投资一个宾馆多少钱

导读：　投资一个宾馆多少钱篇一《怎么正确投资一个赚钱的酒店》 ...

投资一个宾馆多少钱篇一
《怎么正确投资一个赚钱的酒店》

如何正确投资一个赚钱的酒店

要改变观念：

中国人在工作和生活中往往存有许多误区，而“只缘身在此山中”的我们往往不觉其误而津津乐道地沿袭着。比如童年时语文课本中有刘文学一篇，讲述了十二岁的小英雄如何为了阻止坏人偷窃集体田里的蔬菜而英勇牺牲的故事，曾激励和感染了几代人，大家都把遇见犯罪行为、敢于与坏人搏斗作为行为准则。而在美国和西方发达国家，不管是成年人还是孩子，只要遇见歹徒，其第一反应是立即报警，因为他们的教育使然。我们新版的《小学生守则》中已经改成“珍爱生命，注意安全”，新版的《中学生守则》中明确要求“发现违法犯罪行为及时报告”，最近颁布的《未成年人保护法》已经明确不提倡什么青少年见义勇为、勇斗歹徒了。这样的例子在我国不胜枚举。错误滑稽的传统观念、不可思议的规范准则贻害了多少代人，给国家造成了多大的损失。

酒店业现状：从毛泽东时代的清一色招待所，到改革开放后完全照抄洋酒店的模式，到现在相互生搬硬套地模仿，于是，一家酒店中的错误，会很快被拷贝到许多酒店中。大凡要建酒店的业主，不管是国企还是私营，他们总会先带着设计师到发达国家和地区的大酒店“考察”一圈，拍照些许，然后嫁接拼凑，长官意志加上个人偏爱，一幢幢酒店就这样迅速克隆在世人的眼前，其生命力有多久，只有天知道。

如果算了折旧（或为利息，或为产权式酒店业主回报），中国的许多酒店，特别是高星级酒店都在亏本经营。世界上的饭店管理公司绝大多数采用的是委托管理方式，他们只输出管理，而不负责酒店的盈亏。赚了钱要分存，亏了钱也要拿走管理费，业主不满意顶多一走了之。有些委托世界著名品牌的管理公司管理的酒店往往亏大本，但由于其业主的疏忽或没有经验，在合同上吃了亏，只好掏钱养着他们，还要不断给酒店输血，苦苦等待合同期满，若想提前解除合同，不是赔一大笔钱，就是要打国际知识版权官司。而中国的酒店管理者，有的是上级委派，往往是外行；有的是职业经理人，水平参差不齐。大多数管理者由于学历、知识、从业经验等诸方面欠缺，导致他们不可能把握酒店的核心内容。中国旅游业又没有专门考评中外管理公司派来的管理人员和流动的职业经理人能力的机构，所以从一开始就决定了中国大多数酒店的管理结果，许多酒店经营管理者常常会向业主说“一年亏、二年平、三年盈”、“管理公司是不管折旧的，酒店主要靠物业增值来产生投资回报”，这种说法是中国酒店业的悲哀。说到底，酒店是个系统工程，就象一部复杂机器一样，只有把握好每个环节，每个链，才能运转正常，才能产生效益。许多业主把房子建了，机电安装做完，甚至装修完毕，这时才忙于请人管理，要么找寻品牌管理公司，要么找个职业经理人，以为他们有三头六臂，请了他们就可以赚钱了，其实为时已晚，已经为今后的经营管理种下了苦果。所以，首先业主要根据自身酒店特点，选择好管理形式，是委托管理、参股管理，还是承包管理、目标管理、特许经营；其次，要找准管理公司或职业经理人，即管理者必须懂得整个系统工程；最后，要让管理者尽早介入整个系统，尽量把握好每个细节。具体说来，酒店的系统工程包含设计、施工、开业筹备和经营管理四大方面。

一、 抓好设计关（酒店总体规划设计）

“设计出效益”

设计是所有建筑的灵魂所在，也是其生命所在，而我们却常常忽略设计的重要性。纵观我们的政府大楼，设计得多半象个衙门，让人望而生畏，缺少公仆应有的亲和力。医院的设计主要为院方使用者考虑，很少顾及病人的感受。近些年稍好的是机场、车站和住宅的设计，亦趋人性化并具观赏性。而酒店设计的成功案例是北京的建国饭店，开业十五年便赚回十六个建国饭店，究其原因所在，其饭店的投资者就是位设计师，他在该酒店的设计上下足了功夫，每一寸土地都利用得恰到好处。我从事酒店业２８年，前１８年到处鼓吹“管理出效益”，但在快要跨入新世纪的某一天晚上，我突然意识到以前的观点有失偏颇，再去宣扬这种传统的理念将会误人子弟。因为我发现“设计出效益”才是正确的思路，好的设计便是酒店成功的一半。后来在酒店的实践过程中，我愈发体会到设计在酒店中的至关重要的份量，于是2002年我又提出“好的设计是酒店成功的７

０％”。就是说，一个设计优秀的酒店，哪怕管理者平庸无为，酒店也可能赚钱；换言之，若一个设计失败的酒店，管理者哪怕再有能耐，也难逃亏钱的厄运。（好比一个天生的残疾聋哑儿，再好的老师也无法将他培养成杰出的人才）

酒店设计应称为酒店总体规划设计，其内容可分七个方面，若按建筑时间顺序可分为：选址、酒店外观、建筑结构、机电、室内设计、经营管理和景观设计。按科学流程顺序可为：选址、室内设计、建筑外观、机电、建筑结构、经营管理、第二次机电、第二次室内设计、景观设计。

１、正 确 的 选 址

记得一位酒店前辈曾论及酒店有三要素：“第一是地点，第二是地点，第三还是地点”，由此可见地点对于酒店的重要性。过去由于道路的简陋，通讯的阻碍，交通工具的匮乏，酒店的地理位置一般以繁华市区和著名景区为宜，但现在选择酒店地址应赋予新的涵义。首先当然考虑其地理位置，是在商业区、政府所在地、大学城，还是在风景区、住宅区，根据周围消费群来确定酒店的规模档次、功能布局、建筑格局以及外形等。其次是交通，若酒店不在闹市区，只要通往酒店的道路宽畅，不堵车，且有几条大道通往，这样的酒店也会有生意；若酒店距汽车站、火车站或机场不远或交通很方便，这都是招徕客人的因素。最后是停车，现在私家车骤增，来酒店消费的客人多半驾车而来，若酒店没有足够的地下或地面停车场，客人就不愿来消费，有些客人甚至不愿意去地下停车，所以高档酒店应在选址时考虑尽可能多的地面停车场面积，地面停的车多，还可彰显酒店生意兴隆，成为一大销售亮点。

在选址时还要把客人的消费半径扩展到周围1公里、５公里、５０公里和３００公里，研究计算这个半径区域里的潜在消费对象及交通流量，这个半径都是客人最多在一天之内可以往返的距离。

高星级酒店不应选在居民住宅区或中低档消费区域，别墅型和度假型酒店不应建在闹市区，而经济型酒店应选在周围餐饮、娱乐和商业配套较全的闹市区。不管是什么档次的酒店，不要选在高速公路口、高架桥下或城市的单行道旁。 ２、合理的设计酒店建筑外观

若地区经济发达，房价高，回报快，一些港口城市，如伊斯坦布尔、上海或赌城如拉斯韦加斯就可建造主题型或表物形的酒店。比如设计成帆船、金字塔外形，也可把威尼斯水城或苏州周庄截取一段实景复制到整个酒店的外观中。但许多表物形的酒店，由于是异形结构，常常不能用混凝土框架结构，只能采用部份或全钢结构，建筑成本高，加之钢结构的设计单位凤毛麟角，设计费用自然昂贵，所以一般地区不能建上述酒店，投资大，回报慢，易亏本。一般酒店最好在外墙做法、色彩搭配、雨蓬造型、楼顶装饰及泛光照明上多下功夫。

另外，从投资和管理成本角度考虑，不宜建超高层酒店。近些年来，我国由于经济的突飞猛进，超高层建筑纷纷拔地而起，超200米的高楼已属平常，400多米的高楼亦非罕见，但我不赞成一个城市矗立那么多座超高层建筑，更不赞成超高层酒店，因为那样的酒店是不会健康的。（条形，长方形比较合适，为什麽？因为条形的建筑土建成本，装修成本和经营成本都是最底的）

３、科学合理的酒店建筑设计

建筑设计俗称土建设计，应在确定了酒店的功能布局以及所使用的主要设备后才能进行。酒店建筑的外墙不宜用玻璃幕或铝板，尽量减少大幅玻璃的使用面积，最好采用点窗的做法。墙体宜设计内保温，外贴墙砖或刷氟碳漆、涂料；若墙体做了外保温，外墙便不宜贴砖。给酒店外墙穿衣往往是需很多花费的，为减少不必要的的投入，建议裙楼部份除底层可考虑用干挂花岗岩或铝板外，上部仍可考虑贴砖或刷氟碳漆、涂料，因为消费者多半不会注意酒店外墙用什么材料，即使注意，也只会把目光落在底层上。

酒店建筑要恰到好处地设计荷载及结构，省会城市需按6级防震设计，一般地区没有这个要求，所以设计时要注意钢筋的配比，一般的酒店建筑考虑的荷载过于富余，（以前学苏联老大哥）造成土建成本的加大。另外，建议少用或不用圆柱，否则也会加大建筑和装璜投入。

按照防火规范，合理设计好每层面积。为最佳利用消防通道和消防电梯，高层酒店的主楼每层面积以1500m2或3000m2为宜，从管理和经营角度考虑，与主楼面积相匹配的裙楼每层面积应是主楼每层面积的2.4倍，而地下室的每层面积应为主楼每层面积的3倍。与住宅、写字楼等其它建筑都不同的是，酒店需要较多的后台服务区域和足够的停车场，建议大凡做酒店用途的建筑地下室以建两层为宜。（面积）酒店建筑的层高设计也很有讲究，地下室的层高以4.5m为宜，裙楼的层高以（5．1M）4.8m左右为宜，若是高星级酒店的多功能厅，最好用网架结构，净高5m以上为宜。主楼每层的高度以3.4m为宜，高层建筑的转换层以2m以上为宜，便于酒店作为后勤服务区如办公或仓储使用。顺便提及的是雨蓬和雨蓬下台阶的高度。为了遮雨和观赏效果，雨蓬除要有一定长度外，高度不能太高或太低，假如雨蓬的进深为5m，那么雨蓬的高度以6m为宜；若雨蓬的进深为7m，那么雨蓬的高度以8m为宜。雨蓬下连接广场的台阶以不多于5级为宜，台阶高了，客人对酒店的亲和力就减了，无论是徒步从广场进入酒店还是在前坪下车而欲进入酒店的客人都有不适的感觉。（高度）

高星级酒店必须有一定的配套服务项目，这类酒店必须设计裙楼，供配套功能之用。酒店的厨房和客房卫生间应作降板处理。游泳池、桑拿泡池、海鲜池、新风机组、冷却塔楼顶水箱等应提前考虑荷载设计。空调机房、锅炉房、洗衣房、发电机房、配电房、消防和生活水箱、水泵房等应预留面积。办公区域、员工餐

厅、员工更衣室、仓库等放在哪一层合适，能否考虑放在地下层？高层酒店一定要设计贯通上下的布草通道。如何排水排烟，怎样做防水处理，隔墙用什么材料保温隔音，这些都是建筑设计应引起重视的问题。

４、正确合理的机电设计关键词——系统设计合理，正确选用设备。

若把酒店比作一个人的话，那么其建筑就是人的骨骼，装璜就是人的衣服，机电就是人的五脏六腑，器官筋络。机电设计得不好，就会影响其功能的正常使用，就会减少其寿命。业主往往重装修而轻机电，这是万万不可的。粗略地说，机电设计主要在水、电（强弱电）和空调三大板块，现就其重点表述之。

酒店的水系统应注意的是水的压力平衡，应在屋顶或裙楼顶建冷热水箱，必须有污水处理，重水处理系统可视需而设。强电系统应注意的是电的总容量，各地设计院一般配的负荷过多，由于酒店各个区域的功能不同，使用的总量常常是大大低于设计院计算的负荷，这样就浪费了投资。高星级酒店、电网不发达或电力不足地区的酒店都应配置发电机，其容量要能带客梯、照明、部份负荷的动力和空调，满足经营基本需求。弱电系统（综合布线，有线电视，集顶盒放到总机房，酒店监控系统，会议系统）中应注意的是网络和背景音乐系统，做到真正百兆接入，客房网和办公网物理独立，防火墙能保证网络无故障运行。许多酒店的背景音乐音量不适，各区域的音质和音量都不同，这就要求设计时能分层或分区域控制。机电设计中最重要、俗称酒店脸面的是空调，凡空调效果不佳的酒店，其服务质量就不能满足客人的需求，这样的酒店是没有什么生命力的。设计时首先要考虑选用什么采暖制冷形式，建议高星级酒店超过6万m2的使用离心机与螺杆机制冷、锅炉采暖形式；1-6万m2的使用螺杆机制冷、锅炉采暖形式；1 万m2以下的可考虑即可采暖、又可制冷的多联机和风冷模块机组；若天燃气价格控

3制在2元／m左右或当地政府有政策补贴，那么可考虑用溴化锂直燃机采暖制冷；

在冬天温度较低的地区，建议不用空气源热泵空调机组，因其在低温时制热效果差；酒店不宜采用水环热泵机组，因其噪音较大；除非当地地下水源充足且地区经济落后，否则不要使用地源热泵空调机组。在设计空调负荷时可适当减少主机容量，加大风机盘管的风量，若是水系统制冷，还可把冷却塔设计系数加大些（最好的用无风扇的，台湾的良机），这样可使夏天的冷水出水温度在提高2度左右的情况下，制冷效果不变，达到节能之功效。另外，空调中的新风系统很重要，特别象餐饮、娱乐、会议这些客人活动稠密区，客人对空气质量的要求较高，而许多酒店的新风系统由于设计得不合理，新风量远远达不到要求，有名无实，便降低了酒店服务档次。除非层高在4m以上，否则，酒店各区域不宜用顶送风，而应采用侧送风形式。

机电设计除在系统设计上必须下功夫外，重要还有两点，其一是配置，建议酒店里的电梯要有到站、司机功能，要配层显，配双面控制板；其二是安装质量，许多业主往往抱怨电梯质量，其实多半是安装造成的，所以我们在选购电梯的同时，必须选择好安装队伍，特别是安装电梯的过程中派专人跟踪。选择锅炉，不管是常压还是蒸汽锅炉，尽量选择卧式，不要选择立式。不管选择什么样的洗衣房设备，在设计洗衣房时都要考虑室内温度控制在37℃左右，那么设计时要注意废热水流向、热管保温、室内通风、大烫机加罩抽热，这样不仅有利于延长设备的使用寿命，也能改善洗衣环境从而稳定洗衣房员工。酒店总机无需程控交换机，虚拟网现已完全满足酒店管理需求。

排风扇要选择电机噪音小的，安装位置要巧妙，当然，客房卫生间可用集中排风方式。一般酒店喜用液晶显示空调开关，但我建议客房宜用机械式空调开关，因其方便使用，故障率低。强弱电面板要有中英文刻字，开关面板声音要柔和。要因使用区域不同合理选用不锈钢管、铜管、铸铁管、镀锌管、塑料复合管、塑料管，同理选用不锈钢阀、铜阀、铸钢阀、铸铁阀。这类材料繁杂，如何选择奥妙许多，不能在此一一赘述。

５、内行的室内设计

过去所说的装璜设计提法不科学，因为这块的设计师不仅仅要考虑如何给酒店穿衣服，还要考虑酒店的功能布局、通道、服务流程、客人心理等诸多因素，仅仅懂得美学和建筑学知识的设计师是万万不能为酒店做室内设计的，所以高星级酒店不宜请装璜公司的设计师来完成室内设计的重任。室内设计师的三个原则：就汤下面；看菜吃饭；内外有别。具体说来，许多酒店在确定其建筑用途、请室内设计师操刀时，整个建筑已经完成，这时的室内设计师就必须尽量顺着原来的结构设计，避免过多的敲砸更改，特别是结构上的更改，此谓“就汤下面”。业主有多少钱，会投入多少到装修工程上，是设计师必须清楚的，否则，设计得好看，但业主无钱实施，也是废纸一堆，所以设计师应该提供给业主一份比较准确的装修预算，这叫“看菜吃饭”。有许多酒店客用区装修豪华，后台服务区也装修得十分气派，比如消防楼梯都用石材铺地，不锈钢做扶手，这大可不必，设计师应把资金花在刀刃上，这叫“内外有别”。酒店按客源可分商务型酒店，会议型酒店，度假型酒店，设计师应针对不同客源的酒店运用不同的设计手段和思想来完成目标。酒店按档次可简约分成高星级酒店和时尚型酒店，设计师应针对档次的不同正确地制定预算，在用材和工艺上分别对待。这里要多说一句的是，随着时代的发展，《旅游饭店星级的划分与标准》中的一星至三星的酒店已毫无评定价值，它们可以与现有的经济型酒店一齐合并为时尚型酒店，根据地域配套和客源情况，可在客房、西餐厅这两个必备项目外，选择增设诸如洗浴，足疗，美容美发，ＫＴＶ等项目，房价也可视投资大小、地区房价及淡旺季来调整。剩下的高星级酒店就是现在的四星、五星和白金五星级酒店。

前面说过，室内设计应在建筑设计之前，确定了酒店的规格、客源和档次后，就可以确定其功能布局，就能给土建定框。酒店宜建条状形，不宜建异形、正方形、菱形、多角形、圆形、椭圆形，因为条状形的酒店最易产生效益。设计师还应合理规划客房、公共区域（前厅、餐厅、娱乐、健身等服务项目）及后台支持区域的比例，高星级酒店的正确配比是客房：公共区域：后台支持区=0.5：0.25：0.25。举例来说，一间拥有3.6万m2的四星级酒店，规划客房的面积应

2222为1.8万 m，公共区为0.9万m，后台支持区域为0.9万 m。若以60m一间客

房计，这个酒店可做300间客房。设计师还应把握好酒店的合理造价，还以四星级酒店为例，若建筑面积为3.6万 m2，则土建需1000元／m2，机电及装璜各需1200元／m2，土地费用不计，（因区域不同而价格迥异），那么该酒店总投资约需1.2亿。再以时尚型酒店为例，若建筑面积为1万m2，则土建需800元／m2，机电及装璜各需900元／m2，那么总投资共需2600万元。设计师还应会同酒店管理者对酒店的功能合理布局，客房区的豪华套、普通套、单双间的配比要合理；公共区域应布置哪些对客服务项目，酒店准不准备评星，因为评星与否所上的项目是不同的；后台区域该放哪些项目，放在哪儿便于管理和服务。因此，设计应

投资一个宾馆多少钱篇二
《开宾馆需要多少钱》

开宾馆需要多少钱

尚客优集团

加盟条件

位置要求：

- 城市中心城区、靠近CBD商务区、交通枢纽、会展/展览中心、工业开发区

- 良好的可接近性及可视性，便利的交通及方便的出入口

- 有效的商圈，接近目标商务顾客及写字楼

物业要求：

- 结构良好，可进行改造。客房净面积18~24平方米

- 建筑面积约3,000 – 9,000平米，客房数80~250间

- 独立大堂，餐厅及一定数量的停车位

- 独栋或相对独立物业

- 物业产权关系明晰

客房价格：99-199元

资金：80-300万

如家酒店集团

加盟如家酒店条件

1、城市选择：

省会城市、直辖市及全国主要经济发达的城市；

经济发达的二、三线商旅城市；

如家尚未布点的经济发达商旅城市；

其他有成长潜力的城市。

2、地理位置：

靠近大型商业中心、CBD、展览中心、游乐中心、交通中心、交易中心，有充足的客源支持； 具有良好的可视性及广告效果；

交通方便快捷；

周边有完善的餐饮、商业配套。

3、物业条件：

建筑面积要求：和颐酒店7000-20000 m2、如家/莫泰快捷3000-6000m2；

房间数要求：和颐酒店120-280间、 如家/莫泰快捷80-130间；

租赁年限：和颐酒店10年以上、如家/莫泰要求8年以上。

周边进出通畅并有一定的停车位；

系统配套（可改造）：

用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100；

用电不低于400KVA；

煤气管道接入或可以接入；

纳入市政排污管网；

供暖（北方地区）等设施到位；

物业产权清晰；

物业必须按照如家的标准进行装修改造。

物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途

客房：150-300元

资金：600万以上

7天连锁酒店

加盟条件

一线城市或经济发达城市

物业面积2500-5000平方米

100间客房左右

资金：300-600万

汉庭

项目评估的基本要素：

周边区域的市场情况和商务氛围：是否靠近商务中心、商业中心、展览中心、教育资源密集区、交通枢纽或其他客源丰富的区域。

物业的可视性：是否临近十字路口或主干道边，醒目易见，广告效果好。

交通条件：临近主干道，交通流动性好，进出通道畅通便利，双向通行，无隔离栏或绿化带。 周边配套：是否有齐全的餐饮、娱乐、购物、休闲等生活设施配套。

政府规划：因酒店经营周期长，政府对项目周边的规划也是重要的考察要素。

成本收益：我们有一个非常成熟的测算方式对您的项目进行成本核算和收益分析，一般客房单间的租金成本应该控制在预期卖价的30%以下。

社会关系：加盟商在当地良好的社会关系，对酒店在证照办理、正常经营、合作关系拓展方面都有很大关系。

竞争对手：项目周边三公里范围内各种类型的住宿业情况，包括四、五星级酒店、经济型酒店、大型桑拿等住宿业的经营情况（客房数、平均房价、平均出租率）。

客房价格：158-328元

资金：600万以上

格林豪泰管理集团

加盟条件

拥有或租赁有适合改建为格林豪泰商务酒店的物业

第一， 要求地理位置好，交通便利

第二， 要结合商务型酒店价格情况，一般要求物业取得成本较低

第三， 物业形体较好，建筑面积3000-8000平方米，独幢，周边有一定的停车位

第四， 酒店财产关系明晰，土地，房产使用合法

拥有必要的经济实力和经营资源，资信可靠，无巨额债务和不良资产拥有充足的改造资金 按照格林豪泰统一的硬件标准进行装修改造

企业自愿接受格林豪泰商务型酒店的管理体系，认同格林豪泰酒店企业文化，经营理念和管理标准，执行格林豪泰管理模式

资金：600万以上

锦江之星

物业水准

物业水准：建筑面积在3,000-5,500平方米。

建筑物结构最好为框架结构，外观整齐，允许进行改造。

项目周边有一定回旋余地及一定数量的停车位。

基础设施情况：用水额度不低于3,600吨/月，用电不低于500KVA，有燃气管道接入，排污纳入市政排污管网，有化粪池，有线电视、供暖（北方地区）等设施到位，消防验收合格。

项目房产产权清晰，物业使用权年限在10年以上。

交通流动性好，有良好的可视性和可进入性。位于城市的商务中心、交通枢纽附近区域、会展中心、

大型商业中心、附近有便捷的公共交通设施为佳 资金：500万以上

投资一个宾馆多少钱篇三
《酒店投资价值的评定184255463》

酒店投资价值的评定

从国际上来讲我们HVS是一家起源于美国的酒店咨询公司，我们的业务全部是围绕着酒店和服务而来，在美国我们有三个牌子，以HVS就叫酒店咨询公司，我们的老总在美国的酒店业是最资深的人，因为他在70年代创立了酒店的评估方式，他把这个评估方式引入到了美国证券联交所，如果今天你去美国或者在新加坡上市，基本上如果是酒店板块的企业上市，所用的评估系统都是由我们HVS所创造的。

另外各位如果在国际管理公司管理过的经验的话，你会发现他们目前来讲，通常都会做一种客房业的分析，最早的时候，因为酒店其实是一个比较独特的行业，它其实从投资的领域，我可能讲的偏投资，酒店从投资的领域来讲，我们不断跟两方面的人打交道，一方面就是我们的业主，就是有房地产背景的人，另外就是我们的管理人员，我们可能是从法国，从瑞士从美国一些优秀的酒店管理学校毕业的高管，他们可能有了十几年的管理经验，我觉得在酒店这个行业，如果要想做的，做个职业经理人做得比较杰出，做得在行业里比较杰出这两方面的知识都是必须的。

对于做HVS就是我们专门做酒店咨询这一块，另外一块我们还有一个公司叫HWE，是美国老板在创立的投资基金，目前我们已经投资了四星级到五星级酒店，另外HVS已经把HWE在美国作为一个特殊的酒店管理品牌做资产管理，你可能看不到是HVS酒店，很多的酒店后面都写他的资产管理是HVS做的，所以我们主要的业务是三块。

今天我主要是跟大家分享一下投资的经验，我进入酒店的行业可能都不如各位资深，目前我是HVS上海公司的高级经理也是中国区的负责人。我讲的题目是酒店投资价值的评定。

主要是从三个方面来讲，第一讲如何来评估这个酒店，这是一个酒店在市场上值多少钱，如果你的老板一天问你，因为我们有很多做副总，做酒店总经理，可能最初是做销售，做客房，升为副总成为老总，最后可能到了管理公司，最后到了开发商做业主代表，最后可能到了酒店投资集团，很多的人职业历程大概是这样，可能等你到了业主代表，或者到了投资集团的时候，经常会问的问题，如果说海航今天在比利时或者是布鲁塞尔买一个酒店，它值多少钱，第一部分简单地介绍一下，怎么判断一个酒店大概值多少钱，有些什么方式，对于房地产知识的人这部分比较容易了解。

第二部分我们HVS每年在美国在欧洲和亚洲都会公布评估指数，这个评估指数会告诉我们投资人在北京、上海、新加坡、在东京买一个五星级酒店值多少钱，这各指数已经有20多年的历史了。

在今天的市场上不光是酒店管理公司的品牌进来了，其实一些酒店的投资者也进来了，他们可能是以大型的私募基金进来，也有可能是投资银行下面专门设一个酒店投资基金，如果是私募基金在去年其实我们有替海航引进了一个战略投资者，在世界范围来讲，去年还有两个比较大的成交，在这两个成交都会看到HVS在做投资的角色。

我们先讲第一部分，一个酒店我们通常是怎么判断它的价值。通常来讲，有很多基金找

到我们，因为在他们收购酒店，我们后面会给一些案例，在目前的中国在上海、北京、广州一线城市来讲，如果你拥有一家很好的酒店，在这个市场上会有很多的资本追逐者，特别是你这家酒店如果有良好的架构，你的酒店在市场上的价值会超过你的价值，基金找到我们做评估，一般上市场上专门做评估的大型机构所采用的方式基本上四种，第一种收入速算法，也就是市场比较法，比较简单的一个直观的概念，就像我们在买房子，可能你在这个小区大概是20层你想买1601，在这个情况下最好的参考的对象就是1603。

这就构造了一个收入比较法的基础，但是酒店来讲会比住宅复杂很多，因为住宅我们讲，住宅和商户通常是一个同治化的产品，异治化非常的明显。

我们今年在北京协助国内一个大型的机构，收购一家马上就要开业的超豪华的酒店。其实这两家的酒店都是由一个管理公司一个牌子管理，但是在构架和客房上，在它的宴会配比，在FMB的配比上是完全不同的，在这种情况下我们就要做很多的修正，这修正三个部分，第一个是硬件上面来讲，另外是从它的地段环境来讲，虽然金融界在目前来讲吸引了一部分客人，国有的大型的金融企业为主，可能在我们所处的这个位置可能就是在使馆区的边上，可能吸收的客户群体就是另外一种，从地段上来讲，他们两部分客人对房价的承受也是不同，所以说市场修正系数也是一同的。

这种方法评估的时候争议最大，但是作为一个投资者最愿意看到的是把这种方法作为你的参考依据，但并不把你这种方法作为结论依据，作为结论依据的通常用的是现金流折线，就是一个比较传统的方法，我们来做一个十年的现金流，这个十年的现金流的框架其实和今天饭店协会做的统计的框架基本上很一致了，先是每个部门的总收入，扣掉每个部门的费用，最后扣掉一个不可摊销的费用，最后得到GOP，再扣掉一些业主的固定费用，然后得到一个资产回报在这个层面上考察这个投资决策好不好，是不是还有投资不够最后用现金流，折线给市场折现率来折到今天来判定酒店的价格是多少，用这种方法来讲，就是最引起争议的折现率的取得，可能有的基金我12%的回报率可以，有的觉得15%，到底在哪里，需要做很多的市场调查，并且手机已经成交的案例来做。

还有一种收入算法，如果这家酒店已经开业了，这家酒店我们假设再一个稳定经营的状态，我们看一下今年一年的稳定的收入是多少，举个例子是一个亿，算到业主的回报，可能最后的NOY可能是15%，一年对业主的汇报是一千五百万。大概就是一个两个亿的左右的一个价值。

就是按照收入速算法来算的。

最后一个方法就是成本计算法，对于做房地产的人来讲很喜欢用成本计算法，政府虽然有地会出来，商业用途如果是综合用途，或者是旅游用途都可以被用来开发做酒店。目前整个中国来讲，从成本上来讲，五星级的酒店目的来建一万元一平米，如果是四星级大概是七千到八千一平米。

这是我前面讲的一些方法的一个简单的总结，每个步骤，比如说直接速算法，现金流折现法，现金流折算法有一个比较争议的地方，其实在投资任何的一个收购和开发我们所说的杠杆收购和开发，我问银行或者是股东借一部分钱，用少部分的钱收购大的资产，通过比较少的贷款的成本比撬动大的投资回报最后在增加我的股权回报。你在市场上开发或者是

收购一个酒店，从银行得到的贷款可能是40%到50%，去年会贷到50%到60%这样对你的回报率是有很大的影响。

成本法就是计算完以后还有一个要考虑因为一个资产如果开业了以后每年不断地进行折旧，用成本法算到最后扣掉酒店的折旧，我们这里所说的折旧是功能上的折旧，是指经济上的折旧，而不是物理上的折旧。

功能上的折旧就是在你估价的当天，如果是新造一个酒店在实际上使用上客户感受上的使用，如果你的酒店维护的特别好，开业五年折掉的只是一年两年的费用。

我们看一下HVS今年新公布的2008年的股指指数，从2007年整个亚洲发展数据上，去年全球旅游业增长6%，目前来讲大多数的亚洲国家他们的游客增长都达到了两位数的发展，其实发展最快的国际国家是马来西亚20%，柬埔寨19%，日本市场从去年开始复苏，日本市场的增加量是14%，越南印度尼西亚、澳大利亚是最喜欢度假的国家之一，他们的增长量也在15%，中国的增长量反而是比较少的10%左右，2007年亚太地区的旅游业的迅速发展，是带动了房价的快速增长，不管是中国其实印度，新加坡、特别是香港，香港去年整个市场的平均入住率超过85%，这个平均入住率远远是超过今天的上海和北京，包括日本，包括复苏的韩国，同时也包括台湾，后面我们会讲到每个地区，因为台湾预计来讲，如果没有大的政治走向。

有两个事件比较值得注意，我们前面讲的海航。

酒店价值，我们所定位的酒店价值，就是按照前面我所讲到的四个方法，测算出市场上平均的价值的参考量，酒店价值指数，我们建成为HVI是由我们华盛研究的基准，我们目前覆盖了13个市场的五星级酒店，我们可以简单地判断出各个市场上的平均水平，这个图是整个亚洲市场的平均指数，从1999年开始，2001年下降，从2003年开始整个全球经济开始回暖以后，整个酒店价值指数上升非常快，2003年到2005年主要贡献商务旅游，2005年以后度假旅游风险特别高。

2008年我们今年做的HVS显示，在2008年选定的五星级酒店价值增长达到13%，2007年在亚洲13个市场中有两个市场的酒店价值增长达到了两位数，如果是在2003年时候，我们当时做的研究，上海处于整个亚洲酒店市场的一个平均值的水平，今天上海的价值远远超出了整个亚洲的酒店平均水平。

整个亚洲的市场，东京、香港和新加坡仍然是最贵的城市。你买三百间客房，就是接近于1.2亿美金，就是十个亿以上，北京目前来讲基本上是30万一间客房。

上海的增长比率在整个中国来讲在酒店投资是最快的，是主要是有三个原因，第一个原因是上海的房价上升的特别快，特别是2003年非典以后，上海有五家酒店突破2500元的水平，最有明显的就是经贸，经贸的入住率在过去的三年内略有下降。

首尔增长了2%，对于北京来讲因为是奥运会筹备期间，新一代的五星级酒店大量地涌现，北京的酒店价值增长是29%，增长率是所有城市最高的，我们发现在北京的市场和上海的市场他们往往愿意接受一个比较低的市场折现率，同样是一间客房，一年可以产生利润是20万人民币，可能在杭州需要10%，就要花200万去买一间客房，在上海和北京这

个可以降低到7%到8%。

曼谷市场的酒店价格有所下跌，这主要受曼谷2006年曼谷政治过渡期的影响。

我们认为亚洲酒店增长的原因，第一个是区域经济中中国的增长速度特别的惊人，去掉中国印度也是以每年8%到9%的速度在增长，既使是比较成熟的地区新加坡和香港，也就是以5%老6%的增长在增长，另外就是亚洲市场日本是一个消费能力特别强的国家，如果倒退五年以前整个东南亚的消费，包括巴厘岛、普及岛到处都可以看到日本的游客，2004年的日本游客有所减少，但是从2004年开始日本游客有所增长。

第二个原因，就是全球气侯的变化，目前欧洲及北美的极端气侯，在东南亚以三个旅游胜地特别的出名，灵山岛，巴厘岛、泰国的普及岛，此外亚洲各国政府进一步认识到旅游业对经济的贡献，当一个GDP超过10%，一般一个政府就把旅游业作为自己的支柱产业，在过去的两到三年内不光是马来西亚参观马来西亚的活动，其实很多的国家也在亚洲的市场上分享旅游的大蛋糕。新加坡也是2006年一个主题年，欢迎世界各国去新加坡旅游。一个是继续加大对圣淘沙岛，就相当于中国的海南岛，是一个纯粹的旅游资源，新加坡后年将会在城市将会有两家赌场开业，一家将会位于新加坡的市区，一家位于圣淘沙岛，我们都为他们做了可行性研究。

去掉新加坡以外，泰国在吸引徐有方面也下了特别大的措施，泰国也将在未来几年，首先泰国会兴建机场，增加跑道，泰国也将引入赌场的建设，来吸引亚洲的游客，其他离中国比较近的地方，香港每年都在搞吸引大陆游客的活动，澳门将在不久的将来整个赌博业的收入将会超过拉斯维加斯。

几个城市主要快速的走一遍，东京仍然是亚洲酒店住宿最贵的城市，2007年的增长达到5%，目前的价值是基本上接近90万美元一间客房，日本公司继续将非核心酒店资产卖给外国投资者。他们将会在是让提供目前所有的奢侈住宿产品，这将提高东京酒店的基准。香港市场名列第二，包括会展三期的建设等等的建设，整体来讲香港将会在2007年吸引了2800万的游客，比2008年增加了10%，香港的入住率平均稳定在8%水平以上。

2006年新加坡的酒店价值增加了35%，新加坡的酒店业绩继续快速增长，新加坡主要是由于自己的商业和休闲产业的开发。但是随着需求的激增有限的酒店房间供给，也对房价上调了压力，2007年已经第三次破了历史的最高纪录。上海作为亚洲最快的经济及金融中心已经经历了快速的发展，在未来的几年，特别是商务需求这一块上升的速度将特别高，所以上海的平均房价也上升特别快，导致酒店的投资价值也上升迅速，首尔稳定一些，平均房价有所上升。

北京作为2008年奥运会的举办城市有越来越多的国际品牌将在奥运会前面开业，尽管新的住宿供给激增，但是访客以及住宿的需求增长非常显著，在2006年酒店价值增长打破记录达到29%，在2008年奥运会召开之际现有酒店正在不断调高房价，中央政府也投资旅游设施、公共设施，文化教育，要打造一个良好的旅游目的的。

普济岛是亚洲最著名的亚洲旅游休闲圣地之一，目前仍然是各个国家比较欢迎的旅游胜地。巴厘岛的旅游开始复苏尽管在2005年有了爆炸事件，但是旅游市场复苏显著，受爆炸事件影响两个主要的路径国澳大利亚和日本目前游客的数目也快速增长。巴厘岛已经成

功地把自己标注为一个比较奢侈的休闲度假圣地，因此我们相信它的酒店价值将恢复稳定，2007年是马来西亚的访问年，政府有特别活动推出，因此它的评价房价增长30%，我们预测它的酒店价值大约增长25%。

雅加达的平均每间酒店客房价值大概在11万美金一间，马尼拉基本类似，也在12万美金一间左右。

回顾2007年，我们对亚洲的旅游业和酒店业是特别丰收的一年，因为基本上几个主要的商务目的的城市，他们的平均房价，如果把平均房价都快速上升，而且自由化的旅行，亚洲自己州内不断增加的旅游激发了很好的房价。

展望2008年我们持一个比较谨慎的乐观态度，一个是从整个市场的大环境来讲，美国预计他的经济的增长速度将会下降，受美国经济的影响，欧洲包括印度市场的投资，也可能会受波动，因此我们认为可能会有一些谨慎，另外从中国自己国家来讲，宏观调控仍然是国家的政策，所以我们预计比较谨慎。

最后我们来讲一讲海外基金在中国酒店市场上的作为，我们这里所讲的海外基金我们把它定义为一个一个资产层面的海外基金，海外投资者可能会以好几种方式进入我们国家进行投资。

他们通常的业务模式，我们通常基金的业务模式，可能是直接收购你一个成熟的物业，比如说你的酒店建完了，你直接把你买过来，我会聘用一个新的管理公司，或者是继续使用你原来的管理公司，我所追逐的就是你以后经营上的增值收益，包括我把你转让以后的增值收益，第二手我不买你的酒店、物业，基金可能去买一个土地，买完土地以后，我自己有开发资质我可以自己去开发一家酒店，这样可以降低我的采购成本，直接买酒店的成本通常比较高，第三种基金的合作模式是可以做战略合作，是有两个层面，一个层面是一家家酒店的层面，两一个层面是酒店的层面。

酒店拥有者有固定的回报率回购酒店财务投资者投入的股份，五年以后酒店财务投资者成功推出，酒店继续保持在目前投资者的手上，这是一个酒店层面的战略合作，在公司层面的战略合作。第四种是海外基金在华可以做一些融资的业务，所谓融资的业务就是传统银行业务的衍生品，在银根紧锁的情况下，不是每一家开发商都能够从银行得到贷款，特别是第一次进入酒店领域投资，或者说之前和这家银行没有合作关系，在这种情况下海外基金可以提供一个类似银行贷款的一个融资，一个固定比例的融资。

此外海外银行业可以做一些交易管理，做一些投资类的衍生服务，我们称之为投资银行服务，比如说交易银行管理，有两家大的管理公司，作为海外基金，或者说作为投资银行来讲，会利用我们投资市场上的经验来帮助你设置一个框架，来帮助你设置一个合理的产权，一个交易模型。

目前整个投资市场的投资者主要是分为四类，第一是纯粹的机构投资者和保险基金，他们通常的投资特征就是他们是规避投资风险，就是谋求合理的投资回报，他们要求的是回报率是比较低，15%的回报率，他们往往接受房地产与股权结合的方式他们不会要求在这家公司或者是酒店里完全控股，他们是被动的投资者做投资，他们最终的目的就是做资产

投资一个宾馆多少钱篇四
《开个酒店需要多少钱》

投资一个宾馆多少钱篇五
《怎样开一家快捷酒店》

投资一个宾馆多少钱篇六
《开宾馆需要多少钱？》

投资一个宾馆多少钱篇七
《开一家快捷酒店需要多少钱》

投资一个宾馆多少钱篇八
《开一家酒店需要多少钱》

投资一个宾馆多少钱篇九
《如何开一家酒店》

如何开一家酒店

一、筹备阶段

１、开什么样的酒店。

在开始准备工作和开始经营之前，你必须首先确立自己希望开一个什么形式的酒店。是开高级？还是一般餐桌服务型酒店？抑或是民族和风味酒店、自助酒店、快餐店……

２、酒店的投资费用

酒店的规模、地理位臵以及当地的经济发达程度和繁荣程度都会在很大程度上影响投入的资金量。毫无疑问，在繁华地带的餐馆的租赁费用和建设成本肯定会高出其它一般地带很多。

至于是从零开始新建一家酒店，还是购一家现成的酒店，或是租赁别人的酒店，得从自身情况出发，慎重分析和选择三种投资方式的利弊，衡量各自的投资风险。

３、合法经营、办理手续

按照国家法律规定，办理手续以获得合法经营许可证。

二、酒店的选址

１、确定酒店的规模

在正确选择酒店的规模和位臵之前，经营者必须确定餐馆的规模。因为只有在餐馆规模确定之后，才有可能去合适的地段寻找合适的房屋。 ２、选址标准

①、地理位臵的选择标准。

酒店选择的标准一秀要求达到周围环境干净卫生、空气清新、无噪音污染。最好周边地绿化较好、建筑物美观。

②、经济方面的选择标准

酒店周围环境的经济特性直接影响酒店的经营，必须根据其特性做出相对应的对策。比如对商业区、商务区、工业区、大学区、娱乐区或住宅等不同特性的区域，以及它们不同的规模和档次，酒店要采用不同的营销策略。地区经济背影要注意选址区域的经济发展趋势，特别是商业发展速度。这些因素对餐厅的前景有很大的影响。

③、市场方面的选择标准

地区同类型餐馆的竞争程度很大程度上会影响未来的利润。

④、考虑客源

餐馆最好能够既选近居民区以临近商业区。

３、典型的餐馆地段

①重要的车站附近

在车站附近，存在大量的顾客群，其中有来往的乘客、上班的员工、上学的学生等。针对不同的顾客，餐馆的侍客方式也要有所不同，尤其要慎重处理定价问题，顾客有此地段最大的目的是等到车，因此快餐店最适宜。

②公司商号集中区

这些地段以上班的白领以及这些公司的顾客为餐馆最主要的顾客。其光临目的大多数是为了洽谈生意或聊天。这些顾客的消费量一般较高，而且比较看重餐馆的档次、装修和服务质量。如果经营得法，将给你带来大量的利润。 ③学生街

④商业闹区

⑤各类型的住宅区

这种地段的顾客以住宅区的附近居民为主，待客重点是如何体现亲切温暖以及提供新鲜美味的餐饮。

⑥市郊路段

４、餐馆大门的选向

①大门不宜正对城市主干道

②大门切忌正对人行天桥、高架桥、立交桥

③大门不能正对烟囱

④大门切忌正对交通灯

⑤大门切忌正对厕所、排污沟等恶气重的地方。

综上所述，大门朝向要因人因时因地而开。餐馆选址关键要对顾客产生吸引力，和用地形环境使顾客产生强烈的就餐欲望

三、餐馆的装修、设计和设备规划

餐馆的装修风格和店面内的氛围是吸引顾客的重要因素。通过塑造餐馆的形象个性，增强餐馆的影响力，提高竞争力。

1、设施功能分区和总体规划

店面内部空间一般分为三部分，即，餐厅：包括餐台、通道、吧台、收银台等；厨房：包括包括厨房、凉菜间、面点间等；辅助面积：包括办公室、财务室、库房、卫生间等。按照有关管理部门的规定，这三部分面积的分配比例应为1：1：1。但是考虑到餐馆的利润毕竟是由营业面积实现的，因此经营者总是想方设法地扩大营业面积。

2、装修时应把握的原则

①适度而不过度装修：有些餐馆在装修时大量采用国内外最流行的装修材料和结构，希望用时尚吸引顾客，花了很多钱，而实际效果可能并不理想。 ②与经营特色相统一：中小餐厅的营销策略应以突出特色为主

③与与客户的要求统一：客户是以特定的社会群体来划分的，每一个社会群体因地域、文化、阶层等社会人文背景基本一致，所以在环境要求上也体现出较为明显的一致性。

④突出人性餐馆：装修的个性易于顾客的别和树立口，但过分张扬的个性可能适得其反，使部分顾客望而却步。因此，突出个性时时要柔和、适度。 在把握上述原则的基础上，装修设计时要多做几个方案进行比较、修改，从而确定合理的实施方案。

3、餐馆外部设计

餐馆的外部设计主要是指餐馆门面的设计和装修。

餐馆门面设计的好坏直接关系着对顾客吸引力的大小。而吸引顾客是创造餐馆的经济效益的前提，所以餐馆的外部设计显得尤为重要。设计既要考虑人们普遍的价值观、审美观，又要体现出一定的文化内涵，以满足不同层次的人群对饮食文化的各种需求。因此，餐馆的外观设计要醒目、有特色，使消费者容易区别辨认。

四、经营发展

1、菜单设计、定价和价格策略

一份菜单必须具备完整说明该餐馆所提供的餐饮服务的功能，内容包括各式菜点的品名、价格、做法、重点说明等。除此之外，一份出色的菜单还必须能够展现餐厅经营风格，并运用色彩、图案等设计技巧吸引顾客注意，成为整体营销策略的一部分。

①、菜单的设计

在着手拟定菜单之前，餐馆的经营者必须先综合考虑本身的条件、菜品的特点、餐馆的特色、环境等因素，并配合其特有的风格，逐步制定最适合该餐厅经营形态的菜单。

②、菜单的定价

菜单定价时应考虑同行的竞争、各种服务和餐馆的规模和档次。

2、服务质量管理

餐厅的服务过程，从迎宾开餐到结账送客，自始至终伴随着服务员的服务。服务员不仅要把为客人提供餐饮服务作为自身的职责，还应该向客人推销餐饮食品。餐厅服务质量是餐馆的生命线，稍有不慎，餐馆将会陷入恶性循环。因此，服务质量的管理在经营中显得尤为重要，必须贯穿在经营的全过程、全方位、全体人员中。进行餐饮服务质量控制的目的是使餐厅的每一项工作都围绕着“服务至上”的原则来进行。服务员在为客人提供餐饮的过程中，客人对服务员印象最为深刻的就是服务员主动热情的服务态度，耐心、周到的服务和精心细致的操作。

五、餐馆的采供管理

餐馆生产的准备过程，是由原材料的采购、验收、入库和出库四部分所组成。

1、原料的采购管理

⑴采购的目标

①、找到质量合格的原材料。

②、确定合理的购买数量。

③、找到价格合理的原材料。

④、找到合格的供货商。

⑵采购的方式

①、和固定的供货商签订供贷协议。

②、直接市场采购。

③、由供应商报价。

④、招标采购。

⑤、直接到原产地进购。

2、验收和进货程序

①、对照采购单和有关票据，检验所购进的原材料。

②、确定原材料的质量和数量能够符合生产要求。

③、检查价格。

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