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多层建筑调研报告

2016-11-28 11:34:49 报告 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 多层建筑调研报告(共9篇)多层住宅调研报告多层住宅调研报告这个学期是我学习建筑学的第六个学期了,这学期我们同样有两个设计要做,第一个就是多层住宅设计。 一、对住宅的理解住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、...

本文是中国招生考试网(www.chinazhaokao.com)报告频道为大家整理的《多层建筑调研报告》,供大家学习参考。

多层住宅调研报告
多层建筑调研报告 第一篇

多层住宅调研报告

这个学期是我学习建筑学的第六个学期了,这学期我们同样有两个设计要做,第一个就是多层住宅设计。 一、对住宅的理解

住宅是指专供居住的房屋,包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等,也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。在法律上,住宅是指供一家人日常起居的、外人不得随意进入的封闭空间。住宅按层数分分为单层住宅、多层住宅、高层住宅。按产品性质分: 普通住宅,别墅,公寓,花园洋房, 高层住宅分为: 单元式高层住宅 : 由多个住宅单元组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 塔式高层住宅 :以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 通廊式高层住宅 :以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

以上这些就是人们长期以来对住宅的定义。而柯布西耶曾经说过:建筑是居住的机器。由此可见,建筑对于人们的居住是非常重要的。

二、对任务书的理解

我们这次要设计的是多层住宅,而任务给我们推荐了五个设计主题:

1、“New Urban Courtyard”:院落是中国传统空间形态, 院落住宅则是中国人千百年来的理想住居。在当今中国高密度的城市中,城市院落住宅能否在文化环境和空间环境上得以存续,如何存续?本主题应强调对城市高密度环境下院落空间引入多层住宅内部的可行性思考,并给出相应的技术经济指标。

2、“Informal”:按习惯的方式,构思出的空间和形态是规则的(formal),规整的模式并不在与其丑陋,而在于他们不具有挑战性。我们早已了解它们许多的组合,即使我们不厌倦这一认知,它也不会对我们产生什么刺激。我们对美学和智慧的追求需要一种起码的刺激,这样才能促使我们去看去想更新的东西。本主题应强调“异规”(informal)多层住宅形态和空间的探讨。

3、“Green Residential,Low-carbon Life”:据有关部门测算,目前,住宅总能耗已占全国能耗的37%,绿色生态住宅是以实施可持续发展战略为核心的一种居住概念,意在追求自然、建筑和人三者之间的和谐统一,也是未来住宅发

展的主流模式。本设计主题旨在认识绿色生态住宅的特征,探讨绿色生态住宅的设计模式。

4、“Private Space” VS “Public Space”:住宅是一个整体的概念。现代城市的住宅,为了营造便于内部交往的氛围,以及发挥配套设施规模效益,除了房屋内部的空间,其余的空间往往是成员共同享有的,共有领域已经成为评估住居环境质量的一个日益重要的指标。不过空间的公共性和私有性,在任何一种情况下都是相对的关系,绝对的公共性和绝对的私有化策略都是行不通的。本主题探讨公共空间和私有空间更加科学、合理、经济地配置。

5、“Design for All”:对残疾人和其它身体障碍人士的关注,是社会进步和公平的重要体现。另外全球各国皆面临“人口老化”的社会问题,事实上老化问题,不单是平均年龄、人口结构上的数字,新的生活形态与社会现象带来许多未知的挑战,这是设计领域需要重新思考的问题。本主题即探讨多层住宅 “通用设计”中与身体及心理相关的空间、形态、细部设计问题。

在拿到任务书之后,我首先对这五个主题做了相关的资料收集和查阅,并具体的思考了每个设计主题的内涵和目前的发展趋势。虽然有五个设计主题,但是他们之间并不冲突,而且他们相互之间是有必然联系的,这就要求我们在设计的时候突出自己所选的主题,同时可以涉及其他的主题。下面我就说一下我对各个主题的认识吧。

首先是第一个主题,城市

新院落这个设计主题。面对现

在建设用地的紧张以及国家对

别墅项目的叫停,如何拥有一

个可以供自己休闲娱乐的空间

成了现代人的向往。而欧美等

发达国家也早已迈向了城市郊

区化的阶段。庭院在我国已经

有了三千多年的历史,中国人几千年得居住习惯都是拥有一个自己的院落。而现在人口的高度密集化和用地的紧张,让很多人实现不了这个愿望了,特别是那些住在多层或者高层的人们,在自己的住处根本没有办法接触自然或者活动。

所说

现在很多设计都引进了入户花园和屋顶花园,但那些只能称为景观,并不能叫做院落。而我们这次的这个主题就是探讨把院落这种空间组织形式如何引入多层住宅乃至高层住宅中,让更多的人可以接近自然,可以在自己的住处进行室外的活动。对于这个主题我是非常感兴趣的,我也准备做这个主题。

“异规”,

这个词对我来

说是非常的陌

生,我也是这

次做住宅才第

一次接触到这

个概念。后来

通过查阅资料

我才知道,院

落自己以前是

接触过这样形

式的建筑的,

只是当时不知

道他们的设计

思想就是异

规。异规最著

名的就是cctv大楼和鸟巢等一些国内外

非常有名的公共建筑,这些非常有名的建筑

都是异规建筑,当然了一些住宅也是异规的。

异规这种设计思路是非常开发人的思维的,

建筑学的学生是非常喜欢这样的主题的。因

为这种设计思路可以尽情展现我们天马行空

的想象力。但是需要把握的一点是,异规并

不是异类,造型可以看起来夸张,不遵循正

常的轨迹,

但是必须要有合理的结构做支撑。

所以这个主题也是非常具有挑战性的,对我们创造性思维的训练是非常有好处的 第三个主题是绿色设计,

低碳生活。

这个设计主题是当下比较热门的一个主

题,同时也是人类各项事业发展的趋势和

方向。地球上的不可再生资源是越来越【多层建筑调研报告】

少,如何更好的节能就成了人们一个永恒

的课题。而建筑行业又是一个高能耗的行

业,所以建筑节能就显得越来越重要了。

现在的许多所谓的绿色设计就是一些高

端技术的堆砌。但是这些建筑在建造的时

候是非常昂贵的,成本是非常高的,而且

建造的时候并不能节能,在运行的时候往

往会因为技术方面的问题出现各种问题。

我们这次的设计所探讨的是如何把那些

低端的技术甚至是没有任何技术而言的建筑设计的节能并且环保。最重要的是如何更好的使建筑和自然结合,让建筑在使用的时候能够很好的利用大自然的各种条件。一些具有当地特色的建筑往往都是很节能很环保的,而且使用的时候又是非常舒适的。比如我国比较有名的窑洞就很好的利用了土地层得温度差,使窑洞内往往在没有任何取暖和制冷设备时就能达到冬暖夏凉。还有我国的土楼等一些民居,都很好的利用了当地的自然条件,使建筑使用起来节能环保。这就是我们这次这个设计主题的一个参考方向,如何能在低技术的情况下实现绿色环保,让人们在使用的时候过上真正的低碳生活。

第四个设计主题就是公共空间和私有

空间。这个设计主题也是非常宽泛的。毕

竟任何一个建筑都存在公共空间和私有空

间。就拿现在的住宅建筑来说吧,小区内

的绿化和交通空间就属于的公共空间,而

每套房子又是属于各个业主的私有空间。

在一套房子内,客厅、厨房、卫生间等都属于公共空间,而各自的卧室又属于各自的私有空间。我觉得我们这次要探讨的是如何把公共空间和私有空间更好的融合起来,让人们在使用的时候更加的方便。关于这个主题的探讨由来已久,最著名的应该就是马赛公寓了。当时柯布西耶是一个极具社会责任感的建筑师,为了更好的解决人们的居住和活动的问题,他当时就提出把社会、自然融入到公寓中。马赛公寓代表勒·柯布希埃对于住宅和公共住居问题研究的高潮点,结合了他对于现代建筑的各种思想,尤其是关于个人与集会之间的关系的思考。那里的居民都已经形成一个集体性社会,就像一个小村庄,共同过着祸福与共的生活。没有任何个人的牺牲,因为每一公寓单元都是隔音的,与周围的山光水色的环境保持直接的接触,拥有雕刻般的雄浑力量。当然,马赛公寓对于现在人们对于公共空间和私有空间的思考具有很好的借鉴意义和指导价值,毕竟成功的把住宅建成社会是一个非常具有探讨价值的课题。我认为,我们这次主要的主题是考虑如何把公共空间与私有空间更好的结合起来,同时应该解决把如何公共空间引入住宅内的问题。

第五个设计主题是通用设计。这个主题我也是第一次接触,以前设计时可能也会多少考虑到一些这方面的东西,但是没有仔细的去理解它真正的含义。通用设计是指对于产品的设计和环境的考虑是尽最大可能面向所有的使用者的一种创造设计活动. 通用设计又名全民设计、全方位设计或是通用化设计,系指无须改良或特别设计就能为所有人使用的产品、环境及通讯。它所传达的意思是:如何能被失能者所使用,就更能被所有的人使用。我们这里所讲的主要是指建筑的通用设计,通用设计有它的几大原则:

原则一:公平地使用

对具有不同能力的人,产品的设计应该是可以让所有人都公平使用的。

原则二:可以灵活地使用

设计要迎合广泛的个人喜好和能力

原则三:简单而直观

住宅建筑设计调研报告
多层建筑调研报告 第二篇

住宅建筑设计调研报告

住宅建筑设计调研报告

调研对象:黄山御泉湾多层住宅 调研时间:2013年11月16日 调研方式:网络调研

调研目的:通过调研了解多层住宅的户型,增强自身住宅的住宅设计能力

御泉湾交通位置概述:御泉湾位于黄山市江南新城腹心,西邻洽阳路,东连佩琅河,北靠徽州大道,南靠坡地,邻近徽杭高速出入口,约4公里到机场,约2公里到火车站、汽车站。 户型分析:因为是对多层住宅进行户型分析,所以我选择了对同一栋住宅不同层的户型进行分析:首先是底层平面:

一层平面图

该户型为三房三厅,拥有一个阳台一个露台和一个小型庭院,建筑面积总计约为152㎡。该户型实现了动静分区,将动区和静区合理的区分开来了,同时公私分区做的也较为明显,通风是由露台经客厅和餐厅,其次是两个次卧室通风,然后是主卧室经主卫生间独立通风系统。该户型拥有两个卫生间,一个主卫生间一个次卫生间,其中主卫生间私密性较好,仅供主人使用,而次卫生间同时充当着公用卫生间的角色,靠近客厅与餐厅,私密性较差。同时次卫生间与厨房之间的间隔区域为餐厅。厨房直通阳台利于排烟和通风,然后是客厅,客厅是家庭成员的主要活动场所,但是在该户型中,客厅同时充当了过道的作用,影响了客厅的完整性,同时客厅沙发与电视墙之间距离较远可能会影响使用。其次,在两个次卧室中,有一个是朝北向的,没有良好的采光可能会导致房间的阴暗潮湿,同样会影响使用。总体而言该户型还是能够较好的满足普通家庭的日常使用,功能分区也是较为合理的。

然后是标准层的户型分析:标准层户型大体相同,其中二层面积131㎡,三层面积127㎡,四层面积121㎡,2-4层仅有露台阳台变换的差别所以只做一个分析。

标准层平面图

在标准层,入口位置改为客厅和餐厅之间,该户型基本继承了一层户型的设计样式,没有做出改变,仅仅是阳台和露台的变化,但是在该户型中,因为入口位置的改变,所以保持了客厅的完整性,同时因为多层住宅垂直交通的需要所以在二层以后客厅面积有所缩小,同时去掉了客厅作为通道而对使用的影响,其功能关系与底层户型没有区别,此处不再另作分析。最后,是五层和六层的户型分析,五层和六层作为跃层式住宅的顶层自然是上下对应布置。该户型拥有四房二厅一个个阳台六个露台,总面积约为162㎡.在该户型中,在五层的通风系统和功能布局与其他层并无太大区别,只是将一个朝南向的的卫生间换成了阳台和露台,使得通风更加顺畅。同时将主卧室附属的主卫生间更换成通往顶层的楼梯,而客厅也做了挑空处理,这样做可以使得客厅的立体感更强。其次是顶层空间,顶层空间拥有一个卧室,一个卫生间,一个书房以及三个露台,应只是作为主人的私密空间,只是一个静态空间,通风系统十分流畅,只是书房的朝向有些问题。总体而言御泉湾的户型设置还是十分恰当的,拥有较大的借鉴意义。

立面造型分析:在里立面造型上,建筑下部采用棕色而上层采用的是灰色采用坡屋顶的形式,所以说在里面上,该多层住宅保留了一定的徽州古民居的立面形式,其入口的设计和立面的总体造型还是比较丰富的,坡屋顶同样保留了一定得徽州元素在里面。

多层住宅外立面

交通布局:御泉湾的交通布局是十分值得肯定的,是屯溪区唯一一个实现了人流与车流区分开来的小区。

景观设计:御泉湾园区内外拥有双水系的坡地景观。佩琅河与住宅区相连,御泉湾引佩琅河水入园,把泉自然风景导入基地中,并在原先规划各组团抬高约1.5m的基础上,进一步强调景观中的高差变化,通过台阶、花池草坡等设计手法及泉水、植被、廊桥、广场等纯自然元素,营造高低起伏、变化丰富的坡地景观层次,充分享受着泉水叮咚的坡地生活。 御泉湾总体规划布局效果图【多层建筑调研报告】

总体而言御泉湾的多层住宅交通布局合理,户型设计也较为合理,具有较大的借鉴和学习意义。

多层住宅规划设计调研报告LTH
多层建筑调研报告 第三篇

【多层建筑调研报告】

住宅设计调研报告

用一天的时间,我们小组调研了W市的几个重要的小区.

因为我们第一个设计是单元住宅的设计,所以我们着重分析一下,单栋住宅的设计手法,和一些发现的问题.从而可以帮助我们对本次的设计课程有一个新的认识.

第一部分

我们小组对住宅设计的规范做了一定的分析,并把重要的数据和条例做了整理

第二部分

调研中发现的一些问题

大观天下(有关风格)

“大观天下”在几个调研的小区里,最大的特点是其小区的整体规划,景观的设计和西式风格的立面。因为在小区之中引入了高差的地势。草丘,树木,喷泉,雕塑,小溪。

我们着重讨论了关于风格的设计。我们认为,在目前的小区推销中,动不动就宣扬自己是欧陆风情的风格来吸引顾客的方法,虽然能够引起一些顾客虚荣心态。但是,从另一方面讲,这提醒着我们什么是在住宅设计中最重要的部分。

我们发现了以下一个问题:

1 当用手指敲击住宅的某一部分立面时,发现立面的一些饰板是挂空的,那么,这些饰板的结构是什么样子的?是通过什么手法挂空的呢?

2 建筑立面上通过百叶窗,把输水管隐藏在百叶的后面。从而取消输水管对立面整体性的影响。同时,空调位的设计也是住宅立面设计重要部分。

3一层距离地面过低,是的内部的私密性变的较差。

4我们发现,住宅单元的北立面一般要比住宅的南立面要简陋。

5 住宅在上部和下部的分色和顶部不同的形体使得住宅立面变得丰富,取消立面的单调感。 6 线脚的利用使得建筑立面在横向上形成整体感,并起到装饰作用。

中央生活城(关于平面与颜色)

【多层建筑调研报告】

1颜色

中央生活馆整体立面选用的是深灰色,加白色的线条修饰。

深色的立面会给人更加精致高贵的感觉。但是,如果整体选用黑色或者深灰色会在心理上形成压抑的感觉。所以,我们认为,深色设计适合栋数不多的住宅,如银座后面的几栋高层住宅就形成了其独特的存在感。 所以在某种层面上,建筑的栋数可以根据数量的减少而是用更加深的颜色

2平面类型的研究

平面功能基本可以分为,厨房,餐厅,客厅,N卧室(书房),阳台,卫生间。

同时,我们可以发现,厨房,餐厅,客厅是一个联系密切的整体。

N卧室(书房),卫生间是一个整体。

阳台可以使得两个整体相互联系。

如何摆脱这种全国上下统一的住宅类型,使得建筑体现自身根据不同需求而表现的不同的形式,是这次住宅单元设计需要考虑的一个方面。

【多层建筑调研报告】

3 顶层设计

我们去了18层的楼顶,在楼顶的设计中,我们发现要注意以下的几个问题

1 顶层考虑布置配电室与太阳能热水器的位置

2 考虑到楼顶的安全措施,女儿墙和栏杆的设计

3 楼顶布置开放的公共空间,可以给居民更好的城市视野

第三部分

几种平面的分析

3室2厅1明卫1厨 115.51㎡

·户型设计方正,光线充沛,东线流畅

·南北阳台设计,园区美景尽收眼底

·双卧客厅朝阳,光线美感恰如其分

·卫生间干湿区分设计,更显干净简洁

·

全局设计方正人气

·布局紧凑合理,动静分明

·客厅、卧室均朝阳,光线充沛

·主次卧飘窗设计,大视野美景尽收眼底

三室两厅一卫 125.06㎡

【多层建筑调研报告】

·全面通透设计,舒适大气,奢华生活倾情演绎

·客厅卧室均朝南,光线充沛,尽享自然眷顾

·客厅围接大观景阳台,尽享窗外明媚风景

室两厅一卫 117.12㎡

·双卧朝南,光线充沛

·卧室飘窗设计,惬意风趣

·客厅设置大景观阳台,视野开阔

第四部分总结性文字

1潍坊的住宅大部分为多层住宅,投资省,户型空间大,不需要设置电梯,结构施工较简单。但缺点是底层和顶层居住条件不理想,屋顶隔热,防水性差,同时由于我国规范和造价局限,造型空间缺乏创新,而且相较于高层,超高层住宅视野较差,土地利用率低。

2住区选址应该考虑居民的交通出行,尽量处于距离公交站点较进的位置。住区内无车的住户,学生,老人等选择公共交通出行的居民需要在较短时间内到达交通工具乘坐点,所以住区选址应该处于距离公交站点或者城市主干道方便到达的位置。

3住区内的居民一般都有自己的领地意识,住区的规划设计应该考虑到这点,住区设计应在有较好的观察视野和方便的交通的同时,使住区边界空间拥有明显的区分于其他区域的排他性,而不是单纯的以栅栏工具界定。

4出于安全考虑,大部分住区选择较为封闭的管理方式,住区入口的安排便变得很重要。住区入口的安排应该利于机动车辆和非机动车辆及步行人群的出入,并尽量减少他们之间的相互干扰。

5住区内住宅楼之间所创造的室外公共空间是供住区内居民休闲活动的场所,相对住区外有较大私密性,应减少机动车辆和来往行人对于私密空间的侵扰。机动车辆需要可以方便的到达住宅楼单元入口处,但不应使停车位设置在单元入口附近,使之造成可能的拥堵状况。但考虑到很多居民希望夜间可以将自行车之类的单人骑行车辆停靠在自家楼下,也需要在单元楼下设置可供自行车停靠的场地区域。对于机动车停车位的设置有地上和地下两种,考虑我国的状况,普通住区大部分是地下停车方式。地下停车场的入口应设置在住区入口附近。这样车辆方便进出住区的同时可以减少对住区私密空间的侵扰。

6多层住宅内的单一住户一般不具有私人性质的花园空间,但住户对于这方面的需求还是很强烈的,所以应尽量利用住宅楼之间的公共室外空间满足住户这方面的需求,应该使住区内多数住户都可以较好地享受到住区内的公共景观。

7多层住宅的限制使邻里之间的交流减少,所以住区内应设置公共活动场地,供住户闲时活动交流。

8住宅楼可以错开或并列布置。当住宅楼错开布置时可以规避建筑对视,使居民拥有较好的视野。当建筑对视时,建筑之间的距离在20~25m之间可以较好的协调居民对视的冲突和基地利用率之间的矛盾。

多层综合办公楼建筑调研报告
多层建筑调研报告 第四篇

多层综合办公楼建筑调研报告

一、 调查背景

随着社会经济的不断发展,工业化、城市化进程的不断加快,以及土木工程和相关领域科学技术水平的提高,不仅使得高层、超高层建筑的建造成为可能,而且发展速度也越来越快。高层建筑的出现,不仅改变了城市的建筑布局,而且为当地的经济发展起到了巨大的带动作用。一座高层建筑,不仅是一个城市经济实力的体现,而且往往成为城市的地标。

我国的高层建筑的真正发展是在新中国成立以后。在50~60年代受当时经济条件的限制,高层建筑规模小,发展速度也慢。改革开放以后,国民经济的发展为高层建筑的发展创造了充分的经济基础,科学技术的发展又提供了技术条件,高层建筑,甚至是超高层建筑在全国各地像雨后春笋般地矗立了起来。1998年,88层、高420.5m的上海金茂大厦的建成,标志着我国高层建筑的建设水平已经达到了世界先进水平。在高层建筑中办公建筑占据了绝大部分,办公建筑作为收集和处理信息的主要场所之—

巨大的发展,据预测,至本个世纪中叶,将有一半以上的人口在办公建筑中工作,正如日本建筑师林昌二所言,从某个角度讲,本世纪可以说是“办公楼的世纪”。

二、 调查目的

通过对办公建筑的案例各方面的分析,了解办公楼的发展趋势和现在情况。并从实际案例中学习办公楼设计的原理和注意事项。调查办公楼建筑的分区方式,里面的处理和设计,了解建筑内防火疏散及流线设计和建筑中楼梯的设计。

三、 办公楼的类型和组成

办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分;按层数有低层、多层、高层和超高层之分;按总体布局有集中式和分散式之分。此外,按平面形式、结构造型和所用材料,又可分为若干类型。如按平面交通组织形式来分,有内走廊式、外走廊式、双走廊式和无走廊式(大空间灵活隔断)等。

办公楼的组成因规模和具体使用要求而异。办公楼一般包括三部分:①办公室、会议室。②卫生间、机电设备间、食堂、礼堂、库房等辅助用房。③门厅、走道、电梯和楼梯间等。由于办公楼的规模日趋扩大,内容也越加复杂。

中小型办公楼一般为低层或多层砖混结构建筑,平面布局常采用中间走道、两边办公室的内走廊式或一边走道、一边办公室的外走廊式布局。这类办公楼的平面设计主要是合理选择开间尺寸和布置门厅、楼梯。大型办公楼的结构形式多采用钢筋混凝土框架或钢结构、剪力墙、筒体结构(见筒体结构建筑)、框剪结构等,以利抗风、防震。平面布局有由几幢多层建筑组合成一组办公楼群的分散布局和由高层建筑或高层建筑与局部低层建筑相结合的集中布局。

四、 综合办公楼建筑设计要点

根据办公楼的规模、使用要求和技术、环境条件来确定建筑的体形、体量、层数、朝向等。在平面和空间上处理好办公用房之间、办公用房与各种服务用房之间的关系以及室内外环境。按照人流状况,解决平面和竖向交通问题。在高层办公楼中,竖向交通更为重要,如电梯的合理设置。在处理交通问题时,须合理地缩短交通路线和压缩交通面积,扩大办公和其他有效使用面积,以取得较高经济效益。应考虑消防设施和火警时的疏散设施,以保证安全。在结构上,应根据规模、层数、体形等,选定结构形式和进行抗风设计。处于地震区的高层建筑,要进行防震设计。根据不同要求,进行供暖、通风、空调、采光、照明、供水、排水、供电、通信和其他设施的设计。

五、 未来展望

城市中心区的办公楼仍将向高层和超高层发展,并出现办公单元的布局形式。办公室的装备趋向现代化、自动化、信息化。为满足大量办公人员生活需要,开放型中庭和低层对外服务裙房的布局正被广泛采用。提高室内外环境质量、办公效率和办公室的技术设施水平,满足多种功能需要,也是办公楼建筑探索的课题。

六、 网上调研实例

Sanwell Office Building

办公楼坐落在珀斯东部的内郊区韦斯普区域中,Sanwell新的总部展现出了一种当代的建筑语言,但同时也考虑到了周围工业区的美学,大楼是一个综合的、可持续的设计,它可以应对环境经常的演变和客户要求带来的挑战。大楼的形式试图探索怎样使一栋商业办公楼与坚定的工业环境和谐相处,与此同时还要提供与周围环境的视觉联系和令人愉快的自然光。从美学的观点上讲,大楼继承并更新了毗邻的工厂类型,利用了原始的建筑语言和工业的独特语言,并将大楼重新想象成一个可持续的、舒适的、灵活的一个外表可渗透的灯塔。

通过与客户的密切合作,极简单的原始项目的范围演变成了一个包含更复杂的项目,并满足了最后的使用者们极端迫切的需要。建筑师和客户的协同作用导致了一个传统的立墙平浇工业办公室被彻底的重新想象了,从而产生了一个动态的裂开层面,悬臂式的办公室结构被包裹了一层可渗透的铝。正式空间和非正式空间的二重性被一个大的公共区域探索了出来,这样的设计为人们带来了偶遇的惊喜,也使得办公空间变得社会化。大面积的开放空间保证了工作空间拥有大量的可定制选择:千变万化的工厂中的一个灵活的需求,

这促使办公室去适应员工。

外部实景

内部

福建交通银行大厦

邱康设计的福建交通银行大厦主体高度为一百米,外立面设计全玻璃幕墙设计,以简单的线条勾勒永恒的经典。外形设计受到周边景色的感染,以简洁大气、玲珑剔透的造型溶于自然美景之间。 丰富的设计内涵:福建交通银行的主要出入口设于建筑的南面。大厅挑高14m,面积约五百平方米!出入口的敞廊高24m,简洁大气,体现了中国最历史悠久银行的大家风范。设于建筑北部的营业厅,室内挑高10m,柜台部分局部降低。使来宾有亲切感!入口处的的敞廊高16m,让顾客体会到交通银行雄厚的力量支持。设计的另一个特点就是它的三个空中花园:空中花园分别设在二十五米、六十米和一百米的标高上。位于二十五米高的屋顶花园,与出租办公楼的大厅融为一体。从这里可以方便地到达报告厅和室内羽毛球场,从这里可以俯瞰热闹喧嚣的CBD城市生活。位于六十米标高的屋顶花园,与银行办公大厅连接,南面闽江。位于一百米标高的VIP花园,置身于震撼的福州天际线之间。

由于主要机房设备被安置在低层部分,大厦的屋顶得以设置近千平米的屋顶广场,为银行的VIP客户提供了独一无二尊贵私密的交流空间! VIP会所位于顶层的三层部分。这里的共享空间层高八米,设置了大小会议室、报告厅、和餐厅等功能,是银行界人士共商大计的绝佳场所!交通银行的会议厅和健身房设于大厦裙房部分的最高层,这里是工作人员讨论、聚会庆祝和健身的空间。它的设计考虑多功能,其层高可以从控制在八米或者八米以上。这里为员工提供的良好的工作和健身环境,也是交通银行人性化的一大亮点!在大厦的东北角和西南角分设跃层交流休息空间,这里提供了部门之间员工交流的场所。

标准办公空间的设计:冬季取暖和夏季制冷采用高科技的液体热交换设备RHAC系统,安装在办公室的复合地面内和吊顶内。高灵敏度的控制系统,使室内夏季的湿度得到严格控制。RHAC系统不受室内设计的限制,因此室内办公空间设计可以极为灵活而且修改极为方便,不受传统空调出口的限制。RHAC可以使传统的设备空间大幅度降低二十至四十公分。因此,标准办公空间的层高为4.2米以下。室内的净空能够达到三米一至三米三以上。计算机数据库产生的余热被设在同城的设备机房所利用。

建筑调查报告
多层建筑调研报告 第五篇

关于浙江省绍兴市安昌建筑风貌的调查报告

前言

安昌本来是一个默默无闻的小镇,可是水乡旅游热起来以后,安昌也就借机开始发“烧”。这个地处文化名城绍兴附近的小镇,已经度过了漫漫千年的历史。错落有致的翻轩骑楼、曲折幽深的石板小巷……无一不告诉你这里的古老,“碧水贯街千万居,彩虹跨河十七桥”完整的概括了这里的主要特征,如果说还有什么比较出名的话,那就是清代的绍兴师爷了,可惜的是,这里的商业气息太重。

传统的安昌民居特色

位于浙江省绍兴市的安昌是典型的江南水乡,江南民居建筑特点是黑瓦、白墙、砖石木构,干栏式建筑。骑楼是江南传统民居常见一条给住户及路人遮风避雨、歇脚荫凉、人际沟通的水榭式街廊。在江南乡镇常的一种模式。它临河沿街,在河沿的廊柱间设有栏干可依的长条凳,形成见,借空间不碍交通,连通街两边楼房成一体。水乡多河的环境出现了水巷,小桥,驳岸,踏渡,码头、石板路、水墙门、过街楼等等富有水乡特色的建筑小品,组成了一整套的水乡居住环境。新埭镇民居的聚落多沿河而建,视陆路交通系统和水路交通系统的关系,可分为“一河两街”、“一河一街”、“有河无街”等形式。各式桥型是水街特有的景观。过去传统的新埭居民背水临街,一般楼下临街处为前,免水处为后,前面楼下为店铺,楼上为住房。居民左右邻接以风火墙相隔断,留出适当距离作通道河渠交通用。临水居民宅院式房屋居多,宅院的高墙大门后有天井、楼房,宅院一般有两组、三组不等,内有厅堂、厢房、穿堂、天井、后院等。由于土地珍贵,屋宅内外的空间都得到了很大的利用,因为绝大部分民居出门见水,所以几乎每家门外都有一个小小的埠头。主妇每日洗衣、洗菜、淘米等都在这里,来往的小船也可在这里停泊。和水路相比,街巷显得十分狭小,有的仅容1人1牛并走。高高的垣墙夹着曲折的街巷,造成了曲径通幽的意境。水又是中国南方民居特有的景致,水围绕着民居,民居因水有了灵气。水路又是运输的主动脉,人们走南闯北,漂洋过海开创新

天地,建立新家

园。 建筑装饰丰富,材料以木、砖、石为主。有花窗、隔扇、雕梁及砖雕等。门楼以砖雕为主,隔扇以木构为主,花窗有木构,也有砖瓦、砖雕结构等等。新埭镇民居墙体薄,大木结构高瘦,装饰玲珑,木刻砖雕十分精细,屋面轻巧,造成了明秀轻松的外观。住宅的装修、雕刻、家俱等,也有精致优美的风格。轩, 是室内天花,实际上是使屋顶增加-一个空气保温层。大宅、中宅的轩有的装饰考究,木雕精良,有各种做法如船篷轩,鹤顶轩,花篮轩等。 屋顶与山墙 屋顶铺青瓦,整个坡屋顶成向内微曲的屋面,有利于屋面排水,屋脊的做法花样很多,普通小型民居只用瓦竖砌,两头做简单纹饰。大,中型民居的主要厅堂脊头有做成龙,鸡等花饰。普通山墙为硬山式不出屋顶,厅堂等重要建筑的山墙用出屋顶的屏风墙,随着房屋进深的大小,有一山、三山和五山屏风墙的不同。 江南水乡民居总的面貌是:平房楼房相掺,山墙各式各样,形成小巷和水巷驳岸上那种高低起伏,错落有致的景观,建筑造型轻巧简洁,虚实有致,色彩淡雅,因地制宜,临河贴水,空间轮廓柔和而富有美感。因此,常被人称之为“粉墙黛瓦”、“小桥流水人家”。 建筑色调,主要由白墙、灰瓦和栗色的门窗装修,构成素静的色调,南方一年四季花红柳绿,环境颜色丰富多彩,民居建筑外墙多用白色,利于反射阳光,建筑粉墙黛瓦,房子的颜色素雅一些,特别是夏季给人以清爽宜人的感觉。少数大宅还用彩画,构图灵活,色彩雅致,但与宫廷建筑的彩画迥然不同。白墙黑瓦在丛林溪流映照下,予人以明快的感觉,素雅清淡,韵味无穷。在这片富饶的土地上,传统民居成为传承历史文化的载体被保护下来,反映出强烈的地域风格和人文特征。

安昌民居从村镇的选址到具体建筑的布局都与地形结合密切。与水环境结合时,建筑则直接濒水建造,与功能、空间、 结构有机的融为一体,其营造手法千变万化,达到了极

高的境界。各座建筑物如同自然生长而存在于整个建筑群体之中,

非常和谐统一。浙江平湖地区,降水多。因此。它的屋檐大都是设计成倾斜度比较大的样式,屋檐很宽,便于雨水流淌,利于排水。江南的匠人心灵手巧,利用多变的地形,使流水在房屋之间畅漾。水路,街巷呈不规则的网状履于民居之中,与之相映成趣,形成了江南民居别于北方民居的独特风味。

江南水乡传统的青砖小瓦房盖得比较高,门窗开得比较大,便于通风散热。房顶坡度较大,便于雨水下泻。夏天,人们喜欢睡凉席,枕竹子做枕头。晚上人们还习惯躺在竹床上,在屋前乘凉。

随着改革开放,经济的发展,现在,生活在安昌的人们,渐渐富裕起来了。村村都办起了工厂,很多人进了工厂。有的人一边务农,一边做工。单纯务农的人已经少了。他们已过上了小康日子,收入和生活水平比一般城市居民高。富裕的乡镇,有一条条宽阔的马路,有一幢幢现代化的厂房。农民住的是别墅式的小洋楼, 宽敞的门面房,漂亮的街景,如茵的绿地„„数不尽,看不完。不少农家小楼铺着木地板,家里不仅有彩电、空调、冰箱,还用上了自来水和液化气灶。“楼上楼下,电灯电话”的梦想已变成现实。原来零乱破旧的村庄,已变成了整洁的生活小区。人们还集资兴建学校、老人公寓、公园、文化馆、社会福利院、影剧

院等。休闲时,人们最爱欣赏越剧、沪剧、锡剧、昆曲和苏州评弹。安昌小城镇建设的日趋完善,住在这里不仅享受着城镇生活的便利,而且也可享受到农村生活的悠闲。

江南水乡的不少乡村,已不同于一般农村社区,这些社区看上去与城市社区差别不大。采取的是大规模的农民别墅建设,这些新别墅除了设计有客厅、卧室、厨房、洗手间外,还设计了标准轿车车库。由政府为统一设计的。对农村村庄实行统一规划,有利于村庄适度集聚,撤并村庄后将宅基地进行复垦,可以节约土地资源,有利于农业的规模化经营和发展。村庄实行统一规划后,有利于道路、污水处理等基础设施的配套,提高居民生活质量。 这种模式影响到相当多新农村的民居建设风格和思路。在城乡结合部和土地资源较为紧张的农村地区,适于采用“乡村城镇化”的建设模式,发展低密度、小高层的现代民居,同时注意环境和社区功能建设。

现代的安昌民居的布局

由于现代生活方式已发生巨大变化,故住宅平面布局必然要适应新的生活模式。深究传统民居的建筑设计就会发现,其中单层的建筑并不经济,而现代住宅的内部采用2层~3层空间,并合理安排局部夹层的方式则相对实用一些,其内部空间的变化也较为灵活。由于传统民居低层高密度的方式不利于节约用地,而且传统的平面布局已完全不能够适应现代生活方式,所以需要对传统空间进行必要的加工、重新做出现代构造的再设计而达到汲取有益要素的目的。

在平面布局方面,内部功能分区、单元化组合及空间围合方式都强调必要的私密性和向心性,层次分明、内外有别、处理灵活、空间的分合与联系便捷,如起居空间的厅堂与内部的卧室相互分离,前后部分之间设置小庭院或天井等都可成为现代住宅的设计素材。现代住宅设计通过运用对外封闭、于内开敞、设置内部中庭或者天井等方式形成内聚的形态与向心力,也有的采取敞厅及连廊的方式形成多层次空间,已成为在住宅建筑设计者积极吸收传统建筑要素的模式之一。传统民居多在面临天井的建筑墙面设高窗或者在门口上方设通透格扇、通花等,除用以对流、引风和导风之外,也具有屏蔽、防盗功能,而现代建筑多受层高的限制,一般难以借用。而且,为了在夏季节约冷源,在冬季节省热源而被限定开门高度和开窗面积。

安昌民居建筑的现代结构

2016物业服务管理调研报告
多层建筑调研报告 第六篇

物业公司整改情况报告该怎么写呢?以下是小编为大家收集的2篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。

物业服务管理调研报告1——

了深入贯彻市十五次党代会精神,促进我市物管企业和相关产业发展,加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设,市委政研室调研组,于20XX年XX月9日-10日,先后走访了XX、XX、XX和XX园等四家大中型物管企业,与企业负责人进行了深入的分析和探讨,并同市物业市场监管处及合作区、互贸区物业办的负责同志进行了座谈,认真了解我市物业发展现状、面临的实际困难以及如何进一步提高物业服务水平、促进物业产业发展的意见建议。现将调研情况总结报告如下:

一、我市物业服务行业现状

我市物业行业起步于2016年。目前,全市具备物业服务资质企业共有24家,其中国家一级1家;二级资质2家,自治区级三级资质企业4家;外地驻满分公司4家;在我市以开展住宅物业管理为主的企业16家。物业服务企业从业人员目前为846人,其中安置下岗人员35人。现有业主委员会33个,业主委员会委员157人。全行业从业人员虽然数量逐年增加,但综合素质普遍较低,且物业服务行业人员年均收入原低于社会最低工资标准。

目前,我市合作区、互贸区共有小区167个,推行物业管理小区100个,物业公司管理总建筑面积324.45万平方米。其中住宅项目95个,总面积296.14万m²,另有工业物业项目513万m²。无物业管理小区67个(由互贸区、合作区代管),其中弃管小区12个。我市物业服务市场执行收费标准分为五类(根据《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》):每月/每建筑面积分别为0.57元,0.48元,0.42元,0.36元,0.30元。普通商品住宅物业服务费标准每月每平方米0.3~0.36元之间,占86%;一类住宅区物业服务费标准每月每平方米0.57元,占4%;高层住宅物业服务费标准执行普通商品住宅服务费标准,并由市财政局每月每平方米补贴0.90元(此政策执行期限至2016年底)。可以说,物业服务行业在我市具有广阔发展前景。

二、物业服务存在的主要问题

近年来,我市物业工作,虽然取得一定成绩,但还处于起步阶段,尤其是随着“宜居、繁荣、和谐满洲里”建设的快速推进,市民对公共服务、质量服务的需求急剧提升,物业管理矛盾、投诉随之增多,主要集中在开发建设遗留问题、老旧小区问题以及物业收费、物业服务缺失等方面。这些问题的存在,直接影响着市民对物业管理的认可度和物业管理服务的正常运作,制约了物业产业的健康发展。

(一)物业管理收费难度大。物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。据了解,全市物管企业平均物业服务费收缴率低于40%,个别社区仅两到三户业主正常缴纳物业服务费。业主拒交物业管理费,物业管理难以维系,物管企业多数采取消极态度降低物业服务标准,导致物业管理服务打折,进一步加剧了业主的不满情绪,拒缴物业费现象更加严重,最终形成“服务差、收费难,收费难,服务更差”的恶性循环,使得业主与物业企业矛盾日益尖锐。究其原因主要有:一是业主缺乏物业管理消费观念。业主尚未形成花钱买服务的自觉缴费意识,存在观望攀比心理;物管企业收费标准与服务质量存在差距,引发业主拒交物业服务费的情况时有发生;业主欠费法律诉讼繁琐,诉讼方式不宜多用,使收费难问题一直得不到妥善解决。二是业主与物管企业关系不够协调。《物业服务合同》约定的服务项目及收费标准不公开透明,使得业主与物管企业存在收费标准与物业服务认识上的差距,业主总是用低价格要求高服务标准,导致业主与物管企业发生纠纷。三是物业服务水平不高。小区出现脏、乱、差,绿化、安保、保洁等公共服务不够,业主拒交物业管理费及物业管理纠纷时有发生,阻碍了物管企业的发展。

(二)物业管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作,涉及诸多部门职能,但由于职能定位与责任界定不清晰,使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任,都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题,板子都打在物管企业身上。据了解,我市物业主管部门受理市民投诉中反映的问题有一半以上不属物业管理服务范围,但由于责任界定不清和宣传解释乏力,使得物管企业代人受过现象时有发生。

(三)历史性、先天性问题突出。一是设施老化不配套。我市老旧小区普遍存在规划起点低,设计标准不高,配套设施不健全,设施设备陈旧老化、破损严重等问题,地下管网大都年久失修,主管道漏水、排水管道堵塞、供暖管道冻结等故障时有发生,且大都是随意进出等开放式布局,不利于安全管理。物管企业因无力承担小区的维修改造费用,不得不撤离管理项目,导致我市大部分老旧小区处于弃管或无管状态。二是私搭乱建、随意装修、违章停车现象比较突出。部分住宅小区内占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房,挤占绿地开荒种菜,饲养大型犬类等现象屡禁不止,特别是业主擅自改变房屋原始设计用途的问题尤为严重。据了解,全市物管住宅区内擅自改变房屋原始设计用途的经营场所总计961个,其中市区范围内440个。物业管理企业因无任何行政手段,只能对业主进行劝阻,给物业管理造成相当难度。三是住宅小区规模偏小。目前已实施规范化物业管理的住宅小区,达到7万平方米以上规模的较少;单位房改房和零星开发的小区,规模更小,虽然有的楼群相邻,但各自成院,小区之间彼此不衔接,水、电、暖各自成网,难以形成统一协调的布局,不利于提高物管覆盖率。四是高层住宅物业管理费补贴即将到期。2016年政府第21次常务会议研究决定“高层建筑物业管理费超过普通多层建筑物业管理费用部分6年内由市财政全额补贴”,即在我市高层住宅物业收费执行普通多层物业费0.36-0.39元/月•m²的标准上,由市财政补贴0.90元/月•m²作为高层住宅电梯运行费、定期检查费、维保费以及供水、供暖的二次加压运行费。今年年末,该优惠政策即将期满,若继续执行原有收费标准,物管企业将面临严重亏损。

(四)物业管理服务理念亟待加强。目前,我市不少物管企业只注重单一的管理,而服务意识、经营意识十分淡薄。企业管理资质低、规模小、效率差,管理水平仍然停留在“小、散、滥”的层面上,且尚未摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系,管理与服务的概念不清,角色定位出现混淆。从业人员普遍素质偏低,专业人才匮乏,日常工作方式方法简单,态度生硬,使物业服务水平不尽人意、客户关系紧张。部分企业不惜偷工减料、虚增成本,不按照合同提供相应服务,致使小区物业管理长期处于低档次运营状态,引发业主的不满。同时,物管企业竞争意识淡薄,品牌意识不够。在我市14家物管企业当中,大多是惨淡经营,很少有物管企业从市场化经营的眼光,以竞争的姿态去做大品牌,挖掘市场,抢占市场份额。

(五)建管衔接机制尚未建立。建设单位将开发建设遗留问题、未达标房屋入住等前期开发遗留问题直接转嫁给物管企业,如配套设施不完善、房屋质量存在问题、公摊不合理、面积缩水、规划更改等,导致业主把对开发商及建筑商的怨气全部发泄到物管企业身上,引发物管公司与业主产生纠纷。

(六)物业服务缺乏公开透明。从调研的情况看,物业服务公开透明情况参差不齐,部分物管企业没有按照相关规定在物业管理区域内的显著位置主动公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项,特别是物业服务项目收支情况的公示内容不规范,对业主的咨询答复也不及时,严重侵犯了业主的知情权和监管权,引起业主极大不满。

(七)业主委员会组建滞后。目前,我市业委会组建率极低,全市仅有委员会33家,委员不足160人。调查过程中,无论是业主本身还是物业公司都表示要依法成立业主委员会相当困难。业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权利等是制约业委会组建的主要原因。尽管有些小区成立了业主委员会,但在目前的实际运作中,业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。

三、完善物业管理的建议和措施

促进物业服务行业健康发展,是我市改善居民生活环境,提高居民生活质量,落实惠民工程,建设和谐社会的出发点和落脚点。为进一步提高物业服务行业的服务质量,增强物业企业的服务意识,规范物业企业服务行为,建议如下:

(一)创新物业服务收费机制。一是完善物业管理分类定级、定价机制。按照“分等定级、分类定价”的原则,每年由市价格主管部门与市、区物业主管部门对住宅小区类型及物管企业的服务等级、价格标准进行评定,实行同质同价、质高价高的收费办法。细化物业管理服务中的各个内容和环节相对应的价格标准,使物业企业与业主论价时有据可依,让业主明明白白消费。二是探索新型物业收费方式。借鉴网络购物交易支付平台的成功经验,在征得相关业主、物管企业和街道办事处同意的基础上,实行物业管理费用第三方支付,即由当地街道办事处提供物业管理服务交易支持平台,与相关业主、物管企业分别签订《物业管理缴费合同》和《物业管理服务合同》,统一向业主收取物业管理费,并根据服务质量、水平向物管企业支付不同比例的物业服务费,市物业主管部门及相关部门负责对其进行监管。街道办定期组织业主、市物业主管部门及第三方评估机构参与物业服务评估,作为考评物管企业服务水平的依据。经考核,社区综合满意度超过80%的,可全额支付物管企业物业服务费;达到60%且不足80%的,由市物业主管部门设置降低物业管理费用的支付标准;满意度不足60%的,由市物业主管部门责令限期整改,整改后满意度仍不足60%的,不予支付。如果连续两年社区综合满意度达不到70%以上的,由市物业主管部门主持,物管企业自动退出社区物业管理权,对造成社区损失的应承担相应责任。此项工作可通过选择条件较好的企业和社区进行试点,并逐步推开。

(二)完善物业管理法律体系。一是在《物权法》、《满洲里市物业管理暂行办法》等现有法律、法规的基础上,由市物业主管部门尽快制定《物业管理公司服务准则》、《物业管理收费实施细则》和《满洲里市业主公约》等配套规章,并报市人大常委会以决议的形式通过,进一步明确业主、建设单位和物管企业的权益、责任和义务,将物业管理切实纳入依法运行的轨道,使物业管理工作做到有章可循。二是参考国外和香港的经验,设立物管诉讼特别法庭,快速审理物业管理诉讼案件,避免久拖不决,影响小区乃至社会的稳定。

(三)建立物业监督管理工作机制。一是完善物业管理领导机制。建议尽快调整满洲里市物业管理推进领导小组,由市政府分管领导任组长,建设、房管、公用事业、公安、消防、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员,下设物业管理办公室(可设在物业管理主管部门),由领导小组统一组织、指导和协调全市物业管理工作。建立协调会议机制,定期、不定期组织召开物业管理工作专项会议,统筹协调解决物业管理行业急需解决的难点、重点问题;开展经常性的调研工作,定期跟踪走访,及时提出政策措施,妥善解决行业发展中的矛盾和问题。二是建立社区物业纠纷协调机制。市、区物业主管部门会同街道办,在各社区由居委会成立物业纠纷调解组织,定期组织召开物业纠纷协调会议,及时化解矛盾和纠纷,争取将矛盾化解在社区。

(四)开展物业市场专项整治。建议由市政府牵头成立专项工作组,开展为期3-6个月的物业市场专项整治活动,针对小区私搭乱建、乱堆乱放、乱停乱放、乱挖乱种和违法饲养宠物等问题进行全面清理整顿,净化小区居住环境。同时,以《物业管理条例》和各项规章为依据,整顿规范物业管理市场秩序,加强物管企业资质管理,严肃查处无资质经营行为,加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度,严格市场出清机制,全面提升物业服务水平。

(五)积极推进老旧小区物业管理。一是加大对老旧小区市政建设及改造资金的投入,因地制宜地制定旧区改造治理规划,拆除违章搭建,完善配套设施,增加绿化面积,平整社区道路,尽可能采取划片统一封闭管理,通过有计划有步骤地对老旧小区环境进行整治,为物业公司实施专业化管理创造条件。二是对改造后的老旧小区实行分类管理。经过改造达到物业管理条件的,及时成立业主大会,选举产生业主委员会,招标选聘物业管理企业,签订物业服务合同,实施规范的物业管理;对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老旧小区,可由社区对小区进行最基本的保洁,绿化维护等的简单物业管理,在有条件的情况下逐步向市场化过渡。

(六)加大对物业行业发展扶持力度。一是积极扶持物业服务企业发展。对物业服务企业给予一定的资金支持,帮助企业降低运营成本。特别是对负责高层住宅物业管理的物业服务企业,尽快研究制定新的补贴办法和服务收费标准,以缓解高层补贴取消后的企业压力。同时,简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序,提高办事效率。二是加强建筑工程质量监管。由建设主管部门牵头,物业管理主管部门参与,物管企业前期介入,提高对新建项目及其公共配套设施的监督管理力度,彻底消除渗漏、裂缝等工程质量通病,提高工程建设质量,对未经综合验收或验收不合格、物业管理硬件设施配套不完善的,一律不得交付使用,从源头预防和化解业主、开发商、物业企业三者间因项目基础配套设施不到位而产生的矛盾。

(七)加强物业管理服务宣传。通过报刊、电视、网络等新闻媒体及小区宣传栏、黑板报等载体,加强物业管理宣传工作,宣传实施规范化物业管理的意义、作用以及物业管理法规,进一步明确广大业主、物业服务企业及相关部门的权利、义务,提高广大业主的物业管理意识,切实规范物业服务行为,营造全市共同关心、支持、参与小区规范物业管理的良好氛围。同时,物管企业要定期公示服务项目收支明细和收费标准,主动接受业主监督,做到账目公开透明。

(八)强化对业主委员会的指导监督。一是规范业主委员会的组建工作,发挥业主自治作用。制定业主大会、业主委员会章程,规范业主大会、业主委员会的职能和行为,依法维护业主自身合法权益。强化业主的权利意识和自治意识,充分发挥业主大会和业主委员会的作用,行使对业主委员会和物管企业的监督权利。二是强化业主的责任和自律意识。物业主管部门要规范物业服务合同条款,将业主履行交费义务和制约措施纳人物业服务合同约束,对无故不交纳物业管理费的业主,充分发挥社区居委会、业主委员会的调解作用和依据国家《物权法》的诉讼作用,提高物管费收缴率,促进物业科学发展。

(九)拓宽物管企业经营范围。鼓励物管企业创新服务产品,延伸业务范围,拓宽服务领域,获取新的利润增长点,达到以“物业管理为主,开展多种经营为辅”的目的,实现业主与企业双赢的良性循环局面。通过增加家政服务、管道维修、室内装修等物管项目的有偿衍生性服务,为业主提供更便捷、更多样化、更个性化的服务。对现有绿化、工程、保洁、保安等部门加以改建,组成各种专业的服务队伍,形成社会化服务网络,开展全方位、多功能、多层次的综合性经营服务。借鉴北京、上海等城市物管的成功经验,在征得相关业主、业主大会同意的基础上,支持物管企业开展小区配套设施商业化运作,如电梯广告、房屋租赁等,所得收益按照比例由物业与业主共享,用于维护小区公共设施、绿化养护、提高服务质量或冲抵物业管理费、补充专项维修资金等。

物业服务管理调研报告2——

物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域,规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排,我们开展了xx城区物业管理的调研。

一、xx城区物业管理的基本情况

总体看,我区物业管理工作有以下四个特点:一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。

(一)xx城区物业企业现状

我区物业管理从90年代初期开始起步,至今已有近10年的发展。据调查,截至2016年底,在我区注册的物业企业共有197家,其中一级资质企业3家,二级资质企业15家,三级资质企业179家,从业人员12000余人,管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家,从业人员约2850人。

(二)xx城区物业发展现状

目前,全区共有物业管理小区389个,管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%,新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。

1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个,房屋建筑面积为3075万平方米,住宅套数有34万余套,住宅成套率为100%,物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范(优秀)小区称号;天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范(优秀)小区称号;富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范(优秀)小区称号。

2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。

(1)单位自管房:包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房,房屋物业管理面积共计324万平方米,住宅套数有30871余套,住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外,其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋,其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责;产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责,整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。

(2)社会集资房:从1992年开始,我区开始推行社会集资合作建房,建筑档次低,单体楼占了绝大多数比例。据统计,现在全区社会集资建房共894万平方米,住宅套数有74550余套,住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。

(3)直管公房及“农转非”安置房:直管公房,就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋,其中又包括两类:一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建,产权属自有;二是由政府统一建房安置拆迁户租住,住户按规定缴纳租金,产权属国家所有。从1987年开始,根据原江北县人民政府文件规定:“凡以征地经费修建的拆迁户住房,系国家投资修建的公房,属公产性质,全部移交给房管局,纳入国家公房管理。”因此,区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2016年底,区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢,7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理,日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责,室内的维修由业主负责,公用部位的维修则由区房管局负责。

3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来,累计归集专项资金8.23亿元,使用300余万元。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会现状

截止2016年底,全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现,

90.5%的小区业主对物业状况漠不关心,造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会,没有组建业主委员会,物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范,未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会,也未能起到应有作用。

(四)xx城区物业管理行政体制机制现状

在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确:(1)房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门,对辖区内的物业管理活动进行监督管理;(2)居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务,对社区内物业管理活动进行指导监督,调解物业管理纠纷;(3)街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中,区房管局人手不足,对物业管理中的问题疲于应付;街(镇)政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作,对物业公司无法制约,物业公司通常对其不理不睬,对工作不配合甚至是阻扰街(镇)、居委会的正常工作。

按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》(渝办发[2016]280号)和《关于物业管理若干问题的指导意见》(渝国土房管发[2016]548号)文件中有关职能的划分,城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合,但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想,没有形成工作合力,对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施,导致物业管理问题突出。

1999年以来,我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》(xx府发[1999]129号)等5个文件,为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。

二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析

(一)xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析

1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展,近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看,发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米,由于企业管理规模过小,综合实力差,专业化水平低,造成物业服务社会资源浪费,效率低、效益差,也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。

2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看,物业企业主动上门服务率为32%,小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%,这表明物业公司的服务意识不是很强。

3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价,产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如:金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重,物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发,擅自在小区公共部位开展经营,全部收入归企业方所有。如:乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争,低价倾销,压低服务标准。

4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识,服务态度不端正,服务用语不文明,对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作,维修不及时、不到位,使业主对物业企业的服务质量产生怀疑,甚至出现矛盾。

5、物业服务企业生存环境存在缺陷,经营困难。一是物业服务收费标准低,严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明:有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了,只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如:同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格,却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时,物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样,其它成本费用价格上涨时,物业服务成本仍然没有“消化”来源,导致了收入支出的“剪刀叉”现象,物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明,我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%,平均福利水平不足国家规定的26%,劳资双方潜在矛盾十分突出。

(二)xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析

1、物业服务费收取难。主要表现在:一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位,导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确,存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房,业主很多是低保户,以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因,如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。

2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况:

(1)工程质量遗留问题。主要表现有:①尽管通过了竣工验收或综合验收,但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况,如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工,影响业主居住,房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担,因此,多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担,并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段,业主接房后往往很难与开发商打交道,从而很容易转嫁给物业公司,引发矛盾。

(2)开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有:①未安装一户一表(前期的老小区及集资房);②销售广告内容与实际交房时不一致;③擅自将小区公用部分(如屋顶、公共绿化地等)承诺给少数业主使用;④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。

(3)建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务,往往被定位为促销或售后服务,仅作为开发的附属产品,这样,一些物业公司与开发商一锅吃饭,导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。

3、老住宅小区基础设施差,缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造;娱乐休闲设施也急需改善,而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外,老住宅小区都是实行开放式物业管理,小区内道路四通八达,人员来往较复杂,车辆乱停乱放的现象比较严重,导致保安、卫生工作的难度加大。

4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。

(1)房屋公维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主,根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金,这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。

(2)开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取,再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局,造成房屋公共维修基金的拖欠,很容易激发与业主间的矛盾,给后期物业管理带来困难。

(3)使用上缺乏健全的机制和有效的监督,大修基金保值、增值难。按条例规定:当确需使用房屋公共维修基金的时候,由业主委员会提出,经2/3以上的业主同意后,方可申请使用。但实际上,如果修缮部位只涉及到少数业主的利益,那么就很难获得小区2/3的业主通过,给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用,容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期,当年收取的微薄的大修基金将入不敷出,如何在物价水平上涨的情况下,将有限的大修基金保值、增值,缺乏有效的手段。

5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表(包括总表)服务,按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表,收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗,必然出现差额部分的分摊,有些物业公司就自行提高水、电、气的价格,容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额,所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务,并没有和物业公司签协议委托代收,在利益的驱使下,有的物业公司在收取了业主的费用后,并不及时缴交给水、电、气部门,而是占用了这笔资金,而水、电、气部门又无权向物业公司催收,最后导致对住户停止供应水、电、气,从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化,需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿,责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。

(三)xx城区小区(大厦)业主委员会存在的主要问题及原因分析

1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据,在实际操作中有盲目现象,形成业委会成员良莠不齐的情况出现,甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会,为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后,作用发挥也普遍不理想。在实践中,对业主委员会的监督缺乏有效的手段,使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。

2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成,年龄结构老化,知识水平及专业素质普遍不是很高,法律意识相对淡薄。

3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集:一是由小区全体业主分摊;二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用;三是通过赞助取得。但在实际的操作中,这三种资金来源渠道均有很大难度,几乎就无法实行。由于没有经费来源,业主委员会的日常工作都很难开展。

4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查,我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房,不仅费用高,而且业主委员会的工作也不方便。

5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定,与会业主很难达到2/3以上,业主参与意识不强,就连书面征求意见也有难度,导致很多重大事项无法决定。

(四)xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析

1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2016年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2016年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外,一直没有国家级行业法规可以遵循。其次,物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在:产权关系不明;法律责任不清楚;供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确;作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格;等等。

2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门,有时各种矛盾会交织在一起。从全区看,缺乏一个强力部门有效的协调各方,造成行政管理和物业管理关系难以理顺,多头管理问题久拖不绝;开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清;街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥;房屋管理由房产部门负责,但房屋性质改变却由建管办监管,责任主体不明确,行政监管力度不大。如:锦湖花园出租门面房给人居住,租户接水、气,存在安全隐患,居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请,符合安装条件,就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。

3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制,大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的,造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查,xx区专业物业公司只占17%,开发商下属企业占45%,单位自己管理的企业占16%,外聘服务企业占22%。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。

三、完善物业管理的建议和措施

(一)加强xx城区物业企业服务的建议和措施

1、创造条件,积极鼓励物业公司兼并、合并,走强强联合之路,做大做强物业公司,做响物业公司品牌;鼓励有实力的社会实体兴办物业公司,对从事老小区物业服务的企业,在政策上给予扶持和优惠。

2、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统,运用现代化手段实施监督管理。

3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》,争取政府的支持的同时,提高经营能力,加强与业主、业委会的沟通交流,达成共识。二是不断提高服务质量,不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化,编制成具体的《操作手册》,成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核,建立内部激励机制。

(二)加快xx城区物业发展的建议和措施

1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收,所得税减半征收;完善物业服务酬金制度,推进业主自治进程;完善业主自管项目税收工商管理制度,建立有效的监督管理机制;对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行,鼓励企业扩大农民工使用,增加就业岗位。

2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求,向最终水电气使用人收取费用,并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商,研究水电气供应管理,水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划,同时又杜绝新问题产生。

3、完善收费标准,规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。

4、确保房屋大修基金的安全使用,实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财,按每个小区(大厦)开一个总帐户,按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户,每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时,必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决,委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项,同时对大修基金的使用过程进行监督,对维修质量进行鉴定。

5、加大宣传力度,引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规,让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性,使物业企业进一步明确自己的工作性质,更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务,推动整个物业服务行业健康、有序发展。

(三)完善xx城区小区(大厦)业主委员会制度的建议和措施

1、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。

2、首届业主大会的召开和业主委员会组建,应在街道办事处、社区居委会的组织下,在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行,并将有关材料报社区居委会,街道办事处、区房管局备案登记,公安机关根据备案登记表刻发印章。

3、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导,参加社区居委会举办的各项活动,同时,邀请社区居委会参加业委会的活动,对业主与业主之间,业委会与业主之间,业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷,社区居委会应当主动出面协调处理,街道办事处应当予以协助。

4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。

(四)建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施

1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划,根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》,出台相关政策,如:《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时,建立健全我区的物业公众责任保险制度。

2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室,进一步明确房管局牵头抓总的职能,并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则,进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区,在区房管局的指导下,在街道、社区居委会设立物业管理办公室,配备专门的物管员,并解决落实好相关的经费。

3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始,物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳,为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制,建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段,将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序,直接在交易登记大厅内设专门窗口收取,切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审,由区物价部门核定。物业收费按协商价执行,但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%,并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。

4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理,实现物业管理的科学化和信息化。

5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解,逐步建立和完善司法调解制度,化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。

6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中,各相关职能部门应严格按渝府发[2016]86号和渝国土房管发[2016]548号文件的规定,规划和核定社区用房和物业管理用房(业主委员会用房)。其中:开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供,建议由民政部门进行核定;物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供,由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目,开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府,由政府在规划范围内统一购买。

7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度,杜绝城市中新贫民区的产生。

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2015建筑调研报告
多层建筑调研报告 第七篇

建筑调研报告(一)

巨海城位于大学东路与丰州路交接处,总建筑面积超过百万平米,其中一区,二区、三区以多层住宅为主,四、五、六、七、九、十以高层住宅为主,六区为联排式住宅和别墅。巨海新城是呼市地区规模较大的一块开发用地,地理位置好,交通便捷,外部环境十分优越,居住区内道路通畅,配套设施相当完善。本次调研的项目为巨海新区中的第五区。

巨海五区整体环境优越,交通便利,布局合理,位于新建东街和丰州路交接处,对面为巨海十区,南面为巨海六区,小区是一个高质量、高品位、富有魅力的居住小区,户户朝阳,通风采光良好,房间布置合理,面积利用充分的优化小区。

一、总平面规划设计

1、结构布局

整个小区由12幢高层板式塔楼组成,西侧有六幢板楼沿丰州路平行布置,东侧另外六幢与二区多层住宅相接,小区为了营造一安静祥和、舒适的环境,设计成纯住宅小区,周边没有底层商业及商铺,而是在整个巨海居住区内集中考虑商业位置,集中布置,在小区中部设置了小区的会所,会所内设施齐全,健身、娱乐、交流均可以较好进行,南入口处为小区的幼儿园,目前已有鼎奇幼儿园入住,相关配套设施十分完善。

五区建设时标准定位为大众住房,居住对象为市区内工薪阶层,档次为中高档,容积率》2,住宅以十一~十八层为主,板式住宅日照间距满足日照分析计算结果,西侧设置机动车出入口,小车停车位基本满足1辆每户,分为地上和地下停车和地上停车两种。自行车停车位2辆每户。小区周边建筑红线为,退丰州路10米。小区人流主要来自西向。小区幼儿园为12班,小学位于巨海三区内,五区北侧巨海商厦为大型商业设施,可以满足小区居民日常所需。小区市政设施条件已具备,给水、排水、煤气、供电、电讯及有线电视等均可介于基地周边城市干道。

2、道路结构与交通系统

小区两个出入口分别开于丰州路,和新建东街。居民主要从西进入时,会体会到中心绿地及路两侧的景观。小区主干道以简洁、自然的形式将小区整体贯通,并利于组团级中心区的均衡划分,小区次级道路则考虑到人车分流,在小区建筑外环设计道路环线,尽量减少进入中心组团的车辆,小区主干道7m宽,两侧均有1、5米人行道,小区次级道路均为3m宽。随着生活水平的提高,私家车的数量也在增多,小区设置停车场已经是必不可少,五区设置了地下和地上两种停车场,地下停车通过四个地下入口到达停车场,采用了人车分流的流线设置,避免了人车的混乱拥挤,地下车位井然排列,起到很好的停车效果。地上停车没有地下那么正规,调查中发现许多车辆乱停乱放,但比较好的一点是,地上也有明显的车辆禁入的栏杆,很好的隔离了车辆。

3、绿化系统

巨海五区的绿化系统是由点、线、面统一构成的。首先是以中心绿地为面,将人文景观(水池、广场、休憩亭廊、各种植物、树种组合)有机结合。形成具有鲜明风格的中心区绿化并确定了小区的整体风格和基调。其次,以院落及组团之间的相互关联不分的绿化作为视觉绿化线。最会是每个院落均有绿化和亭阁座为绿化点。小区内植被丰富,草皮波澜起伏,凹凸不平,景观小路蜿蜒曲折,地面铺装层次多样,每幢楼前均围合出小院。

4、景观设计

利用小区内建筑布置的形式营造小区中心的主景观轴,主景观轴结合休闲广场,亭,及硬质铺地、绿化形成界面丰富而连贯的景观带。植物类型的选用以乡土特色树种为主,采取乔、灌、草结合。常绿、落叶相结合的搭配。

二、住宅设计问题

本规划为不同层次的用户提供了4中以上的户型,呼市地处西北严寒地区,气候特点夏热冬冷,调研过程发现住宅均为南北向,平均进深大于30米,个房间均有自然采光,户内自然通风较好,每户至少一卧室朝南。

户型有三室两厅、两室两厅、两室一厅等。入户空间利用楼电梯的剩余空间设计成储藏室,以便用户出入时放置鞋帽用具。起居室与过渡空间紧密相连,拥有较完整的墙面,以利于住户家庭安装视听装置及现代化家具,起居室有一个大阳光室,可以满足北方地区冬天寒冷时隔各种活动需求。厨房设计模数化,为安装成套厨房家具提供了条件,在跟住户交流过程中发现,由于水电设计不够精细化导致装修过程中改水电地方多,并且插座、电箱设计位置还需多加考虑。住宅卫生间去不做到分室布置,洗衣机位置固定以便使用,部分卫生间为机械通风,间接采光。

住宅建筑采用现代风格的建筑形式,实墙较低的阳光室、大的南向飘窗,以及转角飘窗等扩大视野,北向较小的开窗,符合呼市地区的气候特点。以简洁的立面造型创造具有浓厚生活气息、高雅文化环境的空间,建筑外墙运用中灰色与米黄色两种配色。北方寒冷地区采用暖色系可以更好吸收太阳光,而灰色主墙面能更好应对北方风沙大的特点,墙面不容易显脏。外饰面材料以喷涂涂料,石材,和面砖相结合的装饰。外墙粘贴挤塑聚苯板保温材料,外贴面砖,由于保温材料外贴面砖容易掉砖,时有掉落砖的事故发生,故面砖粘贴技术非常关键。五区建成一年多,目前为止砖面情况良好。每户均考虑了空调室外机的挂位,所以整体建筑风格统一,不会杂乱。落水管采用内排水的方式,外墙干净整洁。

三、公建配套

五区没有布置商业裙房,打造纯住宅的设计理念,小区内部设计了12班幼儿园,其他如变电站、垃圾站、煤气调压站、换热站等均布置在小区内。其他公建诸如物业管理等在其他区内集中考虑设计。小区内在住宅入口处设计了无障碍坡道,但缺乏无障碍标志。小区内道路也没有设置盲道,及缘石坡道等。

经过此次调研学习到了不少知识,同时也发现了一些问题。首先是高密度社区越来越多,土地紧张,为了节地只能尽量盖高层,这就需要解决好诸多问题,日照采光、高层消防、给排水等等。五区内部分户型采光不足,其他情况良好。其次,小区停车没有做到完全的人车分流,不过这也与车辆多相矛盾,是需要深入研究才能更好处理的。再次,五区高层间距大,能够留有更多的地方布置景观绿化,所以小区内环境优美,绿化充足。相关配套诸如健身、运动、活动的场所较多。由于小区新建成,入住户数不多,许多问题还没有暴露出来,需要日后跟踪随访才能够更全面的了解。总之通过此次调研对高层居住小区有了更加深刻的了解,为以后小区规划及高层住宅设计提供更多的实际案例经验。

建筑调研报告(二)

近年来,随着我市公共事业的快速发展,城市管理水平的不断提高,市容环境得到了极大的改善,为我市经济快速平稳持续发展创造了良好的外部条件。但与此同时,仍有诸多待解决的难点问题,尤其是违章建筑的存在,严重影响制约了城市的发展。违章建筑数量较多,分布较广,隐蔽性较强,危害较大,查处时也有相当的难度,如何妥善查处违章建筑也就成了城市管理工作者的工作重点与难点。本文就结合城中区域的实际情况,总结违章建筑的一些特点,阐明违章建筑的危害,分析其产生的深层原因,在此基础上结合实际案例探讨查处违章建筑时要注意的一些问题。并提出相关的对策意见。

一、我市城中违章建筑的基本情况

(一)违章建筑的定义

违章建筑一般是指在城市规划区内,未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设,严重影响城市规划的建筑。违章建筑主要包括:(1)未申请或申请未获得批准,未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;(3)擅自改变了使用性质建成的建筑;(4)擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。

(二)我市违章建筑特点

20**年城中中队共查处违法建设37户,其中经过规劝自拆7户,自拆面积62平方米,强制拆除违法建住17户,强拆面积208平方米,停建13户,停建面积121平方米。就数量来看,违章建设的总面积达到了391平方米,当然,还有未被查处到的,总体来说是相对较多;从分布来看,南园路、人民南路、古松弄、桃园路等各条道路周边及小区内都有不同程度的违章建筑;由于城中区域部分小区建成年代较长,内部构造相对复杂,部分街道也较为偏僻,很难在正常的巡逻过程中被发现,被查处的违章建筑相当一部分是来自市民的举报,而且往往都是已经建成的。综上所述我市城中区域的违章建筑存在着数量较多、分布较广、隐蔽性较强等诸多特点,给我们依法查处带来了不少困难。

二、违章建筑的危害

(一)浪费土地资源。违章建筑直接占用了大量的集体土地,甚至是基本农田,侵吞了集体资源,损害集体利益,造成国家资源的低效利用。

(二)提高开发成本。随着经济的快速发展,开发的全面推进,科学合理规划的逐步完善,杂乱无章的违章建筑严重破坏整体规划。

(三)影响依法行政。违章建筑的横行,给国家的土地管理、村镇建设、农民建房管理带来了诸多不利因素,使法律法规得不到有效的贯彻执行,执法的权威产生了负面的影响,

(四)增加安全隐患。由于违章建筑多为简易结构,往往是由几个农民工随便搭建而成,因此,几年后它们都会变成危房,随时都会发生事故;路边的建筑物还会影响视线,造成交通事故。

(五)影响社会稳定。大量违章建筑的出现,影响着我们的居住环境。同时,由于这些建筑物都是未批先建的,到处乱建,达不到技术规范,容易造成邻里纠纷的大量出现,与构建和谐社会的主题背道而驰。

三、违章建筑大量形成的原因

违章建筑上述的这些特点和危害致使它的查处成了工作难点与重点。为了更好的处理相关的违章建设,有必要充分认识违章建筑形成的深层原因。

(一)违章建筑大量产生的根源来讲:经济利益驱动是当事人敢于违法建设的主要原因,经营需要早已代替生活需要成为违章建筑的主要动机。(

(二)行政执法机关执法不公、处罚不力是违章建筑泛滥的另一个原因。由于判别建筑物是否违反规划,是以详细规划即详规为标准判断的。而在当时,详规要么很粗糙,要么根本没有,人们特别是领导干部中不少人对城乡规划特别是详规的法律效力一无所知,随意变更规划是常见的事。由于没有详规,或虽有详规却得不到严格执行,这就给行政执法机关判定建筑物是否违反规划、是否严重影响规划留下了非常大的自由裁量空间,而对这一自由裁量权却无约束机制。于是在同一地段,对类似的建筑,对甲认定为严重影响规划,决定拆除,而对乙则认定不严重影响规划,不予拆除。此类执法不公现象,不一而足。

四、违章建筑的对策意见

要指出的是,违章建筑不是仅仅依靠个别部门严格按照法律程序查处就可以轻松解决的,要根本性的减少,甚至消除违章建筑,需要多方面多个层次的共同努力。

第一坚持法制宣传。提高群众法制意识,强化违章建筑危害意识,使居民充分认识到整治违章建筑的重要性和必要性。创新监督形式,充分发挥社会监督作用,使群众能举报,愿举报,敢举报。

第二归类分期处理。首先,针对新生及翻盖违章建筑,必须做到早发现、早处理、早拆除,通过网格平台信息反馈、群众举报等,一旦发现有动砖动土迹象,就立即介入,查明情况,坚决依法处理,尽量把问题解决在萌芽状态。其次,对于历史遗留违章建筑,根据具体情况,可通过整体环境改造、专项整治、民心工程等,分期分批,逐步解决。

第三加强执法力度。实践表明,执法力度稍有松懈,违法建筑者就得寸进尺,违章建筑便死灰复燃,同时还带来了相互攀比,你家盖一层,我家盖二层、三层。为此,对违章建筑的查处,必须从严打击,严厉查处,绝不能再搞“以罚代处”,要达到重创正在违章建筑者,震慑有意违章建筑者的目的。对于严重阻碍执法的违法人员,性质恶劣,影响面广的违章建筑,必须实行强制措施,决不可让其心存侥幸;对于无视政策、明目张胆、正面挑衅的,必须予以严厉打击,必要时让司法介入,以维护法律尊严。

第四完善相关法律目前,针对楼顶违章建筑,主要以自拆为主,对坚决不拆除的城管大队也面临法律难题。执法大队并没有强制拆除权,如果申请法院执行,法院表示也有难度,因为要拆露台的违章房必须穿过业主的合法房屋。因此,需要规划、建设、城管等多部门联合调研,健全相关法规,增强其操作性和强制性,起到严厉整治的目的。

总结

综上所述,违章建筑以其分布广,数量多,隐蔽性强,危害大的特点,严重阻碍了城市的规划发展,查处违章建筑更是城市管理工作者的重点与难点,在查处违章建设时必须严格按照法定的程序,同时要加强执法力度,坚持法制宣传,做好违章建设者的思想工作。只有通过各个部门的联合,不同层面的共同努力,违章建设的情况才能得到根本的改善。

建筑调研报告(三)

英国著名“史前”学者戈登·柴尔德(V、Gordonchilde,1892—1957)认为城市的出现是人类步入文明的里程碑。对于人类文化的研究,莫不以城市(礼仪性)建筑的出现作为文明时代的具体标志而与文字、(金属)工具并列。而谈到建筑就不得不以其文化脉络为背景。

楚国哲学的中心问题是天人关系,楚人的哲学世界观是个体本位的天人合一。楚人认为:人的存在,都是一个一个的个体,这个个体,就是他的“自”。人的个体,是自然存在,而有超自然的愿望。人的自然存在,无论在空间上、时间上,都很有限。人有超自然的愿望,要求在空间上、时间上,进入无限。人的血肉之躯,不可能进入无限。人的精神状态,则可能进入无限,就是自觉个体与宇宙合一,也就是自觉天人合一。宇宙无限,若个体自觉与宇宙合一,也就自觉同其无限。个体的精神状态,只能与血肉之躯同存,仍是有限的。但只要一息尚存,便能自觉天人合一,进入无限。一旦自觉这个合一,则这种天人合一之感,不仅比平常客观实在之感,更为实在,而且更为深刻,因为更为自觉。这种天人合一的精神状态,可以使人从一切局限(包括时空局限)解放出来,把个体全部能量释放出来。《庄子》中的“至人”、“神人”、“圣人”、“真人”,都自觉天人合一,而进入无限。因此,楚建筑文化的最大特点也是体现在它的“天人合一”建筑观上,它所展现的是“自然与精神的统一”,本文所探讨的“天人合一”建筑观,也正是基于这一基本涵义作为出发点。

楚建筑属于建筑范畴的“干阑文化”是古代中国南方建筑文化的主体,是南方干阑式建筑与源于北方穴居的高台式建筑融合时期具有历史转折意义的代表。它是以木结构为主的建筑体系,向来注重与自然的高度协同,尊重自然,体现“天人合一”的境界。在艺术性格上特别重视对中和、平易、含蓄而深沉的美的追求。在选材上,木材给人以含蓄、深沉的天然之美,它集轻巧、坚韧、易于加工为一身,恰恰与楚国人的文化性格相切合,因此成为楚建筑的首选材料。加之,建筑始终是为人服务的,地处中原的楚国地大物博,木材资源丰富,而相反去花几百年的时间用石材去兴建宫室建筑是不可想象的。因此,选择木材也有其必然性。

楚建筑在建筑类型上丰富多彩,主要包括:宫殿、宗庙、公府、馆榭、地下宫室、离宫、坛、祠、警鼓台、舞台、观景楼阁等。它们的种类和使用功能虽不相同,但始终流露着“天人合一”的思想。这基于与自然高度协同的楚文化精神——热爱自然、尊重自然,建筑镶嵌在自然中,仿佛是自然的一个有机组成部分。

楚国的建筑重视人与自然的融合相亲的文化精神。以其楚楼阁为例,楼阁相当开敞,楼内外空间流通渗透,追求与自然的亲近;造型上运用水平方向的层层屋檐,环绕各层的走廊栏杆,极力削弱体型上的竖高感觉,使之时时回顾大地,仿佛对大地有着无比的眷恋;屋面、屋脊、装饰局部的曲线运用避免了造型的僵硬冷峻,优美地镶嵌在大自然中,仿佛自己就是天地的一部分,充分体现了人对自然的向往和崇敬之情。

楚国的建筑注重与自然高度协同的观念,表现在城市、村镇、陵墓或住宅的选址和布局上,“风水”学说、院落组群分布就是集中体现。早在伍子胥设计建造吴都阖闾城(今苏州市城厢区)时,在《吴越春秋》中记载:“子胥乃使相土尝水,象天法地,造筑大城,周回四十七里。陆八门,以象天八门;水八门,以法地八聪。筑小城,周十里。陵门三。不开东面者,欲以绝越明也。立阊门者,以象天门通阊阖风也。立蛇门者,以象地户也。”楚建筑普遍存在“天人感应之说”、“四神之说”、“阴阳之说”、“五行之说”等建筑意识,这些建筑意识形成了中国古老的风水理论的基础。风水理论,在景观方面,注重人文景观与自然景观的和谐统一;在环境方面,又格外重视人工环境与天然自然环境的和谐统一。其宗旨是勘察自然、顺应自然,又节制地利用和改造自然,选择和创造出适合与人的身心健康及其行为需求的最佳建筑环境,使其达到阴阳之和、天人之和、身心之和的完美境界。楚建筑以“间”为单位构成“单体建筑”,再由“单体建筑”围合构成“院落”。而院落组群分布就是以“院落”为基本单位,依照一定的轴线关系、平衡分布原则和具体需要构成整个组群。主要方式是平面上的层层铺开,注重移步换景异和空间层次,体现时间进程中的空间意识,注重含蓄的美的表达和体验。

建筑风格上,楚建筑的屋顶、木构件、飞檐等人性化设计,机智而巧妙的组合所显示的结构美和装饰美本身也体现了天人合一的思想。楚建筑的屋顶一般很大,并出现了屋坡的折线“反字”及以后的“举折”的做法。虽然曲度不大,屋角也没有翘起,刚健质朴的气势较浓,但也初步反映了“天人合一”的思想。人字型的屋顶造型,既扩大了室内的空间感,同时有利于排水。类似的还有楚独有的干阑式建筑风格等,这些做法相比同时期的欧洲的平屋顶和中国北方穴居,更具有“人性化”设计和“天人合一”的思想,是古代楚国劳动人民智慧的结晶。

木构件主要指柱、梁之外的悬挑受力构件斗拱,古老的“斗拱”系与檐口平行。迄今所发现的楚建筑异型木构件中有十分精美的拱形构件。木构件的“制作”主要指构造结合的榫卯技术,其本身不用一钉一卯,完全插接构成。源出于南方古老的干阑式建筑中的榫卯构造,为楚建筑所承袭发展,不但系列完备,而且技术先进。在承重结构过渡为装饰构件的过程中,无论从技术角度还是从审美角度都将两种功能结合得天衣无缝。终于成为其独特的南国风格。

建筑的装饰上,楚国的艺术家们既看重人与自然的统一,充分表达个性的自由,可是又积极入世,回归到人本的理性现实。以其雕塑为例,在发掘的楚系墓葬中发现如:比细高腿还长一倍的长脖子鸟的脑袋上忽然长出了枝杈繁生、尖端锐利的成对鹿角来;昂首引吭、展翅欲飞的长颈彩凤偏偏要站到斑斓猛虎的背上去,而自己的背上却生出一对繁枝的鹿角;人首蛇身的补天女;双手擎万均的编钟乐架武士,是力的表现;飞凤、鸣鸾、长蛇、奔鹿,还有鼓胀着肚子的具蛙在进行着一场只有现代人类才可能进行的水陆空交叉的立体大型混战,是人间善与恶的搏斗……这些作品,对于地下的死者,是欢送他们祝愿他们飞升上天上仙境,对于地上活着的人们,是鼓励他们面对自然、征服自然。多数的雕塑作品是实用器物,把器形制作成许多种动物的形象,施以彩绘,以至浅高浮雕、镂刻等等,莫不表现出一种耐人寻味的艺术魅力,充满着浪漫情调,以供装饰陈设,赏心悦目。楚国建筑装饰以红黑两色的强烈对比为基调,这是由于当时楚人的审美观决定的。

值得注意的是,楚建筑始终是“天人合一”与“礼法、宗法制度”的联合体现。“天人合一”追求自然,“礼法、宗法制度”注重等级制和规矩,看似矛盾,但反映在建筑上,两者并没有截然分开。如“台”、“坛”等建筑形制是礼制建筑,但它们在布局上追求的还是“天人合一”的理念,二者并不矛盾。

总的说来,“天人合一”建筑观是楚国古代建筑的中心思想,是楚人的伦理观、审美观、价值观和自然观的深刻体现。

2015中国农民工调研报告
多层建筑调研报告 第八篇

中国农民工调研报告(一)

改革开放以来,随着我国工业化、城镇化进程加快,越来越多的农村富余劳动力转移到城市(镇)和乡镇企业就业。在这个过程中,形成了一个特殊的社会群体,这就是被称为农民工的我国现代化建设的一支新型劳动大军。农民工主要是指户籍仍在农村,进城务工和在当地或异地从事非农产业的劳动者。他们就业流动性强,有的在农闲季节外出务工、亦工亦农;有的长期在城市居住、生活和工作,已成为产业工人的重要组成部分。他们虽然尚未成为城市居民,但与农民也有很大的不同,生产生活方式、思想文化观念已受到城市现代文明的熏陶。农民工的大量涌现,为社会创造了财富,为农村增加了收入,为城乡发展注入了活力,为国家现代化建设做出了重大贡献。农民工的出现和发展,是中国国情的产物,将长期存在于现代化事业的进程中。正确认识和高度重视解决农民工问题,是建设中国特色社会主义事业中的一个重大的历史性课题。

一、充分认识解决农民工问题的重要性和紧迫性

大量事实说明,农民工已是我国产业大军中的一支重要力量。据国家统计局调查,2015年全国进城务工和在乡镇企业就业的农民工总数超过2亿,其中进城务工人员1.2亿左右。农民工广泛分布在国民经济的各个行业,其中在加工制造业中占从业人员的68%,在建筑业、采掘业中占到近80%,在环卫、家政、餐饮等服务业中这一比重达到50%以上。农民工在我国工业化、城镇化、现代化建设中发挥着重要作用。可以说,过去20多年,如果没有农民工,我国的工业化、城镇化进程就不会有那么快,沿海地区新兴产业和开放型经济就不可能迅猛发展。

党中央、国务院高度重视农民工问题,已制定了一系列保障农民工权益和改善农民工就业环境的政策措施,各地区各部门做了大量工作,取得了积极成效。但从现实情况看,农民工面临的问题仍然十分突出。主要是:工资偏低,拖欠工资现象严重;劳动时间长,安全条件差;缺乏社会保障,职业病和工伤事故多;培训就业、子女上学、生活居住等方面也存在诸多困难,经济、政治、社会权益得不到有效保障。这些问题引发了不少社会矛盾和纠纷,也引起了社会各方面的广泛关注。进一步解决好农民工问题,有着极大的重要性和紧迫性,对于改革发展稳定和整个现代化事业具有全局性的重大意义。

解决农民工问题是落实科学发展观的迫切需要。科学发展观的重要内涵,是坚持以人为本,统筹城乡发展。这是我们党执政为民的宗旨决定的,也是实现全面建设小康社会目标的要求。落实科学发展观,必须实行工业反哺农业、城市支持农村的方针,建立健全统筹城乡发展的体制和制度,促进工农、城乡协调发展,使城乡人民共享改革发展成果,逐步走共同富裕的道路。从根本上改变城乡二元结构,必须实行有利于调动农民工积极性和维护农民工权益的政策措施。农民工促进了市场导向、自主择业、竞争就业机制的形成,闯出了一条城乡融合发展、解决“三农”问题的新路。切实做好农民工工作,将有利于从根本上解决“三农”问题,协调工农关系,实现城乡共同繁荣发展。

解决农民工问题是建设社会主义和谐社会的必然要求。建设民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会,是全面建设小康社会和实现现代化的重要目标。实现这一目标,必须使全体社会成员都享有平等权利,共享改革发展成果,这也必然要求解决好涉及农民工权益的一系列问题。只有妥善解决他们在劳动工资、就业环境、公共服务等方面存在的问题,切实保障农民工的经济、政治和社会权益,为农民工创造一个公平、良好的工作和生活环境,才能促进社会公平正义,形成充满活力、有序安定的社会局面。

解决农民工问题是建设中国特色社会主义的战略任务。农村富余劳动力向非农产业和城镇转移,是世界各国工业化、城镇化的必然趋势。各国在工业化过程中农村富余劳动力转移的规模、进度和方式不同,其社会效果也不一样。我国人口众多,农村劳动力数量也多,又正处在工业化、城镇化加快发展的阶段,将有越来越多的农村富余劳动力逐渐转移到非农产业和城市中。农民工队伍的出现和壮大,是我国特色的转移农村富余劳动力的正确抉择和有效途径。大量农民工在城乡之间流动就业的现象在我国不是短期的,而必将是长期的。我们必须顺应工业化、城镇化的客观规律,并从我国国情出发,正确引导农村富余劳动力向非农产业和城镇有序转移。能否解决好农民工问题,直接关系到我国现代化进程和宏伟目标的实现。

胡锦涛总书记在党的十六届四中全会上的讲话中,提出了“两个趋向”的重要论断:“综观一些工业化国家发展的历程,在工业化初始阶段,农业支持工业、为工业提供积累是带有普遍性的趋向;但在工业化达到相当程度以后,工业反哺农业、城市支持农村,实现工业与农业、城市与农村协调发展,也是带有普遍性的趋向。”并明确指出,“我国现在总体上已到了以工促农、以城带乡的发展阶段。”这是对我国经济发展进入新阶段的科学判断。温家宝总理在十届全国人大三次会议所作的《政府工作报告》中明确指出:“适应我国经济社会发展新阶段的要求,实行工业反哺农业、城市支持农村的方针,合理调整国民收入分配格局,更多地支持农业和农村发展。”提出要“进一步研究制定涉及农民工的各项政策。”这些重要论述和要求,为我们正确认识和高度重视解决农民工问题指明了方向。我们要从现代化建设规律和建设中国特色社会主义事业全局的高度,充分认识正确解决农民工问题的重要性、紧迫感和长期性。

二、解决农民工问题需要把握好的指导原则

农民工是我国工业化、城镇化、现代化进程中出现的新事物。解决好农民工问题,最根本的,是要有正确的指导原则。概括地说,既要遵循世界上现代化建设的一般规律,又要坚持从我国国情出发;既要积极解决农民工面临的诸多问题,又要把握改革发展稳定的大局;既要着力完善政策和管理,又要推进体制改革和制度创新;统筹城乡发展,推动中国特色工业化、城镇化、现代化稳步健康发展。进一步地说,解决好农民工问题需要把握好以下几个重要原则:

第一,公平对待,一视同仁。就是要尊重和维护农民工的合法权益,消除对农民进城务工的歧视性政策规定和体制性障碍,使他们和城市职工享有同等的权利和义务。这是坚持以人为本、促进社会公平和正义的具体体现,也是现代社会文明进步的重要标志。必须在全社会营造理解农民工、尊重农民工、保护农民工的良好氛围。这不仅要体现在涉及农民工的各项政策措施中,也要体现在各地方各部门的日常工作中,还要体现在用人单位的用人观念和做法中,任何部门、地方和单位都不应有歧视农民工的规定和做法。

第二,强化服务,完善管理。就是要转变政府职能,加强和改善对农民工的公共服务与社会管理。努力为农民工提供就业和改善生产生活条件的服务,提供维护合法权益和子女接受教育的服务。在管理方式上实现由防范式管理向服务型管理转变,在公共产品提供上实现由单纯面向城镇户籍人口向包括农民工在内的所有常住人口转变。要充分发挥企业、社区和中介组织的作用,使农民工享受应有的公共服务和权利,也使农民工更好地适应在城市工作、生活的新要求。

第三,统筹规划,合理引导。就是实行农村劳动力异地转移与就地转移相结合。要统筹城乡劳动力就业,搞好科学规划,实行正确的政策措施,引导农村富余劳动力有序转移。我国国情决定了和规定着在推进工业化、城镇化的过程中,必须坚持“两条腿走路”方针,坚持大中小城市和小城镇协调发展。既要积极引导农民进城务工,又要大力发展乡镇企业和县域经济,扩大农村劳动力在当地转移就业。这样,才能确保农村劳动力的合理、有序流动,防止大量农民盲目涌进城市特别是大城市,避免一些国家出现过的大城市人口急剧膨胀和贫富悬殊的现象。

第四,因地制宜,分类指导。就是要坚持从各地实际情况出发,有针对性地解决农民工面临的各种问题。我们国家地域辽阔,各地发展不平衡,解决农民工问题也一定要考虑到各地的差异,不搞一个模式。近些年来,许多部门和地区进行了不少的尝试,积累了有益的经验。要加强对农民工工作的统筹协调和分类指导。输出地和输入地都要有针对性地解决农民工问题。要积极探索保护农民工权益、促进农村富余劳动力有序流动的有效办法和途径。

第五,立足当前,着眼长远。就是既要抓紧解决农民工面临的突出问题,又要靠改革和发展,逐步解决涉及农民工利益的深层次问题,形成从根本上保障农民工权益的体制与制度。我国农村富余劳动力转移流动将是一个长期的历史过程,农民工这一特殊群体也将伴随我国工业化、城镇化、现代化的长过程。解决农民工问题应该坚持当前和长远相结合,方向性和操作性相统一。对一时解决不了的问题,可以提出解决问题的原则、方向和思路,为各地进一步探索和完善措施留有空间。

贯彻以上这些原则,从根本上说,就是要全面落实科学发展观和构建和谐社会的重大思想,尊重、保护和善待农民工,走中国特色的农村劳动力转移之路。

三、当前需要着力研究解决的几个问题

解决农民工问题涉及面广,需要做多方面的工作。当前,特别要抓紧解决涉及农民工利益的一些带普遍性和最现实的问题。

第一,着力解决农民工收入偏低和生产生活条件差的问题。这是农民工最直接的切身利益问题,也是当前农民工反映强烈的问题,必须下大力气加以解决。一方面,要从制度机制上杜绝拖欠和克扣工资的现象,通过建立工资支付监控制度和工资保证金制度,做到农民工工资发放月清月结或按劳动合同约定执行,切实加大对拖欠农民工工资的用人单位处罚力度。另一方面,要规范农民工工资管理,严格执行最低工资制度,制定和推行小时最低工资标准,逐步改变农民工工资偏低、同工不同酬的状况。现在,不少地方在这两个方面都做了积极探索,要认真总结经验,推广成熟做法。同时,要改善农民工生产生活条件,有关部门应切实履行职业安全和劳动保护监管职责,企业必须按规定配备安全生产和职业病防护设施,强化用人单位职业安全卫生的主体责任。要依法保障农民工的休息权和休假权,监督用人单位严格执行国家关于职工休息休假的规定,对于延长工时和占用休息日、法定假日工作的,必须依法支付加班工资。任何企业都不得压低或变相减少加班时间的工资支付。要多渠道地改善农民工居住条件,保证农民工居住场所符合基本的卫生和安全标准,通过完善社区文化设施和公共服务,丰富农民工业余文化生活。

第二,加强农民工就业培训和劳动合同管理。关键是要改革城乡分割的就业管理体制,逐步建立城乡统一、公平竞争的劳动力市场,为农民工提供平等的就业机会和服务。各地方、各部门要进一步清理和取消针对农民工进城就业的各种歧视性规定和不合理限制,清理对企业使用农民工的行政审批和行政收费。各级政府都要把帮助农村富余劳动力转移就业作为公共服务的重要内容;城市公共职业介绍机构要向农民工开放,免费提供政策咨询、就业信息、就业指导和职业介绍;要依法规范职业中介、劳务派遣和企业招用工行为。要适应工业化、城镇化、现代化进程和农村劳动力转移就业的需求,加强农民工职业技能培训,大力发展面向农村的职业教育,提高农民转移就业能力。要严格执行劳动合同制度,加强对用人单位订立和履行劳动合同的指导与监督,制定和推行规范的劳动合同文本,建立权责明确的劳动关系。任何单位都不得违反劳动约定损害农民工合法权益,特别要依法保护女工和未成年工权益,严格禁止使用童工,对介绍和使用童工的违法行为应从严惩处。

第三,积极稳妥地解决农民工社会保障问题。农民工的社会保障是一个相对复杂的问题,也是各方面都比较关注的问题。抓紧建立符合农民工就业特点的社会保障制度,已成为一项重要而紧迫的任务。这既涉及维护农民工权益,也关系稳定农民工队伍。要根据农民工的社会保障需求,坚持分类指导、稳步推进,首先着力解决工伤保险和大病医疗保障问题,逐步解决养老保障问题。农民工的社会保障,要适应农民工就业流动性大的特点,保险关系和待遇能够转移接续,使农民工在流动就业中的社会保障权益不受损害;要兼顾农民工工资收入偏低的实际情况,实行低标准进入、渐进式过渡,调动用人单位和农民工参保的积极性。各地都要认真贯彻落实《工伤保险条例》,依法将农民工纳入工伤保险范围,所有用人单位必须及时为农民工办理参加工伤保险手续。当前,要加快推进农民工较为集中、工伤风险程度较高的建筑、采掘等行业参加工伤保险。各统筹地区要采取建立大病医疗保险统筹基金的办法,重点解决农民工进城务工期间的住院医疗保障问题,农民工也可自愿参加原籍的新型农村合作医疗。要抓紧研究探索低费率、广覆盖、可转移,并能够与城乡养老保险制度相衔接的农民工养老保险办法。有条件的地方,可直接将稳定就业的农民工纳入城镇职工基本养老和医疗保险。

第四,改善对农民工的公共服务。农民工输入地政府要切实转变思想观念和管理方式,对农民工实行属地管理。要在编制发展规划、制定公共政策、建设公用设施等方面,统筹考虑长期在城市就业、生活和居住的农民工对公共服务的需要,逐步健全覆盖农民工的城市公共服务体系。当前,子女上学是长期在城市工作农民工面临的一个突出问题。输入地政府要承担起农民工同住子女义务教育的责任,将农民工子女义务教育纳入当地教育事业发展规划,列入教育预算,以全日制公办中小学为主接收农民工子女入学。城市公办学校对农民工子女接受义务教育要与当地学生在收费、管理等方面同等对待,不得违反国家规定向农民工子女加收借读费及其他任何费用。输入地政府还要加强农民工疾病预防控制和适龄儿童免疫工作;实行以输入地为主、输出地和输入地协调配合的管理服务体制,全面搞好农民工计划生育管理和服务。

第五,健全维护农民工权益的保障机制。目前,涉及农民工的侵权案件屡屡发生,由于多种原因使得维护农民工合法权益工作困难重重,健全维护农民工权益的保障机制至关重要。要保障农民工依法享有的民主政治权利,保障农民工参与企业民主管理权利。农民工在评定技术职称、晋升职务、评选劳动模范和先进生产者等方面要与城镇职工同等看待。要依法保障农民工人身自由和人格尊严,严禁打骂、侮辱农民工的非法行为。要深化户籍管理制度改革,逐步地、有条件地解决长期在城市就业和居住的农民工户籍问题。当然,户籍制度改革是一个十分重要而又相对复杂的问题,一定要根据大中小城市的不同情况,从各地实际情况出发,积极而稳步推进。要加大维护农民工权益的执法力度,健全农民工维权举报投诉制度,做好对农民工的法律服务和法律援助工作。应充分发挥各级工会、共青团、妇联组织在农民工维权工作中的作用。

第六,大力促进农村劳动力就近转移就业。这是走新型工业化道路的必然要求,是解决我国庞大农村劳动力转移就业的必由之路,也是我们必须长期坚持的重大指导方针。据调查,目前全国已转移的农村劳动力中,在县域经济范围内吸纳了65%,主要是在乡镇企业和中小企业就业,浙江、江苏、山东、广东等经济发达省份省内就地、就近转移的农村劳动力都达到90%左右。实践证明,这种就业模式和途径是十分必要和重要的。一定要大力发展乡镇企业和县域经济,扩大农村富余劳动力在当地转移就业容量。要努力引导相关产业向中西部转移,增加中西部地区农民在当地就业机会。要大力开展农村基础设施建设,这不仅可以帮助农民改善生产生活条件和增加收入,也利于促进农村富余劳动力就近就业。要提高小城镇产业集聚和人口吸纳能力,鼓励外出务工农民回到小城镇创业和居住。特别要依法保护农民工土地承包权益,这是降低农民工在城市失业风险、维护社会和谐稳定的一个重大问题。

第七,着力提高农民工自身素质。由于农民工已经并将进一步成为我国产业工人的重要组成部分,这支劳动大军的素质状况,直接关系到我国产业素质和竞争力,关系到整个工业化、现代化水平。因此,一定要用极大的努力全面提高农民工素质,包括政治思想素质、业务技能素质、科学文化素质。要高度重视和切实加强对农民工的教育和培训,不断提高他们的科学文化水平。要在农民工中开展职业道德教育,引导农民工爱岗敬业、诚实守信,遵守职业行为准则,成为既熟练掌握职业技能,又具备良好职业道德的合格的产业工人。要开展普法宣传教育,引导农民工增强法制观念,知法守法,学会利用法律、通过合法渠道维护自身权益。要开展精神文明创建活动,引导农民工遵守交通规则、爱护公共环境、讲究文明礼貌,培养科学、文明、健康的生活方式。广大农民工要努力按照现代产业工人的基本素质要求自己,刻苦学习科学文化知识、学习业务和生产技能、学习国家法律法规和方针政策,要遵守社会公共道德规范,履行当地城市居民应尽义务。

20**年初,国务院领导同志就研究解决农民工问题作出重要批示,要求国务院研究室牵头,组织党中央、国务院有关部门和有关地方以及部分专家,对农民工问题进行全面、系统、深入的调查研究,并在研究成熟后为国务院制定一个关于解决农民工问题的指导性文件。历经10个多月的努力,课题组形成了一批调研成果,并起草了一个指导性文件;20**年1月18日,温家宝总理主持国务院第122次常务会议听取汇报,并讨论通过了《国务院关于解决农民工问题的若干意见》的文件,已经发布实施。这本《中国农民工调研报告》,汇集了对农民工问题作系统调查研究的丰硕成果。这些研究成果,丰富了对农民工的地位、作用、现状、趋势和一系列相关问题的认识。农民工这一新事物还在不断发展变化中,请广大读者和我们一起继续关注和深入研究农民工问题,为这支新型劳动大军的可贵精神和重大作用鼓与呼,为从根本上解决农民工问题作坚持不懈的探索与奋斗。

中国农民工调研报告(二)

一、农民工追讨工资的件次及维权方式发生变化 20**年“两节”期间,农民工到因农民工工资未及时支付个访、集访共20余件次,涉及金额1201.1万元。20**年“两节”期间与去年同期相比投诉率上升了15.9%,金额上升10.8%,人数上升51.7%。不包括农民工到区城乡建设委,区人社局劳动监察大队投诉的农民工问题,堵高速路口等方式,在城区发生一次。城区堵交通干道的行为在北环路,三环路数次发生,同邦。国际城数次发生民工拉标语、敲盆子等方式上街游行。

二、工程领域普遍存在此类现象

其中工程项目有政府项目,也有私营工程,如示范街道及背街小巷改造提升工程,房地产开发工程,工业园区厂房建设工程,巴渝民居改造工程,历史遗留问题等方面,就农民工工资按时发放问题进行了专题研究,会议要求各融资平台,国有公司,行业主管单位等要及时监督,按照“业主负责、属地管理、行业主管、部门联动”等方式保证工资按时发放。层层建立预警排查机制,(

三、存在的原因

有房地产开发项目受国家政策调控影响,也有融资市场的限制,支付压力逐渐加大,有个别劳务公司恶意欠薪,或者劳务公司因工程接近收尾,以追讨工资为名,雇请民工帮忙追讨保证金及工程尾款等行为。

根据20**年“两节”期间信访反映出来的问题,主要有以下几种:

(一)是项目资金不到位。因银行银根一度紧缩,使得资金融资难,筹集资金不到位。在项目施工过程中,资金跟不上建设的进度,到了支付工程款的时间或结点,建设单位无资金来支付进度款、结点款。由此直接给施工总承包、专业承包、劳务分包以及劳务班组造成巨大的支付压力,或以各种借口不及时支付农民工工资,导致农民工工资支付矛盾纠纷增多。

(二)是合同履约难度大。按合同约定执行是整个工程项目管理的核心,也是日常管理工作的依据。一方面,工程项目建设单位在选择施工企业,施工企业在选择专业承包企业或劳务公司,劳务公司在选择劳务班组的时候,由于这些企业的实力和信誉度参差不齐。实力雄厚和信誉度好的企业都能严格履行合同,也能顺利应对市场中的各种风险。遇到经济实力差和信誉度差的企业,他们会以各种形式和方法给建设单位或施工企业或劳务公司施加压力,逼迫建设单位或施工企业或劳务公司提前履约支付款项。另一方面,相当一部分劳务分包合同、劳动用工合同签订不规范,甚至有的工程项目根本就未签订书面劳务合同,只有口头约定。导致争议、纠纷不断,给处理这方面的信访问题带来了一定的难度。

(三)工资监管力度差。目前,建设行业农民工工资支付程序主要是建设单位支付给施工总承包方、施工总承包支付给劳务分包、劳务分包支付给民工班组、民工班组支付给农民工。部分建设单位和施工总承包、劳务分包在划拨工程款时,未遵循优先保证农民工工资的原则。即使建设单位在已按合同给定支付工程款后,下属分包单位未直接支付给民工,拖欠农民工工资的隐患仍然存在。从中反映出工程项目对农民工工资监管乏力。

(四)建设秩序不规范。部分项目在施工管理过程中,施工管理人员配备不齐,管理制度不健全、责任未细化不明确。工程项目管理不力,导致工程款结算和农民工工资支付中诱发争议和矛盾纠纷较多。

四、工作建议

(一)是加强项目资金监管。为了杜绝和减少工程款和农民工工资拖欠事件的发生,积极探索防止拖欠的方法及措施。从源头上防止拖欠。严格执行项目资金和民工工资保证金制度。对资金达不到规定比例或后续资金没有保障的经营性工程项目、房地产开发项目,坚决不予颁发《施工许可证》,不批准其开工建设。对拖欠工程款及农民工工资的工程,不予竣工验收备案。全区各类工程项目的主管部门,要尽快成立处理民工工资应急方案,及时发现和妥善解决民工工资投诉问题。

(二)是落实工程建设信用评价体系。由建设行政主管部门负责,认真落实建设领域“工程建设信用评价体系”,利用“市场评价”、“安全生产”、“工程质量”、“合同履约”、“市场行为”四个评价体系,重点是参建单位的“合同履约”情况。采取房屋建筑多层不得少于2次评价(即基础完成评价一次、主体封顶评价一次),高层不得少于3次评价(即基础完成评价一次、主体完成一半评价一次、主体封顶评价一次);市政基础设施工程,采取建设进度过半一次,结束一次,加强对我区在建工程项目的动态监管。对存在有农民工工资支付拖欠行为的工程项目,立即责令限期整改。对整改不力的工程项目,采取建管、质量、安全、造价管理科室、站、所联动,限制该工程活动的继续进行。

(三)是健全农民工用工体系。区人社局要积极探索农民工用工实名制管理制度,切实加大对农民工用工情况、用工合同签订的动态监督管理力度,随时掌握工程各阶段、各工种的农民工用工情况。切实有效地保护农民工的合法权益对农民工工资支付实行“月结月清”制度,农民工工资支付由建设单位和用工单位负责落实专人监管。农民工工资发放情况,每月由用工单位以工资名册的形式向区人社局劳动监察大队报送备案。

(四)是进一步规范建筑市场。首先相关部门要强化建设工程项目招标投管理,重点是在资格审查中,要确保建设单位择优录取实力雄厚、管理规范、信誉度好的施工总承包企业,坚决打击挂靠、围标、窜标行为。其次,建设行政

主管部门是加强对施工合同及履约情况的监管,合同管理工作的重点和难点均表现在对合同的事后监督,通过定期或者不定期的方式对合同备案后的履行情况进行检查,及早发现未按照合同进行履约的情况,避免造成承发包双方的扯皮事件,即时予以纠正,避免更大的损失,维护合同双方的利益,对不按照合同执行的主体应视情况给与一定的处罚。再次,涉及施工现场的管理部门,要强化施工现场的监管,重点是管理人员的到位情况、从业人员持资格证上岗情况、管理人员的变更情况、现场管理制度落实情况进行监管。

(五)是落实清欠工作责任制。清欠工作在今后几年的工作中任务非常艰巨,是关系我区社会稳定的重要因素,区委、政府一定要把他摆到重要的工作日程上来抓。必须进一步完善健全清欠机制,以目前已经建立的清欠机制为基础,以《刑法修正案》第四十一条规定支撑,以打击恶意欠薪和恶意讨薪为重点,以“业主负责、属地管理、行业主管、部门联动”为原则,层层落实责任,落实专人,继续推进清欠工作。特别是要加强融资的力度,确保工程项目资金到位,切实维护的农民工的合法权益和社会和谐稳定。

中国农民工调研报告(三)

春节期间我通过对我家乡盐城市响水县黄圩镇返乡农农民工的问卷调查,我对家乡农民工在收入方面的有关问题进行了研究,并对农民工的欠薪、讨薪问题予以了特别关注。在调查的基础上,我从从业情况、工资状况、讨薪问题三个方面进行了相关的分析研究,认为至少在我省苏南地区各市外来的农民工遭受欠薪和被迫讨薪问题已经基本上解决了,但是在其它应享有的基本待遇上仍没有得到公正的对待,他们普遍忍受着没有福利和保险、没有休假、超时工作以及没有奖金补贴的待遇。我希望对农民工问题不只是关注,而是更多地通过社会各界的努力来改善农民工的现状。

现将此次实践活动的有关情况报告如下(正文内容)

一、调查背景和调查方式

20**年底,温总理为农妇熊德明讨薪一事,在社会上引起了极大的反响。从政府到民间,都以各种方式关注农民工的生存状况,尽力帮助农民工争取应得的权益,政府部门更是出台了一系列政策、措施,来解决欠薪问题。时隔一年半有余,

1.4亿农民工的现状是否有所改善,权益是否得到保护,特别是欠薪问题是否得以解决呢?对此我决定做一次小小的社会调查,旨在以小见大,一窥农民工的收入状况

本次调查对象均为在苏南务工返乡的农民工,本次调查采取了问卷调查和访问两种方式,一共调查了20名农民工,调查内容涉及农民工的平均月工资额、计酬方式、发薪方式、签订合同情况、拖欠工资情况、解决欠薪所采取的方式等

二、调查的数据分析

本次调查分别针对农民工、企业(用人单位),主要从从业情况、工资状况、讨薪问题三个方面进行了调查研究。

(一) 民工的从业情况

1、农民工大多是通过劳动市场找到工作单位的,但也有相当一部分是通过亲友、同乡介绍工作的。

2、从事的职业主要有建筑工人、工厂临时工、餐厅服务员、家政服务人员、城市环卫工人等。而且农民工大多奋斗在第二产业,从事的工作大多工作条件比较差、工作强度大,有些甚至工作环境极为恶劣,是城市居民所不愿从事的工作。

3、对农民工与用人单位之间签订合同情况的调查发现,由于政府部门加大了建筑行业、加工制造业等农民工相对比较集中的企业的监督管理,现在签订劳动合同、临时雇佣合同的比例大大提高了。但还是有不签合同的情况,往往出现在打短工、由熟人介绍工作、以及在无照经营的个体经营加工户打工的农民工身上。有的是因为不知道有订合同这回事,有的是根本不把签合同当回事,还有的则是因为老板根本不理会这种要求。而且,即使有签订合同,也往往是企业指定的,存在大量不合理、不合法的霸王条款,再加上农民工文化程度不高,对这些条约理解并不深,明显不利于保护农民工权益。

(二)民工的工资状况

1、农民工工作报酬的计酬方式主要为计件制和计时制,计时制有按小时和按日两种。

2、农民工的平均月工资按工作的强度、技术要求、个人能力等有较大差别,从1500元到3500元不等。但是一般都没有奖金、公积金、社会福利、医疗保险。

3、薪资的发放有三种情况:打短工的一般是在完工以后一次性发放,不过可以预支一些作为生活费;建筑行业一般分为两部分,每月发放一部分生活费,年末或工程结束时再发放另一部分;工厂以及服务业一般按月发放,但会扣留一定的保证金,如果是打短工很容易发生拿不到短期打工的工资,损失保证金的情况。

(三)农民工的讨薪问题

1、出现工资拖欠的比例不高,而且多为无照经营的个体经营加工户、黑工头等不正规的雇主。工厂、工地往往会因为资金没有到位而出现短时间拖欠工资,但都能很快补发。

2、老板拖欠农民工工资的原因,主要有技术上的和道德上的两方面:技术上的原因有上家汇款迟延导致资金不能及时到位、企业经营不善导致资金周转困难,层层分包体制等;道德上的原因比较复杂,有的是工头卷款逃跑、有的是老板无视农民工的权利而肆意侵害其利益。

3、农民工在遇到长时间老板拖欠工资时,所采取的手段五花八门,包括直接向老板抗议、请工会之类的组织进行调解、向新闻媒体曝光、找政府部门投诉、求助于司法、仲裁等,其中,比较极端的有“跳楼秀”、绑架老板、报复包工头等,但一般很少会有人选择这种方式。通过调查,我们发现大多数农民工选择向政府部门投诉,因为一旦发生拖欠,向老板抗议或进行调解很少有实际效果,申请仲裁和诉诸于司法对农民工来说都成本太高,要上媒体又需要事情具有一定的新闻性,而找政府部门不但成本较低且成功几率也比较高。

4、各地方政府都有劳动与社会保障局,并设有监察大队(纠察大队)专门处理这类案件,以切实保护农民工的基本权益,减少侵害的发生。从调查来看,各地政府部门都能比较及时有效地处理问题,一经调查认定,坚决追讨回欠款,案件成功解决的几率在98%以上,而且对违规单位有处罚、教育等手段。为了减少事件的发生政府还有日常的巡查,主动进行监察工作,平时也经常展开针对性的宣传教育。

三、调查得出的结论

虽然我省苏南地区的农民工工资待遇还不错,但据有关资料显示,我国各地离乡务工3个月以上的农民有近1.4亿人,在我省苏南务工的农民工只能占农民工总数的一小部分,所以改善农民工待遇问题仍然任重道远。农民工他们承担了城市中大部分城市人不愿干的累活、脏活,却只拿着微薄的工资,过着艰难的生活,而且还时常遭受不公平的待遇。农民工的工资报酬相比与他们工作的强度是很低,这仅仅是农民工收入问题的一个方面,但有时就连这微薄的工资农民工也难以得到兑现!

通过对外来农民工的调查,我发现,由于政府近年来的大力整治与监管,农民工遭受欠薪和被迫讨薪问题已经有了很大程度上的改善,遇到欠薪的主要是没有合同规范以及雇主为不法经营或经营混乱的农民工。但是,农民工在其他应享有的基本待遇上仍没有得到公正的对待!即使与用人单位之间签订了劳动合同,也对其中明显不合理、不合法、差别对待的霸王条款无可奈何。他们已经普遍习惯了没有社会保险、医疗保险,没有休息日和假期,长期的超时工作却没有加班补贴的不公平待遇。如今背井离乡的农民工已成为城市最大的弱势群体!他们的生存现状,与他们做出的贡献形成巨大反差。如果放任这种不公正持续下去,致使农民工不满情绪上升,是大大不利于社会的稳定和发展的。

农民工之所以会受到这种不公平的待遇,从其自身的来讲主要有两个原因:第一、农民工文化程度低,缺乏法律知识和维权意识,受到侵害也不会维护自己利益,使侵害他们权利的人和准备侵害他们利益的人有恃无恐、趁虚而入;第二、农民工缺乏能够维护自己权力的组织,农民工在维护自身权益的过程中身单力薄,处于劣势地位,没有专门法律机构帮助农民工维权,而本该代表维护工人利益的工会组织早已名存实亡,许多时候它并没有起到它应有的作用,它应该更进一步为维护农民工利益作出努力。

由于经济状况、地理条件等原因,农民工大都文化程度不高,缺乏一定的专业技术,法律意识普遍淡薄。而且,由于来城市打工的农民来自五湖四海,从事的职业五花八门,没有一个有力、团结的组织来保护他们的权益。所以,使得农民工始终生活在城市的最底层。他们付出了艰辛的劳动,理应得到社会的尊重和认可,但实际上却没有最基本的国民待遇,依然被排除在城市各类保障体系之外。他们从事条件最差、负荷最重的体力劳动,而用工单位却不愿投入更多成本给予改善。 我认为,社会在得到农民工如此多的给予之后,理应付出对等的回报,给予他们更多实际的关爱和帮助。首先,就应该切实按照《劳动法》的有关规定,让他们享有法律所赋予公民的权利,对于侵害其劳动权利的个人与单位,进行有效的惩处,切实保障每个公民的权利。其次,社会各界尤其是社会舆论要加大对企业的监督,让欠薪等不法问题无处可藏,让欠薪等不法企业曝光于阳光之下。最后,政府还要有制度保障,从制度着手方能从根本上解决农民工薪酬问题 ,完善社会保障制度、劳动监察制度、国民收入分配制度等。总之解决农民工薪酬问题是不会一蹴而就,路漫漫其修远兮,我们要从多方面多角度着手,为解决农民工薪酬问题采取一篮子措施。

2015房地产市场调研报告
多层建筑调研报告 第九篇

房地产市场调研报告(一)

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用,房地产业直接税收占到总税收的15%左右,相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入,则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快,房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期,中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策,对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说,政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状,客观分析政策对房地产走势的影响,从而研究提出相应的对策建议,对保持我区房地产市场的持续健康发展,具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月,我区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。今年以来,我区房地产业发展呈现以下特点:

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势,2-6月的增速走势见图二:

从商品房预售情况来看,回落趋势明显。1-6月全区预售3940套,总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态,3月份我区商品房预售出现了一次明显下降,4月份仅售出474套,总面积6.5万平方米,与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平,每月预售385套,总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨,房地产市场投机成份严重,中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点,市也出台了多项有关政策,加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市:

中央:

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,规定各地要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日,央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策,规定对房价上涨过快城市或地区,可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%,并实行住房贷款下限管理,将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文,规定XX年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税,同时规定凡在XX年6月1日以后购买非普通住房的,按3%全额征收契税。

房地产发展目标调整。XX年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作,于2月18日推出“网上二手房”试运转,增强房地产信息的透明度,并出重拳打击违规炒作房产的企业。

房地产供应结构调整。大力调整供应结构,加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看,宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响,从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时,平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重,房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩,我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看,宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素,达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的,有利于我区房地产市场的持续健康发展,主要将起到以下几方面的作用:

合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策,减少房地产市场中的投机成分,显露市场真实需求量,合理引导房地产投资开发量。同时,通过严格土地供应,有效防止过度开发的情况发生。

缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量,调整房地产供应结构,满足普通老百姓的住房需求,有效缓解房地产业的供求矛盾。

适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应,我区房地产价格仍将继续走高,但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价,使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对,保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展,当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

建立起科学有效的房价监测和预警体系,加强对房地产市场的调控,维护房地产市场价格秩序,促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格,新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作,将出让土地面积、房地产开发投资额,新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率,市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动,及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络,及时反馈项目的进展情况,以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目,并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权,同时,严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关,严格审查房地产开发企业的资质条件,对抽逃注册资本金、项目资本金,无证或超范围从事房地产开发经营的行为,要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产,根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划,合理预留开发空间,以达到通过城市规划来引导房地产开发,带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控,通过房地产市场的信息透明化,培育和发挥房地产行业协会的作用,引导房地产企业掌握市场状况,根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求,市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设,同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机,积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜,改善住宅供应,完善住宅功能,提高住宅质量。同时,结合我区开发建设和城市化进程实际,引导居民对住房的理性消费,推动主体需求的合理化。

房地产市场调研报告(二)

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。XX年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

总体看,XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了XX年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费额1.82亿元,两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,(

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮,损害了群众利益,还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行政府定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求,自XX年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完善一片,宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组,领导小组由县政府分管领导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”:即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的相关问题,后发布拆迁公告,最后签订拆迁协议。

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定:“从**年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(XX、3、22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调,“自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了人民群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产市场调研报告(三)

关注民生,让百姓实现“住有所居”的目标,是党委、政府的中心工作之一,也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因,促进榆林房产业的健康有序发展,按照20**年榆林市政协总体工作安排,环资委就金融危机对我市房地产业的影响,向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关

部门及规模较大的房地产企业征集相关资料,并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动,视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会,就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后,又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会,认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下:

一、基本情况

近年来,随着住房制度改革的不断深化,我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系,基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题,居住条件得到了很大改善,房地产市场进一步得到完善。

20**年至20**年10月份,全市共建成商品房面积210.6万㎡,完成销售面积136.8万㎡,空置面积74.0万㎡,空置率为35.2%,其中20**年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡,销售27.2万㎡。

20**年榆林市区商品房均价1646元/㎡,20**年涨至2300元/㎡,**年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡,20**年1-10月份,高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管**年下半年以来成交量下降明显,但房价仍未下降且略有上升,这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20**年特别是二、三季度以来,榆林城区楼市发生强势反弹,从低迷逐步走向火热,5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹,房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20**年--**年全市累计完成经济适用房85.1万㎡,其中20**年完成22万㎡;20**年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;**年完成45万㎡,同比增加了148.6%,安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡,小高层均价2300元/㎡,多层均价约1800元/㎡,在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面,榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套),总投资1.17亿元,其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大,楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚,撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大,多以本土企业为主,一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出,消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期,加之中国宏观经济利好的影响,榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下,在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象,各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2),充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来,榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响,**年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡,空置率约为63%,交易量大幅下降,开发量明显下滑。**年全市房地产上市交易面积67.6万㎡,交易额17.9亿元,交易面积较上年下降近40%,开发量下降10%,到20**年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7县区20**年第一季度较去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度强势反弹,7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%,促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力:一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩,保持经济增长,稳定宏观经济形势,国家出台了不少扶持政策,增强了消费者的购房积极性。同时,相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情,进而引燃了20**年三季度楼市的大爆发。同时,银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融机构各项存款余额已达1092亿元,居全省第二,较年初增加206亿元,较年初增加137亿元,增长29.35%,同比多增76亿元,增量已相当于20**年全年的181.75%,增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末,全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元,较年初新增4亿元,其中,6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实,创新金融服务品种,增加了对居民消费的信贷投入,有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。

2、区域发展不平衡,南北差异较大。由于我市经济南北差异较大,作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场,绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时,房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20**年-**年全县共建成商品房面积60万㎡,房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上,南部县区的房价则普遍较低,基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少,消费者趋于理性。20**年以来,受诸多因素的影响,特别是房价的过快增长,导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目,助推了房价的强势上涨。但从**年第三季度以来,受金融危机影响,榆林的房地产市场出现了持续低迷,投资型购房客户明显减少,一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性,房地产市场更是一种刚性需求在推动,泡沫成份在逐步减少,榆林的房地产市场正在逐步走向规范,走向成熟。

4、土地价格大幅上升,土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施,随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化,土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道,土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂,工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度,土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛,其土地价格逐步抬高,开发成本大幅上升:

20**年以前,榆林城区土地价格亩均价为57.43万元,而20**—**每亩均价为207.4万元,20**年亩均价94.1万元,基本与20**年以前持平,土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查,20**年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动,现在建和销售的商品房,是以前的储备土地。**年金融危机以来,房地产企业均未冒然购地,他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断,土地购买热情不高,对土地价格的心理预期不是很乐观,导致土地需求锐减,土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨,土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用,从20**到**年呈现先高后低的趋势,从高速增长到大幅回落。20**年至20**年,榆林市房地产市场持续火爆,土地购置费用快速增长,增速达到1.7倍;之后受市场影响,房地产投资热情减弱,使得20**年至**年土地购置费用有较大幅度下降,同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价),从20**年的2050元/㎡上升到**年的2394元/㎡,上涨了344元/㎡,涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看,土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素:一是随着居民生活质量的不断提升,居民住房以旧换新、以小换大,住房的更新换代成为时尚。与此同时,**年股市持续低迷,存款利率较低,房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此,经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看,随着近几年以来的土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度的实施,增加了土地出让的透明度,增大了土地获取价格,从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响,增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善,也增加了商品房建设成本,促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备,是将“生地”变为“熟地”资金的投入,进行土地平整等“七通一平”的过程。从20**年—**年,每平方米土地开发成本由263元上升到794元,增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加,自筹资金比重减少。20**年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中,国内贷款占到17%,到**年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到**年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下,我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升,也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20**年国内贷款达到48%,企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降,反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态,人心的稳定及市场信心的重建都需要时间,目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响,市委、市政府审时度势,沉着应对,制定了有针对性的政策和措施,对全市工业经济运行实施政府干预,在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头,加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施,榆林的房产企业逐步走出低谷,从第二季度开始,榆林的房地产受国家调控政策的推动,投资者信心显著增强,销售额明显增加,房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来,对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。**年废除福利分房、实行住房商品化改革以来,我市房地产业进入持续稳定发展期,对经济增长的贡献不断增大。从**年到**年,房地产行业年均增长24%,高于国民生产总值的增长速度。**年到**年,扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值,可视为对经济增长的间接贡献率,**年到**年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资,房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大:

3、房地产业对消费增长的贡献。20**年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%,是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下,扩大内需成为中国经济增长的主要推动力,扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择:

4、房地产业对财政收入的贡献。20**年—20**年房地产税收呈平衡增长态势,净增加1976万元,房地产市场销售活跃。**年房地产税收7116万元,较上年同期减少2742万元。20**年1—10月份,房地产营业税入库9877万元,较去年同期6024万元增长的63.96%。20**年1—10月份,房地产税收总额6256万元,较去年5349万元同比增长16.96%。

此外,房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出,20**年全市房地产税收占税收总收入的2.87%,房地产税收对全市地方税收贡献较大,20**年房地产税收收入占税收总收入的2.53%,所占比例略有下降。但实际上,与同期相比,净增加了198万元,仍处于上升趋势。进入**年,受房地产市场下滑的影响,房地产税收全年完成7116万元,占税收总收入的1.18%,较上年同期减少2742万元,所占份额下降了1.35个百分点,下滑幅度较大。20**年1—10月份,房地产行业税收完成6256万元,同比增长16.96%,占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征:政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展,对于推动榆林经济快速发展,促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展,应加强以下几个方面的工作:

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责,对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价,防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上,把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上,要与我们的经济发展水平相适应,与人民群众的收入水平相一致,保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价,在经济适用住房的建设过程中,既要把握规划建设时机,确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求,使他们“住有所居”,享受社会进步和经济发展的成果,又要尊重市场规律,不宜过分扩大保障范围,对房地产市场造成较大影响,破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研,摸清底子,科学合理供给,引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道,用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究,通过统计分析,科学掌握购房需求信息,对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布,防止盲目建设,减少社会资源的浪费,有效解决供需矛盾,为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前,全市共有房地产开发企业129个,其中具有二级资质的开发企业12个,三级资质开发企业31个,四级资质开发企业73个,暂定资质开发企业13个,有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右,且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌,提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此,政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业,通过资源整合、优势互补、强强联合,使他们的企业做大做强,培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业,让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业,逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合,根据自身的技术和优势,另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律,违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前,对已建成并使用的要进行详细登记备案,对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔,以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理,确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑,调查了全国有代表性的620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型,620个案例中,销售房价最高的为45000元/㎡,最低为1130元/㎡,地价占房价最低例为5.3%,最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%,356个项目比例在15%-30%之间,其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此,一定要加强土地监管,确保土地供需平衡,以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度,高度垄断土地一级市场,提高土地统征、储备和管理的能力,搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为,盘活已出让土地,促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神,严格按规定收取闲置费,闲置满两年以上的土地要无偿收回,打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场,加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等,对原划拨进行开发的,必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的,必须由政府收购储备,进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的,必须严肃查除,坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策,防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地,从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款,提高房地产公司银行贷款的门槛,从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批,对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期,通过金融、税收等手段,有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高,进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性,使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元,超过北京、上海,创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外,以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计,鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多,远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展,必须首先加快城市发展,让先进的开发城市理念进入榆林,带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势,走整体性、规模化发展之路。其中,政府必须强化其总体规划功能,否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展,最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展,其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟,消费者也是日益理性化,尤其是房地产业本身的特点,决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以,要想获得消费者的青睐,必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高,房地产企业必须建立服务至上的理念:一方面在深入了解消费者需求的基础上,对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识,做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变,进行细致准确的产品定位,并采取多种销售手段,把目光转向售前、售中、售后各个阶段,努力提高服务质量,从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目,规范税费征管行为。据有关统计数据显示,土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计,我市共向房地产企业征收的税费共50余项:

其中一些项目的收取比例弹性较大,这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会,增大了腐败的可能性,同时也减少了财政收入,加重了企业负担,损害了政府形象。因此,政府要组成清查组,对所有税费项目进行一次清理整顿,对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔,废除一些不合理的收费项目,减免一些收费项目,以减轻开发商负担,增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设,提高城镇居民收入,不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设,对于推动房地产企业的发展具有重要作用,随着人们的生活节奏的不断加快,对追求生活品质的要求逐步提高,消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中,对住房配套问题给序了相当大的关注,买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一,近年来发展日新月异,但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进,在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用,必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入,不断改善生活质量,提高生活品质。要按照科学发展观的要求,不断增加广大居民的收入,让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果,不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前,我市的二手房交易市场还处于初级阶段,规章制度、人员配备、交易场所等还不健全,交易量小,且很不规范,这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此,要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备,建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费,以吸引广大居民加入到这一市场上来,不断完善和繁荣这一市场,以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之,我们要通过不懈的努力,使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场,积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展,为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

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