这样提高租金

导读：　这样提高租金(共7篇)店铺租金上涨怎么办？应对铺租上涨的四个方法创业第一步网始终关注创业者的需要和诉求，店铺租金上涨是商家的共同感受，铺租太贵导致做得多赚得少是他们正面临的困惑。如何破解店铺租金上涨这个难题，是他们共同的期待。为了帮助创业者寻求解决良策，记者多方走访商家搜寻，采访中，有经验的商家纷纷慷慨传授应对铺租上涨的...

篇一 这样提高租金
店铺租金上涨怎么办？应对铺租上涨的四个方法

　　创业第一步网始终关注创业者的需要和诉求，店铺租金上涨是商家的共同感受，铺租太贵导致做得多赚得少是他们正面临的困惑。如何破解店铺租金上涨这个难题，是他们共同的期待。为了帮助创业者寻求解决良策，记者多方走访商家搜寻，采访中，有经验的商家纷纷慷慨传授应对铺租上涨的策略，这或许能为正面临租金压力的创业者带来些有益的经验。

　　方法1

　　让铺面24小时动起来

　　铺面白天自己用，晚上出租使用权

　　在南宁市望州路上经营着一家汽车美容中心的李老板在铺面租金上涨到来时，总能不慌不忙轻松应对。

　　“自己承担压力太大，那就找人帮承担呗。”李老板用幽默的语调说，现在铺面租金确实贵，他的店60多平方米，月租就过万元，他主要经营洗车和汽车打蜡抛光等项目，望州路的汽修生意还算好做，但他请五六个工人，人工成本加租金成本，压力也非常大，辛辛苦苦起早贪黑地干，租金一上涨，利润就被挤掉近半。

　　李老板说，主要压力还是铺面租金过快上涨，就想出了让铺面24小时利用起来的解决方法，白天他们经营汽车美容，晚上的使用权出租给他人做夜市烧烤。自从美丽南宁清洁乡村活动开展以来，野马烧烤摊都不给在路边摆摊，很多人都在找铺面做夜市烧烤生意。他刚贴出招租信息没多久就有人来谈合作，去年他出租了一个洗车车间的夜晚使用权，每个月2000多元，今年他把另外一间洗车车间的夜晚使用权也租出去，每月3000元，铺面日夜轮班使用，白天夜晚生意各做各的，互不干扰，而他的租金压力减轻了一半。

　　“如果不是这么做，也够呛哦。”李老板说，以前他开店创业时从没想到要这么做，后来铺租不断上涨，顶不住压力了才想到这一招，铺面充分利用起来，双方共赢。

　　方法2

　　调整布局一店分两店

　　出租其中一间门店来帮助减少租金压力

　　在南宁市农院路经营的商家反映，这几年来，这条路上的铺面租金持续上涨，到今年，很多商家顶不住都撤走了。而做小本经营的伍先生却一直坚持了下来。

　　伍先生说，他从2012年接手铺面做特色餐饮，当时转让费已经很高，60多平方米的铺面月租金已经破万元[创业网:

　　“地段好的铺面人人都争着进来做生意，所以根本不愁。”伍先生说，当时他将铺面一分为二时，改造还没完成就有人来寻租了。伍先生提醒，如果对铺面进行改造或转租他人时，一定要跟房东商量清楚并拟定协议，否则容易发生租赁纠纷问题。

　　方法3

　　减少门店数量 增加服务项目

　　提升门店形象，在有限空间创造更多价值

　　对铺面租金上涨感受最深刻的，曾勇军算是其中一个。曾勇军做智能手机零售多年，店面开得越来越多。但由于铺面租金压力过大，手机零售利润空间越来越小，他不得不减少门店数量。去年今年6月，他一年之内把6家手机零售店关掉4家，仅保留两家（本报2014年7月18日43版《一年内6家手机销售店关掉4家 “瘦身”是为了快速转型》曾做报道）。尽管只保留两家门店，但由于精耕细作，两家店整体形象得到提升，产品布局也进行调整，提升产品档次，拓展经营品种，他又在店内增加手机维修服务，并与运营商合作推出一系列服务项目，利用有限的店面空间创造更多的价值。曾勇军表示，由于店面形象提高，增强了消费者购机的信心。店面的客流量明显增加，购买品牌机的顾客也明显增多，配件销量也提升30%。因此两家店总体的营收并不比6家门店同时存在时差。

　　曾勇军深有感触地说，这么多年来，租金每年上涨，但市场饱和度越来越高，手机零售单店销量没有提升反而有所缩水。门店数量越多，租金成本越高，人工成本也大，管理上也会出现顾此失彼的现象，对整体的经营造成不利影响。在这种市场趋势下，为了减少租金过快上涨造成的压力，他果断关掉4家店，保留的两家店精细管理。从店面形象，到员工管理，从货品采购到提升单机利润，单店管理起来更加柔韧有余。

　　曾勇军强调，减少门店数量之后，一个店赚一万，10个店赚10万的“积少成多”式的盈利模式已经被打破，“这家店亏钱那家店来填”的保障性经营优势也一去不复返。所以，店面数量减少后，必须要对产品进行调整，创造出新的盈利模式，提升单店销售业绩，从三线品牌机转向主攻一流品牌机，提升销量争取厂家对物料及人员的支持，降低运营成本，提升利润空间，这样才能保证生意的正常运营。

　　方法4

　　整店搬迁 换场经营

　　避开成熟市场，到租金相对低的培育期市场去经营

　　“我们这里很多人都搬走了，顶不住只能挪窝。”记者在南宁市望州路上的一家汽配城采访时，一位经营户对记者说，汽配城内的铺面租金太高，不少在这里做了几年的老板都整店搬离这里了。

　　在望州南路上，隔着一条马路分布着两家汽配城，标准的一间门店，其中一家汽配城的月租金要7000多元，相隔一条马路的另外一家仍处在成长期的汽配城则少一半，只需3000多元。新搬入这家成长期汽配城的一位商家告诉记者，原来他们也在马路对面的汽配城做，但最近几年租金不停上涨，而且每两年签约一次，每次续签租约都要交一笔钱。虽然成熟的市场比较好做生意，而且老顾客都认这个老市场，但租金压力确实太大，所以他就搬来对面这家汽配城。“生意比在老汽配城时差一点，但这里租金压力没那么大，综合来计算收益差不多，但未来这边发展潜力也很大。”

　　该商户坦言，搬离原来所在的汽配城到新的汽配城来经营，确实会因此丢失一些老客户，但比起过快上涨的租金压力，他们还是无奈地选择了逃离。“我们还有好多同行搬到更远的南站大道那边的汽配城去做呢。”该商户说，一般专业的市场经过一段时间的培育后很快都会火起来，但他们也担心，新的汽配城火起来之后租金也会快速上涨。

　　记者在采访时，很多商家表示，铺面租金过快上涨已经严重影响到商家的经营收益和市场秩序，希望有关部门监管一下铺面租赁市场，不要让盲目上涨租金成为打击商家经营积极性的棍棒。

篇二 这样提高租金
未来将要破产的九大行业

　　 近日，一些行业内企业破产的传闻不断。去年来上演的光伏产业破产大戏已然让我们感到了经济寒流的威力。但接下来或许会有更多的行业卷入其中。

　　 已经出现苗头的行业包括——造船业、钢铁业、LED业、家居卖场、航运业、信托业、第三方理财、PE等。身处这些行业的企业要当心了：破产潮或许就在不远处。当下，管理层大力整治经济，低速增长，刺激退出，钱荒，泡沫破裂，这些关键词都加剧了这个过程的发生。

　　 1、造船企业——熔盛重工的样本：银行一旦抽贷 后果不堪设想

　　 去年营收大降50%，今年一季度亏损4900万元，全球航运业低迷令现金流及收账情况均不理想。

　　 因不满中国熔盛重工集团控股有限公司(01101.HK，下称“熔盛重工”)无法及时发放工资，7月1日及2日这两天，部分熔盛重工劳务派遣人员围堵在熔盛重工南通工厂的门口，希望讨回薪水。

　　 2012年以来，受全球航运市场低迷的影响，这家全国最大的民营造船公司正在遭遇诸多挑战：现金流短缺、银行贷款收紧、船东的付款周期拖长且弃船增加，推迟交货的现象也屡屡发生。关于其即将破产的传闻更是不断。

　　 财报显示，2012年，熔盛重工收入同比锐减了50%，仅有79.6亿元的收入，同时亏损5.7亿元人民币。

　　 与此同时，尽管去年熔盛重工交付了21艘船，比2011年的15艘还多，但是该公司的现金及现金等价物在去年仅有21.4亿元(2011年为62.6亿元)。也就是说，即便有船舶交付，熔盛重工手头也并不宽裕。

　　 事实上，熔盛重工的诸多问题，与全球航运业近来的萎靡不振密切相关。自从去年6月份开始，受各种因素影响，造船市场发生变化，部分中小船厂已经陆续出现破产倒闭的情况。

　　 业内人士指出，压垮以熔盛重工为代表的船企的最后一根稻草将是银行贷款。据悉，目前熔盛重工尚有千亿以上银行授信额度，但或因投资回报率低、风险大等因素，银行方面就是不愿意提供新的贷款支持，加之航运市场低迷，船东将首付款比例压缩到10%~20%，荣盛重工资金链条异常紧张。

　　 “银行只可能会锦上添花，不太可能雪中送炭”。业内人士指出，一旦银行开始抽贷，行业破产的多米诺骨牌将会倒下。

　　 2、钢铁行业：萍特钢铁已现跑路

　　 具备年产80万吨特种钢生产能力的萍乡萍特钢铁有限公司，一度曾是萍乡市安源区的重点招商引资项目。而正是这家发展本来还算不错的小型钢企，日前也陷入了老板跑路的风波之中。

　　 江西省萍乡市宣传部门6月25日对外通报，该市萍特钢铁有限公司因资金链断裂于6月24日停产，200多名企业职工工资无着落。随后根据媒体的披露，该公司董事长董建乐和总经理董建武携款2亿元跑路，当地政府和公安机关已经介入调查。

　　 这一消息既显得意外，似乎又顺理成章。在“钱荒”来袭的大背景下，身处行业寒冬的钢铁行业无疑雪上加霜，而小型钢厂极有可能成为最大的受害者。

　　 萍钢的事件并非个例。就在今年5月末，唐山地区多家小型钢厂由于经营始终不见起色，外加上环保环评不通过，被迫关闭高炉，导致经营受困，资金破裂，最终倒闭。

　　 “在现在这个环境下，跑路的或许不再单单是贸易商，那些小型钢厂的老板看来也要加入这个队伍当中来。”有业内人士感叹。

　　 分析师沈一冰说，“小型钢厂通常都是民营企业，因为我国没有利率市场化，考虑到风险因素，银行更愿意把钱贷给风险更低的国企，而现在随着钱荒到来，小型钢企能够从银行贷到钱则变得更加困难。”

　　 来自环保的压力也成了加剧小型钢厂资金压力的重要因素。在5月唐山小型钢企倒闭的过程中，环保方面给小型钢企带来的压力非常明显。据了解，当时唐山市政府下发通知，决定关停取缔首批199家严重污染企业及落后设备[来源:

　　 3、LED行业：巨头陨落 破产洗牌将加剧

　　 2012年，对于中国LED照明行业来说，注定是一个危机之年。在宏观政策的指引下，中国大陆LED产业快速发展，但是受制于价格、技术、产品等方面的影响，终端市场处在疲软状态。即便是这样，依旧众多企业转投LED产业或者众多大型LED企业继续扩充产能，给市场造成更大的挤压，出现产能过剩的状况。

　　 继2011年钧多立倒闭之后，号称中国最大中外合资LED芯片专案佛山的旭瑞光电宣布停产;自称“连续两年入围行业五强”的LED显示幕企业、深圳愿景光电子有限公司也走到末路，老板跑路。随后不到一个月，宁波安迪光电也申请破产，据安迪光电员工透露公司2011年3月份就欠债2亿，大概三个月就换一次总监，电费都欠了10多万。

　　 外行人看热闹，内行人看门道。大型LED企业频繁的倒闭证明了LED行业危机超出了行业正常洗牌的范畴。说到底，LED火了，也让LED行业自身上火了。LED产品节能环保不假，但是这不是人们投向LED事业当中的直接目的和根本动机，有钱赚，才是硬道理!政策补助的利诱让部分LED企业得陇望蜀，各地LED企业迅速上马，然后或搁浅，或陨落。

　　 “今年LED市场将迎来真正的爆发”，勤上光电董事长李旭亮称：“前两年LED行业‘主菜’还没，企业抢着吃‘前菜’，结果谁都吃不饱。2013年，LED‘主菜’开始上桌，但还会有一些企业饿死。”

　　 在经历投资热、降价甩货潮之后，LED行业正在步入微利时代。几千家LED企业中，2012年90%LED企业都是不怎么样的。LED产业天然具有集中程度高的特点，2013年LED市场将真正的厮杀，业内专家表示，未来两到三年，中国LED下游会有60%以上的工厂会倒闭或转型。在过去几年的巨额投资之下，产业规模开始增长，同时也带来了产能过剩，LED企业面临着优胜劣汰的惨烈竞争。不少行业内人士认为，行业短期或将面临寒潮，洗牌在所难免。

　　 4、家居卖场：受电商、成本上涨冲击 接受冲动的惩罚

　　 曾为国内本土最大的东方家园建材超市总部正在申请破产，美国第二大建材零售商家得宝宣布关闭其在中国的所有店面，英国百安居将中国区的门店由高峰时的60多家削减至40家左右……不断“消失”的店铺和倒闭的大型卖场告诉我们，国内家居建材领域正在遭受一次不小的冲击。

　　 以东方家园为例，在东方家园前员工聚集的一个论坛上，一些员工还表示对每年都会出现的资金紧张、拖欠供应商货款“习以为常”了。

　　 在2013年新年刚到之际，东方家园陷入了“崩盘”传言中，北京作为东方家园的大本营，5家门店全部暂停营业。一时间，索要退款的消费者、被拖欠货款的供应商和被辞退的员工纷纷发声，让东方家园濒临崩盘的传闻愈演愈烈。

　　 日前，中国建材流通协会发布的全国建材家居景气指数(BHI)证实了过去一年市场的冷清。统计数据显示，2012年12月的BHI延续了11月的颓势，各大建材家居市场已经进入市场的寒冬期。2012年全国规模以上建材家居卖场全年累计销售额12467亿元，同比下降2.46%。

　　 2012年以来，国内楼市成交量因房价被严格调控而减少，在很大程度上成为导致家居市场景气指数下降的重要因素。除此之外，投资主体盲目进行扩建，导致卖场面积过剩、闲置店铺过多，迫使其必须通过提高卖场租金来回收成本。这样一来，便出现卖场出租率下跌、难以招商等问题，最终陷入行业内部的恶性循环状态。某些经销商就表示，相比三年前，一家店铺的装修加卖场租金已高出五万余元。

　　 此外，电商也被认为是造成家居卖场销售被分流的一大因素。据中国电子商务研究中心调查数据显示，2012年家居电商销售额490亿元，占到电商销售总额的4.5%。中国家具销售商联合会会长李俊明近日就对媒体表示，五年内，该行业的零售额至少有40%会在线上完成。

篇三 这样提高租金
如何提高酒店空房出租率？

如何提高酒店空房出租率？ 酒店需要在五个维度上平衡：用户获得和使用特价房间的方便性，价格对用户的吸引力，酒店总利润，酒店实施清销库存的方便性，和品牌的保护。

酒店行业的平均出租率是65%，这意味着每三间客房就有一间空置。如果把出租率高的经济型酒店去掉，光看星级酒店，入住率更低，每两间房就会空一间。到了淡季，例如上海的8月份，不少高星级酒店的出租率甚至会跌到20%左右，住一间空五间，晚上从远处看酒店大楼，只有零零星星的几扇窗透出灯光，很是冷清。

对于酒店来说，空置的房间就像是服装店积压的库存，空耗成本却没有收益。更糟的是，不像服装店可以把今天卖不掉衣服放仓库里，明天接着卖，酒店的库存是房间的使用时间，今天卖不掉就过期作废，没法存着明天再说。从这个意义上说，酒店“清理剩余库存”的需求更紧急和迫切。另一方面，酒店运营固定成本高，边际成本很低——多服务一个客人，并不需要多付地租多做装修多请服务生，增加的成本只有水电，一次性洗漱用品，加上床单毛巾洗涤费，不过十几块到几十块钱而已。从这个角度来看，只要售价高于几十块钱，就能增加酒店的总利润，对酒店就是合算的生意。

听起来很有道理，可是为什么我们很少真的看到酒店把自己的房间降到几十块钱来卖呢?不要说几十块，很多四五星酒店宁可把房间空着，也不愿意以三五百块的价格把房间放到市场上，这是为什么呢?原因有两方面，一方面，直接降价(例如直接在携程艺龙上把 800元/间夜降成 400元/ 间夜)是对所有人降价，包括对那些原来付全价的顾客，这样子虽然可能能多卖几间房出去，可是所有房间的价格都下降了，总体收益未必能提高。另一方面，酒店长时间公开以低价售卖房间，会损害酒店的品牌形象，让看到该价格的顾客觉得“这家店就值这么多钱”。直接公开大幅度降价既不一定能拉高销售总额，又对品牌有潜在伤害，所以酒店很少采用这种方式。

不能“公开”降价，很多人就把脑筋动到了“不公开”这个点上。美国比较常见的方式是逆向拍卖和神秘酒店模式。逆向拍卖模式里，顾客在网上开出条件(例如酒店星级、区域、日期和可接受价格)，一旦系统发现有满足条件的酒店，就自动从顾客信用卡上扣钱，完成交易。这个模式的开创者是Priceline.com，目前已经成为了全球在线旅游行业的领袖，市值超过250亿美元(相比之下，今年4月份携程的市值仅66亿美元)。相比之下，神秘酒店要简单一些，顾客可以在网站上看到各个酒店所在区域和简单描述，但是无法得知酒店名称和详情，直到选择好酒店完成支付以后才能知道自己到底定了哪家店。这两个模式共通的特点就是在用户付款前，并不能知道是哪家酒店在提供特价。这样就没有把酒店的特价展示给所有人，一方面就可以保护酒店品牌，另一方面可以对顾客区隔定价，不会影响到正常生意。这两个模式的缺点也很明显：消费者使用并不方便，而且也并不安心——在充分了解商品前就得付款买单。在信用机制和消费者保护比较完善的美国商业社会里，这两个模式比较容易被广泛接受，对中国来说还需要漫长的一段尝试和发展的时间。

除此之外，最近两年最热门的清销库存的模式是团购。各大团购网站都开辟了酒店频道，帮助酒店以一折到七折的价格销售。一般说来，顾客实际购买的是一张在一段时间内有效的兑换券，在有效期内顾客可以致电酒店预订房间，订好之后去酒店前台用兑换券支付房费。团购的优点是见效快并且效果明显，一次性卖掉几百个间夜是很普遍的情况。另一方面，团购带来的问题也很多：首先，因为不能控制团购顾客兑换房间的具体日期，团购顾客可能在酒店生意良好时来电预订。这时如果允许预订，则很可能会占用全价顾客的房间库存，损害总收益。如果不允许预订，则很容易激怒顾客——因为酒店客房需求比较刚性，落地了一定得有地方住，顾客不能依照计划得到自己已经付款的房间时很难谅解酒店。其次，“团购”一词已经和“廉价”紧密相连，对于品牌酒店来说，参与团购本身也会是对品牌的损害。 最新的帮助酒店销售剩余库存、帮助顾客获得高性价比房间的模式叫“最后一分钟特价”。中国在这个模式上的领先者叫“今夜酒店特价”，该公司目前提供WAP站点

(HotelVP.com)供各种种类的手机使用，并将于2011年9月初推出适用于iPhone和Android的手机应用。就好像面包房到晚上6点会把当天没卖完的面包半价清仓一样，合作的高星级酒店会在晚上6点检查自己的空房数量，如果预计将有房间空置，则挑选一部分库存以2折到4折的价格放到“今夜酒店特价”平台上售卖。用户打开手机应用或者WAP网站，就能看到哪些酒店在提供“今夜特价”，还能根据距离距离、星级、价格、酒店风格等个人喜好，方便地查找和预订这些特价房间，以接近经济型酒店的低廉价格享受更舒适的一夜。对酒店来说，这个模式方便灵活，每天都可控，只会在自己空房很多时将这部分剩余库存通过“今夜酒店特价”这个渠道低价销售，不会损害其他正常售卖的房间利润。对于消费者来说，只要打开手机，就可以方便高效地找到自己满意的酒店，并且以低于市场价至少50%的价格入住。

综合起来看，酒店需要在五个维度上平衡：用户获得和使用特价房间的方便性，价格对用户的吸引力，酒店总利润，酒店实施清销库存的方便性，和品牌的保护。没有任何一个方式是完美的，例如反向拍卖，保护品牌得力，可是顾客使用不便，价格的吸引力也因为酒店名称的隐藏而受到了削弱;又例如“今夜酒店特价”，晚上6点钟，等到酒店确认自己剩余库存之后才通过手机应用放出特价房，这样虽然使酒店的收益最大化，可又给顾客增加了一点使用难度——白天没法订房。每种方式都有自己的特性，没有那种方式可以在所有维度上打满分，酒店需要根据自己实际情况来选择剩余库存的清销方法，适合的就是最好的。

如何提高酒店空房出租率？(2)

2011-09-16 08:40 来源: 未知

最新的帮助酒店销售剩余库存、帮助顾客获得高性价比房间的模式叫“最后一分钟特价”。中国在这个模式上的领先者叫“今夜酒店特价”，该公司目前提供WAP站点(HotelVP.com)供各种种类的手机使用，并将于2011年9月初推出适用于iPhone和Android的手机应用。就好像面包房到晚上6点会把当天没卖完的面包半价清仓一样，合作的高星级酒店会在晚上6点检查自己的空房数量，如果预计将有房间空置，则挑选一部分库存以2折到4折的价格放到“今夜酒店特价”平台上售卖。用户打开手机应用或者WAP网站，就能看到哪些酒店在提供“今夜特价”，还能根据距离距离、星级、价格、酒店风格等个人喜好，方便地查找和预订这些特价房间，以接近经济型酒店的低廉价格享受更舒适的一夜。对酒店来说，这个模式方便灵活，每天都可控，只会在自己空房很多时将这部分剩余库存通过“今夜酒店特价”这个渠道低价销售，不会损害其他正常售卖的房间利润。对于消费者来说，只要打开手机，就可以方便高效地找到自己满意的酒店，并且以低于市场价至少50%的价格入住。

综合起来看，酒店需要在五个维度上平衡：用户获得和使用特价房间的方便性，价格对用户的吸引力，酒店总利润，酒店实施清销库存的方便性，和品牌的保护。没有任何一个方式是完美的，例如反向拍卖，保护品牌得力，可是顾客使用不便，价格的吸引力也因为酒店名称的隐藏而受到了削弱;又例如“今夜酒店特价”，晚上6点钟，等到酒店确认自己剩余库存之后才通过手机应用放出特价房，这样虽然使酒店的收益最大化，可又给顾客增加了一点使用难度——白天没法订房。每种方式都有自己的特性，没有那种方式可以在所有维度上打满分，酒店需要根据自己实际情况来选择剩余库存的清销方法，适合的就是最好的。

篇四 这样提高租金
商业项目租金方式(20130730)

商业项目租金方式：纯租金、纯扣点以及租金加

扣点

一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择上。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

一、商业项目租金方式解析

1、 纯租金

按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金。其特点为：

①、账期短，现金流较为顺畅

选择纯租金的租金方式已成为当今商业项目的主导趋势。近期，北京出现多个知名传统百货公司纷纷向购物中心商业转型的例子。例如：翠微百货、王府井百货等。

纯租金的账期短，回笼资金迅速，促使现金流通加速增加商场的可操作性。翠微百货在其最新的项目——翠微广场中把餐饮业态规划在内，虽然沿用了翠微的品牌名称，但是从铺位分割、业态布局、运营模式等方面来看，翠微广场已经是一家完完全全的购物中心。 ②、拥有自主经营权

当下新型的购物中心大多数都是选择纯租金的租金方式。购物中心商场的内部结构与传统百货有很大的不同，传统百货主要以专柜是经营为主要形式，而购物中心是以单点式为主要经营形式，也就是现在所谓的“店中店”形式。

进驻购物中心的这些商户不仅在形式上区别于传统百货，在运营方面也与传统百货有很大的不同——是否拥有自主经营的权利。

每当逢年过节的时候，各大商场都会出现打折促销的场景，但是对于传统百货中的商户来说，庞大的客流并不能解决它们担忧的营业额问题。因为在传统百货中，由于商户不具备自主经营的权利，因此必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论品牌商户自身的发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。

在自主经营权的这一方面，纯租金的运营方式明显显示出其绝对优势。由于具备自主经营权，品牌商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。

纯租金的收取方式一般比较简单，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的，在租约合同到期内，租金水平一定，直到租约合同到期，需要签订下一期合同时才会调整租金水平。这种运营方式，对于商业项目本身、商业项目内的商铺两方面来说操作方式比较简单，执行力比较强，不易产生纠纷等情况，因此，在当代的新型社区商业、步行街、购物中心等，主要以纯租金的运营方式运营。 2、 纯扣点

按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。其特点为：

①、提高品牌知名度

选择纯扣点的商户主要以刚刚起步的新品牌为主，其市场份额和影响力还处于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租金模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险，与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度与会随之上升，最终达到不依托商场就可独立吸引顾客的程度。

②、降低运营成本

采用纯扣点的运营方式对降低成本比较有利。在商业项目采取纯扣点收缴租金的运营方式下，其对商业项目内部的品牌商户就负有一定的宣传推广责任。随之商业项目内部各商户的营业额增加，商业项目经营收益也会增加，因此，商业项目会承担部分宣传推广工作，加大商业项目整体知名度以及商户品牌知名度。这对于商业项目内部的商户来说，不但可以提高品牌知名度，又可以减少运营成本，故新品牌选择纯扣点这种运营方式，可大大促进商铺经营的各项发展。

根据各类业态的不同，扣点数也尽不同，同时品牌度的大小也会导致扣点数的不同。例如：化妆品，一般的都在20个点以上，服装和床上用品会超过39个点，而名牌商品的扣点数一般会相对较低，商场会因该商品给自己带来的利润和知名度而制定扣点比例。

相较于纯租金的运营方式，纯扣点的运营方式处理起来比较复杂，因此，我司主要以举例来说明纯扣点的运营以及执行过程。

例：以某商场搞“买300送200”的促销活动为例。商场和供应商的基本经营信息如下： 商场和供应商以扣点的方式联合经营

商场平均扣点率为25％

供应商从生产商进货的价格为3折

那么在这次活动中商、供两家的利润产生情况是这样的，顾客花了300元钱而买走了500元的商品，就商场而言，只有300元的现金收入；对供应商来说，实际上是卖了500元的货。 先算商场的收入，为了保证与平常的收入相同，商场不能按照平常25％的扣点返款给供应商，那么该如何计算呢？如下：

300×25％＝75（由于商场实际收入现金300元，商场所得收入应为75元）

500×75％＝375（如若依旧以25％的扣点返款给供应商，金额应为375元，这样的话商场损失严重，故而在促销期间要提高扣点）

300－75＝225（商场欲保持75元的收入，则当返还供应商225元）

1－225÷500＝55％（所以，商场当将扣点提至55％才能维持应有收入）

再给供应商算算，商品进货价格为售价的3折，即30％，再减去日常经营的基本费用大约10％，如果按前所述商场再扣掉55％，那么供应商的利润为：

1－30％－10％－55％＝5％

5％的利润实在是太可怜，当然，在作返劵促销的时候商场也会主动承担一部分，比如，将扣点调到50％，供应商此时就能剩利润10％。如果销售量提高一定程度，双方还是可以赚钱的。

3、 扣点加租金

扣点与租金相结合的收缴租金方式，这种方式的应用比例较小，偏向这种运营方式的品牌商户其主要目的是降低整体租金，减少运营成本。

在商业市场上，对于品牌发展相对成熟的，市场占有量很高的品牌才会选择扣点加租金组合的这种运营方式。例如：肯德基、麦当劳、凌志旗下的服装品牌等。这些大品牌由于拥有很高的市场占有率和知名度，因此他们的营业额往往在一定范围内都是可预估的。因此，对于这些大品牌，无论是纯租金和纯扣点都会高于两者结合下产生的租金成本，所以，这些品牌会选择在保底的租金上再加上扣点，以此来降低成本，提高自身的利润。

二、各商业物业类型的运营方式

如果要讨论各业态的运营方式，那么，首先要介绍一下各商业物业的运营方式。各业态商铺独立存在无法形成商业氛围，因此需要多家铺的联合经营才能形成商业势头，进而形成了现今存在的各种商业物业。

根据需求，我们对北京市各大商业物业的运营方式进行了调研，调研结果如下：

北京市各商业物业运营方式配比：

由图表可以得知，在所有的商业物业类型中，社区商业、写字楼配套商业主要以纯租金为运营方式，另外有少部分为扣点加租金。社区商业分为住宅底商以及配套的社区购物中心两种，在底商的类型中，绝大多数都是采用分割出售产权的方式；在配套的购物中心中，一般都是采用租赁的方式，并以纯租金为其主要的运营方式，只有少量品牌采用扣点加租金的方式。购物中心和步行街是根据不同业态、不同品牌灵活掌握运营方式的，但仍然以纯租金为主要运营方式。而传统百货则采取纯扣点以及租金加扣点的方式。

三、各商业业态的运营方式

各商业业态运营方式配比：

从图表可以看到，在调研的五个业态中，只有服装类的品牌有部分采用扣点这种运营方式，而其他四类均为纯租金或租金加扣点的运营方式。究其原因，有以下两点：【这样提高租金】

1、就目前来看，在传统百货中才会有扣点的运营方式出现，因此服装类作为传统百货中的主力业态，有相当的一部分都需要接受扣点的运营方式。生活服务类和休闲娱乐类等业态在最早兴建的传统百货商场中是没有被引进的，因此，这两种业态在运营方式中并没有采用扣点这一收缴租金的方式。

2、服装、餐饮和专业市场三类业态中有少量品牌客户选择租金加扣点的运营方式，这是因为在这三类业态中都有市场份额较大、能够为商场带来大量客流的品牌，这些品牌往往由于其知名度较高、市场占有率大的特点，可对其进行自身收益的预估。因此，这些大品牌商户就会选择可以使自己收益最高的运营方式进行经营，那就是租金加扣点。

由此可以看出，不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

四、各商业业态的运营方式受权属关系的影响

各业态对不同权属关系的偏好：

从上图中可以得知，服装类和餐饮类更偏向于选择纯租赁的租售模式，而生活服务类、专业市场类以及娱乐休闲类三种业态更倾向于纯销售的租售模式。

服装类和餐饮类业态由于种类丰富、档次齐全、开店灵活以及需求量大的特点适合于各种物业类型，且市场占有率高，因此，服装类、餐饮类大部分都选择开店、闭店相对较为灵活的纯租赁形式。

专业市场类、休闲娱乐类由于其自身硬件条件的限制（例如：电影院和KTV对层高的要求；电器市场、家具家居市场对面积的要求）可进驻传统百货商场与购物中心机会相对较少，因此，这两种业态更倾向纯销售这种权属关系，所以在电影院等的选址方面，都表现尤为慎重。但是，当购物中心等商场能够达到专业市场类或休闲娱乐类的开点需求时，已经是近期新出现的新型购物中心形式了，因此在专业市场类、休闲娱乐类中以纯租金的运营方式为主要形式。

生活服务类大多为满足人们日常生活需求的业态，如洗衣店、银行等。因此，大多分布在社区集聚的地方，形式也多以底商为主，故也不会大量进驻传统百货或购物中心，社区型配套商业也是近些年来新兴的商业形式，所以对于扣点的运营方式也是几乎不存在的。

在所列举的所有商业物业中，我们以服装类、餐饮类为例来对这两种业态的不同租售模式进行进一步的分析。

纯销售

在所有服装类和餐饮类中的部分品牌会选择社区底商或步行街中的商铺来开店，这些商铺以出售为主，一是品牌商户自己购买产权，二是由小业主购买产权后出租给品牌商户。这种模式的弊处在于步行街和底商的业态没有经过统一规划而是自然形成，因此会出现业态混乱、布局不合理的现象。而产权掌握在小业主手中，一旦规划不符合小业主的利益，他们不会听从指挥，任由开发商“排兵布阵”。即使某些小业主同意规划方案，但是由于人数众多，执行起来也有诸多的不便。因此，对提升整条商业街商业氛围造成极其不利的影响。 先租后售

先租后售，通俗一点可以解释为带租金出售，也就是先把商铺租给品牌商户后，再为该商铺寻找投资者。这样会为投资者降低购买产权后却无法将店铺出租的风险，从而使销售过程更加顺畅，也正因这种带租金的商铺比较容易出售，因此先租后售这种租售形式在所有的商业物业类型中均有出现。尽管如此，这种方式也存在着不可规避的劣势。餐饮类和服装类的品牌商户在选择店址时对于客流量、交通通达性、店铺展示面等都有较高的要求。因此，在同

篇五 这样提高租金
商铺租金计算方法(1)

商铺租金计算方法

具体描述

房地产定价策略

一、房地产定价方法

价格是房地产经营过程的核心与实务，一切的经营活动均以此为中心。高价位能够提高单位利润，但可能影响房地产销售，低价位虽然能够扩大销售，但可能丧失获取更多利润的机会。如何确定最适合的价格，求取最大的利润，是所有投资人最关心的事情。

（一）成本加成定价法

将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。例如：某一项目的总成本为1500万元，预期利润10％，则总售价为1650万元，再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品，即得到单位面积平均售价，再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价。成本是开发项目的全部成本，包括开发成本以及经营过程中的支出和税收，基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本。利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定。成本加成订价虽较简单、理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，实际定价时，在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否，才能定出合理的价格，在市场竞争激烈的情况下，这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力。

（二）竞争价格定价法竞争价格定价法

从市场竞争的角度来定价，市场竞争是一种综合实力的竞争，但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素，特别是房地产商品这样高价格的产品，即使你的定价比竞争者的价格高出不多，但作为顾客是特别关心的，由于房地产商品的不可移动性，竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况，因此，所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格。在竞争激烈时，若条件相当的两宗房地产，定价较高的，一般难以为顾客所接受。定价较低的，可以吸引人气，形成低开高走的局面。而且房价是买涨不买跌。要比竞争者推出价格较高的房地产，通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势。竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法，在此种方法下，开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本。

（三）顾客感受定价法

这种方法的理论基础实际上是效用理论。对购房者而言，他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题。他在选购房地产时，影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得。当购房者对某开发公司的品牌有信心时，纵然定价较高，购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等，仍会欣然前往，而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时，一旦定价太低，购房者反而会怀疑其品质而不予信任。为什么在同一个城市里，物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区，有的定价较高却仍然卖得火爆，有的价位虽然较低，销售却冷冷清清，重要的一个原因就是顾客的感受。顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关，也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系。依顾客感受而定价是大胆作风，难以确定定量的理论依据并进行定量计算，所以，尽管房地产和其他商品一样，品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿，但房地产的定价亦不能太离谱，若超过顾客所能忍受的价位，销售反而不利了。

（四）加权点数定价法

预售房屋的定价，通常采用市价比较法，即前述的竞争价格定价法，分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情，再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约，很难有一个统一的标准，因此运用该方法时，应当根据调查研究的情况而确定。不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵，东西向较便宜。楼层差价：楼层价位高低，受建筑物高度的影响。一般而言，高层建筑中，一、二、三楼及越高越贵，中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵，越往上下价位越低。选间差价：选间因三面采光，因而较其他单位为贵。视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵，面临巷弄或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜。面积差价：一般情况下，办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高。设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格，布局合理的单元住宅价格可适当提高，一宗房地产项目内某些特别差的单元，可能需要降价销售。 回复1：商铺租金计算方法

（五）旧房定价方法

旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时，在定价时，应考虑房屋的具体情况，可以根据附近新建房屋的交易价格，再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格。旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约，存在设计及布局过时的情况，则应调低价格，旧房交易前，通常需要经过粉刷、整修，给人耳目一新的感觉，可以适当提高价格。【这样提高租金】

二、房地产定价策略

（一）价格折扣与折让策略

1.现金折扣。购买者如能及时付现或提早付现，公司则给予现金折扣。房地产销售中，一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现。这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险。

2.数量折扣。顾客大量购买时，则予以价格上的优待。这是公司薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。但房屋价格高，金额巨大，而且每人所需有限，公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售，因此，这里的“数量”则需要慎重确定。更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况），但一旦如此，通常可以通过谈判获得更高的折扣。

（二）单一价格与变动价格策略

单一价格即不二价，无论谁来购买都是同样价格。若有折扣、优惠、赠品，则对每一顾客皆一视同仁。变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异。这主要来自买卖双方的讨价还价，或者买方与卖方的特殊关系造成。房屋价格能达到不二价的公司很少，一般几乎都是“变动价格”，尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高，但从总价来看，情况就不一样了。

（三）“特价品”定价策略

使少数产品以非常廉价的姿态出现，来吸引消费者购买。所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户，即所谓“广告户”，如广告中常见的所谓“起价”××元。（四）心理定价策略传统的心理定价策略

亦称奇数定价。根据心理学家对消费者购买心理之研究调查，同一件产品当标价49元时，不但销量远大于标价50元的产品，甚至还比标价48元的销路还要好。这种策略也可能用于房地产定价。现代心理定价还有其他一些新的表现，如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略，像每平方米1998元这类定价。

（五）非价格竞争策略

价格竞争是市场竞争的基本策略，但在房地产营销中，也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略，如在相邻同档次的项目中，一方不通过价格调整，而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况，如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客。

三、房地产价格调整

（一）房地产价格调整类型

在房地产营销过程中，基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整，需要对房地产价格进行调整，其类型无非是降低价格或提高价格。

1.降低价格。当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时，经常需要做降价的考虑。降价终将引起同业间的摩擦与价格战，但却是不得已而为之的。降低价格的另一个原因是生产能力过剩，产量过多，资金占用严重，而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标，从而造成资金周转不灵，企业无法进一步扩大业务。于是一些房地产企业放弃“追随领导者的定价”的做法，而采用“攻击性定价”的方法，以便提高销售量。有时企业为了获取市场占有率，会主动降价，随着市场占有率的提高，生产成本又会因销售量的增长而下降。

2.提高价格。提价会引起消费者及中间商的不满，但有时在外部环境剧烈变化时，房地产企业为了生存也不得不提价。例如由于通货膨胀，成本高涨，但生产率无法提高，许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润。提价虽然会招来顾客的抱怨，引起公司销售人员的困扰，但如果运用得当，成功的提价会给公司增加利润。

（二）房地产价格调整的方法

1.直接的价格调整。

直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降。它给客户的信息是最直观明了的，一般来说，价格上调，是说明物有所值，买气旺盛。对于这样的正面消息，发展商是最希望客户尽快了解的，所以往往是进行大张旗鼓的宣传，并由此暗示今后价格上升的趋势，以吸引更多的买家尽快入场。与此相反，价格下调，则说明产品有这样或那样的缺陷，不为买家所看好，或者是经济低迷，整个市场不景气。应该说，除非万不得已，房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的，而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠，以维护其正面形象。

直接的价格调整有以下两种方式。

（1）调整基价。

基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降，因为基价是制定所有单元价格的计算基础，所以，基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整。这样的调整，每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的，是产品对市场总体趋势的统一应对。

（2）差价系数的调整。

房地产实务中，通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格，各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的。但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致。在实际销售中，有的

原先预估不错的实际上并不好卖，有的单元原先预估不好卖实际上却好卖。差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况，对原先所设定的差价体系进行修正，将好卖单元的差价系数再调高一点，不好卖单元的差价系数再调低一点，以均匀各种类型单元的销售比例，适应市场对不同产品需求的强弱反应。

2.调整付款方式。

付款方式本来就是房价在时间上的一种折让，它对价格的调整是较为隐蔽的。分析付款方式的构成要件，可以发现，付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件，而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的。

（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长，各个阶段付款时间设定向前移或向后靠。

（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低，还是付款比例的各个阶段均衡分布，或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高。

（3）付款利息的调整：如“免息供楼”、“首期零付款”等策略实际上是利息调整的例子。

另：商铺的租金定价法：

商铺本身没有价值，即，商铺的装修，质量等对其销售影响不大。商铺的价格与其回报率和租金有关。以回报率10%记，如周围商铺的出租价为10元/平方米，则该商铺的售价为10*12*（1/0.1）等于1200元/平米

篇六 这样提高租金
店面租金减免申请

华程健身店面租金减免申请书

尊敬的 城领导：

我们抱着着选择比努力更重要的心态将自己的可流动资金投入到翠微百货大厦中来，当我们拿到店铺合同后心中充满了喜悦，仿佛发财致富的日子已经来临，但是从14年开业以来经营表现不是很好，很多原因导致我们一再陷入困境，在此我想寻求各位领导的援助，我们将无比的感谢与铭记！

首先我们店位翠微百货5楼，旁边的儿童游乐园，以及就餐中心。这是一个很好的位断，对于我们健身行业来说。通过经营也证实了这一点。我们吸引了很多客户前来咨询以及健身。

在我们不断的努力之下，我们的经营一直努力维持着我们店的各项开支以及整个公司的成长。在我们不断的提高自我的同时，我们为翠微百货大厦吸引了一批批顾客，增加了客流量，丰富了翠微百货的经营内容，提高了翠微百货的经营品质。我们一直知道，这都是我们选择翠微的使命所在。选择翠微，我们就和翠微一起成长，一起努力，互利共赢！健身行业是一个阳光产业，是政府大力倡导的产业，我们不仅是在做生意，更是在努力提高国民的身体素质。

然而2015年，由于一些影响因素我想领导们比我们更清楚！目前我们店的销售情况真的很难付得起房租！我是很愿意缴纳房租因为我觉得别人为我提供平台我给与使用费是我应尽的义务！同时，互利共赢也是我们共同的宗旨！ 我们认为2015年会让我们有转机的是翠微百货大厦以及各位领导的关爱！公司2015年到目前为止，销售额很难维持公司健康运营，周边健身会馆数目的增加，竞争压力加大，目前基本是入不敷出！我们也在做各方面的调整，努力使公司回到健康，运营能转亏为盈。同时有员工告诉我，周边的健身会馆的租金一平米低至1元多/天，而我们的租金是3.8元/天，这在竞争上，他们高出一截，我们压力巨大。所以在在我们不断努力的同时，我们希望贵公司也能伸出援助之手，扶持我们共同成长。

所以我有两个方案需求贵公司的援助

一：将我们的房租从下个季度开始每平米减免至2元/天，我们继续调整运营策略配合贵公司配合翠微百货将这最为百货大厦的人气做上去，让我们生存的空间变大，最后自足自立互惠共赢！

二：将我们的房租减少，房租定价根据市场定价，给我们一个优惠的租金。这样降低我们的以后经营压力减小我们的运营成本，增加我们同周边会所的竞争优势！

以上两个方案希望领导审核并考虑，盼望您能伸手拉我们一把必感恩戴德将本店做好为翠微百货大厦的兴旺出一份力并在这里立足！

盼回复并告知

翠微百货大厦F5 华程健身

申请人：李良华

时间：2015年5月5日

篇七 这样提高租金
微观经济学第四章答案

第 4 章供给和需求的应用

二、问答题与计算题

1．“丰收通常会降低农民的收入。”用供求图演示和说明这一命题。

答：农产品是缺乏弹性的产品，其需求曲线与供给曲线都比较陡峭。丰收后，粮食增产 会使缺乏弹性的供给曲线向右移动，即供给增加，这会导致均衡点沿着缺乏弹性的需求曲线 下移。此时，农产品的均衡价格下降，均衡数量增加。但是由于缺乏弹性，由产量增加所引 起的收入的增加量并不能补偿因价格下降所引起的收入的减少量，从而会导致增产不增收的 “谷贱伤农”现象。如图4-9 所示，与丰收之前代表农民收入的矩形OP1EQ1 相比，供给曲 线右移后的农民收入矩形OP2EˊQ2 的面积更小。

2．对于下列各对物品，你认为哪一种更具有价格弹性，并说明你的理由：香水和食盐；

青霉素和冰淇淋；汽车和汽车轮胎；冰淇淋和巧克力冰淇淋。

答：①香水更具有价格弹性。因为香水是奢侈品，而食盐却是生活必需品；②冰淇淋更 具有价格弹性，因为青霉素是医药用品，其可替代程度低，而冰淇淋可替代程度较高；③汽 车轮胎更具有价格弹性，因为汽车轮胎用处较广泛，产品差异较小，可替代程度更高；④巧 克力冰淇淋更有价格弹性，因为一种商品所下的定义越明确越狭窄，这种商品的相近的替代

品往往就越大，需求价格弹性也就越大。

3．“价格下降1%，引起需求量上升2%。因此，需求富有弹性，即ED>1。”如果你把 这句话中的2 变为1／2，那么，这段话中的其他两个量应该做何变化？

答：把句子中的2 换为1／2，则如果价格下降1%，引起需求量上升0.5%。此时，需 求将缺乏弹性，因为这时需求弹性ED =0.5<1。

4．分析竞争性的公寓市场。下列变化（其他条件相同）对均衡产量和价格会发生什么 影响？在每一种情况下，运用供给和需求解释你的答案。

（1）消费者的收入增加。

（2）对公寓租金每月征收10 美元的税。

（3）政府法令规定，公寓的每月租金不得超过200 美元。

（4）新建筑技术使公寓的建筑成本减半。

（5）建筑工人的工资增加20%。 答：假设需求和供给都具有价格弹性，则：

（1）消费者的收入增加将导致公寓的需求曲线向右移动，均衡产量和价格将沿着供给 曲线增加（假设公寓是正常品）。

（2）对公寓租金每月征收税金，这就会导致公寓的供给减少，供给曲线向左移动，此 时，均衡点将沿着需求曲线向左上方移动，因此，均衡产量将下降，均衡价格将上涨。

（3）如果政府法令规定的公寓租金低于市场均衡价格（如果想要政策有效就一定会这

样），则这200 美元就属于价格上限，政府制定价格上限政策是为了保护买方的利益，控制 卖方对产品价格的垄断。此时，需求的数量大于供给的数量，公寓的供给将会出现短缺。

（4）新建筑技术使公寓的建筑成本减半，公寓的供给曲线将向右移动，因此，沿着需 求曲线方向，均衡产出将会增加而均衡价格将会下降。

（5）建筑工人的工资增加会导致公寓的建筑成本上升，此时供给曲线将向左移动，均 衡产出将下降而均衡价格将上升。

5．考虑一项提高10%的最低工资的建议，在重温本章内容之后，计算这一变动对受影 响的工人的就业和收入的影响。使主张最低工资政策时你的理由。

答：在劳动力需求曲线向下倾斜的情况下，最低工资政策要求厂商提高低工资工人的工 资，这可能会使部分工人减少就业机会，那么最低工资政策就只能使那些找到工作的工人的 收入增加，生活水平提高，但对于那些因此而失业的人来讲，生活水平肯定是下降的。 但是本章中的研究表明，一项提高10%的最低工资政策将减少1%到3%的青少年就业

人数，而该政策对成人就业人数的影响则更小；另外，教材中的研究还表明对低工资劳工的 需求是缺乏价格弹性的（价格弹性介于0.1 到0.3 之间），这就意味着提高工资水平会增加低

收入劳工群体的收入。因此，实际情况中最低工资并不会减低失业，而是在稳定就业的同时 提高了低收入工人的工资。

所以如果必须对是否增加最低工资水平做出抉择，并且为低工资工人涨工资对决策者来 说很重要的话，那么主张提高最低工资水平的最低工资政策是必要的。

6．关于政府计划有一段保守的批评：“政府知道如何把事情做好。他们知道如何创造

短缺和过剩。”运用像最低工资或利率上限的例子解释这一段话。用图说明，如果对低技能 工人的需求富有弹性的话，最低工资政策会降低低技能工人的总收益（工资乘以对劳工的 需求量）。答：最低工资政策会增加劳动的供给数量，并减少劳动的需求数量，因此，最低工资约

束会创造出过剩的劳动供给。价格上限是指政府制定的低于均衡价格的价格，与最低工资的 效果相反，该政策会减少生产者的供给而增加消费者的需求，从而在产品市场上造成商品的

短缺。合法的利率上限会导致可贷资金的短缺，这是因为：在利率上限情况下，资金的供给 方所愿意提供的资金额少于资金需求方的希望得到的借款。

图4-10 说明了当需求相对具有弹性时，低技能劳工市场上最低工资政策的影响。由于

最低工资限制的存在，将损失掉以区域B 为代表的收益，而获得以区域A 为代表的收益，这 将导致工人总收益的减少，如图4-10 所示。

7．如果对进口汽车征收2000 美元的关税，则会发生什么情况呢？说明这一关税对于

美国汽车的供给和需求以及均衡的价格和数量的影响。解释为什么美国汽车公司和汽车工 人常常支持限制汽车进口的政策。

答：对进口汽车所征收的2000 美元关税将发挥与市场上一般税收相同的作用，即导致 进口汽车的供给曲线向左移动相当于关税额的幅度，从而造成均衡产量下降和均衡价格上 升。由于均衡价格的上涨，对进口汽车的限制政策将鼓励消费者转而购买国内厂商生产的汽 车，进而增加对国内汽车的需求。国内汽车需求曲线的右移相应地会使国内汽车的均衡价格 与数量都增加，这将导致国内汽车制造商和汽车工人的收益都得到改善。

8．弹性问题：

（1）世界原油需求的短期价格弹性被估算为0.05。如果石油的初始那么，一种使世界石油供给下降5%的石油禁运，对于石油的价格和数量会产生何种影响？

（假设石油供给曲线完全无弹性。）

（2）参考下表，说明弹性不依赖于单位。计算每对需求之间的弹性：把价格单位从美 元改变为便士；把数量单位从百万盒改为吨，使用10000 盒等于1 吨进行换算。然后再计 算出开始两行的弹性。解释为什么你得到了相同的答案。价格为每桶3 美元，

（3）需求研究表明，毒品的需求价格弹性为0.5。假设，纽约市一半的毒品使用者通 过犯罪来维持他们的生计。运用供求分析，说明如果实施一项强硬的法规使得进入纽约市 的毒品供给下降50%，会对纽约的犯罪产生什么影响。（假定供给是完全无弹性的。）如果 使毒品合法化会导致毒品的价格下降500%，那么，这对于犯罪活动和毒品的使用又有何影 响？一项成功地使毒品使用者数量减少一半的计划对于毒品的价格和吸毒者有何影响？

（3）杰克和吉尔爬山时到达一个没有标明价格的汽车加油站。杰克说：“给我10 美元 的汽油。”吉尔说：“给我10 加仑的汽油。”请问对杰克和吉尔来说，他们各自对汽油的需

求价格弹性是多少？并予以解释。

（4）试解释大萧条期间，农民为何同意要求宰杀生猪并加以掩埋的政府计划。

（5）参见图4-7 最低工资政策的影响，画出有和没有最低工资政策时的总收入矩阵。 哪一个面积更大？请简述，就不熟练劳工而言，需求弹性对最低工资政策的影响。

答：（1）石油供给下降5%，在供给曲线完全无弹性的条件下，需求的改变量也为5%， 因此，当需求价格弹性为0.05 时，意味着价格必须上涨100%，此时石油的价格将为6 美元。【这样提高租金】

石油供给的下降也会造成其均衡数量的减少，其减少幅度为5%。

（3）杰克说：“给我10 美元的汽油。”这意味的杰克的需求曲线为

p

q = 10 ，则根据弹

性公式可得其需求价格弹性为： 1

d 1

d D

E q p

p q

= − ⋅ = ，即杰克对汽油的需求价格弹性为1，具有

单位弹性。

吉尔说：“给我10 加仑的汽油。”这意味吉尔的需求曲线为q=10，即是需求量固定为10 的一条垂线。因此，他的需求价格弹性为0，即完全无弹性。

（4）宰杀生猪并加以掩埋的政府计划将会改变猪肉的供给，使其供给曲线向左移动，

导致均衡价格上涨，均衡数量减少。由于本章所述的农产品的需求是缺乏弹性的，因此高水 平的价位给农民带来的收益将大于产量减少所造成的损失，从而最终使农民的总收益增加。

（5）如图4-11 所示，矩形OABC 代表没有实行最低工资政策时的总收入，矩形OEFG 代表实行最低工资政策之后的总收入。由图可见，最低工资水平增加后的收入矩形OEFG 的面积更大。根据图形分析可知，对不熟练劳工的需求的价格弹性如果非常低，则工资的改 变将对这些劳工的需求数量几乎没有影响。

9．没人喜欢支付租金，但是土地和城市住房的稀缺性却经常导致城市里的房租上涨。

针对租金上涨和对房东敌意的增加，政府有时候会施加租金管制，这样往往可以把租金的 年增长率限定在较低的水平，并使之远低于自由市场的租金水平。

（1）画图阐明公寓租金管制的影响。

（2）租金管制对闲置的公寓的影响如何？

（3）哪些“非租金的机制”会作为高租金的替代品而出现？

（4）解释欧洲对租金管制的一句评语：“除了爆炸，在破坏一个城市方面没有比租金 管制更有效了。”（提示：维修方面会发生什么情况？）

答：（1）如图4-12 所示。实施租金管制会造成租金上限处供给和需求无法平衡，对公 寓的需求量大于供给量，从而导致短缺的出现。这就要求对公寓采取正式或非正式的配给制， 以便配给短缺的供给，把市场均衡价格维持在租金上限水平。

（2）租金管制政策会促进公寓闲置率的下降，甚至在租金上限水平处会出现公寓的短

缺。

（3）作为高租金的替代品，政府可以对公寓出租人进行补贴，以避免公寓短缺的发生。

（4）房屋出租时房主需要垫付成本对房屋进行简单装修，以满足租房者的需求。但是， 租金管制限制了房主从他们财产中获取的补偿收益，这将进一步限制他们持有财产的意愿， 从这一方面说，租金管制就会产生抑制投资需求的恶果，从而出现题目中所涉及的欧洲对租 金管制的批判。

10．复习新泽西香烟税的问题，画出税前和税后有关价格和数量的供给曲线和需求曲 线。假定供给曲线是完全富有弹性的。[附加题：有一条价格弹性不变的需求曲线y=AP-e， Y 是需求量，P 是价格，A 是比例常数，e（绝对值）是价格弹性。就新泽西香烟例，求有 关价格和数量的正确的需求曲线的A 和e 的值。]

答：根据教材中对新泽西香烟税的描述，可以列出以下方程组

2.8= a – 47.5b

2.4 = a – 52b

解得，a=6.56，b=0.08

因此，香烟的需求曲线则可由方程P=6.56－0.8Q 给出。又由于供给曲线在价格2.40 美

元和2.80 美元处是完全弹性的，因此税前和税后的供求曲线如图4-13 所示。将已知的需求 价格弹性e=0.59 与均衡点（47.5，2.8）代入函数y=AP－e，即可得出相应的不变弹性需求曲 线为Q=87.2P－0.59。

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