最新房地产开发企业会计制度

导读：　最新房地产开发企业会计制度篇一《2013最新 房地产开发公司财务管理制度》 ...

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最新房地产开发企业会计制度篇一
《2013最新 房地产开发公司财务管理制度》

XX房地产开发有限公司

财务管理制度

目 录

财务预算管理制度 ............................................................. 4

第一章 总则 .......................................................... 4

第二章 财务预算编制与审批 ............................................ 4

第三章 预算管理 ...................................................... 5

第四章 罚 则 ........................................................ 6

财务专项管理制度 ............................................................. 7

第一章 总则 .......................................................... 7

第二章 财务会计报表管理 .............................................. 7

第三章 利润及利润分配管理 ............................................ 8

第四章 纳税筹划管理 ................................................. 8

第五章 财务人员报告制度 .............................................. 8

第六章 工资薪酬管理 .................................................. 9

第七章 罚 则 ....................................................... 10

成本控制过程中的财务管理制度 ................................................ 11

第一章 总 则 ...................................................... 11

第二章 管理范围及要求 ............................................... 11

第三章 管理流程 ..................................................... 16

第四章 罚 则 ...................................................... 17

费用管理制度 ................................................................ 20

第一章 总 则 ....................................................... 20

第二章 费用审批的一般原则 ........................................... 21

第三章 费用报销的一般要求 ........................................... 21

第四章 差旅费管理 ................................................... 22

第五章 业务招待费用管理 ............................................. 25

第六章 其他费用 ..................................................... 26

第七章 费用控制 ..................................................... 27

第八章 罚 则 ...................................................... 27

会计档案管理制度 ............................................................ 28

第一章 总 则 ....................................................... 28

第二章 会计档案管理要求 ............................................ 28

第三章 会计电算化要求内容 .......................................... 32

第四章 罚 则 ....................................................... 34

内部稽核审计管理制度 ........................................................ 35

第一章 总则 ......................................................... 35

第二章 职责和范围 ................................................... 35

第三章 审计的方式 ................................................... 36

第四章 审计的程序 ................................................... 36

第五章 对被审计单位的要求 ........................................... 37

第六章 审计结论的汇报 ............................................... 37

第七章 罚 则 ...................................................... 37

销售流程中的财务管理制度 .................................................... 38

第一章 总则 ........................................................ 38

第二章 销售收款的管理 ............................................... 38

第三章 应收销售款的管理 ............................................. 39

第四章 按揭款的管理 ................................................. 40

第五章 销售产品的管理 ............................................... 41

第六章 罚 则 ....................................................... 42

资金管理制度 ................................................................ 43

第一章 总则 ......................................................... 43

第二章 岗位分工及授权批准 ........................................... 43

第三章 现金管理 ..................................................... 44

第四章 银行存款的管理 ............................................... 45

第五章 其他货币资金的管理 ........................................... 46

第六章 备用金、借款的管理 ........................................... 47

第七章 资金计划管理 ................................................. 47

第八章 监督检查 ..................................................... 48

第九章 罚 则 ...................................................... 49

附件：公司各类资金审批权限一览表 .................................... 50

第十章 附 则 ....................................................... 51

财务预算管理制度

第一章 总则

第一条 目的

以财务预算为手段，全面实行预算管理、加强企业经营管理及财务控制力，充分合理运用资金，加速资金周转，降低经营管理成本，提高经济效益。年度预算和月度预算是公司绩效考核的核心依据之一。

第二条 分类及适用范围

年度预算、季度预算、月度预算、专项预算（项目预算、采购预算等）。

第三条 批准及实施机构

财务管理中心负责组织财务预算的编制及实施，年度财务预算、月度财务预算由总经理办公会审批同意后下达执行。

第二章 财务预算编制与审批

第一条 年度财务预算

一、公司采用自上而下的零基预算模式，总经理办公会于每年12月15日前下达下年度工作计划大纲，各职能部门根性据此指导年度预算与工作计划的制订。

二、各职能部门根据公司下达的年度工作计划大纲，按照财务管理中心的编制要求（以通知形式下达），合理预测并编制本部门下年度财务预算，形成下年度《资金收支年度计划》。资金收支年度计划应分项列具收支项目及金额，收入包括融资流入、销售收入、租赁收入、营业外收入等所有现金流入，支出包括工资、奖金、员工福利、办公费用、车辆费用、工程支出、广告费、业务费、固定资产支出、税负支出、归还借款支出、财务费用、投资预算等所有现金流出，在每年1月1日以前经各中心总监签字后报送财务管理中心。

三、财务管理中心根据公司下达的年度工作计划大纲精神及各职能部门提交的年度预算，从公司全局的角度对年度计划的资金进行综合平衡和审核并提出调整修改建议，形成年度财务预算。

四、每年1月25日前财务管理中心将年度预算提交计划管理中心。

五、每年1月28日前，本年度财务预算经总经理办公会审批通过并经集团总裁签发后由财务管理中心组织实施。

六、如果总经理办公会对年度财务预算有调整，各有关部门则再按上述程序提交调整预算。

第二条 月度财务预算

一、各职能部门在编制年度财务预算的同时，集合部门工作计划和其他相关情况，编制月度财务预算要点。

二、部门月度财务预算由各部门负责人根据年度预算和月度预算要点进行详细分解，编制《资金预算表》及附注说明，形成月度预算。

三、月度预算经部门主管领导签字确认后，于每月28日17点以前将下月预算提交财务管理中心。

四、财务管理中心根据年度财务预算、公司工作计划、部门工作计划、（预期）公司资金状况等综合考虑汇总并审核月度财务预算。

五、财务管理中心于每月30日下午17点以前将下月预算交计划管理中心，经总经理办公会批准后下达执行。

第三章 预算管理

第一条 管理原则与功能

一、年度预算一经下达，原则上不得变更。

二、预算具有平衡资金、控制开支、开源节流等约束功能。各职能部门必须全面执行。

三、财务预算下达后提交集团财务管理中心备案，并作为月度、年度考核和监察的依据。

第二条 财务预算调整

一、每年六月份，总经理办公会对本年度财务预算根据实际情况进行适当调整，经公司总经理签发后调整生效。

二、年度预算非下列原因，不得调整：

1、国家重大政策性因素导致预算不能实现；

2、因公司经营战略变化和调整导致预算改变；

3、财务预算制定时不可预见性的重大因素导致预算需要调整；

4、集团总裁决定；

三、月度预算调整

1、月度预算根据实际情况，经财务管理中心审核和总经理办公会审批同意后可在各月度内进行调节。

2、月度预算累计调整不得突破年度预算。

最新房地产开发企业会计制度篇二
《09年最新房地产开发企业会计核算》

房地产开发企业的会计核算 一、会计制度的适用

我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部发布了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

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二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

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编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

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第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：

开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本） 如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：

各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

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第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%.

最后，再计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：

（1）住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率

（2）非住宅房应分摊的土地成本=（该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价）×土地成本率

以上各公式中的“售价”，凡已售出或已用不变价预订售出的，以实际售价或预订价为准；尚未售出或虽已订出但价格可能有浮动的，以预估售价为准；第二步应分摊土地成本公 5

最新房地产开发企业会计制度篇三
《企业会计制度的改革房地产开发》

企业会计制度的改革房地产开发

高顿网校友情提示，最新邵通实用会计实务相关内容企业会计制度的改革房地产开发总结如下：

观今宜鉴史，谙史更知今。中国房地产业是伴随着改革开放，特别是社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的，整个房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产业的发展迫切要求现行会计核算制度的变革和服务，使之相适应，而会计制度的变革又进一步促进了房地产业的发展和进步。

房地产开发企业会计制度的改革和发展，既是中国国民经济和房地产业经济发展的需要，也是全球经济一体化和国际会计语言通用化发展的需要，更是中国会计改革和发展的需要。笔者通过对中国改革开放30年来房地产开发企业会计制度变革过程的回顾，深入分析其主要变革阶段的有关背景，比较其变动差异和特点，寻找会计实务中存在的不足，提出房地产开发企业会计制度改革的建议，并希望与房地产开发企业的会计同行讨论，共同推进房地产行业会计制度的改革和发展。

一、房地产开发企业会计制度改革的背景和过程

十一届三中全会以后，上海房地产业发展情况大致可分为五个主要阶段：第一阶段为房地产业复苏阶段，时间在1979年至1984年；第二阶段为房地产业初步发展阶段，时间在1985年至1991年；第三阶段为快速发展阶段，时间在1992年至1996年；第四阶段为调整发展阶段，时间在1997年至2000年；第五阶段为繁荣发展阶段，时间在2001年至今，房地产企业发展逐步走向成熟。但是，房地产开发出现局部过热现象，产品结构存在相对失衡，投机抄作问题依然存在，影响着房地产业的健康发展。

房地产开发企业会计制度就是房地产开发企业专用的会计核算规范，是房地产业经济发展的客观需要。在房地产业发展初期是套用建设单位会计制度，进入快速发展阶段施行的是行业会计制度，到房地产业发展趋向成熟时，统一会计制度和新会计准则又相继实施。房地产业的快速发展和房地产开发企业的经营特点的客观需要，使房地产开发企业会计制度的产生和发展成为必然，从而更进一步地推动了房地产业的健康和快速发展。中国加入世贸组织以及全球经济一体化进程，客观要求中国的会计制度和会计准则的改革，中国会计制度的变革促进了房地产企业会计制度的改革和发展，促进其从套用基本建设会计制度，到形成房地产行业会计制度，到执行统一会计制度，再到全面实行新企业会计准则。

房地产开发企业会计制度的形成和发展过程，既是同中国会计制度的改革和发展紧密联系的过程，也是从无到有，从简单规范到全面规范，从行业会计制度到统一会计制度，从统一会计制度向国际会计准则趋同方向发展过渡的过程。

二、房地产开发企业会计制度主要改革阶段的特点

按普通房地产开发企业会计制度改革以普通房地产开发企业为主线来划分，实际上就是经过了四个互相联系又各具特点的主要阶段。

（一）房地产行业会计制度前期阶段的特点

在房地产开发企业会计制度形成的前期，就是指改革开放以后至1988年底，即在国营城市建设综合开发企业会计制度施行之前的阶段。这一阶段曾执行过三项会计制度，即1983年底以前执行的《基本建设简易会计制度》，1984年1月1日至1986年底执行的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》，1987年1月1日至1988年底执行修订后的《国营建设单位会计制度——会计科目和会计报表》。这一阶段还处于房地产业复苏和初步发展时期，会计核算要求并不高，成本核算到后期才有行业的专门规范，会计科目也比较简单，将“国家资金”科目改为“固定资金”和“流动资金”科目。会计报表主要是资金平衡表，基建投资表和专用基金表，其中资金平衡表后期不再保持三段平衡式。尽管1987年新修订的会计制度增设了基建借款情况表和投资包干情况表，但是并未根本改变会计核算方法。这一阶段仍然处于会计核算工作的初级阶段，后来，特别是1988年8月《国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法》颁布实施后，房地产开发企业会计核算才上了新的台阶，为后期行业会计制度的出台奠定了基础。

（二）房地产开发企业会计制度实施阶段的特点

随着房地产开发企业的发展和中国会计制度改革的推进，房地产行业迫切需要适合自身经济核算的开发企业的会计核算制度。

1989年1月1日开始施行《国营城市建设综合开发企业会计制度——会计科目和会计报表》，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管略显简单，尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。

1993年7月1日《房地产开发企业会计制度》的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至2005年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期，特别是1993年中国进行的会计改革，改变了以计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。

这一阶段进一步规范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提4项资产损失或减值准备。建立了企业资本金制度，确立所有者权益和资本保全制度。

这一阶段财政部发布并修订了16项具体会计准则和1项基本准则，房地产开发企业中的股份有限公司是会计制度与会计准则同时在企业施行，其中有7项具体会计准则和1项基本准则在所有的企业施行，相对稳定的行业会计制度开始实施，是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产开发企业会计制度变革较大的阶段。

（三）房地产开发企业实施统一会计制度阶段的特点

在房地产开发企业2005年1月1日起执行统一的《企业会计制度》后，有以下特点：

1.进入21世纪，中国会计改革步伐加快，改革的深度远远超过1993年的改革，可以说通过这次改革实现了与国际会计惯例的充分协调。

2.统一了企业会计标准和会计政策，促进了企业公平竞争和建立现代企业制度，为企业自主经营创造条件，适应市场经济发展的要求。

3.积极推行国际通行的稳健会计原则，对会计要素进行了重新定义，开始执行8项减值准备的计提，以确保会计信息的真实可靠。

4.《企业会计制度》采用国际通行的会计与税收相分离的方法，区别两者的差异性，根据会计制度计算的企业财务成果是会计利润，而在纳税时应该按税收制度进行调整，并按调整后的计税利润或应纳税所得额计算缴纳税收。

5.改变了长期以来会计要素的确认和计量依据国家财务制度规定的传统财务会计管理模式，明确企业具有财务决策自主权，对会计要素的确认，计量，记录和报告作出了规定。

6.“实质重于形式”是一项重要的国际会计惯例，《企业会计制度》对收入确认原则作出了规定，房地产开发企业商品房的销售收入确认也执行这项规定。

7.房地产开发企业在商品房开发过程中发生的借款费用有了具体准则的规定，对于借款费用的构成范围，资本化的金额和时点作出具体明确规定。

8.在房地产开发企业会计核算方面，增加执行原上市公司施行的其余9项具体会计准则，改为执行16项具体会计准则和1项基本准则，还修改或增加了关于债务重组，非货币交易和以“放弃非现金资产”的方式取得的长期股权投资的会计处理等方面的内容。

（四）房地产开发企业即将执行的新会计准则体系的特点

中国新企业会计准则是由1项基本准则和38项具体准则及应用指南和准则讲解构成的一个完整会计准则体系。房地产开发企业中的上市公司已成为第一批执行新会计准则的企业，尽管其余大部分房地产开发企业尚未执行，但是都在作认真的准备。结合房地产业上市公司已执行新会计准则的实践，认识到新会计准则体系主要具有以下特点：

1.大胆引进了国际财务报告准则的许多新概念和新方法，将中国原有的会计准则中与国际财务报告准则不同的计量方法进行了较大幅度的调整，使之尽可能地符合国际惯例，体现了与国际财务报告准则的趋同。

2.改变了会计人员长期一贯地依赖国家规定的会计制度的规范进行会计处理的方式，扩展了会计人员的视野，提高了会计人员的业务素质和会计判断能力，进一步扩大企业财务决策自主权，企业需要根据规定选择合适的会计政策和会计处理方法。

3.大量应用公允价值计量方法，经综合分析，在38项具体会计准则中涉及到公允价值计量的会计准则有23项，对企业核算价值影响很大。

4.所得税会计不再允许过去普遍采用的应付税款法，而是必须采用纳税影响法的资产负债表法，引入了计税基础的概念，强调暂时性差异。在税率变动时，应当对递延所得税资产和递延所得税负债进行调整。

5.引入投资性房地产的新概念，将为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产单独归类为投资性房地产核算，并规范其确认计量和披露，有条件地引入公允价值计量的模式，但一经确定不能随意变更。

6.国际会计准则允许资产减值准备在一定条件下转回，而新的“资产减值”会计准则规定，部分资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回，同时对减值的计量和认定方法进行了修订，引进了资产组的概念和方法。

7.重新规范了企业合并和合并会计报表的会计处理方法，要求非同一控制下企业合并采用购买法计量。明确了合并会计报表的范围，对长期股权投资中的子公司采用成本法核算，而编制合并会计报表时则按权益法进行调整。

三、房地产企业会计制度在实践中存在的问题和发展方向

回顾会计改革的进程和现行会计制度的实践，我们认识到存在着一些问题或者说是不足，仍然需要我们继续努力。财政部副部长王军在回顾中国会计改革开放30年的成绩时说，始终坚持解放思想，改革开放，真抓实干是30年来致胜的法宝。中国会计行业要在国际舞台上更有创造力，更有影响力，更有话语权是中国会计改革孜孜不倦的发展方向。

（一）现行会计制度在实践中存在的问题和不足

1.在公开上市的房地产开发企业中，在可选择的会计政策和会计核算方法选择上普遍表现得较为谨慎，仅从投资性房地产为例，实行公允价值计量的企业很少，更多考虑的是持续稳定的利润增长。由此看来执行新企业会计制度尚需要不断改善配套环境。

2.房地产开发企业按新会计准则规定计提的包括固定资产，无形资产和长期股权投资等减值准备不得转回，特别是对资产中房地产类固定资产和长期股权投资中的房地产投资项目的减值准备计提，若房地产市场出现大幅波动时，计提的大额减值准备不能转回，势必影响企业业绩和稳健发展，而这项规定也不符合国际财务报告准则的惯例。

3.房地产开发属于比较特殊的产业，企业会计核算制度有其特殊性，特别是开发成本的核算具有专门要求，其核算方式和方法都有别于其他行业的成本核算，其既非是完全成本也非是制造成本的核算方法，目前尚没有较规范的成本核算具体办法来指导和规范房地产开发企业的会计核算工作。

4.适合社会主义市场经济体制的完整会计体系尚未建成。会计，审计以及内部控制的标准体系不协调，会产生多方面的自由采量权，使新准则和规范在执行中产生偏差。

5.新会计准则的实施使会计制度与税收法规加速背离，既增加了房地产开发企业的税务会计核算的工作难度，也加大了税收征管的复杂性和艰巨性。新会计准则规定，企业采用能更好提高会计信息质量的纳税影响法的资产负债表法计缴税金，同时新会计准则又对企业资产和负债的计量属性做出了重大的调整，致使房地产开发企业的税务会计核算出现大量的需要调整的税收项目，而税务征管部门执行着原有的税收法规，征管难度很大，个别税管人员自由采量税收调整事项，影响到税法的严肃性。

6.房地产企业会计人员地位不高，整体素质欠佳，会计职能发挥不力，会计人员学习培训步伐滞后，已经适应不了新要求和新职能。

（二）房地产开发企业会计制度的发展方向和建议

1.坚持会计改革理念，尽快健全适应社会主义市场经济体制和国际化发展要求的会计体系。包括会计管理体系，会计，审计和内控标准体系，会计，审计服务体系，会计人才培养选拔和评价体系，会计理论方法体系的建立和健全。

2.在新企业会计准则体系的基础上，尽快研究发布分行业的符合行业运营和经济核算特点的带有规范指导意义的企业会计核算办法，更加规范有效地执行企业会计准则，有效地改进企业会计核算行为和企业税收征缴，更好地完善会计制度和规范体系。

3.尽快研究解决新企业会计准则与税收征管制度的背离问题，有效推动税收征管制度的改革，建立起适合中国特色社会主义市场经济发展需要的，促进企业会计制度和税收征管制度协调发展的税收征管制度体系。

4.完善社会主义市场经济，构建稳定合理的企业收益分享制度，是中国会计法制建设更为可行的发展方

向。在国际会计协调中要追求互动互鉴，双向趋同，增强话语权，影响国际会计改革。

5.会计制度改革和发展要适应国家社会经济发展水平，既要把握发展方向，也要注意协调发展和配套改革。政府及财税部门要重视新会计准则实施的环境建设，推动信息公开，积极培育公开市场，加强社会审计和资产评估机构的监督，有效促进公允价值计量方法的采用，规范有序地推动会计制度的改革和发展。

6.新企业会计准则规定的资产减值准备不得转回是对企业影响较大的政策，尽管其符合谨慎原则，但不够合理，也不符合国际财务报告准则的规范，建议在适当时间改变政策。

7.房地产开发企业会计核算时关于收入确认原则应有特别的规定，按现行会计制度确实难以准确确认收入，房地产作为特殊的商品，其营销和付款方式多样化，伴随房地产金融衍生产品的不断出现，针对房地产的会计政策应适时改变。

8.加强房地产开发企业经营管理和财务会计人员的培训，更新知识结构，壮大会计力量，提高专业判断能力和新会计准则的执行力。

中国改革开放30年来，房地产业经济经历了五个主要发展阶段，与之相适应，房地产开发企业会计制度也经过了四个主要改革过程和发展阶段，这些阶段都带有显著特点，反映了行业会计改革的时代特征。

尽管我们的会计改革之路充满着艰难困苦，但是会计改革的坚定信念和坚忍步伐不变；尽管我们的会计制度仍然存在着问题和缺憾，但是会计制度不断改革和完善的进程在加快；尽管我们会计理论界对改革方式存在顾虑和争议，但是会计改革的方向已经确立并逐步形成共识和合力。房地产开发企业会计制度的改革和发展应当从实际出发，结合自身特点，在企业会计准则体系的原则基础上，进一步明确会计核算规范和内部控制规范，形成一套房地产开发企业会计制度规范体系，为中国房地产业经济发展和会计改革发展增进活力。

笔者认为会计界要积极行动起来，通过回顾总结改革开放以来会计改革的历程和得失，勇于实践，改革创新，努力开创中国会计改革和发展的新局面。

最新房地产开发企业会计制度篇四
《最新房地产开发企业会计科目表》

房地产开发公司科目设置参考表(企业会计制度)

最新房地产开发企业会计制度篇五
《房地产企业会计准则》

房地产企业会计准则

一、总说明

(一)为了规范房地产开发企业的会计核算，便于贯彻执行《企业会计准则》，特制定本制度。

(二)本制度适应于设在中华人民共和国境内的所有房地产开发企业。

(三)企业应按本制度的规定，设置和使用会计科目。在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总，以及对外提供统一的会计报表的前提下，可以根据实际情况自行增设、减少或合并某些会计科目。

本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记帐簿，查阅帐目，实行会计电算化。各企业不得随意打乱重编。在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。

企业在填制会计凭证、登记帐簿时，应填制会计科目的名称，或同时填列会计科目的名称和编号，不应只填列会计科目编号，不填列会计科目名称。

(四)企业对外报送的会计报表的具体格式和编制说明，由本制度规定;企业内部管理需要的会计报表，由企业自行规定。

企业会计报表应按月或按年报送当地财税机关、开户银行、主管部门。国有企业的年度会计报表应同时报送同级国有资产管理部门。

月份会计报表应于月份终了后10天内报出;年度会计报表应于年度终了后35天内报出。另有规定者，从其规定。

会计报表的填列以人民币“元”为金额单位，“元”以下填至“分”。

企业向外报出的会计报表应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师(或代行总会计师职权的人员)和会计主管人员签名或盖章。

企业对外投资如占被投资企业资本总额半数以上，或者实质上拥有被投资企业控制权的，应当编制合并会计报表。特殊行业的企业不宜合并的，可不予合并，但应将其会计报表一并报送。

(五)本制度由中华人民共和国财政部负责解释，需要变更时，由财政部修订。

(六)本制度自1993年7月1日起执行。

附注：

企业可以根据实际需要增减或合并下列会计科目：

1.有所属内部独立核算单位的企业，可以增设“302拨付所属资金”科目;附属单位可以相应增设“142上级拨入资金”科目;

2.企业发生调进外汇业务的，可以增设“118外汇价差”科目;

3.企业内部各部门、各单位周转使用的备用金，可单独设置“120备用金”科目核算;

4.采用实际成本进行材料日常核算的企业，可以不设“物资采购”和“材料成本差异”科目，增设“122在途物资”科目;

5.根据需要，企业可以不设置，“材料成本差异”科目，而在“库存材料”、“低值易耗品”科目内分别设置“成本差异”明细科目核算;

6.低值易耗品较少的企业，可将其并入“库存材料”科目核算;

7.预收、预付帐款不多的企业，可以不设置“预收帐款”、“预付帐款”科目，将预收、预付帐款业务在“应收帐款”、“应付帐款”科目核算;

8.企业发行不超过一年期的短期债券，可以增设“205应付短期债券”科目;

9.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402开发费用”科目;或将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建工程开发”四个科目;

10.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“408工程施工”、“409施工间接费用”科目;

11.房地产经营业务以外的其他业务中，经营规模较大、收入较多的经常性业务，企业可以参照财政部印发的相应行业会计制度，增设有关资产、收入、成本、费用、税金等科目，单独核算;

12.还有其他未包括在会计科目表范围内的其他资产、其他负债，企业可根据具体情况，增设有关会计科目进行核算。

(二)会计科目使用说明(略)

(二)会计报表编制说明

资产负债表

一、本表反映企业月末、年末全部资产、负债和所有者权益的情况。

二、本表“年初数”栏内各项数字，应根据上年末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列。如果本年度资产负债表规定的各个项目名称和内容同上年度不相一致，应对上年年末资产负债表各项目的名称和数字按照本年度的规定进行调整，填入本表“年初数”栏内。

三、本表各项目的内容和填列方法：

1.“货币资金”项目，反映企业库存现金、银行结算户存款、外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途资金等货币资金的合计数。本项目应根据“现金”、“银行存款”、“其他货币资金”科目的期末余额合计填列。

2.“短期投资”项目，反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过1年的有价证券以及不超过1年的其他投资。本项目应根据“短期投资”科目的期末余额填列。

3.“应收票据”项目，反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现的应收票据，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。本项目应根据“应收票据”科目的期末余

额填列。已向银行贴现的应收票据不包括在本项目内，其中已贴现的商业承兑汇票应在本表下端补充资料内另行反映。

4.“应收帐款”项目，反映企业应收的与企业经营业务有关的各项款项。本项目应根据“应收帐款”科目所属各明细科目的期末借方余额合计填列。

5.“坏帐准备”项目，反映企业提取尚未转销的坏帐准备。本项目应根据“坏帐准备”科目的期末余额填列，其中借方余额应以“-”号填列。

6.“预付帐款”项目，反映企业预付给承包单位的款项和预付给供应单位的款项。本项目应根据“预付帐款”科目的期末余额填列。如“预付帐款”科目所属有关明细科目有贷方余额的，应在本表“应付帐款”项目内填列。如“应付帐款”科目所属明细科目有借方余额的，也应包括在本项目内。

7.“其他应收款”项目，反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。本项目应根据“其他应收款”科目的期末余额填列。

8.“存货”项目，反映企业期末在库、在用、在途、在建和在加工中的各项存货的实际成本，包括库存材料、库存设备、低值易耗品、开发成品、分期收款开发产品等。本项目应根据“物资采购”、“采购保管费”、“库存材料”、“库存设备”、“低值易耗品”、“材料成本差异”、“委托加工材料”、“开发成品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”等科目的期末借贷方余额相抵后的差额填列。

9.“待摊费用”项目，反映企业已经支出但应由以后各期分期摊销的费用。企业的开办费、租入固定资产改良支出以及摊销期限在一年以上固定资产修理支出和其他待摊费用，应在本表“递延资产”项目反映，不包括在本项目数字之内。本项目应根据“待摊费用”科目的期末余额填列。“预提费用”科目期末如有借方余额，在本项目内反映;增设“外汇价差”科目的企业，该科目如有借方余额，也在本项目内反映。

最新房地产开发企业会计制度篇六
《房地产企业会计制度--新准则下房地产开发企业建筑安装工程费的核算(doc 15)》

新准则下房地产开发企业建筑安装工程费

的核算

2007-8-13 8:17

房地产开发企业的会计核算与其他行业的最大区别不外乎有三个方面：其一，开发成本成本项目构成、核算的特殊性；其二，商品房营业收入确认的条件和依据不同；其三，涉及相关税金的核算内容更加广泛。本文拟仅对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算，作如下探讨。

根据《施工房地产开发企业财务制度》以及《房地产开发企业会计制度》的规定，房地产开发企业的成本项目有六个：

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费

3、建筑安装工程费

4、基础设施费

5、公共配套设施费

6、开发间接费用

一般情况下，开发成本中土地征用及拆迁补偿费以及建筑安装工程费会占总成本的70％左右。现在房地产开发企业的土地基本上都是通过竞拍方式取得的， “土地征用及拆迁补偿费”的核算也就很简单了。而“建筑安装工程费”的核算正确与否，直接关系到成本核算的质量以及会计信息的披露。因此，房地产开发企业的成本核算中，“建筑安装工程费”的核算尤为重要。

在新会计准则体系以及《企业会计制度》中，均没有对房地产开发企业成本核算的具体规定。根据新准则的要求，结合房地产开发企业会计核算的实际情况，对房地产开发企业“建筑安装工程费”的核算所使用的会计科目、核算程序作如下介绍：

（一） 应使用的主要会计科目

要正确核算房地产开发企业的“建筑安装工程费”，主要应使用“原材料”、“应付帐款”、“预付账款”、“开发成本”等会计科目。

1、原材料

一、本科目核算房地产开发企业库存的各种材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的计划成本或实际成本。

二、根据房地产开发企业的实际情况，可在本科目下设置“库存材料”、“库存设备”两个二级明细科目。再按材料设备的保管地点（仓库）、材料设备的类别、品种和规格等进行明细核算。

三、原材料的主要账务处理。

（一）企业购入并已验收入库的材料设备，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“材料采购”或“在途物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

（二）自制并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“开发成本”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

（三）委托外单位加工完成并已验收入库的材料，按计划成本或实际成本，借记本科目，按实际成本，贷记“委托加工物资”科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

（四）生产经营领用材料设备，借记“开发成本”、“开发间接费用”、“销售费用”、“管理费用”等科目，贷记本科目。

（五）企业拨给承包单位抵作预付备料款或预付工程款的材料设备，借记“预付账款”科目，贷记本科目；

（六）出售材料结转成本，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目。

（七）发出委托外单位加工的材料，借记“委托加工物资”科目，贷记本科目。

采用计划成本进行材料日常核算的，发出材料还应结转材料成本差异，将发出材料的计划成本调整为实际成本。

采用实际成本进行材料日常核算的，发出材料的实际成本，可以采用先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。

四、本科目期末借方余额，反映企业库存材料的计划成本或实际成本。

2、应付账款

一、本科目核算房地产开发企业因购买材料物资（含设备）和接受劳务供应等应付给供应单位的价款，以及因出包工程应付给工程承包单位的工程价款。

二、本科目应按应付账款类别设置明细科目，如“应付购货款”、“应付工程款”等，并分别按供应单位和承包单位的户名设置明细账进行明细核算。

三、应付帐款的主要帐务处理

（一）企业购入材料物资发生的应付账款，应按全部金额，借记“原材料”科目，贷记本科目。如果上述物资的货款已经预付，则应将预付的货款自“预付账款”科目转入本科目，借记本科目，贷记“预付账款”科目；支付货款时，应扣除已付的货款；偿付的货款，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（二）企业接受供应单位提供劳务而发生的应付款项，应根据供应单位的发票账单，借记有关成本费用科目，贷记本科目，支付款项时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。

（三）企业与承包单位结算工程价款时，根据经审核的承包单位提出的“工程价款结算账单”结算工程款，借记“开发成本”科目，贷记本科目。扣回预付工程款和备料款时，借记本科目，贷记“预付账款”科目。支付给承包单位的工程款时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。

（四）企业开出、承兑商业汇票抵付应付账款时，借记本科目，贷记“应付票据”科目。

3、预付账款

一、本科目核算房地产开发企业按照工程合同规定预付给承包单位的工程款和备料款，以及按照购货合同规定预付给供应单位的购货款。

最新房地产开发企业会计制度篇七
《最新房地产开发企业会计科目表》

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