房地产楼盘营销策划书

导读：　房地产楼盘营销策划书(共7篇)房地产楼盘营销策划书(精品)和达·东东城 freefly组员：李莉31 闫旭 43 王月 44 韩琦46目录前言 ...

房地产楼盘营销策划书(精品)
房地产楼盘营销策划书 第一篇

和达·东东城 freefly

组员：李莉31 闫旭 43 王月 44 韩琦46

目录

前言 .................................................................................................................. - 3 - 第一部分 市场分析 ........................................................................................ - 3 -

一、宏观经济环境分析 ................................................................................ - 3 - 宏观政策.................................................................................................... - 3 -

二、环境分析结论 ........................................................................................ - 4 -

（一）宏观环境分析总结........................................................................ - 5 -

（二）市区竞争分析................................................... 错误！未定义书签。

（三）杭州房地产市场未来预测 ............................................................ - 4 -

三、竞争者分析............................................................................................... - 4 -

（一）区域内竞争者分析........................................................................ - 4 -

（二）市区竞争者分析............................................................................ - 4 -

第二部分 项目分析 ........................................................................................ - 6 - SWOT分析 .................................................................................................... - 6 - 第三部分 客户分析 ...................................................................................... - 10 - “东东城”STP战略 ....................................................................................... - 10 -

（一）细分市场...................................................................................... - 10 -

（二）目标市场...................................................................................... - 11 -

（三）产品及市场定位.......................................................................... - 11 -

第四部分 营销推广 ...................................................................................... - 12 - 具体营销方案推广 ...................................................................................... - 14 - 第一季 筹备期—— 时尚生活，绝不平凡.......................................... - 14 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 14 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 14 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 14 -

第二季 导入期——最美东东城（品牌导入期）................................ - 15 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 15 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 15 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 15 -

第三季 热销期——“我就要我的东东·FREE ZONE” ........................ - 16 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 16 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 17 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 17 -

第四季持续期——领舞都市新贵 享受和谐东东................................ - 17 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 17 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 18 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 18 -

第五季 结案期——服务·让您更信任................................................ - 18 -

（一）营销周期 .................................................................................. - 18 -

（二）营销理念 .................................................................................. - 19 -

（三）广告策略 .................................................................................. - 19 -

结语 ................................................................................................................ - 19 - 附录：和达东东城户型图 ................................................. 错误！未定义书签。

前言

以下我们本次策划的几个重点：

1、对中国整个房地产宏观市场环境的分析

2、对杭州以及下沙房地产市场的分析

3、对和达·东东城项目的深度剖析

4、对和达·东东城目标客户的定位分析

5、对和达·东东城项目策划五季的具体营销策略

第一部分 市场分析

一、宏观经济环境分析

（一）宏观政策

1、国家限购令

一户一房“限购令”明确规定的房价公示三个月内不得调高，对目前楼市价格的变化产生重要影响。随着岁末年尾的到来，开发商资金回笼压力显现。而限购令出台无疑加大开发商加大了这方面压力。开发商对于原产品虽不作降价处理，但为了应对这一形势，推出中小户型房源，将价格下调在一定范围不失为“明智之举”。“限购令”的实际效果很有限，象征意义大于实际意义。这是一项临时性措施，对房价而言只能发挥临时降温作用，并不能真正改变市场预期。

2、浙江省地方政策

●杭版限购令本市包含萧山余杭 新政认房不认贷

新政认房不认贷，实际拥有几套，就算几套房，临安、富阳市民在杭买房，算外地人购房。

●杭州市国土局:杭州10%保障房用地细则将出台

杭州市国土资源局土地利用处处长沈波近日在接受记者采访时表示：杭州以前的保障房用地都是单独供应，但自今年起，将增加一种“10%配建”供应方式，因为“10%配建”是个全新的举措，需要各方统筹考虑，具体的操作细则还在研究和论证过程中。

●今年杭州将推3600套公租房 新建设60万平方米

3月10日，杭州市房管（房改）系统召开了年度工作会议。会议在总结去年工作的基础上，对2011年的住房保障工作进行了部署。 会议明确公共租赁房将是今后保障房体系建设的重点。 根据计划，今年将推出3600套公共租赁房，其中区级房源（两项公寓）3000套，市级房源600套。另外，今年计划新开工建设公共租赁房60万平方米，其中市级已落实建设用地的新建项目共23.69万平方米。

二、环境分析结论

（一）宏观环境分析总结

1、杭州市地处我国东南沿海，自然环境和区位条件优越，为杭州市的经济建设与发展提供了良好的条件。

2、杭州房产政策的颁布，在一定程度上有利于商业性土地的开发，进而促进商业性用房的投资发展。

3、从对杭州市人口数量统计中可以看出，杭州市的人口数量在稳定增长，这说明杭州会在未来一定时间内拥有一个较稳定的购房需求。

4、从杭州居民生活水平和住房量上升情况看，杭城居民的购房水平将稳步提升。

（二）杭州房地产市场分析

杭州的房地产市场特征可归结为以下几点：

1. 房地产开发投资持续增长，但增幅放缓。

2. 住宅市场持续快速发展，近年新增供应量有所减少，但在建住宅

量较大。

3. 住宅价格多年来持续上涨，2009年间涨幅过大，2011年开始杭

城住房成交均价有所回落。

4. 刚性需求较大，对政策理解力强，市场的调整回复期较短，利好

因素对市场成交的促进比较明显。

5. 本土开发企业进入变革期，多种开发模式涌现，行业洗牌加剧。

（三）杭州房地产市场未来预测

房地产营销策划书(模板)
房地产楼盘营销策划书 第二篇

目 录

一、概述„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

二、市场环境分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（一）整体概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3

（二）区域房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4

（三）消费者分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9

三、策划对象特性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„ 11

（一）项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

（二）技术资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11

（三）地块资源„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12【房地产楼盘营销策划书】

（四）周边配套设施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„14

（五）交通配套状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16

四、竞争状况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 17

（一）竞争楼盘基本情况„„„„„„„„„„„„„„„„„„17

（二）竞争楼盘分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20

五、项目SWOT分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„22

六、目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

（一）销售目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

（二）财务目标„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24

七、项目定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

（一）客户定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25

（二）产品定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30

（三）价格定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31

（四）形象定位„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„37

八、项目营销策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 40 附件

一．概述

本房地产项目位于益阳市益阳大道与龙洲南路交汇处，处在华天商业圈辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑实际生活水平，结合益阳本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。【房地产楼盘营销策划书】

二．市场环境分析

（一）整体概况

1、地理人文环境

益阳，地处湖南省北部。它北近长江，同湖北省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的

5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富，有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。

2、经济环境

益阳资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号，也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以及大通湖区。全市总面积12144 平方公里，总人口460 万，市区面积 40 平方公里，人口约 40万。

自“长株潭一体化”实施之后，益阳开始进入湖南第二步“3+5”城市群战略发展的规划中，因此益阳城市2004-2015发展规划中显出，未来城市将“东突南进”逐渐融合于长株潭经济圈，并与“泛珠三角”接轨。

（二）区域房地产市场分析

1、区域概况

（1）地理区域规划

益阳中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市，市区分资阳区、赫山区、高新区三大部分。过去20年，益阳市中心城区不断向南发展，城市重心不断南移。80年代，城市建成区主要集中在资江沿岸；90年代后，城市中心转移至桃花仑一带；直至今日城市中心进一步向益阳大道一代转移。

随着高新区的建设、省级高科园区的成立，其城市骨架正在不断拉大，结合现状布局特点和城市发展的不同功能要求，益阳主城区到2020年规划将形成紧凑发展的“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”的城市布局结构，逐步向大城市发展迈进。

（2）潜力巨大的城市发展模式

伴随着湖南“3+5”城市群战略发展的深入，益阳开始对接长沙、宁乡、望城经济产业链。2010年10月益阳链接长沙的城市轻轨西线，正式开始进入规划施工阶段，预计竣工使用时间为2014年；与此同时对接于金州大道的城际干线益阳段预计2011年年底全线竣工，此两条西线干道的拉动，无疑将对益阳整体经济及房地产业的发展起到推波助澜的作用。预计3-5年时间将是益阳市城市人口经济发展的高峰期，同时也是益阳市房地产业告诉发展的一个重要契机。

（3）配套成熟的“四圈”

四大商圈：资阳商圈、桃花仑商圈、赫山商圈、康富商圈，紧密的联结依靠，形成了益阳城区繁华的生活圈，促生了城区各种成熟的生活配套设施。

（4）省级卫生文明城市的创建

益阳市于2010年正式启动“创建省级文明城市”的行动，各种路政设施的建立以及完善，极大地改善了市民的居住环境，提升了城市的品味，促进了城市经济的发展。

（5）城市东扩，对接长沙

随着“3+5”城市群的发展，益阳逐步走向了“城区东扩，对接长沙”的道路。在未来5年内，益阳市区将会以华天商务圈为中心，以益阳大道为线，逐步向东发展，从而对接长沙。

（6）建设“强、大、名、美”的现代化高新区——高品质生活区

高新区的迅速发展以及城市中心的转移，促使高新区周边建立了

万科房地产营销策划书
房地产楼盘营销策划书 第三篇

万科进入北大学城市场

营

销

策

划

书

策划人：

徐超

2013年4月25日

前 言

2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

目 录

第1部分 概要提示 ................................................................................................................... 1

第2部分 环境分析 ................................................................................................................... 1

2.1 市场分析 ............................................................................................................................ 1

2.1.1 杭州房地产市场分析 ....................................................................................... 1

2.2 房地产发展状况 ................................................................................................................ 1

2.3 土地出让情况 ................................................................................................................... 2

2.4 丁桥区域房地产市场分析 ................................................................................................ 2

2.4.1 区域城市规划 ................................................................................................... 2

2.4.2 房地产开发现状 ............................................................................................... 3

2.4.3 竞争项目分析 ................................................................................................... 3

2.5 市场走势研判 .................................................................................................................... 4【房地产楼盘营销策划书】

第3部分 机会分析 ................................................................................................................... 5

3.1 杭州房地产客户分析 ........................................................................................................ 5

3.2 杭州市住宅需求特征分析 ................................................................................................ 8

3.3 丁桥区域客户特点分析 .................................................................................................... 9

3.4 目标客户群定位 .............................................................................................................. 11

3.4.1 目标客群特征： ............................................................................................. 11

3.4.2 选购产品的动机： ......................................................................................... 12

3.4.3 购买行为特征： ............................................................................................. 12

第4部分 产品分析 ................................................................................................................. 13

4.1 地块现状分析 .................................................................................................................. 13

4.1.1 地块环境调研 ................................................................................................. 13

4.1.2 地块周边环境调查 ......................................................................................... 13

4.1.3 地块交通条件调查 ......................................................................................... 14

4.1.4 周边市政配套设施调查 ................................................................................. 14

4.2 SWOT分析 ...................................................................................................................... 15

4.3 产品定位 .......................................................................................................................... 16

第5部分 战略及行动方案 ..................................................................................................... 17

5.1 定价原则 .......................................................................................................................... 17

5.2 定价建议 .......................................................................................................................... 17

5.3 价格调整方案 .................................................................................................................. 18

5.3.1 开发成本核算 ................................................................................................. 18

5.3.2 价格定位 ......................................................................................................... 20

第6部分 营销策略 ................................................................................................................. 22

6.1 推广主策略 ...................................................................................................................... 22

6.1.1 平面广告形式 ................................................................................................. 22

6.1.2 多维广告形式 ................................................................................................. 22

6.2 媒体组合建议 .................................................................................................................. 23

6.2.1 媒体投放目标 ................................................................................................. 23

6.2.2 媒体投放原则 ................................................................................................. 23

6.2.3 媒体选择 ......................................................................................................... 23

6.3 营销活动策略 .................................................................................................................. 24

6.3.1 活动设想 ......................................................................................................... 24

6.3.2 活动预期达到的效果 ..................................................................................... 25

第7部分 营销成本 ................................................................................................................. 26

7.1 总体预算 .......................................................................................................................... 26

7.2 预算分布 .......................................................................................................................... 28

第8部分 行动方案控制 ......................................................................................................... 29

8.1 项目规模及开发进度 ...................................................................................................... 29

8.1.1 销售策略 ......................................................................................................... 29

第9部分 结束语 ..................................................................................................................... 33

第1部分 概要提示

三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。

融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。

灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。

第2部分 环境分析

2.1 市场分析

2.1.1 杭州房地产市场分析

2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。

据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。

2.2 房地产发展状况

杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全

房地产营销策划方案
房地产楼盘营销策划书 第四篇

[篇一:房地产营销策划方案范文]

最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；提供一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。房地产营销策划方案。

房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，

房地产营销策划书
房地产楼盘营销策划书 第五篇

[篇一:房地产项目营销策划书]

一、项目简介:

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。房地产营销策划书。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成:期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，

房地产策划方案
房地产楼盘营销策划书 第六篇

[篇一:房地产营销策划方案范文]

最近的房地产业出现了销售受阻的情况，在这种情势之下更应该做一个商业计划书，做到有计划的有步骤的将楼盘销售掉。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。

随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性)；提供一种服务模式(如管家式的物业服务)；倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等)；营造一种文化等等。房地产策划方案。

房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。

10、定期广告效果跟踪和信息反馈

广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。

11、定期跟踪竞争对手的广告投放

所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。

12、推广成本预算和费用监控

广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得。

营销策划书范文
房地产楼盘营销策划书 第七篇

[篇一:市场营销策划书范文]

活动目的:推广联通打学校几乎移动一统天下的局面让学生有更多的选择享受更好的服务节约话费活动主要对象:09级新生

活动口号:省钱，如此容易!

活动背景:自中国电信被分拆以来，随着无线通信的迅速崛起，电信业务在利润增长点上一直处于开源无路的困境。被信息产业部定位为固定电话网的补充和延伸的夷陵通，就是利用已有的固定电话网络，实现无线接入，打破高端通信市场由移动、联通两头独大的局面，从市场格局上形成三足鼎立的竞争局面。事实上，xx年，中国整个电信市场用户增长的全景图中，夷陵通净增加了2300万户，总用户达到3500万，远远高出人们的预测，已经成为我国通信市场的一支重要力量。凭借其低廉的资费优势，夷陵通在上市初期就受到广大消费者的欢迎，，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功!策划工作中应把握以下关键要点:

一、定位(市场定位、产品定位及规划设计等)

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、时机(投资开发的时机)

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、位置(项目开发所在的地理位置)

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“营销策划书”的附表，据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

其实我感觉策划书并不是最重要的，最重要的还是楼房的设计和地位问题，策划书只不过是一个参考，明眼人都知道策划书的作用只不过是一种宣传，至于宣传的效果，楼房的质量问题是最重要的。

做房地产策划已经还是不错的，不过最近的房地产市场普遍低迷，我知道这也许是暂时的，不过楼房确实要降价了，现在的房子实在太贵，超出了一般人的承受范围。我会在今后的工作中继续努力的!

[篇四:生物科技有限公司公司营销策划书]

一、公司简介

湖南省新智文生物科技有限公司充分发挥雄厚的资金力量和新化的自然与资源等优势，在湖南省新化县的农业产业开发已取得了一定成果，以公司+基地+农户的生产模式进行香菇。有机特色红米。辣椒。苦瓜等高山反季节蔬菜和花菇的产业开发，现已有有机红色大米为主打产品面向市场推广!

二:公司文化:在红色革命老区宏扬红色革命精神，用绿色食品打造中国健康旗舰

三:公司目标

1公司目标今年(2009年)，力争红色有机大米销售量20万斤，并力争以每年十倍的产量而投放市场。成为全世界的知名红米大王。

2．市场营销目标市场覆盖面从全国的大中城市开始扩展到国际，力图打造国际品牌。

三、市场营销策略

1、目标市场中高收入家庭。和礼品市场。

2．产品定位质量最佳和多品种(小包装为单产品包装与附加产品{指地方特色产品}包装，大包装可以做公司产品全家福和地方特产全家福，借用本地特色产品提升商品的品牌价值)，外包装采用国旗红色(红绿相间---用红色革命来衬绿色保健)注重革命老区宣传包装。

3．价格高于同类有机产品。

4．销售渠道重点放在大城市消费水平高的大商场，建立公司自己的销售渠道，以“绿色保健”为主题。

5．销售人员先借用别人的销售网铺开市场，并按计划组织自已的销售团队建立自己的培训中心，对销售促销人员实行培训上岗，。

6．服务建立一流的服务水平，服务过程标准化，网络化(每一小包装产品都有自己的身份证信息，上网则可查询到编号和产地及技术员姓名)。

7．在产品投入市场后再到湖南卫视做一段专题软广告，并以红色大米和红色老区为前题开展一个大规模、高密集度、多方位、网络化的广告宣传活动。突出产品的特色，突出企业的形象并兼顾一定的医疗与环保知识。

8．全国统一定价，促销人员在超市场进行产品促销，特别的节假日由公司指导全国统一进行价格优惠，用包装上的销售标签累积方法为促销人员计算奖金，来激励促销人员的工作较能。

9．研究开发绿色资源，着重开发无公害、保健型产品。发掘自己产品特色并和已有成熟型市场产品联盟做其促销礼品。

10、营销部门研究调查消费者对此类产品的选择过程和产品的特色改进方案。

四、网络营销战略

建立自己的网站并在网站中全面介绍公司的销售产品业务和售后服务内容，详细介绍各种产品。紧接着逐步在搜狐、雅虎等著名搜索引擎中登记，并以网络广告为主，辅以报纸、电视和广播，扩大在全国的影响，再结合网络通信，增加全国各地综合网站的友情连接。

五、管理:各大城市的专职营销人员对商场的销量做有日报表，市场部综合后分析市场动态，并延伸产品的定位和调整营销策略。组建四人左右的营销宣传小分队，在各大型商场进行产品宣传。

好的产品需要好的销售方式来完成其销售过程，而好的方式却来源于市场的反馈和信息的采集。此营销计划只能是个初步的构想，而实行却需要两个月以上的市场调查和分析。以上意见，供参考。

[篇五:营销策划书之浅谈我见]

策划，决心入这行以前我曾经一遍又一遍的问自己，什么是策划，纵观中外很多营销大师对策划的定义都是不一样的，其实我认为策划的精髓只有两个字——分析，从杂乱的问题中分析要做什么，从收集的信息中分析怎么做，下面就策划书怎么书写包括什么问题，浅谈一下我个人的看法。

一:我们要做什么:接到一个

客户的要求一定要注意不要被客户的要求所“迷惑”大部分客户对我们提出的问题都不外乎“我的销量怎么样能大幅度增长，我的销量为什么在下降，其实如果我们盲目的去做一定无所适从，这个时候就需要我们去帮客户分析，销量上不去，是我们的产品竞争力不够，还是我们的渠道设计不合理，还是我们的广告策略有误，等我们分析完了就会发现原来销量上不去的原因是我们的竞争对手突然提高了对渠道的投入力度，导致我们的产品被经销商所冷谈，于是我们要做的是就从怎么提高销量变成了怎么制定合理的渠道政策。策划书第一个要解决的就是我们要做什么，如果我们的策划书连这个问题都不能回答，那说明我们的策划书的可执行就值得怀疑。

二:我们在那里:知道了我们要做什么后，就要明白我们在什么样的位置，处于什么样的环境，有什么样的威胁，古人云:知己知彼百战不殆，首先要分析大环境，包括国家的一些政策法规，整个市场的趋势，市场的现状、目标消费者的总数，目标消费者的消费特征、目标消费者对市场现状的心理状况，然后对竞争对手进行分析，包括竞争对手的产品策略，促销策略、媒体策略，销售状况等，然后对我们企业作一个整个的swot分析，弄清楚在目前的环境下我们和竞争对手相比有什么样的优势、劣势、有什么样的机会和威胁。

三:我们怎么做:根据我们对环境对市场对竞争者和对自己的分析，我们就可以制定我们的4p策略。首先是产品，相对于竞争者来说我们的产品有什么样的优势，是不时有需要开发新产品，我们可以将我们的产品定位，是做低档市场还是做中档市场，还是做高档市场，根据企业的资源我们不难下出这个结论，如果我们做中档市场，那我们产品的核心卖点是什么和竞争对手有什么样的差异化。我们必须给我们的产品寻找一个区别于市场上产品的核心卖点，其次是价格，我们的价格是跟随竞争对手还是要低于或高于竞争对手我们的目的是快速的占领市场还是要实现利润最大化。第三是渠道，产品从我们的手里到我消费者眼前我们需要怎么样的渠道，是做直销还是寻找代理商，寻找代理商需要什么样条件的代理商，对经销商应该实行什么样的政策才能最大限度的调动他们的积极性，最后是促销:我们的促销以什么为主。目标消费者是不是有明显的媒体特征，怎么样将我们的产品信息通过最简单最有效的办法传递给消费者，是做电视广告还是报纸广告或者网络广告，还是媒体组合一起做，那么各个所占的比重又是多少，促销活动怎么做，公关活动怎么做都是我们要考虑的问题。

四:做什么样的标准所有的问题我们都给出了答案。那么我么就该把我门的目标量化和细化，如可以将产品分为四个阶段上市期培育期上量期巩固期，那么我门每个阶段的工作重点是什么，做到什么样的程度算是合格，这就需要我门将我们的目标分解和量化，如培育期我门的市场占有率应该是多少，我们的销售额该是多少，上量期我们的占有率该是多少，销售额该是多少，所有的东西尽量数据化，让每个人都非常清楚做到什么样的标准是合格，同时也便于我门及时的在实施中总结，为什么这个月销售额没有完成，为什么别的地区销售额都完成的比你好。不全面的问题可以及时准确的补充。

五:其它一份完整的策划书，还包括，投入预算效果预测等项目。

六:总结总之我们在书写策划书的时候一定要善于分析，善于调查，对不清楚的问题一定要刨根问底，尽量将目标数据化，我做这行时间并不长以上观点完全是自己的想法希望能和大家一起交流。

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