股市疯狂就楼市崩盘

导读：　股市疯狂和楼市的崩盘　都是股民们关心的大事　。下面是小编为大家提供的股市疯狂就楼市崩盘，欢迎参考!股市疯狂就楼市崩盘(一)　　股市疯 ...

　　股市疯狂就楼市崩盘：股市、房市，谁要“崩盘”?

　　最近一段时间，“崩盘”的字眼再度蔓延在各大媒体上。

　　1月份开始香港大开发商降价促销，打六折到七五折不等;1月中下旬开始，人民币兑美元汇率也开始贬值，并于2月中下旬开始加速，一个月时间，中间价和即期汇率分别贬值了0.48%和1.44%，这个幅度并不算小，作为比较，2013年全年，中间价和即期汇率仅升值了约3%;上周，杭州个别楼盘打折促销和兴业银行暂停部分房贷业务，更是引发了房市“崩盘”的担忧;在上述背景下，一贯风声鹤唳的中国股市自然难以幸免，本周一和周二上证综指分别大跌1.75%和2.05%，其他指数的跌幅则更大。

　　从经验来看，土地政策和货币政策是楼市兴衰的诱发因素，从这两点来看，目前香港楼市确实不容乐观。土地政策方面，近两年香港政府在加大土地供给上卓有成效，2010-2013年，香港地政总署卖地面积分别约为15万、26万、30万和38万平方米，不仅比2008年和2009年分别2.5万和4.6万平方米的水平高出一大截，在历史上也处于高位。如同1994年那波土地供给潮一样，会在两三年后形成香港楼市放缓的驱动力量。从货币政策方面看，美联储QE退出已经有条不紊地在进行，加息周期也将在未来一两年开始，这意味着未来两三年香港楼市将受到土地因素和货币因素的双重打压，而2014年或许是转折点的开始。

　　但如同香港楼市在1996年和1997年经历的“垂死挣扎”一样，当前仍然宽松的货币条件并不支持香港楼市在2014年发生“崩盘”，香港目前的名义利率水平依然很低，而通货膨胀率却在4%以上的高位，实际负利率将对投机购房意愿构成支撑。

　　对于国内楼市的前景，可依此推理。长期来看，在土地垄断供给和土地财政模式下，地方政府没有加速扩大土地供给的激励，而未来10-15年随着上世纪80年代末90年代初那波婴儿潮将相继进入婚龄，所谓“刚需”依然强劲，这决定了楼市在此之前不大可能崩盘。此外，目前“稳中偏紧”的货币政策还有很大的释放空间，一旦楼市不妙，宽松货币政策可随时祭出。

　　目前包括杭州、常州等地的降价事件，更大的可能是开发商回笼资金的个案，不会成为行业趋势。因为如果一旦降价带来成交量的增大(这恰是目前杭州正在发生的)，这意味着价格不会向无底洞的“崩盘”驶去，而此前人们担忧的高库存和低去化率也将迅速调整至正常水平。此外，随着限购政策的式微，以及债务危机和信用违约风险下货币政策不可能实质性收紧，国内楼市甚至连拐点都很难看到。这和目前香港的情况不可同日而语。

　　如果人民币进入长期贬值通道，也将会对包括国内楼市在内的人民币资产带来“崩盘”的压力，但随着外需的企稳和国际资本的流入，目前人民币实际上存在升值压力。2013年，人民币兑美元名义汇率和实际有效汇率的逆势上升(分别升值3%和8%)就是证明。中国央行此次通过“操控”中间价和干预外汇市场让人民币大幅贬值，就是主动应对人民币升值压力之举。这种主动贬值而非被动贬值(如2011年底那次人民币兑美元即期汇率连续跌停时)的举措对实体经济和投资者信心的影响不应被夸大。

　　目前来看，央行的做法已经取得了一定成效，自2012年9月以来，无论是在岸还是离岸人民币兑美元即期汇率，一直都低于中间价(意味着市场认为央行低估了人民币汇率)，但2月24日以来，在岸和离岸人民币对美元即期汇率迅速向中间价靠拢，这说明央行“驯服”了市场的人民币升值预期，也意味着央行主导的人民币贬值大戏或可告一段落。

　　对于股市而言，人民币贬值和楼市崩盘预期自然都是利空，但如果这个利空被证明是莫须有的，那么至少来自基本面的威胁会小一些，而是如外管局所认为的是由“自身规律”所决定。当然，对中国股市而言，实体经济表现只是一个必要条件——实体经济好，股市不一定好，但实体经济不好，股市一定不好。

　　如果非要将最近的“崩盘”主角分出个轻重缓急的话，“崩盘”或者前景堪忧的可能性从大到小的依次是香港楼市、中国股市、人民币汇率和中国楼市;如果非要加个期限的话，那么，香港楼市的危机更加紧迫。

　　股市疯狂就楼市崩盘(二)

　　股市楼市投资皆不靠谱，中国人的财富该如何保值?

　　作者：张庭宾，中华元智库创办人

　　2016新年开始至今，很多投资者被中国金融市场震得目瞪口呆。A股在新年4个交易日四次熔断，之后又继续震荡下跌不止;全球股市也纷纷下跌。而在商品中，美原油指数最大下跌13.41%;农产品[3.55% 资金 研报]萎靡不振;而唯有国际金价一

　　相关公司股票走势

　　农产品

　　枝独秀，最大涨幅3.81%。

　　与国际黄金投资相比，国内黄金投资者获得了额外的惊喜，因为"国际美元金价上涨"+"人民币贬值幅度"。即国内人民币黄金投资获得金价反弹+人民币贬值的双重收益!

　　这初步印证了笔者在之前的分析：即中国股市已进入残局，楼市已经是强弩之末，都将成为财富黑洞。"未来一年，黄金白银相当可能迎来‘B浪反弹+对冲人民币贬值+下一个吸纳流动性热点’的三重上涨动力累加的机遇。"

　　A股已经被玩残了螳螂扑蝉黄雀在后

　　A股如今这般脆弱，却是"地冻三尺非一日之寒"，是十多年来主力多伦玩弄散户投资者，积累副作用至今的结果。笔者在此简要回顾：

　　第一轮是为国企融资。动机本来不纯，设置流通股和非流通股，非流通股是二等股民，更没有分红回报股民的价值导向。使散户投资者流失财富。

　　第二轮是坐庄猖獗。在美国有效打击造假坐庄操纵的集体诉讼、举证责任在辩方、看门狗制度等被束之高阁至今。从2000年前后股市坐庄第一案"吕梁案"以来，到最近折戟的"徐翔案"，股市权势和资本结合操纵坐庄可谓中国特色。这个黑洞吞噬了股市多少散户基民财富?

　　第三轮在股改之后，非流通股被迫接受对价损失后，恰逢人民币进入升值周期，国际热钱涌入中国股市，逐渐成为市场主导力量，并在2006-2008年的A股"超级过山车"中令A股国内投资者损失十多万亿人民币。

　　第四轮由于人民币升值导致的汇率、土地价格大涨，侵蚀了中国上市公司利润，在2011年以后，上市公司盈利分红能力逐次下降，难以支撑股价可持续发展。

　　第五轮是2014年下半年以来，以"改革牛"为借口，实际以融资和股指期货放大银行贷款的杠杆，引诱股民追捧，再以融券、转融券和股指期货惨烈做空，致使20多万亿散户基金投资者财富灰飞烟灭。

　　第六轮是以创新版+注册制为契机，试图高价卖"青苹果"。殊不知，螳螂扑蝉黄雀在后，渴望将"青苹果"卖出高价的国内权贵，也想维持股市和人民币高位，但外资却乘机变现股票和人民币，兑现股市和汇市双重利润离场;特别是外资金融投机资本更乘机做空，赚的盆满钵满。

　　简言之，在此一轮轮的财富大洗牌中，我们没有看到宏观经济更高效、上市公司持续盈利能力更强、股市基本制度更健康、投机放大多空得到有效控制，而是各种主力从散户、基金投资者身上一次次获取暴利。其副作用累加至今，一个貌似利多的熔断都令股市颓然至此!

　　楼市财富价值实际已经大打折扣

　　在当今股市令投资者感到惊恐的时刻，很多国人仍对一线楼市的财富效应抱有幻想，甚至奋力追涨。

　　看到深圳、上海、北京等地的房价又创新高，不少人又按捺不住要去倾三代人积累、再加上二三十年房贷去买房。特别是深圳，在直辖市、深港一体化的概念炒作下，更是独领风骚。殊不知，这如同A股2015年上半年的"伪水牛"一样，是靠银行贷款放杠杆吹起来的。深圳房贷在总贷款中的比例高达22.41%，分别是上海、北京的1.7和2.25倍;其房贷在总存款中的比例分别是上海、北京的1.71和3.26倍。在银行不良资产率快速上升的背景下，深圳房贷已经不可能再放杠杆了，一旦放杠杆变成收缩杠杆，A股就可能是前车之鉴。而由未来人民币大幅贬值导致的严重输入性通胀，更会对供房贷釜底抽薪。

　　对楼市最后的刀头舔血，获得的所谓财富增值其实是个幻象——貌似楼价又涨了，名义资产又增加了，但是其财富的流动性已经大打折扣，不仅已经很难找到下家出手(流动性极差)，其银行抵押贷款比例已经降到50%甚至更低，很多地方更是已经无法获得抵押贷款了。这些资产已经在相当程度上成为死资产，其真实的财富已经大打折扣了。

　　本质而言，在人民币升值周期中，海外资本流入中国期间，加上政府土地财政既得利益推动，楼市是最好的吸纳流动性的最大海绵。然而，在人民币贬值周期中，在资本流出中国阶段，楼市则难免成为消灭流动性财富的最大黑洞。

　　因此，现在无法抵制股市、楼市的"诱多"或者是"逼空"、最后奋然去接盘的人，特别是动用了杠杆去接盘者，很可能在2016-2017年成为最大牺牲者，他们在过去二三十年辛苦积累的财富，最后可能成为负资产。

　　贵金属可成国内财富"抱团取暖"的上佳选择

　　股市之所以脆弱不堪，楼市之所以盛极而衰，归根结底，是由于国内赚钱效应不断衰退;既有发展模式对人口红利、环境、资源和社会保障等透支难以为继;热钱投机对实业利润釜底抽薪;再加上美国经济阶段性复苏，再工业化、TPP对中国进口替代，人民币已经从升值周期转入贬值周期。

　　在人民币贬值预期和外资套取汇率收益的刺激下，资本加速外流，官方公布的外汇储备已经从2015年初的3.99万亿美元下降到年底的3.33万亿美元，如果考虑到FDI和贸易顺差，实际资本外流已近1.2万亿美元。而且这仍在加速，2015年12月，贸易顺差减少1079亿美元，再创历史最高。

　　由此，在加速金融开放的背景下，对股市、楼市，央行已经陷入两难——要印钞支持股市和楼市，就会稀释人民币内在价值，导致资本更快外流;资本更快外流又会导致人民币更大贬值预期。

　　这时候，最明智的选择是放任人民币对美元贬值，从而使市场自己找到人民币对美元的平衡汇率，使资本进退两难。如果这样的话，人民币或许在贬值20-30%重新找到平衡。如果硬扛人民币高位的时间越长，资本外流越多，扛不住时人民币贬值幅度将越大。至于会贬到多少，笔者不愿再扮演"乌鸦嘴"的角色，但肯定会比大多数人想象的要低。

　　换言之，在此人民币国内流动性萎缩的趋势下，国内资本已经不足以支撑股市和楼市的泡沫了。随着楼市、股市财富效应的萎缩，国内资本在兑换美元出境受到限制的情况下，国内投资者必定要寻找在资本寒冬中可以"抱团取暖"的投资品。

　　这个产品要有四个基本特点：

　　1、价格与国际接轨，可以对冲人民币贬值风险;

　　2、不受中国宏观经济下行周期直接影响;

　　3、规模小，价格很容易推涨起来;

　　4、其涨价不会影响国计民生。

　　在这四个条件中，工业大宗商品(含工业金属、煤炭、石油等)不符合条件2、3和4;

　　农产品符合1、2、3，但不符合4，其大幅涨价会导致严重的通胀，政府必定会管制;

　　唯一符合上述四个条件的标准投资商品是贵金属。

　　比较难得的是，从美元计价的黄金白银价格自身走势来看，从2011年9月金价创出1920美元/盎司最高以来(2013年初本人判断黄金大牛市将结束)，国际金价迄今已经最大下跌45.5%，虽不及1980年以后的那一轮A浪下跌的幅度;但此轮A浪下跌时间已经4年多，远超上一轮的2年半的时间。因此，技术上有反弹需求。

　　此外，由于黄金白银价格跌跌不休，已经逼近了生产综合成本线。更重要的是，市场做空的实物仓单已经很少，而散户也跟随主力变成空头。市场主力有补库存弹药的需求，同时也不愿意给散户抬轿子，反向做多可以杀死很多散户空头，赚取新利润。因此，未来6-12个月，贵金属价格出现B浪反弹的可能性较大。

　　尽管如此，笔者对于美元大牛市的基准判断没变，美元黄金价格在B浪反弹后，相当可能会有C浪杀跌，跌至800-900美元。但作为符合国内资本严冬"抱团取暖"的四个条件，且相当可能叠加美元金B浪反弹的收益。人民币贵金属也算是国内对冲人民币贬值的上佳之选。

　　股市疯狂就楼市崩盘(三)

　　楼市崩盘前征兆是啥：房价跌超30% 股市疯狂

　　近日，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的“中国楼市崩盘论”再次发酵。所谓楼市崩盘，是指房产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，出现急剧下跌的现象。

　　楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

　　楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费;日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元;倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

　　事实上，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。

　　楼市崩盘的前兆呈现一定的规律性。第一，一线城市房价大跌。楼市在最后崩溃之前，住房市场泡沫严重的一线城市房价会出现大跌。第二，房价大跌前股市疯狂，股市与楼市泡沫破灭相伴而生。当房地产泡沫即将破裂时，股市会经历一段疯狂上涨后暴跌，并且在楼市真正崩盘以前出现一段“癫狂期”。例如，1989年东京房地产价格出现下跌时，1989年12月29日的日本股市却创下历史新高，紧接着自1990年首个交易日起开始大跌，陷入长期的下跌通道。第三，房地产有价无市。如果某国家或地区的住房市场成交量出现下降，房地产呈现有价无市的局面时，这说明住宅市场已经出现观望情绪。2007年3月，美国成屋销售下降了8.4%，随后房价直线下滑直到2012年中才企稳回升。

　　对于“中国楼市崩盘论”，很多人不以为然。中国首富、万达集团董事长王健林就曾表示，“楼市崩盘论在10年前就已经出现，但市场却一直没有崩盘，现在又出现了，只是借着杭州楼盘降价的消息延续了这种论调，在我看来，提出这种观点的人要么是别有用心，要么是智慧不够，是弱智。”(申佳平)

　　龙倚腾 本文来源：中国经济周刊 责任编辑：NF011

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