按揭贷款下不来

导读：　按揭贷款下不来篇一《按揭贷款常见问题》 ...

本文是中国招生考试网（www.chinazhaokao.com）成考报名频道为大家整理的《按揭贷款下不来》，供大家学习参考。

按揭贷款下不来篇一
《按揭贷款常见问题》

按揭贷款中的常见问题

1.限购主要针对家庭还是个人？

答：针对于限购问题，分为本地客户及外地客户，本地客户以家庭为单位，两套为上限； 外地客户以家庭为单位，一套为上限。

2.针对限购问题有没有好的解决措施？

答：解决此问题的最好方式为：以单身名义购买。

3.针对限贷问题有没有好的解决措施？

答：现针对于限贷问题，目前没有好的解决方式，只能通过不同的银行办理银行贷款手续。

4.未成年人是否可以做购房主体？

答：一次性付清可以，但不可以做贷款。

5. 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数是怎么认定的？

答：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

6.首套房以购房家庭为单位，这“家庭“的认定人员有哪些？

答：借款人、配偶、未成年子女。

7.以前用商业性贷款买过一套房，后来已卖掉，现在买房 贷款 算不算首套房？

答：不算首套房，算二套房。因为当时做过商业性个人住房贷款属于“认房又认贷”里面的二次贷。

8.以前全款现金买过一套房，后来已卖掉，现在买房 算不算首套房？

答：算首套房，因为名下无房无贷。

9.以前用公积金贷款买过一套房，后来已卖掉，现在买房 贷款 算不算首套房？

答：算。目前公积金贷款还不在商业性个人住房贷款的范畴内。

10.以前用贷款买过一套商铺，现在买房 算不算首

套房？

答：算。商铺和住房是分开的，商铺不属于住房的认定范畴内。

11.父母已有一套房，现在买房，想用还在上学的20岁的儿子作为购房人申请商业性个人住房贷款 ，可行不可行？

答：目前不可行。学生有学生编号，输入身份证号，便可以查出。银行拒绝把学生作为主贷人。

蓝色字体：答案有待于与银行人员进一步确认。

按揭贷款下不来篇二
《按揭贷款常见问题解答》

版本号：V.20090411 （内部资料，请注意保密）

按揭贷款常见问题解答

目 录

一、

1、

2、

3、

4、 贷款需求............................................................................................................ 1 问：如何筛选排除风险偏高的客户？ .............................................................. 1 问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？ .................... 1 问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？.................................................... 1 问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？ ...... 1

5、 问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？........................ 1

二、 客户资质相关..................................................................................................... 1

1、

2、

3、

4、

5、

6、 问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？ ................................ 1 问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？ ......................................... 2 问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？...................................... 2 问：共同借款人能否做为保证人？.................................................................. 2 问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？............................................. 2 问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？.......... 2

7、 问：我行为什么不接受未成年人共同购房？.................................................... 2

8、 问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？.......... 2

三、 贷款额度............................................................................................................ 2

1、

2、 问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？ ............................... 2 问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？............................... 3

3、 问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额<实际购房价”，怎么办？ ........ 3

四、 贷款期限............................................................................................................ 3

1、 问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？ ........ 3

五、 贷款利率............................................................................................................ 3

1、 问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？........................ 3

2、 问：商用/商住两用房的利率上浮可以高于或低于10%么？.............................. 3

六、 还款方式............................................................................................................ 3

1、 问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？.................................................... 3

七、 抵押登记手续..................................................................................................... 3

1、

2、

3、

4、

5、 问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？ .................... 3 问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？................. 4 问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？ .................... 4 问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限＝贷款期限＋2年”？ .......... 4 问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？ ........................... 4

八、 系统录入的问题 ................................................................................................. 4

1、 问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？ .................... 4

2、 问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么？.......... 4

3、 问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？................. 4

4、 问：客户申请额度接近8成时，出现抵押担保不足，怎么办？........................ 5

5、 问：贷款已发放，但期限、利率浮动、利率调整方式录入错误，怎么办？ ...... 5

附件1 个人信用记录分类表 .................................................................................... 6

附件2 客户资信审查表 ........................................................................................... 7

附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准 ............................................................... 8

一、 贷款需求

1、 问：如何筛选排除风险偏高的客户？

答：根据近期试点和他行经验，以下客户应慎重受理（但并非强制拒绝）：

（1）私企员工。私营企业开具的收入证明，应慎重使用。对于当地实力不强、知名度不高的私企，应要求客户提供工资账户流水。

（2）离异人员。离异人员容易存在家庭财产与经济纠纷。

（3）自谋职业者。个体商户/私营企业主申请按揭贷款，都需要按小额贷款对商务的经营情况和收支流水进行现场调查核实，务必掌握真实的收入水平，并根据其资产实力适当要求客户提高首付比例。对于农民工、房产经纪人、保险代理人等工作不稳定人士申请房贷，应特别注意是否存在虚假售房、套取贷款行为。

（4）危险行业的职工。涉外、矿业、远洋、捕渔等行业职工，人身安全风险较高。客户如果资质较好，在确认有长期的劳动保险保障、身体健康后，也可以受理。

2、 问：购房人通过全款购买二手房后，能否通过抵押向我行借款？

答：我行暂接受二手房契税票日期在3个月（含）以内的交易。受理时，借款人提供契税票、新的房产证和本人名下的两个结算账户，不再提供首付款备足的证明；售房人不需要提供个人资料、也不签署相关文件。我行抵押登记完成后，贷款发放至借款人的收款账户（还款账户是借款人的另一个账户）。

3、 问：我行接受父母与子女之间买卖房产么？

答：类似需要包括：离婚时购买与原配偶共有的房产，债权人以债权充抵首付、购买债务人的房产。这类需求潜在的产权纠纷较大，直接影响借款人的还款意愿，我行暂不受理。

4、 问：可抵押的平房、半地下室、弄堂等房产，我行可以接受按揭贷款么？ 答：这类房产变现能力较差，执行抵押权的机率应非常小，应该作为是否接受此类房产抵押的首要条件。原则上只接受优质单位职工购买此类房产的需求。

5、 问：一个客户能否购买多套房产，只借款一笔、或借款多笔？

答：我行二手房贷款产品出于简单操作起见，只接受购房一套房产申请一笔贷款，客户能否申请贷款购买多套房产，关键要考核客户的收入能力、购房用途。对于收入不稳定或收入不高的借款人，申请购房多套房产应保持谨慎，原则上不接受第4套的贷款申请，即原有未结清按揭余额的房产套数、加上我行贷款套数，原则上不超过3套。

二、 客户资质相关

1、 问：如借款人年龄符合要求，其配偶能否超过60周岁？

答：对借款人的年龄限制，主要考虑家庭收入支配和抵押物继承的问题。如果配偶名字不列示在所有权证上，可适当放宽至65岁。

2、 问：对于个人信用记录的分类，如何操作更方便？

答：对于我行个人征信制度的规定，《附件1 个人信用记录分类表》采用标准化文档进行处理，对相关标准进行了优化解释，分类的操作人员可作辅助工具。

3、 问：为什么对配偶的征信记录也要求不得为禁入类？

答：配偶征信记录不得为禁入类，主要是基于房产是夫妻共同财产的理念。我行征信制度允许对房产抵押贷款客户适当放宽准入政策。为此，对于按揭贷款：

（1）对于初步分类为禁入类的，应经过调查核实，如果确实因为信用卡年费、信用卡小额（100元以内）逾期的、或者多个信用卡/贷款账户累计逾期30天以内次数多的，应按《附件1 个人信用记录分类表》调整，重新确定分类。

（2）配偶为次级类的，不得将借款人向下调整一级。

（3）优质单位职工作为借款人、并且仅靠本人收入即能够足额还款时，可以接受配偶为禁入类（但由于为禁入类，不能作为共同借款人）。

4、 问：共同借款人能否做为保证人？

答：共同借款人，承担与借款人相同的责任和义务，不得作为保证人。

5、 问：共同购房的人，一定要作为共同借款人么？

答：对于夫妻共同购房的，不要求必须作为共同借款人，但如果共同购房人是不属于夫妻关系的（包括男女朋友），应作为共同借款人。共同借款人限一人。

6、 问：操作规程第十二条允许第三方抵押人，是否可以用他人房产抵押？ 答：第十六条规定“抵押房产限于过户至借款人名下的所购房产”，与第十二条结合起来理解，是针对房产过户后，有借款人之外的其他人（如配偶、共同购房人）作为共有人的情况。

7、 问：我行为什么不接受未成年人共同购房？

答：我行考虑到初期信贷人员对法律风险把握不好，暂不接受未成年人作为共有人的贷款申请。

8、 问：对于客户资质的审核，操作规程规定较为分散，如何操作更方便？ 答：对于我行按揭操作规程的一般规定，《附件2客户资信审查表》采用标准化文档进行处理，信贷调查人员和审查人员可作辅助工具。

三、 贷款额度

1、 问：普通自住房的首付比例，能否与同业一样做到20%？

答：依据“制度体系”目录内的“邮银传[2008]471号”文件，普通住房最高抵押率为80%；二手房贷款操作规程里小于90平米（含）最高抵押率80%、大于90平米最高抵押率70%的规则，不再作为强制约束。

2、 问：客户的首付加我行贷款金额，能否超过实际购房价？

答：视具体情况而定。按揭贷款的融资需求来自于购房资金的不足，所以应保持“首付+贷款金额=实际购房价”。如果客户愿意付更多首付款，我行提供的贷款额度相应下调；如果客户希望按房产适用的最高抵押率贷款，意味着他原准备的首付款有一部分不向售房人支付，而作为装修等用途支配。

3、 问：由于评估价格偏低，导致“首付+贷款金额<实际购房价”，怎么办？ 答：客户只能自行筹集不足的部分购房款。

四、 贷款期限

1、 问：配偶、共同借款人是否适用“贷款期限与年龄之和不超过65年”？ 答：（1）共同借款人是由于共同负担债务而产生，基于普通人群收入随年龄趋减的理念，因此要求的条件与主借款人一致，适用“贷款期限与借款人年龄之和不超过65年”。

（2）借款人配偶如果不作为共同借款人，即使作为房产证列示共有人，也不要求“贷款期限与年龄之和不超过65年”，但根据第三方抵押人规定、要求不超过60岁。

五、 贷款利率

1、 问：总行对于“二套房”的首付和利率有无正式的文件规定？

答：按揭贷款的利率浮动水平和首付比例，由于政策比较模糊，总行暂无明确的细则。各省分行可以参照当地银行同业，指导地市分行自行制定审批标准，原则上标准不严于四大银行。《附件3 按揭利率浮动及首付比例参考标准》可以作为东部发达地区的参考。

2、 问：商用/商住两用房的利率上浮可以高于或低于10%么？

答：商用/商住两用房由于房屋售价偏高、客户群风险偏大，所以利率下限定为基准利率的1.1倍。如果当地同业上浮高于10%，我行可以在保持价格优势的情况下再适当上浮；如果当地同业普遍实行基准利率、甚至下浮，我行应在充分调研后，向总行提交翔实的调研报告，申请在当地调整利率水平。

六、 还款方式

1、 问：二手房贷款对于还款方式是否有限制？

答：等额本金和阶段性等额本金也可以使用,按揭贷款在系统上也没有限制，一次性还款法需要客户提供充分的收入证明，以避免恶意的客户申请。

七、 抵押登记手续

1、 问：房管局指定不符合我行准入条件的评估公司，可以办理么？

答：接受该公司的评估报告，但必须出具我行内部自行评估报告，作为授信和审批的依据。

2、 问：房管局指定抵押期限低于贷款期限，其他银行认可，我行呢？

答：参照当地同业的惯例来操作，但应特别注意获知并采取同业所使用的避险措施。

3、 问：合同未约定贷款期限，房管局不给登记抵押期限，怎么办？

答：可以将《个人购房借款及抵押合同》第三条修订为下列后批量印刷： 本合同项下贷款期限为 月，自20 年 月 日至20 年 月 日止。实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

4、 问：是否与商务贷款抵押一样，要求“抵押期限＝贷款期限＋2年”？ 答：根据国家相关法规解释，房产抵押不需要设立抵押期限。如果房地局执意要求明确抵押期限的，可以在“31．5 补充条款”填列：

抵押权存续期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，抵押权存续期间为贷款提前到期之日起两年。

注：如果不接受补充条款，则参照前一问修订合同的第三条。

5、 问：合同未约定抵押期限，房管局一定要求明确，怎么办？

答：可以在《个人购房借款及抵押合同》的抵押率清单“土地出让合同号”项目之后，增加一项，填写的终止日期不得早于贷款期限的终止日期：

八、 系统录入的问题

1、 问：贷款申请“是否农户”是依据户口、还是经营内容来选择？

答：对于农业户口居民，到城镇从事生产加工、商业经营，“是否农户”可以选择 “是”。相应借款用途分类根据是购买自住房还是经营门面房，决定是消费用途还是个人经营用途。

2、 问：客户不作首付款监管可以么、首付款监管要到储蓄前台做止付么？ 答：首付款监管是我行通过信贷系统联动会计系统，为客户提供免费资金监管的增值服务。由于对账问题，首付款监管必须通过信贷系统与贷款合同联动。

（1）我行不强制要求作首付款监管。

（2）首付款监管要在录入借款申请时选择，并在系统合同签署后冻结首付款。审批通过后，一定要通知申请监管的借款人、预先在还款账户存足首付款。

3、 问：申请金额超过抵押担保额度，下调建议授信金额后仍通不过？

答：此问题待下一期系统升级后修正。当前解决方法：退回内勤岗，将申请金额修改为授信金额，首付相应增加（注意通知客户增加首付！）

按揭贷款下不来篇三
《按揭贷款基础知识1722164410》

按揭贷款下不来篇四
《开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施》

开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施

谈到开发商的风险，多数人会想到其在从事房地产开发过程中的经营性风险，如商品房市场价格、建筑材料成本、项目市场定位、资金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等，而对于开发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。特别是近年来，由于我国房地产市场持续升温，按揭的规模不断扩大，许多学者及业界人士对按揭的研究也投入了大量的精力，人们在肯定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时，也在反省按揭产生的风险，包括银行的贷款风险增加，购房人的供楼压力加大等等。然而在按揭风险的研究中，开发商被作为按揭的最大受益者以及商品房买卖关系中的强者，往往成为维权者声讨的对象，开发商的风险也很少被人提及，处在被人遗忘的角落。不可否认，按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发，开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢，确实受益匪浅，但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。本文拟结合当前按揭中实际操作方式，通过分析按揭中各方法律关系，从法律角度及实际操作层面对开发商在按揭中的风险及防范措施进行简要分析，希望能引起有关方重视并与业界人士共同探讨。

一、按揭起源及目前在我国的操作方式

按揭在我国纯粹属于“泊来品”，扎根的时间并不长。因此，在分析按揭中开发商风险之前，有必要简要介绍按揭的起源及在我国的主要操作方式。 近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。 “按揭”一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中

“mortgage”的广东话谐音。我国的住房抵押贷款发展历史并不长，国务院于1988年1月召开全国住房制度改革工作会议，拟定《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，推动了我国的个人住房贷款工作，为按揭的产生提供了良好的市场和政策环境。1992年9月23日中国人民建设银行房地产信贷部颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》，为促进个人住房贷款业务的大量开展打下了良好基础。九十年代末，按揭在我国呈现出良好的发展势头，特别是近几年，我国住房金融业务发展迅速，对拉动国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。 由于按揭起源于英美法系国家，其操作的法律基础与我国社会主义法律体系必然会存在冲突，无法照搬。因此，按揭在引入我国后与我国现行法律制度融合，形成了有我国特色的按揭制度。按揭目前在我国的主要操作方式包括：

1、确定按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任等。

2、开展销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后对社会公开销售，与购房人签订《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。

3、办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。期间，购房人还得办理所购房屋在贷款期限内的财产保险。

4、开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担连带保证担保责任，有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证担保。银行为保证贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户，作为开发商承担连带保证责任的保证金。

二、按揭中的各方法律关系

从上述按揭的操作方式看，按揭中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为，涉及的各方主体也较多，内部关系复杂。因此，研究开发商在按揭中的法律风险，首先必须明确按揭中的法律关系，结合开发商的法律地位、法律责任研究其可能存在的法律风险。从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦即借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系分别为：

1、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。显然，借款申请人同时也就是购房人，其与开发商之间系房屋买卖关系，开发商为出卖人，购房人系买受人。

2、购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按规定提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数，双方同时签署借款合同。因此，购房人与银行之间系借贷关系，银行为出借人，购房人为借款人。

3、购房人与银行之间的抵押关系。购房人在向银行申请借款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行，为向银行申请的按揭贷款设立抵押，如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时，银行可以实现抵押权，将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。购房人与银行之间还存在抵押关系，其中购房人为抵押人，银行为抵押权人。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。在按揭过程中，虽然购房人将所购抵押给银行，但由于多数房屋为期房，即通常我们所说的“楼花”，在我

国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续，而房屋抵押又以登记为生效要件，因此，银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。基于此，银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保，即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前，由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任，购房人若不还款，开发商应当承担保证责任，也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。因此，开发商与银行、购房人存在担保关系，其中银行是债权人，购房人为债务人（又称被保证人），开发商为保证人。

5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为确保银行的放贷风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须就抵押物（所购房屋）在借款期间投保财产险，并指定银行为第一受益人，如果发生保险事故，由保险公司承担保险责任，所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款，购房人为投保人，保险公司为保险人，银行为受益人。

6、开发商与银行的回购关系。有些银行在与开发商的按揭合作协议中，还要求开发商承担回购义务。在该情形下，开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。回购从其字面理解仍是买卖，但从法律角度看，按揭过程中的回购存在两种不同的情形：一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前，开发商履行回购义务的，其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同，并非法律意义上的回购行为；另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后，开发商按条款约定回购购房人的房屋，双方又产生一次房产的过户行为，此时才是真正的法律意义上的回购。

上述各法律关系看似独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，甚至无法割裂。例如在按揭中，银行一般是依据买卖合同审查购房人的借款申请，因此可以说买卖关系是借贷关系的前提；但实际操作中大多数购房人在选中某一楼盘后，先会确定自己的付款方式，如选择按揭的年限和成数，在条件接受的前提下，才会选择购买房屋，由此看，借贷关系又是买卖关系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的贷款关系和买卖关系应当作为一个整体，不能抛开一种法律关系来谈另一种法律关系的权利义务。也正是由于该关系的复杂性，容易导致按揭中发生纠纷，如：银行不放款开发商能否追究购房人的违约责任？两种关系的认定将导致截然不同的结果，把买卖关系作为前提，开发商当然可以追究购房人的违约责任；把贷款关系作为前提，购房人则不应承担违约责任。至于其它法律关系的联系则相对简单，基于保证、抵押法律关系的保证和抵押合同都是借贷合同的从合同，保险关系和回购关系是对借贷关系保障的补充。

三、开发商在按揭中的法律风险

通过对按揭中法律关系的分析，开发商在法律风险已经可见一斑。开发商通过按揭方式房屋是卖出去了，但并不能就此高枕无忧，银行所要求开发商提供

的连带保证责任就象是达摩克利斯之剑悬在头上，随时都有可能落下并导致保证责任发生，由此而产生的各方风险也就接踵而至。因此，从一定意义上，开发商通过按揭所获取的利益是承担自身商业及法律风险为代价的。

（一）保证责任本身所固有的法律风险

根据我国《担保法》的有关规定，保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。保证人承担连带责任的，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。

从上述规定我们可以看出，开发商为购房人提供连带的保证担保，就必然会存在承担保证责任的风险。其保证责任的引起是由于购房人在保证期内未按期偿还银行按揭贷款的月供款或其它借款合同约定的情况。一旦该情形发生，银行则随时可以要求开发商承担连带保证责任。如果发生诉讼，银行可以将开发商和购房人作为共同被告，亦可以单独将开发商作为被告。根据有关连带保证责任的法律规定，此种情形下，只要购房人逾期偿还贷款属实，开发商一般都会被判令承担连带保证责任，代替购房人向银行偿还借款本息及罚息。

（二）因保证责任所产生其它法律风险

开发商的保证责任是开发商在按揭中法律风险的前提，没有保证责任，也就无所谓本文下述所列风险了。而在按揭中由于银行、购房人等各方原因以及按揭在实际操作中的种种因素则是导致开发商法律风险的“导火索”，随时都有可能让开发商承担保证责任并带来一系列法律风险，具体表现在：

1、与银行有关的法律风险

开发商开发的房地产项目在进行商品房预售之前，一般会与一个或数个银行先建立按揭的合作关系。通过与银行签订合作协议，约定某银行为该项目销售提供按揭贷款服务，在银行放款至房屋办理抵押登记期间，由开发商为购房人提供连带保证责任。并要求开发商按贷款金额的一定比例提取资金存入保证金账户。如果购房人有逾期还款的情形，银行首先有权从该账户中直接扣收保证金，作为开发商履行的代偿责任。鉴于开发商与银行的上述合作关系，在按揭中，开发商很容易由于银行的下列行为导致风险发生，主要包括：

（1）银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前，应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供按揭贷款，则需要经过银行的资料审查及内部的审批程序。这一过程主动权完全掌握在银行手中，致使购房人按要求提供贷款所需文件资料的前提下，也可能因银行的原因导致放款时间延长。而在目前开发商与银行的按揭合作协议中很少有关于银行逾期放款的违约责任，对于银行的放款没有任何有效约束机制。在商品房尚处于期房时，逾期放款对购房人无太大影响，但却

推迟了开发商的资金回笼进度。众所周知，资金的保障是开发商开发房地产过程中重要环节，是房地产项目的生命线，一旦出现后续供应不足，往往会让开发商陷入困境。因此，如果银行逾期放款后果严重，则有可能影响整个项目建设进度。而且银行的放贷结果并不是确定的，完全有可能受购房人资信或政策变动影响，导致银行不按购房人要求的金额及年限批准贷款。在《商品房买卖合同》已签订的情况下，如果贷款下不来，购房人多数会解除与开发商签订的《商品房买卖合同》，浪费了销售时间和谈判成本。

（2）银行拖延办理抵押登记。开发商为购房人提供的连带保证是阶段性的，只要购房人所购房屋办理完毕抵押登记，开发商就罢脱了保证责任。但实践中开发商的保证责任对银行往往更具吸引力，购房人如逾期还款，相比向购房人追偿欠款或行使抵押权而言，从开发商的账户中直接扣收保证金相对更加简单而且有效。因此，在一些按揭项目中就出现了银行在房产证下来后并不急着办理抵押登记的怪现象，并找出种种理由推脱。办理抵押登记主要当事人是银行和购房人，但办不办抵押登记对购房人没有丝毫影响，购房人更不着急，使开发商长时间陷在保证责任的“泥潭”，延长了开发商的保证责任期限，增加了保证承担风险。

（3）银行不积极行使解约权。通常银行在按揭的借款合同中都会有解除贷款合同提前收回贷款的约定，如连续三个月或累计六个月未按期还款等。实践中有些银行在开发商的保证期间出现购房人符合解约情形，并不急着解除贷款合同，而是根据银行与开发商的按揭合作协议约定，要求开发商承担保证责任，并按期从开发商的保证账户中扣划保证金。从而暂时避免了银行因解除贷款合同而与购房人发生直接的冲突，但又不损自己的利益。开发商由于保证金被扣，自然不会坐视不管，由于有担保合同在先，对银行是毫无办法，只能积极通过各种方式督促购房人按期还款，把开发商直接推到矛盾的前沿。

2、与购房人有关的法律风险

相比银行所带来的风险看，购房人为开发商带来的风险更具影响力。银行毕竟属于金融机构，且一般与开发商有着良好的合作关系，出现上文所述现象并不多见。而按揭中的购房人多数是公众个体，与开发商直接发生商品房买卖关系，每个人的情况千差万别，可能出现的问题也是琳琅满目，往往让开发商防不胜防。因此，购房人原因是开发商按揭中风险的最大隐患，具体表现在：

（1）购房人的骗贷行为。由于我国目前的个人信用体系还不健全，银行对按揭贷款的审查仍主要以提供文件资料为主。因此，每个按揭项目中多少都会存在提供虚假信息资料骗贷的行为。也许有人会说，这与开发商不相干，开发商只负责建设和销售商品房，购房人的资信等情况应由银行负责审查。道理虽如此，但事实上购房人的骗贷行为对开发商仍有影响。一方面购房人的骗贷行为为银行提前解除合同并要求开发商承担保证责任埋下隐患；另一方面开发商有关销售人

按揭贷款下不来篇五
《贷款办不下来主要有以下原因》

现在，房价越来越高，全款买房变得越来越难。因此，办理房贷的朋友越来越多。很多人在递交了房贷申请之后却迟迟没有获得审批。到底是什么原因导致购房者的房贷办不下来呢?今天选借贷就来给大家介绍一下。

一、不能提供有效的收入证明

一些银行对房贷的要求是，提供单位出具的收入证明，并盖上单位公章即可;而一些银行则要求提供银行流水，而银行流水中的每月收入最好是稳定的，如果是个体户或者自由职业者，每月收入忽高忽低，不固定，这种情况就很可能被银行拒贷。所以，收入证明不达标也是房贷办不下来的原因。

二、信用记录不良

一般有过一两次逾期是不会影响房贷申请的，而如果两年内有连续90天及以上的逾期，或者累计逾期在6次以上，申请房贷基本上就没戏了。不良的信用记录是大多数朋友房贷办不下来的原因，而这也没有相应的解决方法，只能等两年后看能不能再申请房贷。

按揭贷款下不来篇六
《买房贷款办不下来怎么办？》

买房贷款办不下来怎么办？

现在办理买房贷款的人越来越多，但是很多人不能顺利获贷。买房贷款办不下来怎么办这个问题是大家都非常关注的。很多办理买房贷款失败的人都想知道买房贷款办不下来怎么办。下面淘钱宝就给大家解答一下买房贷款办不下来怎么办的问题。

如果是开发商的原因导致买房贷款办不下来，那么责任就由开发商负。如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。

如果是借款人本身的原因，那么借款人就要及时补救。如果借款人提供的资料不真实或者借款人的信用记录不好造成银行不予批准贷款，那么借款人要及时补救。借款人可以多咨询几家贷款机构，在与自己条件匹配的贷款机构申请房贷。

如果非买卖双方的原因导致买房贷款办不下来，比如政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，这种情况下，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的，购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

买房贷款办不下来怎么办？通过上面内容的介绍大家都应该有所了解了。生活中，买房贷款办不下来怎么办的问题一直备受关注，我们在平时也应该多加了解买房贷款办不下来怎么办的问题，以备不时之需。

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按揭贷款下不来篇七
《个人按揭贷款存在的风险及防范》

经营之道

个人按揭贷款存在的风险及防范

□顾秀俊

马

奎

难。一是我国目前个人信用制度还不健全，未建立个人财产登记制度与个人税收登记制度，银行不能准确了解借款人的资产与负债状况，导致不能作出恰当的信贷决策；二是银行为争夺客户资源降低了按揭贷款的准入门槛，放松了对借款人的信用等级评定与贷款调查，造成借款人素质良莠不齐；三是出具虚假收入证明，在个人住房按揭贷款中，许多购房人开具假的收入证明，有的找朋友的公司盖章，有的单位为了支持职工购房很愿意把职工的收入往高里填，有的甚至是售楼人员直接帮着客户解决符合要求的“收入证明”；四是按揭贷款的期限一般都在５年以上，因还款期长影响借款人还款的不确定因素多，如失业、意外事故、离婚等都会导致借款人还款能力下降、还款意愿差。

（三）抵押物风险

抵押物风险主要是抵押物“两证”不全、抵押物价值高估、抵押物处置等。

两证”不齐或一时难办。一１．抵押物“

是银行对按揭楼盘审查不严，开发商因“五证”不齐，不具备按揭合同的主体资格，给按揭房产的合法性埋下了隐患，导致一些楼盘的按揭房产２年以上都不能办理他项房管部门各行权证；二是一些地区的土地、

其是，互不协调，部分房产在仅有房产证的情况下，房管部门对房屋单独办理抵押登记，由于土地权利的不确定性，使银行在行使抵押权时存在一定的不确定性。

自

２００３年以来，国家出台了一系列对房

地产市场的调控措施，房地产开发贷

如项目未开工就发放销预售许可证，未实行销售备案制，未进行抵押预登记等。

假按揭”的主要表现形式。一是借２．“

款人为关系人。借款人多为开发商公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联公司的股东、职工、股东亲属或其他关系人，由开发商或中介机构代办所有贷款手续。二是虚假购房。虚构房屋买卖合同，或重复按揭贷款。三是内外勾结，制造假人假房假登记。开发商或中介公司与银行信贷人员串谋，使所售房价水份大；或向不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款，使滞销楼盘、烂尾盘被银行打包”；或通过虚拟借款人、虚构购房合“

同、伪造产权证和他项权证等制造“假按揭”。四是虚假首付款。开发商与购房人串通将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方按照售房合同规定的虚假售价，依银行要求的按揭成数办理贷款手续。购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，而银行却要向购房人提供售房总价

款准入门槛抬高。在此情况下，开发商采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋势，把假按揭作为一种融资的渠道。“假按揭”是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为，致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给银行，增加了银行信贷风险。本文结合当前实际，就个人按揭贷款存在的风险及其防范作一探讨。

假按揭”风险（一）“

所谓个人住房贷款“假按揭”是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。去年以来，全国各地暴露了个人住房贷款假按揭案，如森豪公寓房贷案中某行被骗７．４７亿元、立恒名苑房贷案中某行被骗１．６５亿元等，据银监局估计这些只是冰山一角。“假按揭”风险已逐渐成为个人住房、商用房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。

假按揭”的原因。一１．产生个人贷款“

是开发商恶意欺诈。由于资金短缺或者急于套现，少数开发商采取伪造购房资料，制造虚假购房行为，骗取银行贷款，开发商恶意欺诈是出现假按揭贷款的首要原因。二是“曲线”融资。在现实中，不少房地产商确实在利用假按揭“曲线”融资。因个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批获准也很容易，开发商便将按揭贷款作为从目前全国各地发生的“假按揭”贷款案件假按揭”贷款的出现，大多发生在房来看，“

主要是由于各项政策、法规不完善造成的，

１００％的借款。

（二）借款人风险

借款人作为借款合同的主体之一，其自身素质与还款能力对银行按揭贷款的安全性至关重要，借款人风险主要体现在还款意愿和还款能力上。

１．还款意愿差。在借款人与开发商就

房屋买卖合同产生质量、面积、环境等方面的纠纷时，借款人的还款意愿就可能降低，甚至以拒绝还款或暂停还款相要挟，希望银行能介入房屋买卖合同纠纷，对开发商施加压力；在整体社会信用机制还不健全种借口逃避还款责任。

２．抵押物价值高估。当一些楼盘在卖

尾货阶段，开发商通过“假按揭”将其“打包”给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险更大。

另一项融资渠道。三是政策、法规不完善。的情况下，一些信用观念差的人往往以各

３．抵押物处置风险。主要来自于法律

规定的风险，根据《最高人民法院执行设定抵押的房屋的规定》人民法院对已经依，“法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居

２．还款能力不足。借款人的还款能力

准确把握借款人的还款能力风险还存在困

地产市场和银行个人贷款业务发展初期。是贷款能否按期归还的关键，从目前来看，

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住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期”强；“制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房”被执行人属于低（计收租金）。如果“保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。从法律后果来看，这给银行行使抵押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本，或造成银行抵押权被实际悬空。

（四）银行管理的风险

规范银行审查审批流程，成立专门的个人住房贷款审批中心，建立责任追究制度。

（二）做到尽职调查和尽职审查。一是认真审查购房合同的真实性。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第２４条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”从法律后果来看，。虚假购房合同也会给银行带来法律纠纷，潜在着信贷风险。二是审查首付款凭证的真实性。原则上首付款要缴存在开发商在经办行开设的账户上，严格执行按揭贷款首付款比例的规定。三是客户经理及审查人员要了解本地区的房价水平及周边同档次楼盘的房价，防止房价高估。

（三）加强合作楼盘的审查，从源头上把关。对非本行开发项目的按揭楼盘要进行楼盘审查，主要审查项目的“五证”，即国有土地使用权证》建设用地规划许可《、《证》建设工程规划许可证》建筑工程施、《、《工许可证》和《销预售许可证》是否齐全。通过楼盘审查选择合规楼盘和有实力的开发假按揭”的源头。商进行合作，从而堵住“

（四）选择优质客户。充分利用已运行的人民银行个人征信系统查询借款人是否住房公积金收入证明、缴税单的审查，结合其年龄、学历、职业、工作年限等信息，判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响。结合职业前景的判断，确定重点支持的职业与优质个人客户的标准，以优惠措施吸引优质客户，审慎发放经济适用房等以满足基本居住为目的的住房抵押贷款。

（五）加强抵押（预）登记工作。充分利

用建委网上签约系统、期房预抵押登记制度等一系列有利的外部条件，以杜绝假按揭贷款的发生。原则上所办理的期房按揭贷款要进行抵押预登记，对没有条件办理抵押预登记的地区，要加强风险防范：一是加强购房合同真实性的审查和核实工作，购房合同必须有合同备案号；二是指定专人定期关注当地的房产信息网站，通过购房合同备案号查询该购房合同是否申报备案，是否变更交易信息等，进一步核实房产交易的真实性和按揭房屋产权的合法性。房产交付使用后要及时办理抵押登记手续，落实抵押措施，对２年以上的按揭贷款未能办理他项权证的要登记台账，查明原因。对二手房按揭贷款要“两证”齐全、估价合理，客户经理要亲自去相关部门办理抵押登记手续，不得由中介机构一手包办。

（六）加强贷后管理。一是加强对按揭合作楼盘（开发商）的定期检查工作，分析其经营财务状况、资信状况、抵押落实情况，评价其担保能力。二是加强到期逾期贷款的催收工作，当借款人连续逾期达３１天时，管户客户经理要在５个工作日之内向客户发送书面催收通知书，当借款人连续６期三未按期归还本息时，要依法处置抵押物。是及时认定贷款形态，真实反映贷款质量。四是加强“散盘”按揭贷款保证金账户的管责任的落实。五是加强贷后监测分析，如分析一人购买多套房产、或同一单位购买同一楼盘；多个借款人集中在同一天或几天内办理贷款；还款时多个借款人集中供款，且存款凭条上签名为同一人；同一楼盘多个借款人同时违约，违约期数相同或相近；按揭楼盘的房价明显高于周边或相近档次的楼盘等，排查疑似“假按揭”的特征。

１．购房行为审查不严。一是办理了购

房合同无合同备案号，未网上申报备案的空房按揭创造了条按揭贷款，为一房多贷、

件；二是首付款凭证不规范，如首付款凭证无缴款日期、缴款方式，手工开票，首付款缴在他行或开发商自收等；三是购房合同中买受人签字与借款合同中的借款人签字不符。

２．抵押登记不到位。一是未办理抵押

预登记手续。少数银行存在按揭贷款未办理抵押预登记，或有些地方房管部门未开办此项服务，个人按揭贷款仅由开发商提假按揭”开了方供阶段性的保证担保，为“

便之门；二是存在按揭贷款迟迟不能办理抵押登记，大量的按揭贷款由开发商过渡性保证担保变为长期担保，存在较大的信贷风险。

有不良信用记录，通过对借款人的工资单、理，以保证开发商阶段性保证担保和回购

３．合同签订不规范。合同存在涂改或

要素填写不全的问题；个人住房按揭合同无房产共有人签字。

４．贷后管理方面存在的问题。贷款逾

期催收工作不到位，对逾期两期以上的按揭贷款没有及时发送逾期贷款催收通知书，部分按揭贷款因催收不力形成不良；对散盘”按揭贷款未执行开发商保证金制“

度，未定期对开发商进行贷后检查。

（一）树立依法合规经营意识，完善内控机制。一是进一步树立依法合规经营的意识，要严格执行相关制度规定和贷款准入条件，做到合规办理每一笔按揭贷款业务。二是按揭贷款要实行“面测”制度。而所谓“面测”，就是要由银行工作人员对借款人的资信状况进行审核，并有客户面谈记录。三是

（作者单位：农业银行仪征市支行）

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按揭贷款下不来篇八
《按揭贷款的小秘密》

买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！这个也许是很多朋友不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！一、贷款利率的折扣2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！ 觉得好的朋友多转载，一定有用的！（适合于即将买房的亲朋好友们）二、选择还款方式也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提

前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款

这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！

按揭贷款下不来篇九
《按揭贷款须知(客户版)》

按揭贷款须知

尊敬的客户您好！

如果您以按揭贷款方式购买我公司开发的“阳光紫金园”住宅小区，请您注意以下事项：

请注意您如果没有银行透支卡、信用卡、无房贷车贷逾期记录请继续向下看！！！

一、个人资料：

1、①夫妻双方身份证、户口本（首页、本人页）、结婚证（若新版身份证需复印正反面，结婚证需带章及带照片页②单身提供身份证、户口本、民政局开具的单身证明（三份）③离婚者提供本人身份证、户口本（首页及本人页）、离婚证④首付款票复印件。⑤购房合同两份⑥工行提供主借款人本地工行卡复印件一份；中行提供主借款人活期一本通原件复印件一份；⑤所有提供的复印件商贷一式四份、公积金贷款一式五份(银行卡除外)，

2、如身份证过期，身份证、户口本、结婚证丢失或三证上的姓名、身份证号、出生日期不符，身份证、户口本必须到当地派出所开具证明信或补办证件，证明信必须贴近期一寸免冠照片（蓝底）；结婚证必须到当地民政局补办或由当地民政部门开具证明信，盖章并盖章人签字。

二、收入证明：

1、工薪族（要求是财政收入或企事业单位）：①工资证明，表格为售楼处所提供的制式表格，用黑色碳素笔填写，不得涂改，单位领导签字，留单位固定电话，盖单位公章。（注：章不能压章、重章，工资证明格式内容必须填全。）②工资证明必须是夫妻双方的。注：主借款人年收入必须超过两万，工资超过两千五需提供单位营业执照税务登记证复印件,夫妻双方在同一单位上班需提供单位营业执照税务登记证复印件。

2、私营业主，需提供企业营业执照复正副本、税务登记证复印件一式两份，近期三个月税票，经营情况说明书。

三、注意事项：

1、离婚客户首付40%，须提供本地户口本工作的担保人。（担保人需提供身份证、户口本复印件2份，收入证明）；

担保人必须无贷款记录、银行透支卡信誉卡逾期记录、年龄没有超过退休年龄，月收入必须也是借款人

还贷金额的两倍之上

2、异地户口、异地工作的客户需提供本地户口联系人一名。（联系人需提供本人身份证、户口本复印件2份）

3、第二套住房贷款，首付款比例40%以上，利率为基准利率的1.1倍。

4、军人提供：士兵证、军官证复印件。

5、离婚或丧偶人士提供离婚证书，离婚判决书、配偶死亡证明；未婚人士提供单身证明。

6、所必须费用：预告登记费及抵押服务费：140平米以下为80+80元，140平米以上为550+550元 ：7、年龄限制：女方不能超过55岁（主借款人年龄+贷款年限），男方不能超过60岁（主借款人年龄+贷款年限）

按揭贷款下不来篇十
《银行住房按揭贷款流程》

银行贷款流程

农行住房按揭贷款流程

⑴售房商向贷款行提出按揭贷款合作意向。

⑵贷款行对售房商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议。

⑶借款人与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款(营业房40%)。

⑷借款人持购房协议、30%购房收据、身份证、婚姻状况证明向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡。

⑸经调查、审查、审批同意后签订借款合同，贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户(保险采取客户自愿原则)，并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。

⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清。

(7)贷款行代理缴纳契税、领取契证、办妥房地产权证及住房抵押登记手续，收费严格按各有关办理机关的收费标准执行，不收取任何代理费，借款人必须提供办理以上手续所需的一切材料。贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。

中国银行住房按揭贷款流程

借款人提供申请资料

中国银行

↓

银行审核正式签约购房合同、个人住房抵押贷款合同

↓

办理合同的公证

↓

办理保险业务

↓

办理产权抵押登记

↓

银行发放贷款

↓

借款人还款

↓

贷款还清后，办理抵押

房产注销登记手续

建设银行住房按揭贷款流程

建行按揭住房贷款流程

(一) 咨询：借款申请人除可以到建行济南市分行任何“个贷”经办网点，还可到开发商银企联络员处，对该种贷款的具体种类、期限、额度、利率水平、还款方式等进行咨询，并索取有关资料。

(二）受理：借款申请人可以在与房屋出售方签订购房意向书，缴足定金后，到贷款建行或银企联络员处领取贷款申请表，申请表填妥并由保证人签章后，连同要求备齐的各种资料一起报送银行，也可由银企联络员统一报送。

(三) 审查审批：信贷人员在对客户书面资料进行初审后，对借款宴请人的资信进行现场考察并出具第一责任人调查意见，然后逐级上报审批。审批通过后出具银行贷款承诺书，承诺书有效期为壹个月。

(四) 签订合同发放贷款：借款申请人凭银行贷款承诺书到出售方签订正式购房合同、并缴付30%以上的预付款，然后凭购房合南正本、缴款收据、承诺书和个人私章到贷款建行签订借款合同、抵押合同等，同时缴付有关费用。借款合同经借贷双方当事人签章后生效，贷款资金划转到开发商帐户同时，借款人领取有关合同文本，并按还款计划要求，从贷款当月开始还本付息。

购房贷款步骤

当建行审查同意贷款后，将委托按揭事务中心为您代办贷款所有手续，当您接到会签通知后，请您按以下步骤办理有关手续：

第一步 借款人（购房人）持有关资料（身份证原件、半寸方章及建行活期存折）进入签合同地点——按揭事务中心。

第二步 借款人（购房人）请按指示路线到合同会签就座，听取律师讲解借款等合同文本。

第三步 借款人（购房人）在按揭事务中心大厅保险柜台及收费柜台递交建行活期存折，缴纳个人住房贷款相关费用。

第四步 借款人（购房人）缴纳有关费用后凭收费单据到会签室领取本人的借款等合同文本，并请留心核对合同文本内容。

第五步 借款人（购房人）若错过借款合同讲解专场，请自己阅读合同文本。在阅读过程中如有疑问请到咨询柜台提问，您将会得到妥善的解释。

第六步 借款人（购房人）如认为合同没有什么问题，请您在所有合同文本上签名盖章并填写签订日期。

第七步 借款人（购房人）办妥以上事项，请将您的所有合文本，送交律师审阅 第八步 借款人（购房人）有关借款签约手续已办妥，按揭事务中心将尽快为您办理有关抵押签名手续，并通知银行为您放款，请您放心回家。

个人住房贷款需提供的资料：

借款人夫妻双方身份证、户口本原件及复印件；

双方不在同一户口中的还须提供结婚证明原件及复印件；

借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明原件；

合法的购房合同；

借款人预付30%以上的预付款收据原件及复印件；

贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等）。

个人住房贷款相关收费标准

中信实业银行住房加按揭贷款流程

申请贷款应提交的资料

借款人需提交的文件或材料

1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照等）、户口簿或当地长期居住证明的原件和复印件；

2.借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；

3.有关购房合同、协议。

4.抵押物的权属证明文件，以及有处分权人出具的同意抵押的证明；中信实业银行认可的评估机构出具的二手房（或抵押物）估价证明；

5.购买房改房的，须按照当地政府有关房改房上市的有关规定，有房改部门提供的批准文件，保证购房人可以获得完全产权；

6.提供购房首付款证明；

7.银行要求的其它文件或资料。

客户贷款流程

1.您需要在中信实业银行的营业机构开立活期存款帐户；

2.请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料；

3.由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性；

4.银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同；

5.视情况办理保险、抵押登记、公证等手续；

6.中信实业银行将贷款直接划拨到您在中信实业银行开立的专用帐户或者由您指定并经中信实业银行认可的帐户中；

7.请您按借款合同的规定还本付息。

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