导读: 棚户区改造进程(共6篇)棚户区改造流程一、前期准备工作(1) 核实拟拆迁的土地性质,确定适用拆迁的程序。主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁,以及农村房屋拆迁。(2) 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质,核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。 此时应该注意:① 拆迁主管行政...
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篇一:棚户区改造进程
棚户区改造流程
一、前期准备工作
(1) 核实拟拆迁的土地性质,确定适用拆迁的程序。
主要区分城市国有土地上房屋的拆迁和城市内集体土地上房屋的拆迁,以及农村房屋拆迁。
(2) 核实拆迁人、拆迁单位的主体资格与资质,核实拆迁工作人员的上岗证并核实拆迁人与拆迁单位签订的委托合同。 此时应该注意:① 拆迁主管行政机关不得作为拆迁人,也不得接受委托实施拆迁。② 不得采用恐吓、威胁以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施拆迁。③提示委托人须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁,不得擅自扩大或缩小。④提示建设项目若在拆迁期限内发生转让,应经拆迁主管行政机关同意,并办理房屋拆迁许可证变更手续。⑤提示委托人,拆迁方案要符合党的方针政策、国家法律法规,以及本地的实际情况。
(3)核实国有土地使用权证或土地征收征用批准文件,是否合法取得建设项目批准文件,是否取得建设用地规划许可证并且公示。
(5)调查被拆迁人的基本情况
主要包括拆迁的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象。
(6)在确定拆迁范围后,拆迁范围内的单位和个人有无法律不予允许的事情。包括 (一)新建、扩建、改建房屋; (二)改变房屋和土地用途; (三)租赁房屋。(四)分户。等行为。
(7)参与制定并核实拆迁计划与拆迁方案的合法性和完整性、可行性。
二、参与评估
(1)评估机构的确定。
通过三种方式,一般采取被拆迁人投票的方式,也可以由当事人通过协商一致的方式或者抽签方式确定评估机构。评估机构应当具有经建设行政主管机关依法核准的相应房地产评估资质。
(2)审查拆迁估价委托书
①核实估价机构及估价人员的资质、综合实力、社会信誉。
②对估价机构确定程序的合法性进行核实。
③核实估价机构和估价人员与拆迁当事人是否有利害关系,或者是否是拆迁当事人。
④对估价报告的形式与内容进行核实。
⑤对估价机构公示初步估价结果和送达分户估价报告的程序性、合法性进行核实。
⑥对评估报告有疑问或异议的处理。
三、 评估的详细操作
(1)何谓房屋拆迁评估
房屋拆迁评估是指在房屋拆迁过程,由有资质的评估公司专业评估人员,遵循房屋拆迁估价原则,选择适宜的估价方法,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对该房屋客观合理价格(价值)进行估算和判断的活动。
(2)房屋拆迁评估的标准 我国《城市房屋拆迁管理条例》确定了房屋拆迁评估的标准,是依据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。 Ⅰ 房屋的区位是指房屋的地理位置,与城市区域发展地位、交通的便捷、重要场所的距离、周边环境等有关。区位是决定房屋价格的主要因素,实质上是土地价值因素。但房屋拆迁补偿考虑区位因素并非是对房屋土地使用权的实际补偿。 Ⅱ 房屋的用途是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途。没有所有权证书或证书上未标明用途时,应界定其实际用途。实际用途的界定以是否依法征得规划、城建部门同意,是否取得合法手续为依据。如原设计为住宅,改为营业用途不但要看是否有营业执照,还要有规划部门批准手续。
Ⅲ 建筑面积。建筑面积以所有权证书上标明为准。没有所有权证书的房屋以有资质的面积测绘单位测绘结果为准。 除上述三个因素外,房屋的成新、权属、结构形式、楼层、朝向等因素均应在评估时一并考虑,采用一定的系数进行换算。
(3)房屋拆迁评估行为的法律性质
Ⅰ 合法性:房屋拆迁评估必须符合《物权法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》等法律法规、规章的规定,估价机构做出的《评估报告》才是合法的。
Ⅱ 程序性:房屋拆迁评估必须遵循法定的程序完成。 Ⅲ 补充性:房屋拆迁评估不是拆迁过程中必须的程序。拆迁人与被拆迁人通过协商达成一致意见,可不经过评估程序,直接签订补偿安置协议。 Ⅳ 专业性:从事房屋拆迁评估的机构必须具有三级以上房地产评估资质,从事房屋拆迁估价的人员必须具有中国注册房地产估价师资格。 Ⅴ中立性:评估公司作为拆迁活动中中立的第三方机构出现,对被拆迁房屋的市场价值进行客观、公正的估价,其评估结论可以作为补偿安置的依据。但有证据证明评估主体不适格、程序不合法、有串通行为、结论明显背离事实的情况,该评估结论可以被撤销或不予采信。
Ⅵ非强制性:房屋的估价一般不等同于房屋补偿价,在确定房屋拆迁补偿价时,《评估报告》不具有强制适用性。实践中拆迁人与被拆迁人可以依据评估报告确定的估价值协商房屋拆迁补偿价。同时《评估报告》在裁决中仅为证据,没有拘束力。
(4)房屋拆迁评估范围 按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰、无法恢复使用设备的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的,可以通过委托其他资产评估公司确定。拆迁估价的价值不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
(5)房屋拆迁评估机构的产生 Ⅰ承担房屋拆迁估价机构必须取得建设部拆迁主管机关依法核准的房地产价格评估资格,并在其资质等级许可范围内从事估价业务。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。 Ⅱ房地产估价机构资质等级分为一、二、三级,均可以从事城市房屋拆迁评估业务,但处于暂定期内的三级估价机构除外。市、县房屋拆迁主管部门定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择。
Ⅲ 评估机构按以下程序产生:
⑴由拆迁人与被拆迁人协商共同选定并委托一家具有资质的房地产评估机构承担。 ⑵拆迁人与被拆迁人不能共同选定委托的,由房屋拆迁管理部门组织具有资质的房地产评估机构进行随机抽取或抽签确定。为保护拆迁人利益,应由拆迁管理部门邀请居委会、街道派人监督抽签程序,由被拆迁人代表抽签确定评估机构。 ⑶公示入选的评估机构。估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
⑷拆迁估价机构确定后,由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。评估费用由拆迁人承担。 Ⅳ评估机构产生程序的弊端
⑴评估机构出自拆迁的“资源库”, 不排除主管部门相关人员的意见对评估机构实施评估的影响。 ⑵拆迁估价委托合同由拆迁人与评估机构签订,并由拆迁人支付费用。事实上,拆迁人和评估机构建立起一定的利益联系,可能影响评估的公正性。
(6)房屋拆迁评估工作流程 Ⅰ评估人员在开展工作之前,应向拆迁当事人出示资格证件,表明自己的身份。没有评估资格或不是通过法定程序选定的评估机构人员不能参加评估工作。 Ⅱ向被拆迁人索取拆迁估价所必需的资料,拆迁当事人有义务向评估机构如实提供。必要时估价人员需查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息,房地产管理部门给与协助查阅。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 Ⅲ现场勘察。评估人员需对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场查勘,做好实地查勘记录,拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的,应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证,并在估价报告中作出相应说明。
Ⅳ资料的综合和分析,确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据。其中两个数据非常重要,一是拆迁估价时点,拆迁估价时
点取为房屋拆迁许可证颁发之日;二是当地房地产市场交易价格数据。按《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定,市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格,至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
Ⅴ制作评估报告,提出价格评估意见,注册评估师签字盖章。
(7)房屋拆迁评估方法
目前我国房地产评估常用的方法主要有市场比较法、成本法、假设开发法、重置法四种。 Ⅰ市场比较法,是将评估对象与在评估时点近期有过拆迁交易的类似房屋进行比较,对这些补偿价格做合理修正,以此估算估价对象的客观合理价格方法。市场比较法适用于在同一供求范围内有着较多的类似交易的情况,如住宅等。市场比较法是一种主要的评估方法。但有两种情况影响该方法的适用:⑴类似交易较少的经营性房屋,有时很难找到参照物进行比较。笔者曾代理一大型饭店、歌厅拆迁,评估时该区域竟然没有一例交易案例可比较;⑵很难获取交易的真实信息,因为拆迁行为本身更多体现在双方协商上,被拆迁人的社会关系、谈判能力、心理素质等等因素决定交易价格。 Ⅱ成本法,是估算估价对象在估价时点重新构建成本,扣除折旧。成本法适宜评估既无收益又很少发生交易的房屋价值。这种方法主要考虑建造成本,对于一些临建房屋适用。
Ⅲ假设开发法,是预计估价对象开发完成后的价值扣除相应的费用。目前我国房地产开发成本费用有:①土地取得费用,包括征地费、拆迁费、出让金等;②前期工程费用,包括场地平整费、项目设计费等;③建筑安装工程费用;④期间费用,指开发经营者在商(pin)品房开发期间的管理费用、财务费用、销售费用等;⑤开发基础设施建设费(市政配套费);⑥税金;⑦利润。适用该方法时主要扣除第④、⑥、⑦项。 Ⅳ重置法,是按照被拆迁房屋在同区域、用途、面积等因素考虑重新购买安置的计算方法。该评估价保证被拆迁人能够买到一个合适的房屋。如果从合理性考虑,该方法应是最适用的。但按《城市房屋拆迁管理条例》,很多地区并没有确立这样的补偿原则,造成无法适用该评估。
(8)评估价格应包含土地使用权价值
按建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》相关规定,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,理解该条规定,不难看出既然是市场价就应该包括土地使用权在内,而非只是房屋本身的价值。因此可以做出这样的理解:房屋拆迁行为就是拆迁人通过市场价格将被拆迁的房屋购买,然后进行拆除的行为。拆迁人委托评估机构对被拆迁房屋价值进行评估,评估价应为房屋本身的价值与附着的土地价值之和。
(9)被拆迁人对评估机构不配合,应但承担的后果。
被拆迁人应该配合评估机构实施评估,提供相关资料并配合实地查勘,否则,评估机构很难评估。如果被拆迁人不配合,将承担限制举证的后果。裁决机关依据评估报告做出裁决后,被拆迁人提起行政诉讼后再举证来否定原评估报告,人民法院对其举证将会不予采纳。
(10)拆迁当事人对评估结果有争议时如何处理。 被拆迁人对评估结果有争议是最常见的,通常认为该结果不能反映自己房产的真实价值。此时有些被拆迁人干脆置《评估报告》不顾,当起“钉子户”。该做法可以导致裁决程序中出现主张权利程序瑕疵。拆迁当事人对评估结果有争议时,应当遵循以下程序解决:
Ⅰ拆迁当事人对估价报告有疑问的,可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
Ⅱ拆迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
Ⅲ拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。 Ⅳ拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向估价专家委员会申请技术鉴定。
Ⅴ估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、
参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。 Ⅵ估价专家委员会应当由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成。受理拆迁估价技术鉴定后,估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组,处理拆迁估价技术鉴定事宜。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。应当回避而未回避的,其鉴定意见或者估价结果无效。
篇二:棚户区改造进程
我国城市棚户区改造存在的问题与对策分析
我国城市棚户区改造存在的问题与对策分析
□ 张丽萍
摘要:随着我国城市化进程的加快,城市区域不断扩大,越来越多的村居被纳入了城区范围,这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区。为了使旧城区恢复其在城市发展中的活力,必须对旧城区内的棚户区进行改造。同时棚户区的改造也有利于节省土地,统筹城乡土地。因此对棚户区进行改造具有重大意义。
关键词:城市化进程;棚户区;改造
1 引言
棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象,它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题,但是现在棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈,严重损坏了城市形象,甚至会引发
一些社会问题。因此棚户区问题是实现城市快速发展、提高城市竞争力急需解决的问题。 2 棚户区改造现状以及存在的问题
2.1 改造现状
目前,棚户区改造呈现多种模式,多个层次推进的发展态势,更新改造模式由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”,不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标,而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益,实现改造棚户区和城市现代化的多重目的。概括起来,近几年来棚户区改造呈现出以下特点:
经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体,受到市场经营的经济规律的支配,盈利成为其开发的主要目的,这种积极、迫切的目标激发其创造各种有效的方法去促进土地利用,间接地使土地使用发挥到最高境界。因此,经济效益问题成为棚户区改造的关键问题,关系到棚户区改造是否能行之有效,并且支配着棚户区改造的开发行为。
规划控制趋向法治化、系统化。进入市场经济后,虽然还存在着立项审批手段,但由于资金已不是上级划拨,而贷款也不再是上级批准的政府行为,而是建设者与金额机构之间的经济企业行为,从而使政府对棚户区改造的控制,由过去行政、计划为主的直接控制逐步转向利用经济杠杆、法规手段、政策引导、公众参与以及其他沟通协作方式的管理调节,并通过各种计划、决策、执行、引导、协调、监督等组织活动使规划管理走向系统化,打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。
2.2 存在的问题
关注近期和局部利益。因为在市场机制中,房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标,并且房地产项目的开发是在一个特定的时间段内,房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是,房地产开发企业倾向于最充分地利用土地资源,千方百计地提高地块的容积率,而很少考虑对周边环境可能造成的危害以及对城市长远发展可能带来的负面影响。同时,房地产开发企业的“产品”是依据市场的需求“量身定做”的,但是市场的需求并非是以城市合理的发展为依据的。例如,城市中心区的棚户区改造中往往以开发高级住宅为主,将低收入的居民排挤出了城市中心区,一定程度上导致社会空间的分隔,并给社会的安定埋下隐患。这些矛盾和问题是市场本身无法解决的。
拆迁难度大,协调时间长。城市建设的难点在棚户区改造,棚户区改造的难点在棚户区拆迁,棚户区拆迁的难点在于中低收入户的安置。改造能否顺利实现,关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。
对经济困难家庭的住房保障还不到位。在棚户区拆迁项目中,存在着这样一些特殊困难家庭(如下岗失业、经济拮据、常年患病、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等):拆迁前,他们
挤住在平房内或者私自加盖的屋舍内,基本能够维持生活,可是拆迁之后,按照拆迁条例规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这是拆迁工作中很现实的困难。
改造项目和拆迁方案不够详细透明,影响被拆迁居民的信心。被拆迁居民对拆迁后的前景不明朗,对拆迁的各项补偿没有把握,对拆迁持冷漠态度,如大多数棚户区内的房主既担心拆迁后失去每个月上千元的房租,生活没有来源;还担心现在的住房无法换到同等面积的楼房,每个月还要交物业管理费等。棚户区内很多租房户对拆迁也忧心忡忡,因为他们现在的收入只够租住较便宜的普通街区旧房或城中村房子,拆迁后他们难以找到便宜的住房。
改造资金不足,审批程序冗杂。棚户区改造需要大量资金,但是政府财政支持的城建资金缺口大。资金不足会严重阻碍棚户区改造的进程,应从大局着眼,从城市经营的理念出发,增加优惠政策,吸引市场投资机构介入融资。以往棚户区改造所需的批文太多,从确定打算改造某一区片到真正全面落实完成拆迁改造,需要太多部门的协作与审批,所需的时间太长,管理成本加大。
3 城市棚户区改造的建议和措施
3.1 制度创新,制定优惠政策
棚户区改造中涉及到政府、开发商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益关系者是原棚户区居民。政策既要保证居民和开发商的利益,还要保障棚户区的改造达到城市发展的要求,使居民在不支付额外费用的前提下便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境。拆迁期间原棚户区居民的安置费及原有房屋的出租收入,由开发商负责补偿;原棚户区居民回迁房必须优先建设,并由原棚户区居民优先挑选,保证按时回迁等等。如果这些政策措施能顺利实施,原棚户区居民就会成为棚户区改造最大的受益者。为了推动棚户区改造,政府需要让出巨大利益给原棚户区居民和开发商,以便降低开发商的经营风险,亦即出台新的优惠政策,如:出台免缴或部分免缴城市基础设施配套费、绿化补偿费、公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费等一系列优惠政策,吸引有实力、重信誉的国内外开发商投入济南市的棚户区改造;对于含有公益性项目的棚户区改造项目(如在新一轮的城市规划中被规划为绿地的棚户区片),允许免缴部分土地出让金;对于区位较差、拆迁量较大的区域,可以允许开发商采取适当提高容积率,增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益;
3.2 体制创新,确立推进机制
棚户区改造工作在市委、市政府的统一领导下,实行分级负责制。市委、市政府成立市棚户区改造工作领导小组,负责研究制定政策、审定市建委组织的对改造区片前期策划研究和城市运营商的推选认定、审定城市营销策略和项目招商策略,审定批准区政府上报的棚户区改造项目总体策划方案。领导小组办公室负责牵头协调棚户区改造的日常工作。
3.3 城市营销,促进招商效果
城市营销是城市经营的高级表现,是在对城市正确定位的基础上,把城市当作待营销的产品,制定恰当的营销战略和具体策略,把城市宣传推销出去,为城市的招商引资、发展旅游和更好地运营城市而造势。此外,棚户区改造与城市基础设施同步发展,市建委重点抓好道路、排水、供水、供气、公厕、绿化、路灯等基础设施建设。
3.4 区别对待,优化城市功能
城市的特色和个性是城市的灵魂,为此,应制定专项计划,保住城市特色。慎重决策传统街区的改建,慎重策划历史文化名城保护;同时,在目前城市的发展阶段,一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性,它们能提供租金相对低廉的住房,满足了外来打工人员和城市贫困人口等众多人员的基本住房需求。因此,还应选择保留一部分打工族相对集中居住的城中村,留住打工族,以便增强城市的活力。
3.5 收购“野楼盘”,用作保障性住房
对于城中村或者城边村自行改造建设的“野楼盘”,如果拆除重建,虽然能够给与违法行为以重创,但是更会造成资源的浪费;如果只是收取一定量的罚款即可给“野楼盘”“上户口”,又会纵容这种违法现象愈演愈烈。政府不妨借鉴深圳的做法,由政府收购后作为保障性住房(廉租房或者经济适用房)使用,这样既打击了当前“野楼盘”屡禁不止的现象,又增加了济南市廉租房的供应量,填补了目前济南市房地产市场上无经济适用房的空白,能使更多的低收入家庭受益。
小结
棚户区改造是一个长期、复杂的问题,既涉及到政府部门的认知水平和法规、政策的制定,又涉及到社会学、人口学、经济学、城市规划等多个方面,是复杂的系统工程。城市规划工作者应该结合所在城市的实际情况,对棚户区改造进行详细的分析和研究,提出合理的改造方法和措施。
参考文献
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[2]李俊夫,城中村的改造[M].北京:科学出版社,2004
[3]陈鹏,城中村改造的策略转变[J].规划师,2004.
篇三:棚户区改造进程
2015棚户区改造实施方案
方案一:棚户区改造实施方案
为全力推进我县棚户区改造工作,改善棚户区居民的居住条件,确保我县2015年棚户区改造目标顺利完成,根据《大兴安岭地区行署、集团公司2015年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区2015年棚户区改造回迁安置实施细则》,结合我县实际,特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
(一)指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标,统筹规划,精心组织,配套建设,高标准完成棚户区改造任务。
(二)工作目标
于2015年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
(三)主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导,各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中,严格执行国家和省有关法律法规,妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划,按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,各项基础设施配套建设,功能完善。依据园林化城市建设总体要求,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远,又要面对现实,突出重点,先易后难,综合治理,稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系,棚户区改造既要逐步推进,又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中,妥善解决好低收入群体的住房问题,在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划,容积率不超过1,日照间距系数不小于2.8,各项规划指标不能降低,必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全,达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色,层数为6层,层高不低于2.8米,住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头,满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心,做到道路畅通,环境整洁,办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主,其中40平方米户型占25%,48平方米户型占45%,58平方米户型占20%,68平方米(含少量75平方米)户型占10%。具体户型面积的选择,在结合居民住房实际情况,居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理,保证居民生活环境有明显改善,安居乐业,社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业,必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。
三、资金筹措与使用
(一)改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县(局)财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
(二)加强资金的使用管理,棚户区改造资金要设立专户,专款专用,不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划,所需建设用地以划拨方式提供,其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地,应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金;以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目,经税务部门同意后不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税;与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取,其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置,原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房,对不愿回迁的住户,实行货币拆迁,不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的,实行结构差价及按“部分面积”结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一,原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价,超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价;超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算,交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分;超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭,私有产权的原面积部分拆一还一,不收结构差,合理扩大面积部分每平方米减收200元房款,如仍无能力出资购买合理扩大面积部分,则允许欠款入住,缓交房款时间定为2年,第一年交房款的60%,第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后,再办理房屋所有权证,到期后仍无能力交纳欠款的,则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅,实行取暖费减免政策,按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查,摸清棚户区居民住户的房屋产权归属,建筑结构、面积及附属情况,住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等,一户一档,汇编成册,为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式,宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓,人人皆知,达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规,实施“阳光拆迁,和谐拆迁”,统一标准,严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开,逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则,依据棚户区改造项目建设计划,依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序,确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查;工程竣工后,经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量,降低建设成本,要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备,大宗建筑材料实行政府统一采购。
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6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时,要在房地产行政主管部门指导下,在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理,也可实行业主自助式管理,或由林业局房产科进行物业管理。
实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
(一)组织领导
成立以县委和县政府领导为组长,分管领导为副组长,相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组,负责全县棚户区改造工作。
(二)责任分工
成立棚户区改造建设指挥部,主要负责城市棚户区改造建设工作,组织房屋拆迁补偿,工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作;经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批,向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持;财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款;国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作,协调落实腾空土地出让收益归集工作;民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作;监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督;宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作;信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作;法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作;塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
方案二:棚户区改造实施方案
推进城市棚户区、工矿棚户区改造工作,是落实科学发展观、构建和谐社会的重要举措,是市委、市政府为扩大内需、改善城镇低收入家庭住房条件作出的重大决策,对提升我市城市居民居住水平、改善城市环境、完善城市功能具有重要意义。为进一步加快推进全市棚户区改造,现提出如下意见:
一、指导思想及原则
(一)指导思想 全面贯彻落实科学发展观,按照保增长、保民生、保稳定的要求,坚持以人为本,以建设和谐新乡、促进经济社会协调发展为目的,加快棚户区改造步伐,改善城市居民特别是低收入住房困难群体的住房条件,提高城市土地节约集约利用水平,提升城市形象,努力把棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。
(二)基本原则
1.统一领导,属地实施。坚持全市统一领导,因地制宜,加强协调。由各县(市)、区政府负责行政区域内棚户区改造的实施工作,实行县(市)、区长负责制。
2.统筹规划,分步实施。各县(市)、区政府要统筹考虑经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划、矿区发展规划,结合产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展、生态环境建设、文物古迹保护、历史街区和优秀建筑物保护等工作,编制本辖区的改造规划,按照改造工作目标,有重点、有步骤地推进各项工作。
3.市场运作,政府支持。充分发挥个人、企业等多方面的积极性,以棚户区居民为主,多渠道筹措资金。市政府和各县(市)、区政府在政策与资金上给予必要的支持。
4.多方结合,综合开发。棚户区改造要与廉租房建设、经济适用住房建设、城市危旧房改造、城中村改造、城市建设用地挖潜结合起来,注重改善城市发展环境,注重提升城市形象,充分调动各方面积极性,鼓励综合开发。
5.整体推进,配套建设。坚持以人为本、安置先行,按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针,将棚户区改造成房屋质量优良、功能完善、设施齐全、生活便利、环境优美的新型城市社区。道路、供排水、供电、供暖、供气、通讯、消防等基础设施和学校、商业等公共服务设施要同步规划建设,同步交付使用。
6.因地制宜,多模式改造。对列入改造计划的项目,要在深入调查、摸清底数、精确测算的基础上,因地制宜制定改造方案。对有商业开发价值的棚户区,应当通过房地产综合开发方式进行重建。对改造难度大、经当地政府认定不具备商业开发价值的棚户区,可由政府直接组织实施改造,择优选择业主单位,其基础设施和公用配套设施建设由政府及有条件的工矿企业承担。
二、工作目标及建设标准
(一)改造范围
列入改造范围的城市棚户区是指城市规划区内国有土地上,建筑面积超过2万平方米并符合下列条件之一的集中居住区:一是房屋破损严重,房龄超过40年的房屋比重达到50%以上;二是符合《建设部关于修订〈城市危险房屋管理规定〉的决定》(建设部令第129号)规定的三、四类条件的房屋占50%以上;三是基础设施配套不全,公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患。
列入改造范围的工矿棚户区是指城市规划区内国有土地上,由国有及国有控股企业、集体企业管理的建筑密度大、年久残旧、基础设施不完善、生活环境差、建筑面积在1万平方米以上或改造户数超过200户以上危旧房集中连片的筒子楼或职工住宅区。
(二)工作目标
根据我市各县(市)、区政府调查摸底情况,我市现有95片危旧房屋比较集中的城市棚户和工矿棚户区,建筑面积765万平方米。新乡市区72片,建筑面积531万平方米,其中城市棚户区47片,面积377.6万平方米,工矿棚户区25片,面积153.8万平方米。从2015年起,力争用3年时间,基本完成全市工矿棚户区和城市棚户区改造任务。其中:2015年完成拆迁改造任务的30%左右,2015年完成拆迁改造任务50%左右,2015年完成拆迁改造的全部任务。
(三)建设标准
棚户区改造要按照国家建筑节能的有关规定,建设节能省地型住宅。充分考虑棚户区居民的购买能力和意愿,原则上工矿棚户区改造项目户型建筑面积控制在80平方米以内,高层建筑可适当放宽到90平方米。城市棚户区安置回迁居民的户型面积结合当地居民住房实际情况和居民收入水平确定,以中小套型为主。
三、政策保障
(一)资金筹措政策
市发改委、财政局要积极争取国家、省的政策和资金支持,从土地出让金、城市基础设施配套费和投资集团融资等方面筹措棚户区改造启动资金。按照政府主导、市场化运作、项目可行、资金可融、风险可控、效益可期的思路,稳步推进全市棚户区改造工作。市财政设立棚户区改造以奖代补资金,对改造力度大、进展情况好的县(市)、区政府进行奖励。奖励资金根据工矿棚户区和城市棚户区改造完成面积、保障性住房建设面积等相关因素和权重计算确定。市奖励资金由各县(市)、区政府统筹安排使用,通过奖励、补助、贴息等形式用于城市棚户区、工矿棚户区改造,专款专用,不得截留、挪用。棚户区改造中配建廉租住房项目的资金筹措采取争取国家中央预算内投资补助、省财政资金补助和市县配套的办法解决。
(二)土地支持政策
纳入城市棚户区改造范围并完成拆迁安置工作的国有建设用地,由市和县(市)土地储备机构统一纳入储备计划,实施开发整理,也可以委托有资质、有实力的企业参与棚户区改造建设用地的开发整理。开发整理后的土地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。居民安置费、拆迁补偿费、开发整理费一并计入公开出让地块土地成本。前期参与投资开发整理土地的资金,按实际投入成本加同期银行贷款利息给予补偿。城市棚户区改造范围内的市政和公用设施用地及配建经济适用住房、廉租住房用地以划拨方式供应。出让土地所得收益,优先用于城市棚户区改造的基础设施和公共服务设施建设。对工矿棚户区,原属于国有划拨的生产用地,城乡规划部门应及时调整为棚户区建设住宅用地,国土资源管理部门要根据规划部门的土地用途调整为原土地使用者办理土地用途变更手续;对于配建基础设施和公共服务设施涉及使用的新增建设用地报批,比照保障性住房用地报批方式实行一个窗口对外、一站式办公。
(三)税费优惠政策
城市棚户区改造和工矿棚户区改造项目免收城市基础设施配套费等行政事业性收费;经营服务性收费项目按低限减半征收。参照煤矿棚户区以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目要纳入经济适用住房建设计划,并免征土地契税;城市棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房面积未超出拆迁面积的,免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁房屋面积部分,按照有关规定减免税费。棚户区改造中配建的经济适用住房和廉租住房项目,可享受《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2015〕24号)规定的优惠政策。
(四)拆迁安置政策
严格拆迁计划管理,在年度拆迁计划中优先满足拆迁棚户区的需要。城市棚户区房屋拆迁补偿安置采取产权调换和货币补偿的方式,鼓励以产权调换方式为主。被拆迁人选择产权调换的,原则上实行拆补平衡。房屋安置面积超出原有面积,在规定标准(另行制定)内的部分,可按成本价格购买;超出规定标准的部分,按房屋市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、折旧等因素,以房屋市场评估价格确定补偿价款,不再进行土地补偿。城市棚户区和工矿棚户区改造范围内国有直管公房、已改制和未改制单位的自管公房,统一由市房管局履行国有产权代表职责,按照市场评估价格优惠优先出售给现房屋租赁户(公变私)后,按棚户区改造有关拆迁安置政策进行拆迁安置。对经济困难,无力购买原租赁住房产权的低收入家庭,安排保障性住房实物配租,确立新的租赁关系。国有公房出售收入纳入全市住房保障和棚户区改造统筹资金。
(五)住房保障政策
城市棚户区和工矿棚户区改造项目中配建廉租住房比例不得低于建筑总面积的20%;对棚户区内符合经济适用住房和廉租住房保障条件的被拆迁居民就地优先保障,一次性解决住房问题。
(六)棚户区居
民购房支持政策市住房公积金管理中心在防范风险的前提下,对缴纳公积金的居民要降低首付款比例,简化贷款手续,支持棚户区改造。设立规范的住房置业担保机构,鼓励有条件的各类经济组织和民间资金介入,为中低收入家庭提供住房贷款担保,降低银行贷款风险,支持个人合理住房消费。
(七)产权政策
城市棚户区改造中用于回迁居民安置的房屋产权归棚户区居民所有,商品住房以市场价购买后确认产权。工矿棚户区改造的房屋纳入经济适用住房的,实行国家和个人共有产权制度,个人以其出资额和企业补助取得部分产权;工矿棚户区居民通过补交土地出让金后可取得全部产权。持有部分房屋产权的工矿棚户区居民转让棚户区改造房屋时,要取得全部产权后方可上市交易。棚户改造配建的廉租住房产权全部归国家所有。
四、组织领导
成立“新乡市棚户区改造领导小组”和“新乡市棚户区改造办公室”,建立市棚户区改造联席办公会议制度,市发改、住房和城乡建设、财政、城乡规划、国土资源、房产管理、拆迁、审计、地税、人防等部门要协调联动,加强合作,研究解决棚户区改造的重大问题,主动提供服务,共同推进棚户区改造工作。
1.各县(市)、区政府:要成立相应工作机构,制定实施细则,搞好前期摸底调查和宣传动员,组织实施项目管理;负责棚户区房屋拆迁安置、资金监管和社会稳定工作,制止棚户区内乱搭乱建行为。
2.市发展和改革委员会:负责棚户区改造规划、计划的制定和安置住宅建设项目审批立项工作。
3.市住房和城乡建设局:负责棚户区改造工作的指导、协调和监督;负责棚户区的认定;工程建设质量、安全、进度的监督检查;拆迁安置房建设成本的审核;组织新建小区的综合验收。
4.市财政局:负责棚户区改造融资工作,落实棚户区改造财政补贴资金,争取国家、省的支持资金,落实本级财政廉租住房建设资金和棚户区改造项目贷款贴息资金。
5.市国土资源局:根据规划预留棚户区改造、廉租住房建设年度土地利用计划指标,提供异地安置住宅建设地块,确保土地供给;做好土地出让金收缴工作;办理棚户区改造项目、廉租住房建设项目土地手续。
6.市城乡规划局:依据城市总体规划编制拟改造片区和异地安置住宅地块的控制性详细规划及规划设计条件,规划相应的回迁安置和商业开发用地,审批棚户区改造中新建小区规划方案,对棚户区改造范围内的违法建设行为进行查处。
7.市房产管理局:负责棚户区改造中住房保障对象资格确认和保障性住房建设的组织协调,指导各县(市)、区落实住房保障工作。
8.市审计局:负责棚户区改造政府投入资金使用的监督审计工作。
各县(市)、区政府要制定棚户区改造实施细则,于3月15日报市棚户区改造领导小组办公室。
五、组织实施
(一)编制改造规划和年度计划
各县(市)、区政府依据城市总体规划、城市住房发展规划、棚户区改造任务及资金筹集情况,按照3年完成改造任务的要求,编制3年棚户区改造规划和年度计划,2015年3月底报市发改委审核同意后实施。市政府与各县(市)、区政府和市直有关部门签订棚户区改造年度目标责任书,纳入市政府绩效目标考核范围。
( 二)加快项目审批
将所有工矿棚户区、城市棚户区改造项目全部纳入省、市两级联审联批范围,实行一站式、一条龙集约化审批服务,简化审批程序,缩短审批时限,提供高效服务。
(三)依法规范拆迁
棚户区改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众和社会监督。拆迁安置由各县(市)、区政府负责组织,严格执行国家和省、市的拆迁政策,阳光操作,和谐拆迁。坚持先安置后拆迁,实行货币补助或提供过渡性住房相结合的方式,解决被拆迁群众的安置问题。棚户区改造回迁安置住房只能安置棚户区住户,不得面向社会销售。改造资金的使用、成本核算、价格核定要向社会公开,接受审计监督。棚户区改造房屋拆迁,与拆迁当事人达不成补偿安置协议、在规定拆迁期限内拒不搬迁的,依法实施行政强制拆迁;对野蛮拆迁,无理取闹、阻挠拆迁的,要依法追究当事人的法律责任。
(四)加强建设监管
严格执行工程监理、质量责任制和项目投标制,严格工程质量管理,坚决杜绝“豆腐渣”工程。项目竣工后,由建设主管部门牵头,依法组织相关部门联合验收,合格后方可交付使用。市有关部门要加大审计和稽查工作力度,对棚户区改造工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查,对各县(市)、区年度计划执行情况进行验收检查,对不能按期完成改造任务的县(市)、区和工矿企业,扣减棚户区改造以奖代补资金,并追究有关人员的责任。
(五)强化物业管理
新建回迁小区实行物业管理,缴纳公共维修基金,由业主按招投标方式确定物业管理公司,严格执行有关物业管理政策。小区内配建的商业性用房的经营收益可作为补充小区管理、房屋维修等费用。
方案三:棚户区改造实施方案
为加快城市改造步伐,改善棚户区居民居住条件和生活环境,根据中共广丰县委、广丰县人民政府《关于加快县城棚户区(城中村)改造的意见》,按照县委、县政府城市棚户区改造的统一部署,结合我街道实际,特制定丰溪街道棚户区改造实施方案。
一、指导思想
坚持以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,全面贯彻落实党的十七大关于着力改善民生、促进社会和谐的要求,坚持统一规划、界定范围、突出重点、典型引路、分步实施原则,采取政府“搭台”、居民“唱戏”模式,实现居民得实惠、城市变形象要求,加快推进棚户区改造,切实改善群众的居住条件和生活环境,全面提升我街道城市建设水平,保障我街道经济社会持续、快速、健康发展,在新的起点上再创丰溪新辉煌。
二、基本原则
目前我我街道棚户区及居民的主要特点是周边区域环境恶劣,居民收入少、大多居民为失地农民,地处城乡结合部,居民的居住观念落后,因此,棚户区改造的基本原则是:
1、坚持政府主导、市场运作的原则。按照县委、县政府确定的原则、政策、目标,认真组织实施。
2、坚持科学规划、配套建设的原则。按照城市总体规划,认真组织,科学合理,不降低标准;实行连片改造,不留死角,全面完成我街道所承担的建设任务。
3、坚持量力而行、积极而为的原则。既要立足长远,又要面对现实,改革与改善相结合,突出重点、先易后难,综合治理、稳步推进。
4、按照县政府有关政策规定,实行阳光操作,依法运作,保持稳定。
三、改造模式
坚持政府“搭台”、居民“唱戏”模式。棚户区改造,要十分尊重人民群众的主体地位,充分调动和发挥其改善居住条件、提高生活品质的积极性和创造性。改造工作实行一居一案并交由群众讨论。拆迁、安置过程由群众参与,改造资金动作交由群众监督。政府主要负责制定有关改造政策、编审改造规划和工作计划,审批拆迁安置方案,统筹协调相关部门提供支持服务等工作。街道作为棚户区改造的责任主体,具体负责安排确定居委会改造时序和实施主体(居委会及居民理事会),提供智力支持和组织保障。
四、拆迁安置办法
棚户区改造拆迁补偿,原则上实行“实物安置、价值结差”办法,以原地安置为主,异地安置为辅。
1、棚户区居民(国有土地上)的房屋,拆改前通过市场评估确定补偿价值,拆迁后安置其同等价值的商品房。
2、棚户区居民(集体土地上)的房屋。拆改时建筑物按重置价结合成新状况评估确定补偿价值。房屋占用的土地(包括有合法证件的宅基地),比照同地段国有出让土地评估价值60%计算补偿价值。补偿安置商品房既要参照原有住房面积,又要适当均衡人均住房水平,同步解决本地住房困难户的住房困难问题。属于改造区域内的本集体经济组织成员,原房屋人均低于60㎡(建筑面积)的,可按60㎡标准给予补足,补足部分按成本价结算。安置商品房价格依其成本价确定。
3、被拆迁房屋原有的规划、土地、产权等相关证件,由拆迁改造主体代为收缴交回发证机关。
4、先签协议并在规定时间内搬迁完毕的被拆迁人,可以先行挑选安置房。
5、棚户区改造前的店面,可在改造区域内实行产权调换。产权调换安置后剩余店面,可由拆迁改造主体单位实行公开销售;棚户区改造资金宽裕的,安置区多余店面可不对外销售,由原集体经济组织全体成员(居民)以股份制形式共享。
五、具体措施
1、加强组织领导。切实加强棚户区改造工作的组织领导,街道成立以党委书记为组长的棚改工作领导小组,领导小组下设办公室,并抽调精干力量充实到棚改办专门负责棚改工作。
2、搞好宣传发动。要充分利用广播、电视等宣传媒体和发放宣传单,宣传棚户区改造的重要意义、各项优惠政策,宣传政府关于棚户区改造的各项措施,使广大群众理解支持并积极参与到棚户区改造工程中来。要开好棚户区改造拆迁动员大会,向被拆迁居民讲清楚棚户区改造的目的、意义、优惠政策及工作程序,要对一些群众长期形成的“房子要住有天有地”的观念和思维耐心引导、坚决扭转;让棚改居民吃下定心丸。
3、搞好调查摸底,做好改造方案。对棚户区改造区域内的情况做深入细致的调查摸底工作,棚户区改造要坚持政府协调和市场运作相结合,要通过对棚户区改造区域的难易程度调查摸底的基础上,通过阳光操作,依法运作,确保拆迁户准时回迁,住上放心房。
4、要充分发挥社区、居民代表和居民理事会的作用。棚户区改造涉及广大群众的切身利益,在实施过程中,可能会遇到很多矛盾和问题,要充分发挥基层密切联系群众的桥梁纽带作用,积极做好群众的思想政治工作,反映社情民意,积极帮助拆迁户解决在租房、生活等问题上的实际困难,搞好拆迁以及监督建设单位保质保量完成改造任务。
5、要充分发挥政策的推动作用。要通过调查摸底,了解棚户区所处位置的优劣、改造的难易程度等具体情况,把省、市关于棚户区改造的优惠政策给足、给到位,尽最大可能提高新建居民区环境质量。
篇四:棚户区改造进程
2015县棚户区改造实施方案
方案一:县棚户区改造实施方案
为全力推进我县棚户区改造工作,改善棚户区居民的居住条件,确保我县20XX年棚户区改造目标顺利完成,根据《大兴安岭地区行署、集团公司20XX年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区20XX年棚户区改造回迁安置实施细则》,结合我县实际,特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
(一)指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标,统筹规划,精心组织,配套建设,高标准完成棚户区改造任务。
(二)工作目标
于20XX年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
(三)主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导,各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中,严格执行国家和省有关法律法规,妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划,按照“科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,各项基础设施配套建设,功能完善。依据园林化城市建设总体要求,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远,又要面对现实,突出重点,先易后难,综合治理,稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系,棚户区改造既要逐步推进,又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中,妥善解决好低收入群体的住房问题,在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划,容积率不超过1,日照间距系数不小于2.8,各项规划指标不能降低,必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全,达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色,层数为6层,层高不低于2.8米,住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头,满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心,做到道路畅通,环境整洁,办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主,其中40平方米户型占25%,48平方米户型占45%,58平方米户型占20%,68平方米(含少量75平方米)户型占10%。具体户型面积的选择,在结合居民住房实际情况,居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理,保证居民生活环境有明显改善,安居乐业,社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业,必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。
三、资金筹措与使用
(一)改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县(局)财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
(二)加强资金的使用管理,棚户区改造资金要设立专户,专款专用,不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划,所需建设用地以划拨方式提供,其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地,应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金;以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目,经税务部门同意后不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税;与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取,其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置,原则上实行“就地”或“就近”安置回迁楼房,对不愿回迁的住户,实行货币拆迁,不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的,实行结构差价及按“部分面积”结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一,原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价,超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价;超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算,交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分;超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭,私有产权的原面积部分拆一还一,不收结构差,合理扩大面积部分每平方米减收200元房款,如仍无能力出资购买合理扩大面积部分,则允许欠款入住,缓交房款时间定为2年,第一年交房款的60%,第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后,再办理房屋所有权证,到期后仍无能力交纳欠款的,则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅,实行取暖费减免政策,按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查,摸清棚户区居民住户的房屋产权归属,建筑结构、面积及附属情况,住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等,一户一档,汇编成册,为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式,宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓,人人皆知,达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规,实施“阳光拆迁,和谐拆迁”,统一标准,严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开,逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则,依据棚户区改造项目建设计划,依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序,确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查;工程竣工后,经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量,降低建设成本,要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备,大宗建筑材料实行政府统一采购。
6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行“政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化”的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时,要在房地产行政主管部门指导下,在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理,也可实行业主自助式管理,或由林业局房产科进行物业管理。
实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
(一)组织领导
成立以县委和县政府领导为组长,分管领导为副组长,相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组,负责全县棚户区改造工作。
(二)责任分工
成立棚户区改造建设指挥部,主要负责城市棚户区改造建设工作,组织房屋拆迁补偿,工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作;经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批,向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持;财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款;国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作,协调落实腾空土地出让收益归集工作;民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作;监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督;宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作;信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作;法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作;塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜;其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
方案二:县棚户区改造实施方案
为切实改善我县城镇棚户区居民的居住和生活条件,根据国家住房和城乡建设部、发展和改革委员会等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》和《中共双鸭山市委双鸭山市人民政府关于进一步加快推进棚户区和泥草房改造工作的意见》的精神,结合我县实际,制定本实施方案。
一、指导思想
以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,认真贯彻党的十七大精神,坚持以人为本,以改善民生、建设和谐集贤和促进经济与社会协调发展为目的,着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住条件。
二、棚户区界定
城镇棚户区是城镇建成区范围内5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
三、棚户区基本情况
我县棚户区占地总面积332.5万平方米,拆迁房屋面积103.75万平方米,预计可开发房屋面积432.8万平方米。
四、工作目标
利用5年时间基本完成全县城镇棚户区改造建设任务,使居住在棚户区中1.2万余户、4.8万多人口的居住和生活条件得到明显改善。
五、改造原则
(一)坚持全县统一领导、属地化实施的原则。县政府是棚户区改造组织实施主体、责任主体,主要领导要全权负责城镇棚户区改造工作。
(二)坚持政府组织、市场化运作为主的原则。棚户区改造要与廉租房建设相结合,与房地产开发相结合,积极推进住房保障体系的建立和完善。对有商业价值的棚户区改造的开发项目,应实行市场化运作。
(三)坚持综合开发、配套建设的原则。棚户区改造要符合城镇建设总体规划,按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。
(四)坚持依法运作,确保社会稳定的原则。严格执行国家、省法律法规,妥善解决好特困群众的住房问题。
六、建设标准
(一)棚户区改造新建住房应以中小户型为主,户型设计分别为:45、60、70、80平方米左右。
(二)新建回迁住房要达到基本入住条件,配套设施齐全﹙水、电、热、通讯﹚,以满足居民入住使用的基本要求。
(三)棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房、社区用房,保证供热、供电、供水、排水,搞好硬化、绿化、亮化,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。
(四)建筑节能达到国家规定标准,工程质量合格率达100%,并由有资质的物业服务企业进行物业管理。
七、资金筹措
(一)积极争取国家对我县棚户区改造的资金支持。县发改委、财政、建设部门要积极争取国家老工业基地振兴、节能减排、资源型城市转型等政策资金支持的有利契机积极向上争取政策性资金。
(二)每年在新增财力中安排适当资金作为棚户区改造专项资金
(三)要加大招商引资的力度,拓宽棚户区改造投融资渠道。吸引有实力的房地产企业及社会力量参与棚户区改造工程。同时,积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目,争取金融机构的支持。
(四)棚户区改造,配建廉租住房的,除向国家争取补助外,县财政预算、土地出让金净收益10%以上、住房公积金增值收益部分(扣除风险准备金和管理费)安排廉租房建设。
(五)加强资金的使用管理,发挥监管部门的作用。棚户区改造资金的筹集、管理和使用,应专款专用,不得挪用,由审计部门负责审计,纪检监察部门负责监督。
八、优惠政策
(一)土地政策。
1、城镇棚户区改造项目中的廉租住房建设用地以行政划拨的方式提供。
2、通过出让方式取得土地的棚户区改造项目,其土地出让金按评估地价的40﹪收取。并按收支两条线规定管理,全部用于棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
![【棚户区改造进程】](http://image.xinmin.cn/2013/02/26/20130226203926104484.jpg)
(二)税费政策。
1、棚户区改造项目一律免收属县级管理权限收取的行政事业性收费和政府性基金。
2、棚户区改造项目原拆迁面积部分免收防空地下室建设费。
3、符合城镇建设规划且棚户区面积小于2万平方米的,参照棚户区优惠政策执行。
4、对重点区域其他开发建设项目,由县政府采取一事一议的办法确定收费标准。
5、以划拨方式取得的土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税;棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,经地税部门核准,暂不征收营业税、城镇维护建设税、教育费附加;被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁有关管理办法规定标准取得的拆迁补偿款,免征营业税、城镇维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。
6、房地产开发企业在商品住房项目中配套建造廉租住房的,由政府有关部门出具的相关材料,可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
(三)拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁补偿安置,采取产权调换和货币补偿的方式,被拆迁人选择产权调换的,原则上实行有照房屋“拆一还一”,其他房屋实行货币补偿。结合我县实际,确定回迁最低保障户型和上靠户型面积标准(最低保障户型面积不得小于45㎡,上靠户型面积为60㎡),超出原面积部分按经济适用住房价格购买,超出上靠户型面积部分按市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的,货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场评估价格确定。
(四)住房保障政策。实施廉租房建设工程。所谓廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能,向具有城镇非农业常住户口低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。此项工程要以棚户区改造为切入点,促进住房保障体系的建立。棚户区改造项目中廉租住房的配建比例必须达到总规模的3%以上,由政府按成本价回购。
(五)城中村改造在符合城镇规划和土地利用总体规划的前提下,编制规划方案,报县棚户区改造领导小组审批后,享受经济适用住房的相关优惠政策,坚持政府引导、市场化运作的原则,建设符合农民特点的住房。
九、组织实施
(一)审批提速
对棚户区改造项目,建立绿色审批通道,实施联合办公、实行“一站式”、“一条龙”、“一口式收费”集约化审批服务。相关部门要简化办事程序,缩短审批时限。
(二)调查摸底
社区办、县房产处要集中力量、集中时间对每片棚户区逐户进行排查,摸清计划改造棚户区内居民的住房面积、户型、人口、生活状况、安置方式等方面的情况,一户一档,汇编成册。
(三)编制计划
依据城镇住房发展规划、棚户区改造方案及资金筹集情况,按照改造任务的要求,编制五年实施规划和年度改造建设计划。
(四)依法组织拆迁
严格执行国家和省的拆迁法规政策,阳光操作,和谐拆迁。采取科学的工作方法和措施,充分发挥相关部门和社区组织作用,做好群众工作,坚决杜绝违法违规拆迁。
(五)加强建设监管
要依法组织开发、设计、施工和监理单位招投标;按照住宅设计规范要求,严格施工图设计文件的审查;按照发展节能省地环保型住宅的要求,推广新材料、新技术、新设备、新工艺;强化监管,安全施工,确保房屋建设质量。
十、强化领导
为加强对我县棚户区改造工作的组织领导,成立“集贤县棚户区改造工作领导小组”,许德东县长为组长,有关副县长为副组长,县直相关部门主要负责人为成员;领导小组下设推进办公室。工作人员由县建设局、县财政局、县发改委、县国土局等部门抽调专职人员组成,代表县政府管理城镇棚户区改造有关工作,负责改造工程的计划管理、资金使用管理、工程建设管理、政策执行、监督检查、目标考核、信息综合反馈等工作。
县建设局负责改造的总体规划、综合协调、推进实施、督办考核工作;县发改委、县财政局负责协调筹集建设资金;县国土资源局负责棚户区改造项目土地供应工作,会同县财政局协调落实腾空土地出让收益归集工作;县民政局负责对棚户区内低保户核查认定工作;县监察局、县审计局负责改造资金使用的监督;县财政、发改、国土、税务、银行、电力、物价、水务、公安、人防、消防、劳动、统计等有关部门负责相关优惠政策的落实。
方案三:县棚户区改造实施方案
按照国家、省、市关于棚户区改造的有关精神,结合我县城市改造的实际,以及民风、民俗、文化内涵等实际情况,在2015年、2015年棚户区改造工作的基础上,依据上级最近颁布的有关文件精神,特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为统领,全面落实县委、县政府惠民政策精神,按照县政府提出的改造老城、扩建新城、全力打造滨江港城的要求,以改善民生,创建宜居宜业环境,提高城市品位,推进城市化进程,促进经济与社会协调发展为目的。以重民生,保增长,促和谐,维护社会稳定为主题,着力加快城市棚户区改造的步伐,为实现和谐秀美富裕文明新肇源奠定坚实的基础。
二、实施意见
(一)政策依据【棚户区改造进程】
本方案制定的依据是中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部、发改委、财政部、国土部、人民银行联合下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔20XX〕295号)、财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》(财综〔2015〕8号)、《黑龙江省人民政府关于棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2015〕31号)、《大庆市人民政府关于印发大庆市城市棚户区改造实施方案的通知》(庆政发〔2015〕10号)等相关文件及国家、省、市召开的棚户区改造工作会议精神。
(二)棚户区界定及确定
城市棚户区是城市建成区范围内房屋拆迁面积5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
我县棚户区改造区块的确定,由县建设行政主管部门依据上级文件要求选定,报县政府审定。
(三)棚户区改造的原则
1、坚持政府主导,市场运作原则。棚户区改造工作,在县委、县政府统一领导下,与房地产开发项目相结合,采取市场化运作的方式,推进住房保障体系的不断完善。
2、坚持综合开发,配套建设原则。棚户区改造要符合城市建设总体规划,按照先行规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针,统一征收,分步实施。
3、坚持依法运作,公开公正原则。严格执行依法征收程序和相关法律法规及政策,坚持公开透明,阳光操作,妥善解决好各方面问题,以保持社会稳定。自2015年开始,县政府不再审批零散的开发项目,开发建设项目必须以棚户区改造的形式集中连片开发有序进行。
(四)建设标准
1、棚户区改造新建住宅应以中小户型为主。建筑面积原则上应在50平方米至90平方米以内,90平方米以下的户型不少于建筑面积的70%。
2、新建的回迁房为毛坯房,由被征收房户自主装修。
3、棚户区改造新建小区应按照规划要求,确保基础设施配套齐全。建设物业用房,居民活动室,适当考虑社区用房,保证分户计量供暖、供电、供水、供气、排水、通讯的畅通,搞好硬化、绿化、亮化,安装电子监控设施,做到物业管理规范,道路畅通,环境整洁。
4、建筑节能符合规定标准,工程质量合格率达100%。
5、棚户区改造小区的物业由开发企业提出聘用具有相应资质的物业公司进行管理的意见,报县物业管理办公室审批确定。
(五)优惠政策
依据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2015〕31号)的有关规定,特制定如下优惠政策:
1、对经批准的棚户区改造项目,通过出让方式取得的土地,所缴纳的土地出让金,按收支两条线规定管理。土地出让金除上解部分资金外,其它地方政府可支配资金全部用于该棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
2、棚改项目按建筑面积每平方米收取大修理基金30元、劳保基金24.9元,免收其他行政性收费和政府性基金。
3、棚户区居民因征收而重新购买的普通住房价款未超出征收补偿款的,免征契税。
4、房地产开发企业参与棚户区改造项目回迁房屋价按棚改政策不同,分偿还原征收面积、上套(靠)户型面积、上调户型面积、增加面积四种形式收取。纳税人按照政府确定的征收补偿标准,与被征收人签订《征收安置补偿协议》,按注明的征收建筑面积补偿被征收户,填制《棚户区改造回迁暂不征税申请表》和《回迁安置房屋分户明细表》经市(地)和县(市)、区棚改办、地税局核准分别享受税收政策。
(1)偿还原征收面积部门,不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税、印花税;企业所得税实行核定征收的,不纳入核定范围。
(2)纳税人以建安成本价安置被征收人取得的上套(靠)户型面积收入,只征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。
(3)纳税人以开发成本价安置被征收人取得的上调户型面积收入,只征收营业税,城市维护建设税、教育费附加。
(4)纳税人以上述价格安置被征收人后,被征收人还面积增加安置面积的,对纳税人按照商品房市场价格收取的房款,依法征收相关税费。
5、被征收人依据国家有关国有土地上房屋征收与补偿规定标准取得的征收补偿款,免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和土地增值税。
6、对在建工程完成投资30%以上的项目,允许进行在建工程抵押贷款。
7、对在建工程完成到主体两层以上或工程造价25%以上,由县建设主管部门审核批准预售许可,开发企业方可进行预售,预售资金应缴银行建设专户,由建设行政主管部门对资金使用情况进行严格监管。【棚户区改造进程】
(六)补偿办法
对于县城内棚户区改造的征收补偿,采取房屋产权调换和货币补偿两种方式进行。
1、房屋产权调换补偿办法
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)及《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(黑政发〔2015〕31号)的有关规定,被征收人选择产权调换的,原则上实行“征一还一”。我县为了使广大人民群众受益更多,特制定下列补偿办法。
(1)私有产权的住宅房屋征收补偿按原面积(指房屋所有权证注明的建筑面积)“征一还一”,无产权证的主房,到房产部门办理产权;无产权证砖瓦结构以上的门房、仓房,开发商可以按建筑面积不高于1比0.5的比例还建;其他占地面积(含附属设施)按不高于1比0.3的比例还建。回迁时选择多层楼房底层和顶层的(一层为车库的,以二层为底层;顶层建阁楼的,以下一层为顶层),原面积部分不结算楼层差价款;选择其他楼层的,回迁户向开发企业补交楼层差价款,每平方米100元。征收房屋面积在70平方米以下的,如回迁时需要扩大面积的,可享受5平方米的成本价格(成本价格按每平方米1450元确定)。
(2)非住宅房屋征收补偿,被征收房屋产权证照标明商服用途和建筑面积,实行“征一还一”,但不找结构差价。无产权证的,到房产部门办理产权。面积减少部分实行货币补偿,即按原房屋的评估价进行补偿。被征收人自愿增加面积的,增加面积部分按市场销售价格购买。调换的商服房屋跨度18米的,开间不低于3.6米;跨度15米的开间的,不低于3.3米;跨度12米以内的,开间不低于3米。
(3)对房屋所有权证标明使用性质为住宅,实际位于主次干道两侧(临街且有独立产权)的房屋,回迁时基本按原位置回迁,按规划要求,建商服还商服、建住宅还住宅,但仅限临主次干道的第一户,其余不享受此规定。
(4)被征收人回迁面积小于原征收面积,剩余房屋面积按市场价格予以货币补偿。
(5)对于棚户区改造涉及的特困户、低保户,在民政部门确认并出具相关手续后,有产权证照的房屋,按原面积“征一还一”达不到50平方米的,由开发企业补到50平方米。并且不因居住楼房取消特困户、低保户待遇。
(6)实行回迁安置的,按签定安置补偿协议先后顺序选择房屋,同时签定协议的利用电子摇号确定顺序。
(7)补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼,申请人民法院强制执行。
2、货币补偿办法
(1)选择货币补偿的被征收人,必须出具房屋产权证照,其征收补偿金额一律由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
(2)对于房屋所有权证注明使用性质为住宅,实际用于商服的房屋,且位于主次干道两侧(临街并有独立产权)具备营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上三个基本条件,可按商服的评估价格予以补偿。
(3)对于有土地使用证和规划许可证,但未办理房屋产权证的房屋,到房产部门办理产权,按评估价予以补偿。
(4)被征收人土地使用面积内的棚厦等附房设施按评估价予以补偿。
(5)被征收人在接到评估报告后,对估价结果有异议时,自接到评估报告之日起7日内,可直接申请房地产估价技术鉴定委员会对估价结果进行鉴定,估价结果以鉴定结论为准,房地产估价鉴定费用由鉴定申请人承担。
(七)征收、搬迁方式
由县政府确定棚户区改造地块并编制控制性详细规划或规划设计条件,面向具有开发资质的企业公开招标。由中标企业编制修详规划,经县政府批准后实施。公开招标后,由县政府授权房屋征收部门组织征收。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收人房屋所有权不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,按照征收补偿方案作出决定,并在房屋征收范围内予以公告。被补偿人对决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。征收费用由企业负责。
(八)相关规定
1、参与棚户区改造的开发企业,开发前需将项目资本金总额的20%(包括3%的农民工工资保证金)存储到指定银行账户,由建设行政主管部门会同有关部门负责监督。
2、对实行回迁安置的,按回迁面积,以成本价格为基数,由开发企业向建设行政主管部门交纳其总额10%的保证金,如违反房屋征收有关规定或不能按期开发建设的酌情予以扣减。未出现问题的,在工程竣工验收后全额予以返还。
3、对实行货币补偿的,确定评估价格后,由开发企业将补偿资金足额存储到征收部门指定的银行账户。
4、棚户区改造项目实施分期建设的,须由县政府审定批准。未经批准擅自分期建设的,先期建设部分正常缴纳税费。
5、开发企业应当向房屋买受人(包括以产权调换方式回迁安置户)出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
6、棚户区改造项目竣工后,开发应按有关规定组织相关单位对工程项目进行综合验收。对燃气没有入户和没有安装热计量表的住宅小区建设行政主管部门不予竣工验收备案手续。开发企业在验收合格后90天内,完善办理产权证所需的全部手续。
7、实行棚户区改造的小区,应严格按照规划设计标准进行开发建设,因特殊情况确需调整或变更的,须经县政府批准。
8、由开发企业原因致使不能按时回迁的,自逾期之日起,由开发企业发给被征收人每月每户600元的搬迁临时安置费。
9、征收非住宅房屋,其设备、原辅材料等由被征收人自行搬迁,停业损失按有关规定计算,由征收人一次性给付。对虽有营业执照,但征收时已停止营业活动、且不能出具纳税票据的,不予支付停业损失费。【棚户区改造进程】
本方案与国家和省、市有关政策不一致时,执行国家和省、市相关政策规定。
篇五:棚户区改造进程
2015棚户区改造工作总结
第1篇:2015年城市棚户区改造工作总结
2015年市政府下达了改造城市棚户区1万套的保障性安居工程建设目标。为顺利完成任务,我局将棚户区改造纳入“两改”工作,加强了工作的领导力度和协调力量。截至12月,全市已开工建设棚户区改造10335套。其中,城市棚户区改造项目5个,8837套;国有工矿棚户区改造项目8个,2364套。圆满的完成了任务。具体项目为:城市棚户区改造项目5个,东津还建小区一期建设5000套、高新区新市民公寓2039套、高新区奔驰大道棚户区改造小区1200套、襄城区白云人家小区504套、樊城普鑫上东郡94套;国有工矿棚户区改造项目8个,湖北惠普印染厂400套、襄阳市第四针织厂300套、襄州纺织协会100套、原3607厂558套、原市第二化工厂140套、牛首粮油公司200套、102公司136套、襄棉棚户区改造2期530套。主要做了以下四个方面工作:
一、努力为市委、市政府当好参谋,制定完善城市棚户区和城中村改造政策。根据市委、市政府要求,我局对城市棚户区和城中村改造工作进行了大量调研和全面分析,主要领导亲自挂帅主笔,起草推进“两改”工作意见稿,几易其稿,反复修改,经市委、市政府审定出台了《关于加快推进城市棚户区和“城中村”改造工作的意见》(襄发201512号)文件。为督促城区“两改”项目的推进进度,于2015年7月10日拟定了《襄阳市城区2015年“两改”项目建设进度考核奖惩办法》(襄办文201572号)以市委、市政府办公室文件下发实施。“两改”项目在推进过程中,局领导深入基层调查研究,对发现的房屋征收中的补偿安置问题、城中村改造项目人口、土地、房屋等如何认定登记问题以及项目规划审批等问题及时向市委、市政府反映,并为此多次随市领导实地察看四个城区政府(高新区管委会)“两改”项目,在充分掌握第一手资料的基础上,提出了在房屋征收规定时限内率先签订征收协议,予以奖励的政策。经反复讨论,在充分征求意见后,形成了集体意志,以市政府专题会议纪要下发执行,确保了城市棚户区和城中村改造项目的推动有法可依、有规可循。
二、积极为各城区(高新区)、改造单位提供政策服务和业务培训工作。我局积极主动的为各城区(高新区)和项目改造单位提供政策支持和服务,如襄阳新天地等改造项目进入到房屋征收程序,由于在执行“拆一还一”房屋征收政策时,没有具体的政策支撑,房屋征收工作无法推进。当月仅该项目集体上访到市政府的就有3次之多,项目推进陷入停滞。为缓解矛盾,推动项目建设进度,我们就房屋征收补偿提出了不突破现有政策的解决办法,促进了襄阳新天地等改造项目的工作进度;新襄棉片区改造项目推进时,为解决该项目的土地竞拍资格问题,我们与区政府、税务等部门反复协商,彻底解决了这个遗留了近5年的问题,确保新襄棉片区于年内开工建设。为确保项目平稳推进,我局先后到襄城区、樊城区、高新区,对项目具体工作人员进行了培训,让各个城区(高新区)的项目具体人员了解、掌握“两改”政策,让项目房屋被征收群众知道政策,懂得政策,为城区(高新区)解决房屋征收这个大难题提供了政策支撑。
三、积极协调规划、土地、城管、建设等市直相关部门,建立“两改”项目审批绿色通道。“两改”项目建设是我市落实市委、市政府确立的打造“两个中心”、建设“四个襄阳”的重要步骤,更是解决群众住房难问题、实施康居工程、改善居住环境、缓解城镇中低收入家庭住房困难的重要举措。加快推进“两改”项目建设进度,我们反复征求规划、土地、城管、建设等相关部门和四个城区(高新区)意见,起草了《“两改”项目行政审批实施细则》,规范“两改”项目的行政审批。建立“两改”审批绿色通道,对“两改”项目的规划、土地、建设等审批事项特事特办,限时办结,该细则已报市政府审核,批准后将颁布实施。
2015年已经过去,即将迎来的2015年,将是我市更进一步加大棚户区改造工作力度的一年,我们要总结过去的经验,开创新的工作思路,为完成2015年的棚户区改造任务,为建设人人安居的保障性事业而努力。
第2篇:全省城市棚户区改造工作总结一、工作目标
住房是最大的民生,做到“居者有其屋”、“居者住其屋”是各级政府必须认真履行好的职责。从2015年开始,省委、省政府决定实施城市棚户区改造,2015年作为全省四项重点任务之一,确定改造750万平方米;2015年又列为八件民生实事,并扩展到41个县(市),计划改造990万平方米,两年计划改造1740万平方米。
二、完成目标情况
到2015年年底,全省共拆迁2670、39万平方米,拆迁41、72万户,136、36万人;开工建设3669、34万平方米,其中建设回迁房1683、95万平方米,建设廉租房76万平方米;已回迁安置1429、28万平方米,回迁安置31、42万户,回迁99、54万人。各市(州)三年任务两年完成,回迁率达到93%,县(市)完成年计划的126%,回迁率达60%。有白山、白城、松原三市和19个县(市)实现了全部回迁。其中2015年全省共拆迁1720、19万平方米,拆迁23、1万户,75、68万人;开工建设2367、78万平方米,其中建设回迁房1112、26万平方米,建设廉租房76万平方米;已回迁安置914、48万平方米,回迁安置16、16万户,回迁54、33万人。全省已有42万户、136万人的住房条件得到了根本性的改善。
在城市棚户区改造攻坚工作中,胡锦涛总书记、温家宝总理亲自到棚户区探望回迁居民,国家副主席曾庆红、中宣部部长刘云山、副总理曾培炎等到我省进行实地考察,对棚改工作做出重要指示和批示。省委、省政府、省人大和省政协领导高度重视棚户区改造进展情况,数次召开有关协调会,解决存在的问题。同时,省人大主任王云坤、省委书记王珉、省长韩长赋、常务副省长田学仁、副省长牛海军、省人大副主任米凤君以及省政协主席王国发等省级领导先后多次深入到市(州)棚户区改造第一线,察看棚户区居民现状,了解棚户区拆迁和建设情况,听取当地情况汇报,对各市(州)政府的棚户区改造进行指导并对所付出的艰辛努力和取得的成绩给予了充分肯定。
省、市各相关部门领导及工作人员全力投入到棚户区改造攻坚工作中,出台了具体实施方案和相关配套政策文件。各级政府克服了棚户区改造资金难、拆迁难、招商难、回迁安置和入住难等诸多难题,积极筹措资金,采取有效措施招商引资。争取到了中行8亿元短贷和开行50亿元贷款,保证了棚户区改造的顺利实施,出色完成了省委、省政府确定的棚户区改造工作任务。
三、工作措施
一是制定和完善棚户区改造政策措施,建立健全工作保障机制。精心组织棚改工作,最基础的是研究制定并出台了《关于城市棚户区改造的实施意见》、《县(市)城市棚户区改造指导意见》,为县(市)的棚户区改造工作提供了政策支撑。同时,进一步完善房屋拆迁、土地使用、税费减免等项政策措施,制定了21个政策文件,制定下发了规划设计、工程质量、建筑节能、安全生产、司法保障等相关规定14个。加强软环境建设,推行“会办制”,确保棚改各项政策落到实处。共召开省棚改协调小组会,动员大会、大型现场会、回迁交钥匙工程仪式等各类会议49次、计6500余人次参加。举办政策培训班2次,360人参加,每次会议和培训都达到了组织周密,效果明显,多次得到省领导好评。分别向省五大班子专题汇报12次、组织大型、小规模考察调研8次,共610人参加。陪同省委、省政府、省人大、省政协、省政府参事室及相关部门调研11次,先后接兄弟省市参观团6个。组织督查推进组27个,进行专项检查4次。07年正式发文86个,2015—2015年领导小组及办公室总计发文180个,调度月报24期,2015年办棚改简报44期,2015—2015年总发86期。撰写了城市棚户区改造大事记,编辑刊印城市棚户区改造文件汇编5集,拍摄了三集棚改专题片,制作棚改光碟420余个,宣传组草拟省领导、厅领导讲话和汇报材料26万字。中直有央视、新华社、人民日报等主流媒体7家、省直6家、各市州几十家媒体进行专题报道、专访等总计310余条,专栏节目、系列报道70余个。
二是攻克难点,大力筹措改造资金。坚持政府组织与市场化运作相结合的原则,多渠道筹集改造资金。省财政两年共安排专项补助资金6、5亿元;由省财政担保落实国家开发银行贷款到位50亿元,已到位46亿元。目前,正在积极协调国家开发银行,确保批复指标内的剩余部分贷款尽快到位,并计划再争取。同时,各地广开资金来源渠道,运用市场化运作手段,大力开展招商引资,通过已经收储的土地变现,筹集改造资金,为棚户区改造和城市基础设施建设提供资金支持。
三是突破重点,强化房屋拆迁工作。对9个市(州)及长白山管委会,我们全力组织拆迁,对各县(市)本着从实际出发、实事求是的原则,积极稳妥地推进。我们十分重视各地对棚改拆迁政策的执行,要求各地在执行中不断完善并相应制定各项规定,充分发挥政府在拆迁工作中的作用,同时做好拆迁政策的宣传和解释工作。坚持公开、公平、公正的原则,实现了阳光操作、和谐拆迁。
四是加强信访工作,维护稳定的改造发展环境。每年上方高峰期的4月、8月和9月分别召开了全省棚户区改造信访工作会议,对如何做好信访工作做了周密部署,落实了领导和部门责任,要求各地实行“谁主管、谁负责”、属地化管理的原则。各地积极建立和完善矛盾纠纷的排查调处机制,对各类信访问题做到早发现、早处理,把问题消灭在萌芽,解决在基层。
五是强化调研督办,加大监督检查力度。为加强对棚户区改造工作的监督指导,保证工作的顺利进行,省人大常委会组成6个视察组,省政协组织4个视察组对部分市(州)、县(市)的棚户区改造工作进行了检查指导,极大地促进了工作开展。同时,我们也加大监督检查力度,共组织8次有省、厅各级领导带队参加、厅内各处长任组长(54个小组)的大规模的集中专项督察,及时发现和解决了存在的问题,保障了棚户区改造工作的顺利进行。厅内各处室都予以了大力支持,办手续、办培训班没,畅通各个环节。
四、工作成效
城市棚户区改造增强了党与政府为民执政意识,市场意识和求实意识。领导从上到下,层层承包、任务到户、责任到人,全心全意为棚户区居民服务;对有商业价值的棚户区土地,采取招、拍、挂方式出让,吸引开发企业投入,在政府组织下,实施市场化运作,获得土地收益全部反补于棚改项目;建立快节奏审批方式,建设适用于回迁居民的小户型住宅,对困难大的居民可先上楼后补款,极大的方便了棚户区居民。
城市棚户区改造有效的调整了城市住房供应结构,社会分配结构,城市基础设施结构,城市就业结构和城市产业经济结构。建设了大批量50平方米左右小户型,把改革成果直接惠及到棚户区居民。住房困难的低保户只花一两万元就可以拥有十万余元的房产;还使几十年想修而未修成的道路和管网一次性得以解决;有一大批棚户区下岗人员实现了再就业;建设了多个区域性专业市场,形成了服务业、建材业、物流业基地和集散地,使产业布局更趋合理化。
城市棚户区改造明显改变了城市居民居住条件,改变了城市面貌,促进了经济发展,社会和谐和社区建设,提高了城市居民文明程度,形成了为民求实、创新、拼搏、奉献的“棚改精神”。这种精神已经融入振兴吉林的伟大创举中,成为改革开放、开拓进取的宝贵精神财富。同时,赢得了老百姓的认可及社会各界的认同,得到了国家、国务院及各部委、新闻单位的表扬和赞许,新华社,人民日报、经济日报、中央电视台、中央人民电台曾进行了近30次的宣传和报道,省、市(州)主要媒体、地方报纸也都大张齐鼓的宣传,可以说城市棚户区改造惠民工程在吉林大地上是家喻户晓,深入人心。
2015年仅棚改一项总投资实现332亿元、2015年底实现268亿元,两年来,整个棚改总投资可达600亿元。按照投资建设的一般经验,固定资产投资总额的40%将直接转化为消费基金,带动地区GDp增长0、6个百分点。600亿元的偌大资金量对于激活吉林相关产业,形成新的经济增长点,无疑将起到巨大的拉动效应。
最可喜的是,棚户区改造盘活了城市土地资源,为吉林省各个城市的中长期发展提供了空间。据统计,目前已改造的棚户区土地可腾空1/3左右的可利用空间,这部分土地作为城市的稀缺资源,随着城市规划布局的调整和招商引资的需要,在未来4-5年间将发挥潜在的作用,为城市振兴和发展拓展新的空间,也为按期偿还开行贷款(
从总体情况看,虽然进展比较顺利,取得了积极成效,但同时也面临一些问题,主要是改造资金还比较紧张;房屋拆迁难的问题更加突出;县(市)群众上访数量增多;回迁安置的压力加大。对这些问题,我们将认真研究,及时解决,确保棚户区改造工作平稳进行。
五、2015年工作安排
2015年以党的十七大精神为指导,落实科学发展观,集中精力抓民生,千方百计促进发展方式的转变,用棚改的实际行动和优异成绩创建和谐中国、和谐吉林。
一是积极落实资金。去年国家开行批复的50亿元软贷款已经到位46亿元,抓紧落实剩余的资金,并积极与省开行协调争取新的贷款,力争再为棚户区和危旧房改造解决30亿元,并为县(市)棚改注入资金。同时,组织各地广开筹资渠道,运用市场化手段,特别是要通过已经收储的土地变现,为棚户区改造提供资金支持。在国家开行予以支持的情况下向3万平方米以下,1万平方米以上的棚户区和危旧房改造进军,争取在3年内实现拆迁1700万平方米任务目标,为40万户、120万人解决住房困难,引领和推进城镇住房制度改革的建立与完善。
![【棚户区改造进程】](http://www.cdtymm.com/images/mjrhg2lnm4xhc2lbnzwg63thfzrw63i/data/attachment/forum/201505/13/094801qo9oiyio0z9ob0zi.jpg)
二是抓好县(市)200万平方米改造任务的拆迁和回迁安置。将有关政策宣传到户,同时严格规范行政强迁和司法强迁。要坚持改造与改善相结合,做到量力而行、尽力而为、实事求是,不能盲目扩大改造计划和拆迁规模,避免产生建设能力不足和群众无法按时回迁的问题。同时,全力以赴抓回迁房建设,千方百计解决住起管好问题。
三是强化工程建设管理,加强监督检查。对棚户区改造工程,我们将强化工程质量、建筑节能、安全生产以及施工现场管理,落实监理责任,加强检查力度,切实把棚户区改造工程建设成群众满意的精品工程、放心工程。
四是强化信访工作,维护社会稳定。针对当前部分人借《物权法》不配合伙出现主观故意倾向和信访量有所增加的实际,我们将强化对各市(州)、县(市、区)棚改信访工作的组织领导,充实人员,强化力量,加大矛盾纠纷的排查调处力度,及时发现存在的问题和隐患,将矛盾解决在基层和萌芽状态,妥善解决来省上访案件。同时,加大宣传力度,为棚户区改造营造良好的舆论氛围和安定和谐的社会环境。
第3篇:支路社区棚户区改造拆迁工作总结2015年召开的党的十七大将民生工作摆在了重要的位置,重庆市委和市政府将八O一片区作为全市棚户区改造试点,也是万盛区委区政府今年的重点民心工程。对支路社区的棚户区居民而言,也是一个千载难逢的大好机遇,为了协助镇党委和政府作好八O一片区的危旧房屋拆迁,支路社区在镇党委和政府的领导下,按照年初与镇党委、政府签订的《目标责任书》,紧紧围绕“建立新型社区、和谐社区”的工作要求,狠抓落实为居民服务的意识,把做好棚户区改造工作作为今年我社区工作的重点,现将其工作总结如下:
一、基本数据:拆迁1039户,65551、62平方米,涉及居住人口3346人,13个居民小组。
二、工作方法:
1、健全组织机构:成立了以社区书记任组长,社区主要负责人、辖区人民代表和退管会领导任成员的棚户区拆迁协调工作领导小组,使该项工作自始自终都具有坚强的组织保证。
2、征求群众意见:棚户区改造工作在我市均无现成的经验可借鉴,对本社区更是一项新兴的工作内容。为了能够最大限度协助镇党委、政府做好此项中心工作,让拆迁户充分受益,社区积极给镇棚户区改造指挥部和区棚改指挥部建言献策,在拆迁安置政策未正式出台之前,将区指挥部相关人员请下来,深入到地段征求拆迁户意见,了解住户的实际情况和群众对棚改工程的想法和建议,为党委、政府制定政策提供参考。
3、宣传棚改政策:房屋拆迁是涉及到居民群众自身利益的一件大事,从摸底调查登记到政策正式出台,部分居民存在疑惑、等待和观望的思想,针对这一情况,社区采用广泛张贴文件、召开院坝动员会、制作宣传专栏等多种方式扩大政策的宣传力度,并利用晚上和周未的休息时间深入地段和居民家中,做好居民的宣传工作,动之以情、晓之以理,耐心细致讲解拆迁政策,为居民答疑解惑,使居民了解拆迁政策。社区工作人员时常是晚上十一二点,甚至凌晨一两点钟都还在拆迁区域。拆迁安置政策正式出台后,在向广大居民宣传讲解棚户区拆迁改造的有关政策时,开展对棚户区居民家庭的实际情况调查,对居民家中实际困难问题给予帮助解决,让棚户区居民真正了解拆迁改造对其居住条件带来的改善和党和政府是为了给群众谋取实实在在的利益,解除拆迁户的各种顾虑。
4、寻找过渡房源:本次拆迁户数多,时间短,周边空房量严重不足,为了能够让居民切实搬得出,社区动员拆迁户尽量投亲靠友,另外,社区在镇党委和政府的协调下,召集桃子、南桐、四湾、新工村、平山几个暂时不拆迁用地的五个社区和南桐村、其林村、石桥村等邻近村的书记会,动员各村和社区提供空房信息,每天下午五点钟以前用互联网传给支路社区,由社区汇总后于第二天早上八点钟以前向八零一片区拆迁户免费提供。拆迁期间,收集到空房信息529条,由社区提供信息租住的有374户,使整个拆迁过渡房屋得以解决。
5、化解家庭矛盾:八零一村的房屋大多属南桐煤矿房改时卖给职工、家属或者部分租赁户,由于大部分家庭都是人口多面积小,子女结婚后另找住房,而房屋产权系父母所有,有部分购房凭证是父母名字,房产证是子女姓名。有的家庭父母均健在,有的是父母一方健在,有的则是父母双亡,还有少部分属继父母和继子女关系。由于产权归属多种多样,在签订安置协议时,产生大量的产权矛盾纠纷。社区从稳定棚改秩序,化解家庭矛盾的角度出发,让家庭成员友好协商,有住房让无住房的,人口少的让人口多的,子女小让子女年龄大的。或者由一个或两个子女回购房屋,再按政府货币安置价格或者家庭成员协商,由购房的一方付一部分钱给其他产权共有人。有效地预防和化解了拆迁户的家庭矛盾,保证棚户区改造安置协议的正常签订。
6、消除低保顾虑:拆迁户中,有一部分属低保户,由于租房居住很难提供水电费凭据,加上两户或三户共同居住会导致水电用量超标,对低保有影响,社区了解情况后,积极与镇领导汇报,社区以镇棚户区改造指挥部的名义向区棚户区改造指挥部请示,由区级部门协调,低保户拆迁租房居住不将水电用量纳入判定家庭生活水平标准,另外,对低保家庭出租房屋与拆迁户居住的,其房屋租金也不纳入家庭收入计算。消除了低保对象水电费超标和出租房屋将减少或不能享受低保的顾虑。使低保家庭拆迁户和房屋出租户积极支持拆迁工作。
7、提供困难帮助:对家庭确无劳动力的,社区组织人员提供搬家帮助。十段十组的霍本龙,由于七年(2001年底)前因一次意外的交通事故,导致双腿高位截肢,其母亲八十多岁并患有高血压等多种疾病,母子俩仅靠每月470元的低保金和职工遗霜补助坚难度日,社区针对霍本龙的实际困难,组织夜巡队员和低保对象帮助霍本龙搬家。十一段的唐贵元,多年患病,其妻子由于入城时间未满五年,按政策规定不能享受低保。该户家庭以未找到住房和无劳动力为借口,变相抵制拆迁,社区了解该户心态后,在桃子街为他们找到了过渡住房,并组织人员为其搬家。由于家庭缺少劳动力,由社区组织人员为其搬家的还有多户,都为其社区的关心和帮助表示感激。
8、维护搬家秩序。棚户区拆迁起初,在拆迁区域内及时成立了棚改警务室,临时增加治安人员,24小时对拆迁范围进行巡逻,提醒居民搬家时注意安全,对发现的安全隐患及时纠正,对不能处理的,及时向镇棚改指挥部汇报。拆迁期间,配合桃子派出所收缴非法回收废旧物资人员的工具100余件,拘留偷盗线路设施者一人,起到了较好的震慑效果,切实有效地维护了搬家秩序和居民的合法财产免受不法分子的侵害。
在棚户区改造工作方面,支路社区协助镇党委和政府创造了万盛区历史
上拆迁范围最广、拆迁户数与面积最多,搬迁时间最短和未发生一起拆迁伤亡事故的奇迹,圆满地完成了拆迁任务。
三、总结出的工作经验。
1、埋头苦干,不计名利是做好工作的前提。
兢兢业业,埋头苦干,不计名利,甘于奉献,这是社区干部做好各项工作必须的思想基础。社区作为居民自治和镇党委、政府的协助组织,具有事务繁杂、矛盾交织的特点,在工作进程中往往没有份内份外之分,也没有白天和晚上的区别,这意味着社区工作注定是一项十分艰辛的工作,要求社区工作人员劳心劳力,任劳任怨,勤奋工作,埋头苦干。
2、服从领导,贯彻意图
坚决服从领导,贯彻领导意图,这是社区工作人员应严格遵守的纪律规范。特别是一些在政策上比较模糊和自身把握不准的工作,必须请示镇主管部门和分管领导,社区要围绕落实和贯彻领导意图展开,工作人员要充分理解领导的思维指向,准确执行领导指令,严格贯彻领导意图,以实际行动确保社区工作的顺利进行,切不可自作主张,自行其是,更不能假传旨令,借权谋私。实践证明,服从领导,贯彻意图是解决好复杂问题的关键,特别是在棚户区改造拆迁和低保工作过程中,得到了充分的体现。
4、在镇党委和政府的领导下,紧紧依靠居民组长开展工作。
社区工作头绪多,人员少,要做好拆迁工作,必须紧紧依靠居民组长的大力配合。居民组长对各户的情况都比较了解,能够向社区及时有效地提供信息,协助社区传达政策。八零一片区的棚户区改造拆迁工作,居民组长付出了大量的时间和心血,发挥了积极的重要作用,作出了巨大的贡献。
5、积极争取企业退管会的支持。
企业退管会的管理对象主要是企业的退休职工,也是社区服务对象当中的一部分,反之,居民也是退休职工的家属。社区工作和退管会的工作是密不可分的,只是其内容各有侧重而已。年初,社区邀请南桐煤矿和南桐电厂三个退管会参与拆迁工作,为搞好棚户区拆迁工作建言献策。整个拆迁期间,得到了三个退管会的书记和主任的大力支持,为社区做好居民的思想工作提供了帮助。
四、下一步的工作重点
在镇党委和政府的坚强领导下,巩固拆迁工作的同时,继续依靠各位居民组长和退管会领导,社区干部紧密团结,做好下一步的居民安置工作。广泛征求拆迁户意见,向政府反映居民的愿望,在前期公布的按搬家时间,通知签订协议和缴款时间的基础上,建议政府将达到一定岁数的老龄人、重度残废人、危重病人等因素纳入分配房屋的因素,做到安置的公平、公正并兼顾人性化,更加完善安置方案;
第4篇:怀化农垦危旧房﹙棚户区﹚改造工作总结根据省发展和改革委、省农业厅、省住建厅《关于转发下达我省国有垦区危房改造项目2015年中央预算内投资计划的通知》(湘发改农[2015]714号)精神,我市2015年国有垦区危旧房改造计划277户。我们本着以人为本,把职工得实惠作为危旧房改造的出发点和落脚点,尽职尽责搞好我市国有垦区危旧房改造工作,着力改善农场职工居住条件。2015年危旧房改造计划项目进展顺利。
一、开展情况
在怀化市委、市政府,省农垦局高度重视和市农业局的领导支持下,危旧房改造工作目前正在顺利的推进。
1、健全组织机构、强化组织领导。接到省下达的改造任务后,各建设单位及时成立了领导小组,各农场迅速启动了危旧房改造工作,召开全场职工会议,广泛征求职工意见,科学合理搞好建房选址,科学合理确定好建房面积,以符合长期生活要求。完成了《危旧房改造工程实施方案》的编制,落实农场危旧房改造工作。
2、根据因地制宜、分类指导、政府引导、职工自愿的原则。各场通过逐户征求意见和个别座谈的方式,对需要改造的户按照户主、人口、房屋大小、结构性质、建设时间、户主签字等制成表格,全部完成入户登记工作。完成了职工申请、集体评议、改造协议的签订,并对职工户籍、危旧房照片等材料按照一户一档进行归档保存。
3、搞好农场建房招投标。我市垦区危旧房改造,其中辰溪县为到户翻新加固为主及部分分户自建,未进行公开招投标。靖州县为集中新建,全部进行了公开招投标了,并进行网上公示。
4、抓好督促检查。为搞好垦区危旧房改造这项民心工程,市政府多次召开工程建设调度会、我局主要领导及分管领导多次深入项目建设单位调研及督查,加上各建设单位的努力,我市垦区危旧房改造工作进展顺利。
5、搞好统计报表填报。按政府绩效考核的要求,按时做好了各类统计报表向市住保办、统计局、省农垦局报送。
二、工程进度
今年我市农垦危旧房改造纳入政府绩效考核的建设任务共计277套,于2015年5月前已经全面动工。其中果木场77户为旧房进行翻修加固改造及部分新建,现已基本建成40套,预计2015年12月底可基本建成70套。靖州县计划200套,计划下达后,经县政府分配,后山溪果木场建设120套,太阳坪原种场建设34套,县农科所建设12套,大开农场建设34套。全部为集中新建,现已基本建成100套,其它部分正在建设中,预计年底可基本建成200套。
三、项目资金管理情况
项目资金实行专账核算、专款专用,严格按照国家基本建设财务制度规定,做到资金支出有施工(采购)合同、质量检查验收单(报告)、结算票据、经办人、审核人及项目负责人签字,确保资金安全。
四、规范信息档案管理。
各农场都安排专人进行档案管理,包括计划文件、实施方案、设计资料、审批文件、审核材料、审计报告、技术规范、质量检测报告、合同、检查验收等文件,建立档案清单,做到一户一档,保证档案齐全、完整。
五、困难和问题
1、农场职工基本上属低收入群体,加之单位从未办理住房公积金,而且退休职工多,不能在银行办理按揭贷款,职工想要房但是没有钱购房,导致新建房屋的集资款不能及时到位,影响工程进度。
2、中央预算内投资计划正式文件下达较迟,影响前期手续办理,拖延工程进度。
3、与林业、工矿等其他棚户区改造项目相比,农垦危旧房改造项目省级配套资金偏少,不利于工作开展。
六、下阶段工作
农垦危旧房改造工程,是党中央、国务院关心农垦、关注民心,改善民生的充分体现,是国家保障性安居工程建设的重要组成部分。因此,为搞好垦区危旧房改造工程,下阶段的主要工作:
1、提高认识,加强领导。危房改造是一项政治任务,不管任务多重、时间多紧、难度多大,都必须不折不扣地完成。我们将进一步加强组织领导,健全工作机构,落实工作责任,把这项工作抓实抓好。
2、加强衔接,加快工程进度。加强与住建、发改、财政、国土等有关部门的沟通衔接,积极争取各方支持,共同研究解决问题的办法,争取做到特事特办,优化简化办事程序,加快工程进度。做到早竣工、早验收、早交房。
3、加强质量监督,严格按设计进行施工,加强监管力度,确保项目建设质量,造福广大农场职工。
4、科学规划搞好房屋配套设施建设,道路建设,环境卫生、绿化、消防等配套设施建设。在住房分配,管理模式等方面广范听取群众意愿,造福广大农场职工。
篇六:棚户区改造进程
2016棚户区改造调研报告2篇
第1篇
根据市委、市政府作风建设主题活动的要求,市农业局3月15日开始组织机关干部到联系点—区群众街社区开展走访调研,通过召开座谈会和入户走访,了解到社区居民较集中反映的一个突出问题就是棚户区改造进度太慢,严重影响居民生活。针对上述问题,市农业局组织人员开展调查研究,并形成调查报告:
一、群众街社区基本情况
群众街社区是在二00二年六月城市社区改革时,由三个居委会合并组建产生的。该社区是区老城区,历史上曾是云集之地,是区乃至市的繁华地带,现棚户居民已超过1000户,成区比较集中的棚户社区。
二、棚户区存在的主要问题
1、安全隐患大。棚户区居民住房产权基本归属于区房产公司,大多是上世纪60-70年代的建筑及明清时期的遗存,建筑年代久,建设标准低。又因近两年计划拆迁改造,一直没有维修,现基本上都已成为危房,风雨飘摇,一部分住房时刻有垮塌的危险。棚户区建筑密度大,上层基本为木质结构,并且巷道狭窄,基础设施落后,而现有的消防设施又不全,一旦发生火灾和其他灾害,后果不勘设想,存在很大的安全隐患。
2、环境较为恶劣。棚户区房屋户均面积狭小,不成套,大都没有排水设施,没有卫生间,有的居不如厕,生活条件相当简陋。卫生死角多,阴暗潮湿,加上私建乱搭,夏天蚊虫肆虐,环境较为恶劣。
3、管理难度大。棚户区居住人员成份复杂,大部分是本地居民租住,但也有一部分是拆迁安置住户,一部分是外来租住户,吸毒人员多,据社区介绍,仅群众街社区吸毒人员就多达80多人,治安隐患多,管理难度大。
三、关于棚户区改造的现状
近年来,市委、政府和区委、区政府高度重视居民保障性住房建设,2016年市政府就成立了建设指挥部,为还原古城原貌,续写历史渊源,与益“明清大港”保护与开发有限责任公司启动了保护与开发的建设工作。市城建投资开发有限责任公司石码头历史街区建设项目部于同年基本完成了设计、初步进行了遗产资源评估,并开展了前期拆迁摸底工作。后来拆迁安置基本停滞,据调查了解主要原因是:安置房建设还没有完成;二是整体开发规划还没有出来;三是补偿安置资金没有到位。2016年3月12日,市人民政府下发了《市中心城区棚户区改造实施方案》,方案明确了指导思想,改造范围和工作目标,工作原则,组织领导,责任主体和实施主体,资金来源,项目建设管理,实施政策扶持及保障措施。2016年3月8日,在市人民政府第三次常务会议上就保障性安居居工程进行了专题研究,并于3月19日下发了市人民政府常务会议纪要。市中心城区棚户区年度改造计划规划,2016年由区作为实施主体,市城建投资开发有限责任公司作为配合单位将在区改造户数3606户,改造总用地面积118213平方米,改造总建筑面积129555平方米,其中大码头街道2605户,群众街社区1100余户。根据区政府主要领导介绍:区棚户区改造将分五期进行,具体步骤分三步,一是调查摸底,二是拆迁安置,三是规划建设。区现在1000多套安置房建设已基本完成,群众街社区棚户区改造结合明清古巷保护将作为今年下半年第一期工程启动。
四、关于棚户区改造的几点建议
近年来,我市城市建设日新月异,高楼如雨后春笋,绝大多数市民的生活水平得到快速提高。但形成极大反差的是一边高楼林立,一边是棚户区成片,棚户区的存在与城市形象,文明档次极不相衬,棚户区的大量存在已严重阻碍城市的健康发展。棚户区的居民多年来一直生活在恶劣的环境下,棚户区居民对棚户区改造的呼声十分强烈,要求相当迫切。棚户区改造是关系到城市居民切身利益和实现住有所居的民心工程,解决棚户区居民住房问题是密切党和政府与群众感情的重要举措。妥善解决好群众的实际困难,确保群众的切身利益,确保社会稳定是当前市各级政府、各部门重中之重的工作。如何加快推进区群众街社区棚户区的改造提出以下建议:
1、依法拆迁安置。棚户区的居民绝大多数都是低收入困难群体,低保户、低保边缘户非常多,他们面临着就业、住房等多重困难,棚户区在改造过程中出现拆迁补偿问题较多,容易发生群体性事件。充分考虑棚户区居民的经济承受能力,妥善安置被拆迁居民。棚户区的改造要严格按照《城市房屋拆迁管理条例》和有关法律法规的规定。不能片面追求改造进度而强拆强迁、野蛮施工,损害群众利益,影响社会安定。在补偿、拆迁安置过程中,总结以往因不同责任单位补偿标准不统一,激发群众矛盾,造成群众上访,影响拆迁与工程建设进度的经验,补偿安置方案要经社区居民代表讨论并公示。规范程序,阳光操作,确保公开、公平、公正。充分考虑棚户区居民的经济承受能力,妥善安置被拆迁居民。
2、统筹规划、分步实施。一是组织好本区棚户区的调查摸底。二是根据本区棚户区的实际情况编制出改造计划,明确工作目标,有步骤、有重点地推进棚户区的改造工作。三是因地制宜,先易后难、逐步推进,针对性地多种方式推进棚户区改造。对目前不具备拆建条件的棚户区要搞好房屋维修加固工作,确保居民居住安全。
3、政府组织,市场运作。进一步完善棚户区改造工作机制,建立协调联动机制,统筹协调棚户区改造的各项工作。棚户区改造牵涉面广,政策性强,必须发挥政府的组织领导作用,在政策资金上给予倾斜,各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合。坚持政府推进与市场化运作相结合的原则,对有商业价值的棚户区可采取招投标方式选择房地产开发企业进行综合开发。
第2篇棚户区改造是新形势下国家提出的解决低收入家庭住房困难问题的重要举措,是一项关注民生、惠及百姓的重要民心工程。区委、区政府高度重视这一民生工作,将棚户区改造作为当前工作的头等大事来抓,稳步推进。现将工作情况简要汇报如下:
一、基本情况
(一)根据衡住保组字[2016]1号文件和5月13日市房产局会议精神,区2016年城市棚户区改造第一批计划项目为2个,一个被列入省2016年城市棚户区改造计划项目,即棚户区,计划改造272户;另一个被列入我市本级2016年城市棚户区改造储备项目,即东方里棚户区,计划改造93户。
1、省级考核项目棚户区由东风街道农田里、如意里和苗圃街道三个零星棚户区构成。其中农田里规划用地18.4亩,拆迁房屋10223.6平方,改造户数95户;如意里规划用地6.9亩,拆迁房屋8976.05平方,改造户数47户;规划用地21.5亩,拆迁房屋16972.3平方,改造户数130户。农田里和如意里项目紧临大道东风南路匝道两侧,项目紧临大道苗圃一侧,均对城市形象造成直接影响。
2、市级储备项目东方里棚户区规划用地29.2亩,拆迁房屋4590平方,改造户数93户。该棚户区住户为省工业设备安装有限公司五分公司职工,所住房屋大部分为上世纪六十年代建的砖瓦平房,房屋破旧不堪,职工强烈要求改造。
3、目前,项目已由街道上户征求住户意见,绝大多数住户愿意实施棚户区改造,同时,区城建投积极与市国土、规划部门衔接,正在做规划设计,出具规划条件。东方里棚户区已经在与住户签订房屋拆迁协议,部分房屋已经拆除。
(二)根据市住房保障办公室的意见,原由集团住房建设指挥部负责的团结里棚户区项目改由区政府为主体负责实施。该棚户区项目拟占地15.7亩,拆迁房屋6285.7平方,需要改造住户113户。该项目主要是铁路土地,拆迁的多为铁路职工住房,目前,项目征收补偿安置方案已经制定,动员大会已经召开,现正在积极与住户签订合同,已签订拆迁协议26户。
(三)苗圃地区铁路住房密集,房屋简陋,配套设施缺乏。出于统一规划、整体建设需要,我区拟考虑将与团结里棚户区相连、紧临大道一侧的路向里棚户区纳入团结里棚户区一并改造。路向里棚户区占地38.9亩,需拆迁房屋6663.2平方,改造住户94户。该项目已与集团签订了土地协议,解决了用地矛盾,方便由区政府为主导整体推进实施。
二、主要做法
1、提高认识,加强领导。棚户区改造是解决群众居住环境、消除安全隐患的重要手段,是提升城市形象、落实群众路线的具体体现。区委、区政府高度重视,成立了全区棚户区改造领导小组,明确责任街道负责房屋拆迁工作,区城建投资公司负责安置房建设工作,区棚改办负责监督指导、计划上报,形成层层有责任,层层抓落实。
2、三个结合,改善环境。坚持“三个结合”,把棚户区改造与解决大道遗留问题、完善城市功能和提升城市形象结合起来,切实改善百姓住房环境和条件。大道尽管已经通车,但大道如意里一侧住户意见很大,房屋距离大道太近,已影响到住户的正常生活,同时,大道匝道两侧房屋低矮破旧,与城市形象极不相称,急需改造。区委、区政府在研究棚户区改造时,充分考虑城市建设中的诸多因素,统筹安排,合理配置,既解决当前的一些突出矛盾,又完善了城市功能、提升了城市形象。
3、加大力度,做细工作。棚户区改造涉及群众的切身利益,工作必须要做细,做到位,要让群众真正感受到党和政府在为老百姓谋福利、得实惠。按照市住保办的安排部署,我区一方面由街道组织对棚户区进行调查摸底,征求住户意见,登记住户情况,统计住房面积,为编制项目改造实施方案和资金测算方案奠定基础;另一方面与规划部门衔接,确定用地红线和规划建设范围,落实规划设计条件。
三、问题及建议
1、融资困难问题。棚户区改造是政府考核指标,时间性要求严,当年项目要保证当年启动并建设。而要启动建设棚户区,资金必须先行,有了资金保障,才能顺利推动棚户区的改造。但是,市政府又明确提出棚户区改造不能有开发商参与,完全以政府为主体实施,这给城区城府融资增加了困难,直接影响棚户区改造的推进速度。
2、用地规划问题。前期,区政府对棚户区项目进行过仔细的调查研究,并征求过区国土和规划部门的意见,经过慎重考虑后才上报。但是,市规划局在划定棚户区项目范围时,没有征询区政府和市住保办意见,就单方面确定了项目的规划用地。如果是符合棚户区条件的还好实施,但如果与棚户区改造相距甚远,就不便于区政府推动棚户区改造工作。如东方里棚户区,我区政府上报的用地面积只有18亩,但经规划部门调整后,扩大至29.2亩,增加部分是集体土地,且房屋多为3至4层,住房面积严重超标,不符合棚户区政策。建议最好还是维持原棚户区上报面积为宜。
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