长春玉山新天地

导读：　长春玉山新天地(共2篇)长春富士康新天地项目将动工 总投资76亿长春富士康新天地项目将动工 总投资76亿5月8日消息，据悉位于长春市朝阳区西安大路核心区域的富士康“玉山新天地”项目或将动工，项目占地面积为30万平方米，投资76亿元，目前具体动工日期尚未确定。玉山新天地项目东起康平街、西至辽宁路，南起西安大路、北至北安路，项...

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长春富士康新天地项目将动工 总投资76亿
长春玉山新天地 第一篇

长春富士康新天地项目将动工 总投资76亿

5月8日消息，据悉位于长春市朝阳区西安大路核心区域的富士康“玉山新天地”项目或将动工，项目占地面积为30万平方米，投资76亿元，目前具体动工日期尚未确定。

玉山新天地项目东起康平街、西至辽宁路，南起西安大路、北至北安路，项目计划整合周边商圈，以时尚消费体验、3C销售与科技体验、国际办公及创意育成为重点，开发6A创意中心、赛博数码时尚广场、购物中心等一系列城市综合体项目。

据了解，早在2012年3月11日，长春市政府就与富士康科技集团签订协议，将在长春市建设地标性建筑——玉山新天地。

当时，富士康亦计划以“创新、创意、创业”为主题，将玉山新天地打造成长春市最大的城市综合体并辐射整个东三省。项目中将建设长春市第一个最大的室外巨型LED墙、户外大型I-MAX环幕及多媒体休闲广场。

目前，对于项目的规划，相关人士表示，现阶段正在征求居民的拆迁意向，具体的动工时间还没有确定，关于项目的具体详情还在商讨中。

另外，富士康是一家专业生产3C产品及半导体设备的高新科技集团(全球第一大代工厂商)，此次在长春投资建设玉山新天地项目，被视为是富士康打响正式跨界进入商业地产的“第一枪”。

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富士康：地产业的诱惑
长春玉山新天地 第二篇

富士康：地产业的诱惑

摘自南风窗 作者/谭德波

随着土地资本化的大戏愈演愈烈，制造业和地产业的利润分配日趋失衡，加之大陆“90后”新工人开始对富士康的“去社会化”运营模式频繁说“不”，郭台铭似乎也有点坐不住了。 1988年，七届全国人大第一次会议通过的《宪法（修正案）》规定土地使用权可依法转让。由此，中国大陆的土地资本化进程开启了合法性之门。

这一年，台湾地区正因制造业勃兴带来的外汇存底而“钱淹脚目”（钱放在地上都可以盖过脚踝），整个经济在地产泡沫中苦苦挣扎。38岁的郭台铭来到深圳北部的龙华，建立了一家只有数百人的小厂 。最终，这家名为富士康的企业成为了“中国式制造业”的标杆。 大陆的土地资本化和制造业发展，更多的时候是两条平行的轨道。和做塑料花起家的香港富豪李嘉诚不同，包括郭台铭在内的多数台湾企业家最开始并未“地产化”，而是企图从制造业的“微笑曲线”中寻求升级之道。

但随着土地资本化的大戏愈演愈烈，制造业和地产业的利润分配日趋失衡，加之大陆“90后”新工人开始对富士康的“去社会化”运营模式频繁说“不”，郭台铭似乎也有点坐不住了。

地产欢迎你

尽管临近春节，但深圳龙华富士康厂区四周依旧塔机高耸，泥头车横行，这里正在建设深圳未来的“次中心”。和附近高耸的公寓和豪华的独栋别墅相比，富士康园区内低矮的建筑显得寒碜萧条。

从2010年的“跳楼危机”开始，富士康就一直声称沿海的劳动力成本太高，要把流水线内迁。但富士康内迁并非完全是“主动选择”，对深圳来说，这家代工企业的“土地资本收益率”实在太低了，台资企业曾拥有的优惠政策已经到头。当地官员的心中都有一杆“秤”：华为的纳税曾一度是富士康的3到4倍，但占用的土地面积却比富士康少得多。当地一些政府智囊和政协委员更不时大声呼吁，“深圳已经不欢迎富士康！”

郭台铭很清楚，对一个拥有40万人口的“富士康城”来说，环保、税收、劳工等各种成本会增加到什么程度，很多时候取决于政府的政策，后者态度的转变不需红头文件传达。他早已开始着手应对。

富士康的内迁和涉足地产业远早于2010年的“跳楼危机”。2005年，苹果在手机领域尚且寂寂无名，富士康却开始在地产业小试牛刀。通过当地政府部门的“招总计划”（总部经济招商计划），富士康以鸿海大陆总部的名义拿下了上海陆家嘴一处核心地块，面积上万平方米。按照“招总计划”，富士康在成交价、容积率等关键问题上享有极大优惠。而这块地一屯就是5年，到2012年动工为止，其土地价值已飙升数倍。

最欢迎富士康的并非上海这样的一线大都会，而是广袤的二三线城市，而富士康在兴建工业园的同时，也涉及当地商业地产。IT业研究专家、飞象网CEO项立刚对记者分析，富士康在“产业换土地”的过程中，对二三线城市政府拥有极强的“交易话语权”。比如，工人工资要当地财政补贴，厂房要地方政府代建，种种“优惠”达到让人费解的程度。 但这一点也不难理解。尽管富士康创造的税收、利润和它的规模有些不对称，但投资、产值和出口几个数据上的贡献却大得惊人，而后几个数据才是当地GDP的关键。对地级市或省会城市来说，地方首长的任期不过4到5年，代工业的成长逻辑也正好符合他们的升迁需求。因为只要厂房开建，本届领导便立刻收获了政绩。

这种被质疑为“圈地运动”的内迁模式让富士康的工业园区拥有量接近30个，造就了内地城市“凡有工业处就有富士康”的盛况。借此之余，富士康也获得开发地产的良机。

目前，富士康旗下的地产运作平台主要有两个。一是早期成立的赛博国际控股，主要从事电子产品销售综合体的运作；二是近几年才成立的轩盛投资，目前主要以住宅类地产为主。比如，投资超过70亿元的长春玉山新天地综合体就是通过前者运作，而武汉的地产项目则由后者操盘。

轩盛投资的公司介绍中显示，该公司目前已取得位于深圳、上海、武汉、成都、廊坊等国内重点城市的土地拟开发项目，并以“数码、环保、科技”为地产品牌经营理念，将整合前期取得的土地资源进行综合成片开发。

目前来看，地产部分和代工帝国相比仍微不足道，但两个平台各司其职已让富士康新的扩张架构被摆上台面。

在采访过程中，记者曾就涉足地产的相关问题打电话向富士康媒体部门人士求证，但并未得到答复。不过，尽管子公司涉足地产路人皆知，更有股东质疑 “不投房地产一年少赚百亿元”，但郭台铭始终表示将扎根制造业，不做地产。

商贸幻象【长春玉山新天地】

富士康对地产业的试水，与自身转型中遇到的困难不无相关。

大陆制造业，更确切说是代工业，其最初的资本和管理技术主要都来自香港和台湾两地。后来，两地资本走上了不同道路。港资选择了放弃制造业，转而搭上内地土地资本化的快车，从制造业“华丽转身”进入地产业，把港式富豪神话推向了高潮。相比而言，多数台资却一直在制造业的“微笑曲线”中求解企业的转型之路。

从上世纪80年代后期开始，台湾企业展开了轰轰烈烈的“转型升级”浪潮。和很多大陆企业停留在口号层面有所不同，这批台湾企业家很多人真的搞转型，并且成功了。华硕、宏碁、HTC、捷安特，几乎所有能拿得出手的台湾品牌都是“转型升级”的产物。 富士康呢？为什么没有加入这个队伍？

曾被借调到鸿海担任“永营计划”负责人的台大管理学院副院长李吉仁对记者分析，转型做品牌必须依靠策略，也有赖于机遇，富士康过去一直缺少这样的机遇。代工企业转品牌，首先遇到的问题是客户不同意，没人会看到你从“为我服务”变成了“和我竞争”。但好的机遇可以改变这个限制，HTC的王雪红做到了。

2001年前后，智能手机浪潮方兴未艾，微软希望把操作系统延伸到手机，找到HTC为其做硬件，同时还把HTC牵线给英国电信，让HTC为英国电信代工做安装Windows系统的手机，然后通过英国电信在欧洲的网络去销售。

随后，HTC借助英国电信的网络展开了自有品牌战略。为什么英国电信会允许HTC做品牌？因为对运营商来讲，它要的是使用费而不是硬件的钱；对微软来讲，它只关心Windows能否打败谷歌的Andriod和苹果的系统，至于谁生产手机，根本不重要。“HTC和客户没有核心利益冲突，只要给客户一点好处，它就会容忍你品牌的成长。”李吉仁分析。

郭台铭没有王雪红的好运气。苹果本身就是世界上最大的手机硬件商，不论是乔布斯还是库克，他们一定不会允许富士康转型为品牌商。郭台铭要走王雪红的道路走不通，只能选择做“客户的客户”，即做通路商，为客户在世界上最大的电子市场销售产品。郭台铭这几年高喊“要做商贸的鸿海”便是这个道理。

但打造“商贸的鸿海”并不比组织百万工人容易。

郭台铭先后选择了做飞虎乐购和联合麦德龙做万得城这两步，这被外界认为是要通过代工巨头的低成本优势强势进入市场。但到目前为止，这种乐观想法只从反面得到了验证。以飞虎乐购为例，其同类商品价格普遍高于竞争对手，一些本是富士康代工的品牌，飞虎乐购竟然只能向二级和三级经销商拿货，根本无法直接与品牌商对接。而万得城同样没有优势可言，目前已走到几乎要退出大陆市场的境地。

“制造环节让你做了，又把全球最大市场的渠道交给你做，苹果在中国还能剩下什么？”项立刚说，代工巨头的低成本优势其实是个伪命题。世界上没有一个品牌商会希望渠道受制于人，更何况要受制于郭台铭这样可以有效组织百万工人的厉害人物。

因此，在众多客户神经高度紧绷的注视之下，富士康不论是“转型升级”还是做渠道，都必定不被待见，所谓从客户那里低价采购更无从谈起。“商贸的鸿海”需要打通的环节远比郭台铭当初想象的难得多。相比而言，分布在广大内地的产业园区或许更大有文章可为。

“转型”的诱惑

本世纪初，大陆楼市步入了上涨轨道，不少台湾富人开始来上海、青岛等地购置物业。靠着制造业起家的台湾企业主很容易预测大陆楼市的走向。在他们看来，随着制造业勃兴，外汇占款积累会越来越多，内部货币超发将引发通货膨胀，钱涌到楼市，必然成就投资机会。这个历程，正是作为“四小龙”之首的台湾提前了15至20年所经历过的。【长春玉山新天地】

台资地产商看到了机会，但由于两岸金融互通有限，融资不畅，台资地产在大陆并未大规模开疆拓土。加上金融海啸之前，制造业的钱并不难赚，所以台资企业家并无近忧。但随着大陆土地资本化的进程不断向前，代工业面对的压力越来越大。【长春玉山新天地】

由于扩张性财政和货币政策的推行，大量的廉价资金涌进基建业，农民工的工资也水涨船高。在河南、重庆这样的地方，工地打工的薪水赶超沿海工厂越发普遍。事实上，富士康在2010年后不断加工资并非要对员工进行心理安慰，而是因为留不住人就开不了工。 更重要的是，大陆金融和财税体制对地产业的纵容，使得这个行业的利润率让其他所有行业都相形见绌。以万科、保利等标杆性公司为例，金融海啸后的5年来，其净利润率从未低于10%，而富士康利润率却从10年前的6%下降到目前的2%。1月下旬，富士康国际更发布公告表示，2012年将转亏。亏损主要原因是客户需求下降，定价不利变动及成本上升。 上世纪，台湾制造业曾一度自嘲“毛三到四”，即只有3%至4%的利润率，但郭台铭的富士康却用富有效率的管理突破了这个限制，而现在又被打回原形。郭台铭思变是情理之中的事。

一位和郭台铭相识的台湾企业家张虔生或许对郭台铭有所启发。张所掌控日月光集团是全球最大晶片封装厂商，张本人曾位列台湾富豪前5名。2004年前后，日月光在长三角步入地产业，其涉足门类既有电子商业城，也有综合购物体和住宅。这家公司的“行为模式”甚为直接，即先和当地政府接洽，表示将有大笔投资，同时更借助地方政府热情，“乘热打铁”物色优良地块。

2006年前后，日月光对重庆当地的官员表示，将砸巨资在重庆建设半导体工业基地，但此事最终不了了之。而重庆最繁华的解放碑板块却很快建起了西南地区最豪华的日月光购物中心。

“日月光模式”被台资同行看在眼里。就在富士康成立飞虎乐购打造“商贸的鸿海”的2009年，富士康就在重庆公开表示，要在重庆投资建300万台液晶模组与整机的产业集群，同时还要选择3个项目投资100亿建商业地块。

目前，富士康在重庆等地对地方政府许下的“宏愿”不少都未变成现实，但从其物色产业园的积极态度来看，战略意图引人关注。台湾并购与私募股权协会理事长、蓝涛亚洲总裁黄齐元对富士康的地产战略持相对乐观的态度。他对记者说：“富士康有强大的圈地能力，学日月光最后分拆地产板块上市，并不是没有可能。”

在中国大陆本土制造企业纷纷转型房地产业，实体经济出现“空心化”之虞时，这家发展模式正面临着空前挑战的全球最大代工企业还能耐得住寂寞吗？

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