冬季消杀蟑螂

导读：　冬季消杀蟑螂(共9篇)消杀温馨提示消杀温馨提示尊敬的XXXX：为了更好地营造干净、舒适的经营环境，我司定于XXX年X月至XXX年XX月对XXXXX的公共区域，进行消杀，届时请各商户做好安全防护措施！消杀区域：绿地草坪、卫生间、垃圾等广场公共区域。消杀时间：XXX年XX月至XX月，每周两次。消杀时请注意如下事项:1、消杀时...

本文是中国招生考试网（www.chinazhaokao.com）成考报名频道为大家整理的《冬季消杀蟑螂》，供大家学习参考。

消杀温馨提示
冬季消杀蟑螂 第一篇

消杀温馨提示

尊敬的XXXX：

为了更好地营造干净、舒适的经营环境，我司定于XXX年X月至XXX年XX月对XXXXX的公共区域，进行消杀，届时请各商户做好安全防护措施！

消杀区域：绿地草坪、卫生间、垃圾等广场公共区域。

消杀时间：XXX年XX月至XX月，每周两次。

消杀时请注意如下事项:

1、消杀时间内请勿靠近消杀现场,以免引起意外事故；

2、密闭下水道口,以免室外消杀后蟑螂从下水管道口窜入到室内；

3、在室外活动时,尽量避免碰触到花草树木并严加看管自己的宠物,避免因误食或其他原因而造成不必要的伤害及损失；

4、消杀时会产生一些难闻气味,但不会对人体有影响,请及时打开门窗通风。

由此给大家带来的不便之处,敬请谅解！

服务中心电话:XXXXX。

24小时监控中心电话: XXXXXX。

XXXXX公司

XXXX年XX月

消杀标准
冬季消杀蟑螂 第二篇

防治标准

服务区除“四害”工作达到省、市规定标准主要有：

①灭鼠标准：鼠密度不超过 3%（粉迹法） 。

②灭蚊标准：积水中三龄蚊幼虫或肾阳性率不超过 5%。

③灭蝇标准：蝇类北孳生地三龄蚊幼虫和蛹的检查率不超过 3%。

④灭蟑标准：蟑螂侵害率不超过 6%。

2、 为了更好的服务于 贵公司防治服务区 ， 我司计划 进场施工后 ， 一周内对服务区域 做全面检查 ，

二 、 服务区域及频率

服务区域: : 外围绿化\ \ 客房\ \ 各餐厅厨房\ \ 行政办公室区域\ \ 客用公共区域\ \ 各洗 手间\ \ 消防

通道\ \ 排水沟\ \ 污水井\ \ 大堂\ \ 大堂等等区域

服务频率: : 每月全面消杀防治 4 次

每月对所有服务区域内蚊、蝇、蟑、鼠进行 常规 4 次全面消杀， 如有投诉或局部虫害 ， 我司将随叫随到进行处理 （ 不另收费） ）

1. 在客户方的建筑外围，服务方将设置鼠控诱饵站 40 台，并在常规服务中定期更

换诱饵并作记录；室内设置防鼠粘板，并在常规服务中定期检查及更换粘板，

以控制及监测老鼠的侵害；

2. 在常规服务中，服务方将通过检查，对于容易造成鼠害侵害的建筑上的结构隐 患，向相关部门提出建议，以便客户方能及时加以修正；针对某些建筑的缺陷

（包括建筑的局部密闭性） ，客户方可以要求服务方提供力所能及的修补；

3. 在服务区域的建筑的外墙墙基处、出入口的外部等地方，服务方使用滞留处理 方式提供预防措施；对于内部的虫害情况，服务方在客户方允许的前提下，使

用定点处理、或缝隙处理的方式，消除已发现的害虫，并提出相应的改善建议

或措施；

4. 服务方将在客户方的相关部门设立除虫日志程序，以便于服务人员能及时有效 地解决虫害问题；

7. 有宴会时要提前做好宴会区域周边的虫害防控消杀工作，虫害多有必要时应有 专人定点消杀防控

8. 各办公共区域，餐饮区，工作间，厨房，仓库，均要布放虫害检测点，如粘鼠 板，蟑螂板等

9. 虫害高峰期时，应增加各区域虫害的消杀防控次数

四、服务保证条款

在客户方正常的清洁及食品安全的流程下，为显示虫害预防的重要性，服务方承诺 所提供的服务有以下的保证：

1. 服务方保证， 在服务区域内的建筑的内部没有老鼠筑巢或蟑螂大量繁殖的情况。

此项保证不包括建筑的外部；

2. 如果有目标害虫出现，服务方将在收到信息后的 4 小时内做出反馈；并免费提 供以消除现有的害虫（但不包括处理结束后再入侵的害虫）为主要目的之现场 处理；

5. 在服务期限内，如果客户方在协议约定的“控制的目标害虫”范围内，因虫害 危害需紧急服务，服务方应在 4 小时内到位并进行处理；

6. 如果灭虫服务因天气原因或其他特殊原因不能如期完成，服务方需同客户方协 商，在获得客户方书面同意后另行尽快安排服务时间；

7. 如果客户方因故欲更改/取消已商定的服务时间，客户方应至少提前 12 小时通 知服务方，并另行商定服务时间；

12. 每月28号应将下月的消杀计划，人员排班及相关的服务项目发送给客户方。

13. 各项工作必须要有明细的记录表格，以便客户方检查，当天的工作内容表格须 在当天下班前上交给客户方。

14. 服务方须保证所有设置的鼠控诱饵站，粘捕式捕蝇灯，有明显的标识，干净无 损坏，确保设备的正常运作，包括客户方原先有的灭蚊蝇设备，需有明显的记 录表格。

15. 各区域粘鼠板，鼠控诱饵站周边的绿化带每周检查2次，及时处理死鼠，避免腐 烂。

16. 要提供有效的人员消杀资格证，药剂的安全数据农药登记证，营业执照，资质 证书等。

餐饮区

常规检查， 滞留喷洒， 空间喷

雾， 更换粘鼠板， 点放杀蟑胶

饵 4 次/月

餐厅每天巡视，清理偶尔入侵的

飞虫，高峰期 2-3 次/天

厨房

常规检查， 更换粘鼠板， 更换

蟑螂屋，点放杀蟑胶饵 4 次/月

办公区、 洗衣房

及更衣室 常规检查，滞留喷洒 2 次/月

后区通道 常规检查，滞留喷洒 2 次/月

垃圾房及收获

平台

常规检查， 滞留喷洒， 排水沟

投放杀幼缓释剂 4 次/月

客房及别墅 常规检查，滞留喷洒 1 次/2 月

针对特殊问题根据客房空房状态

安排特殊处理，如浴缸底部蟑螂

防治，阳台草坪蚂蚁防治

楼层管道井及

污水井 常规检查，滞留喷洒

1 次/月

外围污水井每月做一次烟雾灭虫

4 次/月

其他区域：办公室、机房、电房、管井房、H/L、游泳池、spa 4 次/ 月

合同期内，服务方对酒店范围内区域进行检查、预防及控制虫害之蔓延；在保证服 第 5 页 共 11 页

务质量的前提下，因气候、酒店现场实际情况所增加的服务频次不额外收取费用。

七、消杀防治时间

七、消杀防治时间

1． 每月对酒店进行四次消杀防虫作业：

 餐饮区域、大堂、大堂吧（灭鼠每月 1 次、蟑螂、蚊苍每月 4 次）

 客房（蟑螂、蚊苍每月 2 次）

 公共区域（蟑螂、蚊苍每月 4 次）

 其他区域、各办公室、仓库、会议厅（蟑螂、蚊苍每月 2 次）

 垃圾房（蟑螂、蚊苍每月 4 次）

 外围（灭鼠每月 1 次）

2． 时间安排：

09：00AM-----12：00AM（消杀客房）

14：00PM-----16：00PM（消杀大小会议厅、康乐、公共区域、员工厨房

及餐厅）

16：00PM-----18：00PM（行政办公区域、外围、垃圾房）

21：00PM-----24：00PM（中餐厅、中厨房、西餐厅、西厨房、大堂）

八、消杀使用的工具

八、消杀使用的工具

 小型手动喷雾器、电动杀虫喷雾机（室内使用）

 汽油喷雾机（外围使用）

 汽油烟雾机（下水道、封闭式垃圾房）

九、用药标准

九、用药标准

 使用国家规定的低毒标准药剂。

 所有用药均为环保药品。

 高效氯氰菊酯（化学成份）不超过 8%。

 室内使用进口药（德国拜耳公司产品或同类产品） ，异味小、对人体无害。

十、消杀防治方法

十、消杀防治方法

1 灭鼠

 灭鼠是坚持环境治理和药物防治并重的综合措施，通过环境综合治理。破坏 鼠类赖于繁殖、栖息场所、减少其容纳量，同时加以设置防鼠设施限制其活 第

动范围和摄食，影响其繁殖，密度随之下降，以至达到不足以为害的程度。

 在环境综合治理的基础上， 采用化学药物进行杀灭， 等全方位投药灭鼠三天， 做到该投药的部位不遗漏，投药足量到位。

 重点加强对食品加工厂房周围地段的投药灭鼠。同时要堵塞鼠洞和完善防鼠 设蝣（下鼠笼、粘鼠板及鼠夹捕杀，这样捕杀到的老鼠可以及时得到处理， 不至于留在角落腐烂） ，以巩固灭鼠成果。

2 灭蚊

 灭蚊要坚持处理孳生地为主的综合措施，通过环境综合治理，消除室内外各 种积水和置闲的积水容器，消除蚊子唯一赖于繁殖的条件——水体（要减少 室内下水有污水的存留） 。

 同时使用化学药物杀灭成蚊、幼虫。采用苏云金杆菌投放在无法消除的水体 （积水）内，藉以杀灭蚊幼（蛹） ，每 10 天投放一次，连续投药杀灭。 3 灭蝇

 要坚持处理孳生地为主的综合措施，杜绝蝇类赖于繁殖土壤上的有机物，必 须做到垃圾点地板硬化，容器密闭防蝇、袋装垃圾不落地，污水排放暗沟化， 有机废弃物要加盖密闭并设置防蝇设施。

 采取速灭灵喷洒苍蝇密集的地方和垃圾点等地杀灭成蝇。 采用 DDVP 喷洒处理 苍蝇孳生地杀灭苍蝇幼虫。

 每隔一周继续采取以上措施灭蝇。同时加强对生活垃圾的收集和清运，做到 无暴露垃圾，逐步减少苍蝇孳生场所。

4 灭蟑

 灭蝉要坚持环境治理和药物防治并重的综合措施，堵抹缝隙消除蟑螂孳生和 活动场所，同时通过大扫除（用开水冲洗） ，清除蟑螂卵蛸。

 采用速灭灵针对蟑螂孳生和活动场所进行喷洒杀灭，主要是地下室、厨房、 食品库、卫生间等蟑螂孳生，栖息场所进行滞留喷洒。对于排污管道使用速 灭灵热喷雾机熏杀。

 重点部位继续使用药物喷洒杀灭刚孵化出来的若虫，同时还要寻找消除活卵 蛸，以防孵化。

 通过二次全面防治后，蟑螂密度必已大幅度下降，而隐蔽的卵蛹将不断卵化 若虫，为此要投放毒饵进行毒杀。

 注意查漏，特别是存在德国小蠊的部位

十一、对现场工作人员的要求

 工作人员一律走甲方指定的员工通道。

 穿制服、戴名牌上岗操作。

 按规范操作，注意安全。



十二、药物有效期

 每次杀灭/防治工作有效期持续时间：灭蚊、蝇、蟑螂药的药效为 6 至 8 天， 灭鼠的药效为 30 至 40 天。

 下雨天相应减少有效时间。

十三、灭治、预防的时间安排

十三、灭治、预防的时间安排

 由于气候原因，虫害长年存在，一年当中 3—6 月、8—11 月均属于虫 害高峰期，

 在虫害高峰期加大施药灭虫的频率，普通保持期与虫害高峰期的消杀方式基 本相同。

 根据虫害危害情况，采取有针对的用药或不定期更换药的品种。

十五、紧急处理

 如甲方发现虫鼠情况，由甲方负责部门及时电话通知乙方公司。

 乙方公司将紧急采取消杀措施，根据发现的地点、虫情密度进行喷药，适当 加大药物浓度，并使用针对性强、起效更快药品。 （使用的药品均为国家允许

产品）

 实施紧急消杀施药方法、工具与平时基本相同。

 服务费用按月结算， 乙方如约完成当月服务工作并经甲方验收合格后 7 日内， 甲方向乙方支付当月服务费用。 甲方付款前乙方需向甲方开具正规合格发票、 月度消杀报告、消杀记录等文件，否则甲方有权延迟付款且不构成违约。 

虫控消杀
冬季消杀蟑螂 第三篇

虫控消杀 制定杀虫方案： 凡面积 500m2 以上杀虫，消杀难度大的场所均由我们的技术

人员上门勘察，了解 “ 四害 ” 种类和曾经用药类型 ( 避免抗药性 ) ，判断 “ 四害 ”

栖息地 ( 蟑螂窝 ) ，安排消杀前期准备工作，制定 “ 杀虫服务方案 ” 。 签定服务合

同： 根据双方约定的杀虫时间、次数、价格、面积等约定签定 “ 合同 ” 。 “ 杀虫服

务方案 ” 作为此合同的附件。 杀虫实施： 根据杀虫服务方案，我们会在客户方便的时

间 ( 白天、夜晚、周末均可 ) ，上门实施杀虫 ( 灭蟑 ) 操作。请客户予以配合。 现场

验收： 每次消杀完毕后，由客户填写 “ 杀虫服务验收表 ” ，公司将据此表安排后期服

务及对消杀人员进行考评。 电话回访： 每次杀虫 ( 灭蟑 ) 完毕 24 小时内将电话回访

了解消杀效果、服务态度等。 后期服务： 1 、凡接受包年长期杀虫服务的客户，我们将

定期询问 “ 四害 ” 状况，安排下次服务时间，保证客户无后顾之忧。 2 ．一次杀虫后

一周之内，凡因服务不周全、消杀不认真引起的客户投诉，我们保证 24 小时内回复，并安

排免费杀虫时间。 执行标准： 严格遵守《灭鼠、蚊、蝇、蟑螂标准》等国家、军队标准

实施消杀。 用药安全： 保证用药种类、剂量、操作方法符合 GB4285-89 农药安全使用

标准。 客户必读客户必读客户必读客户必读：：：： 请客户认真阅读此页，避免因观念

误区导致灭蟑不彻底。 1 、蟑螂看着恶心，还传染疾病，可携带绿脓杆菌、寄生虫、痢疾

杆菌、肺炎病毒等四十余种病原体，并啃食饭菜、垃圾、碗筷、布料、同类死尸、粪便等。 2 、如果夜间您常在室内发现大、小不同的蟑螂时，证明此处可能存在一个或数个 “ 蟑螂

窝 ” ，蟑螂已经开始群居繁殖。 3 、您可以从市场上购买灭蟑药消杀，但躲在阴暗处、

死角、墙缝内的蟑螂窝却无法铲除。这就是自行灭蟑效果不佳的主要原因。 4 、蟑螂习性： ① 繁殖能力强：一只成年蟑螂每 15 ～ 30 天繁殖 40 只小蟑螂。蟑螂死后，其卵仍可孵

化成活。 ② 胃口好：几乎啃食所有的食物，包括同类死尸和粪便，最喜欢的味道是香、

辣、甜。 ③ 喜欢热：蟑螂喜欢钻进电话机内、电冰箱底部、暖气片后、衣柜等温暖处。

蟑螂在冬季夜间爬上床也时常发生。夏季流窜性强，传播快。 ④ 嗅觉好：凡经药物消杀

彻底的区域，蟑螂会在一个月左右时间避而躲之，窜入其它地方。 5 、按照目前北京地区

的蟑螂品种、分布和传播特点，家庭每年坚持 3 ～ 4 次专业灭蟑、宾馆饭店等每年消杀

6 ～ 8 次可基本做到全年 “ 无蟑化 ” 。 6 、为什么国际上都采取专业公司、专业化

灭蟑方法？ ① 专业人员掌握蟑螂生活特点和判断蟑螂窝地； ② 配置现代成套灭蟑器械；

③ 采用有效、低毒、低气味对人畜无害的药品。 ④ 灭蟑彻底。 7 、我们采用的是“ 滞

留喷洒 ”型药物，因此喷洒药物后，缝隙、死角等蟑螂集中的地方，不应马上用水冲洗。

在药物有效滞留期 20 天内，残存的蟑螂在爬过滞留药物表面时还会陆续中毒死亡。 8 、

我们用药是 “ 诱导与击倒 ” 相结合，在消杀蟑螂两天内会出现死蟑螂增多的现象，证明

蟑螂已被诱导出窝且中毒，所以消杀后两、三天内还会陆续发现蟑螂中毒死亡。 9 、死蟑

螂的处理：焚烧或开水浇烫，否则，死蟑螂尾部的 40 个卵在合适的环境下，还会孵化成 40

个小蟑螂。 您的配合： 请 1 ．不要在诱饵附近喷杀虫

剂。 2 ．不要将纸袋储藏在冰箱后或柜子中。 3 ．将食物放入容器中封存。 4 ．将房

屋内的裂缝和空洞封闭。 为实现安全高效的杀虫目标为实现安全高效的杀虫目标为实现安

全高效的杀虫目标为实现安全高效的杀虫目标，，，，请您协助我们做到请您协助我们做到请

您协助我们做到请您协助我们做到：：：： 1 、您始终陪同指引打开房门、柜门及抽屉，不要

遗漏； 2 、请您务必注意不要让儿童及宠物接触药品，严防意外发生； 3 、请您尽可能

较长时间的保留药液、药粉，以利于发挥药效； 4 、施药后，请注意及时（多次）清除虫

尸，尤其是蟑螂卵鞘； 5 、沾染药物的厨具、餐具等，须用水冲洗干净再使用。 杀虫灭鼠服务收费标准杀虫灭鼠服务收费标准杀虫灭鼠服务收费标准杀虫灭鼠服务收费标

准：：：： 单价： 元 / 平方米 灭蟑 灭鼠 灭蚁 灭蚊、蝇 宾馆、写字楼 0.80 2.00

0.80 各1.00 旅馆 0.70 2.00 0.70 各1.00 医院 0.70 2.00 0.70 各1.00 住宅 1.00 2.00 1.00

各1.00 商店 1.00 2.00 1.00 各1.00 洗浴业 1.50 2.00 1.50 各1.50 餐饮业 2.00 2.00 2.00 各2.00 食品、饮料厂 1.50 2.00 1.50 各2.00 学校公寓 0.70 2.00 0.70 各0.90 机关办公楼 0.60 2.00 0.60 各0.90 外交公寓、使馆 2.00 2

服务标准： 一、 灭鼠标准 1、 15 平方米 标准房间布放 20× 20 厘米 滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过 3 ％；有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过 2 ％；重点单位防鼠设施不合格处不超过 5% 。 2、 不同类型的外环境累计 2000 米 ，鼠迹不超过 5 处。

二、 灭蚊标准 1、 居民住宅、单位内外环境各种存水容器和积水中，蚊幼及蛹阳性率不超过 3 ％。 2、 用 500ml 收集勺采集城区内大中型水体中的蚊幼或蛹阳性率不超过 3 ％，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过 5 只。 3、 特殊场所白天人诱蚊 30 分种，平均每人次诱获成蚊数不超过 1 只。 三、 灭蝇标准 1、 重点单位有蝇房间不超过 1 ％，其它单位不超过 3 ％，平均每阳性房间不超过 3 只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过 5 ％；加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。 2、 蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过 3 ％。 四、 灭蟑螂标准 1、 室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过 3 ％,平均每间房大蠊不超过 5 只,小蠊不超过 10 只。 2、 有活蟑螂卵鞘房间不超过 2 ％，平均每间房不超过 4 只。 3、 有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过 5 ％。

.

四害消杀标准
冬季消杀蟑螂 第四篇

备注：

1、甲方每次对乙方的消杀工作进行检测，须在消杀完成后三日内进行；

2、4-9月蚊蝇较多季节，须每周对小区进行覆盖性蚊蝇消杀作业2次，并根据现场情况适当增加消杀次数；

3、1-3月、10-12月各项消杀次数根据实际需要可作适当减少； 4、消杀作业要避开大风和阴雨天气；

5、3-10月，每三月须安排一次对管道、管井等部位的烟雾灭蟑、灭蚊；【冬季消杀蟑螂】

6、消杀工作标准调整须提前知会服务中心业务负责人； 7、每次消杀前须至少提前三天通知甲方。

灭蟑螂的方法
冬季消杀蟑螂 第五篇

灭蟑螂的方法

灭蟑螂的方法

蟑螂的危害

蟑螂是臭名昭著的害虫，每每提及无不让人厌恶，那么有哪些方法可以消灭蟑螂呢

?

蟑螂是有名的害虫，他的生命力顽强，适应性极强，有人生活的地方就有他们穿梭的身影。很多人被蟑螂搞得都晕脑胀，每每提及都是深恶痛绝，人们想尽了各种办法来消灭蟑螂。 蟑螂无处不到，有人甚至会在冰箱里发现它们。它们暗藏在厨柜的空隙间、墙壁的砖缝里，或在水管的下水道里。

蟑螂是一种适应能力极强、繁殖能力极强的昆虫。防止时稍有不慎就会前功尽弃、死灰复燃!

彻底消灭蟑螂的具体办法：

蟑螂的危害

蟑螂是四大害虫之一，其危害位居四害之首，是令人们深恶痛绝的一类昆虫。其恶贯满盈，罪行累累的形象已经存在于每个人的心中。他的生命力极其顽强，因此人们给他取名为小强，繁殖能力非常可怕。

蟑螂是杂食性昆虫，食物种类非常广泛。各类食品，包括面包、米饭、糕点、荤素熟食品、瓜果以及饮料等等，尤其喜食香、甜、油的面制食品。蟑螂有嗜食油脂的习性，在各种植物油中，香麻油对它们最有引诱力，所以有些地方称它们为“偷油婆”。

蟑螂几乎什么都吃，香的、臭的、硬的、软的。有时候它还会去啃书脊里面的浆糊，把书咬破;钻进电视机、收音机里，把电线包皮咬坏;甚至能咬伤婴儿的皮肤和手指。

四害当中数蟑螂对人类的健康危害最为严重，它已成为多种疾病的产生和传播根源，蟑螂很脏，无论是厕所还是下水道都有他的踪迹，它携带病菌最多，它携带鼠疫杆菌、痢疾杆菌、大肠杆菌、脊椎灰质火病毒和黄曲霉毒等40多种病原体，而且其分泌物和粪便中还含有多种致癌物质。此外还分泌一种有特殊恶臭的油状物，在食物和餐具及日常用具上爬行时留下异味和多种病原体。

蟑螂除传播肝炎、肺炎、结核病、肠道病、胃炎等病症的细菌并造成食物中毒外。蟑螂可携带蛔虫、十二指肠钩口线虫、牛肉绦虫、绕虫、鞭虫等多种的蠕虫卵。它们还可以作为念珠棘虫、短膜壳绦虫、瘤筒线虫等多种线虫的中间寄主。

很多工厂产品、店中商品以及家中食物等都可因蟑螂咬食各污损造成经济损失。偶而也有因蟑螂侵害而导致通讯设备、电脑等故障，造成事故。因此，国外有人称蟑螂为“电脑害虫”。

蟑螂无处不在，其危害也是时时存在，严重影响人们的日常生活和健康。

(1)消灭死角，及时处理垃圾和妥善保存食物。清除蟑螂的栖息和活动场所!断绝它们食

物来源!如要及时清理垃圾、妥善处理食物残渣、将食物防入可以密封的容器内等。

(2)杀灭成虫与幼虫和重卵相结合。不要仅仅杀灭成虫，忽视了幼虫和虫卵!蟑螂的卵块外面有卵鞘包裹，并且蟑螂一般将卵产在隐蔽的角落(如地板缝隙、家具后面、上下水管道与墙连接处等处)，要仔细耐心的进行排查和清除才行!

(3)物理方法与化学药剂灭杀方法相结合。物理方法有蟑螂粘板、蟑螂别墅等。防治蟑螂的化学药剂(如毒饵、熏蒸剂、触杀剂等。有很多，但不能长期使用单一一种药剂!同时在使用化学药剂时要谨慎使用，以防止造成污染和人员中毒!

(4)要及时将已经杀死的蟑螂尸体清理干净，并且将其集中起来集中销毁。因为已经死亡的蟑螂成虫身体上很可能还携带有卵鞘，若不能及时清理销毁，还有可能诞生出数量极多的小蟑螂。

(5)蟑螂的防治要群防群治。局部和单独的防治效果是无法彻底消灭蟑螂的!最好能与邻居、整个楼道、整栋楼、小区物业、居委会等及时沟通，并取得协助和帮助，整体全面的开展消杀和防治工作!

(6)蟑螂的生存力很强，并非一时就能杀死他们，有时甚至需要反复进行，所以一定要坚持。

当然，要减少蟑螂的危害最首要的就是防治，必须要保证环境卫生，及时打扫，包括卫生间和下水道，垃圾要及时清理。家中不留卫生死角，厨房内不要露天摆放食品，家中不要留积水，并及时堵塞缝洞，这样才能杜绝蟑螂滋生。

消灭蟑螂的方法还有很多，总之在防治的基础上消灭他们才能降低他们的危害。

2015医院除四害工作计划
冬季消杀蟑螂 第六篇

第1篇：医院除四害工作计划

我院在除四害专项工作中能严格遵守规定，积极开展工作。根据县爱卫会的工作要求，为消除院区及医院宿舍区的蚊子、苍蝇、老鼠、蟑螂等病媒生物的危害，防止疾病传播，保障健康，巩固除“四害”成果。我们采取了多项措施进行工作，上半年除“四害”工作取得了一定的成绩，现将除四害、灭四害的实际工作情况综合汇报如下：

一、思想动员

我院大力开展除四害活动的宣传、发动工作，使全院职工自觉参与除四害活动，特别是防疫专干和卫生员。以环境治理为主，及时投药堵塞鼠洞，清理卫生死角的垃圾，严格做好除四害工作，大力除害，取得较明显的成绩。四害密度不断下降，控制和减少了传染病的发病率，保证了医院生活环境质量。

二、健全组织领导

我院成立了除四害领导小组，具体组织本单位的除四害工作。主要领导负总责，分管领导具体负责，群策群力，密切配合，责任到人，安排专人负责，不走过场，切实改善了院区及医院宿舍区的生活环境。

三、措施落实

根据本年度工作计划和时间部署，严格按照计划进行四害消杀工作。

1、常年将灭鼠工作作为一项重要工作来抓。统一布置，组织人员10余人次灭鼠投药，堵塞了室内、外环境鼠洞，加强与客户沟通，走访各科室，及时了解灭鼠效果，加强了垃圾通道及垃圾暂存处、医废处置室、放射室、B超室、办公楼及住院部等重要场所的防鼠、灭鼠，鼠密度大幅下降。

2、春末夏初大力开展了以清除垃圾、粪便、积水等蚊蝇孳生地为重点的环境卫生突击整治工作，全面整治了环境卫生，每月一次灭害灵喷雾剂进行灭杀蟑螂，清除了蟑螂卵和蟑迹。

3、加强垃圾清运管理。认真清除垃圾、余泥渣土，垃圾收集、清运及时，日产日清，户外环境整洁，为防止滋生蚊虫传播疾病，安排人员专职负责对院区、垃圾存放处、卫生间喷洒灭蚊蝇杀虫药剂，做到无蚊、蝇孳生地，并搞好绿化美化。

4、厕所清洁卫生，无蝇、无蛆、无臭；下水道完备，排水通畅，不孳生苍蝇。

5、加强道路的清扫、保洁管理，主干道清扫保洁率达100%， 清理卫生死角。对所有卫生死角按地段分清责任，全面进行彻底清理。

6、排水排污管道畅通，有兼职保洁管理人员巡视，鼠、蝇密度控制在省标准内，蟑螂密度低。

以上是本院上半年近期除四害工作的落实实施进展情况，下半年，我们将继续认真按照上级精神，抓紧时间实施各项整改，为我县创建国家卫生县城而努力。

第2篇：医院除四害工作计划

除四害是开展爱国卫生工作的一项工作内容之一，是创建国家卫生城的一项必备条件，我院结合“三创”的工作要求，积极配合全市切实搞好除四害工作，按照卫生局的部署及有关要求，做好灭蚊、老鼠、蟑螂、苍蝇的工作。现就我院除四害工作计划如下：

一、指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻国务院《关于加强爱国卫生工作的决定》的文件精神，全面宣传发动，广泛深入持久的开展除四害活动，巩固除四害成果，不断降低四害密度，严格控制在国家规定标准下，控制和减少虫媒传染病的发病率，保证职工身体健康，提高工作生活的环境质量。

二、主要措施

1、广泛宣传发动，切实加强组织领导。消灭四害，讲究卫生是防止传染病爆发流行，保护职工身体健康的主要内容。要利用一切宣传手段，大力宣传除四害的意义。努力营造人人动手，个个参加除四害的氛围。同时健全除四害领导小组，形成分管领导牵头，办公室负责，各科室配合的组织保障体系，切实开展好工作。

2、除害主要防治措施

——灭鼠

①搞好宣传教育，提高职工对除“四害”工作认识水平和参与意识；

②坚持突击灭鼠与经常灭鼠相结合，要加强防鼠设施建设。

③治理环境卫生，清除院内垃圾死角，搞好卫生综合治理。

——灭蝇

①缩小与根除蝇类孽生地，加强粪便管理，厕所均为水冲式化粪池厕所，化粪池盖密封，粪便无暴露。

②采用人工、药物等方法，因时因地消灭蛆、蛹，随时随地消灭成蝇。

——灭蚊

①控制和消除草生条件，疏通水道，填平坑洼，防止形成死水，同时搞好下水道和地下室的防蚊工作。

②搞好室内外速效灭蚊，常用DDV气雾喷杀。

——灭蟑螂

采取环境治理与化学消杀结合的办法，铲除草生源地。对重点区域进行封闭消杀，集中治理。

3、完善卫生基础设施，提高卫生水平

①完善垃圾清运设施，根据实际需要，配置垃圾箱数量。

②完善排水排污设施，下水道要基本实现封闭式覆盖，

③加强医用垃圾、医用废弃物管理，垃圾、废弃物日产日清。

④加强院内的卫生整治力度，做好各科室内部卫生，清理杂物，补缝堵隙，防止蟑螂孳生、繁殖。

三、时间安排

1、3月到4月，开展春季灭鼠工作。

2、5月到10月开展灭蚊、蝇、蟑螂工作。

3、11月到12月开展冬季灭鼠工作。

第3篇：医院除四害工作计划

为了进一步开展爱国卫生运动，更好地净化美化环境，为病人服务提供安静舒适的就医场所，促进病员早日康复，通过组织全院职工的除四害活动，取得了一定的成效，总结如下：

l、认真做好除“四害”宣传工作，提高全院职工对除四害工作重要性的认识，大力宣传四害的危害性，就地消灭“四害”，做到院内无蟑螂、老鼠、苍蝇、蚊子等害虫。

2、积极配合全县性灭蟑、灭鼠等除四害工作，保持一个无四害的良好卫生环境，以保障人民的身体健康。

3、开展二次灭四害活动，各科室有专人负责落实，提高了职工对除四害重要性的认识。

4、加强室内、室外环境的消毒灭菌工作，定期进行消杀，特别在夏季是蚊子、苍蝇等昆虫繁殖快的季节，加强消杀力度，为病员提供了良好的就医环境。

5、经常与科室联系沟通，询问四害消灭情况及效果，特别是对食堂要经常督促、检查、指导，为职工休息工作提供了优美的环境。

第4篇：医院除四害工作计划

一、贯彻落实市、区爱卫会对除“四害”工作的部署要求。

二、认真执行我市相关除四害要求加大对“四害”密度超标的单位的检查督办力度。

三、开展“四害”的危害及疾病传播的宣传，增强职工除害防病意识。

四、实行目标管理。

五、坚持每月对鼠密度进行监测，针对“四害”密度制定重点杀灭方案。

六、坚持春、秋季以灭鼠为重点的除“四害”活动，做到购药到位、投药到位、器械落实到位、经费和消杀技术人员到位。

七、坚持环境治理为主的综合防制方针，清除“四害”孳生场所，在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药物。

八、搞好资料整理工作，每月按时上交各种报表。

九、将“四害”密度控制在全国爱卫会规定的标准内，为创建国家卫生城奠定基础。

2015除四害工作总结
冬季消杀蟑螂 第七篇

第1篇：社区除四害工作计划

除“四害”工作是爱国卫生运动的一项重要内容，2015年是国家卫生城市复查年，我们社区根据国家文明城市的总体部署和街道要求，为进一步加大巩固除“四害”的工作力度，结合本社区实际，特定如下工作计划：

指导思想坚持以“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十七大精神，继往开来、与时俱进，以争创国家文明城市为载体，全民动员，人人参与，广泛深入地开展除四害活动，为提高居民的生存环境做出贡献。

一，加强领导，健全除“四害”领导小组，由行政主任任组长，卫生主任负责，其他居干一起抓，骨干组长、消杀员实行三级网络制度，积极做好除四害宣传工作，齐抓共管，达到居民自觉参与的目的。

二，改善外环境。清除“四害”孳生场所是除“四害”的根本措施，要坚持不懈地开展环境卫生综合整治，清除杂物、垃圾、废弃容器和水坑洼等孳生场所，断绝食源，封闭鼠洞和蟑螂缝穴，设置防蝇防鼠设施，减少“四害”活动空间，防止“四害”繁栖。

三，除四害措施与时间。在春季、秋季、冬季各全程投药一次，以房屋、外环境为主的投药方式，必须在专人负责投放，投放在下水道、窨井、仓库门缝等地。

A，灭鼠4月上旬和10月中旬各全程投药一次，室内、外环境、绿化带等地统一投放，定期检查。

B，灭蟑剥除蟑螂卵荚是灭蟑事半功倍的最佳措施，4月底以前重点是室内、外环境卫生翻箱倒柜查找蟑螂卵荚，7月份采用药物喷洒，8、9月份进行巩固活动，

C，灭蚊蝇每年4月至10月每周至少二次对居民区天井、窨井、垃圾房、绿化带等重点部位实施大面积、全方位喷洒药剂，并针对室内、外不同环境及蚊蝇密度情况增加喷洒药物的次数和时间，以达到灭蚊蝇的目的。

四，继续抓好清扫员队伍建设。卫生房应按时开关，内外冲洗，全天候保洁，及时处理堆积物，花坛内无杂物，无死角，总目的是“四害”繁殖地，并要对消杀员进行业务培训和思想教育。

以上是社区除“四害”工作计划，在新的一年里应扎实地搞好除“四害”这项重要工作，依靠居民群众共建共管，常抓不懈，为创建国家卫生城市而努力奋斗。

第2篇：村委会2015年除四害工作计划

病媒生物防控工作是疾病预防工作的重要组成部分，多种疾病与昆虫媒介有关，法定传染病中，通过虫媒传播发病的占大部分，因此，做好虫媒防控工作对预防传染病的发生与流行尤为重要，为做好除害防病工作，最大限度降低四害密度，保护广大人民群众身体健康，现就2015年虫媒防控工作开展情况做以初部计划。

一、加强领导，健全机构

建立健全组织网络，充分发挥除四害领导小组的组织，发动，协调作用，除四害技术指导小组，负责全区除四害工作技术指导，制定除四害工作实施方案，技术方案，完善除四害工作机制。

二、加强宣传培训，普及除害防病知识

1、利用宣传单，广电媒体，黑板报等多种形式进行宣传，提高群众对病媒生物防控知识；

2、对所辖公共场所工作人员进行两次除害防病知识培训；

3、除四害工作也是一项长期且艰巨的工作，随着企业的入驻，人流，物流速度的加快，为我们除四害工作增加了难度，所以，必须充分认识到除四害工作的长期性和艰巨性，坚持有害必除，除害务尽的思想，增强做好工作的紧迫感，责任感和使命感，积极动员和发动广大群众参与到除四害工作中来，做到群防群治，共同做好我区除四害工作。

三、发动群众，全民皆兵，开创灭害防病工作新局面

1、加大宣传力度，发动全县人民群众共同参与，真抓实干，力争使居民住宅，单位内外环境，各种存水容器和积水中，蚊蝇幼虫蛹的阳性率不超过1%；

2、灭鼠采用鼠迹法，鼠夹法，检查有无鼠迹，鼠洞，有无防鼠设施，不同环境XX米鼠迹不超过5处；

3、药物喷洒或用毒饵灭蟑，直接喷洒或放置于蟑螂栖息活动场所，最大限度把蟑螂密度控制在国家标准内。

四、合理安排，布局，完成各项除害防病工作任务

1、完成公共场所定点单位四害，密度监测30次，配合爱卫会完成两次大型灭鼠指导工作和病媒生物孳生地的清除工作；

2、定期对辖区各单位、各居民组进行消杀、处理，对超标单位，根据《爱国卫生条例》通报批评，并限期整改；

3、为了确保除四害工作顺利完成，中心统一购置消杀药品及工具，保证消杀物资，储备，保障充足，使除四害各项工作能保质保量完成。

五、每季对公共场所及重点单位进行一次除四害工作开展情况督导、检查，通过卫生信息，用监测数据及报告对成绩显著的单位进行表彰，对后进，超标单位进行通报批评。

第3篇：2015年苗圃除四害工作总结

2015年的苗圃工作还是有我们继续坚持，做好苗圃的工作就是为城市的发展打好了基础，城市的绿化都是靠我们苗圃的树苗、花苗供给，所以我们一定不能出现任何的工作失误，特别是在苗圃的害虫防治工作上。

今年以来,为响应全县除四害的工作方针,从源头进行治理,我们坚持以环境治理为主的综合防治方针，各项环境治理措施完善，四害孳生地得到有效控制，为发扬成绩，巩固除四害工作成果，现对本年度除四害情况总结如下：

一、加强领导，保障措施

1、提高认识，加强领导。单位领导把这项工作纳入工作日程，亲自挂帅，精心组织，安排扎实有效的措施，做好各项工作，真正把除四害防疫工作提高到职工全体健康，提高到生产力的高度来抓。

2、落实任务、明确责任，层层把关，确保了今年除四害工作高标准、严要求、高质量完成。

3、强化监督，严格检查。单位除四害领导组定期对各部门除四害工作的落实情况、工作情况及工作效果进行检查、督促，对工作进行督察，确保除四害工作取得阶段性胜利。

二、加大培训力度，保证全年工作安全有效

安全措施、除四害技术是尤为重要的。因此，我们加大对除四害专兼职人员的岗前工作培训，聘请专业人员现场培训指导，使其掌握除四害工作的基础知识和基本方法，使本年度我单位除四害工作扎实有效安全地开展。

三、加强了防治措施，确保除四害工作取得实效

灭蚊方面，我们因地制宜、集中人力。物力对相关区域进行彻底消杀，采用喷雾机药物消杀方法，药物统一采购，专人管理，统一时间对暖气沟、通风管道、防空洞、地下室、污水管道及温度超过18度温暖潮湿地工作室进行消杀；灭鼠工作本年度统一组织、统一时间、统一投药、统一清理掩埋火焚烧死鼠。同时，在全单位范围内清除内外环境杂物、堆放物，封堵了房前、屋后、垃圾道周围、上下水井周围的鼠洞，生活垃圾，日产日清，杜绝老鼠的食源、水源。对食堂、仓库等重点场所，加大投药和预防力度，专人、定时、定量进行药物投放，加强防护措施，防治污染环境及药物中毒事件的发生（

苗圃其实很好管理，只要有专人及时的给花圃浇水，施肥，再有人及时的将花圃的除四害工作做好，那么花圃树苗的成长没有任何的问题。关键就是人的问题了，只要人的工作做好了，那么花圃的成长问题就没有任何的问题了，所以我们就就需要做人的问题上下足功夫，做好我们的工作！

第4篇：《2015年社区除四害工作总结》

为贯彻全区农村环境卫生集中整治动员大会精神，切实改善社区环境卫生面貌，兰庄社区在今年夏季开展了除四害活动，在这项工作中，我们坚持以环境治理为主的综合防治方针，各项环境治理措施完善，四害孳生地得到有效控制，为巩固除四害工作成果，现对本年度除四害情况总结如下：

一、加强领导，保障措施

1、提高认识，加强领导。社区领导把这项工作纳入工作日程，党委书记亲自挂帅，精心组织，安排扎实有效的措施，做好各项工作，真正把除四害防疫工作提高到为居民身体健康着想的高度来抓。

2、落实任务、明确责任，层层把关，确保了今年除四害工作高标准、严要求、高质量完成。社区通过与居民小区签定责任书，明确除四害工作的重要性，并把工作的成效纳入年终考核。

3、强化监督，严格检查。社区除四害领导小组定期对各居民小区除四害工作的落实情况、工作情况及工作效果等进行检查、督促，对工作进行督察，确保除四害工作取得阶段性胜利。

二、加大培训，保证效果

安全措施对于除四害工作显得尤为重要的。因此，我们加大对除四害专兼职人员的岗前工作培训，聘请专业人员现场培训指导，使其掌握除四害工作的基础知识和基本方法，使我社区除四害工作扎实有效、安全地开展。

三、加强措施，确保实效

灭蚊方面，我们因地制宜、集中人力、物力对相关区域进行彻底消杀，采用喷雾机药物消杀方法，统一时间对下水道、地下车库、垃圾池等地进行消杀。

灭鼠工作，我们社区委托消杀站统一组织、统一时间、统一投药、统一清理掩埋火焚烧死鼠。同时，在全社区范围内清除内外环境杂物、堆放物，封堵了房前、屋后、垃圾道周围、上下水井周围的鼠洞，生活垃圾，日产日清，杜绝老鼠的食源、水源。对食堂、仓库等重点场所，加大投药和预防力度，专人、定时、定量进行药物投放，加强防护措施，防治污染环境及药物中毒事件的发生。

灭蝇工作，我们加大宣传力度，通过橱窗、黑板报等多渠道，发动居民共同参与，真抓实干，将任务落实到人头，重点抓好环境清理。

灭蟑螂工作，今年社区重点对单位食堂、仓库等地方进行整治，采取了自行投药和专业消杀相结合的方法，彻底消灭蟑螂滋生地。

今年的除四害工作经过阶段性的整治后，社区环境取得了一定的改观，居民的环境意识有了很大的提高，但这些成绩与上级部门的要求还存在一定的差距，我们社区将立足实际，从点滴小事做起，力争把社区建设成为环境优美，居民安居乐业的和谐社区。

第5篇：成除四害半年工作总结

为贯彻全县环境卫生集中整治动员大会精神，切实改善社区环境卫生面貌，南城社区在今年开展了除四害活动，在这项工作中，我们坚持以环境治理为主的综合防治方针，各项环境治理措施完善，四害孳生地得到有效控制，为巩固除四害工作成果，现对今年上半年度除四害情况总结如下：

一、加强领导，保障措施

1、提高认识，加强领导。社区领导把这项工作纳入工作日程，党工委书记亲自挂帅，精心组织，安排扎实有效的措施，做好各项工作，真正把除四害防疫工作提高到为居民身体健康着想的高度来抓。

2、落实任务、明确责任，层层把关，确保了今年除四害工作高标准、严要求、高质量完成。社区通过与居民小区签定责任书，明确除四害工作的重要性，并把工作的成效纳入年终考核。

3、强化监督，严格检查。社区除四害领导小组定期对各居民小区除四害工作的落实情况、工作情况及工作效果等进行检查、督促，对工作进行督察，确保除四害工作取得阶段性胜利。

二、加大培训，保证效果

安全措施对于除四害工作显得尤为重要的。因此，我们加大对除四害专兼职人员的岗前工作培训，聘请专业人员现场培训指导，使其掌握除四害工作的基础知识和基本方法，使我社区除四害工作扎实有效、安全地开展。

上半年的除四害工作经过阶段性的整治后，社区环境取得了一定的改观，居民的环境意识有了很大的提高，但这些成绩与上级部门的要求还存在一定的差距，我们社区将立足实际，从点滴小事做起，力争把社区建设成为环境优美，居民安居乐业的和谐社区。

第6篇：学校除四害工作总结

为巩固除四害工作成果，确保全校师生在卫生安全的环境中工作和学习，坚持以环境治理为主的综合防治方针，完善各项环境治理措施，使四害孳生地得到有效控制。现总结如下：

一、加大培训力度保证全年工作安全有效安全措施、除害技术是尤为重要的。因此加大对除四害人员的培训力度，使其掌握除四害工作的基础知识和方法，把除四害工作扎实有效安全地开展下去。

二、加强防制措施确保除害工作取得实效1、灭蚊：全校各部门，各年级因地制宜集中人力、物力对相关部位进行彻底消杀。今年消杀继续采用喷雾机药物消杀方法。为保证消杀药物的安全有效，药品由校总务处统一向市爱卫会采购。消杀范围：暖气沟、通风管道、厕所、污水管道和温度超过18度温暖潮湿的工作室等。2、灭鼠：这次灭鼠活动以年级教研组为基本单位，由校总务处负责统一组织、负责发动相关部门人员在统一时间内统一投药。为安全起鉴,药品由校统一向爱卫会采购。对于投药后发现

的死鼠就地掩埋或焚烧。在全校范围内清除内外环境杂物、堆放物，封堵楼前、楼后、垃圾道周围、暖气沟、上下水井周围的鼠洞。总务处安排专人应将垃圾日产日清，从而断绝老鼠的食源水源。仓库等场所是灭鼠的难点重点，因此要加大投药、预防力度。投药时要加强防护措施防止污染环境及药物中毒。3、灭蝇：灭蝇工作是我校除四害工作的重中之重。因此将加大宣传力度发动师生共同参与。真抓实干将任务落实到人头，要控制好坑塘、积水容器，处理好积水问题，保证蚊蝇不超标。4、灭蟑螂：今年的灭蟑螂工作将继续同卫生防疫监督部门合作进行，采取自行投药和专业消杀相结合的方法。

三、保障措施1、提高认识、加强领导。校长室把这项工作落到实处纳入日程，亲自挂帅精心组织安排扎扎实实地做好这项工作。把除害防病工作提高到师生身体健康、提高生产力的高度。2、落实任务、明确责任。各部门层层落实责任制。把任务落到实处。按照责任分工高标准、严要求、高质量地完成了今年的除四害工作。3、深入发动、广泛宣传、全校参与。校总务处要深入发动群众、大造声势，营造良好的除害氛围，大打一场除害歼灭战。4、克服困难、保证资金到位，积极购置消杀药品及工具，保证消杀工作保质保量完成。5、强化监督，严格执法。建立健全学校除四害领导组，由分管校长亲自挂帅，除四害消杀专业队伍，使除四害工作落实实处。四、防治措施坚持以环境防治为主，化学、物理方法为辅的综合措施，做到防与灭相结合，突击杀与长期巩固相结合加大资金投入，落实除四害药品、药具、确保除四害的顺利开展。学校在每年除四害的工作，加大投入，从有限的资金中拿出一定资金来保证除四害工作。例：学校各部门清洁用具、消毒药水、卫生垃圾桶、灭四害药品、药具等。五、加强管理，定期检查。1、开学、放假学校全面开展除四害工作突击性检查。2、每周进行一次全校性环境卫生大扫除。

2015街道年城市管理工作总结
冬季消杀蟑螂 第八篇

街道2015年城市管理工作总结

_落实城市环境长效管理责任书情况汇报

2015年，XX街道为进一步巩固市区创建国家卫生城市成果，落实环境长效管理措施，促进和提高城市环境质量，根据市委、市府“两级政府、三级管理、四级网络”的有关精神和《苏州市街道办事处工作规定》，充分发挥街道的辖区管理主体作用，按照市区城市环境管理总体要求，已全面完成区创建国家卫生城市指挥部对街道下达2015年城市环境长效管理主要任务，现汇报如下：

1、认真贯彻执行《苏州市城市环境管理若干规定》，全面履行《苏州市街道办事处工作规定》所确定的市容卫生管理职责，坚持“条块结合，以块为主”的工作原则，及时调整街道环境管理网络和街道争创市环境卫生红旗街道、城市管理创优活动领导小组，定期召开研究部署工作，制定了街道城市环境长效管理工作计划。按照重心下移、责权一致和讲求实效的要求，进一步确立街道在城市管理中的主体地位和组织、协调、监督、检查、考核的职能作用，明确各自在城市管理中的作用和职责，形成以街道为核心、单位为重点、社区为基础的分工科学、责权明确、务实高效、运行有序的管理体制，做到工作有计划、有检查、有成效。

2、全面负责对街道辖区的环境卫生监督管理。健全了组织网络，落实目标责任制，“市容环卫责任制”的签订、检查落实工作由街道城管协管队独立完成。做到领导到位、组织到位、措施到位。根据街道辖区范围，对主次干道沿街单位情况进行逐一登记，1250家经营户全部更换“市容环卫责任书”，签订率达100%并建立基础台帐。坚持每日巡视制度，加强每月对“市容环卫责任制”单位检查考评，对责任不到位的单位和个人，及时提出整改意见，促进了“市容环卫责任制”管理的落实。

3、为进一步推动街巷、新村卫生保洁的长效化管理，提高桃花坞地区环境卫生的整体水平，3月29日街道召集街巷新村保洁承包单位、社区卫生主任、协管中队组长近30人，对一年多来街巷保洁市场化运作情况进行座谈。5月12日街道举行“街巷新村道路保洁市场化运作”招聘情况介绍会，平江区城管局有关领导及相关人员30余人参加了介绍会。街道向与会者介绍了《桃花坞街道街巷新村道路保洁市场化运作实施方案》的目标要求、工作任务、保障措施；重点介绍了《桃花坞街道街巷新村道路市场化运作保洁方案》各标段区域范围、工作任务和要求、考核办法等，并对各标段的重点、难点问题进行了详细的介绍，为全区街巷新村道路保洁市场化运作招标作好了全面准备工作。6月1日，在中街路社区举行保洁工作交接仪式，自此，街道街巷新村道路三个标段12个社区保洁市场化运作全面推开。

4、以文明创建为动力，扩大城管综合整治宣传层面。街道先后3次召开“洁净家园、美化城市”环境综合整治动员会，在中街路、花驳岸设立宣传站，深入开展“洁净家园、美化城市”环境综合整治宣传活动。现场悬挂横幅7条，宣传板48块，发放“洁净家园、美化城市、人人有责”告居民书5000份，各类宣传资料1000份，市民健康知识读本500份，并请社区老年演出队现场表演腰鼓、文艺节目。动员社区居民积极行动起来，从我做起，告别不文明行为，清垃圾、清乱堆乱放、清乱涂乱贴、清无证摊点，珍惜环境，爱护家园，爱护绿化，爱护河道，爱护公共设施。

经过三个月的广泛深入的宣传发动，全面开展“四清”（清垃圾、清无证摊点、清乱堆乱放、清乱涂乱贴）活动和废品收购站店外设摊整治工作，全方位实施环境综合整治，四至六月份共清理 街巷63条；清除无主垃圾1150元包车、乱涂乱贴14030处、乱堆放3处；清理无证摊点123处；查处各类违章行为：违章搭建10平方米、乱拉横幅3条；并会同平江公安治安大队、工商、城管执法局等部门，对辖区内13家无证无照废品收购站逐一清理，扣称秆、清理乱堆乱放、清除严重污染物品并责令限时进行整改，还居民一个整洁、优美、有序的生活环境。下半年又开展了“爱平江、爱社区、爱家园”环境综合整治活动。继续集中开展艺圃周边九条街巷成块连片“洁齐美”小区的环境整治活动，继续抓好开展对中街路、养育巷示范精品路支巷进伸20米街巷的环境整治和加强了对庙桥市场、马医科菜市场、吴趋坊疏导点周边地区夫证摊点、乱堆放清理活动，以及集中开展对各社区街巷的环境整治“四清”活动。通过全方位实施环境综合整治，创造了一个整洁有序的市容市貌和适合人居的城市环境。

5、市容环境卫生红旗街道和“洁齐美”街巷的创建工作，是城市管理的一项基础性工作。街道利用由平江区财政拨款，平江区房管局对一些破、旧、老、危房全面修缮、解危契机，在艺圃周边刘家浜社区的石塔横街、周王庙弄、宝林寺前、大马堂、五爱巷；西中市社区的十间廊屋、文衙弄、赛儿巷、天库前等九条街巷成块连片创建“洁、齐、美”街巷。针对吴趋坊、宝林寺前、天库前绿化缺损、下水道堵塞、污水横溢、垃圾清运不彻底等问题，街道城市管理科及时与有关部门联系进行综合整治，目前，街巷路面整洁，无垃圾杂物；路面硬化，墙体洁净，无坑洼积水，无卫生死角；环境卫生责任明确，落实到位；路面畅通，秩序良好，车辆停放有序；无乱堆放、乱搭建、乱涂贴、乱设摊、乱吊挂、乱占道现象；卫生设施整洁、完好，垃圾入箱、清运及时；绿地、树木养护良好，无枯树、残缺，无成片裸地，绿地内卫生整洁吸“洁章美”街巷的宣传告示牌。为广大市民营造一个环境整洁优美的市容环境。

6、及时化解矛盾，搞好重点、窗口地区和突出难点问题的整治。开展校园周边专项整治行动20余次并转入长效管理；整治流动摊担3000余个；开展大规模夜排档整治宣传行动1次并长期值勤管理，教育、制止店外经营违章户10000余家。继续开展对乱桂横幅、乱设广告、乱涂乱贴等的整治。上半年共处理乱涂乱贴16000万余处。街道城管协管员综合考评成绩始终名列全区第一名。

7、积极配合开展创建市容环境管理示范路工作。3月4日上午在中街路设立宣传站，开展创建中街路、养育巷“示范、精品路”宣传活动。向广大市民和沿街单位宣传城市管理和行政执法的相关政策和法律法规，同时就创建市容管理示范路做了详细介绍，解答了关于如何进行户外广告设置，如何规范商家的经营行为，以及落实门前三包责任等问题。这次宣传活动，共悬挂横幅3条，宣传牌24块，发出发出宣传材料500份。

8、强化辖区内施工场地卫生的监督管理。督促辖区内施工场地儿童医院门诊综合大楼按规定围栏作业，做到不占道堆放、无积存建筑垃圾、文明施工、工完场清。并做好对施工单位进行噪音监测（每二天审批一次）。

9、开展健康教育、建设健康城市。开展了单位、社区环境卫生竞赛活动，与建设健康城市活动紧密结合起来，完成了单位、社区建设健康城市基线调查和2015年建设健康城市自我评估。各社区每月举行一次健康知识讲座，街道每月组织单位、社区环境卫生互查活动和定季度更换环境卫生宣传橱窗内容。XX街道（健康机关）、中医院（健康医院）、丽都大酒店（健康宾馆）获得苏州市2015年度建设健康先进单位；学士社区（健康社区）获得先进社区称号。

10、积极开展市、区安全卫生小区创建达标活动。街道围绕“创安全文明卫生大院”主题活动，发动居民自己动手做到绿化、美化家园，全街道已建成市区安全文明卫生大院107个。加强了对城市道路绿化和小区绿化的补栽、修剪、浇水、打药、除虫等日常养护工作的力度。另外，为保障社区居民群众的生命财产安全，对辖区内的枯危危树木进行全面普查，对查出的36棵枯危树木进行修剪，砍伐2棵严重影响居民生活的泡洞树， 基本解决了辖区内的枯危树木，给居民一个安全、整洁的生活环境。

11、根据市委、市政府主要领导关于亮化灯光，全面提升城市形象和为市民提供整洁优美环境的批示精神，根据平江区建筑景观照明照明任务分解书确定，涉及我街道辖区的单位有七家：平四路南建筑、水城客栈（平门闸）、苏州市航运公司、阁云楼、丽都大酒店（中国银行）、太平洋保险公司和苏州人才市场。为搞好辖区范围内的街景灯光，街道办事处成立XX街道街景灯光建设工作小组，积极配合督促各有关建设单位按期完成施工图审查、工程施工及接电、验收工作，确保在市政府规定的时间内亮灯。

12、巩固、提高单位卫生管理水平。年初，街道与辖区各单位签订了卫生、环保目标责任书，坚持“条块结合”原则，不断强化“属地管理”的工作职能，对长效管理工作实行统一领导、统一管理、统一检查、统一考核。开展了辖区单位、社区居委会环境卫生长效管理卫生红旗竞赛活动，年有计划、月有考核、日有检查、工作有成效，在环境管理中做到网络健全、制度完善、台帐资料齐全，建立健全爱卫会组织管理网络，年初与街道辖区单位签订了《单位爱国卫生工作目标责任书》，切实做到门内、门外达标，并开展了“单位卫生流动红旗”竞赛，每月定期召开联防片活动，并对各单位进行卫生普查一次，发挥单位卫生联防片的作用，加强自查与互查，单位卫生资料齐全，促进了单位卫生管理，使辖区单位的卫生工作落到实处。

13、积极开展对辖区内饮用水井的消毒工作，辖区内共有饮用水井66只，井水消毒率达100%，抽检合格率达98%以上，辖区内无肠道传染病爆发流行。

14、依法开展除四害工作。根据市爱卫会通知精神，开展了春季灭鼠和露头蚊蝇消杀统一活动、夏季灭蟑活动。春、冬季共投药912公斤，设置鼠夹3050只，鼠笼1177只（次），合理设置固定的毒饵箱615只，发放灭蟑净片15箱。将药物分发至各社区、单位，切实加强除害防病的宣传工作，利用宣传橱窗、黑板报、墙报等宣传阵地，向社区居民、单位宣传灭鼠消杀蚊蝇、蟑螂的重要性和正确方法，以及剧毒急性鼠药的危害；切实做好严防误食鼠药和一旦误食中毒后如何解毒的宣传工作。认真搞好室内外环境卫生，清除垃圾与杂物，采取治标与治本相结合的水分杀方法，确保各项措施落到实处。

为顺利通过10月19-21日省爱卫会组织的灭蟑螂先进城市期满3年的复查，提高城市生活质量，保障市民身体健康，加快健康城市的建设步伐，根据市区爱卫会工作部署，街道城市管理科积极应对，于10月12日召开辖区单位卫生联防片、社区卫生会议，坚持条块结合、以块为主的原则，明确责任，真正做到“四个统一”：统一领导、统一指挥、统一方法、统一行动，详细布置了灭蟑迎检要求；在社区广泛宣传，做到家喻户晓，人人皆知，使广大市民群众人人动手，积极配合，主动参与。以整治环境为主，消灭各类“四害”孳生栖息场所，强化各类消杀措施，真正做到“四个结合”：治本与治标、专业队伍与群众运动、药物与器械、突击与经常相结合。

于10月16日又对推荐复查单位进行预查，发现问题及时指出改进，将各项工作做细做实，真正做到“四到位”：责任到位、工作到位、措施到位、效果到位，确保通过省灭蟑螂先进城市复查。全街道辖区内共有垃圾箱（桶）286只，今年重点更换了通和新村垃圾桶25只，石幢新村垃圾桶6只，铁路新村垃圾桶6只，建筑新村垃圾桶4只。垃圾箱设施完好，每二天清洗一次，保证箱体内外整洁，周围无积污；垃圾入箱，日产日清，清运及时；居民小区内化粪池、窨井、阴沟设施完好，无污水溢流。

15、认真做好城管信访工作。为使政府与群众进行零距离沟通。街道办事处坚持把抓好人大代表提案作为为民办实事，履行公开承诺的内容。今年，承办人大代表建议2件，接待群众来信、来访、来电100多件（次），总体内容均围绕着环境卫生、烟尘、躁声污染、违章搭建等问题。对于群众反映的问题，我们首先做好调查工作，再进行协调，处理工作，做到件件有答复、事事有回音，结案 率达100%。

今后主要工作：

1、继续深入开展“洁净家园、美化城市”环境综合整治活动，落实长效管理措施，保持市容环境卫生长治久洁。

2、继续加强对无证、流动摊贩的清理，以及重点马医科市场、庙桥市场、西街、下塘街、第四中学等周边地区管理。

3、进一步健全城市环境长效管理四级网络，各行其司、各负其责，加强对街巷新村道路保洁质量的检查考核，做到二个结合：一是结合创“红旗街道”、“红旗社区”、“洁齐美”街巷标准和“市容环境责任制”要求进行；二是结合社区街巷新村市场化运作检查考核标准进行，以确保全街道辖区环境卫生状态长治久洁。

2015物业管理计划书
冬季消杀蟑螂 第九篇

物业管理计划书一：

在送旧迎新之际，物业公司在回顾20xx年工作开展的基础上，总结经验，找出不足，以更加务实的态度，积极配合集团经营的战略方针，细化管理，从内 部挖掘潜力，向管理要效益，更加严格要求，加强培训，勇于面对不足，团结一心，增强大局意识、责任意识和协作意识，同心同德，努力完成工作。我们会继续发 扬敬业、奉献的精神，共同为公司的迅速发展竭心尽力。

《孙子兵法》说：“间于天地之间，莫贵于人。”员工是企业的根本，员工素质是企业优质服务的基础。我们将把培养一支专业、高效、严格管理的服务团队 作为2015年物业开展内部管理的基本战略，实行严格管理，善待员工的方针，开展系列的培训计划、绩效考核，推进企业文化，强化品牌意识，提高团队的凝聚 力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目标：

人员当月流动率小于 5%

人员培训覆盖率达到 100%

人员招聘到岗率达到 98%

员工生活满意度达到 90%

1、团队的建设在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，细化岗位责任制，把责、权、利充分统一，落实到位。推行与之相配合的绩效 考核制度，调动员工的积极性。绩效源于执行力，执行力源于细节，人事部计划以保安部作为试点，对每个岗位提出具体的岗位职责要求，推行新的绩效考核制度， 调动员工对工作的积极性，使员工不断加强自我管理能力，明确工作标准，提高自我提升的动力并逐步推广。在各个岗位上采取绩效管理，力求在三月份全面覆盖， 以提高整体的服务水平和团队的执行力度。在有效的绩效考核制度和岗位责任制的基础上，人事行政部将加强监督的力度，对岗位的操作和执行进行有计划巡查管理。及时发现问题，及时改进。

2、人事行政部将把提高员工素质作为部门工作的重点，制定有针对性的培训计划，以业务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工 主人翁责任感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到“100%业主第一”。以企业精神和宗旨作为统一员工意志，述职报告统一 行动的共同基础。在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严格按标准把关，逐步提高员工素质，继而提高团队的整体素质。

3、在提高管理要求的同时，更进一步关心员工生活，重视员工需求，加强员工宿舍、饭堂的管理，组织相应的员工生日活动、团队活动。重视改善员工福利，加强与员工的沟通，以多方渠道听取员工意见加以综合，并及时给予改善。

4、效益是企业的最终目标，通过岗位责任制的落实，人事行政部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。

5、行政方面，将以配合业务部门开展工作的需要为前提，积极与各部门加强沟通协调，大力配合。修正现有的工作程序，使之更标准化、规范化。及时完成 物料采购，严格管理物料的采购、使用控制流程，重视公司资产、仓库、车辆的管理，堵塞漏洞，做好把关的工作，保证公司财物、利益不受损失。

二、客服中心

物业管理是以服务为主，客服中心是整个物业公司的服务窗口。为此，服务中心将把服务放在第一位，坚持 “以人为本”的服务宗旨，规范管理、追求创新、至诚服务。不断提高江南世家物业价值，使物业发挥最大的使用效能。

工作思路：

强调成本控制意识和成本管理程序；

强调团队的有效运作和服务流程；

强调公众服务的规范化与特约服务的个性化；

强调“以人为本”的服务理念和服务的人性化；

致力于建立与业主有良好沟通的和谐社区。

目标设置：

客户综合满意率不低于 90％；

服务综合及时率不低于 85％；

业务技能培训 100％；

小区

绿化完好率不低于 90％；

绿化覆盖率不低于 60％；

管理费收费率一期逐步达到 70％；

二期收费率达到 90％；

生活垃圾日清率为 100％；

工作重点：

根据对20xx年的工作回顾和反思，20xx年将致力于加强规范管理、协调沟通、落实执行，以提高管理服务效能，营造和谐生活环境。

（1）制定、完善工作手册，使员工翻开手册即可操作，如《管理规章制度及操作规程》等。使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范自我、服 务业户的目的。并对员工进行定期的业务、技巧、服务意识等方面的培训，通过不断的强化学习，不断提高服务中心员工水平。尽快带领出一支业务过硬、服务意识 强的员工队伍。对进入服务中心工作的员工严格把关，定期进行考核评比，对不称职员工坚决撤换。

（2）小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题，以往的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督 导、检查、培训落实到位，才能充实发挥每个人的潜能，认真地去做好每天的保洁工作。积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。

（3）根据目前的收楼情况，强化对工程维修的监管力度，与各部门积极协调配合，完成收楼任务。

（4）对物业管理费收取率较低的现状，由于综合因素较多，将通过定期开展社区文娱活动、定期安排上门家访及问卷调查等多种渠道与业户进行沟通，听取 业户的意见。接受合理的要求及意见，采取有效措施进行相应的整改，提高管理质量；对于超出管理标准的要求，按国家及有关规定向业主耐心解释，并加强对物业 管理行业的政策宣传，以转变以往固有的观念，争取业主的理解，对经解释无效拒交管理费的业户，将通过法律途径解决，使管理工作得以顺利开展。

（5）加强社区文化的建设，建立与业主的良好沟通，共建和谐社区。

（6）协助成立业主委员会筹备小组，实行业主自治，共同管理。

三、工程维修

四、保安部

保安部针对20xx年总结和分析工作情况，继续坚持以固强补弱和狠抓落实为中心，以做好安全和服务工作为前提，搞好团队建设。结合公司的发展需要和管理方向，做好小区的全面安防工作，保证人、财、物的安全，配合客服，加强对小区的巡查，提高整体管理水平。

工作目标

住客及公司综合满意度 95%；

无因管理责任事故率 0；

新员工岗前培训率 100%；

不合格项整改率 100%；

员工流动率≤20%（不包括非正常流动率）；

突发事件快速反应率为 98%；

非正常投诉率低于 2%。【冬季消杀蟑螂】

并全力配合做好二期水乡别墅外售和收楼工作及本部相关工作事项的接管，同时全面做好二期有关工作的服务和管理，树立保安队伍的形象。

2、 做好元旦、春节期间小区各项安防工作，节日前小区安全大检查，由主管领导负责；同时落实好春节期间主管领导巡查和值班；明确强调放假不放制度；组织和安排 好春节期间部门员工的业余娱乐活动。随着本部人员增加和三期宿舍篮球场地的修复完工，拟成立物业公司篮球队，既可丰富员工业余生活，又可为公司联谊公关比 赛做好准备。

3、 保安部将于1月份开展为业主或客人优质服务月活动，体现保安队伍的服务意识和服务热情，同时建立良好的口碑。

4、 做好一二期智能化系统投入使用的前期准备工作，建立和完善智能化系统的使用和管理制度，及时进行智能化系统操作规范培训，逐步改变完全靠“人防”的管理模式。同时设专人负责在监控中心上岗，保证小区24小时的监督和管理，提高安防标准。

5、 针对一、二期消防设备设施的分布和配备情况，更进一步完善设备设施管理和使用运作培训，同时加强日常消防培训和突发事件处理演练。根据实际情况将小区日常 安全管理注意事项、家居与森林防火、突发事件处理方法等安防常识制作后派发业主，提高安防意识的宣传和群防群治工作。

6、 做好人员的培养和储备工作。对保安员管理方向是力求转型和建设成为强有力综合型的队伍。结合保安职业特性，在年初人员流动高峰期前做好人员安抚工作，加强与人才市场、部队和保安学校的联系，做好人员补充储备工作。全年退伍军人占总 人数比例为75%，其它占比例为25%（保安学校、警校、武校人员）。发挥和利用现有人力创造最大价值，做好物业公司排头服务部门。

7、 加强骨干队伍的建设，拓宽员工知识面，条件允许组织骨干参观兄弟单位学习，查找自身问题，提高整体素质和层次，（骨干队伍）使用原则为能者上、庸者让，每季度开展工作自评，部门上半年工作总结时工作述职。

五、会所经营

20xx年上半年将继续以服务为先、效益为本的经营方针，积极配合营销及客服工作的开展。采取灵活的经营手法，推出更贴身的服务，把会所经营做到推陈出 新。在内部管理上，加强本部门各经营点的协调合作性，着力增强和提升员工工作技能和服务意识，最大限度地调动人员的积极性、创造性；切实加强餐厅出品管理 工作，在饮食出品上不断推陈出新，做好小区配套服务工作的开展。

工作目标

力争半年创收3万元；

六、财务管理

围绕集团发展战略和财务年度工作目标，促进效益增长，完善财务管理体系，加强资金、资产、成本、采购价格的管理和控制。在把服务放在第一位的同时，建立规 范的账务管理，积极配合业务部门工作的开展，加快科耐物业管理软件的投入使用。为全面完成物业的各项工作指标和工作任务，制定物业财务部10年上半年工作 计划如下：

工作目标：

服务满意度90%；

控制亏损在20万元以内；

建立君华物业成本库；

1、物业财务部在集团财务中心的统一指导下, 根据物业公司财务管理制度,结合物业财务工作的实际情况,建立一套详细完整的成本库,合理的进行成本控制, 及时准确地向管理层提供最真实的财务数据。

2、负责公司资金计划的制定与跟踪对比，管理台帐的登记与财务状况分析，并向管理层提供财务报告,进行成本分析,提出相关的建议,力争控制半年亏损额在20万以内。

3、以服务为宗旨，与客服中心一起做好管理费的收缴工作。对于前期欠费的业主要与客服中心配合，一起商定催缴的办法，争取催缴率达到30％。把物业公司的收费工作推向一个新的台阶。

4、负责各种款项的审核，规范财务付款审核程序，进行新的财务制度的培训。主要是对物业公司各部门负责人及本部门员工组织一起学习新的财务制度，对以前修改的部分要进行重点的讲解，新的制度实施后，要严格按照制度执行。财务部门进行监督把关。

5、完成09年的年终财务总结，进行财务状况分析，编制财务报告。并且根据各部门提供的数据编制10年上半年资金计划，上报集团资金计划部，根据集团批准的资金计划，合理安排物业公司10年上半年每个月的资金，并与各部门协商对一些付款计划进行相应的调整。

物业管理计划书二：某楼盘项目物业管理方案计划书

一、 概述

某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标

贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织

物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。

四、 人事

人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。

序号 岗位 人数 主要职责 备注

1 经理 1 在董事会领导下，全面负责经营等。

2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。

3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证

4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。

5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。

6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。

7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。

员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。

五、 经营预测

a) 经营收入： 19.14万元（年度，以下省略）

l 物业管理费：11.34万元

应收 12.6万元

30000*12*0.35=126000（元）

预计收入 11.34万元（收缴率90%）

l 维修服务费：0.5万元

l 特约服务： 5.8万元

l 其他收入： 1.5万元

b) 支出：20.25万元

l 人员工资福利：14万元

l 办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）

l 维修保养费用：1.5万元

l 税金：1.05万元

l 不可预见费用：1.2万元

c) 润亏：-1.11万元

d) 物业接管期间

前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等）

e) 公共性服务费构成测算：21.962万元/年， 0.61元/月* M2

（1） 员工的工资和按规定提取的福利费

序号 岗位 人数 工资标准 工资合计

1 经理 1 1200 1200

2 经营部主任 1 800 800

3 办事员 3 600 1800

4 物业管理员 1 800 800

5 安全护卫员 7 500 3500

6 水电工 1 700 700

7 保洁员 2 400 800

工资总额合计 9600

工资总额合计：9600元/月；115200元/年

福利：115200*23%=26496（元/年）

合计：14..17万元/年

（2） 公用设施设备维修及保养费：1.5万元

（3） 绿化管理费：绿化率45% 1.04万M2*1元/年* M2 =1.04万元

（4） 清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元

（5） 安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元

（6） 办公费：按管理人员工资总额25%计算

5.52万元*25%=1.38万元

（7） 固定资产折旧费：按10%计算即 1万元

（8） 税费：按营收5.5%缴纳即 1.052万元

（9） 保险费：暂不投保

（10） 合理利润：按营收8%计算 1.36万元

但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月* M2 。

六、 前期物业接管

a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

b) 物业接管验收

l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

l 是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收；

l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；

l 房屋幢、户编号已经有关部门确认；

l 落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位；

l 接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。

l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

l 在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。

l 抄水、电、气表的底数，记录备案。

l 接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。

l 接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。

l 当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。

七、 入伙

1、准备工作

l 治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏；增设报警系统；统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗；

l 车辆管理：增设区间道路标志；封闭小区由多个出入口到一进一出；增设自行车棚；加固架空层车库；

l 垃圾清运：增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等

l 楼道灯：改用节能灯(如：温感、声控或角摸式等)

l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等；

l 制定入住流程；

l 印刷入住表格；

2、协调工作

l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作，保证住户入住后的水、电、气等的供应。

l 代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，方便业主。

l 与学校、派出所和居委会联系，了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。

3、入伙现场

入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。

举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩，造声势。

注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

发函 办入伙手续

签约

5、办理入伙手续程序

已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同

确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金

建筑垃圾清运费、物管费，盖章

业主签署

向业主办理手续

八、 物业装修与管理

业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

九、物业档案的建立

物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专业化，因此一旦发生故障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

十、 日常管理

（一）房屋管理运作一览表

工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务

频度 天 一天内办完 二遍/天，入伙期间6H/天，消灭违章于未然 每周三次 100%

标准 准确 符合规定，无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接，无违章装修，房屋完好率100%，投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求，业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次

工作程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、巡视、走访、整理档案

（二）绿化管理

工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗

工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水，时间近午为宜；夏秋季每天二次，时间近早晚为宜 春秋季一遍，根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍 春夏秋季多遍，冬季清园，严重者重点防治 每月一遍，严重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，严重者随缺随补

标准 均匀，保持绿色长势良好 均匀，无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上

程序 7：00~9：30浇水、施肥；9：30~11：30除杂草、整形、保洁；13：30~15：30除杀虫、补缺、保洁；15：30~17：00浇水、施肥

（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护

道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯【冬季消杀蟑螂】

频度 8H内随来随办，随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不过夜，小修补24H内，中修二天，大修二天内有回音 检查二遍/天，及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修 每周检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，即坏即修 每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍，即坏即修

标准 符合规定，无危及安全、外观，无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处，回访率100%，业主满意率90%以上 平整率无积水，缺损，完好率90%以上 无积水，无漏隔热层完好 整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常，无乱搭乱接，无泄漏 灯泡正常，灯罩完好率90%以上

程序 8：00~8：30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8：30~17：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案

工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练

消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练

频度 24H 每周一遍 24H，每20分钟一遍 24H 5分钟内到达现场 每周一次，每次1H

标准 人车进出有序，车辆发牌、登记，交费90%以上，无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练

（四）安全护卫、停车管理

（五）保洁管理

工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂

频度 二遍/天 14H/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向业主发药一次/年

标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙，无杂草、积水，单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网，清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾，保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网，无张贴、乱堆，扶手无尘，清洁率95%以上 日产日清，整洁无味无污积，垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下（夜夹法）；蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下

程序 5：00~7：00地面清扫；7：00~8：00清运垃圾；8：00~10：30保洁楼梯、清洁、消杀、灭四害；13：30~15：00清运垃圾；15：00~16：00地面清扫保洁

物业管理计划书三：

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位

（一）、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；

2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；

3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；

4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；

2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

（二）、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二部分

本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

总 经 理

品牌物业顾问

3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构

1）、品牌物业顾问

该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任。主要职责为定期分析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结果向总经理提并工作评价书及建议书。

品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。

该部门一般需1~2名资深顾问。

2）、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种1~2人。

3）、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4）、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5）、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6）、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，

该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。

7）、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8）、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

1、在销售现场提供物业管理场所；

2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；

3、一定数量的启动资金；

4、明确后期物业管理制作方案。

第三部分

物业管理介入时机和介入方式

一、本项目物业管理介入时机

物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌，建议物业管理在项目开发前期及销售期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。

二、本项目物业管理介入方式

物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：

1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；

2、保安服务；

3、提供专门关于物业的咨询台。

第四部分

常规服务和特约服务

一、常规服务

客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：

1、清洁卫生；

2、安全保卫；

3、房屋维修；

4、房屋管理；

5、电梯升降；

6、报刊发放，文件传递；

二、特约性服务

为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：

1、餐饮服务；

2、商务办公；

3、家政；

4、装修；

5、医疗服务；

第五部分

本项目物业经营管理内容

一、本项目酒店公寓的经营服务

本项目酒店公寓的经营服务包括：

1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车•月收取停车费用；

2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40%计算，与客户按6:4分红，客户占60%，出租率超过40%的部分由物管全部收入。

二、本项目商铺的经营服务

商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/㎡，二层租金为34元/㎡，物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。

第六部分

本项目物业管理运行成本收益估算

一、物业管理运行成本

项目名称金额（元）备注

物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名，一般管理人员2名，职员27名

物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%

物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元

服务运行成本96480总户数402户，以20元/户•月支出

合计589720

二、收益计算

项目名称金额（元）备注

物业管理费287568总户数402户，按1.2元/㎡•月收取

车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月•车标准收费

一层商铺出租费19388一层商铺面积按60%出租，按67元/㎡收取租金

二层商铺出租费8522二层商铺面积按60%出租，按34元/㎡收取租金

酒店595680酒店按每年出租率40%，每天标间费为100元计算

合计1037158

三、利润计算

利润=收入计算－物业管理运行成本

=1037158－589720=447438（元）

物业管理计划书四：

一、公司筹建：

1. 出资人情况：法人与自然人

2. 物业管理企业的组建条件

1）企业名称的确定；

2) 企业住所；

3) 法定代表人；

4) 注册资本；

5) 公司章程；

6) 公司从业人员。

3. 物业管理企业的设立

在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30 人，

企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100％；20％以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60％以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以__________上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100％；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10％以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。

3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50％以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。

二、物业公司的经营计划

1. 物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境

2）对实现物业的保值和增值。

2. 物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏

2）房屋装修监督管理

3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防

6）保洁、消毒、防疫管理

7）环境保护

8）绿化管理

9）车辆管理

10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1）产权、经营权分离原则；

2）业主至上原则；

3）统一管理原则；

4）专业高效原则；

5）权、责分明原则；

6）经济合理原则；

7）公平竞争原则；

8）依法行事原则。

4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。

2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。

3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。

4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。

5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。

6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。

7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。

8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。

9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。

5. 物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

按照以下步骤进行开展工作。

1）人员准备与资料准备；

2）设备、器材准备；

3）资金准备；

4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6. 制订物业管理方案的其他准备工作

l）组建制订物业管理方案的工作班子：

2）对方案制订人员进行必要的业务培训：

3）准备经费；

4）准备设备；

5）准备相关资料。

7. 制订物业管理方案

l）物业管理方案的内容

①物业管理档次

②物业管理服务的标准

③物业管理财务收支预算

2）物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标

⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3）制订物业管理方案的主要步骤

第一步：成立制订方案的工作机构

第二步：培训工作人员

第三步：经费、设备、资料准备

第四步：项目、使用人、竞争调查

第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措

施。服务管理项目

第七步：经费预算

第八步：草拟方案文本

第九步：向专家顾问征询

第十步：送公司领导审阅

第十一步：修改、研讨、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：实施、反馈

8. 介入物业管理工作

1）物业的接管验收与撤管

2）物业的撤管

3) 签订物业委托管理合同

4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。

9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系

l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

3）物业管理企业与房地产开发企业的关系

4）物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

5）物业管理企业与专业性服务机构的关系

6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

7）物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

三. 物业管理费用的管理

1．物业管理费用构成

l）物业管理费用分类

一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

③绿化管理费；

④清洁卫生费

⑤保安费；

⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费；

⑧法定税费。

3）住宅小区物业管理经费的来源

①定期收取物业管理服务费；

②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤开发建设单位给予一定的支持。

4）物业管理对物业的基本要求是：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

四. 物业管理企业管理制度的建设

1．物业管理制度体系的内容

l）物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例

②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制

2）物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

③物业管理公约

④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

五. 管理制度示例

1. 消防制度和规定

1）消防中心值班制度；

2）防火档案制度；

3）防火岗位责任制度；

4）其他消防规定。

5）消防设备管理制度

2.车辆管理制度

1）门卫管理制度

2）物业区域大门门卫的职责

3）停车场（库）门卫的职责

3. 车辆保管规定

1）汽车管理规定

2）自行车、摩托车管理规定

4. 住宅区内车辆交通管理规定

5.物业环境的绿化管理

1）绿化管理机构的设置及岗位职责

2) 绿化养护与管理的考核指标

六. 物业管理资金的来源和管理

1. 物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开

支的资金及物业公共设施专用维护基金。

1）资金来源与管理

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管

理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。

3）日常物业管理资金

包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。

4）日常物业管理资金的管理

2．利用会计手段进行经济管理

3．物业管理资金的使用与运作

（l）物业管理资金的性质

物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

（2）物业管理资金的使用

物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。

具体包括三方面：

①成本性资金支出与使用：

②公益性资金使用

③投资性资金支出与使用

（3）物业管理资金的使用原则

①保障物业管理需求的原则。。

②节___________约支出，合理收益原则。

③制约性支出使用原则。

（4）物业管理资金使用的责任制

5．物业管理资金的预算管理

（l）物业管理资金预算的准备工作

①物业管理资金预算管理的概念

②物业管理资金预算管理的前提条件

3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平；

4）要充分利用管理会计的职能。

（2）物业管理资金预算编制程序和编制原则

①物业管理资金预算编制的程序

②物业管理资金预算编制的原则

七. 综合经营服务

1. 综合经营服务的内容

l）综合服务的内容

①为物业自身服务

②清扫保洁服务

③绿化养护服务

④治安保卫服务

⑤家庭居民生活服务

2）经营性综合服务的内容

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面：开办信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；

⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

3）开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。

2. 综合服务的方式

l）常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。

2）委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）

户自愿选择的特约服务。

3）无偿性服务

3. 综合经营服务的运作

综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。

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