商场招商方案

导读：　商场招商方案(共7篇)购物中心商场招商方法在购物中心欢度周末时光，看场电影、约三五好友“腐败”一下，似乎是每个都市人都做过的事，有不少人觉得很多大型购物中心的布局与品牌都似曾相识。是的，因为在电商大举冲击实体零售的今天，商场需突出最能招徕人气的业态，减少承租能力低的业态，并尽可能以各类优惠招揽主力店，以保证客流量，带旺人...

篇一 商场招商方案
购物中心商场招商方法

　　 在购物中心欢度周末时光，看场电影、约三五好友“腐败”一下，似乎是每个都市人都做过的事，有不少人觉得很多大型购物中心的布局与品牌都似曾相识。是的，因为在电商大举冲击实体零售的今天，商场需突出最能招徕人气的业态，减少承租能力低的业态，并尽可能以各类优惠招揽主力店，以保证客流量，带旺人气。

　　 记者近期调研、采访大量业者后了解到，不同的购物中心几乎都有一个相似的招商故事，作为商场利润核心来源的招商至关重要，这其中蕴含着大多数消费者不知道的“秘密”。现在我们来看看不同商场的招商方法。

　　 电影院、卖场先行

　　 “要应对电商，必须突出一些只能在线下体验的活动，这几年电影院是重中之重，尽管很多人会在线观影，但毕竟正版片首映、IMAX巨幕及3D效果电影都只能在电影院才能得到满足，遇到一些大片比如《霍比特人2》，很多粉丝会观看2~3次。正因有这样的市场，所以电影院是首选招商业态。”龙之梦购物中心的一位内部人员透露。

　　 记者走访统计上海市场约10家大型购物中心后发现，几乎100%都有电影院，其中不乏数家IMAX巨幕电影院。而当年在《阿凡达》上映时，整个上海滩只有和平影都唯一一家巨幕电影院。

　　 约90%的受访业者表示，电影院作为“人气型”必招业态，是所有业态中第一个启动招商的，甚至当商场还在建时就已与院线敲定电影院品牌。

　　 “因为电影院有层高要求，至少8米，有时要跨2~3个楼层，配电也有特殊要求，场地必须无立柱，且影院座位是有上升坡度的，所以跨层、承重墙无遮挡、座位起坡都必须在建设商场时按照电影院要求建设，若建完商场再定电影院，则硬件难以符合。”为众多购物中心做招商服务的RET睿意德商业服务部董事杜斌告诉记者，还有个细节，即电影院一般在4楼左右，因为比较容易获得消费审批通过，在所有业态中，除了儿童消费业态，聚集客人且具封闭环境的电影院是消防要求最高的。

　　 目前，万达、星美、金逸、中影等是全国最主要院线，通常一家8个厅的电影院需预留3500平方米面积，投资约3000万元，由于目前票务打折众多、与制片方票房分成调整，因此原本3~5年即可回本的电影院如今需6~7年才能回本，这也使电影院的租期达15年。所以，高人气、长租约的电影院是开发商最喜欢的业态之一。

　　 另一项需与电影院几乎同步首批招商的是卖场。和电影院一样，卖场虽利薄，但能吸引大量客流，且卖场的后场仓库等需提前预留，对硬件要求高。

　　 “一个1万平方米左右的卖场，客人看到的都是前面的购物区，但还有数千平方米的后场区域，包括办公室、仓库等，这些后场区需满足堆放货物起码的5.5米层高、大型货车卸货道等，假如购物区是商业明线，那么后场区就是商业暗线，暗线对一个企业而言更重要，此外还有长达60米的收银柜台线等要求，这些硬件得在商场还在建时就同步建设。”一位曾在家乐福工作数年的业者告诉记者。

　　 此前，对硬件也有高要求的健身房曾是首批招商对象，但因近几年健身房生意逐渐落寞，开发商已经将其在首轮招商中剔除。

　　 也正因此，购物中心对这些业态收取的租金很低，甚至给予其他优惠，有些卖场每天每平方米租金仅几元，同楼层的其他业态有时租金高达每天每平方米几十元。

　　 主力店和次主力店

　　 在完成电影院、卖场这类硬件高要求者的首轮招商后，接下来则是主力店和次主力店的大规模招商。其中，主力店至关重要，因这类品牌能积聚大量人气。

　　 “以前主力店大多是LV这类奢侈品品牌，但随着奢侈品消费走低，轻奢、快时尚品牌开始崛起，成为主力店[

　　 主力店还有个“傲人本领”——其他一些租赁面积较小、品牌知名度一般的商户会将主力店作为进驻商场的“风向标”，比如一些做服饰的小品牌若听说优衣库、ZARA进驻了，就会跟风进驻。

　　 因此，快时尚主力店品牌现在都非常“牛”，诸多业者反映，优衣库、无印良品、马克华菲、ZARA等品牌几乎都要在购物中心给予装修补贴的情况下才愿进驻，大多开发商给予这类品牌在一段时间内免租金、低租金，同时贴补装修费用优惠政策。根据门店面积和位置不同，一家数千平方米的主力店可获400万~1000万元的装修补贴。

　　 “不仅如此，因我们是强势品牌，开发商还要承担我们开业初期各类营销费用。所以我们开店的成本几乎都转嫁在购物中心身上，因此扩张速度很快。”一家欧洲轻奢品牌的市场部负责人得意地说。

　　 这些国际品牌主力店的谈判周期与合同流转期较长，会耗费至少6个月的前期筹备时间，所以在电影院和卖场之后，主力店就要紧锣密鼓地进行了。

　　 确定主力店后，围绕着主力店开设的次主力店也开始布局，包括服饰、家居、KTV等业态。

　　 “特力屋是次主力店的典型，这类门店聚集人气作用逊于主力店，但也具一定知名度，由于生意相对不算太火爆，所以营收稍低，承租力也稍弱，这类品牌连锁店的租金有时仅每平方每天数元。但这类品牌店可为主力店做很好的补充，完善品牌丰富度。”知情人士表示。

　　 而另有一种业态正成为商场招商最新关注对象——餐饮。原本餐饮承租力较弱，一直不算招商重点，大多购物中心以往仅预留10%甚至更低比例放置餐饮店，如今，随着服饰被网购冲击而需要实体店体验消费的餐饮成为聚人气的“新宠”，于是万达广场、银泰百货等纷纷增加餐饮面积，有些新项目中，餐饮招商面积甚至高达30%~40%，创历史新高。

　　 赚钱靠小店铺

　　 院线、卖场、主力店甚至次主力店不是免租金就是低租金，购物中心又能靠什么赚钱?

　　 实际上，开发商真正赚的是最后一批小型散户商铺的钱。比如小奶茶店、甜品店、蛋糕房、咖啡馆、培训机构等。这些看上去并不起眼的小业态才是承租能力最强的。

　　 “假如说一个次主力店租金为每平方米每天5元，那么一个果汁店租金可达每平方米每天60元~70元。因为这类小业态面积小、人工低、硬件成本低，但因销量大，所以毛利率可高达70%以上，所以即便是再高的租金，这类业态也承受得起。”杜斌透露，这类高承租力的小业态通常喜欢布局在地下楼层或一层，尤其是靠近轨道交通处或电影院附近，以增加销量。

　　 RET睿意德中国商业地产研究中心指出，上海是世界上地铁最长的城市，总长度567公里，相当于13.5个马拉松全程距离;而北京是全球轨道交通最繁忙的城市，年客运量达32.1亿人次，沿着轨道附近的上海轻食业态占40%，比如上海中山公园龙之梦地下的高租金业态基本都是咖啡馆、小吃、果汁店、面包房等。

　　 一位正打算经营果汁店的崔小姐告诉记者，她看过8家购物中心后，决定在一个二类商圈的购物中心地下一层租赁商铺，租金约每平方米每天65元，根据人流测算，她预估1~2年即可回本。

　　 此外，“傍着”高人气电影院做生意的饮料铺、电影延伸玩具店等也很火爆，据RET睿意德统计，建在电影院边上的咖啡店面积要比一般咖啡店面积小，由于客人一会儿要观影，因此翻台率很高，即小面积高营业额，因此其租金承受力非常强，这些都是开发商猛赚租金之处。

　　 另一类高承租能力的业态当属与孩子相关的培训或室内乐园，因家长在儿童教育方面舍得投资，于是迪士尼英语、各类少儿英语培训纷纷崛起。通常儿童培训类业态要比同楼层的其他业态租金高2~3倍。

　　 有业内人士称，某家英语培训网点在开业第一天的营业额就高达80多万元，一年收入达数千万元，可媲美电影院收益。迪士尼英语因收益好而将其中一个网点的租赁面积从600平方米翻倍到1200平方米。

　　 “从我们这么多年的实际操作来看，从租金收益而言，一个购物中心招商中，30%是赚不到钱的，40%可以持平，另有30%即那些高承租力的业态等才是购物中心的利润来源。”杜斌如是说。

　　 当然，我们还不能忽略中庭经济，每个购物中心在一层大多有大面积空地，这是其用于举办促销活动的场地，这块空地的租金收益也极为可观。

　　 记者采访港汇、龙之梦、来福士等主流商场后了解到，根据面积和时间不同，租用中庭举办活动的费用高达3万至7万元/天，有些繁华地段商场比如中山公园龙之梦、来福士等必须4天甚至一周起租，租金高达28万~30万元。不要以为天价会吓跑客人，事实上，因为企业会在年初就做好一年的宣传营销计划，这类热门商场年中和下半年节日期间的中庭早已被预租一空了。

篇二 商场招商方案
品牌服装如何进商场的条件和方法

　　越来越多的品牌开始关注商场，拓展渠道;而同样的，越来越多的零售商也在考虑进商场。特别是对于那些“上不上，下不下”的户外店来说，进入商场意味着就有可能与郁闷的经营状态告别。

　　品牌店进入商场的几种情况：

　　一是寻求突破型：不少品牌店在苦心经营了多年后，却得不到发展。而眼看着商场里的生意直线上升。感觉到户外店目前的生意很难有更大的增长空间，因此，想寻求突破。不少户外店只所以对“井水不犯河水”的商场感兴趣，正是急于寻求更大的突破。一个经营多年户外店的老板，花了一段时间走访了不少户外店，在看着众多户外店生意萧条的情况下，认为只有进商场，才能解决突破的问题。因此，决定杀入商场。而事实上，众多二线品牌进入商场渠道，更多的不是主动，而是在户外店渠道发展遇瓶颈后的寻求突破。

　　二是机会促使型：正如崔健唱着“突然来了个机会”，一个“非常紧密”的商场人际关系，一个品牌商的大力许诺，都可能促使其进入商场。随着城市百货商场的遍地开花，越来越多的商场开始布点，商场越来越区域化，甚至社区化。而优秀的品牌毕竟有限，因此，无法全部入驻商场，因此，对商场而言，就会退而求其次，寻找二线品牌，甚至给予一些非常优厚的条件。这样，就促使不少户外店也能获得商场的邀请。另一方面，品牌商也在寻求着“志同道合”者，这些本来就有着长期合作关系的户外店经营者就成为品牌商最为信赖的首选。因此，品牌商也会鼓励零售商去进商场，甚至给出帐期的优厚条件。

　　三是竞争促使型：随着现在越来越多的强势品牌开始走商场渠道，因此，原先一些有话语权的户外店则感觉到自身的危机。而商场的发展，也常常会对户外店经营者构成一种诱惑。在一些大品牌的订货会上，可以看到商场渠道的经营者往往更容易得到重视。这种来自于商场渠道的压力，为了完成品牌规定的营业额，拿住品牌的经营权，在不亏损的情况下，做大回款额是不少户外店杀入商场的原因。是不少户外店杀入商场的原因。杀入商场，并把户外店经营好，这样，才不至于优势旁落，相信这是不少人的出发点。

　　四是户外店延伸型：这种形态较多出现在奥特莱斯店，不少户外店把这个渠道作为处理库存的地方。反之，也有少数在商场开店的零售商成立户外店，作为商场的延伸。而更多的则是有着“两条腿走路”的想法。通常是在户外店做了一段时间后，在赚取一定利润后，或获得投资后，选择进入商场，来“两翼齐飞”。这是一种“不把鸡蛋放一个篮子里”的投资原则。

　　四是彻底转型型：由于经过一段时间的经营，对户外零售市场有深刻的认识后而产生的自觉转型。这是非常理性的行为，是基于对户外市场的认识之后的转变。他们的特点在转型前做了很多基础工作，包括品牌的选择，合作伙伴，商场的洽谈。包括成立了独立的运作队伍，并编制了独立的项目预算。最常见的是关掉自营店面，专心致志经营商场。

　　品牌服装进商场的方法：

　　一、条件

　　1、具体每个商场的招商标准不一样，这与商场的目标消费群、商品定位、卖场硬件设施、自身招商实力、所在商圈等因素都相关，所以也不一定都是国际国内一二流品牌，有些商场由于招商难度也只能放低门槛，大商城经营面积又大，在某些楼层也不可能都做一线品牌。

　　2、你所说的三流品牌和或自创品牌定义比较模糊， 暂且理解为现阶段知名度低的品牌吧，由于上面提到的原因，也并非没有机会，和公司规模有关但并不是决定因素，只是在楼层、位置、面积、以及合作条件的选择上自主权会比较低一点。

　　二、材料

　　1、五证一书：营业执照、税务登记证、组织机构代码、商标注册证、企业法人身份证复印件，如果是代理或托管还要出事相关授权书。另外还要商品的质检报告。如有进口商品要出具报关单。

　　2、其他资料还包括产品图册，比如现在你去谈合作应该拿着秋冬装的产品图册，如果还有明年春夏装的图册更好。还要有你的市场分布明细，比如说你在国内其他哪些城市的哪些商场有专柜（最好是上海深圳广州沈阳程度等零售行业发达城市的大商场，楼层、面积、月营业额等情况，另外最好还有你品牌的企划书或市场定位分析报告。

　　三、方式

　　商场如东方、大悦城、金源是租金形式。中友、君太、新世界、双安是联营（流水倒扣）形式，也就是给商场提点，流水倒扣的形式还分为有保底和没保底。（比如说你保底签10万/月，抽成签25%，那么你每月固定交商场的就是10万x25%=2.5万，就算你没卖够10万也得给商场2.5万。但如果你没签保底，哪就比较合适了，不管卖多少钱都是销售额的25%。）

　　四、费用

　　1、不同的商场费用不一样，这个你得自己去谈，而且就算同一家商场针对不同的品牌也是不一样的，比如象esprit这样的品牌在哪个商场抽成都是20%左右，衣恋那一堆牌子也都是二十多一点不会超过25%。但基本费用包括：质保金（押金），广告促销费，周年庆赞助费，管理费，水电费，电话占号费......还有其他苛捐杂税等等。有些商场还有进场保证金。租金店 只知道大悦城是每平米每天20多，其他那几家抱歉不知道。（上述带有保证金字眼的都是可退的）

　　2、以上还没包括你的装修费，办公用品购置，人员招聘等等，如果你是做代理或加盟，还会有从其公司购买商品的费用

　　3、很多商场尤其是生意好的商场，品牌都是争着想进驻的，所以这些商场的招商人员你还得给回扣，回扣的性质有一次性给的，也有每月提点的。

　　五、流程

　　1前期接洽，洽谈合作条件。

　　2确定合作条件，交费用（一般商场要求进店前缴纳质保金）。

　　3确定进店装修日期和开店日期，出装修图纸交商场审核（一般审图就得折腾你两礼拜，你的图纸不可能一次合格，中间要修改n次）。

　　4图纸审核合格后进场装修（找靠谱的装修公司，别因为这个给商场找麻烦，影响了今后你与商场的合作）。5装修完毕，开幕。

　　附：品牌服装如何进商场完全步骤

　　1、找到合适的品牌（比如李宁、耐克等等）。
　　2、跟该品牌签订代理合同（一般大品牌都是订货制，小品牌配发制，有的可以退换，有的不行，这一切取决于品牌的大小知名度）
　　3、给该公司汇款（货款和一些品牌保证金）
　　4、找商场的招商部让她给一块合适的位置（有关系还行，没关系挺难的，得给招商部负责人一些红包）。
　　5、位置确定后，会给你一个尺寸图。
　　6、把尺寸图传回公司，让他们给你做装修图纸及报价
　　7、找人装修（可以由公司提供装修队，也可以自己找当地装修队），装修不管好坏最少要1-2万。一般3-4天结束。
　　8、装修开始时，通知公司给你发货。一般是货到时装修也正好玩。
　　9、在装修时，开始招聘店员。
　　10、装修完成，把货上架，人员轻点货品明细，出模特，准备建帐。
　　11、开业大吉。

篇三 商场招商方案
百货商场招商方案

百货商场招商方案

百货连锁有限公司，系一家新型的从事商品零售、市场开发的企业。致力于打造商业区，提倡“便民、为民、利民”的企业文化。

为了实现长足有续的发展战略，忠力人“以变求生存，以变求发展”，坚定信心探索创新之路。引领市场潮流，大胆开创商业新模式，积极建立“忠力一站式配货基地”——即展示中心、会展中心，改变传统、单一的经营模式，将忠力一站式配货基地打造成，集商品展示、商品会展、超市配货、物流、团购、批量零售、信息发布于一体的多功能新型批发市场。

忠力一站式配货广场——即会员制小商品批发广场简介:位于仁寿县黄金地段，-1层3200M2、1层**M2、2层—8层均2950M2，9层至17层为办公用途，17层以上为商务宾馆。

展望未来，XXXX将继续秉承 “勤奋节俭、开拓创新、诚实守信、团结共进” 的企业精神，广纳贤才以全新的经营理念和用户利益高于一切的行为准则迎接忠力的每一个新老客户和同行业者的惠顾和考验，并不断提高自已用完善高质满意的服务、训练有素过硬的技术、真诚的态度和良好的信誉回报每一位顾客和社会。

——引领“打造XX商品市场商业旗舰”

一、项目功能定位

任何品牌的定位都不应该是简单随意的概念罗列，而应该是在对品牌及其实体的深入分析之后规避劣势、发挥优势并升华的差异化，并具有充实的内涵及相对应的使用功能作为支撑。

XXXX作为地处XX市商业区的一个大型商业地产项目，其不可再生的商业地利优势和商业发展前景得到了广大投资者的青睐和认可。从商业地产整体开发的各个环节来看，一个成功的商业地产项目必须做到 “三旺” ，即“销售旺” 、“租赁旺” 、“经营旺” 。目前分割成小面积商铺单位销售已取得了成功，这就为下一步的商铺招商工作奠定了良好的市场基础。从商业经营管理的角度出发，完善、合理、可行的商业经营规划的实施是决定项目招商及后续稳定经营并可持续发展的能否成功的关键。因此，在即将全面展开的项目的招商阶段，需要重点解决的问题就是如何发掘项目的商业卖点，找准市场的消费需求点，满足物业商业经营的需要，通过良好的商业功能组合规划，最大限度的吸引目标经营者进驻经营，从而使项目步入良性发展的轨道，进而树立发展商良好的商业地产开发品牌。

二、项目经营定位

各商铺经营面积——8㎡—10㎡。

● 战略定位：

打造成XX市独一无二的会员制商品广场，实行统一管理、统一促销、统一服务、统一配送等先进的管理体系。

● 楼层分布及类别：

负一层：

食品类: 饼干、 糖果、酒水、粮油、调味品、保健品、方便面、奶制品、腌腊制品、干果制品。

日化品类： 洗洁精、洗衣粉、香皂、肥皂、透明皂、牙膏、洗发水、护发素、香水、空气清新剂、杀虫剂、灭蚊片、蚊香、指甲油、口红、腮红、眉笔、眼影。

日用百货类：餐具、茶具、塑料制品、牙刷、围裙、草席、梳子、雨具、台布、编织袋、一次性宾馆用具；钟用（电子表、石英表、机械表、光能表、挂钟、座钟、台钟、卡通钟、闹钟）；眼镜（近视镜、老花镜、太阳镜、隐形眼镜）。

首 层：

饰 品类： 项链、手链、手镯、手机挂链、戒指、耳环、耳钉、胸针、袖针、头扣、发夹、网帽、头圈、假发、珠帽、吊坠、手饰、腰饰、头饰、儿童类饰品。

皮具箱包类：公文包、挎包、拉杆包、拉杆箱、行李箱、仪器箱、手提袋、钱包、零钱包、手机包、背包、CD包、腰包、少女包、休闲包、晚装袋、妈咪袋、购物袋、皮袋、电脑包。

鞋 类： 男女正装鞋、休闲鞋、运动鞋 、靴子、布鞋、拖鞋、平底鞋、高跟鞋、童鞋。

二 层

针织类： 文胸、内衣、毛巾、枕巾、浴巾、丝巾、袜子、手套、帽子、短裤、泳衣、汗布、贴花布、珠地布、毛圆布。【商场招商方案】

服装类： 少女装、中老年装、儿童鞋、休闲装、正装、男女时装、运动装。

童装及婴儿用品类：各式儿童服装、尿不湿、奶嘴、奶瓶、爽身粉、润肤露、婴儿车、手推车、婴儿床、婴儿床、婴儿马桶、肚兜。 床上用品类：被套、被子、床单、枕头、枕芯、枕套、靠垫、靠垫套、床罩、睡袋、蚊帐、沙发垫、毛毯、凉席。

三 层

红星美凯龙家具

四 层 建材内：

洁具：水龙头 浴室柜 淋浴房 坐便器 立柱盆 花洒 浴缸 浴巾架 小便斗 蹲便器 拖把槽 桑拿设备卫浴配件 陶瓷

外墙砖 瓷片/内墙 地砖/广场马赛克琉璃瓦 陶瓷模具 陶瓷原料 陶瓷机械

涂料：乳胶漆 水性漆 纳米漆 木器涂料 通用涂料 汽车涂料 建筑涂料 船舶涂料 轻工涂料 防腐涂料 油漆

聚酯漆 木器漆 硝基漆 聚氨酯漆 防锈漆 防水油漆 防火漆 桥梁漆

篇四 商场招商方案
商场招商推广方案(实用)

招商推广方案

第一部分：招商策略

第二部分：招商进度中的比例分配 第三部分：招商付款方式 第四部分：经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分：各楼层商品结构定位

第七部分：招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容 第八部分：广告宣传策略 第九部分：开业庆典

第一部分：招商方向

招商方向：津滨为主，京畿为辅

以滨海、天津为重点，在确保津滨地区招商工作全面、顺利开展的同时，招商部门安排出相应的招商精力，对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等手段进行招商。效果理想的情况下，在保证津滨地区招商指标的同时，随时进行调整加大外地招商力度。 第二部分：招商进度中的比例分配

招商的前期阶段，招商的比例计划为：津滨地区招商占60％左右；外地招商占30％左右；预留出10％的比例，作为机动或炒作。

其中：津滨地区招商所占比例不得超出整体的60％；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如15％）。这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益。 第三部分：租金与物业费方案及付款方式 一、 租金收取标准

1. 面积标准：按照实际使用面积（含墙柱）的110%计算租金。

理由：如按照建面收取容易很难得到商户认可，而按照实际面积收取又会造成损失，因此上浮10%比例作为公摊，商户一般不会发现，即使发现，管理方也容易做出解释。 2. 押金：押金统一为三个月租金，或称为保证金，解约时退还。 二、 租金方案一：

1. 一次性交纳两年租金，约定前两年租金不变，第三年起租金调整，具体幅度视市场情况而定。 2. 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳年租金的50%，商场开业前缴纳剩余50%。 3. 优惠政策： 先交款先选铺。 免租期统一为2个月。 三、 租金方案二：

1. 商户可选择一次性缴纳两年以上的租金，最多一次性趸交5年。

2. 付款方式：选铺后签订租赁合同时交纳合同总额的50%，商场开业前缴纳剩余50%。 3. 优惠政策 先交款先选铺。

每趸交一年租金，增加一个月免租期。

例：趸交3年租金的免租期为4个月，趸交4年为5个月，5年为6个月。

篇五 商场招商方案
【最新】百货商场中心招商项目策划完整方案

XX

方案 国业百货商场招商项目策划

目 录

第一部分 项目商圈分析－－－－－－－－－－－－－－（6）

一、商圈理论

二、公明主要零售商圈

三、公明国业百货商场概况

四、SWOT 分析

五、项目发展定位

六、项目发展节点

第二部分 项目商业市场的定位－－－－－－－－－－（33）

一、项目形象定位

二、项目功能定位

三、目标客户定位

四、租金定位

第三部分 项目招商规划－－－－－－－－－－－－－（40）

一、招商业态组合

二、品牌引进计划

三、招商合作方式、条件预测和建议

四、招商策略

五、招商工作计划进度

六、招商具体工作内容

七、招商宣传方式

八、招商人员配备计划【商场招商方案】

九、招商人员的岗位职责

十、招商与项目销售之配合

第四部分 项目商业开发－－－－－－－－－－－－－（50）

一、项目开发理念

二、项目规划设计

三、商业推广计划

第五部分 项目宏观经济环境分析－－－－－－－－－（57）

一、公明宏观环境概述

二、深圳市中部物流组团分区规划

三、公明经济发展的特点

结语－－－－－－－－－－－－－－－－－－ (71) 附件一：招商合同

附件二：商户意向登记表

附件三：招商合同审批表范本

附件四：商户租赁意向书

前 言

在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。

商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。

金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入公明国业百 货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为公明国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。

通过市场调研，我们对公明国业百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了公明国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使公明

国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使公明国业百货商场成为公明乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。

第一部分 项目商圈分析

一、商圈理论【商场招商方案】

1. 商圈的界定

商圈也称商势圈，是指零售店铺或商业街吸引顾客的空间范围，或者来店顾客的地域范围。日本商圈问题专家室井铁卫认为：“所谓商圈就是现代市场中，企业市场活动的空间范围，并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重叠的空间范围。”从零售业的角度来看，可以简单的将商圈理论理解为零售店铺影响所及的范围。这种影响范围包涵了三个相互重叠和交叉的内容。

（1）商圈是一个具体的区域空间，是一个大致可以界定的地理区域，商圈的最大半径也是商店与其基本顾客居住地的最远距离。一个具体的零售店铺的商圈可以在地图上标出来。

（2）商圈是一个企业市场营销活动的空间广度，在这个空间广度，企业向顾客提供各种产品和劳务。因此，可以将商圈看成是企业营销活动创造的市场空间。

（3）商圈又是一个消费者购买商品的行为空间。商圈可以表述为消费者生活受益、方便购物的行为区域。因此，又可以将商圈看成是由消费者购买活动创造的区域空间。

篇六 商场招商方案
著名商场招商与运营销售方案

著

名

商

场

招

商

和

营

运

销

售

方

案

目 录

1、整体经营业态定位

2、业态定位的原则

3、战略定位

4、商品布局和功能分区

5、水平人流和垂直人流设计

6、楼层功能定位和商品布局

7、商品定位

8、目标客户群定位

9、经营模式

10. XX理念

11、商场管理系统建立

12、商场包装

13、人员培训

14、商场招商计划

1、整体经营业态定位

科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。

所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。

2、业态定位的原则

2-1、同业差异、异业互补

同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。

2-2、一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束

六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧。强调一站式购物理念。

2-3、合理配比各主力业态

综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类——零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。

3、战略定位

【城市商业战略定位：地区综合商场（本商场）】

新经济圈诞生新的商业中心，按照新的城市的商业的发展规律，当城市发展到一定程度，受商圈辐射能力影响，在大城市周边的卫星城（新区），将诞生一批以满足区域消费需求和消费升级的本商场（地区综合商场），也就是地区综合商场或区域商圈。从XXX区域的发展，我们可以看出本商场的发展趋势，从区域经济发展中收益，从而促进区域商业的发展和业态升级。以此可以清晰的看出以上发展趋势，随着新市区的发展，XXX商圈从传统的集贸市场业态发展为超市业态，最终形成现在的综合百货和大型超市结合的主力业态，城市商业发展的脉络清晰可见。因此多业态、多层次消费组合的XX综合商场，将满足区域人民消费的多元需求！

4、商品布局和功能分区

依据本商业的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下：

1、零售设施

核心主力店：百货、综合超市等；

辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店；

配套辅助店：不同地区特色商品店；

2、文化娱乐设施

核心主力店：动感影院、休闲广场等；

辅助主力店：儿童乐园等；

配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；

3、配套设施

核心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等；

辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；

配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。

5、水平人流和垂直人流设计

人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。

1、水平人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。

主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。

2、垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如负一层的超市和五层的数码影院、楼顶的休闲广场，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。

3、详细的水平人流设计见楼层平面布局图，垂直人流设计见楼层业态定位。

篇七 商场招商方案
商场招商方案促销与调研

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