如何投资商铺

导读：　如何投资商铺(共7篇)如何投资商铺？怎样判断一个临街商铺是否值得投资？怎样判断一个临街商铺是否值得投资这个问题的质量比较高，受众关注面也比较广，也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题，毕竟属于我的专业范围内。　 我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理，你希望得到一瓶万能神药，不但要...

篇一 如何投资商铺
如何投资商铺？怎样判断一个临街商铺是否值得投资？

　　怎样判断一个临街商铺是否值得投资这个问题的质量比较高，受众关注面也比较广，也很有代表性。所以我决定耗费三个小时的时间好好回答下这个问题，毕竟属于我的专业范围内。　

　　我首先要批评一下提这个问题的人。问题和备注暴露了你的心理，你希望得到一瓶万能神药，不但要能够包治百病，而且还要带着这瓶万能神药能够横向天下。判断一个临街商铺是否值得投资，不是靠几个指标和几组数据就能够判断出来的，更别提什么精确了，如果谁有这个本事，他能瞬间把万达拉下马成为宇宙第一商业地产开发商。都能做到精确判断一个临街商铺是否值得投资了，还投资什么商铺啊，直接去做金融开发商了。　

　　提问已经明确说明是沿街商铺了，实际上沿街商铺也是有不同种类的，至少包括了小区底商和商城的沿街店面两种。一般情况下所说的沿街商铺，指的是住宅开发商为本小区和周边居民进行的生活配套（有的能够形成综合体），所以底商的存在本身是有一定居民为基础的。而商城的沿街底商与小区沿街底商相比，考量的问题和方式是完全不同的。商城有专业商城和综合商城等等的诸多区别，比如说有的商场是只租不售的，有的商城出售一部分、开发商自己保留一部分；有的出售时带有产权，有的出售时只有使用权。所以商城的商铺，不管是否沿街，在投资的时候，评估起来比小区的沿街底商要复杂得多。看到这里，就有人觉得，一个没有产权的商城商铺，就不比小区的沿街底商有投资价值了吧？但是如果这个铺位紧邻大型超市的入口呢？显然，这时候的投资价值比很多小区带产权的沿街底商要高的多，即使没有产权也不沿街。　

　　如何投资高铺？很长一段时间以来，人们在投资房产的时候，考量的都是地段！地段！地段！实际上国内十几年间，高速膨胀的城市化进程和城市集群效应，进行房产投资的时候，地段早已不是第一考量因素，前年你看到的一块菜地，有可能后年就会变成闹区，这样的案例太多太多，就不举例说明了。所以一个区块能不能发展起来，是投资房产首要考量的，很大程度上这就关系到政策因素而非市场因素了。所以有那么多人之前根本没去过北京，只是根据常识和有限的了解，就巨额购买了北京的房产，这就是政策而非市场因素对人们的心理影响。但在投资一个比较小的城市的时候，应该是必须要对基本的数据指标有所了解的吧？！这个时候数据指标才有一定的参考价值，比如人口多少、消费情况如何、整个城市和区块的工业或服务业发展如何、商铺面向的受众群体如何等等，这关系到异常复杂的地缘因素，根本没有统一标准，是否下手投资只能靠感觉而非数据指标。　

　　上面两段包含了商铺的类型和业态的区别，以及必要的投资常识和前期考察，具体就不细述了，因为没有涉及到某一个项目，只能笼统的讲一下（若有人想要问具体的项目的话，不好意思，拒绝回答）。接下来说一说投资和投机的问题。　

　　你为什么想买一个商铺，而不是买一吨黄金或者去炒股票，亦或者投资一家公司？这关系到投资心理，也用来判断你的专业知识。如果你横向综合考量之后，觉得投资一个商铺比较符合现状，对家庭或企业来说，这是一个最合理的选择，那么你就具体问题具体看，第一道测试过关。如果你想要投资一个商铺，只是觉得身边有人买了商铺，我也应该买一个；或者你觉得这个商铺以后的增值潜力非常大，买到就是赚到，哪怕自己钱不够，借钱也要抢一个铺位来，对不起，这不是投资，这是投机。投机的后果往往是很严重的。　

　　我写本文的时候，时间已经是2013年盛夏了，房地产市场从疯狂步入了理性阶段。前些年，不管你买的是商铺还是住宅还是公寓什么的，到现在应该都有所升值。当一个行业从高峰期整体进入冷却期，不管你投资这个行业中的哪一个品类，都要谨慎谨慎再谨慎。如果家庭或企业从长期的角度出发、从投资理财的角度出发、也有足够的专业知识和判断能力，此时就是打算投资一个商铺，那么还是可以看看的。倘若你只是想在房产市场做一笔投机生意，我也奉劝一句，你趁早歇了吧。下面开始讲一讲商铺的投资收益问题。　

　　好铺养三代，话没错，但这话要看是从谁嘴里说出来的。这是一句实话，也是一句被房产同行用烂了的话，谁都在这么讲。下面我从正常的客观角度分析下这句话。　

　　商铺的投资收益，主要包含了两个部分，一个是物业的增值，一个是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论，租金越高，往往物业的增长度也越高；相对的，租金越低的商铺，物业增值幅度也越小。好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益，而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。　

　　上面这段话，引出了商铺的核心问题— —经营。一个好铺位和一家好公司是一样，都是经营出来的，房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说，我这个铺位可以养你三代人，指的就是后期经营状况、生意会如何的好(创业网 。所以，判断一个商铺是否值得投资，上面的话你都可以不看，要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来，这个，真的很难，甚至没有人真正知道，什么数据，什么指标，统统都没有用，你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区，一些铺位怎么都做不起来，应该都有所接触吧？一些远郊的铺位，周围无论人流还是配套都很差，但生意还过得去，这两种我都见得多了，见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位，后期的投资收益率，差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域，以后的物业增值幅度不可能会大，此时的投资成本也会很高，因为物业增值的部分已经体现在售价中了；先人一步投资一个潜力区块，也许能够享受到极高的物业增值红利，同样的，潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。　

　　一个好商铺是后期养出来的，不是前期投资出来的。前期投资是一门学问，不是一道数学题。去证券公司开户，都会看到、也会有人告诉你— —投资有风险，入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理，你能否承担的起亏损？ 

　　相关问题： 

　　投资商业中心的地下商铺是否可行，对比临街商铺优缺点？

　　回答：吴昊，地产营销从业者/INFJ/微信号153005602 

　　投资商铺的收益可以说是最高的，而伴随其的风险相比期货、基金、股票等其他投资方式而言风险是极低的，几乎可以忽略。 

　　（个人工作实践中，大多数客户对证券等非地产投资可以说真的没什么基础和门道） 

　　但有一种商铺，要作为特例，也就是你所说的地下商铺。 

　　我们属于代理公司，代理过的楼盘已经太多太多，业态基本上全部覆盖，而地下商铺，我师父卖过，他给我讲了一个真实的故事（具体细节可能有点遗忘） 

　　有个三级城市，在原中心打造了一大型地下商铺，而最大的卖点是要进驻我们重庆知名超市重百，很多大叔大妈大爷大婶听说了后疯了的抢，皆大欢喜，然后才发现一个小细节，KFS在跟超市签的合同里有这么一个规定，10年不能涨租金，意味着这些业主们在10年内的静态收益都没什么变化。 

　　好了，刚刚那个故事就是想提醒下，这种看似性价比很高的投资，有些细节特别需要注意，免得到时候你会大着嘴巴“这也可以！！” 

　　来讲点实际的： 

　　1.地下集群商铺，要考虑的第一当然还是地段，只不过地段要考虑，周边是否有写字楼集群，还是高档小区集群还是地铁或者其他有利配套，房地产属性之一相互影响性。 

　　2.那么第二个问题来了，也就是最大的风险，定位，这可以毫不夸张的说是决定你这次投资是死是活的嘴关键因素（这种商铺的风险是一旦搞砸，再想活过来特别难） 

　　3.最后，如果有条件，在没有十足的把握下，这种商铺还是不碰为好。

　　投资商铺必须考察的三个内容

　　要顺利而有效的投资，下面几个方面的内容不得不提前考察清楚。

　　注意一：规划变更

　　要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更，这也将决定投资是否成功的重要环节。

　　从宏观角度看，整个城市如果推出新一轮规划纲要的话，所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看，一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线，可以肯定该商铺有着上升的价值。

　　注意二：相关权益

　　所谓商铺权益主要包括两个内容chinaren，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明，而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等，这里都会涉及到投资客的“权益”。

　　大家知道，二手商铺原有租客有“优先购买权”，所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题，投资客也要问清楚其中的权益范围，以免买下后发生赔偿等麻烦事情。

　　注意三：面积大小

　　商铺根据地段和楼层的不同，其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑，商铺面积一般在50至100平方米为宜。

　　类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势，如小饮食业、店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等，面积都不需要过大。

　　选择商铺面积主要注意两点，繁华闹市地段商铺因地价较高，投资时尽量注意减小单个门面面积，目标是提高商铺的单位面积价值；若是二层以上的商铺，尽量选择开放式和多通道布局的商铺，以便让顾客方便驻足和流动。

　　投资商铺开发商承诺包租，每年保底8%的收益，是否值得投资呢？

　　回答：金斌

　　以下信息均来自网络，仅供参考：

　　1. 2011年最高人民法院明文规定售后包租等房地产交易行为将被纳入非法集资范畴 

　　2.《商品房销售管理办法》禁止开发商以返本销售、售后包租进行商品房销售，但未限定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产

　　3. 真正成熟的市场类商铺，根本无需承诺售后包租 

　　4. 对于售后包租项目，尤其要留意价格中的水分问题 

　　5. 售后包租收益实际已经打入房价，一般来说开始几年的包租收益还能正常履行，但是之后的收益就未必能够兑现了 

　　6. 最好把自己跟开发商绑在一起，选择有开发商自己持有部分物业的商业项目

　　根据以上信息，来看楼主分享的一个商铺实例，能够承诺保底收益的肯定不是开放商，而是一家名为“杭州外海商厦有限公司”的公司，虽然跟开放商一样都带有“外海”两个字，但是通过杭州工商企业登记公告网，我们可以查到这家公司是家“一人有限责任公司”，一人有限责任公司是指，由一名股东（自然人或法人）持有公司的全部出资的有限责任公司。你觉得这样的公司能够给你信心让你获得每年8%的保底收益嘛？而其3年110%回购的承诺，看似增加了安全性，实际上更像是对注定失败项目的“预言”。

　　风险，和收益是正相关的，如果一件事既有高收益，又有安全性，那么这件事情多半不会轮到你了。

篇二 如何投资商铺
商铺投资注意事项

　　在商品住宅库存持续有效去化的同时，常州市区的商业库存依旧居高不下。

　　房价点评网数据统计，2015年1-6月，常州市区有商业在售的项目共百余个，其中包括商业街区、专业市场、社区底商和集中型商业等，从区位来看，有中心区商业，也有郊区商业。截至6月底，常州市区商业库存286万㎡，去化周期高达55个月，可见商业市场形势的严峻。究其原因，主要是商铺因地段、规划、运营方式等不同导致投资价值不一，需要有一双“慧眼”才能锁定高价值的商铺。

　　那么，如何选择一个具有投资价值的商铺，从而实现“一铺养三代”？商铺投资有哪些注意事项？下面四个方面缺一不可。

　　李嘉诚曾提到过决定房地产投资的要素：地段、地段、地段！这一点对于投资商铺来说更是金科玉律，所以选铺一定要选地段好的。

　　商铺必须要有足够的“买气”，才能最终实现所谓的一铺养三代，而“买气”必须由人流量来保证。那么，怎样的地段才有充足的人流量呢？交通便捷、位于中心区或大型居住区都是十分关键的因素。与客群少、交通欠发达的郊区相比，交通枢纽、中心区及生活区显然才是投资商铺的绝佳地段。

　　好的商业规划可以保证客户的到达率，从而人气火爆，而规划有缺陷的商业则很难形成浓郁的商业氛围。

　　那么，怎样的商业规划比较好呢？商铺投资注意事项：

　　一般来说，商业价值上，外商业街（临路）>内商业街>集中型商业内街，因为商业展示价值对人流的吸引也是如此排序的。内商业街以常州的万达金街为例，即使有万达商管的强力支撑，其商业也火不起来，一直备受投资者诟病，最大的原因就是内商业街的规划导致人流量得不到保障；集中型商业内街以文化宫万博为例，虽然地段优越，但是规划的欠缺令其开业至今始终旺不起来。

　　大型主力店的入驻可以辐射更大范围的客群，从而带动巨大人流，直接影响到附近商业的人流量，并因此提升附近商铺的投资价值。这也是为什么很多项目不惜成本，提供诸多优惠对品牌店铺进行招商，而它们一旦进驻，所在项目的其他商铺自然价值凸显。

　　对于投资者来说，如果开发商有自持商业，无疑会提升他们的投资信心。

　　开发商一旦自持商业，便具备了投资者的身份，势必以高收益和回报为目标，为此，开发商肯定会用心做好自己的项目，无论是在招商、运营还是推广……都会实现利益最大化，带领投资客一起赚钱，因而投资者无论自己开店或者出租，回报率都更有保障。

　　总而言之，开发商自持商业就等于和投资者的利益捆绑起来，可谓一荣俱荣，一损俱损。

　　以上是决定商铺投资价值的“四驾马车”，常州商业市场存量高、去化周期长，就是因为这类高价值商铺的稀缺，从而得不到投资客的青睐。

　　当然，也正是因为这类商铺的稀缺，所以让个别满足上述条件的商铺价值更加凸显，其中，星河国际金街商业便是典型案例。

　　其一，就地段而言，星河金街商业围绕武宜路、广电路、玉堂路等多条城市主干道而打造，交通优势不言而喻；此外，星河国际本身地处湖塘老城区中心位置，且作为武进区体量最大的住宅项目，自身有近10000户业主的大量消费群，人流量得以保证。

　　其二，就规划而言，星河国际金街商业全部打造成外商业街形式，并沿多个主干道而建，对人流的吸引力得以保证。

　　其三，就主力店而言，金街商业的西门子、格力、新东方、等主力店已经入驻；此外，Coco家居也已引入美克美家等知名家居品牌；更值得一提的是，世界第一的现购自运制商业集团、世界第三的零售批发超市集团——麦德龙，在常州的第二家门店也选址星河国际，无疑将发挥其强大的消费辐射力。

　　其四，就自持商业而言，金街商业中的国际风情水岸街由星河自持，其中的西餐、轻吧、红酒庄等高端特色店铺也已入驻，目前商业氛围已浓厚。

　　相关：商铺投资的5种商铺类型

　　知乎　郑建文

　　所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

　　另外，每种商铺分类有它的特殊性，如下：

　　1、老城区商铺：

　　这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

　　2、商品房住宅底商、办公底商：

　　现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

　　3、商业街：

　　市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

　　4、专业市场；

　　根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

　　5、带租约商铺；

　　以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

　　最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。

　　很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。

　　另外，多关注旅游景点的商铺。

　　最后，记住，金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的，记住这些商铺投资注意事项，投资商铺的成功率相对大很多了。

篇三 如何投资商铺
教你买商铺的九大绝诀

留意分摊公用面积

对商铺本身的隐性问题，购房者还要多留个心眼。

商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价远高于住宅，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，打乱了购商铺者原有的预算。

投资建议：购房者选择按使用面积计单价，并在购房合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属。

确定好目标收益空间

价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。

商铺投资者创造最大商铺投资收益的方案，从形式上看是最大化租金收益和价值升值收益之和；这是一个数学求最大值的问题。但对于商铺投资者来讲，投资者需要对目标收益空间做出选择，是选择租金收益为主，还是价值升值收益为主，无疑将成为商铺投资者需要决策的问题。

投资建议：租铺还是买铺，解决这个问题的最好方法就是确定好目标收益的空间和时间。

控制“售后包租”的风险

“售后包租”是商业地产惯用的刺激销售的方法。开发商往往在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者。可是，一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期就很难保证，届时投资者将蒙受损失。

当市场上可供出租的商铺过多，超出市场需求时，每个商铺的收益势必减少；宏观政策的变化也会给商铺投资带来风险。比如，银行利率的上调，会直接造成购房者按揭还款压力增大。

投资建议：既然“售后包租”行为是合同行为，应通过违约责任、担保等法律手段来防范合同风险。

关注得房率

投资商铺最终需要落实在产品上。选择合理甚至优秀的商铺产品，是投资成功的基础。如今，市场上的商铺产品很多，就投资类型来说，大致可分为商业街商铺、写字楼底商和社区商业三类；就项目的面积来说，分大、中、小三档。

一般来说，社区商业由于有强大的住户支撑，选对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就其他商铺而言，60平方米及130-150平方米两种面积的商铺，比较容易出租，且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的就是，购房者要关注实际的得房率，一个售价3万元/平方米、得房率85%的商铺要比一个售价2.5万元/平方米、得房【如何投资商铺】

率70%的商铺要值得多。

投资建议：对于得房率低于85%的商铺，要谨慎投资。对于面积，要考虑到出租的用途，60平方米左右是个稳妥的选择。

学会淘二手商铺

在目前新商铺十分有限，而且价格高昂的情况下，投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。

如果上家是以较低的价格买入的，现在市场情况良好，上家计划加价套现退出，只要加价幅度合理，可以接盘；上家当初盲目炒铺，高价购入，现急需解套止血的，如果价格能到达市场的真实价格水平，可以接盘，比如高价拍卖出的商铺。

投资建议：交易的价格要保证能在该市场环境下获得8%-9%的回报率；必须弄清上家出手的真实原因，有时甩铺和街边的甩货一样鱼目混杂。

注意贷款风险

商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。

人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。随着央行加息，人们的贷款投资成本也在加大，必须考虑资金的来源和代价。

此外，投资时应将商铺初始售价的高低作为重要因素考虑进去。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

投资建议：投资者应量力而行，选择适当的按揭成数及年限，充分估计未来的收入水平及支付能力；

关注转让套现能力

套现能力是评估商铺价值的重要指标。产权和经营权独立、租客如云的独立式商铺是投资高手的热门首选，这种商铺一铺一商户，投

资者可以顺利实现转让、转租，实现成功套现，还可以收“建设费”或“顶手费”；经营权不独立、一个商户对应很多业主的商铺，一旦出现纠纷，将极大增加套现风险。【如何投资商铺】

投资建议：

投资商铺，选择有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业非常重要。

远离高风险的铺子

高风险的商铺主要有两类：其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。

其二，小产权的商铺。这种商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。这种失败的案例比比皆是。

篇四 如何投资商铺
如何引导客户购买商铺

如何引导客户购买商铺

一、投资商铺的诀窍

投资分为“金、银、铜、铁”四种，商铺投资一直被认为是“金”，又有“一铺养三代”的说法，这些都说明了商铺投资具有较高的保值增值功能。而在当下宏观政策针对住宅市场频频出手，甚至有房价再涨，调控加大之势的局面下，相反商业地产投资政策宽松，这就吸引了很多之前住宅市场的投资者，希望能够在商铺市场淘到金。尽管同在房地产行业，实际上买商铺和住宅、写字楼的投资角度是完全不同的，商铺投资进入难度更大、投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析。那么，支撑商铺价格保值增值的因素到底有哪些？个人投资者投资商铺又有哪些诀窍呢？

1、街铺优于商场铺

投资商铺要想做好，首先就要端正心态，不能抱着投机心理短线操作，而要根据 商铺的投资特性进行中长期投资，多方考察，才能享受到租金提升，商铺升值的收益。 其次则要仔细了解欲投资商铺所属地域近期到至少3年以内的城市发展规划，即使商铺当下收益率高，但若不久要拆迁或者改建，直接关系到商铺升值和转手是否有人接收的问题。此外，还要多方打听一下交通环境方面是否有规划，比如本来商铺处于人行区域，但未来要修成临车辆通行的街道，那么客流量会受到直接影响，商铺难以保值增值。确定了商铺所属区域未来长期规划有利于商铺保值增值后，就要具体考察商铺的具体位置特性了。好商铺的共同特性，即，交通便利、商铺适用行业广泛、所处位置客流量大人气旺，从这点来说，一些甲级商厦的底层或低层商铺是好选择，一层的商铺价值性永远最高，而其他楼层的售价和租价都随楼层的不同有很大的差别，一般一楼与二楼的租金要相差2-3倍，而商铺的租金更会差2-5倍。因此，在择铺时，选择 一、二层比选择三、四层店铺要更具有经营上的安全性。

个人投资者财力一般有限，更适合选择街铺。首先街铺权属明晰，可控制性与自主性都很强，

受相邻关系影响较小。其次，投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’，以时间换得升值空间，从而使得投资收益最大化。

2、街铺投资忌选旺地死角

在决定投资街铺前，要充分考虑到街铺的发展潜力，因为街铺一旦经营不好，不 但不能获得收益，可能连最基本的房产价值也无法保证。在投资前要对街铺进行充分考察，看街铺的潜力究竟有多大。首先，出于经营的考虑，街铺所处的位置一定要交通便利，而且要有一定的人流量，但要区分街铺人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等，而狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多。人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等。针对个铺选择，街角上的铺位财气旺，是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长。其次则是处于人流进入的街两端商铺，客流有兴趣、有时间高密集度停留这些地方。而商业街中间部分的商铺则是所谓“死角”

，因为客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支等原因，往往会令得中间段商铺经营比较困难，这就是为什么有的商业街会设计成环绕矩形商街的原因，目的就是为了使得每一家商

铺能够最大限度地利用商街的所有人流。

3、社区商铺要看住宅空置率

社区商铺由于其目前和未来的人流有保证，而且投资额低，是近年来倍受关注的 商铺投资渠道，江少杰表示，社区铺投资的不利在于其人流是固定的，所以一些住宅 投机过重的社区，住宅的空置率高，人流没有保证。另一方面，社区投机过重也会导 致社区商铺的价格一路看涨，其投资潜力也就日益看跌，因此建议投资者谨慎入市。

二、投资商铺的四大要素

商铺投资能否成功，取决于四个要素，一是地段，二是交通，三是位置，四是管理模式。如果这四大要素能够完美结合，其商铺投资会颇有成效。

地段是决定商铺价值的关键。

1、处于差不多的位置，但能看到明显标识的商铺才更有竞争力，消费者便于聚集， 形成一定的消费磁场。

2、交通。在商业追求最大货物销售范围的原则下，商用物业周边的交通是否便利， 交通费用是否较低，都是非常重要的。

3、是商铺的具体位置。一层商铺的价值永远是最高的，商铺的售价和租价都随楼 层的不同有很大的差别。投资者选择首层商铺的投资回报较高，但风险也较大；如果 投资眼光不错，选择二、三层商铺的投资风险较小，回报也可观。

4、

经营管理模式。这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

三、选择商铺要注意“四看”

投资商铺需要有独特的眼光，因为商铺的巨大投资和其不可变性，导致商铺投资中 有诸多的不确定因素。不要理所当然地以为繁华地段的商铺就一定是旺铺，选购商铺 一定要实地去“看”。

1、首先要看人流量，商铺的好坏最终决定于人流量。说到人流量无非是固定人流、 流动人流、客运流，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流（公 交站、地铁站等）。

2、其次要看商铺周边人员结构，商铺区域内居住人口从事的职业和行业，直接影响商铺的市场消费，例如高档商品房区域内的高级白领人口比例高，其市场消费就高，而普通工薪阶层较密集区域，其购买力相对较低。

3、 第三要看商铺周边产业结构，产业结构与职业或行业类别比例是相辅相成的。商铺区域的产业结构不断优化升级，第三产业比重的增加会使商铺区域对金融服务等产业的需求。商圈内产业的迁移，会带来人口的迁移，例如金融机构进驻、办公大楼的增多自然造成对周边服务的需求。

4、最后是看马路的宽度，所谓“宽街无闹市，闹市无宽街”，越是人行道狭窄、马路不宽的街道，其人流量反而越大，商气也就越浓；而马路宽阔的街道，由于是交通主干道，其人气反而不易聚集。

四、六大因素决定投资商铺价值

根据几位资深房地产投资专家的分析，以下六大因素决定了商铺的投资价值：

1、是否处于核心商圈。商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他位置的商铺，

2、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因 此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。

3、关注“主力店”效应。“有‘主力店’的地方，就有无穷的商业机会”，知名的大

型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助“主力店”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。

4、关注品牌店效应。商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。

5、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。

6、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。当然，商圈出现变动则另当别论。

五、五大元素保证商铺投资回报率

投资者在购买过程中应关注以下五大元素，保证商铺投资的回报率。

元素一：周边消费要具持续支撑力商业项目周围的消费力是决定投资回报的最关键因素

元素二：项目规模与消费人数匹配。

在确定周边消费人群具备一定消费能力，并且产品定位正确的基础上，投资者还必须了解商业经营面积与周边消费群体数量是否相匹配，例如，一个经营面积为２万平方米的商业地产项目，如果其坐落的居住区内常住人口为２万左右，那么平均每人１平方米的商业面积显然不能带给投资者足够的回报，一般来说，人均商业面积在０．５平方米以内就已经能够满足正常的经营和消费需求。

元素三：布局应能构成人流交织

商业布局能否将商场内的人流有效交织，推动旗舰店之外的商铺经营，是投资者必须在购买前明确的因素之一，例如，某新建商圈的一个大型购物商场，其引进的几个时尚服装、鞋帽等主力消费品牌全部分布在临街门店，并且内堂处于半封闭状态，虽然堂内也有很多高档品牌，但很多消费者都只是在门店流连，进入内堂的人数还不足门店的１／４。还有一些项目，虽然旗舰店定位合理，但小商铺与之距离较远，光顾人群相对较少，商铺业主也无法实现盈利，因此，投资者在购买商铺前还应当留意项目的旗舰店辐射范围大小、内外堂沟通性能、购物人群交织有效性等问题，以免开张后无法达到预期效果。

元素四：过滤噱头求实质性回报

承诺回报是眼下商业地产项目中很流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当更理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。

元素五：定位专业水平决定收益

确保后期收益还要取决于项目经营管理者的专业水平。要判断管理团队是否专业，最直观的方法便是观察产品定位与区域消费特点是否吻合，投资者不要过分关注单一经营利润，更要寻找贴近消费圈的经营项目，通过专业化的经营管理定位，获得更长久的经营利益。

六、如何划分商圈

商圈一般分为三类：成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。第一类是城市的核心商业区域，无论是本市人还是外地人都会去；成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区，来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人；社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。

商圈受各种影响的制约，其形态往往呈不规则形状，但从理论上说，商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例，一般以半径500米为主商圈，半径1000米为次商圈，半径1500米为第三商圈，步行所需时间分别为8、15、20分钟左右(参见表)。此外也有来自商圈之外的购买力，如流动购买力、特殊关系购买力等，但所占比重很小。当然，上述数字是经验数字，具体落实到每一间店铺，则需要第一手的居民调查数据作为修正依据。因为店铺经营业态业种不同，店铺规模大小不一，其商圈半径也会有很大的差别，并不是一成不变的。成行成市相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注，人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街，比如北京的西单、王府井等。因此，选择同类服装中知名度较高的品牌比较集中的商业区，消费者的购买目标很明确，既能够提升店铺的形象，又有助于提高店铺人气。

根据城市中环境、商圈、街道要素的不同，客层定位不同，在店铺选址时，要根据客层的定位和品牌的定位确定店铺地址。选址地点要和品牌定位相协调，应该不怕跟着对手一起走，甚至要和对手联合起来。共同合作，创造市场，这在当前“租金太贵”的条件下，不失为一剂变通的良方。

小城市开大店，抢占第一原则人们往往容易记住世界上最高的山，很少有人会对第二高的山记忆深刻。“第一原则”在营销中无处不在，如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”，这是因为海飞丝在进入中国市场时，第一个推出去屑的概念。又如谈到“九牧王”，就会想到“专业西裤”，这都是“第一原则”与品牌定位紧密结合的成功案例。

大城市开旗舰店或多开店小城市开大店，抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路，而在大城市中的选址和开店应该运用怎样的战术呢7那就是大城市开旗舰店或多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法，这样的案例不胜枚举：石家庄的中山路有六家“真维斯”店铺，天津滨江道有五家“应大”专卖店，“耐克”在长春最旺

的一条街有四家店，贵阳的一条街150米之内有两家“肯德基”„„大城市多开店针对了大城市的特点和消费者的购物心理：大城市店多，信息丰富，消费者喜欢比较同类服装后再进行购买。同一品牌在一条街上连开几家店，就形成了品牌的“大造势”，强化了品牌在消费者心目中的印象，增加成交的机率。常见的多开店的方式，以位置错落、互相呼应为宜。

篇五 如何投资商铺
投资商铺的十八个理由

投资商铺的十八个理由 近几年国际上关于中国人民币升值的呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。

1、投资灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多优势。

与投资黄金珠宝相比，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式。

2、投资风险小：股票市场变数较大，且劳神费力。

投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息（商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%），而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

3、投资回报率高：较低的存款利率，会导致资产缩水。

由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。

4、商铺是越老越值钱。

二手住宅房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般的成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住宅房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。

5、商铺成熟有聚合效应。

成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：

一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。

二、消费者。商家越多、商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推动，使得商圈和商铺越做越旺。

6、商铺属于耐久商品，稳定性高。

商铺使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰厚的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。

7、商铺租金可做养老金、旅游、或教育子女费用来源。

商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者提供可观的现金流。这样一个每年源源不断的现金可以作为投资者的子女教育费用，也可以在投资者年老时作为一个稳定的养老和旅游的资金保障，解决了很多投资者的后顾之忧。

8、租金的递增保证了租金的长期受益。

随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金（1%—3%），5—10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。

9、黄金地段（如市中心）商铺有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

每一个城市都有自己的商业坐标，比如北京的王府井、上海的南京路、广州的中山路北京路、深圳的老街、南京的新街口、莱芜的凤城大街。它们都是城市中古老的中心商圈，无论世事如何变迁、商圈如何更替，这里的商铺始终都在乐呵呵地赚钱。即使店铺转手价、租赁价逐年上扬，无数的商家还是打破头皮相争，只为在此拥有一席之地。这些黄金地段的商铺建完了、卖完了，就没有了，别的地段虽然价格低但还是替代不了黄金地段商铺的。所以黄金地段的商铺就有着唯一性、稀缺性、不可复制性的特点。

10、一铺养三代。

好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还可以像传家宝一样，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树，一只财富取之不尽的聚宝盆。

众多房产投资商看来，所谓“一铺养三代”，是指商铺投资具有以下一些优点：

(1)投资商铺具有稳定性，风险少。

(2)商铺不会因房龄增长而降低其投资价格。相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。

(3)商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。

(4)商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有较大的空间。

11、目前没有更好的投资渠道。

目前国内的投资渠道有：银行存款、股市、期货、基金、黄金、收藏品、房产。 银行存款利率最近保持很低水平，随着CPI指数超过了3%中国的负利率时代已经来临，随着物价的不断上涨通货膨胀不可避免的就要来到，存在银行里的资金会越来越缩水。

股市、期货、基金风险很大，尤其是最近一段时间行情暴跌，给很多投资者造成了很大的损失。

黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程，现在买黄金就有可能被套住。

收藏品要求投资者有很强的专业眼光，因为这个市场鱼龙混杂，一不小心就会受骗，花很大的价钱买回一个不值钱的赝品，会给自己造成很大的损失。

房产是人们普遍认为可以抵御通货膨胀的一个投资产品，尤其是好的商业地产可以让你的资产保值、增值。这也是为什么最近投资商业地产的人越来越多的原因。

12、大量炒房客已弃宅转战商业地产，商铺升值空间大。

本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的，目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击，把他们挤出住宅市场，使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政通过一个月的实施已经取得了初步的效果，大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小，同时有稳定租金回报的商铺。尤其值得注意的是有着房地产市场“风向标”之称的温州炒房团已经大规模的撤出住宅市场，并且在大量的购买商铺，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。

13、现在国家政策调控的是住宅房，而不是商铺。

2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”、“国十一条”、“国19条”，再到最近“新国十条”以及京版的“京11条”，随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪加重，住宅房销售跌至冰点。目前国家对住宅市场调控的目的是：把大量的投资、投机客挤出住宅房市场，让住宅房的价格回归到理性，实现老百姓 “居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策调控的范围之内。

14、目前国内很多大型开发商转战商业地产。

自去年年底以来，很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”，包括万科、华润、首创、合生等知名住宅的开发商，都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。

2010年岁初，中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德臵地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计，“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。

在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下，商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失，商业地产春天将至。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。

15、商铺是一种生产资料，投资性产品。

房地产业分为住宅地产和商业地产两部分。

住宅地产是生活资料，是一种消费品。近几年，尤其2009年部分城市商品住宅价格快速上涨，导致普通居民购房的难度越来越大，同时土地供应、住宅开发、销售等环节存在诸多不合理、不完善的地方。于是，社会上质疑、批评住宅市场化的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价，就会抑制和剥夺人们居者有其屋的权利，此时就需要政府出面，对住宅市场进行调控，将住宅价格调控至合理的价格，实现“居者有其屋”的目标。

商铺是生产资料而不是消费资料，和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品，对生产资料的占有，一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前,大投资者占有这部分市场已经成为趋势，并且随着房地产市场的成熟，开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略，中小投资者的机会今后将越来越少。

16、目前商铺的价值被低估了，有个补涨的阶段。

近半数的投资客认为，相对于住宅而言，商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题，这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把眼光盯着炒住宅，使得住宅房价格一直在大幅度的上涨，而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。

新的房改政策出来后，对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进，因为市场发展逐步趋向于规范化，商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持，所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。

17、可供开发商业地产的土地将越来越少。

我国的国情是人多地少，要用有限的耕地养活13亿人口，所以18亿亩耕地是国家的土地控制的红线，每年可供开发的土地国家都会有严格的控制用地指标。

今年整个用地指标和去年基本持平，但国家为了实现让老百姓“居者有其屋”的目的加大了住宅房建设用地比例，尤其是保障性住房的建设用地指标得到了很大的提升，这就挤占了商业地产的土地开发指标。而且今后几年国家的这种土地政策还将会延续下去，这就造成了可供开发商业地产的土地将越来越少了。

18、市场上很多热钱纷纷涌入商业地产。

在国内，由于今年年初中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”、“国十一条”、“国19条”，再到最近“新国十条”以及京版的“京11条”，随着国家宏观调控政策的密集发布，大量投资、投机住宅房的炒房客离开了住宅房市场，纷纷涌入了商业地产市场，目前在大量的购入商铺。

在国际上，由于美国的次贷危机和欧洲的债务危机爆发造成国际上的投资环境恶化大量的海外热钱正在寻找新的出路。近几年国际上关于中国人民币升值的呼声和升值的预期越来越高，嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国，尤其是投入我国的房地产行业，国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显，不同于早前的“单打独斗”，他们开始与国内商业巨头合作。

篇六 如何投资商铺
如何投资商铺

商铺投资雷区

要判断商铺的盈利前景，光看地段远远不够。

吴冠珠在上海浦东丁香路上的一条社区商业街上经营了一家玉器店。半年以来，每月2万元至3万元的租金都需要她用矿石生意上的收入贴补。这里是上海著名的高端社区聚集地，居民具备非常雄厚的购买力，可惜这条几百米的商业街常年挂着“火热招租”的广告牌，商铺却几乎有一半是空着的。

这不是她当初租下商铺时希望看到的，其他的房东更不愿意看到。但买入的时候，商业街还没有开始运营，怎么判断它将来的回报前景？【如何投资商铺】

7个理由你信哪个？

商业街根据本身经营的商铺，可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂，多数只租不售，并不适合普通个人投资者。

更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题，建材市场、餐饮娱乐街，目前还是不错的选择。

如果你接到推销商铺的电话超过3个，会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个：低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。

商铺有产权？和回报率无关！

产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%，比照基准利率或上浮。

产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%，

营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。况且，如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？

因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。

至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%，否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。

低总价，可能很难租！

“总价20万元到30万元，您有没有兴趣？”低总价的最大诱惑是，让钱不多的你蠢蠢欲动：“我也能投资商铺做房东？”

不得不提醒你，事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺，有实力的运营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。

通常低总价商铺隐含的信息是：面积小(不到15平方米)、新铺、偏远或尚在开发的地区，周边配套远未成熟。这样的商铺买来，你要面对的就不是租金高低的问题，而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动，面积大的适合更多的商业业态—餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。

立超商业地产总经理朱谦的判断是：“以上海为例，面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺，总价一般在100万元至300万元，这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。”

售后包租，你也得小心！

“担心买了租不出去？5年内的租金我们包了！”这样就安全了？未必！

2006年住建部就发出过投资风险提示：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

售后包租、返本销售，都是以稳定回报、低风险吸引人购买，加快资金回笼速度，为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候，承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。

换句话说，有的开发商用“买完之后5年内每年付租金”吸引你，到了正式签买卖合同的时候告诉你，5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟？没错，这和大减价前改价格标签差不多，先把价格提上去，再打折、返还，引得人们蜂拥上去买，其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去，就被晾在那儿了。 回报率有这么高吗？

已经运营的商业街商铺，市场租金是明摆着的，结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺，任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户，用市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量，估算出最后结果。

但现实是，一些“火热销售”的商业街商铺的回报率是吹出来，还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。

德佑地产商铺部总监惠凯表示，正常情况下个人投资的商铺，实际租金回报率在4%至5%是比较可信的，租金回报率保持在4%以上的水平，商铺就进入了熟铺的发展轨道。

地段标准，1公里！

地段不光对住宅来说是重要的因素，对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心，但

一定要有很多人来，而且乐意在这里消费。没错，商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近，你的投资风险会小一点。

但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍“概念”。上海正在建设的迪士尼乐园周边，方圆10公里的在售商铺都说自己在“迪士尼板块”。

实际上，商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地，800米至1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺，发展商或经营者也很清楚它的前景，几乎把产权握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大会有“20万元买旺铺”的馅饼砸在你头上。

发展商、运营商最重要

商业街商铺通常靠集群效应发展，单个业主的投资、管理能力差别很大，如果没有统一的招商，整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店，租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排，租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商，商业街开业以后也会显得混乱无序，十年八年都成熟不了。

相比包租、地段等因素，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。

发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的“主力店”，几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了，但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻，那你最好别买了。

这说明发展商的招商能力差，而且招不来商家入驻，也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队，从拿地、设

计的阶段就开始做全面的市场调研和规划，商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。

统一规划？执行才是关键

“我们有统一规划，将来会成为周边最繁华的商业街”。统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景，但是，对你来说，统一规划能不能执行比规划本身更重要。

商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格，但总体规划的推进才能发挥真正的潜力，只有投入运营后执行合理的规划，管理得当，并根据商业街整体发展，不断调整业态，商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过5年甚至10年的时间。

在挑选商铺时，任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者，挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考，尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。

选商铺，教你4招！

除了人流量，盯着大牌商家

所有人都知道，市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。

别急着放弃，还有个不错的选择—大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学，它在考察决定新店址的时候，测量方法就是拿着秒表数人数，达到平均每10秒钟有2个人经过，就满足人流量要求。

如果是投资还没开业的商业街商铺，那就要考察附近有没有“大牌商家”入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店，考察店址都有有效的方法和

篇七 如何投资商铺
投资商铺如何选区域

投资商铺如何选区域、楼层、使用率和产业市场

普通投资者在选择商铺投资时，往往难以做出理性的判断。今天小编整理了有关于投资商铺的技巧，赶紧来看看如何选择商铺的区域、楼层、使用率与产业市场，可以帮助您找准对的投资方向。

一、选择商铺区域

熟悉的区域是首选。对市场进行详细的调查与分析，亲自了解区域全面信息，避免出现不客观或不全面的信息源，商铺地点最好选择投资者个人比较熟悉的地方。

二、楼层怎样选

商铺的价值往往通过租金来体现。一楼的商铺往往最好租，租金也最高，对投资者也最有保障。临街商铺优先选择，选择大型商场中的店铺，必然会受制于商场制定的各种条件，从而对投资回报率产生影响。

三、计算商铺使用率

计算商铺使用率：有没有自主权。自主权越高，收益越单纯。使用率提高一倍，就等于租金降低了一半。

四、找准产业市场

准确的市场定位可以大大提高投资的回报，找准市场定位可事半功倍。选择商铺开发商的实力也很重要，品牌开发商现在越来越受追捧，社区的人气也会非常足，物业服务品质很高，给商铺今后的经营带来一定的保障。

好了，以上就是有关于如何选择商铺的区域、楼层、使用率以及商业市场希望能给您提供帮助。 信息来源：上海房王网

如何投资商铺相关热词搜索：商铺投资前景 投资商铺的风险