和美国次级债危机。尽管历史背景和危机起源地不同,但这三次影响重大的金融危机都具有以下共同特点:一是因为产业结构不合理,造成房地产行业和股市资金流量剧增,加上金融的杠杆作用及投机因素的存在,形成了房地产泡沫及股市泡沫。二是爆发危机的国家均实行金融开放政策,金融自由化程度较高,在这些国家经济开始过热时,国际游资为寻求利润增长点,便会大举进入,巨额国际游资的存在,是维持和吹大泡沫的重要因素。三是房地产经济在国民经济中所占比重相当大,房地产市场的波动,足以引起宏观经济的震荡。

房地产泡沫引发金融危机的机理

房地产泡沫向金融危机的转化通常所共有的传导路径为:房地产行业的高利润率和低利率的货币政策及金融的过度支持,导致其他产业资金涌向房地产行业,从而导致产业结构失衡,引发结构型通货膨胀;政府宏观调控滞后,金融机构收缩信贷支持,由此带来市场低迷,刺激了房地产泡沫的破裂;房地产作为资金密集型的行业,对金融行业有着极大的影响,由此带来的金融业资产质量下降和呆坏账的增加,对一国乃至世界范围内的金融市场体系造成冲击。

由于房地产周期与整体经济周期高度正相关,在整体经济从复苏走向高涨阶段时,房地产经济的基础性和先导性作用逐渐明显,因此房地产行业的高涨阶段通常要比整体经济来得迅速些。如图1所示,由于房地产的需求兼具自住性和投资性,并且投资需求具有典型的羊群行为特征,即买涨不买跌,在房价上涨的初始过程中这类需求反而会迅速膨胀,导致房地产市场的需求曲线D在房价开始上涨的

金融危机与地产泡沫
地产泡沫与金融危机 第三篇

接到这个大话题,我的第一反应是震惊!我们四个人的努力注定是微不足道的,我们能搜集到的是一些道听途说的观点,自己所能思考到的也只是一些皮毛而已,大家还是且当作笑话听吧

金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机、次贷危机等类型,也可以以混合的形式出现 金融危机的产生多数是由经济泡沫引起的

1999年,金融危机结束。

1997年金融危机的爆发,有多方面的原因,我国学者一般认为可以分为直接触发因素、内在基础因素和世界经济因素等几个方面 每一个回合你赚3%的利息差,你贷了再借,借了再贷,做几个回合,你就赚了若干个3%。那么,同学,你就是一个狡诈的银行家了! 到某一天,甲同学告诉你:我买的东西不但没赚到钱,还跌了很多价,卖不出去了,还不上贷款了,就算割肉卖了,也不够还你的! 你傻眼了,乙同学也跟着傻眼了。

在探究楼市过热之前,我们来想一个问题:与汽车相比,房子为什么涨幅那么大 与汽车相比,房子更为稀缺。有限的土地注定了房子是稀缺品。

楼市过热,跟产生它的时代背景有着密切的联系,现在让我们看一下时代背景

探究楼市过热现象:

转变税收增长方式,营造良好税收环境,解决好中央和地方的税收分配问题。 中央与地方:(房地产拉锯,或成政治问题) 中央政府扮演的是道义上和民众站在一

起的角色,而地方政府通常被认为是和房地产商捆绑在一起的利益共同

体!中央政府决策的出发点是保障民生,而地方政府则更多到是强烈的

政绩冲动!

地方与开发商:纵观中外,每个国家经济的腾飞都伴随着房地产到大发展,中国的经

济发展到现在,房地产的地位已经举足轻重,到目前为止,在很多地

方,房地产都是地方财政的命脉

地方政府通过批租土地获得土地出让金,弥补财政不足。 地方政府

与房地产商的GDP联盟,已经形成了相关的利益链。

中国只有一家房地产开发商,那就是地方政府!

开发商和银行:房地产投资的暴利,银行持续的信贷投放,呆坏账。由于金融危机,

08年房地产开发降温,土地买来开发商都用不起,资金链一出现断

裂,银行贷款就还不了,于是呆坏账就出来了。银行为了防止呆坏账

的增加,采取放贷的措施,制造了楼市回暖现象。

炒房团: 中小企业主,煤炭老板,外资 等投机分子

07-08金融危机,进口萎缩,消费低迷,中小企业退出本行业,加入房地产领域,或称为新的房产商,一部分当作热钱流进了房地产市场。

09年山西煤炭资源整合,煤炭业的整治,使不少中小煤炭老板退出煤炭业,大量资金流入房地产行业

文化因素: 我国居民投资存在一种过强的房地产投资偏好,根据一项调查,有93%的居

民有倾向于房地产的投机行为。

讲到这,我还以为我可以松了一口气。但我不能,因为我还没讲到最重要的一点: 刚才讲到热钱的时候,故意漏掉了最重要的一个成员:外资!把外资放在后面讲,是

为了突出其重要性。 热钱,又称游资或叫投机性短期资本,只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。

这数据足以表明:我国中小企业主是无法与国际资本家比的。实力差距是很大的 (09年调控后)房地产的一路高歌构成了对国家宏观调控的一种公然嘲笑,地方政府对房地产的狂欢也达到了历史到高度!

利用供求关系分析! 增加供给,抑制需求

房地产泡沫可导致金融危机

海南的历史【地产泡沫与金融危机】

1988年,对海南而言是个特殊的年份,这一年,它从一个“海外孤岛” 一跃成为中国最大的经济特区。

国家特地请来了日本的专家,为海南规划未来20年的发展路径。日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路,从农业到工业,再到第三产业。但领导非常不满意这样的发展速度,因为按这套方案,海南要到2007年才能建立一套赶上广州的经济体系

太慢了。在那个热烈的年代,慢就意味着思想不开放,特别是深圳红红火火的时候。日本专家认为,深圳背靠香港,完全可以依靠香港的资金技术发展外向型经济。但海南不具备这个条件,只有通过稳扎稳打建立成体系的经济配套,才能吸引国外投资者的逐步进入。”

最终年轻的海南没有采取这一套方案,而是优先发展第三产业。1992年初,市场经济开始提速,而地产则成了在海南这个新建省份和最大经济特区生根发芽的新兴产业。

据统计,1988年,海南商品房平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年猛涨至5000元/平方米,1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超过4倍。高峰时期,这座总人数不过600来万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。

终于,到了1993年6月,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业;次日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,出台16条强力调控措施,包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根开始全面紧缩。

一夜间风声鹤唳,资金链断裂,大量开发商倒闭。房价地价直线下跌,1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元,再过一年跌到2000元,到了

1997年,同样的房子已经跌到了

事实上,在国际旅游岛政策出台之前,海南的房价就已经普遍超过二线省会城市了,涨幅也比一般省会城市快。但是目前短期内突然的暴涨,不正常

“海南国际旅游岛”是炒房客的集结号,

成千上万的外地人飞到这里,买几百万的房子就像买白菜……

国际上通用“房价收入比”来分析居民买房的负担。根据惯例,“房价收入比”在3-6之间为合理的房价水平。

不准按揭!

卫留成就海南国际旅游岛建设接受央视《面对面》独家专访

支撑房地产泡沫到因素仍然十分突出,调控政策如果不坚持的话,将会前功尽弃,而且会导致报复性上涨。房地产问题如果不能尽快解决,中国将会付出更惨重的代价。

海南是个适合做白日梦的地方,假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话,那里特别适合望着大海发呆。地皮、阳光和沙滩本来是用来享受的,不是用来炒的。还是不要搞乱当地人民快乐单纯的大脑,他们还想颐养天年呢。

中国金融危机或引爆 地产泡沫破灭已不远
地产泡沫与金融危机 第四篇

中国金融危机或引爆 地产泡沫破灭已不远

随着美国QE逐渐退出,持续了5年的廉价资本盛宴已经结束,国际市场大宗商品的繁荣也将告终,新兴市场经济国家的增长动力也由此而减弱,国际投资者对新兴市场也将失去信心。

这就是近月来全球新兴市场股价和汇价突然快速下跌,国际市场哀鸿遍野的原因所在。

1月23日,不少新兴市场国家货币出现了5年来最为严重抛售潮,其中阿根廷比索暴跌13%,这是12年来该货币最大跌幅;同时土耳其里拉、俄罗斯卢布、巴西雷阿尔、印度卢比、印尼盾、韩元等也都跌到各自货币新低。

面对国际资金突然撤出新兴市场,面对突然而来的经济局势逆转,不少新兴国家纷纷采取加息的方式来应对这种经济形势的变化。比如土耳其央行立即把回购利率由原来的4.5%,上调到10%。印度、南非等国也采取相应的紧急措施,但是要扭转新兴市场这种局面并非易事。

这些国家的名义利率上升并没有改变实质利率依然偏低的局势。这必然导致国际投资者对新兴市场未来经济不看好,国际市场资金流向的逆转也很难改变。

2008年美国金融危机爆发之后,欧美国家推出了一轮又一轮的量化宽松的货币政策,从而使得大量的资金从欧美发达市场流向新兴市场(5年内达600亿美元之多)。这不仅拉动当地的消费需求,造就了当地经济的繁荣,也导致这些国家各种资产价格暴涨及物价水平全面上升。

同样,中国作为新兴市场经济国家,尽管最近一轮又一轮的新兴市场走资潮好象对中国市场波及不大,人民币仍然保持坚挺,国内股市震荡也与外部市场因素关联性不是太大,特别是中国有资本帐没有完全开放这道防火墙,更是能够把美国QE退出的风险阻止在国外。但实际上,国内市场对此抱有过于乐观的态度。

因为,近十年来中国经济增长方式与这些新兴市场国家没有多少不同,基本上也是以货币升值、资产价格(特别是房地产全面上涨、物价水平全面飚升(可以中国以猪肉为主导的CPI指数严重低估其价格水平上涨)为主导,而且中国资产价格上涨与其他新兴市场国家相比,其上涨幅度只会有过之而无不及。从2005年人民币汇率制度改革以来,人民币兑换美元的汇率已经升值达36%以上。而人民币的升值必然导致大量的外国资金涌入中国市场,2008年美国金融危机之后,

外汇占款增长超过2万亿美元以上。而大量的外资流入,不仅造就中国经济的短期快速增长,也加速了国内信用的过度扩张及严重推高国内房地产价格,也让国内物价水平全面上升。因此,中国金融市场同样存在巨大的金融风险。

面对这些风险,无论是索罗斯还是2013年诺贝尔经济学奖得主希勒都在2014年1月初警告,当前中国金融市场之现状,与2008年金融危机爆发前的美国没有什么不同。比如影子银行的风险。当前中国影子银行(比如国内银行理财产品,2004年的规模只有500亿,2012年增加19多万亿,8年上涨了380倍)及地方政府融资平台的风险有多高?这类资金不仅巨大,而且基本上都以高息的代价流入地方政府融资平台及房地产市场。而地方政府融资平台资金不仅纷纷流入没有效率根本还不起债的大小项目,都是以房价持续上涨为前提条件。只要后者有些许的价格下跌,地方政府违约风险及影子银行的问题都可能爆发出来。

还有,中国房地产泡沫在什么时候破灭?至于中国房地产泡沫,当前国际评估机构连评估都不纳入其评估体系中,无论政府是否承认,其严重性是任何一个新兴市场无法比拟的,中国房地产泡沫破灭只是时间问题。现在问题的严重性是政府职能部门仍然在以

侥幸心理认为房地产泡沫可以在增加住房供给条件下逐渐消化。但从温州房地产泡沫事件来看,中国房地产泡沫破灭已经不远。特别是随着美元的升值,借有大量美元外债的国内房地产企业将面临着资金链断裂的风险。

此外,人民币的坚挺能够持续多久?当前人民币升值的问题很大程度上与政府干预有关,因为,面对正在下行的中国经济维持人民币稳定或稍微升值是保持市场对中国经济信心最为重要的因素。当前人民币升值很大程度上是政府干预的结果,因为实际上人民币没有当前这种持续升值的条件。如果人民币坚挺不能够持续或人民币贬值,那么此前几年进入中国的资金外逃不可避免。

可见,随美国QE的退出,新兴市场持续震荡不可避免。在这样的背景下,同样条件、同样性质成长起来的中国经济,任何黑天鹅事件都可能是引爆中国金融市场危机的导火线。政府对此决不可掉以轻心。

2015我的职业生涯规划
地产泡沫与金融危机 第五篇

第1篇:我的职业生涯规划

一、前言

我是一名大一的学生,记得刚踏进大学校门时,带着许多的憧憬与幻想,也同样充满迷茫与困惑。由于自己没有专长与特别的爱好,我对自己未来的就业方向更是不能确定。但是大一的下学期,我选修了周老师的《大学生职业生涯规划》,通过老师讲的案例,我开始意识大一就要进行合理的职业生涯规划,而且这样的规划应越早越好。转眼间一年已快过去,我认为自己不能再坐以待毙了,我必须从现在起,好好规划我的职业生涯。

二、自我认知

我是一个开朗的女孩,有责任心,善于管理,细心可以观察到别人发现不到的细微变化,学习能力强,接受新事物力强,有极大的抗挫折力。不足,性格方面,总是任由自己,缺乏自制能力,记忆力差,缺乏灵敏度,其他知识面还不够广。可是,我没有特别擅长的,也没有特别喜欢的,不知道自己适合什么,不适合什么,导致目前还没有一个明确的目标。只能说比较喜欢设计方面的,可是专业是信息与计算科学,我对计算机又不感冒,所以对未来从事的具体方向没有想法。在某些观点看来,社会的不光彩面让我有些畏惧走向社会。而又不得不为了生存去面对,现实上我认为,在有一定经济基础的前提下可以根据自己的爱好选择职业。

三、解决自我认知中的劣势和缺点

针对自己的不足和缺点,我准备:

1。加深自己专业的学习与非专业各方面的学习,做T字形人才。2。走出校门,努力争取到社会上实践的机会。多做些方面,找到真正适合自己的。3。在工作中培养的能力,增长对事物的处理能力,人际关系的处理能力等。

四、我心中的三大职业

一、从商。十分想自己创业!或做大公司的总监,管理人员,如酒店,珠宝公司等。由于生活在现实社会,就要面对生存问题,那钱就是要解决的说要问题。父母就是从商,或多或少有一些影响,对从商有一些兴趣,性格又善于与外人打交道,不怕挫折,应该是从商的基础性格吧。至于经验方面,可由父母传授,再由经验积累。中国还不是商业大国,做大商业还需要我们下一代吧。

二、设计人员。把自己的专业计算机与艺术设计结合,从事设计方面的工作,设计属于自己的品牌,做一名设计人员。这学期也选了艺术概论这门课,我对艺术,对美十分向往,也很追求,可是没有经过专业的培养就不敢多想,毕竟专业人员很多,但是天分是不可忽视的,

三、做传媒方面的。想做广播员,小学时做广播员,让我充满自豪,觉得自己可以。就本身要件而言,我是北方人标准普通话没问题,在语言表达能力上还有待于加强。或者是宣传方面的,我现在是理学院宣传部的副部,对宣传工作有一些了解和热情,将自己要宣传的加以自己的想法宣传出去。

五、三年的计划

经过一学期的职业生涯规划课的学习我对未来的职业有了初步规划,对三年的充实自己作初步规划,如下:

1、20XX年:大一至大二阶段,主要任务是涉猎各种知识,丰富自己的内涵。具体措施是:

(1)完成一年读五十部书以上的读书计划;

(2)一年看一百部以上的艺术电影;

(3)积极参与各种活动,如有关讲座,各种晚会,等,吸取别人的成功经验;

(4)不能落下英语的学习,要保证每天都有学英语的时间;

(5)大二开始学习日语或韩语。

2、20XX年:大二至大三阶段。开始走出校门,参与各种实践活动,为就业打下基础。具体措施如下:

(1)为过四级英语拼命冲刺,每天必须加大英语学习量,学英语为过四级,但不只为过四级,没有人会拒绝一个外语程度高的人才;

(2)做学院学生会宣传部副部,处理好各种事务,多开展各种活动,努力实现将社团知名度扩大的目标;

(3)拿到专业奖学金;

(4)大三起开始兼职工作。

3。20XX年:大三到大四阶段。非常重要的阶段,我希望一毕业就开始工作,所以这个阶段就开始为就业努力了。具体措施如下:

(1)考到我的职业方向所需要的各种证书;

(2)继续实习工作,力求尽善尽美,给同事留下深刻印象;

(3)大四起开始寻找工作单位,另外开始准备论文答辩。

五、结束语

职业生涯课督促了我,让我面对就业压力充满动力。这是一份计划,但我不希望它仅仅是一份计划,理想与现实总有差距,但我希望能够尽自己最大的努力,使它成为现实。这当中需要我自己的不懈坚持与努力。成功总是需要付出许多许多的汗水的。我希望未来的自己在面对困难的时候,绝不气馁,坚持到底,我相信,只要努力,我一定能到达成功的彼岸!

第2篇:我的职业生涯规划

xxx,女,xxx人,现就读于xx美容医学院美容医学专业,中共预备党员。在大二期间担任美容医学院红十字会会长,具有较强的组织协调能力与坚韧、踏实的个性。

二、自我分析评价

从小我就有一个愿望,希望成为一个对社会有用的人,希望成为一名医生或教师,能为祖国的发展贡献自己的力量。走出山村,使身边所有的事物都变得无限美好。

我的工作优势:工作热情高、努力、勤奋、吃苦耐劳,有责任心,有创新精神,善于沟通,善于与人相处,适应能力极强。

在进入大学前,我一直生活在父母的羽翼下,乡村纯朴生活,信息不发达,所以我的劣势是:生活经历不够,对于时尚、审美意识还不够。

我是一个热爱生活的人,喜欢一句话——有了生命就有了一切。喜欢体育运动,尤其喜欢球类运动,比如乒乓球,虽然被推来推去,但它却努力生活在自己的世界里面,不气馁不放弃。人在认真的做事情的事情最美丽,最吸引别人的眼球。目前我有坚持晚间慢跑的习惯。有了好的身体,就有了革命的本钱。我相信只要努力就会有收获,剩下的就是相信自己的力量。

机会与威胁:在校期间抓紧学习,能够熟练掌握课本上的知识,为实习打下坚实的基础。通过接触社会,获得许多的人脉,培养潜在客户。时间在往前走,美容事业在继续发展,许多美容机构相继出现。

三、我的十年人生发展目标

作为一名临床医学美容医学专业的学生,常会有人问我——你以后想做临床还是美容行业呢?其实我最终想成为一名不仅使我身边的人身心健康、心灵美,还想让她们外在也很美即容貌美,走出去散发自行的风采。

短期目标(1—2年):还是一名大四在校学生的我认为自己现在该做的是好好学习专业基础知识,掌握基本技能,因为那时我们将来实现目标的一个重要工具(

中期目标(毕业后3—4年):为实现我继续深造的理想,争取考上在职研究生,继续学习。同时通过自己的努力拿到职业医师资格证,成为一名合格的医生。积累经验。

长期目标(6—10年):通过自己的努力,是越来越多的人越来越自信美丽。为有缺陷的人带去美丽,同时尽自己的努力成为一名优秀的医生。在这期间为自主创业做准备,开发市场,积累资金。

四、实现目标的条件依据及可行性分析

1、美容事业在发展,因现代社会在物质要求上基本得到满足,对于精神文明的追求及自身容貌、人体美的追求就越来越激烈乐,社会最缺乏的是医疗美容专业人员,对于美容专业人的需求越大。

2、通过大学学习及实习期间努力奋斗,能拿到教师资格证,能培养美容技术专业人员,为美容事业贡献另一份力量。

3、1年工作后,已较好的掌握专业知识及技能,同时努力学习,能使自己顺利的通过职业医师资格考试,成为一名合格的医师。

4、在工作中使自己的只是越来越全面,对各种疾病的认知越来越透彻,能更好的为病人解决烦恼及痛苦,为她们带去健康与美丽。

5、为自主创业做号充分的准备。

五、实现目标的难点及解决办法

1、生活上的困难,从小生活在农村的我父母都没有离开过农村,我独自一人到大城市生活相信会是一次挑战,而我从小生活清苦,父母文化程度不高,对我的教育都是非常传统式的,生活上的改变,心态上的改变都很大。解决办法:首先是自己的心态方面必须调整,从现在开始需要加强独立性,要有吃苦耐劳的精神,努力适应环境的变化,适应新城市的节奏。

家庭——最初父母认为子女不应该离家太远,大城市对人的诱惑大,使人心理、心态上的改变都很大,令父母不放心。解决办法:经常打电话回家,加强与父母的沟通,使他们知晓我现在的心理变化,使之相信自己能照顾号自己,、。

爱情——工作与爱情是很有可能会有冲突的。我是一个事业心比较重的女人,面对家庭不会牺牲自己的事业。解决办法:马克思说人生的伴侣必须志同道合,我们会商讨一个教好的解决办法,尽量做到两全其美。

2、工作上的困难,在一个你所不熟悉的城市,语言不通,社会经验少,初期来说社会面教窄,启动资金少,人生的道路总是充满困难。解决办法:努力适应新城市,学习地方方言,加强沟通,多与人进行交流,多参加一些学术会议,对于每一个人友善。

六、实现目标的路线图

1、大学期间好好学习努力掌握基本知识技能,尽量多方面的使自己得到锻炼。争取在此期间拿到教师资格证,并且自我评定。

2、实习期间认认真真、踏踏实实完成工作,争取在实习地方找到就业。利用空余时间了解更多的美容方面的知识,充实自己,努力学习地方方言,融入这个城市。对当地美容市场进行考察。

3、再毕业1-2年内通过职业医师资格考试,成为一名合格医生。同时在学术领域继续深造。

4、努力向上发张,成为美容方面高级优秀让你猜。

5、资金储备,大力开发美容市场,制备自主创业。、

七、我的人生格言

这一秒不失望,下一秒就有希望;我可以接受失败,但是不能接受放弃。

第3篇:我的职业生涯规划

一年前,我怀着对美好生活的向往,踏入孝感工业学校的大门。实现梦想的第一步就是要有梦想。没有梦想对于每个人来说都是件非常可怕的一件事情。现代社会由于商品经济的飞速发展,社会环境发展变化的速度也非常快,往往计划不如变化快。所以人们很难对自己的人生进行一个长期的一成不变规划。如果以我们柔弱的个体,不加块自己的脚步,跟紧时代的步伐,自己生存的空间也会越来越小。所以,给自己将来的职业生涯做一个规划,就显得非常重要。职业生涯规划不应该只是一纸空文,而是帮助柔弱个体对抗变幻莫测的世界的一种有效的工具。中国人讲究以“不变应万变”,因此更需要有一份能应对变化的职业生涯规划。

一、自我分析

1、我的兴趣爱好

针对我个人而言,在人际关系当中找准自己的位置是非常重要的。自己性格活泼开朗,善于和同学交流,课外活动最喜欢和同学打篮球。没事儿时就去阅览室看杂志,小说之类的,平时喜欢和同学在一起聊天。

2、自我优势优点盘点

(1)积极主动,勤奋向上,只要我认为应该做的事,不管有多少麻烦都要去做,但却厌烦去做我认为毫无意义的事情。

(2)实事求是,有目标有想法,追求具体和明确的事情,做事作风是务实派。

(3)与人交往时比较谦逊、有同情心。对朋友忠实友好,有奉献精神。关心他人并提供实际的帮助。

(4)做事有很强的原则性,学习生活比较有条理,愿意承担责任。

3、自我劣势缺点盘点

(1)信心不足,不敢去尝试一些新事物;对容易失败和没有把握的事感到紧张和较大的压力。

(2)脾气有时温和,有时暴躁,情绪波动大。在公众场合不敢展现自己。欲望得不到满足时,由于过分强烈的自我意识,有时反而觉得很自卑。

4、个人职业分析

(1)我的职业价值观:小康型,希望常常得到人们的表扬而不是夸张的赞美。

(2)相应职业类型:先做一名技术员,然后通过自己的努力争取做一名技师。

(3)我的职业方向:自己可能更倾向于实际事务方向、企业工作方向。因为我们生活在一个客观的实实在在的社会中,我们必须从实际出发,这才是你成功的必由之路。你只有适应社会才能受到社会的欢迎,只有敢于拼搏勇于创造才能更好地适应社会服务社会。

二、职业生涯条件分析

1。家庭条件分析:

我们家生活并不算富裕。我很喜欢读书买书,可是总要想着家里的经济条件。虽然现在我们家经济条件有所提高,但对于一个要支付庞大学费的农民家庭来说,是没有能力的去培养这个孩子

其他方面素质的了。由于我们家只有我还能称得上是知识分子;加上父母对我的疼爱,父母心甘情愿砸锅卖铁为我的梦想尽自己的一切努力。

2。学校条件分析:

我所就读的学校是一所全国性的示范中专。学校环境优雅,教学设备齐全,师资力量非常雄厚,老师们也非常敬业,但是学校的部分学生总是喜欢贬低自己的学校。很少有学生意识到这其实是自己的原因,自己不学习还要责怪老师管的太多。我认为只要自己端正自己的学习态度,严格按照老师的要求去做,充分利用好校园环境优势,就一定能够学到过硬的技能。

3。社会环境分析:

我国现在社会政治稳定,经济发展迅速,社会不断进步,科技不断发展。进一步的改革开放更将为经济发展注入新的生机和活力。科学技术是第一生产力,科技将成为经济发展的强大推动力,而我们就处在这个大环境中。我是机电一体化专业的学生,机电专业对于我们来说是一种很有前途的产业,国家对机电专业的学生的需求越来越紧迫,这就为我们以后能找到适合自己专业岗位提供了非常有利条件,所以我们国家大量培养一批又一批技术人员,许多人走上了适合自己的工作岗位。从自我条件看,自己接受机电一体化专业学习,能熟练掌握有关的专业知识,为自己以后走向自己的工作岗位打下了基础,现在机电一体化专业范围广,缺口较大,而且很多岗位都可以从事。

4。职业环境分析:

记得一位哲人这样说过:“走好每一步,这就是你的人生。”是啊,人生之路说长也长,因为它是你一生意义的诠释;人生之路说短也短,因为你生活过的每一天都是你的人生。每个人都在设计自己的人生,都想实现自己的梦想。我们如何在以后严峻的就业形式面前做得更好,在以后应聘时从众多的应聘者中脱口而出?我们以后到底做些什么?我们以后该往那些方面发展?所以我们有必要提前规划我们的未来,为我们以后的发展做好规划,也就是我们的职业生涯设计!现代社会是一个经济迅速发展的社会,也是一个充满竞争的社会,提前做好自己的规划能为我们更好的适应社会打下基础。对社会要有一个清醒的认识,对现在的就业形式,对自己的性格能力都应有清醒的认识,只有这样我们才能更好适应社会,为社会做出更大的贡献,更好的实现自己的人生价值。

三、职业目标的确立

通过对自己性格、兴趣爱好、优点缺点以及职业生涯条件的分析,我开始对自己以后的职业生涯有了一些规划。自己打算利用自己在学校学到的机电一体化的专业知识来从事与机电有关的行业。我计划我的职业目标分为短期和长期目标,短期目标的建构必须为长期目标服务。对于中专生的我来说,首先要加强本专业知识的学习,另外就是不断拓展课外知识,因为毕竟还有2年的时间。然后在2年之后就业。待定!“机会往往只青睐于有准备的人”。我将把我的终极目标分为近期、中期、长期目标三个阶段实施。

(一)、基本路线:

普通职员→技术人员

(二)、目标拟定:

1、近期目标:(中专生活阶段)

(1)认真学好专业知识,熟练学习好制图软件,如CAD,为以后成为机械工程师打好基础!

(2)多与它人沟通,建立起良好的人际关系网,加强口才,能流畅清晰的表达,增加自身竞争力。

(3)努力当好班干,争取获校级优秀干部。

(4)积极参加体育锻炼,增强身体素质,身体是革命的本钱。

(5)多到图书馆借一些求职的书籍,让自己对以后的面试技巧有所了解。

(6)多参观一些招聘会,体验现场,积累求职经验。

(7)多看一些其课外书籍,丰富自己的文化底蕴。

(8)深入学习英语,为求职时多添一份自信。

(9)加强对文化课的学习,积极参加学校的各种课外活动,完善自我。

(10)多方面了解学校校企的相关信息,为以后就业做好准备。

2、中期目标:(刚工作阶段)

工作一到五年

1。先在一家公式任职普通职员。

2。在积累工作经验的同时,多像同事请教,了解行规!

3。提高自身的社会阅历,同时继续努力学习英语。

4。争取做一名合格的技术人员,多向高级工程师学习,吸取优秀经验,并能够从事一些简单的设计工作。

5。继续学习相关机械工程行业的书籍,为成为机械工程师做准备。

3、长期目标:(稳定工作阶段)

毕业五年以后

1。成为工程师助理。

2。工作锻炼的同时多阅读相关书籍,丰富知识。

3。争取考取工程师执照。

四、职业发展路线的确定

首先本阶段认真学好专业知识,为自己以后走向工作岗位打下理论基础,以优异的成绩完成学业。多锻炼自己为人处事的能力,做好班干的本职工作。在各方面严格要求自己,为同学做好表率作用。其次,走向工作岗位后,从最基本的做起,学习一些工作经验,虚心请教,为自己以后的进一步发展打下基础,以便适应日以激烈的社会竞争。最后,在工作的同时还要更深入地了解社会,参与竞争,争取早日实现理想。

五|、行动方案的认识

自己的具体目标已经制定,如何完成这一成长成才的规划呢?具体应该怎样去实现呢?我觉得最主要的就是从现在做起,一步一个脚印。首先积极努力的学习,上课认真听讲,作好课堂笔记。特别是对专业知识的学习,平时多读和自己专业有关的书籍,进一步提高自己的专业知识。积极参加学校组织的社会实践活动,提高自己的实践能力,做到理论与实践向结合。同时积极参加学校社团活动,增加社会实践,培养自己的社会适应能力,认真上好每学期的实训课,要抓住这个机会去把理论和实际联系起来,社会实践和实验是必不可少的。这些都是在自己现阶段必须做好的,也是实现自己规划的第一步!注意自己的身体,多参加体育锻炼,身体是革命的本钱,平时多去阅览室和图书馆,多看一些与专业有关的书籍来完善自己的知识结构。

六、我对职业规划的看法

1、我的职业规划看似纷繁复杂,但是我觉得每个阶段的前进方向和短期目标一定要有。我要朝着什么方向努力,心里一定要清楚,没有努力的方向和短期的目标,那么容易虚度光阴。自己能在这里做自己的第一篇职业生涯设计,使我自己对自己有了进一步的了解,自己的学习动力有了进一步的提高,自己的发展方向更加明确,我对自己的未来充满信心,相信自己以后一定能取得成功。

2、职业规划肯定要有,但是我觉得职业规划不可能不会变动。周围的环境随时在变化,更何况是在校中专生,没有任何社会阅历,谈这个就似乎有点纸上谈兵。但是我觉得这次的职业规划是有必要的,自己在以后的学习工作中还要不断的总结经验教训,使自己变得更成熟,使自己的规划设计更接近实际。这不仅仅是一份作业,通过这次的思考,可以在短期内找到奋斗的目标。时间是不等人的,提前作好自己的职业生涯规划,对自己以后的人生将有很大的帮助。“凡事预则立,不预则废”,自己对自己的职业做提前的规划,为自己以后走向成功打下基础。

结束语

每个人都有不一样的梦想,也不是每个人都能实现自己的梦想。有目标,有计划的一点点实施着,才能逐步靠近自己的梦想。一个人,若要获得成功,必须拿出实际行动。成功,不相信眼泪;成功,不相信颓废;成功不相信幻影。未来,要靠自己去打拼!只有意识到这一点,人生才能更加完美。这份规划书寄予了我对自己前途的无限向往,无论它是否拥有华美的语言,都将是我对于自己未来的美好的规划,并且它终将指引我达到一个更高的境界!

第4篇:我的职业生涯规划

一、前言

Knowyourself,这是亚里士多德的一句名言。从前对它的感受是极为肤浅的,现在通过系统的学习了职业规划这一门课程,我深刻体会到,认识自我的重要性,认识了自我,便能很好的进行社会定位和职业定位。同时,我也相信着,人生不能打无准备之战,要学会未雨绸缪之术。通过这门课程的学习,我对大学生应该具有怎样的生涯职业意识、就业技能等方面有了较为系统的了解。深知不能再漫无目的、浑浑噩噩地过下去,人的一生如此短暂,十几二十年的学习,几十年的工作,算起来工作的时间占人生的一大半,如烟的光阴,即刻随风而散。那人的一生该如何度过,我认为,首先要树立一个正确的人生观,要热爱生活,认真度过每一天,用自己的劳动,为自己谋求幸福,为社会贡献力量,这便是一种无愧于自己的人生吧!

一份适合自己的职业规划是必要的,不必仰望太高,也无需自我菲薄,一个准确的定位,至关重要。当一切成为过去,我将是充实地度过大学四年的每一天,对于未来,我是踌躇满怀的,我会义无反顾,努力过就不会后悔。我不会在一切成为昨日黄花的时候,望他人辉煌长叹,悔当初没有努力,没有规划,在嗟叹当初的同时,被时光偷走了当下。

我向往着美好的明天,所以一直为着心中的那个梦而奋斗。大学生职业生涯规划,换个角度理解,就是对我们心中的那个蓝图的描绘。我们对自己的职业生涯进行规划,就是给自己的梦想插上翅膀。远大的理想总是建立在坚实的土地上的,青春短暂,从现在起,就力争主动,好好规划一下未来的路,去描绘这张生命的白纸。

二、自我认知

2。1个人档案

2。2成长经历

从小喜欢模仿电视里的演员和歌星演戏、唱歌,一直梦想当一名歌唱家。在未进幼儿园前,便开始跟随电视节目的主持人学讲普通话,并取得不错的效果,在其他同龄人学习普通话的时候,我已经能流利地用普通话进行交谈了。

小学的时候,平均成绩不出众,但是,语文成绩异常突出,便一直担任语文课代表。

初中的时候,开始崭露头角,平均成绩在年级中排名前三,在初一的时候便加入了中国共青团,并担任班团支书三年。同时,在学校连任三年专职主持人,主持大大小小的文娱晚会。从那时,我便树立了一个目标,做一名出色的主持人,或者记者,总之是在新闻传媒方面有所建树。

高中,担任了校通讯社的副社长,班里的文娱委员、团支书,并且加入了中国共产党。这些年的学生干部经验为我以后的工作奠定了基础,让我能在学习和工作中找到平衡点。

20XX年9月,我考上了大学,进入文学与新闻传播学院学习,为我的新闻传媒梦而努力。至今,我担任过年级纪检部部长,现任年级专业党支部宣传委员、院分团委宣传部副部长、院网站编辑。即将过去的一半时间,我收获不少,接下来的一半,我将活得更精彩。我会用自己的努力,对得起自己,对得起关心我的父母、老师以及同学。

认识自我是一个探索的过程,这是一个艰难的过程,需要不断地实践,不仅需要自我体会,更需要辩证地听取旁人的意见,在很多时候,是当局者迷,所以,要想跳出这个圈子,我们必须要兼顾两方面。认识自我能让我们更好地生活、学习、工作,它使我们进行职业生涯规划的第一步,我们想取得成功,第一步如何迈出,这是至为关键的一步,决定着我们未来的方向,所以,我们必须在一开始的时候便认清方向。

只有深入了解自己的兴趣、价值观、职业人格,我们才能更好的定位自己,才知道自己最想要做的是什么,了解自己内心深处的想法。目前,职业测评已经成为人才考量的重要手段,为保证测试的真实有效,我分别通过了霍兰德职业兴趣、职业人格之MBTI、职业价值观、职业能力之创造力和适应能力五个测评,并列举其中三个具有代表性的测评结果进行分析。在线测评只是一个参考,我会根据自己的人生经历以及对亲朋好友的访谈,得出更为客观真实的自我认知。

2。3职业兴趣

兰德的职业兴趣理论,其核心是按照不同的职业特点和个性特征将人分为六类:技能型、研究型、艺术型、社会型、企业型、常规型,这六种类型的人具有不同的典型特征(

技能型(A型)4

该类型的人往往看重现实事物的价值,安分随流,做事保守,较为谦虚,踏实稳重,诚实可靠,情绪稳定,不善交际应酬,通常喜欢独立做事。

研究型(B型9

该类型的人坚持性强,有韧性,喜欢钻研,重视科学性和不断地学习,善于分析思考,为人好奇,独立性强,做事谨慎。

文艺型(C型)16

该类型的人属于理想主义者,追求完美,不重实际,想象力丰富,富有创造性,具有独创的思维方式,直觉强烈、敏感,情绪波动大,较冲动,不服从指挥。

社会型(D型)15

该类型的人有强烈的社会责任感和责任心,关心社会问题,渴望发挥自己的社会作用,为人友好,热情,开朗,善良,善解人意,助人为乐,易于合作。

企业型(E型)18

该类型的人为人乐观,对自己充满自信,喜欢冒险,精力旺盛,有支配愿望,好交际,喜欢发表意见和见解,善辩,独断。

事务型(F型)8

该类型的人服从权威,讲究秩序,责任感强,高效率,稳重踏实,细心仔细,有条理,耐心谨慎,依赖性强。

职业测评结果:企业型(E型)、文艺型(C型)

适合职业:项目经理、推销员、企业管理者、律师、拍卖师、演员、导演、室内装饰设计师、主持人、化妆师、摄影师、歌唱家、乐队指挥、小说家、诗人、剧作家

个人成长经历:我在童年的时候,曾一度想成为演员、主持人、歌唱家,并对化妆比较感兴趣,曾经作过一些小诗,并在校园报纸中发表。职业兴趣测评小结:结合我的成长经历,测评的结果与我自身的兴趣没有很大偏差,无论是我当初的梦想,还是现在要努力的目标,无论是我学习的专业,或者我平时的兴趣所在,在诸多的事例中能得到很好的体现。我是注重情感的人,较为自我的人,所以,我愿意从事具有冒险性的工作。

2。4职业人格之MBTI

人格指一个人在一定情况下所作行为反应的特质,即人们在生活、工作中独特的行为表现,包括思考方式、决策方式等。世界上关于人格理论的划分有很多种,本测评采用的MBTI人格理论,是目前国际上最流行、在企业中应用最广泛的理论之一。MBTI把人格类型分为四个维度,每个维度有两个方向,共计八个方面,即共有八种人格特点,具体如下:

外向E

Extravert

注意力集中在外部世界的人或事物,关注自己如何影响外部环境,善于与人打交道,喜欢行动和变化。

内向I

Introvert

注意力集中在自身的内在世界,关注外部环境的变化对自己的影响,内心体验非常丰富。喜欢独立看书、思考;避免成为注意的中心,听的比说的多;喜欢安静地集中精力做事,不被打扰。

感觉S

Sensing

关注由感觉器官获取的具体信息,如看到的、听到的、闻到的、尝到的、触摸到的事物;着眼于现实,安于现状,喜欢按部就班地按已有的方式做事;关注细节、喜欢描述;善于记忆和与大量的事实打交道。

直觉N

iNtuition

关注事物的整体发展和变化趋势,擅长发现新的挑战和可能性;富有想象力和灵感,遵照自己的灵感和预感做事,不喜欢精确地计算时间;喜欢学习新技能,但容易厌倦;可以迅速地、跳跃性地得出结论。

思考T

Thinking

喜欢通过客观分析作决定,重视事物之间的逻辑关系,能够预见到选择的逻辑结果。更喜欢对人们的观念,而不是情感做出反应,行为果断,意志坚定,有分析问题和事态的才能。

情感F

Feeling

喜欢基于自己的价值观做决定,较多地考虑某种选择对自己和他人的影响。富有同情心,善解人意,以情感为重。珍重和谐,并能够为营造和谐的氛围而努力。

判断J

Judging

喜欢按照计划,有条理地、按部就班地生活和做事;喜欢终止辩论和做出决定,愿意进行管理和控制,希望问题能够得到解决。

知觉P

Perceiving

喜欢自发地灵活做事和宽松自由的生活方式;愿意开放自我,体验世界,试图去理解、适应环境;倾向于留有余地,喜欢有多种选择。

职业测评结果:ISFJ

分值如下:

I内向:20S感觉:16F情感:64J判断:18

人格特征:

您比较安静,为人和善,注意力集中,做事认真负责,十分关注细节,能够准确地把握事实,不断制订计划并保证完成。您能吃苦耐劳,办事利落,而且准确无误。您非常关注细节,很有耐心。您很忠诚,考虑周全,感觉敏锐,关注他人的感受。

您过多地承受和忍耐,不太习惯表达,建议您更直接地表达自己的情绪,必要时学会说“不”;您可能陷入日常事务的细节中,以至于过度劳累,压力过大,建议您不要过于追求完美和注重细节,适当调整自己的学习和工作强度,适当放松自己和安排娱乐;您总是替别人着想,可能会让人感觉“关心过度”,需要学会给别人空间;您有时容易忽略事情的全局和发展变化趋势,建议您增强对远景的关注和大方向的把握,不要总是“低头拉车”,还要“抬头看路”。

工作中的优势:

工作努力,认真负责,能够全力以赴履行自己的职责;强烈的责任意识可以使您赢得别人的信任,也可以使您能够连续地工作,对于比较枯燥繁琐的工作任务也能较好地完成。

乐于助人,可以给同事和下属职员的工作提供很好地支持和帮助;良好的协作技巧和组织才能,在工作中可以和同事建立起和谐友好的关系,在群体中起到安定团结的作用;

能够很好地维护所在工作单位的传统和秩序;更愿意在传统的机构中工作,而且兢兢业业,不遗余力。工作讲求实效,喜欢运用固定的办事程序,办事方法切实可行;

有雄心和志向,积极上进;非常有韧性,在工作中遇到困难不会轻易放弃。

工作中的劣势:

过于关注细节和眼前之事,而对整体和将来缺乏考虑,或者看不到将来可能出现的后果的征兆,建议您增强对远景的关注和大方向的把握,多从不同角度考虑用不同方法解决问题的可能性;

倾向于同时投入到过多的工作任务之中,容易疲惫不堪、无所适从。建议您正确看待失败,必要时学会放弃;

如果自己得不到充分的重视,或者自己的努力得不到肯定和赞赏,可能会比较沮丧和灰心丧气;对反对意见过于敏感,在紧张的工作环境里感到很受压抑。建议您对别人的评价不必过于在意,注意吸取和借鉴他人的意见;

过于追求稳妥,不愿意尝试、接受新的和未经考验的观点和想法;难以适应新境况,或者在不同的工作任务之间进行转换时会有困难;对突然的变化缺乏适应;对于失败和没有把握的事情会感到紧张和较大的压力。建议您以更加开放的态度对待他人和不同的做事方式。

适合的职业:

咨询、顾问、行政/人事管理人员、秘书、信贷顾问、教师、研究人员、社会工作者、美容保健、生活服务人员、培训师、园艺师、文艺型、事务型、服务型工作

个人成长经历:在我的童年、少年、青年,逐渐成长的过程中,就表现得愈来愈矛盾,是一个既安静,有偶尔有点喧闹的人,既喜欢热闹,又享受孤独,有点捉摸不透。

测评小结:在测评中说我是一个守规矩的人,喜欢稳定,不喜欢变化,墨守成规,喜欢安静,但是人性是多变的,有着多面性,这恰恰是我的一面,或许是家庭的缘故,我经受不住很大的变故,再希望能出人头地的同时,又希望稳定,这似乎有点不靠边际。

2。5职业价值观

本测试借鉴了职业生涯规划领域的“职业锚”理论,又根据实际情况加入了其他几种价值观类型,通过考查受试者对代表不同价值追求的多种活动的好恶情况及程度来确定其主导的职业价值观类型。从而为个人选择职业,进行职业生涯规划提供科学、系统的参考。

测评结果:职业价值观倾向为:安全*稳定

除了安全*稳定外,您在成就*实现、社交*人脉两种类型的价值观倾向也比较明显。

◆安全*稳定型:

该类型的人追求工作中的安全与稳定感,希望远离突如其来的变动。他们因为能够预测到稳定的将来而感到放松。他们关注公司的稳定、工作的保障和收益的安全,例如:退休金和退休计划。尽管有时他们可以达到一个高的职位,但他们并不关心具体的职位和具体的工作内容。

公务员、教师、医生等稳定的工作比较适合该类型的人。

◆成就*实现型:

该类型的人希望自己的工作能受到他人的认可,对工作的完成和挑战成功感到满足。这种类型的人在工作中目标明确,有强烈的发展和提升意识。他们一心一意想发挥个性,实现自我,尽力挖掘自己的潜力,施展自己的本领,追求目标的实现和他人的肯定,并视此为有意义的生活。

项目经理、公司管理等企业型的工作比较适合该类型的人

◆社交*人脉型:

该类型的人希望通过工作认识各种各样的人,结交新朋友,形成自己的人脉。这种类型的人为人热情,善于与人交往,对于参加各种活动乐此不疲。

销售、市场、人力资源、教师、咨询师等社会型、企业型的工作比较适合该类型的人。

个人成长经历:在没有离开家,到外地求学时候,父母希望我做一名教师或者公务员,以求得稳定。

测评小结:我很抗拒做老师,但是,如果待遇不错,或许会考虑。而公务员正在我的就业考虑范围,同时,我也有想过进入企业工作。

2。6自我认知总结

综上分析,我对自己有了更加全面的认识:

通过职业兴趣测评,我偏向企业型、文艺型,与我的梦想和目标基本一致,相信通过努力,能够胜任这方面的工作。

通过职业人格之MBTI测评,知道自己属于ISFJ一类,有点内向,安静,求稳定,敏感,但是只是属于自己的一面,而我自身又存在着极为相反的一面。

通过职业价值观测评,我了解到自己受家庭影响深重,想谋求稳定工作,但是如果能在文艺型和企业型的工作中出类拔萃,那时再好不过的。所以,综合考虑,我适合从事的职业有:公司管理者、主持人、公务员。

三、职业认知

3。1大学生就业环境分析

通过查阅相关文献资料和访谈人才市场负责人得到相关信息。今年大学生就业形势依然十分严峻。

大学生是国家的人才,是现代化建设中实施可持续发展战略的坚实基础,更是西部大开发的生力军。但是从1998年高校扩招至今,大学生就业已经成为全社会关注的问题。20XX年,114万;20XX年,145万;20XX年,212万;20XX年,280万;20XX年,338万;20XX年,413万;20XX年,495万;20XX年,559万;20XX年,611万……这是一组来自教育部且不断攀升的高校毕业生数字。然而,与之相对的是,就业率连年持续下滑,20XX年6月毕业生一次就业率本科生就超过80%,20XX年就业率降为75%、20XX年73%、20XX年72。6%、20XX年70。9%。一增一减,这两组数字非常直观地告诉人们:大学生就业形势目前很严峻。加上经济危机席卷全球,越来越多的企业倒闭,就业岗位逐渐缩水,就业形势在今后若干年将会持续严峻。

20XX年的就业形势:

1、中国经济周期进入减速通道。中国本轮经济周期创下改革开放以来最长的扩张期纪录,1999年我国GDP增长7。6%,达到上轮周期的谷底,从20XX-20XX年持续保持了8年的扩张势头。20XX年是本轮经济周期的峰年,从20XX年3季度开始,我国经济已经由持续的扩张转为收缩,GDP增速逐季回落,尽管20XX年下半年后中央已连续出台了刺激经济的财政政策和货币政策组合拳,但经济下行的趋势并未改变,这说明未来主导我国经济增长的主要力量将是经济周期,财政政策和货币政策只可能减缓经济下行的程度,而不可能根本扭转经济周期的发展方向。

2、世界经济也进入经济周期的收缩期。本轮世界经济周期与以往相比有三个重要的特点:一是经济全球化程度达到了空前水平;二是上一轮经济周期的调整极不充分;三是本轮经济周期中各国货币政策比较一致。三个特点决定了在本轮世界经济周期的收缩期中要完成上轮周期和本轮周期结构调整的双重任务,加上经济全球化导致周期性调整的同步震荡以及长期低利率政策在全世界范围形成的房地产泡沫和证券市场泡沫的破灭,导致本轮经济周期收缩的幅度会比较深,持续的时间也会比较长。

至今较少有人称目前美国的经济情况为经济危机,说明社会还没有认识到金融危机的根源来自实体经济,其实质就是经济危机,金融危机只是经济危机在金融领域的反映。美国金融危机起源于次贷危机,次贷危机则起源于房地产泡沫破灭。而房地产泡沫破灭又必然导致上下游产业的需求收缩,其影响是逐步扩散的。目前各国政府救市的政策,只可解本国银行体系于倒悬,并不能阻止实体经济的收缩,很可能走上日本上世纪90年代泡沫破灭后经济长期萧条之路。

综合分析,始于20XX年的世界经济调整,其时间长度将在5年左右,但不同类型国家会有所不同,新兴国家调整的时间会短一些,而以美国为代表的发达国家则会调整更长时间。

中国社会科学院发布的20XX年《经济蓝皮书》称,到20XX年底,有100万名大学生不能就业。而全国高校毕业生总量压力继续增加,20XX年高校毕业生规模达到611万人,比20XX年增加52万人。大学生就业也被称为进入30年来最难时期。历经9年的高速增长,我国高等教育逐步显露出“就业危机”。在世界经济普遍不景气的形势下,这些曾经的天之骄子,在产业链的新一轮调整中几乎沦为弱势群体。

3。2、国家促进毕业生就业政策介绍

我国政府已经把人才战略作为在相当长一个时期内的既定国策之一。为了鼓励和促进高校毕业生更好的就业,国家发布了《国家促进普通高校毕业生就业政策》,如下:

1、鼓励高校毕业生到基层、到中西部地区就业。

2、鼓励高校毕业生应征入伍服义务兵役。

3、积极聘用优秀高校毕业生参与国家和地方重大科研项目。

4、强化对困难家庭高校毕业生的就业援助。

从以上的各项政策都是为了更好地实现人才战略,为了大学生成功就业提供了保障,但是对于大学毕业生来说竞争是十分激烈的,这是一个事实。因此,我会通过在大学的时间里不断充实自己,结合社会的需求在学习生活中不断提升自己的能力,在激烈的人才竞争中取得较好的优势。

第5篇:我的职业生涯规划

作为一名当代的大学生,就业情况越来越严峻,做一份自己的职业规划书则显得更为重要了。不仅仅是解决自己的就业压力问题,也是对自己负责的一份保证。

一,自我评估

通过MBTI的性格测评,说明我是一个多血质个性的人。属于活泼,好动,敏感的气质类型。感受性低而耐受性高,举止敏捷姿态活泼;情绪色彩鲜明,具有较大的可塑性和外向性;语言表达能力和感染能力强,善于交际。缺点是,感情外露但有显得粗心浮躁;办事大都貧兴趣,虽富于幻想但缺乏耐力和毅力。

多血质人工作能力较强,容易适应新环境适应面较广泛,都是种充满自信的人。重大局,不贪小利,不感情用事等等,这都是多血质人在气质方面的长处。

父母对我的期望是,有一份稳定的工作,但更希望的是我所成就,将来不用依靠他人。尽管他们是普普通通的农民,没有什么高深的理论知识吧,但他们明白一个道理,长在温室里的花朵是经不起阳光的洗礼的,只有经历一番风雨才能见彩虹。对于我的追求他们也会支持和鼓励。

自我优势:

我性格活泼外向,工作能力和适应能力较强,对人坦率,已得到大家的认可

,对于事情充满热情,易感染周围的人,朋友多,社会资源丰富,并且在这个充满机遇和挑战的时代,一且皆有可能,只要努力了就不会后悔。我所学习的人资源管理专业与现在日益迅速发的经济状况相匹配,因为一个企业想要发展的更好更快更健康,人力资源管理以及人力战略分析会越来越重要,会得到更好的重视,更容易实现自我的工作价值满足感。

自我劣势:

尺有所短,寸有所长。每个人都有别人无法比拟的长处,也有自我难以克服的缺点。多血质型的人对于简单,细致和琐碎的工作,对缺乏竞争和刺激,只要求细致的工作是产生不了兴趣和热望的,也做不出引人注目的成绩。不安现状,粗心是最大的弱势。所以要改正,必须从身边的每一件事做起,事无大小,都要用心做,抚平燥性,培养耐性和细心。另外我的社会经验和阅历由于受目前的限制都是非常欠缺的,但我相信:给我时间,我可以做得更好。

我会认真对待我的优势和劣势,善于发现不足,并努力克服缺点,提高自身素质。

二,自我分析

尼采说过:“聪明的人只要能认识自己,便什么也不会失去。”

我是谁?我从哪里来?我要到哪里去?三个步骤来迈出成功的职业生涯的第一步。因为只有通过自我认知了解自己的内在需求,个人的潜能才会得以充分的发挥。

作为一名大学生一定要明确:我喜欢做什么,我可以做什么,我能够做什么,我应该做什么,我做什么。次那个人来分析自己的兴趣爱好,个性,特长,气质,职业价值观等,也明确外在的就业环境和就业趋势能够给你提供什么样的就业机会,而自己所掌握的专业知识,专业技能和工作经验以及个人的综合素质和潜能。明白自己应该做什么。

我是一名大一的学生,学习的是人力资源管理专业,喜欢与人交流,朋友们都喜欢与我相处,感染能力强。对于自己的缺点我会努力加强自己的素质锻炼和修养,提高自己的细心能力,积极参与实践锻炼。

我在暑假期间曾经办过补习班,参加过暑期打工时间虽然不久,但增添了我的人生检验和阅历。为以后的职业生涯亚打下了一定的基础。此外我也会积极参加校内的活动比赛,比如演讲,写作大赛等等,从校内锻炼自己实践能力。课余时间也得积极参加体育锻炼,良好的身体素质是革命的本钱,如果可以的话,就花一点时间去学一门自己感兴趣的东西。

三,职业生涯目标

近期的,也就是在上学期间的短期目标。1大二把英语四级通过。另外普通话证书也要考取二级甲等;由于我学习的是人力资源管理专业,所以在本专业上在大三上半学期要取得人力资源管理三级证书;由于我曾经学习过VF,所以决定在大二下半学期的时候尽量考过进算计VF二级证;因为我本人也比较喜欢教师这个行业,所以会在大三下半学期在不耽误找工作的前提下,复习功课努力学习英语,和教育心理学,取得一个英语初中或者是高中的教师资格证。

除此之外我想学习很重要,我会在学习好自己专业知识的同时,不断完善自己,发现自己的缺点,并不断采取措施来弥补。同时,还应该利用大量的课余时间看一些和目标职业相关的其他专业的书籍。此外,我觉得在各个假期到相应的单位实习,将专业知识应用到实践。还要接触外面的世界,找一些单位实习了解目标职业所需的素质,并努力朝着所需素质不断奋斗。

长期目标,在一所企业里做到管理中层,慢慢积累管理经验,虚心向前辈们学习,在工作期间在一步步取得人力资源管理是主力和人力资源管理师的证书。在毕业两年后在工作期间不放松学习,努力考研。然后再往给高层发展,已达到自己最希望的结果,实现人生目标和价值。

四,评估调整

世事难料,社会的发展不会随着我们的主观意愿而发展,所以我时刻准备着随着现实社会状况的改变而适当调整我的目标。时刻认清现实与目标的差距,选择最好的方式,以最佳的步伐走向我的职业规划目标。准备好当出现特殊情况时对对我的评估情况进行相应的调整。

五,总结

我觉得我所制定的职业生涯规划是从我实际出发的,因为目前经验不足,有些方面还不是太清晰明了,还待在后的生活去完善和发展。但总的来讲我只山哦有一天自己的道路了,虽然目前大学生的就业压力很大,但是我有了追求,有了自己的规划。就有了导航,我会沿着这条线一步步的向我的目标靠近,并最终实现它,我相信我选择的道路是正确的,因为我坚信我的未来我做主。

2016房地产市场调查报告
地产泡沫与金融危机 第六篇

房地产市场调查报告(一)

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境,浓厚的商业氛围,旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今,xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势,xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域,同时,也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言,xx房地产无论从产品定位还是创新程度,都趋向于中高端。

xx年以后,随着大量外埠资本注资xx,该区域房地产格局呈现出新变化。一方面,房产的整合概念不断增强,如永清片区的新天地项目,集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主,而是深化为产业概念,地产对城市的影响力进一步增强。另一方面,顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来,武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约,项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后,这一局面被打破,xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年,xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前,xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局,物业形态上以高层为主,投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下,房地产项目的消化速度虽然有所放缓,但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征:xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主;城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征:xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右,均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征:全市商品房销售项目中,xx区域占据了39.54%,xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征:包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位:中高端产品为主,中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。

文化诉求特征:浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析

(1)商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内,房地产开发量居XX市前列,同其它区域相比,其价格一直呈现出上升状态,20**年(1—6月份),xx住宅均价达到5894.43元/平方米,与去年同期相比,价格增长了39.57%。另一方面,受国家宏观调控政策影响,在进入20**年以后,商品住宅的销量出现一定程度的下降,20**年(1—6月份),xx住宅销量为8950套,与去年同期相比,减少了51.32%。

从上表可以看出,xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的,而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看,高档楼盘主要集中在xx中心城区,中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点,住宅开发力度较大,目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的,相信随着该区经济不断的纵身发展,房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时,该区域交通日益通畅,市政配套逐步成熟,东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果,这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

(2)xx商品住宅市场供求关系

1、20**年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套,1—6月总供给13299套,市场总销量为8950套,总体供销比为1.49:1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动,XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年(1-6月份),全市旧城改造拆迁面积为16万平方米,同比下降28.94%。

同时,国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大,也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示,已拥有一套住房,进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求,因而受外部环境的影响较大,成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域,投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示,潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响,使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示:5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上,7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示,90平方米以下户型供小于销,140平方米以上户型供大于销,90-140平方米户型供销比较平衡。其中,90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%,90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现,从今年1-6月份的情况来说,xx90平方米以下户型的上市量较大,占到全市同等户型上市量的40.17%,90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成,根据其房地产发展特点,下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析:

(一)xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米,较去年同期上涨2152.88元/平方米,涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套,较去年减少4630套,降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看,1至5月呈递增趋势,5月达到价格高峰,为7286.34元/平方米,随后6月价格出现小幅回落,但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说,成交方面较去年严重萎缩,总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况,主要由两方面因素造成,首先xx中心区商品房供应量趋于下降,与去年同期相比,新房供应量减少3成之多,制约了购房者消费;当然,更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区,房价涨幅过快,甚至超过中高收入购房者的支付能力,楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前,大多数开发商选择坚挺,仅有少部分尾盘项目打起价格战,这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世,集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造,势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建,位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来,xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势,各大板块功能定位不同又相互促进,将由点及面,以板块崛起带动周边区域发展,从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(二)古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米,较去年同期上涨1516.4元/平方米,涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,较去年减少2609套,降幅为68.59%。

从成交价格情况来看,尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升,但与去年同期相比,在全市各区中价格涨幅居末位,仅仅高于青山片区。另外,成交方面,古田仅成交1195套,跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看,活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线,该地段离中心城区较近,周边配套也相对完善,所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此,随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成,该片区供应量减少,市场关注度有所下降,再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击,以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划,为古田板块的楼市发展改善了外部环境,区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理,使得古田区域项目可以成片,整体开发,同时,未来轻轨通车,西汉正街商圈形成,都将在很大程度上改善古田区域的城市环境,为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(三)二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米,较去年同期上涨1694.93元/平方米,涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年下降42.06%。

从成交价格来看,该片区价格涨幅基本趋于平稳,1至5月稳中有升,6月价格略为回调。受供应量的影响,后湖地区商品房关注度下降,百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少,二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势,部分楼盘因而加大了打折力度,高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是,轻轨二期的正在加速建设,堤角至丹水池路段基本竣工,黄浦路段则已建设过半,交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面,二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中,家乐福等商业巨头已经确定落户,未来她将辐射后湖、二七等地区,弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20**年6月30号)

(四)东西湖片区

【地产泡沫与金融危机】

20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米,较去年同期上涨1431.83元/平方米,涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看,东西湖片区今年实现价量双增,特别是销量,尽管只增长14个百分点,但纵观今年全市其他的销售情况,该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪,但从该片区个别项目的调查显示,客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户,很多也是因为价格相对较低,所以将买房目标选定在郊区,面对高房价,有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘,从目前情况来看,东西湖尽管存在交通不便,但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型,一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明,市场环境的影响下,开发商开始注重产品结构的调整,产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同,本区域由于其自身条件限制,小高层的过渡时间不长、过渡量较少,迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合,才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看,高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”,而金银湖更是占据空港经济之利,未来还将在这里修建保税物流中心,发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系,加快异地置业的脚步,为下一步楼市的繁荣奠定基础。

房地产市场调查报告(二)

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照20xx年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡,20xx年涨至2300元/㎡,20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,20xx年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中20xx年完成22万㎡;20xx年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。(

2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少,消费者趋于理性。20xx年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升(见表4):

20**年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而20xx—20xx每亩均价为207.4万元,20xx年亩均价94.1万元,基本与20**年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。20xx年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1.7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,20xx年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到20xx年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16.96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出,20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入20xx年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1.18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1.35个百分点,下滑幅度较大。20xx年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16.96%,占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5.3%,最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,必须由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。其中,政府必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

房地产市场调查报告(三)

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定20**年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在20**年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。

三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势,建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

2015房地产市场调查报告
地产泡沫与金融危机 第七篇

第1篇:房地产市场调查报告范文

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照2015年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

2015年至2015年10月份,全市共建成商品房面积210、6万㎡,完成销售面积136、8万㎡,空置面积74、0万㎡,空置率为35、2%,其中2015年1-10月份全市建成商品房面积49、1万㎡,销售27、2万㎡。

2015年榆林市区商品房均价1646元/㎡,2015年涨至2300元/㎡,2015年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,2015年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2015年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2015年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2015年——2015年全市累计完成经济适用房85、1万㎡,其中2015年完成22万㎡;2015年完成18、1万㎡,同比下降17、7%;2015年完成45万㎡,同比增加了148、6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7、7万㎡(1540套),总投资1、17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4、25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,2015年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47、5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。2015年全市房地产上市交易面积67、6万㎡,交易额17、9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到2015年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63、1%。7县区2015年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54、8%、56、3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了2015年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29、35%,同比多增76亿元,增量已相当于2015年全年的181、75%,增幅分别高于全国、全省4、93个和1、35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4、15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2015年-2015年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少,消费者趋于理性。2015年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从2015年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升(见表4):

2015年以前,榆林城区土地价格亩均价为57、43万元,而2015—2015每亩均价为207、4万元,2015年亩均价94、1万元,基本与2015年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,2015年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。2015年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间

、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从2015到2015年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。2015年至2015年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1、7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得2015年至2015年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从2015年的2050元/㎡上升到2015年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,2015年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从2015年—2015年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。2015年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到2015年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2015年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2015年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2015年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。1998年到2015年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2、5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,1998年到2015年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。2015年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8、41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7):

4、房地产业对财政收入的贡献。2015年—2015年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。2015年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。2015年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63、96%。2015年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16、96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出,2015年全市房地产税收占税收总收入的2、87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,2015年房地产税收收入占税收总收入的2、53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入2015年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1、18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1、35个百分点,下滑幅度较大。2015年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16、96%,占税收总收入的1、21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5、3%,最高为58、6%。620个案例地价占房价比例平均为23、2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,必须由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18、7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。其中,政府必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59、42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

第2篇:房地产市场的调查报告

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6、3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。XX年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

总体看,XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了XX年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6、5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2、05亿元,比上年增长19、8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5、17%,拉动全县固定资产投资增长4、5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8、7%,拉动全县gdp增长1、2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年,房地产销售收入1、3亿元,按拉动消费系数1、4计算,拉动其他消费额1、82亿元,两项累计达到3、12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,有利于调控市场,规范交易行为,实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,通过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管精细化管理,达到“先缴税、后bàn zhèng”的要求,以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立,相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成,不利于及时便捷地对市场进行监测分析,同时也造出市场信息不对称、透明度不高,不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行政府定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是政府义不容辞的责任。另国办发XX37号文件已经要求,自XX年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发(

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县人民政府下发的沭政发199943号文中规定:“从1999年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发XX22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(XX、3、22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房XX196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调,“自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了人民群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

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