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南京富人区

2016-11-16 09:05:43 推荐 来源:http://www.chinazhaokao.com 浏览:

导读: 南京富人区(共7篇)看看中国“富人区”啥样 揭秘中国九大富人区看看中国“富人区”啥样 揭秘中国九大富人区阅读提示:自任志强抛出“中国住房分为富人区穷人区很正常”的观点后,“富人区”这个名词终于揭开半遮半掩的面纱,正式走入公众视线。美国《时代》周刊曾在09年的一期专题中指出,所谓富人区,它代表的是一个时代最高端的世俗追求...

本文是中国招生考试网(www.chinazhaokao.com)推荐频道为大家整理的《南京富人区》,供大家学习参考。

看看中国“富人区”啥样 揭秘中国九大富人区
南京富人区 第一篇

看看中国“富人区”啥样 揭秘中国九大富人区

阅读提示:自任志强抛出“中国住房分为富人区穷人区很正常”的观点后,“富人区”这个名词终于揭开半遮半掩的面纱,正式走入公众视线。美国《时代》周刊曾在09年的一期专题中指出,所谓富人区,它代表的是一个时代最高端的世俗追求。

是城市文明和经济水平发展到一定阶段的产物,也是一个城市走向发达、成熟的标志。调查发现,中国的富人区主要集中在北京、上海、深圳、南京等城市,下面让我们看看中国的富人区是什么样子。

北京:

亚运村

1990年北京亚运会是中国开始崛起的标志性事件,也同样是北京进行现代化城市建设的开端。运动会闭幕后亚运村的房子整整荒了一年,如何处理成了难题。后来成立了北辰集团,开始出租亚运村汇源公寓。谁曾想就是这无奈之举促成了北京乃至全国第一个富人区的诞生。 “拿大哥大,开汽车,住亚运村”成了北京有钱人的标准。但在很多人看来,亚运村还算不上真正的“富人区”,充其量算是“大款抱团儿”。因为许多人是租住在此,并非真正业主,是为了充个大款的门面好做生意。

方庄

1991年,方庄小区开工时,北京还没有富人区这个词,用今天的眼光看,已很难认同方庄曾是富人区。 1993年,方辉在一家台湾地产公司打工,那时他刚入行,如今,他成了房地产业资深人士。他的台湾老板问:“北京最好的房子在哪儿?”于是,方辉把老板带到了方庄。 当时,方庄还没完全竣工,一脚深一脚浅走下来,台湾老板发出感慨:“原来北京的房子这么破埃” 方庄的楼,在当时看,简直是天堂,有塔楼,还有蛙式、风车式、三叉式„„并成了“三大一小一多”(厨房、客厅、厕所大,卧室小,储藏空间多)的代表。

这么好的地方,什么人才能住进去?方庄小区大多销售给各大部委和银行,而方庄附近的部委,像烟草局、二商局等,在城市改革初期,都是相对容易转型的单位,特别是这些单位的“三产”及下属公司等,是当年“大款”辈出的所在。此外,因生活方便,很多有钱人也租住在方庄。

朝阳公园CBD板块

2000年前后,朝阳区成功营销CBD概念,以国贸为圆心、环使馆区的中央商务区成为富人扎堆的场所,2万元每平米的房价在当时习以为常。浸淫北京房产圈多年的业内人士刘志伟介绍,位于朝阳公园正南门的棕榈泉国际公寓2001年入市,拉开了朝阳公园富人区的序幕。 这里的业主包括已故画家陈逸飞、阿里巴巴公司CEO马云、优酷网CEO古永锵等等。这里的别墅平均价格都在2000万元以上,许多世界五百强企业的高管、驻京首席代表居住于此。在刘志伟看来,除了金融、商贸的快速发展,文化资源的日益丰富也是CBD成为第三代富人区公认核心的要素之一。中国美术馆、北京国际艺术馆、北京展览馆等重量级文化配套资源环伺,使得朝阳公园CBD区域俨然成为北京重要的文化中心。

王府井商圈

“别人清晨推开窗看到一片绿色草坪,而王艳推开窗看到的则是一片玫瑰色的紫禁城。”因饰演《还珠格格》中的 “晴格格”一角走红的王艳,再次以其位于北京城中心的的上亿豪宅“王府世纪”刷新了富人区的标准。这座空中花园、室内游泳池俱全的豪宅最大的特色在于其地理位置,位于王府井商业地区,交通四通八达,北上平安大道,南下长安大街,西去故

宫紫禁城。如果天气好,王艳会和老公、孩子一起,坐在花园里一起喝咖啡或者共进早餐,享受紫禁城上空的艳阳。

与众多明星流连郊外风景相反,越来越多的富人正在向城市核心回归。随着北京压力的加大和生活节奏的加快,许多商务人士开始意识到居住在郊区别墅时间成本太大,因此,兼具景观、交通优势的城市景观区域楼盘开始成为他们的新目标。王府井商圈无疑是其中的代表之作。

上海

古北

在戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司总经理张国正的眼里,“富人区代表了上海乃至中国经济建设的形象与成就,是上海的城市名片。”类似张国正这样的上海房产业内人士,多数认为从衡山路、华山路的花园洋房,到散布在市区中的一些零星高级公寓,都不存在一个“社区”的概念。真正称得上上海第一个富人区的,还是要数虹桥古北区域。

“老上海”、经营着一个二手房中介公司的陆超告诉媒体,上海的古北应该算是本地第一个成片开发的高档住宅片区。由于邻近虹桥国际机场,对外交通方便,港台的一些地产商在上世纪90年代初有关土地批租政策出台后便建造了第一批外销房。最早的住客是跨国公司的高级管理人员,这逐渐使得古北具有了国际化生活氛围。每月动辄四五千美元的租金即使在现在看来也足够富人的标准。后来随着一些名流如影视明星林忆莲、胡慧中等纷纷在此定居,国内的大批富豪企业主也涌来购房置业。古北富人区最大的特色在于其商业的繁荣,随着时间的推移,和记黄埔、中华企业、强生集团等知名开发商纷纷看中古北的商业潜力,陆续进驻进行大规模的豪宅以及商业开发,使得该区域成为更高标准的国际化富人区。

陆家嘴板块

近年来,随着浦东地区的大力开发,浦东陆家嘴板块成为上海人公认的新兴富人区。1990年代中后期,通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的业务迅猛发展,于是,在金桥地区,一个占地面积37平方公里的“GREENCITY”(碧云国际社区)开始形成。据统计,目前《财富》500强中有26家企业的亚太区总裁及高级执行官携家眷居住在此。同样声名显赫的还有黄浦江畔的陆家嘴滨江豪宅区。

深圳

罗湖

时光倒退二十年,今天所谓富人的生活模式与其他人并无二致。世联地产主席陈劲松回忆道:“一直到八十年代初,绝大多数人都是在一个平等的、无差异的环境中生活的,城市居住生活完全可以用大院和宿舍来统一概括。记得九三年,深圳海丽大厦公开发售,曾排队七天七夜,队伍中除香港人外都是当时的成功人士——商人、明星、华侨和投机家,他们都购买二房和三房,几乎没有人提出额外的要求。因为‘成套’就是当时商品房的唯一卖点,也是消费者的唯一要求。”

那以后,罗湖渐渐成为了老特区的骄傲。这里毗邻香港,建筑虽然显得拥挤,却曾经住过无数在深圳赚取第一桶金的暴富者。其中“怡景别墅”就住着很多香港阔佬。

香蜜湖

南京风水
南京富人区 第二篇

南京,又称金陵、建业、建康、江宁、石头城。秦始皇东巡会稽时就看了出来,因此想尽办法破坏其风水龙脉,开挖秦淮河,秦淮河就是“秦坏河”;切断石头 山山脉,填塞秣草,改名成了“秣陵”。诸葛亮称:“钟山龙蟠,石头虎踞,此帝王之宅。”指出孙权占有地利之便。朱元璋定明朝首都于南京,就认为,“金陵险 固,古所谓长江天堑,真形胜也。”南京真正龙脉的起止:“若南京牛首之龙,自瓦屋山起,东庐山至漂水蒲里,生横山、云台山、吉山、祖堂山而起牛首双峰, 特峙成天财土星。左分一支,生吴山至西善桥止,复于肘后逆上,生大山、小山。右分一支,生翠屏山,从烂石冈落,变作冈龙,至麻田止。中抽将军山,过 黄泥冈,起祝禧寺,至安德门,生雨花台,前至架冈门、上方门而止。”南京亦是山水交汇之处,长江与南龙的尾部相交之地。南京风水的最大缺憾是长江在北, 南京风水的最大缺憾是长江在北, 南京风水的最大缺憾是长江在北 紫金山在南,因此建都于此的朝廷,其所持的政权往往多为半壁江山。 紫金山在南, 因此建都于此的朝廷, 其所持的政权往往多为半壁江山。 南京风水之我见 历代堪舆家眼中,南京一直被视为“王气所钟”之地,适合做“帝王之都”。南京城东有钟山龙盘,西有石头山虎踞,南是秦淮河镇守,城北有玄武湖,恰恰形成 青龙、白虎、朱雀、玄武“风水四兽”镇护的形式。相传秦初,李斯命人凿断石头城山岗以泄王气,以致龙脉断裂,自此凡定都南京的王朝,皆以短命收场,明 代也于第二代就迁都北京。近几年,南京的经济明显落后于周边区域,确实是不争的事实。不论是文化界还是企业界,南京都缺乏影响全国的人物。南京的富 人区,相对并不太多。 业内公认最早开发的别墅区板块,便是位于江宁的将军山板块。从风水上来讲,周边有将军山、翠屏山等山脉,还有些小的水流。绵延的山脉可视为龙脉,龙 脉终止之处就是聚气之所,且水面也可聚集“生气”。但碍于区位和配套,将军山板块还没有真正形成富人集中之势。老齐的看法是南京真正的富人区只有两块: 紫金山南部,浦口老山。 至于紫金山南部是富人区的说法在就被大家给认可,因此此地符合背山面水的要求,南面的阳光不会被山地所阻挡,背后的山地可以阻挡北方的寒气,春夏又 多是水气丰富的东南风。但紫金东南存在高低异位(东青龙却低过西方白虎位的紫金山)的问题,并不适宜建造高档别墅。这点老齐当时在为仰龙山庄把脉的 时候提到过,但开发公司一意孤行,销售一直不理想,被整体拍卖后还连

累了下家,且事情恰恰是高低异位,下级不服从上级。 老山目前正出于开发阶段,目前的问题主要存在于管理方面。老山有“十里温泉、百里老山、千年古银杏、万只白鹭、十万亩国家级森林公园”的自然风光。目 前在建的别墅群背靠老山,南临长江,区内分布汤泉、珍珠泉、琥珀泉等上百个温泉泉眼,还有开挖了很多人工湖泊,恰恰迎合“得水为上,藏风次之”,温泉 又恰恰表示地气非常旺,有强烈“生气”。无怪乎老齐盛赞“南京没有比老山更好的风水”。 网上有好事者分析,把中国版图看作九宫八卦,南京恰处死门,这才是定都南京的王朝大多短命的原因。另南京名墓太多,中山陵、雨花台、明孝陵、江东门 大屠杀死难者纪念馆,未免多了一份肃杀的死气。老齐对此嗤之以鼻,南京风水之尴尬源之长江。古人多将长江作为天堑阻断北方南侵,却不考虑风水上忌讳 直横之水,水流过快,无法聚气,且会将气运带走。想要解决这个问题,一要将长江改造成蜿蜒曲折的水流,因风水上讲究“曲折环抱之水有情,直泻僵硬之水 无情”;二要将市政府迁到浦口老山南麓,以老山为靠,面对长江,南京尴尬的风水处境就能得到彻底的改观。若能将马鞍山并入,则以浦口为中心的新南京将 有更大的发展余地。 南京风水王气不足 南京的历史, 比中国任何一个城市都要悲切。 王朝更迭, 悲欢相续, 生灵涂炭。 一个本来轻灵秀气的江南水乡,一个本来六朝金纷,烟柳繁华地,却负载了一个 民族大部分的悲情,我觉得对南京极不公平。然而,有如命运对人,于一个城市 也如是:塑成什么,就是什么,无法改变。 说到南京,总会想到杜郎的俊词: 六朝文物草连空,天淡云闲今古同。鸟去鸟来山色里,人歌人哭水声中。深秋帘 幕千家雨,落日楼台一笛风。惆怅无因见范蠡,参差烟树五湖东。 还有那探骊得珠的名句: 王浚楼船下益州,金陵王气黯然收。千寻铁锁沈江底,一片降幡出石头。人世几 回伤往事?山形依旧枕寒流。从今四海为家日,故垒萧萧芦荻秋。 这些都是 1000 多年前古人的感慨了。千年后,依然天淡云闲,依然不知江月待 何人, 2500 年间,南京被定为都城 10 次,除了明赶快迁都外,以南京为都的 无一例外是短命朝廷。 这是为什么?先看各朝寿算:三国东吴历 4 帝 68 年;东晋 11 帝 103 年;南朝宋 8 帝 59 年,章 7 帝 23 年,梁 4 帝 55 年,陈 5 帝 32 年;明朝历洪武、建文、永 乐三帝共 66 年即迁都;天朝太平天国 11 年;蒋家王朝 22 年(其中陪都重庆 8 年)。除了短命,南京还有两大特点。一是多有北伐历史,二充满着

血醒味,其 中大规模的屠杀就有多起。 巫祯来先生说:中国版图上有一个很奇怪的现象。以长江为界,七千年历史中, 长江以南几乎没有做过统一中国的国都 (朱元璋定都南京, 其子朱棣迁往北京) ; 国都南迁,再也不可能打回中原(东晋、南宋);国家分裂,最后还是北方统一 南方(春秋战国、三国、南北朝、五代十国);农民起义,以北方为根据地可以 成功(刘秀、 朱元璋、 李自成), 以南方为根据地只能打到长江, 很难跨过长江 (太 平天国)。中华民国以南京为都,犯了风水选址上的大错。 新中国成立前,毛泽东曾向王稼祥征求过建都地点,王稼祥直言不讳的说在南 京建都的都是短命王朝,虽然这种看法带有唯心主义色彩,但他还是建议不要建 都南京。其实从毛泽东的诗句中我们也可以看出他并不想定都南京,不然他不会 用“虎踞龙盘”这个典故。 那么从风水的角度讲,为什么定都南京的都是短命王朝呢? 关于这个问题的解释,历史上有许多说法, 公元前333年,楚国猩红的军旗在硝烟中徐徐招展,威风凛凛的楚威王灭掉了 越国。作为战争胜利纪念品之一,一座叫金陵的新城在石头山下建成了。在山水 葱郁的浩荡灵气中,这座楚国新城显得不同凡响。楚王身边的风水先生说,这个 地方的王气非常旺盛。于是楚王赶紧下令在石头山上埋藏黄金,并为新城取名为 金陵,目的是镇住地下的王气。 一百多年后, 建立了伟烈丰功的秦始皇不断被有关金陵王气的消息搞得心烦 意乱。有人报告说在遥远的咸阳就看见了东南方向华光飘忽的天子之气。秦始皇 坐不住了,他下令把金陵改名为秣陵,并在城内挖一条通往长江的河道,以便于 切断地脉、将王气疏入江水自然流泄。这条新挖的人工河就是烟水明艳、软玉温 香的秦淮河,被称为中国最具有脂粉气的河流。 这些说法是否可靠,为一家之言。 对于第这种说,徐从桉先生这样批道、这样解释原因的人,恐怕连最基本的风水 常识都没有!打开南京地图我们可以看到:南京的西面有个清凉山,这里就是以 前的石头城,由于清凉山像蹲着的老虎,因此才有“石头虎踞”的说法,既然说 虎踞那么青凉山就是环抱南京的山脉, 虽然说秦淮河将清凉山与南面的山脉截断 (雨花台菊花台所在),但清凉山不过是是一个护卫南京的山脉,不是主山,怎 么能说是挖秦淮河挖断了龙脉呢? 南京的主山到底是哪个山呢?是钟山!好风水所在都是山环水抱的,建都南 京的帝王之所以看好南京, 就是因为长江在西面环抱南京, 既然长江在西面环抱, 那么南京的龙脉必然是从东面而来,这

是风水的最基本原理,不料被称为神仙的 诸葛亮竟然不知道,“钟山龙盘”就是说钟山在左面环抱南京的,“石头虎踞” 就是说清凉山在右面环抱,左青龙右白虎嘛,原来诸葛亮将钟山看成了环抱南京 的护卫山! 南京的风水是以钟山为主山,左清凉山、右老虎山老山环抱的,钟山是坐东 朝西,这才是南京的风水形势,中国历朝历代的风水大师原来都看错了南京的风 水! 既然南京是坐东朝西的风水形势, 那么我们以风水的标准来分析一下定都南 京的为什么都是短命王朝。风水不仅要求山环水抱,更重要的标准是朝案有情, 因为朝山代表臣服者崇拜者,只有朝山环抱才代表被统者指臣服统治者,统治者 的统治才能够常久, 相反如果朝山不是环抱, 意味着被统治着必然反叛或闹革命。 南京是坐东朝西的风水形势,因此南京的朝案山必然在南京的西面,打开中国地 图,我们可以看到南京的西面是大别山,而大别山是斜走而不是环抱南京: 赣州邱绍卿却另有看法。 我认为,短命王朝的形成是由于南京城图浅薄,气局不恢宏的原因,而南京城屡 遭厄运是因为杀气太重,这种杀气源于龙身带煞。 1、南京是中国龙大尽的结穴结之处,长江水龙左旋,南京山龙右旋,阴阳交配, 结一大局,堪为帝王之都。然而此龙是明显的石龙,至尽处未曾剥换成浑厚而而 深重的土龙。在地理上非常重视龙身脱煞化气的问题,地书上说:“老龙剥出嫩 枝柯,跌断不嫌多”。龙脉要不断化气,由石龙剥换成土龙,土为龙之内,石为 龙之骨,骨肉停匀,方见好处,紫金山跌断过峡,过得很美,矫健有力,但龙身 化气却明显不足,石山、石矶等处可见,由于南京土肉不深厚(泥土不深重,在 地理上又称为地图浅薄),结局气势不够恢宏,所以在南京城建都地力不悠久这 是短命王朝不断重演的根本原因。 2、地书上说:“武贵龙石头磊磊”,南京城是石龙结穴。龙奇的山势,慑入眼 目,动人心魄,令人敬畏,令人惊惧,它既使居住在这里的帝国们心气不和,平 添杀伐之心,滋长好战情绪,又使居信在这里的连连民在这种杀伐气影响下,深 受其害。 3、南京城山势雄奇,威而露神,是吉中藏凶之象,当运时,我杀他,失运时, 他杀我。与西安八百里秦川,一望无际,气象万千的气势相比,南京城明显缺少 平和、深厚、悠久的气象。在地理上,南京虽然霸四海之气,却欠雄镇天下之势。 4、南京四周是山,到处皆石。沿江多山矶,从西南往东北有石山,马鞍山、幕 府山,东有钟山、西有富贵山,南有白鹭洲和长命洲形成夹江,这些山脉及三角 洲都是石山、

石脉,还有石头城、石头仓、石头库、雨花石,石头似乎是南京的 特产,其实就是这些石头似乎是南京的特产,其实就是这些石头煞气未退,蕴藏 杀机,使南京城杀气弥漫,发生了多起血醒大屠杀。 总之,南京城龙劲而肉薄,山威而露神,水大而少停蓄,局圆而欠恢宏,缺乏浑 厚、悠久、平和的王者之气,作为帝都,美中不足 邱的看法确有见地。 【南京富人区】 文锦堂居士 生于古籍文化传统世家,深得中国传统古籍文化真传,缘结广州。 广州既是经商宝地,又是居住舒适的城市,其中是否有玄机呢? 上回说到南京得天独厚的地理条件,其虎踞龙盘之势让许多帝王倾心,并以此作为国都。那南京作为王气所钟之地的风水玄机在哪儿?又是为什么在南京 建都的政权难逃短命王朝的命运呢?文锦堂将在这一回继续为您全面剖析南京风水。 推荐阅读 当鲁花遇上金龙鱼 一篇网帖引发的食用油大战 京沪高铁 7 月 1 日前运营 • • • • • • 蒙西窝电系央企与地方争利 中粮海外布局遇双重困局 国土部原副部长李元被双开 组图:高考试卷押送全过程 钱荒并未出现 市场资金很宽裕 破译操盘密码 掌握主力动向 藏风聚气,却受水害 据文锦堂家传古籍堪舆书记载,南京作为王气所钟之地,历来为帝王相中,是有一定道理的。从地理角度看,南京位于长江下游,北濒长江,号称天堑; 东依钟山,是一块天然屏障;南控秦淮河,北临玄武湖。其它小山如聚宝山、覆舟山、鸡笼山、清凉山等,分布在江河、湖泊、丘陵、平原之间,地形复杂, 山川险固,气象雄伟。加上物产丰富,水陆交通方便,无疑是个建都的好地方。 文锦堂结合家传古籍堪舆书记载及个人实地考察认为:整体上来说,南京龙脉是从东南溯长江而西,数百里而止,西边是鸡笼山、覆舟山诸山,西行为石 头城,再东行至钟山。大江回抱,秦淮、玄武湖左右映带,两淮诸山合沓内向,若委玉帛而朝,在风水学上是符合紫微垣局的。此外,自古以来,风水学讲究 藏风聚气,局势宽广,近水之利而又不受水之害。纵观南京,山水翕集,四势团近有情,而真穴居包裹拥从之中,真所谓藏风聚气者也。然而,从之前文锦堂 的分析中我们知道,南京明堂不够宽广,缺乏作为一朝之都的胸襟气概,因而会招致内部不和。除此之外,南京虽近水之利却受水之害。南京处于长江下游, 古人多将长江作为天堑阻断北方南侵,却不知南京之水犯了风水学上的大忌。文锦堂解释说,首先风水上忌讳直横之水,因为水流过快,会将运气带走,因而 无法长久聚气,这也是南京虽可成就帝王霸业,却无法传及子孙万代

南京典型商业市场调研[1]
南京富人区 第三篇

南京典型商业市场调研

第一部分 商业项目分析 一、华东mall 1、项目简介

华东mall坐落于南京城北,项目地址为浦口区大桥北路48号,是由江苏红太阳集团投资开发。其占地281674平米,总建筑面积55万平米,总车位4560个,容积率1.51,定位为目前华东地区规模最大的SHOPPING MALL,意图打造集休闲、娱乐、餐饮、购物、家居、酒店多种业态于一体的一站式新商业模式。

2、交通状况

项目位于大桥北路主干道一侧,有公交136路131路,151路,156路,157路,159路,3路,602路,606路,636路,葛江线等。项目据长江大桥三百米,所处的泛桥北区域不仅是传统交通要道,具备水、陆、地上、地下立体网络;同时又有南京长江大桥、二桥、三桥,未来会有逾十条过江通道横贯大江南北,包括长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等,交通网络相当发达。

3、建筑形态

项目沿西北东南向展开,大略分为A、B、C、D四个单体,每个单体之间有小型广场,串联成1条内部商业街,项目的中部设有大型的娱乐设施,主要有1个大型摩天轮和环绕内部快速滑车通道组成。其中C座从3-5层呈起伏状,B座由4层的单体和嘉年华乐园构成,A D分别为大型单体设施。

4、项目业态

A座单体设置为红太阳家居广场,驻有百安居、苏宁电器、肯德基及华东mall店;B单体主要是嘉年华公园和家庭生活馆组成,主要经营家居、服

饰等业态;C单体主要由影院、精品、餐饮休闲组成;D单体则是大型超市沃尔玛。 5、周边配套

周边规划有多个中高档小区,旭日上城、爱上城、金城丽景、旭日家园、旭日华庭、天润城及华侨城等,同时还有汽车北站、地铁3号线等。

6、优劣势分析 ◆ 优势:

(1)周边有多个居住板块,未来有一定人流量基础;

(2)开发公司统一经营管理,商铺只租不售,同时有严格的审核准入; ◆ 劣势:

(1)意图以游乐项目作为卖点,但是体量不大,难以形成集聚效应,不利于吸引回头客; (2)周边的建材市场及项目本身带有的建材市场降低了项目的整体形象。

二、金轮国际广场 1、项目概况【南京富人区】

金轮国际广场香港金轮集团投资,南京翡翠金轮置业有限公司开发,位于新街口金鹰商城对面。项目交通便利,有多条公交线路,地铁一号线、二号线也均有站点、出入口与地下广场连接。项目总建筑近10万平方米,

2、建筑形态

由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成,功能设计有国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园等五大特区。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业,6—30楼为办公写字楼及酒店式商务套房,地下二、三层是具有近500停车位的地下车库,项目东北部近两万平方的“华尔兹天地”也即将开业。

3、业态分布

4、项目综述

金轮广场地处新街口商圈的西面,东、南两个方向分别是金鹰和金陵百货,商业氛围浓、交通便利,基础条件优越。项目采用城市综合体设计,集居住、办公、餐饮、娱乐、购物为一体。

◆ 项目组合的优势 (1)、多功能业态组合方式

金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的Life Style Shopping Center(生活方式购物中心)商业理念,颠覆传统单一的业态组合方式,集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体,设有品牌餐饮、特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等,首创CEO Living概念。

(2)、讲究“一站式”

将国际、时尚、特色等品牌店;健身、美容、娱乐等休闲类;中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体,建立餐饮、购物、休闲的“一站式”消费天地。

(3)、完美的空间组合

南京某住宅小区项目市场调研分析_secret
南京富人区 第四篇

南京***市场调研分析

目 录

第一部分、城南区域房地产状况

一、城南区域房地产状况简介

二、城南区域的四大片区

第二部分、本项目竞争楼盘分析

一、竞争个案主要经济指标

二、竞争个案户型配比及消化情况

三、竞争个案详细分析

四、该地区市场综述

一、城南区域房地产状况简介

城南区域包括南至宁南新区,

东至大明路及以东片区,

西接长虹路,北抵建康路沿线的区域,基

本涵盖秦淮区和雨花区大部分,区内交通畅达,环境优美,夫子庙古迹胜景、雨花台风景区,依

【南京富人区】

山傍水、秦淮河蜿蜒流过。同时,

城南所在的区域沉积了南京古都辉煌的历史,夫子庙、白鹭洲、中华门、秦淮河等人文景观一直是南京人的骄傲。自古以来便是人文荟萃、 商贾云集之地,素有“江南佳丽地”之美誉,可以说城南板块的优势在于自然与人文的双优越。

城南板块从地理上来讲,可谓是前有辐射,后有依托。随着南京市“南延东进”城市发展战略的实施,门东地区改造的加快,秦淮河综合治理等系列最大的旧城改造项目的推进,城南板块的市场空间将逐步释放。旧机场的搬迁,江宁撤县建区后的蓬勃发展,使得位于市场中心和江宁衔接地带的城南将受两头经济、文化等多方面的辐射,发展势头不可估量,从当初怡馨花园、枫丹白露、一品嘉园等秦虹一带楼盘的热销也证明了市场空间释放的巨大能量。

经过近些年的发展建设,城南已不仅仅局限于人们印象中的老民宅旧居,现在的城南板块已被赋予了新的含义。虽然房产开发是一个地域性很强的项目,但随着城南诸多城市建设和环境建设一系列改造的进行,随着城南居住环境和生活环境的逐步改善,人们印象中的破民居渐渐消失,城南旧城的概念将逐步淡出历史舞台。城南的变迁将会吸引越来越多的购房者选择城南.

拆迁是现在老城南谈论最多的话题,半年时间,这里的拆迁居民将创纪录地增加,仅赛虹立交桥沿线就超过3000户。大规模的拆迁改造对于市政建设和环境治理等诸多方面来说无疑是个利好消息。据悉,围绕改造的老房出新、灯光亮化、拆违工作等将进一步开展。以夫子庙、白鹭洲、中华门、雨花台为龙头的秦淮风光带贯穿城南,这里将出现更多的新亮点。

而对于开发企业来说,旧城改造不仅使其所处环境得到改善,更为其开发的楼盘带来大批由于拆迁而急需购房的潜在消费群体,调研数据表明,城南老百姓在购房时有超过60%的消费群依旧选择城南。

二、城南区域的四大片区

城南板块又可分成以下四个片区

1、地铁片区

以雨花台为轴心,雨花南路和雨花西路之间孕育着近10个新盘。他们都位于中华门和安德门地

铁出口附近,2005年9月南京地铁将正式运行,地铁效应无疑是该片区最大的卖点。但周边配套还有待完善,缺乏大型购物场所是目前该片区一大不足,本片区项目大多于今年下半年已集中上市,单价从4200元-5500元不等。

片区范围:西起长虹路、东至雨花台、北接雨花西路、南至雨花南路

已有项目:金兰湾、中广厦、百汇景田、四季经典、花好月苑、格林美地、德宏山庄(二期)、南大地、中浩地产、龙福山庄(已基本售完)

2、大明路片区 城南板块属于起步较早的区域,【南京富人区】

元,但目前平均单价已突破

供应体量以中档项目为主。

片区范围:西起城东干道、东至大明路、北接秦淮河、南抵宁栗公路

已有项目:商茂鑫园、九龙雅苑、大明花园风光里、同创九龙盛世园、良城美景、御水湾等。

3、中山南路沿线片区

在城南四大片区中,该片区是距市中心最近的区域,交通便捷是该地区最大的一个亮点。此外,紧邻秦淮河和中华门城堡,自然条件较为优越。该片区也是一个价位较高的区域,接近门东地区的整体价格。从地段上分析,该板块是市区内其它板块消费群的首选。

片区范围:中山南路沿线及周边

已有项目:中江美河、水榭华庭、秦淮房产金陵明珠、聚宝园、家天下•城市桃源等

4、门东片区

习惯上所说的南京“富人区”说的就是该片区,生活交通便利、人文气息浓郁是这里最大的特色。随着中山南路沿线和宁南等区域的快速发展,这里发展速度也逐渐加快,近年来该区域的楼盘价位也逐渐升高。

片区范围:西南起中华门城堡、东至江宁路、北接夫子庙

已有项目:一品嘉园、宏图•上花园、逸景园、仁恒.翠竹园等

第二部分、本项目竞争楼盘分析

一、竞争个案主要经济指标

个案基本情况调研表

个案名称 位置 总体规模 栋数 套数 开盘时间 交付时间 总销售率 开发商

商茂新园

大明路 占地25974平米,

建筑面积3万, 2栋多层

4栋小高层 350 2003-8-18 2005-7 80%以上 商茂房地产

九龙雅苑

大明路98号 总占地2.4万平米,

建筑面积4万, 2栋多层

4栋小高层 312 2004-9-18 三期 2005-8 80% 九龙房地产

鑫园.凯旋城 白下区光华路2号 鑫园森林海三期,

以90多平米两房为主 6栋小高层 78 2004-8 2004-12 基本售完 南京金大地

建设

清新家园

白下区光华东路北侧 总占地6.3万平米,

建筑面积11万 8栋多层

2栋小高层 238 2004-10-16 2005-11 销售过半 鸿信房地产

同创•九龙盛

世园 大明路与秦虹路

的交汇处 占地面积2.8万平米,建筑面积近6万平米 3栋多层

4栋小高层 370 2004-8 2005-8 70%以上 南京同创房地产

良城美景 秦淮区

秦虹南路 占地面积15万平米,建筑面积近29万平米 9栋多层

4栋小高层 480 2004-11 2006-4 一期售完

二期刚发售30% 南京致壹房产

御水湾 中和桥

北村1号 占地面积15万平米,建筑面积近29万平米

50栋多层

10多栋

小高层 2000 2004-6 2005年底 一期 销售65%

40栋,小高层约15栋,小高层所占比例较低,这与南京当地(尤其是城南)人们的购房习惯有密切关系。另外,本案附近在售楼盘销售状况较好,除部分面积较大的滞销套型外,已基本无房可卖。

纵观本案周边楼盘,其定位基本为中等档次,开盘后的消化情况较为良好,这从另一个侧面反映了中低档楼盘的需求空间较大。目前本案周边楼盘的均价在4700左右,从需求调研的数据来看,欲购本区域商品房的目标消费群对于这一区域的心理价位多数集中在4500-5000元/平米。 从供应的总体情况看,本案所处区域内,较高品质、高品味的高档楼盘目前尚是市场空缺。从需求层次理论角度来说,本区域高端需求是存在的,这一点从该区域消费者的市场反映也可以看出。但如何做出符合需求的产品以刺激这部分潜在需求使之变为现实需求将是问题的关键所在。

二、竞争个案户型配比及消化情况

项目名称 楼层规划 面积范围

(平米) 主力面积

(平米) 价格(平米/元) 户型配比 主力总价 热 销 滞 销

起价 均价 面积 比例 (万元) 面积 楼层 原因 面积 楼层 原因

商茂新园 6层/12层 85-120 85-90 4500 多层5300小高层5000 85-89

100-105

110-120 40%

40%

20% 40-50 85-

89 各楼层 套型合理,总价低 105/

120 各

层 户型结构不合理

九龙雅苑 6层/9层 86-120 120 4500 4800 86-88

99-108

120 26%

42%

32% 47-51 86 各楼层 套型合理,总价低 120 各

层 户型结构不合理

鑫园.凯旋城 9-11层 90-110

90 5400 5000 92-100

110-115

120 60%

30%

10% 48-56 100 各楼层 已形成品牌 120 各

层 量多,面积大

价格高

清新家园 6层/11层 86-201 114-127 4780 4960 86

114-127

148-201 9%

77%

14% 55-58 86-

114 各楼层

201 顶楼

面积大楼层不

同创•

九龙盛世园 6层/12层 80-150 88-112 4800 5200 88

90-112

150 30%

45%

10% 48-59 88 各楼层 各楼层 150 各

层 面积大

总价高

良城美景 6层 70-160 80-120 4200 4700 70

80-120

120-160 10%

60%

30% 45-55 70

80-

100 各楼层 各楼层 160 顶楼 面积大

总价高

御水湾 6层 40-140 100-120 5000 5400 40-70

100-120

120-140 20%

50%

30% 58-70 107 各楼层 套型合理,总价低

三、竞争个案详细分析

1、商茂新园

□ 基本情况

商茂新园住宅小区位于秦淮区大明路西,由商茂房地产公司开发,商茂新园占地25974平米,总建筑面积3万多平米,住宅包括4栋小高层和2栋多层,可以入住350户人,商茂新园绿化率在45%左右,套型面积在80—110平方之间。纯住宅项目,没有商业门面。

□ 主力户型,主力面积

户型有两房两厅、三房两厅,主力面积为85.38—89.32平方米。

□ 销售进度

商茂新园第一期推出的为01、02、03、04栋,共248套。

目前84.38平米和89.32平米的户型销售率为90%,104.39平米的销售率为75%以上,99.81平米的销售率为90%,87.77平米的销售率为80%。

□ 在售价格

商茂新园8月18日开盘,起售价为4500元/平米,最高价为5600元/平米,均价多层5300元/平米,小高层5100元/平米。楼层差价为50元。

□ 工程进度

目前小高层已经将近封顶,多层在建,预计2005年7月份交付使用。

2、九龙雅苑

面。

□ 销售进度

9月13日—9月17日实行排号登记选房制,9月18日开盘当天交纳2万元定金即可订购住房。总销售达到80%以上,基本进入尾盘。

□ 主力户型

本期开盘共推出146套房源,主力户型为96平米的两房两厅一卫和137平米的三房两厅一卫。其余在售户型还有105平米、107平方米、110平米和120平米的三房两厅一卫和132平米的三房两厅两卫。

□ 在售价格及销售情况

九龙雅苑三期起售价4500元,最高价格在5100元左右,均价为4800元。开盘前期,绝大部分房源已被登记预定。在9月18日开盘当日,售楼处接待交纳定金购房的客户量较大。截止到11月份中旬,销售基本进入尾盘阶段。

3、鑫园.凯旋城

□ 项目概况:

鑫园.凯旋城为鑫园森林海的三期工程,利用森林海业已形成的楼盘品牌以及金大地开发品牌效应,该项目目前已基本销售完毕!

□ 主力户型

本期开盘共推出80套房源,主力户型为90-120平米的二房两厅一卫。该户型从市场反映看目前比较受南京市民的青睐。

4、清新家园

□ 项目概况:

南京典型商业市场调研
南京富人区 第五篇

南京典型商业市场调研

第一部分 商业项目分析 一、华东mall 1、项目简介【南京富人区】

华东mall坐落于南京城北,项目地址为浦口区大桥北路48号,是由江苏红太阳集团投资开发。其占地281674平米,总建筑面积55万平米,总车位4560个,容积率1.51,定位为目前华东地区规模最大的SHOPPING MALL,意图打造集休闲、娱乐、餐饮、购物、家居、酒店多种业态于一体的一站式新商业模式。

2、交通状况

项目位于大桥北路主干道一侧,有公交136路131路,151路,156路,157路,159路,3路,602路,606路,636路,葛江线等。项目据长江大桥三百米,所处的泛桥北区域不仅是传统交通要道,具备水、陆、地上、地下立体网络;同时又有南京长江大桥、二桥、三桥,未来会有逾十条过江通道横贯大江南北,包括长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等,交通网络相当发达。

3、建筑形态

项目沿西北东南向展开,大略分为A、B、C、D四个单体,每个单体之间有小型广场,串联成1条内部商业街,项目的中部设有大型的娱乐设施,主要有1个大型摩天轮和环绕内部快速滑车通道组成。其中C座从3-5层呈起伏状,B座由4层的单体和嘉年华乐园构成,A D分别为大型单体设施。

4、项目业态

A座单体设置为红太阳家居广场,驻有百安居、苏宁电器、肯德基及华东mall店;B单体主要是嘉年华公园和家庭生活馆组成,主要经营家居、服

饰等业态;C单体主要由影院、精品、餐饮休闲组成;D单体则是大型超市沃尔玛。 5、周边配套

周边规划有多个中高档小区,旭日上城、爱上城、金城丽景、旭日家园、旭日华庭、天润城及华侨城等,同时还有汽车北站、地铁3号线等。

6、优劣势分析 ◆ 优势:

(1)周边有多个居住板块,未来有一定人流量基础;

(2)开发公司统一经营管理,商铺只租不售,同时有严格的审核准入; ◆ 劣势:

(1)意图以游乐项目作为卖点,但是体量不大,难以形成集聚效应,不利于吸引回头客; (2)周边的建材市场及项目本身带有的建材市场降低了项目的整体形象。

二、金轮国际广场 1、项目概况

金轮国际广场香港金轮集团投资,南京翡翠金轮置业有限公司开发,位于新街口金鹰商城对面。项目交通便利,有多条公交线路,地铁一号线、二号线也均有站点、出入口与地下广场连接。项目总建筑近10万平方米,

2、建筑形态

由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成,功能设计有国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、大型Shoping Mall商场、欧陆风情步行街、假日演艺公园等五大特区。主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业,6—30楼为办公写字楼及酒店式商务套房,地下二、三层是具有近500停车位的地下车库,项目东北部近两万平方的“华尔兹天地”也即将开业。

3、业态分布

4、项目综述

金轮广场地处新街口商圈的西面,东、南两个方向分别是金鹰和金陵百货,商业氛围浓、交通便利,基础条件优越。项目采用城市综合体设计,集居住、办公、餐饮、娱乐、购物为一体。

◆ 项目组合的优势 (1)、多功能业态组合方式

金轮天地首次在新街口商圈引入风行全球的Life Style Shopping Center(生活方式购物中心)商业理念,颠覆传统单一的业态组合方式,集购物、餐饮、娱乐、休闲等多功能业态于一体,设有品牌餐饮、特色餐饮、品牌专卖店、健身中心、美容中心、娱乐中心、大型名牌餐饮等,首创CEO Living概念。

(2)、讲究“一站式”

将国际、时尚、特色等品牌店;健身、美容、娱乐等休闲类;中西餐饮、大众美食、大型中餐等合为一体,建立餐饮、购物、休闲的“一站式”消费天地。

(3)、完美的空间组合

2015房地产调研报告范文
南京富人区 第六篇

房地产调研报告范文(一)

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下,全市房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得更加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标,常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。

东莞市政府关于常平(20**~20**)经济发展战略预测:20**年、20**年和20**年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;20**年、20**年和20**年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策,使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇,必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇20**年、20**年和20**年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;20**年、20**年和20**年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划20**年、20**年和20**年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南,并适当向东发展,采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中20**年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%,人均公共绿地面积达到12平方米以上,城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊,五轴十六节点,三区七门户”,以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征,将常平建设成为“水在城中,城在绿中,绿在阳光中,绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析:

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心,中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等,其座落于常平商圈区,整个区域以小户型,小面积为主,绿化率低,配套设施少,其成功销售的主要原因来自地段,地段决定它的价值,此区域楼盘极具投资性,投资价值高,回报快,出租率高,购买以香港本地投资客较多,部分买来住家,其交通购物方便,周边配套设施齐全,是常平最繁华的商业圈。

2)西北面区域

西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场,北面为碧湖花园,并期主要以外销为主,开发以大户为主,大面积。主要针对香港人,新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结,本地人购买占80%,本地人购房以三户为主,面积要求在大,对住户要求舒适、宽敞。作为住家,香港人以二房面积小购买较多,作为旅游渡假的落脚点,北面碧湖花园是居家、渡假的好去处,空气清新、环境污染小、配套设施齐全,注重环境,以中心湖为卖点,至力打造常平明星楼盘,该区域楼盘销售一直看好。

3)常平南面,常黄公路沿线区域

住宅空置严重,原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄,产品有别墅,洋房售价不等,以中小户型为主,早期针对长香港业主,如紫荆花园购买者98%为香港人,其产品户型设计针对港人设计,目前港人购房所占比例仅仅20%左右,而阳光山庄2015年购房80%为内地人,常黄公路沿线区域销售很不乐观,目前处于滞销局面,目前购买客户向本地内地市场延伸,其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域。

常平房地产的发展趋势向东门聚集,镇政府全力打造文化新城,一大批基础设施相继施工,如:铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院,因市场配套的大力支持,成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产,如东田丽园,旺角新城,04年一经推出就受消费者的相当大的关注,这与常平的规划是分不开的,成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区,依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑,早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福,规划新建落成的世纪康城,相邻新天美地,以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄,为文化背景,集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体,其区域开发的商品房,配套设施较为齐全,绿化率高,环境优美,交通便利空气清新,远离工业区,污染小,户型设计超前,购买者都以早期港人居住渡假为主,投资客较小,一般自住。其购买的主要原因,来自周边环境,空气新鲜,其户型设计符合早期港人需求,现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点,以优质的管理服务,新颖的产品设计为基础,销售均价在3600元/平方米左右,目前片区内香港人购房呈下降趋势,本地与内地呈现上升趋势,且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区,大环境为卖点,在售户型有二户至三户。早期以香港人为主,后期购房以外地人和本地人为主,占比例的80%,其户型方正实用,楼价适中,各方面配套齐全,**年销售不是很乐观,现仍然有部分空置房,导致现暂停原因来自发展商,根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用。

山水雅居现主打休闲地段,主要宣传推广其配套齐全,户型设计新颖超前,户型选择的多样性。根据我司前期的调研,该项目原定于05年3月开盘正式发售,由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶,由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况,本地的消化能力弱的客观原因,山水雅居的客户访问量也较少,我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成。

新天美地,其地理位置不理想,但走品牌个性化,特设7.5米的高入口大堂,装修材料采用顶级材料,名厂洁具及厨具,新盘推出特价单位毛胚房,造成过一时抢购热潮,但经过购房者的一段时间理性思考,其销售也逐步回落,作为新推楼盘其推广力度是相当大的,几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人,三户及四房购买为本地人,外地商人,销售情况在本区域内相对较好。

市场结论:

1、常平房地产市场前程看好,但其竞争也是日趋激烈,品牌竞争无论从开发经营,到施工设计,还是物业管理,销售服务越来越注重品牌的效应。

2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变,由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同,新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。

3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重,集中在100—140平方米,三户二厅为主,相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。

4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳,实际成交价集中在2700-4000元/平方米区间,个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调,现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外,都呈现出销售缓慢的情况。

房地产调研报告范文(二)

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来,在县委、县政府“奋力跨越争进位,富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下,全县城镇建设步伐不断加大,房地产业由小到大,从弱到强,不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理,房地产价格基本稳定的态势下,全县房地产市场呈现快速运行的良好态势,房地产开发投资,开发项目施工、竣工面积,商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前,我县具有房地产开发资质的企业已有17家,“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元,建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处,开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展,大大提高了居民的居住生活水平,为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期,各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面,已建和待建楼房以砖混结构为主,框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升,居住环境日益改善。XX年以来,在房地产市场供需两旺的同时,我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升,购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面,主要以100平方米以上的大面积楼房为主,90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少,仅占年度开发量的25%左右。

总体看,XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年,房地产供求形势进一步改善,房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来,随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强,增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大,我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生,他们成为购房的主力军;同时,个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主,投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康,一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年,从购房者购房的动机来看,我县城区购房者中,购房用于自己居住的比例达到93%,以投资为目的占7%,而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%,说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者,整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨,涨幅经历了XX年爆发性增长之后,将趋向平稳,全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2,同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加,以及商品房配套设施,环境建设档次提高等因素的影响,XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平,但市场供给与需求同步增长,商品房价格与商品住房价值基本相符,价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”,并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元,比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%,拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%,拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源,每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年,房地产销售收入1.3亿元,按拉动消费系数1.4计算,拉动其他消费额1.82亿元,两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大,中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成,严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快,而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅,广大低收入群体只能望楼兴叹,希望能多推出经济适用房以及小户型楼房,以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统,包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种,由国税、地税、财政分别征收,计税方式复杂,征管难度大。建立房地产信息系统,一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况,增加透明度,为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据,有利于调控市场,规范交易行为,实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台,以房地产信息为依托,实现信息共享,通过部门配合、环节控制,推动房地产税收征管精细化管理,达到“先缴税、后办证”的要求,以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立,相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成,不利于及时便捷地对市场进行监测分析,同时也造出市场信息不对称、透明度不高,不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺,导致产权、产籍多头管理,市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求,一个县只能有一个发证机关,并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产,特别是各乡镇驻地企业,因无法办理全国统一的房产证,所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续,(

4、部分开发商重视商品房建设,轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低,配套不完善,开发项目整体功能差,造成消费者使用不方便,也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中,除还建本村居民和本单位职工住房外,还对外销售了许多手续不完备的房屋,驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建,并将多建的住房违规出售,这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争,对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通,影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设,推行安居工程(经济适用房和廉租房),调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨,各种税费减半征收,出售价格实行政府定价,按保本微利原则确定,主要面向社会上的中低收入家庭出售,是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。XX年11月,由县房管局牵头,统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示,我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%,低保家庭无房户约为三分之一,有住房的用户,平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一,且大多住房设施不全。所以,实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求,是政府义不容辞的责任。另国办发【XX】37号文件已经要求,自XX年6月 1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划,加快步伐,搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况,待开发的区域很多,前景是好的,因此加快旧城改建工作将是大势所趋,势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标,坚持新区开发和旧城改造相结合,正确处理经营城市和旧城改造的关系,继续大力推进旧城区改造,力争在未来五年内,县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发,改变过去那种局部改造、见缝插针的做法,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则,实行统一规划,合理布局,综合开发,配套建设。坚持成区连片开发,开发一片,配套一片,完善一片,宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组,领导小组由县政府分管领导负责,县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”:即先做被拆迁人的思想工作,处理解决好拆迁工作中的相关问题,后发布拆迁公告,最后签订拆迁协议,

3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求,通过市场改善住房条件,临沭县人民政府下发的沭政发[**]43号文中规定:“从1999年1月1日起,停止单位自行建设住房,需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发[XX]22号文件中再一次规定:“从意见下发之日起(XX、3、22),各级党政机关和事业单位一律停止单位建房,鼓励机关、企事业单位职工投资置业,通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[XX]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调, “自本通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响,以任何名义、任何方式搞集资合作建房,超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此,机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房,找市场”的观念,杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作,建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证,以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念,整体提升我县房地产企业的综合实力和水平,这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式,尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业,提高企业整体素质,增强生存与发展能力,提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化,实施精品带动战略,提高信誉,建立品牌,扩大市场;三是要注重物业管理,充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”,实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案,树立起经济伦理观念,在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态,尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通,做好拆迁工作。近年来,城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事,但在实际工作中,由于牵扯到各个方面的利害关系,特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题,拆迁工作变得十分复杂,并出现了一些新问题,新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现,有的房产已拆除,但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续,导致一宗土地出现两套房产证,权属上容易产生纠纷,不利于房产档案的管理,至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定,计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责,协同做好城市房屋拆迁管理工作,使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设,强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上,决定整改再进步,效率再提高,建立真正意义上的“一站式”服务大厅,每科室都有一名工作人员进驻大厅,群众进一个门,领一份表,就可办妥所有手续。同时,在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板,形成了一个“房产小超市”,既方便了人民群众,又宣传了开发公司,可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

房地产调研报告范文(三)

南京房地产开发投资额仍在增长,销竣比显示供需仍不平衡。20**年南京房地产开发累计投资额445.97亿元,同比增长27%,20**年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元,同比增长41%。**年以来平均销竣比为2.64,**年全年呈现供不应求的局面,但是**年前两个月销售面积跟不上竣工面积,主要原因可能是受市场"拐点论"的影响。

**年1-2月份商品房销售均价为5331元,同比**年2月份增长10.1%,相比**年全年销售均价增长0.5%,但是比较**年末的销售均价略有下降。**年12月份南京市商品房成交量显著放大,**年前两个月成交量较少,相比**年1-2月份同比减少60%多。

**年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳,较**年同比有所减少。**年3月份累计成交面积约40万平方米,同比减少17%左右,4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米,有望超过3月份的成交量,但同比**年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召,土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,**年土地供应相比**年减少135万平方米左右,但是**年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一、**年以来南京商品房销售情况,20**年,南京市商品房全年销售额为603.51亿元,销售面积 1137.88万平方米,销售均价为5303.8元/平方米,其中住宅全年销售额533.42亿元,销售面积为1064.52万平方米,销售均价为 5011元/平方米,现房全年销售额为77.58亿元,销售面积为190.27万平方米,销售均价为4**7元/平方米,期房全年销售额为455.84亿元,销售面积为874.24万平方米,销售均价为5214元/平方米。

**年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元,销售面积46.41万平方米,销售均价为5331元,售价同比**年2月份增长10.1%,相比**年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元,销售面积42.63万平方米,销售均价为4835元/平方米,同比增长 16.23%,现房销售额为2.05亿元,销售面积为4.37万平方米,销售均价为4691元/平方米,同比下降22.2%,期房销售额为18.56亿元,销售面积38.26万平方米,销售均价为4851元/平方米,同比增长27.83%。

从各月商品房销售均价的走势来看,**年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势,但是**年末到**年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看,20**年12月份南京市商品房成交量显著放大,**年初可能受淡季因素和房地产"拐点论"影响,成交量较少,相比**年1-2月份同比减少60%多。

**年以来,南京市各区域板块住宅成交数量不一,成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到**年4月22日,江宁板块累计成交近5000套,约38.9万平方米,浦口板块累计成交近3400套,约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米,浦口板块成交约12.44万平方米,分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区,该板块的项目大多属于知名开放商,楼盘房型结构和质量也相对比较好,但是价位偏好,离市中心较远,适合有车族的消费群体,**年该板块成交量位居全市,城南板块4月份成交量有显著放大,截至到4月22日,城南板块4月份成交近8.7万平方米,占全市总成交量的14.8%。

二、南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息,南京各行政区域主要在售楼盘情况

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间,白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓楼的房价普遍在10000元/平方米以上,位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块,该板块环境比较好,楼盘质量也比较高,知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目,老南京和新南京都喜欢在此安家落户,目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区,江宁区是南京高新技术开发区,环境也比较好,售价相对较低,比较适合来南京落户的外地大学生,目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右,各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低,环境较好,并有大量别墅项目,是富人聚集地,同时将受惠于即将开通的地铁2号线,预计江宁区的房价会有较大升值空间。

三、南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划,**年南京各类住房上市量将达1120万平方米,其中普通住房上市总量约850万平方米,经适房(含廉租房)约240万平方米,比**年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍,中低价商品房约30万平方米。**年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿,筹建廉租住房1000套,约5万平米。**年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米,其中住房建设用地700万平方米,保障性住房建设用地约150万平方米,相比**年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

**年南京普通住房上市量约800万平方米,相比**年的850万平方米有所下调,其中,中低价位、中小户型商品房约560万平方米,将逐步落实"90/70"政策;经济适用住房约225万平方米,与**的计划基本持平;中低价商品房(含限价房、拆迁复建房)可上市供应总量为60万平方米,比 **年30万平方米的供应计划将近翻了一倍;廉租房建设计划投入资金3.4亿元,筹建廉租住房1000套,约5万平方米。**年各类住房建设用地计划供应 1050万平方米,其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米,保障性住房建设用地200万平方米,相比**年的土地供应量有所增加,预示土地市场将持续活跃。**年南京市住房建设计划总量与**年大致持平。

总的来或,未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策,增加中低价位、中小户型商品房的供应量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比较多,**年土地供应相比**年减少135万平方米左右,但是**年将在**年的基础上增加200万平方米的土地供应,因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

2015创业计划书
南京富人区 第七篇

第1篇:甜品店创业计划书

甜品,是许多小女生的最爱。夏天的到来,高温天气,更是让冰激淋类、果汁类产品风行起来。

甜品店创业计划书:

一、创业目标

经营目标

在南京师范大学泰州学院建立首家专业甜品店——心甜甜品店,经营范围为中西式甜品。品种包括冰淇淋蛋糕类、冰淇淋类、冰淇淋曲奇饼类、沙冰刨冰类、糖水类、羹(露)类、粥类、果汁类、调味乳制品类、布丁类、药膳滋补炖品类、凉茶类龟苓膏类、中式传统点心类等。

经营宗旨

【南京富人区】

甜美、健康、时尚。

二、市场及竞争分析

市场介绍

南京师范大学泰州学院是一个很年轻的学校,建校至今仅2年多。目前校内缺乏一家能够系统化管理的甜品店。而本计划所拟建的心甜甜品店正是填补了这样一个空白。

市场竞争分析

南京师范大学泰州学院是一个年轻的学校,校内一切设施正在完善之中,资源困乏,学生的消费环境更令人担忧,饮食问题亟待解决。我们的服务宗旨能够克服以上所述的困难,能够满足目标消费者的需求,能够很快的切入这块市场,我们的经营理念能够支撑起属于我们的天空。经过分析,我们可以开拓这个市场。心甜专业经营甜品,坚持品牌化差异化人性化的经营。用润物细无声的渗透方法,建立和扩大知名度和美誉度,让消费者从认识我到爱我,买我。

目标顾客

有人误认为女生比男生更喜爱甜食,其实是个错误。事实上,口味的喜好并无性别之分,许多男生也喜爱甜品。不少女生为了保持苗条身段或为了减肥,往往视甜食为洪水猛兽。而且如今消费者越来越理智。所以心甜的目标顾客是全校学生。

三、产品与服务特色

原料专业,放心更多

心甜与知名品牌饮用水、乳制品以及其他原材料的地区供应商建立合作关系,在心甜店堂内点餐区域和各类宣传品上进行标识。从原料供应商值得信赖的角度出发,给顾客一种食品安全能够确切得到保障的感觉。

品种丰富,选择更多

众口难调。心甜要尽可能让甜品口味适应各各类品味的顾客。推出诸多款式的甜品可供各类顾客挑选。

营养全面,健康更多

心甜经营品种除了普通的冰品甜品外,想创业,找项目就上青年人创业网,还有在我国南方部分地区教为流行的药膳滋补炖品类、凉茶类、龟苓膏类。价格表上列明每种甜品所含的补品成分、药膳滋补功效、适应症等,以便顾客按需选择。低热量、有良好养颜功效的甜品,尤其针对爱美的女生。吃甜品和保持好身材不仅不冲突,而且能够通过食补养颜。服务规范,满意更多

心甜员工分为管理、甜品加工制作、点餐收银、店堂清洁四类。分别着统一服装进行操作和服务。员工要求技能专业,服务统一使用普通话,建立严谨的服务管理规范和投诉回访机制,并严格进行监督管理。

四、选址分析

心甜门店设置在南京师范大学泰州学院食堂一楼东首,可以充分利用食堂的桌椅,容纳更多的顾客。

五、人事与管理

人事

心甜每个员工必须是专业的,包括点餐收银人员和店堂清洁人员在内的每个人必须进行严格培训,确保正常工作时的规范操作。管理人员设置人事管理和企业管理人员各2名,要求本科以上学历,专业素质优秀并有良好实践操作能力;甜品加工制作人员设置配方员2名,加工操作员6名,要求大专以上学历,专业素质优秀并有良好实践操作能力;点餐收银和店堂清洁人员若干,严格培训后上岗。所有员工须办理健康证。

管理思想

优良科学管理的前提是确定和贯彻正确先进的管理思想。我们将采取以人为本,重视团队合作精神的管理思想。重视个人的发展,尊重个人价值,各职能部门相互协调合作,求得餐厅的整体发展,实现1+1>2的效果。

管理理念

(1)尊重餐饮业人员的独立人格

(2)下管一级:上级对下级进行规划管理,下级应服从上级的工作指导,尽力完成上级发放的任务。

(3)互相监督:管理层监督员工的工作,同时员工也可以向上级提出自己的意见或见解。

(4)营造集体氛围:既要上下属感受到甜品店纪律的严明,也要关怀员工,让员工感受到来自集体的温暖,有利于加强凝聚力,提高工作积极性。

(5)公平对待,一视同仁,各尽所能,发挥才干

管理队伍

投资是一项经营人才的业务。我们将构建一支在各种有影响力的岗位上具有直接技术与经验的管理队伍,并欢迎一切有志于谋求本甜品店发展的人才加入本甜品店。

管理制度

建立严谨的服务管理规范和投诉回访机制,并严格进行监督管理。完善员工守则,考核制度和奖惩制度。

六、企业形象

传媒广告

考虑电视广告或印刷媒体等传媒方式,做为最切实可行的宣传渠道,调查证实高品质甜品通过精美的电视广告或印刷媒体能树立良好的品牌形象。另特别会在新生开学之际,下发宣传单,设点宣传并接受咨询。

形象代言

制作可爱的心甜吉祥物,以卡通造型作为形象代言,从卡通造型上体现甜美、健康、时尚的企业宗旨。

店面布置

心甜店堂做到清洁光亮,窗明几净。渗透好甜美、健康、时尚的企业文化。根据不同甜品品种,使用各类特制碗碟。碗碟高雅脱俗,使顾客一看餐具就产生舒心感觉。七、促销决策

美食手册

制订心甜健康时尚美食手册。内容介绍中国各个地区名小吃,最新的美食甜点,最新的养生养颜药膳配方等。这本手册每年修订一次,放在店堂供顾客翻阅。

节日活动

在新年、端午节、中秋节及西方的圣诞节,情人节等重大节日,在校内或店外组织露天主题活动,旨在增强消费者对心甜产品的印象。活动通过分发快递活页广告、进行产品知识问题竞答、组织小型演出等方式,给予参与者相应奖励。奖品包括印有心甜卡通图案的小礼物、优惠券及最新产品品尝券,每次活动花费约1000~2000元。

许愿树

店堂设置许愿树两棵,消费即可得到许愿卡。可在许愿树上挂上写好的许愿卡,每个月的第一个星期天店员将收集许愿卡,以抽奖的方式挑出实现过程花费在300元以下的愿望

,帮助顾客实现。

店内常备各种小礼物,如心甜的卡通造型汽球、卡片等。一次性消费满60元的顾客可获赠卡通小卡片一张,积满一套三张可获赠6寸冰淇淋蛋糕一块。顾客也可购买优惠卡,每卡售价9元,持卡者可永久享受购买店内除新品和特价品以外的任一商品8。8折优惠。凭借上乘的品质加上灵活的促销手段来赢得稳定的顾客群。

八、财务需求与运用

开张成本

桌椅、碗勺、厨具、消毒柜等设备

预付店租、装潢

原材料

以上项目将移交专业人士代为预算评定。

九、心甜的发展

根据企业实力,心甜以南京师范大学泰州学院这个市场为起点,放眼泰州五所高校的市场。,逐渐向连锁店发展。具体分为以下三步:

1。立足南京师范大学泰州学院市场,占据一定份额

填补南京师范大学泰州学院市场的空白,把企业做得专业、规范,稳步发展。

2。占领南京师范大学泰州学院市场,建立连锁机制

当企业形象被接受并开始喜爱之后,根据需求在泰州五所高校开设连锁店。在实际操作中学习经营管理经验。

3。走向泰州市场,开放加盟经营

在泰州市场能够得到良好控制、正常运转,有了一定流动资本、区域内知名度,掌握一定市场运作体系理论和操作经验,申请到产品自主知识产权之后,在泰州市内扩张连锁店,开放加盟经营。

十、附录

第2篇:大学生开西餐厅创业计划书

一、企业理念和特征:随着大学生对西方文化的日益了解和西方食品文化的不断进入,越来越多的大学生对西餐产生了浓厚的兴趣,以至于很多人尤其是大学生这个群体愈发的想接触它,去尝试它,所以这其中蕴藏着巨大的市场资源,在大学的附近开个西餐厅能很好的利用并开发这个市场,虽然可能资金有限,但还是希望能筹集资金并实现这个计划,实现创业梦想。我要开创的餐厅名为乐在食中西餐厅。乐在食中西餐厅以打造优质的西餐文化和服务大众为其办业和经营宗旨。

二、商机和策略:首先是市场分析:对一个学院现来说应该最低有有二万的师生,他们大多的消费用于饮食方面,正因如此,饮食也是在学校创业首选之路。小中都美食街附近是男女生聚餐最聚中的地方,偶尔去的人占了全师生大部分,其中也有小部分师生觉得现在学校最缺的服务是就餐环境,而乐在食中西餐厅设计就是幽雅、舒适、休闲的消费环境,这可表明了,乐在食中西餐厅开业后会有更受欢迎的可能性。该餐厅的宗旨以服务大众,优质经营为主,从而为广大消费者展现不一样的西餐文化。该餐厅的经营采用西餐结合快餐。

例如:可提供牛扒、猪扒、鸡扒、各式快餐、各式小食、各种中西炖汤、中西式局饭、粉面类等等。还可供应美颜甜品。

例如:姜汁鲜奶雪蛤膏炖蛋、金粟南瓜西米露、粟子蓉鲜奶露、椰汁香芋西米露等等,最适合爱美的女大学生品尝。在经营中可根据不同的季节制定一些冷饮,热饮,点心、沙拉等。例如:现磨咖啡、花式精致冰啡、香滑奶茶、特式风味茶、天然花茶、精美饮品、鲜榨果汁、雪糕新地、滋润甜品等等。在市场营销方面,西餐厅的初步发展中,可采用品牌策略、价格策略、促销策略等来实施创业计划,不同程度降低营销成本,从而建立起坚实的客户关系,等以后随着西餐厅的发展,可扩展体验式营销、网络营销等模式。

三、目标市场和策略:该餐厅主要以在学校旁边为主,以广大学生和老师为对象,因为学生和老师的时间比较紧,因此他们需要快餐,但是在休闲时他们又需要好的生活,同时学生和老师在学校的时间的消费基本上是食品消费,所以以西餐和快餐为主的餐厅很适合在学院边开。要较好的经营就要有好的管理。在这方面店长负责综合协调和管理店内各部门工作,督促员工工作,同时接受学校的监督,做好西餐厅与学校的交流工作,督促各部长及员工的工作,鼓舞员工的工作热情,听取员工的意见。综合决策各种工作的运行。

代表西餐厅与学校进行交流,向上反映员工的意见及要求,向下传递学校所要求的工作。对计划开发项目进行前期调查,收集整理相关资料,制定初步的项目可行性研究报告。对西餐厅项目进行分析和需求策划,对西餐厅项目进行具体的设计,制定西餐厅目标以及进度表,建立项目管理系统,负责项目进程控制,配合店长对项目进行良好的控制,跟踪分析项目开发成本,管理项目中的风险和变化,负责项目团队建设。

第3篇:服装行业创业计划书范文

服装行业越来越成为创业者们的首选,尤其是女装行业更是有着较大的发展潜力。

一、项目介绍

由于资金有限只有5万元,所以我想来想去没有什么更好的项目,时间紧张也没有更好的灵感所以暂就来个传统行业,服装行业。

我的项目是做服装行业,开个女式服装店。

在选定行业之前,我先衡量自己的创业资金有多少,5万元。因为,各行业的总投资有高有低,每一种行业都不一样,所以,先衡量自己所拥有的资金能够做那些行业,再来做进一步的规划。

选择开服装店的优势是服装行业较为成熟,项目需要的成本较低,容易进入也容易启动。而且自己对服装也有点感兴趣,算是兴趣与事业相结合吧,呵呵。

二、店面的选址

地点的选择对日后店面的营运好坏影响很大,所以一定要找个商圈位置好的店面。经过调查我发现在闵行莘庄这快商圈不错,闵行区作为上海发展的主要居民居住区之一,莘庄又是闵行的中心,这里交通发达,人口密集,市场是没问题。而且这里以后还要建一个大型的亚洲商品交易中心,前景广阔。最后我把店面选在了莘庄的水清路上,仅挨店面就有一个公交车站,前面是个大马路,平时无论白天晚上人来人往。而且一百米开外就是地铁站,人流量是可想而知的。周围又都是老居民区,固定人口多,地块成熟,消费力旺盛。另外我发现这条街上还有几家为数不多的衣服店,但大都定位居高,价格昂贵,款式单调稀少。平时也很少有人光顾。因为这里虽然居民多但大都是普通老百姓,富人很少,不适合销售高档消费品。这里虽然人流量大但大都为上班一族,消费能力为中低档。我的定位就是中低挡符合市场需求。同时和其他几家店没有冲突,差异性存在。

店面的租金也不高5000元/月,付三压一,(上海都这样)。找好店面之后,接下来就是要与房东签约。而且,这个动作不能太早,必须待前面几项步骤都完成后才能进行。因为,一旦与房东签约之后,就开始支付房租,自然就会有时间压力。所以,我在与房东签约之前,一切能做的筹备工作与书面数据(包括营业证照的办理等,这里我就不在熬述了),都先准备好了。在与房东签约时,租期最好不要太短,如果只签一年,可能一年后才要开始回收,结果店面却被房东收回去,租期以三至四年为较理想的签约期限。我签的合同是三年,即使将来经营出了问题我也可以转租出去(这里的房租一直在涨)。店面承租下来,需要一段装潢期,所以我向房东情商,租金起算的日期让他扣掉装潢期,以降低租金支出。呵呵,能少烧钱就少烧点,谁让咱只有5万元起步金呢。

三、店面的装潢

租好了店面,下面要装修了。店面装潢关系到一家店的经营风格,及外观的第一印象,因此,装潢厂商的选择十分重要,所找的装潢厂商必须要有相关店面的装潢经验。譬如,开咖啡店就一定要找有咖啡店装潢经验的厂商,开儿童美语就必须找有儿童文教装潢经验的厂商。因为,装潢厂商如果没有同类型店面的装潢经验,到时候所装潢出来的店面,在实务操作上,就未必能完全符合需求。届时,如果再打掉重做,当然就费钱费时。

所以,我在装潢前请装潢公司先画图,包括平面图、立面图、侧面图、所要用的材质、颜色、尺寸大小等,都要事先注明清楚。为便于沟通清楚自己所想要装潢的模样,最好先带装潢厂商到同类型的店去实地观摩,说清楚自己想要装潢的感觉,这样装潢出来的店面,才会比较贴近自己的想法。

我要求的装潢效果如下:

1、门口醒目的广告明确,让路过的人一目了然店内是卖什么东西!重要的一点,相同的衣服挂在不同档次的的店铺会用不同的效果,不要因自己店内整体的形象影响到自己的衣服的档次,影响到顾客的购买欲!当然本店刚开张简装为宜。

2、灯光等硬件配备也非常重要的,如果店铺不够亮膛,给人感觉就是象快倒闭的!晚上门头的灯一定要亮,一下子能吸引路过的顾客的眼球!灯光也能让衣服更动人,但是不同的灯光会有不同的效果,冷暖结合是服装店最适合的,如果全部是冷光(也就是平时所看见的白色灯光)店铺虽然亮堂,但是给人的感觉惨白不够温馨,衣服会显得不够柔和!加上暖光灯(平时看见的射灯之类的黄色光)能中和惨白感觉,照射出的衣服也更动人!空调在夏天必需要俱备,不然店里很难留住顾客有耐心挑选衣服的,身上粘滋滋的,试衣服也不会有心情的!

店面装潢一共花了5000元,这还是省着点花的,包括我自己做小工,就5万省着点吧。

四、选货及进货的渠道

万事具备只欠东风,下面进入正题,我该讲讲怎么买生财的工具:衣服了,怎么进货选货

一、选货及进货

1、选货:选样,款式,品牌,数量

选货要掌握当地市场行情:出现哪些新品种?销售趋势如何?社会存量多少?价格涨势如何?购买力状况如何?大体上能心中有数。

品牌以杂牌为主,以外贸货为主。

进货要适销、适量,要编制进货计划,当然在进货过程中也可应变修改。进货时,首先到市场上转一转、看一看、比一比、问一问、算一算、想一想,以后再着手落实进货

少进试销,然后在适量进货。因为是新店开张所以款式一定要多,给顾客的选择余地大。

进货安排在每个星期的三或四,这样每个星期六店内肯定是有新品到货的,但只上部份新货,一部份留着星期天上!如果进入销售旺季,三四天就补一次货!

象“三八”“五一”“国庆”等几个销售高潮,不要等到差不多时间时再准备货品,提前半个月就可以先开始准备了!要给自己有足够的安排时间才行!

2、进货渠道:

上海七蒲服装批发市场或杭州四季青服装批发市场。新店开张暂时只在七蒲服装批发市场进货。同一城市就近方便,等日后销量上去,在去杭州四季青服装批发市场。

五、人力规划

我计划雇佣三个人,两个小姑娘最好是漂亮mm(不要骂我色,爱美之心人皆有之,漂亮mm容易招揽顾客奥),主要负责接待顾客,两人轮班倒。另外招一个年龄大点的阿姨和我自己轮班倒收银,我基本上一直要在店里看着的(除了进货或者重要的事,自己创业累点是应该的)。两个小姑娘的工资,800/月+提成,提成为月营业额的1%,提高她们的积极性。大一点的阿姨也一样,800/月+提成1%,不收银出了问题它要负责。

六、投资金额分析,每月费用分析

1,房租:5000/月,付三压一,XX0元

2,装修费5000

3,第一次衣服货款XX0元

4,其他费用1000元

5,员工工资可以在第一月底结,不用算在初期5万内

6,余下4000做流动资金使用

七、营销策略

一、开幕促销

当一切都就绪之后,就准备择期正式开幕。开幕当天为招徕顾客,办一些促销活动势不可免,促销活动不外乎打折、赠品及抽奖等三大类型。同时在周围小区散发些传单。

二、衣服的陈列

做女装产品关键要品种多,给客户有足够的挑选余地,这与其它品牌专卖店不同,不是依靠主要几个款的来销售!产品陈列上要突出自己服装的特点,把上衣,裙子,裤子,套装等分开陈列,除了店铺看上去整齐外也给有目的性购买的客户挑选提供方便,如果只想买裙子的,他只需在裙子类挑选,如果买了裙子又想配上衣,直接可以到上衣类去搭配!量多的款可以用模特出样,往往出样的衣服是卖得最快的!橱窗里的出样要经常更换,这不能偷懒!

三,长期发展营销策略

1、原则:每周都要有新货上架,以中档为主,高低档为辅(高档点缀低档适量)

2、方针:尽量把其中的每个环节作成标准化,以备日后发展连锁,即模式复制

3、服务:训练营业员的基本利益,对顾客的服务态度及服务宗旨。无论顾客是否买衣服或者买所少钱的衣服都要微笑送客让其满意离开,常此以往才可能有口碑相传的美益度,也才会有回头客。顾客的要求在可能实现的前提下尽可能的满足。

4、方法:

(1)初次来店的惊喜

①免费赠送小饰物,小挂件,让其填一份长期顾客表(做客户数据库)

(2)增加其下次来店的可能性

①传达每周都有新货上架的信息

②利用顾客数据库,以某种借口施以小恩惠,使其来店领取或告知打折消息,或者免费送过季衣服(要定量)或送生日礼物等

③购适量女士手袋告知顾客一次购物满400元送一只女士手袋(女士手袋要在店内陈列出来,进货以38元标价300+的那种为宜,给顾客物超所值的感觉)或者累积消费600元及以上。(获得奖励之后在从新累积)

(3)满意购物并使其尽可能介绍其他买家来店购买

①告知顾客量大或团购可优惠,如:一次购满500元及以上打8折等,或者个人累积消费1000元既获得一张8折的金卡

②介绍新顾客,如:每介绍一位新顾客并购满200元及以上送推荐人50元购物卷等。

(4)不定期打折

①人一定程度上都喜欢贪小便宜,女人就更是如此了。店铺开张大赚送、本店商品八折优惠,也可以采用买一送一的策略(送的货以滞销货为主,过季货为辅)

这些招牌通常能抓住女人的心。

(5)一年中做几次短期促销,售价定为10-30元,非常聚人气!再把店内滞销款低价一起处理!如五一,十一,三八等最佳时间

八,总结

综上所述我用5万元开一个女式服装店,是不是能够成功当然还需实践中去检验了

第4篇:汽车装潢店创业计划书范文

汽车正在走入家庭。汽车装潢,便成了一种颇有前景的行业。开家汽车装潢小店,并不需要大投资,也没有很高的技术门槛,是一种可行性较强的创业方案。

方案

▲前期投资约5-10万元设备投资:柜台、门面装修、电脑及简单家具,一次性投入约2万元。

3个月运转费用:一家店新开张,要作好两三个月没有生意的准备,最好事先筹备好3个月的运转费用3万元左右。

进货款:新店开张,店里要备好大约价值2万元的汽车装潢材料。当然,如果有供应商愿意让你代销装潢材料,卖出去再结算,那这一笔费用可以省下。

▲每月收入

按市场行情,一辆Passat做普通的整车装潢,收费约为3000-5000元,一辆桑车的整车普通装潢,收费在2000-3000元。但做整体装潢的车辆相对较少,而以做局部装潢为多。一家小型门店,运转正常的话,每月营业额可达到4-5万元。

▲每月支出

房租:在较高档的居民小区附近,租一个20-40平方米的门面,加上水电和物业管理费,一般花费在每月2000-5000元。

员工工资:开一家汽车装潢小店,至少要聘请一名电工和两名贴膜工。电工月薪在1200-1500元左右,贴膜工大约月薪千元。加上给员工加缴“三金”,每月工资支出约4000元。

税收:每月固定税收大约500元。

每月交际费用:不算很高,大约1000元就可以了。

▲利润

汽车装潢毛利率为40%,每月毛利大约在15000元到20000元之间,再扣除各项支出,便是每月净利润。

手续

可委托专业代理公司进行企业注册,代办工商登记及税务登记,只需提供法人身份证、户口簿及照片即可。一般来说,注册资金为50万元的企业,代理费用约三四千元。

业务素质

电工最好要请得好一些,最好有四级以上证书,略低一些也可以。贴膜工没有太高的技术要求。

注意事项

选址非常重要。可能是开汽车装潢店最重要的一环,选址不成功,一家店可能就无法生存。首先,不能选在工业区,这里出没的大多是公车,而公车一般是不注重装潢的。其次,不能选在纯粹的商业区,人们主要来这里逛街,不会把车停下来进行装潢,而且商业区一般停车困难。选址应该选在较高档住宅小区旁边,或干脆就开在小区里,且最好有较宽敞的停车位。这样的住宅区内拥有私车的比例较高,也就有了客户来源。

要注意积累人脉。如果能打入供应商的圈子,说服供应商将装潢材料交给你代销,卖出去再结算,那么,周转资金可大大减少,也降低了积压货物的风险。

要讲求服务质量。在与同行相比没有太大优势的情况下,服务的质量可能是胜出的决定性因素。建议在店里辟出一小块供客人休息的区域,让客人舒适地度过等候的时间。

进行个性化装潢。目前,汽车的装潢开始讲求个性,有些顾客还要求突出车的性别特征,可在这一方面动些脑筋。

最好与一些大的店家建立合作关系,遇到在车内装冰箱等自己做不了的装潢项目,可交由合作单位来做,收入分成。

个案

李先生今年40岁,原来在一家国有进出口公司工作,是中层干部,收入尚佳,只是这几年公司日趋萎缩,人员分流,李先生终于也呆不住了,同公司bye-bye。下面的路怎么走?李先生考虑再三,还是想自己创业,但自立门户也难,李先生的专业知识已经落伍,也缺乏雄厚的资金,他的目光只能转向技术、资金门槛皆不高的小型投资。

李先生住在宝山大华小区,几个月闲下来,他看着小区的私家车日趋增多,突然福至心灵:何不开一家小店,做些简单的汽车装潢生意?也是天助,就在小区附近,有一个加油站,加油站旁是一些小的店面,而其中几家正在自己的朋友手里。是朋友,就好商量,李先生用比较便宜的价格盘下了一家小店面,稍事装潢,购了些货架和一台电脑,再雇了个技术高明的电工,外加两个贴膜工,小店便算开张了。更有利的是,李先生原来在公司人脉广,同汽车装潢的供货商有过接触,这样,他就把这个资源利用了起来,从供货商那里取了2万元的货,卖出去再结算,所以,他整个的投资不过六七万元。

汽车装潢果然有市场,最早的客户是他的一些朋友,口碑相传,很快地就招来了一大群顾客(第5篇:适用于所有创业者的创业计划书

这是一个实用的创业计划,适用于所有想创业的人。

辽宁东港慧海海洋生物科技开发有限公司生产的新一代营养调味品上市了,这是一个具有很大市场空间的商机,这个生意可以从很小做起,也能做的很大,因为千家万户都要用调味品。200元可以请人吃一顿一般的饭,酒后谁也不再记得;200元能买一条的烟,烟雾散去,索然无味;200元甚至都买不了一瓶化妆品,……可这200元,就是你的创业资金,你就从200元开始,走向你意想不到的辉煌。

创业实施方案一、先了解一下市场情况目前我国的调味品市场,主要是以味精类产品为主,更新换代的产品已经有几十年了,主要是鸡精类产品,国外公司正在分纷纷涌入中国,抢夺调味品市场,尽管这类产品利润空间较好,但市场空间已经很小。我公司就是在这种情况下,研制出用生物技术生产的新一代调味品,属于“营养调味系列”产品。其特点是在品尝美味的同时,获得营养和健康,是未来很有竞争力的一代产品。

这样的产品是不是贵呀,并不是很贵。我们能做到让普通百姓能接受,创业计划里的产品,是我们价位最低的一款产品,10克装的一袋,市场销售只要一块钱,它比普通味精要鲜3。5倍以上,而且保持了海鲜的特有鲜味。只要用一次,就留下深刻印象,就要再找这个产品。家庭可以用来包饺子、炒菜、凉拌、开汤、火锅、炖豆腐、炖酸菜、腌制各种咸菜,用量比味精要少的多,开一个汤用1克就行,3个人包一回饺子,用3克就行。经济实惠,市场广大。

二、再看看产品介绍:本产品系新一代营养调味品,选用优质海洋鲜虾、蟹、蛤为原料,用现代高科技生物工程技术,提取其营养成分,运用现代工艺精制而成。不仅保持了海鲜原有的纯正鲜味,还富含多种蛋白质、氨基酸、多肽物质、各种微量元素、矿物质。本产品不添加防腐剂、香精和色素。能让你在品尝海鲜美味的同时,获得大量营养,烹饪中耐高温,而且能保持鲜味持久绵长,是当今调味品中的精品,特别适合高级酒店和现代家庭烹饪之用。

本产品经过国家有关部门检验通过,有市场QS准入证书,完全符合国家食品安全要求,正在办理专利申请和国家有关部门推荐产品。

三、学会经营的方法首先要给你配的是最小包装的品尝型产品,10克装,1块钱1袋,人人都能消费起,人人都想尝尝鲜。用3-5个月时间(或者更短),让你周围有人都知道这个产品,都尝过这个产品,忘不了这个产品。

可以赶集,在集市上销售。可以给豆腐房配货,在卖豆腐时一起卖。可以给卖其它相关产品的商家配货,实现连带销售。只要能赚钱,你就会有很多的销售方法。

你直接销售,1袋有3毛钱的利润,你给别人配货就应该让利2毛给人家,你就是小批发了,完全靠量来赚钱,会比零售赚更多的钱。

当然你也可以做网络销售,开网店,也是很好的销售方法。

四、资金使用明细200元购商品:140元(7折进货,200袋,三种产品“虾精”“蟹精”“蛤精”任意选择)

运费:10元买一个手提式喇叭:20元(用方言录音,就不用天天喊了)印一个宣传画:30元(要摆摊的话,得有个好形象。图由公司设计,你自己选择。)

五、不断努力扩大业务3个月的品尝期后,许多人在想,有没有大一点的包装呢?公司已经为你准备好了,有80克的包装,再大还有300克的包装,以后还要出更大的包装,以满足百姓的需要。这时候你的200元已经资金已经成倍的增长,可以研究地区的代理批发业务,到那时,我们还会给你更大的利润空间。努力吧!200元创业计划,就从200元开始,创造你人生

的辉煌,也许你就是未来地区的首富,也许这就是你一生的事业。

第6篇:日式拉面店创业计划书

一、企业概要

1。公司名称:花样年华茶餐厅

2。组织形式:个体工商户

3。营业地点:南通大学内

4。主要产品:港式茶饮、糕点、炖品、冰激凌

5。业务方式:早餐、早午茶、下午茶

6。服务宗旨:美味、时尚、优质、健康,让顾客满意

8。企业经营理念:现代港饮港食的都市时尚风格、新鲜快捷、时尚美味、平民化。

9。经营战略目标:发展极具现代都市特色的,体现港式风情的优美环境,打造一个平民化的健康餐饮品牌。

二、市场分析

1。行业的基本特点

1)食品多样化:茶餐厅供应了中式及西式的食品,更有不少香港独有的饮食。一间小小的餐厅菜单内往往有数十种食物,选择繁多,顾客可以随意搭配,以选择合适的食品。

2)讲求效率:顾客光顾后自行到收银处付费,而且不需要等候,由点菜至结账都讲求速度。

3)食品价钱相宜:传统食肆售卖的食品价钱通常比较贵。茶餐厅里的一顿饭可能只需10多元,茶餐厅里的常餐、快餐会包含饮料,或免费提供清水或热茶。

2。可行性分析

1)南通的港式茶餐厅不多,而且价格较高,实惠优质的茶餐厅,正迎合大学生追求品质和低消费的特点。

2)虽然学校有食堂和很多摊点,早上忙于上课的学生,买早餐依然拥挤,所以快捷的茶点定会受学生亲睐。

3)大学生上课的时间不统一,所以吃饭的时间就不会集中。推出早午茶和下午茶正好满足大学生的这种需求。就算有些学生没到吃饭时间,也会想买些饮品和小点心。

4)茶餐厅的食物品种多,每次都可以换着搭配,每次都有不一样的口感,对于乐于尝试新鲜刺激的大学生,很有吸引力。

5)港式茶餐厅的店内环境时尚、优雅、舒适,适合大学生休闲聊天、约会,享受小资情调的休闲氛围,更能体验到人性化的服务和更具人文特色的文化氛围。

3。竞争状况

校园内有不少快餐店,比如快乐驿站、豪大大香鸡排和喔喔鸡排。更有不少饮品店,比如嘟可、舞茶道和七杯茶。这些商家在学生中形成很强的品牌意识。还有食堂、北街一些摊点价格非常便宜,比我们有价格优势。

4。未来发展趋势

虽然现在出现了个别连锁式茶餐厅,与一定数量港式茶餐厅,但根据市场调查资料显示,价格普遍偏高。再加上港式茶餐厅的特色食物和服务,以及时尚、舒适的环境,我们应该能有效地打入学生市场。在学生中树立好的口碑后,寻找投资者,可以在南通其他地方开分店。

5。SWOT分析

优势:地处学生密集区,人流密集、商机无限,得天独厚的环境;全新的设备,宽敞明亮的就餐环境,高性价比的食品,有利于销售切入;经济型的人力构架,高级服务模式,环境舒适。

劣势:新开业,缺乏知名度,市场认知及接受有一个培植过程;

机会:在高校内,市场容量大;地理位置得天独厚,商业环境不可复制;新店、新员工经过系统培训,士气不言而喻;周边虽商家林立,但软体环境不同,竞争力有强有弱,已为客源分流埋下伏笔;

威胁:服务与产品质量的高低与经营成本又有直接和必然的联系,如此则产品价格必然不会比竞争对手低,虽然总体上价格并不会太高,但相比之下,学生的经济承受能力仍无法支撑一日三餐都在我们店消费。并且,成本与利润也是直接挂钩的,盈利的多少则又是能否在竞争中生存下去的一大决定因素。再者,各地风俗与饮食习惯的不同,又产生了另一个问题,是否大多数顾客都能对产品认可或满意呢,这也是需要接受考验的。

三、市场营销战略

1。市场细分化

消费群体;在校大学生

消费动机;休闲

行为特点;群体或个人消费

2。市场战略

因为是刚成立的企业,我们面对的是新的顾客,对顾客而言,我们的产品也是新的,所以我们选择多样化市场战略。

相应的,我们采取以下措施:

1)可分发调查问卷,分析同学们对茶餐厅有关的建议和看法,以便更加同学们的需求和对产品和服务的要求。

2)针对调查问卷的统计结果,有侧重的对餐厅细节方面进一步分析和完善,如装修风格、价格等。

3)对店内员工进行培训,保证他们能够达到顾客服务的要求。

3。市场营销组合

本企业的市场营销组合策略为市场无差别策略,包括以下内容:

1)产品策略

为顾客提供时尚优雅的环境和优质的服务,保证产品质量的同时,制定较低的价位,推出品目众多的食品和饮料,并随意搭配。

2)促销策略

广告:在各学校宿舍和食堂派发传单,加大宣传力度;在店门口放置每周新品宣传牌;店内柜台、点餐牌上对新品促销进行醒目宣传。

营业推广:在不同的节日推出不同的促销活动;发布团购优惠信息和现金券。

3)销售渠道策略

营业初的主要目标顾客群体就是在校大学生,大在学生人流量大的地方做好宣传,通过店面直销的方式进行销售。

业务不只定位在南通大学内部,南通有电子商务平台:家庭在线,可以加盟,提供网上订餐服务,将业务推广到全市区。

4)价格策略

制定中低等价格以吸引有物美价廉心理和无固定收入的大学生。为尽快打响知名度,可以拟订出短暂的优惠期,进行市场推广,以便迅速强占市场,制造热卖场,引起目标客户群的广泛关注,并利用“羊群心理”的消费心理,逐步推出创新的服务卖点,保持市场热度。在客源稳定之后,则进行必要的筛选。

四、财务战略(财务报告)

1。资金预算

1)营业设备设施:88,000

电脑、柜台、卫生用品、大堂设备及户外用品

2)厨房设备用品:85,000

炉具设备、加热保温设备、冷藏设备、排风设备、火锅设备、煮锅、蒸锅、煎炒锅、勺具、刀、厨房不锈钢器皿、食物储存容器、面包烘焙设备、厨房杂件

3)餐饮设备用品:52,200

饮水机、饮料机、陶瓷器皿、塑料器皿、榨汁机、咖啡机、咖啡壶、咖啡炉、玻璃器皿、餐饮不锈钢器皿

4)清洁卫生用品:1,800

拖把、扫帚、刷子、清洁工具、清洁护具、清洁剂

5)洗涤设备用品:10,800

洗碗机、餐具消毒柜、洗涤筐、洗涤剂

6)餐椅餐桌柜架:84,200

基于环境营造需要,配置或定制相关家具,但要注意家具污染问题

6)其他设备用品:40,000

7)装潢装饰:100,000

8)场地租金:15,000按照月租费用测评

9)物料储备:20,000按照3天的储备周期

总计497000

10)员工工资与人数预算

糕点师2名1名4000元=8000元

咖啡师2名1名3500元=7000元

服务员3名1名2500元=5000元

一个月工资预算金额=20000元

11)广告和推广活动:30000

流动资金需求总额:547000元

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