武汉光谷房价全球第一

导读：　武汉光谷房价全球第一(共6篇)武汉光谷房地产市场分析武汉光谷房地产市场分析报告1 市场概况1 1光谷概况1 1 1武汉科技新城规划——大光谷1 1 2光谷数字解读A 130公里“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形...

本文是中国招生考试网（www.chinazhaokao.com）成考报名频道为大家整理的《武汉光谷房价全球第一》，供大家学习参考。

武汉光谷房地产市场分析
武汉光谷房价全球第一 第一篇

武汉光谷房地产市场分析报告

1.市场概况

1.1光谷概况

1.1.1武汉科技新城规划——大光谷

1.1.2光谷数字解读

A.130公里

“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。 B．占据1/3

07年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年1500亿占1/3。. C.30%

光谷主要经济指标均保持30%增长 D.1500亿元——2020年计划产业收入 E.61.11%

武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总毕业人数的61.11%。光谷是靴子留汉大户。

1.1.3光谷核心区交通体系

1.2．宏观经济状况 1.2.1近期房地产相关政策

虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。

由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

1.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览

一手房普通住宅2上海 成，非普通住宅3成； 7折利率

二手房多数为3成

4成

一手房仍可享受7折利率； 二手房根据个人征信状况，多数可享受8.5-9折利率，少部分上浮10%

90平米及以下首付2建行利率上浮10%，工行、华夏为基

7折利率； 针对别墅和4成（工行、华夏可做3

广州 成； 140平米以上首

准利率但首付3成则利率上浮10%，

大户型优惠幅度减小。 成，但是利率1.1倍）

一手房总价80万以

下首付2成，80万以一手房可享受7折利率，重庆 4成

上首付3成； 二手房二手房没有折扣 3成 一手房90平米以下首付2成，140平米北京 7折利率

以上首付3成； 二手房首付3成

一手房仍可享受优惠，光大银行、民生银行下浮25%，其他银行下浮15%；二手房基准利率为主，尚未上浮利率，建设银行10月份停止二手房贷款

4成（中信银行及一些小基准利率到基准利率上浮10%之间，银行可以2-3成） 部分小银行可做到7折利率

目前的各地对于购房优惠政策执行各不相同，而我们预期，首次购房七成优惠年底前取

消可能性不大，而二套房优惠则面临变数，但相信在临近年底会有所收紧。

1.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期

国务院在08年12月提出对二手房交易营业税的减免。政策原文中提出“政策暂定执行至2009年12月31日”，在目前市场交易活跃的环境下，我们认为该项政策延期的可能性不大

该项政策推出不会对开发商产生负面影响：

1、营业税优惠的取消会将部分需求由二手房市场分流至新房市场 2、本项政策取消与否对新房市场中投资购房不会产生明显影响 本项政策出台时已注明政策有效期，投资购房不会因为这项政策的出台而促使其购房行为的发生，也不会因为这项政策的取消而抑制投资购房。 二手房营业税减免到期，对房产投资有一定抑制作用，同时可能促进部分首次置业者回流一手房市场。

2.需求与供给分析

2.1武汉市场情况

09年武汉商品房销售火爆程度较07年有过之无不及，全年保持量价上升态势，后期走势主要受政策影响，因而对后市应保持谨慎乐观态度。 光谷片区市场情况 光谷片区后世预估

以相似度而言，将09年与07年比较。2009年，内环线受土地供应影响成交萎缩，一二环成交比例较高且稳定，二三环成绩比例较07年减少，三环线成交比例较07年大幅上升。 武汉市09年成交产品线结构

受到70/90政策影响，三年来，中小户型成交比例大增。2009年，首次置业与首次改善产品成为市场成交主力。

武汉市09年产品线价格走势

2.2光谷片区后世预估 2.2.1光谷10年供应量预估

武汉光谷房地产市场分析
武汉光谷房价全球第一 第二篇

武汉光谷房地产市场分析报告

08工程管理

张骏康 2008311383

李政刚 2008311388

目录

1.市场概况........................................................................................................................................ 3

1.1全国房地产市场概况 ......................................................................................................... 3

1,2武汉房地产市场概况 ......................................................................................................... 3

2.具体市场概况 ................................................................................................................................ 4

2.1光谷概况............................................................................................................................. 4

2.1.1武汉科技新城规划——大光谷............................................................................... 4

2.1.2光谷数字解读 .......................................................................................................... 5

2.1.3光谷核心区交通体系 .............................................................................................. 6

2.2．宏观经济状况 .................................................................................................................. 6

2.2.1近期房地产相关政策 .............................................................................................. 6

2.2.2 11月初调研各地房贷政策执行一览 ..................................................................... 7

2.2.3 二手房营业税减免，应该不会续期 ..................................................................... 7

3.需求与供给分析 ............................................................................................................................ 8

3.1武汉市场情况 ..................................................................................................................... 8

3.2光谷片区后世预估 ............................................................................................................. 9

3.2.1光谷10年供应量预估 ............................................................................................ 9

3.2.2光谷10年产品供应结构预估 .............................................................................. 10

3.2.3光谷10年存量及销量预估 .................................................................................. 10

4.竞争分析...................................................................................................................................... 11

4.1纳帕溪谷........................................................................................................................... 11

4.1.1周边配套 ................................................................................................................ 11

4.1.2现状分析 ................................................................................................................ 11

4.2卡梅尔小镇 ....................................................................................................................... 13【武汉光谷房价全球第一】

4.2.1现状分析 ................................................................................................................ 13

4.2.2平面展示 ................................................................................................................ 13

5.光谷客户采访内容整理 .............................................................................................................. 14

1.市场概况

1.1全国房地产市场概况

据国家统计局发布最新数据显示，上半年，全国70大中城市商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积同期增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。

其中武汉的房地产市场也伴随着全国市场的改变发生着改变。作为后起之秀的武昌光谷地区近期在武汉房地产板块表现强劲，房屋交易均价在武汉市只用几年时间就冲到了全是高房价的行列中，房价涨幅令人咋舌，为了了解光谷房地产这种神奇的“光谷速度“，我们发现者团队特地展开了至此”武汉光谷房地产现状调查“活动，走进社会，了解社会，同时还能够了解时下最热门的民生问题，透过社会现象发现深层问题。

随着武汉光谷成为继中关村之后的第二个国家级高新技术开发区之后，武汉光谷的发展进入了黄金时期，从以下几方面分析光谷高速发展的原因有：

位置：中国长江流域经济带的腹地，地理位置优越；

科技：武汉市高校科研机构众多，科技力量雄厚。

交通：为我国航空运输的中心城市之一，高速公路四通八达，交通便利。 环境：为亚热带季风气候，气候温暖，环境

1,2武汉房地产市场概况

随着国家宏观调控政策的不断深入，2007年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进一步加强了调控措施的执行力度，使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。

2007年武汉市房地产开发投资为459.75亿元，同比增长25.6％；房屋施工面积为3195.41万平方米，同比增长11.1％；房屋竣工面积为933.37万平方米，同比增长6.8％。2007年武汉市商品房销售面积为1135.41万平方米，同比增长18.2％；商品房综合销售均价为4706.26元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长17.8％。

2008年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入了调整期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。

2008年武汉市房地产开发投资为570.36亿元，同比增长24.1％；房屋施工面积为3798.10万平方米，同比增长18.9％；房屋竣工面积为869.83万平方米，同比下降6.8％。2008年，武汉市商品房销售面积为626.61万平方米，同比下降44.8%；商品房综合销售均价为5148.13元/平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长9.4％。

2009年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。2009年1-6月，武汉房地产市场的成交总套数为60338套，比2008年同期增加了120%；销售总面积为631.9万平方米，比2008年同期提高了119%；销售总金额为325.9亿元，比2008年同期提高了112%。

2009年7月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。7月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12777套，137.57万平米，成交金额73.99万元，成交均价5378.3元/平米。上涨5.5%，8.8%，10%，1.1%，市场进入基本稳定期。

2009年8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度向有利于供应方倾斜。8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。商品房成交12135套，122.05万平米，成交金额67.83万元，成交均价5557.92元/平米。分别上涨-5.02%，-11.28%，-8.33%，3.35%，市场进入微妙时期。 从长远发展看，武汉房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长。

中投顾问发布的《2010-2015年武汉房地产市场投资分析及前景预测报告》共十七章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等，接着分析了中国房地产行业的发展概况、武汉房地产业的发展环境以及武汉房地产业的运行情况；然后分别介绍了武汉土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对武汉房地产市场做了重点企业运营状况分析、部分区域分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析，最后分析了武汉房地产市场的未来前景及发展趋势。您若想对武汉房地产市场有个系统的了解或者想投资武汉房地产，本报告将是您不可或缺的重要工具。

1.3 光谷概况

2.具体市场概况

2.1光谷概况

2.1.1武汉科技新城规划——大光谷

中国中部，楚汉文化的发祥地，这里有一片领先国际的光电产业热土，它就是武汉东湖国家新 技术开发区。作为中国第一家国家级的光电子产业基地所在地，它也被人们形象的称为“中国光谷”。以每年 30% 的速度跨越式发展，这片幅员 58 平方公里的土地如今已经成为创业者的乐园、领先企业的聚集地，武汉的人文科技新城。“中国光谷 ” 是活力无限的科技创新之地。东湖之滨英才汇聚、人杰地灵，这里有武汉大学、华中科技大学等 48 所高等院校、 56 个中央及省部属科研院所、 11 个国家重点实验室、 10 个国家工程技术中心和 700 多个技术研发机构；这里有 49 位两院院士、 20 多万名专业技术人员和 40 万名在校大学生；这里还有旨在培育光谷持续创新能力而建造的光电国家实验室、国家植物基因工程中心和P4 实验室。作为全国三大智力密集区之一的东湖高新区拥有着强劲而持续的创新激情与创新活力，每年申请的知识产权专利在 1000 件以上。

2.1.2光谷数字解读

A.130公里

“十一五”期间，武汉东湖高新区在现在建成区域的50平方公里上，继续沿武黄东路向东发展，并托管工夏区、洪山区的27个行政村，约80平方公里的城市发展空间，形成区域面积130平方公里，60万人口的城市副中心。

B．占据1/3

07年光谷GDP为1300亿，08年1700亿，占武汉GDP（3900亿）的44%，09年1500亿占1/3。.

C.30%

光谷主要经济指标均保持30%增长

D.1500亿元——2020年计划产业收入【武汉光谷房价全球第一】

E.61.11%

武汉大学生留汉比例不断走高，07年35万毕业生留汉，占总毕业人数的61.11%。光谷是靴子留汉大户。

2014武汉新房均价破8000 高端房成交量增大
武汉光谷房价全球第一 第三篇

2014武汉新房均价破8000 高端房成交量增大 在刚过去的一年，武汉市新房价格总体保持平稳，各楼盘促销优惠不断。昨日市房管局公布的数据显示，武汉市房价一年涨了1000元/平方米，首次突破8000元/平方米。

据市房管局最新发布的统计数据，上月武汉市新房平均成交价格为8142.77元/平方米，而2013年均价为7000元/平方米左右。房价一年跳涨千元，让购房者和开发商都不解。“武汉三环外多数房价在7000元/平方米以下，即便是三环内，还有四新、白沙洲、光谷等不少片区价格在8000元/平方米以下，全市均价怎么会涨了这么多呢？”光谷一家开发商营销负责人说，片区多个楼盘去年都回调了价格，房价总体应该没涨。

中国指数研究院华中分院分析其监测的数据后认为，全市房价总体上涨，与市中心房价比较高的改善住房成交量增大有关，带动了整体均价上升。一些价格更高的精装修房成交增大，也推动了均价上涨。但从实际情况看，全市多数片区受供应量增大因素影响，去年房价基本保持稳定。

据了解，武汉市目前房价与一年前基本持平。汉口二环内房价仍在15000元/平方米以上，后湖房价在9000元/平方米以上；武昌中心区在13000元/平方米以上，青山的价格在9000元/平方米上下，光谷核心地段在10000元/平方米上下，白沙洲为7000多元/平方米；汉阳钟家村价格9000多元/平方米，王家湾片价格8000多元/平方米，四新价格为7000多元/平方米。

武汉光谷发展趋势及竞争优势
武汉光谷房价全球第一 第四篇

武汉光谷将变“独立城市”

中国光谷要变为世界光谷，世界光谷长什么样？昨日，武汉市政府原则通过《东湖国家自主创新示范区总体规划（2011-2020年）》。

根据总体规划，10年后，光谷企业总收入要达到3万亿，成为全球高新技术产业园区第一梯队、世界一流科技园区；全力打造以光电子信息为核心，以生物、环保节能、高端装备制造为战略，以现代服务业为先导的产业架构。 在新的10年，光谷将肩负“中国创造”的国家战略重任，真正成长为享誉全球的“世界光谷”，全面跻身于世界舞台。

518平方公里成为“独立城市”

在城市空间布局上，“大光谷”将扩大至518平方公里，成为名符其实的“大块头”。未来10年，形成“一轴六心、三区两城、两楔多廊”的空间格局。 其中，“六心”是指光谷综合服务区为主中心，鲁巷为副中心，在花山、左岭、流芳和牛山湖构建四大支撑中心；“三区两城”是指关山科研集聚区、豹澥综合服务区、未来城创新研发区和严东湖科技生态城和牛山湖科技生态城。 值得注意的是，518平方公里的区域内，有282平方公里为生态保护区，其中，137平方公里为“禁建区”。东湖示范区内，南北有九峰森林保护区及龙泉

山风景区两大生态板块，外围构建东湖、南湖、汤逊湖、梁子湖、鸭儿湖等湖滨生态保护圈。

武汉市市长唐良智表示，东湖示范区要从“开发区”向“新城市”转变，成为“独立城市”。

参与全球高新技术产业竞争

世界一流的高科技园区，如何享誉全球？未来10年，东湖示范区将布局九大产业园区，代表国家参与全球高新技术产业竞争。

九大产业园区分别为关山光电子产业园、流芳大学科技产业园、佛祖岭高端装备制造和节能环保产业园、综合保税区、左岭产业配套园、生物产业园、未来科技城、中华科技园和枫树现代服务产业园。

市长唐良智表示，“世界光谷”就是要成为“自主创新”的聚集区、示范区，成为新兴产业的高端制造基地和辐射源。

建设11条现代有轨电车

在法国、巴塞罗那、迪拜等国外广泛应用的低碳有轨电车，不久有望在光谷看到。

据悉，东湖示范区将引入现代有轨电车系统，将规划11条有轨电车线路，形成“3纵7横1环”的现代有轨电车网络。近期，该区将建设有轨电车1、3、5、6号线，建设里程为50公里。

据介绍，有轨电车属轻铁的一种，不仅运量大，缓解公共交通，而且环保无污染、安全性能好，又非常漂亮，可以提升整个城市的品质。“可以想象，在城市的中心，一列长约三四十米的列车，宽敞明亮，运行几近无声，快速在路面滑行，这样的城市很时尚。”据了解，有轨电车有20米、30米、40米几种规格，可以乘坐140人、200人、300人。

另外，还有4条地铁穿过东湖示范区，包括地铁交通2号线、9号线、11号线和30号线。

对外交通也十分便捷。示范区将总体形成“五横四纵”的快速网络，规划建设武汉至鄂州、黄冈、黄石和咸宁城际铁路，新建左岭站、花山站、南湖东站和汤逊湖站。同时，新建化工新城铁路专用线。

在停车规划上，示范区将实施区域差别化的停车供给政策，光谷综合服务中心区严格控制停车需求，其他组团根据需求提供停车泊位，共有公共停车泊位6万个。

污水处理率100%

10年后，东湖示范区将规划关山、大学园、黄龙山、流芳、王家店等13个居住片区，常住人口将达到150万人。“独立城市”有着完整的市政配套，在供水方面，将新建供水规模100万吨/日的金口水厂，扩建白沙洲水厂；供电方便，将新建500KV东湖高新变1座，改扩建500KV凤凰山变、光谷变等。

污水处理率实现100%，新建左岭污水处理厂及尾水排江管道，扩建现有的龙王嘴污水处理厂、汤逊湖污水处理厂及豹澥污水处理厂，实现“雨污分流”。

届时，有鲁巷、光谷2个市级商业副中心；在轨道、城际铁路站点旁，规划

流芳、花山、未来城和牛山湖4

个组团级商业中心

2、武汉全能热区突围战 细读新光谷楼市进入3.0核变时代新浪乐居讯 从2001年中国光谷正式开始建设到现在，短短几年时间从曾经人们心目中的偏远地区一跃成为武汉城市副中心，并被人誉为：第二中关村。区域的高速发展，光谷中心区商业的不断完善带动了区域房地产业的极速扩张，形成了以光谷广场为核心，向四周辐射的商品房市场布局。现如今，光谷楼市潜力也被众多购房者所看好。

世界500强企业频频落子 大光谷或开启新黄金十年

刚过完春节，湖北籍的杨阳结束了在杭州奋斗长达五年的事业，回武汉光谷某知名外企担任高管一职，并在同一区买了一套100平方米左右的三室两厅新房。在他看来，过去10年光谷的发展，是一块很有极具潜力的吸金地，未来10年不管是留在现在的公司还是自己创业，买下这套房都十分方便。而在上海工作了5年的武汉人张先生亦表示：“拿着在外地多年打拼的钱，就希望能在武汉买一套合适的房子。特别是光谷高新技术产业的超速发展，为众多返乡的人提供了与大都市一样的工作前景。”

“这个拥有众多高精尖技术精英的人才基地，将促使大光谷居住环境进一步优化，未来10年，将迎来下一个发展黄金时代。”一位内业人士指出。

事实上，从2001年光谷获批，至今光谷发展已十余年，在政策支持、人才持续供应及产业聚焦下，光谷从地图上“被武汉遗忘的两厘米”，到与中关村齐名的科技新城，缔造出一个比肩美国硅谷的发展奇迹，形成了一座新兴城区。期间充分发挥华中科技大学等高校科研院所的科技研发优势，建设了光谷生物城、未来科技城、光谷金融港、光谷软件园等九大各具特色的产业园区，华大基因、药明康德、中国种子基地等重点项目纷纷入驻，吸引和聚集了一大批国内外优秀创新资源。

由此，武汉光谷的国际影响力与日俱增，世界500强企业频频落户，世界级专家学者更是频繁造访，如诺贝尔物理学奖得主丁肇中、“世界光纤之父”高锟和蓝光LED发明人中村修二等。而2012年初春的光谷，武汉未来科技城又迎来了好消息：中国航天科工锐科光纤激光器研发基地、中国电信湖北(国家)宽带研发中心、中国移动湖北信息港国企三巨头落子园区，将带来共计约30亿元投资。

从生活配套上看，以光谷步行街、大洋百货、光谷国际广场为代表的大型商业，家乐福、沃尔玛、武商为代表的大型商超，省人民医院、省中医院为代表的大型医疗陆续落户于光谷，即将开通的地铁2号线和多路公交为片区内居民提供更完善生活配套。“

武汉楼市格局变迁 光谷成新兴置业最热区

赵宇2009年毕业，随后在光谷一家企业上班，他坦言：“大学期间其实很少去光谷。”但即便如此，今年林海还是在世界城新尚都购买了一套小户型，“自己是外地人，要在武汉发展，买房是必须的。市中心的房子买不起，只能选择在新兴区域买，几个新区中，我亲眼目睹光谷在最近几年的飞速变化，很看好光谷的发展。”

从新浪乐居最新调查结果来看，武汉能吸引众多人来安家置业的很大原因之一就是房价。如一位网友所言，自己在一线城市打拼多年，虽然收入不错，但是怎么也扛不过两万多的房价，你还别嫌贵，说的是郊区。不同于武汉土著对市中心的坚守情节，异地置业者更看中片区的发展潜力。新兴片区光谷成为热门选择，在武汉的楼市格局中，光谷堪称为武汉市最为密集的大规模高品质住宅区。随着武汉市二环以内的价格破万，作为新生力量的光谷，无论是环境设施还是商业氛围，都具有较高的性价比。除了本区域大量高知购买人群外，还吸引越来越多的武汉市民前往购房。

每一个伟大的城市，都有一个伟大的新区。10年光谷，时至今日，随着入驻企业的增多，城市商业、交通配套的逐日完善，片区内人口迅速增长，居住氛围日益成熟，城市扩张的力量不可阻挡，光谷中心变迁的格局正在逐步形成。

品牌房企巨资入驻 大光谷东进南扩“钱”景看好

近年来，东湖高新区以鲁巷广场为核心区域“东进南扩”，采取的是向周边区域逐渐扩散的渐进式发展方式。经过多次托管，高新区的管辖面积达到518平方公里，但尚未开发建设的面积占50%以上，仍采取渐进模式已不能满足快速发展的要求。

眼下，光谷生物城、未来科技城、佛祖岭工业园等一批科技园区正在如火如荼的建设之中，东湖高新区将迅速拉开以光谷中心为核心，以高新大道为主轴的城市“骨架”，加快推进城市建设和园区建设。新的“光谷中心”，规划面积约30平方公里，人口规模约40万，也就是为业内多津津乐道的“光谷南”。

万科、保利、阳光100、远洋等品牌房企，看中光谷未来的发展势头，纷纷扎堆入驻，阳光100大湖第、保利十二橡树庄园、纳帕溪谷、远洋庄园等大规模高端住宅在此聚集，居住氛围渐趋浓厚，商业配套日趋完善。

日前片区再传利好消息，知名企业武汉光谷联合股份有限公司旗下的住宅开发品牌——丽岛即将在光谷推出新品。据了解，丽岛美生座落于武汉中国光谷核心区域，位于三环线和民族大道交汇处。项目东临民族大道，北临三环线，道路系统辐射武汉三镇，迅捷交通直达鲁巷广场、光谷步行街、光谷时间广场等，畅享优越的购物环境和生活配套。

丽岛美生，读懂i的生态眷恋：40%的绿化率、1.79超低容积率确定了健康居住的主调，四大走廊和景观绿化带编织成一个完整的绿化生态网：你可以在动感走廊上，用运动开启生活的每一天；也可以在静谧走廊尽头，独享属于自我的悠闲时光；还可以在林荫走廊旁，举办家庭烧烤聚会；更可以在滨水走廊边，尽情实现亲水的梦想；而景观绿化带，会让你在绚丽的风景里，无拘无束地享受世界。

武汉光谷项目住宅调研报告
武汉光谷房价全球第一 第五篇

住

武汉光谷项目 宅 调 研 报 二00五年六月 告

目 录

一、汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征

1、汉口区域住宅发展特征 „„3

2、武昌区域住宅发展特征

3、汉阳区域住宅发展特征

二、武昌区2002-2005年1季度住宅开发及销售分析

1、2002-2005年1季度武昌区典型楼盘销售个案分析

（一）武昌区历年住宅走势分析

（二）武昌区典型楼盘个案分析

（三）光谷片区整体住宅产品分析

（四）光谷片区住宅整体规划情况

（五）光谷片区典型楼盘户型分析

（六）区域市场畅销户型、面积分析

（七）武汉市热销板式高层及点式高层

（八）各楼盘设计亮点和市场接受度

2、2004-2005年光谷在售楼盘销售情况走势分析

三、2002-2005年二手房交易数据分析

„„8 „„13 „„16 „„16 „„21 „„27 „„33 „„34 „„45 „„49 „„54 „„65 „„65

一、 汉口、武昌、汉阳三大区域住宅发展特征

1、汉口区域住宅发展特征

要点：

产品特征：中心区域住宅以高层住宅、高档公寓为主，城郊结合部以多层、小高

层、连排别墅为主。

价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在3000元/平方米以上，均价在3000

元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占了46%。汉口区域楼盘供求基本

平衡。

消费者特征：公务员，商人，公司职员，企业老总，外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐都市文化特征。

１、概述

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业发展的主要特质。

从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档楼盘的主要聚集区域，同时也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都逐渐趋向于中高端。

2005年，由于政府加大对经济适用房的建设规模。与2004年相比，增加了35.91万平方米，这将缓解中低档楼盘放量偏少的结构性矛盾，预计今后一段时间，汉口房价涨幅将逐步趋于稳定。

目前，汉口中心区域住宅仍以高层住房、高档公寓为主。值得关注的是，由于2004年住宅投资较热，以酒店式公寓、产权式酒店为主的投资型物业不断涌现。目前在国家宏观调控措施之下，对该类物业将形成一定冲击。该类物业的成交价格及销售进度已逐步放缓。

２、区域住宅特征

汉口区目前由江汉区、江岸区、硚口区、东西湖区四个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

（一） 汉口中心城区

汉口中心城区主要包括永清片、沿江片、新华路—建设大道片。

1、 永清片区住宅特征分析

永清片区，城市功能定位在市级文化区、商贸办公区、宾馆商务区和综合生活区4个区域。

总体来看, 2004年永清片区楼盘价格受旧城改造和汉口江滩建设的推动,呈现出快速的房价上涨阶段，有的楼盘同期涨幅达到一千元/平方米左右。而且由于中心城区用地有限, 除滨江苑三期、统建大江园北苑形成小区（以小高层为主）外，此片区楼盘多以小高层、高层为主。

目前,永清片区楼盘从总体上看,有以下特点：

其一，地处中心城区，平均房价在整个武汉市来讲居首位。

其二，户型开发逐步走大。

其三，反映小区拥挤程度的容积率指标普遍较高。

此片区楼盘的优势在于：

交通便捷，生活设施完备。 优秀的教育资源是本区域楼盘销售的一大动因。 此片区楼盘的不足在于：

市场对于市中心区超大豪宅的接受程度尚有待考验。单价高且没有完善的小区环境，仅依托周围的已成型的市政建设,如占地面积小，大部分高层建筑都有靠近大马路，灰尘噪音问题。

目前，本片区高层住宅多以开发精装修公寓为主，价格在4200元/平方米以上。同时，香港瑞安以33.9亿拿下永清地块，并预计投入100亿资金将其打造为武汉新天地，将进一步改善本区域的市场环境。

2、沿江片住宅特征分析

沿江片区为汉口传统的老商业区，早期是外国租借地，因此旧城零星改造较多，尚未形成比较成熟的住宅格局。但由于该片区是武汉市市级中心，交通线路

系统完善、配套设施齐全，商业氛围浓厚，因此，建筑定位以商住两用住宅为主，在建筑形态上，则以高层、小高层为主。

沿江片的区域优越性在于，依托解放大道形成立体的交通网络，交通较为发达，但同时由于属于老城区，路网十分复杂，道路容纳程度不高，导致交通时常堵塞，旧城改造的任务相对繁重。

沿江片主要包括沿长江的沿江大道和沿汉江的沿河大道，依托成熟的商圈和优越的滨江景观是沿江片的主要特色，本片区汇聚了江汉路步行街、万达商业广场、汉正街商品批发市场等武汉市核心商圈，龙王庙商业广场等一批新兴商业也进入认筹阶段，和记黄铺拿下汉江花楼街地块，预计亦以商业开发为导向，该片区竟更具备商业版块特质。

本片区住宅以高档、高层为主，由于地段稀缺，整体住宅开发量不大，随着整个旧城改造力度加大、永清片区拆迁的实施、轻轨的建设，本区域房地产市场已逐渐呈现出新的状况，借助江景开发高档项目成为市场亮点。

3、新华路—建设大道片住宅特征分析

新华路—建设大道片位于汉口中心城区,跨越江岸区和江汉区。本区域涵盖了传统的市级政务区、集金融、商贸、文化娱乐和商住为一体，是典型城市配套建设成熟的中心区域。目前就沿线住宅整体趋势来看，已呈现投资回归城市中心的趋势。

本区域楼盘呈现以下特点：

1、楼盘均价较高，是典型的高档住宅区

2、在寸土寸金的市中心，楼盘普遍占地面积小，容积率高。

3. 其户型以三室两厅为主打。

本区域楼盘的优势在于：【武汉光谷房价全球第一】

其一、位于城市中心区，拥有成熟的城市配套设施。

其二、楼盘开发品质较高。

但是，本片区开发楼盘的对象主要为第二次置业者和高收入阶层。由于附近写字楼云集，也应考虑年轻白领一族置业需求。现在香港路沿线户型的两室两厅的建筑面积基本上在100平方米以上，加之单价高，对于在此工作的年轻人来讲，仍难以承受。

2016房地产市场调查报告
武汉光谷房价全球第一 第六篇

房地产市场调查报告（一）

一、xx房地产市场发展现状

优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20**年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20**年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20**年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。

目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

二、xx商品住宅发展特征

产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。

价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少（多集中在后湖、金银湖）。

文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。

三、20**年（1-6月份）xx商品住宅供给和销售基本分析

（1）商品住宅价格与销量分析

xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居XX市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20**年（1—6月份），xx住宅均价达到5894.43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20**年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20**年（1—6月份），xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。

从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个XX市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

xx中心区作为XX市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。

（2）xx商品住宅市场供求关系

1、20**年（1—6月份）xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。

2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，XX市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20**年（1-6月份），全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降28.94%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年（1-6月份）的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

3、购房者对xx中心城区的住宅偏好度高

亿房研究中心的20**年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。

4、主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米

如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。

5、今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120平方米

20**年（1-6月份）xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的20.52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的27.83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的40.17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的45.43%。

四、xx各区域住宅市场发展概况

xx区目前由xx中心区、古田片区、二七、后湖片区和XX区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：

（一）xx中心区

20**年上半年xx中心区成交均价为6875.42元/平方米，较去年同期上涨2152.88元/平方米，涨幅为45.59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为58.87%。

从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。

出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费；当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。

xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起；时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。

预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。

xx中心区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（二）古田片区

20**年上半年古田片区成交均价为5217.82元/平方米，较去年同期上涨1516.4元/平方米，涨幅为40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为68.59%。

从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。

从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。

政府对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口政府对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。

古田片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（三）二七、后湖片区

20**年上半年二七、后湖片区成交均价为5186.25元/平方米，较去年同期上涨1694.93元/平方米，涨幅为48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降42.06%。

从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二七、后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。

令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。

二七、后湖片区主要在售楼盘信息（截止到20**年6月30号）

（四）东西湖片区

20**年上半年东西湖片区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨1431.83元/平方米，涨幅为43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了14.07%。

从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。

虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。

多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。

和其他区域市场多层小高层高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。

东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。

房地产市场调查报告（二）

关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照20xx年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。

20xx年榆林市区商品房均价1646元/㎡，20xx年涨至2300元/㎡，20xx年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，20xx年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管20xx年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。20xx年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。

经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。20xx年--20xx年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中20xx年完成22万㎡；20xx年完成18.1万㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。

廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。

二、我市房地产市场的主要表现及原因分析

1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，20xx年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。20xx年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区20xx年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了20xx年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。(

2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县20xx年-20xx年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投资型购房减少，消费者趋于理性。20xx年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从20xx年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。

4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：

20**年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20xx—20xx每亩均价为207.4万元，20xx年亩均价94.1万元，基本与20**年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，20xx年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。20xx年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从20xx到20xx年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得20xx年至20xx年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，20xx年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从20xx年—20xx年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。20xx年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到20xx年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。20xx年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%。

企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。

面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。

三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用

1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到20xx年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到20xx年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到20xx年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。

2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：

3、房地产业对消费增长的贡献。20xx年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：

4、房地产业对财政收入的贡献。20xx年—20xx年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。20xx年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。20xx年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。20xx年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。

此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。

从表8可以看出，20xx年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，20xx年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入20xx年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。20xx年1—10月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。

四、对规范我市房地产的几点建议

促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。

为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：

1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。

一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。

二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。

三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。

四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台“小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。

2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。

3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。

4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项：

其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。

5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。

6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。

总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。

房地产市场调查报告（三）

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20**年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20**年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

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