农贸市场改造超市

导读：　农贸市场改造超市(共7篇)开超市为啥不赚钱?600平方米超市经营困境破解 刘光辉，40岁，2010年初投资50万元开了一个600平方米的超市，其中房租20万元 年。刘光辉将300平方米做了超市自营，剩下300平方米做了一个小型农贸市场，以转租的形式租给了一些小业户。门前的黄金地段以4万元 年的价格租给了一个水果店老板。目前的...

篇一 农贸市场改造超市
开超市为啥不赚钱?600平方米超市经营困境破解

  　　刘光辉，40岁，2010年初投资50万元开了一个600平方米的超市，其中房租20万元/年。刘光辉将300平方米做了超市自营，剩下300平方米做了一个小型农贸市场，以转租的形式租给了一些小业户。门前的黄金地段以4万元/年的价格租给了一个水果店老板。目前的情况是除了这个水果摊位盈利外，其他摊位一概不赚钱。转租他的摊位的业户自夏天开始先后离开了这里，这些业户的租期到10月份，那么就意味着10月份后，他得新招一些业户以减轻租金压力。

　　【实地考察】 　　

　　位置不错，但进店客流很小

　　这个超市处在沈阳东北日杂市场大商圈里，处在一级马路上，门口车水马龙，不愁客流。专家认为这符合在商圈半径1.5公里的黄金地段上。这个商圈里小型超市不少，但是大型超市却没有，因此这个中等规模的超市还是弥补了一个业态的不足。目前这个商圈里的人主要以来往客商和打工者居多，因此消费不高，以快速消费品为主。从商圈、业态看来，这个超市是应该赚钱的。不过，专家经过仔细考察，发现了很多经营上的问题。在店里半天时间，也就进来10个人左右消费，而且买的商品都是小东西，根本就没什么利润；至于农贸市场这边，更没人光临，有很多业户已经撤了，让这个600平方米的空间显得更加冷清。

　　【问题诊断】 　　

　　1、为什么客流量小？

　　这个超市刚开始用了一些低价策略来吸引客人，生意还相当红火，外边鸡蛋卖3.1元/斤，这里就卖2.9元/斤，客人都排着长队来买，也带动了其他商品消费。但是随着促销的减少，客流也随之下来了。

　　专家认为，这样的中等超市论规模比不过那些大型连锁超市，论方便不如便利店，所以在营销上一定得有特色，否则不会吸引很多客人的。既然这样，首先就得将低价策略进行到底，再将服务做透，如果能跃出小商圈做一些送货服务就好了。在这种大超市和便利店夹击的情况下，惟有凸显服务魅力才有生存之路。

　　2、为什么转租业户都走了？

　　刘先生借鉴了一些大型超市的经营方式，将房子的一半转租给了一些小业主。当初招商的时候，他凭借着租金低和这个地区唯一农贸市场的独特性招来了很多业户。但是到了夏天生意就不好了，因为竞争不过马路边的菜摊。现在只剩下杂粮和海鲜摊能活下去，这样也直接导致新一轮招租的困难。

　　3、为什么600平方米看起来像100平方米？

　　这个超市的门口出租给了一个水果店老板，这样导致的直接后果就是外边的人路过，感觉这个600平方米的超市顶多也就100多平方米，门口给人拥挤的感觉，让人感觉不舒服，且给人货物不全、价格偏高的感觉。水果店生意倒是很好，但是人们往往买完水果就走，并不买别的东西。

　　专家表示，布局往往是影响一个超市生意好坏的决定因素，首先得给人信步漫游，自由的感觉，这么逼仄的设计，让人实在无心逛下去。

　　【营销药方】 　　

　　1、做个社区型的“沃尔玛”

　　专家给刘先生的建议就是做个社区型的“沃尔玛”。首先做一个调查，搞清楚什么东西卖得快，都有哪些人来这里买东西。拿到一个真正详实的数据，了解这个区域的需求，以此作为会员制的基础。掌握了这些资料后(

　　2、多措施吸引过往客流

　　除了赢得社区的固定会员，也要吸引路过这条一级马路的客人。门脸要重新设计，更醒目，更有档次，像个温馨的社区超市，设置滚动字幕，公布每天的打折信息；门前的展台、展板也要像样，不要把目光都让那个小水果摊夺去。

　　将农贸市场与超市调换方向，这样更有利于客户购物，让整个超市流动起来；开设存包处和儿童娱乐区，在门口规划停车位，让整个服务细节更人性化。

　　3、如何降低成本？

　　目前店里存在着管理不足，这是因为刘先生夫妇之前没有超市经营管理经验，存在着浪费的现象，这样直接导致成本升高，开超市也就不赚钱了。

　　第一就是面积在浪费。最好的方法是将农贸市场这块并入超市，尝试统一管理，统一收费，这样好控制价格；第二，人员也在浪费。目前雇用了6个人，但是因为管理不到位，在岗不用心现象很严重，经常丢货；最好请一个店长来抓好管理，看上去人工成本高了，但是却提高了效率，正所谓外行领导不了内行，还是得找专业人士做。

　　（摘自《时代商报》 王雪/文）

篇二 农贸市场改造超市
怎样开便利店?需要资金三四十万，要赚钱选址最关键

　　开家便利店有很多门道，如五花八门的商品选择、货架的摆放方向、更便宜的进货渠道等，但比这些更重要的是选址。也许有的业态“酒香不怕巷子深”，可便利店不属于这种类型，有时同一种商品隔条马路差价会吓你一跳。

　　怎样开便利店才赚钱?听听店主怎么说：

　　选址最关键，不选地下或二层以上

　　任何行业都注重选址，而便利店的地段选择更为讲究。去年10月开业的小惠家是南昌本土的一家小型便利店，位于红谷滩绿茵路与丰和中大道交界处。

　　老板娘蔡惠萍花了两个月，看了国际金融中心、联发广场、万达广场、名门世家、金融大街、博能中心以及老城区梦时代广场附近的多家店面，最终选择了这个店面。该店70平方米，户型周正且有10平方米左右的隔间，相邻有复印店、药店、餐馆等，租金1万元/月，是一处退而求其次的位置。

　　蔡惠萍认为，便利店选址应注意以下几点：首先，最好在主商圈的辐射范围、CBD区域、写字楼、大型住宅社区或高档住宅社区等地段，这些地方消费能力强；其次，离路口越近越好，最好是在路口的转角门面，视野开阔，人流密集；最后，千万不要选择地下或二层以上店面，这样不方便顾客进出。“在红谷滩，CBD区域内的便利店月租金宜在1.2万元至1.8万元之间，一般区域宜在6000元至1万元，否则利润空间就不大了。”蔡惠萍说，便利店租期最好3-5年一签，因为这个行业头两年以保本为主，待培育了一定客源，后三年才是主要盈利期。在租金的支付方式上，也要尽量和房东谈成月付或季付，这样可增加店里的流动资金。

　　启动资金几多？看店面大小和地段，一般三四十万

　　小惠家从装修到开业花了多少钱？蔡惠萍说，这个70平方米的店面租下来后，硬装花了6万元，主要是改造仓库和房顶空调系统，另外，自动感应门花了1.6万元，货架、水柜、冰柜、吧台等花了8万元--也就是说，装修、设备等硬件投入近16万元，算上“押三付三”的6万元租店费用，共投入约22万元。基础设施搞定了，其次是备货。小惠家的货品种类分为食品、饮品、日用品、文具用品等，其中以食品、饮品居多，占80%。这些货品除了在开业前需自己去洪城大市场进货外，开业后就有供应商上门送货了。

　　月开销大不大？月入2.4万元，近半付店租

　　蔡惠萍透露，小惠家直到今年4月才实现盈利，之前每天营业额仅1000多元，如今增至4000多元。这是什么概念？按一般便利店行业平均20%的利润率估算，意味着小惠家目前一个月的营业额为12万元，利润2.4万元左右。“店小开支大，每月租金1万元，水电费一般700元，夏天开空调则要2000元，一个月下来，大部分收入都贡献给了房租。”其实，她还没算人工，因为小惠家主要由她的哥哥嫂嫂打理，亏损时自己承担，盈利后利润则为收入。蔡惠萍说，眼下大多数便利店的经营状况和小惠家差不多，净利润低于2万元/月，其中大半贡献给了店租。个别地段好的店净利润能达到4万元/月左右，但昂贵的店租也会吞噬近半的收入。

　　货架摆放有讲究，陈列费积少成多

　　“我们货架最早是竖着对门摆的，现在全部横过来了，顾客一进门就可以看到琳琅满目的商品，隔着玻璃也能吸引外面的路人。”蔡惠萍解释说，如今进入夏天，冷饮、冰棍畅销，所以在门口放了一个冰柜。之所以把水柜放在最里边，一是位置大小合适，二来可以让进店买饮料的顾客走过货架，顺手可以买一些其他零食。

　　仔细观察，可以发现5层的货架上面3层摆放的都是经常看到的零食。“1-3层确实是畅销品，摆在这儿更醒目，顾客拿也方便。”蔡惠萍透露，并不是所有畅销品都会放在这种“黄金位置”，有的是交了一笔陈列费的。比如可乐类，百事和可口就会抢占水柜中2-3层最显眼的位置，每个月给100元的陈列费，其他商品也会在进货及搞促销时给予相应优惠来抵这笔费用。虽然是小钱，但一年下来，小惠家可以收到一两万元陈列费。

　　和南昌大部分便利店一样，小惠家也不是24小时营业，而是每天7-23时营业。“我们了解过，南昌不像北京、上海等一线城市，夜生活丰富，很多同行凌晨至次日的营业额往往不过几百元，为此专门雇一个人不划算。”她解释道，小惠家冬天也做过关东煮、面点类熟食，虽然这类食品利润相对较高，但购买群体以写字楼的上班族为主，而她的店所处地段为普通社区，周边居民很少买，结果东西做少了不行、做多了又浪费，最终索性停掉了。

　　与房东谈判有学问

　　能租下现在的这个店面，也经过了几番波折。蔡惠萍表示，汲取上次白扔了3000元的教训，这一回她和房东展开了拉锯式谈判。

　　第一回合，房东说：“你们有眼光，我这个店面正处于十字路口的转角中央，视野开阔，开便利店再合适不过了，我也不开高价，月租金1万元，不过需要按年支付。”“你是开玩笑么？租店哪有一次性付12个月租金的事？再说了，这个店面正对西面，夏天过了中午就是西晒，冬天风大又冷，这今后的空调费就不得了……”蔡惠萍说。

　　第二回合，房东说：“看你们挺有诚意，做小本生意也不容易，这样，不用一次性付12万，咱们可以按季度付，每次3万元就行，咋样？你们打算租多久？”蔡惠萍说：“按季度付可以，不过你这店面位置真的一般，租金降点吧？爽快点，9500元，这店我们就先租5年！”“行吧，你们改天带好材料来签合同。”房东斟酌后说。

　　第三回合，双方临签合同前，房东反悔了：“这个店还是租不得，我家老婆子说租便宜了……”蔡惠萍：“这……”

　　第四回合，双方再次坐下来谈，蔡惠萍说：“咱们就别拐弯抹角了，月租1万元我们答应了，但必须按季度付。”房东：“这个问题不大，不过你们得‘押三付三’，并按照惯例，租金按每年10%递增，没问题吧？”蔡惠萍：“我们再考虑下。”

　　第五回合，估算过行情后，蔡惠萍和丈夫再次约房东签合同。最终，双方签下1万元/月、“押三付三”、年租金递增10%的5年租赁合同。

　　选店面退而求其次 饮料少卖1块钱

　　便利店作为类超市的零售业态，其核心盈利模式是赚取商品的差价，而这个差价就取决于地段。“和国际金融中心的一家便利店相比，同样一罐饮料，人家卖5元，我却只能卖4元，而且那家店所有的饮品售价平均要贵0.5-1元，即便如此，销量还远超小惠家。”蔡惠萍说，不仅是饮料，本来售价略高的进口零食是畅销货，但小惠家这类零食就卖不动。“红谷中大道和丰和中大道虽然只隔了一条马路，但消费能力大不同。红谷中大道的写字楼多，高端住宅密集，且多为年轻人，这部分人的消费能力较强；相比之下，丰和中大道普通社区居多，居住的中老年人较多，消费习惯和能力都不如年轻人。”

　　看懂这一点，蔡惠萍花了半年时间。她说，便利店的主要消费群体是青年和中年顾客，学生和上班族居多，仔细观察可以发现，开在学校门口、商务楼里面或附近的便利店生意很好。所以，在便利店选址过程中，就应考虑该地段的消费群体。

　　扩展阅读：

　　便利店经营

　　特色服务为最大卖点

　　与大型商超相比，便利店最大的卖点是服务，即借助先进的信息化和现代化的管理手段，把服务做得更好。

　　在走访过程中，记者就发现，不少连锁便利店在主营销售业务外，还推出众多免费服务项目：例如爱心雨伞、手机充电、免费配送、快递收发、微波热食等。据便利店负责人介绍说：“这些免费服务，消费者可以在任何一家连锁店享受，并在其他连锁店归还。这样的模式，能提升消费者对我们的认可度。”

　　此外，一些特色商品也是连锁便利店招揽消费者的有效手段。珍熙便利店除了开展常规的开业促销活动外，还“土豪”了一把：广发打折红包，来吸引消费者。同时，记者还发现该店除了粮油、零食、酒水等生活必备品，每天的手工面包也是珍熙店的特色之一，并打出了“日本工艺、台湾手作，由天然奶油、黄油、法国面粉烘焙而成”的广告。据珍熙便利九中店店长介绍，这些面包每日新鲜定做，是纯天然无添加防腐剂，“市面上的面包保质期能达到3天左右都是添加了防腐剂的，我们的面包保质期一般都是一天，切片面包最多就两天。”为了保证品质和服务，对于员工培训，珍熙设立了专门的培训处进行系统地培训，即使是加盟店，也要通过考试才能加盟。

　　此外，有业内人士指出，当前消费者对于购物环境的要求也是越来越高，购物渠道多样化以及便捷支付、体感科技、快递物流等软硬件的创新，也会增强了顾客的购物体验。记者发现，不少社区便利店开发线上商城，可以在微信下订单，将线上与线下的系统合并，开通所有支付方式，开通了线上线下的服务，方便消费者多元化购物。

　　延伸便利店服务边界

　　此前，商务部门已经发文鼓励即食餐饮和非处方药品等进入社区便利领域。去年底，福建省政府出台《推进内贸流通现代化建设法治化营商环境实施方案》，提出“允许具有24小时服务能力、门店较多的连锁便利店现场经营熟食和设置便民药柜，扩大便民消费。”在莆田，这项惠民政策已落地，一些便利店内设置了便民药柜，群众点赞不断。

　　对于便利店行业的未来，也有业界人士认为，即食餐饮的占比或将成为便利店之间角逐的砝码。“在日本，即食餐饮占便利店销售额的比例为60%，在台湾其比例为50%，在上海的全家便利店，这一比例是45%。而目前国内绝大多数城市便利店的即食餐饮比例不到5%，泉州这一比例更低。”业界人士说，“今后要让更多的即食餐饮进入便利店，进一步延伸泉州社区便利店的服务边界，这是城市便利店行业下一步的发展方向。”

　　国外便利店 持续拓展新服务领域

　　在日本，便利店不仅能解决一日三餐之外，诸如ATM取款、打印、缴费等各项服务都能在便利店实现。通过对众多来店顾客进入便利店的目的进行调查后发现，购买商品还是主要原因占89%，但同时还有其他目的（如厕、ATM取款、打印、缴费等）的也占80%，其中只是单纯为了购买商品进入便利店的比例只有20%，可见便利店内服务项目对于顾客的吸引力是非常强的。并且，为了满足老龄顾客群的需求，便利店大多推出了送货上门的业务，这对于一些行动不便的老龄顾客来说，是非常方便的举措。此外，一直以来，日本都有零售业人才培养计划，有职员培训制度的指引，而想成为领域里的专家，还要进行严格的资格考试，给有实力和上进心的优秀员工提供了晋升渠道。业内人士认为，“便利店发展更注重服务流程的完整性，只有一整套体系都构建下来，才能更好地可持续发展，培训是连锁便利店最重要的要素。”

　　而欧洲的便利店以社区为基石、分部密集，因此通常离居住区都非常的近。日常最需要的产品基本都能找到，比如新鲜的蔬果、意大利面、土豆、鸡肉、牛奶、鸡蛋、油、盐等，国内“农贸市场”的功能在往往由这些社区便利店承担。不仅如此欧洲社区便利店的价格，同比大型超市也要更便宜一些。

　　美国虽是便利店的发源国，但在激烈的竞争中，为求生存，美国的连锁便利商店不断推陈出新：除了提供正餐鲜食，扩大食品供应外，还增加了给汽车加油、银行取款等新服务。如今，美国便利店销售了全美80%的汽油。

　　文/东东

篇三 农贸市场改造超市
传统农贸市场改造的必要性、原则与模式

农村经济２００５年第２期

传统农贸市场改造的必要性、原则与模式

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一、提升、改造农贸市场的必要性

２０世纪８０年代开始，随着大大小小城乡农贸

贸市场生意越来越难做的重要原因之一。农贸市场的卫生问题还表现在交易方式上。目前，农贸市场

都是采用现金交易方式，而在农贸市场特定的环境中，交换中的现金细菌多，极容易传染病毒，特别是熟食类，直接影响人们身体健康，存在健康隐患。“非典”和“禽流感”的爆发，促使人们对农贸市场

市场的建立，传统计划经济体制造成的农民“卖菜

难”和城市居民“买菜难”的矛盾得到了有效缓解，

并逐步形成了“农产品生产者一批发市场一农贸市场一消费者”的农副产品流通模式。农贸市场的发展，为搞活农产品流通、增加农民收入、丰富城市

居民的“菜篮子”，发挥了重要作用，为我国步入小

康社会做出了重大贡献。然而，伴随人们生活水平与城市文明程度的提高、现代流通业态的发展和食品结构的调整，传统农贸市场越来越不能满足居民对卫生、健康和生活环境质量的要求。在竞争异常激烈的今天，农贸市场与现代连锁超市在购物环境、

卫生条件和经营管理等方面的差距越来越大，隐藏的各种弊端日益暴露出来。

的卫生问题更为担忧。

其次，传统农贸市场还存在比较严重的商品质量隐患。由予农贸市场采取的是建场招商、摊位出

租的管理方式，经营户都是个体小商贩，数量众多，进货、销售都由经营户自主经营、自负盈亏，除了

相对固定的个体商贩以外，大多数农贸市场还云集

有为数不少的提篮小卖的进城农民和流动小贩。这种分散经营状况，客观上形成了进货渠道广而杂的混乱局面，导致市场管理者对商品质量很难进行统一管理，消费者对商品质量也难以准确识别，而市

首先，传统农贸市场在购物环境和卫生条件上不尽如人意。与现代生鲜超市舒适的购物环境和洁净的卫生条件相比，我国城市大多数农贸市场的购物环境和卫生条件很差。许多农贸市场垃圾遍地，并附和经营户为保证蔬菜新鲜而撒落下的水滴，使整个市场淤泥成堆，难以下足。一旦腐烂变质的残枝烂叶等垃圾得不到及时清除，就会导致整个市场气

味难闻，特别是在水产经营、活禽宰杀等区域更是

场内又缺乏农产品质量检测手段，久丽久之，有些农贸市场就成了“低劣产品的集散地”，一旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩逃之天天，无

处追究责任，消费者的权益得不到应有的保护。第三，对农贸市场进行统一管理的难度很大。由于农贸市场经营户众多，进货渠道广而杂，进货数量、成本和销售额只有经营户自己清楚，因此在统一管理上存在相当难度。管理者对各经营户的总交易额不清楚，不能准确把握市场供求状况，对市场

臭气熏天，以至“一个市场污染一条街”。就是在这样的环境中，居然还有直接食用的熟食品卖摊，各种调味、腌制品也一应俱全，这类商品在许多农贸市场竟然没有任何卫生防护措施，在夏季里甚至可

见蚊虫乱飞，卫生令人担忧，这也是此类商品在农

未来前景无法做出准确判断，从而难以为政府调控

市场提供科学的依据。由于销售额不明确，导致征

税难度增大，偷税漏税现象严重。同时，由于个体

万方数据　

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农村经济２００５年第２期

摊位多、流动性强、经营户自身素质参差不齐，使

得农贸市场在文明经营、规范服务等方面问题多多，

“菜篮子”与农副产品生产基地有机联接起来，有利

于促进订单农业的发展，推动农业产业化经营，更

好地发挥流通和消费对农业生产的引导作用，引导

有的农贸市场甚至成为“短斤少两”、欺行霸市、打

架斗殴的多发地。

由于农贸市场存在以上种种弊端，因此对其进【农贸市场改造超市】

农民按照市场需求组织生产、调整结构、提高品质，克服生产的盲目性，减少“种什么赔什么”的失误，

从而增加农民收入，促进城乡经济协调发展。

行改造、提升，势在必行。在笔者对农贸市场经营户的调查中也了解到，目前农贸市场中大多数经营户反映生意不如从前，迫于现代超市生鲜卖场的多重压力，许多经营户已经感受到了市场竞争的严峻性，对农贸市场的发展前景不太乐观，迫切需要通

过改善购物环境等措施来提升、完善自己，增强在同行业中的竞争力。近年来，“生鲜食品超市”在我国一些大中城市悄然兴起。不仅大型综合超市纷纷

３．有利于提高城市品位，是城市建设规划的必

然选择。随着经济的发展和人口的增加，城市商品市场建设与环境保护、交通、居民生活环境等方面的矛盾越来越尖锐。传统农贸市场在繁荣城乡经济、方便群众生活等方面发挥了不可置疑的巨大作用，

但是也不可否认，农贸市场自身存在的弊端已越来

越不适应城市建设和管理的要求。目前，我国城市

引入生鲜卖场，“农贸市场超市化改造”也在一些地方逐步展开。有关专家认为，我国城市“生鲜超市”逐步取代农贸市场是社会发展的必然趋势。作为一种新型零售业态，它将对存在多年的传统农产品流通方式提出挑战。对此，２００４年中央１号文件也明确提出：“加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市。”

二、实行“农改超”的现实意义

化速度在明显加快，各大中城市对城市建设规划越

来越重视，改造旧城区、合理布局和调整城市商品市场，已成为新一轮城市建设总体规划的重点内容。

农贸市场是在上世纪８０年代初、中期建立起来的，

大部分市场建筑设施已经陈旧老化，有的甚至是简易棚盖市场，还有为数不少的占道市场，管理粗放，

严重影响到了城市交通、市容环境和居民生活。“农

改超”的意义就在于符合城市发展规划的要求，有

效地解决农贸市场“脏、乱、差”的问题，改善城

市环境，提高城市品位。

“农改超”是城市农贸市场生鲜超市化改造的简称，主要指农贸市场经营主体的组织化、经营产品

的标准化、经营方式的超市化及服务的规范化。具

体地说，就是将传统的农贸市场导入统一配货、统

一收银、统一品牌、统一管理的超市经营理念，对

４．有利于强化市场管理，规范流通秩序，保护消费者权益。实行“农改超”以后，由于公司化运作，可以在采购进货、计量计价、收银等方面实行

统一管理，因而能够有效地杜绝伪劣商品进入市场，

生鲜果蔬等农副产品进行超市化经营，从经营方式、

管理模式、商品质量和购物环境上进行改造和提升。

解决食品安全卫生问题，保证商品质量。由于农贸

生鲜超市购置了现代化的展示、储藏、质量卫生检

“农改超”是推进流通现代化、规范流通秩序、强化

市场管理的重大举措，是市场发展的方向，也是整

顿市场的一个重要环节，与保障人民生活水平、提高人民生活质量密切相关，具有极强的现实和长远

意义。

测、计量计价、收银等相关设备，商品数量和质量能得到保证，不会发生“短斤少两”现象，顾客可以放心地购买自己所需商品，即使出了问题也可以找公司，责任清晰，有利于解决顾客投诉问题，避

免和降低顾客损失，对经营者也能起到有效的监督

１．全面建设小康社会、提高人民生活水平的客观要求。党的十六大确定了全面建设小康社会的战略规划和奋斗目标，其本质要求就是要全面提高人民的物质和精神生活水平。农产品的生产和流通，与人民生活息息相关。随着城乡居民收入水平的逐步提高和消费能力的不断增强，人们越来越注重生活质量和生活环境的改善，对农产品的需求，不仅要求买得到，而且对购物环境、食品质量、卫生条件等方面的要求也越来越高。很显然，传统农贸市场

在这些方面已显得越来越不适应。将传统农贸市场

作用。此外，实行“农改超”后，由于实行统一收银，可以更加科学合理地解决税收征管问题，防止偷税漏税，确保税收的高效管理。同时，实行统一

管理后，还可以较好地抑制菜价、肉价的波动，达到稳定市场的目的。

三、农贸市场改造的基本原则

“农改超”是经济发展和社会进步的表现，是城市市场发展的趋势。但是，“农改超”也是一项十分

复杂的系统工程，为保证“农改超”的成功进行，必须坚持以下基本原则：

逐步改造成现代农贸超市，可以为广大市民创造一个舒适干净的购物环境，提供质量有保证、安全卫生可靠的农副产品，提高人们的生活质量。

２．贯彻科学发展观、实现城乡统筹发展的重要举措。“农改超”不仅有利于改善城市环境，提高城

市居民的生活质量，而且将带来农产品流通方式的

１．以人为本，服务大众。农产品市场与人民生活密切相关，农贸市场由于贴近百姓生活而深受市民青睐，曾被誉为“利民工程”。农贸市场改为现代农贸超市，是为了适应城市发展和人民生活水平提高的需要，必须坚持“以人为本”的原则，以公众利益为先导，以低廉的价格、丰富的商品种类、合

理的商品布局、优质的服务、舒适的购物环境为社

创新。通过超市公司的市场化运作，把城市居民的

万方数据　

・１１０・

农村经济２００５年第２期

四、“农改超”的模式选择

区居民服务，充分体现贴近生活、服务大众的方针，

把满足广大人民群众不断发展的需要作为“农改

对传统农贸市场的改造，可供选择的方式或模

式有两类：一是直接改造模式．就是直接通过对传

超”的出发点和落脚点。

２．统筹规划，逐步推进。“农改超”并不是所有农贸市场都必须一步到位改为农贸超市。由于农贸市场涉及的利益关系复杂，对其进行超市化改造，必须统筹规划、全盘考虑。根据国家的有关政策和各地的实际，“农改超”的第一步应该是选择一些有一

定发展基础、要求迫切、条件成熟的农贸市场，进行重点改造。先搞试点，通过试验示范和典型引路，

统农贸市场的业态提升、调整改造或在原市场基础

上扩建而使农贸市场成为生鲜农贸超市。这种模式适合那些现有物业结构条件好、改造容易的农贸市

场，一些场地面积足够大的简易棚盖农贸市场也比

较适合进行直接改造。二是间接改造模式。就是在

现有农贸市场附近新建农贸超市，建成后再将原农

贸市场进行转行改造。这种模式可以针对那些物业结构不合理、面积狭小、直接改造难度太大的农贸市场，对一些露天占道农贸集市的改造也需要采取这种模式。间接改造模式的一个重要前提，就是原

以点带面，逐步推进，而且要坚持改造一个。成功一个。在试点的过程中不断对自身经营机制进行完善，发现改造过程中出现的问题，总结经验，制定对策，以此带动其它农贸市场逐步实现“农改超”的过渡。要坚决摒弃那种不看效果、盲目推进、一轰

而上的做法。

有的农贸市场必须改行，露天占道市场必须关闭，否则，新建的农贸超市就会受到无序、过度竞争的威

胁，给参与改造的投资者和经营者带来损失。

３．尊重现实，适度超前。农贸市场虽然存在诸多弊端，但在方便市民生活、解决城乡就业等方面的确做出了巨大贡献，而且农贸市场在创建初期一般都考虑了市场的辐射服务半径，布局基本合理。因此，在“农改超”的规划建设中，首先要尊重农贸

市场已经形成的布局，尽量依托原有的农贸市场进

农贸市场改造后的经营模式也有两种选择；一

种是统一管理的纯超市模式。按照现代超市规范化经营的模式，农贸超市在商品采购、运输、卖场布

局、促销、计量计价、收银、员工管理等方面均由公司统一管理。另一种是统分结合的农加超模式，即农贸市场加超市的模式。也就是在改造后的农贸市

场中既开辟一块超市，同时也保留一块农贸市场，超市实行统一经营，农贸市场仍实行分散经营。这是一种过渡模式。从现实考虑，这种模式可能更容易被市民接受。因为目前人们选择到超市购物看中的是环境舒适和干净卫生，而到农贸市场图的是方便、新鲜和选择余地大，“农加超”模式可以将超市和农贸市场的优点结合起来，使二者之间相互促进，互补有无，因此能够更好地迎合现阶段老百姓购物的需要。在“农加超”模式中。鲜肉、禽蛋类、粮油

行建设改造（或增加交易面积，或改善市场基础设

施，或拆旧建新，或增强软件服务体系，等等），原

则上不宜在原有农贸市场附近再新建农贸超市，以避免不必要的资源浪费和市场的过度竞争。当然，由

于城市的发展，新的居民小区不断建成，原有农贸市场辐射有限，也有必要考虑在规模较大的居民新

区布局建设农贸超市，原则上应避免在新建居民小区再搞传统农贸市场。此外，还必须把农贸市场的改造纳入城市总体发展规划，要有一点超前意识。就

我国多数大中城市的核心区来看，目前的经济发展

水平和居民收入水平基本具备了进行较大规模“农改超”的基础条件，“农改超”的顾虑很大程度上是因为人们的购物习惯以及农贸市场的拆迁安置问题。从城市发展的眼光看，如果拆迁安置方式恰当，利益矛盾处理有方，就应该大胆对那些严重影响城市形象的农贸市场进行彻底改造，而不应仅仅局限于现有条件较好的农贸市场。

４．政府引导，市场化运作。“农改超”是一项十分复杂的系统工程，特别是市场拆迁改造工作和就业安置问题十分繁重和突出，离不开政府的宏观规划和科学引导。但是，在市场经济条件下，“农改

超”的投资和经营主体不应该是政府，而应该由公

类、调味品类、熟食品、腌制品以及加工后的净莱等农副商品，卫生问题比较突出或者对保鲜及经营灵活性要求相对不高，可以采用超市统一经营的模

式，而对保鲜要求高、经营灵活性更大的蔬菜、水

果以及水产品等，可以继续保留农贸市场分散经营

的模式。

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与咨询，２００３，（０６）．

司（企业）来运作。因此，在“农改超”的过程中，

要坚持投资多元化、运作市场化、政府适当扶持的

原则，引导和鼓励有实力的投资者和经营者参与这一过程，树立“谁投资、谁受益”的观念，政府在建设规划、注册登记、土地使用、税费补偿、基础设施等方面给予优惠政策。

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传统农贸市场改造的必要性、原则与模式

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：被引用次数：

马云甫， 杨军重庆工商大学农村经济

RURAL ECONOMY2005(2)27次

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引用本文格式：马云甫.杨军 传统农贸市场改造的必要性、原则与模式[期刊论文]-农村经济 2005(2)

篇四 农贸市场改造超市
市农贸市场改造实施方案

**市农贸市场改造实施方案

近年来,我市农贸市场建设已取得长足进展,基本形成了专业与综合、批发与零售相配套的农贸市场体系,在促进全市商贸流通基地建设、农业产业结构调整、加快经济发展、满足城乡居民消费需求、安置劳动力就业等方面发挥了重要作用。但在农贸市场建设工作中缺乏规划、无序建设、硬件设施差、设施不配套、市场要件不足、以路为市、占道经营等问题依然突出。为加快农贸市场改造步伐,促进我

市经济发展和市场繁荣,现制定本方案。

一、指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,依据我市国民经济和社会发展规划,对中心城区及县城城区内现有的农贸市场,采取改造、新建和拆迁等方式逐步治理,彻底取消城区内的大集和占道经营,定点规范摊点群、早夜市,尽快改造完善乡镇首集,进一步提高全市农贸市场档次,完善市场功能,建立与菏泽商贸流通基地和城市化

发展管理水平相适应的市场框架体系。

二、基本原则

(一)与城市规划、建设相结合。农贸市场改造应符合城市总体建设规划,符合市场设置的总体要求,立足实际,着眼发展,设施配套,与

城市化建设水平相适应。(二)先易后难,分步实施。对中心城区及县城城区内的天天市场,先改造产权明晰的,后改造产权不明晰的;先改造占道市场,后改造其他市场。对各乡镇首集,先改造中心乡镇的市场,后改造边远乡镇的市场。(三)社会投资与政府扶持相结合。鼓励社会力量投资建设、改造市场,坚持“谁投资、谁受益,谁开办、谁服务”的原则。政府在市场用地、税费等方面予以扶持。乡镇首集改造以财政投入为主,社会投入为辅。(四)农贸市场规模、数量科学合理。以方便群众生活、有利于市容市貌为原则确定农贸市场规模和数量,对规模小、档次低的农贸市场,在改造中要有步骤地予以合并、取缔。

三、目标和任务

(一)2005年上半年取消中心城区及县城城区大集和占道经营、以路为市,规划定点摊点群、早夜市。中心城区确定两处农贸市场为改造试点;每个县城确定一处农贸市场为改造试点;各乡镇驻地规划出农贸市场专用场地,硬化地面,满足天天市场需要;中心乡镇首集开工建设并投入使用。(二)2005年下半年到2006年,中心城区及县城城区农贸市场全部改造完毕。各乡镇天天市场开工建设,并投入使用;开始建设地面硬化的农村大集,并逐步向天天市场过渡。(三)在中心城区及县城城区居民区建设、改造一批高中低档并存、大中小相适的生鲜超市,引导现有超市调整内部布局,增加生鲜商品品种、数量,促

使全市城区农贸市场向生鲜超市转移。

四、主要措施

(一)加强组织领导。农贸市场改造是一项系统工程,工作难度大,

涉及面广,关系到广大人民群众的切身利益,各级政府要切实加强对农贸市场改造工作的领导,成立由政府分管领导任组长,经贸、规划、环保、市政、国土、房管、建设、交通、工商等部门负责人为成员的领导小组,做好相关工作的组织协调,确保改造任务如期完成。(二)广泛宣传发动。各新闻媒体要大力宣传农贸市场改造工作的目的、意义,为农贸市场改造工作营造良好的舆论氛围,调动各方面的积极性。

(三)纳入城乡建设总体规划。农贸市场改造要与城乡改造统筹安排,新建城市居民区和人口密度大、社会购买力强、社区面积达到一定规模的已建居民区,要预留生鲜超市规划用地,乡镇驻地要规划农贸市场建设专用场地。有关部门要搞好市场建设的规划布局,对已批准确定的市场建设用地,不得随意占用或改作它用。(四)加大资金投入。各级政府要把农贸市场改造作为一项重要工作来抓,加大投资力度。

同时鼓励社会各界投资,参与农贸市场改造。

各县区要结合各自实际,制订切实可行的实施方案,并于2005年1月31日前报市政府农贸市场改造领导小组审批后组织实施。

篇五 农贸市场改造超市
农贸市场改造升级研究与规划

一、农贸市场升级改造研究与规划的意义 农贸市场是以销售农副产品为主的零售业态，是农产品流通终端的主要渠道。20世纪80年代初，在《中共中央关于加快农业发展的决定》的政策下，全国恢复和开放了城市农贸市场。1985年，政府正式宣布取消对粮食等主要农产品的统派购制度后，城市农贸市场承担着我国“菜篮子工程”中零售环节的流通任务。农贸市场的建设和发展，对丰富城市居民的“菜篮子”，提高居民生活质量和健康水平，确保市场功能在城市化建设中的地位和作用，做出了重大贡献。

然而，在经历了近20年的发展之后，伴随社会经济的发展和人们生活水平、城市文明程度的提高，农贸市场这个传统的“菜篮子”、“米坛子”，一方面越来越不能满足居民对卫生、健康和生活环境质量的要求，也越来越不适应城市现代化建设和城市形象改造的形势。另一方面，作为传统的农产品零售形态，农贸市场遇到了来自大型综合超市的竞争冲击。各类超市的高速发展，不仅是对农贸市场、副食品店这些传统零售形态的冲击，而且也引发了传统农贸市场经营形态的变革。这种冲击和变革的程度，可以说是一场发生在世纪之交的深刻的零售业经济革命，富含深远的现实意义和历史性的社会责任。由于农贸市场存在种种弊端，因此对其进行升级改造势在必行。2002年，沿海经济发达地区的城市提出了“农贸市场升级改造为超市”的概念，即“农改超”，并在我国一些大中城市悄然兴起，甚至轰轰烈烈。不仅大型综合超市纷纷引入并扩大生鲜卖场，“农贸市场超市化改造”也在一些地方逐步展开，北京、上海、深圳、杭州等城市在“农改超”的探索中已经迈出了大步。有关专家也认为，我国城市“农贸超市”、“生鲜超市”逐步取代农贸市场是社会发展的必然趋势。2004年中央一号文件也明确提出：“加快发展农产品连锁、超市、配送经营，鼓励有条件的地方将城市农贸市场改建成超市，支持农业龙头企业到城市开办农产品超市。”

是重庆都市区的中心城区，是重庆直辖市的窗口和形象。也是重庆的母城，历史的积淀也使面临十分繁重的旧城改造任务。在实施《渝中半岛形象规划》，打造中央商务区的过程中，众多传统的农贸市场的改造升级是旧城改造的重要组成部分，对打造现代化大都市、中央商务区的形象具有十分重要的意义，也是商贸市场建设发展的自身的需要，是当前和今后要解决的重大建设问题。

从农贸市场的产生发展来看，自80年代初以来，曾经有多次建立农贸市场的热潮，对辉煌几十年的国有农贸市场形成了巨大的冲击。随着市场经济的发展，到了20世纪中后期，以综合经营为特点的大中型的超市相继问世，新世纪、重百、家乐福、重克隆等大中型连锁超市的扩张和发展，带来了居民日常购物环境的舒适和购物的便捷，对现有的传统农贸市场造成了威胁和冲击，农贸市场隐藏在内的各种弊端也日益暴露出来，一些农贸市场销售额在下降，使农贸市场经受了从辉煌到被冷落的历史。目前，有40多个农贸市场，大多数年深日久，普遍存在建筑设施老化、卫生条件差等问题。与国内一些大中城市已经进行了多年“农改超”、发展“生鲜超市”的探索相比，农贸市场的改造升级还没有破题，有没有必要改造？如何改造？至今还没有开展专题的研究，更谈不上制定专项规划。因此，正是在这种形势下，开展农贸市场升级改造的专题研究，制定农贸市场升级改造的专项规划，就具有必要性和重要的现实意义。

二、农贸市场调查分析

本课题着重调查研究，在把握各农贸市场商圈范围的基础上，采用问卷调查、实地观察、案头调查等方法，对各农贸市场的目标消费群体的规模、分布和行为特征进行调查，深入分析消费者购买日常生活品所关注的要素，把握其基本购买动机和购买习惯，尤其是消费者对在农贸市场、超市购买生活品的态度，并估计市场的现有潜力和发展空间，并将超市的卖场环境、商品结构、商品布局、商品陈列、价格、促销、服务，以及卖场管理的诸多方面的情况与农贸市场的实际情况进行对比分析，查找出各农贸市场可能存在的问题，并分析和揭示问题产生的原因，明确各农贸市场所面临的机会和威胁。

（一）室内农贸市场调查分析

1、棉花街农贸市场

棉花街农贸市场位于小什字商业片区，棉花街18号，上接沧白路、下连滨江路，距解放碑商业中心仅百米，紧邻家乐福超市和国美电器商场。该市场由重庆渝海建设集团投资开发并由其全资子公司渝海物业进行市场管理。

该农贸市场属于室内农贸市场。整个市场为四层，面积为13000余平米。经营方式以零售为主，批发为辅。该市场于 1999 年 12月接受了原大阳沟市场的经营户后开业，曾得到区府及工商部门的大力支持。该市场是重庆市内最大的牛、羊肉及火锅辅料批发市场之一，其火锅辅料和牛羊肉的批发占据着50%左右的市场份额。2004年成交总额1.3亿元。摊位容量1000个，实际出租395个，出租率40%。

该市场一楼于2000年9月18日开始经营蔬菜、水果、干副、粮油、禽蛋类产品，有440个摊位，租出150多个，经营户有110户。二楼主营水产类批发。三楼主营牛、羊肉批发。四楼为水族馆，现有经营面积3800 平方米，采用全玻璃隔断独立式经营，是重庆市内比较先进和完善的水族观赏鱼批发零售市场。由于三楼是以批发为主，其经营时间为凌晨，所以整个白天几乎不营业。

该市场坐落于居民聚居地，周围有都市庭园、御景江山、东和湾等小区，常住人口有2114户，5022人。但由于该市场的水产、牛羊肉、火锅原料、观赏水族系列的批发比重大，吸引和聚集的人群除社区内的居民外，还有来自区内外大量的客商，因此该农贸市场日人流量达几千人。

但是，该市场的环境及内部管理现状实在不容乐观。从市场外部环境来看，市场周边附近还存在一些早期民房，市场经营使周围臭气熏天，污水横流，交通因市场出入的车辆而不畅。从市场内部环境来看，一楼卖场空气流通仅仅靠进出口，污水又任意的排放，市场内灯光昏暗，又显得拥挤，设施简陋。如：在炎热的天气，市场内的风扇居然不能工作！市场是坐落于居民区的，一方面其经营已经严重影响了周边居民的正常生活，居民甚至都不敢开窗透透气。另一方面，其食品甚至存在卫生安全的问题。

在管理上，经营户反映该市场的收费有不明确的现象，管理者对经营户也不公平。市场内存在占道的经营现象，而却无人管理。

该市场已经面临巨大的竞争压力。家乐福超市距棉花街农贸市场仅200米，其拥有强大的竞争实力，以其方便舒适的购物环境，低廉的产品价格赢得众多消费者的青睐，其经营对该市场构成最严重的威胁。而距其不远的道门口，地王广场的王府井超市，大阳沟盛源综合市场（10多分钟步行路程），甚至西三街的农副水产品批发市场都对其构成竞争。

课题组对该市场内部及周边的22位消费者进行了问卷调查。其中，在该市场卖场内、门口有16人，在该市场外面街道有6人。这些被调查者的基本特征是：（1）在被调查者中，男女的比例为男性为8人，占36%；女性为14人，占64%。（2）在被调查者中，25—35岁的2人，占9%；36—40岁的有4人，占18%；41—50岁的有6人，占27%；51—60岁的有9人，占41%；60岁以上的有1人，占5%。因此，这些被调查者40岁以上女性居多的基本特征。

在这22位被调查者中，家庭人均月收入在800元以下的有5人，占23%；800—1200元的有9人，占40%；1200—1800元的有5人，占23%，1800—2500元的有2人，占9%，2500元以上的有1人，占5%。 在这22位被调查者中，家庭人均每月用于主副食品方面的消费支出在200—250元的有6人，占为27%；250—300元的有7人，占为32%；300—350元的有8人，为36%；350—450元的有1人，占5%。

在这22位被调查者中，有14人平时喜欢在农贸市场购买主副食品，占64%。有8人平时喜欢并经常到附近的家乐福超市购买主副食品，占36%。但是，多数被调查者表示，家庭购买大米、食油、鸡蛋等食品时，比较喜欢到去家乐福超市。原因是大超市里的大米、食油、鸡蛋等经常促销，价格便宜而且质量有保证。另外，节假日有更多时间，而且需要买的东西比较多，还有就是需要买日用品时，更多的时候是到家乐福超市。

在这22位被调查者中，大多认为，选择到该市场购买主副食品的一般都是因为市场的蔬菜、鲜肉、活禽、水产品品种较多、新鲜。有77%的认为该市场主副食品品种丰富，有86%的认为食品新鲜，有68%的认为价格便宜，有90%的认为离家近，方便快捷。因此，该市场食品比较新鲜，品种比较丰富，价格比较便宜，尤其是离家近，方便快捷，是该市场在家乐福强大竞争压力下仍然得以生存的关键因素。此外，有少数被调查者反映，他们之所以愿意到该市场买菜，重要原因是如果去家乐福买菜，进出要花较多的时间，不如在该市场这样进出方便和快捷。

在与这22位被调查的交谈中得知，他们主要来自于该市场的东面、周边，也有少数人来自小什字一带。 对于该市场存在的问题的调查，课题组引导被调查者，将该市场与一般大型综合超市进行对比，得出了一些重要结论。认为该市场商品品类不全，与大型综合超市相比，缺少日用品的有17人，占77%；认为卖场环境清洁卫生差的有20人，占90%；认为周边环境差的有14人，占63%；认为该市场经营户在商品和计量方面存在弄虚作假的有19人，占86%；认为食品卫生差的有16人，占73%；认为经营户服务差的有14人，占63%。因此，尽管该市场食品新鲜、品种丰富、方便快捷、价格普遍偏低且灵活，但是，农贸市场一般存在的问题在该市场表现很充分，集中表现为：卖场及周边环境卫生差、食品卫生差、经营户弄虚作假，而且缺乏超市丰富的日用品，不能实现“一站式”购物。在这些被调查者中，一般都选择到大型综合超市购买日用品，少数消费者为了方便到居住地周边的杂货店购买。

在被调查者的22人中，在问到是否应该对该市场进行改造升级的问题时，认为非常有必要改造的有6人，有必要改造的有11人，累计占77%。其他的被调查者表示无所谓。

在被调查者的22人中，赞同将该市场改造成以主要经营生鲜农产品的超市的有7人，占32%；赞同对该市场进行“农加超”的改造，增加非生鲜食品和日用品的有16人，占73%；赞同将该市场改造成综合超市的有5人，占23%；赞同对该市场进行环境改造并加强规范管理的人有19人，占86%。显然，对该市场进行“农加超”的改造，增加非生鲜食品和日用品超市卖场，和改造该市场的环境卫生条件并加强市场的规范化管理，成为这些被调查者最大的愿望，而对是否进行“农改超”并没有太多的要求，甚至有少数人对将该市场改造成综合超市持反对的态度。因此，从消费者角度看，该市场应该考虑“农加超”的改造升级方案，着重改善硬件设施和加强管理，增加非生鲜食品和日用品超市卖场，满足追求便利快捷、物美价廉周边居民日常生活购物的需要。

调查中，有被调查者表示，不管该市场如何改造，都不要取消农产品零售业务。

从卖场摊位出租率比较低的情况看，该市场的整体经营情况并不理想。课题组对该市场内的15户经营户（其中，零售8户，批发的7户）进行了访谈。结果表明，经营户中有12户，占80%的都反映近两年来生意不好做，竞争太激烈，销售额和毛利率与前几年相比均有下降。其中的蔬菜、肉食零售经营户都感受到家乐福、王府井等超市给他们带来的竞争压力。而水产品和火锅原料的业务也不好做了，原因是大阳沟盛源综合市场抢走了相当的生意。

在问到该市场如何进行升级改造时，其中的蔬菜、肉食零售经营户都不希望该市场改造为农贸超市，认

为周围已经有很多超市，农贸市场做得好也应该有生意。如果盲目改造成为超市，经营成本必将会变高，这将使他们失去成本低的经营优势，而现在的租金就已经偏高。另外，许多经营户对该市场基础设施不满意，希望基础设施和环境卫生能得到改善。许多水产品、牛羊肉和火锅原料批发经营户埋怨政府不应该批准建更多的批发市场，以致他们的业务市场被分流。

通过调查分析得知，该市场的经营状况总体上不太理想。经营户的业务处于下滑状态，导致摊位出租率不断下降，前景不妙。究其原因，虽然有重要的原因是市场竞争激烈，但更重要的还是该市场自身经营管理存在的问题所造成的。从硬件软件两大方面对该市场进行改造升级，适应新的消费需求和竞争形势显得非常迫切和必要。

2、大阳沟盛源综合市场

大阳沟盛源综合市场位于正阳街68号，是一个以批发为主要经营方式的大型综合市场。该市场是一栋五层楼的建筑，营业面积约为40000平方米。市场摊位数为500个，经营户400户。该市场成立于2001年11月27日，市场形式为室内农贸。其中，负二楼主营海鲜、毛肚、野生菌类、鳝鱼、螺蛳、鲜鱼等；负一楼主营干副、冻产品、野生菌、干鱼、调料；平街层主营肉类，包括猪肉、羊肉、狗肉、牛肉、熟食品、半成品；二楼主营蔬菜、腌腊、禽蛋、大米等；三楼主营小食品、烟酒、糖、饮料、茶叶等。作为一个批发零售大型综合市场，盛源的蔬菜、肉食等品种丰富，价格较便宜，其中解放碑周边的酒店、餐厅、超市等是其重要的客户。

该综合市场的外观建筑较好，但室内环境较差。负二楼因主营海鲜等产品，导致遍地污水，臭气熏天；平街层主营肉类，也是奇臭无比；二楼主营生蔬类，地上污水横流，地板很滑，且对丢弃的烂菜等的处理也不完善。整个市场的布局不够合理且硬件设施较差。如负二楼，就是因为排水设施不完善，不畅通，才会导致遍地污水。另外，该层楼的通风设施极不完善，既没有窗户也没有空调。只装了几把电风扇且有的风扇已不能工作。该市场外的车辆停放也是一大问题。因为该市场有大量批发业务，所以每天前来送货，进货的车辆不断，从而使市场前的道路显得十分拥挤。且车辆的停放位置太窄，使车辆的驶入、开出都比较困难。

大阳沟盛源综合市场地处解放碑中央商业区，周围有王府井百货、家乐福棉花街店、重百临江门超市、新世纪解放碑店、新世纪铜锣湾、新华超市、迪康超市、银泰超市、屈臣氏超市等。2006年，弹丸之地解放碑的大小超市将增12家。较场口、万豪酒店附近还将有2家大型综合超市开业。而且，这些超市中，多数都定位为生鲜、食品超市，加强生鲜的比例，经营食品为主，包括蔬菜、肉类等生鲜。新世纪的超市中，生鲜商品对超市销售贡献率将达到40%，食品类的贡献为30%。说白了，就是准备抢农贸市场的生意。附近还有三个大型的农贸市场：棉花街农贸市场、石灰市农贸市场和西山街农贸市场。盛源周围的住户较少，所以该市场所面临的竞争压力比较大。但因其有大宗批发业务，所以该市场还是具有一定的生存和发展空间。

课题组对该市场共进行了33份消费者问卷调查。被调查者的基本特征是：（1）在被调查者中，男女的比例为男性为13人，占39%；女性为20人，占61%。（2）在被调查者中，25岁以下的1人，占%；26—35岁的5人，占15%；36—40岁的有7人，占21%；41—50岁的有9人，占28%；51—60岁的有8人，占24%；60岁以上的有3人，占9%。因此，这些被调查者40岁左右女性居多的基本特征。

在这些被调查者中，家庭人均月收入在800元以下的有5人，占15%；800—1200元的有14人，占43%；1200—1800元的有8人，占24%；1800—2500元的有4人，占12%；2500元以上的有2人，占6%。

在这些被调查者中，家庭每月用于主副食品方面的消费支出在200—250元的有4人，占12%，250—300

篇六 农贸市场改造超市
农贸市场升级改造图集前言

前 言

争创国家卫生城市是市委、市政府确定的一项建设幸福和谐新新泰的战略性举措，是为新泰广大市民谋福祉的惠民工程。城区农贸市场的升级改造不仅是创卫工作的需要，也是一项利民生、顺民意、得民心的工程。

“农贸市场升级改造、让您的生活更美好”，为满足人民群众对“整洁、绿色、优美”市场环境的期望，新泰市委、市政府以对人民群众高度负责的态度召开全市农贸市场升级改造动员大会，对主城区17个农贸市场升级改造工作进行统一安排部署，吹响了新泰市主城区农贸市场提档升级的“集结号”。农贸市场提档升级以服务社会为宗旨，目的是进一步提升农贸市场的档次，改善消费环境，提高人民群众生活质量和幸福指数，推动经济和社会全面发展。

为建设“布局合理化、摊区规范化、市场绿色化、门店超市化、消费放心化、服务便捷化”的农贸市场，市工商局在借鉴东营、肥城等地农贸市场改造升级经验的基础上，编辑整理了各类档口建设标准和三种类型市场建设图片，为城区农贸市场提档升级提供参考。

篇七 农贸市场改造超市
菜市场改造方案

*****菜市场改造方案【农贸市场改造超市】

****菜市场位于温泉城区中心位置，周边人口密集，辐射小区较多，其服务区域覆盖近3平方公里，人口近5万人。自2005年11月开业以来，为广大人民群众购物买菜提供了许多便利。

一、菜市场基本情况

****菜市场位于温泉滨河东路街中段，属**村委会集体企业，上级主管部门为****。该菜市场于2004年12月开始动工新建，2005年11月开始投入使用。其工程类别为：钢筋混凝土框架结构，工程规模为：壹栋三层，建筑面积3078平方米，占地2285平方米，工程总投资310万元，资金全部自筹，注册资金为120万元。该菜市场一楼为交易大厅，二楼为普通超市及库房，三楼为市场管理办公室。截至2008年底，该菜市场共有摊位72个，一楼交易大厅面积为1800平方米，农副产品及制成品经营面积为1200平方米，年交易量为56万公斤，年利润为60万元，带动就业人数1000人。

二、菜市场设施情况

截至2008年底，基本的设施设备有：

1、交易厅：1800平方米

2、仓储设施：200平方米

3、活禽交易屠宰区：300平方米

4、供电设施：配备了符合用电负荷、安全的供电设施

5、通风设施：一楼交易厅为开放式的，基本能保证空气能够顺畅对流；二楼、三楼已安装低噪音排风机，场内窗户设施可以保证空气顺畅对流。

6、供水设施：经营用水有足够水量、水压。

7、排水设施：安装埋地式无动力生活污水净化装置，污水综合排放达到国家二级标准。

三、菜市场存在的主要问题

1、硬件设施档次偏低，缺乏科学规划。仓储、运输、垃圾清运、消防等配套设施差，严重滞后于城市发展。

2、市场进货渠道杂乱，绝大部分市场未实施上市商品市场准入制，自产自销产品比例高，商品标准化程度低，市场没有设置蔬菜安全检测室，不同程度地存在食品安全、消防安全、社会治安等问题。

3、市场内部管理落后。未执行卫生违规处理制度、进场经营者资格审查制度、食品进场管理制度；管理人员没有经过专业培训；对市场物业、车辆和卫生及治安、消防等方面管理手段缺乏、力量不足、措施不落实。

四、菜市场计划2009年改造建设内容

1、建筑物内外装修改造（计划投资60万元）。

①改建后的菜市场地面铺设防滑地砖，符合吸水、防滑、易清扫的要求，向通道两边倾斜，内墙贴墙面砖，摊位柜台立面贴墙面砖。

②改建后的场内具备良好的供水、排水设施，管道铺设入地，不设明沟，下水与公共排污设施相连并保持通畅，设置不锈钢污水槽，设防鼠隔离网。主通道与购物通道交叉处设窨井，柜台内侧设地漏。

③改建后的场内供电设施配备满足用电负荷、安全的供电设施，具备良好的照明设备，保证良好的采光和足够的照明。单独设置配电室，电线配备漏电防护装置。

④改建后的公厕达到二类设施标准，公厕设专人负责，随时保持清洁无异味。

⑤改建后的菜市场内每个经营户统一配置密闭垃圾物收集容器，

新建一个设置集中、规范的垃圾房。足额配备保洁人员、落实责任，整日实行巡回扫保，各类垃圾容器设置到位、及时清运到位。

2、内部经营储藏设施改造（计划投资50万元）。

①改建后的场内出入口设备经鉴定合格的公平秤。实行计量承诺制度，由主办单位向社会公示承诺诚信交易。

②改建后的菜市场出入口设置宣传栏、公示栏发布相关信息。菜市场内统一展台，统一广告装饰，统一悬挂标牌，统一悬挂营业执照和各种证件，统一悬挂醒目规范、图文并茂的分区经营标牌。食品安全和卫生责任、安全保卫、消防管理、商品抽检、顾客投诉处理、岗位责任制等管理制度健全，并公示上墙，销售人员统一着装。

③改建后的菜市场实行分行划市、分区布局，特别是水产、肉类、清真食品及其它经营区域保持适当距离。生熟食品分开并配置相应的符合食品卫生要求的加工设备;加工区域封闭并有防潮、防尘、防串味、防虫、防蝇、通风、隔热设施;加工摊位和人员应有《卫生许可证》和《健康体检证》。

④改建后的菜市场统一配置电子秤计量设备、统一管理、定期检查和定期轮换。

⑤改建后的菜市场统一配置冷冻冷藏食品冷柜，经营生鲜肉类、豆制品、半制成品配备18℃以下冷柜。

⑥改建后的菜市场引进品牌主副食品进场经营，要对进场品牌食品及生产单位的资质进行定期核验。

⑦门前车辆停放等重点部位安排专人进行站位管理，周边环境整洁、车辆摆放整齐。

⑧设置顾客投诉箱，现场解决投诉，实行先行赔付制。

⑨建立重点商品销售统计和分析制度，对粮油、蛋禽、果蔬等大

类商品进行定期统计和价格监测。

3、检验检测中心（计划投资10万元）

配置蔬菜农药残留检测设备和专兼职检测人员，制定相关管理制度，并严格按照制度和流程进行检测。建立不合格商品退市机制，场内经营的商品出现质量卫生问题时及时下架封存。

4、信息中心（计划投资10万元）

增加广播系统，场内设置电子屏幕，能够公示市场交易信息、商品信息、价格信息和市场各项承诺及服务措施，配备商户、重点商品档案录入和交易信息查询等设备，建立计算机数据库，

5、安全监控中心（计划投资10万元）

菜市场安装闭路电视安全监控系统，能够全方位实施24小时市场监控，覆盖率达到90%，建立信息保存10天以上的报警系统。

6、其他（计划投资10万元）

建立诚信经营管理制度，市场经营管理人员文明管理，诚信自律，按照本规范严格执行市场准入，清退违法违规经营者和不合格商品。场内经营者诚信经营，不欺诈、不违规违法经营、不偷税漏税欠税，建立良好的社会信誉。

健全菜市场管理组织，明确分工，新聘请工作人员10人，分别为：市场内勤人员2人、卫生保洁员4人，市场巡查员2人、蔬菜专职检测员1人、安全监控管理员1人。新聘请的市场管理人员分别参加有关部门的岗前培训，经考核合格后执证上岗。

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