开店房租太高

导读：　开店房租太高(共7篇)频繁转让的店铺适合开店吗？说起做生意，很多人都知道尽管现在有很多的生意不需要门面，但是大多数的生意都是需要门面的。所以最近有人在找店铺的时候就发现了这样的问题，为什么有些店铺频繁转让？而这样的店铺能否租下来做生意？我的生意会不会也做不长久？因为店铺频繁的转让，让找店面做生意的人心里不免有些担忧，有些...

篇一 开店房租太高
频繁转让的店铺适合开店吗？

　　说起做生意，很多人都知道尽管现在有很多的生意不需要门面，但是大多数的生意都是需要门面的。所以最近有人在找店铺的时候就发现了这样的问题，为什么有些店铺频繁转让？而这样的店铺能否租下来做生意？我的生意会不会也做不长久？

　　因为店铺频繁的转让，让找店面做生意的人心里不免有些担忧，有些疑惑，更是充满着各种各样的疑问。今天就有请创业顾问针对这个问题来给大家解答下吧。据专业人士说，一般是因为地段不好或者是租金贵，经营压力大所导致店铺频繁转让。

　　为什么有些店铺频繁转让

　　有专业人士就给大家举一个因为租金贵，生意经营压力大的例子吧。在某某广场下面的饮食一条街，照说在这样的地段人流量应该是不错的吧，上班族多，一定是有消费市场的吧。但是这里却只有几家店面经营得时间比较长，有很多店面的商家都是来了没多久就又走了。

　　创业顾问分析，说还有一种就是生意定位不明确，也会导致店铺生意经营失败，而必须不得不转让店铺。例如岳西路上的甜品店人气很旺，钱几年这个店铺更换了好几个商家，原因就在于定位不够明确。

　　我们总是能够由一个问题想到许多的问题，由为什么有些店铺频繁转让这样的问题想到生意到底能不能做得下来这样的问题等等。那么对于创业做生意的人们来说，遇到这样的类似的问题的时候该怎么办呢？这就要求投资商一定要进行多方面的综合考察，慎重决定。

　　店铺频繁易主的原因在哪？

　　针对这个问题，铺铺易营销经理梁桂梅透露，店铺频繁易主一般有三种情况，一是地段不好，二是租金太贵[来源:

　　另外，对于定位不明确的情况，梁桂梅也举了一例：某地的杨小贤甜品店如今人气很旺，就是因为定位准确，但是在此之前的两年，这个店铺更换了三四个商家，共同原因就在于定位不够明确。

　　啥渠道能找到铺源紧的好铺？

　　梁桂梅表示，地理位置好的铺源肯定是比较抢手的，而且好的铺源通常除了租金之外，都需要一笔转让费，如果想直接租到铺面，通常是地处相对偏僻的地方。此外，做餐饮饮食的铺面，店主想转行把铺面租出去，一般也不会直接在店铺门口张贴招租的信息，因为这会影响到当前的生意。这些店家往往会选择通过网上的渠道去发布招租信息，这也是为什么在黄金地段不容易看到店铺张贴招租信息的原因。

　　梁桂梅建议，好的铺面可以通过网站或是专业铺面交易网站去寻找，根据地理位置、面积等信息去定位更准确的铺源。有的专业网站甚至可以根据创业者的需求，帮助考察合适的店面，并提供后期与铺主的进一步洽谈，让创业者更便捷地找到好铺。

　　如何避免道路规划带来风险？

　　要规避城市建设规划导致生意受影响的风险，创业者可以问一下周边开店时间较久的店主这个路段的规划情况，通常都可以了解规划的进展。此外，还可以通过政府官网去了解道路规划情况。另外，相比个人和单位的铺面，梁桂梅认为，租单位的铺面获得的信息更为可靠，而且单位通常会把新的情况公示出来，方便创业者了解。而私人的铺面，难免会出现店主故意隐瞒关键信息的情况。

　　文/刘坤宁

篇二 开店房租太高
频繁转让的店铺适不适开店吗？

　　■生活报记者 刘坤宁

　　“好的铺面太难找了，我考察了几次，都没发现要招租的。”近日，创业者农先生打电话给记者说起了找铺遇到的难题。还有创业者也在找铺的过程中，发现地段好的店铺，频繁易主，到底能不能租？对于创业者们找铺的种种疑问，昨日记者采访了专门从事商铺交易服务的铺铺易网站的营销经理梁桂梅。

　　疑惑

　　通过什么渠道能找到铺源紧张的好铺？

　　创业者农先生想开一家粉店，他看好星湖路电子科技广场一带的位置。“我以前也有过开店经验，对于选铺我是有些心得的。电子科技广场一带，人流量大，做饮食非常合适，我也专门去现场考察过。”不过让农先生感到苦恼的是，他虽然多次到电子科技广场一带考察，但他都没有发现有店铺张贴有招租的信息。“地理位置好，铺源紧张，我想就是有铺面要招租，估计都先让熟悉的人或是周边的店家租下了，都不用张贴招租信息。”农先生想咨询，到底通过什么样的方法才能租到好的铺面？

　　解答

　　铺铺易营销经理梁桂梅表示，电子科技广场一带地理位置好，铺源肯定是比较抢手的。而且好的铺源通常除了租金之外，都需要一笔转让费，如果想直接租到铺面，通常都是地处相对偏僻的地方。此外，做餐饮饮食的铺面，店主想转行不做了，把铺面租出去，一般也不会直接在店铺门口张贴招租的信息，因为这会影响到当前的生意。这些店家往往会选择通过网上的渠道去发布招租信息。如果是卖百货、服装等之类的店铺，就不会受到张贴招租信息的影响，甚至还能起到帮助清货的效果。所以，这也是为什么在电子科技广场一带不容易看到店铺张贴招租信息的原因。

　　梁桂梅建议，好的铺面可以通过网站或是专业铺面交易网站去寻找，根据地理位置、面积等信息去定位更准确的铺源。有的专业网站甚至可以根据创业者的需求，帮助考察合适的店面，并提供后期与铺主的进一步洽谈，让创业者更便捷地找到好铺。

　　疑惑

　　频繁转让的店铺适不适开店呢？

　　有多位创业者打电话给记者谈起过这样一个问题：“有些店铺频繁易主，要是我租下来了，我会步他们后尘吗？会不会开店也难维持？”这些店铺虽然很有吸引力，但因为频繁易主，让想找店铺的人心里面打鼓，充满疑惑。

　　解答

　　针对这个问题，梁桂梅表示，店铺频繁易主一般是三种情况，一是地段不好，二是租金太贵，三是创业项目定位不合适。所以想租下频繁易主的店铺，创业者一定要进行综合考察。梁桂梅举了一个租金高导致易主频繁的例子[来源:

　　疑惑

　　找铺如何避免道路规划影响生意的风险？

　　除了电子科技广场一带是农先生开店的理想位置之外，农先生还曾经在五一路进行过考察。“我之前看上了五一路的铺面，周边居民多，人流量也大，但是因为周边还有不少平房，我担心刚开店没多久，就面临城市规划，甚至拆迁，这将会极大的影响生意。所以，后来考虑再三之后，我还是放弃了在五一路开店。”农先生的顾虑也代表了不少正在找铺面的创业者的担忧，特别是当前南宁很多路面都在进行改造，那么创业者该如何避免这种风险呢？

　　解答

　　梁桂梅建议，要规避城市建设规划导致生意受影响的风险，创业者一定要到看好的铺面周边进行考察和咨询，问一下开店时间较长的店主这个路段的规划情况，通常都可以了解规划的进展。此外，还可以通过政府官网去了解道路规划情况。多渠道了解，信息会更准确。梁桂梅也特别说道：“有时也会出现这种情况：市面上会传闻关于道路规划的消息，但很可能是两三年后才进行，在考虑了转让费、装修等成本的前提下，如果创业者认为自己能在一两年内可以盈利，那么租下铺面还是可行的。”另外，相比个人和单位的铺面，梁桂梅认为，租单位的铺面获得的信息更为可靠，而且单位通常会把新的情况公示出来，方便创业者了解。而私人的铺面，难免会出现店主故意隐瞒一些关键信息的情况。

篇三 开店房租太高
开店策略

开店策略

有计划性的主动开店：根据战略规划及商圈要地来主动跟踪好店址，而非被动地靠商铺中介来选址。

2. 不断提高选址效率及准确性，快速占领好的商圈与战略要地，有效管理店址以开发出盈利好店。

3. 规范开发作业流程：有效管理开发专员，规范扫街采点、店址评估、房东拜访等日常开发作业。 1.

系统特点

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6. 从省、市、区、商圈、可开店路段到可开店店址的层层分析，让网点开发部门从战略的高度来规划建立可开店店址（基盘）库。 系统已设计了9大类策略、近百项指标及参数，涵盖了大多数零售业态所需的选址策略及评估指标，而且可以灵活地增减策略指标，并调整相对应的分值。比较完整地给开发部门提供了一个有科学依据、量化的评估指标体系。 从新建店址→有效店址→有望店址→待开店申请→待开店作业→新开店等流程设计合理实用，引进工作流技术让流程的状态查询、管控、审批更简便高效。 全过程的租约管理。系统将每个店址的可租赁状态划分成6个等级：(S)igned、(W)eekly、(M)onthly、(Q)uarterly、(H)alf-yearly、(Y)early。在达到每个等级的时间段时，系统会自动提醒店开人员，以监督开发人员做好对房东的追踪管理。所有与房东沟通谈判的全过程都一一记录在系统里。 系统结合了百度地图，可以直观地看到并分析比较竞争店的分布及开店策略或趋势。电子地图的街景功能让管理者在总部就可看到潜在店址的房型、路宽、人车流量与动线、视野度信息以及店前道路交通车流量的实时路况信息，可有效协助管理者事先筛选明显不合格的店铺，电子地图也可以看到店前道路的车流量并计算距离等。 店开人员采点时，通过手机的GPS定位即可知道店开人员的行动轨迹，手机APP可以方便地输入采点数据并拍照上传相关图片。

主要业务流程

开发

关键流程说明：

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9. 开发策略：不同类型的门店通常也会有类似的开发基准策略，制定统一的基准策略来对新增店址进行评估，才能有可比性。 通过系统积累总结出不同指标数据：1）客单价 2）捕获率。 通过客流采点记录，得出不同时段的人流数据。 人流数据 X 捕获率 X 客单价 = 估算的日商（日均营业额）。 日商可算出月和年销售额，再乘以公司原有门店的毛利率而得出该店址的预估毛利额。 通过系统《损益成本调整策略》信息得出除房租以外的所有费用参照值，再加上房租就得出待开店铺的损益预测。 开发经理可根据经验和实际情况来调整测算日商力，然后可精确估算最高房租是多少，然后再去和房主洽谈。 待开店申请需附立地报告交主管审批。 审批通过后再和房东签定合同。

一、开发策略：

1. 业务关键点：以便利店选址为例

a) 一般是选择50平～120平之间，要守住客流集中的地点；

b) 集中的大中型社区的主通道；

c) 学校、医院、商务集中区域；

d) 主干道十字路口（非车辆主干道）；

e) 公交站点、长途汽车站、地铁站、火车站（下班站点首选）。

2. 要避免的关键：

a) 竞争者

b) 互补者

c) 远离超市、大卖场

d) 人流的分流

3. 区域商圈管理：

a) 针对城市、区域、商圈等进行城市等级划分、人口收入统计、竞争店以

及商圈维护等。

b) 包括城市维护（按国家行政级别划分城市，从大到小为国家、区域、城

市、区县）、区域维护（按业务管理需要将城市划分为不同区域，同时

区域和子公司的开发部建立关系）、商圈维护（提供商圈类型的划分以及在城市地图上的直观表现）。

二、新增店址

1. 店址评估：

a) 包括商圈形态、立地条件、店址种类、面积、路宽、入店度、视野性、

店宽、车辆停靠、通行方向等。

b) 租金日商比/预估日商比<=1:5，权重30%。

c) 商圈类别可分主商圈、副商圈，权重20%。

d) 预估流量：每2小时人流数（3000～5000），权重15%。

2. 图库管理：

a) 系统功能包括上传、提报、绘图、图片置空。

b) 图库可包括地图标点、商圈示意图、门店平面图、门店效果图、正面90

度照片、正面左边100米、正面右边100米、对面90度照片、对面左边100米、对面右边100米、竞争对手正面90度照片、建筑原图等。

三、有效店址：

1. 开发基准：以下为可点选的标准如下，系统自动计算符合点数和符合率

a) 店在基础商圈区域内、如大条道路、铁轨、铁道高架、高速公路高架、

河州等有成為重大障礙的情況，以及成為限定商圈的可能性，店舖影响范围从周边流入之可能性不大；

b) 虽然是繁华街道，但与都会区之大规模繁华街相比，购买设施、饮食设

施、娱乐设施较少；

c) 办公街，但没有24小時的公司，沒有邻接繁华街，而政府机关大楼都很

早关门，夜间的人口非常少；

d) 虽然是办公街，但与都会区之大规模办公街相比，上班族较少，以较小

规模企业规模或地区事务所为主；

e) 纯粹的办公街，假日时人口非常少，沒有像在假日时热闹的繁华街、购

物街等要素；

f) 附设公司员工餐厅，且附近餐饮店、FF、外帶便当很多等，对于办公街

人员吃午餐没什么不便利；【开店房租太高】

g) 办公室上班的人非CVS之目标客层，如以中高年、外勤者为中心的办公

楼；

2. 商圈评估：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 点选的标准包含道路构造、道路特性、立地（十字路口位置）、动线、

视野性、道路弯道、道路坡度、道路塞车、右转进入、汽车停靠； b) 店铺的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围；

c) 商圈评估：店前道路，店铺条件，邻近商铺租金，交通环境影响，周边

环境影响。

3. 竞争店评估：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 点选的标准包含店名、距离、相对位置、营业时间、贩烟、动线关系、

停车配置、卖场面积、店宽、打烊时间等；

b) 竞争评估包括同业态或相近业态的竞争店铺信息。

4. 客流采点评估：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 点选的标准包含各个时段及年龄层，便利店的关键时段是第一时段

（07:00～09:00）、第二时段（11:00～13:00）、第三时段（17:00～19:00）、第四时段（21:00～23:00）。年龄层可分7～13岁、13～17岁、17～40岁等。采取最近日期四个时段平日及假日的人流信息以及通行方向信息的平均值。

b) 人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的

商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

c) 客流可分为自身客流（专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是

商店客流的基础），分享客流（一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流），派生客流（顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物）。

三、有效店址：

1. 开发基准：以下为可点选的标准如下，系统自动计算符合点数和符合率

a) 店在基础商圈区域内、如大条道路、铁轨、铁道高架、高速公路高架、

河州等有成為重大障礙的情況，以及成為限定商圈的可能性，店舖影响范围从周边流入之可能性不大；

b) 虽然是繁华街道，但与都会区之大规模繁华街相比，购买设施、饮食设

施、娱乐设施较少；【开店房租太高】

c) 办公街，但没有24小時的公司，沒有邻接繁华街，而政府机关大楼都很

早关门，夜间的人口非常少；

d) 虽然是办公街，但与都会区之大规模办公街相比，上班族较少，以较小

规模企业规模或地区事务所为主；

e) 纯粹的办公街，假日时人口非常少，沒有像在假日时热闹的繁华街、购

物街等要素；

f) 附设公司员工餐厅，且附近餐饮店、FF、外帶便当很多等，对于办公街

人员吃午餐没什么不便利；

g) 办公室上班的人非CVS之目标客层，如以中高年、外勤者为中心的办公

楼；

2. 商圈评估：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 点选的标准包含道路构造、道路特性、立地（十字路口位置）、动线、

视野性、道路弯道、道路坡度、道路塞车、右转进入、汽车停靠； b) 店铺的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围；

c) 商圈评估：店前道路，店铺条件，邻近商铺租金，交通环境影响，周边

环境影响。

3. 竞争店评估：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 点选的标准包含店名、距离、相对位置、营业时间、贩烟、动线关系、

停车配置、卖场面积、店宽、打烊时间等；

b) 竞争评估包括同业态或相近业态的竞争店铺信息。

4. 客流采点评估：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 点选的标准包含各个时段及年龄层，便利店的关键时段是第一时段

（07:00～09:00）、第二时段（11:00～13:00）、第三时段（17:00～19:00）、

第四时段（21:00～23:00）。年龄层可分7～13岁、13～17岁、17～40岁等。采取最近日期四个时段平日及假日的人流信息以及通行方向信息的平均值。

b) 人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的

商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。

c) 客流可分为自身客流（专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是

商店客流的基础），分享客流（一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流），派生客流（顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物）。

5. 户数及客源信息：点选符合的标准，系统自动计算符合点数和符合率

a) 住户数以半径100米内的户数统计，区分ABCD四个区域，主要分析单身【开店房租太高】

户数及年轻客层数，见图。

b) 客源信息考虑来店手段（徒步、自行车、机车、汽车）以及主要客源（上

班人员、过路客居民、学生、购物人员、医院就诊人员）。

c) 对商店未来效益进行评估，主要包括平均每天经过人数的来店光顾的人

数比例；光顾顾客中购物者的比例；每笔交易的平均客单价和购买量等。

四、有望店址：

1. 房东信息：

a) 信息包括房东名称、地址、邮编、电话、传真、网址、邮箱、单位、职

务、承办人等。

b) 房东信息可分直接房东信息、大房东信息、承办人信息。

2. 租赁条件：

a) 包括店址条件、租金条件、加盟条件、支付收取对象。

b) 店址条件包括店址种类、店址现状、距离、承租面积、使用面积、卖场

面积、后场面积、搭建面积、店宽等。

3. 建设条件：

a) 包括房东同意事项、设备确认事项。

b) 条件可细分为房东同意室外机设置于、房东同意电表箱设置于、房东同

意看板设置于、房东同意横招牌设置于、营业时间、房东要求保留部分、电力增容、用电种类、电压、加盖或占骑楼位置。

4. 日商预测：

a) 日商测算包括店名、采点日商、采点人流、捕获率、贩烟、客单价、来

客数、夜间日商、初年度月龄指数、季节指数。

b) 预测包括本店预估日商、参考店日商、综合判断调整日商及说明（采点

人员预测、专员预测、课长预测、经理预测）。

5. 损益试算：

a) 包括损益试算-月度RC（直营）、损益试算-年度RC（直营）、损益试算

-月度1FC（加盟）、损益试算-年度1FC（加盟）。

五、待开店作业：

1. 租约管理：

篇四 开店房租太高
购物中心租金测算方法

购物中心租金测算方法

蓬勃发展的商业物业市场需要一个反映商铺租金价格水平、波动幅度和变动趋势的指标工具，为商铺投资者、经营者及各类投资人提供决策及参考的依据。

房地产指数使投资者、经营者和管理者能够及时了解影响房地产变化的因素及其程度；透析房地产现状，预测未来发展形势。尤其是地方性的房地产指数其优势在于能够深入到具体区域、业态类型中及时准确的获得新数据从而减小了预测误差，使指数更具有借鉴意义。房地产指数的细分化是房地产市场发展的需要。

1、样本的选择与替换 样本的选择及调查方法

调查项目规模的界定：商铺项目5000平方米以上。商铺租金指数采取判断抽样的方法，即根据专家的判断或调查人员的主观决定抽取样本的方法。 样本商铺的调整：当基期距计算期的时间较远或样本商铺不再具有代表性时对样本进行替换调整。 2、计算标准

指数的计算频率：由房地产的特点商铺租金指数每季度计算一次。 权数的确定：计算商铺租金指数的权数以商铺的营业面积为权数。 3、计算公式 理论基础

运用加权综合平均法，选择质量指标指数，其公计算结果说明复杂现象总体质量指标综合变动的方向和程度，也就是价格变动对销售额的影响。

1）拉氏指数：拉氏指数将同度量因素固定在基期水平上，又被称为“基期加权综合指数”，拉氏公式实质上是一个变化了的算术平均数的算法。 拉氏价格指数公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。拉氏价格指数以基期商品的销售量作为同度量因素，这说明它是在基期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品的价格的综合变动程度的。

2）帕氏指数：帕氏指数将同度量因素固定在报告期水平上，又被称为“报告期加权综合指数”，帕氏公式实际上是一个调和平均数的算法。 帕氏价格指数的公式为：

其中p1、q1报告期的质量和物量值，表示p0、q0基期质量和物量值。帕氏价格指数以计算期商品销售量作为同度量因素，这说明它是在计算期的销售数量和销售结构的基础上来考察各种商品价格的综合变动程度的。

3）费雪指数：它是对拉氏指数和帕氏指数直接进行平均的结果，又被称为“理想指数”。费雪指数的公式为：

利用交叉指数公式得到的计算结果比较适中，能够调和不同权数所引起的偏差。费雪指数公式实质上是一个几何平均算法，几何平均数的结果大于调和平均数又小于算术平均数，所以还可以消除指数偏高或偏低的现象。 指数的选择

在指数的选择方面，指数偏误是影响指数准确度的重要原因，能够消除这种偏误的指数公式，无疑是科学的，但由于Fish费雪公式计算复杂，在实际计算中缺乏具体经济含义，在结果上得到的准确性的改进要远小于它在计算中所带来的繁琐。考虑到商铺租金指数同质性的特点，我们选择以基期物量作为同度量

因素的拉氏指数计算。其基本计算公式如下所示： 即该种店型报告期相对于基期的价格水平的变化。 商铺租金平均价格的计算步骤 1）各类型（楼层）商铺的平均价格 2）该商圈租金的比较价格

将该商圈的该期商铺租金平均价格与基期北京商铺租金比较价格相比即可得到该商圈该期的商铺租金价格指数。

基期的选择：北京商铺租金指数以2003年第四季度的北京商铺租金总水平比较价格为基准，定为100。n 计算期租金成交价格的推算n

在实际的租金价格的计算中，会出现没有成交价格的商铺租金的情况，我们采用一元线形回归的方法对同一层样本进行回归推算，折算出相应的成交价。具体方法如下：在同一层中，根据一些样本的实际成交价分别为Y1、Y2„„Yn。对应的报价分别是：X1、X2„„Xn。拟合直线为，由最小二乘法可以得出： 由此可以根据计算期的报价得到该期的成交价。

P.S：本指数体系处于试行阶段，如有不妥之处请读者指出，使之能不断完善。 由于百货商场、购物中心商铺的占有率最高。经过一个多月的实地调研，我们基本上掌握了本市的大型百货商场、购物中心的情况，经过认真选择样本，本期内刊率先推出百货商场、购物中心商铺租金指数。 样本选择n

由于百货商场、购物中心商铺面向的客群是全市居们，根据其特殊性我们选择王府井、朝外、亚运村、西单、CBD这五个较为成熟的商圈。在普查的基础上，

在各商圈中选择不同档次有代表特征的商场，最终挑选了11个商场作为样本。表1为我们进行普查的部分商场的名称。

指数计算结果以及分析

2004年第二季度北京百货商场、购物中心商铺租金总体及各商圈情况，如表2所示：

表2：北京百货商场、购物中心商铺平均租金和指数比较图(单位：元/平方米×天)

商圈横向对比分析

区域是经营者和投资者首要考虑的因素。就各区域商铺指数，本期不同区域作横向对比分析。从分析中使投资者了解不同区域商铺租金水平。 总体情况分析

北京百货商场、购物中心商铺的平均租金为：24.11元/平方米×天

从本期数据可以看出：2004年，北京的商业地产市场较为红火。 王府井、西单商圈商业物业现状分析

位于王府井、西单等传统商业区的商铺平均租金高居各类店铺之榜首，指数值也高于其它商圈近百点，且继续呈稳中有升的走势。随着金宝街大型综合性项目的兴建以及东单“银街”的改造，大面积商铺将被推出。而另有报道说王府井将兴建规模达数十万平米的地下商城，届时可将丹耀大厦、新东安市场等商业物业连通起来。加之现有的大型独立商业设施东方广场、老东安市场等其商圈内的商业氛围将更加浓厚。 CBD商圈商业物业现状分析

以商务概念的朝阳CBD商圈强调办公功能和地区主题的特点，CBD商圈内呈现各行业百花齐放的现象，理想的商业氛围更加受到投资商和经营商的认可。其商场租金指数值已经紧随传统的商业中心区。目前该区域内的商业发展情况较好，大型商业中心有国贸商城、嘉里中心商场等都具有很高的知名度。近三年内CBD区域将有超过50万平方米的新增商业面积，CBD区域未来商业业态将以建筑综合体中的连锁小经营店和休闲新概念型店、小规模精品型的SHOPPING MALL 为主流。

亚运村商圈商业物业现状分析

以餐饮、娱乐、超市等生活配套行业为主形成了亚运村独特的商圈氛围，并且规模正在日益壮大。本指数显示该商圈百货商场、购物中心的租金水平较低，这与商圈内住宅项目的租售水平并不相益。究其原因：虽然该商圈内商业氛围较好，但对于百货商场、购物中心这种面向全市消费者的店型，在该商圈内的承受能力还显薄弱，尽管商圈内有北辰购物中心、飘亮购物中心、安贞华联等

篇五 开店房租太高
商业地产招商租金模式优缺点讨论

商业地产项目合作方式：租金和扣点的优缺点对比

随着市场经济的快速发展,商业地产项目在全国迅速兴起和发展。另一方面，大小商户（品牌）伴随着其脚步不断开店扩展。一夜间全民皆商。 一个商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。

商业地产项目的合作方式主要分为租金、扣点这两种形式。

下边我们分别站在双方的角度，看待两个方式的优缺点。

一、租金

租金的合作方式一般比较简单，商业项目方把地方按面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少，商户交付租金即可。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的。 选择租金的合作方式已成为当今商业项目的主导趋势。

A、对商业地产项目来说

优势： 1、简单、好操作，不容易产生纠纷。 只需要按合同约定做好管理就可。不需要帮商户招聘、办理证件、收银等等。

2、现金流较为顺畅。 回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操

作性。

缺点： 1、前期招商难度较大，商户质量不高 国内的专业店商户（品牌）本来就数量少、质量低，使商业项目没有充足的商户资源选择余地。不需要商户出具证件证明，商户质量难以把握。

2、管理难度大，很难突出档次 成千上百个经营权独立商户，各自为战，缺少

整体意识，所用人员也是良莠不齐。为了突出各自的特点，穿着、语言等等，给销售者感觉凌乱。

3、难以获得高利润 商业项目进入成熟期后，不能赚取商户的高利润。

B、对商户来说

优势： 1、简单、好操作，不容易产生纠纷。 商户自行操作。装修、管理、收银很自由。不用去处理复杂的关系。

2、现金流较为顺畅。 现金全部掌握在自己手里。可以更合理安排进销存。

3、拥有自主经营权 商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来

掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。

4、经营利润高 商业项目进入成熟期后，商家（品牌）被消费者认可时，可获

得更多利润。

5、压力小 只需要交付约定租金就可以继续经营。没有业绩考核的压力。

6、突出商家（品牌）特色 商家可以随意的播放更适合自己品牌定位的音乐，

员工可以穿着自己的工作服，员工的站姿、服务方式等都可以根据自身品牌特点自由控制。更利于消费者记住商家品牌。

缺点： 1、投入高，风险大 一次性支付房租，装修投入相对也大。

2、管理难度大，劳心劳力 自己办理证件、管理人员、管理资金等等

3、商家品牌附加价值很难提升。 因为每家每户独立运作，一些新品牌或者

外地品牌附加的品牌价值很难通过别的商家品牌提升。

二、扣点

按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。 现在大部分百货类型的商业地产项目选择这样的合作方式

A、 商业地产项目

优点

1、易于招商，把握招商质量。 扣点式商业地产项目来说，营业额和品牌才是关

键。一般选择品牌强度更大，影响力更强的商家和品牌。严格考核每个商家的资

质。

2、易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群 在消费者眼中，扣点商业项

目一般代表着正规、信誉好，整体形象好，服务好，名气大。而且后续宣传等等

全是项目的名义。

3、便于管理 所有的商家必须听从指挥。统一收银，统一促销，统一安排等等。

4、风险低，收益更高更稳定 回避了商品流通过程中应承担的采购、销售和库存

等经营风险。一般扣点额度高于当地租金收入。扣点方式按相同的销售业绩来算

通常是高于交租金合作方式。

缺点

1、操作比较复杂 招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到

2、前期投入较大 大量人员投入、设备投入等等，需要一次性投入。

B、对商户来说：

优点

1、前期投资小。 这样不用一次性支付大笔租金。而且商业项目会承担部分宣

传推广工作

2、便于管理。 一般做扣点的商业项目有专门的营运管理部门对人员招聘及管

理、店铺的形象等进行统一管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面的精力和成本。尤其对一些未操作过生意的加盟商有较大帮助。

3、省心省力。 前期工作简单。不用办理“三证”跑东跑西，也不用和相关部

门联络，直接跟商场签订合同即可。在装修方面也工作相对简单一点。

4、提高销售额。 商户不是单兵作战，加上商场自身定位的品牌效应，会对商

户的业绩有一个较大的带动作用。

5、品牌形象的树立。 在目前中国的老百姓心中，扣点型的商业地产项目通常

都代表着一种“档次”，有利于品牌形象的树立。

6、适合新品牌和外地品牌 刚刚起步的新品牌为主，其市场份额和影响力还处

于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租金模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险，与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度与会随之上升，最终达到不依托商场就可独立吸引顾客的程度

缺点：

1、很难进入。 对商家和品牌要求高，出具各类证书、销售成绩等，一般小型

商家和品牌很难竟然。

2、没有自主经营权 必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论商户自身的

发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。

3、利润较低 虽然扣点不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是

高于交租金合作方式。促销活动力度大、次数频繁。尤其是近几年商业项目之间的竞争，造成了促销力度的大比拼，特别是一些进货折扣高、商场扣点高的品牌，在某些活动的时候是“亏本清仓”。而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。

4、商家的品牌很难突出特色 扣点型商业项目为了塑造的项目特点，服装统一、

音乐一样等等，而且给商家的铺位一般偏小。商家很难突出自己的品牌定位。

5、纠纷多，人际关系复杂 内部关系复杂。特别是一些销售较好的商场，内部

的关系非常复杂，处理这种关系所花费的精力和财力通常是比较巨大的

6、汇款周期长 回款周期长。特别是一些信誉不太好或者比较“牛”的商场，

回款周期较长，这样资金的流通较为不畅。

7、压力大 扣点的商业项目对商户考核严格，定时的商户品牌调整，对销售额

低的商户往往采用退场的方式。

篇六 开店房租太高
开店赚钱如何写房租租赁合同

开店赚钱如何写房租租赁合同

许多朋友对如何签订房租合同一直心存疑惑，下面为大家示范一份标准的房租租赁合同，希望能对大家有所帮助。

甲方（出租方）：

乙方（承租方）：

甲乙双方经充分协商，同意就下列房产租赁事项，订立本协议，并共同遵守。

一、甲方自愿将坐落在＿＿＿区＿＿＿路（街）＿＿＿号的房产（房屋建筑面积＿＿平方米，使用面积＿＿平方米）出租给乙方使用。该房产的基本情况已载于本协议附件一。乙方已对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产。

二、甲乙双方议定的上述房产月租金为人民币（大写）＿＿＿元。租赁期限自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止。租金按月（季）结算，由乙方在每月（季）的＿＿日内交付给甲方。付款方式：

三、上述房产出租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。

四、甲方保证上述房产权益清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责

清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋仅作为＿＿＿＿用房。

五、房产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：

1．上述房产符合出租房屋使用要求。

2．如需出卖或抵押上述房产，甲方将提前＿＿个月通知乙方。

六、房产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：

1．如需对房屋进行改装装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。

2．如需转租第三人使用或与第三人互换房屋或设备时，必须取得甲方同意。

3．因使用不当或其他人为原因使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给以修复。

4．乙方将对甲方正常的房屋检查和维修给予协助。

5．乙方将在租赁期限满时的房产交还给甲方。如需继续承租上述房产，应提前＿＿个月与甲方协商，双方另签协议。

七、违约责任：任何一方未履行本协议规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失有责任一方承担，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之＿＿向乙方加收违约金。

八、如因不可抗力的原因而使承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。

九、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产租赁管理机关申请调节，也可向管辖权的人民法院起诉。

十、上述房产在租赁期内所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。

十一、其他约定事项：

1．______________________________________________________________________

2．______________________________________________________________________

3．______________________________________________________________________

十二、本协议未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等效力。

十三、本协议经双方签章并经房地产租赁管理机关审查批准后生效。

十四、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，协议副本一份，送房地产租赁管理机关。

甲方：（签章）乙方：（签章）

负责人：负责人：

年月日年月日

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篇七 开店房租太高
小吃加盟开店前必看的五大创业攻略

小吃加盟开店看似门槛很低，不过，倘若不懂其中的门道，小吃加盟店便很难开的长久。赵家腊汁肉加盟店分享以下的五大攻略，或许能帮你少走弯路。 1、选址，选对的不选贵的

小吃加盟店都想开到繁华的商业中心。难道是位置越好生意就越好吗？ 小吃店开店选址要看定位和资金。

如果你开的店只做普通的大众餐，没必要开到市中心，因为高昂的租金就够你吃一壶了。还有要看看你的资金链，根据自身的资本实力进行选址。无论选择哪个商圈，选址敲定前一定要算清楚一笔账。

除去房租、人力、采购等前期预估成本，餐馆要想盈利，保本点大概是多少，实现盈利是否有压力。要知道，相较于传统的热门商圈，一些新晋的、有发展空间的商圈也是不错的选择，那里成本更低。

2、锁定消费群体，算好账

选定商圈以后，还要综合考量店铺在商圈所处的位置，周边的交通情况。 以每天中午、晚上为时间节点，通过对周边超市、餐馆的人流量进行“蹲点”统计，则是得到客流量数据及解析消费群体特征的最“笨”也是最有效的办法。

3、利用好店铺每一处

选好地址不等于选好的店铺。店铺是千挑万选出来的，除了地址，各位小吃老板还得充分计算店铺的面积利用率、展示面、层高、附加值，了解停车位、水电气、有线电视、网络等基本设施是否完善。

曾经有一个小吃老板在开业前没有了解清楚当地的供水设施，开业之后发现当地居然不定时断水，他后悔不已。

除了面积使用率和基本设施，店铺的附加值则是另一大重点考量标准。 前后院可利用空间有多少？哪些是可以免费利用的场地？如何实现店内面积使用率的最大化？各位小吃老板，请你尽可能地“斤斤计较”吧！

4、执照合同，当心被“坑”

选中了铺位，初步谈好了价格，选址就算大功告成了吗？还有哪些“坑”需要避一避？现实过程中，小吃加盟店选址经常面临上一家租户转租的情况，此时一定要核实上一家有没有工商营业执照。

如果有，它是个体户还是独资性质？能不能为自己所用？

个体户性质的营业执照的局限在于：转租下来经营好了，是没法开分店的。而独资性质的不存在这个问题。这些是细节咨询时必须核实清楚的。

此外合同是跟二房东签，还是跟房东签？跟二房东签，房东是否知情？是延续旧合同，还是重新签订合同?延续旧合同的话，租约还有多久？到期后能否续租？押金的退还等等这些疑问一定要解开。

5、该“抠”就抠，做个铁公鸡

店铺选定后，最后进入议价环节。议价时不用说也知道，尽可能给自己争取利益的最大化，简而言之就是“找茬”。

任何一家店铺，或多或少都会有缺憾，在跟房东交涉时，要做的就是尽可能将这些缺陷放大。

比如，租金高于整条街的平均价、原来的设备用不上、需要重新装修、停车位不够、网络拉不了10M等等，不怕你“抠”得细，就怕你不会“抠”。不用担心别人说你是铁公鸡，毕竟能省下来的都是你以后的资金成本。6、专业的人，做专业的事如果你不懂小吃行业，那么你就要懂得知人善任，用人不疑。

很多小吃加盟店经营者非常“负责”，凡事都要亲力亲为，大到财务统计，小到柴米油盐，这样的结果导致他们疲惫不堪，巴不得一天48个小时才够用。

其实，小吃加盟店经营者的主要精力应该放在小吃加盟店发展规划、财务预算安排等需要深谋远虑的工作上。至于采购、配料等工作，不妨交给厨师们去负责，专业人做专业事。

当然，如果你很懂小吃行业，对于开店选址都烂熟于心，或者真的愿意亲力亲为去了解小吃开店的流程。一个不懂放权的老板，永远都做不大的。

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