70年产权住够怎么办

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70年产权住够怎么办篇一
《70年的中国住宅产权 70年后房子到期怎么办》

70年的中国住宅产权 70年后房子到期怎么办？ 曾任中国第一任国家土地管理局局长的王先进说：上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，一些新情况陆续出现，土地成为重要资产。1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局作为组织保证。

我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。这里有一个比较近的样板，就是香港。

我们国家土地归国家所有，英国的土地全部归国王所有。他们批租年限最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。

我们先定了50年，理由主要有三个，第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整;二是一个人的工作年限，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。 后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年可以。后来制定法律时，就变成最高年限70年。

编者按：在买房过程中“房产产权期限”问题却被普遍忽略，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。因为施工期等客观原因的存在，现在市面上在售的商品房产权普遍缩水1-3年，更有甚者缩水10年以上；此外，产权过期后，自己的房子又该怎么办呢？

产权期限被隐性缩水

在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

根据这一条例，购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。

商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。

有调查指出，超过70%的购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”之间的不同概念，也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。

还有购房者因为产权算了一笔账：“住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而买房时付的总房价却从未因此打折，少5年不就等于多付钱了吗？”

遗憾的是，这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。

“70年后，我们在自己的土地上无家可归”

据了解，近年来，围绕房屋使用期限的产权纠纷开始不断浮出水面。浙江宁波市“怡江春色”小区的购房者在入住时发现，自己实际能居住的时间只有56年，比70年期限少了14年之多！厦门市信阳花园的10户业主更因为所购房产使用期“缩水”10年而将开发商告上了法庭。

70年土地使用权到期后到底该怎么办呢？目前还没有确切的答案；此外，在我国的房地产行业发展的时间内，还没有产权到期的个案。因此，即使开发商及时进行房产开发，根据70年的土地使用权期限，我国目前所有的商品住宅都不可避免地面临着“70年后，产权该怎么办”的难题。

“法律规定城市土地属于国家所有，房改过程中无法逾越的就是土地不能买卖。为了绕过这一壁垒，这才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”有专家认为，这种管理制度凸现的法律真空在于：土地自身的价值不断升值，而地面上的建筑物则随着居住年限的延长而必然会折旧，也就是必然会相对贬值，因此，一些敏感的购房者已经发出了“70年后，我们在自己的土地上无家可归”的疑惑。

众多业内人士和法律界人士认为，随着经济的发展和国家保护私有财产产权的法律法规日益明晰，70年后的产权问题有望逐步破解。就目前法律政策框架之内，专家提出了三大设想。

产权到期后的三大设想

①重签合同，续缴出让金

土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是：届时小区业主们作为分散的个体，很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样，届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。同时，这笔土地使用金具体数额多少，拥有房屋产权的业主是否愿缴，能否缴得起，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都是个未知数。

②房随地走，国家补偿

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。

③政策持续调整，法规适时完善

众多业内人士普遍认为，目前国家政策及土地管理条例实施不久，因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解，购房者也将更加理性。

教您二手房产权三步查

第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源。

1.房主是谁，假如是共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

2.档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；

3.登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4.成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

5.其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深地了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等

70年产权住够怎么办篇二
《解读房子70年产权到期后怎么办》

解读房子70年产权到期后怎么办

房子70年产权到期后怎么办？我买的房子70年产权到期后会被收回吗？房子产权到期后能否续约继续使用？相信这是每一个房主的最大疑惑。

房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。房子70年产权到期后怎么办？难道我们老百姓辛辛苦苦挣钱花了几十万几百万买房子70年后就不属于我们了吗？这不成了租了70年的房子，到头来还要还回去嘛。今天就为大家详细解读房屋产权的问题，看看房子70年产权到期后到底该怎么办！

土地使用权和房屋所有权有什么区别？

土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，包括：民用住宅建筑用地，商用建筑用地，工业用建筑用地。按建筑用类型有所不同，一般民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年。

房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法》的保护的，根据《中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。

土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永久的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有;土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

为什么我们的房屋产权最高为70年？

《中华人民共和国国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。但问题是，土地批租的最高年限究竟是从何而来？为什么是70年而不是80年或者60年呢？

曾任中国第一任国家土地管理局局长的王先进说：我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。我们先定了50年，理由主要有三个，第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整;二是一个人的工作年限，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。 后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年可以。后来制定法律时，就变成最高年限70年。

你的房子产权真的够70年吗？别吃了闷亏还不知情

在买房过程中“房产产权期限”问题却被普遍忽略，相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。因为施工期等客观原因的存在，现在市面上在售的商品房产权普遍缩水1-3年，更有甚者缩水10年以上。 在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后，土地使用权进入市场流通。

商品住宅从开发到销售的周期一般在1～3年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，尤其是一些烂尾楼改造的项目，购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。

有购房者因为产权算了一笔账：住宅用地的使用期限是70年，但按房产证上的日期推算，买的房子一般只有65年使用期，整整少了5年！而买房时付的总房价却从未因此打折，少5年不就等于多付钱了吗？而某些开发商在去的土地使用权后过了五六年才建房，算上施工、装修时间，你买到手的房子也就只剩60年使用权了。 你知道房子产权70年但设计寿命只有50年吗？

房子寿命分为100年和50年两种，这是国家规定的。一般民用建筑都是按50年设计的，只有纪念性建筑和特别重要建筑才会是100年设计寿命。

房屋寿命是50年，而普通住宅的产权期限是70年，法规之间不配套。中国房地产协会会长宋春华表示，我国规定普通建筑物使用期限为50年，现在材料发展、技术发展,特别是对节能减排，对循环这些方面要求越来越高，这个标准50年合理使用期偏低了。他希望：“把目前50年的使用寿命，至少提高到70年，完全可以做得到,这样跟土地批租也吻合起来。”

一位设计师说，50年设计寿命和70年产权表面上看有20年的差距，其实最多就10来年的差距，因为开发商从拍下地，再到建设、销售起码要5到10年。

我国住宅平均寿命仅36年 还用考虑70年产权的事吗？

按照我国《民用建筑设计通则》的规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50到100年。然而，现实生活中，我国很多建筑的实际寿命与设计通则的要求有相当大的距离。与欧洲住宅平均寿命在80年以上、美国住宅平均使用年限也有44年相比，按照业内知道的情况，我国住宅平均寿命大概是36年左右。

权威部门的说法更为耸人听闻。2010年，住建部副部长仇保兴在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说：“我国是每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，却只能持续25~30年。”

所以说如果您的房子是70年产权的话，住到一半时间就属于危房了。当然，豆腐渣工程还是相对较少的，假如您的房子真的撑到了70年，那房子70年产权到期后怎么办？

上海市“出让人收回并补偿相应残余价值”如何理解？

2011年初，上海土地交易市场首拍的预申请须知中，规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这个规定掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

是不是使用期一到，房产就变“砖头”了？土地说收就可以收?若上海这个规定得到承认并落实，那将意味着，卖完地的地方政府在70年后又可以将所有土地收回来，重新再卖一次。

在中国当前房价如此之高的情况下，绝大多数买房人可以说是倾其所有，不仅用尽一生积蓄，还要背上几十年的巨额贷款，才能拥有一套住所。如果真的如规定所说的‘出让人收回并补偿相应残余价值’的话，那么，我们辛辛苦苦购得的房子，只是用高额租金换来70年居住权。等我们人到苍苍暮年，却要面对被收回的房子，让我们何处安身？这显然与《物权法》保护私有财产的宗旨是相违背的。

房子70年产权到期后怎么办的法律解读

按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”

《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规定，居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。70年的土地使用权期满后，土地收归国有，而地上建筑物仍属业主所有。如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补交土地出让金。

《北京市国有建设用地供应办法(试行)》中提及了房屋产权70年后怎么办的问题。《办法》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。

房子70年产权到期的三种解决办法

一、重签合同，续缴出让金

土地使用期限届满后，国家如果需要收回土地，产权人可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家缴纳土地出让金。届时，国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点，成为这一做法能否实施的关键。这笔土地使用金具体数额多少，一旦有房屋业主不愿缴纳，法律是否允许强行拆迁该业主的房屋，都需要法律明确规定。

二、国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。

这是一种最简单的办法，国家直接收回土地和土地上的建筑物，对房屋所有者进行一次性经济补偿，房主可用这笔补偿在其他地方重新购买房屋居住。当然，这笔一次性的补偿必须达到房主购置新房的标准，最好根

据当前房屋位置、面积、户型以对应的市场价格补偿。

三、国家收回土地，用类似拆迁安置的办法解决。

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权，而房屋使用权是没有期限的。购房者只要有合法的产权证，房子就是私人财产，不属于国家。只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家在其他地方另建安置住房，并给予房主一定的补偿。

70年产权住够怎么办篇三
《两会热议：房屋70年产权到期后如何续期》

两会热议：房屋70年产权到期后如何续期

新民网记者

2013-3-10 5:28:03 来源：2013-3-9 新民网 房子问题涉及千家万户。“70年产权”的规定，一直让很多老百姓关注：难道我花几十万、几百万辛辛苦苦买来的房子，70年之后就不是我的了?那不是等于花大钱租了70年房吗?

全国人大代表、江苏省南通大学附属医院刘璠通过调研发现，虽然《物权法》中规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期。但究竟该怎么续?是否需要交费?可以自动续多少?没说法。“现在已经到70年的房子很少，但再过若干年，问题集中爆发出来怎么办?”他建议，对个人住宅70年后的权属问题，应该赶紧从法律层面进一步加以明确。

老百姓的困惑：一生积蓄只换来70年居住权？

“花那么多的钱买房，也就70年属于自己。”刘璠常常听到身边有人这样抱怨。70年后，房子的土地使用权到期该如何处置?

2011年初，上海土地交易市场首拍的预申请须知中，规定“出让人收回并补偿相应残余价值”。这个规定掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。不少人担心，是不是使用期一到，房产就变“砖头”了?土地说收就可以收?

“在中国当前房价如此之高的情况下，绝大多数买房人可以说是倾其所有，不仅用尽一生积蓄，还要背上几十年的巨额贷款，才能拥有一套住所。如果真的如规定所说的‘出让人收回并补偿相应残余价值’的话，那么，我们辛辛苦苦购得的房子，只是用高额租金换来70年居住权。等我们人到苍苍暮年，却要面对被收回的房子，让我们何处安身?”刘璠对现代快报记者说，这显然与《物权法》保护私有财产的宗旨是相违背的。

法律界的疑惑：“自动续期”到底该怎么续？

就这个问题，刘璠特意请教了多位法律界人士。原来，根据现行法律，住宅用地的使用权期满之后，也不会收回，而是自动续期。并不像老百姓担心的那样。

但为什么仅仅一则消息就造成了公众的普遍担心?他调研发现，深层次的原因就在于土地权属相关法律的模糊不清。

目前，个人购买的商品房产权一般为70年。按照我国目前的法律政策，购房人对于所购房子拥有永久产权，尤其是物权法出台更加强了对房产的保护，但土地是国家所有，只享有使用权，也就是购房人拥有的只是土地70年的使用权。对于70年后，《物权法》第一百四十九条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

“但是，自动续期是不是意味着购房人不需要办理任何手续？可以续期几次？每次续期多长？是无偿续还是有偿?如果是有偿续期，收费标准又是什么？”刘璠提出一长串的问号。

他告诉现代快报记者，这些是他调研时，普通百姓们提出的疑问，也是法律界人士的疑惑。“一些法律工作者跟我说，遇到这样的情况，他们也不知道该怎么处理。好在，现在咱们绝大多数房子还没到70年，但再过若干年呢？”

代表建议：怎么续？是否收费？法律应尽快明确

刘璠建议，依据《物权法》私有财产应得到充分保护的精神，应该明确解释个人所购城市住宅70年后的土地使用权问题，稳定民心。首先，明确住宅建设用地使用权期限届满后的续期程序以及手续;明确可续期的年数以及可续期的次数;明确续期的费用问题；明确规定续期的条件，《土地管理法》规定“为公共利益需要使用土地的，可以收回国有土地使用权”，必须明确界定“公共利益”范畴，同时明确补偿标准。

70年产权住够怎么办篇四
《住宅70年产权的由来》

住宅70年产权的由来

“50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理”

1986年，吉林省委副书记王先进被调入北京，出任中国第一任国家土地管理局局长，掌管960万平方公里土地的管理与改革。也就是从这时开始，形成了今天的城乡土地管理制度。

日前在接受《瞭望东方周刊》专访时，这位81岁的老人讲述了20多年前制度设计的初衷和安排。虽然，这些设想和原则与今天人们的想法大有不同。

自从改革开放以来，中国人越来越习惯以西方的标准和传统来设计和评价中国的改革。但是，正如王先进等人当年必须考虑的问题：中国的土地制度改革必须坚持以公有制为基础。中国的国情使其改革必须有自己特殊的路径和目标。

在这种条件下，当年的改革者设计了既不同于过去计划经济，又不同于西方私有制的土地制度。很难说，如果这种制度得到完全实施，今天的结果如何。但至少在王先进眼里，不会出现目前房价高企的情况。

在王先进看来，当时的土地改革已经到了不改不行的地步。而经过近30年的改革开放，中国的土地管理又出现了一些新情况和新问题，同样需要尽快研究和解决。换句话说，通过过去这些年的实践，需要进一步完善土地法规制度，规范市场。

以下就是王先进的讲述。

开始土地拍卖

建国后30多年里，我国一直没有专门的土地管理法律和管理机构。城市土地归国家所有，用地则由政府划拨，谁用谁管；农村土地集体所有，集体用集体管，各级政府都没有专门的土地管理部门。土地是无偿的、无限期的、不流动的。

到上世纪80年代，随着改革开放的逐步推进，一些新情况陆续出现，土地成为重要资产，实行“三无”显然是不行的。到1984年，规定农业部管农地，建设部管城镇土地。但城乡之间很多问题难以协调，农业部就给中央打报告，建议成立一个专管土地的国务院直属机构，同时制定土地管理法律。一些专家学者也开始给中央写信，建议成立专门的机构管土地。

当时有一件事情，可以说直接触动了中央领导决定成立国家土地管理部门。1984年我国粮食产量达到峰值后，在1985年产量突然下滑。而当年我国耕地面积净减少1500多万亩。这件事促使中央下定决心，1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，并成立国家土地管理局作为组织保证。

在城市土地这个方面，1982年、1984年，深圳、抚顺开始征收土地使用费以及试验在经营企业中开征土地使用费。国家土地管理局成立后不久，根据两地的实践经验，我们向国务院递交报告，提出全国普遍开征土地使用费。我们有三个理由：第一，国家对城市基础设施建设投入了大量资金，提高了土地使用价值，因此土地应该有偿使用。

第二是要节约用地，保护耕地，只有法律手段不行，还要用经济手段，用地要付出高额成本，让土地使用者建立自我约束机制；第三，马克思地租理论也认为“消灭土地私有制并不要求取消地租”，收费有据。

1987年2月，国务院组织召开外资领导小组会议，我作为领导小组成员参加会议。时任国务院副总理谷牧在会上传达了国务院主要领导同志的意见，提出能不能转让一部分城市土地，吸收一些外资，加快城市建设。

我当时表示赞同并提出三条意见：第一，转让的是土地使用权，不是所有权；第二，转让土地要有一定年期，不是无限期的，到时无偿收回；第三，要按不同年期收取一定的租金。

只要把握这三条原则，搞土地转让就不会有问题。当时会议决定，由国家土地管理局和国务院法制办组织试点。

后来经过一系列准备，我们在1987年11月向国务院提交了试点报告。1987年12月，深圳市按照国务院批转的文件精神，首次公开拍卖一幅面积8588平方米的地块，使用权为50年，这就是新中国历史上土地拍卖的第一槌。

所有权续期不能再卖一次

土地使用权的制度确定下来，在城镇一是企业用地的使用期限，另一个就是住宅用地了。 我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。这里有一个比较近的样板，就是香港。

我们国家土地归国家所有，英国的土地全部归国王所有。他们批租年期最高为999年，实际是永租制。但是在香港，因为是名义上租了中国的，租期99年，所以香港政府批租期就以99年为上限，按年头逐渐减少。

我们先定了50年，理由主要有三个，第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。

后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年。

50年或者70年，甚至100年都没问题，这个数量的问题不大，也没有多大关系，关键是到期以后怎么处理。这不仅是大家都在关心的问题，也是我认为真正需要解决的问题。最初讨论产权期限的时候，已经考虑到到期之后怎么办的问题，并提出到期之后“无偿收回”，国家为了公共利益需要，就要把土地收回；如果国家不需要，使用者提出申请也可以续期。

“无偿收回”也是学习国外的经验，目的是为了保护土地所有权者的利益考虑，对土地使用者也是公平的。到期给土地所有者弄一破破烂烂的房子，要不无偿收回，所有者还得掏钱购买吗？收回70年的租地，如果再拿钱买个破房子，这对土地所有者显然是不公平的。

如果政府到期收回土地，地上建筑物政府不需要，还要付出拆除费用。或者有这个旧房子，就是再批租，地价也必然要相对降低。这样是不公平的。香港有的地块在批租合同中明确表述政府收回土地时，地上建筑物要拆除，初步平整，恢复到批租时原来的状况。

而“无偿收回”面临的另外一个问题，就是当用到到达50年或者60年的时候，土地的使用期仅剩10年或剩5年，房子的买卖怎么办？市场交易就出现问题了。当时我们已经考虑到这个问题，但因为没有相应经验，所以就没有写进去。

租地期限是70年的，到期之后从法理来讲无偿收回是理所当然的。否则，所有权就体现不出来了。但目前如果直接回收，也存在问题。比如一处土地，过去这些年已经经手了很多人，而回收却是从最后的一家手里回收。在过去70年的期限当中价格已经提高很多，最后经手的人可能只使用了3年或者5年，这样是不公平的，另外也不符合市场秩序的规律。

按照我当时的想法，如果申请续期，交一定的续期费就可以了。续期费并不是按市场价格再卖一次，而是缴纳一个象征性的二次抵押费用。

当时就是这么考虑的。如果不用这个政策，房子到50年的时候就出现问题了，到60年的时候就更出现问题了，这房子肯定也不能维修了，显然对哪方面都不利。

但是，政府需要就收回，不需要就可以申请续期，这个是符合一般道理的，但目前《物权法》规定的“自动续期”，我觉得说法就不准确，应该是通过申请，经过土地主管部门批准认为政府暂时不需要收回，申请续期，经过批准后登记才合法。

商业用地最后我们定了50年，现在有人说延长70年的期限，这也不是解决问题的办法，就算100年早晚也会到期。将商业用地、农业用地和工业用地区别对待是人为地制造矛盾，同样都需要彻底解决。

房价和地价应该分开

包括使用权在内，现在房子的问题这么引人关注，说到底还是土地的问题，土地的增值。房价上涨最基本的问题是地价上涨。

当时我们已经预见到地价的增值，但没有预料到会像现在增值这么快。实际上房价增值就是地价增值引起的。地价的增值是因为整个社会的投资引起变化，随着科技经济的发展和社会环境的改善，地价就越来越高。

这样，地价在快速增值同时，房价也大幅度上涨。比如你买个房子，10年前买的，当时花100万，但现在却卖600万甚至700万。中间你投什么资了吗？你不就在那住着嘛。100万到700万是600万的收益啊，但这个住户其实是在天天消费。

目前房价过高已经脱离了上述规律。投资、投机需求，房地产开发商暴利，地方政府追求土地出让收入。地方政府追求土地出让收入与房地产开发商追求暴利相互推动，以及房改政策方面的一些失误，是目前房产、地产价过高的主要原因。

根本问题是中国的土地所有权是公有制，但现在土地使用权实际是私有制。换句话说，由于土地和房子没有分开，公有制的所有权和私有制的使用权弄到一起去了。这就造成了很大的问题。

我们的观点是，地价和房价应该是分开的。怎么分开呢？这房子是你买的，100万你住了10年、20年，按照经济价值来讲，房子是贬值的，因为用过了。

这就要计算房子的重置价，比如当时建10万，现在如果建房子要花100万，那么我们给房子价确定100万，其余的都是地价增值。然后，用税收制度来调节土地收益。当时我们就提出土地增值税来解决这个问题。

事实上，土地所有权因为是国家的，国家应该获得增值收益。

如何才能恰当处理呢，实际就是在公有制的前提下，土地使用权在土地市场流转中的收益分配问题，土地增值这块收入应该有相应的税收进行调节分配。这个最初我们已经考虑到，上世纪80年代制定的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》已经涉及，但很遗憾没有严格执行。

我到国外去访问，得知西方一些国家的土地税就是这么计算的。当然也不能把增值全拿走，税收起到调节作用。这样政策才能够连贯延续下去，而且对哪一方都是公平的。

现在土地制度存在的问题就是缺乏全面考虑，就是头痛医头，脚痛医脚。这边提出来，好，自动续期。这边提出来，好，答应拆迁。为什么税收制度改革不跟上？有些制度没有完善，但有些税收制度已经制定，却没有执行，是很大的遗憾。

西方没人叫房地产，他们全部叫地产。地产说明你买到的是地。但房地产，你买房子同时也买回地。我们都叫房地产，说是房地产的价格，说穿了就是房价要包括地价的，其中的理论关系非常明确的。

土地财政与征地改革

过去土地是无偿使用，土地零收入；现在出现了“土地财政”这个说法。这是怎么形成的呢？第一，随着经济的发展，城市化进程加快需要大量的城市建设，住房需求量大，受到供求关系的影响，房产商必然去争夺这一部分利益，这也推动了市场交易价格的提高。

第二是财政制度的问题。原来地方收入少，中央收入较多。改革开放之后，地方收入大幅度提高，后来中央下决心调整，现在中央多，地方少。事和财是要相互协调的，地方政府

没财就没法办事。比如保障房，如果没财地方政府就没办法投入，当然里面还有政绩这个次要的问题

第三是征地制度的问题。目前集体土地所有权并不完善。农地价格不值钱，但转化成建设用地之后，中间存在巨大的差价。政府通过征地权就能拿到这部分差价。这里面就涉及到集体土地制度的产权问题，就是集体土地产权和国有土地产权不对应而产生的差价。

当然，部分地方政府确实靠卖地赚了不少钱，甚至为了获得土地出让的收益，在一些政策上给开发商让步，这在一定程度上推高了房价。但从政策角度来讲，从土地使用零收入到土地有偿出让使用仍然是进步的。

现在讲土地制度，觉得农民是一个容易受侵害的群体。但征地制度是国家和集体农民的关系问题。这个制度从计划经济时一直延续下来，没有改；改革开放是改革土地使用制度，对征地制度没有动。过去征地实行的价格比较低，但是农民还是乐意接受的，因为在征地的时候，会相应地安排一个劳动力就业，从农民一下变成正式工人，他当然高兴了。

改革开放之后，起初被征地农民仍然有相应的安置，但到后来企业改制，劳动力市场化之后，就没办法继续安置了。这是计划经济体制遗留下来的一种制度，现在有点改善就是把征地补偿提高一点。但农地价格和商业用地价格差额太大。

现在农民失去地了，应该给再就业的扶持金，征地给的补偿少，另一方面如果给太多补偿也有问题。征地加以完善的另一个办法就是征购，但有的地方即使按市场价购买，被征地的农民也达不到他过去的生活水平，这样的情况就需要社会救助来补充。

现在有一个争论是用于公共利益的征地是一个价格，不是此用途的是另一个价格，这是行不通的。比如这个村有一半是商业用地，另一半是公益事业用地，一个给得便宜一个给得高，这显然是不公平的。为了公共利益的需要征地时，仍然应该执行市场价格。

简单的道理在这：公益事业可能为了1000万人的需要，用一个村、两个村的土地，几千人的利益满足1000万人的需要。那为什么就我要拿出自己的财产来补贴你们呢？这没道理啊。

说到底，这也是集体土地的产权问题，国家应该赋予农民集体所有制土地的完整产权，和国有土地执行一样的办法，如果涉及到公益事业则必须进行征购，当然价钱可以坐下来讨论；但如果并非是公益事业，那就一定要获得被征地一方的同意。

坚持还是改变现行征地制度，各有理由和利弊，两种意见严重分歧。不论采取哪种征地制度，不仅要有利于保护全民利益，保住中国人民的“铁饭碗”；还要有利于保护农民利益，特别是失地农民的利益，使他们有就业和生活的保障。在征地问题上，不能再亏待农民了。

70年产权住够怎么办篇五
《70年房产权到期后会怎样？》

70年房产权到期后会怎样？

自从发现“住宅用地的土地使用年限是70年，从开发商取得该块土地的土地使用权之日起算”这个法律条文后，细心的朱先生在这段时间一直琢磨一个问题——居住用地土地使用权出让的最高年限是70年，那70年的土地使用权期满后，我们的房地产权该如何保障呢?

朱先生很纠结这件事，他告诉中国经济导报记者：自己一直很关注《物权法》,也并非是杞人忧天，只是想弄明白：70年“大限”来临时,自己这套房屋的命运到底会怎样？70年后难道还让自己的后代再缴纳一笔价格不菲的土地出让金？如果70年后还要再交钱，自己是否等于是长期的租房，那当了这么多年的“房奴”是否值得？朱先生的这些疑问并非个例，也代表着很多人的疑虑。

带着上述种种疑惑，中国经济导报记者采访了相关业内人士，为大家解读70年房地产权到期后到底怎样？

70年产权实为土地使用年限

对于朱先生的疑惑，北京市盈科律师事务所姚志明律师在接受中国经济导报记者采访时指出：“其实所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限，而是房屋所在该地块的土地使用权的年限。”

1990年5月19日中华人民共和国国务院第55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布并施行，该条例第十二条规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年。国家规定，城镇建设用地土地实行国有、个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。各种不同用途的土地（住宅用地、工业用地、商业用地等等）在出让时，政府部门（一般当地土地管理部门被授权行使职能）作为出让方，出让时与受让方签订出让合同，会因为土地用途、实际使用条件和现实情况不同，规定不同的使用年限给受让方，这里提到的70年指的是居住用地（即住宅用地），且住宅用70年指的是最高出让年限，出让时只能低于或等于最高年限，不得超过。

另外，出让年限的期限（或起算时间、终止时间）如何计算，这需要参考出让方与受让方签订的《国有建设用地出让合同》，条款中有出让年限和终止年限，也明确指出起算日。这跟什么时候盖房子，没有直接关系。

“房地产商出售房子时明确向购房者说明了70年的期限，如果囤房时间长，自然房子的价格也应该会降低。用最简单的话说，同一处房产，其剩余年限越长，使用价值就越大，价格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用价值相对较小，价格也就相应较低。好比二手房，与新楼盘相比，除个别原因外，价格自然比同地段、同户型的房子便宜。”姚志明说。 国家应尽快明确产权到期后的相关政策

“耗尽青春为了套房子，70年产权到期后，我们的房子会怎样？”某一线城市曾有消息传出，70年后土地无偿收回。一石激起千层浪，让购房者忧心不已。

“住宅70年土地使用权限到期后应当如何处理是十分重大复杂的问题，是国家需要考虑的问题，普通居民无需过度担心。”姚志明说。按照新颁布的《物权法》的第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。“这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。”姚志明说，“关于土地使用权限到期问题，也一直是业界关注的问题，国家还没有明确政策出台。”

知名财经评论家叶檀曾撰文指出，新物权法对于土地使用权的“自动续期”是有偿还是无偿，将由《土地管理法》这样的具体法规做出规定。新物权法让利于民的重要条款是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

全国人大常委会委员李连宁曾指出：“我国实行的是70年土地使用权转让，因此，到70年期满后，你可以再继续缴纳一定的土地使用金，就可以继续享有房屋所有权。”“按照规定续期”表明，购房者拥有房屋所有权，而没有土地所有权，续费与否视当时政府财政的收支而定，主动权掌握在政府手中。

叶檀指出，土地所有权属于国家，市场上可以交易的是土地使用权与房屋所有权，购房者购买的房屋价款实际上包含了70年的土地使用费和房屋本身的建筑费用，需要在70年后进行一次确权，根据各地的财政收支决定续期支付的费用。

房地产作为中国民众最大宗的消费品，是政府能否实现藏富于民、能否做到税费公平的象征。“我国的土地所有权除了集体所有以外，都是国家所有，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用者的使用权。这一点目前是不会变的。”姚志明说。

当然，国家应尽快明确住宅70年大限之后的续期问题。从目前来看,无论是从购房者财产权利的保护角度出发考虑还是为了未来社会整体上的制度安全,都要求我们尽快化解“70年大限”，以适当方案赋予私人房产以法律上的永久性,落实宪法对私有财产权的保护。在一些专家看来，无论70年房产权到期后土地使用是否续费，公共财政的公平、公开与藏富于民的根本不能变。

争鸣·

土地从来都是“有偿”使用的

有法律界人士表示，土地作为国家的资源，在世界任何国家都是有偿使用的。在欧美国家，虽然业主对房屋拥有所谓的“永久产权”，但还是每年要承担沉重的物业税，物业税会根据房屋的价值变化而变化。

70年使用期续期是个伪命题

有网友在网上质疑，认为按照目前的建筑安全标准，70年后房屋肯定已经是属于被拆迁的危房了。如今，有许多大城市房屋住宅面临着规划和拆迁问题，快到期的老房子反而很“卖座”。再有，就是如果房子到期房主不愿意缴纳土地出让金，难道强行让其搬走吗？ 房屋到期有偿续期是“与民争利”

一些有房一族对“有偿续期”反应比较敏感。个别人认为，房屋到期有偿续期就是“与民争利”。他们的观点是，尽管承认“土地使用年限”是有价的，但一些地方政府已经通过卖地得到了太多的利益，如果要让人们掏钱，难免有“涸泽而渔”之嫌。

原文地址：

70年产权住够怎么办篇六
《房屋70年产权到期》

很多买了房的小小伙伴都应该很清楚住宅都只有70年产权噻，其实这指的是土地使用年限，但房产是永久的哈。

先给大家普及下70年产权是嘛意思：

70年产权在我国法律规定中，“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平，补缴土地出让金。

很多人会问：那么70年产权到期后怎么办呢？百悦大通提示您其实有三种方式可以解决：

其一，续取房产

2007年的《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期。这点在房屋统一登记后也不会有太多问题，因为个人名下的不动产通过登记已经明确。

其二，缴纳税费

业内人士预计：70年后或者未来十几年，国家会有法律出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定。

其三，国家收回享政策性补偿

根据《物权法》中解释：建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

70年产权住够怎么办篇七
《房子70年后怎么办》

房子70年后怎么办？

随着政府保护合法收入,创造条件让更多民众拥有财产性收入,特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰,再加上城镇居民住房自有率已达90%,70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。土地使用权续期应贯彻“低费率、广覆盖、每年缴”的原则,有偿续期是必然的,但续期费用按市场地价较高折扣收费也是必然的。对于非自住房(特别是两套以上住房),由于多享受了公共服务、多占用了社会资源,续期费率自然也该提高。

在原先的《房地产产权证书》中,仅标有土地70年使用期限的起止时间,而无房屋所有权的起止时间,而在新版《不动产权证书》上,明确设置的“使用期限”一项,引起广泛关注,甚至有媒体报道称,设置“使用期限”一栏,意味着“全国业主变房客”。对此,国土部部长姜大明上周日在十二届全国人大三次会议第二次全体会议前回答记者提问时表示,证书有权利类别,包括房屋所有权和土地使用权,“使用期限”是登记土地使用期限,房屋所有权是没有期限的。

按姜部长的说法,则70年仅是业主行使土地使用权的时间,而业主对房屋则拥有无限期所有权。不过,笔者比较迷惑,既然土地所有权是政府的,业主只交了70年使用权费用,那么,使用权到期后,政府完全可行使所有权,将土地无偿收回。相应的,业主也可行使所有权,将地上建筑物拿走。问题是,谁都知道“房随地走”,房屋所有权必然受到土地使用期限的牵扯,这是无法避开的。于是,业主对房屋的所有权还是无法落到实处。

之所以在新版《不动产权证书》上明确设置“使用期限”一项,国土部的解释,是为了更加醒目地标明土地使用期限,提醒业主在使用期限到期前及时去续期,以实现对于房屋的所有权。事实上,这一点在相关法律中已有规定,《城市房地产管理法》第二十二条规定,“土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准”。言下之意,现在所有买的房子到期后,业主有优先续约权,只要业主还要,别人就不能要,业主不要,则别人才可以要。

这一思路,便是2007年《物权法》149条明确规定的,即“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但续期的细则,特别是收费标准则就不明确了。

1987年之前,“土地不准租赁和买卖”的原则已经上升到了谁也不敢碰的意识形态高度,否则便会触犯刑法。但是,外资进来后要盖房子,不能让人家悬在空中,于是就借鉴了我国香港地区的土地批租制度。在我国内地,这一尝试最先是从深圳1987年土地有偿出让开始的,

并经过1987年4月《宪法》的修正,规定“土地使用权可以转让”,从而确立了所有权和使用权分离的土地出让模式。

因此,70年产权只是当年急就章式的暂行规定,却一直沿用至今,再加上当年私人房屋不多,还没有多大必要考虑“70年后怎么办”的问题。关于这一点,就连2007年看似绕不开的《物权法》发布也有意无意地避开了,仅仅提出“自动续期”,但没有提续期的具体标准。用北京大学国家发展研究院教授周其仁的话来说,就是“改革现在两只鞋,一只已经脱下来了,一只鞋还悬着,这是渐进改革的结果,留给未来解决”。

随着政府保护合法收入,创造条件让更多群众拥有财产性收入,特别是保护私有产权的法律规定和民间意识不断明晰,再加上“房改”(公房归个人)和上世纪90年代以来住房市场的高速发展,如今我国城镇居民住房自有率已经达到了90%,70年产权问题的坎儿再也绕不过去了。如何续期,目前来看有两种模式,一是房随地走,政府补偿,即政府行使所有权,到期后收回土地,并对地上建筑物按一定折旧给予补偿;二是重签合同,续缴出让金,即按市场地价或一定折扣缴纳出让金,可以一次补交或每年收取。

笔者认为,第一种模式不符合保护私有产权的大方向,第二种可行性比较高,但按市场地价100%补交可能性不大,特别是一些只有一套自住房的业主,按市场价较高折扣补交来续期是大概率事件。上世纪80年代末,深圳以20年产权出让了一些使用权限为20年的商用土地,2001年前后,这些用地陆续到期。2002年至2004年,深圳尝试以补缴100%的市场地价作为续期条件,但没有任何业主响应,原因就是“价格太高了”。2004年,深圳发布《深圳市到期房地产续期若干规定》,重新划定补缴标准,补缴地价下降为公告基准地价的35%。由于补交额可承受,拖欠地价无法转让,在实现资产收益需求的情况下,业主通过补缴获得了续期。

有偿续期是必然的。一方面,续期意味着重新获得一定年限的土地使用权,需向土地所有者缴纳使用费或土地租赁费;另一方面,国有土地出让是政府公共服务融资手段,土地价格仅包含了政府免费提供70年公共服务的贴现值,70年后若要继续享受公共服务,就需向政府缴纳公共服务使用费,作为政府提供公共服务的资金来源;再者,部分地价上涨是城市人口集聚和公共服务完善的体现,而不是个人投入所致。

但续期费用不会太高,按市场地价较高折扣收费也是必然的。按市场地价收费不符合“让更多群众拥有财产性收入”的政策导向;况且只有一套自住房的居民,并无财产性收入,很多缴不起市场地价;最后,要从居民综合税负、社会保障的角度看待续期费用问题。税收和土地使用费都是政府提供公共服务的资金来源,而在流转税制下,居民承担了绝大部分税负,再加上社会保障幅度并不高,住房拥有“低成本、高价值”发挥了缓冲高税负、冲抵社会保障的角色。

因此,土地使用权续期应贯彻“低费率、广覆盖、每年缴”的原则,而对于非自住房(特别是两套以上住房),由于多享受了公共服务、多占用了社会资源,续期费率自然也该提高,这事实上就是房产税,也是土地财政向税收型财政转型和公共财政的建设。

70年产权住够怎么办篇八
《房子70年产权到期后还属于自己吗》

房子70年产权到期后还属于自己吗？

【引言】近日多家房产网站转发一篇有关“房地产税加快进入立法、中央取消房产证70年权限”的文章，尽管最后被专家认定为“不靠谱”，但却吸引大批网友围观。引发了人们对房屋70年产权到期后，我们住哪里的疑问。

【城市土地使用权的出让年限】我国法律规定土地使用权的年限为：居住用地70年；工业用地、教科文卫用地50年、商业旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。注意，只有纯居住用地为70年，如果为混合用地仅为50年。而我国规定，一般性建筑耐久年限为50-100年。当房屋的使用寿命长于土地使用权出让年限时，不少业主不禁产生疑问：当“土地使用期限”到了之后，房子还属于自己吗？

【物权法】《物权法》第一百四十九条有相关规定。(1)住宅“建设用地使用权”期间届满的，自动续期。(2)非住宅“建设用地使用权”期间届满后的续期，依照法律规定办理。自动续期解决了土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题。消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧！将促进二手房的流转，有利于提高房屋和土地的利用效率。

【续期费用】土地使用权出让合同约定年限届满，如土地使用者需要继续使用，应当至迟与届满前一年申请续期。除根据社会公众利益收回该土地，应当予以批准。续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

70年产权住够怎么办篇九
《产权50年与70年》

买房者必看!专家：当心土地使用年限 50 年产权的房子卖 70 年的价 购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型 购买商品房时，您会看价格、看地段、看户型……但是您注意到楼盘所处地块的土地使用 但是您注意到楼盘所处地块的土地使用 期限这个问题了吗？ 期限这个问题了吗？ 个案 50 年产权的房子比 70 年产权的房子还贵看着杭州的房价一天比一天高，一直没有买房的陈女士到处出动看房子。前不久，她看 中了凤凰城 （查看地图）4 楼的一套房子，价格 15000 多元/平方米，本来打算预定，可是发现凤凰城的 房子产权是 50 年。于是她就到旁边的太和广场考察发现，这里的房子产权是 70 年，而且一 样是 4 楼的房子价格只要 14000 多元/平方米。“凤凰城 50 年产权的房子怎么比旁边太和广场 70 年产权的房子还贵？”陈女士觉得开发 商这种按地块统一定价的方式很不合理。房子使用年限少了 20 年，可价格一点不便宜，竟 然还贵了。 一样是江边的房子，一样是高层，一样的得房率，一样是 4 楼，而且两个楼盘就紧邻在 一起，凤凰城 50 年产权的房子单价居然比太和广场 70 年产权的房子高出了近 1000 元。陈 女士认为， 土地使用年限减少给消费者带来重大经济损失， 房款没少付， 使用年限却无端“缩 水”了 20 年。 本报记者走访了这两个楼盘， 发现情况果然如陈女士描述。 太和广场和凤凰城两个楼盘 之间只隔了一条马路，所以价格也就差不多，凤凰城定价还略贵一些。关于土地使用年限， 一开始售楼部的接待员根本就没有提及， 是在我们询问下才说的。 凤凰城售楼部的接待员告 诉记者，由于当初开发商是以综合用地性质拿的地，所以商品房使用年限只有 50 年。至于 房子的定价则是参考附近楼盘的价格定的， 随着周边春江花月、 金色家园等楼盘价格的迅速 攀升，凤凰城价格一路水涨船高，一步也没拉下。据说即将召开的房交会期间该楼盘有可能 还要涨。现象 40 年、50 年产权的房子一直都卖 70 年产权的价据记者调查，在杭州 40 年产权、50 年产权的房子售价一直都和 70 年产权的房子持平 的。据了解，现在在售的新青年广场 （查看地图）、 斯坦福平方、剑桥公社等不少商住楼盘， 都只有 40 或 50 年使用期限。 根据杭州透明售房网显示的数据， 这些楼盘的价格一直和旁边 70 年产权的楼盘价格保持一致。提醒 买房时注意土地使用年限“缩水”许多购房者在买房时， 往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时 间算起的 甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限， 年、 年， 70 50 显得很漫

长， 换上谁也不知道 50 年。之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打 消购房者的顾虑。其实新的商品房住宅（一手房），其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定 的，即从开发商拿地的时候计算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能 是 70 年，早已经“缩水”了好几年。50 年产权的房子更“缩水”至 40 多年。购房者可以为了小小的折扣整天排队， 却从来就没有人对使用年限提出质疑。 购房者可 以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款， 却从来没有购房者因为使用年限非正常范围 的不足而上诉至法院。 作为置业者在购买此类商品房时， 有必要向开发商了解上述情况， 不要等到买了房后再 后悔。 作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况， 否则购房者有权主 张撤销该认购书并拒签买卖合同。于 2007 年 10 月 1 日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权期间 届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70 年大限到 期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然《物权法》关于 70 年后自动续期的规定，给老百姓 吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作 出明确规定。置业 搞清物业用途和使用年限根据中国的土地出让使用年限的相关规定，分别有如下几种：一、住宅用地（商品房用地）为 70 年。二、工业用地（工厂、工业区）为 50 年。三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地为 50 年。四、商、娱、旅等盈利性项目用地为 40 年。五、其他综合类性质用地为 50 年。六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到 的集资房、 农民房） 这类土地多数是永久性用地。 。 因为农民的耕种土地被用作了工业发展， 为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。由于早期的房地产市场并不成熟，许多城市都曾出现过一些商品房只有 50 年的使用权 问题。近年来，冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，并广 受购房者的欢迎。 不过， 在买这些物业之前， 置业者有必要搞清物业的用途和土地使用年限。 就物业用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别 的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的物业。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有 商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一

个用途，要么住宅，要么商 用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的 条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。商住楼（商业用地改住宅都相同）在批土地的时候批的是商业用地，是买的，不投标， 所以价格比投标的住宅用地价格要便宜，但商住楼与住宅楼是有区别的: 首先是生活费用，水费电费等，但有与政府关系好的开发商水电费已经协商好的，按民 用水电标准收取，但具体怎么算法还是交房了才真正知道的，如果是真的住的，倒没什么问 题。虽然开发商在买前答应是民用标准收，如果是开公司了，还是要按商业标准收取。其次是买房费用，住宅契税是房屋总价的 1.5%，而商住楼是 3%。还有，如果是按揭贷 款的，利息不同，商住楼要高 1%左右的利息，每个月要多交利息费用最后是交易费用，如果你住了 5 年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地（商住楼） 全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差 5.6%营业税+1.5 契税 =7.1%的税费，50 万元的房子差 3.8 万元的税。 法律咨询及文案详细信息 【咨询问题】 (2009-2-21 14:30:51) 尊敬的律师：您好！我今年看好了一套房子，但产权只有 50 年，但具我了解现在普通住宅 的产权应为 70年。现有以下两个问题需要咨询：1、在青岛比如崂山区有的产权是 50 年，有的产权是 70 年产权 50 年与 70 年如何界定？国家有何法律规定？2、 我如购买一套产权是 50 年的房子， 产权到期是否会失 去房子的产权 ？过期了我该如何办？过期了我还享有什么权利？谢谢！ 祝工作顺利， 万事如意！ 孟波 2009 年 2 月 21 日【律师解答】解答律师：王峰(2009-3-2 23:50:04) 一般住宅的产权是 70 年 商业旅游娱乐用地 40 年 具体还要看开发商和土地管理部门如何签 订土地出让协 议，一般“50 年产权住宅”是商住两用，属于房地产开发过程中出现的土地规划用途与开发 用途并不完 全一致的情况， 40 或者 50 年产权的公建用途土地开发住宅物业只是其中的一种， 用 在房地 产市场上，还 存在着其他的类似情况，例如工业用途土地开发办公物业，70 年居住用途土地开发办公物 业等等。 人大常委会第十八次会议明确规定：一般住宅用地使用权（如 70 年）届满后自动续期。 非住宅（或商 住两用如 50 年住宅）用地届满后，由开发商或者业主半数以上通过同意续期的，提前一年 向房地产管理 部门提出申请，交纳一定出让金后，重新签定土地出让协议，可继续保留产权。土地使用权 到期后，可 以通过交纳土地

使用费的方式重新获得使用权。 至于土地使用费如何交纳、 金额是多少目前 还没有明确 的规定出台。国家如果因为某种需要征收拆迁房屋，应当根据规定给予补偿。 无论 50 年住宅还是 70 年住宅，其实际意义是与普通住宅项目相区别。 1、未来使用费用不确定。前者如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取 商用价格。 所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救 措施，能按民用价格缴纳。 2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税一般为 1.5%，而 50 年 产权的住宅， 其契税按 3%缴纳。 3、贷款条件的限制。购买此类房屋大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开 发商的努力 下能够办到。另 50 年产权或者 40 年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，一般只能得到五 成或六成按揭 。 4、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的人防和消防等建设标准较高，对开 发商而言， 成本将提高，但对购房者的使用影响不大。 5、设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。 核心区的 投资性公寓由于未来居住者多为暂居，对于朝向、采光关注度较低，有的区域的公寓，开发 商大多能考 虑未来居住需求，按照住宅标准进行设计。产权证到期后房子怎么办 国土局也不知如何解决 焦点房地产网 house.focus.cn 2005 年 05 月 05 日 09:17 北京青年报 孙晓胜 五一前拿到新房的房产证， 让在北京中关村工作的李敏新大喜过望。 但仔细研究了一番 刚到手的房 本后，新的烦恼出现了———“房产证上说，房子的土地使用权到 2073 年就到期。那么，70 年后我的房 子该怎么办？” 急忙上网查阅相关的法律规定，李敏新发现，5 月 1 日出台的《北京市国有建设用地供 应办法(试行) 》中提及了自己所关心的问题。 《办法》第二十五条规定:土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至 迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请， 未申请或者申请未获批准的， 期满后的土地使用 权由政府无 偿收回。“届满”、“未获批准”、“无偿收回”……这些字眼让李先生更加担心自己房子的命运。记 者就 此问题采访了北京市国土资源局的相关人员。一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者:“这个 问题，我国 目前还没有法律明确规定要如何解决。”据这位工作人员介绍， 《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》明确规 定，居住用 地土地使用权出让的最高年限是 70 年。 他认为， 年的土地使用权期

满后， 70 土地收归国有， 而地上建筑 物仍属业主所有。 如果再次申请土地使用权， 则应该根据当时的地价水平， 补交土地出让金。 “我个人 认为，再次申请的期限可以和第一次申请一样，也是 70 年。”中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰告诉记者，从全球范围来看，有些西 方国家的土 地使用权是没有期限的， 所以不存在这个问题； 而另一些规定土地使用权期限的国家则采取 到期后，由 政府收回土地和地上的房屋，给予差价补偿的方式。林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题:第一，允许延长土地使用权期 限。可以由房 屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成 本价和市场 价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过 30 年。第二，国家收回土地和地上建筑物， 对业主进行补 偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。林增杰说，从上个世纪末，我国开始大规模出现个人购买房屋的情况。我国真正面临 70 年土地使用 权届满的问题，还有大约四五十年的时间，在这段时间内，可以参考各方面的意见，制定相 关的法律条 文，妥善解决这个问题。房子产权年限“缩水”，价值受多大影响？ (点击:204) 郁郁葱葱 2007-11-29 09:59:22 发表于焦点上海房地产网-谈房论市-上海业内论坛 标签: 缩水 产权 年限本来一直有意购买滨江某楼盘房子的刘先生， 最近偶然在一顿饭局上听说该楼盘的实际使用 年限可能已 经缩水了 10 来年，“这是怎么回事？这房子还值不值得买？”刘先生有点迷茫。 产权年限，关键看“土地年龄” 买房子的时候，注意“面积缩水”的购房者很多，但是“产权年限缩水”的情况却很少有人 上心。 虽然现在很多楼盘在销售时打出“70 年产权”的口号，但实际上，这个“70 年”应该从何时开 始算起， 很多购房者并不清楚。 在我国法律规定中，“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念，土地使用权出让的 最高年 限是居住用地 70 年， 购房人取得的商品房产权必须也只能建立在 70 年土地使用权的基础上。 而房屋开发 商从土地管理部门获得土地批租权后， 土地使用权进入市场流通。 商品住宅从开发到销售的 周期一般在 1～3 年，房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用 权的出让日 期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔， 尤其是一些烂尾楼改造的项目， 购房者必然 面临“房产 产权期限缩水”的问题。 近年来， 围绕房屋使用期限的产权纠纷开始浮出水面。 宁波某小区的购房者在

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