股权融资,财务分析报告

导读：　股权融资,财务分析报告(共5篇)财务分析报告广 东 金 融 学 院上市公司财务分析考试报告题目 上汽集团的发展的财务分析报告 学生姓名 学号 专业班级 主考教师 职称年月日一、企业简介(一) 企业的背景上汽历史长河起源于汽车的诞生、发展、入埠乃至汽车修配件企业的形成。上汽历史长河涓流于上世纪五十...

财务分析报告
股权融资,财务分析报告 第一篇

广 东 金 融 学 院

上市公司财务分析

考试报告

题目 上汽集团的发展的财务分析报告 学生姓名 学号 专业班级 主考教师 职称

年月日

一、企业简介

(一) 企业的背景

上汽历史长河起源于汽车的诞生、发展、入埠乃至汽车修配件企业的形成。上汽历史长河涓流于上世纪五十年代到七十年代上海汽车工业进入整车制造阶段并发展成为批量制造基地。上汽历史长河奔腾自改革开放以来上汽迅速成长为上海重要的支柱产业，中国重要的汽车制造基地，世界500强。上汽历史长河激荡自“十一五”以来打响了建设自主品牌和新能源汽车的攻坚仗。2013年，上汽集团整车销量达到510.6万辆，同比增长13.7%，继续保持国内汽车市场领先优势，并以2012年度762.3亿美元的合并销售收入，第九次入选《财富》杂志世界500强，排名第103位，比上一年上升了27位。

(二) 企业的基本业务

目前，上汽集团主要业务涵盖整车(包括乘用车、商用车)、零部件(包括发动机、变速箱、动力传动、底盘、内外饰、电子电器等)的研发、生产、销售，物流、车载信息、二手车等汽车服务贸易业务，以及汽车金融业务。

上汽集团所属主要整车企业包括乘用车公司、商用车公司、上海大众、上海通用、上汽通用五菱、南京依维柯、上汽依维柯红岩、上海申沃等。

(三) 企业的股权结构

上汽集团是一个股权高度集中的企业。上汽集团2014年3月31日公布的总股本是11,025,566,629元其中上海汽车工业（集团）总公司的持股数是8,191,449,931元，占总股本的74.30% ；跃进汽车集团公司的持股数是413,919,141元占总股本的3.75% ；而上海汽车工业有限公司的持股数则为334,408,775元占总股本的3.03% 。

(四) 企业的市场情况

据了解：2014年2月，汽车产销保持较快增长，汽车销量为159.64万辆， 同比增长17.84%。其中，乘用车销量为131.22万辆，同比增长18.01%，商用车销量为28.42万辆，同比增长17.04%。乘用车和商用车同比均呈较快增长。

但是，在汽车行业持续了数年的连续高潮后，车市在2014年迎来了最复杂的开局：2013年，中国汽车整个行业共增长了13.87个百分点，但这只是个“表面的数据”，刨除掉2012年钓鱼岛事件所导致的日系车延迟消费及非日系车的销售数据转移等因素，2013年中国汽车行业的增长就在8%左右。 而且，继一线大城市限购之后，杭州、成都等城市的限购也箭在弦上。

而根据当下的市场情况，明眼人都看得出，无论是生产企业，还是资深媒体人都将眼光专注与汽车市场的渠道下沉，一线市场的饱和与政策限令确实为二、三线市场的开发带来了生机，而争取客源的最佳办法每一个人都懂，即为卖体面车不如做体贴人。 也正因此，“服务至上”正在成为未来车市进一步增长的主基调：中国汽车市场当前的竞争重心正在逐步从前端的品牌和销售网络延伸到售后服务，而且这种趋势的演变速度会进一步加快。 特别是在市场销售出现萎缩的时候，售后服务将会在竞争中扮演越来越重要的角色。

二、财务现状

（一）2014年上汽集团财务报表

（二）2013年上汽集团资产负债表结构分析

资产负债表也称为财务状况表。为使企业处于良好的财务状况,资产负债表各项目之间应保持合理的比例。 第一，资产负债表资产结构。

企业流动资产与固定资产的比例称为资产结构。上汽集团的资产结构如图2-1所示：

图2-12013年上汽集团资产负债表的资产结构

由上汽集团的资产负债表可计算得上汽集团的企业流动资产与固定资产的比例值为：8.44。企业资产结构平均值比较高,达8.44,流动资产是固定资产的8.44倍。该企业资产负债表中左边特征是:流动资产大于固定资产,流动资产占用较多资金,占全部资产的62%左右,而固定资产只占7.3%左右。这种特征使企业资产流动性较强,具有较强的偿还短期债务的能力。 第二，资产负债表的融资结构。

融资结构是指资产负债表中右边各项目之间的比例关系。资产负债表中右边从上到下依次排列的项目有:流动负债、长期负债、所有者权益。根据比较的项目不同,融资结构常分为如下几类:资金结构——负债与所有者权益之比；资本结构——非流动负债与所有者权益之比；负债结构——流动负债与非流动负债之比；等等。上汽集团的资产负债表融资结构如表2-1所示：

融资分析报告
股权融资,财务分析报告 第二篇

融资分析报告

一、 前言

国内LED产业巨头德豪润达在去年11月完成增发募资15亿元后，在LED产业上的第二次大规模扩张产能，定向增发募资35亿。以小家电起家的德豪润达，在市场尚未成熟的LED产业上频频发力，引发了各界对其质疑。

二、 德豪润达定向增发募资的目的

据德豪润达的增发方案，35亿元的定向募集资金扣除发行费用后将全部投向芜湖LED外延片生产线项目和补充流动资金。而德豪润达的董事长王东雷也曾说过：德豪润达的目标是要建立LED全产业链企业，目前已初现规模。显而易见，德豪润达再次定向增发募资是扩张性筹资动机，是为了自身的生存与发展，即全力发展LED产业，在LED方面进一步突破和发展，成为该产业领域的领头羊，从而赢得更多的利润。

LED作为目前全球最受瞩目的新一代光源，存在着巨大的市场前景和较高的毛利率，很多企业都蠢蠢欲动。但是目前，全球LED领域的技术和专利，一半以上被美、日、德等发达国家的少数大公司所占有。这些专利多为核心技术专利，国内企业尤其是中小企业很难寻找到突破口。而LED产业是资金密集型产业，需要投入大量资金才能实现规模化生产，必须要掌握核心技术，拥有核心专利，打造完整的产业链条才能形成竞争优势。德豪润达第二次大规模扩张产能目的是全部投入芜湖LED生产，致力为用技术打造核心竞争力，形成一个以芯片为主导的开放合作型的LED全产业价值链，成为全球LED领域的领军企业。预计该项目建成达产后，将新增年均营业收入79.56亿元，年税后利润15.87亿元，前途一片光明。德豪润达日前公布的2011年中报显示，其小家电行业今年上半年的毛利率为13.22%，比去年同期降低6.20%；然而其LED行业的毛利率达到37.96%，比去年同期提高4.92%，可见能达到理想的利润空间。

三、 可供德豪润达使用的长期融资方法及其利弊

1、 德豪润达可通过外部筹资、间接筹资来筹集资金，发展企业。

2、 德豪润达作为股份有限公司，可用股权性筹资中的发行普通股筹资的筹资

方式。普通股筹资的优点是：（1）、没有固定的股利负担；（2）、普通股股本没有规定的到期日，无须偿还，它是公司的永久性资本，除非公司清算，才予以清偿。这对于保证德豪润达对资本的最低需要，促进其长期持续稳定经营具有重要作用；（3）、利用普通股筹资的风险小。（4）、发行普通股筹集股权资本能提升公司的信誉。

但也存在这一定的弊端，其缺点是：（1）、资本成本较高；（2）利用普通股筹资，出售新股票，增加新股东，可能会分散公司的控制权；另一方面，新股东对公司已积累的盈余具有分享权，会降低普通股的每股收益，从而可能引起普通股股价的下跌；（3）、如果以后增发普通股，可能引起股票价格的波动。

3、 德豪润达也可通过债务性筹资中的长期借款筹资方式、发行普通债券筹 方式、融资租赁筹资方式来筹集资金。

其一、长期借款筹资优点如下：（1）、借款筹资速度较快；（2）、借款资本成本较低；（3）、借款筹资弹性较大；（4）、企业利用借款筹资，与债券一样，可以发挥财务杠杆的作用。缺点是：（1）、借款筹资风险较高；（2）、借款筹资限制条件较多；（3）、借款筹资数量有限。【股权融资,财务分析报告】

其二、债券筹资的优点是：（1）、债券筹资成本较低；（2）、能够发挥财务杠杆的作用；（3）、能够保障股东的控制权；（4）、便于调整公司的资本结构。虽有上述优点，但也有明显的不足：（1）、债券筹资的财务风险较高；（2）、债券筹资的限制条件较多；（3）、债券筹资的数量有限。

其三、融资租赁筹资的优点是：（1）、能够迅速获得所需资产；（2）、限制条件较少；（3）、可以免遭设备陈旧过时的风险；（4）、融资租赁的全部租金通常在整个租期内分期支付，可以适当降低不能偿付的危险；（5）、融资租赁的租金费用允许在所得税前扣除，承租企业能够享受税上利润。其不足是租赁筹资的成本较高，租金总额通常要高于设备价值的30%；承租企业在财务困难时期，支付固定的租金也将构成一项沉重的负担；另外，采用租赁筹资方式如不能享有设备残值，也可视为承租企业的一种机会损失。

4、 德豪润达还可通过混合性筹资中的放行优先股筹资、发行转换债券筹资、发行认股权证筹资等筹资方式。

其一、发行优先股筹资的优点是：（1）、优先股一般没有固定的到期日，

不用偿付本金。（2）、优先股的股利既有一定的固定性，又有一定的灵活性。（3）、保持普通股股东对公司的控制权；（4）、从法律上讲，优先股股本属于股权资本，发行优先股筹资能够增强公司的股权资本基础，提高公司的借款举债能力。其缺点是：（1）、优先股的资本成本虽低于普通股，但一般高于债券；（2）、优先股筹资的制约因素较多。（3）、可能形成较重的财务负担。

其二、发行可转换债券的优点是：（1）、有利于降低资本成本；（2）、有利于筹集更多资本；（3）、有利于调整资本结构；（4）、有利于避免筹资损失。它的缺点是：（1）、转股后可转换债券筹资将失去利率较低的好处；（2）、若确需股票筹资，但股价并未上升，可转换债券持有人不愿转股时，发行公司将承受偿债压力。

（3）、若可转换债券转股时股价高于转换价格，则发行遭受筹资损失；（4）、回售条款的规定可能使发行公司遭致损失。

其三、发行认股权证筹资。认股权证的运用十分灵活，对发行公司具有一定的作用。为公司筹集额外的现金，促进其他筹资方式的运用。

四、 德豪润达这次长期融资策略时该考虑的方面

我认为企业的创立、生存和发展，必须以一次次融资、投资、再融资为前提，企业融资效率越来越成为企业发展的关键。德豪润达这次长期融资该多方面考虑，制定出一个最适合自身发展的最佳策略，才能促进企业的发展，在中国市场上进一步独占鳌头。

1、企业在发展的不同阶段应该采取不同的融资策略，具体情况具体分析，根据自身情况制定策略。德豪润达现在规模已在、市场知名度、认可度也比较高，可以在力所能及的范围内选择融资方式多样化，根据自身需求和实际加以利用。

2、不同的融资方式有不同的优缺点，当然成本也不同。德豪润达要考虑的融资总收益要大于融资总成本。因为融资具有一定的风险，德豪润达在融资前要做好充分的考量是否真的需要该种融资方式，尽可能降低企业融资成本，从而制定更好的融资方案。

3、要有一定的预见性。德豪润达此次定向增发35亿已经是在上次募资15亿后的第二次大规模募资了，数额较大，具有一定的风险性，引发了各界的质疑。所以德豪润达要密切关注国内外宏观经济形势，财政政策，经济环境

等的各种变化，以便果断决策，寻求更佳策略，适时应对。

4、选择最有利于提高企业竞争力的融资方式。德豪润达通过融资会壮大自身资本实力，提高企业信誉，增加企业规模和获利能力。但是，企业竞争力的提高程度，根据不用的融资方式、融资收益的不同有很大的差异。因此，德豪润达进行融资决策时，要选择最有利于提高竞争力的融资方式。

5、寻求最佳资本结构。在企业融资过程中，选择不同的融资方式和融资条件，企业所承受的风险大不一样。所以德豪润达在进行融资决策时，应当在控制融资风险与谋求最大收益之间寻求一种均衡，即寻求企业的最佳资本结构。

6、当然最基本也是极其重要的是德豪润达在这次长期融资前要考虑以上种种，并制定出相应融资方案，在根据现有条件可行性进一步考虑该方案的可行性，再再三思虑、考量、修改，以得到最佳融资方案。

五、对此次德豪润达增发案的看法

德豪润达第一次募集15亿元，这次又定向增发35亿元全部投入芜湖LED产业链的发展，可谓是孤注一掷，引起了各界的质疑声。的确，LED产业是一个烧钱的行业，需要高科技技术的支持。但同时也是一个高利润的行业，从2011德豪润达年报可以看出，LED的营业收入有明显的增多，而且建成全产业链的话预期收入是十分可观的。但是王东雷也称：“如果我们不能够在未来两年内，完成高功率LED芯片的产能建设，那么我们可能会错失掉全球LED照明的约几千亿的美元市场。言下之意，无论增发还是产能建设，德豪润达都在与时间赛跑。当然风险与机遇是并存的，但德豪润达此次增发案的额度较大，我认为存在较大的风险性，我持继续观望态度。

撇开德豪润达这次增发案的风险度，该企业选择了定向增发的方法，其实是不错的。定向增发也就是非公开发行，即向特定投资者发行。定向增发是一种更加接近市场化的融资和收购方式，是一种以增量资金或资产来重组存量行为。一般是带有战略目的的收购行为或引入战略投资者。具有绩有特点，对德豪润达未来的股价有较强的提振作用。德豪润达选择定向增发对提升公司盈利、改善公司治理有显著效果。

六、建议与可行性

1、我认为德豪润达要坚持融资方式的多样化。各种融资手段，直接的也好，

间接的也好，都有不同的特点和利弊。德豪润达应根据自身的状况和需求加以利用。在银行借款和政府资助下，现在德豪润达已具规模，可以采取上市融资、发行债券，发行普通股和优先股等难度大但收益高的融资方式。就如发行普通股筹资的方式，从德豪润达2012第一季度的年报上看出每股收益只有0.11，而2011年全年的每股收益达到0.84，就算是第一季度也是0.14比2012年高。我想，德豪润达可以通过发行优先股等方式，提高每股收益，从而获得更大的利润。所以德豪润达要坚持融资方式的多样化，制定更佳的组合融资方式。

2、我认为德豪润达应采取稳健的策略，坚持“现金为王”的原则。在保证正常生产经营的前提下，适当持有现金。今有一段时间内，融资市场具有很大的不可预期性，走向很不确定，所以持有现金、保证充足的现金流是一种稳健的做法和经营策略。而德豪润达将每次定向增发的巨额资金都全部投入LED的产业链的生产，可能会存在资金运转困难的情况，应做适当调整，采取稳健的策略。

3、我认为德豪润达要与国内国际上知名银行保持长期稳定良好的合作关系，只有这样，才能获得银行长期稳定的资金信贷支持，保证长期借款筹资等筹资方式。也尽量申请到政府补贴和资助，这对于有着巨额资金需求的德豪润达来说是至关重要的，可以相对保障德豪润达未来资金的需求。

注：参考资料

数据参考：

1、德豪润达2012年第一季度报表及2011年报和个季度报表等（如附录），网址：

2、德豪润达的资金流向、财务数据、股票收益等等情况，网址：文献资料参考：

1、德豪润达此次定向增发35亿相关报道和资料。网址： /bbs/info/20119890920.htm

2015财务分析报告
股权融资,财务分析报告 第三篇

第1篇：财务分析报告

六盘水市燃气总公司始建于1984年12月，1990年建成供气，注册资金2086万元。历经二十余年的发展，已经成为集煤气工程设计、安装、燃气销售，煤气设施巡检维护、抢险、燃气器具销售及售后服务为一体的国有独资公用企业。截止至2015年12月末，公司下属5家全资子公司，一家参股公司。5家全资子公司分别为六盘水星炬建筑安装工程有限公司、盘县燃气公司、六盘水市热力有限公司、六盘水燃气热力设计院、六盘水城市燃气化学分析有限公司，参股公司为六盘水清洁能源公司（占股份30%）。公司目前已开通煤气用户八万余户，拥有10万立及3万立气柜各一座，日供气能力45万立方米，初步形成煤气管网敷设东起双水，西止德坞，南至凤凰新区，北抵水城矿务局、铁路片区的城市供气格局。截止2015年末，公司合并资产负债表显示公司资产31230万元，负债14982万元，所有者权益总额16247万元，合并利润表显示公司利税总额2364万元，资产负债率为47、97%。

由上表可以看出，公司2015年总资产规模比2015年有较大幅度上升，上升了98，757，624、53元，上升幅度为46、25%，负债上升了92，235，680、83元，上升幅度为160、18%，同时所有者权益增加6，521，943、70元，上升幅度为4、18%，说明公司总资产规模的大幅上升主要是由负债的上升引起的，公司2015年增加了对外借款，减少了自有资金的持有量。

（1）、从投资和资产角度分析：

从分析看公司总资产的增加主要是由流动资产的增加引起的，流动资产增加的比重为157、72%，使总资产增加了31、65%，说明公司资产的流动性增强，盈利能力有所加强，这主要是因为货币资金的大量增加所致，货币资金持有量的上升幅度为85、14%，使总资产增加了11、82%，公司的偿债能力随之有较大增强。其次是预付账款、存货和其它应收款较上年上升较大，累计对总资产影响近19%，这也是影响公司资产增加的另一个重要因素，当然，这三个方面之所以上升较大主要是因为各子公司报表的合并造成的。再有应收账款的增加，对总资产的影响为0、6%，也是因为今年公司合并报表造成，但对总资产影响不大。非流动资产的增加使总资产本期增加14、60%，其中主要是合并报表后在建工程的增加，对总资产的影响为9、30%，说明公司尚有相当部分在建工程没能及时办理完工结算手续转为固定资产，造成在建工程上升较大。另外，投资性房地产公允价值上升在本期影响公司总资产7、89%，这也是公司资产增加的又一重要因素。固定资产本期上升10、16%，影响公司资产上升不是太大，除了上述在建工程尚未转固的因素外，结合合并报表后存货和工程物资的上升来看，说明公司在扩大投资，投入相对较大。

（2）、从筹资和权益角度分析：

负债和所有者权益中，负债增加了92，235，680、83元，上升幅度为160、18%，同时所有者权益仅增加6，521，943、70元，增加幅度仅为4、18%，负债的较大幅度上升和权益资本的微小幅度上升，说明公司的财务风险有所加大，同时资金成本升高，财务杠杆效应下降，因此项目投入的风险防控测算尤为重要。负债的增加当中流动负债和非流动负债均占了一定影响，流动负债的增加主要是应付账款和其它应付款的增加带来的，对总资本的影响为32、70%，说明企业本期短期偿债能力持续减弱，这对公司的偿债能力有一定影响，应予以关注。非流动负债本期增加24，000，000元，对公司总资产影响为11、24%。所有者权益的增加主要是资本公积和未分配利润的增加引起的，对总资本的影响分别为-5、74%和7、78%，其中资本公积之所以有所下降，主要是因为合并报表后的账务调整造成的。综合以上分析可以看出，公司本期资产规模增加主要是举债和投资性房地产公允价值变动引起的，而自有资本的增加则主要是由于未分配利润的增加引起的。

2、资产负债表垂直分析：

（一）、资产结构的分析评价

1、静态分析：

2015年燃气总公司的流动资产占资产总额的35、36%，而2015年的流动资产占20、07%，总资产结构中2015年的流动资产比2015年上升了15、29%，反映了公司的资产流动性水平有较大幅度上升，说明公司资产变现能力加强，特别是货币资金的比重，本期比上期上升3、69%，且非流动资产占总资产的64、64%，比去年下降15、29%，说明公司资产弹性较强，有利于公司灵活调度资金，风险相对去年较小。但公司总体资产结构不太合理，应从增加货币资金的持有量增加流动资产的比重，并且从未分配利润上形成货币资金增加的幅度应当提升，从而更大程度上的降低资产风险。

2、动态分析：

本期公司流动资产比重上升了15、29%，非流动资产比重下降了15、29%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除货币资金的比重上升了3、69%，其它应收款比重上升了4、5%，存货比重上升了3、63%，在建工程的比重上升了5、9%外，其他项目变动幅度不是很大，虽然资产整体结构比较稳定，但非流动资产的比重远大于流动资产，故公司应加强货币资金的持有量来改善总体资产结构。

3、从有形资产与无形资产比例角度分析：

公司无形资产占总资产的比重为0、63%，非常低，虽然与上年相比没有变化，但具有强劲发展势头的企业应积极开发无形资产。相比之下，固定资产的比重为36、21%，这是燃气行业的一般特征，应将固定资产和无形资产看得同等重要。【股权融资,财务分析报告】

（二）负债结构的具体分析：

（1）负债期限结构的分析评价

根据负债期限结构分析表进行分析，公司本年流动负债大量增加，占总负债的比率较去年增长了5、36%，且比重远高于非流动负债，表明公司在使用负债资金时，以中短期资金为主，流动负债对公司资产流动性要求较高，因此，在本期公司的偿债压力加大，同时财务风险增强的情况下公司应增加流动资产的持有量来解决这一问题。

（2）负债方式结构的分析评价：

根据资产负债表计算可知，今年公司银行借款的比重略有下降，但仍然是公司负债资金的主要来源，随着银行信贷资金的比重上升，会使其风险有所增加，同时也会使公司的负债成本受到影响，相对于债务资本增加来说，公司的自有资本比重有所下降，这是一个值得关注并应加以重视的现象。

（二）股东权益结构的具体分析：

从表中可以看出，在静态方面来看资本公积和未分配利润上升是公司所有者权益的主要来源，从动态方面来看，虽然投入资本（资本公积）有所下降（主要为合并报表账务调整形成下降），但其本身占所有者权益总额的比重较大，且本期未分配利润有所增加，实际可以理解为公司内部形成的权益资金比重相应上升了9、13%，说明公司所有者权益结构的变化是生产经营原因引起的。

（三）基本分析：

公司2015年流动资产比重有15、29%的上升，主要是货币资金的增加，但货币资金来源主要靠举债，且非流动资产的比重远远大于流动资产的比重，公司资产流动性较上年从报表上看虽有上升，但偿债能力下降，资产风险增大，好在资产稳定性较好，近两年比重没有太大变化，这得益于固定资产的小幅增长。从比较来看，资产负债均有增幅，且幅度较大，但是资产负债率较低，达到49、97%，财务风险虽然较大，但仍然可控，同时资金成本较高，主要原因是公司本年度大举对外投资扩张所引起的对外负债。

将流动资产比重变化与流动负债比重变化比较，得出前者上升速度略小于后者上升速度，企业短期偿债能力略有下降。所有者权益有小幅增长，主要原因是未分配利润的大量增长所致。

而对资产负债表的变动原因进行分析可得出公司属于负债变动型+经营变动型+财务核算变动型，即资产的变动不仅因为负债变动，还有经营的原因及财务核算公允价值原因引起资产发生变动。所以公司应适当扩大经营规模和经营范围使其向经营变动型转化。

综上所述得出公司资产与权益对称结构为平衡结构，流动资产的资金需要用流动负债解决，非流动资产的资金用长期资金解决，应当说公司还是存在潜在的财务风险。

二。利润表分析

1、利润表水平分析：

总体评价：

从表上看公司营业利润本期比上期增加11，536，356、96元，增幅高达102、87%，但剔除非经营性因素也即公允价值变动收益12，809，767、62元，实际经营利润为9，940，716、47元，利润总额为10，445，880、82元，加上项目投资融资利息抵减成本，实际公司本期完成利润总额12，719，333、92元。由此可以看出公司本期在主营业务收入较上年上升的情况下，营业利润较上年相比有所下降，总体上说明公司本年生产经营盈利能力弱于去年。

利润增减变动水平分析：

净利润：2015年公司实现净利润18，435，179、10元，剔除公允价值变动收益12，809，767、62元后，实际为5，625，411、48元，比上一年减少了2，607，117、27元，减幅为31、67%，减幅很大，从水平分析表看，公司净利润减少主要是由于利润总额比上年减少414，015、75元，加上所得税费用比上年增长2，193，101、52元，两者相加导致净利润减少2，607，117、27元。

利润总额：2015年的利润总额为23，638，886、80元，剔除公允价值变动收益12，809，767、62元后，实际为10，829，119、18元，比上年减少414，015、75元，减幅为3、7%，这主要是由于营业利润减少1，273，410、66元，加上今年得到了1，000，000、00元的营业外收入，抵减后才有小幅的下降，说明公司利润总额主要还是来自于经营利润，但也有额外的偶发利润。

营业利润：营业利润本期比上期减少1，273，410、66元，主要是营业成本和期间费用的大量增加，前两者增幅各为22、48%和近49%，当然，财务费用的增加作了成本费用扣除，所以这里特别需要指出的是销售费用和管理费用，它们分别较上年增涨了10、76%和66、61%。由于主营业务成本、销售费用、管理费用的大幅上升，直接导致营业利润的减少、公司效益的相对下降，应从扩大煤气销售和安装实现、控制成本管理等方面增加利润，下面会作具体分析。

2、利润表垂直分析：

总体评价：

从利润垂直分析表中可以看出2015年度公司各项财务成果的构成情况，公司本年营业利润、利润总额、净利润占营业收入的比重均看似较去年上升不少，但只要剔除非经营性因素，也就是公允价值变动收益，公司本年营业利润、利润总额、净利润占营业收入的比重较上年分别下降如下：

由上表可以看出，公司本年营业利润、利润总额、净利润占营业收入的比重较上年分别下降了4、58%、3、70%、5、11%，即便是允许扣除财务费用2，778，617、45元，上述三项指标比重较上年仍然分别下降了1、69%、0、8%、2、21%，这足以说明公司本年盈利能力比上一年度有所下降，特别是生产经营这一块，公司应从加强成本管理，降低成本费用比例着手提高其盈利能力。

具体分析：各子公司生产经营状况

由上表列示可以看出：

除星炬公司以外，公司各子公司都处于亏损状态，今年整个公司利润实现主要依靠安装收入来实现。

化验公司主要是为公司检验从水钢购进煤气气质的相关指标，没有对外营业，其收入主要依靠与公司签订化验合同才能产生，目前已正式开展工作。从总公司的角度来说，其产生收入公司必定要产生费用，因此其尚未与公司签订化验合同，没有收入产生，只有一些化验药品的采购费用和日常工资等费用，全年累计亏损107，085、99元。

盘县燃气公司于今年5月底才正式成立，注册资本1000万元，为总公司全资子公司。目前正在进行燃气主管的敷设，于今年7月15日前进行税务申报，只产生了一些开办及筹建费用，一直没有安装收入，今年累计亏损743，314、09元。

热力公司于今年12份成立，注册资本3400万元，年末审计将其合并报表，目前只有从总公司转入的前期费用及在建工程项目，没有营业收入及营业成本，因此该公司没有形成利润。

设计院全年营业利润为65731、13元，但最后归属母公司的净利润为-14，406、80元，主要是因为第二季度申报所得税时，该公司当期利润较大，造成预缴所得税费用较高，以至于年末形成亏损。但预交的所得税在年末汇算时会抵减下年度所得税费用，因此，本期设计院实为盈利49，298、38元。

从上表来看，公司利润的形成主要得益于煤气费收入和安装费收入这两大公司主营业务，下面主要分析公司两大业务板块对公司利润形成的具体情况。

三项费用比较

三、现金流量表分析：

流动比率：一般流动比率应为2以上，且燃气公司为工业企业，流动比率应比一般商业企业高，公司近两年该指标均小于2，且今年比去年下降8、47%，表明公司的偿付能力下降，面临的短期流动性风险加大，债权人的安全程度下降。但近两年公司的流动资产均大于流动负债，公司短期偿债能力应当说一般。

速动比率：速动比率今年也小于1，且今年比去年下降17、42%，公司应关注偿债能力这一块，进一步结合应收账款收账期进行分析，本期该指标比去年上升，表明应收账款的收回加快，这对速冻比率是有利影响，但综合来看公司可以变现用来偿付流动负债的资产占的比重还是不够，年初能偿还流动负债的74%，而到了年末则仅能偿还流动负债的61%。

现金比率：现金比率本期比上期下降了33、67%，这种变化表明公司的直接支付能力有大幅下降。2015年现金比率为79%，今年现金比率则下降到了52%，结合公司流动资产结构中，速动资产、现金类资产比例相对不大，若按此指标来评价公司的短期偿债能力，则公司的短期偿债能力亟待加强。

资产负债率：资产负债率今年比去年上升77、91%，为48%。表明债务负担加重，但这一比率较上年均相对较高，无论是公司本身，还是投资者或债权人，虽然可以接受，但长期偿债能力风险较大。

（三）发展能力分析

1、根据表我们可以首先分析主营业务收入增长率。公司2015年，2015年两年的主营业务收入增长率分别为22、11%，-17、79%，主营业务收入增长率呈上升趋势，说明主营业务能力不断增强。

其次，我们分析公司的主营业务利润增长率和净利润增长率。同样根据2015年和2015年两年的主营业务利润增长率和净利润增长率分别为-11、36%，-36、81%和-31、67%、-30、52%两年呈下降趋势，说明公司的净利润一直在下降，经营盈利能力减弱。

通过主营业务利润增长率和净利润增长率分析，我们认为公司有可观的主营业务收入增长能力，但主营业务利润增长率和净利润增长率一直为负，所以综合说明公司的增长能力在减弱。

2、整体发展能力分析：

比较各种类型的增长率之间的关系：

首先看收入增长率和主营业务利润率，公司的收入增长率近几年均高于主营业务利润率，说明从近期看公司的销售增长与利润增长不匹配，也可以说明公司近年来的生产经营成本过高，毛利水平低，同时期间费用过大，因此效益不太好。

其次比较所有者权益增长率与净利润增长率。公司近年的净利润增长率均为负，且远远低于当年的所有者权益增长率，这一方面说明公司这两年的所有者权益增长并非全部来自于生产经营活动创造的净利润，属于不好的现象。而另一方面，所有者权益增长率与净利润增长率之间出现较大的差异，进一步分析出现较大差异的原因主要是2015年清产核资调整账务和2015年后投资性房地产公允价值变动等非经营性因素造成的变动。

再者比较净利润增长率与营业利润增长率。可以发现，公司2015年至2015年的净利润增长率与营业利润增长率相差不多，均为负且持续增长，这一方面说明净利润的增长主要依赖于营业利润的增长，没有过多的非正常损益项目，另一方面说明公司在增加净利润方面还有待加强，尤其是今年公司的核算方式将所有安装业务交由星炬公司办理，造成星炬公司所得税支出大幅增加，同时公司煤气经营又大面积亏损，这样营业利润下降较慢但净利润下降较快，因此公司应当调整核算方式以期改变这种现状。

最后比较营业利润增长率和收入增长率。可观察出，公司近两年的营业利润增长率均远低于收入增长率，反映该公司营业成本、营业税金、期间费用等成本费用项目上升超过了营业收入的增长，这说明公司的营业利润增长存在一定问题。

纵观整体发展能力，虽然所有者权益增长率和收入增长率稳定增长，但主营业务利润增长率、净利润增长率均为负增长，说明公司的整体发展能力还有待加强，应在扩大销售收入和缩减成本费用这一块加强管理。

五、问题综述及明年应采取的措施

综合上述财务分析，我们认为目前公司应在以下几个方面加强核算和管理：

1、公司正处于大规模扩张期，资金需求量大，大量融资造成财务费用激增，前期公司流动资金贷款和借款财务费用无法剔除，但今后项目融资如何合理进行财务费用资本化是关键。因此明年集中供热项目、盘县公司项目以及中心城区燃气管网改扩建项目等的融资或借款，按照企业会计准则的要求，必须将财务费用资本化，以期真实地核算财务成果。

2、公司资产规模的增加主要靠举债及公允价值变动的增加是值得关注的问题。明年要加强煤气收费管理，杜绝漏收、少收、拖收气费等现象，努力将煤气输差控制在合理的水平，应当至少针对公建用户采取滞纳金方式，主要目的不是仅仅为收取一点点滞纳金，而是控制恶意欠费，增加资金回笼率；同时针对安装业务要积极开拓市场，能安装的绝不拖着不办，加大催收安装欠款力度，尤其盘县公司等新组建的公司要大力发展业务，积极创收，扭亏增盈，使公司的主营业务收入迈上新的台阶，通过增加自有资金的持有量来改变公司资产规模和资产结构，降低财务风险。

3、今年安装业务毛利虚增，实际是安装成本不真实。明年应当加强安装业务预、决算工作，工程开工前要有预算，完工后及时进行决算，不能象以往一样，工程成本与工程收入不匹配，人工成本总是滞后，虚增毛利，不能正确核算财务成果。因此今后安装收入的结转必须有相应的安装合同、决算资料等。

4、通过分析，我们知道今年公司的主营业务收入较上年有较大幅度上升，但毛利率偏低，因为主营业务成本上升同样较快，煤气销售成本相对固定（付水钢0、6元每立方），但其毛利偏低，主要是煤气输差造成的，另外明年降低安装成本主要依靠工程预算制度，安装业务不能不计成本，安装一定要有较强的预算程序，同时严格按工程项目核算财务成果。

5、今年公司一方面收入增加了，但利润率却大幅下降，除了上述毛利有所下降外，更主要的原因在于期间费用增幅较大，尤其是管理费用和营业费用（财务费用的增加作了扣除），这两项费用较上年上升了40%。因此如何控制期间费用的增加是增加利润率的重要方面，我们认为必须要真正实行全面预算管理，尤其在可控费用方面：

1）办公费的支出预算必须严格执行，这当中主要是办公用品，各部门办公用品不能随意采购，须交办公室统一采购，财务科结账。并且各部门报办公用品计划须由预算管理部门严格审核，部门使用的办公用品必须有台帐登记，包括使用人、用量、用途等必要信息，以备全面预算考核检查，如在使用过程需要有超出预算的情况，需作特别说明经有关领导批准才能领用。

2）招待费的支出必须严格按照公司制定的接待标准和审批程序进行，并且必须一餐一票，及时报销，要注明接待人数，由办公室统一办理，财务科结账。

3）汽车修理费必须一月一结，在费用审核上，办公室必须严格把关，要多选几家比较费用，各部门报的车辆费用预算必须严格审核。、

4）维修、小工费要严格控制，事先必须要有审批程序，要有情况说明，包括办什么事、多少人、具体内容，同时一票一结。

5）所有费用的开支，必须是业务科室经办，财务科结账，就象会计、出纳不能由一人兼做一样，经办人不能既谈合同、办事又兼结算付款，这是会计制度不允许的。

6、分析得出结论，公司净利润率下降更大，其主要原因是公司将安装业务交由星炬公司办理，自行收款购料安装，由于星炬公司固定费用（如折旧、工资等）很低，期间费用几乎可以不计，造成利润过大，相应所得税费用过高，星炬公司又是独立核算，因此合并报表后净利润反而更低，所以我们认为一是只有将安装业务交回公司收取安装费，按合理的价格发包星炬公司施工，这样保证星炬公司有合理的利润采购安装材料和费用开支，同时将更大的利润留在总公司，这样所得税费用会大幅降低，净利润将会有较大上升。另一办法是实行集团化管控，实行集团化纳税，但此办法办理审批程序相对繁杂，短期内办理困难，因此第一个办法较为可行，当然这个转变需征得国资委和税务机关同意。

7、鉴于公司目前新成立子公司较多，并且都处于大规模建设期，融资规模大，资金结算频繁且金额巨大，各子公司财务人员均为去年新招聘人员，工作经验少，业务水平有限，为保证资金安全、支付合法、合规，公司财务必须成立资金结算中心，由结算中心统一审核合同等相关原始单据，按审批权限签批意见后各子公司才能据此支付所有款项。

8、公司于2015年末在商业银行贷款2000万元，根据贷款合同约定今年6月25日前偿还本金250万元，今年12月25日前偿还本金250万元，此笔贷款今年需还款500万元；另外2015年向圣地亚哥大酒店借款3000万元，于今年8月以前需偿还本金300万元，所以今年公司有800万元的还款任务，资金的筹措应提早安排。

六、明年财务指标预测

根据2015年的财务分析，结合公司目前的管理水平及实际工作情况，我们预计公司要实现1000万元盈利的安装业务收入临界点应当为4000万元，如果按平均安装收入3300元计算，应当为12000户，同时毛利率应当控制在55%以上，也就是说安装成本只能在1800万元以下，这样可以形成2200万元毛利；煤气收费收入临界点应当为6500万方，按平均单价（去年为1、12）计算收入应当为7280万元，如果考虑20%的输差，这个收费水平应付煤气成本约为7800万方，大致为4680万元，毛利为2600万元，公司2015年期间费用约为3604万元，预计今年会增加10%，大概360万元，因此主营业务利润只能是836万元，门面租金明年预计收入300万元，成本大约43万，这里可盈利约257，大约全年营利1093万元，考虑资产减值损失利润也就900余万元。这里还不包括其它子公司的亏损，各子公司今年必须要扭亏为盈，那么公司的利润则可以达到1000万元。

财务综合总结报告

经营状况一般，增长空间

广阔

近年来，六盘水市燃气总公司业务盈利水平保持相对稳定，业务范围不断拓展，项目建设真抓实干，但煤气收费业务受气源制约、安装收费业务又受国家宏观调控房地产市场等因素影响波动较大。2015年，公司完成销售煤气5062万方，同比增长11、18%，受煤气气源不足及煤气成本大幅上调影响外，期间费用尤其是人工成本增长较快，造成公司经营压力加大，为拓展公司的生存发展空间，只能积极融资进行项目建设，因此财务费用增长幅度较大，报告期内，导致收费成本持续上升，对此，公司大力加强了安全生产和煤气销售及收费管理工作，剔除这些因素，努力维持了煤气销售保本微利。随着国家《节能环保产业发展规划》等规划的陆续出台，节能环保已列入国家战略性新兴产业，同时热电联产作为国家大力提倡的项目，为公司环保产业的持续发展带来巨大机遇。报告期内，公司全资子公司六盘水热力有限公司和参股公司——六盘水清洁能源公司在基本完成注册成立及前期投入的同时，将会有稳步上升的业绩。我公司投资10万元成立的全资子公司——城市燃气化学分析有限公司通过化验手段为公司节约煤气成本近300万元。公司的全资子公司——热力设计院在报告期内也实现营业收入137万元，实现利税6万余元，如果进一步走入市场，相信热力设计院的经营状况还会更理想。公司的全资子公司——六盘水星炬建筑安装工程有限公司，在报告期内，对公司的利润形成贡献了绝对的力量，作为六盘水市建筑安装市场上不可多得的二级建筑施工单位，该公司的前景非常广阔，势必会给公司的进一步发展贡献更大的力量。通过对2015年六盘水市燃气总公司财务经营状况分析我们认为公司经营状况一般，甚至较往年有下降的趋势，但应当看到公司经营环境压力不断加大，煤气成本将会呈现上升趋势，国家政策对房地产的制约、随着供气管线的不断增加而大幅增加的维护费用、公司面临的严峻市场竞争环境这些都造成公司前所未有的经营压力，但公司党政领导带领全体职工开拓进取、真抓实干，积极进行项目建设，极大地拓展了公司的生存发展空间，培育了新的经济增长点，尤其是参股的清洁能源公司和成立的全资子公司六盘水市热力有限公司，从国家的宏观政策及两个公司的发展势头来看，今后势必成为燃气总公司经济增长中的亮点！种种迹象表明，六盘水市燃气总公司的发展空间是很广阔的，值得债权人投资。

七、项目建设进展情况

1、集中供热项目

集中供热项目自2015年10月20日开工以来，克服了房屋搬迁、农民堵工等重重困难，在市领导和各部门的关心、支持下，工程建设在有序推进。截止12月25日，管道和过渡热源厂的设计、勘察、监理、主要设备公开招标工作已完成；过渡热源厂地勘单位已完成钻孔173个，完成勘察工作，12月20日已出具正式勘察报告；主体厂房场平基本到达1902标高处，完成土石方开挖大约90000方，完成土石方总量的约70%；土建单位已开挖人工挖孔桩108个，为人工挖孔桩总量的85%，其中有76个已见岩石，正在进行孔桩护壁加固加高和孔桩下挖清理工作；预计在2015年1月5日完成主厂房（锅炉房）基础施工，基本满足锅炉进场安装进度要求。

凤凰山片区管网工程施工破道施工手续办理完毕，管道敷设已完成2、9KM，完成室内供暖面积安装8万余平方米。

目前完成工程进度投资7000万元。

2、盘县燃气公司项目

盘县燃气公司自成立以来，积极工作，已启动的项目前期工作情况如下：

中心城区管网铺设情况和计划

1）、目前已完成情况

已完成胜境大道、东湖大桥和江源路的中压燃气管网的铺设，银杏大道的铺设工作我们将与道路改造工程同步进行。江源路（东湖大桥至浅水湾小区路段）1300m，江源路（团结路至淤泥河红米饭酒楼路段）900m，胜境大道（检察院至亦资孔路段）300米三条管道施工完成。

2）、计划

于2015年2月18日——3月15日完成竹海路（胜境大道至凤鸣路段）180m，团结路（胜境大道至江源路段）240m；完成胜境大道两侧主要支干管网及餐饮、酒店、居民小区、办公楼等主要用户管网铺设；完成天然气接收站至“浅水湾”示范小区管网铺设；

于2015年3月——4月完成团结路、杜鹃路、丹霞北路、凤鸣北路四条路线铺设。

于2015年5月——6月完成兴华路、军民路、丹霞中路、凤鸣中路、竹海路五条路线铺设。

于2015年7月——8月完成金秋路、凤鸣南路、川平路、育才路四条路线铺设。同时《盘县中心城区管道燃气特许经营权协议》于2015年1月15日签订，盘县的天然气项目在省发改委核准工作正在报送中，与中石油签订中缅天然气用气合同也正在办理中。

天然气接收站我公司已委托贵州燃气热力设计院设计，预计本月底出设计总图，土地已进入征地赔偿阶段。下一步将进行天然气接收站土石方工程的招投标工作，预计三月初开工建设。

3、清洁能源公司项目合作情况

我公司于2015年出资900万元（股权30%）参股六盘水清洁能源公司，为推动项目尽早实施，六盘水清洁能源有限公司自6月10日起，就将采集到的数据送交贵州盘江煤层气开发利用有限责任公司技术开发部，并由技术开发部与贵阳煤矿设计院联系，开始了可研报告的编制，8月2日可研初稿完成，经清洁能源公司审阅，已进行修改，但考虑到下步项目手续的办理，经清洁能源公司领导及全体员工研究后，又于10月31日将可研报告拆解，报技术开发部，进行可研报告的重新编制，待可研报告做完后到各县区完成项目备案，为下步的工作打好基础。

1）、现已确定了需做可研煤矿名单：六枝：青菜塘煤矿、兴旺煤矿、六龙煤矿。盘县：松林煤矿、小河边煤矿。

2）、即将开工项目情况

盘县：松林煤矿、小河边煤矿已与盘江煤层气公司项目部到实地进行了现场踏勘，并为建站选好址，项目的招标工作正在进行中。

3）、已开工项目建设情况

a、兴旺煤矿：电站用地已踏勘征用，土地征用款已如数发放，现场已处于施工建设中，进场道路正在修葺，电站机组及配套设施已运至六枝特区郎岱客运站，待现场施工达到安装条件再中转至现场安装，其各项手续正在积极办理。

b、青菜塘煤矿：电站用地已踏勘征用，土地征用款正如数发放。但因道路条件及工农关系协调问题，施工队还未进场施工，待近期款项发放完毕后施工队可进场施工，电站机组及配套设施已运抵青菜塘煤矿存放，其各项手续正处于积极办理当中。

八、重大事项报告情况

1、我公司于2015年3月出资900万元参股六盘水清洁能源公司，所占股份比例为30%

2、我公司于2015年6月5日出资1000万元注册成立了全资子公司——盘县燃气公司。

3、按照市人民政府专题会议纪要（市府专议[2015]43号）精神，公司作为担保方与圣地亚哥国际大酒店有限公司合作向市商业银行融资6000万元，同时公司向圣地亚哥国际大酒店有限公司借款3000万元进行项目建设投资。

4、我公司提供部分房产作为抵押，以公司全资子公司——六盘水星炬建筑安装工程公司作为贷款主体，向市农业银行贷款2400万元进行公司项目建设投资。

5、我公司于2015年11月出资3400万元成立六盘水市热力有限公司。

6、我公司于2015年11月以公司煤气收费权作质押，以燃气综合楼部分资产作抵押，计划在贵州银行六盘水分行融资2亿元作为热力公司项目建设投资。

以上事项按照国资委重大事项报告制度的要求，已专门向国资委作了报告。

第2篇：财务分析报告范文

一、基本情况1、历史沿革。公司实收资本为万元，其中：万元，占93、43%；万元，占5、

《财务分析报告范文》正文开始》

一、基本情况

1、历史沿革。公司实收资本为万元，其中：万元，占93、43%；万元，占5、75%；万元，占0、82%。

2、经营范围及主营业务情况我公司主要承担等业务。上半年产品产量：

3、公司的组织结构（1）、公司本部的组织架构根据企业实际，公司按照精简、高效，保证信息畅通、传递及时，减少管理环节和管理层次，降低管理成本的原则，现企业机构设置组织结构如下图：

4、财务部职能及各岗位职责

（1）、财务部职能（略）

（2）、财务部的人员及分工情况财务部共有X人，副总兼财务部部长X人、财务处处长X人、财务处副处长X人、成本价格处副处长X人、会计员X人。

（3）、财务部各岗位职责（略）

二、主要会计政策、税收政策

1、主要会计政策公司执行《企业会计准则》《企业会计制度》及其补充规定，会计年度1月1日—12月31日，记账本位币为人民币，采用权责发生制原则核算本公司业务。坏账准备按应收账款期末余额的0、5%计提；存货按永续盘存制；长期投资按权益法核算；固定资产折旧按平均年限法计提；借款费用按权责发生制确认；收入费用按权责发生制确认；成本结转采用先进先出法。

2、主要税收政策

（1）、主要税种、税率主要税种、税率：增zhí shuì17%、企业所得税、房产税1、2%、土地使用税X元/每平方米、城建税按应交增zhí shuì的X%。

（2）、享受的税收优惠政策车桥技改项目固定资产投资购买国产设备抵免企业所得税。

三、财务管理制度与内部控制制度

（一）财务管理制度（略）

（二）内部控制制度

1、内部会计控制规范——货币资金

2、内部会计控制规范——采购与付款

3、物资管理制度

4、产成品管理制度

5、关于加强财务成本管理的若干规定

四、资产负债表分析

1、资产项目分析

（1）、“银行存款”分析银行存款期末XX7万元，其中保证金X万元，基本账户开户行：；账号：

（2）、“应收账款”分析应收账款余额：年初X万元，期末X万元，余额构成：一年以下X万元、一年以上两年以下X万元、两年以上三年以下X万元、三年以上X万元。预计回收额X万元。

（3）、“其他应收款”分析其他应收款余额：年初X万元，期末X万元。余额构成：一年以下X万元、一年以上两年以下X万元、三年以上X万元。预计回收额X万元。

（4）、“预付账款”（无）

（5）、“存货”分析期末构成：原材料X万元、低值易耗品X万元、在制品X万元、库存商品X万元，年初构成：原材料万元、低值易耗品X万元、在制品X万元、库存商品X万元。原材料增加X万元，低值易耗品减少X万元，在制品增加X万元，库存商品减少X万元。

（6）、“长期债权投资”（无）

（7）、“长期股权投资”分析对XXXX有限公司投资，账面余额X万元。

财务分析报告范文

20××年度，我局所属企业在改革开放力度加大，全市经济持续稳步发展的形势下，坚持以提高效益为中心，以搞活经济强化管理为重点，深化企业内部改革，深入挖潜，调整经营结构，扩大经营规模，进一步完善了企业内部经营机制，努力开拓，奋力竞争。销售收入实现×××万元，比去年增加30％以上，并在取得较好经济效益的同时，取得了较好的社会效益.

（一）主要经济指标完成情况

本年度商品销售收入为×××万元，比上年增加×××万元.其中，商品流通企业销售实现×××万元，比上年增加5．5％，商办工业产品销售×××万元，比上年减少10％，其它企业营业收入实现×××万元，比上年增加43％.全年毛利率达到14．82％，比上年提高0．52％.费用水平本年实际为7．7％，比上年升高0．63％.全年实现利润×××万元，比上年增长4．68％.其中，商业企业利润×××万元，比上年增长12．5％，商办工业利润×××万元，比上年下降28．87％.销售利润率本年为4．83％，比上年下降0．05％.其中，商业企业为4．81％，上升0．3％.全部流动资金周转天数为128天，比上年的110天慢了18天.其中，商业企业周转天数为60天，比上年的53天慢了7天.

（二）主要财务情况分析

1、销售收入情况

通过强化竞争意识，调整经营结构，增设经营网点，扩大销售范围，促进了销售收入的提高.如南一百货商店销售收入比去年增加296、4万元；古都五交公司比上年增加396．2万元.

2、费用水平情况

全局商业的流通费用总额比上年增加144．8万元，费用水平上升0．82％其其中：①运杂费增加13．1万元；②保管费增加4．5万元；③工资总额3．1万元；④福利费增加6．7万元；⑤房屋租赁费增加50．2万元；③低值易耗品摊销增加5．2万元.

从变化因素看，主要是由于政策因素影响：①调整了“三资”、“一金”比例，使费用绝对值增加了12．8万元；②调整了房屋租赁价格，使费用增加了50．2万元；③企业普调工资，使费用相对增加80．9万元.扣除这三种因素影响，本期费用绝对额为905．6万元，比上年相对减少10．2万元.费用水平为6．7％，比上年下降0．4％.

3、资金运用情况

年末，全部资金占用额为×××万元，比上年增加28．7％.其中：商业资金占用额×××万元，占全部流动资金的55％，比上年下降6．87％.结算资金占用额为×××万元，占31．8％，比上年上升了8．65％.其中：应收货款和其他应收款比上年增加548．1万元.从资金占用情况分析，各项资金占用比例严重不合理，应继续加强“三角债”的清理工作.

4、利润情况

企业利润比上年增加×××万元，主要因素是：

（1）增加因素：①由于销售收入比上年增加804．3万元，利润增加了41．8万元；②由于毛利率比上年增加0．52％，使利润增加80万元；③由于其他各项收入比同期多收43万元，使利润增加42．7万元；④由于支出额比上年少支出6．1万元，使利润增加6．1万元.

（2）减少因素：①由于费用水平比上年提高0．82％，使利润减少105．6万元；②由于税率比上年上浮0．04％，使利润少实现5万元；③由于财产损失比上年多16．8万元，使利润减少16．8万元.以上两种因素相抵，本年度利润额多实现×××万元.

（三）存在的问题和建议

1、资金占用增长过快，结算资金占用比重较大，比例失调.特别是其他应收款和销货应收款大幅度上升，如不及时清理，对企业经济效益将产生很大影响.因此，建议各企业领导要引起重视，应收款较多的单位，要领导带头，抽出专人，成立清收小组，积极回收.也可将奖金、工资同回收贷款挂钩，调动回收人员积极性.同时，要求企业经理要严格控制赊销商品管理，严防新的三角债产生.

2、经营性亏损单位有增无减，亏损额不断增加.全局企业未弥补亏损额高达×××万元，比同期大幅度上升.建议各企业领导要加强对亏损企业的整顿、管理，做好扭亏转盈工作.

3、各企业程度不同地存在潜亏行为.全局待摊费用高达×××万元，待处理流动资金损失为×××万元.建议各企业领导要真实反映企业经营成果，该处理的处理，该核销的核销，以便真实地反映企业经营成果.

第3篇：财务分析报告

一、行业分析：中国家电业早已进入一个品牌制胜的时代.在中国家电业遭遇群体市场寒流的今天，仍发现有一个“家族”正在崛起，它以时尚、个性、高雅、方便、实用等为特点深深赢得了千万家庭的青睐，在赢得市场的同时，也扯起了利润与成长的细分行业大旗——它就是小家电.从无到有、从小到大、从弱到强，时至今日，中国小家电业迈入了茁壮成长期，成为名副其实的“大市场”.与传统家电产品不同，小家电在中国的销售仍然处于发展阶段，随着消费者需求增加，小家电产品的种类和数量都在提升，小家电平均利润率高，为企业带来的收益也高.未来小家电在中国的利润率和增长率均将提升至30%左右.

二、公司基本经营情况分析：公司各业务单元继续深入贯彻价值经营策略，强调进攻的意识、开放的心态、变革与创新意识，加快推进营销组织变革，着力提升研发能力，坚持产品创新，严格质量控制，打造差异化精品，实现了彩电、手机、白电等主营业务的快速发展.公司白电业务把握市场趋势，以节能为主线，以时尚外观、差异化保鲜技术和高性价比打造精品阵容，同时积极拓展康佳白电的销售渠道，提高渠道覆盖率，实现白电业务的稳步发展.为了争夺平板电视的市场份额，内、外资彩电品牌大都采取降价等措施，平板电视的价格竞争异常激烈，导致平板电视的毛利率较2015年同期有较大幅度下降.

第二部分

（一）

首先，从资产负债表的水平分析来看，该公司总资产本期增加2，898，812，436.62元，增长幅度为21.36%，说明深康佳公司本年资产规模有较大幅度的增长.

（1）流动资产本期增加2，526，405，739.60元，增长率的幅度为21.69%，

2015年和2015年的分析数据来看：1、应交税费账户减少幅度最大为，原因可能是企业销售给客户的货没有以前年度多了，说明企业的效益有下滑的趋势.

2、外币报表折算差额账户减少幅度为-197.3%，这个账户减少的原因也有可能是该公司在对外出售环节出现了问题，再加上，近年来我国人民币对外币相对升值幅度提升较高.总资产本期增加

3、应付股利账户减少幅度为-88.68%，该企业付给股东的利润少了，可能是经营规模的缩小，效益下滑.

4、其他应收款账户的减少额减少了75.92%，长期待摊费用减少了20.71%，应收账款账户减少了1.8%，公司销售方向有可能有所改变，自2015年起，公司主要投资在电视机行业上，收入来源有所改变.

5、从资产负债表的垂直分析的数据来看，2015、2015、2015年，我公司的流动资产都在总资产中占据相当大的比重（），其中，2015年占84.9%，2015年占85.8%，2015年占86.1%，账户中都是流动资产，有可能是因为公司经营不是太稳定.

6、2015年短期借款占12.8%，2015年是20.4%，2015年是35.9%，三年来每年的短期借款都是逐年增加的，公司的流动资金本身不足，经营效果不是太明显，只能靠借款来维持公司的日常的持续经营，从这张表来看，公司有必要改善自身的经营模式，扩大资金的来源.

二、利润表分析

利润表分析内容：1、从上述分析表格来看，营业收入账户，2015-2015年占8.6%，2015-2015年则占据了29.1%，销售收入有明显的增加，公司致力于电视机一项，在此行业中努力创造出品牌的个性，所以，销售方面明显改善.

2、投资收益账户来看的话，2015-2015年占-186.8%，2015-2015年则占到了291.7%，公司决策方面更加明智，选择了好的投资方式为公司带来了翻了几倍的收益，也说明了决策层更敢于投资，敢于为公司创造更多的利益，这是我们应该为公司做的.

3、公允价值变动净收益账户，2015-2015年占-229.4%，2015-2015年则占据了-524.8%，我觉得之所以该项收益一直在减少，可能是因为公司所选择的成本计量模式与本公司的实际情况不相符合，相关的会计政策有可能也要做出与公司实际情况相一致的改变才能为公司创造更多的利益.

4、营业外收入账户中，2015-2015年占-2%，2015-2015年占367.1%，公司经营范围可能叫2015、2015年有所扩大，利益创造的更多.

5、从利润的结构百分比来看，少数股东的权益在2015、2015年分别占-0.0025%和-127.8%，股东的权益没有得到保障，利润中应付股利不是太多，导致股东没有都获得相应的权益收入.

6、我们可以看到，在2015年，公司经营收益方面的是比较成功的，说明该公司已经看到了自身发展中存在的问题，做出了相应的政策方面的改变，平时更应该对公司各种数据加以研究才能更好的管理公司的经营.

三、现金流量表分析

现金流量表内容分析：1、经营活动产生的现金净流量，2015-2015年减少了247.2%，收到其他与投资活动相关的现金净流量，2015-1009年减少了65.6%，筹资活动产生的现金流量2015-2015年减少了1641.5%，期初现金及现金等价物余额2015-2015年减少了11.25%，期末现金及现金等价物余额2015-2015年减少了24.1%，2015-2015年净利润减少了31.3%.

2、2015年经营活动现金流入流出的比率都比较大，分别2015年占71.2%，2015年占77.7%，都是流动的现金资产，公司拥有的固定资产并不是太多，经营模式不稳固，受不住较大的金融危机.

3、由于该公司在2015、2015年的现金及现金等价物均为负数，导致与之相关的各项数据均是减少的，其发展都不是靠自身的销售以及经营，更多的还是依赖与筹资来发展，从上表我们不难看出，无论是筹资的流入流出都占很大的比率.发展模式应该好好研究研究.

第三部分

四、计算反映企业盈利能力的指标.

（一）企业盈利能力的指标可以分为三大类：资本经营盈利能力、资产经营盈利能力和商品经营盈利能力.而反映三者盈利能力的指标分别为：净资产收益率、总资产报酬率和收入利润率.净资产收益率=净利润/平均净资产.海尔公司2015年的净资产收益率=净利润/平均净资产=709，888，889.86/5735051884=12.38%.（2）总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均总资产=742，468，973.53/6048777802=12.27%（3）销售息税前利润率=（利润总额+利息支出）/营业收入=742，468，973.53/3，009，847，325.84=24.67%

（二）总资产报酬率的因素分析

六、短期和长期偿债能力指标的计算

（一）短期偿债能力指标计算

1、2015年末营运资本=流动资产-流动负债=2，526，758，294.86-431，517，523.99=2，095，240，770.87元

2、2015年初营运资本=流动资产-流动负债=1，751，253，821.20-194，578，254.96=1，556，675，566.24元

可以看出，年末的营运资本比年初的营运资本有所提高.因此公司的可偿债资金的数量变得多了.

3、2015年末的流动比率=流动资产/流动负债*100%=2，526，758，294.86/431，517，523.99*100%=585.5517226%

4.2015年初的流动比率=流动资产/流动负债*100%=1，751，253，821.20/194，578，254.96*100%=900.0254533%流动比率和年初相比有所下降，证明公司的偿债能力有所下降，但是还是保持着较大的流动性.5.2015年末的速动比率=速动资产/流动负债=2，491，682，955.14/431，517，523.99=5.774233528；6.2015年初的速动比率=速动资产/流动负债=1，707，313，918.08/194，578，254.96=8.774433291从上可以看出海尔公司的速动比率与年初相比略有下降，但是还还是保持着较大的流动性.

（二）长期偿债指标的计算

企业长期偿债能力的指标主要有资产负债率、股东权益比率、产权比率、销售利息比率、利息保证倍数等资产负债率=负债总额/总资产

2015年末海尔公司的资产负债率=负债总额/总资产=432，460，957.76/6，432，544，958.74=0.067230149；2015年初海尔公司的资产负债率=负债总额/总资产=194，990，879.31/5，665，010，645.38=0.034420214；从上可以看出海尔公司的资产负债率与年初相比有略有上升，将近上升了3.3%，表明企业债务负担有所增加.但是由于比值不太高，对财务风险的影响还算不太大.

（1）股东权益比率=股东权益/总资产=1-资产负债率

2015年末海尔公司的股东权益比率=1-资产负债率=1-0.067230149=0.932769851

2015年初海尔公司的股东权益比率=1-资产负债率=1-0.034420214=0.965579786

从上可以看出海尔公司的股东权益比率变化不大，与年初相比略有下降，由于其比重较高，故长期偿债风险还不算太大的.

（2）产权比率=负债总额/股东权益

2015年末海尔公司的产权比率=负债总额/股东权益=432，460，957.76/6，000，084，000.98=0.072075817

2015年初海尔公司的产权比率=负债总额/股东权益=194，990，879.31/5，470，019，766.07=0.035647198

从上可以看出海尔公司的产权比率变化不大，与年初相比略有上升的，说明企业长期偿债能力还算可以的.

（3）销售利息比率=利息费用/营业收入

财务费用本期发生额较上期发生额减少107.68%，主要系本年利息收入较上年增加，以及报告期内汇率相对稳定导致外销业务产生的汇兑损失较上期减少所致.由于财务费用出现了负值即有现金的流入，故企业盈利能力对长期负债能力的影响较为乐观.

综述从短期偿债能力方面看，公司的营运资金、流动比率、速动比率等指标都较年初的变化不低，且都保持较高的比重，故公司的短期偿债能力还是比较好的；从长期偿债能力方面看，公司的各项指标也都反映出了较好的偿债能力，并且在公司的整个资本结构中负债的比重较少，股权权益的比重较大.说明公司奉行的是较为稳健的财务政策，财务风险的可能性较小.

企业盈利能力分析：

主要从以下三方面分析我公司的盈利能力：

1、资本经营盈利能力分析，基本指标是净资产收益率.

本企业净资产收益率=净利润/平均净资产*100%=

净资产现金回收率=经营活动净现金流量/平均净资产*100%=

盈利现金比率=经营活动净现金流量/净利润*100%=

2、资产经营盈利能力分析

总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均总资产*100%=

全部资产现金回收率=经营活动净现金流量/平均总资产*100%=

3、商品经营盈利能力分析，指标可分为收入利润率和成本利润率

营业收入利润率=营业利润/营业收入=

营业收入毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入=

销售净利润率=净利润/营业收入=

营业成本利润率=营业利润/营业成本=

营业费用利润率=营业利润/营业费用=

全部成本费用总利润率=利润总额/（营业费用+营业外支出）=

销售获现比率=销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入=

企业营运能力分析：

主要从以下三方面分析我公司的营运能力：

1、总资产营运能力分析：

总资产产值率=总产值/平均总资产*100%=

总资产收入率=总收入/平均总资产*100%=

总资产周转率=销售净额/平均总资产*100%=

总资产周转天数=计算期天数/总资产周转率*100%=

2015房地产融资计划书
股权融资,财务分析报告 第四篇

房地产融资计划书一：

一、公司介绍

1、公司简介

主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等，这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。

2、公司现状

在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所，如果未经审计也请注明。

3、股东实力

股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。

4、历史业绩

对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富，那么对于其执行能力就会得到承认。

5、资信程度

把银行提供的资信证明，工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去，而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。

6、董事会决议

对于需要融资的项目，必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度，而不是戏言。

二、项目分析

1、项目的基本情况

位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况，需要在报告中指出。

2、项目来历

项目来历是指项目的来龙去脉，项目的上家是谁，怎么得到的项目，是否有遗留问题，是如何解决的等情况。

3、证件状况文件

项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。

4、资金投入

自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

5、市场定位

指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等

6、建造的过程和保证

项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

三、市场分析

1、地方宏观经济分析

房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。

2、房地产市场的分析

房地产市场的分析比较复杂，而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格，各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪，所以，严格数据的分析很难完成，但是可以通过典型项目的分析来代替。

3、竞争对手和可比较案例

分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。

4、未来市场预测及影响因素

未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。

2、组织结构

企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。

3、管理规范性

管理制度，管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项

对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好，会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象，降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。

其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

六、融资方案的设计

1、融资方式

（1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键，是否能够取得资金，关键在于是否能够通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

操作步骤：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式

投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应的股份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合

在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格

融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。）

对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

4、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

5、抵押和保证

在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

6、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七、摘要

长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的，而对于在接触客户的初期阶段，仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩，因此，言简意赅就非常重要。

房地产融资计划书二：

一、公司介绍

1、说明

2015年4月28日“上饶宏城房地产发展有限公司” 已在工商局变更为“江西宏城伟业投资集团有限公司”。以下内容公司名称暂时仍用上饶宏城房地产发展有限公司。

2、公司简介

上饶宏城房地产发展有限公司成立于1992年，其前身为上饶县城乡综合开发有限公司。2000年7月经改制成民营股份制企业，并更名为上饶宏城房地产发展有限公司，公司经营地址在上饶县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。

公司理念是：诚实守信 铸就精品。公司在“十二五”的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。在未来5年内企业主要解决四大战略问题：第一是经营结构调整；第二是企业管理改革与管理技术运用；第三是人才引进与培养；第四是开拓大资金融资渠道。

公司董事长兼法人代表王昕辰，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。

公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立“以品牌创效益，以质量求发展”的观念， 2015—2015年通过ISO9001-2000质量管理体系认证，2015年被上饶市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予“先进企业”、“纳税大户”等相关荣誉称号。经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企业具有良好的发展前景。

3、公司现状

资产负债：截止2015年12月31日,上饶宏城房地产发展有限公司资产总额为人民币139867871.8元，负债34759233.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。

4、股东实力

股东王昕辰2400万元，住所：上饶县旭日街道办信美路10号5幢 103室，身份证号：362321195809090018；

股东饶贤忠150万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢303室，身份证号：362321196903217577；

股东郭蔚120万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号4幢303室，身份证号：362321195906160217；

股东徐筱莺120万元，住所：上饶县旭日街道办凤凰西大道70号13幢402室，身份证号：36232119591004004X；

股东缪林鸣90万元，住所：上饶市信州区尚仪路19号2单元501室，身份证号：362301196209100015；

股东徐文东60万元，住所：上饶县旭日街道办信美路4号2幢302室，身份证号：362321197512168119；

股东周晓明60万元，住所：上饶县旭日街道办七六路9号402室。

5、历史业绩

自2000年开始先后开发了“育才小区”、“信美别墅区”、“智星楼源”、“绿野春天”及“绿野星城”等项目，“绿野春天”、“绿野星城”项目开发面积均在10万平方米以上。 “绿野春天 ”楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的“江西地产十年优秀楼盘”，“绿野星城”被上饶市房管局、上饶市房地产业协会评为“市民最喜爱的楼盘”。

6、资信程度

本公司自2015年-2015年连续被上饶市工商局评为“2A级重合同守信用单位”；被市县地税局评为“诚信纳税企业”，信用等级被银行评为A＋级。

7、董事会决议

2015年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野•御龙苑项目进行融资。

二、项目分析

1、项目的基本情况

项目为上饶宏城房地产发展有限公司绿野•御龙苑建设项目，建设期限为3年（2015年7月—2015年6月）。

项目位于上饶县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。本项目用地面积为21493.44平方米。

绿野•御龙苑建设项目是上饶宏城房地产发展有限公司在上饶县建设的现代化商住小区，项目占地21493.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：住宅面积36618.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44平方米，办公面积2699.61，架空层332.60平方米，地下建筑5400.72平方米。

2、项目来历

本项目是在2015年1月28日在上饶县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。土地现状已平整，没有遗留问题。

3、证件状况文件

目前本项目已有证书为：土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。

4、资金投入

项目总投资人民币11692.6万元，企业筹集81692.6万元，计划融资银行贷款3000万元。本项目计划在2015年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元/㎡，投入销售在12000平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右；整个项目的销售在28个月之内，预计总销售收入在1.9亿元左右。

5、市场定位

本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在30—45之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。

6、建造的过程和保证

本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。

三、市场分析

1、上饶市房地产宏观经济分析

近年来，上饶市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动上饶市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

⑴、2015年状况

进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。2015年，建成2-3个一级建筑企业。

2015年建筑业生产发展加快。全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长12.9%。全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长22.4%。房屋施工面积863.8万平方米，增长61.2%；房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长87.3 %。

⑵、2015年状况

大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化、社会化，激活房地产市场。房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。

2015年建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长12.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长36.3%。房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%；房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。

⑶、2015年状况

建筑业稳定发展。全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。房屋建筑施工面积1052万平方米，增长18.2%；房屋建筑竣工面积712.2万平方米，增长5.2%。

⑷、2015年状况

2015年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。1-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长26.9%。其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长28.6%。由于房地产开发投资增长较快，拉动上饶市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。

2、房地产市场的分析

㈠、商住用地供求运行情况

1、土地交易情况

⑴、土地成交面积：2015－2015年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。其中：商住用地33宗地块合计117.03万平方米；居住用地16宗地块合计21.84万平方米。土地成交量以2015年为最大，特别是商住用地达到58.73万平方米，而以2015年为最小总成交量才1.96万平方米。

⑵、土地成交额：2015—2015年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。

⑶、平均成交单价则由2015年的309元/㎡上升到2015年的1190元/㎡，其中商住用地由2015年的312元/㎡上升到2015年的2778元/㎡，2015年是1705元/㎡；居住用地由2015年的23元/㎡上升到2015年的1258元/㎡，2015年是315元/㎡。

2、房产商购置开发情况

2015－2015年，房地产开发企业土地购置面积56.98万平方米，平均每年11.4万平方米。

2015－2015年，土地开发面积116.52万平方米，平均每年23.3万平方米。

㈡、房产供求运行情况

1、房产开发投资完成情况

2015－2015年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年4.26亿元。在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。

2、房产投资资金来源情况

近年，总的来看，在房地产开发企业资金来源中:企业自筹资金占47.93%；银行贷款占32.51%；其它资金（主要是定金及预收款和个人按揭贷款）19.56%。

3、房屋供应情况

⑴、房屋施工面积：2015年是63.52万平方米，到2015年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。其中住宅则由2015年的53.34万平方米增加到2015年的147.30万平方米，4年增长176.17%；商用房则由2015年的6.80万平方米增加到2015年的18.78万平方米，4年增长176.25%。

⑵、房屋竣工面积：2015年是14.61万平方米，2015年达到42.99万平方米，增长194.28%。其中住宅2015年是39.87万平方米，比2015年的13.10万平方米增长了204.36%；商用房2015年是2.07万平方米，比2015年的0.87万平方米增长了137.21%。

4、房屋需求情况

⑴、一手房房屋销售面积：2015－2015年，5年中以2015年销售形势最为看好创下历史最高水平达34.45万平方米，比2015年的15.95万平方米增长116.02%；比2015年的27.24万平方米还要增长26.44%。其中住宅也以2015年增幅最大达历史最高32.25万平方米，比2015年增长153.42%，比2015年增长24.99%；商用房则以2015年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及2015年，甚至到2015年才销售0.53万平方米。

⑵、一手房房屋销售额：2015－2015年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元；商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。3、二手房销售情况：据房管交易中心提供的数据显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。2015年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量2.16万平方米，超幅达16.97%；2015－2015年4年间每年的成交量虽不如2015年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份2015年达9.2万平方米。

3、竞争对手和可比较案例

本项目处于上饶县新行政中心核心圈之内，暂无竞争对手。

4、未来市场预测及影响因素

上饶县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。

四、管理团队

1、人员构成

公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：

⑴、王昕辰：职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。

⑵、董高锋：职务是总经理，国家房地产经纪人，从事房地产行业13年，在房地产领域擅长房地产投资分析、产品规划、营销策划，在企业现代化管理方面有自己的独到一面。

⑶、周晓明：职务是财务部经理，国家会计师，从事房地产财务15年，在专业知识上善于学习，不断向上，擅长财务分析、税务筹划。

⑷、郏建华：职务是工程部经理，国家二级建造师，从事房地产工程工作12年，专业是工民建，在工作中善于学习，不断进取，注重培养人才。

⑸、缪林鸣：职务是公司副总经理兼营销部经理，从事房地产工作16年，在工作中善于协调关系，办事效率高。

⑹、黄兴炉：职务是人事行政部经理，从事房地产工作10年，在工作中思路清晰，善于协调各方关系。

2、组织结构

3、管理规范性

公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张“以法管理，以仁领导”的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。

五、财务计划

1、销售收入估算

根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。

根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元/平方米进行测算；商业用房按6500元/平方米，地下停车位按80000元/个。

计算后项目的总销售收入约为人民币1.95亿元，其售价情况如下表：

2、成本费用

项目成本费用主要包括经营成本、运营费用、修理费用、经营税金及附加等构成：

⑴、经营成本：经营成本为开发建设投资按销售比例（竣工进度比例）进行结转，总成本为11692.6万元，各期分别为3507.78万元、5846.30万元、2338.52万元；

⑵、运营费用：运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、975.62万元、390.25万元；

⑶、修理费用：修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算；

⑷、经营税金及附加：经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、526.62万元、211.17万元；

⑸、土地增值税：土地增值税（住宅）1%--预征率，（店面）5%--预征率。各期分别为79.94万元、133.24万元、53.30万元。

3、利润估算

根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为人民币4528.41万元，税后总利润为人民币3034.03万元，详见下表：

4、财务盈利能力分析

本项目测算期3年。

⑴、现金流量分析见《全部投资财务现金流量表》。

根据全部投资财务现金流量表可以测算以下财务指标：

⑵、根据损益表可以测算以下指标：

投资收益率=利润总额/总投资×100%

=（3034.03/14983.99）×100%

=20.25%

投资利税率 ＝（利税总额／总投资）×100%

=（4528.41/14983.99）×100%

=30.22%

5、财务盈利能力分析

销售面积盈亏平衡点

=成本费用合计/平均销售单价*(1-5.5%)

=14983.99/0.4322*(1-5.5%)

=32762.31平方米

销售单价盈亏平衡点

=成本费用合计/可销售总建筑面积*(1-5.5%)

=14983.99/45148.67*(1-5.5%)

=3136.28元/平方米。

通过上述计算,在销售面积32762.31平方米的情况下(即销售面积达到可销售面积的72.57%时),可实现盈亏平衡。

项目在销售单价不低于3136.28元/平方米的情况下,可实现盈利。

6、经济合理性分析

本项目投资收益率为20.25%、投资利税率为30.22%，经济效益较好；项目税后内部收益率20.55%，超过社会平均利润率10%，抗风险能力较强；项目年交所得税1494.38万元，经营税金及附加1053.67万元，土地增值税266.48万元。由于均为地方税。因此项目可为地方创造2814.53万元的财政收入。

通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。

六、融资方案的设计

1、融资方式：

⑴、股权融资方式

方式：融资方式（上饶宏城房地产发展有限公司）将以融资方项目的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

具体操作步骤如：签订风险投资协议书

A、对融资方的债务权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、在有关管理部门办理登记手续

⑵、债权融资方式

方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

上饶宏城房地产发展有限公司以借款的方式与投资方签定的借款合同

2、风险分析：

为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：

A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、破产风险

D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险

E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

风险化解方案：

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

3、退出机制：

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资退出；

项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

房地产融资计划书三：

一、公司介绍

1、公司注册 资本金：浙江奉化市琳峰房地产开发有限公司成立于2001年，注册资本金2000万元。

2、公司专业经营：房地产楼盘开发、房屋买卖、房屋租赁、代理、房产开发策划评估，本着诚信快捷为原则，办理装修贷款、住房抵押贷款、公积金（组合）贷款、个人住房按揭贷款、增贷还贷、等。

3、公司宗旨与战略：房地产综合开发服务商。公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务，公司始终以重视人才的培育及发展为主，并提供专业、规范的为客户服务。

4、 公司定位及优势： 琳峰公司现定位为房地产投资开发与房产销售、义乌式商业广场运营、租赁、物业管理并重的市场定位。

公司是一家区域性房地产开发公司，拥有区域性优势，本地政策扶植，融资渠道广泛，流动资金充足等优点。

5. 琳峰房产公司拥有品牌价值： 在本地城市扩大基础建设、拆迁安置、、房地产销售积累的大量客户群，建立了琳峰公司良好口碑，这必将为琳峰房产带来丰富的经济效益和社会效益。

6. 公司拥有强大的市场化运作能力以及独特的服务特点： 公司现拥有专业团队运作项目，对于各种项目有很强的操作经验同时又累积了过往以来的房产经验，形成系统化的服务内容。

7. 项目前期阶段：与山东省曹县政府洽商，开发曹县城区温龙区房地产项目，现有实力股东合作开发，其中一股东为当地工商业界背景良好的投资者投入该项目的8%地产和相当数量现金投入作股份.

8.董事会决议： 公司在董事长王忠芳主持下,召开曹县房地产开发项目需要融资的专题会，经过公司决策层调研的同意本项目开发融资。准备以项目的土地产权作为股权向社会公开招股筹资开发该房地产商住项目.

二、项目分析

一、项目的基本情况

A、开发范围：

1、东片区东至青荷路，西至约石香炉街，南至 新安江路，北至闽江路。出让面积约为111 亩（以实际测绘面积为准），出让土地性质为商住用地。

2、西片区东至石香炉街 ，西至黄山 路，南至新安江路，北至 闽江路，出让面积约为130亩，鼓楼家园除外（以实际测绘面积为准）。出让土地性质为商住用地。

B、 规划要求及有关约定

1、该项目区内应合理设置公共服务设施，按规范要求配置足额的物业管理所、卫生室、幼儿园、文化活动室和公共停车场、垃圾中转站、公厕等市政公用配套设施，建设应符合曹县城市总体规划，道路退线、遮光洗漱、公共服务设施配建等指标要达到现行国家规划设计规范要求和规划部门的要求。

2、西片区住宅高层、小高层占项目用地土地面积的60%左右。容积率≥2.5≤3.0，以确保安置回迁，建筑面积≥18万平方。

3、东片区商业主体占项目用地土地面积的40%左右。容积率≥1.5≤2.0，建筑面积≥13万平方。

4、 该项目经当地工商界名人与山东省和当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。 项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。

5、资金投入概况 ：

一、首先开发西片区的130亩的商住用地，住宅楼建筑面积18万平方，造价大概1100元/平方，总造价1.98亿。房产公司自有资金27000万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.6亿），±0.000开盘，可回收部分资金。

二、然后再开发东片区的111亩的商住用地，酒店公寓及商业广场，建筑面积13万平方，造价大概700元/平方，总造价0.9亿。房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（0.27亿），±0.000开盘，可回收部分资金。 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。

二．主要规划指标

土地面积：241亩,建筑面积:39,895.5万平方米。

用地性质：商住宅用地。

容 积 率：西区2.5—3.00。东区1.5—2.5

三．地块周边规划

项目所处位置为中心城区与新区近接，有县府办公区外，还有多所中小学校、中专院校。体育运动中心、县人民医院，生活菜蓝子综合城、汽车总站，火车站及国道，省道，环球公园，人民广场，四季河公园等公共设施，项目旁诚鹏公司投资开发的110万方住宅和现代国际星级酒店的和国际商业中心。

四．周边配套设施档次与项目档次存在差异，有待提高

⑴．目前地块周边商业没有大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升；

⑵．项目距城市中心0公里，#路和#路及#路公交车将本项目和市区相连。项目的外部交通优势很明显，紧靠105、220国道，向东可达济南，向西可通徐州，向北直达郑州。项目紧邻火车站，而且汽车总站客运将大大带动本项目周边的人气；

⑶．教育、医疗等社会配套有所不足。

⑷．其他配套设施现状；

①．政府机构：项目南面临近县政府行政服务中心和市委市政府新办公大楼。

②．教 育：项目北面澳洲洒店，环球花园，中央财富广场。

③．医 院：项目向西有县立中学，县人民医院。

④．娱 乐：项目东面是火车站及国道，省道，国际商业中心，现代国际广场。

⑤．景 观：项目向北是新城市规划区。

五．环境分析：

（1）区域环境：地块位于政务区，汽车站，火车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。

（2）居住环境：地块所处区域为中心城区与新区近接，交通条件十分便利通达，但生活配套完善，临近花园广场对居住条件十分好。

（3）景观环境：项目北边有二个公园，享有景观优势。

（4）商业环境：火车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。

（5）竞争环境：作为居住高级区，规划建造一批品级高体量较大的住宅项目，后期市场较激烈竞争中有优势。

（6）类比环境：目前区域市场新增楼盘定位均为中档住宅，有8个在建住宅区项目，约300万平方米。已建成的有5个小区，约100万平方米，销售价为2300-12000元/平方米不等。

三、市场分析

一、SWOT分析

1．优势

⑴．地段优势

项目地块位于城中老区，近接火车站，该区域为未来建设重点，尤其是县政府迁在本区域，各种新建项目和配套设施将逐步提高、完善、成熟。

⑵．交通优势

项目地块紧邻火车站和105、220国道，火车站客运业务将于近期运营，对外交通便捷。

⑶．后发优势

本项目所在区域为提升县城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。

⑷．规模优势

本项目用地面积241亩，建筑面积超过39.4万平方米，社区规模在曹县本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。

2．劣势（WEAKNESS）

⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。

⑵．毗邻商业街道，对居住区产生噪声影响较大。

3．机会点（opportunity）

⑴．社会经济发展迅速，外出务工者多，而且收入也在逐年提高，使城区市民购买力得到了有效的提高。

⑵．目前当地住宅、商业房产市场产品较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化产品、顺利入市提供了较大的契机。

⑶．曹县城本地家庭代际数少，年轻人成家多会另购新房，为市场提供了有效的客源.

⑷．本地政府旧城改造的力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。

4．弱点（threaten）

⑴．曹县城本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，尤其临近济南， 削弱其作为区域中心城市的辐射力。

⑵．近年来曹县城经济有了很大的发展，但相对而言曹县城本地居民对房价 的承受力还相当受限。而购买力较强的客源选择在济南投资购房可能性较大。

⑶．2015年为曹县城大盘开发上市最集中的一年，同时也是市场供应量放大关键时期，市场供给方将会重视对客户的争夺，稀缺的客户资源将会加剧市场激烈的竞争局面，将使本项目面临较大的市场压力。本案附近天锦绣江南已经先期入市，且预计在本案开盘时该案恰好已经全部竣工，济南水利开发和曹县城四季河水利自然风景的开发有利本案的开发,但也有个案将会对本案的销售会产生一定影响。

⑷．区域住宅三级市场并不活跃，购房自用仍然是曹县城市民的主要购房目的，同时对房产的增值保值作用无明确认识，房地产投资意识薄弱。

⑸．宏观调控政策的影响：随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态

⑹．曹县有撤县设市预期,成为山东省西南部是最大的期望.

二、 客户分析

1、目标市场定位与分析

1)，目标消费群定位

先前（市场分析及产品建议报告中）经过我们的阐述，已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，他们是几类消费群体中最头痛的族群。介于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位，现从区域上作逐一分析：

⑴．客源区域

①．一级区域: 曹县主城区内；

②．二级区域：曹县主城区以外的其它县乡及车程在1小时内的周边城镇。

⑵．客源职业

①．私营业主、个体经营者；

②．曹县城在外务工者；

③．曹县本地政府公务员；

④．企业高级管理人员；

⑤．学校、医院、银行等企事业职工；

⑥．曹县本地效益较好的企业职工；

⑦．富裕进城的农民。

⑧．外来投资者

⑨．预期潜能炒房客

⑶．客源购房目的

1.新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；

2, 改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；

3, 工作型：因为工作原因来曹城，为了工作方便的人群。

4, 投资型: 预期外来投资炒房客

⑷．吸引客源种类

①．以个体买家为主，集团客户为辅；

②．立足于中高收入阶层，争取吸引工薪阶层。

2．主力客源分析

本案体量11.4万平方米，客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力

群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的；

⑴．公务员阶层收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入如图。

②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域内##集团开发国贸中心住宅客源定向公务员，住宅体量2万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策，现已结构封顶，二次交易价格2180-2350元/平方米。

③．未来居住需求：

25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房，面积90平方米左右。

25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二房和三房，面积90-110平方米。

最需要关注的人群是36-45岁的年龄段群体：这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商品房以改善目前的居住条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，主力房型需求为三房，面积110-120平方米。

另一较为值得关注的人群是46岁以上人群：他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在4万元以上，收入水平在曹县城属于高层阶级，二次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。

⑵．富裕阶层：

①．收入状况：富裕阶层包括私营主、事业单位领导、中层干部和效益好企业的领导、中层干部等。年收入如图。

②．居住现状：企事业领导及中层干部居住环境以单位自建房为主，为改善居住环境，现已有相当数量的企事业领导及中层干部购买了商品房。私营主自建房屋和与父母同住比例较高，为追逐更高生活品质，购买商品房的比例逐年增加。

③．未来居住需求：

企事业领导家庭年收入一般在4万元以上，二次甚至多次置业购买商品房以改善居住品质的愿望较为强烈，主力房型需求为三房以上，面积130平方米以上及别墅产品。

企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大，面积100-130平方米。

私营主家庭年收入3万元以上，由于年龄结构及收入的不等，需求户型也不尽相同。25-35岁区间相对需求户型以三房为主，面积110平方米左右；36-45岁区间相对需求户型以三房及以上为主，面积110-120平方米及以上。少数私营主会考虑购买别墅。

⑶．工薪阶层

①．收入状况：工薪阶层年收入1-3万元，包括企事业单位基层员工、教师、退休职工等。

②．居住现状：目前工薪阶层绝大部分居住环境以经济适用房为主，居住品质较低。政府开始对2.3平方公里的老城区分块实施改造，首期启动老城改造面积0.84平方公里，先后改造地块3个，拆除各类旧房屋面积61万平方米，工薪阶层商品房的需求较强。

务工类型 年限 年收入 家庭结构

体力型 10年 1-2万 单身、新婚夫妇或有未独立子女家庭

专业型 5年 4万以上 有未独立子女家庭或 已婚

技术型 5-8年 2-4万以上 已婚夫妇或有未独立子女家庭

③．未来需求：工薪阶层鉴于家庭收入的不足，需求主力户型以二房及三房为主，面积90-120平方米。

单身人群：由于家庭人口单一以及购买力约束的问题，相应的对户型及面积要求相对较小，主要集中在二房户型，面积需求主要集中在90平方米左右区间。

新婚夫妇家庭：购买力较单身人群稍胜一筹，该类家庭人口以两人为主，因此面积需求属于中下等，但部分家庭考虑到今后不久的时间内存在由于生儿育女使家庭人口有扩展的可能，因此该类家庭对户型及面积需求上也有一定向上扩展的要求。另一部分家庭由于家庭成员年纪较轻总体收入不高，受总价约束，在户型面积需求上也存在向下缩小的空间，综合而言，该类家庭对面积的需求主要集中在90-110平方米这个需求空间，户型主要需求为二房或小三房，但受今后家庭发展空间的影响在110-130平方米这个面积范围内也存在一定需求。

子女未独立家庭：该类家庭由于主要家庭成员工作及收入相对稳定，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致该类家庭在对购买商品房面积及户型需求上相对均匀分布。其中由于家庭人口的要求该类家庭对三房需求比重稍大。

子女已成家的家庭：由于子女已经成年并独立成家，原有之家庭进入了空巢期，多数家庭的人口又回复至两人，因此受居住人口减少及退休后收入减少的影响，该类家庭户型需求主要集中在110-130平方米区间。

⑷．返乡置业者

①．收入状况：曹县是一个劳务输出大市，全市外出务工人员达到70万人，返乡置业者为一潜在的有效需求群体。外出务工人员以体力劳动为主，决定了这个阶层主导是中低收入阶层，但从中分化出来的置业者，其外来收入高于一般曹县人均收入，相对曹县的房价水平，具备较强的购买力，同时处于对外出城市的向往和生活的习惯，往往会选择在城市安居。

②．居住现状：目前外出务工群体的在六安的居住条件是以原有私房为主，且以农村居民为主，居住条件较差。随着城市化步伐的加快，曹县城市人口将从目前的不足20万人达到2015的30万人，在这一过程中，对照曹县经济发展的背景，返乡置业者占有绝对大的比重。

③．未来需求：外出务工家庭，需求商品房主力户型以二房、三房及带阁楼的大面积住房为主90-120平方米，部分面积在130平方米以上。

⑸．具体房型的目标客户：

①．二居室：新婚夫妇、单身一族、老年夫妇等；

②．三居室：经济较好的企事业职工、私营企业职员、一般公务员、两代同堂家庭；

③．四居室：经济收入超高阶层、追求家居舒适型及两代同堂家庭的家庭。

目标消费群购买心理及行为分析

本案的中等及中高等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次购房消费群或多次置业者中，他们的消费需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前曹县城的不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。

1．宽敞舒适的房型；

2．高质量的居住环境；

3．有一定规模的小区；

4．高标准的社区文化需求；

5．追求自由个性和实际效用的统一。

三 产品策略

1, 目标消费群需求分析

策划思路

通过调查发现，目前曹县城已经面市的住宅产品尚在发展阶段（特别是中高档产品、大型住宅社区），另外消费者的消费理念相对不是很成熟，大部分居民认为“小区的绿化、景观、环境是一个中高档小区必须具备的基本硬件条件”。我们的项目地块地处曹县城郊区，空气清新，舒适安静，结合我们项目特点，项目概念定位为：

人文品质 清新健康

结合区域的市场环境分析，针对本项目周边尚有规划和在建的大面积的竞争体量（接近100万方），因此确定本项目的产品定位为：

中高端的“品牌社区”路线

据此

我们的目标：提升地段价值、创新生活理念。

我们的策略：由人文景观引入、塑造华府高端品牌形象。

赢得消费者认同

借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场

项目自身胜出

同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边竞争楼盘

我们的品牌在曹县乃至济南市场三级跳

一,精神感受：（生活）

二,行为主张：（领导品牌）生活品位增值空间

三,物理感受：（建筑）

1．“阳光化”的生活

由于气候的原因，区域居民对住宅的朝向要求较高，因此我们在产品概念中，应该营造出一种“阳光化”的生活，在建筑单体设计时，可以设置一些公共阳光会客室、阳光书房等设置，另外在底层（一层）部分与宅前绿化结合，营造阳光花园环境；顶层（阁楼）适当面积设置露台，让住户享受更多阳光，打造空中花园概念。

2．优美的人文环境

百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。

在我们的网络调查中了解到(不成熟的)，区域居民对小区的人文环境要求较高，大家认为小区居民的层次要大致相同，小区的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民：什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。

3．提供大众运动空间、创造健康生活

社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在自家庭院，倡导现代人健康文明的新生活。

总体规划构思

小区的规划及建筑设计以创建21世纪居住水准为目标，充分体现“以人为本”的设计理念，创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的住宅社区（以四季不同的观赏性花卉和寓意唐诗宋词的景观小品，以及大面积的绿化构成景观体系）。住宅室内外功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一。考虑区域实际的消费模式及习惯，根据区域的气候条件，结合我们对住宅建设发展潮流、趋势的研究与判断，总结确立了以下几条设计原则：

1．以人为本：

贯彻“以人为本”的思想，以建设生态型居住环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。

2．尊重自然：

贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。

3．经济开发：

规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。

4．人文内涵：

通过景观以百花汇聚，唐诗宋词景观小品节点营造使小区赋予厚重的文化内涵。唐宋是中国古典文化的全盛时期，这一阶段留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是中华民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造风花雪月、诗情画意的意境，使项目的人问内涵饱满，充满张力。

5．科技生活：

强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e生活（宽带等）不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。

6．安全节能：

为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。

7．配套完善：

项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为我们打败竞争对手的王牌之一。根据曹县城市民的生活特点，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。

8．管理周全：

对于大体量的住宅项目而言，管理一直是业主关心的问题，直接决定了业主后期入住的品质。因此，本案的物业管理分两步走。

⑴．硬件

在小区内安装红外线周界和可视系统；并在每栋楼的入户口安装对讲系统，确保安全。

⑵．管理公司的提前介入

在项目开发的前期即选择一家在区域内或是国内有声誉的物业管理公司作为管理顾问，提早物业管理的介入时机，同时也借助其品牌优势，强强联合，提升项目的附加值和市场形象。

同时兼顾

1．多样性

在小区建筑规划设计中贯穿多样性原则：小区品质体现文化多元化；住宅类型多样化；住宅形式多样性；小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能；环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。

2．合理性

理性原则体现在对小区功能区块分析，路网的布置设计，对户型的精心调整，对造型时尚的分析和重新创作等诸多方面，对各项感性及理性指标综合进行量化的理解贯彻，由理性途径到达合理性目的。合理规划商业、会所、幼儿园、居住等功能区，各功能分区明确，互不干扰，平面组织科学，结构造型经济合理，使用方便。

3．安全性

为保证良好的居住环境，合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。

4．生态性

对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。

差异化选折——产品规划

1．产品定位

⑴．品质定位

根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理，中档偏上价格的商品房。

⑵．形象定位

政务别苑—-针对公务人员，新政务中心的后花园，形象正面、高贵，又不失浪漫主意情调。

文化宅苑—-针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特殊情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。

都市花园——针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间。【股权融资,财务分析报告】

精神家园——针对劳务输出阶层，在前期产品形象饱满、丰富的基础上，利用已 经形成的家园氛围，为其带来强烈的“自豪感、满足感和归属感”。

⑶．形态定位

开发多层为主，小高层为辅，多层以6+跃层为宜，小高层11+跃层。为了小区的环境优美，日照充足，应适当降低建筑密度，把容积率控制在1.5—1.8，高层住宅不宜开发过多，宜主要集中在北部和后期开发的地块东部，充分利用日照间距有利条件，但相对会增加销售的难度。建筑的层数要结合天际线美观错落设计。

⑷．功能定位

由于建筑体量较大，功能上以居住为主，商业为辅，沿二端适当放大商业面积，内部商业以背靠背的形式，与车库相结合，商业与住宅分离。

2．道路和停车系统：进入小区后的机动车在小区主环道上行驶，分流到支路上进入各组团。

3．绿化景观环境：原则是努力改善小区的生态环境。小区绿地分三个层次，即庭院绿地、组团绿地和中心绿地。

4．社区生活理念：“文化、阳光、自然、金色生活”

与开发商企业文化和开发理念高度契合：营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区(详见产品规划设计建议书)。

卖点梳理

1．卖点提炼

⑴．曹县城规模最大的社区—本项目是曹县城目前规模较大的住宅社区，也将成为曹县城房产开发项目的典范。

⑵．区位——位于政务区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。

⑶．建筑规划设计——交通组织合理，功能分区明确（商业配套设施与住宅相互促进），住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。

⑸．户型——大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。

⑹．品牌开发商，品质有保障——琳峰公司具有较高知名度，品牌企业、品牌开发、品质保障，是购房者愿意接受的信息。

⑺．人文——唐诗宋词将人们带入中国传统文化的鼎盛时期，为人们构造一幅华丽、多样、繁荣、淳厚、雅俗共赏的人文画卷。

⑻．配套——高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。

⑼．管理——专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间

2．卖点营造：客户聚焦

针对四大阶层的不同心理需求，结合每期推出的迎合某一特定阶层心理需求的不同产品；

⑴．考虑到小城镇大众的心理趋向（对政府服务人员的先天好感），一期推广以公务员为核心人群，塑造“政务别苑（新政务中心后花园）”的项目形象，即气质高贵，又不失浪漫主意情调。

⑵．在一期项目形象确定之后，利用“官、商”之间的微妙联系，吸引富裕阶层，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得。

⑶．三期以百花为主推卖点，利用普通民众（工薪阶层）的“趋同和趋高”心理，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。

⑷．由于前期的推广和业主的入住，四期产品已经形成了丰富、饱满的多层次形象，和浓郁的生活氛围，此时以“精神家园“为题，营造强烈的家的气氛，吸引返乡置业人群，使其有充分的自豪感、满足感和归属感。

6、市场定位 中高档商住区。包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等有相当有品质

7、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程，如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期，不会导致项目无法按期交付使用。

四、管理团队

1、人员构成: 公司主要团队的组成人员为董事长：王忠芳高级工程师，经营企业十五年，其中经营房地产行业五年，具有丰富的企业发展战略规划，稳健的运营工作特点，项目公司副董事长：李国防，经营企业八年，经历丰厚，成为曹县著名企业家，工作特点为精练能干，为人恭敬，人脉丰富。公司副总理：王雪意，高级会计师，理财能手，公司专设项目经理部有经营人才：张国明，陆昌安，中级工程师，经营管团队有十年的成功经验，对企业发展和投资的安全有很大的保障。

2、组织结构 企业内部设置：总公司董事长办公室常务办公二人、财务部：总会计，常务会，出纳三人：总公司设置：分公司、工程部、项目经理部、材料商务部、综合部投资部等机构、公司文化为公司以“帮助别人、成就自我”为价值观，以“为您，我不懈努力”为服务理念，秉承“同心协力、务实求精”的企业精神，为客户提供公开、公平、公正、热情、周到、便捷的服务。

3、管理规范性 公司经营管理结构。可以由专门管理顾问公司来评价和说明。

4、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。

五、 财务计划

一个好的财务计划，对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的好，会给投资者以企业管理者好的印象和评价。对投资计划的财务设置合理的规划，以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。

一, 房地产项目开发融资方法

房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。

1．自有资金

利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。

2. 预收房款

预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。

3. 建设单位垫资

一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2015年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款

在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面， 房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托

现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言, 房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能, 可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新, 尔后再与银行贷款充分结合起来, 就形成了一种新的组合融资模式, 即信托+银行。 虽然由于房地产基金刚刚起步, 目前投资房地产的信托资金不足300亿元,目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制, 这些都限制了信托流通市场的形成。

6.上市融资

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金, 且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用, 没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目, 尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大, 投资期限较长, 上市可以为其提供稳定的资金流, 保证开发期间的资金需求。从企业规模上看, 由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业, 一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买 (借) 壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。

7. 房地产资产证券化

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程, 从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有, 转化为债权拥有的有价证券形式。

资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域； 同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2015年12月1日起, 《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》 正式施行, 为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8.联合开发

联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调, 使双方获得稳定的现金流, 有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定, 即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在 35%及以上。因此对于中型开发企业来说, 选择联合开发这种方式, 可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障, 避免资金链条断裂。

多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的, 对商业特性和商业规律的把握存在着偏差, 套用住宅开发的模式开发, 不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来, 这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位, 并且地产商与经营商强强联合, 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9.开发商贴息贷款

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款, 并由开发商补贴一定期限的利息, 其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲, 通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险, 也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲, 委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题, 实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金, 也可直接投入工程建设, 还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题, 使他们更容易得到商业银行的开发贷款。

同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材， 购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行， 获得一定比例的现实贷款， 来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租

售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金， 用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权， 再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。 整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。

11.海外融资

海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁

根据《合同法》的规定, 房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付租金。

出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股 —— 私募股权融资

受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2015年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14. 夹层融资

夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品, 在房地产领域, 常常是对不同债权和股权的组合, 处于公司资本结构的中层, 具有灵活性高、门槛低的优势。近年来, 欧美的抵押贷款渠道变窄, 房地产开发商融资的 15% 至 0% ,是靠夹层融资来补足的。

对于房地产商来说, 可以根据募集资金的特殊要求进行调整, 股权进去后还可以向银行申请贷款, 资金回报的要求适中; 对于项目要求较低, 不要求“ 四证”齐全, 投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言, 还款方式灵活, 投资风险比股权小; 退出的确定性较大, 比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资

由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点, 再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入, 且发行成本较高, 对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资

项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点, 因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式, 来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

1、融资方式 : （1）股权融资方式（注：股权和债权方式是两种最主要的方式，但是，还有很多不是某一种方式所能解决的，而是几种方式在不同的时间段的组合。这是解决问题的关键，是否能够取得资金，通过融资方案解决各方的利益分配关系。）

2方式：融资方式将以融资方（包括项目在内）的股权进行抵押借款

这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。

2、操作步骤：签订风险投资协议书

A ,对融资方的债务债权进行核查确认

B、签订风险投资协议书：确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。

C、（1）在有关管理部门办理登记手续

（2）债权融资方式 方式：投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。

（3）债转股的融资方式：投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按相应的比例折算成相应份。

（4）房地产信托融资

（5）多种融资方式的组合 在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主，因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力；在中后期阶段可以运用股权、债权方式，这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期，在债务的偿还上有明确的预期。

2、融资期限和价格 融资的期限，可承受的融资成本等，都需要解释清楚。

3、风险分析（任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是什么，如何克服这些风险。） 对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。

A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。

B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。

C、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险

D、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。

F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。

4、 风险化解方案

A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。

B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。

C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。

E、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。

5、退出机制（绝大多数的投资都不是为了自用，而是是为了获利，因此都涉及到退出机制问题，所以，需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。）

A、股权方式融资的退出

项目进行中投资方退出；

项目完成投资方退出

第一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，

第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份，

第三种投资方享受整个项目的分红；

B、债权方式融资退出

项目进行中投资方退出，可以用违约今的形式控制；

项目完成投资方退出，按时还本付息；

6、抵押和保证 在涉及到投资安全的时候，投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信誉卓著的公司的保证。

7、对房地产行业不熟悉的客户，需要提供操作的细节，即如何保证投资项目是可行的。

七 项目技术经济效益评估及融资方案

7.1 投资与成本费用估算说明

7.1.1 投资估算依据

1.本估算系根据项目方案设计所确定的经济指标进行编制

2中华人民共和国建设部《房地产开发项目经济评价方法》

3.材料、设备价格参考济南现行市场价

4.相关税费按国家及菏泽市现行有关文件规定及配套政策计列

5.项目的信贷资金成本按现行商业银行贷款利率估算

6.业主提供的资料

7.1.2 投资估算内容

投资估算费用范围主要包括土地费用、项目前期工程费用、房屋开发建设费(建安工程费、设备购置费以及与小区配套的公建、环境、绿化、智能化等相关设备、设备的费用) 、开发规费、管理费用、财务费用、销售费用、销售税费和不可预见费。

7.2 投资与成本费用估算

7.3项目不确定性分析和风险分析

影响本项目的不确定因素主要有几个方面：总投资，售价，租价，贷款利息等等。这些因素可能会受到上游市场，如受钢材，水泥的价格波动的影响；也可能会受到金融市场，如升息的影响，使项目资金成本增高；还有可能受到来自政府政策，法律法规方面的限制。总之，参与房地产建设或与房地产相关的各个领域的变化都可能会增加项目的风险，影响项目的经济效益，甚至导致项目根本行不通。

我们就不确定分析常用的两种方式对本项目进行简单的分析。

7.7.1 盈亏平衡分析

设本项目的总销售收入为P，开发总成本为W,假定本项目的开发总成本不变，且售价与收款进度如基准方案所设，税费为销售收入的5.5%，则达到盈亏平衡点的销售收入P*可用下式表示：

P× (1- 5.5%)- W = O

则 P* = W÷(1- 5.5%) =10665.53 ÷ (1- 5.5%) = 11286(万元)

达到盈亏平衡点的销售率为= 11286÷ 15466.49 = 72.9%

由计算可得，当销售率为72.9%时，全部投资利润率为零，投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率小于70%时，项目风险状况为安全；在70%-75%时项目风险状况为较安全，因此本项目有较为安全。

7.7.2 敏感性分析

本项目敏感性分析针对全部投资的税前评价指标：内部收益率，分别计算平均售价上下波动10%，20%和投资额上下波动10%，20%时，对经济指标的影响，具体分析见下表：

计算项目对各因素的敏感度

β = 评价指标变化的幅度（%）÷ 不确定性因素变化的幅度（%）

对于销售单价的平均敏感度 =（73 - 9 ）÷ 9 /（20 – 0）= 0.35

对于投资额度的平均敏感度 =（63 - 19）÷ 19 / （20 - 0）= 0.11

显然，销售单价是敏感因素。

由上面分析结果可知，销售价格和建安工程费都是影响项目利润的敏感因素，其中销售价格更为敏感。因此，做好营销，降低工程成本是获得利润的有效手段。

但应该看到，在实际的操作中，楼盘定价看似简单，实际上却是一个非常重要同时也非常复杂的市场决策。开发商对市场与项目的判断难免会加上主观的色彩，影响真实客观的判断，从而导致做出的决定与实际情况有出入。只有一通过真实客观的了解市场与项目，全面真实的建立价格体系，才一有可能把项目卖到最合适的价格，达到项目赢利的目的。在降低成本方面，对建设项目的全过程进行计划和控制，建立科学的管理体系，实现尽可能低的工程造价，以获取尽可能大的经济效益。

7.7.3 风险分析

①房地产投资风险的类型

对房地产投资风险进行分类，可以更加具体地把握房地产投资风险，并且分析来自各方面风险的可能性大小与程度的高低，以便根据房地产的特点，区分轻重缓急，对症下药，从而有效地降低房地产风险。

划分房地产投资风险类型方法很多，按照不同的标准可分为不同的类型。本文按房地产的寿命周期划分房地产投资风险的类型。

1) 按房地产的寿命周期划分

房地产寿命周期可划分为投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设和租售阶段四个阶段。每个阶段的投资内容都不同，风险的表现形式各异，大小也不一样。

a. 投资决策阶段的风险

房地产投资前期阶段的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。对于房地产投资自身的特点，这一阶段的风险危害特别大，一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。

b. 前期工作阶段的风险

在前期工作阶段，结合土地获取、项目规划设计，拆迁安置补偿及资金筹集等工作，应重点关注开发成本确定、市场风险、土地与拆迁安置风险和筹资风险。

c. 开发建设阶段的风险

开发建设阶段的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如:承包方式风险、按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。

d. 租售阶段的风险

房地产经营阶段的风险主要指房地产商品的售价、租金和空置率的不确定性带来的风险，它是投资者不可避免且难以控制的风险。

② 该项目的主要风险和规避措施

结合上面房地产投资风险类型的识别和当前国家宏观政策对房地产业的调控，该项目的主要风险是在开发周期中的租售阶段的风险。

租售阶段的风险

目前，进行商品房预售（预租）并回收建设资金，是房地产开发企业筹集开发资金的一种重要方式，也是房地产开发企业进行项目开发的一个重要环节，这样可以降低开发项目的最大累计资金需求量，有助于房地产开发公司滚动发展项目。从实际情况看，这几年由于银行贷款较为困难，预收账款逐渐占居了开发筹资的大部分比重。该项目预售资金筹资占项目资金的43.75%，所占分额较大，预售款的回款情况直接影响到项目资金链的完整。

另一个方面，国家加大对房地产业的调控，新出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定从自2015年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。这意味着中小户型将成为主流，面临着供过于求的风险。

规避措施：

a.风险回避：在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。同时．通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。

b.风险预防：在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好如下几点：

房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。

在销售环节加强宣传和营销，选择合适的价格定位以及最佳的上市时机，运用恰当的媒体进行推广，尽最大的努力完成销售计划，实现资金回笼，规避租售阶段的风险。

通过对项目基础数据的估算、投资计划和筹资方案的分析、财务分析、不确定性和风险分析，可知本项目虽然面临一定的风险，但项目的经济效益还是可观的，项目在经济上是可行的，财务上是盈利

2015银行信贷产品调研报告
股权融资,财务分析报告 第五篇

银行信贷产品调研报告

为了更好的设计我们公司的产品，我们对北京市的银行信贷产品做了初步的调研。现将调研情况报告如下：

一、调研时间

2015年10月9日--10月12日

二、调研对象

北京市银行信贷产品

三、调研方式

以个人贷款和企业贷款为主

4、调研内容

10月8日我们将北京市的中资银行做了收集：中国民生银行、中国邮政储蓄银行、华夏银行、交通银行、招商银行、兴业银行、中信银行、光大银行国家性在京银行，以及**发展银行、浦东发展银行、广发银行、渤海银行、浙商银行、**银行、**银行、上海银行、北京银行、北京农商银行地方性在京银行，10月9日-12日我们分为两组分别以个人房贷、车贷、个体工商户、中小企业的身份对所收集的18家银行的信贷产品做了调研，经过两次晨会的总结与探索调研，将调研结果进行总结分析如下：

（1）银行信贷产品的共同点：

所调研银行的信贷业务绝大多数以个人（公司）名下的房产做抵押，以基准年利率的20-30%上浮为标准，按息月付到期一次性付本的还款方式，为银行提供个人的身份证、户口本、结婚证（有配偶）；公司的基础资料、财务资料，向银行提出房产评估值的50-70%的10年以下的贷款申请，银行根据申请条件以及贷款方的信用条件对其进行1-5周的审核后为贷款方为个人（公司）提供贷款业务，并提供后期跟踪服务；除个别银行外基本不做股权融资。

（2）银行信贷产品的不同点：

1.贷款额度：

（1）光大银行、招商的申请额度可以在房产抵押的基础上追加其他担保方式进行三方联保或个人信誉度的优质性申请到房产价值的120%。

（2）如果贷款人在中国邮政储蓄银行有信用卡，可以在银行放款标准上追加一万元的贷款。

2.抵押或质押物：

（1）交通银行可以以商标权、注册权、专利权为质押作为贷款的申请条件。

（2）北京农商银行房产作抵押时须提供第三方同意居住证明。

（3）华夏银行必须是贷款人名下有两套房产。

（4）上海银行抵押的房产必须是贷款人本人或配偶的。

（5）**银行

3.个人消费贷：

（1）北京农商银行只做出国留学贷；

（2）渤海银行做房子的装修贷。

4.产品的特色：

（1）浙商银行可以为客户提供贷款年限内的循环贷，同一房产同一公司法人个人和公司名义的二次贷（贷款额度不得超过规定值），以及在本行有存款的积分贷（积分可以抵消利息）。

（2）交通银行为客户提供了智融通、信融通、创业一站通、投融通四种产品。

5.适宜人群：

（1）中国民生银行的经营贷针对类似大红门服装市场或中关村电子市场如e世界之类的商圈市场，还有一种是协会如江苏协会、**协会，很少做散客的（有店铺三联保或五连保的可以）。

（2）**发展银行、广发银行只针对大型公司。

（3）**银行针对由本行指定的小型企业做的联合担保的企业。

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